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MANUAL DE

DERECHOS REALES

EDUARDO MOLINA QUIROGA

Eduardo Molina Quiroga, 2015


de esta edicin, La Ley S.A.E. e I., 2015
Tucumn 1471 (C1050AAC) Buenos Aires
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723

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ISBN 978-987-03-2847-6
SAP 41790168
Argentina

Molina Quiroga, Eduardo


Manual de derechos reales.- 1a ed.- Ciudad Autnoma de Buenos Aires: La Ley, 2015.
784 p.; 24x17 cm.
ISBN 978-987-03-2847-6
1. Derecho Civil. 2. Derechos Reales.
CDD 346.043
Manual de Derechos Reales 3. Derecho comparado
Captulo 1 - Introduccin 4. Resea de la legislacin proyectada anterior al Cd. Civ.
Captulo 2 - Posesin y tenencia y Com.
Captulo 3 - Dominio 5. Clases
Captulo 4 - Modos de adquisicin 6. Objeto
Captulo 5 - Prescripcin adquisitiva (usucapin) 7. Sujetos
Captulo 6 - Condominio 8. Debates sobre el rgimen jurdico
Captulo 7 - Propiedad horizontal 9. Ley 26.356 de Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido
Captulo 8 - Conjuntos inmobiliarios (STTC)
Captulo 9 - Tiempo compartido 10. El tiempo compartido como derecho creditorio
Captulo 10 - Cementerios privados 11. El tiempo compartido como derecho real
Captulo 11 - Superficie 12. Fundamentos de la Comisin
Captulo 12 - Derechos reales de uso y disfrute sobre cosa 13. Concepto
ajena 14. Marco jurdico
Captulo 13 - Servidumbre 15. Afectacin
Captulo 14 - Derechos reales de garanta. Parte general 16. Requisitos
Captulo 15 - Hipoteca 17. Inscripcin
Captulo 16 - Prenda y Anticresis 18. Deberes del emprendedor
Captulo 17 - Acciones posesorias 19. Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Captulo 18 - Acciones reales 20. De la administracin
Captulo 19 - Publicidad registral inmobiliaria 21. Cobro ejecutivo
Captulo 20 - Rgimen jurdico del automotor 22. Extincin
23. Relacin de consumo
Inicio de Captulo 9 - Tiempo compartido 24. Derecho real del adquirente de tiempo compartido
1. Introduccin. Modalidades 25. Normas de polica
2. Denominaciones 26. Operatividad del rgimen

CAPTULO 9 - TIEMPO COMPARTIDO

1. Introduccin. Modalidades
Con las necesidades de esparcimiento, la modalidad de perodos vacacionales cortos y la multiplicidad de opciones de
desplazamiento a centros tursticos diversos fue surgiendo en nuestro en nuestro pas, desde la dcada de 1960 y en armona con los
pases de Europa, la necesidad de disponer de servicios organizados de bienes inmuebles y muebles para el disfrute vacacional sin las
vicisitudes que conlleva la propiedad de esos bienes y su mantenimiento, las bsquedas para su locacin, la atencin y pago de
impuestos, tasas, expensas, etc. Como solucin a estos contratiempos, nace la figura del Tiempo Compartido, como primer
antecedente en los Alpes franceses en 1967, y en nuestro pas a partir del ao 1979(1).
El Sistema del Tiempo Compartido surge en Francia alrededor de 1960, cuando el dueo de una posada ubicada en un lugar de
playa, decide ofrecerles a sus huspedes habituales del verano, la posibilidad de comprar para siempre, el uso de las semanas en las
que vacacionaban ao tras ao, abonando adems del precio de compra, un costo de mantenimiento proporcionalmente distribuido
entre todos los clientes. La idea ofreca grandes beneficios para ambas partes. El husped se aseguraba su lugar durante muchos aos,
y al propietario de la posada le permita disminuir los gastos de mantenimiento que le generaba la temporada ociosa(2).
La denominacin es un tanto engaosa, proviene del derecho anglosajn, en que a la figura se la denomina time sharing, ya que en
realidad no es el tiempo que se comparte, sino el uso y goce de cosas en perodos diferentes de tiempo(3). Se lo conoce tambin con
otras denominaciones, como multipropiedad, condominio afectado a disfrute peridico con indivisin forzosa, pluripropiedad,
multidisfrute, derecho de habitacin peridica, etc.(4), pero el ms utilizado es Tiempo Compartido.
Se conoce como tiempo compartido o multipropiedad la situacin en la que el titular de tal derecho, mediante el pago de un precio
en dinero, puede usar y eventualmente gozar, en forma peridica, exclusiva y alternada, durante un cierto perodo de tiempo, ubicado
en el ao calendario o a ubicar ("flotante"), de un mbito espacial determinado o determinable (departamento, casa, cabaa, etc.), sin
alterar su sustancia (en el doble aspecto: material y de destino) y al mismo tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones que se
ofrecen como accesorios integrantes del sistema(5), para su ms placentero disfrute (canchas para la prctica de deportes, piscina,
sauna, biblioteca, salones de lectura y de conferencias, botes, microcine, boutiques, etc.; tareas de mantenimiento, reparaciones,
construccin de obras nuevas, amoblamiento y provisin de los elementos necesarios para la vida cotidiana, pago de impuestos y
contribuciones, etc.), pudiendo existir para el titular la posibilidad de intercambiar el perodo que le corresponde en un complejo por
otro similar en otro complejo, ubicado en el pas o en el extranjero(6).

2. Denominaciones
Diversas son las expresiones empleadas para individualizar al sistema de tiempo compartido(7) cuya difusin en materia turstica se
produce entre los aos 1960 y 1970 (aunque se sealan antecedentes que remontan al Derecho Romano(8)), entre otras razones porque
la propuesta es clara: si slo se puede gozar por motivos laborales o por cualquier otra circunstancia de un perodo anual de
vacaciones no hay por qu mantener durante doce meses lo que slo se disfruta uno(9).
Las denominaciones ms difundidas son las de "multipropiedad" o "tiempo compartido"; pero tambin se designa a la figura como
"propiedad de espacios temporales"; "derecho de aprovechamiento por turnos" o "condominio afectado a disfrute peridico con

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indivisin forzosa y perpetua"; o "time sharing", o "right of use", "derecho de habitacin vitalicio", o "polidominio"(10), segn el
rgimen convenido por las partes(11).
La denominacin de "tiempo compartido", no est exenta de objeciones y resulta un tanto equvoca, ya que induce a pensar que los
usuarios comparten el tiempo, cuando ello no es exacto, ya que el uso de cada uno es excluyente en el tiempo. Aunque debemos
reconocer que es la que ms se ha arraigado entre nosotros y ese uso aconseja respetarla, ms all de tecnicismos extremos.

