Medianera: las respuestas

Los muros, cercos y limites que existen entre predios urbanos son fuente de derechos y obligaciones
para los vecinos propietarios siendo no pocas veces motivo de conflicto entre ellos. Quien es el dueo
del muro? Cuando se tiene derecho al cobro de medianera? 24 preguntas y respuestas por el Dr. Daniel
Butlow.

1-Qu es la medianera?
Es el nombre con que se designa a un condominio especial de indivisin forzosa; el condominio de las
paredes, muros, fosos y cercos, que sirven de separacin entre dos heredades contiguas.

2-Qu es el condominio?
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble (artculo 2.673 Cdigo Civil).

3- Cundo hay indivisin forzosa?

Habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y
ninguno de los condminos podr pedir la divisin (artculo 2.710 Cdigo Civil).

4-Por qu es de indivisin forzosa, el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirven de
separacin entre dos heredades contiguas?
Porque as lo ordena el artculo 2.716 del Cdigo Civil de La Nacin.

5-Qu es un muro lindero?

El que est construido en el lmite de dos heredades. Se los denomina contiguos, cuando han sido
construidos totalmente sobre terreno de uno de los propietarios vecinos y encaballados, cuando su
eje coincide exactamente con el lmite demarcatorio de ambos fundos, es decir: a caballo del lmite.

6-Qu es un muro privativo?

Es el muro construido a costa de uno de los vecinos linderos y que por lo tanto, es de su exclusiva
propiedad.

7-Qu es un muro medianero?

Un muro es medianero cuando su valor de construccin ha sido soportado por ambos vecinos linderos
y an en el caso de que fuese construido por uno y luego el otro le reembolsa la mitad de su valor
(artculos 2.717, 2.726, 2.736 y conc. del captulo III Libro III del

8- A qu se denomina cerramiento forzoso?

Todo propietario de una heredad, puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de
paredes de 3 metros de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades
contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales (artculo 2.726 Cdigo Civil).

9- Qu derecho confiere la ley, a quien edifica primero, en un lugar an no cerrado entre paredes?
La ley determina que, quien en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no
cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino,
con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros, y su espesor entero no
exceda de 18 pulgadas (45 centmetros).

10- Por qu el Cdigo Civil, se refiere en materia de espesor de muros en pulgadas y no en

centmetros?
El Cdigo Civil de la Nacin fue sancionado por ley 340 y recin mediante ley 845 se puso en vigencia
el sistema mtrico decimal, de manera que debe hacerse la conversin equivalente (1 pulgada = 2,54
cm).

11- Qu sucede si quien construye primero un muro medianero desea realizarlo con un espesor mayor
de 45 centmetros?
Debe construir el excedente en terreno propio.

12- Cmo se determina la altura a que deben levantarse las paredes divisorias?
Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad; si no hubiese
designacin determinada, la altura ser de 3 metros (artculo 2.729 Cdigo Civil).

13- Cmo puede liberarse el vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria
o a su conservacin?
Puede liberarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse,
y renunciando a la medianera (artculo 2.727 Cdigo Civil). El abandono no procede cuando media 181
utilizacin efectiva del muro (C. Apel. C. C. Ros. Sala II 5 de Marzo de 1964 Digesto Jurdico, Tomo IV,
pgina 1.559).

14- Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro?

En ese caso deber adquirirlo. Para ello, adems del valor del muro, deber pagar el valor del terreno
ocupado por la mitad de l, cuya cesin hizo al renunciar a la medianera. Es decir, la porcin del terreno
cuya propiedad transfiri para liberarse de la obligacin de contribuir a los gastos que demandaba la
construccin y conservacin de la medianera, debe adquirirla nuevamente si desea utilizar el muro
medianero.

15- Cmo se encuentra reglamentada, la facultad de adquirir la medianera?

Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la
facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a
tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor
de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad
del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a solo una porcin
del espesor de la pared. Si slo quisiere adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes
divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos (artculo 2.736 Cdigo Civil).

16- Cmo se prueba la medianera?

El principio general es que toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios, se presume
medianero, en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la
extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio
ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que
demuestren la medianera de toda la pared, o que aquella no existe ni en la parte ms baja del edificio
(artculo 2.718 Cdigo Civil).

17- A qu denomina la ley signos materiales?

A aquellos que pueden apreciarse mediante un peritaje o inspeccin ocular de la pared o muro que se
presume medianero. Para determinar cul de los dos propietarios fue el que la construy puede
tenerse en cuenta la antigedad de la pared y de los edificios que separa, los materiales de construccin
empleados, etc.

18- Siempre se presume la medianera de las paredes o muros?

No. nicamente cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque estos se
encuentren cerrados por todos sus lados (artculo 2.719 Cdigo Civil).

19- Qu carcter deben tener los instrumentos pblicos o privados que se invoquen como prueba
contraria a la medianera?
Deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores (artculo 2.720 Cdigo Civil).

20- Quin es el obligado al pago de la medianera?

Sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieran corresponderle, el obligado al pago de la
medianera es el propietario actual del inmueble lindero.

21- Cul es el valor computable de la medianera?

El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora (artculo
2.736 prrafo final Cdigo Civil agregado por ley 17.711).

22- Cmo se calcula el precio de la medianera?

Se toma en consideracin como base el valor actual de construccin, deduciendo los porcentuales de
desvalorizacin originados en la antigedad de la pared, su estado de conservacin, etc. Suele ser
valorada la frmula de cmputo de depreciacin de Ross- Heideck a los efectos sealados (Cmara
Nacional Civil Sala F Consorcio Crdoba 996/1.000 esquina Carlos Pellegrini 787/791 c/ Av. Crdoba
972 SRL s/ cobro de medianera).

23- Cules son los derechos y las obligaciones que surgen de la ley para los condminos medianeros?
a) Cada condmino debe contribuir, en la proporcin de sus derechos, a los gastos de conservacin,
reparacin o reconstruccin de la pared o muro medianero (artculo 2.722 Cdigo Civil).
b) Deben usar razonablemente la pared o muro, pudiendo asentar construcciones en l, que no pongan
en peligro ni perjudiquen a la construccin medianera (artculo 2.730 Cdigo Civil).
c) Cada condmino puede liberarse de contribuir a los gastos de conservacin del muro medianero
renunciando a la medianera, con tal que la pared no forme parte de un edificio que le pertenezca, o
que la reparacin o reconstruccin no haya sido necesaria por un hecho suyo (artculo 2.723 Cdigo
Civil).
d) Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por
el mayor peso que cargue sobre ella (artculo 2.732 Cdigo Civil).
e) Pueden cerrar las ventanas o aberturas existentes para iluminacin, siempre que edifiquen
apoyndose en la pared medianera (artculo 2.656 Cdigo Civil).

24- Cul es el plazo de prescripcin de la accin por cobro de medianera?

Esta prescripcin, se rige por los principios generales que establecen un plazo de 10 aos (artculo 4.023
Cdigo Civil ordenado por ley 17.711 y corregido por ley 17.940).

Nadie te obliga, si no est en la ley. Si somos tan ridculamente malos cumpliendo las leyes que
suponen en su incumplimiento sanciones, qu se espera de todo aquello que depende del llamado
sentido comn? Entiendo que no es uno de los principales problemas que aquejan a nuestro pas, que
equivale a nada frente a la inseguridad, corrupcin y pobreza, pero s es un indicador cun poco
esperamos de nosotros mismos.

INTERDICTO DE OBRA NUEVA PERJUDICIAL

CONTENIDO:
1 Aclaracin necesaria.-
2 Interdicto de obra nueva perjudicial.-
3 Actos que autorizan el interdicto de obra nueva perjudicial.-
4 La inmisin en perjuicio de los vecinos.-
5 Limitaciones a las luces.-
6 Construcciones y distancias de las luces.-
7 Obstruccin o cerramiento de las luces.-
8 Prohibicin de vistas.-
9 Desage de los techos.-
10 Sentencia en el interdicto de obra nueva perjudicial.-

1 Aclaracin necesaria.-
Parecera que nuestra legislacin confunde el "interdicto de obra nueva per-judicial" y de "dao
temido" y les da un mismo tratamiento procesal, de ah que exista una confusin en nuestra economa
jurdica, pensando que estos dos interdictos completamente diferentes son slo uno; es decir, que se
tratara del interdicto de "obra nueva perjudicial o de dao temido". Debe quedar claramen-te
establecido que se trata de dos acciones completamente autnomas, que slo tienen en comn un
procedimiento similar, con razn, sern tratados en forma in-dependiente, como efecta el Cdigo Civil
(1976), en los artculos 1463 y 1464.

Ambas acciones tienen fines completamente diferentes; es decir, el interdicto de obra nueva perjudicial
busca que la obra nueva se adece a las normas tc-nicas de construccin que establece el Cdigo Civil
o que sea destruida por ser perjudicial, mientras que la accin de dao temido busca que una obra
(cons-truccin, rbol, etc.) sea destruida por considerarse que puede causar daos a personas o cosas
en inminente.

2 Interdicto de obra nueva perjudicial.-

La posesin no slo puede ser afectada por una amenaza de perturbacin c por un despojo, sino que
la posesin tambin puede ser afectada por obras que un tercero ejecute en propiedad del propio
actor, o en otro fundo vecino, pero en condiciones que lo perjudique o que le sea perjudicial.

El profesor De Santo indica que "dos son los recaudos que se necesitan para que proceda el interdicto
de obra nueva: por una parte, que la obra nueva haya tenido comienzo y por otra, que en razn de ello
la posesin del actor sufra un menoscabo"[1].

