COMPRAVENTA Y PERMUTA

CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1. Definicin de compraventa:

Concepto: El artculo 1793 del C.C. dispone que la compraventa es un contrato por el cual
una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Agrega el artculo que aquella se dice vender y sta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida, se llama precio
De la definicin se deduce que los sujetos que participan en la compraventa son 2, el
vendedor y el comprador.
1. Vendedor: Es el que se obliga a dar una cosa.
2. Comprador: Es el que se obliga a pagar el precio, que se traduce en dinero.

Cabe tener presente, que la compraventa adems de ser un contrato constituye un ttulo
traslaticio de dominio, por cuanto, por su naturaleza sirve para transferirlo.

Ntese que en la definicin la ley dice una de las partes se obliga a dar una cosa,
luego, ello es correcto, porque si en su lugar dijera una de las partes da a otra, daramos a
la compraventa el carcter de contrato real, cuando jurdicamente slo puede ser consensual
y por excepcin solemne, pero jams real, lo que demuestra para un sector de la doctrina-
que la expresin dar est tomada en el sentido de entregar.

2. Caractersticas de la compraventa:

Dentro de la clasificacin legal de los contratos, podemos extraer una serie de

caractersticas de la compraventa, as tenemos:
1. Es un contrato bilateral: La compraventa es el caso ms tpico de contratos
bilaterales, por cuanto, ambas partes se obligan recprocamente, luego, el vendedor se
obliga a dar la cosa entregarla- y sanear los vicios. Digamos que la obligacin de dar
como entregar son elementos de la esencia de la compraventa, en cambio, la de sanear
los vicios son elementos de la naturaleza. Por su parte el comprador se obliga a recibir
la cosa y a pagar el precio, ambos elementos de la esencia de la compraventa.
El hecho de que sea un contrato, implica la idea de acto jurdico bilateral, luego, es
obvio el acuerdo de voluntades, siendo ste tambin un elemento de la esencia de la
compraventa, pero mas bien general o comn a todo contrato que especfico de l.

2. Es un contrato oneroso: Por cuanto, ambas partes resultan beneficiadas. La

compraventa JAMS PUEDE SER GRATUITO.

3. Es un contrato por regla general conmutativo, excepcionalmente aleatorio: Es

conmutativo porque es posible prever los resultados econmicos del contrato,
excepcionalmente puede ser aleatorio, esto es, que no sea posible prever los resultados
econmico que reportar el contrato, as por ejemplo tenemos la compraventa de cosa
futura, como cuando una persona compra a la otra una la cosecha de los prximos 3
meses.
4. Es un contrato principal: Porque subsiste por s mismo.
5. Es un contrato por regla general consensual, excepcionalmente solemne:
a. La compraventa es consensual: Esto constituye la regla general, vale decir, que el
contrato se perfecciona por el acuerdo de las partes.
Sobre que debe recaer el acuerdo?
R- Debe recaer sobre la cosa, el precio y la venta misma.
Respecto de la cosa, digamos que se entiende que no hay acuerdo cuando a lo
menos una de las partes incurre en error de hecho esencial o substancial. Respecto
del precio, se entiende que hay acuerdo cuando el precio que ha de pagar el
comprador sea el mismo que entiende por recibir el vendedor. Por ltimo, respecto
de la venta misma se entiende que hay acuerdo cuando ambas partes entienden
venta, de ah que, si una entiende venta y la otra donacin, no hay acuerdo, luego, se
entiende que hay error de hecho esencial.

Qu pasa con el consentimiento en las ventas forzadas?

R- En tal caso se entiende que el vendedor ha consentido en la venta al momento de
contraer la obligacin, otorgando con ello el derecho de garanta general del
acreedor.

b. La compraventa es solemne: Excepcionalmente la compraventa es solemne,

siendo las solemnidades que proceden las siguientes:
Solemnidades legales generales
Solemnidades legales
Solemnidades que Solemnidades legales especiales
pueden presentarse
en la compraventa
Solemnidades voluntarias

1) Solemnidades legales: Son aquellas que impone la ley.

a. Solemnidades legales generales u ordinarias: Son aquellas que la ley
exige cuando la compraventa recae sobre cierta clase de bienes, luego, la
solemnidad es la escritura pblica. As tenemos como ejemplo, la
compraventa de bienes races, la compraventa que recae sobre el derecho
real de herencia, la compraventa que recae sobre los derechos reales de
censo y servidumbre.
b. Solemnidades legales especiales: Son aquellas que la ley exige en la
compraventa cuando ciertas circunstancias as lo exigen, o bien cuando
en ella participan incapaces. Con relacin a las circunstancias, tenemos
como ejemplo las ventas forzadas ante la justicia, luego, la solemnidad
es la tasacin del inmueble, la publicacin de avisos. Respecto de los
incapaces, las solemnidades que comnmente acompaan a la
compraventa donde ellos participan son la autorizacin judicial y la
pblica subasta.

2) Solemnidades voluntarias: Estas son las solemnidades que en virtud del

principio de la autonoma de la voluntad las partes estipulan libremente, luego,
 pueden proceder tanto respecto del contrato de compraventa que por su
naturaleza es consensual o solemne. Digamos que, cuando la compraventa es
consensual, este tipo de solemnidad adopta mayor importancia, solemnidad que
consiste en otorgar dicho contrato por escritura pblica o privada, luego, si las
partes estipulan que la compraventa consensual se perfeccione al otorgamiento
de la escritura pblica o privada deber respetarse su voluntad, a tal punto que
incluso antes que se cumpla con la solemnidad las partes son libres para
retractarse, salvo, cuando a pesar de que la solemnidad no se haya otorgado, el
vendedor ha hecho entrega de la cosa al comprador, si as ha ocurrido, la entrega
importa la derogacin de la solemnidad, y se entiende que desde ese momento el
contrato queda perfecto.

6. La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio: Por cuanto, por su naturaleza

sirve para transferir el dominio, pero no para adquirir el dominio, por cuanto, no
constituye modo de adquirir. En efecto, de la compraventa nace un derecho personal o
crdito para ambas partes, luego, el comprador en virtud de su derecho personal puede
exigir del vendedor que le haga la tradicin, y cuando ello ocurra el comprador
adquirir el dominio de la cosa transformndose en dueo, en cambio, el vendedor tiene
el derecho personal de exigir al vendedor que le pague el precio.

3. La capacidad en el contrato de compraventa:

La capacidad que se exige en la compraventa es la legal, esto es, la capacidad de

ejercicio, constituyendo sta la capacidad- la regla general, siendo la incapacidad la
excepcin, luego, todos son capaces excepto aquellos que la ley expresamente declara
incapaces. Sin embargo, en materia de compraventa se puede ser capaz para celebrar todo
contrato (capacidad absoluta), o bien slo para celebrar el contrato de compraventa
(capacidad relativa).
Ahora bien, respecto de la incapacidad, esta constituye la excepcin, existiendo en
materia de compraventa 2 tipos de incapacidades, la incapacidad general que inhabilita al
sujeto a celebrar todo tipo de contrato afectando con ello a la compraventa, y las
incapacidades especiales, esto es, que inhabilitan a llevar a cabo exclusivamente el contrato
de compraventa.
En el siguiente mapa conceptual graficaremos claramente las incapacidades que vamos
a estudiar.

Incapacidad general

Incapacidad
Incapacidades dobles (comprar y vender)
Incapacidades especiales
para el contrato de C/V Para vender
Incapacidades simples
Para comprar

1. Incapacidad general: Como el contrato constituye un acto jurdico, est afecto a la

incapacidad general que regula la ley en materia de derecho patrimonial, luego, las
 incapacidades que lo afectan y que son generales son la tradicional incapacidad absoluta
y relativa. A propsito de la incapacidad absoluta tenemos los impberes, los dementes,
los sordos o sordomudos que no pueden darse a entender claramente, y respecto de los
incapaces relativos tenemos los menores adultos y los disipadores interdictos. Digamos
que respecto de todos los precedentemente mencionados, como son incapaces no
pueden llevar a cabo el contrato de compraventa personalmente, puesto que de creer
aquello significara que son capaces, luego, la nica forma de llevar a cabo el contrato
es por medio de representantes legales, requirindose adems, cuando se trata de bienes
races, autorizacin judicial, incluso la ley exige pblica subasta en ciertos casos cuando
el incapaz est sometido a tutela o curadura o es menor de edad.

