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METODOLOGÍA
DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA
Biogeoestructural
pendiente
uso de la tierra
aptitud agropecuaria y forestal
susceptibilidad a movimientos en masa
susceptibilidad a erosión
susceptibilidad a inundación
susceptibilidad a heladas
Definición de Variables del Modelo de Valoración de
Tierras Rurales en Unidades Estructurales
Hidroestructural
tendencia a crecidas
necesidad de riego
Ambiental
conservación de la cuenca hidrográfica
integridad de paisaje
Definición de Variables del Modelo de Valoración de
Tierras Rurales en Unidades Estructurales
Tecnoestructural
Debido a que cada predio puede contar con más de un servicio, así como no
puede contar con ningún servicio, es necesario analizar para la aplicación del
factor, al conjunto de servicios que posea un predio, así como cada uno de
forma individual.
FACTOR DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS DEL PREDIO
ENERGÍA ELÉCTRICA
TIENE NO TIENE
1,08 1
TELEFONÍA
TIENE NO TIENE
1,06 1
Los valores del factor riego en los predios rurales se tomarán del siguiente cuadro:
FACTOR ACCESO AL PREDIO
Camino de herradura: Cuando por estos caminos es factible circular solo con
animales de carga.
Sendero: servidumbre de paso.
Aérea: Se considerará esta forma de acceso, cuando en el predio exista la
infraestructura para que en éste pueda aterrizar una aeronave.
Fluvial: Cuando al predio se pueda acceder por un río o cuerpo de agua, que
permita condiciones de navegabilidad.
Férrea: Cuando al predio se pueda acceder a través de una línea férrea que
permita la circulación del tren o ferrocarril.
Para el acceso y uso del predio se puede presentar el caso de que el predio
tenga dos o tres accesos, o dos o tres usos del predio. En estas circunstancias se
multiplicará cada uno de ellos y se asignará el valor final al valor del factor por
acceso o por uso del predio.
FACTOR NEGOCIO
A este grupo corresponden la mayoría de las tierras onduladas suaves de los Dptos. de
Canelones y San José, situándose en los alrededores de centros poblados tales como
Libertad, San José, Tala, Canelones, San Bautista, etc.
Debe indicarse que esta región ha sido la primera en incorporarse a la agricultura en el país y
que este grupo ocurre en laderas convexas, con sus respectivas concavidades, donde
naturalmente el riesgo de erosión es alto y donde se han realizado cultivos en forma continua
y sin ninguna medida de conservación de suelos.
Éstas han sido las causas de la erosión severa y en algunas áreas muy severa
Los suelos son de color negro o pardo muy oscuro, textura franco arcillo limosa, fertilidad alta
y moderadamente bien drenados.
USO DEL ÍNDICE CONEAT EN EL MERCADO DE TIERRAS
Año 2011
INDICES DE PRODUCTIVIDAD PROMEDIO
APTITUD DE USO
APTITUD DE USO AGRÍCOLA
APTITUD DE USO AGRÍCOLA - GANADERO
APTITUD DE USO PASTORIL (GANADERO)
APTITUD DE USO ARROCERO
APTITUD DE USO FORESTAL
APTITUD DE USO LECHERO
CORRELACIÓN ENTRE ÍNDICE CONEAT Y USO AGROGANADEROI
PREDOMINANTE
USO DEL ÍNDICE CONEAT EN EL MERCADO DE TIERRAS
Clase 1:
· Tierras sin limitaciones
· Buen drenaje
· Buen nivel de fertilidad
· Sin riesgo de erosión
· No presenta pedregosidad
Clase 2:
· Tierra con alguna limitación
· Drenaje medio
· Nivel medio de fertilidad
· Pendientes moderadas menor al 15%
· Susceptible a la erosión
· Sin pedregosidad que impida el trabajo agrícola
OTRO CRITERIO DE CLAIFICACIÓN
Clase 3:
· Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación de suelos.
· Drenaje lento con encharcamiento ocasional en lapsos cortos (30 días)
· Nivel de fertilidad pobre que afecta el rendimiento de los cultivos.
· Pendientes inferiores al 25%
· Erosión moderada
· Presencia de piedras
Clase 4:
· Tierras de cultivos perennes o transitorios, aptas para pastos
· Drenaje excesivo, tierras superficiales con encharcamiento de hasta 60 días
acumulados
· Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre similar a la clase 3.
· Pendientes similares a la clase 3, hasta llegar al 40%.
· Suelos más escarpados con mayor riesgo de erosión.
· Pedregosidad similar a la clase 3, requiere prácticas de manejo y
conservación.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN
Clase 5:
Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente,
pastos, bosques, y vida silvestre.
Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una
duración de 6 a 8 meses, retención de agua excesiva o muy baja,
permeabilidad muy lenta o muy baja.
Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi
plano, con pendientes inferiores al 30%.
Suelos sin erosión o poco significativo.
Clase 6
Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente,
se puede utilizar en pastizales con prácticas de conservación del
suelo.
Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con
duración de 90 días, acumulados por año, retención de humedad
excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.
Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.
