Asientos que se practican en el registro.

Previamente a su exposicin cabra preguntarse qu ha de entenderse por "asiento". A

este respecto ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario lo definen; con Albadalejo podemos
entender por asiento la constatacin por escrito, en un folio registral del hecho de que se
trate. De esta forma al escribir sobre el folio, con los requisitos exigidos por la Ley, el texto
redactado por el Registrador, dicho folio se convierte en documento pblico donde queda
recogido el hecho registral.

Existen varios sistemas de practicar los asientos. Diez Picazo los clasifican en los tres
siguientes:
1. Sistemas de Transcripcin. En este el asiento es una copia completa, ntegra y literal
del documento. (sistema del Derecho Francs y de los que lo siguen).
2. Sistemas de Encasillado. Consiste el asiento en una indicacin sumaria dentro de las
correspondientes casillas o columnas de los datos o circunstacias a las que aqullas aluden.
3. Sistemas de Inscripcin. El asiento consiste en un extracto del documento, donde se
recogen sus circunstancias fundamentales y que tengas inters para la publicidad jurdico-
real. (sistema seguido en nuestro Derecho Hipotecario).

Entrando en las Clases de Asientos, el Art 41 R.H. establece: "En los libros de los
Registros de la Propiedad se practicarn las siguientes clases de asientos o inscripciones:
asientos de presentacin, de inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas,
principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales".

Por su parte Roca Sastre establece la siguiente clasificacin de estos asientos:

1. Asientos Principales y Asientos Accesorios. Los primeros son los que tienen autonoma
y funcin propia dentro del campo de la publicidad (por ej. las inscripciones y las
anotaciones). Los segundos slo ejercen una funcin de carnter instrumental y estn al
servicio de otros asientos (por ej. las notas marginales).
2. Asientos Definitivos y Asientos Provisionales. Los primeros son los que tienen una
duracin indefinida, cumpliendo su funcin en orden a la publicidad durante todo su
periodo de vigencia (por ej. la inscripcin). Los segundos tienen una duracin temporal o
una vigencia determinada, por estar destinados a convertirse en otros asientos o a
extinguirse por caducidad. (por ej. las anotaciones).
3. Asientos de Carcter Positivo y de Carcter Negativo. Los primeros son aquellos que
exteriorizan el nacimiento de un derecho o este mismo derecho en su plenitud. Los
segundos constatan la extincin de un derecho o la prdida de vigencia de un asiento
anterior. (por ej. la cancelacin).

Junto a esta clasificacin podra hablarse tambin, con Chico Ortiz, de asientos de
Hechos y de Derechos. En general los asientos registrales lo son de derechos, aunque
caben asientos de simples hechos, caso de las inscripciones de obra nueva, las notas
marginales relativas al hecho del cumplimiento de la condicin referidas en el Art 23 L.H.
o las anotaciones de demanda relativas a la incapacidad de las personas, por ejemplo.

1.1.- Ttulos inscribibles.

 A modo de introduccin podemos sealar que la palabra "ttulo" se usa en la doctrina
con dos acepciones distintas:
I. Ttulo material, es el acto o negocio jurdico de disposicin que origina la adquisicin,
modificacin, transmisin o extincin de un derecho real inmobiliario.
II. Ttulo formal, es el documento en que consta el ttulo material.

Este doble sentido se aprecia en la distincin que Lacruz Berdejo hace entre:
a. Lo que se presenta es el Registro, es un documento que rene los requisitos legales
(Ttulo formal).
b. Lo que se inscribe en el Registro, es el acto o contrato que causa la adquisicin,
modificacin, transmisin o extincin de un derecho real inmobiliario (Ttulo material).
c. Lo que el Registro publica, es la titularidad que recae sobre derechos reales
inmobiliarios.

El Art 33 R.H. define el ttulo inscribible en sentido formal al sealar: "Se entender
por ttulo, pra los efectos de la inscripcin, el documento o documentos pblicos en que
funde inmediatemente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aqulla y que
hagan f, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripcin, por s solos o con otros
complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite".

Este precepto hay que ponerlo en relacin con los Art 2 y L.H.

El primero de los artculos citados dispone que en el Registro de la Propiedad, se

inscribirn:
1. Los ttulo traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos.
2. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifican o extingan derechos
de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipotecas, censos, servidumbres y otros
cualesquiera reales.
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o
derechos reales aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe
en objeto determinado.
4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad para administrar, la ausencia,
el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifiquen la capacidad civil de las
personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos cesiones y
subrogaciones de los mismos.
6. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al
Estado o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las
leyes o reglamentos.

