Santiago, 3002-2016.

Naturaleza extricta
calificada de la responsabilidad del primer
vendedor de vivienda
dom 27 nov 2016

Sumario:

La normativa vino a clarificar esencialmente la persona del demandado, toda vez que en el proceso de
construccin intervienen diversos profesionales como arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros
constructores y constructores civiles, los que eventualmente pueden incurrir en errores tcnicos que
hagan que una construccin presente fallas o defectos, sea en el proceso de ejecucin o con
posterioridad al mismo, cuando el edificio o la vivienda est terminada y en uso. Con el fin de no
perjudicar al adquirente de una vivienda que presente defectos o daos, en el proceso de bsqueda del
responsable se ha establecido est responsabilidad legal del propietario primer vendedor, sin perjuicio
de que ste pueda repetir contra quien estime es el verdadero responsable.

La responsabilidad legal que contempla el mencionado artculo 18 de la Ley de Urbanismo, se asemeja

a la responsabilidad estricta calificada que menciona Enrique Barros Bourie en su obra Tratado de
Responsabilidad Extracontractual, que es aquella que exige que el dao provenga de un vicio,
defecto o falla de la cosa o servicio que provoca el accidente. Precisamente, la responsabilidad legal
de que trata la accin incoada se le atribuye al propietario primer vendedor, cuando se ha causado un
dao o perjuicio como consecuencia de un defecto o falla en el proceso de construccin,
independientemente de quien haya sido el verdadero responsable de la falla o defecto en dicho proceso.

Santiago, veinticuatro de noviembre de dos mil diecisis.

