CORRIGES DES CAS TRANSVERSAUX

Corrigs des cas : Emprunts

Remboursement par versements priodiques constants - Cas E1

Objectifs :
Construire un chancier et en changer la priodicit,
Rengocier un emprunt.

Un particulier souscrit auprs de sa banque, un prt selon les modalits suivantes :

- montant emprunt 100 000
- dure 6 ans
- taux annuel de 4,8%
- remboursement par versements priodiques constants
- taux priodique : taux proportionnel.
Il hsite entre deux priodicits : trimestrielle ou mensuelle.

Question 1 :
Dans les deux cas envisags, crire lchancier et en dduire le montant du versement
priodique (trimestrialit / mensualit).

Solution :
On reproduit ci-dessous les premires et dernires lignes de lchancier qui est galement
donn dans le fichier des corrigs sur tableur.

cas d'un remboursement par trimestrialits

Paramtres donns
Montant 100 000,00
taux 4,80%
dure 6
Nb de priodes /an 4

Paramtres calculs
tx trimestriel 1,20%
nb trimestres 24

chancier
Capital restant d
N priode Intrts amortisst Trimestrialit
dbut
1 100 000,00 1 200,00 3 620,21 4 820,21
2 96 379,79 1 156,56 3 663,65 4 820,21
3 92 716,14 1 112,59 3 707,61 4 820,21
4 89 008,53 1 068,10 3 752,10 4 820,21
22 14 120,38 169,44 4 650,76 4 820,21
23 9 469,62 113,64 4 706,57 4 820,21
24 4 763,05 57,16 4 763,05 4 820,21

1
Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
La construction dun tel chancier a t expose de manire dtaille au chapitre 3. On peut
en rappeler brivement le principe : on calcule la ligne 1 partir des cartouches de paramtres
donns et de paramtres calculs et on calcule la ligne 2 partir de la ligne 1. Le reste de
lchancier est obtenu par copie de la ligne 2 sur les lignes suivantes.
Sur la ligne 1, les intrts et lamortissement sont calculs avec les fonctions INTPER et
PRINCPER comme expliqu au chapitre 3. Dans lappel, il faut rendre absolues, toutes les
rfrences aux cellules des cartouches de paramtres, seule la rfrence au numro de priode
courante doit tre relative. La trimestrialit est la somme des intrts et de lamortissement.
Sur la ligne 2 le capital restant d est gal au capital restant d de la priode 1 diminu de
lamortissement de la priode 1. Le reste de la ligne 2 est obtenu par recopie de la fin de la
ligne 1.

Diffrentes mthodes permettent dconomiser le travail de confection dun second

chancier dans lequel seule la priodicit est modifie. La plus simple consiste recopier
tout lchancier dj construit et ladapter, une autre introduire une cellule permettant
dopter pour lune ou lautre priodicit (nb de priode par an = 4 ou 12).
Dans un remboursement par mensualits constantes la mensualit est de 1 601,23 .
(On rappelle que dans un remboursement par trimestrialits constantes la trimestrialit est de
4 820,21 .)

Quelle est la solution la plus intressante ?

Pour chaque priodicit, on calcule le cot du crdit ainsi que le taux actuariel.
On commence par donner un rsum des conditions de remboursement dans chacun des deux
cas puis on affiche les lments darbitrage.
Rappel de rsultats antrieurs
Priodicit Trimestrielle Mensuelle
Taux priodique 1,20% 0,40%
Nb priodes /an 4 12
Valeur du verst priodique 4 820,21 1 601,23
Nb total de priodes 24 72

Rsultats
Priodicit Trimestrielle Mensuelle
Cot non actualis du crdit 15 684,96 15 288,74
Taux effectif 4,89% 4,91%

On peut constater que bien que le taux actuariel annuel soit plus lev lorsque la priodicit
de remboursement est mensuelle, le cot non actualis du crdit est moindre, car on a
commenc rembourser du capital plus tt.

Question 2 :
Il choisit de rembourser par mensualits constantes.
Trois ans avant la fin de lemprunt, les taux passent 4,2%..
Lemprunteur souhaite rengocier son prt en gardant le mme calendrier de remboursement.
Quelle conomie peut-il esprer dans ce cas ?

