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AVALUOS-2017
Tema: Avaluo de bienes inmuebles urbanos FACULTAD TECNICA - TOPOGRAFIA
DOCENTE:ING. JULIO CASTRO AZURDUY
ANTECEDENTES
Sucre se caracteriza por ser una ciudad universitaria lo cual significa una gran afluencia
de estudiantes del departamento, interior del pas y estudiantes extranjeros por el
prestigio de LA UNIVERSIDAD MAYOR REAL PONTIFICIA DE SAN FRANCISCO
XAVIER DE CHUQUISACA, esta importancia y jerarqua adquirida, es bien reconocida
tanto nacional como internacionalmente, que fue fundada el 27 de marzo de 1624,
constituye una de las instituciones de educacin superior ms antiguas del continente
americano propiamente de Amrica del Sur.
Su arquitectura colonial y sus museos son una clara seal de su historia y cultura.
Sucre es tambin llamada la ciudad de los 4 nombres, correspondiendo cada uno de
ellos a un perodo de su vida.
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La mayora de los bienes inmuebles no cuenta con un estudio de evaluacin, falta de
concientizacin a los propietarios sobre la importancia de tener el conocimiento del
valor de su propiedad.
Hoy en da la idea central es de hacer conocer el valor comercial justo de su bien
inmueble a los propietarios.
Con el trabajo se podr tener un marco tcnico legal; y que por lo menos de esta forma
la ciudad de Sucre cuente con trabajos de la forma que debe realizar un avalu de un
determinado inmueble, de esta forma poner estos trabajos a conocimiento de la
sociedad para que no incidan ms en errores de costos durante transaccin de sus
bienes inmuebles.
CONTEXTUALIZACION
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UBICACION
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PAS BOLIVIA
DEPARTAMENTO CHUQUISACA
PROVINCIA OROPEZA
MUNICIPIO SUCRE
UBICACION GEOGRAFICA
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Cmo podemos obtener un avalu actualizado y un precio justo del inmueble de los
propietarios?.
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVO ESPECIFICO
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METODOLOGIA:
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Mtodo de encuesta.-
PROPIETARIO/A:
ZONA: ..; CALLE: ; N:..
SERVICIOS BASICOS:
AGUA: .........; LUZ: ..; CABLE. ; INTERNET: .. ; ALACANTARILLADO: ...
DIMENSIONES DE TERRENO Y CONSTRUCCION DE LA EDIFICACION:
TERRENO: .....M2
PLANTA BAJA: ..M2 ; 1 PISO: .......M2
2 PISO: ..M2 ; 3 PISO: M2
4 PISO: ..M2 ; TOTAL CONSTRUIDO: .M2
DETALLES DE LA EDIFICACION:
PLANTA BAJA
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
1 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
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2 PISO
7
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
3 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
4 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
FIRMA DEL AVALUADOR FIRMA DEL PROPIETARIO
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MARCO TEORICO
En el mundo son muchas las personas que practican diariamente el arte de la valuacin
de bienes sin darse cuenta de ello.
Todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor del objeto que cambia de
dueo, da lugar a una estimacin que no deja ser por lo menos, una valoracin
elemental. Toda transaccin de bienes requiere una apreciacin de los valores relativos
de los bienes cambiados. En las transacciones ordinarias, el valor estimado por la
impresin casi instintiva de que el precio fijado es justo, o no lo es. En todos estos
negocios de cada da el arte de la valoracin se practica de una manera emprica,
intuitiva e inexacta, como se reconoce desde luego, por todo el mundo; pero no por ello
deja de ser el arte de la valuacin la base de todo cambio de propiedad, sin excluir a la
gran masa de pequeas transacciones del comercio mundial.
El valor asignado por una persona puede o no concordar con el que le conceda
otra. Los mtodos que se aplican para llegar a un valor as como la ponderacin
concedida a los factores que generaron ese valor pueden variar segn los valuadores.
