UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

TEMA: TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

PROFESOR: MARCO ANTONIO TRIGOSO SUARZ

CURSO: TITULOS VALORES

ALUMNA: ELIZABETH CARDENAS AGUILA

2017-II

INDICE
1
I. INTRODUCCIN

II. ANTECEDENTES

III. NATURALEZA JURDICA

IV. CONCEPTO

V. TRATAMIENTO LEGAL

VI. FORMALIDAD

VII. EMISIN

VIII. CARACTERSTICAS FORMALES DEL TTULO CRDITO

HIPOTECARIO NEGOCIABLE

IX. PARTES QUE INTERVIENEN

X. CANCELACIN DE LA HIPOTECA

XI. CONSTITUCIN Y EJECUCIN DE MEDIDAS

CAUTELARES

XII. DIFERENCIA CON OTROS TTULOS VALORES

XIII. CONCLUSIONES

XIV. BIBLIOGRAFIA

2
INTRODUCCION
Por medio del presente trabajo se busca hacer un anlisis de lo que es el ttulo
de crdito hipotecario negociable con el objetivo de ayudar en el entendimiento
de este tipo de ttulo valor permitiendo hacer llegar informacin sobre lo que es
la Cdula Hipotecaria, asimismo el sistema mediante el cual opera.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un ttulo que se regula en la Ley

de Ttulos Valores y en el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable, teniendo por finalidad la facilidad al acceso a crditos, cuya
obligacin recae sobre bienes inmuebles. Cabe precisar que en sus inicios fue
creado para impulsar el sistema inmobiliario debido al Movimiento de
movilizacin del Suelo.

Este nuevo ttulo valor, permite que se obtenga financiamiento mediante una
garanta hipotecaria, es emitido tanto por entidades del Sistema Financiero
como por los Registros Pblicos a solicitud del propietario de un inmueble
inscrito, incorporndose desde su emisin una garanta hipotecaria sobre dicho
inmueble. Fue creado para dinamizar el trfico comercial en un ttulo que
contenga una hipoteca.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, si bien es novedad dentro de la ley

de ttulos valores, ya haba indicios de ste ttulo en otras normas como es el
Decreto Legislativo N 637 en las denominadas Letras Hipotecarias y en la Ley
N 26702.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable representa una de las formas ms

rpidas para obtener un crdito, ya que previamente se puede tramitar ante los
Registros pblicos este ttulo, para posteriormente de acuerdo a la decisin del
propietario endosarlo a la entidad que le otorga el crdito.

Hay que indicar que la inclusin de la emisin del ttulo por entidades del
sistema financiero, ha respondido a la inclusin de nuevos numerales en la ley
de ttulos valores, para lo cual se ha establecido ciertos requisitos. En todo lo
dems se aplica lo indicado en la Ley de Ttulos Valores.

3
Asimismo, en el presente trabajo se realizara un estudio detallado de las
operaciones que dan lugar a la cdula hipotecaria desarrollando el contenido,
caractersticas, circulacin, importancia desde sus inicios hasta la actualidad
debido a la realidad y las necesidades de la poblacin para obtener crditos de
manera gil y segura.

Como bien sabemos que el Derecho y la realidad no se estanca, se presentan

reformas progresivas que ayudan al avance y mejoramiento del ttulo en
cuestin para otorgar el buen funcionamiento y ejecucin de est.

El ttulo de crdito contiene un derecho y una obligacin independientemente

de quien lo otorga o lo ejecuta, por ello debe dar seguridad tanto al acreedor
como al deudor, es decir se convierte en un instrumento de confianza y certeza
del cumplimiento de la obligacin.

La creacin de este ttulo fue para motivar y asegurar la obligacin que se

genera por el crdito otorgado y protegiendo la buena fe.

4
 I.ANTECEDENTES

Este Ttulo valor desde sus inicio ha tenido como finalidad dar facilidad al
acceso y la transferencia del crdito hipotecario que recae sobre bienes
inmuebles para posteriormente poder inscribirlos en el Registro Pblico, siendo
est un derecho de garanta real con el cual se puede obtener un crdito.

Se inici en la Revolucin Francesa, siendo incorporado 1 en la Cdula de

Deuda Inmobiliaria, siendo un documento transmisible, formando parte del
movimiento legislativo, tomando como base las leyes alemanas, francesas y de
suiza.

La Cdula de Crdito Hipotecario hizo posible transmitir y constituir hipotecas

con el solo hecho de la existencia del acuerdo entre las partes, por esa razn
es que se crearon las hipotecas ocultas 2 y las hipotecas generales3, siendo
motivo de afectacin al avance del crdito, ya que los acreedores no podan
tener certeza del bien que aceptaban como garanta.

Por este motivo el Estado Alemn realizo la primera reforma legal para eliminar
este tipo de hipotecas que generaban afectacin al ordenamiento jurdico de
aquella poca. El legislador del Estado de Mecklemburgo fue el primero en
realizar la reforma del Derecho Hipotecario en 1819 dndole origen al Ttulo
Cambiario Real para poder darle obligatoriedad a las inscripciones y la fe
pblica del Registro correspondiente. Debido a las afecciones que se haban
producido a raz de la falta de obligatoriedad en la publicidad de esta garanta
en el Registro es que los legisladores tuvieron que optar por nuevas
disposiciones4 como implementar el Principio de Publicidad 5 y el Principio de
Especialidad.6

Principio de Publicidad: En materia de constitucin de derechos limitados y otros

gravmenes se acude a la inscripcin obligatoria con efectos de oponibilidad frente a
terceros.

1
Los derechos se incorporan a los valores con independencia de su forma de representacin.
2
No se encontraban inscritas en el Registro Pblico,
3
Las Hipotecas que se encontraban en el Registro correspondiente
4
Cdigo Prusiano de 1794 - Francia
5
La inscripcin
6
Chico Ortiz, J.M., Estudios, cit II, Pag. 1733 y 1734.
5
 Chico Ortiz dice: <<El Principio de Especialidad se modaliza en los casos en los que
la indeterminacin no se refiera al crdito sino a la persona del titular del mismo, como
en la hipoteca en garanta de Ttulos que, siendo transmisibles por endoso o al
portador, no determinan el titular o acreedor de la hipoteca. Todo ello repercute en los
momentos de constitucin, cesin, ejecucin y cancelacin que generan unas
especialidades frente a las ordinarias. No hay que olvidar, de otra parte, que el crdito
se incorpora al documento y se transmite por la entrega de ste. Por todo ello son de
destacar tres notas caractersticas que, con gran acierto, La Rica precis:
a) Estas hipotecas garantizan crditos a favor de titulares que constan en el Registro
en forma indeterminada o que no constan en el Registro personalmente
determinados.
b) Es nota de todas ellas que el crdito se incorpora al documento, as como la
garanta del mismo, lo cual provoca que en toda transmisin, crdito e hipoteca se
entiendan cedidos.
c) La existencia de varios ttulos garantizados por una misma hipoteca provoca la
simultaneidad de rango o igualdad del mismo, respecto de todos los tenedores
de los ttulos y titulares de dicha hipoteca>>

Con estas nuevas medidas adoptadas y ya reguladas se buscaba asegurar el

derecho de garanta y continuar incorporndolo en un documento transferible
para que los propietarios puedan obtener el crdito y el acreedor pueda tener la
certeza del cumplimiento de la prestacin.

La segunda reforma en el Derecho Hipotecario fue por la insolvencia en la que

se encontraba la Monarqua, enfrentada con la creacin y emisin de las
llamadas Cdulas Hipotecarias de tipo antiguo.

A mediados del siglo XIX se provoc la crisis de propiedad inmobiliaria que dio
pase la tercera modificacin legislativa para obtener la movilizaciones de
valores territoriales simplificando las cedulas hipotecaras y su tramitacin
creando cedulas hipotecarias en blanco, al portador y a la orden convirtindolo
en un ttulo cambiario real.

Posteriormente a la Cdula Hipotecaria se le denomino Ley Prusiana de

Adquisiciones de Propiedad y Gravmenes Reales de fincas, minas y Derechos
independientes. Este tipo de documentos otorgaba beneficios pero tambin
acarreaba con el peligro de la propiedad ya que la transmisin era por medio
del endoso7, as como lo describe el jurista francs Georges Ripert:La
7
Cabe precisar que el endosante no asume responsabilidad solidaria, siendo esta una excepcin al artculo 11 de
la Ley de Ttulos Valores.
6
hipoteca, as creada, sin ser accesoria de ninguna deuda, estaba representada
por un cdula hipotecaria entregada por el conservador de las hipotecas. El
propietario pona en seguida estas cdulas en circulacin, por un simple
endoso, como una letra de cambio. Las venda y cobraba su valor. 8

La idea del Ttulo Cambiario Real fue adoptada por la Ley Prusiana del 5 de
mayo de 1872 y posteriormente regulada en el Cdigo Civil alemn de 1900
nombrndolo Cdula de deuda inmobiliaria. La emisin de la cdula
hipotecara, a nombre del propietario o al portador constituye un verdadero
derecho real de garanta a favor del propietario, la cual se cre en la primera
reforma del Derecho hipotecario alemn.

El profesor Martin Wolff nos dice que: la Cdula es un ttulo de derecho real y
no un ttulo de crdito. En ella se autentica la hipoteca y no el crdito
hipotecario.9

Tambin tenemos como antecedentes al Decreto legislativo N 637 por las

llamadas letras Hipotecarias y la Ley N 26702. Por otra parte la Ley N 27640
que permite que el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable pueda ser emitido
por empresas de sistema financiero nacional u otras entidades autorizadas por
la SBS (Superintendencia de Banca y Seguros), siempre y cuando la garanta
de la hipoteca se encuentre o este en proceso de inscripcin en el Registro
correspondiente.

Mediante Resolucin N 897-200 de la Superintendencia de Banca y Seguros

con fecha 22 de noviembre del 2001, fue aprobado el Reglamento de Crdito
Hipotecario para Vivienda aplicables a las instituciones afiliadas a la
Federacin Peruana de Cajas Municipales de Ahorro y Crdito. Actualmente se
tiene normas complementarias a este ttulo como la Resolucin N 942-2003 de
la SBS de fecha 23 d junio del 2003, la cual aprueba el Reglamento del ttulo
de crdito hipotecario negociable.

1.1.-LA LETRA HIPOTECARIA

8
Georges Ripert y Marcel Planiol, Derecho Civil, Mxico D.F. ; Pedaggica Iberoamericana, 1996. P.1174
9
Ludwig Enneccerus; Theodor Kipp; y marti Wolff, Tratado de Derecho Civl, Barcelona; Bosch casa editorial, 19937.
P. 268
7
Uno de los principales problemas en nuestro pas era la escasa tenencia de
recursos para poder obtener o edificar una vivienda, por tal motivo se tuvo que
crear diversas maneras de financiamiento.

Para solucionar la problemtica se dio origen a Ley General de Instituciones

Bancarias, Financieras y de Seguros - Decreto Legislativo N 637 facultando a
los bancos a otorgar prstamos hipotecarios en especie mediante la entrega de
letras hipotecarias. Obteniendo ningn resultado, al menos no los que se
especulaban y esperaban debido a la realidad y necesidades particulares.

1.2.-LAS CDULAS HIPOTECARIAS

Las cdulas hipotecarias solo se encontraban autorizadas a emitir los bancos

hipotecarios, conforme a lo establecido por la Ley de bancos hipotecarios
promulgada el 2 de enero de 1889.

Posteriormente, el 16 de marzo de 1928 se aprob la Ley N 6126 que cre el

Banco Hipotecario del Per teniendo como facultad de emitir y negociar
cdulas hipotecarias, asimismo tenia facultad de otorgar prstamos
garantizados por primera hipoteca sobre inmuebles con objetivo era de
construir, comprar o reparar total o parcialmente inmuebles.

El Banco Hipotecario del Per se disolvi mediante Resolucin N 766-92 de la

Superintendencia de Banca y Seguros.

1.3.-TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE TCHN

Su regulacin se inicia en el ao 1991, crendose en principio como Letra de

Cambio10 con el Decreto legislativo N 637, cuya representacin se
materializaba en un Ttulo para acreditar la hipoteca y respaldar el crdito.
Habindose iniciado con la figura de letra de Cambio se dio pase a un uso
generalizado y habitual, debido a ello se procedi a llamarse Letra Hipotecaria
(Letra de Cambio + Hipoteca), conteniendo las caractersticas necesarias y

10
La letra de cambio incorpora una obligacin pecuniaria, que puede devengar intereses; obligacin cambiaria, una
orden de pago.
8
obligatorias segn el Artculo Nro. 104 del anteriormente mencionado Decreto
Legislativo, siendo en nuestro pas la primera regulacin de esta garanta real.

Posteriormente, se derog el anterior Decreto Legislativo mencionado por el

Decreto Legislativo N 770 conteniendo diferentes caractersticas en el Articulo
N 295. Esta nueva Letra Hipotecaria actualmente se mantiene segn las
caractersticas que seala el Art 239 de la antigua Ley N 26702 Y en la nueva
Ley de Ttulos Valores N 27287 (artculos 269, 270).

Debido a que erradamente se inici con la figura de Letra de Cambio, se busc

poco a poco la desvinculacin de la letra de Cambio para ser un instrumento
que garantizara un derecho real de garanta hipotecaria constituyendo un valor
mobiliario.

As, al haberse distorsionado el diseo original errado en su denominacin por

la necesidad de tener un Ttulo Valor que represente la hipoteca y respalde el
crdito. Es as que nace el Certificado Hipotecario Negociante que fue regulado
en la Dcimo Quinta Disposicin Final del Decreto Legislativo N 861, Ley del
Mercado de Valores.

Es as como el Ttulo de Crdito Hipotecario negociable - TCHN ha sido

modificado y mejorado en la Nueva Ley N 27287, Ley de Ttulos Valores que
deroga la versin que contena el artculo 239 de la Ley N 26702, derogando
tambin el Certificado Hipotecario Endosable al que se refera la Dcimo
Quinta Disposicin Final del Decreto Legislativo N 861.

El Crdito Hipotecario Negociable - TCHN estuvo diseado como un valor en

ttulo, debido a ello no exista su desmaterializacin; posteriormente, mediante
la Ley N 27640 se ha dispuesto la posibilidad de que, alternativamente, el
TCHN se pueda representar mediante anotacin en cuenta y a travs de las
Instituciones de Compensacin y Liquidacin de Valores (ICLV); siendo un
avance para obtener la desmaterializacin de este y otros valores a la orden.

Con la promulgacin de la Nueva Ley de Ttulos Valores (Ley N 27287) se

deroga el Art. 239, obligando a la Superintendencia de Banca a aprobar el
Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, estableciendo
normas complementarias a las contenidas en la Ley de Ttulos Valores.
9
En nuestra doctrina se tena pensada la posibilidad de la unilateralidad
teniendo dos posiciones, en contra y a favor.