3. Derecho comparado
En el Derecho Comparado, y dependiendo del rgimen jurdico que se adopte en cada caso respecto de la figura, la ley espaola
42/1998 la regula como "Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico"; la ley venezolana del
28/03/1996, distingue entre "multipropiedad"(12) y "tiempo compartido"(13).
En Italia la cuestin se resuelve de cuatro formas: a) La accionaria. Se distinguen dos clases de acciones: Las ordinarias y las
privilegiadas, resultando los propietarios de las primeras copropietarios del complejo, y los titulares de las otras tienen el derecho de
disfrute por turnos. b) La inmobiliaria. Se conforma una comunidad proindivisa en la que a cada cuota se le atribuye un perodo fijo
de disfrute. c) Albergue. Se identifica con la anterior, con el agregado de que el servicio de hotelera lo cumple una sociedad ad hoc.
d) Multipropiedad cooperativa, bajo las formas de las sociedades cooperativas.
En la legislacin portuguesa (dec.-ley 275/1993), se trata del "derecho real de habitacin peridica". Portugal, fue el primer pas
que estableci un rgimen para esta figura, desde el ao 1981. Diferencia a los titulares de dominio del inmueble de aquellos que slo
sern titulares para su disfrute. La afectacin al sistema se hace por escritura pblica, que debe contener la expresa declaracin del
titular del dominio. En cuanto a los titulares del derecho de uso y disfrute, la publicidad registral los beneficia por la oponibilidad a
terceros respecto de su derecho. Por ello se entiende que el ordenamiento registral portugus es de ndole real-personal.
En Grecia se ha difundido para caracterizarla el rtulo de "multiarriendo" o "multiinquilinato".
En Francia, su aparicin tuvo lugar en la dcada de 1960. Las denominadas "multipropriet" funcionaban como sociedades civiles,
cuyo objeto era la construccin o adquisicin de inmuebles en vista de su divisin por fracciones destinadas a ser atribuidas a sus
asociados en propiedad o en goce. El objeto puede ser limitado slo al goce, lo que prohbe a los asociados reclamar una atribucin
relativa a la propiedad del lote. Los asociados, a su vez, se reparten el goce en el tiempo, es decir, pueden ejercer su derecho sobre el
lote en un perodo de tiempo por ao. En la prctica las sociedades prohben estatutariamente la transmisin de los derechos del socio
a sus herederos y se les fija un plazo de duracin de 99 aos (ley 86-18 del 6/1/1986).
Estados Unidos lleva la vanguardia en materia de time sharing. All se comenz por encuadrar la figura dentro del condominio,
luego se fue tratando de crear legislacin especfica sin forzar las figuras legales ya creadas, y por ltimo se termin sancionando la
"Ley Uniforme de Tiempo Compartido". Esta ltima consagra diversas frmulas para la configuracin de la multipropiedad: Por un
lado, la de la comunidad, entendida como una posesin conjunta atpica. Por otro lado se encuentra la figura del "free simple" o
propiedad plena, donde cada adquirente es titular sobre cosa propia, donde la nica limitacin es el tiempo, por ello se habla de
"propiedad cuatridimensional": latitud, longitud, altitud y se suma el tiempo. Por ltimo se encuentra el "arrendamiento a ttulo de
propietario", donde el verdadero titular es el promotor. El otorgamiento del derecho debe realizarse en instrumento pblico y debe ser
registrado, a los fines de oponibilidad a terceros.

4. Resea de la legislacin proyectada anterior al Cd. Civ. y Com.


En las ltimas dcadas en Argentina se plante como interrogante si era posible encasillar esta relacin en alguno de los derechos
reales previstos por el Cd. Civil o si debera considerrselo como derecho real autnomo y, en tal caso, si nos enfrentaramos a un
derecho real sobre cosa propia o ajena.
El Proyecto de Cdigo Civil de 1998 dedic el Ttulo VII, del Libro Quinto, a lo que denomin "Propiedades especiales", entre las
cuales incluy al tiempo compartido, brindando la posibilidad de organizarlo jurdicamente en el mbito tanto de los derechos
personales como de los derechos reales, siguiendo una de las tendencias que se haban manifestado en la doctrina y en algunas
Jornadas Nacionales de Derecho Civil.
En ese sentido, el art. 2030 del citado Proyecto, estableca que La asignacin de usos y goces sucesivos o alternados por perodos
determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al rgimen de los derechos personales o del condominio con indivisin
forzosa sin lmite de tiempo. En este caso el condominio con indivisin forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pblica
del reglamento de condominio y administracin y su inscripcin en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una
administracin con carcter de mandatario irrevocable. El reglamento de condominio y administracin se integra al ttulo de
asignacin de uso y goce.
El Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de 1993 haba previsto a "la multipropiedad o tiempo compartido"
como modalidad del derecho real de condominio en estado de indivisin forzosa, y su art. 2715 in fine deca que La indivisin forzosa
perdurar mientras subsista el sistema en el supuesto de constitucin de condominios sobre un conjunto de cosas, con asignacin a
los condminos de usos y goces sucesivos y alternados por perodos determinados.
Tambin consagraban a la multipropiedad como un derecho real autnomo el proyecto presentado por el diputado Alberto
Natale(14) y el proyecto presentado por el diputado Luis F. Bianciotto(15). El proyecto presentado por el diputado Rodolfo M. Parente,
lo consideraba una propiedad comunitaria o colectiva, donde coexistan varios titulares de derechos similares que necesariamente
deban compartir el uso de ciertos lugares, cosas y servicios para obtener el aprovechamiento de su derecho(16).

5. Clases
El tiempo compartido es un derecho de uso y disfrute limitado segn el rgimen convenido por las partes, sobre una cosa inmueble
o mueble o ambas, que debe ser entregada en ptimas condiciones al beneficiario, usuario o adquirente para que pueda disfrutar

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en el espacio temporal asignado fijo o flotante mediante el pago de un precio en dinero, y adquirido en forma exclusiva y
alternada, en un mbito espacial determinado o determinable. Y tambin puede tener por objeto aunque no es lo usual bienes que
no sean cosas.
Se conoce como tiempo compartido fijo aquel que recae siempre sobre el mismo bien y en el mismo espacio temporal.
El tiempo compartido flotante es el que recae sobre el mismo bien en igual perodo o temporada del ao, cuya determinacin se
efectuar en forma peridica. Por ejemplo, cuando recae sobre cierta unidad vacacional, con caractersticas prefijadas, pero cuya
determinacin se realizar conforme a la disponibilidad y a los procedimientos establecidos.
El tiempo compartido mixto es aquel que combina a los dos sistemas anteriores, de modo tal que recae sobre una unidad de
caractersticas prefijadas, en un espacio temporal determinable conforme a ciertos parmetros establecidos.
Respecto de la voz multipropiedad, cabe consignar que, aunque el sistema se organizara como un derecho real o como un derecho
creditorio, ambas especies se consideran dentro del gnero derecho patrimonial y, como tales, comprendidas en el concepto amplio de
"derecho de propiedad", conforme lo resolviera hace ya muchos aos la Corte Suprema de Justicia de la Nacin, al decidir que "...el
trmino propiedad, cuando se emplea en los arts. 14 y 17 de la Constitucin, comprende (...) todos los intereses apreciables que el
hombre pueda poseer fuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la
ley (...) a condicin de que su titular disponga de una accin contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce..."(17), de all, la
inespecificidad tcnica de la voz(18).
El derecho de Tiempo Compartido puede tener carcter perpetuo o temporario, aunque en este ltimo caso, generalmente se
constituye por un trmino prolongado(19).

