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Exp. 2015-000578
Magistrado Ponente: G.B.V. En el juicio por retracto legal arrendaticio de local
comercial intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil,
M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, por el
ciudadano J.C.S.G., representado judicialmente por los profesionales del
derecho A.P.G.A., G.A.M.M., J.R.G.E. y M.G.F.S., contra los ciudadanos
A.L.H.G. representado judicialmente por los abogados F.A.P.C., M.R. y N.B. y
FERAS MAHSARAH MOHAMAD, representado judicialmente por los
abogados, A.C., L.J.R., H.B.M., A.E.N.C., M.R. y N.B.S.; el Juzgado Superior
Accidental en lo Civil, M. y del Tránsito de la mencionada circunscripción
judicial, dictó sentencia en fecha 30 de abril de 2015, mediante la cual declaró
procedente la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil, confirmó la sentencia dictada por el juzgado de
primera instancia la cual decidió la inadmisibilidad de la demanda y condenó en
costas a la parte demandante.
Contra el precitado fallo, la representación judicial del demandante J.C.S.G.
anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo
impugnación.
Concluida la sustanciación del recurso de casación a través del método de
insaculación en acto público, se designó ponente al Magistrado quien con tal
carácter suscribe el presente fallo.
En fecha 23 de diciembre de 2015, la Asamblea Nacional nombró Magistrados
Titulares en la Sala de Casación Civil, quedando constituida de la siguiente
forma: Magistrado P.D.G.B.V.; M.V., Dr. F.R.V.E.; M.D.. M.G. Estaba; M.D..
V.M.F.G. y Magistrado Dr. Y.D.B.F..
Siendo la oportunidad correspondiente, procede la Sala a decidir en los
siguientes términos:
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
I
Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil
se denuncia la infracción, del artículo 49 de la “Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999”.
Alega el formalizante:
…Para declarar inadmisible la demanda y con lugar la cuestión previa
contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, (opuesta por uno de los
codemandados), la recurrida se fundamentó en el artículo 49 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, para la fecha de la sentencia recurrida,
30 de abril de 2015, se encontraba derogado. Al fundamentarse en una norma
derogada y aplicarla para la solución de este conflicto entre particulares, la
recurrida cometió una infracción que hace anulable el fallo proferido. En éste,
se lee:
(…Omissis…)
(…Omissis…)
Por otra parte, honorables Magistrados, casi un (1) año antes de que se dictara
y publicara la sentencia recurrida (del 30 de abril de 2015), fue publicado en la
Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo de 2014, el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley N° 929 de “LEY DE REGULACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”, ley especial
ésta aplicable a los arrendamientos de locales en los cuales se realicen
actividades comerciales o de prestación de servicios, independientemente de
que el inmueble funcione como una unidad inmobiliaria por sí sólo, forme parte
de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste, en cuyo
CAPÍTULO VII trata sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal. El artículo
39 de esta ley establece el retracto legal arrendaticio el cual es procedente en
las mismas situaciones que lo era conforme a la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios de 1999, con la salvedad, de que esta ley tampoco PROHIBE el
retracto legal arrendaticio de los locales comerciales para el caso de que éste
sea sólo parte del inmueble objeto de la venta, o sea, esta nueva ley (aplicable
de inmediato al caso de nuestro representado por tratarse de un local
comercial), no impide el ejercicio del retracto legal, ni lo menoscaba ni mucho
menos lo prohíbe, sino que lo establece claramente.
(…Omissis…)
. (Resaltado de la Sala).
En el presente caso, el recurrente omitió enmarcar la norma señalada como
infringida en alguno de los supuestos que se prevén en el ordinal 2º del artículo
312 del Código de Procedimiento Civil, en otras palabra, no precisó sí el
juzgador incurrió en el primer supuesto, que contempla el error en la
interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la
ley, lo cual tiene lugar cuando el juez aplica la norma adecuada al caso, pero
yerra en cuanto al sentido y las consecuencias que le reconoce. El segundo
supuesto, que comprende la falsa aplicación de una norma jurídica, la cual
supone la aplicación efectiva de una norma que ha realizado el juez, a una
situación de hecho que no es la que ésta contempla o, el tercer supuesto, que
presupone, la falta de aplicación, caso en el cual el juzgador deja de aplicar
una norma jurídica vigente y pertinente al caso concreto.