2. Incapacidades especiales: Estas incapacidades provocan que una persona siendo

capaz en trminos generales- no pueda llevar a cabo el contrato de compraventa, luego,
son este tipo de incapacidades especiales la que nos interesa analizar en materia de
contratos.

1) Incapacidades DOBLES: Esto significa que la persona que est sujeta a esta
incapacidad no puede ni comprar ni vender, sancionndose el acto con nulidad
absoluta, por cuanto, vulneran normas prohibitivas. Tenemos los siguientes casos:

1. Compraventa entre cnyuges: Los cnyuges no separados judicialmente

no pueden entre s, celebrar el contrato de compraventa. La razn de ello es
que la ley prohbe las donaciones irrevocables entre cnyuges, luego, el
legislador teme que por medio de una compraventa simulada se encubra una
donacin. Por otro lado, por medio de una compraventa simulada los
cnyuges podran perjudicar a los acreedores.

2. Compraventa entre el padre o madre y el hijo de familia, esto es, el hijo

que est sujeto a patria potestad: La razn de ello es que por medio de
esta prohibicin se pretende proteger al hijo generalmente gobernado por la
inexperiencia, como tambin respecto de los padres evitarles un conflicto
entre su propio inters y el deber de cautelar los bienes del hijo.
Digamos que esta regla slo procede respecto del hijo sujeto a patria
potestad, luego, si el hijo no est sujeto a patria potestad la prohibicin no
rige por lo que ser -en tal caso- vlido el contrato de compraventa entre
ellos, lo cual ocurrir cuando el hijo se emancipe, esto es, adquiera la
mayora de edad.
Tambin es vlido el contrato de compraventa entre los padres y el hijo,
si el contrato recae en bienes que el menor a adquirido en virtud de su
peculio profesional e industrial, y la razn de ello es que respecto de dicho
peculio al menor se le considera mayor de edad.

Cabe tener presente, que los dos casos antes enunciados debe aplicarse tanto a
las ventas voluntarias como forzosas y respecto de bienes muebles como inmuebles.
Por ltimo digamos que si se vulneran estas prohibiciones, la sancin es la
nulidad absoluta de la compraventa.
2) Incapacites SIMPLES: En este caso la incapacidad afecta, para comprar o para
vender, pero no ambas.

1. Incapacidades para vender: Las personas que se encuentren sujetos a estas

incapacidades lo que no pueden hacer es vender, siendo el caso por excelencia
la prohibicin que tienen los administradores de establecimientos pblicos de
vender los bienes inmuebles (races) que administran a menos que la
enajenacin est comprendida dentro de sus facultades o bien que la autoridad lo
autorice. En este caso, el administrador es claramente un mandatario, luego, esta
prohibicin es una manifestacin de que el mandatario no puede excederse de
sus facultades.

2. Incapacidades para comprar: Al revs del caso anterior, las personas que se
encuentren dentro de las situaciones que pasaremos a enunciar, no pueden
comprar, as tenemos:
a. Respecto de los empleados pblicos: Si el ministerio vende bienes
pblicos o particulares, el empelado que trabaje en dicho ministerio no
debe comprar para s dichos bienes. Si compra, el contrato se sanciona
con nulidad absoluta.
b. Respecto de los jueces, abogados, procuradores o escribanos
(notarios): Ellos no pueden comprar bienes que han sido objeto de litigio
en el que ellos han intervenido, y que se vendan como consecuencia del
litigio. El fundamento de esta prohibicin es moral, y el litigio de que
hablamos puede ser un juicio ejecutivo, quiebra, etc.
Rige esta disposicin respecto de un juicio de particin de bienes?
Luego, podra el juez, abogados, procuradores comprar los bienes que se
venden en la particin?
R- La Corte Suprema ha resuelto que no se aplica en tal caso, y la razn
sera que la prohibicin dice relacin con bienes que estn en un litigio, y
litigio significa -segn la Corte suprema- un hecho controvertido, y como
la particin no es un hecho controvertido, la prohibicin no le es
aplicable. Por el contrario, Somarriva sostiene que s es aplicable, por
cuanto, la particin es un juicio sui-generis.
Si bien lo anteriormente expuesto es discutible, lo que no se discute es
el pacto de cuota libre, esto es, que a un abogado se le pague al trmino
del juicio lo que obtenga en el litigio. Este pacto lo puede celebrar el
abogado pero no el juez.

c. Respecto de los tutores y curadores con relacin a los bienes del

pupilo: Respecto de ello debemos distinguir:
Si son bienes muebles puede comprarlos el tutor o curador, pero
con autorizacin de los dems guardadores o de la justicia; de
modo que si se omite la autorizacin de la justicia o la de los otros
guardadores, este contrato sera nulo de nulidad relativa, porque el
requisito est establecido en consideracin a la persona.
 Si son bienes races: Digamos que el tutor o curador no puede bajo
ningn respecto comprar los bienes races del pupilo. Si lo hace, la
compraventa se sanciona con nulidad absoluta.

d. Contratos que celebran los mandatarios, los sndicos y los albaceas:

El contrato de compraventa que celebran los mandatarios y los
sndicos en el concurso no puede comprar los bienes que el
mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante
bienes que ste le ha ordenado comprar, si no es con expresa
autorizacin del mandante. Aqu se prohbe al mandatario y a los
sndicos tanto vender como comprar. Pero esta disposicin en
realidad no es prohibitiva, porque la parte final dice salvo que el
mandante consienta expresamente; y por eso la infraccin de este
artculo no trae consigo la nulidad absoluta, sino la nulidad
relativa, por cuanto, la autorizacin del mandante est exigida en
consideracin a la calidad del mandante y la omisin de la
autorizacin trae consigo la nulidad relativa.
Respecto del albacea digamos que si va a comprar bienes de la
sucesin, respecto de los bienes muebles no lo puede hacer, a
menos que cuente con el beneplcito de los otros albaceas no
inhabilitados, y si estos no existen, tendr que autorizarlo el juez,
en cambio, respecto de los bienes inmuebles digamos que por
ningn motivo puede comprar dichos bienes, toda vez que se le
aplica la inhabilidad que tienen los tutores y curadores respecto de
los bienes inmuebles del pupilo.

4. REQUISITOS O ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA:

De acuerdo a lo prescrito para los actos jurdicos, los requisitos o elementos de la

compraventa deben sealarse en 3 grupos, elementos de la esencia, naturaleza y
accidentales.

a. Elementos de la esencia de la compraventa:

Recordemos que los elementos de la esencia se definen como aquellos sin los cuales el
acto o no produce efecto alguno, o si los produce degenera en otro diferente.
As entendido, digamos que los elementos de la esencia de la compraventa pueden ser
clasificados en dos grupos, elementos de la esencia generales a todo acto jurdico o
contrato, y elementos de la esencia especficos del contrato de compraventa.

1. Elementos de la esencia generales del contrato de compraventa: Estos son los

requisitos de existencia del acto jurdico, esto es, voluntad que en este caso se llama
consentimiento- , objeto, causa y solemnidades.

2. Elementos de la esencia especficos del contrato de compraventa: Estos son, la cosa,

el precio, la obligacin del vendedor de entregar la cosa, y la obligacin del comprador
de pagar el precio y recibir la cosa.
 Digamos que respecto de las obligaciones, estos temas sern analizados al
momento de estudiar los efectos del contrato de compraventa.
1) Cosa vendida: La cosa vendida es el objeto de la obligacin del vendedor, y,
siendo el objeto de la obligacin del vendedor no puede faltar, porque faltando el
objeto, no habra obligacin, y si no hay obligacin de parte del vendedor, tampoco
habr derecho personal por parte del comprador, pues son correlativas, luego, en tal
caso no queda otra alternativa que la unilateralidad del contrato, pero como ste no
puede ser unilateral la falta de la cosa trae consigo la destruccin total de la
compraventa.
Ahora bien, la cosa de que hablamos puede ser corporal o incorporal.

