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VENTA DE INMUEBLES, TRATAMIENTO CONTABLE VS TRATAMIENTO FISCAL DESPUS DE

LA REFORMA TRIBUTARIA

El artculo 28 de la Ley 1819 del 2016 modific el artculo 28 del Estatuto Tributario,
reglamentando el reconocimiento de ingresos para efectos fiscales. El numeral 2 del
citado artculo establece el tratamiento fiscal de la venta de inmuebles.
La venta de bienes inmuebles se considera, para efectos tributarios, como ingreso de
acuerdo con lo establecido en el numeral 2 del artculo 28 del Estatuto Tributario.

Para efectos de su reconocimiento, la citada norma establece que en el caso de la venta


de bienes inmuebles el ingreso se realizar en los trminos del numeral 2 del artculo 27
del Estatuto Tributario.

A su vez, el mismo numeral dispone que los ingresos provenientes de la enajenacin de


bienes inmuebles, se entienden como realizados en la fecha de la escritura pblica
correspondiente.

Origen de la diferencia

La seccin 23 de la Norma para Pymes, as como la NIC 18, establecen que la venta de
bienes se reconocer en los estados financieros cuando se cumplan todas y cada una de
las siguientes condiciones:

a. La entidad haya transferido al comprador los riesgos y ventajas inherentes a la


propiedad de los bienes.

b. La entidad no conserve ninguna participacin en la gestin de forma continua en el


grado usualmente asociado con la propiedad, ni mantenga el control efectivo sobre los
bienes vendidos.

c. El importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad.

d. Sea probable que la entidad obtenga los beneficios econmicos asociados de la


transaccin.

e. Los costos incurridos, o por incurrir, en relacin con la transaccin puedan ser medidos
con fiabilidad.

Estos aspectos son aplicables a la venta de un bien inmueble, aunque el ingreso no se


reconozca como ordinario.
Estos aspectos son aplicables a la venta de un bien inmueble, aunque el ingreso no se
reconozca como ordinario.
En la venta de bienes inmuebles, se cumplen los literales anteriores en los siguientes casos
(son ejemplos)

a. Riesgos y ventajas: el comprador empieza a usufructuar el activo, y se beneficia por la


posible valorizacin.

b. El vendedor no tiene responsabilidad sobre el inmueble. Por ejemplo, si la venta se


hace sobre un inmueble en construccin, y el vendedor an tiene que terminar el trabajo
de construir el inmueble, la venta no se considera realizada.

c. El comprador y el vendedor se han puesto de acuerdo sobre el precio, ya sea en un solo


pago, o en una serie de pagos futuros. Si el contrato establece un compromiso de
arrendamiento, y una posterior opcin de compra, esto se considera precio de venta, de
acuerdo con la seccin 20 de la Norma para Pymes.

d. El vendedor obtuvo u obtendr la contraprestacin acordada.

e. El vendedor es capaz de establecer cualquier costo pasado, presente o futuro asociado


con la venta (generalmente no hay incertidumbres).

Caso prctico

Saver Consultores SAS vendi un bien inmueble el 25 de enero del 2016, por un precio de
$1.000.000.000. En la fecha anterior recibi la suma de $500.000.000, y el excedente se
obtendr en 5 pagos semestrales de $100.000.000 (se ignora el efecto del dinero en el
tiempo).

La escritura ser otorgada cuando Saver reciba el ltimo pago, pero el comprador tiene
derecho a usufructuar el bien desde el da en que se firm el contrato (25 de enero del
2016).

En este caso, el vendedor debe reconocer la venta del inmueble en sus estados financieros
desde el da en que se firme el contrato, por el valor total de la transaccin, y la cuenta
por cobrar correspondiente.

Debido a que la venta se considerar realizada para efectos fiscales en el momento en que
se otorgue la escritura pblica, se genera una diferencia temporaria y un impuesto
diferido pasivo por los aos 2016, 2017 y 2018, hasta que se otorgue la respectiva
escritura.

Suponga que el costo fiscal del activo al momento de la venta es de $300.000.000.


Registro de la venta en el momento de la firma del contrato (25 de enero de 2016):
Cuenta Dbito Crdito

PPE Terreno $300.000.000

Cuentas por cobrar $500.000.000

Banco $500.000.000

Ingreso Ganancias en venta de propiedades, $700.000.000


planta y equipo

Impuesto Diferido pasivo (por ganancia $70.000.000


ocasional)

Impuesto a las ganancias diferido (resultados) $70.000.000


Cuando se reciben cada una de las cuotas, el vendedor registra lo siguiente:

Cuenta Dbito Crdito

Cuentas por cobrar $100.000.000

Banco $100.000.000
Cuando se elabora la escritura pblica, se da de baja al impuesto diferido:

Cuenta Dbito Crdito

Impuesto Diferido pasivo (por ganancia $70.000.000


ocasional)

Impuesto a las ganancias diferido (resultados) $70.000.000


Ahora suponga que la entidad tiene ingresos anuales de $100.000.000, y no tiene ningn
gasto. Sus declaraciones de renta por cada ao mostrarn lo siguiente:
Concepto/ao 2016 2017 2018

Ingresos gravados $100.000.000 $100.000.000 $100.000.000

Deducciones $0 $0 $0

= Renta gravada $100.000.000 $100.000.000 $100.000.000

Impuesto de renta $34.000.000 $34.000.000 $34.000.000


ordinaria

Impuesto de ganancia $70.000.000


ocasional

Total impuesto a cargo $34.000.000 $34.000.000 $104.000.000


Sus estados de resultados mostrarn lo siguiente:

Concepto/ao 2016 2017 2018

Ingresos (incluye ganancia $800.000.000 $100.000.000 $100.000.000


en venta de PPE)

Gastos $0 $0 $0

= Utilidad antes de $800.000.000 $100.000.000 $100.000.000


Impuestos

Impuesto de renta -$34.000.000 -$34.000.000 -$104.000.000


corriente

Impuesto de renta -$70.000.000 $0 $70.000.000


diferido

Total impuesto -$104.000.000 -$34.000.000


Resultado del periodo $696.000.000 $66.000.000 $66.000.000
Como puede observarse, el impuesto diferido hace que se impute la carga impositiva en el
mismo ao en que aparece la ganancia por venta del activo en el estado de resultados.

Si no se reconociera el impuesto diferido, el resultado sera distorsionado por los efectos


fiscales de la transaccin, as:

Concepto/ao 2016 2017 2018

Ingresos (incluye ganancia $800.000.000 $100.000.000 $100.000.000


en venta de PPE)

Gastos $0 $0 $0

= Utilidad antes de $800.000.000 $100.000.000 $100.000.000


Impuestos

Impuesto de renta -$34.000.000 -$34.000.000 -$104.000.000


corriente

Impuesto de renta diferido 0

Total impuesto -$34.000.000 $104.000.000

Resultado del periodo -$766.000.000 $66.000.000 -$4.000.000


CP. Juan David Maya Herrera
Consultor de Estndares Internacionales de Informacin Financiera
Certificacin Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)