Plan Especifico Barrios Altos Resumen Ejecutivo PDF

Resumen Ejecutivo
Proyecto de Plan Especfico de Barrios Altos

(Cercado de Lima y El Agustino) 2014 - 2025
Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025
Resumen Ejecutivo
Contenido
CONTENIDO ........................................................................................................................... 2
1. INTRODUCCIN ............................................................................................................. 3
2. DELIMITACIN DEL REA DE TRATAMIENTO .......................................................................... 3
3. SNTESIS DE DIAGNSTICO DEL REA DE INTERVENCIN .......................................................... 5
4. PROPUESTA DE PLAN ESPECFICO ....................................................................................... 6
4.1. VOCACIN TERRITORIAL ..................................................................................................................... 6
4.2. VISIN DE DESARROLLO...................................................................................................................... 7
4.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIN............................................................................................................ 7
4.3.1. MBITO OPTIMIZACIN DE USO DEL SUELO Y PROPIEDAD PREDIAL ............................................................... 7
4.3.2. MBITO DE LA CALIDAD DE LOS ESPACIOS Y SERVICIOS PBLICOS .................................................................. 8
4.4. OBJETIVOS Y METAS ........................................................................................................................... 9
4.5. ZONAS DE INTERVENCIN .................................................................................................................. 10
4.5.1. ZONA DEL CERCADO DE LIMA.............................................................................................................. 10
4.5.2. ZONA DE EL AGUSTINO ..................................................................................................................... 11
4.6. PROPUESTAS ESPECFICAS DE INTERVENCIN ......................................................................................... 12
4.6.1. INTERVENCIONES EN EL CERCADO DE LIMA ............................................................................................. 12
4.6.2. INTERVENCIONES EN EL AGUSTINO....................................................................................................... 15
4.6.3. INTERVENCIONES TRANSVERSALES ........................................................................................................ 18
4.7. NORMATIVA DE REGLAMENTACIN URBANA ........................................................................................ 21
4.7.1. ZONIFICACIN ................................................................................................................................. 22
4.7.2. NDICE DE USOS............................................................................................................................... 23
4.7.3. PARMETROS EDIFICATORIOS ............................................................................................................. 23
4.7.4. PLAN VIAL ...................................................................................................................................... 25
4.8. FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIN DE EJECUCIN DE INTERVENCIONES.................................................... 38
4.8.1. VALORIZACIN DE LA TIERRA URBANA Y BIENES INMUEBLES COMO FACTOR DE FINANCIAMIENTO DEL PLAN
ESPECFICO ..................................................................................................................................... 38
4.8.2. PROGRAMACIN MULTIANUAL DE LAS INTERVENCIONES ........................................................................... 42
ANEXO 1: PROPUESTAS DE INTERVENCIN EN EL CENTRO HISTRICO DE LIMA ..................................... 45
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Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025
RESUMEN EJECUTIVO
1. Introduccin
El Plan Especfico se desarrolla en una zona que amerita un tratamiento integral especial, es
un documento tcnico normativo cuyo objetivo es complementar la planificacin urbana,
facilitando la actuacin urbanstica en un rea cuyas dimensiones y condiciones ameriten
un tratamiento integral especial, por su calidad histrica, monumental, cultural, de inters
turstico y de conservacin; definiendo intervenciones que permitan optimizar su uso y
generar los estmulos a los propietarios e inversionistas a fin de facilitar los procesos de
desarrollo o renovacin urbana.
El estudio permitir definir los objetivos respecto a la optimizacin del uso del suelo y de la
propiedad predial, la dotacin, ampliacin o mejoramiento de los espacios y servicios
pblicos, as como la calidad del entorno; definir tambin una nueva zonificacin y
propuesta vial, permitiendo su plena integracin interna y externa.
2. Delimitacin del rea de tratamiento

El rea de intervencin o de tratamiento, se encuentra ubicada en la Provincia y
Departamento de Lima, en los Distritos del Cercado de Lima y El Agustino, en el entorno de
la zona de Barrios Altos, hacia la parte Este del Distrito del Cercado en la colindancia con el
Distrito del Agustino.
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El rea de Intervencin est ubicada dentro de la Zona 4 - Sector 7, est compuesta por
territorio que forma parte del Cercado de Lima y del Distrito de El Agustino (Ver Plano rea
de Estudio), delimitndose de la siguiente forma:
rea Intervencin
Sector del Cercado de Lima y El Agustino
Norte Sur Este Oeste
Rio Rmac Jr. Junn, Av. Miguel Grau Av. Placido Jimnez Av. Locumba
ALTITUD: 199 msnm

COORDENADAS: S 12 02 7.12 -
W 77 00 27.36
POBLACIN: 11,413 habitantes
(incluyendo rea de influencia
directa del Centro Histrico)
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3. Sntesis de Diagnstico del rea de Intervencin

FORTALEZAS DEBILIDADES
Debilidad institucional de gestin urbana
Extenso y favorable marco normativo para
para promover grandes ordenamientos y
la planificacin y gestin urbana.
cambios integrales en el territorio
Voluntad poltica de la autoridades Limitada y compleja accesibilidad que

municipales para implementar el desarrollo restringe movilidad y competitividad en el
y renovacin urbana de la zona rea de intervencin
Usos del suelo generan baja densidad
Experiencia municipal metropolitana en la
poblacional y complejidad por la existencia
promocin y desarrollo de Asociacin
de reas comerciales, culturales,
Pblico - Privada
residenciales e industriales.
Proyecto urbanos estratgicos aledaos a
Edificaciones de mala calidad y en
la zona de intervencin: Va Parque Rmac,
condiciones de alta vulnerabilidad frente a
Metro de Lima que mejoraran la
riesgos de desastres
accesibilidad al rea de intervencin
Condiciones ambientales inadecuadas por
Existencia de importantes reas con alto baja calidad y cobertura de servicios
valor patrimonial histrico y cultural pblicos y coexistencia de actividades
industriales
Procesos de planeamiento urbano en Dbil identidad de la poblacin con la zona
marcha con visin de integracin y de intervencin, histricamente fue una
desarrollo sustentable del territorio zona de exclusin social, econmica y
metropolitano cultural
Existencia de Crdito del BID para
Bajo nivel de asignacin de recursos
proyectos de inversin en el marco del
municipales para la renovacin urbana y
Programa Piloto De Recuperacin Del
mitigacin de riesgos de desastres
Centro Histrico De Lima-Barrios Altos
OPORTUNIDADES AMENAZAS
Existencia de fondos pblicos para Inversiones inmobiliarias que se dirijan a
apalancamiento del desarrollo inmobiliario otros sectores de la ciudad
Estabilidad macroeconmica que No se consoliden ni se gestionen los planes
contribuye a la mejora del ingreso familiar y las normativas para la zona de
y el acceso al crdito intervencin
Inters de inversionistas privados para Que no se logre integrar a la zona de
desarrollar infraestructura pblica, intervencin con los proyectos urbanos
vivienda urbana y centros comerciales estratgicos
Incremento de la demanda del consumo
Desacuerdos y falta de colaboracin entre
privado que requiere zonas comerciales y
las autoridades ediles
de servicios de mayor calidad
Incremento especulativo del valor de la
El Per y Lima tienen un incremento
propiedad inmobiliaria en la ciudad de
sostenido del turismo internacional
Lima
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En el documento de la Propuesta del Plan Especfico se presenta un diagnstico detallado

del hbitat natural y del medio construido.
4. Propuesta de Plan Especfico
4.1. Vocacin Territorial

A partir de diagnstico y caracterizacin del Sector, se ha identificado que territorio de
Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino), con intervenciones adecuadas puede
convertirse en territorio de gran valor y aporte a desarrollo metropolitano:
Sin Intervencin Con Intervencin

