EMLAK

DANIMANLII
KURSU DERS NOTLARI

TUZLA HALK ETM MERKEZ MDRL

 TUZLA HALK ETM MERKEZ MDRL

Tuzla Halk Eitimi Merkezi olarak 2015-2016 retim ylnda yaklak 250 farkl alanda 1250
kursu tamamlam ve halen devam eden kursiyerlerle birlikte 50000 civarnda kursiyere hizmet
vermekteyiz.
Kursiyerlerimizin yaadklar yere en yakn Okullardaki Derslikler, Belediye Birimleri,
Camiler, Cemevleri, Dernekler Gibi Meknlarda Ve Merkez Binamzda Cam, ini, Gm leme,
Tekstil, i rcl, Ahap Boyama, Nak, Diki, ocuk Eitimi, Aile Eitimi, Osmanlca,
Kuran- Kerim, letiim-Diksiyon, Bilgisayar, Arclk, Emlaklk, Okuma Yazma Eitimi,
Balama retimi, ngilizce, Arapa, Rusa, aret Dili ve dier mesleki ve genel alanlarda bize
gelen talepleri dikkate alarak kurslar amaktayz. Kurslarmz yln 365 gn 7 gn 24 saat devam
etmektedir.
Alan kurslarda bireylerin, alma hayatnn gerektirdii bilgi ve iletiim teknolojileri,
yabanc dil, finansal okuryazarlk, problem zme, eletirel dnme, iletiim, liderlik, kariyer
planlama ve i arama gibi temel beceriler ile sanatsal ve sportif becerilere sahip olmas
amalanmaktadr.
Halk eitimin amalarndan biride kurslarda eitimini tamamlayan kursiyerlere i imkan
salamak suretiyle kiinin aile btesine ve lke ekonomisine katk salamasnn yannda sosyal
hayata dahil olma olanaklar da tesis etmesidir. Kurslarmzda verdiimiz eitim, hzl deiimin
insan hayatnda ortaya kard yeni ihtiyalarn giderilmesinde bir zm olarak kabul edilebilir.
Bir yl ierisinde dzenlenen 1250 civarnda kursta kursiyerlerimizce retilen rnleri eitim-
retim yl sonunda mahallelerde ve merkezimizde atmz sergilerde tantmak suretiyle
tketicilere ulatrlmasna araclk etmekteyiz.
Kurslarmza katlmak isteyenler merkezimize gelmeden internet zerinden bavuru
yapmakta, merkezimiz ise yaplan bavurular inceleyip kurs almas durumunda bavuran kiiye
SMS gndermek suretiyle alacak kursa davet edilmektedir.
Ak lisede renimine devam eden 4450 renci ve Ak ortaokulda renimine devam eden
2240 renci toplamda 7000 kadar Ak renim rencisine hizmet vererek Tuzla ilesinin eitim
kalitesine katk salamaktadr. Merkezimiz 2015-2016 retim ylndan balamak zere ilemiz
snrlar dahilinde lise eitimini tamamlam niversiteye hazrlanan rencilere YGS ve LYS
snavna hazrlk kurslar amtr.
lemizin her yerinde, her ya grubundan insanmza yaamlar boyunca ihtiya hissettikleri
alanlarda hzl ve kaliteli bir eitim hizmeti sunmak grevimizdir.
Tuzla Halk Eitimi Merkezi yneticileri, retmenleri, usta reticileri ve alanlar olarak
tm vatandalarmzn kurslarmzda eitim retim grmelerinden onur duymaktayz.

Metin ANGIR
TUZLA HALK ETM MERKEZ MDR
 NDEKLER

MODL ADI KONU BALIKLARI SAYFA

1.MTERY DNLEME VE ANLAMA 1

MTER
LKLER 2.BEDEN DL LE LETM 5
3.ANKET DZENLEME VE DEERLENDRME 10
1.KAT MLKYETKANUNU 17

2.APARTMAN YNETMEL VE YNETM PLANI 32

EMLAK
KOMSYONCULUU LE
3.BAYINDIRLIK VE SKAN BAKANLII KANUN,
LGL YASAL 40
TZK VE YNETMELKLER
DZENLEMELER

4.BELEDYE MAR PLANLARI LE LGL

YASAL DZENLEMELER 43

1.EMLAK ARATIRMA TEKNKLER VE

GAYRMENKUL SAHB LE SZLEME 55
YAPMAK
EMLAK
KRALAMA
2.EMLAKTA REKLAM 57
3.KRALAMA LEMLER 64
1.SATI EKBN OLUTURMA 83
2.PROGRAM HAZIRLAMA 87

SATIA 3. SATI EKBNN MOTVASYONUNU

SALAMA 92
HAZIRLIK
4. SATILACAK RNLER PLANLAMAK 95

5. DEERLENDRME YNTEMLER 105

1. SATILIK EMLAK PORTFYN (LSTESN)
OLUTURMA 109

SATILIK EMLAK 2.SATILIK EMLAK PAZARLAMA 120

3.EMLAK SATIMINI GEREKLETRMEK 130

1.MESLEK BLGLER 149

NOTER
LEMLER
2.EMLAKTA NOTER LEMLER 172
 1.BLM
MTER LKLER
 1. MTERY DNLEME VE ANLAMA
Her insann bir azna karlk iki kula olduuna gre konutuunun iki kat kadar dinlemesini
bilmesi gerekir. Karlkl olarak herkes birden konumaya balarsa kimse birbirini anlamaz ve
iletiim kurmak zorlar. hayatnda da karnzdakini dinlemesini bilmezseniz sylemek istenileni
alglayamayacanz iin baarl olma ansnz da azalacaktr. rnein bir perakendeci mterisini
tam olarak dinlemesini bilmezse mterinin isteine cevap veremiyecei iin mterisini kaybetme
durumunda kalacaktr. Toplumsal yaam iinde kiilerin ilikilerinde kurallara uymas ve birbirini
anlamas i birliini artracak bu da ekonomik ve kltrel alanda baarya katk salayacaktr.
1.1 Aktif ve Doru Dinleme Teknikleri
Hepimiz sosyal varlklar olduumuza gre toplum iinde yaamak, iinde yaadmz
toplumun deer yarglarn ve kltrel yapsn renmek ve kendi kimliimizi de kazanarak iinde
yaadmz toplumun bir yesi olmak durumundayz. Sosyalleme, insann doumu ile balayp
yaam boyu devam eden bir sretir. Bu srete, sosyallemenin bir sonucu olan davranlarmzn
byk bir ounluunu renerek kazanrz. renmede bir sretir ve amac kiiye istendik
davranlar kazandrmaktr. renmenin salanabilmesi iin kiininevresiyle iletiim kurmas
gerekir. Salkl ve doru iletiimin temel ilkesi ise dinlemesini bilmek ve doru anlamaktr.
letiim kurmada drt aama vardr:
Gndericinin mesaj alcya iletmesi,
Gnderilen mesajn alc tarafndan alnmas,
Gndericinin alcya geri bildirimde bulunmas,
Gndericinin mesajn doruluunu belirlemesi veya mesaj tekrarlamas,
Bu aamalarn doru uygulanabilmesi iin ncelikle dinlemek ve dinlediini anlamak gerekir.
Aksi takdirde kar tarafn gnderdii mesaj yanl reniriz veya yanl anlarz. Dinlerken dikkatli
olmal ve dinlediimiz konular arasnda balant kurabilmeliyiz.
Balca dinleme teknikleri unlardr:
Dikkatli dinlemek,
Dinlediini doru anlamak,
Dinledikleriyle ilgili sorular sorabilmek ve eletiri yapmak,
Dinledikleriyle ilgili notlar almak,
Kiinin dinleme becerisindeki kalitesinin artmas, konuma becerisindeki kalitesinin de
artmasn salayacaktr. yi bir dinleme, kiiye dncelerini szl veya yazl olarak ifade edebilme
becerisini de kazandrr.
Sosyallemenin bir kural olan dinleme, sosyal yaamn byk bir blmn oluturan i
yaamnda da baarnn en nemli unsurlarndan biridir. zellikle pazarlama ve perakende alannda
alan bir elemann, i yerinde mteri ile iletiim kurabilmesinin temel art dinlemesini bilmesidir.
Sat eleman, mterinin ne istediini anlamadan sat yapamayacana gre baarl olabilmesi iin
mteriyi szn bitirene kadar dinlemeli ve neden satn almak istediini belirleyerek ona gre
hareket etmelidir.
Sat elemannn mterinin ne istediini anlayabilmesi iin:
Mteri szlerini bitirene kadar, mteri szn kesmeden dinlemelidir.
Mteriyi dinlerken baka hibir eyle ilgilenmemelidir.
Mteriye, kendisini dinlediini davranlaryla hissettirmelidir.
Mteriyi anladn hareketleriyle veya mimikleriyle abartya kamadan belirtmelidir.
1
 Mteriyle gerektiinde gz temas kurmal; ancak mterinin rahatsz olmamasna zen
gstermelidir.
Mterinin isteini tam olarak anlamadan yorum yapmamaldr.
Mterinin sylediklerini anlamad taktirde siz anlatamadnz demek yerine, ben anlayamadm
demeyi tercih etmelidir.
Sat elemannn unutmamas gereken en nemli noktalardan biri de karsna her zaman deiik
yaplarda mterilerin gelecek olmasdr. Mterileri psikolojik yaplarna gre balca drt grupta
toplayabiliriz:
Faydal mteriler
Gelitirilebilir mteriler
ncinebilir mteriler
Sorunlu mteriler

Resim 1.1: Anlatma ve dinleme

Sat eleman hangi mteriye nasl davranmas gerektiini bilmek ve ona gre taktik
gelitirmek zorundadr. rnein;
Faydal mteriler, srekli mteri olmann yan sra yaknlarn da ayn yerin mterisi olmas
konusunda ynlendirirler ve kolay satn alrlar. Byle bir mteriyi kaybetmemek iin sat elemannn
iletiim tekniklerini doru ekilde uygulamas yeterli olacaktr.

Gelitirilebilir mteriler, biraz mklpesent olmakla birlikte ynlendirilmesi mmkn olan

mterilerdir. Bu tip mteriye kar sat elemannn iletiim teknikleri ile birlikte ikna yeteneini de
inandrc bir ekilde kullanmas gerekir.
ncinebilir mteriler, kolay ksen ve hemen maazadan kp gidebilen mterilerdir. Bu tipteki
mteriyi kaybetmemek iin kendisiyle srekli ilgilenmek; ancak rahatsz etmemek ve iletiim
tekniklerini en kk noktasna dahi dikkat ederek kullanmak gerekir.
Sorunlu mteriler, ise kolay beenmeyen ve satn almayan, iletiim kurulmas nispeten zor
mterilerdir Ancak istedikten sonra baa klmayacak hibir i olamaz. Sabrla ve hogryle tm
iletiim teknikleri doru bir ekilde kullanlarak mterinin isteklerine cevap verildii taktirde mutlaka
baarl olunacaktr.
Mteri eer makul olmayan isteklerde bulunuyorsa bu durumda sat elemannn yine iletiim
kurallarna uygun davranmas, ok zorlanrsa maaza yneticisine haber vermesi gerekir. Baz
durumlarda (gerekten rahatsz edici davranyor ve dier mterileri de tedirgin ediyorsa) mterinin
maazay terketmeside istenebilir.

2
 Bu kurallara uyan bir sat eleman mterinin rahatlamasn ve gven duymasn salar.
Bylece daha kolay sat yapabilir.
1.2 Etkin Konuma
Konuma, kiinin duygu ve dncelerini szl olarak kar tarafa aktarmas ve kendini ifade
edebilmesidir. Kiinin konuurken kar taraf rahatsz etmeden kendini dinletebilmesi gerekir. Bunun
iin de ksa, z, herkesin anlayabilecei bir ekilde ve inandrc konumaldr. nandrc olmak,
konumadaki en nemli zelliktir. Kii konuurken anlattklar ile ilgili karsndaki kiiye gven
vermeli ve ikna edebilmelidir.
Etkin konumann balca kurallar unlardr:
Kiinin, anlatmak istedii konu ile ilgili ok kapsaml bilgi sahibi olmas gerekir. nk gelebilecek
sorulara kolaylkla cevap verebilmesi ve karsndaki kii ya da kiileri ikna etmesi gerekmektedir. Bu
durum i yaamnda daha da fazla nem kazanmakta, rnein bir sat elemannn mteriden gelecek
sataca rnle ilgili sorulara duraksamadan ve doru bir ekilde cevap verebilmesi gerekmektedir.
Mterinin ikna olabilmesi ve rn satn almas, satcnn davranlarnda ve anlatmnda en ufak bir
teredddn dahi olmamasna baldr.
Konuulan konuya gre ses tonunu ayarlamak ve vurgulamalara dikkat etmek gerekir. rnein
mteriye satn ald rnn kendisi asndan avantajlar anlatlrken yumuak bir ses tonu
kullanlabilir.
Kii konumasn herkesin anlayabilecei bir dille, yabanc ve konuya zg terim ve kelimeleri
kullanmadan (mutlaka kullanmas gerekiyorsa aklayarak) yapmaldr. rnein bir sat eleman,
mteriye sataca rnle ilgili bilgi verirken alanlarn kendi aralarnda kulland ie ve rne has
kelime ve terimler kullanrsa mteri kendisine saygszlk yapldn dnebilir ve satn almaktan
3
 vazgemek bir yana, maazann veya i yerinin mterisi olmaktan da vazgeebilir.
Kii, konuurken anlattklarn pekitirmek iin ellerinden ve yz mimiklerinden faydalanmal, ancak
abartya kamamaldr. Aksi taktirde kendini dinleyen kiinin dikkati dalr ve konumay karabilir.
rnein bir sat elemannn sataca rn anlatrken mterisinin dikkatini datmayacak ekilde
beden dilini kullanmas gerekir.
Kiinin, anlatt konuya nce kendisinin inanmas gerekir. Kendisinin inanmad bir konuya hi
kimseyi inandramaz. Bunun iin de konuyu doru ve gerek ekliyle anlatmaldr; yoksa bir dahaki
sefere kendini dinleyecek kimse bulamaz. rnein bir sat elemannn sataca rnle ilgili yanl
bilgi vermesi mterisini kaybetmesi anlamna gelir.
Kiinin ortama uygun klk kyafet iinde olmas gerekir. Unutmayalm ki insanlarn karsndakiyle
ilgili ilk dncesi klk kyafetine bakarak oluur. rnein bir sat elemannn ie uygun giyinmi
olmas mterisinin karsnda kendisine daha iin banda art puan kazandrr ve rnn satmasna
yardmc olur.
Glmseme! Adeta bir sihirli szck, her kapy aabilen anahtar. En zor anlarda dahi yerine gre kii
glmseyebilmelidir. Konuurken de uygun yerlerde glmsemesini bilmek dinleyen kiinin
rahatlamasn salayacaktr. hayatnda glmsemenin nemini ise u in atasz yeterince
anlatacaktr: "GLMSEYEMEYEN DKKN AMASIN".
Konuurken argo szckler kullanmaktan kanmak gerekir. zellikle i hayatnda gven duyulmasn
engeller ve i yerinin saygnln yitirmesine neden olur.
Firmalar, rnlerini sunarak mterinin satn almasn isterler ve planlarn bu dorultuda
yaparlar. Ancak gnmzde rekabetin artmas mteri lehine olmu ve firmalar mteri odakl
almalar yapmaya ynelmitir. Mteriyi memnun etmek iin toplam kalite ynetimine nem
verilmi ve mteri istek ve ihtiyalarn karlamadka daha iyi hizmet sunulmadka marka haline
gelinemeyecei grlmtr. Marka haline gelmek firmann itibar asndan ok nemlidir ve
gvenilir olmas demektir. Mteriye sunulan hizmetin iyi olmasnda baarl sat elemanlarnn
nemli bir rol olduuna gre sat elemanlar da en iyi olmak ve bal bana bir marka haline gelmek
iin gayret etmelidirler.

Resim 1.3: Glmseyerek iletiim

4
2. BEDEN DL LE LETM
Konuurken vcudumuzda konroll veya kontrolsz baz hareketler olabilmektedir. Ruh halimizi de
yanstabilen bu hareketlerimizi kontrol edebildiimiz taktirde konumamz daha cazip hale gelebilir.
Bylece karmzdaki kiiye anlatmak istediklerimizi daha kolay iletiriz.
2.1. Beden Dili letiimi
Yaplan aratrmalar szsz iletiimin (beden dilinin ve zellikle mimiklerin) bazen szl iletiimden
daha etkili olduunu ortaya koymutur. nk beden dili kiinin duyularn ortaya karan, olumlu ya
da olumsuz tepkileri sessizce anlatabilen denetlenerek kullanldnda mesajn aktarlmasn
kolaylatran bir iletiim tekniidir.
2.1.1 Tanm
Beden dili, szl iletiime yardmc olan ve onu pekitiren szsz iletiim eklidir. Doru kullanld
taktirde iletiime fayda salar. Beden dilinde vcudumuzu bamz ve vcudumuzun dier ksmlar
olmak zere ikiye ayrrz. Ba ksmnda yzmzle yaptmz mimikler tamamen duygularmz
anlatt iin mesajn iletilmesinde ok nemli bir rol oynamaktadr. Yaplan aratrmalar, szsz
iletiimin (beden dilinin ve zellikle mimiklerin) bazen szl iletiimden daha etkili olduunu ortaya
koymutur. nk beden dili kiinin duyularn ortaya karan, olumlu ya da olumsuz tepkileri
sessizce anlatabilen, denetlenerek kullanldnda mesajn aktarlmasn kolaylatran bir iletiim
tekniidir.

Resim 2.1: Beden dili ile iletiim

2.1.2. Farkllk
Dier iletiim ekilleri genellikle szldr. Beden diliyle anlatmda ise anlatlmak istenen konu
szsz olarak anlatlr. Bazen sylemek istemediimiz ve gizlemeye altmz duygularmz beden
dilimiz sayesinde istemeden sessizce ifade edebiliriz. rnein sat elemannn mteri karsda
duru biimi veya oturma ekli, mteriyi dinlerken yapt yz ve vcut hareketleri mteriye
syleyemediklerini sessiz olarak anlatr.
2.1.3. nem
Kii konuarak olduu kadar beden diliyle de karsndaki kiiyi ikna edebilir. Bakalarnn beden
dilini anlayabilen ve doru deerlendirebilen kiiler, kendi beden dilini de etkin ve doru ekilde
kullanabileceklerdir. Beden dilimizle vermi olduumuz mesajlar, insanlarla anlamamzda en etkili
aralardandr. Yakn evremizle, sosyal evremizle veya farkl lke insanlar ile olan ilikilerimizde
ncellikle beden dilimizi kullanrz ve onlarn beden dilleri ile anlattklarn zmeye alrz. Yakn
arkadalarmza, eimize, ocuklarmza duruumuz veya bakmzla dndklerimizi hissettirmeye

5
 alrz. Byk ounlukla onlar da bu mesajlar alr, dnce ve duygularmz anlayabilirler.
letiim kurduumuz kiilerle kltrmzdeki ortak zellikler ne lde fazlaysa birbirimizin beden
dilini anlamamz da o kadar kolaylar. Bu nedenle kiinin yaad en dar evre olan aile iinde
beden dili youn olarak kullanlr. Ne hissettiimi, ne dediimi anla anlamna gelen jest ve
mimiklerimiz aile ii iletiimimizde youn olarak kullanlr. yaamndaki iletiimde de beden
dilinin ok nemli ve ayrcalkl bir yeri vardr. rnein sat eleman, mterinin beden dilini
izleyerek rn satn almak isteyip istemediini anlayabilir.
2.1.4. letiimdeki Oran
Kii, konuurken mutlaka istem d veya isteyerek hareketleriyle konumasn destekleyecektir. Bu
nedenle beden dilinin iletiimdeki rol bazen szl iletiimden daha da fazla olmaktadr. Yaplan
aratrmalar yz yze iletiimde beden diliyle iletiimin % 90 daha etkili olduunu ortaya koymutur.
rnein sat elemannn mteri karsnda ellerini beline koymas, ellerini arkada ya da nde
birletirmesi, ellerini cebine sokmas, kollarn gsnde birletirmesi, tezgha veya bankoya
yaslanmas mteri tarafndan saygszlk olarak alglanabilir ve sat bir anda sonulanmadan sona
erebilir.
2.1.5. Anlalma Zorluu
Beden dili bir anlamda duygularn da vurumu olduu iin ok duru ve zgn hareketlerdir. Bu
nedenle de anlalmalar kolaydr. Karnzdaki kiiyi tanyor oluunuz beden dilini daha kolay
farketmenize yardmc olabilir. Biyolojik kkenli beden dilinde baz ortak noktalar gzlemlenebilir.
rnein fke, sevin veya aknlk gibi duygular da benzer davranlar gsterebilirsiniz. Benzer
duygularda dahi baka kltrden olanlar anlamanz zorlatran ayrntlar bulunabilir. Belirli bir
topluma zg beden dili zelliklerinin baka bir toplum tarafndan ksa bir srede benimsenmesi
mmkn olmayabilir. Ancak zaman iinde anlayabilir ve benimseyebilirsiniz. Karnzdaki kiilerin
hareketlerini gzleyerek de ne yapmak istediini anlayabilir, kendi beden dilinizin de daha kontroll
ve anlalr olmasn salayabilirsiniz. rnein iyi bir sat eleman mterisini konumasnn yan sra
beden dilini de kullanarak sata ikna edebilir veya mterinin hareketlerinden ne istediini
anlayabilir.
2.1.6. Mimik-Jest
Kiinin yz, evresine duyduu ilgiyi yanstan bir aynadr. Her eyden nce dosta bir glmseme,
kiinin toplum tarafndan kabul edilmesine destek olacaktr. Canl grnmek, donuk bir yz ifadesine
sahip olmamak gerekmektedir. ok abartya kamadan, anlalabilir ekilde mimik ve jestleri
kullanmak konumaya destek salayacak ve ikna etmeyi kolaylatracaktr. Mimik ve jestler, dier
kiilere grsel sinyaller gnderen hareketlerdir. Bizim bir jestten sz edebilmemiz iin yaplan
hareketin bir bakas tarafndan grlmesi ve yaadmz duygu ve dnceyle ilgili bir bilginin
karmzdaki kiiye iletilmesi gereklidir.
Yz kaslarnn anlatm amal kullanm mimikleri; ba, el, kol, ayak, bacak ve bedenin kullanm da
jestleri oluturur.
Jest ve mimikler "esas" ve "ikincil" olarak ikiye ayrlr. Esas jest ve mimikler; dnce ve
duygularmz destekleyen, onlar somutlatran hareketlerdir. rnein sohbet srasnda gz krpma,
ba sallama, kollar ama gibi iaret ve hareketler iletmek istediiniz mesaj ieren jestlerdir.
te yandan kendiliinden gelen ve hi beklemediimiz bir anda bizi yakalayan esneme ve haprma
gibi durumlarda bile bir jest sz konusudur. Esas olarak anlatma katkda bulunmayan ve
kendiliinden refleks olarak ortaya kan bu hareketlere ikincil jest ve mimikler denir.
Tikler de bir beden dilinin istem d yaplan nemli bir eklidir ve da vuramadnz skntlarnz
yanstabilir. Baz tikler kardaki kiiyi rahatsz edebilir ve dikkatini databilir. Ba hareketleri ise
karnzdaki kiiyi dinlediinizin bir ifadesidir. rnein sat elemannn mteri karsnda fazla

6
 abartmadan ban yukardan aa doru sallamas mteriyi dinlediini ve anladn ifade eder ki bu
da mteriyi tedirginlikten kurtarr ve rahatlatr. Bylece uygun sat ortam iin zeminin hazr
olmasn salar.
2.1.7. Dokunma-Duru
Kiinin ayaktayken abartya kamadan dik durmas gerekmektedir. ne eik durmak iletiim
kopukluuna neden olabilir. Otururken de iskemle veya koltua tam olarak oturmak ve arkaya
yaslanmak gerekir. Oturarak konuurken hafife ne eilmek kar tarafa gsterilen saygnn bir
ifadesidir. Bazen karnzdaki kiiyi rahatsz etmeden hafife dokunarak konumak gsterilen ilginin
ifadesi olabilir. rnein sat elemannn mterisine sat yaparken yaklamas veya dokunmas
gerekebilir. Eer mteri geri gidiyorsa mteriyi rahat brakmak ve zerine gitmemek gerekir.
2.1.8. Alan Belirleme
nsanlara daima onlar rahatsz etmeyecek yaknlkta durmak gerekir. Konuurken konuulan kiiye
dnk olarak durmak gerekir. Birden fazla kiiyle konuuluyorsa hepsini grecek ekilde yer
belirlenmelidir. rnein sat eleman mteri ile konuurken bir yandan da rafa bir eyler dizmeye
almamal veya baka herhangi bir ile megul olmamaldr. nk annda mteriyi kaybeder.
2.1.9. Gz
nsanlarn yzne bakarak konumak iletiim asndan daha faydaldr. Konuurken karnzdaki
kiiyle rahatsz etmeyecek ekilde gz temas kurmak gerekir. Gz hareketleri konumay
destekleyecek ve daha scak bir ortamn olumasn salayabilecektir. rnein sat elemannn
mterisiyle rahatsz etmeyecek ekilde gz temas kurmas aradaki iletiimin daha gl olmasn
salayacaktr.
2.1.10. Vcut Eme
Kiinin konuurken vcudunu da kullanmas ve zaman zaman baz vcut hareketleri yapmas
kanlmazdr. Konuya gre veya kardaki kiinin konumuna gre abartya kamadan vcudu
kullanmak veya emek iletiimi ssleyebilir. rnein bir sat elemannn mterisini sat sonras
uurlarken hafife eilerek geirmesi bir sayg ifadesidir ve mteri memnuniyetini artrarak
mterinin tekrar gelmesine katk salar.
2.1.11. Stat
Beden dilini kullanrken karnzdaki kiinin konumuna (statsne) gre davranmak ok nemlidir.
Sizden daha gen olanlarla, sizinle ayn cinsten olanlarla, sizden daha alt statde olanlarla rahatsz
etmeden el temas kurarak konuabilirsiniz. Ancak sizden daha st statde olanlarla iletiim kurarken
hareketlerinizde daha resmi olmanz gerekebilir. rnein bir alann i yerinde kendisinden daha st
statdeki mdr ile konuurken kolunu tutmas byk bir ihtimalle hi te ho karlanmayacaktr.

