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FACULTAD DE INGENIERÍA Y
CIENCIAS APLICADAS
EVALUACIÓN NORMATIVA Y
ECONÓMICA DE DISTINTAS
ALTERNATIVAS DE
DESARROLLO INMOBILIARIO
EN LA COMUNA DE LAS
CONDES
MEMORIA ING-IOC-09/16
EVALUACIÓN NORMATIVA Y
ECONÓMICA DE DISTINTAS
ALTERNATIVAS DE
DESARROLLO INMOBILIARIO
EN LA COMUNA DE LAS
CONDES
A toda mi familia por el cariño y apoyo incondicional que me han entregado a lo largo de
este largo proceso.
A Daniel Yarad por su gran apoyo, tanto como profesor como amigo, su asesoría y tiempo
dedicado al mejoramiento de este trabajo.
A los profesores Rodrigo Astroza, José Antonio Abell, Rodrigo Retamales y Francisco
Hernández. Prácticamente les debo a ustedes toda mi formación académica, todos siempre
con una excelente disposición y facilidad para transmitir conocimiento. Me siento orgulloso
de haber sido su alumno y de hoy considerarme su amigo.
1
INDICE GENERAL
NOMENCLATURA ............................................................................................................. 8
1 INTRODUCCIÓN ....................................................................................................... 11
2 MARCO CONCEPTUAL ........................................................................................... 22
PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS: .............................................................. 24
3 PRESENTACIÓN DEL PROBLEMA ...................................................................... 26
OBJETIVOS ............................................................................................................... 28
3.1.1 Objetivo general ............................................................................................... 28
3.1.2 Objetivos específicos ........................................................................................ 28
4 METODOLOGÍA ........................................................................................................ 29
5 ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................................... 32
ESTUDIO DE MERCADO HABITACIONAL ................................................................... 32
5.1.1 Proyectos habitacionales en venta .................................................................... 38
5.1.2 Estudio de arriendo de departamentos .............................................................. 42
ESTUDIO DE MERCADO DE OFICINAS ....................................................................... 44
5.2.1 Proyectos de oficinas clase B en venta ............................................................. 49
5.2.2 Estudio de arriendo de oficinas ........................................................................ 51
6 ESTUDIO NORMATIVO ........................................................................................... 53
USO DE SUELO ......................................................................................................... 53
ZONA DE EDIFICACIÓN ............................................................................................. 55
OTRAS CONSIDERACIONES ....................................................................................... 57
6.3.1 Conjunto armónico ........................................................................................... 57
6.3.2 Reducción de dotación de estacionamientos .................................................... 59
6.3.3 Estudio de sombras ........................................................................................... 60
6.3.4 Título 6, OGUC: Reglamento Especial de Viviendas Económicas ................. 60
6.3.5 Soterramiento de redes ..................................................................................... 62
6.3.6 Incremento de densidad .................................................................................... 62
RESUMEN DE ALTERNATIVAS DE CONSTRUCCIÓN .................................................... 62
DIMENSIONAMIENTO DE PROPUESTAS ...................................................................... 63
6.5.1 Alternativa habitacional .................................................................................... 63
6.5.2 Alternativa de oficinas ...................................................................................... 66
7 ESTUDIO ECONÓMICO .......................................................................................... 68
EDIFICIO DE VIVIENDAS ........................................................................................... 69
7.1.1 Opción de venta de departamentos ................................................................... 70
7.1.2 Opción de renta de departamentos.................................................................... 72
EDIFICIO DE OFICINAS .............................................................................................. 77
7.2.1 Opción de venta de oficinas.............................................................................. 78
7.2.2 Opción de renta de oficinas .............................................................................. 80
8 EVALUACIÓN ECONOMICA ................................................................................. 83
2
EDIFICIO HABITACIONAL ......................................................................................... 83
8.1.1 Opción de venta de departamentos ................................................................... 83
8.1.2 Opción de renta de departamentos.................................................................... 85
EDIFICIO DE OFICINAS .............................................................................................. 87
8.2.1 Opción de venta de oficinas.............................................................................. 87
8.2.2 Opción de renta de oficinas .............................................................................. 88
SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS ................................................................................ 90
9 CONCLUSIONES ....................................................................................................... 91
10 GLOSARIO............................................................................................................... 94
11 BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................... 97
12 ANEXOS ................................................................................................................... 99
CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS MANQUEHUE 298. ............................ 99
ESTUDIO DE MERCADO DE DEPARTAMENTOS EN ARRIENDO. ............................. 103
ESTUDIO DE MERCADO DE OFICINAS EN ARRIENDO. .......................................... 105
USOS DE SUELOS SEGÚN PRC LAS CONDES........................................................ 107
COSTO DIRECTO EDIFICIO HABITACIONAL ......................................................... 111
COSTO TOTAL PROYECTO HABITACIONAL SIN FINANCIAMIENTO BANCARIO ..... 114
COSTO TOTAL PROYECTO HABITACIONAL CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ... 115
COSTO TOTAL DE EDIFICIO DE VIVIENDA PARA RENTA ...................................... 116
COSTO DIRECTO EDIFICIO DE OFICINAS.............................................................. 117
COSTOS TOTALES PROYECTO OFICINAS – VENTA DE OFICINAS.......................... 120
COSTOS TOTALES PROYECTO DE OFICINAS – VENTA DE OFICINAS CON
FINANCIAMIENTO BANCARIO ........................................................................................... 121
COSTO TOTAL DE EDIFICIO DE OFICINAS PARA RENTA ....................................... 122
FLUJOS DE INVERSIONISTAS VENTA PROYECTO HABITACIONAL .......................... 123
FLUJOS DE INVERSIONISTAS RENTA PROYECTO HABITACIONAL .......................... 125
FLUJOS DE INVERSIONISTAS VENTA PROYECTO OFICINAS .................................... 126
FLUJOS DE INVERSIONISTAS RENTA PROYECTO OFICINAS .................................... 128
3
INDICE DE FIGURAS
FIGURA 1: COLOCACIONES DE CRÉDITOS PARA VIVIENDAS. FUENTE: SALFACORP, JUNIO DE 2015, RESEÑA
ANUAL DE CLASIFICACIÓN. ..................................................................................................................... 11
FIGURA 2: VENTA DE UNIDADES DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO (SERIE DESESTACIONALIZADA) Y TASAS
DE INTERÉS ANUALES REALES PARA CRÉDITOS CON PLAZO ENTRE 13 Y 20 AÑOS. (ELABORACIÓN PROPIA
CON DATOS DEL BANCO CENTRAL DE CHILE Y DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS) ......................................................................................................................................... 12
FIGURA 3: OFERTA Y VELOCIDADES DE VENTA A NIVEL NACIONAL. FUENTE: INFORME MACH N°37, CÁMARA
CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN. ............................................................................................................. 13
FIGURA 4: PORCENTAJE DE VENTA DE DEPARTAMENTOS EN EL GRAN SANTIAGO POR TRAMOS DE SUPERFICIE EN
M². FUENTE: CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN. ........................................................................ 14
FIGURA 5: TERRENO ORIGINAL FUNDO SAN LUIS. FUENTE: GOOGLEEARTH. INTERVENIDA POR EL AUTOR...... 16
FIGURA 6: PLANTA GENERAL DE URBANISMO CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE SAN LUIS (VERSIÓN 1972).
“SANTIAGO ORIENTE SEGÚN LA CORMU”, EYQUEM, ARQ N°40, 1998. ................................................ 17
FIGURA 7: VISTA ÁREA DEL PROYECTO PARQUE ARAUCO. FUENTE: PARQUE ARAUCO SHOPPING CENTER, EL
PRIMER SHOPPING DE CHILE. PRESENTACIÓN DE PROYECTO A INVERSIONISTAS, 1979. .......................... 18
FIGURA 8: PLANO XIII-1-5658-C.U. DEL MINISTERIO DE BIENES NACIONALES INTERVENIDO POR EL AUTOR. EN
AZUL LOS LOTES VENDIDOS A INMOBILIARIA PARQUE SAN LUIS. EN NARANJO EL LOTE 18-A CUYO FUE
ADQUIRIDO POR INMOBILIARIA LOTE 18. ................................................................................................. 19
FIGURA 9: BLOQUE DE VILLA SAN LUIS DEL LOTE 18-A Y EDIFICIO CORPORATIVO DE LAN. FOTO DE NICOLÁS
VERDEJO, 2008. ....................................................................................................................................... 20
FIGURA 10: ESTRUCTURA GENERAL DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS. (URBINA, 2010) .................................... 23
FIGURA 11: UBICACIÓN DE O’CONNELL 269-281-315 Y MANQUEHUE 280-298-302. FUENTE: GOOGLE EARTH.
................................................................................................................................................................ 26
FIGURA 12: DISPOSICIÓN DE LAS PROPIEDADES QUE CONFORMAN EL TERRENO. ............................................... 27
FIGURA 13: VISTA 3D DEL TERRENO PREVIO A LA DEMOLICIÓN. FUENTE: GOOGLE EARTH. ............................. 27
FIGURA 14: VENTAS MENSUALES DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO. FUENTE: CCHC ............................... 32
FIGURA 15: VENTAS MENSUALES DE DEPARTAMENTOS EN EL GRAN SANTIAGO. FUENTE: CCHC .................... 33
FIGURA 16: VENTAS MENSUALES DE CASAS EN EL GRAN SANTIAGO. FUENTE: CCHC ...................................... 33
FIGURA 17: VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF. FUENTE: CCHC ................................ 34
FIGURA 18: AUMENTO DE PRECIOS DE VIVIENDA DEBIDO A APLICACIÓN DEL IVA PARA VIVIENDAS.
ELABORACIÓN PROPIA. ............................................................................................................................ 35
FIGURA 19: OFERTA DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO Y MESES PARA AGOTAR OFERTA. .......................... 36
FIGURA 20: OFERTA POR TIPO DE VIVIENDAS EN EL GRAN SANTIAGO Y MESES PARA AGOTAR OFERTA. FUENTE:
CCHC. ..................................................................................................................................................... 36
FIGURA 21: LAS CONDES: VELOCIDAD Y PRECIO DE VENTA. FUENTE: CCHC ................................................... 37
FIGURA 22: CATASTRO DE PROYECTOS HABITACIONALES. ELABORACIÓN PROPIA. ........................................... 39
FIGURA 23: ÁREA DELIMITADA PARA EL ESTUDIO DE MERCADO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS.......................... 43
FIGURA 24: EDIFICIOS CLASE A+: EDIFICIO BIRMANN, ISIDORA 3000 Y TERRITORIA EL BOSQUE ................... 45
FIGURA 25: EDIFICIOS CLASE A: EDIFICIO TORRES DEL PARQUE Y WORLD TRADE CENTER ............................ 45
FIGURA 26: EDIFICIOS CLASE B: APOQUINDO 6410 Y EDIFICIO GEOCOSTANERA ............................................. 46
FIGURA 27: COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DEL MERCADO DE OFICINAS CLASE A+/A. FUENTE: COLLIERS (4T
2015). ...................................................................................................................................................... 47
FIGURA 28: DELIMITACIONES GEOGRÁFICAS DE SUB-MERCADOS DE OFICINAS EN SANTIAGO. FUENTE: COLLIERS
(4T 2015). ............................................................................................................................................... 48
FIGURA 29: PROYECTOS DE OFICINAS EN VENTA. .............................................................................................. 49
FIGURA 30: ÁREA DELIMITADA PARA EL ESTUDIO DE MERCADO DE ARRIENDO DE OFICINAS. ........................... 52
FIGURA 31: EXTRACTO “PLANO USO DE SUELO”, PLAN REGULADOR LAS CONDES ......................................... 53
FIGURA 32: EXTRACTO “PLANO ZONA DE EDIFICACIÓN”, PLAN REGULADOR LAS CONDES ............................. 55
FIGURA 33: PLANTA TIPO DE UN TERRENO. EJEMPLO DE DISTANCIAMIENTO Y ANTEJARDÍN. ............................ 56
FIGURA 34: ELEVACIÓN TIPO DE UN TERRENO. EJEMPLO DE RASANTE Y ALTURA MÁXIMA. .............................. 56
4
FIGURA 35: DISTANCIAMIENTOS, ANTEJARDÍN Y LÍNEA OFICIAL. ...................................................................... 57
FIGURA 36: ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDA. FUENTE: CCHC. ............................................................... 75
5
INDICE DE TABLAS
6
TABLA 43: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE ARRIENDO Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO
HABITACIONAL CON FINANCIAMIENTO BANCARIO Y VACANCIA DE UN 5% .............................................. 86
TABLA 44: INDICADORES FINANCIEROS – OPCIÓN DE VENTA DE OFICINAS ....................................................... 87
TABLA 45: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE VENTA Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO DE OFICINAS
36 MESES DE VENTA CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ........................................................................... 88
TABLA 46: EDIFICIO DE OFICINAS PARA RENTA – TIR SIN Y CON FINANCIAMIENTO BANCARIO ......................... 88
TABLA 47: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD PRECIO DE ARRIENDO Y COSTO DE CONSTRUCCIÓN – EDIFICIO DE
OFICINAS CON FINANCIAMIENTO BANCARIO Y VACANCIA DE UN 5% ....................................................... 89
TABLA 48: ALTERNATIVAS DEFINITIVAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO ......................................................... 90
TABLA 49: RENTABILIDADES DE PROYECTOS DE VENTA DE VIVIENDAS Y OFICINAS .......................................... 93
7
NOMENCLATURA
8
RESUMEN
Se aborda en una primera instancia, un estudio del mercado de viviendas y oficinas, tanto a
nivel del Gran Santiago como local, en la comuna de Las Condes. Este estudio, revisa el
comportamiento de la oferta y demanda, para concluir la existencia (o no) de una demanda
insatisfecha que se traduzca en una oportunidad de negocio inmobiliario.