Vocacin del Subsistema de Localizacin
Escaso e inadecuado uso del Zona residencial de densidad media con gran valor
suelo residencial. inmobiliario por su ubicacin en el centro de la Metrpoli.
Mayores reas corresponden Nuevo centro metropolitano de servicios y comercio,
a industrias contaminantes reconvierte la mayor parte de reas dedicadas a actividades
que generan peligros urbanos industriales.
Viviendas precarias por reas residenciales con viviendas renovadas y seguras.
antigedad y construcciones Mejora de la productividad de las actividades econmicas y
inadecuadas. de servicios en base a la mejora de la movilidad e
Actividades econmicas y de infraestructura de servicios.
servicios de baja Mayor impulso a las actividades culturales y tursticas en base
productividad. a los cementerios como espacios pblicos integrados al rea
Se desaprovecha patrimonio urbana, desarrollo de las actividades de artesana en base a
cultural como generador de mrmol existente en la zona y puesta en valor del patrimonio
servicios culturales y histrico.
tursticos.
Vocacin del Subsistema de Movilidad
Barreras urbanas y vialidad Potencialidad y aptitud para recibir y centralizar flujos de
trunca que limita movilidad viajes de gran escala a nivel metropolitano en base a nueva
de ms de 3 millones de infraestructura de Va Parque Rmac y Metro de Lima,
personas desde San Juan de permite articulacin de transporte intermodal de pasajeros
Lurigancho y los distritos de interprovincial y urbano en rea cercana al Centro Histrico.
Lima Este haca el Centro rea sin congestin en base a mejora de infraestructura vial
Histrico. metropolitana y vas locales con semaforizacin,
Congestin por pocas vas de sealizacin y mantenimiento, mejor flujo y acceso a zonas
trnsito, sin sealizacin residenciales y comerciales.
adecuada y mal estado, que Desarrollo de reas de estacionamiento y trnsito no
se agrava estacionalmente motorizado para facilitar grandes flujos estacionales de
por afluencia de pblico a personas.
cementerios en das festivos. Mayor cobertura de servicios de transporte de calidad:
Baja calidad de servicios de Metro de Lima, El Metropolitano o Rutas Complementarias.
transporte pblico.
Vocacin del Subsistema de Infraestructura de Servicios
Falta cobertura y calidad de El nuevo desarrollo inmobiliario deber concertar las
servicios de agua y desage. mejoras y ampliacin de las redes de servicio de agua y
Los espacios verdes y de uso desage.
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Sin Intervencin Con Intervencin

pblico son escasos. Incremento de espacios verdes y uso pblico en base a
Contaminacin por reconversin de zonas industriales, reubicacin de
exposicin de residuos asentamientos humanos instalados en zonas de riesgos y
slidos y vertimientos de tratamiento de la ribera del ro Rmac.
aguas servidas en el ro por rea tendr sistema de recoleccin y tratamiento de
conductas inadecuadas de la residuos slidos, mejorando condiciones ambientales.
poblacin y empresas. La municipalidad ejercer fiscalizacin y control de
actividades empresariales y conductas de ciudadanos para
erradicar disposicin inadecuada de residuos slidos y aguas
servidas.
Mejorar cobertura de redes de gas natural a reas de
vivienda y comercio
4.2. Visin de Desarrollo

La visin del desarrollo del rea, debe corresponder a la visin de los mbitos que la
conforman: Lima Metropolitana, Cercado de Lima y El Agustino; permitiendo que el rea de
intervencin se convierta en un espacio de articulacin metropolitana, centro de servicios,
comercio metropolitano y recreacin pblica, en tal sentido se propone la siguiente visin:
Visin del Barrio del Cercado1
El Barrio del Cercado es un nuevo centro comercial y de servicios de mbito
metropolitano, con una zona residencial de densidad media, plenamente integrado y
articulado con el Centro Histrico y toda la Metrpoli, lo que permitir un mejor
aprovechamiento del suelo, en un hbitat urbano sustentable, seguro y productivo
4.3. Estrategias de intervencin

El desarrollo de la visin o imagen objetivo de esta rea requiere de fuerte liderazgo y
gestin institucional por parte de la Municipalidad Metropolitana de Lima, considerando las
siguientes lneas de accin:
4.3.1. mbito Optimizacin de Uso del Suelo y Propiedad Predial
Lnea Estratgica 1 Renovacin y Densificacin Urbana

Basado en la calidad del suelo y su uso actual, es posible renovar el espacio urbano y al
mismo tiempo densificar el uso residencial y de nuevo centro de servicios y comercio
metropolitano; para ello se deber reconvertir reas que actualmente tienen uso industrial
y reasentar a poblacin vulnerable que ocupa derechos de va o se encuentra en suelos
poca aptos para la vivienda por su cercana a la ribera del ro Rmac.
Esto es factible por la calidad de los suelos actualmente desaprovechados, zona que
adems en corto plazo contar con mejores servicios de transporte masivo de pasajeros,
que la convierte en un rea especial para atraer inversiones inmobiliarias de gran escala,
1
Propuesta de Plan Especfico de Barrios Altos, en proceso de formulacin.
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por oportunidades de financiamiento con apoyo del sector pblico (Fondo Mi Vivienda)
como del sector privado (Inversin Privada Extranjera o Nacional Directa) y para atender la
demanda insatisfecha de ms de 400 mil viviendas en Lima.
Cambios normativos de zonificacin, usos de suelo y parmetros, son incentivo econmico
para erradicacin de actividades industriales contaminantes y mejorar rea con actividades
de servicios y comercio, convirtindose en una zona complementaria de servicios, comercio
y vivienda para el emporio industrial de Gamarra y el rea comercial de Mesa Redonda.
Lnea Estratgica 2 Desarrollo de Nueva Identidad Urbana
En el pasado por las murallas y barreras naturales del ro y cerros, la zona era fsicamente
los extramuros de la ciudad, lugar donde se asentaban indios y esclavos; en la repblica
no cambio mucho la identidad del rea y se instalaron grandes cementerios e industria
pesadas, no compatibles con la vida urbana, y continu siendo los extramuros de la
ciudad.
En el siglo pasado las olas migratorias hacia la capital se fueron asentando ms densamente
hacia la periferia cercana a los cerros de El Agustino, en cambio el rea de intervencin no
se densific por la limitada accesibilidad y existencia de grandes reas de otros usos que
generan un trazo discontinuo de trama urbana, lo que la dejo como un rea de muy poco
valor, totalmente desintegrada de la ciudad.
Los cambios de reglamentacin urbana, las intervenciones pblicas y privadas de
renovacin y regeneracin urbana propuestas en el Plan, estn orientadas precisamente a
un cambio significativo del valor urbano e integracin, como nuevo centro de comercio,
servicios y vivienda, que permitir pasar de Barrios Altos con su connotacin de identidad
peyorativa de extramuros o patio trasero de la ciudad, a una nueva identidad de gran
valor patrimonial pblico y privado como Barrios del Cercado: espacio del Centro de Lima
integrado, moderno, seguro, productivo y sustentable.
En esa misma lnea de accin, la puesta en valor del patrimonio histrico y artstico
existente incrementar dicho valor patrimonial del rea, convirtiendo al rea de
intervencin en un centro de atraccin cultural y artstica y nuevo foco de atraccin
turstica.
4.3.2. mbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Pblicos
Lnea Estratgica 3 Integracin Metropolitana

Basado en la prxima operacin de la Lnea 1 Tramo 2 del Metro de Lima y en las mejoras
de conectividad con la Va de Evitamiento y Va Parque Rmac, y asumiendo que la reforma
del transporte urbano de Lima generar un nuevo sistema de servicio integrado: El
Metropolitano, las rutas reordenadas y el Metro de Lima, ms la reconversin de reas ; el
rea puede convertirse en gran Centro Intermodal de Transporte de Pasajeros, logrando la
integracin de servicios de transporte urbano con los de servicio interprovincial.
La integracin intermodal de servicios de transporte urbano permitir la movilidad urbana
continua de ms de 3 millones de personas de San Juan de Lurigancho y distritos de Lima
Este.
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De lograse la integracin intermodal con servicios de transporte interprovincial de

pasajeros, proveer un mejor acceso a dicho servicio, principalmente a la poblacin de
cerca de 2 millones de personas de los distritos del Cercado de Lima, Rmac, San Juan de
Lurigancho y dems distritos de Lima Centro; lo cual permitir adems la erradicacin de
terminales de transporte interprovincial de pasajeros en la zona de la Va Expresa en el
distrito de La Victoria, cercano al Centro Histrico, lo cual produce grandes prdidas por
congestin.
Lnea Estratgica 4 Recuperacin Ambiental
Los cambios de zonificacin y usos del suelo permitirn ganar territorio para la
implementacin de parques y espacios de uso pblico; as con un parque en la ribera del ro
se podr dar un sentido de continuidad, al proyecto en desarrollo del Parque Rmac.
La mejora de la infraestructura vial permitir tambin el desarrollo de nuevas reas verdes,
con alamedas, bermas y vas peatonales o ciclovas con arreglos ornamentales de jardinera.
La mejora de los servicios de agua y desage requerirn una concertacin directa con el
Gobierno Nacional y SEDAPAL, garantizando el abastecimiento de agua potable de calidad y
el tratamiento adecuado de aguas servidas, erradicando vertimientos al ro Rmac.
Por su parte la Municipalidad deber ejercer una gestin eficaz de fiscalizacin y control
urbano para impedir vertimiento de aguas servidas y residuos slidos al rio Rmac por parte
de las empresas como de la poblacin.
4.4. Objetivos y metas