La postura contraria sostiene:

a) Siempre ser necesario el consentimiento de un sujeto para adquirir

derechos sin afectar la esfera de otro sujeto.
b) Se necesita de titular para que exista negocio jurdico con el acreedor

Las posturas que aceptan:

a) La hipoteca constituida de manera unilateral no est prohibida por

alguna norma legal y est amparado por el ordenamiento peruano.
b) El propietario del inmueble y el acreedor de la obligacin garantizada,
siendo este ltimo el titular de la carga de aceptar el derecho para
posteriormente ejercer el derecho de ejecucin.

El objetivo ltimo de la calificacin registral no debe ser obstaculizar la

constitucin del TCHN, (), debido a la vocacin de ser un vehculo de
funcionamiento que posee este ttulo valor, sino la de propiciar ser un
mecanismo que garantice tanto la seguridad estativa como la dinmica. 11

Con el nuevo Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable - TCHN

han surgido reformas como es el caso de la posibilidad de que ms empresas
del sistema financiero puedan emitir dicho ttulo, con el objetivo de promover el
incremento y avance del ttulo en referencia en el mercado con la debida
inscripcin en los Registros Pblicos. Asimismo, tomar en cuenta la uniformidad
en el formato de la emisin de este documento.

II NATURALEZA JURDICA DEL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE

En el presente capitulo se desarrollar de la naturaleza jurdica del Ttulo de

crdito hipotecario negociable, en su doble aspecto: hipotecario y cambiario
porque considero que antes de ver el concepto del titulo de crdito hipotecario
negociable es necesario saber cual es su naturaleza jurdica pues entendiendo
y conociendo ello se podr desprender con mayor facilidad un concepto sobre
11
Revista Jurdica del Per, Pag:344
10
este titulo. Adems, se ver que el Ttulo de crdito hipotecario negociable
forma parte del movimiento legislativo de movilizacin de suelo, pues al igual
que en sus antecedentes de las legislaciones francesa, alemana y suiza, el
legislador busca movilizar la riqueza inmobiliaria, facilitando el acceso y la
transferencia del crdito sobre inmuebles, facultando para ello a los
propietarios de bienes inscritos en el Registro Pblico a constituir
unilateralmente, una hipoteca a su favor, Hipoteca de Propietario, y a
representarla en un documento transmisible, llamado Titulo de crdito
hipotecario negociable que les permita obtener un crdito.

Se trata de un ttulo valor indito en nuestra legislacin, cuyo diseo y creacin

corresponde desde el ao de 1991, crendose como una letra de cambio
especial que, adems del crdito representado por el ttulo, representaba
tambin simultneamente la hipoteca que respalde dicho crdito. Es debido a
que la creacin estaba bajo el esquema de la letra de cambio, se la denomin
originalmente letra hipotecaria, con las caractersticas formales que constan en
el Art. 104 del D. Leg. 637. Esta denominacin le fue asignada a otro ttulo valor
con caractersticas muy distintas, como puede apreciarse del Art. 295 del D.
Leg. 770 que sustituto al D. Leg. 637.

Montoya Manfredi12 indica que la Ley N 26702, Ley General del Sistema
Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de
Banca y Seguros, ha introducido en nuestro sistema legal diversas figuras
jurdicas con la finalidad de facilitar la circulacin de los crditos, dentro de las
que se encuentran las letras hipotecarias, la factura conformada, los
instrumentos hipotecarios o, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable.

Los antecedentes los encontramos en el Decreto Legislativo N 637 en las

llamadas Letras Hipotecarias y en la Ley 26702, que en su artculo 239,
introduce el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable. Por otra parte, la Ley N
27640 de 19 de enero de 2002, incorpora los literales 4 y 5 al Artculo 245
permitiendo que dicho ttulo tambin pueda ser emitido por las empresas del
sistema financiero nacional u otras entidades que autorice la SBS, acreedoras

12
Montoya Manfredi, Ulises. Comentarios a la ley de Ttulos Valores, Grijley, Lima, p. 841
11
o no, cuando la garanta hipotecaria que respalde su crdito se encuentre o
vaya a ser inscrita en el Registro Pblico.

Cuando una empresa del sistema financiero emite el Ttulo de Crdito

Hipotecario Negociable o se endosa a favor de dichas empresas, en garanta
de los crditos directos o indirectos, se aplicarn como norma complementaria
la Resolucin N 942-2003 de la SBS de 23 de junio de 2003.

Mediante Res. N 897-2001 del 22 de noviembre de 2001, se ha aprobado el

Reglamento Hipotecario para Vivienda aplicable a las instituciones afiliadas a la
Federacin Peruana de Cajas Municipales de Ahorro y Crdito, incluyndose
dentro de la categora de crditos hipotecarios para vivienda, aquellos
instrumentos en ttulos hipotecario negociable regido por la LTV y la Res. 020-
2001, la que ha sido sustituida por la resolucin N 942-2003 de la SBS.

Mediante Resolucin No.787-2009- SUNARP-TR-L se analiza respecto a la

posibilidad de que una entidad del sistema financiero pueda emitir un ttulo de
crdito hipotecario negociable indicando que la Ley 27640 establece en el
numeral 4 artculo 245 para la emisin de este ttulo valor por una entidad
financiera u otra entidad autorizada por la SBS, se requiere, entre otros
requisitos de lo siguiente:

a) La garanta hipotecaria que respalde su crdito se encuentre o vaya a

ser inscrita en el Registro Pblico.

b) El emisor debe contar con la previa autorizacin del propietario del bien
que sirve de garanta y, en su caso, del deudor del crdito garantizado.

c) La emisin se podr efectuar en cualquier momento posterior a la

autorizacin concedida, por el slo mrito de ella.

De lo indicado se desprende que conjuntamente con la emisin se registre la

constitucin de la hipoteca y se cuente con la autorizacin del propietario del
predio afectado en garanta. Asimismo en la resolucin en mencin se
menciona al Reglamento de TCHN probado por la Superintendencia de Banca
y Seguros mediante Resolucin SBS N. 685-2007 del 29.5.2007, en donde se
12
establece que es aplicable para la emisin de este ttulo el realizado por las
empresas del Sistema Financiero y Cooperativas de Ahorro y Crdito no
autorizadas a operar con terceros y los emitidos por el Registrador Pblico que
sean endosados a favor de empresas del sistema financiero. Para lo cual se
debe contar con la autorizacin del propietario del bien que sirve de garanta y
de ser el caso del deudor del crdito garantizado. La autorizacin se har
mediante declaracin jurada en forma escrita, tal como indica el artculo 179 de
la Ley General de Banca y Seguros.

Por ello, el presente capitulo se ha dividido en dos partes: la primera, dedicada

a la naturaleza jurdica de la hipoteca representada en el Ttulo valor
hipotecario negociable, y la segunda, a la naturaleza del Ttulo del crdito
hipotecario negociable mismo. En la primera, se podr apreciar que la hipoteca
representada en el Ttulo no comparte los atributos de la hipoteca ordinaria,
sino se caracteriza por un ser un derecho de constitucin unilateral, sobre cosa
propia y tan solo funcionalmente accesorio del crdito garantizado. En la
segunda, se ver que la naturaleza jurdica del Ttulo es la de ser un ttulo
valor, caracterizndose por ello como un documento necesario, transmisible por
endoso, de legitimacin, causal y representativo de un crdito hipotecario literal
y autnomo.

2.1 NATURALEZA HIPOTECARIA DEL TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE

2.1.1 DERECHO FUNCIONALMENTE ACCESORIO

La hipoteca representada en el titulo de crdito hipotecario negociable es

accesoria en su aspecto funcional, pero no estructural, puesto que, si bien la
hipoteca garantiza un crdito que segn el articulo 242 de la Nueva Ley de
Ttulos Valores N. 27287, se incorpora al Ttulo de crdito hipotecario
negociable en el acto de su primer endoso existe antes que dicho crdito y
permanece luego de su extincin por pago. Al respecto, el tercer prrafo del
articulo 240 de la ley N. 27287, en cuanto a la emisin del titulo por parte del
Registro Publico establece que al expedir el titulo, el Registrador anotar el
gravamen hipotecario constituido por el valor total de bien gravado, segn la
valorizacin de perito que debe ser insertada en la escritura pblica, gravamen
13
hipotecario que ser el nico, otorgando la preferencia y exclusividad a favor
del titular del titulo, en respaldo del crdito que se seale en el mismo
documento en el acto de su primer endoso.

Por lo tanto, la finalidad de la hipoteca es la de garantizar el crdito que se

incorpora al Titulo en el acto de su primer endoso ya que de acuerdo con el
articulo citado anteriormente se constituye en respaldo del crdito que se
seale en el mismo documento en el acto de su primer endoso. Sin embargo, la
hipoteca nace antes que dicho crdito, pues mientras que aquella se constituye
desde la emisin del Titulo, el crdito recin se origina en un momento
posterior, el de su primer endoso. Por ello es que la norma sealada: Al
expedir el titulo, el registrador anotar el gravamen hipotecario constituido por
el valor total del bien gravado.

Como se puede apreciar en el articulo citado, la hipoteca representada en el

Ttulo de crdito hipotecario negociable permanece luego de la extincin del
crdito garantizado, ya que dicho articulo no solo faculta al propietario a
cancelar la hipoteca que pesa sobre su inmueble, como en una hipoteca
ordinaria, sino que le permite disponer de ella en garanta de un nuevo crdito,
bastando que solicite la sustitucin del Titulo al Registro Pblico respectivo. El
registrador no constituir una nueva hipoteca, sino que se limitar a anotar la
sustitucin: mantenindose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito en el
Registro Pblico. Esta sustitucin tiene por objeto evitar que en un mismo
documento sea utilizado sucesivamente para consignar diversos crditos y
condiciones.

En este sentido, el jurista peruano Rolando Castellares Aguilar, refirindose a

las facultades del propietario expresa:

Una vez cumplida la obligacin garantizada con la hipoteca representado por

titulo de crdito hipotecario negociable (TCHN), tiene la posibilidad de solicitar
al registro que expidi el ttulo o la cancelacin del gravamen o la expedicin
del nuevo TCHN, lo que debe hacerlo manifestando tal voluntad a travs de las
mismas formalidades previstas para su primera expedicin, esto es deber
manifestarlo en escritura pblica, sealar que desea la expedicin de un nuevo
titulo, insertando nueva valorizacin y dems informaciones acerca del crdito
14
o del primer endosatario si es empresa del Sistema Financiero, o simplemente
sealando que desea un nuevo TCHN y devolviendo el anterior que cancel en
cuanto al crdito que representaba, mantenindose el gravamen hipotecario y
anotando el registrador slo la sustitucin del titulo. Esto significa que el TCHN
puede ser utilizado slo una vez, con lo que se evita que sucesivos crditos y
condiciones de ste sean consignados en un nico documento 13

2.1.2 DERECHO SOBRE COSA PROPIA

Los derechos pueden respecto a la titularidad del objeto sobre el que recae en
derechos sobre cosas propia y derechos sobre cosa ajena. Entre los
primeros se tiene a la propiedad, que concede a su titular todas las facultades
posibles sobre un bien que se encuentra fuera de su patrimonio.

Esta hipoteca representada por el titulo de crdito hipotecario negociable

constituye un caso de derecho sobre cosa propia pues al igual que en sus
antecedentes la ley permite a los propietarios constituir una hipoteca a su favor,
transmitirla por medio del titulo de crdito hipotecario negociable en garanta de
un crdito y una vez cancelado este, recupera su titularidad para cancelarla o
negociarla nuevamente. El inciso c del articulo 241 de la ley N. 27287, sobre el
contenido del titulo de crdito hipotecario negociable, seala: El nombre del
propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el
Titulo.

El artculo citado indica que el registrador deber emitir el titulo a la orden del
propietario del inmueble gravado. Teniendo presente que la emisin o
trasmisin de los ttulos valores a la orden, como es el caso del titulo de
crdito hipotecario negociable de acuerdo al articulo 242 de la ley N.27287 a
nombre de una persona determinada hace a sta, propietaria del titulo y titular
del derecho que representa la emisin del titulo de crdito hipotecario
negociable por parte del Registro Pblico a nombre del propietario del inmueble
gravado hace a ste nico propietario del titulo y titular de la hipoteca en l
incorporada.

Castellares Aguilar Rolando y Beaumont Callirgo Ricardo, Comentado a la Nueva ley de ttulos valores, lima:
13

Gaceta Jurdica, 2000

15
Rolando Castellano Aguilar, sustentando la posibilidad de constituir
unilateralmente la hipoteca representada en el titulo de crdito hipotecario
negociable representada en el titulo de crdito hipotecario negociable, estable
lo siguiente:

Desde nuestro punto de vista, el propietario de un bien, que tiene el ius utendi,
ius fruendi, ius vicandi, ius abutendi y todos los derechos de disposicin y
gravamen, no requiere de la necesaria intervencin de tercero para ejecutar
tales derechos. Las afectaciones, cargas y gravmenes bien pueden ser
constituidas por el propietario, por si solo y en acto unilateral. Lo mismo ocurre
con la constitucin de la prenda a travs del warrant, titulo mediante el cual se
logra contar con la prenda constituida sobre los bienes depositados y que su
aceptacin como tal se dar solo al ser admitido por el endosatario como
garanta de alguna acreencia en su favor; entre tanto, es un gravamen a favor
del orden o primer beneficiario que justamente es el propietario depositante del
bien existiendo el gravamen representando por dicho ttulo sin requerir de
previa aceptacin del acreedor, a quien generalmente ni siquiera se le conoce
en el acto de constituir la prenda.14

Si bien la ley no indica expresamente que el titular de la hipoteca una vez

cancelando el crdito garantizando vuelve a ser el propietario del inmueble
gravado, resulta forzoso concluir que lo es pues es l quien tiene la posibilidad
de disponer de la hipoteca cancelando su inscripcin en ele Registro Pblico
correspondiente como en una hipoteca ordinaria o negocindola nuevamente
en garanta, en este sentido, de una titularidad tcita y no expresa. En cambio,
si el propietario opta por la sustitucin del Ttulo, el Registro Pblico deber
emitir uno nuevo a su nombre, conforme a las normas que regulan la emisin
del ttulo de crdito hipotecario negociable con lo que su titularidad quedar
regularizada.

Para concluir esta hipoteca recae sobre el derecho de bien propio del cual el
deudor valga la redundancia es propietario sealado de forma expresa en el

14
Castellares Aguilar Rolando y Beaumont Callirgo Ricardo, comentarios a la NLTV, Lima: Gaceta
Jurdica, 2000
16
propio titulo de crdito hipotecario negociable, pues no se trata de un derecho
sobre bien ajeno. (TCHN)

2.1.3 DE CONSTITUCION UNILATERAL

En el caso del Ttulo de crdito hipotecario negociable, el acuerdo entre el

propietario y el acreedor para constituir la hipoteca no es necesario. Pues, en el
primer prrafo del artculo 240 de la ley N. 27287 seala: El Titulo de crdito
hipotecario negociable se expedir a peticin expresa del propietario de un bien
susceptible de ser gravado con hipoteca y que est inscrito en cualquier
Registro Pblico, por acto unilateral manifestado mediante escritura pblica.