El propietario de un bien inmueble puede usar, gozar y disponer de su bien; pero, debe ejercer su
derecho en forma compatible con el inters colectivo, den-tro de los lmites y con las obligaciones que
establece el ordenamiento jurdico. Por eso existen limitaciones derivadas de la relacin de vecindad:
de respetarse las inmisiones, excavaciones, respetar las distancias en las construcciones, plan-taciones,
en las luces, vistas, aguas pluviales y servidumbres, ya que no se les puede dar un uso nocivo.

El interdicto de obra nueva perjudicial tiene por objeto que durante el juicio se suspenda y que a la
terminacin del proceso se mande deshacer lo hecho, o que la obra se adece a las normas del Cdigo
Civil, o respete las servidumbres legalmente establecidas.

El profesor Bustos seala que "el propsito del interdicto de obra nueva con-siste en evitar que alguien
haga justicia por mano propia, y de ah que uno de sus presupuestos indispensables es la intencin de
desposeer, exteriorizada a travs de la obra nueva, lo cual, como acto posesorio, implica una turbacin
en la pose-sin o tenencia que ejerce la otra parte.[2] Este interdicto resulta cuando en razn del inicio
de una obra nueva, requiere se ordene su suspensin en tanto se tramita el juicio y finalmente su
destruccin en la sentencia".

3 Actos que autorizan el interdicto de obra nueva perjudicial.-

Como ejemplo, pueden citarse los siguientes que autorizan el interdicto de obra nueva perjudicial:
 Obras ejecutadas por el dueo de un terreno superior para reunir aguas en su campo y dirigirlas en
esa forma sobre un terreno inferior.

La construccin de aberturas de vistas directas, aunque sea con autorizacin municipal, si violan las
disposiciones del Cdigo Civil (Art. 124).

La abertura de una ventana en una pared medianera, violando las disposiciones del Cdigo Civil (Art.
122).

Construir un techo de manera que las aguas pluviales caigan sobre el fun-do vecino, violando la
disposicin del Art. 126 del Cdigo Civil (1976).

La construccin por el lindero de una pared divisoria, que encierra construcciones hechas por el
actor; la reduccin de altura de una pared media-nera.

Construir un horno en la pared divisoria y el actor tenga en dicho lugar su dormitorio o un ambiente
donde el calor legare a ser insoportable.

4 La inmisin en perjuicio de los vecinos.-

El profesor Musto seala que "todo propietario tiene derecho a hacer en su terreno lo que le plazca,
mientras no afecte o se inmiscuya en el fundo ajeno lanzando sobre el cualquier tipo de sustancia,
slidas, lquidas o gaseosas. Todo lo que escape ai control del propietario y vaya afectar otros espacios,
constituye un verdadero avance sobre la propiedad ajena que, en la medida en que le pro-duzca un
menoscabo; debe evitarse o, de ser inevitable, debe indemnizar por las consecuencias daosas que
apareje. Esto es aplicable tambin a otras posibles inmisiones que se produzcan en el suelo, subsuelo
o construcciones".[3]

Conforme a la norma en estudio el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos
similares pueden ocasionar molestias en los vecinos y con-vertirse en "inmisiones"; por consiguiente,
el propietario diligente debe evitar a los fundos vecinos las penetraciones de olores, humo, olln, polvo,
calor, luces de anuncio, trepidaciones o ruidos molestos u otras inmisiones, cuando exceden a las
obligaciones ordinarias de vecindad; es decir, cuando sobrepasan lo huma-namente tolerable o
permitido por los reglamentos municipales.

El propietario para no causar estas inmisiones debe tomar todos los recaudos o precauciones
necesarias, tendientes a aislar debidamente o reforzar los muros, ventanas, construir contramuros o
guardar una distancia mnima respecto de la propiedad vecina, caso contrario, si no evita esas
inmisiones, debe indemnizar los daos y perjuicios ocasionados y hasta la demolicin o adecuacin de.
la construccin a los cnones normales para evitar injustamente inmisin a fundos vecinos.

El humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares pueden ocasionar molestias
en los vecinos para convertirse en "inmisiones" es necesario que ellas excedan la normal tolerancia
dependiendo del lugar donde se producen los mismos; porque, hay zonas donde est autorizado
realizarse cier-tas actividades industriales, de sosiego y recreacin como podra ser un parque industrial
o una zona no residencial; pues es bien sabido que la vecindad en pueblos y ciudades suele traer
aparejadas algunas incomodidades, que si son to-lerables o deben tolerarse porque anticipadamente
se sabe que en dichos lugares est autorizado un lmite de inmisiones; por consiguiente, se tendrn en
cuenta la naturaleza de los lugares, la situacin y destino de los inmuebles, conciliando en todo caso
todos los derechos de propiedad con las necesidades del desarrollo de los pueblos y ciudades en de
determinadas zonas especiales de una ubicacin.
Por ejemplo, sera una inmisin que un propietario construya un horno in-dustrial (en una zona
residencial) en la pared medianera que tiene con su vecino y est ltimo all tenga su dormitorio
(seguramente el calor ser insoportable) o que en un barrio residencial se construya una discoteca o
saln de fiestas y el propietario no tome los recaudados necesarios para aislar el ruido.

