QUIEN PAGA EL GASTO DE REPARACION DE UNA TUBERIA EN UN

APARTAMENTO O LOCAL Y LOS DAOS OCASIONADOS POR LA

FILTRACION QUE ESTA TUBERIA PUDIERA PRODUCIR?
La respuesta a estas preguntas debemos contestarla, siguiendo
los lineamientos de los artculos que sealo a continuacin:
Artculo 1.185 del Cdigo Civil:
El que con intencin, o por negligencia, o por imprudencia, ha
causado un dao a otro, est obligado a repararlo.
Debe igualmente reparacin quien haya causado un dao a otro,
excedindose en el ejercicio de su derecho, en los lmites fijados por la
buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho.
Artculo 1.194 del Cdigo Civil:
El propietario de un edificio o de cualquier otra construccin
arraigada al suelo es responsable del dao causado por la ruina de
stos, a menos que pruebe que la ruina no ha ocurrido por falta de
reparaciones o por vicios en la construccin.
A estas normas, se les une el contenido del artculo 3 de la ley de
Propiedad Horizontal, el cual seala:
El uso y disfrute de cada apartamento o local estar sometido a
las siguientes normas:
a)-Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros
propietarios, incluidas en su apartamento o local.
b)-Mantener en buen estado de conservacin su propio
apartamento o local e instalaciones privativas, en trminos que no
perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daos que
ocasione por su descuido o de las personas por quienes debe
responder.
c)-Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y
permitir las servidumbres imprescindibles necesarias para la creacin
de servicios comunes de inters general, acordadas por el setenta y
cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas
en el artculo de la presente ley, teniendo derecho a que se le resarzan
los daos y perjuicios.
d)-Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines
previstos en los literales anteriores.
f)-No producir ruidos, molestias, ni daos, ni ejecutar actos que
perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o
afecten la salud pblica.
El artculo 4 de la misma Ley, establece:
El propietario de cada apartamento o local, podr modificarle sus
elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no
menoscabe o altere la seguridad del Edificio, su estructura general,
su configuracin o estados exteriores o perjudique los derechos de
otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras
al Administrador.
Luego, el artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal seala que
son reas comunes:
h)-Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos,
instalaciones y equipos existentes para el beneficio comn. (Fin del
comentario del artculo).
Sobre la base del articulado anterior podemos sealar por regla
general que quien produce un dao a otra persona debe repararlo. Esta
afirmacin tiene sus excepciones o atenuantes, como lo son por
ejemplo, cuando el dao es ocasionado por causa de un hecho fortuito o
fuerza mayor, la vctima ha contribuido en alguna medida a producir el
propio dao sufrido, etc.
Igualmente podemos concluir, que en los inmuebles de propiedad
horizontal, el propietario tiene la obligacin de mantener en buen
estado de conservacin y mantenimiento las instalaciones privativas o
particulares; tambin se infiere que las reas comunes deben estar en
condiciones de buen funcionamiento y operatividad.
Ahora bien, para poder establecer responsabilidades, debemos
identificar el origen y la causa del dao. En el caso de las filtraciones se
trata de molestias y daos causados por efecto del agua que se vierte a
travs de las paredes o pisos de uno de los inmuebles o un rea del
edificio, hacia otro apartamento o rea. Estas anormalidades pueden
producirse por ruptura de alguna tubera o, por un grifo de agua que no
ha sido cerrado adecuadamente. Si la filtracin es consecuencia de una
tubera rota, habra que identificar la tubera, ya que si se trata de una
tubera interna del apartamento o local de una persona en particular,
pues ser el propietario de este inmueble, en principio, quien deba
reparar el dao; si se trata de una tubera general del edificio o del
centro comercial, pues ser el condominio o comunidad de propietarios
la responsable de reparar el dao. Lo importante es identificar si la
tubera sirve nicamente a un propietario o a la comunidad en general.
Si la tubera sirve solo a un propietario, ser el propietario el
responsable de su reparacin. Claro est, si la tubera se daa por
accin, efecto o culpa de otra persona distinta al propietario, ser sta
la responsable de reparar el dao de la tubera o resarcir los daos
causados. Si se trata de una tubera general del edificio daada en un
sector que se encuentre en el interior de un apartamento, el propietario
del apartamento deber consentir las reparaciones que se requieran
para resolver el problema, debiendo ser resarcido por la comunidad de
los daos y perjuicios que pudieran ocasionarle tales reparaciones,
salvo el caso de que la tubera general haya sido daada o deteriorada
por causa de algn propietario en particular; de ser as, ser el
propietario quien deba resarcir los daos ocasionados.
En los conjuntos residenciales conformados por town houses o
villas independientes, el documento de condominio generalmente seala
que todas las tuberas que contienen estas unidades, pertenecen al
propietario de cada inmueble. En estas situaciones no hay lugar a
dudas: el propietario debe reparar la tubera daada.
En todos los casos enunciados, y sea cual fuere la causa, tanto el
propietario como el condominio -segn sea el caso-, tienen la obligacin
de reparar la tubera y evitar que contine el problema.
Recomiendo que la reclamacin o novedad que se haga con
ocasin a estos asuntos, conste en forma escrita. La comunicacin debe
dirigirse al administrador del edificio, con copia a la junta de
condominio y al propietario del apartamento donde presumiblemente se
origina el problema. Igualmente sugiero tomar fotografas del rea
afectada para ir conformando un expediente del caso.
En la mayora de los casos, el problema se resuelve tan pronto se
tiene conocimiento de la filtracin, sin embargo, puede suceder que no
sea as y en tales circunstancias, lamentablemente el paso a seguir
sera intentar una accin judicial por hecho ilcito o abuso de derecho,
con la consecuente reclamacin del resarcimiento de los daos y
perjuicios ocasionados, sobre la base jurdica de los artculos sealados
al inicio de este escrito.

Dr. Enrique Herrera Silla

Abogado.
www.enriqueherrera.com.ve
Twitter: @minutolegal