Indications:
On se situe trois ans avant la fin de lemprunt, la dure rsiduelle de lemprunt est de 3 ans,
soit 36 mensualits et le capital restant d slve 53 586,65 (lire lchancier).

2
Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Tout se passe dsormais comme dans le remboursement dun capital 53 586,65 emprunt au
taux de 4,2% annuels, par 36 mensualits constantes. Le taux mensuel tant le taux
proportionnel, la premire ligne de cet chancier tant la ligne 37.

Solution :
Le taux mensuel proportionnel est dsormais de 0,35% le nombre de mois rsiduels est de 36.
On tablit lchancier des 36 derniers mois :
Seules les premires et dernires lignes de la seconde partie de lchancier galement donn
dans le fichier des corrigs sur tableur sont donnes ci-dessous :

Lconomie ainsi ralise est due au fait que les 36 dernires mensualits slvent
1586,58 au lieu de 1601,23 soit une conomie de 36 (1601,23 - 1586,58) = 517,29 .

Question 3 :
La banque applique une pnalit de remboursement anticip, verse au moment de la
rengociation et gale 0,5% du capital restant d.
Est-il toujours intressant de rengocier lemprunt ?

chancier
Capital restant d
N priode Intrts amortisst Mensualit
dbut
1 100 000,00 400,00 1 201,23 1 601,23
: : : : :
36 54 968,01 219,87 1 381,36 1 869,17
37 53 586,65 187,55 1 399,31 1 586,86
38 52 187,34 182,66 1 404,21 1 586,86
39 50 783,13 177,74 1 409,12 1 586,86
40 49 374,01 172,81 1 414,05 1 586,86

70 4 727,46 16,55 1 570,32 1 586,86

71 3 157,14 11,05 1 575,81 1 586,86
72 1 581,33 5,53 1 581,33 1 586,86

Indications:
La pnalit de remboursement anticip est verse au moment de la rengociation, cest--dire
la date 37 et ne modifie pas le capital restant d cette date.

Solution :
La pnalit de remboursement anticip est verse au moment de la rengociation, cest--dire
en mme temps que la 36me mensualit. Elle est gale 0,5% 53 586,65 = 267,93 ce qui
fait passer la 36me mensualit de 1 601,23 1 869,17 .
Le capital restant d nest pas modifi et la seconde partie de lchancier calcule la
question 2 non plus.
Le cot non actualis de lemprunt est alors augment
de cette pnalit et passe ainsi de
15 288,74 15 556,67 .
Le gain encouru par la rengociation nest plus que de 15 684,76 - 15 556,67 = 128,28 .
Autrement dit, malgr la pnalit verser au moment de la rengociation, il est avantageux de
rengocier lemprunt, mais trs faiblement.

3
Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Emprunt tudiant - Cas E2

Objectifs :
Emprunt taux progressif
Remboursement avec diffr partiel et/ou total

Un tudiant se voit contraint demprunter la somme de 50 000 afin de financer ses tudes
ltranger. Il obtient de sa banque un emprunt taux progressif et tenant compte de ses
possibilits de remboursement :
- dure 6 ans
- diffr partiel la premire anne,
- diffr total la seconde anne,
- trimestrialits constantes verses en fin de priode, les quatre dernires annes
- taux trimestriel quivalent,
- taux annuel de 4,0604% les 2 premires annes, taux annuel de 4,887% les 4 dernires.

Question 1 :
Ecrire lchancier.

Indications :
Il faudra calculer le taux quivalent chacun des taux annuels proposs par la banque.
Dans un diffr partiel, les amortissements sont nuls et dans un diffr total, ce sont les
annuits qui sont nulles.
Lchancier des 4 dernires annes (remboursement par versements priodiques constants)
est du mme type que celui tudi au chapitre 3 ou dans le cas E1.