Una segunda etapa, consiste en un estudio normativo del terreno, tanto a nivel regional como
comunal. Se estudian los posibles usos de suelo y normas específicas de la zona de
edificación en la cual se emplaza el terreno para determinar la factibilidad de cada alternativa
de desarrollo.
En una tercera etapa, se realiza el estudio económico, que incluye la estructuración de costos
e ingresos y plan de financiamiento del proyecto. A partir de lo anterior se calculan los flujos
netos de efectivo, con y sin financiamiento bancario, que son la base para la siguiente etapa.
9
y un 19,4%, para el caso de oficinas y habitacional respectivamente, y plazos de proyecto de
35 y 44 meses, respectivamente. Tomando en cuenta lo anterior, la nula producción de
oficinas clase B en la zona, la vacancia de arriendo mínima que este mercado, y la difícil
reposición de terrenos en la zona, es que se recomienda el desarrollo de un proyecto de
oficinas.
10
1 INTRODUCCIÓN
11
4.500 7,00
4.000
6,00
3.500
Venta de unidades
3.000 5,00
Tasa de interés
2.500
4,00
2.000
1.500 3,00
1.000
2,00
500
0 1,00
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Es posible distinguir en el gráfico tres hitos importantes: i) la crisis Subprime del 2008, ii) el
terremoto del 27 de febrero de 2010, y iii) la aprobación de la reforma tributaria que grava
con IVA la venta de viviendas. En el primer hito se observa como aumentan las tasas de
interés y una baja significativa en los niveles de venta por el temor global gatillado por la
crisis; en el segundo hito, no son las condiciones económicas las que cambian sino el temor
de la población a adquirir viviendas después del terremoto, tanto debido al miedo a vivir en
altura como las evidencias de construcciones deficientes - que no alcanzaron el 1% del total
de viviendas afectadas por el sismo -; y por último, el tercer hito refleja el adelanto por parte
de los consumidores a la aplicación de la reforma tributaria.
Es preciso señalar que las condiciones del mercado financiero no sólo afectan las decisiones
de compra por parte de los consumidores, sino que también constituyen una variable
relevante para el desarrollo de nuevos proyectos, debido a los altos requerimientos de capital
de trabajo y financiamiento que necesitan las empresas inmobiliarias para llevar a cabo su
ejecución.
12
Otra forma de analizar los equilibrios en el mercado inmobiliario, y su dependencia de
variables económicas, es observando el comportamiento de los meses para agotar stock.
Como se observa en la Figura 3, ante la presencia de shocks (recesión económica y
terremoto), se observa un aumento en los meses para agotar stock, sin variaciones
significativas del total de oferta, lo que evidencia estancamientos en el mercado inmobiliario.
Figura 3: Oferta y velocidades de venta a nivel nacional. Fuente: Informe Mach n°37,
Cámara Chilena de la Construcción.
13
El desarrollo urbano de Santiago ha reflejado los cambios demográficos de Chile desde el
comienzo del nuevo milenio. El envejecimiento de la población, la postergación del primer
hijo y de la vida en pareja, y la disminución de la tasa de natalidad, entre otros factores, han
implicado que los chilenos busquen hogares que respondan a estas transformaciones.
(Martínez, 2014)
14
Factores tales como las transformaciones demográficas descritas, el alza de los costos de
transporte, la reducción de terrenos disponibles y la percepción de seguridad de los
departamentos, generan que la nueva población prefiera “densificarse”, dejando de la lado el
modelo de crecimiento en expansión (casas) que primó en Santiago durante el siglo XX.
15
Transformación urbana en Las Condes: el caso de la Villa San Luis
El fundo San Luis, como se muestra en la Figura 5, es un terreno de 190 hectáreas que
limitaba al norte con Avenida Kennedy, al sur con Los Militares, al poniente con Américo
Vespucio y al oriente con Nuestra Señora del Rosario.
Figura 5: Terreno original Fundo San Luis. Fuente: GoogleEarth. Intervenida por el autor.
1
En 1976 es reemplazado por el Servicio Regional de Vivienda y Urbanización, SERVIU.
2
Parte del predio fue vendido en 1940 al Ejército para la construcción de la Escuela Militar. Este sitio no fue
parte de la expropiación.
16
décadas e ideó en el predio, uno de los más grandes proyectos urbanísticos de la época como
se muestra en la Figura 63.
Figura 6: Planta general de urbanismo conjunto habitacional Parque San Luis (versión
1972). “Santiago Oriente según la CORMU”, Eyquem, ARQ n°40, 1998.
Los destinatarios de tal proyecto no serían solo de clase media y media-alta, sino que también
en el mismo lugar se daría vivienda para los pobladores de los campamentos de la misma
comuna. El objetivo de esto era evitar el traslado de los pobladores a comunas donde
quedarían alejados de sus fuentes de trabajo y redes sociales. La construcción de estos blocks
de 4 pisos se llevó a cabo entre los años 1971 y 1972, ofreciendo departamento de 2 y 3
dormitorios de entre 60 y 80 m². El conjunto alcanzo a alojar aproximadamente a 5.000
personas en su primera etapa, que fue la única que se concretó.
De manera paralela en 1971, el terreno que hoy ocupa el Parque Araucano fue permutado a
la CORFUCH (Corporación de Futbol Profesional de la Universidad de Chile) por predios
de lo que hoy es el Museo Interactivo Mirador. En este paño se ideó un estadio con capacidad
para 15.000 personas que nunca se concretó. Estos terrenos siguieron en poder de la
3
El predio se encontraba paralizado puesto que había sido testado por su propietaria a la Beneficencia
(antecesora del Servicio Nacional de Salud). Sus herederos objetaron el traspaso, lo que paralizó cualquier
desarrollo en el terreno. La expropiación se llevó a cabo por medio de una ley orgánica que permite una decisión
constitucional en asuntos que llevan un juico un largo tiempo sin vislumbrar solución en el corto o largo plazo.
Esta requiere de una aprobación de cuatro séptimos del Senado y Cámara de Diputados.
17
Universidad de Chile hasta 1985, año en que los vendieron a la Municipalidad de Las Condes
para financiar la reconstrucción de sus sedes debido al terremoto del mismo año (Qué Pasa,
2010).
En 1976, con cerca de 5.000 personas viviendo en la Villa San Luis, el Gobierno Militar
decide reubicar a los pobladores de la villa a comunas periféricas como Renca y asigna los
departamentos a familias de suboficiales del Ejército. Este proceso finaliza en 1978 pero se
excluyó parte del lote 18-A.
Durante el período en que sucedieron estos hechos el precio de suelo de éste sector comenzó
a elevarse rápidamente, debido a las dinámicas de crecimiento de la ciudad y por estar en el
eje exacto del desplazamiento de la cuña ABC1. De hecho, en 1979, la sociedad conformada
por Thomas Furst, la familia Said, los arquitectos Berderky y Brunnetii SA y una firma de
inversionistas brasileños compraron el tercio norte del ex-fundo San Luis, abarcando desde
Américo Vespucio hasta Manquehue.
Figura 7: Vista área del proyecto Parque Arauco. Fuente: Parque Arauco Shopping Center,
el Primer Shopping de Chile. Presentación de proyecto a inversionistas, 1979.
Con respecto al resto del terreno, en los últimos días de su mandato, Augusto Pinochet decreta
el traspaso del mismo al Ministerio de Bienes Nacionales desde el SERVIU. En 1991, por
medio del Decreto Exento n°38 se regulariza la situación de los blocks utilizados por personal
del Ejército y se destinan los terrenos y departamentos a la Subsecretaria de Guerra y Apoyo
18
Administrativo del Ejercito del Ministerio de Defensa. En 1993 se modifica el decreto
anterior excluyendo de dicho destino los blocks 16 y 17 del lote 18-A. En 1996, a través de
una licitación privada, se venden los lotes 13-A, 14-A, 15-A, 16-A y 17-A de la villa San
Luis a la Inmobiliaria Parque San Luis, ligada a Marcelo Cox Vial por la suma de 80 millones
de dólares (ver Figura 8). En los años siguientes, las viviendas del lote 18-A fueron adquiridas
por la Inmobiliaria Lote 18 - cuyos dueños son los mismos de la Inmobiliaria Parque San
Luis -, en valores desde los 80 millones de pesos el año 2000, hasta los 490 millones de pesos
en 2014. Este proceso terminó sólo recientemente en 2015 cuando el último departamento
fue vendido.
La demolición de los blocks de la Villa San Luis se inició en 1997 y fue bastante publicitada.
Joaquín Lavín, entonces alcalde de Las Condes, posaba sobre una retroexcavadora cuando al
iniciar la demolición la estructura no cedió y fue necesario el uso de explosivos.
En lo que fueron los terrenos de la Villa San Luis, hoy se erige el proyecto inmobiliario
Nueva Las Condes, destinado a oficinas y a edificios de vivienda en altura de alto estándar.
Entre los edificios del proyecto se encuentran el edificio corporativo de LAN (lote 16), las
torres Corpbanca y Corpseguros (lote 14), el Edificio Parque Andino y Edificio de las Artes
19
(lote 13), el Edificio Deloitte (lote 17) entre otros. Es posible encontrar también
departamentos desde los 30 m² hasta 140 m² interiores en los lotes 15 y 17. El lote 18-A aún
se mantiene en pie (ver Figura 9).
Figura 9: Bloque de Villa San Luis del lote 18-A y edificio corporativo de LAN. Foto de
Nicolás Verdejo, 2008.
Por otro lado, el Parque Araucano hoy cuenta en superficie con juegos infantiles, una
pajarera, zonas de picnic, canchas de tenis y baloncesto, máquinas de ejercicios y un
skatepark. Bajo la superficie se encuentran pubs, un gimnasio, Kidzania y un centro de
eventos.
Por último, en el sector norte del ex-fundo San Luis es posible encontrar además del Parque
Arauco, gran cantidad de edificios de viviendas con superficies desde los 35 m², los hoteles
Hyatt y Marriot, y locales del grupo Falabella entre otros.
20
densificarse debido a los atractivos que el sector posee, tales como conectividad, cercanía a
servicios, áreas verdes, etc.
Lo anterior constituye una limitante a la cantidad de bienes raíces que puede albergar una
zona, lo cual genera inevitablemente una plusvalía de los mismos, por lo que la adquisición
de estos activos escasos, representa una buena alternativa de inversión y corresponde a la
génesis del negocio inmobiliario.
21
2 MARCO CONCEPTUAL
La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que este sea, tiene por objetivo conocer
su rentabilidad económica y social, de tal forma que asegure resolver una necesidad humana
en forma eficiente, segura y rentable. Solo así es posible asignar los escasos recursos
económicos a la mejor alternativa. (Urbina, 2010)
La evaluación, aunque es la parte fundamental del estudio, dado que es la base para decidir
sobre el proyecto, depende en gran medida del criterio adoptado de acuerdo con el objetivo
general del proyecto. En el ámbito de la inversión privada, el objetivo principal no es
necesariamente obtener el mayor rendimiento sobre la inversión. En los tiempos actuales de
crisis, el objetivo principal puede ser que la empresa sobreviva, mantener la misma
participación en el mercado o diversificar la producción, aunque no se aumente el
rendimiento sobre el capital. Por lo tanto, la realidad económica, política, social y cultural de
la entidad donde se piense invertir, marcará los criterios que se seguirán para realizar la
evaluación adecuada, independiente de la metodología empleada. Los criterios y la
evaluación son, por tanto, la parte fundamental de toda evaluación de proyectos. (Urbina,
2010)
22
Figura 10: Estructura general de evaluación de proyectos. (Urbina, 2010)
Para cada alternativa de desarrollo se deberán estudiar los costos de terreno, construcción,
proyectos de especialidades, permisos municipales, comercialización, gestión inmobiliaria,
etc. Un proyecto de inversión inmobiliaria consiste en afectar fondos a un terreno con el
objetivo de construir para obtener un flujo de fondos que permita la recuperación del capital
23
invertido más un plus de ganancia que premie el riesgo asumido y la inmovilización de dicho
capital (López, 2014).
En la evaluación de proyectos inmobiliarios, son varios factores los que inciden en la decisión
de invertir (o no) en un determinado proyecto. Estos son los siguientes:
Estos factores a su vez, son complementados con diversos estudios. Se debe realizar un
estudio de mercado, para poder analizar qué tan atractivo es el desarrollo del negocio, basado
en variables relevantes tales como: producción, absorción, valores de arriendo o venta, tasas
de vacancia o meses para agotar stock en el sector o comuna, y así concluir acerca de la
existencia o no de una demanda insatisfecha actual y futura. De manera análoga se debe
estudiar la oferta, de tal forma de identificar los proyectos actualmente en desarrollo, e
identificar atributos valorados por los consumidores, para incorporarlos en un nuevo
proyecto.
Siendo “𝐼0 ” la inversión inicial, “𝐹𝐶𝑡 ” el flujo de caja en el periodo t, y “r” la tasa de
descuento. Dicha tasa de descuento representa el costo de oportunidad del capital, siendo la
24
tasa de rentabilidad de una inversión alternativa de riesgo equivalente a la que el inversor
renuncia por inmovilizar su capital en el proyecto. Puede utilizarse también la tasa marginal,
que es la tasa de rentabilidad del proyecto más desfavorable que estaría dispuesto a enfrentar.