En nuestra doctrina tambin se ha debatido respecto a la posibilidad de que la

hipoteca se constituya unilateralmente, presentndose posiciones en contra y a
favor de esta15.

Las posturas contrarias a que en el ordenamiento jurdico peruano puede

constituir hipotecas de manera unilateral se centra en los siguientes
argumentos:

a) Si bien no existe imposibilidad de que los derechos surjan de la voluntad

unilateral, tratndose de relaciones jurdicas de inters estrictamente
privado, la declaracin unilateral no es suficiente para crear la relacin
jurdica, siendo necesario que est presente un inters publico, recogido
en una norma jurdica, para que ello sea as.
b) No se pueden adquirir derechos, en nuestro caso la hipoteca, sin afectar
la esfera jurdica de un sujeto, de manera que siempre ser necesario
que medie su consentimiento, ello en vista de que no se ha recogido el
principio de prevencin de la lesin patrimonial injusta, ni existe una ley
que as lo permita.
c) No es posible sostener que exista un derecho, como el derecho real de
hipoteca, sin un titular y esto es precisamente lo que genera la
constitucin unilateral de hipoteca al establecer que surge con el

15
Campos Garca Hctor Augusto. El titulo de crdito hipotecario negociable: breves apuntes dogmticos y
funcionales. Lima: Gaceta jurdica, tomo 127, setiembre 2011
17
 negocio jurdico unilateral, pero que recin ser adquirido cuando el
acreedor lo acepte.

Las posturas en nuestra doctrina que aceptan la posibilidad de la constitucin

unilateral de la hipoteca se basan en las siguientes razones:

a) La atribucin de un beneficio de manera unilateral sin que el beneficiario

preste su consentimiento est amparado en el ordenamiento peruano.

b) La hipoteca constituida de manera unilateral implica la existencia de un

negocio jurdico unilateral como fuente de este, lo que es posible en
nuestro ordenamiento al no estar prohibido por norma legal imperativa
alguna.

c) La consecuencia de la declaracin unilateral constitutiva de la hipoteca

es que se crea una relacin jurdica entre el propietario del inmueble y el
acreedor de la obligacin garantizada, de manera que el propietario se
encuentra en un estado de sujecin y el acreedor hipotecario es titular
de una carga que consiste en declarar y aceptar el derecho de garanta,
que de cumplirse le permitir al acreedor ejercer el derecho potestativo
de ejecucin del inmueble en caso de que se incumpla la obligacin
garantizada.

Debemos tomar en consideracin los pronunciamientos del Tribunal Registral

nacional, que se ha convertido en precedente de observancia obligatoria 16,
donde encontramos los siguientes argumentos:

a) La hipoteca unilateral surge como garanta real al inscribirse en el

Registro, estando pendiente la futura aceptacin del negocio jurdico por
parte del acreedor, cuyos efectos se retrotraern al mismo momento de
su inscripcin constitutiva.
b) La hipoteca de constitucin unilateralmente sirve para obtener rango o
preservar prioridad en tanto el acreedor no preste su consentimiento.

16
Resolucin N. 329 2007 SUNARP TR - T
18
 c) La aceptacin no constituye un imperativo, pues nadie est obligado a
formar parte de una relacin jurdica no deseada o, dicho de otra
manera, a ninguna persona puede imponrsele contra su voluntad la
incorporacin de un derecho en su patrimonio.
d) La falta de aceptacin del potencial acreedor concede al constituyente la
facultad natural de revocar su decisin de gravar con hipoteca un bien
de su propiedad, por lo que procede la cancelacin de hipoteca la
cancelacin de hipoteca unilateral en cualquier momento a distancia del
constituyente siempre que no conste en la partida la aceptacin del
acreedor hipotecario.

Como se puede ver lo que se ha indicado son los argumentos de nuestra

doctrina y jurisprudencia registral, que esta a favor de la constitucin unilateral
de la garanta hipotecaria. Estos argumentos vertidos por cierto grupo de
doctrinarios entendidos en la materia del TCHN que estn a favor respecto
constitucin unilateral de la hipoteca guarda relacin con lo establecido en la
legislacin (ley N.27287), que rigen en el titulo de crdito hipotecario
negociable

NATURALEZA CAMBIARIA DEL TTULO DE CREDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE

El titulo de crdito hipotecario negociable de acuerdo a los previsto por el

artculo 240 de la ley N.27287 se caracteriza por ser un documento necesario,
transmisible por endoso, de legitimacin y representativo de un crdito
hipotecario literal y autnomo.

Para entender mejor los caracteres cambiarios del TCHN, es necesario citar al
maestro Tullio Ascarelli quien nos dice que la circulacin objetiva consisti en
incorporar el crdito al documento, hacerlo circular por medio de l y aplicarle,
oportunamente, las reglas de circulacin de los muebles. Con el paso del
tiempo y con finalidad de hacer cada vez mas fcil y segura su circulacin se
han dado caractersticas especiales tanto al documento como al derecho que
representa. Entres estas tenemos el efecto legitimador, las diferentes formas de
transmisin y los caracteres de literalidad y autonoma que han llegado a
alcanzar el rango de principios en la teora general de los ttulos valores.
19
2.2.1 DEL DOCUMENTO

2.2.1.1 NECESARIO

El titulo de crdito hipotecario como al igual que todo titulo valor es un

documento dispositivo o necesario. Por esta razn, para crear, transmitir,
ejecutar y realizar en general cualquier acto de disposicin sobre el crdito
hipotecario que representa se requiere necesariamente de la posesin del titulo
segn la ley N.27287 que regula alguno de estos aspectos.

En el primer prrafo del articulo 26 de dicha norma establece que, para

transmitir los ttulos valores a la orden, a los que el Ttulo de crdito hipotecario
negociable de acuerdo al articulo 242 regula la forma de transmisin del titulo
de crdito hipotecario negociable resulta necesario entregar el titulo al
adquiriente: Titulo valor a la orden es el emitido con la clusula a la orden, con
indicacin del nombre de la persona determinada, quien es su legitimo titular.
Se transmite por endoso y consiguiente entrega del titulo.

De igual modo, el primer prrafo del artculo 16 de la ley N.27287 prescribe

que, para ejercitar el derecho incorporado a todo titulo valor, es necesario; es
necesaria su representacin. El primer prrafo del articulo 16 dispone lo
siguiente: El titulo valor debe ser presentado para exigir las prestaciones que
en el se expresan, por quien segn las reglas de su circulacin resulte ser un
tenedor legitimo

Finalmente, ser necesario el documento pues este representa un crdito que

tiene a su favor el acreedor es por ello que en el caso de perdida, extravo,
sustraccin, deterioro o cualquier afectacin de la integridad del titulo, el
Registrador podr expedir uno nuevo, previa resolucin judicial expedida en
proceso de ineficacia de titulo valor sealado en el cdigo procesal civil, que se
encuentra establecido en el articulo 20 de la ley N.27287. Como podemos ver
es necesario que el titulo de valor se encuentre en un documento.

2.2.1.2 DE CRDITO

La circulacin objetiva de los derechos debido a la gran importancia que

comenz a tener la actividad crediticia en la poca de la aparicin de los

20
documentos cambiarios se limit en un principio a los derechos de crdito. No
obstante, con el transcurrir del tiempo esta circulando se ha extendido a otra
clase de derechos, diferentes al crdito individual como son los derechos reales
sobre las mercancas en viaje o depositadas en almacenes generales, los
derechos de crdito masivo como las obligaciones y los derechos de
participacin en las sociedades entre otros.

La doctrina clasifica a los ttulos valores, de acuerdo al derecho que

representan en tres: de crdito de tradicin de participacin. La primera
son aquellos que atribuyen a su poseedor la facultad de exigir al deudor el
pago de una suma de dinero. Los ttulos de tradicin dan a su poseedor el
derecho a exigir la entrega de las mercancas transportadas o depositadas que
se especifican en ellos la posesin mediata de las mismas y su disposicin
mediante la transmisin del titulo. Por ultimo, los ttulos de participacin son
aquellos que otorgan a su poseedor un conjunto de derechos de orden
econmico y poltico en una sociedad.

Dentro de esta clasificacin, el TCHN se encuentra entre los ttulos de crdito

pues otorga a su poseedor la facultad de exigir al propietario deudor el pago de
la suma de dinero. Es por ello, el primer prrafo del articulo 242 de la ley
N.27287 seala: En el acto de realizar el primer endoso del titulo, deber
consignar en el documento el crdito que se garantiza, plazo o plazo de su
vencimiento, los intereses acordados y dems condiciones del mismo,
constituyendo desde entonces el titulo de crdito hipotecario negociable un
titulo que representa la hipoteca y el crdito consignado, a favor de su tenedor,
es all donde podemos notar que se habla de titulo de crdito, si bien se podra
confundir porque la incorporacin del derecho de hipoteca en el TCHN podra
llevarnos a hacer pensar que este es un titulo de tradicin, ello no es as, pues
los ttulos de tradicin se originan en un contrato de almacenaje de mercancas
o de transporte y tienen por objeto facilitar la circulacin documental de la
misma.

Finalmente, debemos tener claro que estamos frente a un titulo de crdito pues
en este caso es un crdito a favor del acreedor el cual se ve reflejado en un
titulo de crdito hipotecario negociable. El TCHN es un titulo de crdito porque

21
son aquellos que atribuyen a su poseedor la facultad de exigir al deudor el
pago de una suma de dinero.

2.2.1.3 A LA ORDEN

En la practica comercial ha creado distintas formas de hacer circular los ttulos

valores, que van de sencillas a complejas, de acuerdo a la rapidez o de la
seguridad con que se ha buscado trasmitirlos. Es por ello que a doctrina
clasifica a los ttulos valores, por la forma de circulacin en tres: los ttulos
valores al portador, ttulos valores a la orden y ttulos valores nominativos.

En cuanto a sus antecedentes tenemos que el TCHN, en la cedula hipotecaria

francesa deba ser transmitida necesariamente por endoso. Por su parte, de
acuerdo a lo sealado en el cdigo civil suizo la transmisin de cedula
hipotecaria suiza puede hacerse tanto por endoso como por al portador.

Por otro lado, de acuerdo al artculo 242 de la ley N.27287, e titulo de crdito
hipotecario negociable es un titulo valor a la orden. As, para su transmisin se
requiere consignar el nombre del adquiriente y su entrega. En el acto de
realizarse el primer endoso, se incorpora el crdito que garantiza la hipoteca, y
con los subsiguientes endosos, se transmiten ambos derechos: el crdito y la
hipoteca. En este sentido, los prrafos primero y segundo del artculo 242 de la
ley N.27287 seala:

1) En el acto de realizarse el primer endoso del titulo, deber consignarse

en el documento el crdito que se garantiza, plazo o plazo de su
vencimiento, los intereses acordados y dems condiciones del mismo,
constituyendo desde entonces el titulo de crdito hipotecario negociable
un titulo valor que representa la hipoteca y el crdito consignado en su
favor de su tenedor.
2) Con los consiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto el
crdito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza.

2.2.1.4 DE LEGITIMACION

Los ttulos valores representan un derecho y han adquirido la cualidad de

facilitar su ejercicio: efecto de legitimacin. Su importancia ha sido tal que ha

22
llegado a adquirir el rango de principio en la Teora General de los ttulos
valores. Por el principio de legitimacin se entiende que el poseedor
legitimado del titulo queda eximido de probar la titularidad del derecho que
ejercita (legitimacin activa) y el deudor liberado de la obligacin si cumple, sin
dolo o culpa grave frente a el (legitimacin pasiva)

Como antecedentes tenemos que el carcter legitimador del TCHN es la cedula

hipotecaria suiza. En el cdigo civil suizo se establece que el reembolso del
capital de la cedula hipotecaria no puede ser hecho vlidamente mas que en
manos de quien resulte ser su legitimo tenedor.

En nuestro caso, el titulo de crdito hipotecario negociable como todo titulo

valor es un documento de legitimacin. Por esta razn, el poseedor legitimado
queda eximido de probar su titularidad al ejercitar el crdito hipotecario que
representa (legitimacin activa) y el deudor queda liberado de la obligacin si
cumple sin dolo o culpa grave, frente al que se representa como poseedor
legitimado del titulo (legitimacin pasiva). Al respecto el primer prrafo del
articulo 16 de la ley N.27287, sobre los requisitos para exigir la prestacin
incorporada en todo titulo valor que dispone: El titulo valor debe ser
presentado para exigir las prestaciones que en el se expresan por quien segn
las reglas de circulacin resulte ser su tenedor legitimo que adems tiene la
obligacin de identificarse. El deudor de buena fe que cumpla con la prestacin
queda liberado, aunque dicho tenedor no resultare ser el titular del derecho.

2.2.2 DE LOS REPRESENTADOS

2.2.2.1 LITERALES

Los derechos representados en los ttulos valores han adquirido una

caracterstica que ha facilitado aun mas su circulacin que es la literalidad se
debe entender que el derecho representado en el titulo valor se encuentra
delimitado por su propio texto de modo que el poseedor del titulo no puede
invocar derechos que no se funden en dicho texto

23
Como antecedente se tiene que en el titulo de crdito hipotecario negociable es
la cedula hipotecaria suiza tiene carcter de literalidad pues a efectos de la
cedula hipotecaria y los de la inscripcin registral.

En nuestro caso la legislacin peruana seala que el titulo de crdito

hipotecario negociable, como todo titulo valor, incorpora un derecho literal. El
poseedor del titulo puede disponer a las cuotas, intereses compensatorios,
moratorios y comisiones que integran el crdito hipotecario, si constan
expresamente en el. El texto del acto que constituye la hipoteca por disposicin
del artculo 241 de la ley N.27287 es parte de la literalidad del titulo y resulta
oponible a sus adquirientes. Sobre este aspecto, el primer prrafo del articulo 4
de la ley N.27287 aplicable a todo titulo valor seala: El texto del documento
determina los alcances y modalidades de los derechos y obligaciones
contenidas en el titulo valor.

Podemos entender que el TCHN al igual como cualquier otro titulo valor ser
literal eso quiere decir que el TCHN solo podr exigir el cumplimiento de
aquello que este expresamente en este titulo valor.

2.2.2.2 AUTONOMOS

Los derechos derecho representado en los ttulos valores adems de la

literalidad han adquirido carcter autnomo. Por autonoma se entiendo que el
poseedor el titulo no adquiere un derecho derivado de los anteriores
poseedores, como ocurre en a transferencia de los derechos del mbito civil,
sino uno nuevo origino que no tiene relacin con ello, resultando por ello
inoponible a las excepciones o defensas del deudor basadas en sus relaciones
con los anteriores poseedores del titulo.

