p o s s d e r, p a r t a g e r

p o s s d e r, p a r a t g e r
Ngor Sunugal, Dakar Sngal
BP: 29 711 Dakar / Yoff
Tlphone : +221 33 820 40 14
ben.kane@benjasa.com
www.benjasa.com
 Le Sngal est un pays d'Afrique de l'Ouest. Il est bord par l'ocan Atlantique l'Ouest, la
Mauritanie au Nord et l'Est, le Mali l'Est et la Guine et la Guine-Bissau au Sud. Son climat
est tropical et sec avec deux saisons : la saison sche et la saison des pluies. Le pays doit son
nom au fleuve qui le borde l'Est et au Nord et qui prend sa source dans le Fouta Djalon, en
Guine.
Superficie : 196 722 km2 (1/3 de la superficie du territoire
Franais)
Population totale : 11 millions dhabitants

H
Taux de croissance dmographique : 2,5 % an
Population urbaine : 45 % du total
Densit dmographique : 45 habitants / km2

Dakar, capitale du Sngal, noccupe que 3% du territoire national ; cependant, lagglomra-

HISTORIQUE

tion dakaroise concentre 25% de la population et 80% des activits conomiques du pays.
La ville elle-mme dpasse le million dhabitants et son engorgement croissant constitue un dfi
majeur pour les transports, le dveloppement, lenvironnement, mais surtout le secteur de lim-
mobilier o la demande est trs forte, justifiant la volont de la SA BENJA de mettre en uvre
le prsent projet de construction de la Cit TOBAGO .

En dpit de la flambe des prix de limmobilier, et dun march toujours la hausse, lamplifica-
tion de la crise sociale et les inquitudes sur le march de lemploi nont pu temprer la trs forte
demande dope par la part des sngalais de lextrieur mais galement des trangers qui
acquirent de plus en plus leurs rsidences secondaires au Sngal.

Pourtant, le secteur de limmobilier offre sur le march de lemploi autant de potentialits avec
les mtiers connexes qui gravitent autour de ses activits caractrises par un dynamisme consi-
drable.

En un mot, le boom immobilier a conduit la transformation du foncier en valeur dpargne

refuge . Lune des consquences directes de ce regain dintrt vers limmobilier est la brusque
hausse astronomique de sa valeur en un temps record.

Comme le ptrole, devenu or noir dans cette re post-industrielle, la terre a gagn en valeur.
Ainsi, la valeur foncire est devenue un investissement pour les oprateurs conomiques sn-
galais, comme le font remarquer les observateurs.

4
S
SOMMAIRE

I. PRESENTATION DU PROMOTEUR

1-1 Le promoteur
1-2 Le projet
- Description
- Objectifs et justifications de la demande de financement
- Implantation

II. ETUDE DE MARCHE

2-1 Environnement du march
2-2 Diagnostic interne
- Forces
- Faiblesses
2-3 Diagnostic externe
- Opportunits
- Menaces
2-4 Etude macro conomique du march
- Offres et demandes de march
- Les prix constates

III. ETUDE FINANCIERE

3-1 Cot du projet
3-2 Structure de financement
3-3 Etude de rentabilit
- Les produits
- Les charges
- Le rsultat
- La Valeur Actuarielle Nette (VAN)

CONCLUSION
ANNEXES

5
 NATURE DU PROJET Construction dune Cit, comprenant des Villas,
des Appartements et des locaux commerciaux
dnomme : CITE TOBAGO

FORME SOCIALE Socit Anonyme (SA)

F PROMOTEUR

LOCALISATION
SA BENJA

Ouest Foire, lot B (sur la VDN)

FICHE SIGNALTIQUE DU PROJET

COUT DU PROJET 7 886 800 000 FCFA

DUREE DU PROJET 3 ans

PLAN DE FINANCEMENT
Apport personnel 3 880 000 000 FCFA
Emprunt 2 003 400 000 FCFA
Apport client 2 003 400 000 FCFA

NOMBRE DEMPLOIS CREES

CASH FLOW CUMULE 1 572 359407 FCFA

6
F
FICHE SIGNALTIQUE DE LA SOCIT

Dnomination sociale : BENJA

Forme juridique: Socit Anonyme

Activits - Achat, vente, location

et gestion de tout immeuble
- Acquisition de droits immobiliers ;
- Courtage et ngoce.