La tasa de descuento a emplear debe tener en cuenta todos los riesgos que pueden influir en
la variabilidad del flujo de fondos proyectado.
El criterio para aceptar un proyecto es que arroje un VAN positivo y este sea mayor que otros
proyectos similares. Esto significa que el inversor obtiene una utilidad adicional por sobre la
inversión alternativa de riesgo equivalente a la que renunció por invertir en el proyecto.
La tasa interna de retorno se define como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual
a cero.
3. Periodo de Recuperación
25
3 PRESENTACIÓN DEL PROBLEMA
En este terreno se ubicaban, tres casas por Calle O’Connell (Nº 269-281-315), un edificio y
dos casas por Avenida Manquehue (Nº 280-298-302) como se muestra en la Figura 13.
Recientemente estas edificaciones fueron demolidas para preparar el terreno para un nuevo
edificio.
26
Figura 12: Disposición de las propiedades que Figura 13: Vista 3D del terreno previo a la
conforman el terreno. demolición. Fuente: Google Earth.
El terreno se emplaza en el sector conocido como Nueva Las Condes, que es delimitado por
el triángulo formado por las avenidas Presidente Riesco, Kennedy y Manquehue.
4
Según índice ICVU 2015 elaborado por el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad
Católica y la Cámara Chilena de la Construcción.
27
dudas con respecto a esta alternativa, por lo que un análisis de otras opciones, se vuelve
imprescindible.
La relevancia de este trabajo está en que el propietario podrá contar con un estudio acabado
de cada alternativa de desarrollo, sea habitacional o de equipamiento, destinada a venta o
arriendo, y con las distintas rentabilidades que entregan cada opción.
Objetivos
28
4 METODOLOGÍA
a) Estudio de Mercado
La primera etapa del desarrollo de este trabajo incluye todo lo relacionado con el mercado de
viviendas y oficinas en Santiago y a nivel más local, en la comuna de Las Condes. Se
recopilará información de fuentes primarias como la Cámara Chilena de la Construcción
(CCHC) y de fuentes secundarias, incluyendo a empresas especializadas, cuyos estudios
entregan información con respecto al movimiento del mercado en los últimos años.
Demanda
Oferta
b) Estudio Normativo
29
coeficiente de ocupación de suelo, altura máxima, cantidad de estacionamientos exigidos y
condiciones especiales que puedan aplicar al predio. Se revisará a su vez, la OGUC, el PRMS
y el PRC, en busca de exigencias y beneficios que puedan aplicar.
c) Estudio Económico
En una tercera etapa, se cuantificarán los ingresos y la estructura de costos (costos de terreno,
construcción, honorarios, gestión inmobiliaria, etc.) de cada alternativa de desarrollo. Los
ingresos se determinarán en función de los precios de venta y arriendo que son definidos por
el mercado. El costo de construcción, que corresponde al costo más importante después del
terreno, se determinará a partir de un análisis de precios unitarios elaborado por el alumno,
cuya metodología ha sido corroborada por los desarrolladores inmobiliarios a través de los
años.
Con lo anterior es posible determinar los flujos netos de efectivo, con y sin financiamiento
bancario, que son la base para la siguiente etapa.
Al citar el financiamiento bancario, se mostrará cómo funciona y se aplica, pues modifica los
flujos netos de efectivo.
En esta última etapa, la información anterior será utilizada para evaluar económicamente el
proyecto bajo distintos escenarios, para lo cual se utilizarán indicadores como VAN, TIR y
PRC, que son comúnmente utilizados en la evaluación de proyectos de empresas
inmobiliarias y reflejan información necesaria y suficiente para la toma de decisión de
invertir (o no) en un proyecto de este tipo, a pesar de las limitaciones inherentes a cada
indicador.
30
En esta misma etapa se efectuará un análisis de sensibilidad de las variables de mayor
relevancia, como son el costo de construcción, los precios y velocidades de venta (o
arriendo), para conocer el efecto que estas tienen sobre la TIR.
31
5 ESTUDIO DE MERCADO
Los resultados de febrero del 2016 fueron significativamente negativos para el sector en
términos de comercialización, lo cual se explica por la estacionalidad propia de los meses de
verano, así como por el efecto adverso de la introducción del IVA a viviendas. El ritmo de
ventas registró un dinamismo propio de los peores años del sector, situación que contrasta
notoriamente con la fuerte demanda observada durante todo el año anterior (ver Figura 14)
(CCHC, 2016).
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
4.681
4.521
3.996
3.876
3.835
3.816
3.756
3.748
2.000
3.698
3.619
3.609
3.584
3.549
3.540
3.524
3.386
3.381
3.356
3.335
3.334
3.324
3.313
3.290
3.108
3.069
3.068
3.052
3.042
3.006
2.932
2.902
2.873
2.869
2.866
2.792
2.767
2.750
2.742
2.727
1.500
2.705
2.625
2.529
2.509
2.506
2.382
2.369
2.343
2.286
1.000
1.528
1.424
500
0
Mar
Mar
Mar
Mar
May
May
Ene
Feb
Jul
Sep
Ene
Feb
Jul
Sep
May
Ene
Feb
Jul
Sep
May
Ene
Feb
Jul
Sep
Dec
Ene
Feb
Ago
Ago
Ago
Abr
Dic
Jun
Oct
Nov
Abr
Dic
Dic
Jun
Oct
Nov
Abr
Jun
Oct
Nov
Abr
Jun
Oct
Nov
Aug
2012
2012
Jul 1.035 Jul 2.584
Ago 1.350 Ago 2.485
Sep 1.283 Sep 2.052
Oct 1.014 Oct 1.888
Nov 919 Nov 1.950
Dic 1.060 Dic 1.732
Ene 957 Ene 1.552
Feb 714 Feb 1.668
Mar 850 Mar 1.900
Abr 918 Abr 2.190
May 1.139 May 2.385
Jun 947 Jun 2.377
2013
2013
Jul 924 Jul 2.410
Ago 1.164 Ago 2.420
Sep 826 Sep 2.040
Oct 865 Oct 2.521
Nov 777 Nov 2.579
Dic 689 Dic 2.380
Ene 709 Ene 2.058
Feb 648 Feb 1.858
Mar 858 Mar 2.015
Abr 827 Abr 2.105
May 841 May 2.227
Jun 965 Jun 2.416
2014
2014
Jul 851 Jul 2.191
Ago 811 Ago 2.195
Sep 769 Sep 1.600
Oct 945 Oct 2.368
Nov 749 Nov 1.978
Dic 686 Dic 2.019
Ene 675 Ene 1.854
Feb 637 Feb 2.105
Mar 791 Mar 2.499
Abr 861 Abr 2.688
May 913 May 2.627
Jun 862 Jun 2.954
2015
2015
679 3.317
Nov 719 Nov 3.037
Dec 845 Dec 3.676
ubicándose también por debajo de sus cifras históricas (691 unidades promedio mensual para
33
Ene 384 Ene 1.144
2016
2016
Figura 17: Venta de departamentos por tramo de precio en UF. Fuente: CChC
El resultado del año 2016 finalmente estará condicionado entre otros factores, a la etapa de
construcción en la cual se encuentren hoy los proyectos en edificación. El 1 de febrero del
2016 se promulgo la Ley 20.899 que simplifica la reforma tributaria. El cambio más relevante
en el ámbito inmobiliario corresponde a la exención del pago de IVA de las viviendas cuya
recepción municipal sea solicitada a la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la
respectiva municipalidad durante el año 2016, sin importar la fecha de escrituración (venta)
de la vivienda. Esta modificación le resta presión a los consumidores que ya no sienten la
necesidad de comprar hoy día para evitar el pago de IVA, razón por la cual se espera la
velocidad de ventas mejore a medida que stock exento de IVA disminuya. Sumado a lo
anterior, en junio y julio del año 2015, circulares por parte del Servicio de Impuestos Internos
(SII), con respecto a las modificaciones al Crédito Especial para Empresas Constructoras
(CEEC) y al crédito de IVA al cual tendrán derecho las inmobiliarias5, indicaron aumentos
de precios considerablemente menores a los publicados en un principio que según los análisis
5
Circular n°42 del 5 de junio de 2015 y Circular n°70 del 23 de julio de 2015.
34
iniciales indicaban aumentos de hasta 14% dependiendo del valor de la vivienda. En la Figura
18, se presenta un gráfico que muestra el aumento de precios porcentual, basado en los
precios sin IVA de las viviendas, suponiendo un margen de la inmobiliaria de un 15% y 20%
sobre los costos.
5,0%4,7% 4,7%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 11.000
Valor actual de Vivienda en UF
Margen de Inmobiliaria de 15% sobre costos Margen de Inmobiliaria de 20% sobre costos
Figura 18: Aumento de precios de vivienda debido a aplicación del IVA para viviendas.
Elaboración propia.
Continuando con el estudio de mercado, desde la perspectiva de la oferta, a nivel del Gran
Santiago, en febrero la oferta de viviendas aumentó 17,8% con respecto a doce meses atrás.
Esto estuvo motivado por el mayor nivel de unidades disponibles de departamentos (19,3%)
y de casas (10,3%). De esta oferta, el 84,8% corresponde a departamentos y 15,2% a casas.
6
Cuyo origen sea exclusivo de la aplicación del IVA.
35
Figura 19: Oferta de viviendas en el Gran Santiago y meses para agotar oferta.
Fuente: CChC.
En la Figura 19, se observa que la velocidad de venta en el Gran Santiago alcanzo a 26,2
meses para agotar el stock. Al desglosar por tipo de vivienda, se observa un comportamiento
similar, con velocidades de venta de 31 y 16 meses para agotar el stock, en el caso de
departamentos y casas respectivamente (ver Figura 20).
Figura 20: Oferta por tipo de viviendas en el Gran Santiago y meses para agotar oferta.
Fuente: CChC.
36
A nivel local en la comuna de Las Condes, siguiendo el mismo comportamiento anterior, se
observa una disminución significativa en la velocidad de venta, alcanzando 53 meses para
agotar el stock (ver Figura 21), siendo 16 meses el promedio histórico para la comuna.
Es claro que la velocidad de venta se ha visto mermada los dos primeros meses del año. Esta
baja es atribuida a tres factores: la introducción del IVA, que repercute en el precio final; la
modificación a la reforma tributaria que le restó presión a los consumidores; y la gran
cantidad de oferta que ingreso el 2015, cuyo propósito era realizar la mayor cantidad de
ventas exentas de IVA. Luego, al tener un stock alto y una demanda baja, la cantidad de
meses para agotar el stock aumenta considerablemente. Durante este año, la venta de
viviendas se desglosará en dos tipos: las viviendas cuya construcción finaliza el año 2016 y
las que no. El primer grupo tiene una ventaja competitiva sobre el segundo, pues su venta no
estará afecta a IVA, razón por la cual los consumidores optarán por estos desarrollos en
37
desmedro de los segundos. Este trabajo se encuentra dentro del segundo grupo, pues no es
posible finalizar la construcción durante el año 2016, aún suponiendo un plazo de desarrollo
mínimo. En relación a este grupo, aun no hay claridad con respecto a la capacidad del
mercado de absorber el alza que propondrán las inmobiliarias para mantener sus niveles de
utilidad; alza que obedecerá a dos factores: el efecto IVA, cuantificado en un aumento
máximo de 6,2% como se muestra en la Figura 18, y el aumento de tasa impositiva, que
alcanzaría un 27% dado que las inmobiliarias se inclinarían por el régimen semi-integrado.
Otro factor que añade mayor incertidumbre, corresponde a la agenda laboral impulsada por
el gobierno, siendo el sector de la construcción, uno de los más afectados por la negociación
colectiva. En la construcción, es común la contratación por etapas de construcción o faenas
de plazos bastante acotados de entre tres y seis meses, razón por la cual una negoción
colectiva de una de estas afecta significativamente en términos proporcionales. Esto al final
se traduce en aumentos de costos que repercutirán en los precios de venta, enfriando aún más
el mercado inmobiliario.
38
En la Figura 22 se presentan los proyectos habitacionales en un radio de 1,5 km alrededor
del terreno en análisis.
39
Tabla 1: Información general de proyectos habitacionales en desarrollo.
Cantidad Superficie Superficie
Nombre
Nº Inmobiliaria Tipologías de interior Terraza Características Principales
Proyecto
unidades [m²] [m²]
2D2B 34 85 14 Piso flotante en todo el
departamento. Ventanas con
marcos de PVC y vidrios
1 Las Malvas Almagro termopanel. Barandas de
3D3B 40 133 22
cristal. Calefacción por losa
radiante. Cubierta de granito
en cocinas y baños
3D2B 18 93 16 Piso flotante en todo el
3D2B 10 80 15 departamento. Ventanas con
marcos de aluminio y vidrios
2 Escandinavia Vialcorp
termopanel. Cubierta de
4D3B 10 122 14 granito en cocinas y baños.
Calefacción por losa radiante.
2D2D 18 93 12 Piso flotante en todo el
2D2D 18 120 23 departamento excepto cocina y
baños. Ventanas con marco de
3 Oslo 330 Nahmias PVC y vidrios termopanel.
3D2B 12 135 23 Calefacción por losa radiante.