Como antecedente el titulo hipotecario negociable es la cedula hipotecaria

suiza a que tiene el carcter autnomo en el articulo 872 del cdigo civil suizo
establece que el deudor no puede oponer al acreedor al mas que las
excepciones que deriva de la inscripcin, la cedula o las que personalmente
tenga contra el.

En la legislacin peruana se establece que TCHN como todo titulo valor,

incorpora un derecho autnomo. El poseedor de buena fe adquiere un crdito
24
hipotecario nuevo, originario, que tiene relacin con los anteriores poseedores
del titulo, por lo que le resultan inoponible a las excepciones o defensas del
deudor, basadas en sus relaciones con los anteriores poseedores del titulo. El
tercer prrafo del articulo 19 de la ley N.27287 aplicable a todo titulo valor
dispone los siguiente: El demandado no puede ejercer los medios de defensa
fundados en sus relaciones personales con los otros allegados del titulo valor,
ni contra quienes no mantengan relacin causal vinculada al titulo valor, a
menos que al adquirirlo, el demandante hubiere ovado a sabiendas en dao de
aquel.

CAPITULO III
CONCEPTO:

Se trata de un ttulo valor que no puede ser desmaterializado, por lo menos por
ahora, es por ello que se justifica el nombre de ttulo en su denominacin, que
lo vincula al soporte del papel. Tampoco se permite su emisin homognea ni
masiva, debido al derecho que contiene, de ah que es un ttulo valor individual
y no valor mobiliario. Estamos ante un ttulo valor causal y no abstracto. Nos
dice Castellares17 que es un ttulo valor que representa el derecho real de
garanta hipotecaria, constituida por el propietario del bien gravado, a cuya
orden es emitido. Posteriormente, podr representar en modo adicional
tambin el crdito que ha sido garantizado con dicha hipoteca representada en
el ttulo. Es muy similar al warrant, el que igualmente el inicio slo representa la
prenda.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un ttulo valor que representa la

hipoteca de primer rango sobre un bien, esto es que el bien debe estar libre de
cualquier medida, gravamen o carga para que ese ttulo pueda emitirse. Esta
Hipoteca se va a constituir de forma unilateral por el propietario del bien, el
Ttulo de Crdito Hipotecable se va a transmitir por endoso siempre que el ttulo
sirva para garantizar el crdito dinerario. 18 Este Ttulo Valor facilita la obtencin
de financiamiento mediante la garanta hipotecaria que representa.

17
Castellares Aguilar, Rolando. Comentarios a la Ley de Ttulos Valores, 8va edicin, Ed. Gaceta
Jurdica, Lima, 2002, p. 759
18
Montoya Manfrendi, Ulises y Montoya Manfredi Hernando, Comentarios a la Ley de Ttulos Valores,
Pg. 844
25
Es un ttulo valor que facilita la obtencin de financiamiento mediante garanta
hipotecaria que representa. En primer rango sobre un bien determinado, el cual
no tiene que tener ningn gravamen, constituida en forma unilateral, por el
propietario del bien, ttulo que puede ser transferido mediante endoso, para
garantizar un crdito dinerario ya sea directo o indirecto.

La emisin del ttulo no impide que se pueda gravar el bien posteriormente o

trabarse medidas que limiten la propiedad.

Hundskopf19 indica que el ttulo de crdito hipotecario es un ttulo valor a la

orden emitida por registros pblicos a solicitud del propietario de un inmueble
inscrito, incorporndose desde su emisin una garanta hipotecaria sobre dicho
inmueble. De esta manera el propietario podrn, a fin de acceder a un
prstamo, endosar el certificado hipotecario negociable en seal de garanta.

El ttulo de crdito es emitido por Registros Pblicos a pedido del propietario de

un inmueble inscrito, desde la emisin por el registro y a solicitud del
propietario del bien se est incorporando una garanta hipotecaria sobre dicho
inmueble. De esta manera el propietario podr endosar el Certificado
Hipotecario Negociable en seal de garanta para as poder acceder a un
prstamo.

Es necesario decir que una vez expedido el Titulo el registrador anotar el

gravamen, es decir la hipoteca por el valor total del bien, esta valorizacin ser
realizada por un perito y deber insertarse por una escritura pblica de
valorizacin del gravamen. Esto es que el bien no podr ser afectado
parcialmente sino por el valor ntegro del bien aunque le crdito en respaldo
sea por un monto mucho menor.

El Titulo de Crdito Hipotecario Negociable es un ttulo valor que representa un

derecho real de garanta hipotecaria sobre un bien inmueble determinado,
constituido de manera unilateral por el propietario del bien inmueble o de su
representante debidamente facultado, a travs de escritura pblica siguiendo

19
Hundskopf, Oswaldo. Gua Rpida de Preguntas y Respuestas: Nueva ley de Ttulos- valores. 3ra
Edicin, Gaceta Jurdica, Lima, 2004 p. 254

26
los requisitos establecidos en el artculo 1099 del Cdigo Civil, a cuya orden
es expedido por Registros Pblicos.

Artculo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a ley.

2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o

determinable.

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se

inscriba en el registro de la propiedad inmueble.20

El Titulo puede ser endosado libremente a cualquier persona, slo en respaldo

de un crdito dinerario. En estos casos, el Ttulo representar tambin el
crdito garantizado con la hipoteca sealada en el mismo documento, a favor
de su ltimo tenedor.

Dicho ttulo se expedir por el Registrador Pblico en formulario aprobado por

la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos, (SUNARP) a peticin
expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado, por acto
unilateral manifestado en escritura pblica, despus de haber constatado la
inexistencia de cargas o gravmenes e inscrito la hipoteca. El Ttulo debe
contener los datos que indica el artculo 241. El monto del gravamen est
constituido por el valor total del bien.

CARACTERSTICAS FORMALES DEL TTULO CRDITO HIPOTECARIO

NEGOCIABLE

Se puede decir que el TCHN, tal como est regulado en la Ley de Ttulos
Valores

a. Es un derecho real, pues se establece un vnculo entre el acreedor y el

inmueble hipotecado, con prescindencia de su propietario.

20
Articulo 1099 del Cdigo Civil Peruano 1984.
27
 b. Es un Ttulo Valor a la orden y negociable por endoso, emitido por la
SUNARP donde se encuentra inscrito el inmueble.

Es un valor negociable toda vez que es posible que la incorporacin de los

derechos que represente el TCHN no solo se refieran a soportes fsicos o
materiales, sino tambin a soportes informticos o desmaterializados.

c. Es un derecho registral, porque solo nace cuando se inscribe. La

inscripcin es en este caso constitutiva, a diferencia del carcter puramente
declarativo que la inscripcin tiene para otros derechos.

d. Es de garanta concreta, porque respalda una obligacin determinada o

determinable, y el gravamen debe establecerse tambin por cantidad
determinada o determinable. El artculo 1099 del Cdigo Civil establece
sus requisitos.

e. Y, siempre se dijo que es accesoria. Ahora hay que decir, que es

normalmente accesoria, pues garantiza el cumplimiento de obligaciones,
para cuya seguridad se constituye. La incorporacin de la auto hipoteca en
nuestra legislacin, que tiene un carcter de independencia constituye una
excepcin a esta regla. Es tambin una excepcin la hipoteca para
garantizar obligaciones futuras o eventuales prevista en el artculo 1104 del
Cdigo Civil.

f. El TCHN se presenta como un valor negociable individual, es decir, su

emisin no puede realizarse de forma masiva, debido a la naturaleza
determinada e individualizada de los derechos que representa. 21

g. Es un valor negociable causal, en la medida en que es posible, conocer

el origen, fuente o relacin causal que dio origen al TCHN.

h. Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir

unilateralmente y por escritura pblica, el gravamen hipotecario por un
monto determinado, tenindose en cuenta la tasacin efectuada por perito
autorizado por la SBS, el que se insertar en la escritura.

21
CASTELLERES AGUILAR, ROLANDO. El ttulo de crdito hipotecario negociable Ob. Cit., p.621
28
 i. El titular del ttulo tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona,
seguramente a favor de un Banco, respaldando un crdito dinerario.

j. La garanta hipotecaria constituida debe ser de primer rango, y no debe

reconocer carga ni medida judicial que limite su libre disposicin.

k. Garantiza nicamente el crdito contenido en el ttulo.

l. Constituye ttulo de ejecucin de la garanta hipotecaria,

extrajudicialmente.

m. Con la finalidad de dinamizar y de tener un acceso rpido al crdito,

aparece el TCHN, el cual constituye un ttulo valor indito en nuestra
legislacin, pues a diferencia de otros contenidos en la Ley 27287, Ley de
Ttulos Valores, ste no ha sido regulado por otros ordenamientos jurdicos.

BIENES HIPOTECABLES:

El principio jurdico es que se puede hipotecar lo que se pueden vender, y

aunque esta regla contenida en el artculo 1010 del Cdigo Civil de 1936, que
fue el primer artculo con que comenzaba el Ttulo de la hipoteca voluntaria, no
ha sido recogida como tal en el Cdigo Civil vigente, es de la naturaleza de la
hipoteca, pues sta confiere al acreedor la facultad de hacer vender la cosa. Si
el bien no se puede vender, el derecho real de hipoteca resultara irrealizable.
Tienen que ser bienes que se encuentren en el comercio de los hombres. Un
bien inembargable no se puede hipotecar, como por ejemplo los bienes sobre
los cuales se ha constituido Patrimonio Familiar conforme al artculo 488 y ss
del Cdigo Civil.

Artculo 488.- El patrimonio familiar es inembargable, inalienable y

22
trasmisible por herencia.

Se pueden hipotecar:

Los inmuebles inscritos o susceptibles de inscripcin. El artculo 885 del

Cdigo Civil enumera cuales son bienes inmuebles; pero slo se pueden
hipotecar, aquellos inscritos o inscribibles. As, los predios rsticos o urbanos,

22
Codigo Civil Peruano de 1984
29
las minas, las naves y aeronaves, los diques y muelles, los edificios flotantes y
pontones, los ferrocarriles, etc. La legislacin anterior conceda una salida para
la hipoteca de los inmuebles no inscritos, que se llamaba la protesta de
hipoteca, que se anotaba en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme al
artculo 1042 inciso 6 del Cdigo derogado. Esta promesa de hipoteca no ha
sido legislada.

Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro. Y aqu se abre un

gran abanico donde se ubican el Usufructo convencional, el Uso, el derecho de
Habitacin, y el derecho de Superficie, los que una vez constituidos llevan a un
desdoblamiento de la propiedad en dominio til y dominio directo, tambin
llamada nuda propiedad por quedar esta desprovista de sus atributos. La
hipoteca que se constituya no podr tener un plazo mayor al establecido para
la vigencia de esos derechos.

La nuda propiedad, que se circunscribe al dominio directo, tambin puede

hipotecarse y surgir una cuestin controvertible si en algn momento la
propiedad se consolida en la persona del titular de la nuda propiedad.

En ese caso algunos sostienen que la hipoteca se debera extender al derecho

incorporado, pues el dominio reposa en la nuda propiedad y no sobre las meras
desmembraciones de ste, y admitir lo contrario importara afirmar la
subsistencia de la desmembracin extinguida. Mas esa teora no supera la
situacin que se produce cuando la propiedad se consolida en el titular del
dominio til, caso en el cual la hipoteca slo subsistir sobre la nuda propiedad.
Para ambos casos lo mejor ser un pacto previo. Las explotaciones
econmicas, como autoriza el artculo 1103 del Cdigo Civil.

Son tambin posibles las hipotecas sujetas a condicin o a plazo (artculo

1105 del Cdigo Civil) as, se podr hipotecar un bien vendido con pacto de
retroventa, o cuando se estableci la facultad de un retracto convencional, en
cuyo caso el hecho futuro e incierto que configura la condicin est dado por la
efectividad de esos derechos; o la hipoteca sobre bienes sujetos a un litigio.

30
En la prctica diaria sucede que una hipoteca se constituye para asegurar el
cumplimiento de obligaciones personales, de tal manera que si se ejecuta la
garanta y su valor de venta no cubre la deuda, el acreedor siempre tendr la
accin personal contra su deudor por el saldo no cubierto.

Hasta aqu tenemos el tema general de las hipotecas desde el punto de vista
de la vertiente romana del Derecho.

Es oportuno anotar que, como consta en la Exposicin de Motivos Oficial del

Cdigo Civil, el doctor Guillermo Velaochaga propuso incorporar la Hipoteca de
responsabilidad limitada, tomando como antecedente el artculo 140 de la Ley
Hipotecaria Espaola, pero la mayora consider que esa limitacin
corresponda a un pacto privado, por lo que no fue incorporada. 23

La Ley N 26702, Ley del Sistema Financiero de Seguros el cual fue modificado
por la Ley de Ttulos Valores 27287 publicado en el 2000, incorporndose los
numerales 4 y 5 del Art. 245 de la Ley de Ttulos Valores mediante la Ley
27640, se establece

Que el ttulo objeto del trabajo es emitido por el Registro Pblico en el que
se encuentra inscrito el inmueble que se grave con Hipoteca. De igual
forma puede ser emitido por entidades del sistema financiero nacional u
otras que autorice la SBS, cuando la garanta hipotecaria se inscriba en el
registro pblico.

Su emisin proceder en mrito al acto unilateral que practique el

constituyente, de acuerdo al artculo 2010 del Cdigo Civil.

El gravamen hipotecario que representa el Ttulo de primer rango y sirve

exclusivamente como garanta del crdito consignado en el mismo, con
preferencia a toda acreencia de cargo del constituyente, cualquiera que
sea su origen o naturaleza.

Este valor es emitido a la orden del propietario del inmueble que se grave,
sealando las preferencias que contenga el formulario que se aprobar
mediante norma de la Sper Intendencia.

23
Revista Oficial del Poder Judicial 1/1 2007
31
 Es de libre negociacin mediante endoso, y en el acto reefectuarse el
primer endoso debe sealarse en el mismo ttulo, el monto del crdito en
cuya garanta se afecta, la fecha de conocimiento del crdito, forma de
pago a plazos, tasa de inters y las dems condiciones del crdito
garantizado, constituyendo desde entonces el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable, Ttulo que adems representa el crdito
consignado en el mismo.

Con su endoso, se transmite adems del crdito consignado en el ttulo,

la hipoteca que representa no asumiendo los endosantes distintos al
propietario ninguna responsabilidad frente al ltimo tenedor, quien sin
embargo tiene todas las acciones derivadas del Ttulo Valor contra el
propietario y goza de la preferencia exclusiva respecto de la hipoteca que
representa el ttulo hasta el monto total del crdito garantizado.