Requisitos de la cosa: Estos pueden ser requisitos generales y especficos.

a. Requisitos generales de la cosa: Como la cosa constituye el objeto del contrato
de compraventa, sta debe cumplir con los requisitos generales de toda
declaracin de voluntad, esto es, lcito, determinado y existir o esperarse que
exista.

b. Requisitos especficos de la cosa:

1. La cosa debe ser comerciable: Esto es, que la cosa sea enajenable, luego, la
cosa no debe ser un objeto ilcito.

2. La cosa debe ser determinada y singular: Esto significa que se sepa que
cosa ser la que se vender, luego, puede ser de especie o cuerpo cierto o
bien de gnero, pero siempre determinado. Ahora bien, que la cosa sea
determinada es un requisito general de todo contrato, sin embargo, en la
compraventa adems de la determinacin es menester que la cosa sea
singular, luego, no procede la compraventa respecto de una universalidad
jurdica, esto es, del patrimonio de una persona, por cuanto, es un atributo de
la personalidad. Excepcionalmente s procede la compraventa respecto del
derecho real de herencia,
Como podemos observar, una persona no puede vender su patrimonio,
sin embargo, s podra vender todos sus bienes en la medida que lo haga en
forma separada, no como una universalidad sino que singularizando todos
sus bienes en el contrato de compraventa.

3. La cosa puede ser presente o futura: Esto es, que exista al momento de la
celebracin del contrato o bien que se espere que exista.

a) Cosa presente: Lo normal es que la cosa exista al momento de la

celebracin del contrato, luego, por regla general si la cosa no existe
sencillamente la compraventa es nula absolutamente.
b) Cosa futura: La compraventa tambin puede recaer sobre una cosa que
no existe pero se espera que exista, constituyendo esto una excepcin,
luego, la compraventa en tal caso ser vlida en la medida que la cosa se
espere que exista.
 Digamos que la compraventa de cosa futura, puede constituir dos
figuras, puede ser una compraventa condicional, o una compraventa a la
suerte.

Compraventa condicional: Si la cosa es futura, esto es que no exista

pero se espere que exista, lo normal es que la compraventa sea
condicional, sujeta claramente a la condicin suspensiva de que
exista la cosa, as por ejemplo una persona le compra a otra 50 kilos
de ajo, que provengan de la prxima cosecha. En este caso,
claramente la cosa no existe pero se espera que exista, luego, el
contrato de compraventa no produce efectos mientras no exista la
cosa, una vez que se produzca la cosecha el contrato se perfecciona
y produce sus efectos.

Compraventa a la suerte: Otra cosa distinta es que una persona

compre a la otra todo el ajo que produzca su fundo, luego, en tal
caso, la compraventa es pura y simple, pero claramente aleatoria, por
cuanto, independiente de la cantidad de ajo que produzca el fundo
del vendedor, el comprador deber pagar el mismo precio,
asumiendo el comprador el riesgo.

4. Que la cosa que se compra no pertenezca al comprador: Si la cosa

pertenece al comprador sera absurdo el contrato de compraventa, por
cuanto, jurdicamente el comprador carecera de causa, por lo que podemos
sealar que la compra de cosa propia no vale.

Venta de cosa ajena: Si bien es nula la compra de cosa propia no sucede lo

mismo respecto de la cosa ajena, esto es, que el vendedor puede vender una
cosa que no le pertenece, luego, en tal caso la compraventa ser vlida, claro
que sin perjuicio de los derechos que tenga el verdadero dueo.
El fundamento de ello radica en que la compraventa slo constituye
ttulo y no modo de adquirir.
Qu efectos produce la venta de cosa ajena?
R- Para estudiar los efectos es necesario distinguir si la cosa ha sido o no
entregada por el vendedor al comprador.

a) El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador: En este caso

debemos observar los efectos desde el punto de la actitud del verdadero
dueo. As dicho digamos que si ste consiente en la venta no hay
problema alguno, en cambio, puede suceder que el verdadero dueo
quiera recuperar la cosa que est en manos del vendedor, luego,
interpondr la accin reivindicatoria, una vez desposedo el vendedor de
la cosa por el verdadero dueo, no podr cumplir son su principal
obligacin derivada del contrato "entregar la cosa vendida", luego, el
comprador al ver el incumplimiento del vendedor podr solicitar la
resolucin del contrato.
 b) El vendedor ha entregado la cosa al comprador: En este caso el
comprador no es dueo de la cosa sino que slo poseedor, pudiendo
ganar el dominio de la cosa por prescripcin adquisitiva, luego, el
verdadero dueo tiene derecho a interponer la accin reivindicatoria en
su contra, y ello, por cuanto, para el verdadero dueo la compraventa le
es inoponible por falta de concurrencia de voluntad, lo que no significa
que el contrato sea nulo, por el contrario, es vlido, pero no obliga al
verdadero dueo.
Una vez que la cosa ha sido recuperada por el verdadero dueo, y el
comprador ha sido privado de la cosa, se produce lo que jurdicamente se
llama eviccin, lo que significa que el comprador podr exigir del
vendedor que lo indemnice.
Digamos que hay dos casos en que el verdadero dueo no va a
dirigirse contra el comprador:
1) Cuando el verdadero dueo ratifica la venta ejecutada por quien no
era dueo.
2) Cuando el comprador hubiere adquirido la cosa por prescripcin
adquisitiva. Con ello se extingue el derecho del verdadero dueo.
Adquisicin posterior del domino por el vendedor: Aqu el vendedor
entrega la cosa al comprador, pero ella pertenece a un tercero quien es el
verdadero dueo, sin embargo, puede suceder que el vendedor adquiera el
dominio de la cosa con posterioridad a la venta, en tal caso se entiende que
el comprador es dueo de la cosa desde que se hizo la tradicin.

2) El precio: Es la suma de dinero que el comprador paga por la cosa vendida, luego, es el
objeto de la obligacin del comprador.

Requisitos del precio:

1. Debe consistir en dinero: La ley exige que sea en dinero, pero no es forzoso que se
pague en dinero, luego, puede pagarse con otra cosa, y esto es porque con
posterioridad de la compraventa puede sobrevenir una novacin o dacin en pago.
Eje. Pedro compr a Juan un televisor en $50.000.- y luego, acordaron que en lugar
del dinero le pague con un equipo de msica.
Adems puede darse otro caso, consistente en que el precio se pague en parte en
dinero y en parte en especie, en tal caso, si la cosa vale ms que el dinero hay
permuta, en cambio, si la cosa vale igual o menos que el dinero hay compraventa.
Si se paga sencillamente con una cosa que no sea dinero hay permuta.