6. Objeto
El objeto del TC no se limita a inmuebles, ni al uso residencial turstico aunque en el mercado aparezca generalmente referido a
esta finalidad por lo que no se excluyen otros usos, por ej. cocheras, consultorios y otras oficinas profesionales, locales comerciales,
etctera.
Tambin pueden someterse al rgimen del tiempo compartido cosas muebles, cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (as,
cosechadoras, sembradoras, helicpteros, yates, equipos de computacin y aparatologa mdica de alta complejidad, casas rodantes,
etc.). Y aun podra referirse a bienes que no sean cosas, tales como marcas y patentes, infraestructuras industriales, etc.(20). El objeto
no se limita a los inmuebles, ni al uso residencial turstico de ellos(21): tambin las cosas muebles pueden ser sometidas al rgimen
sobre todo si su alto costo aconseja un disfrute compartido y aun bienes que no sean cosas(22).
El "tiempo compartido" parece haberse ganado un destacado lugar dentro de la actividad turstica mundial y tambin nacional,
debido al crecimiento del sector, que cuenta con enorme cantidad de usuarios, desarrollistas e inversores; empero ello no excluye su
utilizacin con otros fines.
La ley 26.356 (DJA DJA E-3040), que regula los Sistemas Tursticos de Tiempo compartido (STTC), si bien es derogada
parcialmente por la ley 26.994, en su art. 2 establece que el Sistema Turstico de Tiempo Compartido debe integrarse con uno o ms
inmuebles, afectados a su uso peridico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con
su destino.

7. Sujetos
Aun antes de ser regulado el tiempo compartido reconoca como actores bsicos los siguientes:
a) Un "Desarrollador", que es la persona fsica o jurdica propietaria del inmueble, que enajenar derechos bajo este sistema. Se lo
llama as porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra del terreno, el financiamiento de la construccin, la
comercializacin y la organizacin de los aspectos normativos, hasta la prestacin de esos servicios.
b) Un "Administrador", a cuyo cargo estn las tareas de administracin de las cosas de uso exclusivo y de uso comn y de la
prestacin inherentes al sistema. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollador;
c) Un "Usuario", que es la persona fsica o jurdica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios
enajenados por el sistema de tiempo compartido.
d) Un "Comercializador", que es quien se dedica a la promocin del complejo turstico, otorga reservas y hasta llega a veces a
suscribir el contrato definitivo, y tambin se identifica a una "Cadena de Intercambio", mediante la cual el usuario de tiempo
compartido cede el ejercicio de su derecho por un perodo a la denominada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel
nacional o internacional, a cambio de gozar de igual derecho, en el perodo concertado, en un complejo de otro lugar del pas o del
extranjero que est adherido a la misma red(23).
Como veremos, los sujetos imprescindibles son el desarrollador, el administrador y el usuario.
La ley 26.356 (DJA DJA E-3040), en su art. 3, define a los siguientes sujetos: a) Usuario: es quien adquiere el derecho de uso
peridico en un Sistema Turstico de Tiempo Compartido, por s o por terceros; b) Propietario: es el titular dominial de un inmueble,
quien lo afecta total o parcialmente, al Sistema Turstico de Tiempo Compartido; c) Emprendedor: es la persona fsica o jurdica
propietaria o con justo ttulo de disposicin del inmueble, que constituye el STTC para comercializar perodos de disfrute y brindar a
los usuarios las prestaciones que lo integran, por s o por intermedio de terceros; d) Vendedor: es la persona fsica o jurdica que, en
nombre y representacin del emprendedor, promueve y ofrece en venta perodos de uso en un STTC; e) Revendedor: es la persona
fsica o jurdica que, por s o por cuenta y orden de un usuario, intermedia en el mercado secundario para la comercializacin de
perodos de un STTC; e) Administrador: es la persona fsica o jurdica, que tiene a su cargo la gestin y coordinacin del
mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC; f) Red de Intercambio: es la persona fsica o jurdica que intermedia entre
la oferta y la demanda de perodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios; g) Prestador: es la persona fsica o jurdica
que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercializacin del STTC responder ante posibles conflictos que
se susciten con los usuarios.

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Veremos que algunos de ellos, propios de una visin contractualista del tiempo compartido turstico, aparecen en el Cd. Civ. y
Com. como sujetos con deberes y derechos especficos.

8. Debates sobre el rgimen jurdico


El rgimen jurdico aplicable a esta especial relacin puede girar en la rbita de los derechos reales o en la de los derechos
personales, resultando de primordial importancia la proteccin del usuario consumidor, ya que la realidad negocial ha puesto en
evidencia frecuentes abusos, publicidades engaosas o informaciones insuficientes brindadas(24).
Si se escoge la alternativa del derecho personal(25), la flexibilidad es grande, pues en la esfera de stos campea la autonoma de la
voluntad, de manera que resulta posible acudir a cualquiera de los contratos tpicos o combinar varios de ellos(26) o dar vida a uno
completamente distinto. Como contrapartida, toda vez que el derecho personal es relativo, ello puede traer inconvenientes en caso de
insolvencia del propietario, del emprendedor o aun del administrador(27).
Si, en cambio, se elige la alternativa del derecho real, ste brindara mayor certeza y seguridad, por su oponibilidad erga omnes y
la publicidad (registral, si se trata de inmuebles o de cosas muebles registrables, respecto de los cuales es que se ha generalizado el
TC) que les son propias.
Aunque nuestro derecho positivo reposa, en materia de derechos reales, sobre el principio del numerus clausus con lo que la
figura vendra a quedar acotada en los rgidos moldes establecidos por el legislador respecto de aqullos, esta caracterstica
contribuye a otorgar mayor certeza al vnculo. Es por tal motivo que gran parte de la doctrina estima ms conveniente, por la finalidad
econmico-social comprometida, la sumisin al rgimen del derecho real(28).
En el tiempo compartido, sea cual sea la naturaleza del derecho al que est sometido, el disfrute siempre ser alternativo,
discontinuo y los bienes afectados, necesariamente, permanecern indivisos mientras perdure el sistema.
Las ventajas, empero, pueden diluirse si el usuario se encuentra desprotegido por fallas en la organizacin o gestin del negocio.
La posicin del usuario consumidor final est prevista actualmente en la ley 24.240 (DJA F-1884)(29), que contempla expresamente
la figura, mxime teniendo en cuenta que los contratos de tiempo compartido son generalmente celebrados por adhesin(30). El art. 1
de dicho ordenamiento dispone que est comprendida en el sistema de proteccin de los derechos de consumidores "la adquisicin de
derechos en tiempos compartidos...".