Protestado el Ttulo por falta de pago del crdito en los mismos trminos y
condiciones que la Ley de Ttulos Valores seala para la Letra de Cambio
se puede optar entre disponer la venta del inmueble mediante el proceso
judicial de ejecucin de garanta previsto por el Cdigo Procesal Civil o de
forma indirecta y al mejor postor sin intervencin la autoridad judicial
alguna en las condiciones que sealen las normas regulatorias que dicte
la Superintendencia.

El Registro Pblico levantar el gravamen hipotecario en merito a la

entrega en devolucin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable,
debidamente cancelado por el ltimo endosatario segn la orden regular
de endosos que figuren en el mismo ttulo, mantenindose entre tanto el
gravamen vigente, sin que proceda su extincin.

IV FORMALIDAD

Este ttulo implica la existencia de una garanta real, como es la hipoteca.

32
Para Guillermo Cabanellas, "es el derecho real constituido en seguridad de un crdito
en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor". Y agrega:
"esta palabra es de origen griego y significa gramaticalmente suposicin, como la
accin y efecto de poner una cosa debajo de otra o de sustituirla, o aadirla o
empearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para
sostener, apoyar y asegurar una obligacin"24.

Laurent la define "como el derecho real que afecta a los inmuebles asegurando
el cumplimiento de una obligacin".

Segn Coln y Capitant, "la hipoteca, derecho real y accesorio afecto a un

crdito y que grava un inmueble, da al acreedor no pagado al vencimiento el
derecho de embargar el inmueble, cualquiera que sea la persona en cuyo
poder se encuentre (derecho de persecucin) y cobrar de su precio con
preferencia"25.

El Cdigo Civil peruano tiene una definicin similar, donde destacan los
siguientes rasgos:

1. Es un derecho real, pues afecta a un objeto prescindiendo de la persona

que lo posee. Es, por lo tanto, persecutorio del bien.

2. Grava nicamente los bienes inmuebles, sean de propiedad del deudor o

de un tercero.

3. Es accesorio, pues sirve de garanta de una obligacin, cualquiera que ella

sea.

4. No produce desposesin.

5. A raz del incumplimiento de la obligacin el acreedor tiene la facultad de

solicitar la realizacin judicial del inmueble gravado.

24
Cabanellas, Guillermo. "Diccionario de Derecho Usual" pg. 264
25
Coln, Ambrosio y CAPITANT, Henri, "Curso elemental de Derecho Civil", Tomo V, Garantas
Personales y Reales, pg. 281
33
6. Si la hipoteca ha sido inscrita con anterioridad a sucesivas hipotecas, el
acreedor que la tiene registrada en primer trmino goza de preferencia en
el pago de su crdito.

El art. 1098 del Cdigo Civil dispone que la hipoteca se constituye por escritura
pblica, salvo que la ley diga lo contrario. La hipoteca exige ciertos requisitos
de validez, entre otros, que el gravamen sea de cantidad determinada o
determinable y que el acto constitutivo se inscriba en los registros de la
propiedad inmueble. En consecuencia, el gravamen afecta directamente el
derecho de propiedad del deudor; y como resultado se tiene que el contrato de
crdito con garanta hipotecaria, para producir los efectos jurdicos que la ley le
asigna, requiere de la inscripcin registral, que es constitutiva del derecho del
acreedor. Dicho con otras palabras el negocio jurdico patrimonial del mutuo o
crdito de dinero con garanta real de hipoteca se perfecciona con la inscripcin
registral; de este modo advertimos que el contrato tiene como objeto el crdito
de dinero y la hipoteca es la garanta real. Del primero, surge el derecho
personal de pagar la obligacin principal -pagar la deuda- y de la segunda, el
derecho real accesorio, que garantiza la relacin obligacional del deudor-
acreedor.

Cules seran las consecuencias de la no inscripcin registral? En primer

trmino la hipoteca no producir los efectos frente a terceros, de acuerdo a ley
(artculos 2012 y 2013 del Cdigo Civil); adems, en el caso de un posible
incumplimiento de la obligacin principal, el acreedor no tendr la calidad de
acreedor hipotecario, y carecer de las facultades de persecucin, preferencia
y venta del bien inmueble (artculo 1097 del Cdigo Civil) La constitucin de un
crdito con garanta hipotecaria sin inscripcin registral, carece de toda validez,
en ella no hay hipoteca, nicamente un contrato de mutuo. Al respecto la
jurisprudencia ha pronunciado: Uno de los requisitos para la validez de la
constitucin de la hipoteca es su inscripcin en el Registro de la Propiedad
Inmueble, por lo que la inscripcin es constitutiva del derecho 26.

Cul es la validez de un contrato de mutuo con hipoteca otorgado sin la

observancia de la forma prescrita por la ley? De la pregunta se desprende que

26
Casacin N 306-97-Arequipa, Corte Suprema, El Peruano, 02 de abril de 1998, p. 609
34
existe un contrato que ha sido otorgado en documento privado y por tanto sin
inscripcin; consiguientemente, en aplicacin de las normas antes indicadas,
ese acuerdo carecer de toda validez como contrato con garanta hipotecaria,
simplemente acreditar el prstamo de dinero, sin hipoteca. El contrato es
simple, no requiere de la formalidad ni de la inscripcin registral. No existe
prstamo o crdito de dinero con garanta hipotecaria otorgado en documento
privado, menos sin inscripcin registral.

Castellares27 nos dice que buscando la seguridad para operadores y el

mercado, el ttulo de crdito hipotecario no se expedir sino previa constatacin
que realice el registrador, de la inexistencia de cargas, gravmenes o medidas
que de cualquier modo puedan afectar la plena validez de la hipoteca,
representada por este ttulo. Slo se puede expedir el ttulo, sobre bienes
realengos; sin carga o gravamen registrado, en modo que el nico gravamen
hipotecario sea aqul constituido para ser representado por el ttulo de crdito
hipotecario, que ser la hipoteca exclusiva, nica y por el valor total del bien. La
SUNARP es la que aprueba el formulario, o en todo caso por la autoridad
respectiva. Actualmente el formulario ha sido aprobado, siendo utilizado con
xito, pero an no en la forma masiva que se espera, conforme el modelo
aprobado mediante la Res. SUNARP N 258-99, publicado en el diario oficial el
Peruano del 12 de agosto de 1999, modelo que debe ser materia de
actualizacin y ajustes conforme lo ordena la 4ta disposicin Transitoria de esta
ley, dejndose constancia de que el plazo para ello, venci el 15 de enero de
2001. Por su lado, mediante el D.S. 011-2002-JUS se ha aprobado el TUPA de
la SUNARP, fijndose en el equivalente al 1.93% de la UIT, el derecho que
debe pagarse para la expedicin del ttulo, conforme seala el N de Orden
B.3.8) de dicho TUPA.

El registrador debe de expedir materialmente el ttulo hipotecario slo una vez

que haya registrado el gravamen, anotar como monto del gravamen cuya
indicacin lo exige el art. 1099. 3) del C.C. por el valor total del bien gravado,
este valor debe de ser una valorizacin pericial, siendo el tenedor el nico
acreedor hipotecario y titular de este derecho real de garanta, que pesa sobre
el bien afectado. De este modo la preferencia ser siempre de primer rango y al
27
Castellares Aguilar, Rolando y otro. Op. Cit. p. 766
35
no existir la posibilidad que hayan acreedores de seguro, tercero o menores
rangos de preferencia, ser exclusiva.

Sobre el contenido de la constitucin, jurdicamente slo habr garanta

hipotecaria, cuando est constituida por escritura pblica y perfeccionada con
su inscripcin registral. Pero, cules son los requisitos sustanciales que debe
contener el documento constitutivo del mutuo con garanta hipotecaria? De la
prctica y la doctrina surgen los siguientes:

- El nomen iuris del acto constitutivo es: contrato de crdito (mutuo) con
garanta real de hipoteca (el contrato tiene como objeto el crdito, del cual se
derivan las obligaciones del deudor que son garantizadas con el derecho real
de la hipoteca).

- La forma del contrato de mutuo o crdito con garanta hipotecaria es por

escritura pblica. Esta publicidad notarial es asignada por la ley de manera
imperativa (artculo 1098 del Cdigo Civil).

- Los datos generales de las partes: nombre, identificacin, domicilio, estado

civil, nacionalidad, como del cnyuge, si proceden por derecho propio. Si es por
representacin convencional, el apoderado debe contar con poder especial,
otorgado en escritura pblica e inscrita en el registro correspondiente; adems
el poder debe contener la expresin literal del encargo sea del deudor o
acreedor hipotecario (artculo 156 del Cdigo Civil). Cuando la intervencin es
en representacin legal ser conforme a los estatutos de la persona jurdica o
como dispone la ley.

- El derecho de propiedad del deudor sobre el inmueble objeto de la hipoteca,

si es de origen derivado ser con la secuencia del tracto sucesivo; el historial
literal registral y la libertad de todo gravamen.

- La individualizacin del bien inmueble (urbano o rural) objeto de hipoteca,

comprendiendo sus bienes integrantes y accesorios de ser el caso (principio de
especialidad de la hipoteca con relacin al inmueble).

36
- La determinacin exacta de la cantidad cierta o monto del dinero, que
constituye el objeto del crdito u obligacin principal (principio de especialidad
con relacin al crdito).

- Las condiciones de cumplimiento de la obligacin garantizada con la hipoteca

(plazo, condicin y modo de pago).

- La valorizacin del bien inmueble (urbano o rural), al momento de la

suscripcin del contrato, que debe cubrir el capital y los intereses.

- El acuerdo sobre la cotizacin del seguro del capital e intereses, as como

sobre el seguro del bien inmueble.

- Las estipulaciones de todo acuerdo que convengan a los intereses de las

partes, pero que no afecten al orden pblico, las buenas costumbres y la moral.
Que no vayan en contra de una norma imperativa o prohibitiva. - La inscripcin
en los Registros Pblicos, por disposicin del artculo 1099, inciso 3, del Cdigo
Civil; es decir, el gravamen debe inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble; de aqu desprendemos que el acto constitutivo se perfecciona con la
inscripcin registral (aqu adquiere la categora de constitutiva de derecho, y de
acto solemne).

CONSTITUCIN UNILATERAL DE LA HIPOTECA:

Otro hecho de especial inters es que la hipoteca se constituye a peticin

unilateral del propietario o de su representante facultado. Al respecto, hubo
quienes mostraban su preocupacin al considerar que la hipoteca es un
contrato y adems accesorio, por lo que se resistan a admitir que pueda existir
antes que el acto jurdico principal mismo y que pudiera constituirse sin
intervencin del acreedor garantizado. Sobre este tema, ya se discuta desde el
siglo antepasado sobre su procedencia (hipoteca unilateral), admitindose por
iniciativa de la doctrina y legislacin alemana la procedencia de la hipoteca
unilateral o por disposicin y voluntad exclusiva del propietario.

37
As, la hipoteca puede ser voluntaria o legal, y unilateral o bilateral. La Ley
Hipotecaria espaola de 1861 ya lo reconoca, as como el Art.138 de la Ley de
1909(Espaa), dispositivo que con suma claridad distingue entre la hipoteca
convenida entre partes y la impuesta por disposicin del dueo de los
bienes. Luego de su inicial confusin con la hipoteca testamentaria se admite
la hipoteca unilateral, la misma que a decir de Romero Viitez ha sido admitida
desde los primeros tiempos, citando el caso de las fianzas que deban prestar
los Registradores en fincas segn el Art.274 del reglamento de 21 de junio de
1861 de la Ley Hipotecaria de ese ao; as como la Real Orden de 26 de
febrero de 1867 al tratar sobre las obligaciones hipotecarias al portador; citando
adems este autor diversos casos en los que se admita esta hipoteca, como
aquella resolucin del 15 de setiembre de 1866 que dispuso la inscripcin de
hipoteca convencional en la que exista falta de capacidad del acreedor,
sealndose que era suficiente su constitucin por la persona que tiene
inscrita la propiedad de la finca hipotecada; hasta que se precisa en este siglo
(resolucin de 15 de diciembre de 1953), sealando que la hipoteca unilateral
no debe ser consecuencia de un defecto de capacidad o representacin del
acreedor, sino que debe constituirse con aqul carcter 28

Desde el pasado, siempre ha habido la preocupacin de operar con una

hipoteca desligada a las partes directa o causalmente involucrados.

VIGENCIA DE LA HIPOTECA:
El levantamiento del gravamen hipotecario que se mantendr vigente hasta y
en tanto no sea cancelada la hipoteca, ser posible slo a la devolucin del
ttulo al Registro que lo expidi. Puede no haber sido endosado el TCHN, en
cuyo caso el propietario deber devolver el ttulo no endosado para lograr el
levantamiento de la carga. En caso de haberse utilizado para garantizar alguna
obligacin crediticia, propia o de tercero, la devolucin ser del ttulo cancelado
por su ltimo tenedor, en lo referido al crdito.
En tanto no se devuelva el TCHN de cualquiera de dichas formas, el gravamen
se mantendr vigente, no siendo por obvias razones aplicable la Ley No.26639
que dispone que, una vez transcurrido 10 aos desde el vencimiento del crdito
garantizado con una hipoteca, sta se extingue de pleno derecho. Como no es
28
Resolucin citada por Ricardo del ngel Yagez, en Hipoteca Unilateral, Tratado de Garantas en la
Contratacin Mercantil, Tomo II, pg. 198, Editorial Civitas
38
posible determinar cundo vence el crdito que est garantizando la hipoteca
que dio lugar a la expedicin del TCHN, lo que slo puede conocerlo el
endosante y el ltimo tenedor del TCHN, el Registrador est imposibilitado de
verificar tal plazo, por lo que encontrndose contenido el derecho real de
garanta en el ttulo mismo, debe mantenerse vigente hasta su devolucin.
Entendemos que este mismo rgimen debe aplicarse en otros casos de
extincin de hipoteca que puedan contener leyes especiales, tal es el caso de
la Ley No.27261, que contiene una norma singular y absurda desde el punto de
vista crediticio y de derecho real; pues seala que la hipoteca area se
extingue a los 5 aos desde su inscripcin, por lo que esta hipoteca jams
garantizara un crdito mayor a ese plazo.
Muy distinto es el caso de la Ley No.26639 que dispone la extincin de la
hipoteca a los 10 aos desde el vencimiento del crdito garantizado; norma que
sin embargo, por disposicin del Artculo 172 de la Ley No.26702 no rige para
las hipotecas constituidas a favor de las empresas del sistema financiero. En el
caso del TCHN, lo dispuesto por la Ley No.26639 tampoco resulta aplicable,
debido a que no es posible conocer el plazo de vencimiento del crdito
representado por el TCHN, por lo que la hipoteca se mantendr
indefinidamente vigente.
Si como consecuencia de la falta de pago del crdito que el TCHN representa,
se vende judicial o extrajudicialmente el bien hipotecado, al adquirente del bien
debe transferirse la propiedad libre de toda carga, no slo del gravamen
hipotecario que representaba el TCHN sino de cargas o derechos que puedan
haberse inscrito con posterioridad a la emisin del TCHN. Como ya hemos
sealado, una vez expedido este ttulo, el propietario ya no puede constituir
otros gravmenes.
No cabe hipoteca de segundo, tercer o rangos menores de preferencia. Pero
ello no impide que puedan dictarse medidas cautelares, transferencias de
propiedad, derechos de arrendamiento, usufructos y otros derechos inscribibles
distintos a nuevas hipotecas. Todas esas inscripciones de cargas o derechos
surtirn plenos efectos si el propietario o interesado logra recuperar el TCHN y
devuelve al Registro que lo expidi, cancelndose la nica y exclusiva hipoteca
existente, con lo que lograra la plena validez de tales derechos y cargas. Mas
si tal cancelacin de la nica hipoteca no ocurre; y, por el contrario, ante el

39
incumplimiento del crdito se vende judicial o extrajudicialmente el bien, el
adquirente debe recibir el bien libre de toda carga y derecho que se haya
inscrito con posterioridad a la expedicin del TCHN.
Para ello bastar que se presente ante el Registrador la constancia de la venta
efectuada en su favor, sea por la empresa del sistema financiero encargada de
su venta (venta directa) o del juez de la causa (venta judicial), acompaando la
constancia de haberse pagado totalmente la deuda con el producto de dicha
venta del TCHN, o, en su defecto, de mantenerse algn saldo insoluto,
prescindiendo de tal devolucin del TCHN y en mrito a la indicacin puesta de
que el ltimo tenedor mantiene el TCHN que servir desde entonces slo para
su ejecucin cambiaria contra el primer endosante, no representando ms en
ese caso la hipoteca sino slo el saldo insoluto.