Sobre el particular, esta S. se ha pronunciado en reiteradas oportunidades,
señalando que “…si la denuncia está referida al vicio de falta de aplicación de
una norma jurídica, es porque ésta, aun cuando regula un determinado
supuesto de hecho, se niega su aplicación o subsunción en el derecho, bien
porque el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido,
o porque presume que no se encontraba vigente, aun cuando ella estuviese
promulgada o no hubiese sido derogada. Esta omisión conduce a la violación
directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a
conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que
efectivamente planteaba la solución y que el juez respectivo no aplicó…”. (Vid.
Sentencia de fecha 1 de marzo de 2.012, caso: E.L.A.C. contra Laboratorios
Leti S.A.V y otros).
No obstante, advertido lo anterior, en aras de garantizar el acceso a la justicia y
el derecho a la defensa de los justiciables, consagrados en los postulados
constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna,
pasa al análisis de la denuncia, en virtud de que la Sala, extremando sus
facultades puede colegir de la fundamentación expuesta que se denuncia la
falta de aplicación de una norma jurídica vigente y pertinente al caso concreto.
Alega el recurrente que el ad quem declaró la procedencia de la cuestión previa
opuesta por la parte demandada fundada en el ordinal 11° del artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la
acción propuesta, fundamentado en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor
y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la
Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de
diciembre de 1999, el cual afirma se encontraba derogado en virtud de la
entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela número 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de
noviembre de 2011, en la cual no se prevé prohibición o improcedencia para el
ejercicio del retracto legal en los casos de venta global del inmueble.
A fin de constatar lo denunciado por el recurrente la Sala de seguidas pasa a
transcribir la parte pertinente del fallo, en los siguientes términos:
…DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL
Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los
siguientes:
(…Omissis…)
(…Omissis…)
(…Omissis…)
(…Omissis…)
Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba:
(…Omissis…)
Éste artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no
da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea
porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos,
apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en
estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el
artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios menos aún el retracto
legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del
inmueble de manera íntegra o en bloque.
(…Omissis…)
(…Omissis…)
(…Omissis…)
(…Omissis…)
Así las cosas se observa que en el caso bajo análisis, el actor, en su condición
de arrendatario del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa
detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio,
pues el nuevo adquirente del inmueble se subroga en la posición del
arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al
contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por
las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se establece.
.
Ahora bien, el juicio que se examina trata de una demanda por retracto legal
arrendaticio presentada ante el tribunal a quo el 27 de mayo de 2013, tal como
se evidencia del libelo de demanda cursante a los folios 1 al 20 de la primera
pieza del expediente, documento en el cual se observa un sello del Juzgado
Tercero de los M.M., G., Tubores, V. y Península de M. de la Circunscripción
Judicial del estado Nueva Esparta, tribunal de la causa, en el que se lee:
“Recibido el anterior escrito constante de diecinueve (19) folios útiles y sus
anexos en 165 folios útiles contentivo de libelo de demanda presentado por
G.A.M.M. siendo las 12:00 m del día de hoy 27/05/2013. A. a los autos” y cuyo
auto de admisión, cursante al folio 158 de la pieza 1 de 3, data de esa misma
fecha 27 de mayo de 2013.
De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el ad quem
declaró procedente la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en
el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, determinando que
operaba la excepción prevista en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta
Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de
1999, respecto al ejercicio del retracto legal en los casos de enajenación o
transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la
vivienda, oficina o local arrendado en virtud de lo cual, en fecha 30 de abril de
2015, declaró la inadmisibilidad de la demanda.
Visto lo anterior, la Sala estima oportuno realizar unas breves consideraciones
respecto a la ley que imperaba al momento de la interposición de la demanda,
visto que la denuncia va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas
que en opinión del recurrente, no estaban vigentes para el día 30 de abril de
2015, fecha en la cual se dictó la sentencia que resolvió la solicitud de retracto
legal arrendaticio, por cuanto afirma la ley aplicable era: “Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial” a partir de su publicación,
en fecha 23 de mayo de 2014, y no el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad
de la demanda de retracto legal propuesta el cual se encontraba “derogado”.