A partir de esto se infiere que todo el que estudie este arte est obligado a aceptar esta
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En el pasado los avalos eran simples opiniones de valor expresadas por los
propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus propiedades.
En la compleja economa actual, tales "avalos" han llegado a ser algo ms que una
simple opinin. Un avalo profesional es ms que una opinin. Se requiere de una
bsqueda selectiva de datos en las diferentes reas de mercado, recopilacin
sistemtica de datos, aplicacin apropiada de tcnicas analticas de clculo, y la
experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una conclusin razonable
que resuelva el problema.
Un juicio profesional es un factor crtico. Aun cuando la valuacin no es una ciencia
exacta, un mtodo cientfico es aplicado en el proceso de valuacin.
1.3. QU ES UN AVALO?
Un avalo en general es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente
identificada la cual se hace mediante la elaboracin de un documento en el que se
consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,
metodologa y principios generalmente aceptados en el mbito de la valuacin. En otras
palabras el avalo es un dictamen tcnico en el que se indica
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El Valuador profesional es una persona que acta como tercera parte desinteresada al
proporcionar el Avalo de una propiedad al propietario de la misma, o de alguna otra
parte interesada y/o dependencia del gobierno.
Objetividad, alta tica, desarrollando una vlida conclusin. Al final el valuador reconoce
e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio profesional.
Una estimacin de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones
personales estn fuera de lugar.
Todas aquellas personas que quieran conocer el valor de un bien mueble inmueble
para que de esta forma realicen estimaciones de precio de venta del bien.
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Los avalos ofrecen asesora al pblico sobre las preguntas diarias de valor.
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Los avalos proveen estimaciones de valor imparciales y desinteresadas.
El valor real es utilizado para diferentes fines, entre los cuales se pueden citar,
operaciones de compra y venta, garantas hipotecarias para prstamos, otras
operaciones bancarias y comerciales, transacciones comerciales y proyectos urbanos.
El uso y la finalidad define el tipo de avalo, as vemos que existen avalos con:
Propsitos financieros
Propsitos fiscales
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1.8. DEPRECIACIN
Las causas de depreciacin que se pueden observar en un bien son muchas y muy
diversas; por ello, y con el fin de seguir un procedimiento respecto del avalo, estas
causas se han dividido en tres categoras generales, que son:
Deterioro fsico
Obsolescencia fsica o funcional
Obsolescencia econmica
DEPRECIACION
FISICO FUNCIONAL ECONOMICA
Averas Inadecuacin falla en el proyecto y Vecindario no deseado
Accidentes ejecucin Cambio de utilizacin
Desgaste constante Superacin: Obsolescencia (Nuevas Congelamiento
tcnicas)
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Avenida o calle
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Numero de zona, manzano, predio
1.11.2. PLANOS
Si existen
Aprobacin municipal
1.12. DETERMINACIN DEL VALOR DE VA
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TABLA N 3
N Pendiente Factor
1 Terreno plano (0 a 10) 1.20
2 De pendiente baja (11 a 15) 1.10
3 De pendiente alta (16 a 30) 1.00
4 Terreno accidentado (mas de 31) 0.90
Para determinar estos factores, consideramos los servicios bsicos mnimos necesarios
que debe poseer un rea urbana. Para esto consideramos un factor mnimo de 1.00
para todas las reas urbanas, que dispongan de estos servicios. (VER TABLA N 4)
TABLA N 4
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TABLA N 5
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TABLA N 6
TABLA N 7
Servicios especiales Factor No computable
Telfono +0.10
Internet +0.05
TV por Cable +0.05
VALOR BASE SE = 1.00 + 0.20
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4 Malo 0.50
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(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
1.12.8. ECUACIONES PARA DETERMINACIN DEL VALOR DE LA VIA
Para el clculo del precio de la va aplicamos las siguientes formulas con sus
respectivas siglas.