Solution :
Le taux trimestriel quivalent au taux annuel t est donn par la formule : t trim = (1+ t)1 4 1
soit pour t = 4,0604%, t trim = 1% et pour t = 4,8871%, t trim = 1,2%.
On tablit lchancier des deux premires annes en tenant compte des indications donnes
et de ce que, chaque priode, la trimestrialit verse est la somme (algbrique) des intrts et

de lamortissement. Par ailleurs tout moment le capital d par lemprunteur porte intrt au
prteur, ici labanque.
Lchancier des 4 annes suivantes est dsormais classique.
On reproduit ci-dessous les10 premiers et 2 derniers trimestres de lchancier qui est donn
dans le fichier des corrigs sur tableur.
chancier
Capital restant
N priode Intrts amortisst Trimestrialit
d dbut
1 50 000,00 500,00 0,00 500,00
2 50 000,00 500,00 0,00 500,00
3 50 000,00 500,00 0,00 500,00
4 50 000,00 500,00 0,00 500,00
5 50 000,00 500,00 -500,00 0,00
6 50 500,00 505,00 -505,00 0,00
7 51 005,00 510,05 -510,05 0,00
8 51 515,05 515,15 -515,15 0,00
9 52 030,20 624,36 2 969,10 3 593,47
10 49 061,10 588,73 3 004,73 3 593,47
: : : : :

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 23 7 059,61 84,72 3 508,75 3 593,47
24 3 550,86 42,61 3 550,86 3 593,47

Remarques :
Au cours de la premire anne (diffr partiel), lemprunteur ne paie que les intrts et le
capital restant d reste gal au capital emprunt. Par contre, au cours de la seconde anne
(diffr total), lemprunteur ne paie rien cependant les intrts continuent de courir, de sorte
que lamortissement est ngatif, autrement dit les intrts dune priode viennent grossir le
capital restant d au dbut du trimestre suivant. Ainsi le capital d au dbut de lanne 3 est
gal 50 000 1,0124 = 52 030,20 .

Question 2 :
Quand
aura-t-il rembours 50% du capital emprunt ?
Indications :
Il suffit de lire lchancier, mais on peut aussi utiliser a fonction NPM du tableur.

Solution :
La lecture de lchancier nous indique que le capital restant d au dbut du 17me trimestre
est encore de 27 255,45 tandis quau dbut du trimestre suivant il nest plus que de
23 989,05 . Par interpolation linaire on peut calculer de manire approximative au bout de
combien de trimestres 50% du capital emprunt auront t rembourss et on obtient 17,7.
Toutes les indications pour lutilisation de la fonction NPM sont donnes dans la feuille de
calcul et on retrouve bien le mme rsultat.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Allongement de la dure dun emprunt et ses effets - Cas E3

Objectifs :
Effets sur le ratio : capital restant d aprs 5 ans /capital emprunt.
Effets sur le ratio : cot de lemprunt/capital emprunt.

Un jeune couple a emprunt 100 000 4% lan quil rembourse par annuits constantes
verses en fin danne.

Question 1 :
Cinq ans aprs, on calcule le ratio : capital restant d/capital emprunt et on tudie son
volution en fonction de la dure de lemprunt. Tracer la courbe donnant lvolution de ce
ratio en fonction de la dure de lemprunt.

Indications :
Dans une rsolution fonde sur lutilisation du tableur, il faut calculer lannuit constante et
en dduire le capital restant d aprs 5 ans. On peut alors calculer le ratio demand.

Solution :
Lannuit constante est calcule avec la fonction VPM et le capital restant d aprs 5 ans avec
la fonction VA. Les rsultats obtenus sont rsums dans le tableau suivant :

Dure de Capital restant Ratio :

Annuit
l'emprunt d aprs 5 ans CRD6/CRD0
10 12 329,09 54 886,94 54,9%
15 8 994,11 72 950,29 73,0%
20 7 358,18 81 811,04 81,8%
25 6 401,20 86 994,35 87,0%
30 5 783,01 90 342,64 90,3%

volution de la part du capital restant d aprs 5 volution de la part du capital restant d aprs 5
ans dans capital emprunt en fct de la dure de ans dans le capital emprunt en fct de la dure de
l'emprunt l'emprunt
100%
100%

80%
80%
60%

40%
60%
20%

0% 40%
10 15 20 25 30 10 15 20 25 30
dure de l'emprunt dure de l'emprunt

Remarque : On peut choisir lun ou lautre de ces graphiques.

Question 2 :
Calculer le cot relatif de lemprunt et tracer la courbe donnant lvolution de ce cot en
fonction de la dure de lemprunt.