As, el adquirente del bien vendido en va de ejecucin de la hipoteca que

representa el TCHN, recibir la propiedad libre de toda carga, derecho y del
nico gravamen hipotecario existente; con lo que se logra evitar trmites e
interferencias de parte de terceros y hasta de actos del mismo deudor de mala
fe que, para generar dificultades en la ejecucin de estas garantas, suele
constituir derechos sobre el bien ya gravado, que los inscribe en fecha posterior
a la inscripcin de la hipoteca, pero que al resultar de fecha anterior que la
adquisicin de la propiedad en la venta forzada, resultan preferentes al del
adquirente en remate, desanimando con esta maniobra a interesarse y
participar en el remate de estos bienes, lo que no ocurrir en el caso de la
hipoteca con expedicin del TCHN. Medida singular al respecto constituye la
norma contenida en la Octava Disposicin Final y Complementaria de la Ley
No.26702, que tiene los mismos alcances que la disposicin de este Artculo
comentado, pero que opera slo cuando se tratan de predios hipotecados a
favor de empresas del sistema financiero, lo que debera extenderse respecto a
cualquier otro acreedor hipotecario.
Una vez cumplida la obligacin garantizada con la hipoteca representada por el
TCHN, el propietario del bien tiene la posibilidad de solicitar al Registro que
expidi el ttulo, o la cancelacin del gravamen o la expedicin de un nuevo
TCHN, lo que debe hacerlo manifestando tal voluntad a travs de las mismas
formalidades previstas para su primera expedicin, esto es, deber
manifestarlo en escritura pblica, sealar que desea la expedicin de un nuevo
40
ttulo, insertando nueva tasacin y dems informaciones acerca del crdito o
del primer endosatario si es empresa del sistema financiero, o simplemente
sealando que desea un nuevo TCHN y devolviendo el anterior que cancel en
cuanto al crdito que representaba, mantenindose el gravamen hipotecario y
anotando el Registrador slo la sustitucin del ttulo. Se deja que cada Registro
Pblico establezca el procedimiento administrativo interno para ello.
Segn la clasificaciones que se hacen de los ttulos valores, vemos que se
pueden distinguir de Mobiliario o Individual.

a. Valor Mobiliario o Individual

Corresponden a los valores mobiliarios, aquellos valores emitidos

en masa, notables cantidades, con caractersticas iguales en
derechos y obligaciones que representan.

Este tipo de ttulos valores tiene como caracterstica esencial; su

emisin masiva.

Mientras que los valores que se emiten de manera singular, cada

uno con individualidad propia, aun cuando posea cantidades
considerables como para ser considerado de valor mobiliario, se
seala que no basta la masividad sino tambin la homogeneidad
de derechos que representen.

Este titulo valor, debido a que tiene un derecho real de garanta (la
hipoteca), no es posible que se de una emisin masiva y sobre
todo homognea, ya que su naturaleza difiere de la cedula
hipotecaria o de los bonos hipotecarios que son valores de
emisin masiva. Entendido dichos conceptos, se clasifica el Titulo
de Crdito Hipotecario Negociable como un ttulo valor individual y
no mobiliario.

Por su parte Vilela define al TCHN como: un valor mobiliario que

une un crdito en forma inescindible a una garanta real, esto es,

41
 una hipoteca. Siendo un ttulo valor de garanta, pues constituye
valores representativos de derechos reales de garanta. (...)
constituye un ttulo valor representativo de una hipoteca unilateral,
la cual es constituida con anterioridad al nacimiento del crdito
que se integrar al ttulo o valor mobiliario. As, para la autora
citada esta situacin slo se presenta en el TCHN, ya que a
diferencia del warrant, la prenda y el crdito nacen conjuntamente
con el endoso del documento, mientras que en el TCHN opera
una ficcin legal: la hipoteca unilateral, segn explica porque es
constituida a sola decisin del propietario del bien, sin que exista
todava un acreedor, ni obligacin por resguardar 29

b. Valor causal o abstracto

Segn la literalidad o texto que contiene el valor, que en

ocasiones debe sealar la relacin causal que dio origen a su
emisin o creacin, por lo que resulta fcil determinar tal causa,
mientras que en el caso de otros ttulos valores no es posible
conocer por el texto del valor, cul ha sido el acto jurdico que dio
origen a su creacin o emisin.

De acuerdo a esto, los valores se clasifican en valores causales,

como pueden ser la Carta de Porte, la Accin, el Warrant y el
TCHN. Por otro lado, los valores abstractos, como la Letra de
Cambio o el Cheque, cuya causa o razn de su emisin no es
posible conocer por el solo texto que contienen estos
documentos, al apreciarse de su propio texto el origen o causa de
su emisin, en el caso del TCHN estamos ante un ttulo valor
causal y no abstracto.

29
Informe especial de Caballero Bustamante.
42
 Como sabemos, los ttulos valores causales son aquellos que por
su propio texto o por la literalidad del documento, podemos
conocer el origen a su emisin, como podra ser una Accin o una
Carta de Porte; mientras que en los ttulos valores abstractos tal
posibilidad de informarse del negocio causal no existe, al no
sealarse en el texto del documento referencia alguna a la
transaccin negocial subyacente, tal sera el caso del Cheque o la
Letra de Cambio. En el caso del TCHN, es posible conocer y
concluir de su texto, cul fue su origen o causa de emisin, que
no es sino la voluntad de afectar en garanta el bien que se
describe en detalle en el mismo documento. Del mismo modo,
cuando posteriormente se incorpore el derecho de crdito, podr
sealarse la naturaleza y dems referencias del crdito o sealar
slo la obligacin de pago de una determinada suma de dinero,
pudiendo as en ese extremo constituir un crdito causal o
abstracto; pero como valor original y bsico que representa la
hipoteca, no deja de ser un ttulo valor causal.

Posee una Representacin de un Doble Derecho:

Inicialmente el TCHN es slo un ttulo valor que representa el derecho real de
garanta hipotecaria, por la hipoteca constituida por el propietario del bien
gravado, a cuya orden se emite. Posteriormente, podr representar en modo
adicional tambin el crdito que ha sido garantizado con dicha hipoteca
representada por el ttulo. Como es fcil apreciar, se trata de una valor muy
similar al Warrant, ttulo ste que igualmente al inicio slo representa la prenda.
Slo desde su primer endoso dicha garanta se vincular a un crdito; crdito
que en el caso del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable ser tambin y
adems representado por este mismo ttulo valor, en modo tal que slo a partir
de entonces (de su primer endoso), representar dos derechos: el crdito que
origina su primer endoso, ms la hipoteca que garantizar dicho crdito.

Algunos beneficios que otorga el TCHN a diferencia de la hipoteca

convencional:

43
 a. Constituye un derecho hipotecario exclusivo, en razn de que slo
podr emitirse cuando el inmueble se encuentre libre de cargas y
gravmenes.

b. La agilidad en la transmisin, pues nada impide al acreedor que

pueda transferir su derecho a travs del endoso.

c. El cumplimiento del crdito garantizado, por cuanto el acreedor

tiene ms posibilidades para cobrar su crdito, ya que en caso de
remate del inmueble y el monto resulte insuficiente, el tenedor
tiene la facultad de dirigirse a travs de una accin cambiaria de
regreso contra el primer endosante por el saldo restante.

d. La ejecucin extrajudicial, ya que puede incluirse dicho pacto,

liberando al endosatario del trmite de su realizacin en la va
judicial, as como sucesivas convocatorias para nuevos remates,
publicidad a travs de avisos, etc; circunstancias que perjudican
tanto al acreedor como al deudor; pues, para el primero es ms
difcil recuperar el crdito otorgado en trminos de tiempo y
costos, aumentando las tasas de inters en perjuicio del deudor
que ve incrementar el monto a pagar.

e. Responsabilidad slo del primer endosante, en efecto, los

subsiguientes endosantes no asumen responsabilidad solidaria
frente al nuevo adquirente o tenedor, es decir, el nico obligado al
pago del crdito es el primer endosante, razn por la cual el
propietario del bien debe ser a su vez el deudor del crdito
garantizado

CAPITULO IV

CIRCULACIN DEL TTULO VALOR

EMISIN DEL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

44
La Ley N 27287, regula en los artculos 240 al 245 lo correspondiente al Ttulo
de Crdito Hipotecario Negociable, el cual representa un crdito con garanta
hipotecaria, el cual que puede ser emitidos por los Registros Pblicos, as
como por empresas del Sistema Financiero y otras entidades que se
encuentran autorizadas por la Superintendencia de Banca, Seguros y
Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones 30.

Artculo 240.- Emisin

240.1 El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se expedir a peticin

expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y
que est inscrito en cualquier Registro Pblico, por acto unilateral manifestado
mediante escritura pblica. El representante del propietario requiere de poder
especial para solicitar la expedicin del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable.

240.2 Slo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravmenes, el

respectivo Registro Pblico expedir el ttulo en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos en el caso de registros
pblicos que dependan de sta; y, en el caso de otros registros, por la
respectiva autoridad de control o supervisin.

240.3 Al expedir el ttulo, el Registrador anotar el gravamen hipotecario

constituido por el valor total del bien gravado, segn la valorizacin de perito
que debe ser insertada en la escritura pblica, gravamen hipotecario que ser
el nico, otorgando la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del ttulo,
en respaldo del crdito que se seale en el mismo documento en el acto de su
primer endoso.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un ttulo valor que representa la

hipoteca de primer rango sobre un bien determinado constituida, en forma
unilateral, por el propietario del bien o por quien tenga derecho a ello, ttulo que
puede ser transferido mediante endoso pero siempre para garantizar un crdito
dinerario ya sea directo o indirecto. El ttulo se emite solamente si la partida
registral no consta gravamen o carga alguna, lo cual no significa que el bien

30
Resolucin SBS N 685-2007 del 29 de mayo de 2007
45
adquiera la condicin de bien inembargable desde la emisin del ttulo, nada
impide que por acto posterior pueda gravarse o trabarse medidas que limiten la
propiedad del propietario31.

Se constituir conforme a los requisitos y formalidades de validez establecidos

en la legislacin sobre la materia, la cual se encuentra regulada en el artculo
1099 del Cdigo Civil de 1984.

El Registro Pblico correspondiente expedir el Ttulo, slo luego de constatar

la inexistencia de cargas o gravmenes. El ttulo se expedir en formulario
aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (SUNARP)
tratndose de Registros que dependan de ella; tratndose de otros Registros,
lo har la respectiva autoridad de control o supervisin 32.

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, es un ttulo valor a la orden y

negociable por endoso, emitido por el Registro Pblico donde se encuentre
inscrito el inmueble que se grave con hipoteca, en mrito al otorgamiento de
una escritura pblica en la que por acto unilateral se constituye el gravamen
hipotecario de primer rango que sirve de garanta al crdito consignado en el
mismo, con preferencia a toda otra acreencia, cualquiera sea su origen o
naturaleza. Adems de ello, tambin las empresas del sistema financiero
nacional u otras entidades que autorice esta Superintendencia, acreedoras o
no, se encuentran facultadas para emitir Ttulos de Crdito Hipotecario, con la
finalidad de respaldar un crdito que se encuentre o vaya ser inscrita en el
Registro Pblico.

CONTENIDO DEL TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable debe contener, obligatoriamente los

requisitos establecidos en el artculo 241 de la Ley N 27287, siendo los
siguientes:

1) La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero

que le corresponde;

31
MONTOYA MANFRENDI, Ulises. Comentarios a la ley de ttulos valores, Sexta edicin aumentada y actualizada
por Ulises Montoya Alberti y Hernando Montoya Alberti, Grijley. Lima. 2001
32
FLORES POLO, Pedro, Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos Valores N 27287, Primera Edicin, Juristas
Editores 2001
46
2) El lugar y fecha de su emisin;

3) El nombre y nmero de documento oficial de identidad del propietario que

constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo;

4) La descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario,

segn aparece de la inscripcin registral;

5) El monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se

constituye el gravamen hipotecario, con indicacin del nombre del perito o de
su registro o colegiatura respectiva;

6) La fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la

inscripcin registral de la hipoteca; y,

7) El nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral

correspondiente.

8) Adems, deber contener espacios adecuados para consignar la informacin

relativa al crdito garantizado y a los endosos. A que hubiere lugar. Esto es
muy importante porque se trata de un documento que circular en el
mercado33.

- La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero

que le corresponde, a fin de poder identificarlo dentro de los mltiples ttulos
valores regulados por la Ley. Deben de ser numerados, a fin de poder ser
individualizados y controlados por la SUNARP.