Estas inmisiones tambin son aplicables para los poseedores o detentadores de la cosa, caso contrario
los mismos tendran carta blanca; por lo tanto, lo anali-zado en esta norma legal tambin se aplica a
quienes poseen y a quienes detentan la cosa.

Sobre este punto la Legislacin del Per es mucho ms completa que la nues-tra cuando seala que "el
propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotacin industrial, debe
abstenerse de perjudicar las pro-piedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus
habitan-tes. Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias
anlogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin a las
circunstancias".[4]

5 Limitaciones a las luces.-

Para comprender de mejor manera esta seccin es necesario que previamente analicemos lo que se
entiende por luces y vistas; el profesor Paz expone que "se llama luces a las ventanas o aberturas que
permiten slo el pasaje de la luz, no as la vista al exterior; es decir, que por una luz solo penetra la luz,
sin poder ver al exterior. Son vistas, en cambio, aquellas aberturas que permiten ver las propie-dades
vecinas; es decir, que mediante las vistas se puede ver y adems penetrar luz. Las legislaciones
contienen varias disposiciones tendientes a evitar que las luces y las vistas, puedan perturbar la vida
de vecindad, razn, por la cual existen muchas limitaciones".[5]

Por su parte con mucha solvencia seala el profesor Tafur que "la luz tiene por objeto dar luz a un
espacio cualquiera, cerrado y techado, pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino, est
cerrado o no".[6]

En muchos casos el propietario de un bien cuando est construyendo necesita por la limitacin de
espacio que en su propia pared (no medianera) pero que limita con la propiedad de su vecino, realizar
aberturas o ventanas para recibir simplemente la luz. Muchas legislaciones[7] consideran a las
limitaciones de la luz como una servidumbre de luz, situacin que tiene mucha importancia para
determinar las normas aplicables.

De este anlisis se deprende que cuando la propiedad de la pared es exclusiva de una persona, no
necesita de autorizacin de su vecino para realizar aberturas o ventanas para recibir luz (siempre y
cuando se realicen dentro de las distancias que establece la ley), pero si la pared es medianera, el
propietario necesita del consentimiento del copropietario de la pared medianera.

Por consiguiente, en este punto es importante determinar si la pared es o no medianera, porque esta
norma solamente rige para el dueo de una pared no me-dianera; por cuanto, jams una persona
puede realizar ventanas o aperturas en la pared que le pertenece a su vecino con el objeto de obtener
luz.

Sobre este punto la Legislacin del Uruguay seala que "Ningn medianero puede sin consentimiento
del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno".[8]

6 Construcciones y distancias de las luces.-

El propietario de una pared no medianera que limita con una propiedad ajena puede abrir en ella una
ventana o un hueco para recibir luz en las siguientes condiciones:

Tomando en cuenta desde el piso, la parte inferior de la abertura o ventana debe estar a una altura
no menor de dos (2) metros y medio de la habita-cin a la que se quiere dar luz, si se halla en la planta
baja, y no menor de dos (2) metros si se halla en la planta alta o de varios pisos.

El dueo de una pared no medianera puede abrirlas en ella en el nmero y de las dimensiones que
quiera, porque la norma en anlisis no realiza ninguna restriccin al respecto.

La ventana estar guarnecida de rejas de hierro, cuyos huecos no sean mayores de un decmetro
cuadrado y un bastidor fijo con vidriera cerrada.

Sobre este aspecto la Legislacin de Espaa seala que "el dueo de una pa-red no medianera, contigua
a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o
inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centmetros en cuadro, y, en todo caso, con reja
de hierro remetida en la pared y con red de alambre (. ,.)."[9]

7 Obstruccin o cerramiento de las luces.-

Como analizamos en el artculo anterior el dueo de una pared que limita con otra propiedad puede
realizar aperturas o ventanas en las distancias y forma que establece dicha norma, pero el vecino puede
en cualquier tiempo levantar a continuacin una pared o construccin cerrando las luces sin necesidad
de pe-dir autorizacin al que realiz las luces, situacin similar se presenta cuando se adquiere la
copropiedad de la pared y se efectan construcciones; por lo tanto, la existencia de luces no impide al
vecino adquirir la copropiedad del muro o levantar pared adherida para edificar sobre su terreno
cerrando de esta manera la luz; como as, quien adquiere la copropiedad del muro puede cerrar las
luces si es que en esa apoya su edificio.

En estos casos el que ha realizado las luces no puede oponerse al cerramiento de las mismas porque
saba que en cualquier momento poda ocurrir esta situa-cin.

La norma en anlisis deja absolutamente claro que el dueo de propiedad continua a la pared en que
estuvieren abiertas las ventanas, podr cerrarlas en cualquier momento al realizar una construccin si
adquiere la medianera y no se hubiera pactado lo contrario; como as podr cubrirlos edificando en su
terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Por lo tanto, la nica posibilidad para que no se cierre la luz, es si las partes han pactado sobre el no
cerramiento y una de stas pretenda cerrar, en tal caso, la parte perjudicada puede demandar en
proceso de conocimiento (ordinario o sumario) dependiendo de la cuanta, la obligacin de no hacer,
ms el resarci-miento de daos y perjuicios.