9. Ley 26.356 de Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido (STTC)


En nuestro pas la ley 26.356 (DJA E-3040), como se adelant, regula los "Sistemas tursticos de tiempo compartido (STTC)",
definindolo como el que se integra con uno o ms inmuebles, afectados a su uso peridico y por turnos para el alojamiento u
hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino. Esta norma no ha resuelto la naturaleza jurdica del sistema en
general(31), de manera que nos referiremos a las modalidades que se han propiciado y adoptado para encuadrarlo jurdicamente.
Aclaremos que la mencionada norma establece que su mbito de aplicacin son los "Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido
(STTC)", con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del rgimen legal al que se
encuentren sometidos los bienes que los integran(32).
Por otro lado, la ley 26.994 deroga los Captulos III(33), IV(34), V(35) y IX(36) de la ley 26.356 (DJA E-3040), la mayora de cuyas
disposiciones se reemplazan en el Cd. Civ. y Com.
La ley ha sido reglamentada por dec. 760/2014, en base al trabajo conjunto del Ministerio de Turismo, que es la autoridad de
aplicacin de la ley 26.356 (DJA E-3040), con la participacin y asesoramiento de la Cmara Argentina de Turismo, el Consejo
Federal de Turismo y la Cmara Argentina de Tiempo Compartido.
El decreto reglamentario se ocupa del funcionamiento y caractersticas del Registro de Prestadores y Establecimientos
Vacacionales y el Registro de Transacciones; los requisitos a cumplir para la inscripcin de los establecimientos vacacionales
afectados al sistema, as como para la inscripcin de los distintos prestadores enumerados por la norma propietario, emprendedor,
vendedor, red de intercambio, administrador, y revendedor; las reglas a las que se ajustar la constitucin del fideicomiso para la
construccin de inmuebles para su afectacin a un Sistema Turstico de Tiempo Compartido, y el procedimiento de fiscalizacin y de
aplicacin del rgimen sancionatorio; contempla la creacin del Consejo Tcnico Consultivo de los Sistemas Tursticos de Tiempo
Compartido, cuya funcin ser la de pronunciarse sin efecto vinculante sobre todas las cuestiones relevantes que le solicite la
Autoridad de Aplicacin.
La Disposicin Tcnico Registral 4/2014 del Registro de la Propiedad Inmueble considerando que la afectacin de inmuebles al
Sistema Turstico de Tiempo Compartido (STTT), segn el marco regulatorio establecido por las normas precedentemente citadas,
constituye una situacin no prevista por la ley 17.801 (DJA E-0721) ha dictado normas registrales de carcter general a fin de
establecer las pautas para su correspondiente calificacin.
Efectuaremos la comparacin con las normas del Cd. Civ. y Com. que aborden similares cuestiones.

10. El tiempo compartido como derecho creditorio


Los complejos que se sujetan a este rgimen lo implementan de este modo(37): una sociedad a la que podemos denominar "A",
con un trmino de duracin de 99 aos, y titular del dominio de un inmueble, concede a otra sociedad annima (podemos llamarla
"B") el derecho de uso del edificio construido sobre el inmueble, facultndola adems, como administradora, a suscribir contratos de
cesin de uso de ste. Y en esa calidad, la sociedad "B" celebra con los particulares contratos de adquisicin de uso, transferibles, los
que atribuyen mediante el pago de un precio la facultad de usar y gozar una vez abonado parte del aludido precio y por 99
aos y ya sea por s o por terceros, de una unidad determinada o determinable durante perodos temporales anuales de ocupacin,
los que se acuerdan en el contrato.

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Luego de oblado todo el precio ste se imputa a la compra de una accin de la sociedad "A", accin que slo otorga al adquirente
el derecho de uso al que se refiriera el contrato primitivo, pero que conlleva a que, como socios de la sociedad "A" deban contribuir
constantemente a los gastos de conservacin, mantenimiento y funcionamiento del complejo (so pena de perder la posibilidad de
ejercicio de su derecho de uso y aun de su titularidad), sin injerencia en su administracin, que corresponde a la sociedad "B", en la
que el adquirente no participa. Esta sociedad "B" es quien elige a su sucesora en la administracin y, en definitiva, viene a ser una
especie de mandataria de la sociedad "A".
Los inconvenientes que se ha achacado a esta forma de implementar el sistema surgen de la propia descripcin que hemos
efectuado(38), siendo el principal de ellos la duracin del derecho de uso (99 aos), que se estima conducira a una violacin de la
limitacin temporal que para la locacin estableca el art. 1475 (ex 1505) Cd. Civil (10 aos), violacin que se ha intentado soslayar
atribuyendo a los adquirentes la calidad de socios de la sociedad "A"(39).

11. El tiempo compartido como derecho real


Para quienes se inclinaban por caracterizar al tiempo compartido como derecho real, se deba determinar si sera como derecho real
sobre cosa propia o sobre cosa ajena.
Comenzando por estos ltimos, el encuadre como derecho de disfrute sobre cosa ajena (usufructo, o uso o habitacin) tropezaba
con dos grandes obstculos: a) la duracin de los mencionados derechos no puede exceder la vida del titular, o en el caso de las
personas jurdicas, los veinte aos (arts. 2893 [ex 2920] Cd. Civil), pues no se trasmiten mortis causa y es prohibida la cesin de los
derechos de uso y habitacin (art. 1419 [ex 1449] Cd. Civil), y tambin del usufructo, aunque respecto de ste puede ser cedido su
ejercicio (art. 2843 [ex 2870] Cd. Civil); b) el nudo propietario no puede asumir obligacin personal alguna como contenido del
derecho real de disfrute y con alcance de tal, lo que dificulta el acomodamiento jurdico de los servicios que se presta al adquirente del
derecho de tiempo compartido y cuya importancia en la figura es central.
Yendo al encuadre del tiempo compartido como derecho sobre cosa propia, se planteaba el interrogante sobre si era posible
encasillarlo en alguno de los derechos reales previstos por el Cd. Civil o si debera ser considerado como derecho real autnomo
(para lo cual era necesaria la sancin de una ley especial).
De entre los regulados, se sostuvo que era perfectamente posible sujetarlo a las reglas del condominio y, en su caso, a las de la
propiedad horizontal, cuando la facultad de usos sucesivos y alternados por perodos determinados recayera sobre unidades de
inmuebles sujetos al rgimen de la ley 13.512 (DJA E-0322), no resultando ajena a este derecho la posibilidad de convenir los
condminos la distribucin entre ellos, por perodos determinados, del uso de la cosa comn que, en principio, corresponde a todos
(arts. 2657 [ex 2684] Cd. Civil y 2672 [ex 2699] Cd. Civil) para ser ejercido en forma exclusiva.
No obstante, adems de suscitar dudas la aplicabilidad al tiempo compartido de las normas que el Cd. Civil prev para la
administracin de la cosa comn (arts. 2672 [ex 2699] y sigtes. Cd. Civil), era insalvable la valla del art. 2688 (ex 2715) Cd. Civil,
porque aqu la indivisin debera ser perpetua. Por ello es que se propugnaba la modificacin de esta norma, admitiendo en estos
casos el pacto de indivisin sin lmite temporal (anloga solucin a la del art. 18, ley 13.512 [DJA E-0322], en cuanto deroga este
artculo a los efectos del derecho de propiedad horizontal) y, entretanto, se exhortaba a la judicatura a ponderar frente a una accin
de divisin lo dispuesto en el citado art. 2688 (ex 2715) Cd. Civil, respecto de la participacin que resultare nociva para los
derechos de los condminos(40).
El Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de la Nacin(41) se orient hacia este criterio de condominio de
indivisin forzosa(42).
Considerando estos inconvenientes, se auspiciaba la sancin de normas especiales para gobernar esta realidad distinta, que
alumbraran un derecho real autnomo, estructurado con el carcter de derecho real sobre cosa propia de carcter exclusivo, teniendo
como modelo la figura de la propiedad horizontal, adecundola a los requerimientos del sistema, sobre todo en lo relativo a las
facultades del administrador, y consejo de administracin; resultando clusula obligatoria del pertinente reglamento lo atinente a los
servicios a prestarse, su calidad y cantidad(43). sta ha sido la lnea seguida por el Cd. Civ. y Com.

