3/1/2018 El contrato de compraventa de bienes inmuebles en Perú

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El contrato de compraventa de bienes

inmuebles en el Perú

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Que dice la ley sobre el contrato de compraventa de bien

inmueble
No existe una ley que regule de manera
especí ca los contratos de compraventa
de bienes inmuebles. Lo que podemos
saber al respecto lo conocemos a partir de
la interpretación sistemática del Código
Civil Peruano

Lo primero que debemos saber es qué se

entiende por contrato de compraventa.

El contrato de compraventa es el acuerdo mediante el cual un sujeto denominado

vendedor se compromete a ENTREGAR LA PROPIEDAD de un bien a otro sujeto al que se le
denomina comprador, a cambio del pago de su precio en dinero.

Entonces, a partir de esta de nición, podemos identi car a dos sujetos (el comprador y el
vendedor) con sus respectivas obligaciones: el uno, OBLIGADO a TRANSFERIR la propiedad
del bien y el otro a PAGAR el precio del mismo a cambio de la transferencia.

Así también, podemos identi car que la TRANSFERENCIA de la propiedad se realiza sobre
un objeto, que puede ser un bien mueble o un bien inmueble.

Teniendo en cuenta estas ideas, recién podemos adentrarnos en el tema que nos convoca.

A partir de lo dicho podemos concluir que la nalidad del contrato de compraventa es LA

TRANSFERENCIA de la propiedad de un objeto.

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Ahora bien, desde esa perspectiva, surge inevitablemente la siguiente pregunta: ¿Cómo se
trans ere la propiedad de un bien?

El modo correcto de transferir la propiedad dependerá de la clase de bien que se pretenda

transferir. Siendo así, las normas peruanas señalan que la transmisión de un bien mueble
se efectúa con la entrega física del mismo y que la transferencia de los bienes inmuebles
se efectúa con la sola obligación de enajenarlo.

En este último caso, por lo general, la obligación de enajenar los bienes inmuebles nace a
partir de la celebración de contratos de compraventa de inmuebles. Entonces, bastará con
la celebración correcta del contrato de compraventa para haber transferido la propiedad
del bien.

Quién puede hacer un contrato de compraventa de bien inmueble

El contrato de compraventa puede ser celebrado por cualquier propietario o persona
legalmente legitimada que desee realizar dicha transacción.

Así también, consideramos pertinente señalar que afectos de que la transacción sea
realizada de manera exitosa, el contrato sea redactado por un abogado especialista en
materia contractual.

Qué elementos deben aparecer en un contrato de compraventa

de un bien inmobiliario
El contrato de compraventa está compuesto por una serie de elementos que condicionan
su validez. Es decir, en caso de que falte alguno de ellos, el contrato no podrá ser
considerado valido.

No debemos olvidar que el contrato de compraventa de bien inmueble deberá tener

necesariamente forma escrita.

Formato de contrato de compraventa de bien

inmueble
Siendo así, en la redacción del contrato de
compraventa deberán concurrir
necesariamente los siguientes elementos:

El primer el elementos es la
determinación de los sujetos. En el
contrato de compraventa deberán
participar por lo menos dos sujetos: el
COMPRADOR Y EL VENDEDOR.

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El segundo elemento es el precio del bien. En el contrato deberá constar de manera clara
y cierta el monto por el cual será transferida la propiedad del bien.

EL tercer elemento es la obligación de transferencia de propiedad. En el contrato deberá

constar la forma y el momento de la entrega del bien.

El cuarto elemento es la forma de pago. En el contrato se deberá indicar si el pago será

realizado al CONTADO o POR ARMADAS. En caso de que sea pagado por armadas se
deberán indicar las fechas en las que realizaran los pagos parciales.

El quinto elemento es la descripción del objeto. El inmueble debe estar descrito de la

manera más exacta posible. Así también, se deberá incluir en dicha descripción los
servicios con los que cuente dicho inmueble.

El sexto elemento es la determinación de las obligaciones Tributarias. En el contrato

deberá constar de forma clara a cargo de quien deberán estar las principales obligaciones
tributarias.