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto
tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que:
“La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de
la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando
imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el
momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en
curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán
en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en
que se promovieron…
.
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, la Sala
Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso:
Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló:
… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
indica lo siguiente:
(…Omissis…)
(…Omissis…)
.
Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa
señala que “…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones
claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de
toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no
debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos,
actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no
debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe
afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de
hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de
los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-
COVISA, J., La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico
Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes).
Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias
pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera
consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales
consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr.
SÁNCHEZ-COVISA, J., La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento
Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162).
En ese sentido, el autor R.H. La Roche, en interpretación del artículo 9 del
Código de Procedimiento Civil, ha señalado que “…los hechos y actos ya
cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto
a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan…” (cfr. R.H. La
Roche, Código de Procedimiento Civil, E.L., 2da. Edición, Caracas, 2004, p.
41)…”.
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la
retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden
sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en
relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley
sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede
producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la
seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos
en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos
realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto
a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Ahora bien, bajo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de
diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela Nº 36.845 se regularon tanto los inmuebles destinados a vivienda
como los reservados al uso comercial como los locales y oficinas, tal y como se
preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía:
El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los
inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento
o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de
enseñanza y otras distintas de las especificadas ya sean arrendados o
subarrendados totalmente o por partes…
.
La regulación respecto a los inmuebles destinados a vivienda fue modificada a
partir de la publicación de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011,
en virtud de la cual quedaron derogadas las disposiciones contenidas en la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en los siguientes términos:
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA.
. (Resaltado de la Sala).
De la disposición derogatoria transcrita, se desprende que la misma se contrae
solo, a las normas “destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario
de vivienda” contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07
de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las
previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas.
En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y
fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles
destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley,
en los siguientes términos:
DISPOSICIONES DEROGATORIAS
.
De la disposición citada, se desprende que el Legislador estableció de manera
expresa que con la entrada en vigencia de la mencionada Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser desaplicadas
todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427
de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto
a los inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales,
industriales o de producción, por cuanto hasta esa fecha era dicho instrumento
el que regía las relaciones arrendaticias respecto a los locales comerciales u
oficinas.
De lo expuesto, se desprende con meridiana claridad que en el presente caso
el juzgador de alzada determinó la improcedencia del retracto legal que le fue
planteado, de conformidad con la ley vigente para la interposición de la
demanda y, puesto que el arrendatario solo ocupaba parte del inmueble y la
enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global de
conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, concluyó, acertadamente, que no le era permitido al accionante el
ejercicio del mismo.
Sobre este aspecto, del retracto arrendaticio en los casos de venta global del
inmueble arrendado, la Sala Constitucional ha mantenido en forma reiterada
entre otras en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791,
en el caso de A.A., el criterio expresado a continuación:
…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a
revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto
legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con R. y
Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto
arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad
del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el
Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los
Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que
preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante
no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró
procedente el retracto que se pretendió.
(…Omissis…)
. (Resaltado de la Sala).
Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente
expuestas, se concluye que el juez de alzada procedió acertadamente y aplicó
la norma vigente al caso de autos ya que para el día 27 de mayo de 2013,
fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, se
encontraba vigente la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, por lo que
mal podía aplicar, aun cuando para la fecha en que fue dictada la sentencia, es
decir, 30 de abril de 2015, se encontraba vigente el Decreto con rango y fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en
virtud de que esta nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados
bajo la ley anterior, ni sus efectos.
Con base en lo expuesto, evidenciado que no se produjo, por parte del ad
quem la aplicación de una norma que no se encontraba vigente a los efectos
de decidir la controversia planteada, la Sala declara la improcedencia de la
presente denuncia. Así se decide.
II
Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° y 320 del Código de
Procedimiento Civil se denuncia la infracción, “de los Artículos 42 de la ley de
Arrendamientos Inmobiliarios del 7-12-1999 por error de interpretación en
cuanto al alcance y contenido de la norma, los artículos 7 y 43 por falta de
aplicación y 49 de la misma Ley por falsa aplicación; artículos 20 del Código de
Procedimiento Civil, 115 y 334 de la Constitución Nacional y los artículos 1.337
y 1.161 del Código Civil por falta de aplicación”.