Indications :
Il faut calculer lannuit constante et en dduire le cot de lemprunt. On peut alors calculer le
ratio cot de lemprunt / capital emprunt.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Solution :
Lannuit constante est calcule avec la fonction VPM et le cot de lemprunt est donn par la
formule : dure annuit capital emprunt ; ce cot est rapport au capital emprunt. Les
rsultats obtenus sont rsums dans le tableau suivant :
Dure de
Annuit Cot de l'emprunt Cot relatif
l'emprunt

10 12 329,09 23 290,94 23,3%

15 8 994,11 34 911,65 34,9%
20 7 358,18 47 163,50 47,2%
25 6 401,20 60 029,91 60,0%
30 5 783,01 73 490,30 73,5%

volution du cot relatif de l'emprunt en fct de la volution du cot relatif de l'emprunt en fct de la
dure de l'emprunt dure de l'emprunt

80% 80%

60%
60%

40%
40%
20%

0% 20%
10 15 20 25 30 10 15 20 25 30
dure de l'emprunt dure de l'emprunt

Remarque : On peut choisir lun ou lautre de ces graphiques.

Conclusions :
On ne peut que constater que lallongement de la dure de lemprunt ne se fait pas
impunment.

Question 3 :
Que deviennent les rsultats prcdents si le couple emprunte 300 000 au lieu de
100 000 ?

Indications :
On demande une rponse intuitive. Il faut se rappeler que les ratios mesurent des quantits
relatives.

Solution :
Intuitivement les rsultats calculs ne dpendent pas du montant du capital emprunt.
Pour sen persuader totalement il suffit de remplacer 100 000 par 300 000 dans la cellule
B3 de la feuille de calcul.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Les subprimes - Cas E4

Objectifs :
Effets des taux rvisables, dans les remboursements demprunt :
sur les mensualits,
sur les dures de remboursement.

Un particulier a achet, il y a 5 ans, une maison quil a finance en empruntant la totalit du

prix dachat soit 150 000 sur 20 ans taux rvisable, selon les modalits suivantes :
- paiements en fin de mois
- diffr damortissement sur 3 ans
- chances constantes sur les 17 annes suivantes
- taux mensuel proportionnel.

Question 1 :
Les trois premires annes, le taux annuel tait de 4,8%. Calculer le montant des mensualits.

Solution :
Le taux mensuel proportionnel est 4,8%/12 = 0,4%.
Cest un remboursement avec diffr damortissement les trois premires annes,
lemprunteur ne paie que les intrts, le capital restant d reste gal au capital emprunt.
Les mensualits sont donc gales 0,4% 150 000 = 600 .

Question 2 :
Les deux annes suivantes, le taux
annuel tait de 5,4%. Calculer le montant des mensualits.
Indications :
Il reste 17 annes de remboursements mensuels.
Il faut commencer par calculer le capital restant d.

Solution :
Le taux mensuel proportionnel est 5,4%/12 = 0,45%.
Comme il a t dit le capital restant d est gal au capital emprunt soit 150 000 . Le taux
mensuel proportionnel est maintenant gal 5,4%/12 = 0,45%. Il reste 17 annes de
remboursements mensuels soit 17 12 = 204 mensualits. La mensualit est calcule laide
de la fonction VPM en prenant en compte la nouvelle valeur du taux mensuel, la dure
rsiduelle (204 mois) et le capital restant d, et a pour valeur 1 125,26 .

Question 3 :
Dsormais il reste 15 annes de remboursement, le taux annuel est pass 6%. Il veut garder
la mme mensualit. De combien de mois, la dure de remboursement doit-elle tre allonge ?

Indications :
Il faut commencer par calculer le capital restant d. Ensuite, on calculera le nouveau taux
mensuel.

Solution :
Le capital restant d est calcul laide de la fonction VA en prenant en compte les
15 12 = 180 remboursements mensuels de 1 125,26 restant effectuer et slve
138 615,57 .

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Le taux en vigueur est dsormais 6%/12=0,5%. Il veut garder la mme mensualit.
laide de la fonction NPM, on calcule alors le nombre de mois ncessaires pour rembourser
un capital de 138 615,57 en versant des mensualits de 1 125,26 sachant que le taux
dintrt mensuel est dsormais 0,5%. On obtient trs exactement 191,86 mois quon pourra
arrondir 192 mois.
Autrement dit laugmentation du taux, de 5,4% 6% annuels, entrane, si lemprunteur veut
maintenir les mensualits dtermines prcdemment, un allongement de la dure de
remboursement de lemprunt dune anne.