Resim 2.2: yerinde iletiim

7
2.2. letiimin Temel Prensipleri
letiimde ama, istenilen hedefe ulamak iin iletilmesi gerekli mesajlar ve bu mesajlarn nasl
iletileceini (telefon, mektup, internet, konuarak) doru bir ekilde belirleyerek alcya anlalr
ekilde ulamasn salamaktr. Mesajn alc tarafndan nasl algland da ok nemlidir. Yanl
alglanan bir mesajn yerine ulap ulamamasnn hibir anlam kalmaz.
Etkili bir iletiimin temel prensipleri unlardr:
nandrclk
kna
Mesajn olutuu evre
Mesajn ierii
Mesajn ak ve anlalr olmas
letiimde sreklilik ve tutarllk
letiim kanallar
Bilgi
Mesaj alann kapasitesi
2.2.1. Kii le letiim
letiim kurarken yanl alglanabilecek bir mesajn neden olabilecei kt sonular hibir zaman gz
ard edemezsiniz. zellikle dikkat etmeniz gereken, karnzdaki kiinin mesaj alglama eklidir.
letiimde karnzdaki kiiyi bilgilendirmeli, anlalr olmal ve ikna edebilmelisiniz. letiim ayn
zamanda kiisel bir beceri de gerektirir. Bu beceriye sahip olduunuz zaman toplum iinde kabul
edilen, dinlenilen, i hayatnda etkin, sosyal yn gl bir insan olursunuz.
2.2.2. letiimde Karsndaki Kiiyi Anlayabilmek
letiim kurarken zaman zaman kendinizi karnzda sizi dinleyen ya da mesajnz alan kii veya
kiilerin yerine koyarak deerlendirme yapmanz gerekebilir. Siz olsaydnz gnderdiiniz mesaj
nasl alglardnz? Bu soruya vereceiniz cevap iletiim kurma tekniinizi belirleyecek ve salkl bir
ekilde iletiim kurmanz salayacaktr. Karnzdaki kiinin sizi anlayabilmesi iin gerekli olanlar:
Bilgi
Anlalrlk
Empatidir.
Teknolojinin sunduu tm olanaklardan faydalanarak yaplan iletiimde esas olan, insanlarn birbirini
anlamas ve ortak noktalarn bulunarak toplumsal iletiimin salanmasdr.
2.2.3. letiimde Btnlk
letiimin prensiplerine uyarak bir btnlk iinde yaplmas gerekir. Gndericisi ya da alcs
olmayan bir mesaj dnlemez. Aadaki iletiim unsurlarndan birinin eksik olmas iletiimin hi
yaplmam olmas demektir.
MesajGndericiKanalAlcGeri bildirim
Bir mesaj gndermeden nce eksik ya da yanl alglama olmasn nlemek iin gerekli tedbirleri
almanz ve planl hareket etmeniz gerekir. yi bir iletiim iin:
letiime niin gerek duyulduunun
letiimin hedeflerinin
letiim yntemlerinin belirlenmesi gerekir.

8
 lem Basamaklar neriler

Beden dili ile iletiimi Dzgn ve ikna edici konuunuz.

kavramak.
Kiilerin kendisini Vcut dilinizi iyi kullannz.
anlamasn salamak. Kendinizi iyi anlatnz.

Baarl izlenim Mteriyi ikna ediniz.

sergilemek.

Kiileri anlamak. Mterinin sylediini doru

anlaynz.

letiimde btnlk Mteriyi farkettirmeden izleyiniz.

salamak.

Mteri kltrne uygun Mteriyle salkl iletiim kurunuz.

beden dili Bakml olunuz.
kullanmak. Klk kyafetinize dikkat ediniz.

Resim 2.4: hayat

9
 3.ANKET DZENLEME VE DEERLENDRME
Anket, kiilerin belirli konulardaki duygu ve dncelerini, davran ekillerini, eletirilerini ve
nerilerini belirlemek amacyla hazrlanr. Anketin bilimsel olarak deerlendirilmesi, gvenilir ve
geerli olmasyla yakndan ilgilidir. Anketle veri toplama ok dikkat edilerek yaplmas gereken bir
ilemdir. Veri toplama yntemi seilirken iletmenin btesi, sre, anketin yaplaca hedef kitle,
aratrma teknikleri, verilen cevap says, iletiim ekli nemli faktrler arasndadr.

Resim 3. 1: i uzmanna brakn.

3.1 Anket eitleri
Anket yoluyla veri toplamann pek ok yolu vardr. Esas olan yaplacak aratrmaya en uygun olan
yntemi semektir. Anket yntemlerini
Yz yze anket
Telefonla anket
Postayla anket
nternet zerinden anket
olmak zere drde ayrrz. nemli olan ayn anket iin ayn veri toplama ynteminin kullanlmasdr.
3.1.1. Yz Yze Anket
Yz yze anket, her yerde kullanlabilen gvenilir bir anket eididir. Gvenilir olmasnn nedeni,
kar tarafta sorulan sorular aklayabilecek bir anketrn bulunmasdr. Ayrntl bilgi elde edilebilir.
zellikle kk kitlelere uygulanmasnda fayda vardr. Geni blgeler iin zaman alc ve pahal bir
yntemdir.
3.1.2. Telefonla Anket
Telefonla anket geni kitlelere uygulanabilir. nk gnmzde hemen herkesin telefonu vardr. Yz
yze ankete gre sorulara daha rahat cevap verilebilir. Ayrntl bilgi salanamaz. Cevaplarn
kaydedilmesinde zorluk yaanabilir. Yz yze ankete gre gvenilirlii daha azdr.
3.1.3. Postayla Anket
Yz yze ve telefonla anket ynteminden daha ucuz bir yntemdir. Anketr olmayaca iin sorularn
kolay anlalr ekilde hazrlanmas gerekir. Geni alanlara uygulanabilir. Zaman kstlysa salkl bir
yntem deildir, nk postada gecikmeler olabilir.
nternet zerinden Anket
Bilgisayar kullanclarnn artmasyla ortaya km bir anket eklidir. Son yllarda yaygnlamaya
balamakla birlikte yine de kstl bir alana hitap etmektedir. Gvenilirlii henz ok fazla deildir.
Anket Formunun Hazrlanmas
Anket formu dzenlenirken hangi sorularn sorulaca nceden belirlenmelidir. Anketin gvenilir ve
geerli olmas asndan sorulacak sorular ok nemlidir. Anket hazrlanrken amaca, uygulanacak
kitlenin demografik ve psikolojik yapsna ve veri toplama yntemine uygun soru hazrlanmaldr.
letmenin mali kaynaklarn da gz nnde bulundurmak gerekir. Ayrca farkl blgelerde veya

10
 lkelerde sorulacak sorular da farkl olabilir. Anket yoluyla veri toplanmas her zaman karlatmz
bir yntem olmasna ramen anket sorusu hazrlamak zahmetli bir itir.
Anket sorusu hazrlarken u zelliklere dikkat etmek gerekir:
Sorular anlalr ve kolay olmaldr.
Sorular skc olmamaldr.
Soru sorulurken kar taraf etkileyecek ifadelerden kanmaldr.
Sorular birbirini takip eden bir ak iinde sorulmaldr.
Kiisel sorular gruplandrlarak ve kiiyi rahatsz etmeyecek ekilde sorulmaldr.
Sorular gereki olmaldr.
Sorular basitten zora doru sra takip etmelidir.
Soru says gerekli verileri toplamaya yetmeli; ancak cevaplayanlar skmayacak lde olmaldr.
Soru hazrlanrken ok fazla detaya inilmemelidir.
Hata pay mutlaka gz nnde bulundurulmaldr.
Anket sorular iki trl olabilir:
Ak ulu sorular: Bu tr sorularn cevab genelde tektir ve seenekleri yoktur.
rnein: Hangi alanda okuyorsunuz? Gibi
Kapal ulu sorular: Birden fazla cevab olan sorulardr. e ayrlrlar:
rnein: Dorumu yanlm eklindeki sorular oktan semeli sorular
rnein Test sorular Sralamal sorular
rnein Bu okula gelmenizin nedenlerini sralaynz eklindeki soruda olduu gibi.
Anket verileri deerlendirilirken hangi verilerin deerlendirmeye alnp, hangilerinin alnmayacann
belirlenmesi ok nemlidir. Bu aamada objektif olmak anketin gvenilirliini etkileyecektir. Anket
verilerinin deerlendirilmesinde istatistikten faydalanlr. Bu nedenle pazarlama aratrmalarnda
istatistik en nemli ve yardmc bilimdir. Mteri ilikileri ynetimi, anket almalarndan elde edilen
verilerin sonularn deerlendirerek yaplacak planlar veya belirlenen hedefler iin bu verilerden
faydalanr.

Resim 3.4: Baarmak iin i birlii gerekir.

CRM (Customer Relationship Management), yani Mteri likileri Ynetimi deiik tanmlamalar
yaplan bir kavramdr. En iyi ifade eden tanm "DORU mal ya da hizmeti, DORU mteriye,
DORU zamanda ve fiyatla, DORU noktada sunmaktr". Mteri ilikileri ynetimi ya da ok
popler ksaltmas ile CRM, acaba i dnyas iin neler vaat ediyor?
ncelikle CRM pazarnn son yllarda nasl bir gelime srecinde olduuna bakldnda karmza i
dnyasnn yaad byk deiim kyor. Dnyada hemen hemen tm pazarlarda rekabetin artt,
rnlerin pazara girme srelerinin ksald bir srete CRM sisteminin balca amac mteri
beklentilerini doru alglayp, mteriye yaratlacak deerin artrlmasdr. Mteriye daha etkin
11
 ulamak, mterinin isteklerini anlayarak rn ve hizmetleri bu ynde ekillendirmek byk nem
tamaktadr.
Aslnda CRM ok da yeni bir kavram deildir. Mteri ilikileri ynetimi ABD medyasnda 1989
ylnda sadece birka defa gemesine karn, 2000 ylnda bu rakam 14 bine ulamtr. Hangi
dnemde olursa olsun vizyon sahibi yneticilerin tm mterileri anlamann ilerini gelitirmek iin
ne kadar faydal olduunun bilincinde olmutur. 50 sektr zerinde yaplan bir aratrmaya gre 1923
ylnda sektrnde lider olan irketlerin 43 bugn hala o sektrlerin liderleri durumundadr. Bu
irketlere bakldnda hepsinin mteriyi anlamaya ciddi yatrmlar yapan ve mteri odakl alan
irketler olduu grlmtr.
CRM, uzun vadeli bir deer ilikisi yaratmak iin mteriler ile gerekletirilen ilikilerin etkin
biimde ynetilmesidir. CRM; sat, pazarlama ve hizmet srelerinin mteri odakl bir felsefe
etrafnda yeniden tanmlanmasn gerektirir. Yeni bir mteri kazanmak, mevcut mterilerinizi
elinizde tutmaktan ok daha pahaldr. CRM, mevcut ve sadk mterinizle birebir ilgilenerek onlarn
cebinden alacanz pay ykseltmeyi hedefler. CRMye, mteri ilikilerini teknolojik bir altyapyla
llebilir biimde ynetme ekli de denebilir.
3.2 Aratrma Yntemleri
nsanolunun sahip olduu en nemli duygulardan birisi de meraktr. Kii merak ettii konu hakknda
bilgi toplamak ister. Bilgi toplamak iin eitli yollara bavurulur. Bu yollardan balcalar:
Bireysel yaantlar
Otorite
Tmdengelim
Tmevarm
Bilimsel yntem
3.2.1. Bireysel Yaantlar
En eski bilgi edinme yoludur. nsanlar evresindeki olaylar gzleyerek baz sonular karmlar;
daha sonra benzer olaylara ayn sonular uygulamlardr. Bilimsel bilginin temelidir, ancak ok
gvenilir deildir.
3.2.2. Otorite
Bilgili, yetkili ve deneyimli olan kiidir. rnein retmen, renci iin bir otoritedir. Dier
insanlarn bilgisinden yararlanlrken, bu insanlarn ne kadar yeterli olduklar nem kazanr. Bir
konuda uzman olmu kiiler, o alann otoritesidirler ve sahip olduklar bilgileri bilimsel yolla elde
etmilerdir. Kendi alanlar ile ilgili doru bilgi verebilir ve uygun zm yollar nerebilirler.

Resim 3.5: Otorite

12
3.2.3. Tmdengelim
Genel sonulardan zel sonular karlarak bilgiye ulamadr. Doru olduu kabul edilen bir
genel sonutan yola klr. rnein:
Btn insanlar merakldr.
Aye de bir insandr.
O halde Aye de merakldr.
3.2.4. Tmevarm
Deney ve gzlem sonucu elde edilen bilgilerden yola karak, ilkeler ve yasalar ortaya karma
yntemidir. rnein:
Aye merakl bir insandr.
Ahmet de merakl bir insandr.
Begm de merakl bir insandr.
O halde insanlar merakldr.

Resim 3.6: Bilim ve gerek bilgi aydnlatr.

3.2.5. Bilimsel Yntem

Bilim, insann merak sonucu ortaya kmtr.Bilim, yaantmz tmyle etkilemi ve bilimsel
almalar ilerimizi kolaylatrmtr.Ayn zamanda evreni ve doal olaylar anlamamza yardmc
olmutur.Bilim, gzlem ve mantksal dnmeye dayanarak bilgi edinme ve bu bilgileri dorulama
yntemidir. En doru bilgi edinme yoludur. Bilimin zellikleri unlardr:
Gzleme dayanr.
Nesneldir. Kiisel yorumlardan uzak, gzlem ve deney sonularna gre deerlendirilir.
Bilimde bilgilerin tutarl olmas gerekir.
Eletirir.
Bilim ilgilenecei konular seer.
Genelleyicidir. Tek tek olaylarla ilgilenmez.

Yntem, bir amaca ulamak iin izlenen yoldur. Ancak esas olan bilimsel yolun izlenmesidir. Aksi
takdirde bilime ters der. Bilimsel yntem ise bilimin bilgi edinmek iin izledii yol ve yntemlerin
tamamdr.
Bilimsel aratrma ise probleme zm bulmak iin izlenen sistemli ve plnl alma srecidir.
Aslnda gnlk yaantmzda farketmeden srekli aratrma yaparz. ocuumuzun daha iyi bir
okulda okuyabilmesi iin yaplan okul aratrmas, daha ucuz ve kaliteli mal satan dkkn veya

13
 marketlerin aratrlmas gibi. Aratrma sonucunda elde edilecek fayda, aratrmann nem derecesini
belirleyecektir.
Pazarlama ve perakende alannda da aratrma nemli bir yer tutmaktadr. Bu alanda mterinin
istekleri ve ihtiyalar ilk srada yer alr. Rekabetin artmas, pazarlarn eitlenmesi firmalarn daha
fazla bilgi sahibi olmasn zorunlu hale getirmitir. Daha fazla bilgi iin de aratrma yapmak
gerekmektedir. Firmalar, pazarlama aratrmas yaparak mterilerini memnun etmeyi ve
rakiplerinden ileride olmay hedeflemektedirler.

Resim 3.7: Aratrma teknoloji ile daha kolay.

Amerikan Pazarlama Birliinin (American Marketing Association) tanmna gre pazarlama

aratrmas:"Pazarlama frsatlar ve problemlerinin belirlenmesi ve tanmlanmas; bu frsat ve
tehditlere kar oluturulabilecek pazarlama faaliyetlerinin yaratlmas, gzden geirilmesi ve
deerlendirilmesi; performansnn kontrol edilmesi ve bir sre olarak pazarlama anlaynn
gelitirilmesi amacyla bilimsel yntemlerin kullanmn ieren ve tketici, mteri ve kamuoyunu
bilgi yoluyla pazarlamacya yaknlatran bir sretir. Salkl yaplacak pazarlama aratrmasnn,
alnacak kararlarda nemli bir rol bulunacaktr. Pazarlama aratrmasnn yaplmasna karar
verilirken yeterli zamann olup olmadna, sonucunda elde edilecek bilgiye ne kadar ihtiya
duyulduuna, aratrmann firma asndan stratejik nemine ve maliyetine baklacaktr. Pazarlama
Aratirmasi firma ii personelle yaplabilecei gibi, firma d kii veya kurulular tarafndan da
yaplabilir. Aamalar:
Aratrmas yaplacak problemin belirlenmesi
Aratrmann yapl amalarnn belirlenmesi
Aratrmann planlamasnn yaplmas
rnekleme(kk bir gruba uygulama)
Elde edilen verilerin toplanmas
Toplanan verilerin analiz edilmesi
Sonularn rapor haline getirilmesi
Aratrma bittikten sonra raporunun sistemli bir ekilde yazlmas gerekir. Aratrma raporunda nce
problemin aklanmas, rnekleme yntemlerinin aklanmas ve aratrma sonucu elde edilen
verilerin yer almas gerekir. Son ksmda gerekli yorumlara da yer verilebilir.

14
 2. BLM

EMLAK KOMSYONCULUU LE LGL

YASAL DZENLEMELER

15
16
 1.KAT MLKYET KANUNU
Emlak sektrnde faaliyet gsteren gerek iverenler gerekse alanlar kendilerini ilgilendiren
emlak ile ilgili konular yakndan izlemek zorundadrlar. Gnmzde deien teknoloji ve haberleme
ile birlikte mlkiyet anlaynn da farkl boyutlar kazand grlmektedir.
Bu nedenle, yeni oluumlar ve duyulan ihtiyac karlamak amacyla yasama organ tarafndan
kanunlar, Bakanlar Kurulu tarafndan Kanun hkmnde kararnameler ve ilgili bakanlklar tarafndan
da tebli ve ynetmelikler karlmakta ve yaymlanmaktadr. te bu kanun, kanun hkmnde
kararname, tebli ve ynetmeliklerin meslekle ilgili kiilerce takip edilerek bilgilerin gncellemesi
salanmaktadr.
Modln bu blmnde emlakla yakn ilikisi olan kat mlkiyeti ve kat irtifak konusu
aklanacaktr.
1.1. Kat Mlkiyeti Kanunu le lgili Temel Konular
Kat Mlkiyeti Kanunu ile ilgili temel konular aadaki gibi ilenmitir.
1.1.1. Kat Mlkiyeti Ve Kat rtifak Kapsam
Tamamlanm bir yapnn kat, daire, i brosu, dkkan, maaza, mahzen, depo gibi
blmlerinden ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olanlar zerinde, o gayri menkuln
maliki veya ortak malikleri tarafndan, bu kanun hkmlerine gre, bamsz mlkiyet haklar
kurulabilir.
Yaplmakta veya ileride yaplacak olan bir yapnn, birinci fkrada yazl nitelikteki blmleri
zerinde, yap tamamlandktan sonra geilecek kat mlkiyetine esas olmak zere, arsa maliki veya
arsann ortak malikleri tarafndan, bu kanun hkmlerine gre irtifak haklar kurulabilir.
1.1.2. Kat Mlkiyeti ve Kat rtifak le lgili Tanmlar
Kat mlkiyetine konu olan gayrimenkuln btnne ana gayrimenkul; yalnz esas yap ksmna ana
yap; ana gayrimenkuln ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olup, bu kanun
hkmlerine gre bamsz mlkiyete konu olan blmlerine bamsz blm; bir bamsz blmn
dnda olup, dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan yerlere eklenti; bamsz blmler
zerinde kurulan mlkiyet hakkna kat mlkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki;
Ana gayrimenkuln bamsz blmleri dnda kalp, korunma ve ortaklaa kullanma veya
faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler; kat maliklerinin ortak malik sfat ile payda
bulunduklar bu yerler zerindeki faydalanma haklarna kullanma hakk;
Bir arsa zerinde ileride kat mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya yaplmakta olan bir
veya birden ok yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki veya ortak malikleri tarafndan bu
kanun hkmlerine gre kurulan irtifak hakkna kat irtifak; bu hakka sahip olanlara da kat irtifak
sahibi;
Arsann, bu kanunda yazl esasa gre bamsz blmlere tahsis edilen ortak mlkiyet
paylarna arsa pay; kat mlkiyetinin veya irtifaknn kurulmasna ait resmi senede szleme denir.
1.1.3. Kat Mlkiyetinin ve Kat rtifaknn Nitelii
Kat mlkiyeti, arsa pay ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle balantl zel bir mlkiyettir.
Kat mlkiyeti, bu mlkiyete konu olan ana yapnn bamsz blmlerinden her birine kat
irtifaknn kurulduu tarihteki dorudan doruya kat mlkiyetine geilme halinde ise, bu tarihteki
deeri ile oranl olarak tahsil edilen arsa paynn ortak mlkiyet esaslarna gre aka gsterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarnn bamsz blmlerin deerleri ile oranl olarak tahsis edilmedii
hallerde, her kat maliki veya kat irtifak sahibi, arsa paylarnn yeniden dzenlenmesi, iin
mahkemeye bavurabilir. Bamsz blmlerden her birine bu fkra uyarnca tahsis edilen arsa pay, o
blmlerin deerinde sonradan meydana gelen oalma veya azalma sebebiyle deitirilemez.
Kat irtifak arsa payna bal bir irtifak eidi olup, yap tamamlandktan sonra arsann
malikinin veya kat irtifakna sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapaca
yazl bir istem zerine, bu kanunda gsterilen artlar uyarnca, kat mlkiyetine evrilir.