Cuando estos ttulos sean endosados a las empresas de operaciones mltiples

contenidas en el literal a) del Art. 16 de la Ley General del Sistema Financiero
y a empresas de arrendamiento financiero, se deben incluir dentro del texto: la
referencia al monto del crdito y de la garanta; el cronograma de pagos o
fecha de vencimiento o pago del crdito; la forma y lugar de pago; y otras
condiciones, las mismas deben tener compatibilidad con la naturaleza del
ttulo.
33
FLORES POLO, Pedro, Comentarios a la Nueva Ley de Ttulos Valores N 27287, Primera Edicin, Juristas
Editores 2001
47
- Lugar y fecha de emisin, a fin de determinar la ley aplicable y los plazos de
prescripcin y de vencimiento en su caso. La fecha nos permitir determinar si
al momento de su emisin los representantes tenan suficientes facultades para
hacerlo, y, en cuanto al otorgante de la escritura pblica, al tramitarse sta a
travs de la Notara se constata su capacidad para disponer o gravar sus
bienes. Podra existir un lapso entre la fecha en que se otorga la escritura
pblica y la fecha en que se emite el ttulo, para nuestros efectos la fecha de la
emisin del ttulo es la que tiene el efecto cambiarlo.

- Nombre y nmero de Documento Oficial de Identidad del propietario que

constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo; y la
descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, segn
aparece de la inscripcin registral. Dicha descripcin debe aparecer igualmente
en el inserto correspondiente a la valoracin que realice el perito, y debe
coincidir con los datos que aparecen en la inscripcin registral.

- Monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se constituye

el gravamen hipotecario, con indicacin del nombre del perito y de su registro o
colegiatura, cuando el ttulo se endose a favor de una institucin del sistema
financiero, el informe pericial debe ser emitido por un perito inscrito en el
registro de peritos valuadores adscritos al sistema bancario, quien se
responsabiliza por la veracidad del valor asignado al bien en la fecha de la
valuacin.

- El valor asignado se consignara en el ttulo y una copia de dicha valuacin

estar a disposicin de los potenciales tomadores en el Registro Pblico
correspondiente cuando la empresa tenedora de los ttulos considere que ha
existido una sobrevaloracin significativa en la valuacin del perito realizada al
momento en que stos fueron emitidos, comunicar dicha sobrevaloracin al
Registro de Peritos Valuadores REPEV-, adjuntando los documentos
probatorios respectivos para su estudio y aplicacin de las sanciones que
pudieran corresponder. Sobre el particular la Resolucin N 020-2001 del SBS
precisa que las empresas del Sistema Financiero autorizadas para operar en
esta modalidad de financiamiento slo podrn recibir ttulos que representen
hipotecas constituidas sobre bienes susceptibles de ser hipotecados y que

48
hayan sido valorizados conforme a los criterios aprobados por la SBS,
sealados en el Captulo IV de la Resolucin SBS N 572-97 y sus
modificatorias.

- Fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la

inscripcin registral de la hipoteca, as como el nombre y firma del Registrador,
con indicacin de la oficina registral correspondiente. El ttulo de crdito
hipotecario negociable se completa con los datos relativos al crdito en el
momento de su endoso.

Sin embargo, las normas establecidas por la Ley de Ttulos Valores y el

Reglamento de la SBS no establecen que este acto previo como es la
autorizacin, tenga que ser acreditada ante el Registro y en consecuencia
presentarse el documento en el que conste. Ello por cuanto es un aspecto que
opera extrarregistralmente y por consiguiente es de exclusiva responsabilidad
del emisor ()Tratndose de la emisin de un TCHN por una entidad
financiera, lo que se inscribe en el registro es la comunicacin que esta entidad
efecta a efectos que sea conocida por terceros la emisin de un TCHN, por lo
que la valorizacin del bien y el mismo TCHN emitido no son actos que
complementen la validez del acto a inscribir, que en este caso es la
comunicacin de la emisin al Registro, sino que nicamente deben
presentarse para ser consultados por terceros34.

Anotaciones en cuenta

El ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, puede ser representado mediante

anotaciones en cuenta sin que se requiera de la previa emisin de un ttulo
fsico, de acuerdo a las disposiciones complementarias que se emitan.

A partir del registro contable en la Institucin de Compensacin y Liquidacin,

la titularidad del crdito y la garanta hipotecaria correspondern a aquel que
aparezca inscrito como propietario del ttulo de Crdito Hipotecario Negociable
en tales registros. Asimismo, la transferencia del requerido ttulo valor,
conjuntamente con los derechos que confiere, operar mediante anotacin en
cuenta.

34
Resolucin No.787-2009- SUNARP-TR-L
49
TRANSFERENCIA DEL TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE:

Al ser un Ttulo valor emitido a la orden, se trasmite mediante endoso, en el

que se transfiere tanto el derecho de crdito como el derecho real de hipoteca
que lo garantiza, sin que el endosante asuma responsabilidad solidaria 35, tiene
como regulacin el Artculo 242 de la Ley N 27287.

Artculo 242.- Primer endoso

242.1. En el acto de realizarse el primer endoso del ttulo, deber consignarse

en el mismo documento, el crdito que se garantiza, plazo o plazos de su
vencimiento, los intereses acordados y dems condiciones del mismo;
constituyendo desde entonces el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, un
ttulo valor que representa la hipoteca y el crdito consignado, en favor de su
tenedor.

242.2. Con los subsiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto el

crdito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante
asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el artculo 11 frente al
tenedor.

242.3. Si el propietario prev que el primer endosatario ser una empresa del
Sistema Financiero Nacional, queda facultado a solicitar en el acto de constituir
el gravamen hipotecario, que el Registrador consigne en el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable que expida el nombre de dicha empresa que debe
designarse en modo expreso como primer endosatario, autorizando la entrega
del ttulo a dicha empresa a travs del mismo Notario que interviene en la
escritura pblica de constitucin del gravamen, sin que sea necesario en este
caso que el propietario intervenga y firme como endosante. Igualmente, en este
caso en que el primer endosatario sea una empresa del Sistema Financiero
Nacional, el propietario podr solicitar que el Registrador consigne en el ttulo el
monto y condiciones del crdito que al efecto seale en el acto de constituir el
gravamen; o, autorizar a la empresa endosataria a completar el ttulo con las
informaciones referidas al crdito, conforme al Artculo 10.

35
http://www.caballerobustamante.com.pe/plantilla/profe/creditohipotecario120108.pdf
50
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable incorpora el derecho de garanta
constituido por la hipoteca del bien, y el derecho de crdito que legitima al
tenedor del mismo. Su transmisin se har mediante el endoso, con lo cual se
transmite no slo el derecho de crdito, sino tambin el derecho de garanta;
con la salvedad que a diferencia de otros ttulos valores, el endosante no
asume responsabilidad solidaria por el pago del crdito contenido en el ttulo, el
pago est garantizado con la hipoteca del bien. Se produce entonces una
transmisin con los efectos propios de la cesin de derechos, y no con los
efectos del endoso cambiario36.

La Ley de Ttulos Valores seala en el artculo 242 que, tratndose de un ttulo

valor a la orden, la transferencia del ttulo de crdito hipotecario negociable se
realiza por medio del endoso. Es as, que desde el primer endoso se convierte
en un ttulo valor que representa, a favor de su tenedor, la hipoteca y el crdito
consignado. Con los sucesivos endosos se transfiere el derecho de crdito y el
derecho real de hipoteca, sin embargo el endosante no asume responsabilidad
solidaria frente al tenedor.

Conforme a lo referido en el artculo 10 de la Resolucin SBS N 685-2007, que

seala en el Artculo 10.- Con los endosos o transferencias de los Ttulos se
transfieren ambos derechos, tanto el crdito como el derecho real de hipoteca
que lo garantiza, sin que el endosante o transferente asuma la responsabilidad
solidaria a que se refiere el artculo 11 de la Ley de Ttulos Valores.

Lo sealado en este artculo resulta aplicable tanto a los endosos o

transferencias de los Ttulos emitidos por las Empresas, como a los endosos o
transferencias de los Ttulos emitidos por los Registros Pblicos. 37

El primer endoso del Ttulo supone la incorporacin del derecho de crdito, por
lo que deber ser completado con los dems datos adicionales que exige la
norma, como los referidos al crdito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa
de inters, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder

36
MONTOYA MANFRENDI, Ulises. Comentarios a la ley de ttulos valores, Sexta edicin aumentada y actualizada
por Ulises Montoya Alberti y Hernando Montoya Alberti, Grijley. Lima. 2001
37
Resolucin SBS N 685-2007 del 29 de mayo de 2007

51
otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecucin
extrajudicial de la garanta en caso de incumplimiento.

Para Cesare Vivante38, es una clusula accesoria inserta en el ttulo valor,

inseparable de l, por el cul el acreedor cambiario designa a otro acreedor en
su lugar.

El endoso podr ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a
los acuerdos establecidos en la relacin causal. El endoso podr efectuarse en
propiedad, en procuracin o en fideicomiso, presumindose que es en
propiedad. El endoso transfiere tanto el crdito como la garanta hipotecaria
que lo respalda, pero no se requerir de inscripcin registral de dicha
transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las
Hipotecas comunes, para cuya transferencia s es exigible su inscripcin
registral. Se reducen as tanto las formalidades como los costos de las
transferencias.

La circulacin podr ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a

ello se transfiere el Ttulo por endoso, la transferencia tendr la eficacia de la
Cesin de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones
personales correspondientes

A partir del primer endoso se convierte en un ttulo valor que representa, a favor
de su tenedor, la hipoteca y el crdito consignado. Al igual que el Warrant, el
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable tiene su origen a partir de su endoso,
y el ttulo se completa con los datos relativos al crdito, empezando por su
monto. En el momento en que se constituye la garanta, se est afectando el
bien por su valor ntegro, la misma que tiene relacin directa con el crdito que
se recibe con el endoso, debiendo entonces determinarse el monto de la
obligacin.

Con los posteriores endosos se transmite tanto el derecho de crdito como el

derecho real de hipoteca. Sin embargo, el endosante no asume la
responsabilidad solidaria frente al tenedor.

38
Vivante, Cesare. Tratado de Derecho Mercantil. Tomo II, Madrid, 1936, p. 74
52
Cuando se realiza este primer endoso se debe de indicar el plazo o plazos de
vencimiento del crdito, con lo cual la ley est permitiendo que el vencimiento
sea a plazo fijo o a plazos fijos, es decir, pueden fijarse varias fechas de
vencimiento y sealarse cuotas en cada vencimiento. El pago deber hacerse
en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Las fechas
de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados debern
constar literalmente en el mismo ttulo bajo responsabilidad del tenedor que
recibe dichos pagos, con obligacin adicional de ste de expedir las
respectivas constancias o recibos de pago. Se deber indicar en el ttulo los
intereses acordados y dems condiciones del mismo. La omisin en la
indicacin de los intereses har que, a partir del vencimiento, se devengue el
inters legal.

El endoso puede ser realizado desde que se emite el ttulo, slo en el caso que
el primer endosatario fuese una empresa del sistema financiero nacional, el
propietario puede solicitar al registro que consigne el monto y condiciones del
crdito. Esta informacin debe constar slo en el ttulo ms no en la partida
registral. Igualmente se permite al propietario que autorice a la empresa del
sistema financiero nacional a completar las informaciones referidas al crdito
en el ttulo que se le entregue en forma directa y prescindiendo de su endoso;
lo que a su vez concuerda con el art. 10 de la ley de ttulos valores; que
posibilita emitir y transferir ttulos valores incompletos para ser completados
conforme a los acuerdos que adopten las partes interesadas, condiciones que
bien pueden constar en la misma escritura pblica. Este tipo de endosos han
sido limitados nos dice Castellares39, slo a los casos en los que el primer
endosatario sea una empresa del sistema financiero nacional; por un lado para
facilitar y flexibilizar los trmites de constitucin de garantas por crditos que
concedan esas empresas para financiar la adquisicin de viviendas y otros
bienes susceptibles de ser hipotecados.

PARTES QUE INTERVIENEN

Las personas que intervienen en la circulacin del Ttulo Hipotecario

Negociable son:

39
Castellares Aguilar, Rolando y otro. Op. Cit. p. 771
53
- El Propietario a la orden de quien se emite el ttulo.

- El Primer Beneficiario, que es la persona a favor de quien se emite la

garanta, quien puede ser el mismo propietario del bien. El primer
beneficiario del ttulo es el obligado principal del ttulo, y va a ser el
endosante quien va a accionar contra el, ser responsable el obligado
principal por el crdito contenido en el ttulo, y de no realizarse el pago el
pago se ejecutar la hipoteca al propietario del inmueble. Los endosantes
distintos al propietario no asumen ninguna responsabilidad frente al ltimo
tenedor del ttulo.

Las partes que intervienen corresponde a su posterior circulacin, siendo; el

propietario a la orden de quien se emite el ttulo, el primer beneficiario, es decir
la persona que a su favor se emite la garanta real y el tenedor o tenedores que
son quienes reciben el ttulo mediante endoso y se convierten en acreedores
hipotecarios.El primer beneficiario del ttulo es el obligado principal y contra
quien accionar el tenedor del ttulo, debiendo tenerse en cuenta que los
endosantes previos no son responsables por el pago del crdito contenido en el
documento. As, respecto al crdito contenido en el ttulo, slo responde el
obligado principal y, en defecto del pago se ejecuta la hipoteca, es decir, al
propietario del inmueble.

Es el Registro Pblico donde se encuentra inscrito el inmueble el nico

autorizado para emitir este ttulo valor y lo hace a la orden del propietario en
base a una escritura pblica otorgada por ste o por quien est autorizado a
gravar el inmueble. Se emite en el formulario o formato aprobado por la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos.

Desde un punto de vista financiero, con el ttulo valor que representa la

hipoteca el propietario del inmueble podr solicitar un crdito, pudiendo
utilizarse el ttulo para garantizar dicha deuda; en caso de incumplimiento se
podr ejecutar judicial o extrajudicialmente la hipoteca.

En cuanto a la emisin de los ttulos por parte de las empresas del sistema
financiero, se requiere contar previamente con la autorizacin del propietario
del bien que sirve de garanta, y en su caso, de los deudores de los crditos

54
hipotecarios. Dichas autorizaciones debern constar por escrito y tendrn el
carcter de declaracin jurada (art. 4, Resolucin SBS N 942-2003).

EJECUCIN

Conforme lo seala el artculo 243.l de la Ley de Ttulos Valores, concordante

con el artculo 15 del Reglamento, el tenedor del Ttulo, en el caso de crdito
directo representado por el ttulo, bastar el protesto por falta de pago o la
respectiva formalidad sustitutoria, procedimientos que deben cumplirse aun
cuando se trate de un ttulo con clusula que libere del protesto. Dicha
formalidad consistir en la constancia por falta de pago del crdito puesta en el
propio ttulo, por la empresa del sistema financiero tenedora del mismo.