Cubierta de granito en baños y
cocina.
3D3B 22 107 30 Piso flotante en todo el
3D3B 21 144 50 departamento. Ventanas con
marcos de aluminio y vidrios
termopanel. Barandas de
Molina
4 Gustavo V cristal. Cubierta de granito en
Morel
3D3B 25 117 27 cocinas y baños. Calefacción
por losa radiante. Paneles
solares en apoyo a agua
caliente.
En cuanto al tamaño de los departamentos se puede concluir que las superficies interiores de
departamentos se encuentran en el rango de 80 a 144 m² y el tamaño de las terrazas alcanza
en promedio un 22% de la superficie interior. Se observa en las características de los
proyectos varios elementos que se repiten como:
40
Calefacción por losa radiante.
Cubiertas de granito en cocinas y baños.
Se recopiló también información respecto a los precios de venta para los distintos productos
que ofrecen cada uno de los proyectos analizados. Los precios de venta de los distintos
proyectos, se recopilaron a través del sitio web www.portalinmobiliario.cl y visitas a salas
de venta, mientras que las velocidades de venta se obtuvieron del informe inmobiliario de la
empresa GFK Collect, con información actualizada al primer trimestre del 2016 (ver Tabla
2).
Dado que algunos precios de venta publicitados por las inmobiliarias incluyen
estacionamiento o bodega, se descontó UF 340 por estacionamiento y UF 90 por bodega
según el caso, que corresponden a los valores promedios de los proyectos restantes, para
obtener el precio de venta de los departamentos.
41
Se debe tener presente que el valor UF/m² es calculado por los actores de la industria como:
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝐹 𝑉𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝐹/𝑚2 =
𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟 + (𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑎𝑧𝑎)/2
42
Figura 23: Área delimitada para el estudio de mercado de arriendo de viviendas.
Dado que los precios de arriendo publicados por los propietarios incluyen estacionamiento o
𝑈𝐹 𝑈𝐹
bodega, se descontó 2 por estacionamiento y 0,8 por bodega según el caso, para
𝑚𝑒𝑠 𝑚𝑒𝑠
Luego de catastrar 52 departamentos, con superficies entre 80 y 144 m², se determinó que el
𝑈𝐹
precio de arriendo promedio corresponde a 0,27 . El detalle de este catastro se
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
Con respecto a los precios de arriendo de viviendas, es necesario enfatizar que estos pueden
sufrir variaciones tanto a la baja en el corto plazo, como al alza en un mediano plazo, debido
a factores que hoy son posibles de observar y se analizan a continuación.
Durante los últimos meses los precios de arriendo se han mantenido a la baja por diversas
razones, a diferencia de los precios de venta de los inmuebles que han experimentado un
aumento. El aumento del precio de las viviendas, producto de las continuas alzas del costo
43
del suelo, de las especificaciones, de la mano de obra, y adicionalmente, la anticipación a los
cambios introducidos por reforma tributaria, ha provocado la irrupción en ciertos mercados
de inversionistas institucionales y naturales, que han introducido más viviendas al stock en
arrendamiento, que junto a una demanda constante ha presionado los precios de arriendo a la
baja. Las inmobiliarias esperan para el año 2016 que esta baja se mantenga a medida que siga
ingresando stock de viviendas en arriendo pero en menor magnitud que el presente año. (Gfk
Adimark, 2015)
Por otro lado, a partir del año 2017, se espera que los precios de arriendo suban, debido a las
mayores restricciones crediticias por parte de los bancos en la compra de viviendas -
exigiendo un pie de un 20% - por lo que el mercado de arriendo enfrentaría una mayor
demanda.
Clase A+: Clasificación dada a aquellos edificios de oficinas que poseen características
exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se
encuentran: poseer plantas libres de más de 600 m², piso técnico, climatización independiente
por piso, una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,5 m., sistemas de eficiencia
energética y antigüedad máxima de 15 años. En la Figura 24 se muestran ejemplos de
edificios Clase A+.
44
Figura 24: Edificios Clase A+: Edificio Birmann, Isidora 3000 y Territoria El Bosque
Figura 25: Edificios Clase A: Edificio Torres del Parque y World Trade Center
45
Clase B: Clasificación otorgada a aquellos edificios que poseen características y
terminaciones de calidad media a alta, o incluso superior. Estos edificios deben tener un
máximo de 40 años de construcción, generalmente sin plantas libres, con oficinas de 100 m²
o menos y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,30 m. En la Figura 26 se observan
edificios clase B.
46
Figura 27: Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas Clase A+/A. Fuente:
Colliers (4T 2015).
Durante el cuarto trimestre de 2015, la producción de oficinas clase A/A+ registró una baja
en relación a los metros cuadrados ingresados el tercer trimestre de 2015, debido
principalmente a la demora en la entrega de proyectos que se esperaba ingresaran durante el
semestre en estudio. Esto, sumado a un aumento en los niveles de absorción, conlleva a una
disminución en la tasa de vacancia, alcanzando un 11,7%, muy distinta a las proyecciones
efectuadas el semestre anterior en donde se esperaba un aumento en la disponibilidad de
metros cuadrados por sobre el 14% como se muestra en la figura anterior. (Colliers, 2015).
En la Tabla 3 se presentan los indicadores clave para cada clase de oficinas a nivel de sub-
mercado.
47
Tabla 3: Indicadores claves mercado de oficinas cuarto trimestre 2015. Fuente: Colliers (4T
2015)
Clase A Clase B
Renta En En Renta
Sub-mercado
Promedio Construcción Vacancia Stock Stock Vacancia Construcción Promedio
[UF/m²] [m²] (%) [m²] [m²] (%) [m²] [UF/m²]
0,63 6,4% 871.554 El Bosque 119.048 4,4% 5.700 0,59
0,58 14,3% 383.642 Nueva Las Condes 40.987 1,2% 0,58
0,50 15.579 25,0% 211.381 Nueva Apoquindo 115.590 2,7% 0,53
0,42 11,7% 418.415 Santiago 138.280 1,0% 0,42
0,52 12,5% 226.570 Providencia 369.934 3,0% 0,49
0,53 8,2% 47.635 Vitacura 112.679 10,6% 10.432 0,59
0,37 23,9% 57.540 Huechuraba 229.885 16,1% 0,37
0,46 13,3% 43.465 Estoril - La Dehesa 133.769 33,8% 0,45
48
Los sub-mercados relevantes para el estudio corresponden a Nueva Apoquindo y Nueva Las
Condes. Respecto a las oficinas clase A+/A se observan vacancias de 25% y 14,3%, lo que
sumado a la superficie en construcción, representa una amenaza pues presiona los niveles de
vacancia al alza y los precios de arriendo a la baja. Contrario a esto, en las oficinas clase B,
se observan vacancias de 2,7% y 1,2% en Nueva Apoquindo y Nueva Las Condes
respectivamente, lo que sumado a la nula producción de oficinas de este tipo en este sector,
representan una oportunidad, al ingresar un producto al mercado sin competencia inmediata.
En la Figura 29 se presentan los proyectos en venta en las cercanías del terreno en análisis.
49
A pesar de que ninguno de estos proyectos es comercializado por inmobiliarias sino por
terceros, estos han sido entregados recientemente y contemplan unidades de oficinas en venta
aun sin uso a febrero del 2016.
50
En la Tabla 5 se presenta la información de venta de los proyectos.
De la tabla anterior se concluye que el precio de venta promedio de las oficinas corresponde
a 91,2 UF/m² IVA incluido. A su vez de determina un precio de estacionamiento promedio
de UF 533 neto y bodega promedio de UF 140 neto. Esta información será utilizada para
determinar el monto de venta del proyecto.
51
Figura 30: Área delimitada para el estudio de mercado de arriendo de oficinas.
Dado que los precios de arriendo publicados por los propietarios incluyen en algunos casos
𝑈𝐹 𝑈𝐹
estacionamiento o bodega, se descontó 2 por estacionamiento y 0,8 por bodega
𝑚𝑒𝑠 𝑚𝑒𝑠
según el caso, para obtener un precio de arriendo de oficina. Consecuentemente estos valores
serán utilizados cuando se calculen los ingresos por arriendo del edificio.
Luego de catastrar 37 oficinas, con superficies entre 15 y 60 m², se determinó que el precio
𝑈𝐹
de arriendo promedio corresponde a 0,57 . Es relevante notar que este valor es
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
52
6 ESTUDIO NORMATIVO
Una vez revisados los antecedentes generales del mercado tanto de departamentos como de
oficinas, se puede concluir que resulta atractivo bajo un primer análisis, el desarrollo de un
proyecto inmobiliario en el terreno en estudio. A continuación se procede al estudio
normativo del proyecto, el cual comprende estudio de usos de suelo y normas específicas,
para finalizar con un cuadro de superficies para cada alternativa.
Uso de Suelo
El uso de suelo extraído del CIP corresponde a U-V0, tal como se muestra en el plano de uso
de suelo (ver Figura 31).
Figura 31: Extracto “Plano Uso de Suelo”, Plan Regulador Las Condes
53
El sitio enfrenta por el oriente a la Avenida Manquehue, que está clasificada como una vía
troncal en el PRMS. La clasificación de la vía que enfrenta el sitio es determinante pues
incide en los posibles usos de suelo.
Tabla 6: Usos de suelo permitidos. Fuente: Ordenanza local del Plan Regulador Comunal
de Las Condes – vía troncal
Tipo Clase Actividad Condiciones
Vivienda
Sin restricción.
Hogares de acogida
Residencial - Estas actividades podrán desarrollar usos
Hoteles
complementarios como parte del
Apart Hotel
principal.
Áreas Verdes Parques, Plazas Sin restricción.
Espacio Público Vialidad Sin restricción.
Salud Consultorios Solo en locales de escala básica.
Parvularios, Jardines En locales de escala básica, con una
Infantiles superficie edificada máxima de 500 m².
Estas actividades están condicionadas a
Educación
Pre-básica, Básica, desarrollarse en calles con una calzada
Media, Superior mínima de dos pistas por sentido de
tránsito, entre vías colectoras o superior
Seguridad Retenes Solo en locales de escala básica.
Culto Capillas, Parroquias,
Solo en locales de escala básica.
Cultura Templos, Bibliotecas
Juntas de Vecinos,
Social Centros de Madres, Solo en locales de escala básica.
Equipamiento Centros Sociales
En locales existentes o nuevos de escala
básica, con ocupación de suelo máxima de
Canchas, Gimnasios
Deportes 0.4 y coeficiente de constructibilidad de
sin espectadores
0.6, y edificación aislada y superficie
máxima construida de 500 m².
En locales de escala básica, existentes o
nuevos, con ocupación de suelo máxima
Comercio Locales Comerciales
de 0.4 y coeficiente de constructibilidad de
0.6, y edificación aislada.
Oficinas en general,
En locales existentes o nuevos, de escala
Servicios Actividad comercial
básica y menor.
complementaria.
54
Se observa que el uso residencial y equipamiento; que son los de interés para este estudio,
son permitidos en el terreno.
Zona de Edificación
La zona de edificación extraída del CIP corresponde a EaA-2 (edificación aislada alta número
2), tal como se muestra en la Figura 32.
Figura 32: Extracto “Plano Zona de Edificación”, Plan Regulador Las Condes
Las condiciones que aplican a esta zona, tanto para uso residencial como equipamiento se
presentan en la Tabla 7.
55
Figura 33: Planta tipo de un terreno. Ejemplo de distanciamiento y antejardín.
A continuación se presenta una vista en planta del sitio, con sus respectivos distanciamientos
y antejardines (ver Figura 35).
56
Figura 35: Distanciamientos, antejardín y línea oficial.
Otras Consideraciones
El terreno en análisis puede acogerse al Artículo 2.6.4 de la OGUC, es decir, optar a la calidad
de conjunto armónico. Según el uso de suelo que se escoja, los requisitos y beneficios varían.
Estos se detallan en la Tabla 8.
57
Tabla 8: Requisitos y beneficios de la calidad de conjunto armónico
Condición a la cual se
Uso de Suelo Requisitos Beneficios
acoge
Residencial Condición de Estar emplazado en un terreno Aumento de coeficiente de
resultante de una fusión predial,
dimensión, letra c) constructibilidad en un
conforme al artículo 63 del
D.F.L. Nº 458, de Vivienda y 30%
Urbanismo, de 1975, siempre
que su superficie no sea inferior
a 2.500 m2.
Equipamiento Condición de uso Estar destinado a equipamiento Aumento de coeficiente de
y emplazado en un terreno en
constructibilidad en un
que el Plan Regulador
respectivo consulte el 50%
equipamiento como uso de
suelo, que tenga una superficie
total no inferior a 2.500 m² y
cumpla con lo preceptuado en el
artículo 2.1.36 de la O.G.U.C.
El distanciamiento entre los
edificios que contemplan el
proyecto y los deslindes con los
predios vecinos, no podrá ser
inferior a 10 m., aunque se
emplace en áreas de
construcción continua
obligatoria.
“Los proyectos que cumplan con alguna de las condiciones señaladas en el inciso anterior
deberán, además, cumplir copulativamente con los siguientes requisitos:
a) Que el terreno enfrente en al menos 20 metros a una vía existente o proyectada en el Plan
Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con calzada de no menos de 14 m.
En el caso que la calzada no se encuentre materializada con las características señaladas,
deberá ser ensanchada por el proyecto, hasta encontrarse o empalmarse con una calzada
existente de al menos el mismo ancho.