La misin del este Plan Especfico es complementar la planificacin urbana; facilitando la
actuacin urbanstica en una zona cuyas dimensiones y condiciones ameritan tratamiento
integral especial, a fin de lograr un mejor aprovechamiento y articulacin del rea con la
Metrpoli, para lo cual se debern alcanzar los siguientes objetivos y metas a largo plazo:
Lnea
Objetivos Metas
Estratgica
I. mbito de la optimizacin del uso del suelo y la propiedad predial
Densificacin: Antes: 11,413 Hab. (90.10 Hab./Ha. Neto), Propuesta:
1.1. Ordenar el territorio
29,323 Hab. (231 Hab./Ha. Neto).
reasignando usos
Mejor aprovechamiento del suelo: Reajuste de zonificacin de ZRE a
para su mejor
1. ZR1: Comercio compatible con RDA en terreno MEPSA y UNICOM;
aprovechamiento
Renovacin y Reajuste de zonificacin de RDM a ZR2: en terreno de Quinta Francia
Densificacin 1.2. Recuperar reas 2
Recuperacin de 16,500 m de reas urbanas para recreacin:
Urbana urbanas como parte 2 2
Pasaje Cementerio 10,000 m , Alameda Grau 6,500 m
de la densificacin
1.3. Desarrollar promoc.. Desarrollo de 4,382 unidades de viviendas nuevas:
de acceso a viviendas Proyectos Nuevos 3,042 viv., Proyectos de Densificacin 540 viviendas
2.1. Fortalecimiento de Constitucin de la Agencia Municipal: Creacin de un (1) rgano
2. gestin municipal Desconcentrado de la MML, con liderazgo y capacidad para tomar
Desarrollo de desconcentrada. decisiones integrales para la implementacin del Plan.
Nueva 2.2. Fortalecimiento de Organizacin y Participacin Vecinal: Constitucin de tres (3) Comits
Identidad organizacin y Vecinales por Zonas de Intervencin, con representantes por
particip. ciudadana manzanas.
II. mbito de la calidad de los espacios y servicios pblicos
2
3. 3.1. Mejorar la Construccin de Nuevas vas: Incorporacin a la red vial de 70,381 m
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Lnea
Objetivos Metas
Estratgica
2
Integracin conectividad e de nuevas vas y rehabilitacin 32,000 m de vas locales
Metropolitana integracin territorial
Mantenimiento Integral de Vas: mantenimiento de 4.7 Km de vas
2
3.2. Recuperar derechos Recuperacin de Derechos de Va: 4,584 m de derechos de va sern
de vas ocupados recuperados e integrados al Sistema Vial.
3.3. Generar accesibilidad
Eliminacin de congestin y barreras: 100% de vas tienen trazo
fluida continuo y cuentan con sealizacin y control de trfico.
4.1. Mejorar cobertura yCobertura de Servicios de Agua y Desage: 100% de Edificaciones
calidad de servicios
cuenta con instalaciones de agua y desage por Red Pblica.
Eliminacin de vertimientos de aguas servidas: 100% de instalaciones
4.2. Mitigacin de los
que realizan vertimientos de aguas servidas al ro son erradicadas.
riesgos por
Eliminacin de vertimientos de residuos slidos: 100% de residuos
contaminacin
slidos son recogidos y segregados en la fuente. 100% de residuos
ambiental del sector
depositados en la ribera del ro Rmac son erradicados
4. 2
4.3. Incrementar reas Incremento de reas verdes: Construccin de 114885 m de nuevas
Recuperacin
verdes y recreativas reas verdes.
Ambiental
Poblacin con compromiso ambiental: 100% de poblacin residente
adopta prcticas de convivencia saludable y es activa en conservacin
y proteccin del ambiente.
4.4. Educacin ambiental Gestin empresarial ecoeficiente y sustentable: 100% de empresas
realiza buenas prcticas de ecoeficiencia y responsabilidad social
empresarial para proteccin del ambiente en procesos de gestin o
produccin.
4.5. Zonas de intervencin

En el mbito del Plan Especfico existen dos zonas diferenciadas de gestin urbana: Cercado
de Lima y El Agustino, a continuacin se presentan los tipos de intervencin que deben ser
considerados en cada una de dichas zonas:
4.5.1. Zona del Cercado de Lima
De acuerdo a los Planos de Zonificacin de aos anteriores de El Agustino, y del Cercado de

Lima, el sector que comprende a las actuales Empresas MEPSA, CEMENTERIO PADRE
ETERNO, UNICOM Y BASF tena zonificacin Gran Industria-I3.
Posteriormente Segn las Ordenanzas N 893-MML (20-12-05) y 1020-MML (13-06-2007)
del Cercado de Lima, y el Plano de Zonificacin del Agustino (Ordenanza N 1025-MML); la
Zona mencionada fue considerada como ZRE - Zona de Reglamentacin Especial, para que
el respectivo Plan Especfico determine el uso ms adecuado para esas reas, debido al
crecimiento poblacional y la ocupacin de las reas colindantes con construcciones
residenciales muy cercanas a esta zona industrial, que ocasionaba un impacto ambiental
negativo para la poblacin.
En ese sentido y luego de los respectivos anlisis se le otorga a la Zona de Reglamentacin
Especial una zonificacin mixta, con parmetros urbansticos y edificatorios, que permita la
optimizacin del uso del suelo, estableciendo adems calificaciones mayores con la que
actualmente cuenta la zona, proponiendo el desarrollo de las siguientes intervenciones:
Habilitacin urbana y Reurbanizacin en la Zona de Reglamentacin Especial, a travs
de la constitucin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana - UGIUs, que
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permitir plantear la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria

de los terrenos que comprenden el Proyecto de Inversin, en base al Plan especfico
aprobado.
Remodelacin y
Ampliacin de Plazuela y
Pasaje Peatonal en el
Cementerio El ngel, lo
que permitir el
incremento reas verdes
en la zona y la mejora de la
calidad de los espacios y
servicios pblicos.
4.5.2. Zona de El
Agustino
En el mbito que corresponde

a El Agustino, se encuentra
consolidado, la mayor parte de
las edificaciones residenciales
cuenta con 2 pisos; salvo una
zona, denominada Quinta
Francia donde se han
consolidado las viviendas por
problemas de titularidad:
Densificacin habitacional
en Asentamientos
Humanos a travs de
iniciativa pblica eficaz, en
el marco del Programa
Metropolitano de Vivienda
Popular de la MML.
Habilitacin urbana de la
Quinta Francia, a travs de
la constitucin de una
Unidad de Gestin de
Inversin Urbana - UGIU,
que permitir plantear la
redefinicin de la
estructura predial y la
integracin inmobiliaria de los terrenos, en base al Plan especfico aprobado.
Rehabilitacin del Parque Alameda Grau, con iluminacin y electrificacin adecuada.
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4.6. Propuestas especficas de intervencin

Las intervenciones que se proponen en el Plan Especfico, son las que se han considerado
prioritarias y se presentan en funcin a las zonas de gestin urbana existentes; otras
intervenciones principales son de tipo transversal, con impactos en toda el rea de
tratamiento. El detalle de todas las intervenciones propuestas se presentan en el Anexo 1:
Fichas Tcnicas de Intervenciones; adicionalmente se proponen en el Anexo 2:
Intervenciones propuestas correspondiente a un sector del Centro Histrico de Lima, en
razn de ser un rea de influencia directa del Plan Especfico. A continuacin se presenta un
plano con la ubicacin de las principales intervenciones.
4.6.1. Intervenciones en el Cercado de Lima

4.6.1.1 Habilitacin Urbana y Reurbanizacin en la Zona de Reglamentacin
Especial.
Comprende la implementacin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana UGIU, de

conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N 004-2011-VVIENDA, para la
redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria de los terrenos de MEPSA,
UNICON y Asentamiento Humano 2 de Mayo, que comprenden el proyecto de inversin en
base al plan especfico aprobado.
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Componentes del proyecto:

Cambio de Zonificacin del predio de ZRE a CM, compatible con RDA (Vivienda de alta
Densidad) como parte del Reajuste Integral de Zonificacin del Sector en estudio.
Propuesta de Ocupacin del predio, con Proyecto de Complejo Empresarial Comercial,
Terminal Terrestre y Vivienda multifamiliar que incluye Estudios de Impacto Ambiental
y de Riesgos, con inclusin de reas verdes.
Intervencin en terrenos Privados UNICON, MEPSA- (Actual Uso Industrial) y el
Ocupado por Asentamiento Humanos y Asociaciones de vivienda con 110 viviendas
(503 habitantes), en el Cercado de Lima.
Resultado:
Mejores condiciones ambientales en el Sector
Mayor conectividad vial.
Satisfaccin del Servicio de Equipamiento a nivel Interdistrital
Revitalizacin del entorno
rea Terreno Bruto 202,000 * m2
Propuesta de ocupacin A:
Complejo Empresarial y Comercial (terminal terrestre)
rea de terreno para proyecto 130,000 m2.
Aportes habilitacin Urbana para 10 % (Ord 836 -MML) = 13000 m2
Afectacin vial * 13000 m2
Terreno Neto resultante 104,000 m2
rea libre 30 % (deseable)
rea libre 20,000 m2 (Proteccin ambiental y riesgo). Juntar con el 5% de parques
zonales, haciendo un total de parques 26,500 m2
Altura Edificacin 30 pisos
rea neta disponible 84,000 m2
Propuesta de componentes funcionales (En rea construida):
Terminal terrestre metropolitano 114,000 m2
Centro comercial Metropolitano 52,000 m 2
Oficinas (complejo empresarial administrativo) 100,000 m 2
Hoteles 40,000 m2
Propuesta de ocupacin B:
Vivienda Multifamiliar (RDA)
rea terreno 54,000 * m2
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Aportes (Habilitacin Urbana 24 % (12,960 m 2)

rea neta para vivienda 41,000 m2
Propuesta de ocupacin (En lote de terreno):
Altura Edificacin 12 pisos (1.5 (a+r)
Vivienda multifamiliar 184,500 m 2
1,845 viviendas (9,225 habitantes Nuevos) (Ord 620-MML, RDA Densidad Neta 2,250
Hab/ha).
Parques y jardines (rea libre) 24, 600 m 2
Propuesta de ocupacin C:
Vivienda Multifamiliar (A.H. 2 de Mayo):
Aportes 10 % 1800 m2 (Mi VIVIENDA) Ord 836-MML
Afectacin vial * 2000 m2
rea Neta para vivienda 14200 m2
rea libre 50 %
Altura Edificacin 5 Pisos (3 pisos hacia el Cementerio el ngel)
Vivienda multifamiliar 30,000 m2 (120 m2 cada viv) =250 viviendas
1,250 habitantes (750 Nuevos) (Ord 620-MML RDA Densidad Neta 880 Hab/ha)
Parques y jardines (rea libre) 7,100 m2
4.6.1.2 Remodelacin y Ampliacin de Plazuela y Pasaje Peatonal en el