17
1.1.4. Ortak Yerler
Ortak yerlerin konusu szleme ile belirtilebilir. Aada yazl yerler ve eyler bu kanun
gereince her halde ortak yer saylr.
Temeller ve ana duvarlar, bamsz blmleri ayran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular,
genel giri kaplar, antreler, merdivenler, asansrler, sahanlklar, koridorlar ve buralardaki genel
tuvalet ve lavabolar, kapc daire veya odalar, genel amarlk ve amar kurutma yerleri, genel
kmrlk ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagaz saatlerinin korunmasna mahsus olup bamsz
blm dnda bulunan yuvalar ve kapal ksmlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnlar, yapnn genel
su depolar, snaklar,
Her kat malikinin kendi blm dndaki kanalizasyon tesisleri ve p kanallar ile kalorifer,
su, havagaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon iin ortak, ebeke ve antenler; scak ve
souk hava tesisleri,
atlar, bacalar, genel dam teraslar, yamur oluklar, yangn emniyet merdivenleri.
Yukarda saylanlarn dnda kalp da, yine ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma iin
zaruri olan dier yerler ve eyler de ortak yer konusuna girer.
1.1.5. Bamsz Blmlerle Arsa Pay Arasndaki Balant
Kat mlkiyetinin bakasna devri veya miras yoluyla gemesi halinde, ona bal arsa pay da
birlikte geer; arsa pay, kat mlkiyetinden veya kat irtifakndan ayr olarak devredilemeyecei gibi,
miras yoluyla de gemez ve baka bir hakla kaytlanamaz.
Ana gayrimenkulde, kat mlkiyetine balanmam veya lehine kat irtifak kurumam arsa pay
braklamaz.
Kat mlkiyetini kaytlayan haklar, kendiliinden arsa payn da kaytlar.
Kat irtifakna konu olan arsa zerinde bu hakla badamas mmkn olmayan irtifaklar
kurulamaz.
Ana gayrimenkulde kat mlkiyetinin kurulmasndan nce o gayrimenkuln ktkteki sayfasna
tescil veya erh edilmi olan haklar kat mlkiyetini de, kaide olarak arsa pay orannda, kendiliinden
kaytlar.
1.1.6. Bamsz Blmlerle Eklentiler Ve Ortak Yerler Arasndaki Balant
Bir bamsz blmn dnda olup, dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan kmrlk,
su deposu, garaj, elektrik, havagaz veya su saati yuvalar, tuvalet gibi eklentiler, ait olduu bamsz
blmn btnleyici paras saylr ve o blmn maliki, eklentilerin de tek bana maliki olur.
Eklentiler kat mlkiyeti ktnn Beyanlar hanesine kaydedilir ve bunlardan ana yapnn
oturduu zeminin dnda kalanlar kadastro plannda veya tapu haritasnda ayrca gsterilir.
Bamsz blm zerinde kat mlkiyetiyle ve dier kat maliklerinin haklaryla badamas
mmkn olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bamsz blmlerin bakasna devri, kaytlanmas veya kiralanmas halinde, eklentiler ve
ortak yerler de kendiliinden devredilmi, kaytlanm veya kiralanm olur.
1.1.7. Ortakln Giderilmesi ve ncelikle Satn Alma Hakk
Kat mlkiyetine veya kat irtifakna tabi olan gayrimenkulde ortakln giderilmesi istenemez.
Bamsz blmler, bamsz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir; bunlarda
ortakln giderilmesi istenebilir.
Kat mlkiyeti kurulmu bir gayrimenkuln bamsz blmlerinden birinin veya kat irtifak
balanm arsa paynn satlmas halinde dier kat maliklerinin veya irtifak hakk sahiplerinin
ncelikle satn alma hakk yoktur.
Bir bamsz blmn paydalarndan birinin kendi payn bakasna satmas halinde teki
paydalar, ncelikle satn alma hakkn kullanabilirler.
Szlemede bu maddenin aksine hkm konulabilir.
Kat mlkiyetine veya kat irtifakna ait ktk kaydnda veya kat malikleri arasndaki szlemede
veya ynetim plannda veya bu kanunda hkm bulunmayan hallerde, kat mlkiyetinden doan
anlamazlklar, Medeni Kanun ve ilgili dier kanunlar hkmlerine gre karara balanr.
18
 1.2. Kat Mlkiyetinin Ve Kat rtifaknn Kurulmas
Kat mlkiyeti ve kat irtifak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doar.
1.2.1. Genel Olarak Kat Mlkiyeti Ve Kat rtifak
Ana gayrimenkuln tmnn mlkiyeti (kat mlkiyeti) ne evrilmeden o gayrimenkuln yalnz
bir veya birka blm zerinde kat mlkiyeti kurulamaz.
Kat mlkiyeti kurulurken ayn katta birbirine bitiik bulunan birden fazla blm, kat mlkiyeti
ktne tek bamsz blm olarak tescil edilebilir.
Kat mlkiyetinin tescili, tapu memurunca dzenlenen resmi senet uyarnca veya aadaki
fkraya gre verilen bir mahkeme hkm ile yaplr.
Kat mlkiyetine konu olmaya elverili bir gayrimenkul zerindeki ortakln giderilmesi
davalarnda, miraslardan veya ortak maliklerden biri, paylamann, kat mlkiyeti kurulmas ve
bamsz blmlerin tahsisi suretiyle yaplmasn isterse, hkim, o gayrimenkuln mlkiyetinin,
kanunda yazl belgelere dayanlarak kat mlkiyetin evrilmesine ve paylar denkletirilmek suretiyle
bamsz blmlerin ortaklara ayr ayr tahsisine karar verilebilir.
1.2.2. Kat Mlkiyeti Kt ve Kat Mlkiyetinin Kurulmas
Kat mlkiyeti, Tapu Sicili Tzne gre tutulacak kat mlkiyeti ktne tescil olunur, bu
kanunda aksine hkm olmadka, tescille ilgili genel hkmler, kat mlkiyeti ktne yaplacak
tescillerde de uygulanr.
Kat irtifaklarnn tescili kat mlkiyeti ktne yaplmayp, bu kanunda yazl ilgili hkmler
gzetilmek artyla, irtifak haklarnn tesciline ait genel hkmlere gre yaplr.
Henz kadastrosu yaplmam olan yerlerde kat mlkiyeti, Tapu Sicili Tzndeki formle
gre, ayrca tutulacak Kat Mlkiyeti Zabt defterine tescil olunur.
Ana gayrimenkuln (yap veya yaplarn) d cepheler ve i taksimat bamsz blm, eklenti
ve ortak yerlerinin lleri aka gsterilmek suretiyle bir mimar veya mhendis tarafndan yaplan
ve ana gayrimenkuln maliki veya btn paydalar tarafndan imzalanan ve iinde gsterilenlerin
dourduu belediyece tasdik olunan proje ve birden ok yaplarda yerleimlerini gsteren vaziyet
plan ile belediyece verilen yap kullanma belgesi;
Ana gayrimenkuln (yap veya yaplarn) n ve arka cephelerini ve mmknse yan cephelerini
gsteren, en az 13x18 byklnde ve doruluu belediyece tasdikli bir fotoraf;
Her bamsz blmn arsa payn, kat, daire, i brosu gibi nevini ve bunlarn birden balayp
sra ile giden numarasn, varsa eklentisini gsteren ve ana gayrimenkuln maliki veya btn
paydalar tarafndan imzalanm noterden tasdikli liste;
Bamsz blmlerin kullanl tarzna, birden ok yapnn varl halinde bu yaplarn
zelliine gre kanunun istedii esaslar erevesinde hazrlanm, kat mlkiyetini kuran malik veya
malikler tarafndan imzalanm bir ynetim plan.
Kat mlkiyetinin kurulmas iin, ana gayrimenkuln kat mlkiyetine evrilmesi hususunda o
gayrimenkuln maliki veya btn paydalar tarafndan imzalanan bir dilekenin tapu idaresine
verilmesi veya istemde bulunulmas lzmdr. Bu dilekede veya istem zerine tapu idaresince
dzenlenecek tutanakta, ana gayrimenkuln kat mlkiyetine konu olacak bamsz blmlerinin ayr
ayr deerlerinin ve bu blmlere deerleri ile oranl olarak tahsisi arsa paylarnn gsterilmesi arttr.
Dilekeye veya talep tutanana, kanunlara gre temliki tasarruflar iin verilmesi gerekenlerden
baka, aada yazl belgeler de eklenir.
1.2.3. Szleme ve Tescil Yaplmas
Tapu memuru kendisine ver ilen belgelerin tamam ve usulne uygun ve dilekeyi verenlerin
veya istemde bulunanlarn yetkili olduklarna kanaat getirdikten sonra, kat mlkiyeti veya kat irtifak
kurulmasna dair resmi szlemeyi dzenler. Bu szleme ayn zamanda tescil istemi saylr.
Szleme dzenlenince, ana gayrimenkuln kaytl bulunduu tapu kt sayfasndaki
Mlkiyet hanesine Bu gayrimenkuln mlkiyeti kat mlkiyetine evrilmitir ibaresi yazlarak
sayfa kapatlr ve kat mlkiyetine konu olan her bamsz blm kat mlkiyeti ktnn ayr bir
sayfasna o blme bal arsa pay ve ana gayrimenkuln kaytl bulunduu genel ktkteki pafta,

19
 ada, parsel, defter ve sayfa numaralar gsterilmek suretiyle tescil edilir; ana gayrimenkuln kaytl
bulunduu genel ktk sayfasna da, bamsz blmlerin kat mlkiyeti ktndeki defter ve sayfa
numaralar ilenmek suretiyle, ktkler arasnda balant salanr.
Ana gayrimenkuln kapatlan sayfasnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kayd, Tapu
Sicili Tznn taksim halinde kaytlarn nakli ne dair hkmlerine gre, bamsz blmlerin
kat mlkiyeti ktndeki sayfasna geirilir.
Kat mlkiyeti ktne tescil edilen her bamsz blm ayr bir gayrimenkul niteliini kazanr
ve ktkte o blmn tasdikli planndaki numaray alr.
Kat malikine, ana gayrimenkuln apl tasarruf belgesinden baka, istem halinde, Kanunun
ilgili maddesinde belirtilen projeden kendi bamsz blmne ait olan ksmnn tasdikli bir rnei de
verilir.
1.2.4. Kat rtifaknn Kurulmas
Henz yap yaplmam veya yaps tamamlanmam bir arsa zerinde kat irtifaknn kurulmas
ve tapu siciline tescil edilmesi iin o arsann malikinin veya btn paydalarnn buna ait bir dileke
veya istem ile birlikte kanuna uygun olarak dzenlenen proje, plan, liste ve ynetim plan ile dier
belgeleri tapu idaresine vermeleri zorunludur. Kat mlkiyetine geite ayrca ynetim plan istenmez.
Bir arsa zerinde kat irtifaklar ancak szlemede veya dilekede her kat irtifaknn ilgili
bulunduu bamsz blme tahsisi istenen arsa pay, arsann kaytl olduu ktn Beyanlar
hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapnn, verilen projeye gre tamamlanmasndan sonra kat
mlkiyetine konu olacak bamsz blmlerinin numaras ve bu blmlere bal eklentiler ktn
beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapnn tamamlanmasndan sonra kat irtifaklarnn kat mlkiyetine evrilmesi, irtifak
sahiplerinden biri tarafndan istenince, tescil, kat irtifaknn tesciline ait resmi senede ve Kat mlkiyeti
kanununda yazl belgelere ve ana gayrimenkuln bamsz blmlerinin, evvelce verilmi olan plana
uygunluunun belediyece tasdikine dayanlarak yaplr.
1.2.5. Kat Maliklerinin ve Kat rtifak Sahiplerinin Haklar
Kat malikleri kendilerine ait bamsz blmler zerinde, bu kanunun ilgili hkmleri sakl
kalmak artyla, Medeni Kanunun maliklere tand btn hak ve yetkilere sahiptirler.
Kat malikleri ana gayrimenkuln btn ortak yerlerine, arsa paylar orannda, ortak mlkiyet
hkmlerine gre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkna sahiptirler; bu hakkn genel kmrlk, garaj,
teras, amarhane ve amar kurutma alanlar gibi yerlerdeki ls, aksine szleme olmadka, her
kat malikine ait arsa pay ile oranldr.
Kat irtifak sahipleri, ortak arsa zerinde yaplacak yapnn, szlemede yazl sre iinde
balamas ve tamamlanmas iin kendilerine den borlarn yerine getirilmesini, karlkl olarak
isteme ve dava etme hakkna sahiptirler.
Kat irtifak kurulmu gayrimenkullerde yap fiilen tamamlanm ve bamsz blmlerin te
ikisi fiilen kullanlmaya balanmsa, kat mlkiyetine geilmemi olsa dahi ana gayrimenkuln
ynetiminde kat mlkiyeti hkmleri uygulanr.
Kat irtifak sahipleri yapnn tamamlanmas iin kendi aralarndan veya dardan bir veya
birka kiiyi ynetici olarak tayin edebilirler. Kat mlkiyeti yneticisinin grev, yetki ve
sorumluluklarna dair hkmler, bu ynetici hakknda da uygulanr.
1.2.6. Kat Maliklerinin ve Kat rtifak Sahiplerinin Borlar
Kat Mlkiyeti Kanununa gre maliklerin ve kat irtifak sahiplerinin borlar unlardr:
Kat Maliklerinin Borlar
Kat malikleri, gerek bamsz blmlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanrken
doruluk kaidelerine uymak, zellikle birbirini rahatsz etmemek, birbirinin haklarn inememek ve
ynetim plan hkmlerine uymakla, karlkl olarak ykmldrler. Bu kanunda kat maliklerinin
borlarna dair olan hkmler, bamsz blmlerdeki kiraclara ve oturma (skn) hakk sahiplerine
veya bu blmlerden herhangi bir suretle devaml olarak faydalananlara da uygulanr; bu borlar
yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, mteselsil olarak sorumlu olur.
20
 Ana Gayrimenkuln Bakm, Korunmas Ve Zarardan Sorumluluk
Kat malikleri, ana gayrimenkuln bakmna ve mimari durumu ile gzelliini ve salamln
titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, btn kat maliklerinin rzas olmadka, ana gayrimenkuln ortak
yerlerinde inaat, onarm ve tesisler, deiik renkte d badana veya boy yaptramaz. Kendi bamsz
blmnde ise ana yapya zarar verecek nitelikte onarm, tesis ve deiiklik yapamaz. Tavan, taban
veya duvar ile birbirine balantl bulunan bamsz blmlerin balantl yerlerinde, bu blm
maliklerinin ortak rzas ile ana yapya zarar vermeyecek onarm, tesis ve deiiklik yaplabilir.
Her kat maliki ana gayrimenkulde ve dier bamsz blmlere, kusuru ile verdii zarardan
dolay dier kat maliklerine kar sorumludur.
Ana Gayrimenkuln Genel Giderlerine Katlma
Kat maliklerinden her biri aralarnda baka trl anlama olmadka;
Kapc, kaloriferci, bahvan ve beki giderlerine ve bunlar iin toplanacak avansa eit olarak
katlmakla ykmldr.
Ana gayrimenkuln sigorta primlerine ve btn ortak yerlerin bakm, koruma ve onarm giderleri ile
ynetici ayl gibi dier giderlere ve ortak tesislerin iletme giderlerine ve giderler iin toplanacak
avansa kendi arsa pay orannda; katlmakla ykmldr.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler zerindeki kullanma hakkndan vazgemek veya kendi bamsz
blmnn durumu dolaysyla bunlardan faydalanmaya lzum ve ihtiya bulunmadn ileri
srmek suretiyle bu gider ve avans payn demekten kanamaz.
Gider veya avans payn demeyen kat maliki hakknda, dier kat maliklerinden her biri veya
ynetici tarafndan, ynetim planna, Kat Mlkiyeti Kanununa ve genel hkmlere gre dava
alabilir. cra takibi yaplabilir. Gider ve avans paynn tamamn demeyen kat maliki demede
geciktii gnler iin aylk yzde on hesabyla gecikme tazminat demekle ykmldr.
Yukarda saylan giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bamsz blmnden herhangi
bir suretle faydalanan kiinin kusurlu bir hareketi sebep olmusa, gidere katlanlarn yaptklar
demeler iin o kat malikine veya gidere sebep olanlara rcu haklar vardr.
Sigorta Anlamas
Ana gayrimenkuln, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deer zerinden sigorta edilmesi kat
malikleri kurulunca kararlatrlabilir.
Sigorta yaplmas halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylar orannda, katlmakla
ykmldrler.
Ana gayrimenkuln tmnn harap olmas halinde alnacak sigorta bedeli, aksine szleme
olmadka kat maliklerine, arsa paylar orannda paylatrlr.
Yalnz bir veya bir ka bamsz blm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir ksm hasara
uramsa, alnacak sigorta bedeli hasara urayan yerlerin onarmna arsa paylar orannda harcanr.
Kat malikleri ana gayrimenkuln sigortasyla giderilmeyecek olan zararlarn karlamak zere,
kendi bamsz blmlerini ayrca kendi ad ve hesaplarna sigorta ettirebilirler; bu halde alnacak
sigorta bedeli, ana gayrimenkuln sigorta bedelindeki paylar da ayrca sakl kalmak zere, yalnz
kendilerine ait olur. Sigorta hakkndaki emredici hkmler sakldr.
Ortak Giderlerin Teminat
Kat malikinin, payna decek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatndan, bamsz
blmlerin birinde kira akdine, oturma (skn) hakkna veya baka bir sebebe dayanarak devaml bir
ekilde faydalananlar da mtereken ve mteselsilen sorumludur. Ancak, kiracnn sorumluluu
demekle ykml olduu kira miktar ile snrl olup, yapt deme kira borcundan dlr.
Kat malikinin borcu bu yolla da alnamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu demeyen kat
malikinin bamsz blm zerine, varsa yneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazl istemiyle
bu bor tutar iin, dier kat malikleri lehine kanuni ipotek hakk tescil edilir. Medeni Kanunun ilgili
hkm burada da uygulanr.
Kat maliklerinin, gider borcunu demeyen kat maliki veya dier sorumlulardan olan alacaklar
nceliklidir.
21
 zin Verme Zorunluluu
Kat maliklerinden birinin bamsz blmnde veya bu blmdeki tesislerde meydana gelen bir
hasar veya bozukluun onarm veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yaplmas iin dier bir
bamsz blme girmek gerekiyorsa, o blmn maliki veya o blmde baka sfatla oturanlar, giri
msaadesi vermeye ve blmde gerekli ilerin yaplmasna katlanmaya mecburdurlar.
Ana gayrimenkuln bir ksmnn harap olmas halinde, harap olan bamsz blm ve
eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bamsz blmdeki tesislerin yeniden yaplmas iin, salam
kalan bamsz blmlerin iinden veya dndan faydalanlmas gerekiyorsa, o blmlerin malikleri
veya orada baka sfatla oturanlar buna msaade etmeye mecburdurlar.
Yukarda yazl izin nedeniyle, kat maliklerinin veya orada baka sfatla oturanlarn
urayacaklar zarar, lehine msaade verilen bamsz blm malikleri derhal demekle
ykmldrler.
Yasak ler
Gayrimenkuln, ktkte mesken, i veya ticaret yeri olarak gsterilen bamsz bir blmnde
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuar gibi messeseler kurulamaz; kat maliklerinin
buna aykr szlemeleri hkmszdr; dispanser, klinik, poliklinik niteliinde olmayn
muayenehaneler bu hkmn dndadr.
Ana gayrimenkuln, ktkte mesken olarak gsterilen bamsz bir blmnde sinema, tiyatro,
kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulp, dans salonu ve emsali gibi elence ve toplant yerleri ve frn,
lokanta, pastane, sthane gibi gda ve beslenme yerleri ve imalthane, boyahane, basmevi, dkkn,
galeri ve ar gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirlii ile verecei kararla alabilir.
Bu karar yneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi zerine btn bamsz blmlerin
kat mlkiyeti ktndeki sayfalarna erh verilir.
Kat Mlkiyetinin Devri Mecburiyeti
Kat maliklerinden biri bu kanuna gre kendisine den borlar ve ykmleri yerine
getirmemek suretiyle dier kat maliklerinin haklarn, onlar iin ekilmez hale gelecek derecede ihlal
ederse, onlar, o kat malikinin mstakil blm zerindeki mlkiyet hakknn kendilerine
devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakknda, bamsz blmn
mlkiyetinin dava tarihindeki deeri o kat maliklerine denerek bu mlkiyetin dier kat maliklerine,
arsa paylar orannda devredilmesi iin dava almasna kat malikleri kurulunca karar verilir; bu karar
almak iin ounluk salanamazsa veya kat maliklerinden bir ksm bu davay amak istemezse,
davay teki kat malikleri aar ve davalnn bamsz blmnn mlkiyeti, davay am olan kat
maliklerine, arsa paylar orannda, devrolunur.
Aadaki durumlarda, birinci fkrada yazl ekilmezlik, her halde mevcut farz edilir.
Ortak giderlerden ve avanstan kendine den borlar demedii iin hakknda iki takvim yl iinde
defa icra veya dava takibi yaplmasna sebep olunmas;
Ana gayrimenkuln bulunduu yerin sulh hkimi tarafndan 33 nc madde gereince verilen emre
ramen, bu kanunda yazl bor ve ykmleri yerine getirmemek suretiyle teki kat maliklerinin
haklarn ihlal etmekte devaml olarak bir yl srar edilmesi;
Kendi bamsz blmn randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle
ahlak ve adaba aykr harekette bulunmas.
Bu maddedeki dava hakk, sebebinin renilmesi tarihinden balayarak alt ay ve her halde
dava hakknn doumundan balayarak be yl iinde kullanlmazsa ve dava sebebi de ortadan
kalkmsa der.
1.2.7. Kat rtifak Sahiplerinin Borlar
Kat irtifak sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa varsa zerinde, ileride kat mlkiyetine
evrilmek zere yaplacak yapnn szlemeye ve plna gre tamamlanmas iin kendilerine den
borlar vaktinde yerine getirmek ve yap iini, doruluk kaideleri uyarnca kolaylatrmakla,
karlkl olarak, ykmldrler.
Kat irtifak sahiplerinden biri kendine den borlar, noterlike yaptrlan ihtara ramen, bu
ihtar tarihinden balayarak iki ay iinde yerine getirmezse, dierlerinin yazl istemi zerine hakim,

22
 onun arsa paynn ve kat irtifaknn, o zamanki deeri karlnda, teki paydalara, arsa paylar
orannda devrine karar verir.
Kat irtifak sahiplerinden birinin kusuru yznden, yapnn kanuni sre iinde yaplmamas
sebebiyle kat irtifak derse, kusurlu taraf dierlerinin bu yzden uradklar zarar tazminle
ykmldr.
1.3. Ana Gayrimenkuln Ynetimi
Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici
hkmleri sakl kalmak artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr.
1.3.1. Genel Kurul Ve Ynetim Plan
Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici
hkmleri sakl kalmak artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr.
Ynetim pln ynetim tarzn, kullanma maksat ve eklini ynetici ve denetilerin alacaklar
creti ve ynetime ait dier hususlar dzenler. Ynetim plan, btn hak maliklerini balyan bir
szleme hkmndedir.
Ynetim plnnda hkm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkuln ynetiminden doacak
anlamazlklar bu kanuna ve genel hkmlere gre karara balanr.
Ynetim plannn deitirilmesi iin btn kat maliklerinin bete drdnn oyu arttr. Kat
maliklerinin Kat Mlkiyeti Kanununa gre mahkemeye bavurma haklar sakldr.
Ynetim pln ve bunda yaplan deiiklikler, btn kat malikleriyle onlarn klli ve czi
haleflerini ve ynetici ve denetileri balar.
Ynetim plnnn ve onda sonradan yaplan deiikliklerin tarihi, kat mlkiyeti ktnn
beyanlar hanesinde gsterilir ve bu deiiklikler ynetim plnna balanarak kat mlkiyetinin
kurulu belgeleri arasnda saklanr.
1.3.2. Kat Malikleri Kurulunun Toplants Ve Kararlar
Kat malikleri kurulu, ylda bir defadan az olmamak zere ynetim plannda gsterilen
zamanlarda, eer byle bir zaman gsterilmemise, her takvim ylnn ilk ay iinde toplanr.
nemli bir sebebin kmas halinde, yneticinin veya denetinin veya kat maliklerinden te
birinin istemi zerine ve toplant iin istenilen tarihten en az 15 gn nce btn kat maliklerine
imzalattrlacak bir ar veya bir taahhtl mektupla, toplant sebebi de bildirilmek artyla, kat
malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
lk ar yaplrken birinci toplantda yeter saysnn salanamamas halinde, ikinci
toplantnn nerede ve hangi tarihte yaplaca da belirtilir.
Yeter Say
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan yarsndan fazlasyla
toplanr ve oy okluuyla karar verir.
Yeter say salanamad iin ilk toplant yaplamazsa kararlar en ge bir hafta ierisinde
yaplacak ikinci toplantya katlanlarn, oy okluuyla verilir.
Bu kanunda yeter say iin ayrca konulmu olan hkmler sakldr.
Oya Katlma
Her kat maliki, arsa pay oranna baklmakszn, bir tek oy hakkna sahiptir.
Ana gayrimenkulde birden ziyade bamsz blm olan kat maliki, her bamsz blm iin
ayr bir oy hakkna sahiptir; bununla beraber onun malik olduu bamsz blmlerin says ne olursa
olsun, sahip olaca oy says btn oylarn te birinden fazla olamaz; oy hesab yaplrken kesirler
dikkate alnmaz.
Bir bamsz blmn birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlar ilerinden
vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanunu mmessili
temsil eder.
Alnacak karar dorudan doruya kendini ilgilendiren kat malik grmelerde hazr bulunabilir,
fakat oya katlamaz.