Visto.
Se reproduce la sentencia en alzada.
Y se tiene, adems, presente:
Primero: Que, la demandante se ha alzado en contra de la sentencia de primer grado, por medio de la
cual, se rechaza el incidente de tacha opuesto por la demandante, se rechaza el incidente de falta de
legitimacin pasiva deducido por la demandada, se rechaza en todas sus partes la demanda y no condena
en costas a la demandante por haber litigado con motivo plausible. Se pide en concreto que se enmiende
el fallo y se acoja la demanda y se condene a las demandadas al pago de la suma de $ 410.000.000 a
favor de los demandantes, con costas.
En estos autos se demanda de indemnizacin de perjuicios conforme al procedimiento previsto en el
inciso 3 del artculo 19 de la Ley General de Urbanismo y Construccin y, conforme a la responsabilidad
del propietario primer vendedor, que el mismo cuerpo legal contempla para resarcir los daos y
perjuicios que provengan de fallas o defectos en la construccin de viviendas.
Segundo: Que, de acuerdo a la demanda contenida en la presentacin de foja 9, se acciona sobre la base
de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones. Con respecto a la indicada accin es preciso consignar que el DFL N 458, que
corresponde a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, contiene normas relacionadas con la
planificacin urbana, urbanizacin y construccin, estableciendo expresamente el artculo 2 que dicha
normativa de carcter general tiene tres niveles de accin. El primero dado por la Ley General, la que
contiene principios, atribuciones, potestades, facultades, responsabilidades, derechos y sanciones y otras
normas que rigen, entre otros, a los profesionales y particulares relacionados en ese caso particular con
la construccin. En un segundo nivel, est la Ordenanza General, que contiene normas reglamentarias de
la Ley y que regula, entre otras materias, el proceso de construccin y los standars tcnicos de diseo y
construccin exigibles para este mbito. Finalmente, se contempla las Normas Tcnicas que contienen
las caractersticas tcnicas de los proyectos, materiales y sistemas de construccin y urbanizacin, de
acuerdo a los requisitos de obligatoriedad que establece la Ordenanza General.
En el libelo indemnizatorio se hace mencin concreta a los dos primeros niveles de accin, sin que
respecto del ltimo se especifiquen aspectos tcnicos, sino que sencillamente se detallan defectos u
omisiones en que habran incurrido los demandados con ocasin de la construccin de las viviendas
correspondientes al proyecto La Hacienda de Renca.
Tercero: Que, el artculo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construccin, en que se basa la demanda
principal, contiene una norma de responsabilidad integral y nica respecto del propietario primer
vendedor, en el sentido de que se le hace responsable de todos los daos y perjuicios que provengan de
fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a
repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado
origen a los daos y perjuicios.
La indicada norma legal de responsabilidad completa se reitera en el artculo 1.2.3. de la Ordenanza
General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, al disponer El propietario primer vendedor
de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de falla o defectos
en ella producidos como consecuencia de su diseo y/o de su construccin, sea durante su ejecucin o
despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quien l estime responsables.
Se trata en consecuencia de una responsabilidad legal integral que se le atribuye nica y exclusivamente
al propietario primer vendedor, que opera cuando en una construccin se producen daos y perjuicios
como consecuencia de fallas o defectos en ella, provenga del diseo y/o la construccin, sea en el
proceso de ejecucin o cuando la obra est terminada. Esta responsabilidad es independiente de quien
haya causado los defectos o fallas en cualquier etapa de un proceso de construccin.
Esta forma de responsabilidad, est legitimada en el artculo 1437 del Cdigo Civil, en cuanto seala
como fuente de obligaciones, entre otros, la ley.
Tal normativa vino a clarificar esencialmente la persona del demandado, toda vez que en el proceso de
construccin intervienen diversos profesionales como arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros
constructores y constructores civiles, los que eventualmente pueden incurrir en errores tcnicos que
hagan que una construccin presente fallas o defectos, sea en el proceso de ejecucin o con posterioridad
al mismo, cuando el edificio o la vivienda est terminada y en uso.
Con el fin de no perjudicar al adquirente de una vivienda que presente defectos o daos, en el proceso de
bsqueda del responsable se ha establecido est responsabilidad legal del propietario primer vendedor,
sin perjuicio de que ste pueda repetir contra quien estime es el verdadero responsable.
Se trata, por consiguiente, de una responsabilidad legal por el diseo y la ejecucin completa de un
conjunto habitacional, que puede o no recaer efectivamente en la persona del propietario primer
vendedor, por lo que con el ejercicio de esta accin no se busca al responsable particular, sino que la
existencia de daos o defectos, cuyo origen est en el diseo y/o en la construccin, toda vez que en el
caso de comprobarse los daos y/o defectos, la persona del responsable ya est determinada en la ley y,
no es otra que el propietario primer vendedor.
Cuarto: Que, la responsabilidad legal que contempla el mencionado artculo 18 de la Ley de Urbanismo,
se asemeja a la responsabilidad estricta calificada que menciona Enrique Barros Bourie en su
obra Tratado de Responsabilidad Extracontractual, que es aquella que exige que el dao provenga de
un vicio, defecto o falla de la cosa o servicio que provoca el accidente. Precisamente, la responsabilidad
legal de que trata la accin incoada se le atribuye al propietario primer vendedor, cuando se ha causado
un dao o perjuicio como consecuencia de un defecto o falla en el proceso de construccin,
independientemente de quien haya sido el verdadero responsable de la falla o defecto en dicho proceso,