El profesor Papao aclara que "el dueo de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede
abrir en ella ventanas para recibir luces (...). Pero el propietario del fundo vecino puede adquirir la
medianera y cerrar las ventas de luces (pues stas no constituyen una servidumbre), siempre que
edifique apoyn-dose en la pared, y correlativamente quien goza de luz por esas ventanas abiertas en
su pared, no puede impedir que su vecino levante la pared que las cierre y que le prive de luz".[10]

Sobre este tema la Legislacin de Venezuela seala que "(...). Sin embargo, el dueo de la finca o
propiedad contigua a la pared donde estuvieren abiertas las ventanas o troneras, podr adquirir la
medianera y cerrarlas, siempre que edifi-que apoyndose en la misma pared medianera. La existencia
de tales ventanas o troneras no impide al propietario del predio vecino construir pared contigua al
edificio donde aqullos estn, aunque pueden las luces cerradas".[11]

8 Prohibicin de vistas.-
Convengamos que las vistas son aquellas aberturas por medio de ventanas, balcones o algo anlogo
que permiten ver las propiedades vecinas; es decir, que mediante las vistas se puede ver y adems
penetrar luz; razn por la cual nuestra Legislacin a impuesto algunas restricciones sobre el respecto
(relaciones de buena vecindad), con el fin de garantizar a las personas el derecho de intimidad que
deben gozar en sus bienes inmuebles, porque a nadie le gusta que le obser-ven en forma directa o
indirecta.

La norma en anlisis est prohibiendo tener vistas rectas para asomarse, ni balcones sobre la propiedad
del vecino (respetando el derecho de intimidad y seguridad); es decir, no se puede tener ventanas o
aberturas similares con vistas directas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la propiedad
vecina ya sea que se encuentren cerradas o no, como tampoco sobre su techo, si no existen dos (2)
metros de distancia entre la pared en que se hagan y dicho fundo.

La segunda parte de la norma en estudio tambin prohbe las vistas laterales; es decir, que tampoco se
pueden tener vistas oblicuas o laterales sobre la propie-dad vecina mediante ventanas, aberturas o
balcones; por consiguiente, no pueden tenerse vistas oblicuas sobre el fundo vecino sino a sesenta (60)
centmetros de distancia.

En la actualidad hay que tomar en cuenta que los materiales traslcidos que la moderna tcnica de la
construccin utiliza a modo de pared (totalmente opaco), unidos por medio de cemento como
verdaderos ladrillos que no permite las vis-tas rectas ni oblicuas, no pueden considerarse como vistas;
por lo tanto, el vecino no sufre ninguna lesin a su derecho de intimidad y que le afecte la vista.

Sobre este punto la Legislacin Venezolana es ms completa que la nuestra porque establece algunas
excepciones a las vistas cuando seala que "No se pue-de tener vistas rectas o ventanas para asomarse,
ni balcones ni otros voladizos semejantes sobre la propiedad del vecino, si no hay un metro y medio de
distan-cia entre la pared en que se construyan y dicha heredad. Esta prohibicin cesa cuando hay, entre
dos paredes una va pblica. Tampoco pueden tenerse visitas laterales y oblicuas sobre la misma
propiedad, si no hay cincuenta centmetros de distancia. Esta prohibicin cesa, cuando la vista lateral
y oblicua forma al mismo tiempo una vista directa sobre una va pblica".[12]

La Legislacin de Colombia ordena que "No se pueden tener ventanas, bal-cones, miradores o azoteas,
que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no, a menos que
intervenga una distancia de tres metros (...)".[13]

9 Desage de los techos.-

Cuando el propietario de un bien realiza construcciones dentro del inmueble, debe prever y planificar
el desage de los techos por dnde deben salir, conforme a la norma en estudio las aguas pluviales
deben salir sobre su propio fundo o por la va pblica, salvo que llegue a un acuerdo con el vecino
cuando sea imposible votar las aguas de la lluvia en los lugares sealados; por lo tanto, el propietario
debe construir sus techos de tal forma que las aguas pluviales caigan sobre su fundo o sobre la va
pblica, no pudiendo hacerlas caer sobre el fundo vecino.

De lo analizado debe quedar claro que el propietario de un edificio est obli-gado a construir sus tejados
de tal manera que las aguas pluviales caigan a su propio suelo, en la calle o sitio pblico, de acuerdo
con lo que se disponga en las ordenanzas y reglamentos que dicte el rgano municipal.
En el caso que cayera sobre el propio suelo las aguas pluviales, el propietario est obligado a recoger
las aguas de modo que no causen perjuicio a la propie-dad vecina, porque esas aguas al no tener
escapatoria podran inundar o causar humedad al fundo colindante.