12. Fundamentos de la Comisin


La Comisin se inclin por incorporar al Cdigo Civil y Comercial de la Nacin el derecho real "tiempo compartido", en estos
trminos: Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Este nuevo derecho puede integrarse con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los fines
mencionados, con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen legal al que los
bienes se encuentran sometidos.
Se prev la participacin de un propietario que afecta los bienes a los fines del aprovechamiento peridico, un emprendedor, un
administrador, un comercializador y los deberes que corresponde cumplir a cada uno. Existen variadas normas que ofrecen proteccin
al usuario, que por otra parte, es consumidor.
El Cd. Civ. y Com. contempla al "Tiempo Compartido" en el Libro Cuarto (dedicado a los Derechos Reales), Ttulo VII
(dedicado a los "Conjuntos Inmobiliarios"), Captulo 3 ("Tiempo Compartido" arts. 2087 al 2102). Se lo incluye dentro de la
regulacin de los "Conjuntos Inmobiliarios", gnero que adems del Tiempo Compartido, tambin integran los "Conjuntos
Inmobiliarios", a los que nos hemos referido en el captulo anterior y los "Cementerios Privados", que analizaremos en el siguiente.

13. Concepto
El art. 2087 Cd. Civ. y Com. considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso peridico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su

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destino. Esta redaccin es ms amplia que la del art. 1 de la ley 26.356 (DJA E-3040), que como hemos visto, se limita a los
"sistemas tursticos".
Como se dijo al comentar sobre el objeto, el art. 2088 Cd. Civ. y Com. establece que con independencia de la naturaleza de los
derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se
integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los fines mencionados.
El art. 3 de la ley 26.356 (DJA E-3040) de STTC que no sido derogado y al que ya hemos hecho referencia define al
"usuario" como "quien adquiere el derecho de uso peridico en un sistema de tiempo compartido"; al "propietario" como "el titular
dominial del inmueble, quien lo afecta total o parcialmente al STTC" y al "emprendedor" como "la persona... que constituye el STTC
para comercializar perodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por s o por intermedio de terceros".
El art. 1089 Cd. Civ. y Com. incluye al Tiempo compartido en la clase de derechos reales principales, pues slo excluye de esta
categora a la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Contribuyen a la caracterizacin de la figura los arts. 1890 y 1891 Cd. Civ. y Com. Segn el primero de los artculos citados:
"Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los
efectos que corresponde...". Recordamos que el TC puede recaer sobre cosas registrables o no y aun sobre bienes registrables o no.
Con arreglo al segundo: "Todos los derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres
y la hipoteca", por lo que no caben dudas que el Tiempo compartido se ejerce por la posesin.
En otro orden de cosas, se prev la participacin de un propietario que afecta los bienes a los fines del aprovechamiento peridico,
un emprendedor, un administrador, y tambin un comercializador (mencionado en los arts. 2091 y 2102 Cd. Civ. y Com.) y los
deberes que corresponde cumplir a cada uno, y de lo que nos ocuparemos ms tarde.
Existen variadas normas que ofrecen proteccin al usuario, que por otra parte es claramente consumidor si se trata de destinatario
final, porque encuadra en la definicin del art. 1 de la Ley de Defensa del Consumidor, tanto en su redaccin actual como en la que le
imprime el Cd. Civ. y Com. Especialmente, el art. 2100 Cd. Civ. y Com. determina que la relacin entre el propietario,
emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige
por las normas que regulan la relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales.
Adems, la ley 26.356 (DJA E-3040) en su art. 5 dice que "la Autoridad de Aplicacin, por s o a travs del organismo en que ella
delegue, queda facultada a inspeccionar y verificar en todo el territorio nacional, el cumplimiento de las normas que regulen el STTC,
sin perjuicio de la aplicacin de la ley 24.240 (DJA F-1884) de Defensa del Consumidor y normas complementarias, a travs de sus
respectivas autoridades de aplicacin. Para el desempeo de esa funcin podr inspeccionar los libros y documentos de los
responsables, levantar actas de comprobacin de las infracciones, efectuar intimaciones, promover investigaciones, solicitar la
documentacin que considere necesaria, promover acciones judiciales, solicitar rdenes de allanamiento, requerir el auxilio de la
fuerza pblica y llevar adelante toda otra medida que sea necesaria".

14. Marco jurdico


De cualquier modo que se organice, el tiempo compartido abarca la totalidad de vnculos negociables que involucran al
emprendedor, al propietario, al comercializador, al usuario, a los administradores y prestadores de servicios, incluyendo el
intercambio vacacional, en su caso.
El art. 2101 Cd. Civ. y Com. dice que "al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos
reales".
En otro orden de ideas, el art. 2102 Cd. Civ. y Com. hace mencin a normas de polica, y expresa que "el propietario,
emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y dems
normativas de ndole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema".

15. Afectacin
La constitucin de un tiempo compartido requiere la afectacin de uno o ms objetos a la finalidad de aprovechamiento peridico
y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pblica, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial, de acuerdo a lo que determina el art. 2089 Cd. Civ. y Com.
El instrumento de afectacin de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio, que es el sujeto legitimado al
efecto. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, ste debe comparecer a prestar su
consentimiento a la afectacin instrumentada (art. 2090 Cd. Civ. y Com.).
El art. 2089 establece que "la constitucin de un tiempo compartido requiere la afectacin de uno o ms objetos a la finalidad de
aprovechamiento peridico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pblica, que debe
contener los requisitos establecidos en la normativa especial".
O sea que la afectacin resultar siempre necesaria, aun cuando el tiempo compartido no involucre inmuebles. Respecto de la
forma a la que debe sujetarse la afectacin, las disposiciones provocan algunas dudas, ya que la estructura del Cd. Civ. y Com.
aparece muy influenciada por la ley 26.356 (DJA E-3040), en la que es imprescindible la existencia de un inmueble que es el lugar en
el que se brindan las prestaciones (ver, por ejemplo, la enumeracin del art. 3: establecimiento vacacional; unidad vacacional; club
vacacional).
El art. 2089 Cd. Civ. y Com. exige la escritura pblica "en caso de tratarse de inmuebles". Existen algunos bienes registrables,
como por ejemplo los buques y aeronaves, cuyas leyes regulatorias imponen la escritura pblica o el documento privado autenticado o
con firmas certificadas respecto de los actos constitutivos, traslativos o extintivos de derechos reales(44). En el caso de los automotores,
como ampliaremos en otro captulo, es necesaria la inscripcin en los Registros de la Propiedad del Automotor (art. 13, dec.-ley
6582/1958) (DJA E-0492).