2. El precio debe ser real: Esto significa que realmente exista, vale decir, que no sea
simulado.

3. El precio debe ser serio (sincero): Esto es que no sea irrisorio o ridculo. Esto no
significa que se exija que el precio sea justo o proporcional, excepcionalmente la ley
exige que el precio sea proporcional al valor de la cosa en el caso de los bienes
inmuebles, ya que de lo contrario habr lesin enorme.
 4. El precio debe ser determinado: Esto es saber exactamente la cantidad que
constituye el precio. Digamos que la determinacin debe ser fijada de comn
acuerdo por las partes, sin perjuicio de que puede ser fijado por un tercero.
Puede ser fijado unilateralmente?
R- No, jams el precio puede ser fijado arbitrariamente por una de las partes.

b. Elementos de la naturaleza de la compraventa:

Son aquellos que sin ser de la esencia se entienden pertenecerle sin necesidad de
clusula especial. Esto significa que los elementos de la naturaleza existen en el contrato a
pesar de que no haya ninguna clusula que as lo establezca, luego, se presumen, lo que no
significa que no pueden ser renunciadas.
Los elementos de la naturaleza en el contrato de compraventa pueden sealarse en dos
grupos, elementos de la naturaleza generales o comunes a todo contrato y elementos de la
naturaleza especficos de la compraventa.
1. Elementos de la naturaleza generales de la compraventa: Aqu tenemos la condicin
resolutoria tcita respecto de los contratos bilaterales-.
2. Elementos de la naturaleza especficos en el contrato de compraventa: Aqu
encontramos la obligacin del vendedor de sanear los vicios, as es como tenemos los
vicios redhibitorios y el saneamiento de la eviccin, los cuales sern analizados dentro
del tema de los efectos de la compraventa.

c. Elementos accidentales de la compraventa:

Los elementos accidentales son aquellos que sin ser de la esencia ni de la naturaleza
pueden ser incorporadas en el contrato en virtud de la autonoma de la voluntad, as
tenemos:
1. Elementos accidentales generales de todo contrato: Son las modalidades, condicin,
plazo y modo, la clusula penal, etc.
2. Elementos accidentales especficos de la compraventa: Estos son los pactos, as
tenemos el pacto comisorio, el pacto de retroventa, y el pacto de retracto.

Cabe tener presente, que estos elementos los analizaremos al trmino del contrato de
compraventa.

5. Las arras:

El cdigo civil reglamenta conjuntamente las arras con la compraventa, pero no son
pocos quienes sostienen que debi tratarla en las obligaciones.

Concepto: Las arras, consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona
da a otra en prenda para garantizar la celebracin del contrato, o bien en parte de precio o
seal de quedar convenidos. Como podemos observar, las arras son una verdadera caucin
real.

Clases de arras: Existen 2 clases de arras, las que se dan como prenda de celebrar el
contrato y las que se dan como parte de precio o en seal de quedar convenidos.
1. Las arras como garanta: En este caso, las partes no han entendido ligarse
definitivamente, por lo que mutuamente se reservan la facultad de retractarse.
Como podemos observar, las arras de esta clase, pone de manifiesto la fragilidad del
contrato de compraventa.

Plazo para retractarse: La facultad de retractarse no es indefinida, la facultad puede

hacerse valer en el plazo fijado por las partes, y a falta estipulacin, dentro del plazo de
2 meses contados desde la celebracin del contrato. Sin embargo, la facultad de
retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados cuando el contrato se reduce
a escritura pblica o se ha efectuado la entrega.

2. Las arras como parte de precio o en seal de quedar convenidos: En este caso, las
arras constituyen un medio de prueba de la celebracin del contrato.
Aqu las partes carecen de la facultad de retractarse, porque el contrato de
compraventa ha quedado perfecto a menos que se requiera el otorgamiento de escritura
pblica.

Por ltimo digamos que las arras no son de aplicacin exclusiva de la compraventa,
sino que tambin por ejemplo en el arrendamiento.

6. Efectos de la compraventa:

Sabemos que los efectos del contrato, son los derechos y obligaciones que de l
emanan. Del contrato de compraventa, como contrato bilateral que es, emanan obligaciones
para ambas partes; el vendedor est obligado a entregar la cosa vendida y al saneamiento de
la misma, y el comprador est obligado a pagar el precio y a recibir la cosa vendida.
Por su parte, lo que naturalmente es obligacin para una de las partes, es derecho para la
otra; y as por ejemplo, frente a la obligacin que tiene el vendedor de entregar la cosa
vendida, tenemos el derecho del comprador de exigir la entrega de la misma; y por su parte,
frente a la obligacin del comprador de pagar el precio, tiene el vendedor el derecho de
exigir que realmente se pague el precio, porque es un contrato bilateral y, por tanto,
engendra derechos y obligaciones recprocos.

a) Obligaciones del vendedor:

El vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa y sanear los vicios, la primera es un

elemento de la esencia y la segunda es un elemento de la naturaleza.
Antes de analizar las obligaciones que tiene el vendedor, digamos que de acuerdo a las
reglas generales, si la cosa que es objeto de la compraventa es una especie o cuerpo cierto,
el vendedor no solo va a tener la obligacin de entregar la cosa vendida, sino que, debe
conservar la cosa vendida hasta que ello ocurra, y en el cuidado de sta va a responder de
culpa leve porque la compraventa se celebra en utilidad de ambas partes.

Qu pasa con el riesgo de la cosa vendida?

R- Digamos que de la obligacin del vendedor de conservar la cosa, emana el tema del
riesgo, por cuanto, es interesante saber que sucede si la cosa se destruye por fuerza mayor o
caso fortuito entre el periodo que media entre la perfeccin del contrato y la entrega.
En este caso, sabemos que el riesgo de la especie o cuerpo cierto que se deba es siempre
de cargo del acreedor, que llevado al caso de la compraventa es el comprador, luego, si se
destruye por fuerza mayor o caso fortuito se extingue la obligacin del vendedor de
entregarla, pero subsiste la obligacin del comprador de pagar el precio, de ah la
importancia de que el riesgo lo asuma l.
Sin perjuicio de lo dicho anteriormente existe un caso de excepcin, la compraventa
condicional, luego, en este caso, si la cosa perece antes de cumplirse la condicin el riesgo
es del vendedor.

1) OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA: De partida digamos que la entrega que

el vendedor hace de la cosa al comprador constituye una verdadera tradicin, por
cuanto, es lo que sigue al ttulo traslaticio de dominio que es la compraventa, y ello
constituye lo que se conoce como entrega jurdica, sin embargo, a ello le debemos
sumar el hecho de que adems el vendedor debe hacer entrega material o fsica de la
cosa, luego, cuando hablamos de entregar la cosa hablamos de entrega jurdica y
material.

Qu puede hacer el comprador si el vendedor no le entrega materialmente la cosa, a

pesar de que precedi la entrega jurdica?
R- El comprador dispone de 3 tipos de acciones:
1. Accin resolutoria, dejando con ello sin efecto el contrato.
2. La accin personal emanada del contrato de compraventa, en virtud del cual podr
exigir el cumplimiento forzado de la obligacin de entregar materialmente la cosa.
3. Si se le ha efectuado la tradicin de la cosa pero no se le ha entregado fsicamente la
cosa el comprador dispone de la accin reivindicatoria.

Forma de entrega: Esto es, el como debe efectuarse la entrega. Al respecto debemos
distinguir si la cosa es mueble o inmueble. Si es mueble la entrega o tradicin debe
hacerse en forma real o simblica significando una de las partes a la otra-, y si es
inmueble, la entrega o tradicin debe efectuarse mediante la inscripcin del ttulo en el
registro de propiedad del conservador de bienes races del lugar donde se encuentra
ubicado el inmueble, salvo que se trate de la venta de una servidumbre o derechos
hereditarios, casos estos en que no es necesario la inscripcin para que haya tradicin.

Lugar donde debe efectuarse la entrega: Lo normal ser que la entrega se efectu en
el lugar que las partes hayan acordado, pero si nada se estipul, el lugar de la entrega se
har segn las siguientes reglas, si la cosa es inmueble la entrega se har en el lugar
donde se encuentre el inmueble, pero si la cosa es mueble en el domicilio del
comprador.

poca de la entrega de la cosa: Esto es, el momento en que debe efectuarse la entrega
de la cosa. As dicho, digamos que ella debe efectuarse en la poca que hayan
estipulado las partes, pero si nada han dicho, la entrega debe hacerse inmediatamente
de celebrado el contrato.
 Gastos de la entrega: Los gastos sern de quien segn lo acuerden las propias partes,
pero si nada dicen, los gastos de la entrega en el lugar debido son de cargo del
vendedor, pero los gastos de transporte de la cosa ya entregada son del comprador. As
dicho digamos que los gastos de escritos, de impuestos fiscales o municipales y de
cualesquiera otras solemnidades de la venta son de cargo del vendedor, salvo
estipulacin en contrario.

