14/12/2017 COMPRARE CASA IN UN RESIDENCE: LE VENDITE FRAZIONATE DI RESIDENZE TURISTICO-ALBERGHIERE - Donatella MARINO

I NTERESSI PROTET TI  - B ENI , DIRIT TI REALI  -   M ARINO D ONATELLA  - 06/03/2013

COMPRARE CASA IN UN RESIDENCE: LE VENDITE FRAZIONATE DI

RESIDENZE TURISTICO-ALBERGHIERE - Donatella MARINO
Distorte applicazioni dei principi legislativi, contorti provvedimenti normativi e giudiziari, contrastanti opinioni di giudici e giuristi, qualche scandalo di
impatto mediatico e tante, troppe silenziose violazioni: lo spinoso problema delle vendite frazionate di complessi immobiliari con destinazione turistico-
alberghiera continua ad impegnare le nostre corti, le pubbliche amministrazioni, i costruttori e soprattutto gli acquirenti finali, che restano spesso beffati. 

A monte, molti e contrapposti principi etici, politici, giuridici e, come sempre, interessi economici. Le amministrazioni pubbliche delle località turistiche
hanno fatto dello sviluppo alberghiero e conseguente aumento dei posti di lavoro la loro bandiera, spingendosi a volte fino a scalfire un"altra esigenza
pubblica, quella di preservare il suolo dall"edificazione proliferante. Con queste difficili finalità vengono spesso costruite impalcature normative complesse
che, più che altrove, consentono e negano, portando talvolta a sovrapposizioni di disposizioni (statali, regionali, provinciali e comunali) spesso
accompagnate da integrazioni e interpretazioni, che lasciano spazio agli investimenti speculativi di costruttori e immobiliaristi. Convinti (ed è bene dirlo, a
volte anche in buona fede) di essersi infilati in una situazione forse al limite con il dettato normativo ma tutto sommato ancora corretta. Questi investitori
comprano terreni edificabili o ristrutturano vecchi alberghi consapevoli del vincolo di destinazione turistico-recettiva, per poi frazionare il compendio
risultante (spesso qualificato come "residence", o "residenza turistico-alberghiera" o "RTA") e rivendere le singole unità pseudo-abitative a privati confidenti
di acquistare una casa per le loro vacanze. 

Questa, la situazione più ricorrente. E, del resto, questa è la prevalente istanza del mercato: con il turismo in calo, l"aumento dell"offerta di letti negli
alberghi è solo teoricamente una soluzione. Quel che spesso accade, in realtà, è che le camere restano vuote mentre una certa richiesta di acquisto di
piccole case da vacanza, nel Paese in cui il mattone è il bene rifugio per eccellenza, rimane ancora presente. Gli speculatori disposti ad investire in queste
edificazioni o ristrutturazioni vedono il guadagno nella rivendita degli appartamenti e non nella gestione dell"albergo. Da qui, il desiderio di svincolarsi dalla
normativa che impone il vincolo di destinazione turistico-alberghiera.

E" peraltro da tener presente che, grazie a una serie di accordi più o meno accurati con i singoli acquirenti (ed è questa "accuratezza" che a volte fa la
differenza fra legittimità o meno dell"operazione), l"investitore iniziale spesso mantiene la gestione delle parti comuni e la proprietà di parte delle singole
unità abitative cercando così di mantenere, ameno in parte o in apparenza, la situazione di "gestione e offerta unitaria al pubblico" necessaria per rispettare
l"obbligo di destinazione turistica. Il singolo acquirente però ha spesso comprato con l"illusione di diventar proprietario di una seconda casa per le sue
vacanze. Da fruire a piacimento, salvo qualche piccolo limite e con un vincolo che, prima o poi, magicamente sparisce. La situazione vincolistica infatti
viene spiegata a questi acquirenti finali in modo più o meno preciso e chiaro a seconda della serietà degli operatori coinvolti: elemento, questo, della
massima rilevanza sul piano sia civile che penale. E" infatti spesso questa la faccia più drammatica della vicenda: i piccoli acquirenti si trovano in mano
qualcosa di molto diverso (e non ben definito) rispetto a quel che erano convinti di aver comprato e vedono perduto o bloccato per anni (frequenti sono
stati i provvedimenti di confisca) il risultato dei loro risparmi. 

A coronare la complessa situazione, le perplessità espresse da parte di molti giuristi, che ventilano profili di incostituzionalità delle disposizioni istitutive di
questi vincoli.

Sintomatica è la nota vicenda giudiziaria, giunta al termine lo scorso gennaio, che ruota da anni intorno al Grand Hotel & Des Anglais, un albergo antico ed
elegante di quattro piani e un sottotetto nel centro di Sanremo. Spiega nel 2011 una circolare del Comune che l"edifico è costituito da "numerose unità
immobiliari frazionate ed alienate sotto espressa accettazione del mantenimento, sulle stesse, del vincolo di destinazione alberghiera con impegno a mettere
a disposizione per l"offerta turistica le singole unità qualora richiesto dalla gestione". Alcuni dei nuovi proprietari degli appartamenti del sottotetto, però,
ritengono di non essere assoggettati al vincolo (previsto dalla normativa regionale ligure, la L.R. 1/2008 e oggetto, peraltro, dei citati dubbi di legittimità
costituzionale) per varie ragioni, riassunte anche dalla stessa circolare, tra cui: "l"esistenza di condoni edilizi rilasciati o comunque presentati ma non
definiti, la mancata dichiarazione di messa a disposizione della propria unità immobiliare alla gestione, l"implicito riconoscimento della destinazione
residenziale del sottotetto a seguito di autorizzazioni rilasciate dal Comune, con ciò ritenendosi concretata nei fatti una vera e propria destinazione
residenziale". Combattono quindi in tutte le possibili sedi, amministrative e giudiziarie, per vedere riconosciuto in modo pieno il loro presunto diritto di
proprietà sull"appartamento acquistato. A sua volta, la società che gestisce l"albergo si oppone con determinazione nelle stesse sedi a questa impostazione
e chiede che "qualunque decisione assuma l"Amministrazione, per l"intero edificio sia prevista una destinazione unitaria, cioè o l"intero edificio manterrà la
destinazione alberghiera oppure sempre l"intero edifico non dovrà essere più assoggettato al vincolo alberghiero". La circolare citata (in considerazione
anche dei procedimenti pendenti davanti ai giudici amministrativi) respinge quindi le richieste di svincolo "confermando il mantenimento della destinazione
alberghiera, prevista negli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari". Senza contare, e questa è la ratio della decisione del Comune di Sanremo,
che in ogni caso l"edificio si trova nella zona dei grandi alberghi storici di Sanremo e la sua posizione, vicino al litorale, al Casinò Municipale ed al centro
commerciale della città rendono compatibile e sostenibile la funzione alberghiera. Ed è così che, tutto sommato, si conclude dopo anni la vicenda: con
diverse sfumature e motivazioni anche i giudici di volta in volta coinvolti (recente l"ultima decisione del Consiglio di Stato Stato Sez IV, 23-01-2013, n. 416)
confermano la permanenza del vincolo di destinazione alberghiera sugli appartamenti del sottotetto, non essendo consentita una destinazione d'uso in
contrasto con il vincolo e comunque con la disciplina urbanistica di zona. Vicenda conclusa, ma problema, come ben si vede, affatto risolto.

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