Aunque expresamente no lo seale nuestra Legislacin; empero, en caso que la propiedad se halle
enclavada entre otras y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en ella se
recojan, podr exigirse el esta-blecimiento de la servidumbre de desage de aguas, dando paso a las
aguas por el punto de los predios contiguos o vecinos en que sea ms fcil la salida y esta-blecindose
el conducto de desage en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa
indemnizacin que corresponda.

Nuestra Legislacin simplemente reconoce la servidumbre forzosa de acue-ducto, conforme al Art. 266
del Cdigo Civil, cuando seala que el propietario de un fundo tiene derecho a conducir por los fundos
vecinos el agua que precise para usos agrarios o industriales; empero, no reconoce la servidumbre para
las aguas pluviales; pero no existe otra solucin cuando la propiedad se encuentra enclavada.

Sobre este punto la Legislacin del Per seala que "el propietario no puede hacer que las aguas
correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto".[14]

Igualmente, la Legislacin de Colombia dispone que "no hay servidumbre legal de aguas lluvias. Los
techos de todo edificio, deben verter sus aguas lluvias sobre el predio a que pertenecen, o sobre la calle
o camino pblico o vecinal, y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueo"[15].

10 Sentencia en el interdicto de obra nueva perjudicial.-

La persona que se encuentre perjudicada, perturbada con humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o daos similares que excedan el lmite tolera-ble, debe acudir a un proceso especial
(interdicto) concretamente al interdicto de obra nueva perjudicial para hacer valer sus derechos,
conforme al Art. 615 del Cdigo de Procedimiento Civil (1976).

"El juez en sentencia puede ordenar que la obra se adecue a las normas tcni-cas establecidas al
respecto, que deban aislarse debidamente o reforzar los mu-ros, ventanas, construir contramuros o
guardar una distancia mnima respecto de la propiedad vecina o lo que mejor convenga para evitar
buenos o malos olores, humo, holln, polvo, calor, luces de anuncio, trepidaciones o ruidos molestos u
otras inmisiones. Esta pretensin jurdica debe ser intentada dentro del ao de iniciada la obra, bajo
conminatoria de caducar esta accin posesora"[16].

[1] DE SANTO, VCTOR. Procesos Especiales. Editorial Universidad. Buenos Aires, Argentina. 2004. Pg.
78.

[2] BUSTOS BERRONDO. HORACIO. Ob. cit. Procesos Especiales. Interdictos en General. Pg. 157.

[3] MUSTO, NSTOR JORGE. Ob. Cit. Derechos Reales. La Propiedad. Tomo I. Pgs. 563 - 564.

[4] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA DEL PER. Art. 961 (Lmites a la explotacin industrial del predio).

[5] PAZ RUBIO, JOS MARIA. Teora General del Derecho Civil en la Legislacin Espaola. Editorial Colex.
Novena Edicin. Madrid, Espaa. 1997. Tomo I. Pg. 237.

[6] TAFUR GONZALES, LVARO. Ob. cit. Cdigo Civil Colombiano. Anotado. Pg. 228.
[7] Es considerada como servidumbre de luz, por las legislaciones de Colombia, Uruguay, Espaa y Per,
que el autor ha tenido la oportunidad de revisar.

[8] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY. Art. 337 (Limitaciones).

[9] CDIGO CIVIL DEL REINO DE ESPAA. Art. 581. (De la servidumbre de luces y vistas).

[10] PAPAO, RICARDO JOS. Derechos Reales. Teora General (Propiedad). Ediciones Depalma. Buenos
Aires, Argentina. 1989. Tomo I. Pg. 253.

[11] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. Art. 705 (De las luces). Solo se
transcribe la segunda parte de la norma jurdica porque la primera se refiere a los requisitos y
condiciones de las luces.

[12] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. Art. 706. (Vistas directas).

[13] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA DE COLOMBIA. Art. 935. (Primera parte de la norma referida a las
distancias de las vistas).

[14] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA DEL PER. Art. 964 (Paso de aguas por predio vecino).

[15] CDIGO CIVIL DE LA REPBLICA DE COLOMBIA. Art. 936. (Aguas de lluvias).

[16] CASTELLANOS TRIGO, GONZALO. Ob. cit. Procesos Especiales. Pg. 180.