Porque es mejor pasar por un abogado para la redacción de un

contrato de compraventa
La compraventa de bienes inmuebles no es una operación sencilla, para lograrla de
manera exitosa se requiere de la concurrencia de una serie de elementos. Uno de ellos, es
indudablemente de que la compraventa se encuentre correctamente redactado,
respetando todas las formalidades exigidas por la ley

La redacción de un contrato de compraventa de un bien inmueble exige de un gran marco

de conocimientos técnicos. Se requiere saber sobre cuál será la forma de pago, sobre qué
tributos deberán pagarse, sobre a qué autoridad deberá recurrirse para adquirir los
documentos necesarios.

Por esta razón, la redacción de un contrato de compraventa deberá ser realizada por un
abogado, y no por cualquier abogado, sino por un abogado especialista en derecho
inmobiliario. Ya que, solamente tendrá los conocimientos necesarios para llevar
exitosamente dicha empresa.

Cuánto cuesta un contrato de compraventa con un abogado

inmobiliario
El contrato de compraventa debe realizarse por escrito, se deberá constituir una minuta y
luego se deberá elevar a escritura pública.

Uno de los requisitos formales de la minuta es que tenga la rma de un abogado. El costo
del abogado por la redacción del contrato y la rma de la minuta oscilará entre 50 y 100
dólares americanos.

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Modelo de contrato de
compraventa de un bien
inmueble
COMPRAVENTA DE BIEN
INMUEBLE CON PAGO
POR ARMADAS

Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de
escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una
parte ____________identi cado con D.N.I. Nº _____________, de estado civil soltero y con
domicilio en ___________________Imperial, a quien en lo sucesivo se denominará EL
VENDEDOR; y de otra parte don _______________ identi cado con _______________, de
estado civil casado y con domicilio en________________________, a quien en lo sucesivo se
denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del Departamento
_____________________provincia de Lima y departamento de Lima, el mismo que se
encuentra inscrito en la partida electrónica ____________del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima, cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el
referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su
anterior propietario CONSTRUCCTORA PERUANA MI VIVIENDA SOCIEDAD ANONIMA
CERRADA, mediante escritura pública extendida ante el Notario Público de Lima
Dr._____________, conforme obra en el asiento ___________de la referida partida
electrónica.
SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se re ere la cláusula
anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservación y habitabilidad,
y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad
del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL
COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la
cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:
CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende
a la suma _______________________que EL COMPRADOR cancelará en dinero,
íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1.- _____________________ la fecha de suscripción de la minuta que origine la escritura
pública y sin más constancia que las rmas de las partes puestas en dicho documento.
2.- __________________
QUINTA.- El pago de todas las armadas será a través de transferencias bancarias.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
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SEXTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en

la fecha de la rma de la minuta que se re ere la cláusula anterior, acto que se
veri cará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL
COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien.
SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la
propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos
cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el
comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente
al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato.
OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los
documentos que sean necesarios, a n de formalizar la transferencia de la propiedad
del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
NOVENA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento,
forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento.
DÉCIMA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL
VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de
conservación y habitabilidad en que se encuentra.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMO PRIMERA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su
cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga,
gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de
todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el
derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga
al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art.
1495 del Código Civil.
DÉCIMO SEGUNDA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR en la cláusula
segunda de este documento con relación al perfecto estado de conservación y
habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquél se obliga al
saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la
transferencia.
GASTOS Y TRIBUTOS:
DÉCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL
COMPRADOR.
DÉCIMO CUARTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato,
no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de
la prestación a su cargo.
DÉCIMO QUINTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá
o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien
materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por
su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con
posterioridad a ella.
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COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO SEXTA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la
celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia
territorial de los jueces y tribunales de Lima.
DOMICILIO:
DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y noti caciones a las
partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus
respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio
de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación
de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO OCTAVA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas
se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema
jurídico que resulten aplicables.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y
cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.

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