Pese al listado contenido en este precepto hay que tener en cuenta, como establece la
R.D.G.R.N. de 1-IV-1981 que nuestro sistema inmobiliario est basado segn establece
este artculo exclusivamente en la inscripcin de los ttulos que contengan derechos de
naturaleza real, si bien no prima un criterio de "numerus clausus", y en sentido anlogo la
R.D.G.R.N. de 5-VI-1987.
 Por su parte el Art 3 L.H. dispone que "Para que puedan ser inscritos los ttulos
expresados en el artculo anterior, debern estar consignados en escritura pblica, ejecutoria
o documentos autntico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en
la forma que prescriban los reglamentos". En relacin con este precepto podemos citar,
entre otras, las siguientes R.D.G.R.N. a ttulo ejemplificativo sobre su interpretacin por la
jurisprudencia hipotecaria:

- De 17-II-1955:
Las legislaciones hipotecarias configuran el principio de legalidad como una censura o
jucio de los ttulos que han de surtir efectos en el Registro, los que debern reunir las
debidas garantas de autenticidad para robustecer la seguridad del trfico jurdico, y en tal
sentido este artculo dispone con carcter imperativo que los documentos inscribible
consten en escritura pblica, ejecutoria o documento autntico.

- De 3-XII-1986:
La exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral, as
como la de la documentacin autntica del hecho o acto inscribible para su acceso al
Registro, conduce a la necesaria cancelacin de un asiento cuando se justifica
fehacientemente la completa extincin del derecho inscrito.

Adems de lo sealado hasta ahora y, sin perjuicio de ser desarrollado en temas aparte,
baste sealar que adems los ttulos han de reunir los requisitos exigidos por la legislacin
fiscal, ya que su ausencia implica el cierre registral y han de ser calificados por el
Registrados.

Para concluir este apartado sealar que, con arreglo al Art. 4 L.H.: "Tambin se
inscribirn en el Regristro los ttulos expresados en el artculo 2, otorgados en pas
extranjero, que tengan fuerza en Espaa con arreglo a las Leyes y las ejecutorias
pronunciadas por tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en Espaa, con
arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil". Siendo desarrollada esta norma en los artculos
35 a 38 R.H.

1.2.- Supuestos de adminisin de documentos privados.

Como hemos visto la regla general es que el ttulo inscribible ha de se un documento

pblico. Esto no obstante existen alguna excepciones a esta regla, en favor de la
documentacin privada que vamos a sistematizar referida a tres materias:
1. Inscripciones
2. Anotaciones
3. Cancelaciones

1. Inscripciones:
- Las inscripciones a favor del heredero nico, mediante solicitud privada, contempladas en
el Art 14 L.H. y as una R.D.G.R.N. de 23-IV-1986 sealaba que es suficiente la instancia
privada de manifestacin y adjudicacin de herencia, segn la correcta interpretacin de los
artculos 14 L.H. y 79 de su Reglamento.
- Las inscripciones de cuadernos particionales formados por comisarios o contadores
partidores protocolizados por acta notarial, lo que no transforma en pblicos dichos
documentos privados, supuesto recogido en el Art 80-1 a R.H.
- La inscripcin de foros por documentos privado aprobado por convenio ante notario (Art.
69 R.H.), si bien una R.D.G.R.N. de 26-IV-1919 matiz que "No es inscribible la instancia
en que se pide la inscripcin del dominio de unos foros, a solicitud del dueo del mismo
cuando notificada tal pretensin a los foreros, stos se oponen por acta notarial a tal
pretensin, si que sea necesario que incoen procedimiento judicial alguno".
- La inscripcin del derecho de retorno arrendaticio regulado en el Art 15 R.H.

2. Anotaciones preventivas:
- La anotacin preventiva a favor del acreedor refaccionario del Art 59 L.H. y 155 R.H.
- Anotaciones de derecho hereditario del Art 46 L.H., a este respecto la R.D.G.R.N. de 3-
VIII-1994 seal que para su prctica no era necesario de modo indispensable aceptar la
herencia.
- Anotaciones preventivas a favor de los acreedores en los casos de adjudicacin para pago
de deudas (Art. 45 L.H. y 172 R.H.).
- Anotacin de legados de los Art 147 y 148 R.H.

3. Cancelaciones:
- Cancelacin de hipotecas en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador,
mediante solicitud privada (Art 156 L.H.).
- Cancelacin de anotaciones preventivas practicadas por documentos privado, mediante
renuncia en documentos anlogo (art 156 L.H.).
- Cancelacin de hipoteca constituida en garanta de condiciones resolutoria, mediante
solicitud privada en la que los interesados manifiesten claramente los hechos que implican
el cumplimiento de la condicin resolutoria que afectaba a la obligacin asegurada (Art
238 y 239 R.H.).