Cementerio el ngel.
Comprende el incremento reas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios

y servicios pblicos, es una intervencin en terreno privado Ocupado por el Cementerio
General El ngel, de propiedad de la Beneficencia Pblica de Lima.
Zonificacin (OU).
rea Total de Intervencin 55,000 m2
Propuesta de ocupacin: PARQUE CEMENTERIO
rea verde a renovar y relanzar 25,000 m2
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rea verde Nueva 20,000 m2

Remodelacin y ampliacin Plazuela y pasaje peatonal 10,000 m2
rea libre 60 %
Altura Edificacin 4 pisos
4.6.2. Intervenciones en El Agustino

4.6.2.1 Densificacin Habitacional Adecuada en los Asentamientos Humanos
Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre

Unidos y Concentracin Santoyo; a travs de una iniciativa pblica eficaz, en el marco del
Programa Metropolitano de Vivienda Popular, de La Municipalidad Metropolitana de Lima.
Descripcin:
Intervencin en terreno privado Ocupado por AAHHs (RDM y CV)
Con aprox. 380 lotes viviendas (2119 habitantes)
rea Neta para vivienda 41,200 m2 (actual)
rea vas 13,800 m2 (actual)
rea verde libre 8,000 m2 (actual)
Propuesta de ocupacin: Vivienda Densidad Media
Zonificacin RDM
rea libre 50 %
Altura Edificacin 5 Pisos (Aumentar la altura 3 a 5 pisos hasta completar el doble de
poblacin y el doble de rea libre).
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Vivienda multifamiliar 24000 + 24000 m2 (120 m2 cada viv)
500+300 viviendas nuevas = 800
3619 hab. (1500 hab.nuevos) (Ord 620. RDA Densidad Neta 880 Hab/ha.)
Parques y jardines (rea libre) 13000 m2 (5000 m2 nuevos)
4.6.2.2 Habilitacin Urbana de la Quinta Francia
Comprende la constitucin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana - UGIU, que

permitir plantear la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria de los
terrenos, en base al plan especfico aprobado.
Cambio de Zonificacin del Sub sector como parte del Reajuste de la Zonificacin y
Reglamentacin Especfica del rea de intervencin Barrios Altos - Cercado de Lima y el
Agustino.
Gestin de Proyecto Integral Urbano (De 1000 habitantes en Vivienda Precaria)
Resultado:
Incremento de reas para Vivienda
Incremento de Espacios Pblicos, Equipamientos y reas verdes
Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana
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3,600 habitantes en 720 viviendas
4.6.2.3 Rehabilitacin del Parque Alameda Grau
Comprende la iluminacin monumental y electrificacin adecuada de la zona

Elaboracin del Proyecto de Remodelacin del tramo de Va-Parque Alameda Grau
Resultado:
Incremento de reas Verdes
Incremento de Espacios Pblicos
Descripcin:
Intervencin en espacio pblico Prolongacin Av. Grau (entorno RDM y CV)
rea vas 7,500 m2 (actual)
rea libre 3,065 m2 (actual)
Propuesta de ocupacin: Parque Alameda para recreacin Pblica
Relanzamiento de veredas 1000 m2
rea vas 6,500 m2
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4.6.3. Intervenciones transversales

4.6.3.1 Rehabilitacin de infraestructura vial metropolitana
Componentes:
Expediente Tcnico de intervencin de seis (6) avenidas.
Ejecucin AIV 1: mejoramiento de la geometra vial de la Av. Plcido Jimnez (Tramo:
Ancash Va Evitamiento).
Ejecucin AIV 2: Habilitacin y construccin de la calle Ferrocarril (Tamo: Va Parque
Rmac Av. Ferrocarril Central)
Ejecucin AIV 3: Habilitacin de la va Local Preferencial Calle NN1 (Tramo: Locumba
Av. Plcido Jimnez)
Ejecucin AIV 4: Habilitacin de la va Local Preferencial Calle NN2 (Tramo: Locumba
Av. Plcido Jimnez)
Ejecucin AIV 5: Mejoramiento de la geometra vial de la Calle Paris (Tramo: Ancash
Locumba)
Ejecucin AIV 6: Rehabilitacin de la Av. El ngel (Cementerio) (Tramo: Locumba
Ancash)
Supervisin de las obras
Resultado:
Sistema vial reorganizado, con mayor conectividad vial.
Mejores accesos vehiculares que optimizan la integracin del sistema de transporte en
la zona.
Mejores condiciones ambientales en el Sector
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Revitalizacin del entorno

Mejor conectividad vial a las nuevas actividades de la zona.
Traslado de vehculos de un punto a otro con una mayor prioridad para la nueva zona
residencial y comercial propuesta.
4.6.3.2 Creacin del Centro de Educacin Fsica en Parque Del Cercado Jr.
Conchucos.
Comprende la intervencin en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima
Descripcin:
rea de Terreno 376.54
rea construida 817.00 m2
Poblacin beneficiaria 7,005
Resultados:
Mejora de la calidad de vida
Disminucin porcentual en la incidencia de enfermedades
Decremento de la violencia de los pobladores de la zona
Propuesta de ocupacin:
Construccin de una infraestructura de uso deportivo de 817.00 m2.
Implementacin de equipos y mobiliario para uso deportivo
Campaa de sensibilizacin sobre el beneficio de la actividad fsica y deportiva
Propuesta de componentes funcionales (rea construida):
Zona deportiva
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Zona de administracin
Zona de servicios
Zona recreativa
4.6.3.3 Formulacin del Plan Urbano Ambiental
Objetivo del proyecto:

El objetivo general es contribuir a fortalecer la capacidad de la municipalidad para
supervisar, vigilar y fiscalizar los aspectos ambientales y poner en marcha programas,
proyectos y mecanismos que permitan un desarrollo sostenible y armnico en la zona de
estudio.
Descripcin:
El proyecto contribuir a generar una visin de desarrollo sostenible teniendo especial
cuidado en los aspectos ambientales y socio culturales a travs de instrumentos de gestin
institucional.
Componentes:
Elaboracin del Plan Urbano-Ambiental con informacin territorial proveniente de un
levantamiento topogrfico
Plan de Plan de Gestin de residuos slidos
Coordinacin con actores para implementacin del programa Lima Contra la Basura en
la zona con el fin de mejorar el servicio de recojo de basura en la zona, ordenar el
reciclaje informal y educar a la poblacin en uso de los contenedores tanto como
segregacin en la fuente.
Instalacin de contenedores de acuerdo a las caractersticas que se identifiquen (de
superficie o soterrados).
Programas de Desarrollo Sostenible
Planes de Manejo definitivos de la Cuenca del Ro Rmac
4.6.3.4 Constitucin de un Centro de Referencia Ambiental
Descripcin:
Propuesta de ocupacin de un espacio en la nueva propuesta de intervencin comercial
como aporte, para un centro de educacin ambiental, capacitacin y desarrollo de material
de orientacin ambiental, y centro de acopio.
Creacin de herramientas que sirvan de apoyo para desarrollar conciencia ambiental en la
comunidad.
Resultado:
Poblacin e instituciones capacitadas en promover conservacin ambiental
Lderes ambientales
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Divulgacin de experiencias y buenas prcticas como ejemplo

Profesores y padres de familia trabajando en la comunicacin, difusin y educacin
ambiental
Componentes:
Escuela Ambiental
Elaboracin de Material de Educacin Ambiental
Elaboracin de Gua orientacin ambiental-profesores y padres de familia
Creacin de Cuentos ambientales infantiles
Fichas didcticas sobre energa, agua y residuos
4.6.3.5 Fortalecimiento de Capacidades en Gestin de Riesgo y Desarrollo de