Qu comprende la entrega?: La entrega debe comprender lo que reza la obligacin

del vendedor, luego, el acreedor (comprador) no est obligado a recibir una cosa diversa
de la debida ni aun a pretexto de ser igual o de mayor valor que la ofrecida. Luego la
cosa vendida comprende los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato y todos
los frutos tanto naturales como civiles que la cosa produzca despus del contrato.

Cundo el vendedor tiene derecho a retener la cosa y no entregarla al

comprador?
R- El vendedor no est obligado a entregar la cosa al comprador cuando ste no ha
pagado el precio. Pero para que ello ocurra es necesario que concurran los siguientes
requisitos:
1. Que la cosa obviamente no la haya entregado el vendedor al comprador.
2. Que no se haya fijado plazo para pagar el precio. En este ltimo caso, digamos que
si se fij plazo para pagar el precio, lgicamente el vendedor no tiene justificacin
para retener la cosa en su poder, y debe entregarla, por cuanto, debe respetar el
plazo que tiene el comprador para pagar el precio.
Excepcionalmente hay un caso en que a pesar de haberse fijado plazo para que el
comprador pague el precio, de todas maneras puede el vendedor retener la cosa y es
cuando el vendedor vea el riesgo de perder la cosa como consecuencia de la
disminucin de la fortuna del comprador.

2) OBLIGACIN DE SANEAMIENTO: De partida digamos que esta obligacin

constituye un elemento de la naturaleza de la compraventa, a diferencia del caso
anterior que es de la esencia. Esta obligacin se traduce en que el vendedor deba
conceder al comprador un goce til y tranquilo de la cosa, luego, la obligacin de
saneamiento comprende dos objetivos, responder de los vicios ocultos de la cosa (vicios
redhibitorios) que responde al concepto de utilidad o bien amparar (proteger) al
comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, aquello se conoce con
el nombre de saneamiento de la eviccin.
Digamos que la obligacin de saneamiento como elemento de la naturaleza que es,
puede ser renunciada.
1. Saneamiento de los vicios redhibitorios: Lo que sucede es que el vendedor debe
entregar la cosa al comprador en estado de servir, por lo que debe proporcionar una
posesin til, utilidad sta que puede ser de diversa naturaleza, as podra ser
material, moral e intelectual, luego, esa utilidad desaparece si la cosa presenta
vicios ocultos.
Los vicios redhibitorios se pueden definir como los vicios ocultos que presenta
la cosa al momento de la celebracin del contrato y que afectan gravemente su
utilidad.
Requisitos para estar ante la presencia de vicios redhibitorios:
1) El vicio debe existir al momento de la celebracin del contrato.
2) El vicio tiene que ser grave, esto es, que sea de tal importancia que la cosa
no sirva para su uso o bien si sirve lo es en forma imperfecta. En el fondo
que la cosa no sirva para cumplir con su finalidad.
3) Que el vicio sea oculto: Esto es, que el vendedor haya sabido de la
existencia del vicio y no se lo haya comunicado al comprador, y que ste,
empleando una diligencia mediana considerando sus capacidades, no se haya
dado cuenta de la existencia del vicio. Luego si el comprador fue negligente
no procede el saneamiento.

Vicio redhibitorio v/s error substancial: Digamos que estas dos figuras no son lo
mismo, por cuanto, el error substancial es el que recae sobre la substancia o
cualidad esencial de la cosa, como cuando una persona compra una barra de oro y le
dan una barra de cobre, en cambio en el caso de vicio redhibitorio la persona recibe
la cosa pero como consecuencia de los vicios ocultos la cosa no sirve.

Pueden las partes calificar a un vicio como redhibitorio a pesar de que no lo

sea?
R- Efectivamente lo pueden hacer, y en tal caso se sujetarn a las reglas de los
vicios redhibitorios.

Frente a los vicios redhibitorios que puede hacer el comprador?

R- El comprador dispone de 2 acciones, la accin redhibitoria y la accin Cuanti
Minoris.
1) Accin Redhibitoria: Esta tiene por finalidad resolver el contrato de
compraventa, y exigir la restitucin del precio. Como podemos observar esta es
una accin resolutoria y no rescisoria como dice el cdigo civil, por cuanto, el
contrato cumple con todos los requisitos de validez.
Cundo prescribe la accin redhibitoria?
R- El plazo de prescripcin depender de la cosa vendida, as dicho si la cosa es
mueble, la accin prescribe a los 6 meses, en cambio si la cosa es inmueble la
accin prescribe en 1 ao.

2) Accin Cuanti Minoris: Esta tiene por finalidad pedir una rebaja proporcional
en el precio con relacin al vicio, porque en el fondo se quiere continuar con el
contrato.
Cundo prescribe la accin Cuanti Minoris?
R- Prescribe tratndose de cosa mueble al cabo de 1 ao, en cambio, respecto de
los inmuebles prescribe al cabo de 18 meses.

Digamos que el comprador puede optar por cualquiera de estas dos acciones, sin
embargo, hay un caso de excepcin en el que el comprador nicamente puede
ejercer la accin cuanti minoris, luego, le est prohibido solicitar la resolucin,
cuando el vicio es de menor gravedad.
 Extincin de la accin redhibitoria: Se extingue por renuncia o prescripcin
extintiva.

2. Saneamiento de la EVICCIN: Tiene lugar cada vez que un tercero alega

derechos sobre la cosa que se ha comprado. En efecto digamos que jurdicamente la
eviccin a secas- procede cada vez una persona ha sido privada de una cosa que le
pertenece por sentencia judicial.
Ahora bien, en el mbito de la compraventa la eviccin debe presentar tres
requisitos.

Requisitos para que haya eviccin:

1) Que el comprador haya sido privado de todo o parte de la cosa comprada:
Decimos que la privacin es total, por ejemplo, cuando la venta es de cosa
ajena, y el verdadero dueo reivindica la cosa, o bien cuando un acreedor
hipotecario hace valer su accin de desposeimiento con el cual quita la cosa
al comprador. Pero la eviccin tambin puede ser parcial, esto es, cuando el
comprador es privado de parte de la cosa, por ejemplo, cuando un
usufructuario hace valer su derecho sobre la cosa fructuaria.
2) La causa que provoca eviccin debe producirse antes de la celebracin del
contrato.
3) Que la privacin sea por sentencia judicial.

Obligaciones que emanan del saneamiento de la eviccin:

1) Obligacin de defensa: El vendedor debe defender en juicio al comprador,
cuando se pretende por medio de l perturbar los derechos sobre la cosa. Esta
obligacin es de hacer, y por regla general indivisible.
En el desarrollo del juicio puede darse el caso que el comprador opte por
defenderse por s mismo, luego, si pierde el juicio no podr demandar al
vendedor de indemnizacin de perjuicios.
Pero puede darse el caso de que el comprador quiera que el vendedor lo
defienda en el juicio, as es como podemos observar una serie de hiptesis que
se pueden presentar.
As dicho, digamos que si el comprador ha sido demandado, para que el
vendedor lo defienda es necesario que tome conocimiento de la demanda
interpuesta en contra del comprador, por ello la ley exige al comprador que cite
de eviccin al vendedor, esto procesalmente se har antes de la contestacin de
la demanda. Una vez que el comprador ha citado al vendedor, puede darse el
caso que ste no comparezca o que si lo haga. Si no comparece y el comprador
pierde el juicio el vendedor deber indemnizar perjuicios, esto es, que responda
de eviccin, salvo que el comprador no haya opuesto alguna excepcin a que
tena derecho.
Ahora bien, supongamos que el vendedor comparece, en este caso pueden
presentarse dos situaciones, una de ellas es que el vendedor se allane a la
demanda (esto es, a la eviccin) luego, puede que en tal caso el comprador
decida de todas maneras perseverar en el juicio por tener la esperanza de
ganarlo, sin embargo, si el comprador en tal caso pierde el juicio el vendedor no
ser obligado a pagar los costos del juicio ni indemnizar los frutos o mejoras y
 ello porque si el vendedor se allan es porque se dio cuenta que algn derecho
irrefutable tena el tercero que interpuso la demanda, luego, se entiende que el
comprador al continuar con el juicio asumi el riesgo. La otra situacin que
puede presentarse es que el vendedor considere que el juicio entablado es injusto
y derechamente proceda a defender al comprador, en tal caso, se entiende que
recin aqu el vendedor comienza a cumplir con su obligacin de defensa, lo
que no significa que deba proporcionar dinero o abogados al comprador, sino
que el vendedor debe directamente hacerse parte en el juicio, a tal punto que las
partes que resultaran en el juicio sern el tercero y el vendedor, sin perjuicio del
derecho que tiene el comprador de colaborar como coadyuvante. En esta
hiptesis, al trmino del juicio pueden presentarse dos situaciones.
a. Que el vendedor gane el juicio: En este caso no se produce la eviccin,
eximindose el vendedor de toda responsabilidad, sin tener que indemnizar
nada.
b. Que el vendedor pierda el juicio: Aqu termina la primera obligacin del
vendedor de sanear la eviccin, procedindose a la segunda, que consiste en
indemnizar perjuicios.