23
 Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanlabilir; ancak ayn kii oy saysnn te
birinden fazlasn kullanmak zere vekil tayin edilemez.
Kararlar
Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafndan, szleme, ynetim pln ve kanun hkmleri
uyarnca verilecek kararlara gre ynetilir.
Btn kat malikleriyle klli ve czi halefleri, ynetici ve denetiler, kat malikleri kurulunun
kararlarna uymakla ykmldrler.
Ana gayrimenkuln kullanlmasndan veya ynetiminden dolay kat maliklerinin arasnda veya
bunlarla ynetici ve denetiler arasnda veya denetilerle yneticiler arasnda kan anlamazlklar,
kat malikleri kurulunca zlr ve karara balanr.
Kat malikleri kurulu kararlar 1 den balayp srayla giden sayfa numaralar tayan her sayfas
noter mhryle tasdikli bir deftere yazlarak, toplantda bulunan btn kat maliklerince imzalanr;
karara aykr oy verenler bu aykrln sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakknda ilerde kan anlamazlklar, karar defterinde ayn hususa dair daha nce
verilmi bir karar varsa kaide olarak ona gre zlr.
Hkimin Mdahalesi
Kat malikleri kurulunca verilen karara raz olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun
katndan kira akdine, oturma (skna) hakkna veya baka bir sebebe dayanarak devaml surette
faydalanan kimsenin, bor ve ykmllklerini yerine getirmemesi yznden zarar gren kat maliki
veya kat malikleri, ana gayrimenkuln bulunduu yerin sulh mahkemesine bavurarak, hakimin
mdahalesini isteyebilir.
Hkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve ynetim plnna ve bunlarda bir hkm yoksa
genel hkmlere ve hakkaniyet kaidelerine gre derhal kararn verir ve bunun, tespit edecei ksa bir
sre iinde yerine getirilmesi lzumunu ilgiliye tefhim veya tebli eder.
Tespit edilen sre iinde hakimin kararn yerine getirmeyenlerden, ayn mahkemece, kanunda
yazl para cezas alnmasna kesin olarak hkmolunur;
1.3.3. Ynetici Ve Ynetici Seimi
Ana gayrimenkuln sekiz veya daha fazla bamsz blm varsa, ynetici atanmas
mecburidir.
Ana gayrimenkuln btn blmleri bir kiinin mlkiyetinde ise, malik yasal olarak ynetici
durumundadr.
Ynetici, kat maliklerinin, hem say hem arsa pay bakmndan ounluu tarafndan atanr.
Ynetici her yl kat malikleri kurulunun kanuni yllk toplantsnda yeniden atanr; eski ynetici
tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkuln ynetiminde anlaamaz veya toplanp bir ynetici
atayamazlarsa o gayrimenkuln bulunduu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin
mracaat zerine ve mmknse dierleri de dinledikten sonra, gayrimenkule bir ynetici atanr. Bu
ynetici, aynen kat maliklerince atanan yneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine kar sorumlu
olur.
Sulh mahkemesince atanan ynetici, bu at anma zerinden alt ay gemeden, kat malikleri
kurulunca deitirilemez. Ancak hakl bir sebep karsa, onu atam olan sulh mahkemesi,
deitirmeye msaade edebilir.
Ynetici atanrken kendisiyle yaplan szlemede, teminat gstermesi art edilebilir;
szlemede byle bir art olmasa bile hakl bir sebebin kmas halinde, kat malikleri kurulu,
yneticiden teminat gstermesini isteyebilir.
Yneticinin ad ve soyad ile i ve ev adresinin ana gayrimenkuln giri kaps yanna veya
antrede grlecek bir yere ereve iinde aslmas mecburidir. Bu yaplmazsa, yneticiden veya
ynetim kurulu yelerinin her birinden, ilgilinin bavurmas zerine ayn mahkemece Kanunda yazl
miktar kadar para cezas alnmasna kesin olarak hkmolunur.
Yneticinin Grevleri

24
 Yneticinin grevleri, ynetim plnnda belirtilir; ynetim plnnda aksine hkm olmadka,
ynetici aadaki ileri grr:
Kat malikleri kurulunca verilen kararlarn yerine getirilmesi
Ana gayrimenkuln gayesine uygun olarak kullanlmas, korunmas, bakm ve onarm iin gereken
tedbirlerin alnmas,
Ana gayrimenkuln sigorta ettirilmesi;
Ana gayrimenkuln genel ynetim ileriyle korunma, onarm, temizlik gibi bakm ileri ve asansr ve
kalorifer, scak ve souk hava iletmesi ve sigorta iin ynetim plnnda gsterilen zamanda, eer
byle bir zaman gsterilmemise, her takvim ylnn ilk ay iinde, kat maliklerinden avans olarak
mnasip miktarda parann toplanmas ve bu avansn harcanp bitmesi halinde, geri kalan iler iin
tekrar avans toplanmas;
Ana gayrimenkuln ynetimiyle ilgili dier btn demelerin kabul, ynetim dolaysyla doan
borlarn denmesi ve kat malikleri tarafndan ayrca yetkili klnmsa, bamsz blmlere ait
kiralarn toplanmas;
Ana gayrimenkuln tmn ilgilendiren tebligatn kabul;
Ana gayrimenkul ilgilendiren bir srenin gemesine veya bir hakkn kaybna meydan vermeyecek
gerekli tedbirlerin alnmas;
Ana gayrimenkuln korunmas ve bakm iin kat maliklerinin yararna olan hususlarda gerekli
tedbirlerin, onlar adna, alnmas;
Kat mlkiyetine ilikin bor ve ykmlerini yerine getirmeyen kat maliklerine kar dava ve icra
takibi yaplmas ve kanuni ipotek hakknn kat mlkiyeti ktne tescil ettirilmesi;
Toplant paralar ve avanslar yatrmak ve gerektiinde almak zere muteber bir bankada kendi adna
ve fakat ana gayrimenkuln yneticisi sfat gsterilmek suretiyle, hesap atrlmas;
Kat malikleri kurulunun toplantya arlmas.
Defter Tutulmas Ve Belgelerin Saklanmas
Ynetici, kat malikleri kurulunun kararn protokolleri, yaplan ihtar ve tebligatn zetini ve
tarihlerini ve btn giderler, kanunda sz geen deftere tarih srasyla yazmaya ve bu defteri ve
giderleri belgeleriyle dier btn belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim ylnn bitmesinden balayarak bir ay iinde ynetici tarafndan notere
kapattrlmas mecburidir.
Bu maddede yazl grevleri yerine getirmeyen yneticiye kanunda yazl cezalar uygulanr.
letme Projesinin Yaplmas
Kat malikleri kurulunca kabul edilmi iletme projesi yoksa ynetici gecikmeksizin bir iletme
projesi yapar.
Bu projede zellikle:
Ana gayrimenkuln bir yllk ynetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlar;
Tm giderlerden her kat malikine, bu Kanunda yazl olan esaslara gre decek tahmini miktar;
Tahmini giderlerle dier muhtemel giderleri karlamak zere her kat malikinin kanunda yazl olan
esaslara gre vermesi gereken avans tutar; gsterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bamsz blmden fiilen yararlananlara imzalar karlnda
veya taahhtl mektupla bildirilir. Bildirmeden balayarak yedi gn iinde projeye itiraz edilirse
durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakknda karar verilir, gerekirse yeni bir proje
hazrlanr.
Kesinleen iletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iletme giderleri ile ilgili kararlar,
cra ve flas Kanununda belirtilen belgelerden saylr.
1.3.4. Yneticinin Sorumluluu
Yneticinin sorumluluklar unlardr.
Genel Kural Ve Hesap Verme

25
 Ynetici, kat maliklerine kar aynen bir vekil gibi sorumludur.
Ynetici, ynetim plannda yazl zamanlarda, eer byle bir zaman yazlmamsa her takvim ylnn
birinci ay iinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolaysyla o tarihe kadar elde edilen
gelirlerin ve yaplm olan giderlerin hesabn vermekle ykmldr.
Kat maliklerinin yars isterse, bunlarn arsa paylar ne olursa olsun ynetim plannda yazl zamanlar
dnda da hesabn gsterilmesi yneticiden istenebilir.
Yneticinin Haklar
Ynetici, kaide olarak vekilin haklarna sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine den borlar ve ykmleri, ynetici tarafndan noterlike yaptrlan
ihtara ramen vaktinde ve tamamen yerine getiremezlerse, ynetici, hibir tazminat demeye mecbur
olmakszn, kendine ait szlemeyi feshedip yneticilikten ekilerek bu yzden urad zararn
tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Kat malikleri, kendilerine den borlar ve ykmleri, ynetici tarafndan noterlike yaptrlan
ihtara ramen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, ynetici, hibir tazminat demeye mecbur
olmakszn, kendine ait szlemeyi feshedip yneticilikten ekilerek bu yzden urad zararn
tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Ynetici, ynetim plannda veya kendisiyle yaplan szlemede bir cret tyin edilmemi olsa
bile, kat maliklerinden uygun bir cret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasndan atanm yneticinin normal ynetim giderlerine
katlp katlmayaca, katlacaksa ne oranda katlacan kararlatrr. Bu yolda bir karar alnmam
ise, ynetici ynetim sresince kendisine den normal ynetim giderlerinin yarsna katlmaz.
1.3.5. Ynetimin Denetlenmesi
Kat malikleri kurulu, yneticinin bu grevdeki tutumunu devaml olarak denetler ve hakl bir
sebebin kmas halinde onu her zaman deitirebilir.
Hesaplarn denetlenmesi iin ynetim plnnda belli bir zaman konulmamsa; bu denetim her
ayda bir yaplr; bununla beraber hakl bir sebep karsa, hesap denetlenmesi her zaman yaplabilir.
Kat malikleri kurulu denetim iini, kendi aralarndan say ve arsa pay ounluuyla seecekleri
bir denetiye veya kiilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde deneti veya denetim kurulu
ynetim plnnda yazl zamanlarda, eer zaman yazlmamsa, her takvim ylnn birinci ay iinde
kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkuln ynetim
tarz hakkndaki dncelerini bildirir; bu rapor oaltlarak birer rnei taahhtl mektupla kat
maliklerine gnderilir.
Denetiler bu raporu ve verecekleri kararlar ve gerekli grdkleri dier hususlar (1) den
balayp sra ile giden sayfa numaralar tayan ve her sayfas noter mhryle tasdikli bir deftere
geirip tarih koyarak altn imza ederler.
1.3.6. Yenilik Ve Ekler
Faydal Olanlar
Kat malikleri, ana gayrimenkuln ortak yerlerinde kendi balarnda bir deiiklik yapamazlar;
ortak yerlerin dzgn veya bunlar kullanmann daha rahat ve kolay bir hale konulmasna veya bu
yerlerden elde edilecek faydann oaltlmasna yarayacak btn yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin
say ve arsa pay ounluu ile verecekleri karar zerine yaplr. Bu ilemlerin giderleri,
yeniliklerinden faydalananlar tarafndan, faydalanma oranna gre denir.
Kat maliklerinden birinin istei ile ortak kaloriferlerle olan snmann doalgaz kullanlmak
maksadyla ferdi snmaya dntrlmesi, kat maliklerinin say ve arsa pay ounluu ile
verecekleri karar zerine yaplr.
Ortak kaloriferle olan snmann ferdi snmaya dntrlmesine karar verilmesi halinde
ynetim plannn bu karara aykr hkmleri deitirilmi saylr ve bu konuda yaplacak ortak ilerin
giderleri arsa pay oranna gre denir.

26
 ok Masrafl Ve Lks Olanlar
Yaplmas arzu edilen yenilik ve ilaveler ok masrafl ise veya yapnn zel durumuna gre lks
bir nitelik tayorsa veya ana gayrimenkuln btn kat malikleri tarafndan kullanlmas mutlaka
gerekli olan yerlerinde veya geitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki,
giderek katlmak zorunda deildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlarn yaplmasna karar
vermi olan kat malikleri derler.
Bununla beraber, balangta giderlere katlmayan kat maliki veya onun klli ve czi halefleri
yenilik ve ilavelerin yaplmas ve korunmas giderlerine sonradan, kendi, arsa paylar orannda
katlrlarsa, yaplan lks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkn kazanrlar.
Bamsz Blm lavesi
Ana gayrimenkuln stne kat ilavesi veya mevcut ekme kat yerine tam kat yaplmas veya
zemin veya bodrum katlarnda veya arsann bo ksmnda 24 nc maddenin ikinci fkrasnda yazl
yerlerin sonradan yapm veya ilavesi iin:
Kat Malikleri Kurulunun Buna Oybirliiyle Karar Vermesi;
Ana gayrimenkuln bu inaattan sonra alaca duruma gre, yaplan yeni ilaveler de dahil olmak
zere btn bamsz blmlerine tahsis olunacak arsa paylarnn, usulne gre yeniden ve
oybirliiyle tespit edilmesi;
lave edilecek yeni bamsz blme tahsis edilen arsa pay zerinde, tapu memuru huzurunda
yaplacak resmi senetle, 14. Maddeye gre kat irtifak kurularak bunun, ana gayrimenkuln btn
bamsz blmlerinin kat mlkiyeti ktndeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana
gayrimenkuln kapanan eski ktk sayfasyla ilgili kanun maddesine gre balant salanmas; arttr.
Bu nitelikteki ilve ve geniletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katlmak istemeyen
kat maliklerinin arsa paylarndan, bu ilveler sebebiyle azalan ksmn, ilveyi yaptranlarn bamsz
blmlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bamsz blmn yaplmasna katlmayan kat maliklerinin arsa paylarndan
yeni tahsis sebebiyle azalan ksmnn bedeli kendilerine denmek artyla, yeni yaplan bamsz
blm, kat irtifak kurulmasna dair olan eski resmi senet gereince kat mlkiyetine evrilerek onu
yaptrann mlk veya yaptranlarn ortak mlk olur ve kat mlkiyeti ktnn ayr bir sayfasna
yeni malik veya malikler adna tescil edilir.
Temliki Tasarruflar Ve nemli ler:
Ana gayrimenkuln bir hakla kaytlanmas veya arsann blnmesi ve blnen ksmn
mlkiyetinin bakasna devrolunmas gibi temliki tasarruflar veya ana yapnn d duvarlarnn, at
veya damnn reklam maksadyla kiralanmas gibi nemli ynetim ileri ancak btn kat maliklerinin
oybirliiyle verecekleri karar zerine yaplabilir.
1.4. Kat Mlkiyetinin Ve Kat rtifaknn Sona Ermesi
Kat Mlkiyeti aadaki durumlarda sona erer:
1.4.1. Ana Gayrimenkuln Arsasyla Birlikte Yok Olmas Veya Kamulatrlmas
Kat mlkiyeti, kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesiyle sona erer.
Ana gayrimenkuln btn bamsz blmlerinin bir tek kiinin mlkiyetinde toplanmasyla
kat mlkiyeti kendiliinden sona ermez.
Sicil kayd, btn kat maliklerinin veya btn bamsz blmleri kendi mlkiyetinde toplam
bulunan malikin, ana gayrimenkuldeki kat mlkiyetinin ad mlkiyete evrilmesine ait yazl istemi
zerine silinir ve o gayrimenkul, mstakil blmlere bal arsa paylarna gre, genel ktkte yeni bir
sayfaya geirilerek ve eski kaytlaryla balant salanmak suretiyle tescil olunur. Ana gayrimenkuln
niteliinde kat mlkiyetinin kurulmasndan sonra deiiklikler olmusa, yeni sicil kaydna bunlar da
yazlr.
Bamsz blmlerden biri bir ayn hakla veya sicile erh verilen bir ahsi hakla kaytlanm
bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak ktkten silindike, ana gayrimenkul zerindeki kat
mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesi ve kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesi
istenemez.
Kaytlayc hakkn sahibi, sicil kaydnn silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakknn
27
 yalnz borluya ait mlkiyeti payna veya hakkn niteliine gre, btn ortak mlkiyet paylarna
aktarlmasna muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnz borlunun, adi mlkiyet esasna
tabi klnm olan o gayrimenkuldeki btn ortak mlkiyet paylar zerine geirilmek suretiyle genel
kte tescil olunur.
Ana gayrimenkuln arsasyla birlikte tamamen yok olmas veya kamulatrlmas halinde sicil
kaydnn silinmesi genel hkmlere gre yaplr.
Ana gayrimenkul kamulatrlrsa, her bamsz blmn kamulatrma bedeli, balantl
bulunduu arsa pay ve eklentileri de gz nnde tutularak ayr ayr takdir olunur ve o blmn
malikine denir.
1.4.2. Ana Yapnn Harap Olmas
Ana yapnn tm harap olmusa, ana gayrimenkul zerindeki kat mlkiyeti kendiliinden sona
erer. Ana yapnn bamsz blmlerinden biri tamamen harap olur ve o blmn maliki iki yl iinde
blmn yeniden yaptrmazsa, dier kat malikleri veya bunlardan bir ksm, bu srenin
tamamlanmasndan balayarak bir yl iinde o blme ait arsa paynn, deeri karlnda ve arsa
paylar orannda kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa paylar
kat mlkiyeti ktnn ilgili sayfalarnn beyanlar hanesine iaret olunur; arsa payn devralanlar,
devraldklar tarihten balayarak iki yl iinde, harap olan bamsz blm yeniden yaptrmaya veya
ayn sre ierisinde btn kat malikleri bamsz blmlere bal arsa paylarn Kat Mlkiyeti
Kanunundaki esaslara gre yeniden hesaplayarak kat mlkiyeti ktne geirtmeye mecburdurlar.
Yukardaki fkra hkmne uyulmad takdirde ana gayrimenkul zerindeki kat mlkiyeti
kendiliinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan blmler iin alnan sigorta
bedeli zerinde ortak mlkiyet hkmleri uygulanr.
Birden ziyade bamsz blm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yaplmas
dierinin yaplmasna bal bulunuyorsa, bamsz blmleri harap olan kat malikleri bunlar yeniden
yaptrp yaptrmayacaklarn, harap olma tarihinden balayarak alt ay iinde dier kat maliklerine
yazl olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptrmak istemedikleri kabul
olunur ve onlarn arsa paylar, blmlerini yeniden yaptrmak isteyenlere ncelikle devredilir.
Harap olan bamsz blmler zerindeki kat mlkiyeti bu maddede yazl sreler devamnca
kendiliindin kat irtifakna evrilir ve kat mlkiyeti ktnde beyanlar hanesine geici erh verilir.
Bamsz blm yaplnca onun zerindeki kat mlkiyeti yeniden doar ve geici erh ktkten
silinir.
1.4.3. Bildirme devi Ve Kaydn Silinmesi
Ana gayrimenkuln veya ana yapnn tmnn veya bir ksmnn harap olmas halinde durum
ynetici tarafndan o gayrimenkuln bulunduu yerin tapu idaresine ve btn kat maliklerine; eer
ynetici yoksa bamsz blm harap olan kat maliki tarafndan tapu idaresine derhal bildirir; bunun
bildirilmemesi yznden doacak zararlarn tmnden bamsz blm harap olan kat maliki,
zararn bete biri oranndaki ksmndan da ynetici mteselsilen sorunlu olup, Hazine sorumlu
deildir.
Kat mlkiyeti sona erince, kat mlkiyeti ktndeki sayfalar kapatlarak gayrimenkuln kayd
ana yapdan salam kalan ksmlar gsterilmek ve kat mlkiyeti kt kurulmadan nceki genel
ktk kaydyla balant salanmak suretiyle, arsa paylar orannda ortak mlkiyet esaslarna gre,
genel kte tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz zerinde de ortak mlkiyet hkmleri
yrr. Tm harap olan ana yapnn arsasnda malik veya ortak malikler tarafndan yine kat mlkiyeti
esasna gre yeni bir yap yaplmak istenirse, kat irtifak ve kat mlkiyeti kurulmasna dair hkmler
uygulanr.
1.4.4. Kat rtifaknn Sona Ermesi
Kat irtifakna konu olan arsann maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazl
bir beyanla kat irtifakna ait sicil kaydn sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifak, buna konu olan arsann tamamyla yok olmas veya zerinde yap yaplmayacak
hale gelmesi veya kamulatrlmas ile kendiliinden sona erer.
Kat irtifakna konu olan arsa zerinde, bu irtifakn kurulmas srasnda verilen plana gre be
yl iinde yap yaplmazsa maliklerden birinin istemi zerine, sulh hkimi, gerektiinde ilgilileri de
28
 dinleyerek, duruma gre kat irtifaknn sona ermesine veya belli bir sre iin uzatlmasna karar verir.
Sre istem zerine yeniden uzatlabilir.
Yukarda belirtildii gibi kat irtifak kaldrldnda tapu ktndeki kayt silinir.
1.5. Yasaklar
Bu kanun yrrle girdikten sonra Medeni Kanuna ve dier kanunlara gre, bir
gayrimenkuln paydalarndan birinin o gayrimenkuln bir blmnden kat maliki gibi tek bana
faydalanmasn salamak iin irtifak hakk kurulamaz.
Tm kargir olmayan yaplarda kat mlkiyeti kurulamaz.
1.5.1. Yeni Duruma Uyma
Kat mlkiyetinin ve kat irtifaknn kurulmas aada durumlar iin de geerlidir.
Medeni Kanunun Yrrle Girmesinden Sonra Kurulan rtifaklarda
Medeni Kanunun yrrle girmesinden sonra bu kanunun yrrle girdii tarihe kadar bir
gayrimenkuln paydalarndan birinin o gayrimenkuln bir blmnden kat maliki gibi tek bana
faydalanmasn salamak iin zerinde irtifak hakk kurulmu olan gayrimenkullerin mlkiyetinin
2/1/1971 tarihine kadar kat mlkiyetine evrilmesi ve kat mlkiyeti ktne tescil ettirilmesi
mecburidir. Bu yaplmazsa irtifak haklar sona ererek yalnz ortak mlkiyet devam eder.
Gayrimenkul zerindeki mlkiyetin birinci fkra gereince kat mlkiyetine evrilmesi ve kat
mlkiyet ktne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine bavurmas zerine tapu
idaresindeki belgelere ve kanunda yazl fotorafa dayanlarak yaplr; bu halde fotorafn, tapu
idaresine bavuran ortak malikin imzasyla tasdik edilmesi yeter.
Dier ortak malikler bu evrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katlmaktan ve
ynetim plan yapmaktan kanamazlar; kanlrsa, hkimin mdahalesine dair olan ilgili madde
hkm uygulanr.
Medeni Kanundan nce Kurulmu Olan Haklarda
Medeni Kanunun yrrle girdii tarihten nce hava hakk, oda mlkiyeti gibi isimler altnda
kurulmu olan haklar, bu kanunun yrrle girmesinden balayarak yl iinde, aada yazl
hkmlere gre, kanun uyarnca kat mlkiyetine veya kat irtifakna evrilir.
Gayrimenkul zerinde bu haklara konu olan yap blmleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarnda
yapacaklar bir szleme ile o gayrimenkuln arsasnda blmlerinin deerleri orannda ve hibir
bedel demeye mecbur olmakszn, Medeni Kanunun ortak mlkiyet hkmlerine gre payda olurlar
ve Kat Mlkiyeti Kanununun ilgili hkmleri uyarnca kat mlkiyetini kurarlar.
Yap blmleri mevcut olmayp yalnz hava hakk mevcutsa, bu hak yukarda belirtilen esaslara gre
hak sahibinin arsada payda olmas suretiyle kendiliinden kat irtifak hakkna evrilir ve kte o
suretle tescil edilir.
Hak sahipleri anlaarak bu kanunun yrrle girdii tarihten itibaren yl iinde eski haklarn kat
mlkiyetine veya kat irtifakna evirmezlerse, bu evirme, gayrimenkuln bulunduu yerin tapu
idaresince, ayr ayr blmlerin deerleri orannda arsa paylarnn tespiti ve gereken belgelerin
hazrlanmas suretiyle ve kanunda yazl esaslar uyarnca, hak sahiplerinden birinin mracaat zerine
veya dorudan doruya yaplr ve durum btn hak sahiplerine bildirilir.Bu haklarn tapu idaresince
kat mlkiyetine veya kat irtifakna dorudan doruya evrilmesi iin gereken masraflar Hazinece
denerek, kamu alacaklarnn tahsili hakkndaki zel kanun hkmlerine gre hak sahiplerinden
alnr.Hak sahipleri tapu idaresinin kararna kar, bununu kendilerine bildirilmesinden balayarak bir
ay iinde, sulh mahkemesine dava amak suretiyle itiraz edebilirler.
1.5.2. Medeni Kanuna Gre Kurulmu Kat rtifaklarnn Ynetimi
Bu kanun yrrle girdii tarihten nce bir gayrimenkuln paydalarndan birinin o
gayrimenkuln bir blmnden kat maliki gibi tek bana faydalanmasn salamak iin kurulmu
olan irtifak haklar, bu kanuna gre kat mlkiyetine evrilinceye kadar ana gayrimenkuln ynetim,
ynetim plan yaplmas mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine
katlmas hususlarnda bu kanun hkmleri uygulanr.