Sige social : Ngor Sunugal, Dakar Sngal

Adresse : Ngor Sunugal, Dakar Sngal

Tlphone : 33 820 40 14

Mail : ben.kane@benjasa.com

Site www.benjasa.com

Boite postale 29 711 Dakar / Yoff

Directeur Gnral : Amadou Issa Fadel KANE

7
1-2 LE PROJET
1-2-1 Description du projet

Situe sur la VDN, 15 minutes du centre ville, la cit TOBAGO sera rige sur une superficie
de 20 034 mtres carrs .
Le projet propose un large ventail de produits immobiliers particulirement slectionns.
La premire phase du programme offre :

Des villas de haut standing, au nombre de 45 incluant :

- 17 villas de 250 mtres carrs de superficie,
- 28 villas sur 200 mtres carrs.
Les immeubles comprennent :
- Un immeuble VDN avec 16 appartements de 224 mtres carrs chacun.
- Et un immeuble YOFF comptant 10 appartements de 224 mtres carrs chacun.
- Des locaux commerciaux de type bureaux et magasins sont prvus au nombre de 18, sur une
surface unitaire de 220 mtres carrs.

Dune architecture au design ultra moderne , les villas sinscrivent dans la gnration des plus
beaux projets de construction de Dakar.
Loriginalit des villas offertes rside dans lintgration dune aire de stationnement, dun jardin
priv avec piscine individuelle et la disponibilit dun terrain de sport.
Mariant lutile lagrable, tout y est prvu pour contribuer rendre la vie plus facile et plus
confortable pour la large gamme de villas de six pices offertes.

Rpartis entre dix immeubles rsidentiels de haut standing, les appartements de TOBAGO
offrent tous une vue absolument splendide sur la VDN.

Le complexe vous donne un sentiment de bien tre ds lentre en plus de la scurit avec la
prsence des gardiens ds votre arrive la cit.

Les pices des appartements, de bonnes proportions permettent un agencement selon les gots
de chacun. Tout est runi pour faire de ces appartements un lieu la fois accueillant et convi-
vial avec des espaces lumineux et ars mettant en valeur le volume des pices ainsi que la vue
sur la VDN.

8
Ainsi, TOBAGO est un programme qui aspire la modernit en invitant aux tendances actuelles
de notre rythme de la vie, avec :
- Un confort garanti
- Un syndic de co-proprit pour la gestion des parties communes : escaliers, espaces verts,
ascenseurs avec un systme dalarme prvu en cas de panne, etc.), du gardiennage et de la
conciergerie avec laccs contrl du complexe et un parking scuris, ainsi quun systme de
gardiennage collectif de la cit.

Aujourdhui, les entreprises ont besoin despaces modulables, qui refltent limage mme de
leurs activits. Les bureaux sont conus dans cet esprit. Tous les bureaux sont climatiss et dis-
posent de leurs entres propres, indpendantes des logements des tages suprieurs vitant
ainsi la promiscuit et prservant la confidentialit. La modernit du btiment et le confort des
surfaces disponibles reprsentent une vritable valeur ajoute certaine pour ceux qui dsirent
investir.

Les quipements et les matriaux utiliss dans toute la construction sont de grandes marques,
connues pour leur qualit de fabrication et leur fiabilit.

Rien na t nglig et rien na t laiss au hasard pour faire de cette ralisation une des cits
les plus modernes de Dakar, avec une aire de jeu pour les enfants et un lieu de culte.

9
1-2-2 Objectifs et justifications de la demande de financement
Les principaux objectifs de la SA BENJA, lis limmobilier dentreprise sont :

Atteindre une taille suffisante pour rpondre aux besoins dune clientle slectionne,
Offrir des produits haut de gamme et de qualit certaine,
Dvelopper un positionnement international tout en disposant dun ancrage local,
Possder une expertise et des comptences techniques et financires fortes.

Le but final du projet est doffrir la clientle des locaux modernes dhabitation et des bureaux
et entreprises de commerces fonctionnels.

La modernit du projet rside, outre laccs aux commodits et quipements dj dcrits, dans
la disponibilit, sans incidence sur le prix de vente, des installations pour :

Le gaz
Le systme de climatisation
Lusage dun cble pour la tlvision et dun accs WIFI linternet.

Pour les villas et les appartements, la clientle vise est :

La clientle locale, c'est--dire les cadres suprieurs et les dirigeants dentreprise, les profes-
sions librales haut revenu
La clientle de passage , dont les touristes et les expatris
Le client de lextrieur, principalement, les sngalais de lextrieur.

Tandis que pour les locaux commerciaux, les cibles sont :

Les banques et les assurances

Les agences de voyage
Les commerces en gnral, cest dire les restaurants, les salons de coiffure, les salles de
sport

1-2-3 Implantation du projet :

Le projet sera localis Ouest Foire, lot B (sur la VDN), dans une zone urbaine de la rgion de
Dakar en pleine expansion et trs demande, du fait de sa position gographique.