2) Obligacin de indemnizar perjuicios al comprador: Al respecto debemos

distinguir primeramente si la eviccin es total o parcial.
a. Eviccin total: Se dar cuando el comprador es privado de toda la cosa. En
tal caso el vendedor deber indemnizar los siguientes perjuicios:
1. Debe devolver el precio total de la cosa vendida. Excepcionalmente
devolver un precio menor que el recibido cuando la cosa ha disminuido
su valor que ha sido aprovechado por el comprador, en tal caso, la
solucin es justa porque de lo contrario habra enriquecimiento ilcito.
2. Debe indemnizar las costas legales del contrato, salvo que se haya
estipulado lo contrario. Entre estas costas legales tenemos los gastos del
escrito, los impuestos.
3. Debe indemnizar las costas judiciales, esto es, lo que gast el comprador
para defenderse de la accin que se interpuso en su contra, salvo el caso
de que el vendedor se hubiese allanado a la demanda.
4. Debe devolver los frutos naturales y civiles que el comprador tuvo a su
vez que devolver al tercero, salvo que el vendedor se hubiere allanado a
la demanda.
5. Debe devolver los aumentos y las mejoras que haya experimentado la
cosa.

b. Eviccin parcial: Debemos a su vez subdistinguir, si la perdida es de tal

importancia que la cosa ya no sirve para su uso, o bien si no es tal
importancia.
Si la parte evicta es de tal importancia que, faltando ella el comprador
no hubiere contratado, en tal caso el comprador podr pedir la resolucin del
contrato ms indemnizacin de perjuicios.
Si la parte evicta no tiene dicha importancia el comprador slo tiene
derecho a exigir al vendedor que le indemnice la parte evicta, por lo que el
contrato se mantiene vigente.
 Puede el comprador citar de eviccin a cualquier antecesor?
R- Eje. A vende a B, ste a su vez vende a C y ste vende a D, luego, un tercero
demanda a D la cosa. En este caso, segn la jurisprudencia actual, D podra citar de
eviccin a cualquiera de sus antecesores.

Extincin del saneamiento de eviccin: sta se extingue por las siguientes

maneras:
1) Por renuncia: Esto es procedente, por cuanto, estamos ante la presencia de
elementos de la naturaleza, excepto cuando el vendedor est de mala fe, en tal
caso, la renuncia es nula. Digamos que el efecto de la renuncia es que el
vendedor con ella se exime de todas las indemnizaciones, salvo la devolucin
del precio.
Por excepcin el vendedor puede eximirse en virtud de la renuncia de tener
que devolver el precio, y esto ser cuando el comprador adquiri la cosa
sabiendo que era ajena, y cuando tom expresamente el riesgo por eviccin.
Digamos que en ambos casos la compraventa pasa a ser aleatoria.
2) El vendedor no tiene la obligacin de sanear la eviccin cuando el tercero y
comprador someten la cuestin controvertida a jueces rbitros, sin que el
vendedor haya tomado conocimiento, luego, si el rbitro falla a favor del
tercero, el vendedor se exime de la obligacin de eviccin.
3) Cuando el comprador pierde la cosa por su culpa, por ejemplo, cuando no hace
valer alguna oposicin. Eje. La de prescripcin extintiva.
4) Por prescripcin extintiva: Hay que distinguir, respecto de la obligacin de
defensa, sta es imprescriptible, en cambio, respecto de la obligacin de
indemnizar perjuicios debemos subdistinguir.
a. Respecto de todas las indemnizaciones, salvo el precio, sta prescribe al
cabo de 4 aos contados desde la sentencia o desde la entrega que el
comprador hace de la cosa al tercero si no hubiere sentencia.
b. Respecto de la obligacin de devolver el precio sta prescribe al cabo de
5 aos si la accin es ejecutiva, y si es ordinaria prescribe al cabo de 10
aos. (sta es una regla especial).

b) Obligacin del comprador:

El comprador tiene dos obligaciones, pagar el precio y recibir la cosa, ambos elementos
de la esencia de la compraventa.

1) Obligacin de pagar el precio: La obligacin de pagar el precio es de la esencia de la

compraventa, obligacin que debe ser en dinero, sin perjuicio de que el comprador se
haya obligado en dinero y pague finalmente con otra cosa.

Lugar de pago de precio: El pago debe efectuarse en el lugar pactado por las partes, y a
falta de estipulacin, en el mismo lugar en que se efecte la entrega.

poca de pago del precio: En la poca pactada por las partes, y a falta de estipulacin
en el momento o poca de la entrega.
 Puede el comprador suspender el pago de precio?
R- Lo puede hacer en dos casos:
1. El comprador puede suspender el pago de precio cuando se ve amenazado de una
eviccin.
2. Tambin puede suspender el pago del precio cuando prueba que existe contra la
cosa alguna accin real de que el vendedor no le dio noticia antes de celebrarse el
contrato.

Cabe tener presente, que el derecho que tiene el comprador de suspender el pago del
precio, no significa que pueda retener el precio en su poder, slo suspende el pago al
vendedor, lo que debe hacer en tales circunstancias es depositar el precio en virtud de
una autorizacin judicial, incluso puede ser designado el propio comprador como
depositario del precio.

Qu puede hacer el vendedor para destruir la suspensin?

R- La solucin depender de la causa de suspensin, luego, termina la suspensin por la
cesacin de la turbacin, o por el otorgamiento de una caucin que asegure las resultas
del litigio.

Qu pasa si el comprador quiere pagar el precio, pero es el vendedor quien se

niega a recibirlo? R- El comprador no puede so-pretexto de que el vendedor no quiere
recibir el precio, excusarse de su obligacin y no pagar, debe de todas maneras hacerlo,
y para ello deber consignar el precio, por ejemplo, en una cuenta corriente del tribunal.

Efectos del incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar el precio: En

tal caso, el vendedor podr pedir el cumplimiento forzado o la resolucin del contrato,
ambas con indemnizacin de perjuicios.
2) Obligacin de recibir la cosa: Como consecuencia de la obligacin del comprador de
pagar el precio le nace tanto el derecho como la obligacin de recibir la cosa, la cual
consiste en tomar posesin de ella.

Qu pasa si el comprador se constituye en mora de recibirla cosa?

R- Dos son los efectos que produce:
1. Debe pagar al vendedor los gastos que ste ha incurrido para guardar la cosa, como
tambin los gastos de alquiler.
2. El vendedor que responda antes de culpa leve, slo responder en caso de prdida o
daos que sufra la cosa de culpa grave o dolo.
Cabe tener presente, que lo dicho es sin perjuicio de los derechos que tiene el
vendedor de pedir el cumplimiento forzado o la resolucin del contrato.

7. De los pactos en la compraventa:

Recordemos que, cuando hablamos de los elementos accidentales sealamos que

existan elementos accidentales generales y especficos de la compraventa. Ahora bien,
respecto de los elementos accidentales especficos de la compraventa es donde encontramos
los pactos de la compraventa.
 Digamos que existen 3 pactos en la compraventa, el pacto comisorio, el pacto de
retroventa y el pacto de retracto.