29
1.5.3. zel Kanuna Gre Ortaklatrma (uyulandrma) Halinde Kat Mlkiyetinin Durumu
mar Kanunu hkmlerine gre ortaklatrma halinde, ortaklatrlan gayrimenkuller arasnda
kat mlkiyetine tabi gayrimenkul varsa, mar Kanunu ilgili hkm gereince ortakln
giderilmesi hususunda btn malikler anlatklar takdirde, ortakln giderilmesi bu anlama
hkmlerine gre yaplr.
Byle bir anlamaya varlmazsa, her gayrimenkuln ortaklatrmadan nceki geer deerleri,
birinci fkrada sz geen madde hkmne gre ortakl gidermekle grevli sulh mahkemesince ayr
ayr takdir edilerek, bunlardan deeri en fazla olan gayrimenkuln malikine, teki gayrimenkullerin
bu deerle satn almasn teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel denince ortaklk
giderilmi olur.
Kesinleen sulh mahkemesi kararnn tebliinden balayarak bir ay iinde bedel denmez veya
alt ay iinde denmek zere banka mektubu veya ayni teminat gsterilmezse ortaklatrlan
gayrimenkullerin tm, imar durumuna gre mmknse kat mlkiyeti muhafaza ve dier
gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eer bu mmkn deilse kat mlkiyeti kaldrlarak, ak artrma
yoluyla satlp ortaklk giderilir ve sat bedeli her gayrimenkuln, ikinci fkra uyarnca takdir edilmi
olan deerleri arasndaki orana gre, maliklere paylatrlr.
1.6. Har Ve Vergiler
Kat Mlkiyeti Kanununa gre kat mlkiyeti ve kat irtifak kurulmas, mlkiyetin bakasna
devrini ihtiva etmedike her eit har ve vergiden muaftr. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yrrle
girmesinden sonra kurulan irtifak haklarnn Kanunun ilgili maddesi gereince kat mlkiyetine ve
Medeni Kanundan nce kurulmu olan haklarn yine ayn kanuna gre kat mlkiyeti veya kat
irtifakna evrilmesi ilemlerine de amildir.
Kurulan kat mlkiyetleri tapu memurunca derhal ana gayrimenkuln kaytl bulunduu yerin
belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
Kat Mlkiyeti Kanununun belediyelere ykledii grevler, belediye olmayan yerlerde o yerin
bal bulunduu ile veya il merkezleri belediyelerince mar Kanununun ilgili maddesinde bahsi
geen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.
1.7. Devre Mlk Hakk
Mesken olarak kullanlmaya elverili bir yap veya bamsz blmn ortak maliklerinden her
biri lehine bu yap veya bamsz blmden yln belli dnemlerinde istifade hakk, mterek
mlkiyet payna bal bir irtifak hakk olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mlk hakk denir.
Aksi resmi senette kararlatrlmadka devre mlk hakknn bal olduu pay, devrelerin say
ve sreleri esas alnarak eit bir biimde belirlenir.
Devre mlk hakk ancak mesken nitelikli, kat mlkiyetine veya kat irtifakna evrilmi yahut
mstakil yaplarda kurulabilir.
Devre mlk zerinde bu hakla badaan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mlk hakk bal olduu mterek mlkiyet payna bal olarak devir ve temlik edilebilir
ve miraslara geer.
Devre mlk hakknn yln belirli dnemlerine ayrlmas ve 15 gnden daha az sreli olmamas
gerekir. Szlemede aksi kararlatrlmamsa devre mlk hakk sahibi bu hakkn kullanmn
bakalarna brakabilir. Ana tanmaz mal ile bamsz blmlerin ve mstakil yaplarn tapu
ktklerinin beyanlar hanesine, bamsz blm veya yap zerinde devre mlk hakk kurulduu
iaret edilir ve dzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
zerinde devre mlk hakk kurulacak yap veya bamsz blmlerin ortak malikler arasnda
dnem sresi, devir ve teslimi ile istifade ekil ve usulleri, yneticilerin seimi ile hak ve
sorumluluklar, byk onarm iin ayrlacak dnem, bakm masraflar gibi hususlar devre mlk
szlemesinde belirlenir. Bu hususlar ieren ve btn hak sahiplerince imzalanan devre mlk
szlemesi resmi senede eklenir ve tapu ktnn beyanlar hanesinde gsterilir.
Devre mlk hakk kurulan her yap veya bamsz blm iin ortak malikler, kendi aralarndan
veya dardan bir gerek veya tzelkiiyi ynetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin
30
 ederler. Bu kanunun genel hkmlerine gre atanan yneticilere devre mlk yneticilii ile ilgili
grevler de verilebilir.
Kat mlkiyetine evrilmi birden fazla bamsz blmlerden bazlarnn zerinde devre mlk
hakk kurulmas, aksi ynetim plannda kararlatrlmamsa, dier bamsz blm maliklerinin
iznine bal deildir. zerinde devre mlk kurulan yap veya bamsz blmn ortak malikleri, aksi
szleme ile kararlatrlmamsa, uyuun (ortakln) giderilmesini isteyemezler.
Devre mlk hak sahipleri, kendilerine ayrlan ve tapu sicilinde belirtilen dnem sresi sonunda
istifade ettikleri bamsz blm veya yapy szleme hkmleri gereince boaltmaya ve yeni hak
sahibine teslime mecburdurlar.
Dnem sresi sonunda tahliye olmad takdirde, istifade edecek dnem sahibinden birisinin
veya yneticinin tapu kaydn ve szlemeyi talebine ekleyerek ibraz halinde, mahallin en byk
mlki amirin emir ile, bakaca bir ilem ve tebligata lzum kalmadan, derhal zabtaca boalttrlr.
dare veya yarg organlarna yaplacak bavuru, bu boaltma ilemini durdurmaz. lgililerin kanundan
ve szlemeden doan haklar sakldr.
Devre mlk hakk sahiplerinin hak ve borlar, yetki ve sorumluluklarnn tespit ve
uyumazlklarn zmlenmesinde bu Kanunda, szlemede veya ynetim plannda hkm
bulunmayan hallerde Trk Medeni Kanunu ve ilgili dier kanun hkmleri uygulanr.
1.8. Grevli Mahkeme Ve Kullanma Yerlerinin Boaltlmas
Kat Mlkiyeti Kanununun uygulanmasndan doacak her trl anlamazlk sulh
mahkemelerinde zmlenir.
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen ynetici tarafndan szlemeleri herhangi
bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapc, kaloriferci, bahvan ve bekiler ile dardan atanan
yneticiler kendilerine bu grevleri dolaysyla bir yer tahsis edilmi ise, bu yerleri on be gn
ierisinde boaltmak zorundadrlar. Bu sre iinde boaltlmayan yerler yneticinin veya kat
maliklerinden herhangi birinin bavurusu zerine bakaca tebligata lzum kalmadan mahalli mlki
amirlerin karar ile bir hafta iinde zabtaca boalttrlr. dare ve yarg organlarna yaplacak bavuru,
bu kararlarn yerine getirilmesini durdurmaz. lgililerin kanun ve szlemeden doan haklar sakldr.
Birden ok yaplarda uygulanacak zel hkmler:
Bir arsa zerinde birden ok yapnn varl halinde, bu Kanunda yer alan hkmlerin
uygulanmasnda aadaki kurallar dikkate alnr:
Vaziyet planna gre yaplacak tm bamsz blmlerden yzde krknn veya blok inaatlarda
her biri en az sekiz bamsz blm kapsayan blok veya bloklarn tamamlanm bulunmas halinde,
tamamlanan bamsz blmler iin kat mlkiyetine geilebilir. Bu takdirde, tamamlanmam
yaplara ilikin kat irtifaklarnn tapu ktklerinde nasl yer alaca tzkle belirlenir.
Yaplardan her birine ilikin ortak giderler o yapdaki kat malikleri, btn yaplar iin mterek
tesis ve yerlere ilikin ortak giderler btn kat malikleri tarafndan karlanr. Yaplardan bir ksmnn
tamamlanmam olmas halinde, kat irtifak sahipleri de, kendilerini ilgilendirdii lde ortak tesis ve
yerlere ilikin giderlere katlrlar.
Blok yaplarda, bunlardan yalnz birine ilikin sorunlarn zmlenmesinde, kat malikleri
kurulu, o blokta bulunan bamsz blm maliklerinden oluur.
1.9. Kat rtifakna Gei
Be veya daha fazla kii tarafndan zerinde bir veya birden ok yap yaptrlmak amacyla
birlikte bir arsa edinilmi olmas ve pay sahiplerinden en az bete drdnn kat irtifakna gei
konusunda ald karara uyulmamas halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkullerdeki
paylarnn iptaline ve bu paylarn, isteyen dier pay sahiplerine adna tesciline sulh mahkemesi
tarafndan aadaki artlarla karar verilir.
Mterek gayrimenkuln yukarda belirtilen amala edinildiinin ispat edilmi olmas,
Mterek maliklerin yukarda aklanan ounluunun kat irtifakna gei kararna veya
bununla ilgili ykmllklere noterlike yaplan tebligata ramen iki ay iinde uyulmam olmas,
Karara uymayan mterek maliklerin paylarnn mahkemece tespit edilen rayi bedelinin
mahkeme veznesine depo edilmesi.
31
 2. APARTMAN YNETMEL VE YNETM PLANI
Ana gayrimenkuln genel ynetim ileri Kat Mlkiyeti Kanunundaki hkmlere gre
yrtlmektedir. Ancak kanun, ana gayrimenkuln ynetimini kat maliklerinin, (kanunlarn emredici
kurallarna aykr olmamak artyla) bizzat belirlemelerine imkan vermi ve kat maliklerinin bir
ynetim plan yaparak kanun hkmlerini tamamlamalarn istemitir.
2.1. Ynetim Plan
Ynetim plan, ana gayrimenkuln ynetim tarzn, kullanma ama ve eklini, ynetici ve
denetilerin alacaklar cret ve ynetime ilikin dier konular dzenleyen bir belgedir. Ynetim
plan, btn kat maliklerini balayan bir szleme hkmndedir. Fakat (4/5) ounluun oyu ile
deitirilebilir.
2.2. Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu)
Genel Kurul ana gayrimenkuldeki btn kat maliklerinden oluur. Genel kurulun ylda en az bir
defa toplanmas gerekir. Ynetim plannda toplant tarihi gsterilmemise genel kurul her yl Ocak
aynda toplanr.
Normal olarak genel kurulda karar toplantya katlan kat maliklerinin say itibariyle oy okluu
ile alnr. Ancak, Kat Mlkiyeti Kanunu, baz kararlar iin zel yeter say aramtr.
2.2.1. Oy Birlii Aranan Durumlar
Bir mesken olarak kullanlan bamsz blmn, elence ve toplant yeri, gda ve beslenme yeri
imalathane, boyahane, basmevi, dkkan, galeri veya ar gibi yer haline getirilmesi kat malikleri
kurulunun oybirlii ile mmkndr (KMK. md.24).
Ana gayrimenkul zerinde bir hak kurulmas (rehin vb.) veya arsann blnmesi ve blnen
ksmn mlkiyetinin bakasna devrolunmas gibi ana gayrimenkul zerinde kullanm ilemleri iin
kat maliklerinin oybirlii gerekir (KMK. md.45).
Ana yapnn d duvarlarnn, at veya atnn reklam amacyla kiralanmas gibi nemli
ynetim ileri iin btn kat maliklerinin oybirlii gerekir (KMK. md.45).
Ana gayrimenkule yeni bamsz blm eklenmesi iin kat malikleri kurulunun oybirlii ile
karar vermesi gerekir.
2.2.2. Bete Drt ounluk Aranan Durum
Ynetim plannn deitirilebilmesi iin kat maliklerinin 4/5 nn oyu arttr (KMK. md.28).
2.2.3. ift ounluk Aranan Durumlar
Ortak yerlerden faydalanmay daha dzgn, rahat ve kolay hale getirecek faydal yenilik ve
eklerin yaplabilmesi iin kat maliklerinin say ve arsa pay ounluu ile karar vermeleri gerekir.
Giderler, yeniliklerden yararlananlar tarafndan yararlanma oranna gre denir. Yararlanmayanlardan
bu giderlere katlmalar istenemez.
Bu yenilik ve ilaveler ok masrafl ise veya yapnn zel durumuna gre lks bir nitelik
tayorsa veya btn kat malikleri tarafndan kullanlmas gereken yerlerde deilse, bunlardan
faydalanmak istemeyen kat maliki, bu ilave ve yeniliklerin tesis, bakm, onarm giderlerine katlmak
zorunda deildir. rnein, baheye sonradan yzme havuzu yaplmas veya terasa kat maliklerinin
elenmesi iin pahal tesisler kurulmas gibi hususlar lks saylabilir. katl bir binaya asansr
koyulmas da lks saylabilir, buna karlk 10 katl bir binaya eklenecek asansr tesisi lks masraf
olarak karlanmayabilir. Bu halde de zemin kat maliki, yeni asansrden faydalanamayacandan
giderlere katlma zorunluluu yoktur.
Ynetici atanmas iin kat maliklerinin say ve arsa pay ounluu aranr (KMK. md.34).
2.2.4. Yneticinin Grevleri
Kat malikleri kurulunca verilen kararlarn yerine getirilmesi,
Ana gayrimenkuln amacna uygun olarak kullanlmas, korunmas, bakm ve onarm iin
gerekli tedbirleri alnmas,
Kat malikleri kurulunun toplantya arlmas,
Ana gayrimenkuln genel ynetim ileriyle, ynetimle ilgili btn demelerin kabul,
32
 denmesi, tebligatlar kabul gibi grevleri vardr.
2.2.5. Deneti ve Denetleme Kurulu
Aslnda yneticiyi denetleme, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Kat malikleri kurulu, bu
yetkiyi bizzat kullanabilecei gibi, yneticinin genel ynetim ilerinin usulne uygun yrtp
yrtmediini, zellikle ana gayrimenkuln gelir ve gider hesaplarn kontrol iini, kendi arasndan
kat maliklerinin say ve arsa pay ounluu ile seilecek bir deneti veya kiilik bir denetim
kuruluna brakabilir (KMK. md.41/3).
2.3. Ana Gayrimenkuln Ynetimi
Aada ana gayrimenkule ait Ynetim Plan rnei Verilmitir.
Kat mlkiyetine evrilmi bulunan, ........... ili, ............ ilesi, ..............mahallesi,
...............sokakta (caddesinde), ........... ada, ............... parsel sayl ve ............... kap nolu................
apartman; Kanunun emredici hkmleri sakl kalmak artyla, Kat Malikleri Kurulunca oybirlii ile
kabul edilen bu Ynetim Planna gre ynetilir.

2.3.1. Ana Gayrimenkuln Blmleri

Ana gayrimenkul..............bodrum, .............zemin, ...........normal ve ...........teras kattan ibarettir.
Bodrum Kat: Bu katn caddeye bakan cephesinde .......... adet
Zemin Kat: Bu katn caddeye bakan cephesinde .........adet dkkan ve arka cephesinde de
........adet konut vardr.

Dkkanlarn arkasnda bulunan depolardan, projesinde (A) harfi ile gsterilen depo
.......nolu dkkann, (B) harfi ile gsterilen depo ise ......... nolu dkkannn eklentisidir.
Birinci Kat: Bu katta, ....... adet konut vardr.
Dier Katlar: Dier katlarn her birinde ................ adet konut vardr.
Teras: Bu katta, .......... konut ile ana gayrimenkuln ortak yerlerinden olan teras vardr.
2.3.2. Yasaklar
Zemin kattaki dkkanlar; oyun salonu, ikili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak
kullanlamaz. Bu maksatlarla kullanlmak zere kiraya da verilemez.
Dkkanlarda patlayc maddeler satlamaz; akaryakt veya tp gaz bayii olarak da kullanlamaz.
Bu dkkanlarda yanc ve parlayc maddelerde depolanamaz.
Bu dkkanlarda grlt karan, sarsnt yapan, pis kokular salan ilerde yaplamaz.
2.3.3. Dairelerin Kullanm ekli
Ana gayrimenkuln btn dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek
suretiyle kullanlacaktr. Kat malikleri, ana gayrimenkuln tm maliklerinin yazl izni olmadka,
daireleri konuttan baka bir maksatla kullanamayacaklar gibi, kiraya da veremezler.