Question 4 :
Mais aujourdhui, lemprunteur craint davoir des difficults financires.
a) Si sa capacit de remboursement mensuel est limite 90% des mensualits calcules dans
la question prcdente, de combien de mois le remboursement du prt sera til prolong ?
b) Faire ce mme calcul dans le cas o sa capacit de remboursement mensuel est limite
80%, puis 70% des mensualits calcules dans la question prcdente.
c) Tracer la courbe donnant lvolution de lallongement de la dure de lemprunt en fonction
de sa limitation dans les remboursements

Indications :
On refait le mme calcul que prcdemment mais avec des remboursements mensuels
moindres.

Solution :
a) laide de la fonction NPM, on calcule le nombre de mois ncessaires pour rembourser un
capital 138 615,57 en versant des mensualits de 90% 1 125,26 = 1 012,74, sachant que
le taux dintrt mensuel est dsormais 0,5%.
On obtient 231,4 mois, soit un allongement de la dure de remboursement de 51,4 mois.
b) On fait de mme si sa capacit de remboursement nest plus que de 80%, puis 70% des

mensualits antrieures. Les rsultats sont rsums dans le tableau ci-dessous :
Allongement de la dure
Impossibilit
Mensualit de remboursement
financire
(mois)
0% 1125,26 11,9
10% 1012,74 51,2
20% 900,21 114,6
30% 787,68 244,9

c) On trace la courbe donnant lvolution de lallongement de la dure de remboursement en

fonction de limpossibilit financire de lemprunteur (page suivante). On peut voir que la
pente de cette courbe sacclre et quil devient rapidement impossible pour lemprunteur
de rembourser son emprunt (subprime).

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Allongement de la dure de
remboursement en fct des impossiblits
financires
250

200

150

100

50

0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

Question 5 :
Sil ne peut faire face ses chances, il doit vendre sa maison, limmobilier a baiss de 20%.
Que se passe-t-il alors ?

Solution :
Il doit encore 138 615,57 mais ne peut faire face ses chances et doit revendre sa maison,
mais le prix de limmobilier a diminu de 20%. Dsormais sa maison a pour valeur :
150 000 (1 20%) = 120 000 .
Que se passe-t-il alors ? La revente de sa maison ne couvrira pas le capital restant d.

10
Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Emprunt aprs une phase dpargne - Cas E5

Objectifs :
Comment une pargne peut faciliter un emprunt.
Comment un emprunt peut venir complter une pargne.

I - PHASE DPARGNE
En prvision dimportants travaux dici 4 ans, dans sa rsidence principale, un particulier
dcide le 1er juillet 2000, de se constituer un capital. Il ouvre un compte rmunr 3% lan
et sengage effectuer :
- un premier versement de 7 000 le 1er juillet 2000,
- des versements mensuels de 150 en dbut de mois, et ce pendant 4 ans, le premier
versement intervenant le 1er juillet 2000, le dernier intervenant le 1er juin 2004, (le capital
ainsi constitu ntant disponible que le 1er juillet 2004),
- le taux mensuel est un taux quivalent.

Question 1 :
Calculer la somme disponible lissue de la phase dpargne, le 1er juillet 2004.

Indications :
Calculer le taux mensuel quivalent 3% annuel.
Remarquer que les versements mensuels sont effectus en dbut de mois.

Solution :
Le taux dintrt mensuel quivalent 3% annuel est donn par la formule t mens = (1+ t)1 12 1
soit, pour t= 3%, t mens = 0,247%. On calcule alors la somme capitalise laide de la fonction
VC du tableur, en ayant soin de prciser que les versements sont effectus en dbut de
priode, (dans lappel de la fonction VC ne pas omettre daffecter la valeur 1 largument

type).
La somme capitalise lissue de la phase dpargne slve 15 530,91 .

Question 2 :
Sous certaines conditions, ltat accorde une prime gale 40% des intrts acquis, plafonne
1 500 . Calculer le montant des intrts, prime incluse.

Indications :
Commencer par calculer le montant des intrts acquis hors prime.