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Se sostiene que si el objeto consiste en otros bienes distintos de los inmuebles, la afectacin deber constar en todos los casos por
escrito, sea en escritura pblica o en instrumento privado. La escritura pblica resultar aconsejable cuando se encuentren
involucrados otros bienes distintos, pero de cierto valor; y tambin resultar aconsejable que, en el caso de instrumentos privados,
stos cuenten con las firmas debidamente certificadas(45).
Ello es as porque la seguridad se logra por la combinacin de documentos autnticos y registro pblico; y la publicidad sobre
pilares confiables se proyecta en la seguridad jurdica(46).
No slo deben ser consideradas las dificultades probatorias que se generaran en caso contrario y las razones de seguridad jurdica
que militan en el sentido apuntado, sino porque el art. 2090 Cd. Civ. y Com. menciona expresamente a quienes estn legitimados
para otorgar el "instrumento de afectacin", y el art. 2092 Cd. Civ. y Com. dispone que ste debe ser inscripto en el Registro de la
Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido.
Con arreglo al art. 2090 Cd. Civ. y Com., se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectacin a TC el titular del
dominio (o todos los titulares del condominio).
En el supuesto de que el titular no coincida con la persona del emprendedor, aunque la redaccin resulta algo confusa (puede
plantearse la duda de si el trmino "ste" se refiere al emprendedor o al propietario), lo que s resulta claro es que los dos deben
concurrir y prestar su consentimiento para la afectacin, si es que ambas calidades no coinciden en la misma persona.
Los bienes afectados deben estar libres de gravmenes y restricciones; el emprendedor, el propietario, el administrador y el
comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes (art. 2091 Cd. Civ. y Com.).
No se determinan los extremos que debe contemplar el instrumento de afectacin, es decir, su contenido.
Es verdad que existe una remisin a la normativa especial, mas cabe el interrogante de si esa remisin involucra slo a la escritura
pblica exigible cuando la afectacin al rgimen comprende inmuebles o tambin a los dems objetos.
Aunque est claro que la normativa especial a la que reenva el Cd. Civ. y Com. no puede ser solamente la ley 26.356 de Sistemas
Tursticos de Tiempo Compartido (STTC), es importante tener en cuenta, como pauta orientadora, la Disposicin Tcnico Registral
4/2014 del Registro de la Propiedad Inmueble que dice: "Las escrituras que requieran la afectacin de inmuebles a un Sistema
Turstico de Tiempo Compartido sern calificadas, en general, segn lo establecido por la ley 17.801 (DJA E-0721) y su Decreto
Reglamentario y, en particular, segn lo establecido por los arts. 8, 9, 10, 11, 12 y concs. de la ley 26.356 (DJA E-3040). Para ello,
deber calificarse especialmente, la libertad de disposicin registral del respectivo titular de dominio y del emprendedor, segn las
constancias obrantes en el sistema de anotaciones personales; en relacin a los inmuebles, la inexistencia de documentos, anotaciones
o inscripciones oponibles a la afectacin, teniendo en consideracin las excepciones previstas en el art. 9 de la ley 26.356 (DJA E-
3040); las constancias resultantes de los certificados exigidos por el art. 23 de la ley 17.801 (DJA E-0721); la voluntad expresa de
afectar el o los inmuebles al Sistema Turstico de Tiempo Compartido, tanto del titular de dominio, como del emprendedor; el plazo
de la afectacin, si lo hubiere; y, finalmente, la conformidad del acreedor cuando el bien estuviere gravado".
Si se entendiera que la referencia a la "normativa especial" slo enlaza con el derecho de tiempo compartido que recaiga sobre
inmuebles, cabra concluir en que, si se tratara de cosas muebles u otros bienes registrables o no las clusulas del instrumento de
afectacin quedaran libradas a la voluntad de quien lo otorgue, debiendo contener previsiones respecto del objeto (individualizacin,
descripcin, etc.) y de las figuras centrales del derecho de tiempo compartido, como son el emprendedor, el administrador y los
usuarios y sus derechos y obligaciones(47).

16. Requisitos
Para poder llevar a cabo la afectacin a que aluden los artculos anteriores, los bienes deben estar libres de gravmenes y
restricciones (art. 2091 Cd. Civ. y Com.).
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripcin de la escritura de afectacin, con los
efectos previstos en el art. 2093 Cd. Civ. y Com..

17. Inscripcin
El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o
promocin comercial, determina el art. 2092 Cd. Civ. y Com.
La inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo Registro de la Propiedad determina una serie de consecuencias, que
enumera el art. 2093 Cd. Civ. y Com.
En primer trmino, la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento. Ello no obsta
que el emprendedor pueda comercializar los perodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales.
En segundo trmino, la inscripcin produce la oponibilidad frente a terceros de los derechos de los usuarios del tiempo compartido,
que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
Reiteramos que actualmente slo existe el Registro de la ley 26.356 (DJA E-3040), creado por el art. 6 de dicha ley. El texto
citado dice: "Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y
revendedores, as como las redes de intercambio, previo al inicio de sus respectivas actividades, debern inscribirse en aquel registro a
cuyos efectos, los titulares de los establecimientos vacacionales justificarn el cumplimiento de los requerimientos edilicios y
funcionales acordes a su destino y categora, y los prestadores cumplimentarn los recaudos de idoneidad y solvencia, adecuados a la
actividad de que se trate, que fijar la Autoridad de Aplicacin. Son requisitos para el ejercicio de dichas actividades, la inscripcin en
el Registro previa habilitacin otorgada por la Autoridad de Aplicacin".