2.3.4. Ortak Yerler

Bamsz blmlere balanan eklentiler dnda kalan ve Kat Mlkiyeti Kanununda saylan
yerler ile ortaklaa kullanma, koruma veya yararlanma iin gerekli olan dier eyler, kat maliklerinin
ortak yerleri saylr.
2.3.5. Ynetim Plannn Balaycl
Bu Ynetim Plan ve bunda yaplacak deiiklikler btn kat maliklerini, onlarn miraslarn
ve bamsz blm, ad geenlerden sat veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile ynetici ve
denetileri balar. Ynetim plannn deitirilmesi iin tm kat maliklerinin bete drdnn oyu
arttr.
2.3.6. Anlamazlklarn zm
Bu Ynetim Plannda hkm bulunmayan hallerde; ana gayrimenkuln ynetiminden

33
 doabilecek anlamazlklarn zmlenmesi iin, Kat Mlkiyeti Kanununu hkmleri uygulanr. Kat
Mlkiyeti Kanununda anlamazlk konusuyla ilgili hkm yoksa hakkaniyet kurallar ve Kat
Malikleri Kurulunun emsal kararlar uygulanr.
2.3.7. Ynetim Organlar
Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelii:
Kat Malikleri Kurulu, arsa pay ne olursa olsun, ana gayrimenkuldeki tm bamsz blm
maliklerinden meydana gelir.
Ynetim: Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafndan ynetilir. Ynetim tarz,
kanunlardaki emredici hkmler sakl kalmak artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr.
Anlamazlklarn zm:
Ana gayrimenkuln kullanlmasndan veya ynetiminden dolay kat malikleri arasnda veya
bunlarla ynetici ve denetiler arasnda yahut denetiler ile yneticiler arasnda kabilecek tm
anlamazlklar, Kat Malikleri Kurulunca zmlenip, karara balanr.
Kararn Balaycl:
Btn bamsz blm malikleri ile onlarn miraslar ve bamsz blm sonradan sat veya
herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bamsz blmlerde kirac veya baka bir sfatla
oturanlar yahut yararlananlar ile ynetici ve denetiler Kat Malikleri Kurulunun kararlarna uymakla
ykmldrler.
Toplant Zaman:
Kat Malikleri Kurulu, her takvim ylnn ........... ve Ocak aylarnn ilk on be gn iinde
toplanr.
ar Usul:
Toplantnn gn, saati, yeri ve gndemi, ynetici tarafndan belirlenerek, toplant gnnden en
az bir hafta nce tm bamsz blm maliklerine taahhtl bir mektupla veya imza karlnda
verilecek bir yazyla bildirilir. lk ar yaplrken; birinci toplantda yeter say salanamazsa, ikinci
toplantnn hangi gn ve saatte ve nerede yaplaca da ayrca belirtilir.
Olaanst Toplant:
nemli bir sebebin kmas halinde; yneticinin veya denetinin yahut kat maliklerinin te
birinin istemi zerine, Kat Malikleri Kurulu olaanst toplantya arlabilir. Bu durumda da;
toplantnn sebebini belirten bir taahhtl mektup gnderilmesi veya arnn imza karl verilecek
bir yazyla yaplmas arttr.
Toplant ve Karar Yeter Says:
Kat Malikleri Kurulu, bamsz blm maliklerinin say ve arsa pay bakmndan yardan
fazlasyla toplanr ve oy okluu ile karar verir. lk toplant yetersays salanamad iin
yaplamazsa, ikinci toplant en ge bir hafta iinde yaplr ve yetersay aranmakszn, toplantya
katlanlarn oyokluu ile karar verilir. Ancak, Kat Mlkiyeti Kanununda zel durumlara ilikin
olarak konulmu olan emredici nitelikteki yeter sayyla ilgili hkmler (KMK.nun 24, 28, 34, 42, 44
ve 45inci maddeleri) sakldr.
Toplantnn ekli:
Toplanty ynetmek iin aralarndan birini bakan seerler. Toplantda, gndemde belirtilen
konular grlr. Ancak toplantda bulunan yelerin 1/3nn grlmesini nerdii konular da
gndeme alnr.
Oy Hakk:
Her bamsz blm malikinin bir oy hakk vardr. Bir kii, birden ok bamsz blmn
maliki ise; sahip olaca oy says, tm oylarn te birinden fazla olamaz.
Vekaleten Temsil:
Bir bamsz blmn birden ok maliki varsa bunlar, ilerinden biri Kat Malikleri Kurulunda
temsil edebilir.
Bunun gibi, bamsz blm maliklerinden her biri de dier kat maliki veya vekalet verecekleri bir
vekil tarafndan temsil edilebilir.
34
 Ancak, bir kiinin asaleten veya vekaleten verecei oy says, tm oylarn te birini geemez.
Vekaleten temsil yetkisi, yazl bir belge ile verilir. Elinde byle yazl bir belge olmayan vekil,
vekaleten oy kullanamaz.
Ehliyetsiz olan bamsz blm maliki, velisi veya vasisi tarafndan temsil edilir.
Oy Kullanma Yasa:
Kat Malikleri Kurulu toplantsnda bir veya birka kat malikini dorudan doruya ilgilendiren
bir karar alnacaksa, haklarnda karar alnacak olanlar, o toplantya ve grmelere katlabilirler.
Ancak oy kullanamazlar.
Karar Defteri:
Kat Malikleri Kurulunun kararlar; sra numaral ve her sayfas Noterlike mhrlenmi Karar
Defterine ynetici tarafndan yazlr.
Kararlar, toplantya katlan tm kat malikleri tarafndan imzalanr.
Karara aykr oy veren kat malikleri de, aykrlk sebeplerini kararn altna yazp imzalarlar.
Duyuru:
Kat Malikleri Kurulunca alnan kararlar; toplantya katlmam olan maliklere ve gerekiyorsa,
bamsz blmde kirac veya baka bir sfatla oturanlara yahut yararlananlara ynetici tarafndan
duyurulur.
Anlamazlklarn zm:
Benzer anlamazlklar, Kat Malikleri Kurulunca o konuda alnm ve Karar Defterine
yazlm kararlara gre zmlenir. Kat Malikleri Kurulunun ald karara rza gstermeyen kat
maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava aabilirler.
2.3.8. Ynetici Seimi
Kat Malikleri Kurulu, her yl Ocak aynn ilk 15 gn iinde yapaca toplantda, kendi
aralarndan veya dardan birini ynetici olarak seer. Ynetici seilmesinde;
Ynetici, kat maliklerinin hem say, hem de arsa pay ounluuyla, bir yl iin seilir. Eski
yneticinin yeniden seilmesi mmkndr. Kat malikleri ynetici seiminde anlaamazlarsa; kat
maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkuln bulunduu yerin Sulh Hukuk Mahkemesine
bavurabilir. Bu durumda ynetici, hakim tarafndan ya kat malikleri arasndan veya dardan seilir.
Mahkemece atanan ynetici, Mahkemeden izin alnmadka alt aydan nce deitirilemez.
Kimlii: Yneticinin (veya Ynetim Kurulu yelerinin) ad ve soyad ile i ve ev adresi, varsa telefon
numaras, caml ereve iinde bina giriinde grlebilecek bir yere aslr. Aksi takdirde, bir ikayet
zerine, sulh mahkemesince cezai ilem uygulanr.
creti: Kat Malikleri arasndan atanm yneticinin normal ynetim giderlerine katlp katlmayaca,
katlacaksa hangi oranda katlaca Kat Malikleri Kurulunca kararlatrlr.
o Bu konuda karar alnmamsa; ynetici grevde bulunduu sre iinde, payna den normal ynetim
giderlerinin yarsna katlmaz.
o Ynetici dardan seilmise, alaca cret ve artlar, ynetici atanrken kat malikleri tarafndan
belirlenir ve karara balanr.
o Kat Malikleri Kurulunca atanan yneticiye, bu grevi sebebiyle bir yer tahsis edilmise; szlemesi
herhangi bir sebepten tr feshedildii takdirde, ynetici ad geen yeri en ge 15 gn iinde
boaltmak zorundadr. Bu konuda, Kat Mlkiyeti Kanununun ilgili hkmleri uygulanr.
o Yneticinin creti; kat malikleri tarafndan, arsa paylar orannda denir.
2.3.8.1. Yneticinin Grevleri
Yneticinin (veya Ynetim Kurulunun) grevleri unlardr:
Kat Mlkiyeti Kanununun ilgili maddeleri ile kendisiyle yaplan Szlemede, Kanunlarda ve
bu ynetim plannda gsterilen grevleri yerine getirmek.
Seilmesini takiben 15 gn iinde letme Projesini usulne uygun ekilde
hazrlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,

35
 Yedi gn iinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmise, Kat Malikleri Kurulunca karara
balanarak kesinleen letme Projesini uygulamak.
Kat Malikleri Kurulunu, gndem hazrlayp toplantya armak; alnan kararlar usulne gre
Karar Defterine geirmek, kararlar yerine getirmek, Karar Defterini her takvim ylnn Ocak aynn
ilk haftasnda Notere gtrp kapattrmak, ynetimle ilgili tm belgeleri, faturalar, makbuzlar en az
be yl sreyle saklamak.
Ana gayrimenkuln gayesine uygun olarak kullanlmas, korunmas, bakm, onarm ve
temizlii ile asansr, kalorifer, souk ve scak su ile elektrik tesisatnn dzenli ekilde iletilmesi ve
ilemesi iin gerekli tedbirleri almak.
Avans ve genel gider paralarn toplamak, borlar zamannda demek, bor ve ykmlerini
yerine getirmeyenler hakknda icra takibi yapmak ve gerektiinde dava amak, gerektiinde Kanuni
potek hakkn Kat Mlkiyeti Ktne tescil ettirmek.
Ana gayrimenkuln tmn ilgilendiren tebligatlar kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine
sresi iinde duyurmak.
Kapc, kaloriferci ve gereken dier personeli atamak; personelle szlemeler yapmak; bunlarn
Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hkmleri uyarnca gerekli ilemlerini sresinde yapmak ve
personelin grevlerini en iyi ekilde yapmalarn salamak ve denetlemek.
2.3.8.2. Hesap Verme Ykmll
Ynetici, Kat Malikleri Kurulunun ............... ve Ocak aylarndaki olaan toplantlarnda; o
tarihe kadar salanan gelirlerle yaplan harcamalarn hesabn kat maliklerine vermekle ykmldr.
Ynetici, kat maliklerinin yarsnn istemi zerine yaplacak toplantlarda da gelir-gider hesaplarn
kat maliklerine gstermeye mecburdur.
2.3.8.3. Ynetici Sorumluluu
Ynetici, kat maliklerine kar aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin
haklarna sahiptir.
2.3.8.4. Yneticinin Denetlenmesi
Kat Malikleri Kurulu, yneticiyi srekli olarak denetler. Hakl bir sebebin varl halinde,
yneticiyi her zaman deitirebilirler.
2.3.9. Deneti
Kat Malikleri Kurulu; her yl Ocak aynn ilk on be gn iinde yapaca toplantda, kendi
aralarndan veya dardan birini say ve arsa pay ounluuyla deneti olarak seer.
Kat malikleri arasndan seilecek denetiye (veya Denetim Kuruluna) bir cret denmez; genel
giderlere de dier malikler gibi aynen katlr. Dardan seilecek denetiye (veya Denetim
Kuruluna), Kat Malikleri Kurulunca belirlenecek bir cret denir.
Deneti (veya Denetim Kurulu), her ayda bir yneticinin hesaplarn ve defterleri denetler.
Hakl bir sebep olduunda, bu denetlemeyi her zaman yapabilir.
Deneti (veya Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulunun olaan toplantsnda okumak zere,
denetim sonucunu ve ynetimle ilgili dncelerini kapsayan bir rapor hazrlar. Bu raporu kat
malikleri saysnca oaltarak toplantdan en az bir hafta nce, kat maliklerine taahhtl mektupla
veya imzalataca bir yaz karlnda duyurur. Ayrca, toplantda okur ve gerekli aklamalar yapar.
2.3.10. Kat Maliklerinin Haklar Ve Borlar
Kat malikleri, kendi bamsz blmleri zerinde, Kat Mlkiyeti Kanunu ile bu Ynetim
Plannn hkmleri sakl kalmak artyla, Medeni Kanunun maliklere tand btn hak ve yetkilere
sahiptirler.
Kat malikleri, ana yapnn gzelliini, mimari durumunu ve salamln korumak; ayrca ortak
yerlerin bakm ve temizliine dikkat etmek zorundadrlar.
Maliklerinden herhangi biri, tm kat malilerinin rzas olmadka; ana gayrimenkuln ortak
yerlerinde inaat, onarm ve tesisler ile deiik renkte d badana veya boya yaptramaz. Kendi
bamsz blmnde ise, ana yapya zarar verecek nitelikte onarm, tesis ve deiiklik yapamaz.
Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine balantl bulunan blmlerin balantl yerlerinde, bu

36
blm maliklerinin ortak rzalaryla, ana yapya zarar vermeyecek onarm, tesis ve deiiklik
yaplabilir.Kat malikleri, ana gayrimenkuln tm ortak yerlerine, ortak mlkiyet hkmlerine gre
maliktirler. Ortak yerlerden, Kanun ve bu Ynetim Plan hkmlerine gre yararlanma hakkna
sahiptirler. Ancak, doruluk kurallarna uymak ve dier kat maliklerini tedirgin edici davranlardan
kanmak zorundadrlar. Genel amarhane, kmrlk ve garajdan yararlanma ekli Kat Malikleri
Kurulunca kararlatrlr.
Kat malikleri, kendi bamsz blmlerini ve eklentilerini kullanrken doruluk kurallarna
uymak ve dier kat maliklerini tedirgin edici davranlardan kanmak zorundadrlar.
Kat malikleri, aadaki yasaklara uymakla ykmldrler:
Bamsz blmlerini kumarhane, randevuevi veya bunlarn benzeri yer olarak ahlaka ve adaba
aykr bir ekilde kullanamazlar.
Radyo, teyp, pikap, televizyon, mzik seti gibi mzik aletlerini dier kat maliklerini tedirgin
edecek derecede aamazlar, yksek ses tonuyla ve ara vermeden alamazlar.
Bamsz blmlerinin pencere veya balkonlarndan kilim, hal ve benzeri eyleri
silkeleyemezler; p ve su dkemezler.
Bamsz blmleriyle eklentilerinde patlayc, yanc, tehlikeli ve pis kokulu maddeler
bulunduramazlar.
Kat Malikleri Kurulunun oy birlii ile verilmi bir karar olmadka; ana yapnn hibir yerine,
hangi amala olursa olsun levha veya tabela asamazlar.
Bamsz blmleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, kpek ve kmes hayvanlar gibi
hayvanlar barndramazlar, besleyemezler.
Bamsz blmlerinde veya ortak yerlerde dier kat maliklerini tedirgin edecek ekilde
mzikli, grltl toplantlar dzenleyemezler. Ana gayrimenkuln bahesinde hibir ekilde toplant
dzenlenemez. Kabul gn, nian treni gibi zorunlu toplantlarda elden geldiince grlt
yapmamaya, apartmann huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantlara en ge saat
23.00te son verirler.
Tapu Ktnde konut veya ticaret yeri olarak kaytl bamsz blmlerinde dispanser, klinik,
poliklinik, ecza laboratuar gibi yerler aamazlar; bu maksatlarla kullanlmak zere kiraya da
veremezler.
Kat Mlkiyeti Ktnde konut olarak kaytl bamsz blmlerinde, Kat Malikleri
Kurulunun oybirlii ile verilmi bir karar olmadan, elence ve beslenme yerleriyle galeri ve ar
gibi yerler aamazlar; bu maksatlarla kullanlmak zere kiraya da veremezler.
Dkkan malikleri, dkkanlarnda ve depolarnda dier bamsz blm maliklerini tedirgin
edici nitelikte iler yapamazlar; patlayc, yanc, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar. Bu
maksatlarla kullanlmak zere kiraya veremezler.
Kat malikleri, bamsz blmnde kirac veya baka sfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu
Ynetim Planndaki bor ve ykmllkleri bildirmeye mecburdur.
Dier bir bamsz blmnde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir
hasar veya bozukluun onarm yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yaplmas zorunlu olan
hallerde, bir bamsz blme girmek gerekiyorsa; o bamsz blm maliki veya orada baka sfatla
oturanlar, bu ie izin verme ve ad geen yerde gerekli ilerin yaplmasna katlanmak zorundadrlar.
Bu izin yznden kat malikleri veya orada baka sfatla oturanlar bir zarara urarlarsa; bu zarar,
lehine izin verilen bamsz blm malikleri tarafndan derhal denir.
Bamsz blmlerde kirac veya herhangi bir sfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukardaki
maddelerde ve Kat Mlkiyeti Kanununda belirtilen hak ve ykmllklere kat malikleri gibi uymak
zorundadrlar.Kat maliklerinden her biri; kapc, kaloriferci, beki ve bahvan giderlerine ve bunlar
iin toplanacak avansa eit olarak katlmakla ykmldr.
Kat maliklerinden her biri; ana gayrimenkuln sigorta primlerine ve tm ortak yerlerin bakm,
koruma ve onarm giderleri ile ynetici ayl gibi dier giderlere ve ortak tesislerin iletme giderleri
ile giderler iin toplanacak avansa kendi paylar orannda katlmakla ykmldr.
Giderler veya avans payn demeyen kat maliki hakknda; dier kat maliklerinden her biri
veya ynetici tarafndan; Ynetim Planna, Kat Mlkiyeti Kanununa ve Genel Hkmlere gre dava
37
 alabilecek ve icra takibi yaplabilecektir.
Ayrca, gider ve avans paynn tamamn demeyen kat maliki demede geciktii gnler iin
aylk yzde on hesabyla Gecikme Tazminat demekle ykml olacaktr.
Herhangi bir bamsz blm maliki; ortak yerler veya tesisler zerindeki kullanma hakkndan
vazgetiini yahut kendi bamsz blmnn durumundan tr ad geen yerlerden yararlanmaya
ihtiyac olmadn ileri srerek gider ve avans payn demekten kanamaz. Ancak, dkkanlar ile
zemin kattaki bamsz blmlerin malikleri, asansrn bakm ve iletme giderlerine katlmazlar.
Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bamsz blmnden herhangi bir ekilde
yararlanan kiinin kusurlu bir hareketi sebep olmusa, ortak gider bunlar tarafndan denir.
Eer dier kat malikleri bu ortak gideri demilerse, yaptklar demeler orannda, kusurlu kat
malikine veya onun bamsz blmnden yararlanan kiiye rcu edebilirler. Kat malikinin, Ynetim
Plan gereince payna decek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatndan, bamsz blmlerin
birinde kira szlemesine, skna hakkna veya baka bir sebebe dayanarak srekli bir ekilde
yararlananlar da mtereken ve mteselsilen sorumlu olacaklardr. Ancak, kiracnn sorumluluu,
demekle ykml olduu kira miktaryla snrl olup, yapt deme kira borcundan dlecektir.
Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminat herhangi bir yolla alnamad
takdirde; mahkemece saptanan borcunu demeyen kat malikinin bamsz blm zerine,
yneticinin veya kat maliklerinden birinin yazl istemiyle bu bor tutar iin, dier kat malikleri
lehine Kanuni potek Hakk tescil edilebilecektir.
2.3.11. Personel cretleri
Ana gayrimenkuln kapcs, ayn zamanda kaloriferci olarak altrlr. Ana gayrimenkule
ynetici tarafndan atanacak kapc ve dier personelin cretleri ve almalaryla ilgili konular Kat
Malikleri Kurulunca kararlatrlr. Ynetici, bu karara dayanarak personelle yaplacak szlemeleri
dzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli grrse atamalar kendisi yapar; almalarn beenmedii
personelin iine son verir.
2.3.12. Bamsz Blm lavesi
Ana gayrimenkuln stne kat ilavesi; arsann bo yerinde yeni blmler veya tesisler
yaplmas, Kat Malikleri Kurulunun oybirliiyle verecei karara baldr. Ortak Yerlerde Yenilik ve
laveler: Madde 53- Ortak yerlerde yaplacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin say ve arsa pay
ounluu ile verecekleri karara baldr. Bu ilerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar
tarafndan, yararlanma oranna gre denir.
2.3.13. Dier ler
Ana gayrimenkuln bir hakla kaytlanmas, arsasnn blnmesi veya blnen ksmn
mlkiyetinin bakasna devrolunmas gibi temliki tasarruflar yahut ana yapnn d duvarlarnn, at
veya damnn reklam maksadyla kiralanmas gibi nemli ynetim ileri, ancak Kat Malikleri
Kurulunun oybirlii ile verecei kararla yaplabilir.
Kat malikleri; kiraclar veya bamsz blmlerde baka bir sebeple oturanlar; bizzat
kendilerinin, ocuklarnn, misafirlerinin ana gayrimenkulde ve ortak yerlerde sebep olduklar
zararlar, derhal demek ve gidermek zorundadrlar. Kat Malikleri, kendi bamsz blmlerinde
kirac veya baka sfatla oturan yahut yararlananlarn bor ve ykmlerini yerine getirmemelerinden
tr doacak zararlardan mteselsilen sorumludurlar.
Bu Ynetim Plannda hkm bulunmayan hallerde, Kat Mlkiyeti Kanunu ile dier kanunlarn
emredici ve tamamlayc nitelikteki hkmleri uygulanr.
Ek Madde- ........................... bu ynetim Plan ................................... tarihinde dzenlenmitir. Bu
ynetim Plannn btn maddeleri, ...................... ili, ......... ilesi, ................. mahallesi, ............
sokakta, ......... ada, ........... parsel sayl ve ..............kap nolu ................. apartmann aada ak
kimlikleri ve adresleri yazl btn bamsz blmleri maliklerince teker teker okunarak istee ve
usulne uygun ekilde dzenlenmi olduu anlamazlkla oybirlii ile kabul edilip birlikte imza altna
alnd. ............../................/..................

Bamsz Blmn No'su Nev'i Arsa Pay Ad Soyad Adresi mzas

38
 2.4. cra Ve flas Hukuku
Gnlk yaammzda karlatmz baz durumlar vardr ki bu durumlar hi kimsenin
istemedii durumlardr. Birisine verdiimiz bor parann zamannda denmediini, ya da alacamz
zamannda tahsil edemediimizi grmekteyiz. te bu sorunlar zmek icra ve iflas hukuku sayesinde
gidermek mmkndr.
2.4.1. cra ve flas Hukukunun Tanm
cra ve flas hukuku usul hukuku iinde yer almakta ve ama bakmndan sk bir
ibirlii iindedir.Usul hukuku; yarg organ olan mahkemelerin hakk gerekletirmek iin takip
edecekleri yolu gsteren ve ilgililerin de bu konuda uymaya zorunlu olduklar kurallardr. O halde
cra ve flas hukukunu tanmlayacak olursak;
cra hukuku; ilaml ve ilamsz takip ilerine ilikin hukuk blmne denir.
flas Hukuku ise; iflasa ilikin kurallar kapsayan hukuk blmdr. Bu iki hukuk ubesi, bir arada
dnlr.
2.4.2. cra ve flas Hukukunun Nitelii
Bir mahkemeden kan ilam hkm yerine getirilmedike, yalnz bir hakkn varln ispat eder.
Fakat esas ama, bu hakkn ele geirilmesidir. Hak bir menkul veya gayrimenkul maln teslimine, bir
iin yaplmasna, para alacana veya teminat istemeye ilikin olabilir.
Bu haklar kapsayan mahkeme ilamnn yerine getirilmesi arttr. Gerekte dava, bu hakk elde
etmek iin almtr. te, kesinlemi mahkeme ilamlarna bal haklarla, adi veya resmi senede
balanm haklarn elde edilmesini salamak iin ibu ilam veya senetler, icra ilerini yrtmekte
grevli bulunan icra memuruna verilerek istekte bulunulur.
cra memurunun bu talep ile balayp ilam veya senette yazl bulunan hakk, sahibine verme
aamasna kadar yaplan btn ilemler cra-i ilemlerdir. cra hukuku, bu ilemlerin ne ekilde
yaplacan gsteren kurallar kapsar.
Tebligat aamas, borlunun itiraz tetkik mercii, hakkn mevzuuna gre haciz, haciz olunan
eyin paraya evrilmesi, bir gayrimenkuln tahliyesi, mdahalenin meni ocuk teslimi vs. gibi
muameleler hep bu hukuk blm iinde mtalaa olunur.
flas; Ticaret mahkemesi tarafndan iflasna karar verilen bir borlunun (mflisin),
haczedilebilen btn mal varlnn, cebri (kanuni) icra yoluyla paraya evrilerek, bundan bilinen
btn alacakllarnn tatmin edilmesini salayan toplu bir cebri icra yoludur.
Bir esnafn iflas etmesi yalnz kendisinin zarar grmesini dourmaz. Onunla ticari ilikide
bulunan birok esnaf da madur duruma drr. te iflas hukuku, gerek iflas eden esnaf ve gerekse
o iflas ile hakkn kaybetmek durumuna denlerin durumu ile ilgilenen bir hukuk ubesidir. flas
kararnn mahkemeye verilmesi, iflas yoluyla takip, iflasn hukuki neticeleri, iflasta alacakllar sras,
iflas masas, iflas dairesi, parann paylalmas, konkordato vs. konular, hep iflas hukukunun mevzuu
iindedir.
Usul hukukunun tanmndan da anlalaca gibi, bir lkenin icra-iflas hukuku ne kadar
mkemmel olursa, bir hakkn elde edilmesi de o kadar mkemmel olur. Bir mahkemenin, adaleti en
iyi ekilde yerine getirmesi yeterli deildir. O adaletin yerine getirilmesi de esastr. te bunu da cra
ve flas hukuku yapacaktr.