Material de la va el m2 en $us = MV
Ancho de via = AV
Tipo de via = TV
V = MV * AV * TV
Infraestructura urbana = IU
Relieve topogrfico = RT
Equipamiento social = ES
I. R. E. = (IU + RT + ES)/3
Luego multiplicamos todo por el factor de zona, que llamaremos Z.
El resultado ser el valor de la va, que llamaremos PV (PV = Precio de va), as
obtenemos:
PV = V * I. R. E * Z
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Para determinar el costo total del lote se debe tomar en cuenta el fondo, frente y forma,
para ello los factores que intervienen ya se encuentran tabulados que continuacin lo
describimos.
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TABLA N 9
FACTOR DE FONDO
Fondo en metros Factor Fondo en metros Factor
10 1.20 55 0.80
15 1.15 60 0.76
20 1.10 65 0.72
25 1.05 70 0.68
30 1.00 75 0.64
35 0.96 80 0.60
40 0.92 85 0.54
45 0.88 90 0.48
50 0.84 95 0.42
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
1.12.11. FACTOR FRENTE
(VER TABLA N 10)
TABLA N 10
FACTOR FRENTE
Metros lineales de frente Factor
13 0.85
46 0.90
79 0.95
10 20 1.00
25 0.96
30 0.94
35 0.92
40 0.90
45 0.88
50 0.86
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TABLA N 11
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
Los lotes esquineros con acceso a dos calles generalmente tienen un valor mayor que
los lotes medianeros con acceso a una sola calle. El aumento de valor de lote esquinero
con relacin al medianero, se debe a los siguientes hechos:
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Para efectos de mejor entendimiento se clasifica los inmuebles en nuestro medio en los
siguientes tipos:
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1.12.18. OBSERVACIONES
Aspectos muy importantes que pueden modificar el valor del inmueble en cualquier tipo
de edificacin o construccin.
1.12.19. DEPRECIACIN DEL INMUEBLE
Para calcular la depreciacin se considera los aos de antigedad, descrita en la
siguiente tabla:
TABLA N 13
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TIPO 3 BUENO:
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1.12.21. FOTOGRAFIAS
Acompaar por lo menos dos fotografas del inmueble, una externa y una interna.
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MARCO PRCTICO
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2.1.1. PROPIETARIO
PAIS : Bolivia
DEPARTAMNETO : Chuquisaca
PROVINCIA : Oropesa
CIUDAD : Sucre
ZONA : Petrolero
CALLE : Felix Morales S/N
DISTRITO :3
MANZANA : 122
LOTE : C-20
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2.2.1. DESCRIPCIN
Edificacin estructurada en dos bloques compactos y aislados, uno frontal de dos planta
y un semistano y otro en el fondo del predio de tres plantas.
2.2.2. TIPOLOGIA
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2.3.1. UBICACIN
Ancho de la va:
Avenida Emilio Mendizabal: 20.20 m.
Acabado de la va:
Avenida Emilio Mendizabal: Pavimento rigido
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2.3.2. MENSURAS.