AnnT
El dec. 760/2014, en la reglamentacin del art. 6 transcripto, establece una serie de requisitos, que aunque se refieran solamente a
los STTC, creemos que pueden ser una pauta orientadora en la materia. Dice la aludida reglamentacin que constituye un requisito
esencial y obligatorio para ejercer alguna de las actividades de los STTC que los propietarios, los emprendedores, los administradores,
los vendedores, los revendedores y las redes de intercambio, obtengan la correspondiente habilitacin con su consecuente inscripcin
en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales. El mismo funcionar en el mbito del Ministerio de Turismo.
Presentada la solicitud de inscripcin y la documentacin respaldatoria, el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales
formar un legajo del prestador y luego de corroborar el cumplimiento de los requisitos previstos en el presente artculo, inscribir al
solicitante otorgndole un nmero de matrcula y una certificacin que lo acredite como prestador habilitado para operar en el rubro
que se trate. Lo propio se har con los establecimientos vacacionales.
Los prestadores y establecimientos vacacionales que operen en el STTC sin encontrarse debidamente habilitados e inscriptos,
incurrirn en infraccin y sern pasibles de las sanciones previstas en el art. 38, incs. a), b) y c), de la ley 26.356 (DJA E-3040).
Los emprendedores titulares de complejos o establecimientos vacacionales afectados al STTC debern presentar en el Registro: a)
copia certificada de los ttulos de las propiedades afectadas a los STTC; b) copia certificada de la escritura de afectacin al STTC
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo; c) en caso de que el propietario de los inmuebles sea una persona
distinta del emprendedor, copia certificada del convenio mediante el cual aqul otorga su consentimiento para la afectacin del
inmueble al STTC; d) copia de los planos, aprobados por autoridad competente, correspondientes a los establecimientos vacacionales;
e) copia certificada de habilitacin del establecimiento. En los casos en que se presente constancia de tramitacin de la
correspondiente habilitacin ante la autoridad del lugar del establecimiento, se inscribir provisoriamente por un plazo mximo de un
(1) ao, prorrogable en casos justificados de demoras por causas de fuerza mayor, o no imputables al emprendedor. Al vencimiento de
dicho plazo, si no se presentara la habilitacin, caducar la inscripcin provisoria; f) los establecimientos vacacionales en
construccin y/o habilitados parcialmente, presentarn adems los respectivos permisos de construccin y/o la documentacin
respaldatoria de la habilitacin parcial.
A fin de acreditar los recaudos de idoneidad y solvencia previstos en el art. 6 de la ley 26.356 (DJA E-3040), los prestadores y
emprendedores debern acompaar la documentacin y antecedentes que a continuacin se detallan, al momento de solicitar la
inscripcin: 1. Requisitos comunes a todos los prestadores y emprendedores. En caso de tratarse de personas fsicas: a) certificado de
antecedentes penales y/o de causas en trmite; b) constancia emitida por el Registro de Juicios Universales de la cual surja que no se
encuentra sometida a concurso preventivo o quiebra; c) informe de antecedentes bancarios; d) nmero y tipo de documento; e)
domicilio real y constituido; f) certificado policial de domicilio; g) constancia de inscripcin en la AFIP y nmero de CUIT; h)
direccin de correo electrnico; i) constancia de pago de arancel por la inscripcin, cuyo monto fijar la Autoridad de Aplicacin. En
caso de tratarse de personas jurdicas: a) domicilio comercial y sede de funcionamiento instalada en el pas; b) constancia de
inscripcin en la Inspeccin General de Justicia o en el Organismo que corresponda; c) copia del estatuto societario certificada por
Escribano Pblico; d) copia de la designacin de los representantes legales certificada por Escribano Pblico; e) copia certificada del
acta de la cual surja la decisin del rgano societario de desarrollar la actividad del STTC; f) constancia de pago de arancel de
inscripcin, cuyo monto fijar la Autoridad de Aplicacin; g) constancia de inscripcin en la AFIP y nmero de CUIT; h) direccin de
correo electrnico; i) constancia emitida por el Registro de Juicios Universales de la cual surja que no se encuentra sometida a
concurso preventivo o quiebra.
En el caso de que el solicitante sea una sociedad constituida en el extranjero o se tratare de sucursales o delegaciones de empresas
extranjeras, debern presentarse las constancias de su inscripcin en los trminos del art. 118 y concs., de la ley 19.550 de Sociedades
Comerciales.
Sin perjuicio de los requisitos comunes enumerados precedentemente y de acuerdo a la actividad que pretenda desarrollarse,
deber acompaarse la documentacin respectiva que acredite el cumplimiento de los siguientes requisitos especficos:
I. Propietario: a) copia certificada de la habilitacin municipal que corresponda, segn las caractersticas del inmueble afectado al
STTC; b) informe de dominio e inhibiciones actualizado.
II. Emprendedor: a) datos de identidad de sus vendedores; b) modelos de contratos que utilizarn, para cada modalidad de
contratacin con usuarios; c) contar con una pgina web registrada en la Repblica Argentina y destinada a la promocin de sus
servicios tursticos y destinos en el pas; d) presentar modelo de cada documento informativo a utilizar conforme lo exigido en el
art. 28 de la ley 26.356 (DJA E-3040); e) copia de los contratos vigentes de afiliacin de sus establecimientos vacacionales a las redes
de intercambio, en su caso.
III. Vendedor: Poder que acredite la representacin de los emprendedores para los cuales va a actuar otorgado por escribano
pblico, o contrato de mandato sin representacin con certificacin notarial de firmas, en su carcter de intermediario.
IV. Red de Intercambio: a) antecedentes formales de su constitucin como tal; b) nmina detallada de sus miembros; c) pgina
web registrada en la Repblica Argentina y destinada a la promocin de sus servicios adicionales a usuarios; d) domicilio comercial y
sede de funcionamiento instalado en el pas; e) contar en su sistema de intercambios con establecimientos vacacionales situados en el
pas y/o en el exterior; f) sistema informtico de confirmaciones y depsitos de los perodos vacacionales a ser intercambiados por los
usuarios; g) compromiso de poner a disposicin de los usuarios afiliados, por lo menos una (1) vez al ao, informacin de los
establecimientos adheridos, con la descripcin de su ubicacin, accesibilidad, servicios, temporadas, pocas de cierre y toda
informacin disponible, que permita al usuario evaluar la posibilidad y conveniencia del intercambio y elegir entre la oferta disponible
los destinos tursticos que considere acordes con sus intereses. Esta obligacin se estimar cumplida si la empresa de intercambio
mantiene dicha informacin en su pgina web, disponible para todos sus afiliados; h) catlogos, publicaciones peridicas y folletos
donde promocionan sus servicios.
V. Administrador: En caso de tratarse de una persona fsica o jurdica se le podr exigir requisitos de solvencia, previstos en el
punto 1.c) de este artculo.
VI. Revendedor: Deber cumplir los recaudos especficos establecidos para el vendedor, en caso de no revestir el carcter de
usuario.

AnnT
Los prestadores inscriptos debern mantener actualizados los datos obrantes en el Registro de Prestadores y Establecimientos
Vacacionales afectados a STTC, comunicando dentro de los diez (10) das hbiles de producidas todas las modificaciones en los
contratos y documentos vinculantes, los cambios de domicilio, las reformas de sus estatutos sociales, los cambios de autoridades o la
sustitucin de los responsables acreditados, as como todo cambio sustancial correspondiente a los establecimientos vacacionales.
La norma del Cd. Civ. y Com. se refiere a la inscripcin del instrumento de afectacin, ya que sta implica una modificacin del
rgimen legal del objeto y hasta podra modificarse ste. Obviamente, en caso de no ser un STTC, habr que esperar la sancin de la
ley especfica.
En cuanto a la oponibilidad, se logra en general mediante la inscripcin de los ttulos, con efectos diferentes segn sea el objeto y
su rgimen registral legalmente impuesto.
La publicidad registral especie de la publicidad jurdica genera la posibilidad del conocimiento efectivo de determinada
situacin jurdica o derecho registrado.
La inscripcin del instrumento de afectacin se requiere, en primer lugar, con fines de publicidad; mas tambin existe una
imputacin especfica del ordenamiento legal, que seala determinados efectos, que se proyectan en el ejercicio del derecho del
propietario sobre el objeto.
Corresponde sealar que, en el mbito registral y en nuestro rgimen institucional, todo lo concerniente a la organizacin y
funcionamiento de los registros, es decir lo que hace a las normas de Derecho Administrativo que lo integran, queda reservada a las
Provincias, las que debern dictar las normas pertinentes en este caso. En cambio, todo lo que concierne propiamente a la materia que
debe ser receptada por el registro, los principios fundamentales que han de observarse en orden a la solucin de conflictos que puedan
suscitarse en materia registral, y los efectos y consecuencia jurdicas de lo receptado, en cuanto se vinculen a las relaciones de los
habitantes entre s, deben ser reglados por la ley nacional que se dicte en ejercicio de lo establecido en la Constitucin Nacional.
Hemos reseado la DTR 4-2014 aplicable en el mbito de la Ciudad de Buenos Aires a las escrituras de afectacin al STTC.
En relacin al Tiempo Compartido que involucre inmuebles, el art. 2092 del Proyecto seala que la afectacin debe formalizarse
por escritura pblica, la que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial, as como que la inscripcin del
instrumento ser para su oponibilidad respecto de sucesores particulares o universales y de terceros acreedores del propietario o del
emprendedor aun en caso de concurso o quiebra.
Empero, entendemos que la referencia del art. 2092 a la inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo Registro de la
Propiedad, no se limita a los Registros de la Propiedad Inmueble, sino a todos los registros pblicos de la propiedad de cosas muebles
y bienes registrables que pueden constituir el objeto del TC (ya nos hemos referido a buques, aeronaves, automotores, marcas,
patentes). Deben ser considerados estos aspectos no slo respecto a los inmuebles, sino a los otros bienes registrables, todos ellos
pasibles de ser objeto del derecho de tiempo compartido (arts. 2087, 2088 y 2089 Cd. Civ. y Com.).
Sobre la referencia al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, adems de lo ya
dicho en el apartado anterior, para su creacin y funcionamiento ser necesaria una ley especial; y como esta inscripcin debe
cumplirse previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, la implementacin del derecho real de Tiempo Compartido,
con excepcin de los destinados a turismo, no resultar operativo hasta su creacin.
El Cd. Civ. y Com. no contiene previsin alguna vinculada con la inscripcin de los contratos de constitucin del TC a favor de
cada "usuario", pues slo se refiere a la inscripcin de la afectacin, tema que es tambin objetable. No obstante, es obvio que si el TC
se organiza como derecho real y su objeto son inmuebles o muebles u otros bienes registrables, ser necesaria la inscripcin de los
ttulos de constitucin de tales derechos reales de TC en los respectivos registros de la propiedad(48).
El art. 2094, inc. b), Cd. Civ. y Com., impone al emprendedor el deber de "habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar
la autoridad de aplicacin, en el que debe asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las unidades y los cambios de titularidad".
La exigencia parece vincularse a los casos de inmuebles y al destino turstico, de modo muy similar a lo que estableca el art. 19,
inc. b), de la ley 26.356 (DJA E-3040), derogado por la ley 26.994, pero como no se formula distincin alguna, sta ser una nueva
exigencia a cumplir respecto del tiempo compartido y que involucra su publicidad. Nosotros creemos que deberan inscribirse todos
los instrumentos que implicaran adquisicin del derecho real de tiempo compartido, al estilo de la obligacin que impona la ley
17.924 de prehorizontalidad.
Se ha sealado que nada se dice en relacin con la fuente de la que deber valerse el emprendedor para asentar en el Registro de
Titulares los datos exigidos por el art. 2094, inc. b), Cd. Civ. y Com. y que seguramente habrn de ser los contratos celebrados con
los usuarios(49).
El Cd. Civ. y Com. no contiene una norma especfica sobre los derechos del usuario (el art. 2095 Cd. Civ. y Com. slo se refiere
a sus deberes), pero ellos pueden extraerse de todo el articulado, que establece los deberes del emprendedor (arts. 2093 y 2094, incs.
a] y c] a contrario); de los deberes del administrador (arts. 2096 y 2097, incs. a], b], h] y j], art. 2100, a contrario), as como de la
disposicin del art. 2100 Cd. Civ. y Com.
La proteccin del usuario, a travs del art. 2100, segn el cual "la relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las normas que rigen la
relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales" debe ser interpretada con amplitud. El art. 1904 lo determina
con toda claridad: "Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas conforme con el principio
de proteccin del consumidor y el de acceso al consumo sustentable. En caso de duda sobre la interpretacin de este Cdigo o las
leyes especiales, prevalece la ms favorable al consumidor".
En consecuencia, el plexo normativo que ampara al consumidor prohbe al propietario y al emprendedor, toda posibilidad de
modificar el destino previsto en el instrumento de afectacin.
Lo mismo se desprende del art. 2101 Cd. Civ. y Com., en tanto dispone que "al derecho del adquirente de tiempo compartido se
le aplican las normas de los derechos reales" y autorizara a revestir al derecho del usuario del carcter absoluto propio de los
derechos reales y, por consiguiente, de la oponibilidad que el art. 2093, inc. b), Cd. Civ. y Com. hace fluir slo de la "inscripcin del
instrumento de afectacin en el Registro de la Propiedad".

