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luego de arrendarlo, tiene problemas con el Poseedor, por ello pese a los
reiterados requerimientos no queda otra opcin mas que iniciar los Procesos
Judiciales correspondientes
Lo primero que tiene que hacer antes de iniciar un proceso judicial, es invitarle a conciliar y
luego si no surge efecto la conciliacin se proceder hacer la demanda de desalojo
conforme a Proceso Sumarsimo previsto en el Titulo III de la Seccin Quinta (art. 546
Cdigo Procesal Civil) como accin principal en los casos de resolucin de contrato.
Procede la accin de desalojo como accin principal contra el ocupante del inmueble
urbano en los casos de resolucin del contrato; condicin de precario y por vencimiento de
plazo.
SEMANA 01: Cual es el proceso judicial que debe seguir el Propietario frente a un
Poseedor Ilegitimo y un Poseedor Precario, y cual es el plazo de prescripcin de
cada proceso, explique cada una de ellas
POSESION PRECARIA
Artculo 911.- La posesin precaria es la que se ejerce sin
fenecido [1] .
1. Concepto
Poseedor precario es el que ocupa un bien sin ttulo, ya sea porque nunca
lo tuvo o porque el que tena ha fenecido [2] .
[3] . CAS. N799-2000 del 18.10.2000. Para ser considerado precario debe
darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso
y disfruto del bien por parte de la emplazada; y el ttulo de la posesin no
tiene porque constar necesariamente en documento de fecha cierta o en
instrumento pblico. CAS. N 1830-99 del 29.10.99. Si los demandantes
no son propietarios de la edificacin, no es pertinente la aplicacin
respecto de sta lo dispuesto en los arts. 911 y 923 del C.C., no siendo
posible proceder al desalojo de slo el terreno; no tiene la calidad de
poseedor precario quien es dueo de la edificacin construida sobre el
terreno de los accionantes.
Jurisprudencia:
2. Evolucin histrica
En la antigua Roma cada una de las familias (patricias) tena como jefe al
pater familias , propietario y poseedor de los bienes familiares, sacerdote
de los dioses familiares y magistrado con poderes absolutos sobre su
familia. Cultivaba la tierra con la ayuda de sus hijos, esclavos y clientes.
Roma admiti a otros pueblos itlicos, agricultores sin tierra, conocidos
como plebs (plebeyos). El pater familias acogi y proporcion tierras en
precarium al plebeyo, quien se convirti en su cliente, protegido y vasallo;
a cambio, el plebeyo le deba fidelidad, ayudaba en el cultivo de sus tierras
y lo segua en la guerra y en la poltica.
El segundo prrafo del mencionado art. 970 prescriba: " Hay tambin
accin de desahucio para recuperar bienes inmuebles que usa otra
persona de modo precario y sin pagar pensin ".
El concepto de uso precario a que se refiere la segunda parte del art. 970
del C. de P.C. es de ocupante sin ttulo alguno, con el asentimiento tcito
del dueo, sin pagar merced conductiva. Por eso, no procede la accin de
desahucio por ocupacin precaria si el demandado ocupa el bien por
transaccin celebrada con el propietario . R. De T. 1940, p. 336.
Son ocupantes precarios los hijos del propietario que ocupan el bien sin
ttulo, por concesin graciosa del padre . Rev. J.P. 1951, p. 1313.
El poseedor con ttulo vlido es de buena fe. El poseedor con ttulo invlido
puede ser de buena fe o de mala fe, segn que no conosca o conosca de los
vicios que invalidan su ttulo.
IV.- Que, el art. 911 del Cdigo Civil establece que la posesin precaria es
la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que se tena ha fenecido, y en
atencin a lo expuesto en el considerando precedente, resulta evidente que
el legislador ha hecho una diferenciacin entre posesin ilegtima y
posesin precaria, ya que en la primera existe un ttulo que adolece de
algn defecto formal o de fondo, y en la segunda no existe ttulo alguno,
por lo tanto la posesin ilegtma no puede equipararse con la posesin
precaria".
Jurisprudencia:
6.1. Finalidad
Si una persona posee un bien de facto, sin ttulo, o sea sin que el titular
del derecho real le haya transferido la propiedad, uso o posesin del bien,
ste (el titular) puede valerse del proceso de desalojo por ocupante precario
para que se le restituya el bien. Aqu, el desalojo tiene, sin duda,
naturaleza real.
Es competente el juez civil del domicilio del demandado o el juez del luegar
donde se encuentra el bien, a eleccin del demandante (arts. 24.1 y 547
del CPC).
[21] . Art. 585 del CPC: La restitucin de un predio se tramita con arreglo a
lo dispuesto para el proceso sumarsimo y las precisiones indicadas en
este Subcaptulo .
Este trmite sealado en el art. 105 del CPC es aplicable a quien fue
demandado como tenedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra
persona.
3) Que el demandante ignore que el bien est ocupado por persona distinta
a quien le cedi la posesin . Este es otro caso de poseedor precario por
ttulo fenecido en el que la demanda est dirigida contra la persona a
quien el demandante cedi la posesin del predio, pero al momento de la
notificacin del admisorio se advierte la presencia de un tercero ocupante,
en cuyo caso el notificador instruir a ste sobre el proceso iniciado, de su
derecho a participar en l y el efecto que va a producir la sentencia.
El tercero ocupante del predio puede actuar como litisconsorte voluntario
del demandado desde la audiencia nica (art. 587).
[22] . CPC art. 196. Salvo disposicin legal diferentre, la carga de probar
corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensin, o a
quien los contradice alegando nuevos hechos.