58
b) Que se ejecute un proyecto de mejoramiento en el espacio público que enfrenta el terreno,
en toda el área comprendida entre la línea oficial y la solera, de acuerdo al diseño y
características establecidos en el respectivo plano seccional.” 7
“Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso, podrán exceder hasta
en un 25% la altura máxima establecida por el Plan Regulador respectivo.
Cuando la altura esté expresada en pisos y de la aplicación de este porcentaje resulte una
fracción de piso igual o mayor que 0,5 se permitirá la construcción de un piso más.”8
Por un lado, una mayor altura permite concentrar la estructura en una menor superficie, dando
mayores espacios en el primer piso tanto a áreas verdes como comunes, y por otro lado,
mejora la vista de las unidades en los pisos superiores, traduciéndose en mayores valores de
venta.
7
Artículo 2.6.4, Planificación 6-8, OGUC.
8
Artículo 2.6.9, Planificación 6-9, OGUC.
9
Artículo 2.4.1., OGUC.
59
Este beneficio es de gran importancia porque permite reducir la cantidad de estacionamientos
cuando los requerimientos comerciales son menores o cuando la cantidad de
estacionamientos requerida implica estudios de transporte mayores.
“Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes
a que se refiere el artículo 2.6.3. de este mismo Capítulo, las edificaciones aisladas podrán
sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada
sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo
predio y se cumplan las condiciones que señalan los artículos siguientes, todo lo cual deberá
graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.”10
“El presente Título fija el texto del Reglamento Especial de Viviendas Económicas a que se
refieren el artículo 1° del D.F.L. N° 2, de 1959 y el TITULO IV de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, establece las condiciones que deberá cumplir una vivienda
para que sea considerada vivienda económica, las normas por las cuales se regirá su
urbanización y dispone los preceptos que se considerarán en la aprobación de los proyectos
que las incluyen.”11
10
Artículo 2.6.11, Planificación 6-9, OGUC.
11
OGUC Titulo 6, Reglamento Especial de Viviendas Económicas.
12
Las otras definiciones hacen referencia a Viviendas Sociales y Viviendas Progresivas.
60
“Vivienda económica: la que se construye en conformidad a las disposiciones del D.F.L. Nº
2, de 1959; las construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios
habitacionales y de Mejoramiento Urbano y por los Servicios de Vivienda y Urbanización y
los edificios ya construidos que al ser rehabilitados o remodelados se transformen en
viviendas, en todos los casos siempre que la superficie edificada no supere los 140 m2 y
reúna los requisitos, características y condiciones que se fijan en el presente Título.”13
13
Artículo 6.1.2, OGUC
14
La superficie municipal puede diferir de la superficie interior pues no se incluyen shafts ni un porcentaje de
la logia.
15
Artículo 6.1.5, OGUC
61
6.3.5 Soterramiento de redes
El artículo 38 del PRC establece que los proyectos emplazados en zonas de edificación alta
– como es el caso –, “que consideren la ejecución de una urbanización que incluya tendido
subterráneo de todo el cableado aéreo cualquiera sea su naturaleza en todos su frentes,
podrán incrementar el coeficiente de constructibilidad hasta en un 10%”16
Este artículo permite la edificación de una mayor superficie que se traduce en un proyecto de
mayor envergadura, aprovechando de mejor manera el terreno.
El artículo 38 del PRC, permite que en las áreas de edificación alta – como es el caso – “en
que se establecen densidades máximas, los proyectos de más de 3 pisos de altura, podrán
superar estas densidades establecidas en las tablas correspondientes hasta en un 30%,
siempre y cuando consideren para la totalidad del proyecto un estándar de estacionamiento
de 1 cada 30 m² de superficie útil de vivienda.”17
16
Artículo 38, Plan Regulador Comunal de Las Condes.
17
Idem
62
Tabla 9: Condiciones que aplican a ambas alternativas de construcción
Altura máxima 15 pisos / 52,5 m. + 25% = 19 pisos / 65,6 m.
Coeficiente de ocupación de suelo
0,3
máximo
Coeficiente de área libre mínima 0,5
Antejardín mínimo 7 m.
Rasante máxima 70º
Dimensionamiento de Propuestas
En primer lugar se busca aprovechar al máximo el terreno, es decir, edificar la mayor cantidad
de superficie útil posible. En la Tabla 11 se muestran los límites de tanto densidad como
constructiblidad del sitio, mientras que en la Tabla 12 se presenta un mix de productos que
alcanza el tope de constructibilidad, utilizando tamaños de departamentos en el rango de lo
indicado por el estudio de mercado. Se debe tener en cuenta que las terrazas se pueden diseñar
de manera que no contabilicen superficie útil.
63
Tabla 12: Tipologías y superficies de departamentos
propuestas.
Tabla 11: Constructibilidad habitacional
máxima Total
Superficie Cantidad Nº de
Tipo Tipología útil
Superficie Terreno 2.509 m² útil [m²] por piso pisos
[m²]
Coeficiente de
1 2D2B 80 2 10 1.600
Constructibilidad 2,8
2 2D2B 90 2 10 1.800
Constructibilidad máxima 7.025 m²
3 3D2B 120 2 10 2.400
Nº Viviendas máxima 72 viv
4 3D3B 122,5 1 10 1.225
Total 70 7.025
7.025 ∗ 0.9
Estacionamientos viviendas = = 211
30
Estacionamientos visitas = 0,15 ∗ 211 = 32
18
Artículo 7.1.2.4 Plan Regulador Metropolitano de Santiago
19
Artículo 2.4.3, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
64
Transporte y Telecomunicaciones. Las mayores complejidades de realizar un EISTU son su
costo y que su aprobación es requisito para la aprobación del permiso de edificación.
65
6.5.2 Alternativa de oficinas
6.824 ∗ 0,9
Estacionamientos oficinas = = 205
30
Dado que la cuota de estacionamientos es mayor a 150, será necesario un EISTU. A pesar de
que podría reducirse la cantidad de estacionamientos – según el punto 6.3.2 – hasta que no
sea necesario el estudio, comercialmente no es conveniente pues se requiere a lo menos un
estacionamiento por oficina.
66
Tabla 16: Cuadro de superficies edificio de oficinas
Superficie
Espacios Superficie
útil Subterráne Escaleras Ascensores Total
Nivel Comunes Cubiertas
Oficinas o [m²] [m²] [m²] [m²]
[m²] [m²]
[m²]
-3 1.102 1.102
-2 2.165 2.165
-1 2.165 2.165
1 304 251 20 14 16 605
2 502 73 14 16 605
3 502 73 14 16 605
4 502 73 14 16 605
5 502 73 14 16 605
6 502 73 14 16 605
7 502 73 14 16 605
8 502 73 14 16 605
9 502 73 14 16 605
10 502 73 14 16 605
11 502 73 14 16 605
12 502 73 14 16 605
13 502 73 14 16 605
14 502 73 14 16 605
Total 6.824 5.432 1.204 324 196 224 13.901
67
7 ESTUDIO ECONÓMICO
Para estimar este costo, tanto en el caso de viviendas como de oficinas, se realizó un
presupuesto estimativo de construcción por índices. La metodología consiste en:
1. Contar con los costos de construcción finales detallados por partida de una obra
referencial.
2. Obtener la siguiente información de la obra de referencia: superficie de terreno,
frente del terreno, superficie de excavación, perímetro de excavación, niveles de
subterráneo, número de pisos, superficie total, superficie con terminación,
superficie de terrazas, superficie de fachada del edificio, superficie de planta tipo,
duración de la obra, meses de grúa, cantidad de dormitorios, baños, logias y
cocinas, número de puertas y cantidad de ascensores.
3. Con esta información, cada partida del presupuesto puede reducirse a precios
unitarios. Por ejemplo, dado un total de superficie de losa (m²) y un costo total de
hormigón (UF), se determina un precio unitario de hormigón UF/m².
4. Contar con un cuadro de superficies y obtener la misma información del punto 2
para la nueva obra.
5. Utilizar la información del punto 4 y los precios unitarios del punto 3 para generar
un presupuesto de construcción estimativo para la nueva obra.
68
La validez de esta metodología ha sido comprobada a través de los años por los
desarrolladores inmobiliarios, obteniendo diferencias no mayores a un 3% cuando los
supuestos de la obra de referencia son correctos.
Edificio de Viviendas
Tabla 17: Costo directo edificio Tabla 18: Costo de construcción edificio
habitacional habitacional con IVA
Total % del Costo Directo UF 241.287
[UF] total Utilidad Constructora 7,5% UF 18.096
Obras Previas 9.644 4,0% Imprevisto 2% UF 4.826
Obra Gruesa 39.271 16,3% Total Costo de construcción
UF 264.209
Terminaciones 59.537 24,7% neto
Especialidades 34.612 14,3% IVA 11,11%20 UF 29.357
Obras Exteriores 1.400 0,6% Total Costo de construcción UF 293.565
Gastos Generales 30.340 12,6%
Mano de Obra 63.870 26,5%
Empalmes 2.611 1,1%
Total Costo
241.287 100,0%
Directo
20IVA reducido debido al Crédito Especial para Empresas Constructoras. Art. 21 D.L. N° 910 de 1975
21 Este costo se suele mantener constante debido a la poca variabilidad del costo de subterráneos.
Al momento de sensibilizar el costo de construcción solo se variara el costo sobre NNT.
69
7.1.1 Opción de venta de departamentos
El costo total del proyecto habitacional se resume en la Tabla 20, cuyo detalle se encuentra
en el Anexo 12.6.
22
Correspondiente al 19% del costo de construcción neto según circular n°42 del 5 de Junio de 2015 y Circular
n°70 del 23 de Julio de 2015.
70
Estimados los costos e ingresos del proyecto, se debe definir cómo se va a financiar. La
estrategia de los desarrolladores es financiar parte del terreno y otros costos, tales como
honorarios o permisos municipales, por medio de los ingresos durante la venta en verde y
capital propio, pidiendo una línea de crédito al banco, para financiar la construcción y la parte
restante del terreno. Dependiendo de la garantía, es posible obtener un financiamiento de
hasta un 70% de los gastos.
En esta etapa, el proyecto es evaluado por primera vez por un externo, es decir, un banco. El
proceso de obtención de financiamiento bancario es el siguiente:
Los montos que requiera la inmobiliaria dependerán del mes en que se encuentre dentro del
periodo de construcción. A medida que la empresa constructora facture a la inmobiliaria los
estados de pago, esta última solicita el dinero al banco en forma proporcional al porcentaje
de avance, de tal manera de no acumular intereses por dinero que estará inmovilizado.
Un resumen del total de los costos con financiamiento bancario se presenta en la Tabla 23.
72
debido a que no hay una puesta en marcha asociada a la etapa de construcción. El detalle se
encuentra en el Anexo 12.8.
A estos gastos, se deben agregar los gastos de operación del proyecto que se detallan en la
Tabla 25.
73
6. Fondo de reserva (Mantención) equivalente a un 2% de la renta.
7. Dado que no hay vacancia, no se consideraron gastos comunes.
En relación a los ingresos, se utilizaron los valores de arriendo mensuales obtenidos del
estudio de mercado, asumiendo una tasa de vacancia igual a 0% (escenario ideal). En la etapa
de la evaluación económica se sensibilizará esta variable.
23
El IRPV es un set de índices de precios para viviendas nuevas en el Gran Santiago, elaborados en base a la
metodología de precios hedónicos la cual es ampliamente utilizada para estos fines en los países desarrollados.
Son índices “reales” por cuanto se estiman a partir de precios de venta de viviendas en Unidades de Fomento.
74
Figura 36: Índice real de precios de vivienda. Fuente: CChC.
El IRPV indica que los precios de los departamentos han aumentado en un 60,5% desde 2004
(CChC, 2015), es decir, un incremento real anual de un 4,4%. Por lo tanto, suponiendo el
mismo aumento de precio, el valor residual al cabo de 15 años corresponde a:
𝑉𝑟1 = 𝑉0 ∗ 1,04414 ∗ (1 − 𝑣)
Donde,
v corresponde a gastos asociados a la venta, expresados como un porcentaje del
precio de venta, equivalente a un 2,5%.
𝑉0 corresponde al precio total de venta neto presentado en la Tabla 22, es decir, UF
661.217.
Luego, 𝑉𝑟1 = 𝑈𝐹 1.178.027 + 𝐼𝑉𝐴
El segundo método corresponde al ratio Price-Earnings (P/E). Utilizando los precios de venta
y de renta de departamentos que entregó el estudio de mercado, es posible determinar que el
ratio P/E para los departamentos en análisis.
75
Tabla 27: Cálculo de ratios P/E de viviendas
Superficie útil Arriendo Precio Venta25
Ratio P/E
[m²] Anual24 [UF] [UF]
80 321 7.843 4,1%
90 357 8.762 4,1%
120 465 11.519 4,0%
Por lo tanto, suponiendo un ratio P/E de un 4% (ver Tabla 27), considerando una renta de UF
31.001 según la Tabla 26, se obtiene un valor residual igual a
31.001
𝑉𝑟2 = ∗ (1 − 𝑣) = 𝑈𝐹 755.642 + 𝐼𝑉𝐴
4%
Luego,
𝑉𝑟1 + 𝑉𝑟2
𝑉𝑟 = = 𝑈𝐹 966.834 + 𝐼𝑉𝐴
2
El leaseback es una herramienta que permite hacer líquido un inmueble de una empresa,
mediante la venta del mismo al banco. A través de esta operación se obtienen recursos
“frescos”, a cambio de un contrato de arriendo financiero con opción de compra de esa misma
propiedad. Entre sus variadas ventajas, se puede mencionar que el pago mensual de una
operación de leaseback es un gasto tributario y, como tal, permite rebajar base tributable de
la empresa (Economía y Negocios, 2015). Según la experiencia de la inmobiliaria en sus
últimos proyectos de renta, la tasa de interés para operaciones de este tipo es de un UF 5,15%.