AnnT
El gran interrogante que queda por resolver es cmo se publicitar y alcanzar oponibilidad la afectacin, con sus "efectos",
tratndose de bienes no registrables.

18. Deberes del emprendedor


El emprendedor es uno de los sujetos que integran la relacin del tiempo compartido.
Segn el art. 2094 Cd. Civ. y Com. es el encargado de establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y
servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador.
Debe habilitar un Registro de Titulares, supervisado por la autoridad de aplicacin, en el que deben asentarse los datos personales
de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las
unidades, y los cambios de titularidad.
Tambin la obligacin de garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas.
Y finalmente, debe abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

19. Deberes de los usuarios del tiempo compartido


Los usuarios del tiempo compartido tienen varios deberes, enumerados en el art. 2095 Cd. Civ. y Com., a saber:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los
turnos que les corresponden;
b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes, ocasionados por ellos, sus acompaantes o las
personas que ellos autorizan, si tales daos no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el
reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as como todo gasto que pueda serle imputado
particularmente.

20. De la administracin
La administracin del tiempo compartido puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por l. En tal
caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestin y coordinacin en el
mantenimiento y uso de los bienes, conforme determina el art. 2096 Cd. Civ. y Com.
Quien ejerza la administracin del tiempo compartido tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los
regmenes legales especficos (art. 2097 Cd. Civ. y Com.):
a conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a los
usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador pblico,
excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al emprendedor o a quien ste indique, al cesar su funcin;
j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo con los usos y prcticas del sector.

21. Cobro ejecutivo


Consecuentemente con lo previsto para la propiedad horizontal y los conjuntos inmobiliarios, el art. 2098 Cd. Civ. y Com.
determina que el certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen
y el plazo para abonarla, constituye ttulo para accionar contra el usuario moroso por la va ejecutiva, previa intimacin fehaciente por
el plazo que se estipula en el reglamento de administracin.
Corresponde sealar como un acierto la previsin del art. 2098, relativa al "cobro ejecutivo". Y as opinamos, toda vez que el pago
puntual de las expensas o gastos por parte de los usuarios hace a la subsistencia del sistema, que podra colapsar frente al
incumplimiento generalizado de obligacin tan esencial.

22. Extincin
Segn el art. 2099 Cd. Civ. y Com. la extincin del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia
de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destruccin o vetustez.

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23. Relacin de consumo
La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido, con quien adquiere o utiliza
el derecho de uso peridico, se rige por las normas que regulan la relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes
especiales. Corresponde aplicar a estos efectos los arts. 1092 Cd. Civ. y Com. y sigtes. (Ttulo III, Libro Tercero, Cd. Civ. y Com.).

24. Derecho real del adquirente de tiempo compartido


El art. 2101 Cd. Civ. y Com. establece claramente que al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas
sobre derechos reales. Con esta disposicin, se elimina la posibilidad de optar por configurar el tiempo compartido como derecho
personal, que figur en alguna versin del anteproyecto.

25. Normas de polica


El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes,
reglamentos y dems normativas de ndole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema, dispone el
art. 2102 Cd. Civ. y Com.
Entre las normas mencionadas, sin duda se encuentra la ley 26.356 en lo que ha quedado vigente, aunque se refiere exclusivamente
a los Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido.
En cuanto a su inscripcin en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido,
advertimos que tendr que ser creado por la ley especial, salvo que se trate del mbito turstico, en el que regira la ley 26.356 y el
Registro que ella establece en su art. 6.

26. Operatividad del rgimen


Para finalizar, diremos que el rgimen proyectado, no resultar directamente operativo en su parte sustancial, pues habr menester
del dictado de una normativa especial para que pueda ser puesto en movimiento.
Es lo que resulta del art. 2089 Cd. Civ. y Com. sobre los requisitos que deber contener el instrumento de afectacin y del
art. 2092 Cd. Civ. y Com. referido al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, en el
que deber ser inscripto el instrumento de afectacin previamente a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial.
Esta normativa especial seguramente demandar un tiempo en ser sancionada, lo que demorar la aplicacin de las disposiciones
proyectadas. Mientras tanto, como hemos sealado, servirn como pautas, en sus respectivos mbitos, las normas de la ley 26.356
(DJA E-3040), y sus reglamentaciones, y los principios tutelares de la relacin de consumo.

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