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Frente = 15.00 m
Fondo = 43.00 m
Forma = regular
2.3.4. SERVICIOS.
Agua potable
Alcantarillado
Energa elctrica
Lnea telefnica
Televisin por cable
Gas domiciliario
Acceso a internet
Bordillos y aceras
2.3.5. COLINDANCIA.
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TV = Tipo de va
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RT = Relieve topogrfico
SI = Servicios de infraestructura Urbana
ES = Equipamiento social
Z = Zona
SE = Servicios especiales
DV = Depreciacin de la va
IU = infraestrutura urbana
V = MV * AV * TV
V = 140*16.08*0.12
V = 270.144 $us/m2
I. R. E. = (IU + RT + ES)/3
I. R. E. = (0.90+1.20+0.88)/3
I.R.E. = 0.99
PV = V * I. R. E * Z
PV = 270.14* 0.99* 1.12
PV = 299.54 $us/m2
RESUMEN (Valor de va)
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2.4.2. SUPERFICIE CONSTRUIDA
2.4.3. PLANOS
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2.4.5. CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
1er BLOQUE
ELEMENTO MATERIAL
Fundaciones Zapatas de HA
Estructura portante HA
Ladrillo gambote
Muros y tabiques y hueco
Revestimiento muros externos Cal/cemento
Cubierta o techo Teja ceramica
Revestimiento muros internos ceramica
Acabado de pisos ceramica
Madera Tipo 2y
Carpintera metalico
Artefactos sanitarios De primera
Servicios de agua e instalaciones
buena
Elctricas
2.4.6. TIPIFICACIN.
RECOPILACIN DE DATOS
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BLOQUE A
BLOQUE B
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BLOQUE A
BLOQUE B
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CONCLUSIONES
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Gracias a los conocimientos obtenidos en la materia de avalos urbanos y
rurales por nuestro docente. Ing. Julio Castro Azurduy, se obtuvo el avalu de los
inmuebles de una manera bastante confiable
Nuestro objetivo principal que nos trazamos como alumnos de la materia de
avalos urbanos y rurales en el presente proyecto es determinar el valor real y
actual del terreno del inmueble y su respectiva construccin tomando en cuenta
el tipo de construccin de cada edificacin, los cuales se hicieron de una manera
cuidadosamente y siempre adecundonos a la enseanza que obtuvimos en la
materia.
El presente proyect de avalu de inmueble segn tipo de construcciones se
realiz de una manera muy detallada. As obteniendo el valor real y actualizado
de cada uno de los inmuebles que se realiz.
Mediante encuestas realizadas que se visit a cada uno de los inmuebles se
pudo determinar las caractersticas que presenta los 3 inmuebles los cuales nos
permiti identificar su tipologa y el tipo de construccin.
Determinamos el valor del inmueble de la Sra. Juana Fernndez Aguirre
obtuvimos el siguiente resultado:
Valor total del inmueble = 346876.40 $us
El trabajo nos permiti analizar la valuacin y la depreciacin que tiene el
inmueble.
El presente trabajo que se realiz del avalu del inmueble, nos permiti conocer
la manera correcta de cmo realizar la valorizacin de los inmuebles, tomando
en cuenta las incidencias, zona, servicios, y tipos de materiales de construccin
que se us en cada edificacin.
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RECOMENDACIONES
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Para una compra o venta de un bien inmueble el avalu debe estar bien
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hecho, por el cual la elaboracin de un avalu nos exige a tomar buenos
mtodos y ser bastante justo con la valoracin del inmueble ya que no existe
normativas para una valoracin de los inmuebles en nuestro pas.
Es muy importante la determinacin del factor de depreciacin del inmueble
ya que este se realizar con mayor nfasis y se determinara el valor actual de
La construccin del mismo.