10
E
TUDE DE MARCH

2-1 Environnement du march :

Lamnagement et le dveloppement des villes ont connu ces dernires annes des
mutations fondamentales, quant la considration des langages adopts par les
architectes et les urbanistes, pour rpondre aux besoins de la construction.
Ainsi, le paysage du march immobilier sest profondment modifi sous laction
conjugue dune hausse des prix et dune demande de plus en plus forte.
Les volutions sont toujours trs contrastes dune rgion lautre, tant sur le mar-
ch des appartements, que celui des villas.
Mais pour mieux cerner ce march, nous ferons dune part un diagnostic interne,
puis un diagnostic externe et dautre part, une tude macro conomique du mar-
ch de limmobilier.

2-2 Diagnostic interne :

Les forces du march de limmobilier :
Afin de rglementer le march de limmobilier, des mesures ont t prises. Nous
pouvons citer :

La cration dune Direction de Contrle et de Surveillance ;

La Lettre de Politique de Dveloppement Sectoriel de lHabitat ;
Lorganisation annuelle du Salon de lHabitat ;
La mise en place du Fonds pour les Oprations dAmnagement Concert

Les faiblesses du march de limmobilier :

En dpit de ces mesures, des spculations sont encore enregistres, du fait du non
respect la rglementation. On note :
Labsence de Plan Directeur DUrbanisme (PDU);
Le non respect des normes de construction et damnagement ;
Laccs difficile lappui conseils des architectes ;
Le manque de gestion et dentretien des habitats collectifs

11
2-3 Diagnostic externe
- Les opportunits :
Les exigences des clients sont telles, quaujourdhui les promoteurs ne peuvent concevoir un
habitat sans respect de la scurit et de lenvironnement.
Le renforcement de la lgislation sociale en est le reflet :
Ainsi, nous pouvons noter comme opportunits :

La cration de la Fondation Droit la Ville (FDV);

La mise en place du Fond de Restructuration et de Rgularisation Foncire (FORREF) ;
Lexistence du Bureau de lAssistance lHabitat Social (BAHSO) ;
La mise en uvre de Zones dAmnagement Concertes (ZAC) ;
Limplication des banques dans le financement de lhabitat.

- Les menaces :
Malgr la mise en place de ces mesures incitatives, le march de limmobilier est souvent menac
par :

La faiblesse des revenus des mnages ;

Le cot lev des matriels de construction ;
Labsence dun code de la construction ;
La raret des ressources foncires ;
Lignorance des lois et rglements lis la dcentralisation

2-4 Etude macro conomique du march de limmobilier

- Loffre et la demande de march
Sil y a un secteur de lconomie ou les prix sont en constante hausse, cest bien celui de lim-
mobilier. Sur toute ltendue de la rgion de Dakar, la valeur de la pierre sest accrue en raison
dune demande qui dpasse de loin loffre. Une tendance dfavorable aux consommateurs
puisquelle joue sur lindice des prix affichs sur le march de limmobilier entranant surtout la
spculation foncire.
La rarfaction de loffre est lorigine de la hausse des prix.
La demande immobilire na cess de grimper ces dernires annes, alimente par une crois-
sance dmographique exceptionnelle. En effet, tendue sur une superficie de 55 Km2, pour une
population de plus dun million dhabitants, Dakar est devenu la rgion qui absorbe le plus din-
vestissements dans le domaine de limmobilier.

12
Les professionnels sont unanimes reconnatre la faiblesse de loffre.
Ainsi, le march de limmobilier, maintenu sous pression de la demande reste dynamique, en raison
de la persistance de la pnurie de loffre.

La flambe des prix sexplique par le fait que le march de limmobilier est trs florissant.
Si le mtre carr sachte au Plateau entre 400 000 et 500 000 FCFA dans lancien, le neuf cote
entre 800 000 et 1 100 000 FCFA. Il se vend par contre aux Almadies entre 100 000 et 120 000 FCFA,
au Point E entre 90 000 et 100 000 FCFA et Libert 6 et dans le secteur de la voie de dgagement
Nord (VDN) entre 70 000 et 80 000 FCFA.

La raret de loffre a fait que le march est inflationniste, ce qui donne une bonne marge de manu-
vre aux spculateurs.
Selon les agents de la Direction du Cadastre, le seul moyen de lutte contre la spculation foncire,
cest que lEtat doit encadrer le march de limmobilier pour circonscrire les prix dans des fourchet-
tes raisonnables en prenant des textes qui, sans porter atteinte aux intrts privs, placeraient tout le
monde dans un cadre rglement.