Para el cálculo del máximo monto a financiar a través del leaseback, se busca un monto tal
que el ratio 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠⁄𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎 𝐿𝑒𝑎𝑠𝑖𝑛𝑔 sea mayor a 1,426. Dado los ingresos presentados en
24
Incluye estacionamiento y bodega.
25
Incluye estacionamiento y bodega.
26
Este ratio tiene su origen en las exigencias de los financistas del leasing en las operaciones pasadas de la
inmobiliaria.
76
la Tabla 26 y el periodo de evaluación de 15 años, se determina un monto de financiamiento
máximo de UF 227.50027 + IVA.
Luego, los costos de operación del edificio de renta de vivienda con financiamiento a través
de leaseback quedan de la siguiente forma (ver Tabla 28).
Edificio de Oficinas
77
Tabla 29: Costo directo edificio de oficinas Tabla 30: Costo de construcción edificio de
oficinas con IVA
Total [UF] % del total
Obras Previas 7.624 3,7% Costo Directo UF 207.069
Obra Gruesa 31.097 15,0% Utilidad Constructora 7,5% UF 15.530
Terminaciones 56.841 27,5% Imprevisto 2% UF 4.141
Especialidades 50.675 24,5% Total Costo de construcción
UF 226.740
Obras Exteriores 1.238 0,6% neto
Gastos Generales 22.485 10,9% IVA 19% UF 43.081
Mano de Obra 35.293 17,0% Total Costo de construcción UF 269.821
Empalmes 1.816 0,9%
Total Costo Directo 207.069 100,0%
De igual forma que en el caso de viviendas, el costo de construcción neto se puede desglosar
de la siguiente manera.
El costo total del proyecto de oficinas se resume en la Tabla 32, cuyo detalle se encuentra en
el Anexo 12.10.
78
Tabla 33: Precios de venta opción de venta de oficinas
Cantidad Valor Neto IVA Precio Final
Oficinas 6.824 m² 80,3 UF/M² 13,7% 91,2 UF/M²
Estacionamientos Oficina 205 533,0 UF/uni 9,0% 580,7 UF/uni
Bodegas 40 140,0 UF/uni 8,3% 151,6 UF/uni
Al igual que en el caso habitacional, después de estimar los costos de construcción se debe
definir cómo se va a financiar el proyecto. El financiamiento de esta opción es idéntico al de
la venta de departamentos, es decir, financiar parte del terreno y otros costos tales como
honorarios o permisos municipales por medio de capital propio y venta en verde, y pedir una
línea de crédito al banco para financiar la construcción y el terreno restante.
Un resumen del total de los costos con financiamiento bancario se presenta en la Tabla 35.
79
Tabla 35: Costos totales proyecto de oficinas – venta de oficinas con financiamiento
bancario
Costo [UF] % del total
Terreno 214.871 36%
Construcción 272.281 46%
Postventa y AFR 4.935 1%
Honorarios 11.631 2%
Gastos Generales 5.260 1%
Permisos Municipales 12.407 2%
Ventas 22.015 4%
Gestión Inmobiliaria 23.189 4%
Gasto Financiero 26.301 4%
Costo Total 592.889 100%
A estos gastos, se deben agregar los gastos de operación del proyecto que se detallan a
continuación (ver Tabla 37).
80
Tabla 37: Costos de operación renta de oficinas pura sin vacancia
Cantidad Costo Unitario Costo Anual
Contribuciones 4 1.064 UF/trimestre UF 4.256
Corretaje 1 UF 1.089 UF 1.089
Seguro de incendio 1 UF 1.316 UF 1.316
Gastos Generales 1 UF 502 UF 502
Administración 1 UF 2.614 UF 2.614
Publicidad 1 UF 411 UF 411
Mantención 1 UF 1.045 UF 1.045
Total UF 11.233
1. Comisión de corretaje igual a media renta cada dos años. Esto equivale a un cuarto
de renta cada un año.
2. Seguro de incendio equivalente a un 0,24% del costo total del edificio.
3. Gastos generales incluyen contratos, contabilidad de la sociedad, etc.
4. Administración equivalente a un 5% de la renta anual.
5. Publicidad permanente en el portal inmobiliario.
6. Fondo de reserva (mantención) equivalente a un 2% de la renta.
7. Dado que no hay vacancia, no se consideraron gastos comunes.
En relación a los ingresos (ver Tabla 38), se utilizaron los valores de arriendo mensuales
obtenidos del estudio de mercado, asumiendo una tasa de vacancia igual a 0% (escenario
ideal). En la etapa de la evaluación económica se sensibilizará esta variable.
81
Para determinar el valor residual, dado que el comportamiento de los precios de arriendo de
oficinas no tienen una tendencia clara, más aun teniendo en cuenta las mayores tasas de
vacancias que se proyectan, se optó por ocupar como valor residual, el valor de venta actual
de las oficinas, estacionamientos, local y bodegas, equivalente a,
De la misma forma que en el caso de viviendas, para el cálculo del máximo monto a financiar
a través del leaseback, se busca un monto tal que el ratio 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎/
𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎 𝑙𝑒𝑎𝑠𝑖𝑛𝑔 sea mayor a 1,4. Dado los ingresos presentados en la Tabla 37 y el periodo
de evaluación de 15 años, se determina un monto de financiamiento máximo de UF 384.00028
+ IVA.
Luego, los costos de operación del edificio de arriendo de vivienda con financiamiento a
través de leaseback quedan de la siguiente forma:
Tabla 39: Costos de operación renta de oficinas con financiamiento a través de leaseback
sin vacancia
Cantidad Costo Unitario Costo Anual
Contribuciones 4 1.064 UF/trimestre UF 4.256
Leasing 1 UF 37.371 UF 37.371
Corretaje 1 UF 1.089 UF 1.089
Seguro de incendio 1 UF 1.316 UF 1.316
Gastos Generales 1 UF 502 UF 502
Administración 1 UF 2.614 UF 2.614
Publicidad 1 UF 411 UF 411
Mantención 1 UF 1.045 UF 1.045
Total UF 48.605
Después de cuantificados todos los costos e ingresos de cada opción se procede a la etapa de
evaluación económica.
28
Este monto será escalado proporcionalmente cuando se incorporen vacancias.
82
8 EVALUACIÓN ECONOMICA
Edificio Habitacional
Es claro que cualquiera sea la velocidad de venta, es conveniente financiar el proyecto con
deuda, dado que las TIR sin financiamiento bancario son mayores a la tasa de interés de los
créditos otorgados por la banca (UF +4,5%). Esta conclusión era inmediata debido al efecto
del apalancamiento positivo y la tabla anterior no hace más que cuantificar el beneficio.
Todos los escenarios con financiamiento bancario presentan un VAN positivo.
83
Los flujos de cada escenario se presentan en el anexo 12.13.
Como se mencionó al inicio del trabajo, las otras dos variables de interés que inciden en el
resultado final son el precio de venta y el costo de construcción. Por esta razón se realiza un
análisis de sensibilidad de estas variables. Por un lado, el precio mínimo de venta será de 74
UF/m² y el máximo de 95 UF/m², que corresponden a los precios mínimo y máximos del
estudio de mercado de viviendas, descontando los valores extremos en cada caso, y por otro
lado, el costo de construcción neto sobre nivel natural de terreno variará entre 18 UF/m² y 20
UF/m².
El indicador económico a utilizar para medir el impacto de ambas variables es la TIR, porque
es el indicador más utilizado por las empresas inmobiliarias al momento de decidir si invertir
o no (López, 2014).
84
Se observa que la TIR incrementa o disminuye en 3,6% en promedio, al aumentar o disminuir
el precio de venta en 3 UF/m², respectivamente, y en sentido contrario, esta disminuye o
incrementa en 1,0% en promedio al aumentar o disminuir el costo de construcción en 0,5
UF/m², respectivamente.
En la Tabla 42 se presenta el TIR para distintos escenarios de vacancia 29: 0, 5 y 10%, para
determinar si es conveniente buscar financiamiento externo.
En este caso, la TIR sin financiamiento es mayor a la tasa de interés de los créditos asociados
a operaciones de este tipo (UF +5,15%) en todos los escenarios, razón por la cual la TIR
aumenta al utilizar financiamiento bancario. Dado que ninguna TIR sobrepasa la tasa de
descuento de 13,5%, todos los VAN resultan negativos.
29
Para los casos con vacancia distinta a cero, se consideró por concepto de gastos comunes del edificio, $ 1.500
por cada metro cuadrado de superficie útil vacante.
85
En términos de análisis, se observa que la TIR varía en un 0,3% aproximadamente por cada
variación de 5% en la vacancia. Al igual que en el caso anterior, es de interés analizar que
ocurre con la TIR cuando varían los costos de construcción y valores de arriendo, los cuales
como se señaló en el estudio de mercado, aunque actualmente tiendan a la baja, se proyecta
en un mediano plazo que cambien de rumbo debido al menor acceso al crédito de parte de
𝑈𝐹
los consumidores. El precio de arriendo mínimo es de 0,23 y el máximo de
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
𝑈𝐹
0,30 según el estudio de mercado. Se varía el costo de construcción neto sobre nivel
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
natural de terreno de la misma manera que en el caso de venta, con un mínimo de 18 UF/m²
y un máximo de 20 UF/m².
Por último, se determina que el periodo de recuperación para todos los casos, corresponde al
periodo de evaluación de 15 años más 32 meses de desarrollo del proyecto, es decir 212
meses, momento en el cual se venden los departamentos.
86
Edificio de Oficinas
En este caso, cualquiera sea la velocidad de venta, es conveniente financiar el proyecto con
deuda por las razones expuestas anteriormente. Se observa que hay sólo un escenario en el
cual el VAN es menor a 0.
87
Tabla 45: Análisis de sensibilidad precio de venta y costo de construcción – Edificio de
oficinas 36 meses de venta con financiamiento bancario
Precio de venta [UF/m²]
86,0 88,0 90,0 91,2 94,0 96,0
20,0 15,4% 17,0% 18,5% 19,4% 21,5% 22,9%
Costo de
20,5 14,7% 16,2% 17,8% 18,7% 20,8% 22,2%
construcción
21,0 13,9% 15,5% 17,1% 18,0% (*) 20,1% 21,5%
neto sobre
21,5 13,2% 14,8% 16,4% 17,3% 19,4% 20,9%
nnt [UF/m²]
22,0 12,4% 14,0% 15,7% 16,6% 18,7% 20,2%
(*) Valor presentando en la Tabla 44.
En la Tabla 46 se presenta el TIR para distintos escenarios de vacancia 30: 0, 5 y 10%, para
determinar si es conveniente buscar financiamiento externo.
Tabla 46: Edificio de oficinas para renta – TIR sin y con financiamiento bancario
Vacancia TIR VAN (UF)
Sin financiamiento bancario 0% 7,9% - 193.087
Con financiamiento bancario 0% 10,1% - 62.783
Sin financiamiento bancario 5% 7,5% - 206.839
Con financiamiento bancario 5% 9,2% - 83.413
Sin financiamiento bancario 10% 7,1% - 220.659
Con financiamiento bancario 10% 8,3% - 103.750
30
Para los casos con vacancia distinta a cero, se consideró por concepto de gastos comunes del edificio, $ 2.400
por cada metro cuadrado de superficie útil vacante.
88
En este caso, en todos los escenarios, la TIR sin financiamiento es mayor a la tasa de interés
de los créditos asociados a operaciones de este tipo (UF +5,15%), razón por la cual la TIR
aumenta al utilizar financiamiento bancario. Dado que ninguna TIR sobrepasa la tasa de
descuento de 13,5%, todos los VAN resultan negativos.
En términos de análisis se observa que la TIR varía en un 0,4% y 0,9% por cada variación de
5% en la vacancia, en los escenarios sin y con financiamiento bancario, respectivamente. Al
igual que en el caso anterior, es de interés analizar qué ocurre con la TIR cuando varían los
𝑈𝐹
costos de construcción y valores de arriendo. El precio de arriendo mínimo es de 0,4 𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
𝑈𝐹
y el máximo de 0,7 según el estudio de mercado. Se variará el costo de construcción
𝑚2 ∗𝑚𝑒𝑠
neto sobre nivel natural de terreno de la misma manera que en el caso de venta con un mínimo
de 20 UF/m² y un máximo de 22 UF/m².
Por último, se determina que el periodo de recuperación, para todos los casos corresponde al
periodo de evaluación de 15 años más 31 meses de desarrollo del proyecto, es decir 211
meses, momento en el cual se venden las oficinas.
89
Selección de Alternativas
El criterio para escoger un escenario por cada alternativa de desarrollo se basa en el análisis
de las velocidades de venta (en los proyectos de venta) y en las vacancias (en los proyectos
de renta). Como se observó en los resultados, estos no alteran significativamente la TIR,
razón por la cual se escogió un punto medio para cada alternativa.