Solution :
Les intrts acquis hors prime sont gaux au montant pargn diminu des versements
effectus, ils slvent 15 530,91 7000 - 48 150 = 1 330,91 .
Le montant de la prime dtat est videmment infrieur au plafond et se monte
40% 1330,91 = 532,36 , de sorte que les intrts, prime comprise, slvent
1330,91 + 532,36 = 1 863,27 .

II - PHASE DEMPRUNT

lissue des 4 ans, le 1er juillet 2004, il a alors la possibilit d'emprunter 12 000 sur 5 ans
au taux annuel de 4,60 %. Ce prt est rembours par annuits constantes verses en fin de
priode.

11
Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Question 3 :
Calculer le montant de lannuit.

Solution :
Lannuit permettant de rembourser 12 000 emprunts 4,6% lan, en 5 ans, est calcule
laide de la fonction VPM du tableur et a pour valeur 2 741,12 .

Question 4 :
Pour pouvoir bnficier de ce taux prfrentiel de 4,6%, les intrts pays ne doivent pas
dpasser 2,5 fois les intrts acquis, prime comprise, lors de la phase dpargne.
Utilise-t-il toute sa capacit demprunt ?

Solution :
Les intrts de lemprunt sont gaux la somme des annuits diminue du capital emprunt
soit 5 2 741,12 12 000 = 1705,61 . Les intrts acquis, par ce particulier, prime comprise,
lors de la phase dpargne, se montaient 1 863,27 . La capacit max demprunt
correspondrait un intrt total de 2,5 1 863,27 = 4 658,18 .
Il nutilise donc pas toute sa capacit demprunt (le calcul de celle-ci est donne dans la

feuille des calculs sur tableur).

12
Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Corrigs des cas : Investissements

Choix dinvestissement, Rinvestissement des cash-flows - Cas I1

Objectifs :
Calculer la VAN et le TRI dun investissement
tudier le rinvestissement des cash-flows.

On considre un investissement de 100 000 procurant les cash-flows suivants pendant 5

ans :
F1 = 18 000 , : F2 = 20 000 , F3 = 25 000 , F4 = 28 000 , F5 = 32 000 .

Question 1 :
Calculer la valeur actualise nette (VAN), si le cot du capital est 5%.
Calculer le taux de rendement interne (TRI).

Solution :
La liste des cash-flows peut tre range dans un tableau respectant leur chronologie. On
calcule alors la VAN(5%) et le TRI laide des fonctions VAN et TRI du tableur. On rappelle
que le flux intervenant la date 0 ne doit pas tre pris dans les arguments de la fonction VAN
(cf. chapitre 3). Les rsultats disponibles dans le fichier Excel sont rsums ci-dessous :
Taux 5%

Date Cash flows

0 -100 000,00
1 18 000,00
2 20 000,00
3 25 000,00
4 28 000,00
5 32 000,00
VAN(5%) 4 987,89
TRI 6,62%

Conclusion : la VAN est positive et le TRI est suprieur au cot du capital, on peut investir.

Question 2 :
Si les cash-flows pouvaient tre rinvestis 5%, quelle serait la somme disponible lissue
des 5 ans.
Comparer la valeur actualise de cette somme avec la VAN dtermine la question
prcdente.

Solution :
La somme disponible lissue des 5 ans est la somme algbrique des cash-flows capitaliss
la date 5 en prenant pour taux de capitalisation 5%. La valeur ainsi obtenue est 6 365,96 .
Si maintenant on calcule la valeur actualise de ce montant (il suffit de multiplier 6 365,96 .
par 1,055 ) on obtient la VAN(5%).
Interprtation : Si les cash-flows dgags peuvent tre rinvestis au cot du capital, soit 5%,
4 967,89 et 6 365,96 sont deux reprsentants dune mme somme value deux dates
diffrentes.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Le tableau ci-dessous donn dans la feuille de calcul rsume les calculs effectus.
Taux 5%

CF capitaliss
Date Cash flows
la date 5
0 -100 000,00 -127628,16
1 18 000,00 21879,11
2 20 000,00 23152,50
3 25 000,00 27562,50
4 28 000,00 29400,00
5 32 000,00 32000,00
Somme 6 365,96

VA de cette 4 987,89
somme

Question 3 :
Si les cash-flows pouvaient tre rinvestis au taux du TRI, quelle serait la somme disponible
lissue des 5 ans ?
Comparer la valeur actualise de cette somme avec la somme investie. Interprter.