Esta Sala puede constatar que el recurrente se limitó a delatar textualmente, lo
siguiente:
“…Para el supuesto negado que esta honorable Sala considere improcedente
la denuncia a que se contrae el capítulo anterior y que para la solución de la
controversia sea aplicable el ámbito legal contenido en la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de Diciembre de 1999, supuesto que
negamos, de conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de
Procedimiento Civil, denunciamos la violación por la recurrida de los Artículos
42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7-12-1999 por error de
interpretación en cuanto al alcance y contenido de la norma, los artículos 7 y 43
por falta de aplicación y 49 de la misma Ley por falsa aplicación; artículos 20
del Código de Procedimiento Civil, 115 y 334 de la Constitución Nacional y los
artículos 1.337 y 1.161 del Código Civil por falta de aplicación, en base a los
argumentos siguientes:
En el capítulo CUARTO de la sentencia recurrida, que trata “DE LA
PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL” se lee:
(…Omissis…)
El llamado “derecho de preferencia ofertiva”, previsto en el artículo 42 de la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para
que le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con
preferencia a cualquiera otra persona. La norma señala expresamente como
condiciones de este derecho, que el inquilino tenga más de 2 años como
arrendatario, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para validar esa opción y adquirir la propiedad, aún debe el arrendatario
manifestar su aceptación de la oferta, es decir, aceptar pagar el precio en que
le ha sido ofrecido en venta el inmueble y satisfacer las condiciones del
propietario. La preferencia ofertiva prepara el camino para el derecho de
adquisición del inmueble, te notifiquen o no de la oferta, abre la puerta, pone la
opción a disposición del inquilino, pero es éste, con su aceptación, el que
determina si se hace o no propietario del inmueble. Podría decirse con
propiedad que el derecho de preferencia engloba el derecho de comprar el
inmueble, de adquirir la propiedad, puesto que este es el fin último, valioso y
útil de la preferencia.
De tal manera que no es como dice la recurrida “que el retracto legal engloba la
preferencia ofertiva”. El retracto legal es sólo un mecanismo previsto en la ley
para hacer valer el derecho de propiedad del inmueble que se forma en cabeza
del arrendatario cuando acepta la oferta de venta que le hace el propietario, o
cuando el propietario no hace la oferta preferencial o habiéndola hecho, vende
al tercero en condiciones más favorables. El retracto legal es la denominación
que se le ha dado al medio o al procedimiento mediante el cual el inquilino que
se le ha dado al medio o procedimiento mediante el cual el inquilino substituye
al tercero comprador del inmueble, asimilándolo al derecho que nuestro
ordenamiento jurídico sustantivo civil da a los comuneros para substituir al
extraño que entre en la comunidad, en los casos de venta o dación en pago
(Art. 1.546 C.C.): retracto legal, en contraposición al retracto convencional, los
cuales se diferencian por su fuente. El uso de la denominación “retracto legal”
para identificar la acción que debe tomar el inquilino...”.
Para decidir, la Sala observa:
Expresa el recurrente, sin ninguna fundamentación, que yerra el sentenciador
de alzada al expresar “que el retracto legal engloba la preferencia ofertiva”, por
cuanto en su opinión de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios, poseía como arrendatario el derecho que se
le ofreciera, en primer lugar y con preferencia a cualquiera otra persona, en
venta el inmueble que ocupaba como tal.
Ahora bien, no obstante la falta de técnica casacionista en la denuncia bajo
análisis, en aras de salvaguardar el derecho a una tutela judicial efectiva, la
Sala observa que en el sub iudice, según consta de la transcripción de la
recurrida realizada para resolver la denuncia precedente, cuya reproducción se
hace valer nuevamente a los fines de evitar repeticiones inútiles y desgaste
innecesario de la jurisdicción, el ad quem determinó la improcedencia del
retracto legal que le fue planteado, en virtud de que el inmueble del cual forma
parte el local arrendado fue enajenado en forma global, en atención a lo
previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente
para entonces.
Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatado
como falsamente aplicado, establece la improcedencia del retracto legal
arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad
del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, tal y
como fuera analizado en la denuncia que precede.