90
9 CONCLUSIONES
Cualquiera sea el uso de un proyecto inmobiliario, son 4 los factores que determinaran la
decisión de invertir. Estos corresponden a la existencia de una demanda insatisfecha, una
ubicación que resulte atractiva debido a diversos factores tales como conectividad, cercanía
a servicios, etc., factibilidad normativa, técnica y legal de la edificación, y por último,
indicadores económicos que demuestren que es financieramente factible el desarrollo del
proyecto, dado los flujos esperados a lo largo de su vida.
En este informe se muestran todas las etapas que se deben incluir en la evaluación de un
proyecto inmobiliario, pasando por estudios de mercado, estudios normativos, elaboración
de presupuestos de construcción, determinación del costo total del proyecto y su
financiamiento, de tal forma de facilitar a los desarrolladores inmobiliarios la toma de
decisión respecto al terreno en análisis.
Primero, respecto del estudio de mercado habitacional, se puede concluir que a pesar de
proyectarse una baja en las ventas para el año 2016, la demanda constante de viviendas en el
sector oriente, el comportamiento histórico de sus precios y la escasez de sitios sobres los
cuales edificar, reduce significativamente el riesgo de proyectos inmobiliarios de viviendas
en la zona. Adicionalmente, se cuantificó – según la última información disponible – el
aumento de precios que experimentarían las viviendas cuya construcción no finaliza el 2016,
que podría alcanzar hasta un 6,2% según la Figura 18, suponiendo que las inmobiliarias
traspasarán a precio de venta todo el efecto IVA.
Con respecto al estudio de mercado de oficinas, se puede concluir que no hay una producción
de oficinas Clase B en el sub-mercado de Nueva Las Condes. Más aun, el stock actual, que
representa el 3,3% del total del mercado, presenta una vacancia mínima de un 1,2%,
convirtiéndose en el sub-mercado con menor vacancia después de Santiago y presentándose
como un mercado atractivo para invertir.
91
generales tales como coeficiente de constructibilidad, densidad máxima, altura máxima,
distanciamiento, etc., por medio de la revisión de la OGUC, del PRMS y del PRC, fue posible
acogerse a distintos beneficios que mejoraban las condiciones anteriormente mencionadas,
aumentando el coeficiente de constructibilidad, la densidad habitacional, el número de pisos
posibles, etc. El resultado de estos beneficios es un proyecto de mayor envergadura,
aprovechando el terreno de mejor forma.
Por último, la decisión sobre qué proyecto desarrollar no es tan clara. Por un lado, la
alternativa de venta de departamentos presenta una TIR mayor y periodo de recuperación
menor en comparación con la alternativa de venta de oficinas; mientras que por el otro lado,
la utilidad y la rentabilidad sobre el aporte de capital en el caso de oficinas son mayores.
Entonces la decisión dependerá del tipo de inversionista (dueño) del proyecto y las
alternativas de inversión que este posea. Si por un lado cuenta con un espectro de
posibilidades que entregan una TIR mayor al 18%, la elección correspondería a la alternativa
de viviendas. En caso contrario, si el inversionista no posee alternativas que entreguen una
TIR mayor al 18%, la elección correspondería a la alternativa de oficinas pues desearía
obtener la mayor utilidad posible de esta oportunidad única que posee.
92
En consideración a lo anterior, se recomienda el desarrollo de un proyecto inmobiliario de
oficinas Clase B. Esta recomendación se basa en dos razones. Primero, actualmente hay nula
producción de este producto en la zona, posicionando al proyecto en una situación favorable,
lo cual sumado a la mínima vacancia de oficinas Clase B en la zona, convierte a esta
alternativa en una atractiva oportunidad de inversión. Segundo, a pesar de ser tanto el capital
requerido como el plazo de inversión mayores en el caso de las oficinas, la TIR es sólo
ligeramente menor que en el caso de viviendas. Tal diferencia podría ser perfectamente
compensada con el tiempo que le tome al inversionista obtener sus utilidades del proyecto de
viviendas y volver a invertirlas en otro proyecto. Se debe tener en consideración que en la
industria inmobiliaria, la reposición de materia prima, es decir los terrenos; no es sencilla,
razón por la cual es importante obtener el máximo provecho posible de cada proyecto. Esto
último se ve reflejado en la utilidad de cada alternativa.
93
10 GLOSARIO
Altura de edificación: la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y uno
paralelo superior al mismo.
Calle: vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que comprende tanto las
calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso públicos entre
una propiedad privada y un espacio de uso público.
Coeficiente de constructibilidad: número que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ultima las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros
cuadrados posibles de construir sobre el terreno.
Coeficiente de ocupación del suelo: número que multiplicado por la superficie total del
predio, descontadas de esta ultima las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de
metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso.
Densidad neta: número de unidades por unidad de superficie, siendo esta ultima la del predio
en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaración de utilidad
pública establecida en el respectivo instrumento de Planificación Territorial.
94
Distanciamiento: distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto mas
cercano de la edificación, sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas,
jardineras o marquesinas.
Espacio público: bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre
otros.
95
Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicas a subdivisiones, loteos y
urbanizaciones o a una edificación.
Superficie común: superficie edificada de uso común calculada hasta el eje de los muros o
línea que la separa de la superficie útil.
Superficie edificada: superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin
incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara
exterior de los muros perimetrales.
Superficie predial mínima: superficie mínima que deben tener los terrenos resultantes de una
fusión o subdivisión.
Superficie útil: suma de la superficie edificada de las unidades que confirman un edificio,
calculada hasta el eje de los muros o líneas divisorias entre ellas y la superficie común.
Zona: porción del territorio regulado por un Instrumento de Planificación Territorial con
iguales condiciones de uso de suelo o de edificación.
96
11 BIBLIOGRAFÍA
97
98
12 ANEXOS
99
100
101
102
Estudio de Mercado de Departamentos en Arriendo.
Precio
Superficie Superficie Valor
de
Tipología interior terraza Arriendo
Arriendo
[m²] [m²] [UF]
[UF/m²]
2D2B 80 3 24 0,26
3D2B 120 10 36,08 0,27
3D3B 84 9 27,66 0,28
4D3B 140 20 48,11 0,29
3D2B 135 13,5 32,07 0,23
3D2B 100 20 34,08 0,28
2D2B 80 5 23,05 0,25
2D2B 80 5 24,05 0,26
2D2B 75 10 23,3 0,26
2D2B 90 5 26,06 0,25
3D2B 100 20 34,08 0,27
3D2B 87 8 28,06 0,30
2D2B 75 5 23,25 0,26
2D2B 87 8 26 0,29
3D4B 105 15 34,08 0,30
4D3B 140 20 39,62 0,23
3D3B 100 15 28,06 0,23
3D3B 101 9 27,26 0,23
3D3B 110 15 34,08 0,27
2D2B 80 5 24,01 0,26
2D2B 77 3 24,05 0,27
3D2B 95 5 27,66 0,25
2D2B 88 8 28,06 0,27
3D2B 80 8 26,06 0,28
3D2B 90 10 23,65 0,25
2D2B 80 10 28,06 0,30
2D2B 71 10 23,05 0,27
2D2B 80 10 24,05 0,25
3D3B 140 15 43,7 0,26
2D2B 70 10 23,25 0,27
2D2B 70 16 24,05 0,27
2D2B 72 8 24,05 0,28
2D2B 75 5 22,05 0,25
2D2B 70 6 24,05 0,29
2D2B 90 10 26,06 0,24
2D2B 80 5 24,05 0,26
103
2D2B 85 5 26,06 0,27
3D2B 110 15 37 0,29
3D2B 85 10 25,26 0,25
2D2B 76 6 26,06 0,29
2D2B 77 9 25,26 0,28
2D2B 72 10 26,06 0,30
2D2B 75 10 26,06 0,29
4D3B 140 30 48,11 0,28
3D3B 143 37 48,11 0,27
3D2B 103 8 27,66 0,23
3D2B 150 20 44,1 0,25
3D2B 130 20 40,09 0,25
3D2B 98 13 35 0,29
3D2B 97 14 35 0,29
2D2B 95 7 26,2 0,24
3D2B 95 10 33,68 0,29
Promedio 0,27
104
Estudio de Mercado de Oficinas en Arriendo.
105
2P2B 45,0 20,3 0,45
Promedio 0,57
106
Usos de Suelos según PRC Las Condes
107
108
109
110
Costo Directo Edificio Habitacional
1. Obras Previas
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Instalación de faenas gl 1 2.488,2 2.488
Demolición casas 6 209,8 1.259
Socalzado ml 190 8,3 1.580
Excavación y movimiento de tierra m³ 19.359 0,2 4.317
Total Obras Previas 9.644
2. Obra Gruesa
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Fundaciones m² 2.151 1,4 3.029
Muros y vigas m² 17.325 1,0 16.767
Losas m² 17.325 0,8 14.706
Radieres m² 2.151 0,4 866
Albañilerías ml 215 1,8 385
Techumbres m² 984 0,5 446
Andamios y carreras ml 2.200 1,3 2.860
Drenes m² 2.500 0,0 121
Estanque de agua gl 1 89,4 89
Total Obra Gruesa 39.271
3. Terminaciones
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Relleno de losas m² 10.130 0,0 474
Revoque de cielos y muros m² 10.130 0,1 649
Tabiques m² 10.130 0,1 1.405
Cornisas m² 10.130 0,0 123
Estucos m² 2.200 0,5 1.146
Revestimiento de muros
Baños uni 150 5,3 795
Cocinas uni 70 9,0 633
Hall
gl 1 1.983,3 1.983
principal
Pavimentos
Terrazas m² 1.546 0,4 656
Baños uni 150 1,4 203
Espacios
m² 1 1.499,7 1.500
comunes
Cocinas uni 70 5,3 373
Dormitorios uni 170 4,5 762
Living
uni 70 34,8 2.439
comedor
Gradas uni 14 15,4 215
111
Matapolvo m² 6.496 0,1 861
Guardapolvos m² 10.130 0,1 659
Puertas uni 530 8,5 4.517
Ventanas y Barandas ml 1.189 14,5 17.207
Muebles
Cocina uni 70 66,7 4.667
Baño uni 150 6,3 942
Closet uni 170 9,2 1.570
Elementos metálicos gl 1 944,9 945
Artefactos sanitarios
Artefactos uni 220 4,8 1.061
Baños uni 150 3,5 525
Shower
uni 70 8,2 572
door
Pinturas
Empaste m² 10.130 0,3 2.950
Fachada ml 2.200 1,3 2.764
Subterráneo m² 6.496 0,1 836
Barniz uni 170 7,6 1.291
Kit de cocinas uni 70 14,2 996
Remate de departamentos m² 10.130 0,0 238
Aseo m² 17.325 0,0 800
Señalética uni 14 3,9 54
Retiro de escombros m² 17.325 0,1 938
Impermeabilizaciones
Pisos m² 10.130 0,1 1.223
Losa Piso 1 m² 1.167 0,5 563
Total Terminaciones 59.537
4. Especialidades
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Agua potable y alcantarillado uni 70 112,0 7.840
Ascensores gl 1 2.120,0 2.120
Eléctrico uni 70 200,0 14.000
Corrientes débiles m² 10.829 0,1 1.191
Central de agua caliente y calefacción uni 70 100,0 7.000
Extracción y recolección de basura gl 1 360,7 361
Extracción de baños y cocinas gl 1 2.100,0 2.100
Total Especialidades 34.612
5. Obras Exteriores
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Áreas verdes m² 1.516 0,7 1.089
Pavimentos ml 87 3,6 311
Total Obras Exteriores 1.400
112
6. Gastos Generales
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Consumos de servicios mes 21 153,1 3.215
Supervisión de obra mes 21 456,6 9.589
Aporte a oficina central mes 21 316,0 6.636
Arriendo de maquinaria
Grúa mes 12 236,4 2.837
Otros
mes 21 171,4 3.600
equipos
Otros m² 17.325 0,3 4.463
Total Gastos Generales 30.340
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Mano de Obra gl 1 63.870 63.870
Precio Unitario
Unidad Cantidad Total [UF]
[UF]
Empalmes uni 70 37 2.611
113
Costo Total Proyecto Habitacional Sin Financiamiento Bancario
Total
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
Parcial UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871
Construcción UF 298.165
Departamentos m² 7.025 m² 19,00 UF/m²
Terrazas m² 1.546 m² 19,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.405 m² 19,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 242 m² 19,00 UF/m² UF 264.209
Superficies Cubiertas Primer
m² 611 m² 19,00 UF/m²
Piso
Subterráneo m² 6.496 m² 9,00 UF/m²
IVA 11,1% UF 29.357
Honorarios UF 13.131
Arquitecto m² 7.798 m² 0,81 UF/m² UF 6.316