1) Pacto comisorio:

El pacto comisorio es la condicin resolutoria tcita formalmente estipulada. Lo que

sucede es que la ley sostiene que es posible pactar en el contrato de compraventa, que
frente al incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar el precio, puede el
vendedor resolver el contrato, sin embargo, digamos que si nada hubiesen pactado de todas
maneras procede la condicin resolutoria tcita a menos que se hubiere renunciado a ella.
Luego en virtud del pacto comisorio, el vendedor puede optar entre exigir forzadamente
el precio o bien la resolucin del contrato, ambas con indemnizacin de perjuicios.

Clases de pacto comisorio:

1. Pacto comisorio simple: Es la condicin resolutoria tcita formalmente explicitada por

las partes.
2. Pacto comisorio calificado: Esto es, con resolucin ipso facto. Es el mismo pacto
anterior, pero con el agregado de que el contrato se resolver inmediatamente de
incumplirse por el comprador la obligacin de pagar el precio. Cabe tener presente que
lo sealado precedentemente no es as por lo menos respecto del incumplimiento de la
obligacin del comprador de pagar el precio-, toda vez que, el mismo cdigo habla de
derechos alternativos la que, por su sola existencia, niega la posibilidad de que la
resolucin opere ipso facto. Es ms, sabemos que, frente a la solicitud de resolucin del
vendedor, el comprador incumplidor incluso tiene la facultad de enervar la accin
resolutoria en el plazo de 24 horas contados desde la fecha de la notificacin judicial de
la demanda. Por su parte, sabemos que respecto de la posibilidad de establecer un pacto
comisorio a propsito de la obligacin del vendedor de entregar la cosa, es posible, toda
vez que el pacto es en s, fruto de la autonoma de la voluntad, que sumado al aforismo
de que en derecho privado se puede hacer todo aquello que no est prohibido, nos
conducen a la afirmativa de su establecimiento. Ahora bien, que pueda establecerse un
pacto comisorio en la compraventa respecto de la obligacin de entregar la cosa, sus
efectos son precisamente los tomados en vista por la doctrina a la hora de establecer su
existencia, independiente de las otras dos posturas que existen sobre el particular y que
el alumno a estas alturas ya domina, gracias al estudio que de ella se hizo en
obligaciones condicionales, por lo que no se reproducir la discusin doctrinaria all
analizada.

Digamos que el pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las partes, pero no
puede exceder de 4 aos contados desde la fecha de celebracin del contrato.

2) Pacto de retroventa:

Es aquel pacto en virtud del cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, evitndose con ello demandar la resolucin del contrato, pero deber devolver el
precio que haya estipulado, y a falta de estipulacin el precio de la compraventa.
 Digamos que el pacto de retroventa es sin duda una verdadera condicin resolutoria,
constituyendo adems una garanta muy importante para el comprador y vendedor, incluso
como dicen algunos profesores, el derecho que se reserva el vendedor es para comprarle a
quien vendi, la misma cosa. Eje. Mara vende su automvil a Juan, pero se estipula que
Mara se reserva el derecho de comprarle el mismo automvil en el plazo de dos aos,
luego, Juan pasa a ser dueo en virtud de la tradicin, pero no es dueo puro y simple, sino
que sujeto a una condicin resolutoria.

Qu tipo de condicin resolutoria sera es?

R.- Sera una condicin resolutoria ordinaria y meramente potestativa, es ordinaria y no
tcita porque el hecho que pone fin al dominio del comprador es un acto voluntario del
vendedor, y no el incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato, y es
meramente potestativa, por cuanto, depende de la sola voluntad del acreedor, en el
ejemplo, Mara.

Qu ventajas acarrea consigo el pacto de retroventa?

R- Porque con ella el vendedor podra procurarse dinero sin necesidad de desprenderse
definitivamente de la cosa, luego, all radica su importancia, incluso puede ser ms
ventajosa que la propia hipoteca, lo que no significa que el comprador salga perjudicado,
luego, para l tambin puede revestir ventajas importantes, por cuanto, puede hacer suya la
cosa en el evento de que el vendedor no ejerza su derecho de retroventa.
En la prctica, el pacto de retroventa tiene bastante aplicacin, como una fuente de
crdito de dinero. Una persona con el objeto de conseguir dinero podra dar en hipoteca o
en prenda bienes de su patrimonio, pero para que ello ocurra debe realizar varias gestiones,
en cambio, por medio del pacto de retroventa el que compra la cosa queda suficientemente
garantizado, por cuanto, si el vendedor no hace uso del pacto en el plazo fijado el
comprador podr hacerse dueo definitivamente de la cosa. As dicho, dada la cosa en
garanta es ms fcil que una persona obtenga un crdito.

Requisitos de validez del pacto de retroventa:

1. Que el pacto de retroventa se haya estipulado en el contrato de compraventa: La
facultad del vendedor de recobrar la cosa debe ser estipulada en el contrato de
compraventa.
Qu sucede si se pacta despus?
R- No sera retroventa, sino una promesa de compraventa.

2. Que se estipule el precio que ha de pagar el vendedor para recuperar la cosa que vende,
luego, si nada dice, ser el precio de la compraventa. Digamos que jams el precio que
ha de pagar el vendedor para recuperar la cosa ha de ser superior al precio recibido, en
tal caso habra usura.

3. Que se estipule un plazo dentro del cual el vendedor podr hacer uso de su derecho de
recomprar la cosa que vende, si nada se dice respecto del plazo se entiende que no
puede ejercerlo despus de 4 aos contados desde la fecha de celebracin de la
compraventa.
Que caractersticas tiene este plazo:
 1) Es un plazo de caducidad no de prescripcin, y esto por cuanto, la caducidad
significa que llegado el plazo se extingue de pleno derecho, en cambio, la
prescripcin requiere de declaracin judicial.
2) La accin que nace del pacto de retroventa debe ser demandada judicialmente, as lo
ha dicho la Corte Suprema, sin perjuicio que una sentencia de la corte de la serena
haya establecido que bastaba un requerimiento extrajudicial, esto es, un aviso
privado en que el vendedor le hace saber al comprador su decisin de hacer valer el
pacto de retroventa.

Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de retroventa:

1. Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho.
2. Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposicin del comprador.
3. Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno.
4. Que se le de el correspondiente aviso al comprador.

Efectos del pacto de retroventa:

Los efectos sern distintos si el vendedor hace valer su derecho dentro de plazo o fuera
de plazo.
Si el vendedor hace valer su derecho fuera de plazo, fallara la condicin resolutoria, por
lo que se consolidar la cosa en el dominio del comprador.
Por el contrario, si el vendedor hace valer su derecho dentro de plazo la condicin
resolutoria se habr cumplido, luego, el vendedor recobra la cosa perdiendo el dominio el
comprador. La restitucin de la cosa se har con sus frutos naturales, adems el comprador
debe indemnizar los perjuicios al vendedor por los deterioros que la cosa haya sufrido por
su culpa, por su parte, el vendedor deber pagar al comprador las mejoras introducidas a la
cosa.

Qu pasa si la cosa ha sido enajenada por el comprador, y el vendedor ejerce el pacto

de retroventa?
R- Si los terceros estn de buena fe, la resolucin no los afectar, en cambio, si estn de
mala fe si los afectar.

Puede el vendedor transferir el derecho que tiene en virtud del pacto de retroventa?
R- NO, lo que puede hacer es transmitirlo.

3) Pacto de retracto:

Es aquel en que las partes convienen que se resolver la venta, si en un plazo

determinado, que no puede exceder de un ao, se presenta un nuevo comprador que ofrezca
condiciones ms ventajosas que el comprador primitivo.
En este caso, un nuevo comprador ofrece un mejor precio que el recibido por el
vendedor, en tal caso, el vendedor podr en virtud del pacto de retracto, como su nombre lo
dice, retractarse de la compraventa recobrando la cosa, en la medida que devuelva el precio
recibido, sin perjuicio del derecho que tiene el comprador primitivo de aumentar la oferta,
si ello ocurre podr retener la cosa.