Solution :
La somme disponible lissue des 5 ans est la somme algbrique des cash-flows capitaliss
la date 5 en prenant pour taux de capitalisation le TRI cest--dire 6,618%. La valeur ainsi
obtenue est 137 770,54 .
Si maintenant on calcule la valeur actualise de ce montant (il suffit de multiplier
137 770,54 par 1,055 ) on obtient la somme investie.
Interprtation : Si les cash-flows dgags peuvent tre rinvestis au taux du TRI, soit
6,62% , 100 000 et 137 770,54 sont deux reprsentants dune mme somme value
deux dates diffrentes.
ci-dessous calcul sur tableur rsume les calculs effectus.
Le tableau
TRI 6,62%

CF capitaliss la
Date Cash flows
date 5
1 18 000,00 23259,35
2 20 000,00 24239,51
3 25 000,00 28418,59
4 28 000,00 29853,09
5 32 000,00 32000,00 $
Somme 137 770,54

VA de cette 100 000,00

somme

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
Investissement et endettement, effet de levier - Cas I2

Objectifs :
Envisager de financer un investissement par un endettement.
Mettre en vidence leffet de levier.

On considre un investissement de I = 130 000 dune dure de vie de 5 ans et dgageant les
cash-flows suivants:
F1 = 16 500 , : F2 = 36 050 , F3 = 30 000 , F4 = 31 000 , F5 = 34 000 .

Question 1 :
Calculer la valeur actualise nette (VAN), si le cot du capital est 3%.
Quelle est la valeur du TRI ?

Solution :
Comme dans le cas prcdent la VAN et le TRI sont calculs laide des fonctions du tableur.
Les rsultats disponibles dans la feuille de calcul sont rsums ci-dessous :
Taux 3%

Date Cash flows

0 -130 000,00
1 16 500,00
2 36 050,00
3 30 000,00
4 31 000,00
5 34 000,00

VAN(3%) 4 326,05
TRI 4,079%

Conclusion : la VAN est positive et le TRI est suprieur au cot du capital, on peut investir.

Question 2 :
Pour financer cet investissement lentreprise compte sendetter de 50 000 4% quelle
remboursera en deux ans en versant deux annuits : A1 = 17 000 , A2 = 36 400 .
Compte tenu de la rglementation en vigueur, les intrts de cet emprunt sont dductibles du
revenu imposable, le taux dimposition sur les bnfices tant de 40%, quel est le montant de
la rduction dimpt de chaque anne ?

Indications :
Dresser lchancier de remboursement de lemprunt.

Solution :
Lcriture de lchancier de remboursement de lemprunt permettra de connatre de manire
rapide le montant des intrts verss chaque anne et donc galement le montant dela
rduction dimpt gale 40% des intrts. Lchancier habituel a t complt par une
colonne donnant la remise dimpt.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Emprunt
Montant 50 000,00
taux 4%
Dure 2 ans
Remoursement
A1 17 000,00
A2 36 400,00
Taux de remise
40%
d'impt
chancier
Capital d
N priode Intrts amortisst Annuit Remise d'impt
dbut
1 50 000,00 2 000,00 15 500,00 17 000,00 800,00
2 34 500,00 1 400,00 35 365,00 36 400,00 560,00

Question 3 :
Dans un tableau pour chaque date allant de 0 5 , donner les cash-flows rsultant de ces
diffrentes oprations.

Indications :
La rduction dimpt est considre comme un gain supplmentaire.

Solution :
Dans le tableau ci-dessous on rsume par date, les flux attachs chaque opration et en
dernire colonne on a calcul la somme algbrique des flux relatifs une mme date
Investissement et Emprunt
Cash-flows
Date Investisst Emprunt Remise impt Rsultante
0 -130 000,00 50 000,00 -80 000,00
1 16 500,00 -17 000,00 800,00 300,00
2 36 050,00 -36 400,00 560,00 210,00
3 30 000,00 30 000,00
4 31 000,00 31 000,00
5 34 000,00 34 000,00

TRI 4,515%

Question 4 :
Calculer la nouvelle valeur du TRI et comparer avec la valeur du TRI obtenu sans
endettement la question 1.