Cálculo m² 17.325 m² 0,17 UF/m² UF 2.945
ITO mes 17 130 UF/mes UF 2.210
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660
Ventas UF 19.666
Marketing gl 1 UF 4.300 UF 4.300
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 941 UF 941
Gestión Ventas gl 1 13.224 UF 13.224
Gestión gl 1 UF 23.143 UF 23.143 UF 23.143
Costo Total UF 585.901
114
Costo Total Proyecto Habitacional Con Financiamiento Bancario
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF Total Parcial UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871
Construcción UF 298.165
Departamentos m² 7.025 m² 19,00 UF/m²
Terrazas m² 1.546 m² 19,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.405 m² 19,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 242 m² 19,00 UF/m² UF 264.209
Superficies Cubiertas
m² 611 m² 19,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 6.496 m² 9,00 UF/m²
IVA 11,1% UF 29.357
Honorarios UF 13.131
Arquitecto m² 7.798 m² 0,81 UF/m² UF 6.316
Cálculo m² 17.325 m² 0,17 UF/m² UF 2.945
ITO mes 17 130 UF/mes UF 2.210
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660
Publicidad UF 19.396
Marketing gl 1 UF 4.300 UF 4.300
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 941 UF 941
Gestión de Ventas gl 1 12.954 UF 12.954
Gestión gl 1 22.669 UF 22.669 UF 22.669
Gastos Financieros gl 1 UF 29.695 UF 29.695 UF 29.695
Costo Total UF 614.852
115
Costo Total de Edificio de Vivienda para Renta
Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
UF
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m²
214.871
Construcción UF 298.165
Departamentos m² 7.025 m² 19,00 UF/m²
Terrazas m² 1.546 m² 19,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.405 m² 19,00 UF/m²
UF
Escaleras y Ascensores m² 242 m² 19,00 UF/m²
264.209
Superficies Cubiertas Primer
m² 611 m² 19,00 UF/m²
Piso
Subterráneo m² 6.496 m² 9,00 UF/m²
UF
IVA 11,1%
29.357
Honorarios UF 13.131
Arquitecto m² 7.798 m² 0,81 UF/m² UF 6.316
Cálculo m² 17.325 m² 0,17 UF/m² UF 2.945
ITO mes 17 130 UF/mes UF 2.210
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660
UF
Gestión gl 1 UF 22.669 UF 22.669
22.669
Costo
UF 563.654
Total
116
Costo Directo Edificio de Oficinas
1. Obras Previas
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Instalación de faenas gl 1 1.430,3 1.430
Demolición casas 6 83,5 501
Socalzado ml 203 16,9 3.421
Excavación y movimiento de tierra m³ 17.522 0,1 2.272
Total Obras Previas 7.624
2. Obra Gruesa
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Fundaciones m² 13.930 0,1 1.411
Muros y vigas m² 13.930 0,4 6.136
Columnas m2 13.930 0,2 3.123
Losas m² 13.930 1,3 18.507
Radieres m² 13.930 0,0 615
Albañilerías m² 13.930 0,0 129
Techumbres m² 13.930 0,0 397
Andamios y carreras ml 1.456 0,1 149
Drenes m² 13.930 0,0 88
Estanque de agua gl 1 542,2 542
Total Obra Gruesa 31.097
3. Terminaciones
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Relleno de losas m² 13.930 0,0 211
Revoque de cielos y muros m² 13.930 0,2 3.095
Tabiques m² 13.930 0,2 3.219
Cornisas m² 13.930 0,0 33
Estucos m² 1.456 0,1 176
Revestimiento de muros
Baños uni 183 0,4 81
Fachada m² 4.077 0,9 3.480
Hall
gl 1 1.740,9 1.741
principal
Pavimentos
Cerámicos m² 7.921 0,0 319
Hall
uni 183 4,2 775
Ascensores
117
Sala de
uni 1 15,8 16
basura
Oficinas m² 7.921 0,4 2.779
Gradas uni 13.930 0,0 277
Exteriores gl 1 357,5 357
Matapolvo m² 13.930 0,0 326
Guardapolvos m² 13.930 0,0 42
Puertas uni 638 7,7 4.939
Muro Cortina m² 4.077 6,2 25.116
Muebles
Conserje gl 1 349,6 350
Elementos metálicos gl 1 1.500,3 1.500
Artefactos sanitarios
Artefactos uni 183 5,5 998
Baños uni 183 4,3 793
Pinturas gl 1 3.452,8 3.453
Remate de departamentos m² 13.930 0,0 660
Aseo m² 13.930 0,0 196
Señalética gl 1 318,2 318
Retiro de escombros m² 13.930 0,0 349
Impermeabilizaciones gl 1 1.241 1.241
Total Terminaciones 56.841
4. Especialidades
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Agua potable y alcantarillado gl 1 4.349,8 4.350
Ascensores gl 1 4.667,2 4.667
Eléctrico gl 1 19.503,2 19.503
Corrientes débiles gl 1 8.965,7 8.966
Central de agua caliente y calefacción gl 1 12.908,1 12.908
Extracción y recolección de basura gl 1 280,6 281
Total Especialidades 50.675
5. Obras Exteriores
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Áreas verdes gl 1 407,9 408
Pavimentos gl 1 1.137,7 831
Total Obras Exteriores 1.238
6. Gastos Generales
118
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Consumos de servicios mes 20 87,9 1.758
Supervisión de obra mes 20 404,6 8.092
Aporte a oficina central mes 20 313,5 6.269
Arriendo de maquinaria
Grúa mes 14 133,8 1.873
Otros
mes 20 84,6 1.693
equipos
Otros m² 13.930 0,2 2.799
Total Gastos Generales 22.485
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Mano de Obra gl 1 35.292,7 35.293
Precio
Total
Unidad Cantidad Unitario
[UF]
[UF]
Empalmes uni 1 1.815,9 1.816
119
Costos Totales Proyecto Oficinas – Venta de Oficinas
Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871
Construcción UF 277.215
Departamentos m² 6.824 m² 21,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.204 m² 21,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 420 m² 21,00 UF/m²
UF 226.740
Superficies Cubiertas
m² 20 m² 21,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 5.432 m² 9,00 UF/m²
IVA 19,0% UF 43.081
Honorarios UF 11.631
Arquitecto m² 6.824 m² 0,81 UF/m² UF 5.528
Cálculo m² 13.901 m² 0,17 UF/m² UF 2.363
ITO mes 16 130 UF/mes UF 2.080
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660
Ventas UF 22.015
Marketing gl 1 UF 6.550 UF 6.550
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 1.015 UF 1.015
Gestión de Ventas gl 1 13.251 UF 13.251
Gestión gl 1 UF 23.189 UF 23.189 UF 23.189
Costo Total UF 566.588
120
Costos Totales Proyecto de Oficinas – Venta de Oficinas con Financiamiento
Bancario
Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871
Construcción UF 277.215
Departamentos m² 6.824 m² 21,00 UF/m²
Local m² 0 m² 21,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.204 m² 21,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 420 m² 21,00 UF/m² UF 226.740
Superficies Cubiertas
m² 20 m² 21,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 5.432 m² 9,00 UF/m²
IVA 19,0% UF 43.081
Honorarios UF 11.631
Arquitecto m² 6.824 m² 0,81 UF/m² UF 5.528
Cálculo m² 13.901 m² 0,17 UF/m² UF 2.363
ITO mes 16 130 UF/mes UF 2.080
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660
Publicidad UF 22.015
Marketing gl 1 UF 6.550 UF 6.550
Pilotos gl 1 UF 1.200 UF 1.200
Sala de Ventas gl 1 UF 1.015 UF 1.015
Gestión de Ventas gl 1 UF 13.251 UF 13.251
Gestión gl 1 UF 23.189 UF 23.189 UF 23.189
Gastos Financieros gl 1 UF 26.301 UF 26.301 UF 26.301
Costo Total UF 592.889
121
Costo Total de Edificio de Oficinas para Renta
Total Parcial
Costos del proyecto unidad cantidad Costo unitario Costo UF
UF
Terreno UF 214.871
Terreno m² 2.509 m² 85,64 UF/m² UF 214.871
Construcción UF 277.215
Departamentos m² 6.824 m² 21,00 UF/m²
Local m² 0 m² 21,00 UF/m²
Áreas comunes m² 1.204 m² 21,00 UF/m²
Escaleras y Ascensores m² 420 m² 21,00 UF/m² UF 226.740
Superficies Cubiertas
m² 20 m² 21,00 UF/m²
Primer Piso
Subterráneo m² 5.432 m² 9,00 UF/m²
IVA 19,0% UF 43.081
Honoorarios UF 11.631
Arquitecto m² 6.824 m² 0,81 UF/m² UF 5.528
Cálculo m² 13.901 m² 0,17 UF/m² UF 2.363
ITO mes 16 130 UF/mes UF 2.080
Otros gl 1 UF 1.660 UF 1.660
Publicidad UF 0
Marketing gl 1 UF 0 UF 0
Pilotos gl 1 UF 0 UF 0
Sala de Ventas gl 1 UF 0 UF 0
122
Flujos de inversionistas venta proyecto habitacional
Velocidad de Venta
22 Meses 26 Meses 30 Meses
Sin Con Sin Con Sin Con
Mes Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento
Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario
0 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456
1 0 0 0 0 0 0
2 0 0 0 0 0 0
3 0 0 0 0 0 0
4 0 0 0 0 0 0
5 0 0 0 0 0 0
6 0 0 0 0 0 0
7 0 0 0 0 0 0
8 -1.117 158.884 -979 158.896 -897 158.924
9 -45.867 -13.806 -45.725 -13.747 -45.639 -13.718
10 -10.551 -3.211 -10.409 -3.153 -10.323 -3.124
11 -13.487 -4.092 -13.345 -4.033 -13.259 -4.004
12 -13.574 -4.118 -13.433 -4.060 -13.347 -4.031
13 -15.400 -3.950 -15.258 -3.892 -15.173 -3.863
14 -14.378 -2.928 -14.236 -2.870 -14.150 -2.841
15 -14.466 -2.954 -14.324 -2.896 -14.238 -2.867
16 -10.763 0 -10.621 0 -10.535 0
17 -17.314 -3.122 -17.172 -3.005 -17.086 -2.947
18 -17.401 -3.835 -17.260 -3.777 -17.174 -3.748
19 -7.484 -144 -7.343 -86 -8.279 -1.079
20 -16.291 -2.787 -16.150 -2.728 -17.086 -3.721
21 -10.508 -1.052 -10.366 -993 -11.303 -1.986
22 -10.820 -1.145 -10.678 -1.087 -11.615 -2.080
23 -10.420 -1.025 -10.278 -967 -10.193 -938
24 -10.508 -1.052 -10.366 -993 -10.280 -964
25 -10.420 -1.025 -10.278 -967 -10.193 -938
26 -10.420 -1.025 -10.278 -967 -10.193 -938
27 -6.550 0 -7.430 -113 -7.345 -84
28 -5.440 0 -7.343 -86 -7.257 -57
29 -5.440 0 -7.343 -86 -7.257 -57
30 0 0 0 0 0 0
31 0 0 0 0 0 0
32 221.535 0 190.247 0 177.205 0
33 201.336 6.944 182.732 0 165.809 0
34 188.989 188.989 165.309 119.972 146.971 73.054
123
35 19.732 19.732 25.199 25.099 24.467 24.278
36 0 0 25.221 25.121 16.568 16.379
37 0 0 24.346 24.246 16.575 16.386
38 0 0 15.537 15.437 16.567 16.378
39 0 0 3.925 3.825 16.588 16.399
40 0 0 0 0 16.594 16.405
41 0 0 0 0 16.599 16.410
42 0 0 0 0 15.723 15.534
43 0 0 0 0 3.911 4.722
Utilidad 125.516 95.822 124.447 94.633 123.300 93.428
TIR
11,6% 20,1% 11,3% 19,4% 10,9% 18,1%
anual
124
Flujos de inversionistas renta proyecto habitacional
Vacancia
0% 5% 10%
Sin Con Sin Con Sin Con
Año Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento Financiamiento
Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario Bancario
-2 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456 -227.456
-1 -198.118 -113.078 -198.118 -124.965 -198.118 -134.476
0 -138.080 0 -138.080 0 -138.080 0
1 24.378 2.238 22.617 1.693 20.755 804
2 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
3 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
4 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
5 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
6 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
7 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
8 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
9 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
10 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
11 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
12 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
13 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
14 24.378 2.238 22.617 1.693 20.855 904
15 1.008.525 986.385 1.006.764 985.840 1.005.102 985.151
Utilidad 786.166 677.177 759.744 657.114 733.321 635.780
TIR
6,6% 6,9% 6,3% 6,6% 6,1% 6,3%
anual
125
Flujos de inversionistas venta proyecto oficinas
Velocidad de Venta
22 Meses 26 Meses 30 Meses
126
34 27.257 22.330 22.086 0 17.856 0
35 27.257 27.257 17.805 0 17.856 0
36 27.357 27.357 17.905 12.438 17.956 0
37 26.406 26.406 17.905 17.905 17.956 9.366
38 17.843 17.843 17.905 17.905 17.956 17.956
39 17.843 17.843 17.905 17.905 17.956 17.956
40 17.843 17.843 17.905 17.905 17.956 17.956
41 17.843 17.843 17.905 17.905 17.481 17.481
42 17.843 17.843 17.905 17.905 13.199 13.199
43 17.943 17.943 17.905 17.905 13.199 13.199
44 17.700 17.700 17.905 17.905 13.199 13.199
45 12.120 12.120 16.170 16.170 13.199 13.199
46 0 0 18.105 18.105 13.199 13.199
47 0 0 18.105 18.105 13.199 13.199
48 0 0 17.962 17.862 13.199 13.199
49 0 0 14.117 13.817 13.199 13.199
50 0 0 0 0 13.199 13.199
51 0 0 0 0 13.199 13.199
52 0 0 0 0 13.432 13.432
53 0 0 0 0 13.734 13.734
Utilidad 139.022 112.721 138.082 111.415 137.142 110.217
TIR
12,1% 19,9% 11,3% 18,0% 10,9% 16,9%
anual
127
Flujos de inversionistas renta proyecto oficinas
Vacancia
0% 5% 10%
128