Por su parte, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado
como erróneamente aplicado, preceptúa que la preferencia ofertiva es el
derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer
lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal
condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia
está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a
ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la
demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se
enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado,
puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble,
sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de
que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el
arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la
arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el
inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o
preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal
carácter, y, no a la totalidad del mismo.
En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia
ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del
inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta
S. en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-
000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL
DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN
INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó:
…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los
inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una
excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al
arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien
adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una
enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en
arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso
particular.
. (Resaltado de la sentencia).
Tal y como se indicara en el fallo de la Sala parcialmente transcrito, en los
casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del
cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, la ley de Arrendamientos
Inmobiliarios de 1999, establecía la improcedencia del retracto legal
arrendaticio por lo que, al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho
derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma
global, siendo que él tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno
interpretó erróneamente el artículo 49 de dicha ley locativa, mucho menos
alteró los supuestos de procedencia de la acción, lo cual hace inaplicable al
presente caso el artículo 43 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la
desestimación de la presente denuncia. Así se decide.
Tal y como se advirtió al inicio de la presente denuncia, el recurrente de
ninguna manera motivó las razones por las que en su opinión el juez debió
aplicar los artículos 1.337 y 1.161 del Código Civil, siendo que a la Sala no le
es dable inferir la intención del recurrente, pues de hacerlo estaría asumiendo
funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia
como tribunal de Derecho que es; ya que la precisión y claridad son cargas
inexcusables del formalizante.
Todo lo anteriormente expuesto, impide volcar la flexibilidad y que ha venido
siendo abanderada por la Sala para determinar el sentido propio de ese
aspecto de la denuncia.
Del mismo modo, en relación a la denuncia de infracción, por falta de
aplicación, de los artículos 115 y 334 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, en ejercicio de la función pedagógica, esta Sala de
Casación Civil estima oportuno señalar al formalizante, que de acuerdo con lo
establecido en el artículo 266 ordinal 1º de la Constitución Nacional publicada
en 1999, el conocimiento de las mismas es competencia de la Sala
Constitucional, lo cual ha dejado sentado en reiteradas oportunidades, que el
conocimiento de las mismas es competencia de la Sala Constitucional, de
acuerdo con lo establecido en el artículo 266 ordinal 1° de la Constitución
Nacional publicada en 1999, por lo que “esta Sala podrá conocer a través del
recurso de casación solo aquellas normas que resulten directamente
infringidas, es decir, las normas de naturaleza infraconstitucional, que resulten
violadas de forma inmediata en el caso concreto…”. (Vid. sentencia N° 446 de
fecha 29 de junio de 2006, caso: Reencauchadora Diamante C.A c/ M.S.Q. y
M.T.V. de Sanitá).
En consecuencia y visto que la denuncia rebasa las facultades de esta Sala y,
extralimita el objetivo y alcance de este medio extraordinario de impugnación,
el cual es revisar la legalidad de la sentencia recurrida y no las infracciones de
orden constitucional, se desestima la denuncia de infracción de los artículos
115 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se
establece.
Con base en todo lo precedentemente expuesto y evidenciado que no se
produjo la infracción, por falsa aplicación, de los artículos 7, 42, 43 y 49 de la
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para el momento de la
interposición de la demanda, se declara la improcedencia de la presente
denuncia. Así se decide.
Al ser desestimadas las denuncias del escrito de formalización, el recurso de
casación será declarado sin lugar. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia
de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil,
administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
declara: SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de
fecha 30 de abril de 2015, dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva
Esparta.
Se condena al recurrente al pago de las costas, de conformidad con el artículo
320 del Código de Procedimiento Civil.
P., regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado
Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta.
P. esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, todo de
conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil,
del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los trece (13) días del mes de
abril de dos mil dieciséis. Años: 205º de la Independencia y 157º de la
Federación.
Presidente de S.P.,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Vicepresidente,
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F.R.V.E.
Magistrada,
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M.G. ESTABA
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrado,
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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Secretario,
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CARLOS WILFREDO FUENTES
Exp. AA20-C-2015-000578 Nota: publicada en su fecha a las
El Secretario,