39
 3.BAYINDIRLIK VE SKAN BAKANLII KANUN, TZK
VE YNETMELKLER
Emlak komisyoncular, Bayndrlk ve skan Bakanlnn kard kanun, tzk ve
ynetmelikleri yakndan izlemek zorundadr. nk imar planlar deiiklikleri, tapu ve kadastro ile
ilgili kanunlar ve bu kanunlara istinaden hazrlanan tzk ve ynetmelikler, haritaclk ile ilgili
dzenlemeler, kamulatrma konusundaki mevzuat deiikliklerinin yakndan izlenmesi gerekir.
Bu konularla ilgili yaplan deiiklikler gerek bakanln dorudan yaynlamas yoluyla ya da
kendine bal genel mdrlkler araclyla kamuoyuna eitli iletiim aralar ile duyurulmaktadr.
Aadaki blmlerde Bayndrlk Ve skan Bakanlnn grevleri ve tekilat yaps
anlatlmtr.
3.1. Bayndrlk Ve skan Bakanlnn Grevleri
Bayndrlk ve skan Bakanlnn grevleri unlardr:
Kamu yaplar ve tesislerini inaat ve esasl onarm ilerini yapmak veya yaptrmak,
Bal kurulular ile messeselerinin kendi kurulu kanunlarnda gsterilen inaat, bakm,
onarm ve hizmetlerin yaplmas veya yaptrlmasn salamak zere gerekli ileri yapmak,
eitli zellik ve lekteki imar planlarnn, ehir altyap tesislerinin ve snaklarn projeye
esas standartlarn hazrlamak,
Konut politikas ilkelerine gre konut yapmak, yaptrmak,
lkenin art ve imkanlarna gre, en gerekli ve faydal yap malzemesinin ekonomik ve
standartlara uygun imalini ve kullanlmasn salayacak tedbirleri almak, aldrmak,
Deprem, yangn, su baskn, yer kaymas, kaya dmesi, ve benzeri afetlerden evvel ve
sonra meskun alanlarda alnacak tedbirlerle yaplacak yardmlar tespit etmek ve bunlarn
uygulanmasn salamak, bu konularda ilgili bakanlklar ve kamu kurum ve kurulularyla ibirlii
yapmak,
l zel darelerine ait yap ve tesisleri yapmak veya yaptrmak,
Gerek ve tzel kiilere yaplan iler dnda yurtiinde kamu kurum ve kurulularna i yapan
ve belirlenecek gerekli nitelikleri tayan mteahhitlere belge vermek ve gizli sicillerini tutmak,
Yurtdnda i yapmak isteyen mteahhitlerle ilgili olarak mevzuatn gerektirdii ilemleri
yapmak, sicillerini tutmak,
Bir kamu hizmetinin grlmesi amac ile resmi bina ve tesisler iin imar planlarnda yer
ayrlmas veya bu amala deiiklik yaplmas gerektii takdirde Valilik kanal ile ilgili belediyeye
talimat vermek ve gerekletirilmesini salamak,
Birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarnn hazrlanmasnda kabul ve onaylanmas
safhasnda ortaya kabilecek ihtilaflar zmlemek, gerektiinde onaylamak,
Gerekli grlen hallerde, kamu yaplar ile ilgili imar plan ve deiikliklerinin; umumi hayata
messir afetler dolaysyla veya toplu konut uygulamas veya Gecekondu Kanunun uygulanmas
amacyla yaplmas gereken planlarn ve plan deiikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren
metropoliten imar planlarnn veya ierisinden veya civarndan demiryolu veya karayolu geen, hava
meydan bulunan veya havayolu veya denizyolu balants bulunan yerlerdeki imar ve yerleme
planlarnn tamamn veya bir ksmn, ilgili belediyelere veya dier idarelere bu yolda bilgi verilecek
ve gerektiinde ibirlii salanarak yapmak, yaptrmak, deitirmek ve resen onaylamak,
Bu ilerle ilgili tzk, ynetmelik, tip szleme, artname, rayi, fiyat analizleri ve birim
fiyatlar hazrlamak ve yaymlamak,
Belediyelere ve l zel darelerine genel bte vergi gelirlerinden pay verilmesi
hakkndaki mevzuat uyarnca tesis edilen Belediyeler Ortak Fonundaki paylarnn ller
Bankasnn yllk programa giren yatrmlar iin datmn onaylamak ve izlemek,
Bakanlk ilgili kurulularna ait grevlerin yaplmasn salamak; bu kurulularn kanunlar ile
dier kanunlarn Bakanla verdii grevleri yapmak.

40
3.2. Bayndrlk Ve skan Bakanl Tekilat Yaps
Bayndrlk ve skan Bakanl lkenin salam yaplara kavuturulmas, imar kanununa
uygun yerleim yerlerinin oluturulmas, tapu ve kadastro ilemlerinin yrtlmesi, Avrupa
standartlarna uygun yollarn yaplmasna, ulamn kolaylatrlmas iin kprlerin yaplmas, enerji
ve sulama iin baraj ve enerji santralarnn inas, eitim ve retim iin gerekli okullarn salam bir
ekilde yaplmas iin alan bir kurumdur.
ema 4.1: Bayndrlk Ve skan Bakanl tekilat yaps

Bu ereveden baktmzda Bayndrlk ve skan Bakanl tekilat yapsn

incelersek; Bakanln Tekilat ve Grevlerine Ait Kanun Hkmnde Kararname 13.12.1983'de arka
arkaya karlan Kanun Hkmnde Kararnameler arasnda, Bayndrlk ve skan Bakanl'nn
Tekilat ve Grevleri Hakknda Kanun Hkmnde Kararname bulunmaktadr. lkenin altyap
ihtiyacn karlamak zere; yap ileri, karayollar, demiryollar, limanlar ve ky yaplar, hava
meydanlar, akaryakt ve tabii gaz boru hatlar ve tesisleri inaat ile esasl onarmlarn yaplmas ve
yaptrlmas, fiziki planlama, imar plan uygulamas, konut, yap malzemesi, afet uygulamas
hizmetlerinin etkili, dzenli ve sratli olarak grlebilmesi iin Bayndrlk ve skan Bakanl'nn
kurulduunu belirten bu Kanun Hkmnde Kararnamede, Bakanln grevleri; Milli Savunma
Bakanlnn inaat, milli ve NATO altyap hizmetleri ile Ulatrma Bakanl'na bal genel
mdrlklere kanunlarla yapm yetkisi verilmi olan zel ihtisas ileri hari olarak, on blmde
aklanmtr.
Bu grevler, Bayndrlk Bakanl ile mar ve skan Bakanlnn grevlerinden ibarettir.
Bu grevleri yerine getirmek zere ngrlen, ana hizmet birimleri de aynen bu iki Bakanlktaki
birimlerdir. Yani, Bayndrlk Bakanlndaki Yap leri Genel Mdrl, Demiryollar, Limanlar ve
Hava Meydanlar naat Genel Mdrl ile mar ve skan Bakanlndaki Planlama ve mar Genel
Mdrl, Belediyeler Teknik Hizmetleri Genel Mdrl, Mesken Genel Mdrl, Yap
Malzemesi ve Deprem Aratrma Genel Mdrl, Afet leri Genel Mdrl'dr.
Bu kararname il, Bayndrlk Kuruluna ilaveten Toplu Konut Yksek Kurulu, mar
Koordinasyon Yksek Kurlu, mar ve skan uras olmak zere yeni kurul meydana

41
 getirilmitir. ki bakanln birletirilmesi sureti ile kurulan Bayndrlk ve skan
Bakanl'na, ller Bankas Genel Mdrl de itirak ettikleri ortaklklar ile birlikte
balanmlardr. Bakanla, katma bteleri ile bal olan kurulular ise, Bayndrlk Bakanl'na ait
Karayollar Genel Mdrl ile mar ve skan Bakanl'na ait Arsa Ofisi Genel Mdrl'dr.
3.2.1. 209 Sayl Kanun Hkmnde Kararname ile Yaplan Deiiklikler
Bakanln tekilat ve grevlerini belirleyen 180 sayl Kanun Hkmnde Kararname ile ngrlen
yeniliklerin bazlarnda, alt aylk uygulama sonucu deiiklikler yaplmas gerektii anlalm ve
8.6.1984'de karlan 209 sayl Kanun Hkmnde Kararnamenin baz maddeleri yeniden
dzenlenmitir.
3.2.2. Teknik Aratrma ve Uygulama Genel Mdrl
Bu yeni dzenlemede ortaya kan Teknik Aratrma ve Uygulama Genel Mdrl, afetler
konusu hari olmak zere, eski mar ve skan Bakanl'na ait dier merkezi grevleri
yrtecektir. Bunlar; yap malzemeleri ile ilgili aratrma ve mevzuat konular, deprem zararlarnn en
aza inebilmesi iin gereken aratrma ve tedbirler konusu, imar planlarnn hazrlanmas ve
gelitirilmesi ile ilgili merkezi hizmetler, yaplarn sivil savunma hizmetlerine uygun olarak
yaplmasn salayacak tedbirlerin aratrlmas ve uygulanmas, bilgi ilem ve deerlendirme
hizmetleri, mteahhitlik belgeleri, yurt d mteahhitlik hizmetlerinin gerekli kld ilemler,
bayndrlk ve iskan konularnda yurt d kurulularla olan ilikiler gibi hizmetlerdir.
3.2.3. Afet leri Genel Mdrl
Eski mar ve skan Bakanlndan devredilen bir genel mdrlk olup, afet ncesi ve sonras
yaplabilecek tespit ve deerlendirmeler, afet sonrasndaki yardmlar ve bunlara ilikin aratrma
hizmetlerini yrtecektir.
3.2.4. Arsa Ofisi Genel Mdrl
Bayndrlk Bakanlndaki Kara Yollar Genel Mdrl gibi katma bteli bir kurulutur.
Dzenli ehirlemeyi salamak, arsa fiyatlarn kontrol edebilmek ve gelecekte sanayi, konut, turizm
ve kamu hizmet tesisleri ihtiyalarna devlet eliyle cevap verebilmek amacyla Trkiye apnda
kamulatrma hizmetleri yapmakta, deiik bir ifade ile arsa retmektedir.
3.2.5. ller Bankas Genel Mdrl
Bankaclk hizmeti yapmakla birlikte, asl grevi; il zel idareleri, belediye ve ky idareleri,
katma bteli idare ve kurumlarn yapacaklar mahalli tesislerin yapm olup harita, imar plan, ime
suyu, kanalizasyon, eitli yap ve enerji sektrlerinde faaliyetini srdrmektedir.
3.2.6. Toplu Konut Yapm
Toplu konut fonunun ileyiini salamak zere, zel bir birimin kurulmas gerektii anlalm,
bunun iin de Toplu Konut ve Kamu Ortakl daresi Bakanl kurulmutur. Bu bakanlk
emrinde tekil edilen fondan, daha sonraki yllarda Karayollar ve Devlet Su ileri Genel
Mdrlkleri de faydalanmtr. mar Kanunu
1956 ylnda karlan 6785 sayl mar Kanununu ve imar konusundaki dier mevzuat
yrrlkten kaldran yeni mar Kanunu, Mays 1985'de kabul edilmi bulunmaktadr. 3194
sayl bu yeni kanunun en nemli vasf, imar konularnda mahalli idareleri yetki sahibi yapmasdr.
3.2.7. kinci Boaz Kprs (Fatih Sultan Mehmet Kprs)
stanbul'un fethinin yldnmne rastlayan 29 Mays 1985'de temel atma treni yaplarak
almalarna balanan bu byk proje, Trk-Japon-talyan ortak mteahhitlik grubu tarafndan
yrtlmtr. 1973'te hizmete alan Boazii Kprsnden sonraki ikinci boaz kprs olan
Fatih Sultan Mehmet Kprs planland gibi 29 Mays 1988'de bitirilmi ve 3 Temmuz 1988'de
al yaplmtr.
3.2.8. Demiryollar, Limanlar ve Hava Meydanlarnn Bakanlktan ayrl ve
Devlet Su lerinin Bakanla balanmas: Bakanln grevleri ynnden 1986 yl iinde pek nemli
iki deiiklik meydana gelmitir. Bunlardan birincisi Ekim 1986'da,DS Genel Mdrlnn Enerji ve
Tabii Kaynaklar Bakanlndan ayrlarak Bayndrlk ve skan Bakanlna balanmasdr. kinci deiiklik,
Kasm 1986'da Demiryollar, Limanlar ve Hava Meydanlar naat Genel Mdrl'nn, Bayndrlk ve
skan Bakanlndan ayrlarak Ulatrma Bakanlna balanmasdr.

42
 4.BELEDYE MAR PLANLARI LE LGL YASAL DZENLEMELER
mar kelimesinin Trk Dil Kurumu Trke Szlndeki tanm yledir:
"Bayndrlk, bayndr duruma getirme, gelitirme" anlamndadr. mar etmek ise "bayndr duruma
getirmek, bayndrlatrmak" demektir. Bayndr da yer iin "geliip gzellemesi hayat artlarnn
uygun duruma getirilmesi iin zerinde allm olan; mamur anlamndadr. Bayndrlatrma ise
bayndrlatrma ii, imar etme anlamndadr.
4.1.1 mar Bilgisi
Bu tanmlar yaptktan sonra, imar; yer iin, bir yeri hayat artlarna gre dzenleme ve
gelitirmedir. Bu tanmda hayat artlarnn snr nedir? diye bir soru akla gelebilir. Bu snr ise
geleneklere, insan bilin seviyesine gre srekli deiim gsteren ihtiyalardr.
Bunlar alan olarak yle sralamak mmkndr.
Barnma alan alma alan
Sosyal ihtiyalar karlama alan Ulam alan
En nemlisi bu alanlar iin salkl ve gelimi bir evre btn gerekmektedir.
4.1.2. Trkiyede ehirleme
19. yzyln banda itibaren Bat ve Orta Avrupa lkelerinde sanayinin gelimesi ve yzyln
sonlarna doru byk aama gstermesi bu lkelerde ehirlerin o zamana kadar kk deimelerle
sregelen statik yapsn sarsm ehirler hzla deimeye ve gelimeye balamtr. Yani hzl
ehirleme srecine girilmitir. Bu hzl ehirleme beraberinde sorunlar da getirmitir. Sorunu u
ekilde aklamak mmkndr.
nce, tarmn sanayilemesi, deimesi ile ehir ortaya kmtr. Sonra yine sanayileme sreci
srerken yeni ehir olgusu domutur. Bu olgu lkelere gre ayrntlarda baz farkllklar gsterse de
genelde nemli bir deiiklik yoktur. lkemiz iin de durum ayndr.
lkemizde ehirleme kinci Dnya Sava sonunda 1947 ylndan itibaren tarmda
makinenin kullanlmasyla balar. Deime nce krda (tarmda) olmu daha sonra ehirlerde hareket
balam ve zellikle 1950'den sonra hz kazanmtr. Ayrntya girilmeden lkemiz ehirlemesinin
nedenleri u ekilde sralanabilir.
Makinelemeden Doan Topraktan Kopma Olay: Tarma makine girdii zaman emek a
kmaktadr. Bir traktrn on tarm iisini aa kard hesaplanmtr.
Toprak Mlkiyetindeki Kutuplama Olay: 200 dekardan kk toprak sahipliliinin yaygn
olduu blgelerde topraklarn 4/1 'nn yitirildii gzlenmitir. Topran yitiren ehre g etmektedir.
Ulam ve Haberleme Olanaklarnn Artmas: Ulam ve haberleme olanaklarnn artmas,
krdakilerin ehrin yresel durumunu yakndan tanmalarna ve ehre gme isteklerini artrmaktadr.
Yaam Gvensizlii: Az da olsa krdaki yaam gvensizlii (asayisizlik) ehre ge neden
olmaktadr. ehirlemeye ilikin sorunlarn genel bir snflamas yaplmak istendiinde u ekilde bir
sralama yapmak mmkndr.
Ekonomik sorunlar (sanayileememe, rgtleememe),
Sosyal sorunlar,
Fiziksel sorunlar (yerleme ve tabakalama sorunlar),
Alt yap sorunlar,
Mal (parasal) sorunlar,
Sorunlarn her biri ok ynl aratrmay ve incelemeyi gerektirecek niteliktedir. Ayrntya
girilmeden konu bu balklar altnda tanm dzeyinde aklanmaya allacaktr.
Ekonomik Sorunlar: Ekonomik sorunlar sanayileeme ve rgtleememe olarak sylenebilir.
Aslnda sanayileememe teki sorunlarn da ana nedeni olmaktadr. lkemizde zellikle 1950'den
sonra makineli tarma geilmesiyle aa kan insan gc, i bulduu yerde ylmaya balamtr.
te yandan tarmdan elde edilen gelir bir yandan d almlar nedeniyle yabanc sanayi
destekisi olurken bir yandan da arsa al verii ve lks inaat gibi faydasz yatrma harcanmtr.
Tarm geliri sanayi yatrmna yneltilmedii iin sanayinin hz ehirleme hzna yetiememektedir.
43
 Aratrmalara gre bu dnemde lkemizdeki ehirleme oran yaklak % 18 dolaynda iken
sanayileme hz % 7dir. Aradaki ak fark ehirde nfus ylmasna neden olmaktadr.
te yandan sanayilemeden tr ehirlere gelenlere yeterli i ve gelir salanamamaktadr.
Bunlar geliri dk olan ilerde (kapclk, boyaclk, srt tamacl gibi) almaktadrlar. Bu
ekilde alanlar gelir dzeylerine uygun barnaklar bulmaya abalamaktadrlar. Bylece byk
ehirlerin evresinde bir gecede yaplan ve adna gecekondu denilen konutlar yaplmaktadr.
rgtleme deyiminden genellikle retim ve tketimin koordinasyonunu salayan ara
kurumlarn domas anlalmaldr. Sanayi gelitii lde retimi, tketimi ve rnlerin dalmn
yan kurulular aracl ile salamak yoluna gidilir. Bylece yeni rgtler doar. Bu rgtlerde
insanlar alr.
Sosyal Sorunlar: Ulam ve haberleme teknolojisinin daha dorusu sanayinin gelimesi nedeni ile
krdan gelen nfus ehirden uzaklaamamakta hemen ehrin kenarnda ylmaktadr. Gelen nfusun
ehre uyumda glk ekmesinin yannda bunlara yeterince sosyal gvenlik, eitim, salk gibi sosyal
hizmetler salanamamaktadr.
Fiziksel Sorunlar: ehirde byk nfus ylmas gecekondu denilen btnlememi ehir
alanlarnn domasna neden olmaktadr. Bu durum bir yandan yerleme sorunu yaratrken bir yandan
da ehirlerde ok dk standartl yerleme kesimiyle, ok yksek standartl yerleme kesimlerinin
belirmesine, dolays ile tabakalama sorununa neden olmaktadr.
Alt Yap Sorunlar: ehirlerde ar ve gelii gzel ylmalar sonucu evre kirlenmesi, trafik, yol,
su, elektrik, kanalizasyon gibi alt yap sorunlar zmsz ya da ok pahal olmaktadr.
Mal Sorunlar: Yetersiz sanayileme vergi gelirini azaltrken var olan vergilendirmede yaanan
tahsilat, dalm gibi sorunlar lke hazinesini zor duruma sokmaktadr.
Sanayileememe sonucu ehirlerin ounluunun vergi verme gc snrl kalrken, bir de vergi
verebileceklerin trl yollarla vergi karma eilimleri kamunun parasal gcn olduka drmekte
dolaysyla hizmet verme olanan ortadan kaldrmaktadr.
Oysa kamu hizmetlerinin yaplmas ve dzeyinin ykseltilebilmesi toplumun tm kesimlerinin
katksyla mmkndr. Grld gibi ehirlemenin ana sorunu sanayileememesidir. teki sorunlar
ayr zellikte grlseler de aslnda onlarnda kkeninde sanayileememe sorunu yatmaktadr.
4.1.3. Trkiyede Planlama almalar
Anayasamz kalknma iin kaynaklarmz planl kullanmay zorunlu klmtr. Kalknmay
yakndan ilgilendiren kentlemenin de planlamada yer almas doaldr. Bu planlamada Devlet
Planlama Tekilat hkmete yardmc olur. Bayndrlk ve skn Bakanlnn da aratrc yatrmc
dzenleyici ve yol gsterici grevleri vardr. ehirlemeyi etkileyecek nlemlerin uygulanmasnda
yalnz Bayndrlk ve skn Bakanl deil baka birok bakanlk kamu kurumlarnda yardmc olur.
Bu alanda en nemli grevler belediyelere der. Trkiyede ehircilik ve planlama almalarn
ayr dnemde ele almak mmkndr. Bu dnemler;
Osmanl mparatorluunun kuruluundan Tanzimat Dnemine kadar olan dnem. Tanzimattan,
Cumhuriyete kadar olan dnem.
Cumhuriyet Dnemi.
4.1.3.1. Osmanl Devletinin Kuruluundan Tanzimat Dnemine Kadar Olan Dnem
Bu dnem plansz yaplamada bir snrlamann olmad dnemdir. Bu dnemde yaplama,
vakf yneticileri ve beldede oturanlarn kendi isteklerine uygun olarak geliirdi. Bu dnem yaplama
iin bir kuralszlk dnemidir.
Osmanl Devletinin kuruluundan Tanzimat Dnemine kadar yerleim yerlerindeki yaplama
yani ehirleme vakflarn yneticileri ve yerleim yerlerinde oturanlarn abalar ile olurdu.
ehirleme herhangi bir plan hazrlanmadan orada yaayan insanlarn isteklerine gre geliirdi.
ehir ve kasabalarda yaptrlan camiler, hastaneler, hanlar, hamamlar, emeler, a evleri ve
kpr gibi tm yaplar herhangi bir plana bal kalmakszn devlet yneticileri: padiahlar, vezirler ve
devletin nde gelen kiileri, vakf yneticileri ve belde yaayanlarn ileri gelenlerince yaptrlrd.
Yerleim yerinde eski uygarlklardan kalma kanalizasyon veya baka bir yap varsa ona uyma
ve ondan yararlanma yoluna gidilirdi. Byle bir yap yoksa pis sular aktan aktlarak belde dna