El mal vecino en el negocio inmobiliario

06/01/2015
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Al empezar el ao inician varios proyectos inmobiliarios en diversas ciudades del pas, y est muy bien.
La demanda por predios subsiste y el cambio de autoridades municipales o la nueva actitud de las
reelegidas hacen vislumbrar un mejor panorama para constructores, inversionistas y la sociedad en
general.
Sin embargo, el entusiasmo no es suficiente para lograr cambios efectivos. Son necesarios ajustes que
pese a su pequeez, tienen gran relevancia para la paz de las relaciones vecinales y el desarrollo del
negocio inmobiliario.
Uno de ellos tiene que ver con el rol de las municipalidades en la atencin y trmite de los reclamos
vecinales. Las quejas no siempre son ciertas y pueden retrasar severamente el inicio de las obras, su
ejecucin y lo ms grave- la obtencin de la conformidad administrativa de la que depende el pago
del precio para el dueo del proyecto.
Es cierto que la construccin molesta a los vecinos y eventualmente daa sus inmuebles. Todos
tenemos que aceptar esa carga como el costo de vivir en sociedad. La construccin es el devenir natural
de la urbe y por ello constituye una limitacin vlida para los habitantes (artculo 70 de la Constitucin).
Estamos obligados a soportar los procesos edificatorios, no en atencin a los rendimientos del
empresario que se ha instalado en la cuadra o en la ciudad, sino porque la modificacin inmobiliaria en
general es un asunto de bien comn.
Ahora bien, el hecho de permitir los trabajos de construccin no significa que el vecino deba asumir el
monto de los perjuicios. El constructor tiene que reparar los daos que l haya producido
efectivamente y siempre que no medie la imprudencia de la propia vctima o un hecho fortuito o de
fuerza mayor (artculo 1972 del Cdigo Civil).
En esta materia lo ms delicado es acreditar la autora del agravio y no tanto el valor. La empresa dir
que el predio vecino ya estaba maltrecho, mientras que los residentes afirmarn que la obra es
causante de todo.
Muchas municipalidades condicionan el otorgamiento de la conformidad de obra, documento
fundamental, a la satisfaccin de los supuestos afectados, lo que puede dar lugar al abuso de
colindantes inescrupulosos que ven en la nueva estructura la oportunidad de ganarse unos soles,
imputando agravios que nada tienen que ver con la nueva edificacin.
Si bien la intervencin municipal es valiosa, pues lo contrario podra ocasionar el abuso del constructor,
la autoridad tambin debe controlar al mal vecino. Para esto se tendra que verificar el estado de los
predios antes que empiece el movimiento de tierras, lo que facilitara enormemente la correcta
atribucin de responsabilidad.
En la situacin actual nada obliga a los colindantes a mostrar la situacin previa de sus bienes, lo que
abre un espacio enorme para que algunos residentes se hagan pasar por vctimas ante las autoridades
y se retrase injustamente la culminacin jurdica de la obra, presionando as un buen trato con el
propietario de la construccin.
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EXP N. 954-2004-AA/TC
LIMA
SANTIAGO SALVADOR
ENRICO CAMPOS

SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

En Lima, a los 19 das del mes de mayo de 2004, la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, con
asistencia de los seores magistrados Alva Orlandini, Presidente; Bardelli Lartirigoyen y Garca Toma,
pronuncia la siguiente sentencia

ASUNTO

Recurso extraordinario interpuesto por don Santiago Salvador Enrico Campos contra la sentencia de la
Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas 125, su fecha 21 de julio de 2003,
que declara improcedente la accin de amparo de autos.

ANTECEDENTES

El demandante, con fecha 2 de octubre de 2001, interpone accin de amparo contra la Municipalidad
Distrital de Pueblo Libre y el Ejecutor Coactivo de dicha comuna, con el objeto que cese la amenaza de
cancelar la licencia de funcionamiento y clausura del Hotel By-Pass, de su propiedad; solicita,
complementariamente, que se declare inaplicable la Resolucin de Ejecucin N. 4, expedida por el
Ejecutor Coactivo, que resuelve la clausura de las ventanas exteriores existentes en el hotel, por no
haberse agotado la va administrativa, alegando que dicha decisin pondra en peligro la integridad
fsica de los trabajadores y huspedes ante una situacin de emergencia. Refiere que una vecina del
hotel interpuso una queja por las molestias que producan las ventanas y que, por ello, se le aplic
una multa por su irregular construccin; y que interpuso contra esta multa recurso de apelacin, el
cual fue resuelto mediante la Resolucin de Alcalda N.1424-99 que, sin considerar sus descargos,
ordena la clausura de las ventanas del hotel, la restitucin de una pared medianera y la nulidad del
certificado de conformidad de obra.

La emplazada contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente, expresando que las
municipalidades tienen como funciones, de acuerdo a su Ley Orgnica, las de reglamentar, otorgar
licencias y controlar las construcciones de los inmuebles; y supervisar y controlar las construcciones
atendiendo a normas de seguridad. Agrega que, habindose constatado la existencia de ventanas en
los ocho pisos del hotel inobservando los planos aprobados, la decisin de clausurarlas se ajusta a ley.

El Sexagsimo Sexto Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, con fecha 2 de setiembre de 2002,
declar fundada, en parte, la demanda, por considerar que la Municipalidad no corri traslado al
demandante de la queja interpuesta por un vecino, y que declar procedente; y que la declaracin de
nulidad del certificado de conformidad de obra ha vulnerado el derecho a no ser privado de defensa,
contemplado en el artculo 139 de la Constitucin Poltica del Estado. Por otro lado, declara
improcedente la demanda, argumentando que el demandante no ha acreditado amenaza cierta de
cancelacin de la licencia de funcionamiento y de la clausura del hotel, ya que los actos administrativos
estn destinados a la clausura de las ventanas exteriores.