Lneas Vitales de Accesibilidad y Evacuacin en Casos de Desastres.
Objetivos:
Lograr incrementar la resiliencia para reducir y responder a situaciones de riesgo a
desastres, en Lima Metropolitana a travs de focalizar acciones en el sector de Barrios Altos
y el distrito de El Agustino como sector colindante.
Generar accesibilidad fluida en caso de desastres que facilite la evacuacin de la poblacin
y lograr articular la asistencia humanitaria va area por la conectividad del aeropuerto,
puerto y transporte terrestre.
Componentes:
Plan de Contingencia solidario entre empresas que se encuentran involucradas en los
riesgos por materiales peligrosos
Plan de contingencia de SEDAPAL/ para dotacin de agua segura y disposicin de aguas
residuales en atencin a la poblacin del rea de estudio.
Plan de evacuacin de poblaciones en la estacin del tren Elctrico, cementerios y de
las poblaciones urbanas del entorno.
Dotacin e implementacin de equipamiento de personal de respuesta (bomberos)
Mejoras y acondicionamiento de vas de evacuacin con sealtica area y a nivel del
suelo de zonas de seguridad.
4.7. Normativa de Reglamentacin Urbana

A efectos de poder implementar la visin del desarrollo territorial y lograr los objetivos y
metas propuestos en el presente Plan Especfico, se hace necesaria la aprobacin de las
siguientes normas de reglamentacin urbana:
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4.7.1. Zonificacin
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4.7.2. ndice de Usos
La tabla de ndice de Usos, presenta slo actividades urbanas que podran ser compatibles
con la zonificacin propuesta para la zona de intervencin del Plan Especfico Barrios Altos.
El documento de propuesta del Plan Especfico presenta el detalle de los usos compatibles
con la zonificacin de acuerdo al Cdigo CIIU.
4.7.3. Parmetros Edificatorios
Las tablas de Parmetros Edificatorios presenta las consideraciones que deben tomarse en
cuenta para el diseo de las edificaciones de con la zonificacin propuesta para la zona de
intervencin del Plan Especfico Barrios Altos.
Normas de Zonificacin de Usos del Suelo de Zona de Reglamentacin Especial

Zona ZRE 1 - ZONA DE REGLAMENTACIN ESPECIAL 1
Estructura predial, conformada por integracin inmobiliaria de terrenos
Caractersticas urbanas de MEPSA, UNICON y A.H. 2 de Mayo, comprenden proyecto de inversin
pblico-privada en base a Unidad de Gestin de Inversin Urbana UGIU.
Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial de alta y media densidad y Servicios
Segn el proyecto
Lote mnimo 2
Para Conjunto Residencial lote mnimo 2,500 m
a) Residencial de alta densidad 2,250
Densidad neta (Hab./Ha.)
b) Residencial densidad Media Multifamiliar 600, Conj. Residencial 880
a) 30 pisos desde Prolongacin Av. Las Magnolias a Va Parque Rmac.
Altura edificacin mxima b) 12 pisos desde Av. Ferrocarril hasta Av. Las Magnolias
b) 5 pisos desde Cementerio Presbtero Maestro hasta Av. Ferrocarril
a) Comercio 30%
rea libre b) Residencia densidad alta 50%,
c) Residenciales densidad media 35 %
a) La edificacin debe coincidir con lnea de propiedad alinendose los
Retiro frentes de la edificacin en toda su longitud.
b) Se permitir retiro en el fondo del lote
a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas
b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de rea de comercio y oficinas
Estacionamiento
c) Estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado en
cuadro adjunto

Caractersticas urbanas Zona del Centro Histrico sin compromiso urbano monumental
Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial alta densidad, Servicios y Talleres Artesanales
Segn el proyecto
Lote mnimo 2
Para Conjunto Residencial lote mnimo 2,500 m
Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250
a) 10 pisos
Altura edificacin mxima
b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)
a) Comercio 30%
rea libre
b) Residencia 50%
b) Se permitir retiro en el fondo del lote
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a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas
b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de rea de comercio y oficinas
Estacionamiento
c) El estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado en el
Cuadro adjunto
Aportes de Habilitaciones Urbanas

Funcin / Zona Comercial Residencial
Recreacin Pblica 20% 20%
Parques Zonales 5% 2%
Renovacin Urbana 3% ---
Servicios Pblicos de Educacin --- 2%
Servicios Pblicos Distrital 2% 4%
Total 30% 28%
Normas de Zonificacin Residencial

Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA RDM
Vivienda Vivienda Vivienda Conjunto
Usos generales permitidos (1)
Unifamiliar Multifamiliar Taller Residencial
Lote mnimo m2 120 150 180 1,600
Frente Mnimo m2 6 8 8
Densidad neta (Hab./Ha.) 600
Altura edificacin mxima (pisos) 3 5 5 5
rea libre mnima 30% 35% 35% 35%
Retiro frente a Avenida = 5 m
Retiro
No se exigir retiro frente a calles
1 cada 1 cada 4 1 cada 1 cada 4
Estacionamiento
vivienda viviendas vivienda viviendas
Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA RDA

Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar Conjunto Residencial
2
Lote mnimo m 300 2,500
2
Frente Mnimo m 10 ---
Densidad neta (Hab./Ha.) 2,250
Altura edificacin mxima (pisos) 12
rea libre mnima 50%
Retiro frente a Avenida = 5 m
Retiro
No se exigir retiro frente a calles
Estacionamiento 1 cada 4 viviendas
Normas de Zonificacin Comercial

Zona COMERCIO ZONAL CZ
Uso residencial compatible RDA
Tamao del lote Segn proyecto y segn entorno
rea libre mnima Segn actividades y consideraciones ambientales
2
Estacionamiento 1 cada 100 m
Zona COMERCIO METROPLITANO CM

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Zona COMERCIO METROPLITANO CM

Uso residencial compatible RDM
Tamao del lote Segn proyecto y segn entorno
rea libre mnima 30%
2
Estacionamiento 1 cada 100 m
Especificaciones Normativas:
(1) Compatibilidad de los Usos del suelo est establecida en el ndice de Usos para la
ubicacin de actividades urbanas del rea de intervencin.
(2) Requerimiento de estacionamientos para usos especiales se sealan a continuacin:
Supermercados Uno cada 100 m2 de rea de venta
Tiendas de autoservicio Uno cada 100 m2 de rea de venta
Mercados Uno cada 25 puestos
Cines, teatros y locales de espectculos Uno cada 20 butacas
Locales culturales, clubes, instituciones y similares Uno cada 75 m2 de rea techada
Locales de Culto Uno cada 30 m2 de rea de culto
4.7.4. Plan Vial

4.7.4.1 Propuesta de Clasificacin Vial
Producto de los datos de campo y de las actividades urbanas planteadas en la propuesta de
complementacin de la zonificacin, es que, en el rea de estudio, se propone la siguiente
clasificacin vial:
- Vas expresas
- Vas Arteriales
- Vas Colectoras
- Vas Locales Preferenciales
Las tres primeras vas son de jurisdiccin metropolitana y la ltima, de jurisdiccin distrital.
La clasificacin propuesta, considerando la ordenanza 341, ser la siguiente:
Va Expresa Va Arterial Va Colectora

N Cdigo Ancho (m) N Cdigo Ancho (m) N Cdigo Ancho (m)
1 E 01 22 1 A 01 40 50 1 C 01 14
2 E 02 14 2 A 02 35 2 C 02 22.7
3 E 03 113 114 3 A 03 35 45 3 C 03 23
4 E 04 80 4 A 04 45 4 C 04 25
5 A 05 30 45 5 C 05 40
6 A 06 30 6 C 06 30
Va Local Preferencial 7 A 07 30 7 C 07 24
N Cdigo Ancho (m) 8 A 08 36.4 8 C 08 44
1 LP 01 12.2
2 LP 02 15
3 LP 03 30
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Sistema Vial Propuesto
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4.7.4.2 Vas Metropolitanas
A. Vas Expresas
Las vas expresas del sistema vial son:
- Va de Evitamiento.
- Va Parque Rmac.
En la propuesta no se ha considerado la modificacin del plano del Sistema Vial
Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de va.
Secciones de Vas Expresas
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B. Vas Arteriales
Las vas arteriales del sistema vial son:
- Av. Grau.
- Av. Locumba
- Va Margen izquierda.
En la propuesta no se ha considerado la modificacin del plano del Sistema Vial
Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de va; solo se considera la
propuesta de hacer CUE - Corredor de Uso Especializado a la Av. Grau y la Av. Locumba.
Secciones de Vas Arteriales
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C. Vas Colectoras
En la propuesta se ha considerado la modificacin de las vas existentes del plano del
Sistema Vial Metropolitano.
En la presente propuesta vial se considera incluir como va colectora al eje formado por:
- El Carmen (Plcido Jimnez)
Seccin: C-06
Tramo: Inicio Cementerio El ngel (S-N) Ancash
- Plcido Jimnez.
Seccin: C-08
Tramo: Magnolias - Va Evitamiento
Con la inclusin de este eje se busca permitir la accesibilidad desde las vas metropolitanas.
Secciones de Vas Colectoras
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Adicionalmente se propone que el Instituto Metropolitano de Planificacin considere la

modificacin del Plan Vial Metropolitano, incluyendo las secciones que correspondan a la
continuacin del par vial de la Av. Plcido Jimnez o El Carmen (unin con Calle Osores),
desde el final del Cementerio El ngel hasta su interseccin con la Av. Jos Riva Agero.
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4.7.4.3 Vas Locales
A. Vas Locales Preferenciales