Solution :
Le TRI est calcul ci-dessus en regard des flux rsultant des diffrentes oprations et a pour
valeur 4,515%. Ce TRI est plus lev que celui obtenu sans endettement. Cest ce quon
appelle leffet de levier.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
 Limmobilier locatif - Cas I3

Objectifs :
Financement dun investissement immobilier,
Est il toujours intressant de sendetter ?

Un investisseur dcide dacheter un appartement de 150 000 dans un quartier en rnovation

quil compte louer pendant 5 ans.
Il pense que le loyer sera de 12 000 par an et qu lissue des 5 ans, il revendra cet
appartement sans bnfice.

Question 1 :
a) Calculer le taux de rentabilit interne (TRI) de ce projet.
Montrer que dans ce cas, lquation donnant le TRI, est trs simple rsoudre.
b) En ralit lorsquun loyer annuel est pay, il ne peut tre rinvesti qu 3%.
Calculer alors le taux de rentabilit interne modifi de cet investissement

Indications :
a) Faire un diagramme des flux faisant apparatre les cash-flows de chaque anne.

Solution :
a) Le diagramme des flux met en vidence que le capital investi est rembours en fin de
vie du projet. Le taux de rendement interne de ce projet peut tre calcul avec la fonction TRI
12000
et a pour valeur = 0,08 = 8%.
150000
n Fk
Remarque : Par dfinition, le TRI est la valeur x telle que : I + = 0.
k =1 (1+ x) k

quation scrit : 150000 + 5 12000 + 150000 = 0 soit encore

Ici cette
k =1 (1+ x) k (1+ x)5

1 (1+ x)5 0 et en factorisant 150 000, il vient :
150000 + 12000 + 150000 (1+ x)5 =
x
12000
150000 + 1 (1+ x)5 = 0 do x = 12000 = 0,08
( )
x 150000

b) Si, lorsquun loyer annuel est pay, il ne peut tre rinvesti qu 3%, le taux de rentabilit
interne de cet investissement est modifi et peut tre calcul laide de la fonction TRIM du

tableur. Cette fonction prend en compte le cot de financement des cash-flows et lintrt
peru sur le placement des cash-flows. Ici la fonction TRIM retourne la valeur 7,336%.
Remarque : Cette valeur est infrieure au TRI de valeur 8% et qui suppose un
rinvestissement des cash-flows 8%.

Question 2 :
Pour financer son acquisition, cet investisseur emprunte 30 000 sur 3 ans au taux de 6%. Il
rembourse cet emprunt en totalit lissue des 3 ans et ne paie chaque fin danne que les
intrts. Quel est le montant des intrts pays chaque anne ?
Il bnficie alors dune rduction dimpts, on admettra que cela correspond un supplment
de cash-flows gal 40% des intrts dus.
a) Lister dans un tableau des cash-flows rsultant de ces diffrentes oprations.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012
b) Calculer le nouveau TRI. A til intrt sendetter ?

Indications :
a) Faire un diagramme des flux faisant apparatre les cash-flows des diffrentes oprations.

Solution :
a) Dans le tableau ci-dessous, on a rsum, par date, lensemble des cash-flows intervenant
dans cette situation et calcul leur somme algbrique (colonne CF rsultant).
b) Le taux de rentabilit interne de ce projet calcul laide de la fonction TRI du tableur est
maintenant de 8,656%.

Cash-Flows
Date Investissement Emprunt rduc d'impot CF rsultant
0 -150 000,00 30 000,00 -120 000,00
1 12 000,00 -1 800,00 720,00 10 920,00
2 12 000,00 -1 800,00 720,00 10 920,00
3 12 000,00 -31 800,00 720,00 -19 080,00
4 12 000,00 12 000,00
5 162 000,00 162 000,00
TRI 8,656%

Conclusion : On peut constater que ce taux est lgrement suprieur celui calcul la
question 1, mais on peut remarquer quun cash flow de valeur ngative est apparu dans la liste
des cash-flows rsultant de lensemble des oprations effectues. il faut donc tre prudent et
ne pas sendetter de manire systmatique.

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Claudine Dhuin & Dominique Pujal Chapitre 4 Corrig des cas, dec.2012