La recurrida, revocando en parte la apelada, declar improcedente la demanda, considerando

que la decisin de la administracin municipal de ordenar la clausura de ventanas se basa en un anlisis
de los planos aprobados en la respectiva licencia de construccin, y que el proyecto aprobado por la
Comuna no contaba con la apertura de ventanas, agregando que, en mrito de lo actuado, resulta
insuficiente esta va para someter a prueba los documentos presentados.

FUNDAMENTOS

1. El recurrente sostiene que las ventanas laterales del edificio colindantes con el edificio del vecino
quejoso ya fueron clausuradas, conforme se advierte a fojas 81, pero de autos se aprecia tambin que
la clausura de stas no ha afectado el normal desarrollo de las actividades del recurrente en el rubro
de hospedaje al que se dedica.

2. Asimismo, el recurrente cuestiona la Resolucin de Alcalda N. 1424-99, que declara la nulidad

del certificado de conformidad de obra. En cuanto a ello, debe precisarse que del propio texto de la
resolucin impugnada se desprende que el proyecto aprobado de la edificacin no contemplaba la
apertura de las ventanas colindantes, de modo que cuando se ejecut la obra no se ajust a los planos
aprobados por la Comuna emplazada.

3. De conformidad con lo dispuesto por los artculos 68, inciso 7), y 119 de la Ley N. 23853 (vigente
al momento de los hechos), Orgnica de Municipalidades, corresponde a las municipalidades otorgar
licencias de apertura de establecimientos comerciales e industriales y de actividades profesionales, y
controlar su funcionamiento; as como ordenar la clausura transitoria o definitiva de establecimientos
o servicios cuando su funcionamiento est prohibido legalmente y constituya peligro, o sean contrarios
a las normas reglamentarias, en concordancia con el artculo 65, inciso 11), que establece que son
funciones de las municipalidades reglamentar, otorgar licencia y controlar las construcciones de los
inmuebles y reas urbanas; por consiguiente, la resolucin cuestionada se limit a ejercitar de las
atribuciones de control que en la materia le confiere la orden de clausura de las obras ilegales o
antireglamentariamente edificadas; y, por otro lado, la resolucin coactiva no amenaza ni vulnera el
derecho de propiedad ni ningn otro derecho constitucional.
Por los fundamentos expuestos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que la Constitucin
Poltica del Per le confiere

HA RESUELTO

Declarar INFUNDADA la accin de amparo.

Publquese y notifquese.

SS.

ALVA ORLANDINI
BARDELLI LARTIRIGOYEN
GARCA TOMA

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El art. 348 del Cdigo Civil establece que:

"La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas
en las leyes".
El art. 363 CC, establece que:
"El dueo del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la
demolicin de la obra o que se arranque la plantacin y siembra, reponiendo las cosas a su estado
primitivo a costa del que edific, plant o sembr".
El art. 362 CC, establece que:
"El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado
sin derecho a indemnizacin"
Teniendo en cuenta que usted acredita con sus escrituras que el muro de medianera pertenece a su
exclusiva propiedad porque el mismo se ha retranqueado del linde natural de la finca y el contenido de
los arts. 348 y 363 CC, puede ejercitar la accin de demolicin que establece el art. 362 CC por medio
de un procedimiento judicial, para lo que tendr que contratar los servicios de un Abogado, ya que ha
de ser un Juez quien dictamine la procedencia o no de derribar dicha construccin, con la consiguiente
condena en costas al invasor.
De otro lado, el art. 579 CC, en lo que nos interesa seala que podr hacer uso de la pared medianera,
pero con dos requisitos previos: a) Que la pared sea medianera. b) Que obtenga por alguno de los
medios admitidos en Derecho, el consentimiento del otro vecino En el caso presentado, no se da
ninguna de las dos circunstancias, por lo tanto, la invadido la propiedad ajena para apoyar un perfil de
su construccin.
Y finalmente el art. 586 CC, referente al desage de edificios, y aplicable sobre la construccin descrita,
determina que "El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubierta de manera
que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio pblico, y no sobre el suelo
del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario est obligado a recoger las aguas de modo
que no causen perjuicio al predio contiguo". Cuestin vital y en la que usted no haba reparado.
Le recomiendo que remita un Borofax con Certificacin de Texto y Acuse de Recibo (26) a su vecino
en el sentido que proceda a la mayor brevedad y por plazo no superior a 30 das que se contarn a
partir del da de la fecha de la recepcin del burofax, a retirar cualquier elemento que se encuentre
invadiendo o apoyndose dentro de los lmites de su propiedad, con el apercibimiento de que si no lo
hiciera, proceder judicialmente contra l, instando la demolicin a su costa de la obra llevada a cabo
en vitud de los artculos que le he sealado.
Transcurrido el plazo concedido sin que proceda como se le ha requerido, deber contratarlos servicios
de un Abogado para que inste judicialmente la accin.