Sin bien no son vas metropolitanas, estas vas cumplen una funcin estructural dentro del
rea en estudio. La administracin de estas vas le corresponde al distrito de cercado de
Lima. Estas vas locales articularan 2 zonas:
Zona A: es la zona que se encuentra delimitada por:
- Jr. Ancash
- Av. Locumba.
- El Cementerio el ngel.
En esta rea se propone la implementacin de 2 vas Locales Preferenciales las cuales
conectaran la Av. Locumba y el Jr. Ancash, tal como se muestra en la siguiente figura:
Vas Locales Preferenciales Zona A
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Zona B: es el la gran zona propuesta como comercial y de recreacin pblica, la cual

se encuentra delimitada por:
- Va de Evitamiento.
- Va Margen izquierda.
- Plcido Jimnez.
- Ferrocarril Central.
Este tipo de vas permitir el traslado de vehculos de un punto a otro con una mayor
prioridad respecto de las otras vas locales.
En esta rea se propone la implementacin de 5 vas locales preferenciales las cuales
estructuraran el rea, tal como se muestra en la siguiente figura:
Vas Locales Preferenciales Zona B
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Secciones de Vas Locales Preferenciales
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4.8. Financiamiento y Programacin de Ejecucin de

Intervenciones
4.8.1. Valorizacin de la Tierra Urbana y Bienes Inmuebles como

Factor de Financiamiento del Plan Especfico
En los ltimos aos, el precio por m2 de las viviendas en las reas urbanas de Lima ha
escalado a niveles sin precedentes. Recientes estudios revelan que el precio promedio
subi de US$ 521 en el 2006 a US$ 1,838 a diciembre de 20132 aumentando as su valor en
un 253%.
De la misma forma que para distritos urbanos consolidados, el Centro Histrico est
cobrando un valor importante en lo que respecta al tema inmobiliario; segn EMILIMA
(Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima), el precio del m2 en el Centro Histrico paso de
US$ 467 en el 2011 a US$ 1,400 en el 20133.
Al respecto, el estudio realizado por el BCRP4 da muestras claras que el precio del m2 se
encuentra perfectamente alineado con los fundamentos tcnicos que influyen en l,
desestimando as una posible crisis a raz de una sobrevaloracin del precio. Demuestra el
estudio que sobre el valor del precio influyen valores externos como los crditos
hipotecarios, trminos de intercambio, demografa y polticas urbanas.
Ante este escenario, surge el cuestionamiento de valorizar efectivamente un anlisis que
permita distinguir cmo influyen las polticas urbanas, a travs de planes o cualquier otro
instrumento de gestin en las variaciones del suelo urbano de la ciudad.
Si bien es cierto que la plusvala urbana que ser calculada no podr considerarse como
factor de recaudacin, si permitir estimar algunos supuestos para los impuestos vigentes
en la normatividad municipal, tales como: Impuesto a la Alcabala, Impuesto Predial y
Arbitrios.
Para el clculo de los efectos de la plusvala urbana se ha tomado el modelo de Colombia 5,
el cual seala que existen tres conceptos fundamentales:
a) Efecto plusvala resultado de la incorporacin del suelo rural al de expansin urbana o
de la clasificacin de parte del suelo rural como suburbano;
b) Efecto plusvala resultado del cambio de uso y
c) Efecto plusvala resultado del mayor aprovechamiento del suelo.
Para el caso de nuestro Plan Especfico se ha seleccionado el mtodo de resultado de mayor
aprovechamiento del suelo, debido a las caractersticas de las propuestas de las
intervenciones.
2
Obregn, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Per. Mayo 2014
3
Diario Gestin, Jueves 16 de Enero 2014: http://gestion.pe/inmobiliaria/precio-metro-cuadrado-centro-
historico-lima-hoy-vale-us-1400-2086427
4
Obregn, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Per. Mayo 2014
5
Resolucin N 620 de 2008, 26 de septiembre de 2008 Repblica de Colombia
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Si bien es cierto nuestra propuesta concibe y proponen cambios de zonificacin,

consideramos que de llevarse a cabo fehacientemente las propuestas y cambios que se
proponen el suelo del rea de intervencin elevara considerablemente su valor a raz de las
ganancias en altura y en el mejor aprovechamiento del suelo.
El clculo de plusvala en funcin de la lgica de mayor aprovechamiento del suelo del rea
de intervencin. Para ello se realizaron los siguientes pasos:
1. Se realiz el estudio de mercado para hallar el valor referencial de la propiedad
inmueble, para lo cual se tom como muestra publicaciones de ofertas de bienes
inmuebles dentro del rea de influencia directa e indirecta, determinado los siguientes
valores:
Valor Valor
Comercial Comercial
Sector /
Manzanas Mercado Estimado
Distrito
Actual Futuro
S/. S/.
001, 002, 006, 008, 078, 079, 080, 081, 082,
2,400.00 3,900.00
083, 084, 085, 086
07 017, 018, 019, 020, 027, 028,
Lima 029, 035, 036, 037, 042, 043, 045, 047, 087,
Cercado 088, 089, 090, 091, 092, 093, 094, 095, 096, 2,700.00 3,900.00
097, 098, 099, 104, 105, 106, 107, 108, 109,
110, 112, 113
001, 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009,
25 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017, 018, 019, 2,200.00 3,900.00
El 020, 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027, 028
Agustino 029, 030, 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037,
2,700.00 3,900.00
038, 039, 040, 041
2. Posteriormente y en funcin de la informacin catastral obtenida en campo, se
determinaron las reas de terreno y reas construidas actuales (sin contar con reas
verdes, cementerios, reas para otros usos):
Total rea Total rea Valor referencial

Valor Referencial
Sector / de Terreno Construida Variacin con rea
de Terreno (iii)
Distrito (i) (i) % Construida (iii)
S/.
(m2) (m2) S/.
07 Lima 1,062,698.27 1,771,157.55 66.66 2,771,451,735.00 4,466,124,036.00
25 El Agustino 117,411.91 175,562.34 49.52 291,520,700.00 456,385,378.00
Total 1,180,110.18 1,946,719.89 64.96 3,062,972,435.00 4,922,509,414.00
Notas:
(i). El Total de rea de Terreno se refiere fundamentalmente a reas de uso residencial,
no considera reas de espacio pblico, zonas de recreacin, zonas consideradas para
otros usos o usos especiales.
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(ii). El Total rea Construido, tomando el criterio de la nota anterior, se estima el rea
construida considerando el tamao del lote y el nmero de pisos hallado en el trabajo
de campo.
(iii). El Valor Referencial, tanto de terreno como de rea construida, ha sido calculado en
funcin del valor referencial de mercado en valores actuales segn la sectorizacin
realizada.
Como se aprecia en el cuadro precedente, existe poco aprovechamiento del suelo en

ambas reas de gestin. En el caso concreto de la porcin de Barrios Altos, el rea
edificada slo representa un 66% adicional al rea de terreno, mientras que en El
Agustino el rea edificada slo supera en 49.5% al rea de suelo; esto demuestra un
bajo aprovechamiento del rea urbana por patrones de ocupacin horizontal de
propiedad individual..
3. Por ltimo, se procedi a aplicar las nuevas alturas propuestas y mejor
aprovechamiento del suelo a partir de las intervenciones sealadas en el Plan
Especfico, lo que determin la estimacin de reas construidas antes y despus de la
intervencin:
Total rea Construida Total rea Construida

Sector / Distrito Sin Intervencin con Intervencin (i) Variacin %
(m2) (m2)
07 Lima 1,771,157.55 4,855,103.60 174.12
25 El Agustino 175,562.34 358,156.27 104.00
Total 1,946,719.89 5,213,259.87 167.80
Notas:
(i). El Total rea Construida con Intervencin, se estima el rea construida considerando
el tamao del lote y el nmero de pisos con la nueva zonificacin y nuevos usos que se
proponen en el Plan Especfico.
Como se puede observar en el cuadro precedente, a partir del aumento de las alturas,
segn las propuestas realizadas conforme a las zonificaciones respectivas, se logra
aumentar para el sector 07 Cercado de Lima un total de 174% de reas construidas,
mientras que para el sector de El Agustino la variacin fue de 104%, permitiendo llegar
a tener un rea construida total de 5,213,260 metros cuadrados.
Dicha ganancia y mejor aprovechamiento del suelo nos permite calcular el valor
esperado del rea de intervencin en dos momentos; con valores actuales y con
valores futuros estimados.
Dicha estimacin nos demuestra que aun manteniendo los valores de los precios de
propiedad inmobiliaria actuales del mercado, se obtiene un alto valor sobre el rea
construida, teniendo que para el rea de Lima alcanza poco ms de S/. 12,025 millones,
mientras que para El Agustino se lograra poco menos de S/. 877 millones.
Considerando el valor esperado futuro de la propiedad inmobiliaria, el margen de
diferencia pasa a aumentar un 57.45% en Lima y 59.31% en El Agustino.
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Valor esperado de Valor esperado de