tal como ya se dijo.
Para su procedencia de conformidad al citado artculo 18 de la Ley General de Urbanismo y
Construccin, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
1. Que una construccin, en su proceso de ejecucin o una vez terminada, presente daos y perjuicios.
2. Que los daos y perjuicios provengan de fallas o defectos de la construccin.
Enseguida, en los incisos 2, 3 y 4 del artculo 18 ya citado, se establecen las responsabilidades
individuales de los distintos profesionales que intervienen en el proceso de construccin, con el nico
objetivo de delimitar con claridad cul es el mbito de responsabilidad de cada uno de ellos, en relacin
con la accin de repeticin que el legislador le entrega al propietario primer vendedor.
No puede darse a esa descripcin de responsabilidades otro alcance que el establecer el mbito de
responsabilidad que tiene cada uno de los intervinientes en el proceso de construccin.
La accin legal tiene como nico sujeto pasivo al propietario primer vendedor, el que tiene una
responsabilidad solidaria respecto de los dems intervinientes en el proceso de diseo y/o construccin,
pero no hay solidaridad de stos entre s, ni con el propietario primer vendedor, salvo la accin que le
queda a este ltimo de repetir contra los que estime responsable.
Quinto: Que, de acuerdo a lo que se viene razonando, corresponde revisar para hacer efectiva o no la
responsabilidad legal reclamada, si se han acreditado los vicios o defectos de diseo, de construccin y/o
de terminaciones de las viviendas que estn comprendidas dentro del proyecto denominado Hacienda
de Renca, atento que conforme al artculo 1698 del Cdigo Civil incumbe probar las obligaciones o su
extincin a quien alega aquellas o esta. Y, en este caso, ha sido la demandante quien sostiene que, desde
el momento de la recepcin de las viviendas aludidas en la demanda, presentan las fallas y problemas
indicados en la demanda y, que se precisan en el fallo de primer grado.
Al efecto, el fallador de prime grado, luego de analizar y ponderar toda la prueba rendida en la causa,
lleg al convencimiento que no se demostr la existencia de los defectos, daos e incumplimientos
alegados, lo que llev a rechazar la demanda.
Sexto: Que, en el extenso escrito de apelacin la parte demandante, se ha limitadlo a reiterar los hechos
en que basa su demanda y el derecho reclamado, refirindose slo a algunos aspectos del fallo que no
comparte, expresando que el juez se contradice al concluir en la letra d) del motivo 13 que el
comprador al momento de suscribir la escritura de compraventa declar conocer y el estado y
condiciones de la propiedad adquirida, con lo preceptuado en el inciso 5 del artculo 18 de la ley
general de urbanismo y con el artculo 1.2.13 de la Ordenanza, que refieren qu4e que las condiciones
ofrecidas en la publicidad se entienden incorporadas en el contrato de compraventa.
Al efecto, es preciso consignar que si bien es efectivo que las condiciones ofrecidas en la publicidad se
entienden incorporadas al contrato de compraventa, la verdad es que, ello producir alguna
consecuencia, en la medida que la parte demuestre cules eran las condiciones ofrecidas en la
publicidad. No basta con mencionarlas, es preciso que se acredite que hubo publicidad, que en ella se
entregaron ciertas condiciones relacionadas con la construccin y, por ltimo, que no se cumpli con las
mismas. Es el caso, como se dijo en el fallo de primer grado, nada de ello ocurri, por lo que no existe la
contradiccin denunciada. Tampoco hay contradiccin con el contrato, por lo que no corresponde aplicar
la interpretacin de las clusulas ambiguas, pues todas las contenidas en los contratos de compraventa
resultan ser claras y precisas.
Las dems referencias que hace la demandante a la prueba rendida en la causa, es reflejo de su particular
manera de apreciarla, que carece de la objetividad empleada en el fallo para restarle mrito, atento que,
en definitiva la demandante fracas en la obligacin que tena no slo de demostrar la existencia de los
daos, sino que ellos tenan su antecedente fctico en fallas y/o defectos de diseo y construccin.
Sptimo: Que, la prueba rendida en segunda instancia, agregada mediante el escrito de foja 306,
consistente en un informe tcnico emitido por un arquitecto, en el que se da cuenta de los
incumplimientos en que habra incurrido la demandada, al construir las viviendas de los actores, en nada
altera lo que se bien diciendo, ya que dicho antecedentes carece de todo valor probatorio desde que se
trata de un documento privado emanado de un tercero ajeno al juicio, el que no ha declarado ni lo ha
reconocido. Tal documento en verdad debi ser constitutivo de una pericia y no de una simple
agregacin n del mismo, que no puede tenerse por reconocido no obstante que la contraria nada dijo
sobre dicho punto, toda vez, que su silencio no le otorgar al documento un carcter que no tiene.
Por ltimo, el mismo documento refleja la inconsistencia de la demanda y la poca claridad acerca de los
daos reclamados, toda vez que los avala en la suma de $4.295.809, esto es, un 10% de lo demandado
en autos.
En mrito de lo razonado y lo dispuesto en los artculos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones; artculos 1.2.3. 1.2.13 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones,
artculo 1437 y 1698 del Cdigo Civil y artculos 144, 188, 384 y 680 a 692 del Cdigo de
Procedimiento Civil, se confirma la sentencia apelada de veintinueve de enero de este ao, escrita de
fojas 202 a 242, sin costas del recurso.
Regstrese y devulvase con su custodia.
Redact el ministro Sr. Miguel Vzquez Plaza.
Rol Corte N 3002-2016 civil.
No firma la seora Gonzlez Seplveda, por haber cesado en el cargo de Ministra.
Pronunciada por la Quinta sala de esta I. Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por el Ministro Sr
Juan Manuel Muoz Pardo e integrada por los ministros Sr. Miguel Vzquez Plaza y Sra. Javiera
Gonzlez Seplveda.
Autorizada por el (la) ministro de fe de esta Corte de Apelaciones.
En Santiago, veinticuatro de noviembre de dos mil diecisis, notifiqu en Secretara por el estado diario
la resolucin precedente.