13
E
TUDE FINANCIRE

3-1 COT DU PROJET

En vue de la ralisation des objectifs prcdemment rappels, la SA BENJA a acquis, sur la VDN,
deux terrains nus, dune superficie globale de 20 034 m2, pour un montant total de FCFA
3 880 000 000 et sollicite un emprunt pour la construction de la cit TOBAGO .

Le cot global du prsent projet est estim FCFA 8 157 004 000. Il inclut :
- Lapport personnel de la socit (reprsentant la valeur dacquisition du terrain dimplantation)
pour un montant de FCFA 3 880 000 000
- lapport de la clientle estim FCFA 2 273 604 000
- et lemprunt, chiffr FCFA 2 003 400 000

Lapport client correspond aux avances verses par ces derniers, ds la premire anne. Il cou-
vre la moiti du cot de la construction (FCFA 2 003 400 000), la VRD, les honoraires de larchi-
tecte, les frais lis la commercialisation et la gestion des habitations, les honoraires du bureau
de contrle, du gomtre et du topographe. Les charges du personnel (montant valu sur la
base de 15 salaris) comprennent les salaires bruts allous au personnel, ainsi que les charges
patronales et les charges dexploitation lies au fonctionnement de la socit.

Lemprunt vise couvrir la ralisation des constructions.

14
3-2 STRUCTURE DE FINANCEMENT
Plan de financement

COT GLOBAL DU PROJET : 8 157 004 000 F CFA

Apport personnel : 3 880 000 000 F CFA

Financement par K3-BTP Sarl : 2 003 400 000 F CFA

Emprunt : 2 273 604 000 F CFA

CONDITIONS DE LEMPRUNT

DUREE : 3 ans
TAUX DEMPRUNT : 10%
DIFFERE : 6 mois

INSTITUTION FINANCIERE :

15
 3-3 Etude de rentabilit
- Les produits
Le projet de construction de la Cit TOBAGO comprendra :
17 villas au prix unitaire de FCFA 170 millions
28 villas FCFA 149 millions lunit
16 appartements du lot dimmeubles dit Karine , FCFA 120 millions chacun
10 appartements du lot dimmeubles dit Sybil , FCFA 100 millions lunit
Et 18 locaux commerciaux galement FCFA 100 millions lunit.

Le prix de vente total du projet est de FCFA 11,950 millions.

Le tableau ci-dessous donne un aperu du chiffre daffaires ralis en fonction de ces diffrents
produits.

PRODUITS DE CESSIONS

17
28

16
- Le projet de construction stale sur une dure maximale de 3 ans.
La socit ayant reu ds lacquisition des terrains, des promesses dachat, ainsi que des acomp-
tes verss par ses futurs propritaires, le chiffre daffaires estim en pourcentage davancement
des travaux se prsente ainsi :

REPARTITION DU CHIFFRE D'AFFAIRES DANS LE TEMPS

17
- Les charges
Elles comprennent :
Le prix dacquisition des terrains, ainsi que les frais qui y sont rattachs.
Le tableau ci-dessous indique la rpartition du cot dachat.

Le cot de la construction est valu FCFA 4 006 800 000, soit FCFA 200 000 le mtre carr,
pour une surface totale de 20 034 m2.
La moiti du cot de construction sera finance par emprunt, (voir annexe).
Le tableau ci-dessous donne le cot total de la construction, sur une dure de trois (03) annes.

18
 Et les charges dexploitations :

19
La VRD reprsente FCFA 100 000 000 dont 40% sont pays la premire et la deuxime
anne, et 20% la dernire anne.

Honoraires : Ds la signature du projet, un versement de 70% du montant des honoraires gal

FCFA 40 000 000 est effectu, le reste tant d la fin des travaux.

1% du montant du chiffre daffaires total, soit FCFA 40 068 000 est attribu au gomtre, topo-
graphe, rparti comme suit : 40%, les deux premires annes, et les 20% restant la dernire
anne.

A la fin des travaux, il est prvu des frais lis la commercialisation et la gestion des habitats.
Ces frais reprsentent 2% du chiffre daffaires total.

- Les autres charges dexploitation

Elles sont values FCFA 668 739 274. Elles comprennent les charges du personnel et les char-
ges lies au fonctionnement de la SA.

Les tableaux ci-dessous indiquent la nature et le montant de ces charges du personnel.