Total rea
rea construida rea construida
construida
luego de luego de Variacin
Sector / Distrito luego de
intervencin a intervencin a %
intervencin
precio actual precio esperado (i)
(m2)
S/. S/.
07 Lima 4,855,103.60 12,025,748,319.00 18,934,904,040.00 57.45
25 El Agustino 358,156.27 876,794,119.00 1,396,809,453.00 59.31
Total 5,213,259.87 12,902,542,438.00 20,331,713,493.00 57.58
Notas:
(i). Valor esperado de rea construida luego de intervencin a precio esperado, se estima
en funcin a precios de mercado actual para un rea que presenta una situacin
similar a la que se espera lograr con las intervenciones propuestas en el Plan
Especfico. Para el presenta anlisis se han tomado en cuenta precios de mercado
obtenidos de portales de intermediacin inmobiliaria para la nueva zona residencial y
comercial Los Parques del Agustino, considerando S/ 3,900.00 por m2, como
promedio de venta de varios departamentos nuevos en la zona.
Por ltimo, en el cuadro precedente, se presenta la estimacin total de la plusvala en

ambos escenarios (con precios actuales y precios esperados). Dicha informacin
evidencia un escenario de mejora de las condiciones del valor urbano, a raz del mejor
aprovechamiento del suelo, lo que repercutira inmediatamente en la recaudacin del
impuesto predial, que en clculos conservadores podra llegar a cuadruplicarse; lo
mismo habra de ocurrir con los arbitrios, debido al aumento de la densidad poblacional
y otros factores que influyen en su estimacin.
Un trabajo de anlisis de plusvala ms detallado, lo cual no fue materia del presente
estudio, debera poder incorporar al anlisis econmico el impacto en la plusvala de otros
factores como las inversiones a desarrollarse en el rea: Metro de Lima, inversiones
comerciales, mejora de infraestructura vial, incremento de reas verdes, mejora de
espacios pblicos, puesta en valor de patrimonio histrico, entre otras inversiones; lo que
influir directamente en el proceso de mejora de las condiciones urbanas y por tanto en los
montos de la plusvala en el rea de tratamiento.
La plusvala urbana, como bien se ha sealado anteriormente no tiene un impacto en s
mismo en la recaudacin municipal; si puede afirmarse que producirse las metas previstas
en el Plan, la Municipalidad Metropolitana de Lima incrementar su recaudacin de
tributos en razn a lo siguiente:
Impuesto al Alcabala: las inversiones que se realicen para la edificacin de mayores
viviendas de acuerdo a lo previsto en el Plan, generar mayores transacciones de
compra venta de inmuebles, lo cual repercutir en mayor recaudacin del impuesto;
y, siendo que la mayor cantidad de viviendas nuevas a edificarse se producira dentro
del rea del Cercado de Lima, la recaudacin del impuesto sera 100% para la
Municipalidad Metropolitana de Lima.
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Impuesto Predial: la existencia de mayor nmero de viviendas repercute directamente

en la mayor potencial recaudacin del impuesto; y considerando que las nuevas
edificaciones tendrn caractersticas constructivas y de acabados de mejor calidad que
las actuales viviendas, igualmente se puede considerar una mayor estimacin del valor
predial y por tanto mayor recaudacin potencial del impuesto; finalmente, la ejecucin
de las intervenciones pblicas como privadas previstas en el Plan, permitir que
progresivamente se realicen ajustes al valor arancelario del terreno a tasacin oficial, lo
cual incrementara an ms el valor predial y por consiguiente una mayor potencial
recaudacin del impuesto.
Arbitrios de servicios pblicos municipales: Los arbitrios de Limpieza Pblica, Parques y
Jardines, Serenazgo, se calculan tomando como criterios principal el rea de las
unidades prediales; sin duda existir con la implementacin del Plan mayores unidades
prediales que las existentes y por tanto mayor rea de edificaciones, lo que repercutir
en mayor recaudacin de dichos arbitrios.
Otra alternativa legal de financiamiento, an no desarrollada por la MML, es el tributo
establecido en el Decreto Legislativo 776, Ley de Tributacin Municipal, denominado
Contribucin Especial de Obras Pblicas, el cual se puede determinar teniendo en
consideracin el mayor valor que adquiera la propiedad beneficiada por efecto de la obra
municipal; y proceder exclusivamente cuando la Municipalidad haya comunicado a los
beneficiarios, previamente a la contratacin y ejecucin de la obra, el monto aproximado al
que ascender la contribucin.
Con todos estos elementos indicados se puede considerar que la Municipalidad podr
financiar las intervenciones del Plan, de manera holgada con la mayor recaudacin
estimada de tributos municipales.
4.8.2. Programacin Multianual de las Intervenciones
El presente acpite busca proponer una lgica de programacin de las intervenciones en un

horizonte de tiempo, toda vez que es necesario realizar el ejercicio de planificacin que
busque los mejores resultados para la implementacin del plan.
La programacin solo considera aspectos de temporalidad y presupuesto estimado, sin que
se pueda lograr precisar cules sern las fuentes de financiamiento que logren ejecutarlas,
toda vez que ese trabajo es resultado de coordinaciones internas y validaciones con las
reas correspondientes.
El monto total estimado de las intervenciones es poco mas de S/. 32.9 millones, tanto para
actividades como inversiones que son de facultad de la municipalidad ejecutar. No se est
considerado otros componentes del presupuesto, detallado en cada ficha de intervencin,
que se entienden deben ser ejecutados por el sector privado o travs de Asociaciones
Pblico-Privadas u otra modalidad acorde al tipo de intervencin.
Tal y como se vio en el punto 4.8.1.5 Financiamiento del Plan Especfico, la ejecucin de las
propias intervenciones del plan, podrn ir ejecutndose ya sea afectando partidas
presupuestales y fuentes de financiamiento existentes o bien conforme se vayan
implementando las intervenciones de mayor envergadura, esta permitir generar nuevos
ingresos y que a su vez sirvan para ir complementando las fuentes requeridas.
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La priorizacin de las intervenciones ha servido para ordenar el inicio de las mismas, no

dejando de lado ningn tipo de proyecto o actividad, toda vez que se considera necesaria
su ejecucin.
Programacin Multianual de Intervenciones para Proyecto de Plan Especfico de Barrios

Altos (Cercado de Lima y El Agustino) 2015 2025
Presupuesto estimado
Cdigo Tipo Nombre Intervencin Prioridad
2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.
Habilitacin urbana y
Reurbanizacin en Zona
de Reglamentacin
Especial, ZRE-1, a
Actividad/
3 travs de la 1 2,940,000 2,940,000
Proyecto
constitucin de una
Unidad de Gestin De
Inversin Urbana -
UGIU
Densificacin urbana en
los Asentamientos
Humanos Ancieta Baja,
Siempre Unidos y
Concentracin Santoyo
a travs de una
Actividad/
6 iniciativa pblica eficaz, 2 2,400,000 2,400,000
Proyecto
en el marco del
Programa
Metropolitano de
Vivienda Popular de la
Municipalidad
Metropolitana de Lima
Mejoramiento de la
10 Proyecto Infraestructura Vial de 3 5,713,458 5,713,458
la Zona de Estudio
Habilitacin Urbana de
predio denominado
Quinta Francia en El
Agustino, a travs de la
5 Actividad 4 3,200,000 3,200,000
constitucin de una
unidad de Gestin de
Inversin Urbana
UGIU
Rehabilitacin de vas y
revalorizacin turstica
cultural desde Plaza
2 Proyecto Maravilla hasta la 5 343,000
Muralla. Centro
Histrico de Lima/El
Agustino
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Presupuesto estimado
Cdigo Tipo Nombre Intervencin Prioridad
2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.
Elaboracin del Plan de
8 Actividad Gestin Ambiental del 6 630,000
rea de intervencin
Fortalecimiento de
capacidades en Gestin
de riesgo y desarrollo
12 Actividad de lneas vitales de 7 3,000,000 3,000,000
accesibilidad y
evacuacin en casos de
desastres.
Creacin de Centro de
9 Proyecto 8 1,350,000 1,350,000
Referencia Ambiental
Renovacin Urbana con
fines de vivienda en
Microzona de
1 Actividad 9 280,000 280,000
Tratamiento 2. MZT-2.
Av. Sebastin Lorente
AAHH Santa Rosa
Construccin e
Implementacin del
11 Proyecto Centro de Educacin 10 3,375,000 3,375,000
Fsica en Jr. Conchucos,
en Cercado de Lima
Implementacin de
4 Proyecto espacio pblico en 11 9,520,000 9,520,000
Cementerio El ngel
Rehabilitacin del
7 Proyecto Parque Alameda Grau - 12 2,996,000 2,996,000
El Agustino
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Anexo 1: Propuestas de intervencin en el Centro

Histrico de Lima
El rea de intervencin tiene un rea del Centro Histrico como zona de influencia directa,
es en dicha rea que se proponen las siguientes intervenciones, las cuales debern ser
consideradas por las reas correspondientes de la MML.
Intervencin en la Zona del Centro Histrico de Lima:

El reajuste Integral de Zonificacin de los Usos del Suelo del Cercado de Lima, aprobado con
la Ordenanza N 893-MML del ao 2005, en la zona del Centro Histrico de Lima estableci
tres (3) grandes Zonas Especiales de Usos del Suelo, en las cuales se reconocen perfiles
urbanos y viales formados a travs del tiempo, as como vocaciones de uso diferenciadas
segn su potencialidad funcional, espacial y compromiso monumental; y, en donde las
actuaciones deben orientarse fundamentalmente a la plena recuperacin de sus
condiciones urbanas, constructivas y operativas; siendo que en el mbito del Plan
especfico se encuentran dos de ellas ZTE-2 Zona de Tratamiento Especial 2 y ZTE-3 Zona de
Tratamiento Especial 3.
Actualmente la zona en estudio como consecuencia de la instalacin de nueva
infraestructura de transporte, ha cambiado su configuracin por lo que se hace necesario la
creacin de otra rea de Tratamiento que responda a la nueva dinmica urbana que se
viene dando en esta zona, para fines de promocin, orientacin, aprobacin y control de las
acciones de renovacin urbana; en ese sentido el plan especfico propone la creacin de la
Zona de Tratamiento Especial 4 ZTE-4, rea urbana constituida por un conjunto de predios
afectados por el deterioro, espacialmente continuos, que justifican un tratamiento integral
y de conjunto. Dentro de esta nueva Zona de Tratamiento y teniendo en cuenta las
consideraciones tcnicas, sociales, econmicas y legales se identifican dos (2) Microzonas
de Tratamiento, que son conjuntos de predios deteriorados, que por su situacin, requieren
ser tratados unitariamente, eliminando o reduciendo los factores de deterioro existentes.
Microzona de Tratamiento 1
Modificacin de Parmetros urbansticos y edificatorios que permitan la optimizacin
del uso del suelo y la propiedad predial de esa zona.
Implementacin de circuito turstico Plaza Maravillas - Muralla de Lima y Rehabilitacin
de vas, iluminacin monumental, electrificacin adecuada y el mejoramiento de las
fachadas de las viviendas con categora monumental.
Microzona de Tratamiento 2
Renovacin urbana en base a nuevos parmetros urbansticos y edificatorios, que
permita la generacin de suelo urbano con fines de vivienda a fin de optimizar el uso de
suelo y la propiedad predial de la zona.
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Implementacin de circuito turstico Plaza Maravillas Muralla de Lima.
Comprende la rehabilitacin de vas, iluminacin monumental, electrificacin adecuada y

mejora de las fachadas de las viviendas con categora monumental.
Intervencin en espacio pblico MZT 1

Propuesta de ocupacin: Parque y Pasajes peatonales para recreacin Pblica
Pasaje Peatonal Vsquez de Acua 520 m2
Parque La Maravillas 2,568 m2
Plazuela el Agustino 700 m2
Va vehicular lenta Jr. Conchucos 1,040 m2
Parques, jardines recreacin Pblica 3,065 m2 nuevos
Mejoramiento de fachadas de las viviendas con categora monumental
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Renovacin Urbana con Fines de Vivienda en Av. Sebastin Lorente.
Comprende intervencin en terreno privado, actualmente es de uso industrial.
rea terreno 25,974 * m2

Aportes (Habilitacin Urbana 24 % (6,233 m2)
rea neta para vivienda 19,741 m2
Propuesta de ocupacin: VIVIENDA DENSIDAD ALTA
Zonificacin : RDA (Vivienda de alta Densidad)
Altura Edificacin 10 pisos (1.5 (a+r)
Vivienda multifamiliar 80,000 m 2
800 viviendas (4,000 habitantes Nuevos) (RDA Densidad Neta 2250 Hab./ha.)
Parques y jardines (rea libre) 11,844 m 2
Para Renovacin Urbana del AAHH Santa Rosa se propone una altura de 10 pisos hacia la
estacin del Tren, optimizacin del uso del suelo, estableciendo adems calificaciones
mayores con la que actualmente cuenta la zona.
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Normas de Zonificacin de los Usos del Suelo del Centro Histrico

Zona MZT 1: MICROZONA TRATAMIENTO 1
Fuera del rea de Patrimonio Cultural de la Humanidad.
Caractersticas urbanas Concentra Ambientes Urbanos Monumentales y diversidad de inmuebles
de valor monumental.
Usos generales permitidos (1) Vivienda, Comercial, Servicios y Talleres Artesanales.
Existente (no se permitir subdivisin de lote).
Lote mnimo
Existente o segn proyecto
a) 11.00 m.
a) Edificaciones existente mantendrn reas libres respectivas
rea libre b) Las edificaciones nuevas exceptuando comercio 30%,
c) Edificaciones comerciales 20%
b) Se permitir retiro en el fondo del lote.
2
a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m de
rea de comercio y oficinas.
b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a 10
m.
Estacionamiento
c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones
d) No exigible en lotes ubicados en vas peatonales
e) Estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado en cuadro
adjunto.
Zona MZT 2: MICROZONA TRATAMIENTO 2

Caractersticas urbanas Zona del Centro Histrico sin compromiso urbano monumental
Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar, Conjunto Residencial, Comercio y Servicios
Existente (no se permitir subdivisin de lote).
Lote mnimo
Existente o segn proyecto
a) 10 pisos
a) En edificaciones nuevas comerciales 20%
rea libre
b) Uso Residencial 50%
b) Se permitir retiro en el fondo del lote.
2
a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m de
rea de comercio y oficinas.
b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a10
m.
Estacionamiento
c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones
d) No exigible en lotes ubicados en vas peatonales
e) El estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado
encuadro adjunto.
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Municipalidad Metropolitana de Lima

Gerencia de Desarrollo Urbano
Jr. Caman 564- Piso 3 Lima 1 Pgina 50 de 50
Telfono 632 1504

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Resumen Ejecutivo

Proyecto de Plan Especfico de Barrios Altos

Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de

Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de

2. Delimitacin del rea de tratamiento

ALTITUD: 199 msnm

3. Sntesis de Diagnstico del rea de Intervencin

Voluntad poltica de la autoridades Limitada y compleja accesibilidad que

En el documento de la Propuesta del Plan Especfico se presenta un diagnstico detallado

4. Propuesta de Plan Especfico

4.1. Vocacin Territorial

Sin Intervencin Con Intervencin

Sin Intervencin Con Intervencin

4.2. Visin de Desarrollo

4.3. Estrategias de intervencin

4.3.1. mbito Optimizacin de Uso del Suelo y Propiedad Predial

Lnea Estratgica 1 Renovacin y Densificacin Urbana

4.3.2. mbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Pblicos

Lnea Estratgica 3 Integracin Metropolitana

De lograse la integracin intermodal con servicios de transporte interprovincial de

4.4. Objetivos y metas

4.5. Zonas de intervencin

4.5.1. Zona del Cercado de Lima

De acuerdo a los Planos de Zonificacin de aos anteriores de El Agustino, y del Cercado de

permitir plantear la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria

En el mbito que corresponde

4.6. Propuestas especficas de intervencin

4.6.1. Intervenciones en el Cercado de Lima

Comprende la implementacin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana UGIU, de

Componentes del proyecto:

Aportes (Habilitacin Urbana 24 % (12,960 m 2)

4.6.1.2 Remodelacin y Ampliacin de Plazuela y Pasaje Peatonal en el

Comprende el incremento reas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios

rea verde Nueva 20,000 m2

4.6.2. Intervenciones en El Agustino

Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre

Propuesta de componentes funcionales (En rea construida):

4.6.2.2 Habilitacin Urbana de la Quinta Francia

Comprende la constitucin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana - UGIU, que

Propuesta de componentes funcionales (En rea construida):

4.6.2.3 Rehabilitacin del Parque Alameda Grau

Comprende la iluminacin monumental y electrificacin adecuada de la zona

4.6.3. Intervenciones transversales

Revitalizacin del entorno

Comprende la intervencin en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima

4.6.3.3 Formulacin del Plan Urbano Ambiental

Objetivo del proyecto:

4.6.3.4 Constitucin de un Centro de Referencia Ambiental

Divulgacin de experiencias y buenas prcticas como ejemplo

4.6.3.5 Fortalecimiento de Capacidades en Gestin de Riesgo y Desarrollo de

4.7. Normativa de Reglamentacin Urbana

4.7.2. ndice de Usos

4.7.3. Parmetros Edificatorios

Normas de Zonificacin de Usos del Suelo de Zona de Reglamentacin Especial

Zona ZRE 2 - ZONA DE REGLAMENTACIN ESPECIAL 2

Zona ZRE 2 - ZONA DE REGLAMENTACIN ESPECIAL 2

Aportes de Habilitaciones Urbanas

Normas de Zonificacin Residencial

Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA RDA

Normas de Zonificacin Comercial

Zona COMERCIO METROPLITANO CM

Zona COMERCIO METROPLITANO CM

4.7.4. Plan Vial