Pendiente entre el 25% al 50%.
Alta pedregosidad hasta el 20%.
De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y
productos forestales.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN
Clase 7
Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida
silvestre, a condición de usarla para prevenir la erosión.
Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de
hasta 120 días al año, inundaciones de 4 a 6 meses.
Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a
severa erosión, producto del viento y del agua.
Pendiente entre el 25% al 50%
Clase 8
Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones
que solo son recomendables para la vida silvestre, recreación y
preservación de cuencas hídricas.
Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y
rocosidad, con severa erosión o muy susceptibles.
Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa
de arena, y pantanos.
OTRO CRITERIO DE CLASIFICACIÓN
PENDIENTES
EROSIÓN
HOMOLOGACIÓN DE COMPARABLES
EJEMPLO DE APLICACIÓN
Padrones Rurales:
Predios a
Avaluar 2461 2495 48076 49256
DISCONTINUAS - De paso
ASPECTOS LEGALES
Las servidumbres no pueden ser vendidas ni hipotecadas, ni
separadas del predio dominante, (el que se favorece).
Si se compra un terreno con servidumbre, está se adquiere con la
compra.
Si el propietario del fundo sirviente vende, el futuro comprador
debe respetar las condiciones que le impuso el ser fundo sirviente.
Si se fracciona el predio dominante, cada lote, puede ejercer la
servidumbre.
Si se fracciona el predio sirviente, cada lote soporta o arrastra la
servidumbre.
DE LAS SERVIDUMBRES
Se definen 3 categorías:
CATEGORIA BAJA
CATEGORIA MEDIA
CATEGORIA ALTA
CATEGORIA BAJA
Las servidumbres que se han clasificado en esta categoría, son las que no se
observan a simple vista y no presentan un riesgo destructivo (líneas
telefónicas y eléctricas). Pueden utilizarse para cierto tipo de cultivos y
ganadería.
Se permite la construcción de obras civiles livianas sobre ellas (pisos de
concreto).
Atraviesan zonas boscosas y montañosas (aéreas) sin causas alteración al
medio.
VALORACIÓN DE UNA SERVIDUMBRE
CATEGORIA MEDIA
Se clasifican aquellas líneas aéreas que deterioran el paisaje y que afectan zonas de
fumigación.
Sobre nivel que afectan cultivos y ganadería en mediana escala.
Subterráneo donde las tuberías no son de diámetro considerable y el líquido que
transportan no es de alto riesgo para la contaminación de la zona, en caso de
rompimiento de las mismas.
CATEGORIA ALTA
Se consideran las que pasan por zonas urbanas, lo que obliga a que predios con alto
grado de deseabilidad para el desarrollo de proyectos civiles, tengan que ser
modificados.
Casos de líneas de alta tensión, tuberías para oleoductos tanto sobre el terreno como
subterráneas con el riesgo de explosiones e incendios.
Canales de riego, donde los pasos limitan el libre tránsito peatonal y vehicular en la finca
así como el de animales.
Cortes de terrenos para pasar tuberías o construir caminos, con el riego de derrumbes o
deslizamientos.
MÉTODO DE VALORACIÓN DE LA SERVIDUMBRE
BAJA 30 a 40
MEDIA 45 a 65
ALTA 75 a 90
Si UTE anuncia que una línea de alta tensión de 150 kw atravesará el predio, y la
longitud de la misma sobre el predio será de 700 metros:
Cuál será el valor del predio luego de construida la línea de alta tensión?
Consideramos que:
Valor del predio sin servidumbre: U$S 4.900 x 8,2 = U$S 40:180
Área de la servidumbre: 700 metros x 60 metros = 4,2 hectáreas
Área remanente (sin afectación de servidumbre: 8,2 – 4,2 = 4 hectáreas
Conforme al art. 17º, Tít. 7 Texto Ordenado de 1996 (DGI) quedan comprendidos dentro de
la Categoría I - Incrementos Patrimoniales-, todos aquellos negocios que puedan
catalogarse como promesas de enajenación, sean de bienes corporales o incorporales.
Esta metodología de avalúo se basa en la definición estrictamente legal del derecho de propiedad
y del derecho de posesión, y en las actividades económicas que cada modalidad permite.
Derecho de propiedad: Los tres principios básicos en los que se basa la propiedad: Uso, Goce y
Disponibilidad.
Derecho de Posesión: El derecho de posesión da al titular el uso y goce del inmueble, pero no la
disponibilidad, sin embargo el poseedor puede enajenar los derechos de posesión.
Consideraciones económicas.
Con el fin de traducir en términos económicos las diferencias entre la propiedad y la posesión, se
determinan todas las actividades productivas que pueden ser desarrolladas en un terreno bajo el
régimen más óptimo (que sería el régimen de Propiedad).
A cada decisión posible bajo régimen de propiedad, se le asigna un porcentaje 10% de valor de
mercado para determinar el valor de posesión.
TASACIÓN DE DERECHOS POSESORIOS
Usar el terreno como garantía de un préstamo o como parte del 10% del valor
capital de una persona natural o jurídica.