Charges de personnel

20
La dcomposition du salaire brut annuel et de lindemnit de transport donn par le tableau
suivant :

21
A partir de la deuxime anne, on tient compte dune augmentation du salaire brut de 2%.
Et pour la dernire anne, la hausse prvue est de 1%.
Les charges patronales comprennent : lIPRES, la Caisse de Scurit Sociale (CSS) et la
Contribution Forfaitaire la Charge de lEmployeur (CFCE).

Le rgime cadre est attribu aux quatres directeurs gnraux, avec un taux de 3,6%, plafonn
FCFA 610 000. Rappelons aussi quils bnficieront du rgime gnral.
Lattach de direction, le responsable technique, le comptable et les trois responsables client-
les disposent du rgime gnral au taux de 8,4%, plafonn FCFA 230 000.
Enfin le montant de lIPRES du planton, du chauffeur, de la femme de mnage et des deux gar-
diens est calcul au taux de 8,4%, sans plafond

Le montant des contributions dues la Caisse de Scurit Sociale est calcul sur la base dun
taux de 10% (7%, pour lallocation familiale et 3% pour laccident de travail), avec un plafond
de FCFA 63 000. Ce taux est relatif la convention en matire commerciale.

La contribution Forfaitaire la Charge de lEmployeur reprsente 3% du salaire de base.

22
Les charges lies au fonction-
nement de la socit anonyme
Ces charges correspondent des esti-
mations. On suppose quelles ne
varient pas durant les trois annes de
construction.

23
LE RESULTAT DU PROJET
En faisant la diffrence entre le montant total des produits et le montant total des charges, on
trouve le rsultat global du projet. Ce dernier est gal FCFA 2 131 258 238.
Le cumul du cash flow est gal au rsultat net car il nexiste pas de dotations aux amortisse-
ments.

Commentaires :
Le rsultat du projet durant les trois (03) annes slve FCFA 2 131 418 782.
Avec un chiffre daffaires de FCFA 6 572 500 000, durant la premire anne, le rsultat du pro-
jet est de FCFA 450 146 661. Ce dernier sexplique par le fait que le cot dacquisition 67%
des terrains couvre 59% des recettes de lanne.
A la deuxime anne, le rsultat est encore positif et est gal FCFA 752 195 481, soit une aug-
mentation de 67% du rsultat prcdent.
Pour un chiffre daffaires annuel de FCFA 2 390 000 000 et des charges totales de FCFA 1 462
923 360, lors de la dernire anne, le rsultat est estim FCFA 927 076 640. Ainsi, le bn-
fice ralis la fin du projet est gal plus de 43% du rsultat global.

24
Le cash flow obtenu permet de trouver la VAN (Valeur Actuarielle Nette) du projet.

Commentaire :
La VAN est obtenue en actualisant les cash flow, au taux de 15%. Ce taux appliqu la VAN
reprsente :
-10% de taux dintrt hors taxes, ajout de la TOB de 17% ; ce qui correspond 12%.
- et 3% de capital risque.

La VAN reste positive et gale FCFA 1 570 303 807, ce qui veut dire que le projet de construc-
tion de la cit TOBAGO est effectivement rentable.

25
C
Le projet de construction de la cit TOBAGO est rentable :
Le rsultat est positif, durant toute la dure du projet.

Le BFR : le Besoin en Fonds de Roulement (BFR) est infrieur zro, les deux premires annes,
car lentreprise a suffisamment de ressources stables, dont lemprunt, pour financer son activit.
CONCLUSION

Lencours fournisseurs 60 jours est tellement important quon nest pas inquit par un besoin
de financement. A partir de la troisime anne, on a un besoin en Fonds de Roulement de FCFA
6 850 365 (voir tableau BFR, en annexe).

Le plan de trsorerie : la recette est gale au chiffre daffaires, diminu de lencours clients trente
jours. La trsorerie est excdentaire (FCFA 6 973 495 481), ds la premire anne, du fait de lap-
port des actionnaires, de lemprunt et des avances client , (voir tableau plan de trsorerie).Ds la
deuxime anne, on note une baisse importante de la trsorerie, du fait du remboursement trs
important de lemprunt et de lapport moins significatif.

Le cash flow constitue la capacit dautofinancement. Les investissements dans notre cas sont
nuls, car destins la vente. Cest ce qui explique que les amortissements soient nuls dans notre
analyse. La VAN est positif, ce qui signifie que le projet de construction de TOBAGO est rentable.

26
PLAN DE TRESORERIE DU PROJET
p o s s d e r, p a r a t g e r
Ngor Sunugal, Dakar Sngal
BP: 29 711 Dakar / Yoff
Tlphone : +221 33 820 40 14
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www.benjasa.com