8. Lesin enorme en la compraventa:

 De partida digamos que la lesin ha sido definida como el perjuicio pecuniario que
sufren las partes como consecuencia de la falta de equivalencia de las prestaciones
reciprocas de un contrato conmutativo.

Requisitos de la lesin enorme:

1. Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesin enorme.
2. Que la lesin sea enorme.
3. Que la cosa no haya perecido en poder del comprador.
4. Que el comprador no haya enajenado la cosa.
5. Que la accin correspondiente se entable en tiempo oportuno.

1) Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesin enorme: Digamos que
para que haya lesin en la compraventa es necesario que la cosa sea inmueble, excepto
en el caso de las ventas de minas. Respecto de las cosas muebles no puede haber lesin
enorme. Tampoco procede la rescisin de la compraventa por lesin enorme en las
ventas ante la justicia.

2) Que la lesin sea ENORME: La lesin es enorme cuando el beneficio de una de las
partes en la compraventa es desproporcionada respecto del beneficio de la otra parte, y
la ley al respecto establece una formula, en virtud del cual podremos saber a ciencia
cierta cuando la lesin es enorme. La lesin enorme lo puede sufrir tanto el vendedor
como el comprador.

Cundo el vendedor sufre de lesin enorme?

R- El vendedor sufre de lesin enorme cuando el precio que recibe es menos de la mitad
del justo valor de la cosa. Eje. El justo precio o valor de la cosa es de $100, pero recibe
como precio de la cosa $49, es menos de la mitad.

Cundo el comprador sufre de lesin enorme?

R- Cuando el comprador paga ms del doble del justo precio. Eje. La cosa vale $100 y
ese es su justo precio, y paga $201.

Digamos que determinar si en un contrato hay o no lesin enorme, es una cuestin

de hecho, luego, sern los tribunales de fondo los que debern segn su criterio,
determinar si hay o no lesin enorme en un contrato de compraventa.
Dos cosas debemos decir respecto del justo precio de la cosa.
1. El justo precio se toma con relacin al momento de celebracin del contrato, y no
con posterioridad.
2. El justo precio se refiere al valor objetivo de la cosa, y no a su valor de afeccin.

3) Que la cosa no haya perecido en poder del comprador: Esto es, por cuanto, la
rescisin importa la restitucin de la cosa, y si sta se destruy o pereci se hace
imposible su restitucin.

4) Que el comprador no haya enajenado la cosa: Si lo enajen, el comprador no podr

ejercer la accin por rescisin enorme, sin embargo, si el comprador vendi la cosa a un
 tercero por ms del precio que pag puede el primer vendedor reclamar el exceso pero
slo hasta la concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de la dcima parte.

5) Que la accin correspondiente se entable en tiempo oportuno: La accin

correspondiente debe entablarse dentro del plazo de 4 aos contados desde la fecha de
la celebracin del contrato, de lo contrario prescribe.

Se puede renunciar a la accin rescisoria?

R- No se puede, la accin rescisoria es irrenunciable.

Efectos de la rescisin por lesin enorme:

El objeto de la accin rescisoria es invalidar la compraventa, vale decir, que el

vendedor recobra la cosa y el comprador el precio.
Sin embargo, cabe tener presente, que una vez que haya un fallo judicial que declare la
rescisin, el que incurri en lesin enorme, vale decir, el demandado, tendr un derecho de
opcin, que se traduce por un lado en que puede optar por aceptar la nulidad (pagar el
precio o entregar la cosa segn corresponda) o bien podr, si es el comprador, completar el
justo precio con deduccin de la dcima parte o si es el vendedor podr restituir el exceso
del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una dcima parte.
a. Si el que incurri en lesin enorme es el comprador (demandado): As por ejemplo si el
justo precio de la cosa es de $10.000.000.- habr lesin enorme si el vendedor recibe
menos de la mitad de dicho valor, pongamos por ejemplo $ 4.000.000.-, en este caso, si
el comprador quiere mantener la compraventa validamente tendr que completar el
justo precio menos la dcima parte, como el justo precio es de diez millones se le debe
restar su dcima parte, esto es un milln, quedando finalmente el justo precio en
$9.000.000.-, luego, lo que debe completar el comprador sern $5.000.000.
b. Si el que incurri en lesin enorme es el vendedor del bien raz (demandado): Ejemplo
sera el siguiente, el justo precio es de $10.000.000.- y la vende en ms del doble del
justo precio, supongamos que $25.000.000.-, si el vendedor pretende evitar la rescisin
tendr que devolver la diferencia, $15.000.000.-, pero lo que devolver ser el saldo
que quede entre el justo precio aumentado en una dcima parte y lo que recibi de
precio, as en el ejemplo como el justo precio es de diez millones de pesos y el 10% de
l, es un milln, esto se suma al mismo justo precio quedando en once millones de
precios, luego, el comprador deber devolver $14.000.000.-.

La rescisin por lesin enorme v/s la nulidad en general:

En cuanto a los efectos, de la rescisin por lesin enorme en trminos generales, son
los mismos de toda nulidad o rescisin, con tres diferencias:

1. El comprador no est obligado a devolver los frutos sino desde la demanda.

2. El comprador nada debe pagar al vendedor por los deterioros que haya sufrido la cosa
vendida, salvo, en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. Una aplicacin
ms del principio enriquecimiento sin causa.
3. Por regla general, como se dijo al estudiar la nulidad, sta produce efectos respecto de
terceros, independientemente de su buena o mala fe. Aqu, en la rescisin por lesin
enorme, hay una excepcin, consistente en que el comprador debe purificar de las
 hipotecas y dems derechos reales que hubiere constituido sobre la cosa comprada; y si
el legislador lo exige as es porque estos gravmenes no caducan por la sola declaracin
de rescisin de lesin enorme. En cambio, si aplicramos los principios generales de la
nulidad una vez declarada, los gravmenes constituidos en la cosa caducaran de pleno
derecho.
Tambin se aplica la rescisin por lesin enorme en las particiones. Pero la Corte
Suprema ha declarado que el artculo 1895 slo se aplica a la rescisin de la
compraventa, pero no a la que se pronuncia en las particiones: Porque dicho artculo es
una disposicin excepcional que limita los efectos absolutos y generales que produce la
nulidad o rescisin una vez declarada, y por lo tanto, hay que aplicarlo restrictivamente.

Extincin de la accin de rescisin por lesin enorme:

1) Por destruccin de la cosa en poder del comprador.

2) Cuando la cosa hubiere salido del dominio del comprador. Es otra particularidad de la
rescisin por lesin enorme, porque en general la nulidad o rescisin se establece
independientemente del hecho que la cosa haya salido o no de manos del otro
contratante, y por eso el legislador da la accin reivindicatoria, anexa a la rescisoria o
de nulidad. En cambio, la rescisin por lesin enorme slo se puede entablar mientras la
cosa est en poder del comprador.
3) Se extingue por la prescripcin de cuatro aos contados desde la celebracin del
contrato, prescripcin sta que no se suspende, luego, corre contra toda persona.

CAPTULO III

CONTRATO DE PERMUTA.

Concepto: La permuta es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una
especie o cuerpo cierto por otro.
Como podemos observar, el contrato de compraventa y permuta son muy similares, por
cuanto, en ambos las partes se obligan recprocamente. Adems digamos que igual que en
la compraventa por regla general es consensual, excepcionalmente es solemne cuando se
permutan bienes races, o bien derechos hereditarios.
Digamos que las cosas que no pueden venderse tampoco pueden permutarse, tampoco
son hbiles para celebrar el contrato de permuta aquellas personas inhbiles para celebrar
el contrato de compraventa.
Por ltimo digamos que la permuta puede consistir en un cambio de una cosa por otra
cosa ms dinero. En efecto, puede darse otro caso, que la obligacin de una de las partes se
pague en parte en dinero y en parte en especie, en tal caso, si la cosa vale ms que el dinero
hay permuta.