Cuando se realiza este primer endoso se debe de indicar el plazo o plazos de

vencimiento del crdito, con lo cual la ley est permitiendo que el vencimiento
sea a plazo fijo o a plazos fijos, es decir, pueden fijarse varias fechas de
vencimiento y sealarse cuotas en cada vencimiento. El pago deber hacerse
en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Las fechas
de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados debern
constar literalmente en el mismo ttulo bajo responsabilidad del tenedor que
recibe dichos pagos, con obligacin adicional de ste de expedir las
respectivas constancias o recibos de pago. Se deber indicar en el ttulo los
intereses acordados y dems condiciones del mismo. La omisin en la
indicacin de los intereses har que, a partir del vencimiento, se devengue el
inters legal.

Cuando se trata de pagos en armadas, la falta de pago de una o ms de ellas,

faculta al tenedor del ttulo a dar por vencidas todas las cuotas que se
encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto
total adeudado por el crdito garantizado. El uso de esta facultad y el
consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto,
dirigido al obligado principal, deber constar por escrito si el crdito garantizado
es uno indirecto.
55
.EXTINCIN DE LA HIPOTECA

En cuanto al levantamiento del gravamen, este aspecto es materia de los Arts.

244.l y 244.2 de la ley

La hipoteca se mantendr mientras no se cancele dicha hipoteca, debiendo de

devolverse el ttulo, en tanto no se devuelva el gravamen se mantendr
vigente, no siendo aplicable lo indicado en la Ley 26639 que dispone que, una
vez que transcurran 10 aos del vencimiento del crdito garantizado con una
hipoteca, sta se extingue de pleno derecho.

En el caso que la ejecucin de la garanta se siga a travs del proceso judicial,

el Juez, llegado el momento, ordenar se levante los gravmenes que afectan
el bien. De optarse por el encargo a una entidad financiera para que venda el
bien, la Ley le otorga facultades para que a la devolucin del ttulo debidamente
cancelado por el ltimo endosatario levante el gravamen que pesa sobre el
bien inscrito. En lo que respecta a las hipotecas el transcurso del tiempo no
hace que se pueda levantar el gravamen, al amparo de la Ley No 26639, pues
el art. 244.l excluye esa forma de extincin de los gravmenes. La extincin
debe ser expresa, y derivada de la devolucin y cancelacin del ttulo.

La Ley en su art. 244.3 contempla el caso en que el propietario, una vez

cancelado el crdito, puede solicitar la emisin de otro ttulo en reemplazo del
cancelado, para cuyo efecto deber devolver el anterior, mantenindose en
forma continuada el gravamen hipotecario, bajo solucin de continuidad.El
reglamento ha previsto los supuestos en que el ttulo se perjudique, deteriore o
extrave. Para tal efecto, el ltimo tenedor y endosatario deber seguir el
procedimiento judicial de ineficacia del ttulo, conforme a las normas del
proceso abreviado.La demanda de ineficacia deber ser anotada en el
Registro, para lo cual deber de tenerse en cuenta las normas sobre Medida
Cautelar. Es materia de inscripcin, igualmente, la sentencia que declara la

56
ineficacia del Ttulo, siendo que esta ltima constituye requisito previo para que
el demandante solicite al registro la expedicin de un duplicado del ttulo.

CONSTITUCIN Y EJECUCIN DE MEDIDAS CAUTELARES.

En principio queda descartada toda posibilidad de emitir un Ttulo de Crdito

Hipotecario Negociable sobre el cual previamente se hayan constituido
gravmenes o cargas y cualesquiera, otro derecho, por mandato judicial,
arbitral o administrativo. El incumplimiento de esta norma acarreara
responsabilidad tanto para el Registrador como para quienes resulten
responsables directos.

En cambio, la Ley permite la constitucin de gravmenes, cargas o derechos

con posterioridad a la emisin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, los
cuales debern anotarse en el propio ttulo, as como en el propio Registro,
esto ltimo slo ser procedente en la medida que se acredite que el
gravamen, carga o derecho afecta tanto al ttulo como al derecho o al bien,
segn corresponda.

As, se considera importante distinguir entre derecho cambiario y garantas

cambiarias, para efectos de determinar las consecuencias jurdicas de las
medidas cautelares o derechos que se constituyan sobre el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable. Bajo esta perspectiva tenemos que, la medida cautelar
podra afectar slo el derecho crediticio, por tanto, el patrimonio afectado sera
el del tenedor del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, en consecuencia, el
juez, rbitro o funcionario pblico que haya ordenado la constitucin de la
medida no podra ordenar la ejecucin de la misma, teniendo que esperar al
vencimiento del ttulo valor, pues el crdito an no es exigible. Una vez vencido
el ttulo, el obligado slo podr efectuar el pago al beneficiario de la medida
cautelar, y de haber un remanente entregarlo al beneficiario del ttulo valor. De
igual modo se proceder en caso de incumplimiento por el obligado principal.

As, la entidad financiera encargada de la venta quedara obligada a entregar el

producto de la venta (una vez cancelados los gastos de venta) en primer lugar
al beneficiario de la medida cautelar y de haber un saldo se lo entregar al
57
tenedor del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, el remanente una vez
cubierto el crdito se entregar al propietario del bien.

En cambio, si la medida tiene por objeto afectar el patrimonio del obligado

principal, el beneficiario del gravamen, carga o derecho slo podr cobrar
sobre el remanente existente una vez satisfecho el crdito del legtimo tenedor.

En cuanto a la oportunidad de ejecucin de la medida cautelar, la misma

estara supeditada al vencimiento del ttulo, pues de lo contrario se tratara de
un vencimiento anticipado, toda vez que una ejecucin anticipada supondra
requerir el pago del crdito antes del vencimiento, an cuando la medida no
afecte directamente el derecho de cobro sino el bien, por estar dirigida contra
el patrimonio del obligado principal, lo cual resultara perjudicial tanto para el
deudor como para el acreedor cambiarios. Respecto de las medidas
cautelares de no-innovar, la Ley de Ttulos Valores no seala una excepcin
o medida de suspensin, como s lo hace en el caso del warrant. Toda
medida de no-innovar tendra que requerir una contra cautela que respalde
en forma racional, segura y eficaz el derecho del tenedor del ttulo valor de
garanta, en caso la pretensin no sea amparada en forma definitiva por la
autoridad correspondiente.

Aplicacin del ttulo de crdito hipotecario negociable en el Per

58
Este tema resulta muy importante ya que no slo se debe brindar un enfoque
jurdico, sino tambin econmico y sociolgico, al igual que poltico.

En tal sentido, dejamos de lado la poltica partidaria para centrar nuestro

objetivo de estudiar el mercado, para determinar las razones que hacen que
este ttulo valor no es utilizado en el indicado.

Se debe buscar el crecimiento econmico del derecho peruano, el cual existe

en la actualidad, sin embargo, este tema al igual que la titulizacin de activos
alcanzan escaso desarrollo en la realidad social del derecho peruano, la cual
es una fuente del derecho.

A efecto de tener aplicacin el presente trabajo de investigacin al derecho

extranjero es claro que habra que estudiar el derecho de cada pas o dicho de
otra forma estudiar el derecho extranjero.

Sobre la aplicacin en el pas, desarrollaremos el origen del tema materia de

estudio, lo cual servir para tener en cuenta los antecedentes y de esta forma
es claro que podamos contar con informacin que nos permita estudiar el tema
de manera adecuada.

En el derecho peruano el origen de este ttulo valor lo encontramos en la ley de

bancos vigente contenida en la ley 26702, y posteriormente han sido expedidas
una serie de normas dentro de las cuales destaca la ley de ttulos valores
peruana vigente, y en esta ltima se puede apreciar con mayor amplitud las
reglas que lo regulan. Es decir, a efecto de utilizar la interpretacin histrica, es
claro que debemos tener en cuenta entre otras las normas indicadas, las
cuales deben ser materia de estudio en una sede mas amplia.

Si se desea realizar un estudio mas amplio es claro que no existe ningn libro
que desarrolle todo el libro este tema, sino que lo hacen entre otros temas,
dentro de los libros de derecho privado, comercial, empresarial y corporativo. .

59
RAZONES POR LAS CUALES NO SE APLICA EN EL DERECHO PERUANO
O POR LAS CUALES SE APLICA POCO

Trataremos de explicar las razones puntualmente para su mejor entendimiento,

son las siguientes:

1) La ejecucin extrajudicial que caracteriza a este ttulo valor no es

permitida por la constitucin poltica peruana de 1993, nuestra carta
magna actual. Esto nos lleva a deducir que, no se ha tenido en cuenta la
norma con mayor jerarqua citada al momento de redactar la norma, lo
cual demuestra una clara ineptitud de nuestros padres de la patria. Es
decir, tal calificacin les queda grande. Porque como sabemos la
constitucin prima sobre cualquier otra norma y esto es as en todos los
ordenamientos jurdicos.
2) No se difundi. Da a da los funcionarios de las entidades del sistema
financiero quieren otorgar el crdito con el ttulo de crdito hipotecario
negociable, pero que lo llenen el formulario los funcionarios del registro o
los tramitadores, lo cual deviene en innumerables problemas para el
derecho peruano. En otras palabras, los bancos no contratan
especialistas en llenar este tipo de formularios.
3) Porque las entidades del sistema financiero no realizan inversin alguna
que tenga un alto riesgo, ya que en caso de que se pretenda ejecutar
extrajudicialmente este ttulo valor es claro que luego de acabado o
concluido el procedimiento extrajudicial de ejecucin es claro que sera
denegado en los registros pblicos, con lo que se denomina tacha
sustantiva, la cual es insubsanable. Es decir, no se podra inscribir el
remate privado, sino slo el remate pblico con la intervencin del poder
judicial.
4) Porque su aplicacin es para bienes inmuebles, al menos en nuestro
ordenamiento jurdico es de tal forma, por ello tambin debe ser de
aplicacin para otros bienes, de esta forma se debe aplicar para todo
tipo de bienes. Nuestro ordenamiento jurdico no realiz una clasificacin
de los bienes, lo cual claramente habra facilitado la comprensin del
tema que nos abarca.

60
 5) Porque las entidades del sistema financiero no contratan abogados con
trayectoria que puedan tener un manejo eficiente del ttulo valor referido.
Ya que los informes legales tienen un alto costo y los jurdicos an mas,
esto deviene en que las entidades indicadas para ahorrar dinero
contratan a abogados, quienes aceptan ser realizar asesoras externas.
6) Nuestra normativa civil vigente no tiene el mismo contenido que las
normas referidas al ttulo valor que estamos analizando, deviniendo en
una contradiccin de normas que resulta perjudicial para el derecho
peruano. Es por ello que en el hipottico caso de una cesin de posicin
contractual y cesin de derechos. No obstante, este conflicto puede ser
solucionado gracias al principio jurdico que la norma posterior deroga la
norma inferior.
7) Las entidades del sistema financiero tienden a presionar a los
funcionarios registrales para que todos los trmites que realicen sean
aprobados pese que no lo ameriten, lo cual obstaculiza claramente la
funcin del registro. Y en los casos de no cumplir los funcionarios
registrales se quejan y presionan a efecto de conseguir una serie de
irregularidades. U no de los motivos que originan este problema es que
los trabajadores del registro no estn capacitados para ejercer su
funcin sin inconvenientes como el mencionado lneas arriba .Incluso
podemos hablar de consecuencias penales cuando se presiona segn el
cdigo penal peruano de 1991, el cual se encuentra vigente en la
actualidad.

8) Considero que debe aplicarse tambin a los registros privados, lo cual

obviamente incrementara el intercambio de bienes y servicios. Como
por ejemplo, el registro actualizado de asociados, entre otros.

A manera de conclusin, es justo reconocer la incorporacin a nuestra

legislacin de esta forma hipotecaria, an cuando no ha logrado desvincularse
de su origen romano. Las diferencias con su antecedente doctrinal del derecho
germano son destacadas. No limita la responsabilidad al slo inmueble

61
hipotecado, pues en caso de que su precio de venta no cubra el crdito, hay
accin cambiaria contra el primer endosante del ttulo, o sea el propietario.
Quien ponga este ttulo en circulacin siempre responde del pago
personalmente.

CONCLUSIONES

El Ttulo de Crdito Hipotecario negociable es expedido por el Registro Pblico

donde est inscrito el bien sobre el cual recae, se emite a solicitud del titular o
del representante con poder especial, la misma que debe ser formulada
mediante escritura pblica.

Las entidades del Sistema Financiero pueden emitir igualmente Ttulos de

Crdito Hipotecario Negociable para los cual es necesario contar con la
autorizacin del propietario.

Su emisin slo procede luego de constatar la inexistencia de cargas o

gravmenes en el respectivo registro y da lugar a la anotacin de un gravamen
hipotecario, por el valor total del bien gravado, el que ser el nico que otorgar
preferencia y exclusividad en favor del tenedor del ttulo, en respaldo del crdito
que se seale en el mismo documento, en el acto de su primer endoso.

La frmula es, a mi juicio, al igual que su antecedente y la reglamentacin

vigente, incorrecta, en cuanto otorga a la sola manifestacin de voluntad del
propietario o su representante, la potestad de gravar el bien, con
independencia de que exista crdito respaldado con dicho gravamen.

Ello perjudica el derecho de cualquier acreedor posterior al acto unilateral de

constitucin del gravamen, pero anterior al acto por el cual se hubiera
endosado el ttulo, en respaldo de un crdito especfico. En mi opinin, la
norma debi contener estipulacin similar a la prevista para el caso del warrant,
segn el cual el endoso se anota tanto en el ttulo, como en los libros de la
almacenera, constituyndose la garanta solo a partir de la anotacin del
endoso en el registro correspondiente.

62
En cuanto al endoso del Ttulo del Crdito Hipotecario Negociable, se
contempla el supuesto, en el cual el endoso no es necesario, el evento por el
cual el propietario prev que el primer endosatario sea una empresa del
sistema financiero nacional. En tal caso, el propietario o mandatario puede
solicitar, al constituir el gravamen hipotecario, que el registrador consigne en el
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable que expedir, el nombre de dicha
empresa, como primer endosatario, autorizando la entrega del ttulo a la
misma, a travs del notario interviniente. La solicitud puede asimismo contener
indicacin para incluir en el ttulo, el monto y condiciones del crdito, o autorizar
a la empresa endosataria (sic), a completar el ttulo con las informaciones que
correspondan al mismo.

La crisis de las garantas reales ha ocasionado su devaluacin como

instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad
corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos
cuyas caractersticas pretenden revertir tal situacin, mediante la atribucin de
ciertas caractersticas que les confieren considerables ventajas frente a las
tradicionales garantas reales.

En ese orden de ideas, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable est

llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el
otorgamiento de crditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de
personas naturales y jurdicas en general. Aun cuando se requiere de algunas
modificaciones que amplen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan
lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas bsicas que
aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitucin, emisin,
circulacin y ejecucin. Por ello, la aplicacin racional de dichas normas, y el
respeto a la autonoma de la voluntad de los contratantes dentro de una
economa de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su
utilizacin, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiar a la
sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes econmicos y en
especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea
una realidad.

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