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BIBLIOGRAFIA
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ESPACIOS ESTERIORES
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ESPACIOS INTERIORES
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TABLA N 13
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TIPOS
T-1-R
DE CONSTRUCCIONES
T-2-R T-3-R T-4-R T-5-R T-6-R T-7-R
CONDICION
EDAD EN B N
LUJOSO MUY BUENO ECONOM. MUY POBRE MUY %
BUENO ECON. POBRE DURACION
0 0 0 0 0 0 0 0 1000 0
1-2 1-2 1 1 2 0.975 0
3 3 2 1 4 0.950 0
E 4-5 4 3-4 2 2 1 6 0.925 0
D 6-7 5-6 5 3 8 0.900 0
8-9 7 6 4 3 2 1 10 0.875 0
A
10 8-9 7 5 12 0.850 0
D 11-12 10 8 4 14 0.825 0
E 13 11 9-10 6 5 3 16 0.800 0
S 14-15 12-13 11 7 18 0.775 0
16-17 14 12 8 6 4 2 20 0.750 0
D 18 15-16 13 9 22 0.725 0
E 19 17 14 10 7 24 0.700 0
20-21 18 15-16 8 5 26 0.675 0
L 22-23 19-20 17 11 28 0.650 0
O 24-25 21 18 12 9 6 3 30 0.625 0
S 26-27 22-23 19 13 10 32 0.600 0
28-29 24-25 20-22 14-15 11 7 36 0.575 0
I 30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 0.550 0
N 33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.525 0
36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.500 0
M
40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.475 0
U 43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.450 0
E 46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.425 0
B 49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.400 0
L 52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.375 0
E 56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.350 0
S 59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.325 0
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.300 0
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.275 0
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.250 0
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.225 0
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.200 0
DOCUMENTACION GENERAL
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CODIGO CATASTRAL: D M L
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3 34 3
ZONA: Alto Delicias
INFORMACIN TCNICA
Verja No tiene
Muros exteriores Ladrillo Gambote
Ubicacin respecto a la Plaza 25 de mayo Alejado
Agua potable Medidor
Energa Elctrica Medidor
Conexin al Sistema de Alcantarillado Si tiene conexin a la matriz publica
Gas Domiciliario Si tiene
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Oeste Colindante
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Afectaciones H.A.M. No tiene
CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIN.
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OBRA GRUESA.
54
Cimientos Tiene cemento y piedra
Sobrecimientos Tiene de HA
Muros de la Planta Baja Ladrillo gambote
Muros de la Planta Alta Ladrillo de 6 huecos
Muros Divisorios Ladrillo de 6 huecos
Vigas de H A Tiene
Entrepiso Viga alivianada
Cubierta Teja cermica colonial
Terraza No tiene
ESTRUCTURA.
Fundaciones Tiene
Columnas Tiene
Vigas Tiene
Escaleras Tiene de Madera estilo caracol
Losa de entrepiso Tiene
OBRA FINA.
AREA CONSTRUIDA.
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DOCUMENTACION GENERAL
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61
NOMBRE DEL PROPIETARIO : Maria Morales Coro
CODIGO CATASTRAL: D M L
9 L 11
ZONA: Aranjuez
CALLE N: cuatro
INFORMACIN TCNICA
Verja No tiene
Muros exteriores Ladrillo Gambote
Ubicacin respecto a la Plaza 25 de mayo Muy Alejado
Agua potable Medidor
Energa Elctrica Medidor
Conexin al Sistema de Alcantarillado En Construccin
Gas Domiciliario No tiene
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Colindancias:
62
Norte Colindante
Sur Colindante
Este Colindante
Oeste Calle Cuatro
Afectaciones H.A.M. No tiene
3.4. AREAS DE EQUIPAMIENTO URBANO DE LA ZONA.
Salud No existe
Educacin No existe
Recreacin y Deporte Si existe
reas verdes Si existe
Comercio No existe
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Deposito No tiene
63
Patio Tiene (Tierra)
Estado de Conservacin Regular
3.7. OBRA GRUESA.
Cimientos Piedra
Sobre cimientos No tiene
Muros de la Planta Baja Ladrillo Hueco
Muros de la Planta Alta ---------
Muros Divisorios Ladrillo Hueco
Vigas de HA No tiene
Entrepiso No tiene
Cubierta Teja
Terraza No tiene
3.8. ESTRUCTURA.
Fundaciones No tiene
Columnas No tiene
Vigas No tiene
Escaleras No tiene
Losa de entrepiso No tiene
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Uso actual
Planta Baja
Planta Alta
Area Total
Superficie total m
Costo de Construccin por m, segn Tipo Sus.-
Ao de Construccin
Edad del Inmueble
Factor de Depreciacin segn condicin
Refacciones realizadas (Porcentaje)
Aos de Adicin
Nuevo Factor de Depreciacin
Costo Total de Construccin $us.-
Precio unitario por m de construccin $us.-
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