44
atlrd. Yerleim yerlerinin ime sular ak arklardan, kutu ve sarnlardan salanrd. O zamanki
ehirleme anlay ile bu gnk ehirleme anlay ok farkl idi. O zaman plansz, kiilerin kendi
dnce ve becerilerine uygun bina yaplrd. imdi olduu gibi nceden plan hazrlama gibi bir
alma yoktu.
4.1.3.2. Tanzimattan Cumhuriyete Kadar Olan Dnem
Tanzimat Dnemi hr dncenin kprdamaya balad dnemdir. Bu dncelerdeki
gelimeler ehirlerin olumasna da yansd. Tanzimat ile birlikte bat lkeleri ile ilikiler de artt.
Batdaki gelimi ehirleri lkemizden gidip grenler oald.
zellikle bat lkelerinden Fransa ve Almanya ile ilikiler artt. Bat lkeleri ile ilikilerin
artmas, planlama dncesinin olumasna neden oldu. Planlama dncesinin olumas konuyla
ilgili yasa, tzk ve ynetmeliklerin hazrlanmasna ve yrrle girmesine neden oldu.
Bunlar:
Ebniye Nizamnamesi (Yap Tz): Ebniye Nizamnamesi 1848 ylnda karld. Bu nizamname
stanbulun; skdar, Galata ve Eyp semtlerinde yaplacak yaplarn yapl biimi ve ehirleme
hakknda kurallar getiriyordu.
Ebniye Kanunu (Yap Yasas): Turuk ve Ebniye Nizamnamesi 1882 ylnda kaldrlarak yerine
Ebniye Kanunu yrrle girdi.
Yeni ve ileri hkmler getiren bu yasa, uzun saylabilecek bir sre yrrlkte kaldktan sonra
1933 ylnda karlan Belediye Yap ve Yollar Kanunu ile bir ksm maddeleri, 1956 ylnda
karlan mar Kanunu ile tamam yrrlkten kaldrlmtr.
4.1.3.3. Cumhuriyet Dnemi
Cumhuriyet dneminde ehir ve ehirleme kavramlarnn byk nem kazand
grlmektedir. Yine bu dnemde imar tz, teknik ve hukuksal adan byk aama gstermitir.
Lozan Antlamasnn getirdii yerleme sorunu ile ehirleme ve imar konusunda gelimeler
balamtr.
Sonra ehirleme ile ilgili tm yasa, tzk ve ynetmeliklerin arka arkaya yrrle konulduu
grlmektedir. zellikle 1950 den sonra ok sayda yasa, tzk ve ynetmelikler yrrle
konulmutur.
Bunlardan ehirleme iin en nemli olan ve en son karlp yrrlkte olan 3194 sayl mar
Kanunu ve bu kanuna dayanlarak karlan tzk ve ynetmeliklerdir. Grlyor ki
lkemizde imara ilikin almalar yz yl akn bir sreden beri devam etmektedir.
ehirleme ve imar ile ilgili almalar ne kadar uzun sreli olursa olsun, karlan yasa, tzk
ve ynetmelikler ne kadar iyi hazrlanrsa hazrlansn, uygulayclar doru uygulama yapmazlar ise bu
kadar almann bir nemi olmaz. Onun iin uygulayclarn yasalar ve ynetmelikleri gerektii gibi
uygulamalar gerekir. Bunun iinde ehirde yaayan insanlarn ehirleme ve imar konularnda bilgi
sahibi olmalar yasa uygulayclarnn iini kolaylatrr, hem de yasal olmayan uygulamalarn
yaplmasn zorlatrr.
4.1.3.4. Ynetim
Ynetme ii; ekip evirme, idare etme iidir. Toplumlarda ynetimin en ileri rgtlenmi ekli
devlettir. Her devlet kendi ynetim biimini ve ayrntlarn kendi hukuk kurallar ile belirler.
Trkiyede ynetim tekilatlanma yaps; merkezden ynetim, yetki genilii ve yerel ynetimler
eklinde rgtlenmitir.
Merkezden ynetim; cumhurbakan, babakan ve bakanlklar eklinde yaplanmtr. Yetki
genilii yaplanmas; il ynetimi; vali, il idare kurulu eklindedir. Yerinden ynetim yaplanmas ise:
il zel idaresi ynetimi, ky ynetimi ve belediyeler eklindedir.
Yetki Genilii lkesi: Merkezden ynetimin sakncalarn nlemek amac ile ynetim, tara
kurulularnda belli konularda karar alma uygulama yetkisi grevini yksek memurlara tanmtr. Bu
ynetim ekline yetki genilii ad verilir.
Yetki geniliinde kararlar merkez ynetim adna ynetimin memuru tarafndan alnmaktadr.
Gerekten ynetim kararlarnn, durumu yakndan gren yetkililerce verilmesi gecikmeleri ve
yanllklar bir lde nleyebilir. Bylece ynetim daha iyi iler. Birok devlet ynetiminde yetki
genilii ilkesini benimsemi ve sistemin bir gerei olarak lkesini deiik isimler altnda blgelere
45
ayrmtr.
Anayasamzda 126. Maddede yetki genilii ilkesi kabul edilmitir. Trkiye; kamu
hizmetlerinin gerekleri, corafi durumu ekonomik ve sosyal ilikileri gz nnde bulundurularak
illere, iller ilelere, ilelerde beldelere blnmtr. Bunlara mlk (sivil) ynetim blmleri denir.
Blmler aadan yukarya birbirine yani bucaklar ilelere ilelerde illere baldr.
l Ynetimi: lde iki trl ynetim vardr. l merkez ynetimi (il genel ynetimi) ve il zel
ynetimi (il zel idaresi) l genel ynetimi, merkezi ynetimin bir tara rgtdr. l zel ynetimi ise
bir yerel ynetim birimidir. Vali, il genel ynetimini, il genel ynetimini ube bakanlar ise ildeki
hizmetleri yneten kurulularn badr.
l ynetim kurulu valinin bakanlnda; il hukuk ileri mdr, defterdar, mill eitim,
bayndrlk, salk ve sosyal yardm, tarm ve veteriner mdrlerinden oluan ynetsel ve yarg
grevlileri bulunan bir kuruldur.
l zel daresi Ynetimi: l apnda belli ve snrl grevleri yrtmek zere kurulan bir tzel
kiiliktir. Organlar il genel meclisi, il daim encmeni ve validir. l genel meclisi ve il daim
encmeni karar, valide yrtme organdr.
Ky Ynetimi: 18 Mart 1924 Tarih ve 442 Sayl Ky Kanunu nfusu 2000den aa
yerleim yerlerini ky saymtr. Tzel kiilie sahip ky ynetiminin organlar ky dernei, ky
ihtiyar kurulu ve muhtardr. Muhtar kyn yrtme organ ve ayn zamanda da merkezi ynetimin
kydeki temsilcisidir. Ky dernei ve ihtiyar kurulu danma ve karar organdr.
4.1.4. Belediyeler
4.1.4.1. Kurulu Kanunu
Mahall idareler; il, belediye veya ky halknn mahall mterek ihtiyalarn karlamak zere
kurulu esaslar kanunla belirtilen ve karar organlar, gene kanunda gsterilen, semenler tarafndan
seilerek oluturulan, kamu tzel kiilikleridir.
4.1.4.2. Grev ve Yetkileri
Bykehir belediyesinin grev, yetki ve sorumluluklar unlardr:
le ve ilk kademe belediyelerinin grlerini alarak bykehir belediyesinin
stratejik plann, yllk hedeflerini, yatrm programlarn ve bunlara uygun olarak btesini
hazrlamak,
evre dzeni planna uygun olmak kaydyla, bykehir belediye ve mcavir alan snrlar
iinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasndaki her lekte nazm imar plann yapmak, yaptrmak ve
onaylayarak uygulamak,
Bykehir iindeki belediyelerin nzm plana uygun olarak hazrlayacaklar uygulama imar
planlarn, bu planlarda yaplacak deiiklikleri, parselasyon planlarn ve imar slah planlarn aynen
veya deitirerek onaylamak ve uygulanmasn denetlemek,
Nzm imar plannn yrrle girdii tarihten itibaren bir yl iinde uygulama imar planlarn
ve parselasyon planlarn yapmayan ile ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar planlarn ve
parselasyon planlarn yapmak veya yaptrmak,
Kanunlarla bykehir belediyesine verilmi grev ve hizmetlerin gerektirdii proje, yapm,
bakm ve onarm ileriyle ilgili her lekteki imar planlarn, parselasyon planlarn ve her trl imar
uygulamasn yapmak ve ruhsatlandrmak, 20.7.1966 Tarihli Gecekondu Kanununda belediyelere
verilen yetkileri kullanmak,
Bykehir belediyesi tarafndan yaplan veya iletilen alanlardaki iyerlerine bykehir
belediyesinin sorumluluunda bulunan alanlarda iletilecek yerlere ruhsat vermek ve denetlemek,
Belediye Kanununun 68 ve 72nci maddelerindeki yetkileri kullanmak.
4.1.4.3. Borlanma
Belediye, grev ve hizmetlerinin gerektirdii giderleri karlamak amacyla aada belirtilen
usul ve esaslara gre borlanma yapabilir ve tahvil ihra edebilir:
D borlanma, Kamu Finansman ve Bor Ynetiminin Dzenlenmesi Hakknda Kanun
hkmleri erevesinde sadece belediyenin yatrm programnda yer alan projelerinin finansman
amacyla yaplabilir.
46
 ller Bankasndan yatrm kredisi ve nakit kredi kullanan belediye, deme plann bu bankaya
sunmak zorundadr. ller Bankas hazrlanan geri deme plann yeterli grmedii belediyenin kredi
isteklerini reddeder.
Tahvil ihrac yatrm programnda yer alan projelerin finansman iin ilgili mevzuat hkmleri
uyarnca yaplr.
Belediye ve bal kurulular ile bunlarn sermayesinin yzde ellisinden fazlasna sahip
olduklar irketlerin, faiz dahil i ve d bor stok tutar, en son kesinlemi bte gelirleri toplamnn
Vergi Usul Kanununda belirlenen yeniden deerleme oranyla artrlan miktarn aamaz. Bu miktar
bykehir belediyeleri iin bir buuk kat olarak uygulanr.
Belediye ve bal kurulular ile bunlarn sermayesinin yzde ellisinden fazlasna sahip
olduklar irketler, en son kesinlemi bte gelirlerinin, Vergi Usul Kanununda belirlenen yeniden
deerleme oranyla artrlan miktarnn yl iinde toplam yzde onunu gemeyen i borlanmay
belediye meclisinin karar; yzde onunu geen i borlanma iin ise meclis ye tam saysnn salt
ounluunun karar ve ileri Bakanlnn onay ile yapabilir.
Belediyelerin, ileri teknoloji ve byk tutarda maddi kaynak gerektiren alt yap yatrmlarnda
Devlet Planlama Tekilat Mstearlnn teklifi zerine Bakanlar Kurulunca Kabul edilen projeleri
iin yaplacak borlanmalar yukarda belirtilen miktarn hesaplanmasnda dikkate alnmaz.
D kaynak gerektiren projelerde Hazine Mstearlnn gr alnr. Yukarda belirtilen usul
ve esaslara aykr olarak borlanan belediye yetkilileri hakknda, fiilleri daha ar bir cezay
gerektirmeyen durumlarda Trk Ceza Kanununun ilgili maddesi hkmleri uygulanr.
Belediye, varlk ve ykmllklerinin ayrntl bir ekilde yer ald mal tablolarn er aylk
dnemler halinde ileri ve Maliye bakanlklar ile Devlet Planlama Tekilat ve Hazine
Mstearlklarna gnderir.
Bor ve alacaklarn takas ve mahsubu.
Kamu Finansman ve Bor Ynetiminin Dzenlenmesi Hakknda Kanun kapsamndaki hazine
alacaklar hari olmak zere belediyenin, genel bteli kurululardan, sosyal gvenlik
kurulularndan, mahall idarelerden ve dier kamu kurum ve kurulularndan olan zel hukuk ve
kamu hukukuna tbi alacak ve borlar takas ve mahsup edilir. Bu amala kurum ve kurulularn
btelerine yeterli ve gerekli denek konur.
Bu madde gereince yaplacak takas ve mahsup ilemlerine ilikin esas ve usuller, ileri
Bakanlnn olumlu gr alnarak, Maliye Bakanl tarafndan karlacak bir ynetmelikle
dzenlenir.
Bykehir ulam ana plann yapmak veya yaptrmak ve uygulamak; ulam ve toplu tama
hizmetlerini planlamak ve koordinasyonu salamak; kara, deniz, su ve demiryolu zerinde iletilen
her trl servis ve toplu tama aralar ile taksi saylarn, bilet cret ve tarifelerini, zaman ve
gzerghlarn belirlemek; durak yerleri ile karayolu, yol, cadde, sokak, meydan ve benzeri yerler
zerinde ara park yerlerini tespit etmek ve iletmek, ilettirmek veya kiraya vermek; kanunlarn
belediyelere verdii trafik dzenlemesinin gerektirdii btn ileri yrtmek.
Bykehir belediyesinin yetki alanndaki meydan, bulvar, cadde ve ana yollar yapmak,
yaptrmak, bakm ve onarmn salamak, kentsel tasarm projelerine uygun olarak bu yerlere cephesi
bulunan yaplara ilikin ykmllkler koymak; ilan ve reklam aslacak yerleri ve bunlarn ekil ve
ebadn belirlemek; meydan, bulvar, cadde, yol ve sokak ad ve numaralar ile bunlar zerindeki
binalara numara verilmesi ilerini gerekletirmek.
Coraf ve kent bilgi sistemlerini kurmak.
Srdrlebilir kalknma ilkesine uygun olarak evrenin, tarm alanlarnn ve su havzalarnn
korunmasn salamak; aalandrma yapmak; hafriyat topra, moloz, kum ve akl depolama
alanlarn, odun ve kmr sat ve depolama sahalarn belirlemek, bunlarn tanmasnda evre
kirliliine meydan vermeyecek tedbirler almak; bykehir kat atk ynetim plann yapmak,
yaptrmak; kat atklarn kaynakta toplanmas ve aktarma istasyonuna kadar tanmas hari kat
atklarn ve hafriyatn yeniden deerlendirilmesi, depolanmas ve bertaraf edilmesine ilikin
hizmetleri yerine getirmek, bu amala tesisler kurmak, kurdurmak, iletmek veya ilettirmek; sanayi
ve tbb atklara ilikin hizmetleri yrtmek, bunun iin gerekli tesisleri kurmak, kurdurmak, iletmek

47
 veya ilettirmek; deniz aralarnn atklarn toplamak, toplatmak, artmak ve bununla ilgili gerekli
dzenlemeleri yapmak.
Gda ile ilgili olanlar dhil birinci snf gayri shh messeseleri ruhsatlandrmak ve denetlemek,
yiyecek ve iecek maddelerinin tahlillerini yapmak zere laboratuarlar kurmak ve iletmek.
Bykehir belediyesinin yetkili olduu veya ilettii alanlarda zabta hizmetlerini yerine
getirmek.
Yolcu ve yk terminalleri, kapal ve ak otoparklar yapmak, yaptrmak, iletmek, ilettirmek
veya ruhsat vermek.
Bykehirin btnlne hizmet eden sosyal donatlar, blge parklar, hayvanat baheleri,
hayvan barnaklar, ktphane, mze, spor, dinlence, elence ve benzeri yerleri yapmak, yaptrmak,
iletmek veya ilettirmek; gerektiinde amatr spor kulplerine malzeme vermek ve gerekli destei
salamak, amatr takmlar arasnda spor msabakalar dzenlemek, yurt ii ve yurt d
msabakalarda stn baar gsteren veya derece alan sporculara belediye meclis kararyla dl
vermek.
Gerektiinde salk, eitim ve kltr hizmetleri iin bina ve tesisler yapmak, kamu kurum ve
kurulularna ait bu hizmetlerle ilgili bina ve tesislerin her trl bakmn, onarmn yapmak ve
gerekli malzeme desteini salamak.
Kltr ve tabiat varlklar ile tarih dokunun ve kent tarihi bakmndan nem tayan meknlarn
ve ilevlerinin korunmasn salamak, bu amala bakm ve onarmn yapmak, korunmas mmkn
olmayanlar aslna uygun olarak yeniden ina etmek.
Bykehir iindeki toplu tama hizmetlerini yrtmek ve bu amala gerekli tesisleri kurmak,
kurdurmak, iletmek veya ilettirmek, bykehir snrlar iindeki karada ve denizde taksi ve servis
aralar dahil toplu tama aralarna ruhsat vermek.
Su ve kanalizasyon hizmetlerini yrtmek, bunun iin gerekli baraj ve dier tesisleri kurmak,
kurdurmak ve iletmek; derelerin slahn yapmak; kaynak suyu veya artma sonunda retilen sular
pazarlamak.
Mezarlk alanlarn tespit etmek, mezarlklar tesis etmek, iletmek, ilettirmek, defin ile ilgili
hizmetleri yrtmek.
Her eit toptanc hallerini ve mezbahalar yapmak, yaptrmak, iletmek veya ilettirmek, imar
plannda gsterilen yerlerde yaplacak olan zel hal ve mezbahalar ruhsatlandrmak ve denetlemek.
l dzeyinde yaplan planlara uygun olarak, doal afetlerle ilgili planlamalar ve dier
hazrlklar bykehir leinde yapmak; gerektiinde dier afet blgelerine ara gere ve malzeme
destei vermek; itfaiye ve acil yardm hizmetlerini yrtmek; patlayc ve yanc madde retim ve
depolama yerlerini tespit etmek, konut, iyeri, elence yeri, fabrika ve sanayi kurulular ile kamu
kurulularn yangna ve dier afetlere kar alnacak nlemler ynnden denetlemek, bu konuda
mevzuatn gerektirdii izin ve ruhsatlar vermek.
Salk merkezleri, hastaneler, gezici salk niteleri ile yetikinler, yallar, engelliler, kadnlar,
genler ve ocuklara ynelik her trl sosyal ve kltrel hizmetleri yrtmek, gelitirmek ve bu
amala sosyal tesisler kurmak, meslek ve beceri kazandrma kurslar amak, iletmek veya
ilettirmek, bu hizmetleri yrtrken niversiteler, yksek okullar, meslek liseleri, kamu kurulular
ve sivil toplum rgtleri ile ibirlii yapmak.
Merkez stma sistemleri kurmak, kurdurmak, iletmek veya ilettirmek.
Afet riski tayan veya can ve mal gvenlii asndan tehlike oluturan binalar insandan
tahliye etmek ve ykmak. Byk ehir belediyeleri birinci fkrann (c) bendinde belirtilen yetkilerini,
imar planlarna uygun olarak kullanmak ve ilgili belediyeye bildirmek zorundadr.
Bykehir belediyeleri bu grevlerden uygun grdklerini belediye meclisi karar ile ile ve
ilk kademe belediyelerine devredebilir, birlikte yapabilirler. le ve ilk kademe belediyelerinin grev
ve yetkileri unlardr:
4.2.1.1 Shh iyerlerini, 2nci ve 3nc snf gayri shh messeseleri, umuma ak istirahat ve
elence yerlerini ruhsatlandrmak ve denetlemek.
4.2.1.2 Birinci fkrada belirtilen hizmetlerden; otopark, spor, dinlenme ve elence yerleri ile
parklar yapmak; yallar, zrller, kadnlar, genler ve ocuklara ynelik sosyal ve kltrel
48
 hizmetler sunmak; meslek eitim ve beceri kurslar amak; salk, eitim, kltr tesis ve binalarnn
yapm, bakm ve onarm ile kltr ve tabiat varlklarn ve tarih dokuyu korumak; kent tarihi
bakmndan nem tayan meknlarn ve ilevlerinin gelitirilmesine ilikin hizmetler yapmak.
4.2.1.3 Defin ile ilgili hizmetleri yrtmek.
Organize Sanayi Blgeleri Kanunu ile Sanayi ve Ticaret Bakanlna ve organize sanayi
blgelerine tannan yetki ve sorumluluklar bu kanun kapsam dndadr.
4.2.2 Alt Yap Hizmetleri
Bykehir iindeki alt yap hizmetlerinin koordinasyon iinde yrtlmesi amacyla byk
ehir belediye bakan ya da grevlendirdii kiinin bakanlnda, ynetmelikle belirlenecek kamu
kurum ve kurulular ile zel kurulularn temsilcilerinin katlaca alt yap koordinasyon merkezi
kurulur.
Bykehir ile ve ilk kademe belediye bakanlar kendi belediyesini ilgilendiren konularn
grlmesinde koordinasyon merkezlerine ye olarak katlrlar. Alt yap koordinasyon merkezi
toplantlarna ayrca gndemdeki konularla ilgili kamu kurumu niteliindeki meslek kurulularnn
(oda st kuruluu bulunan yerlerde st kuruluun) temsilcileri de davet edilerek grleri alnr.
Alt yap koordinasyon merkezi, kamu kurum ve kurulular ile zel kurulular tarafndan byk
ehir iinde yaplacak alt yap yatrmlar iin kalknma plan ve yllk programlara uygun olarak
yaplacak taslak programlar birletirerek kesin program hline getirir. Bu amala, kamu kurum ve
kurulular ile zel kurulular alt yap koordinasyon merkezinin isteyecei coraf bilgi sistemleri
dhil her trl bilgi ve belgeyi vermek zorundadrlar.
Kesin programlarda birden fazla kamu kurum ve kuruluu tarafndan ayn anda yaplmas
gerekenler ortak programa alnr. Ortak programa alnan alt yap hizmetleri iin belediye ve dier
btn kamu kurum ve kurulularnn btelerine konulan denekler, alt yap koordinasyon merkezi
bnyesinde oluturulacak alt yap yatrm hesabna aktarlr.
Ortak programa alnan hizmetler iin kamu kurum ve kurulu btelerinde yeterli denein
bulunmadnn bildirilmesi durumunda, bykehir belediyesi veya ilgisine gre bal kurulu
btelerinden bu hizmetler iin kaynak ayrlabilir. Kamu kurum ve kurulular alt yap ortak yatrm
hizmetleri iin harcanan miktarda denei, yeniden deerleme orann da dikkate alarak ertesi yl
btesinde ayrr.
Ayrlan bu denek belediye veya ilgili bal kuruluunun hesabna aktarlr. Bu bedel
denmeden ilgili kamu kurum veya kuruluu, bykehir belediyesi snrlarnda yeni bir yatrm
yapamaz.
Ortak programa alnmayan yatrmlar iin bakanlklar, ilgili belediye ve dier kamu kurum ve
kurulular alt yap koordinasyon merkezi tarafndan belirlenen programa gre harcamalarn kendi
btelerinden yaparlar.
Koordinasyon merkezleri tarafndan alnan ortak yatrm ve toplu tamayla ilgili kararlar,
belediye ve btn kamu kurum ve kurulularyla ilgililer iin balaycdr. Alt yap koordinasyon
merkezinin alma esas ve usulleri ile bu kurullara katlacak kamu kurum ve kurulu temsilcileri,
ileri Bakanl tarafndan karlacak ynetmelikle belirlenir. ileri Bakanl, karlacak bu
ynetmeliin, alt yap yatrm hesabnn kullanlmas ve denek tahsisi ve aktarmasna ilikin
ksmlar hakknda, Maliye Bakanl ve Devlet Planlama Tekilt Mstearlnn grn alr.
4.2.3 Ulam Hizmetleri
Bykehir iindeki kara, deniz, su, gl ve demiryolu zerinde her trl tamaclk
hizmetlerinin koordinasyon iinde yrtlmesi amacyla, bykehir belediye bakan ya da
grevlendirdii kiinin bakanlnda, ynetmelikle belirlenecek kamu kurum ve kurulu
temsilcilerinin katlaca ulam koordinasyon merkezi kurulur.
Bykehir ile ve ilk kademe belediye bakanlar kendi belediyesini ilgilendiren konularn
grlmesinde koordinasyon merkezlerine ye olarak katlrlar. Ulam koordinasyon merkezi
toplantlarna ayrca gndemdeki konularla ilgili kamu kurumu niteliindeki meslek kurulularnn
(oda st kuruluu bulunan yerlerde st kuruluun) temsilcileri de davet edilerek grleri alnr.
Bu kanun ile byk ehir belediyesine verilen trafik hizmetlerini planlama, koordinasyon ve
gzergh belirlemesi ile taksi, dolmu ve servis aralarnn durak ve ara park yerleri ile saysnn
49
 tespitine ilikin yetkiler ile byk ehir snrlar dhilinde il trafik komisyonunun yetkileri ulam
koordinasyon merkezi tarafndan kullanlr. Ulam koordinasyon merkezi kararlar, bykehir
belediye bakannn onay ile yrrle girer. Ulam koordinasyon merkezi tarafndan toplu tama
ile ilgili alnan kararlar, belediyeler ve btn kamu kurum ve kurulularyla ilgililer iin balaycdr.
Koordinasyon merkezinin alma esas ve usulleri ile bu kurullara katlacak kamu kurum ve
kurulu temsilcileri, ileri Bakanl tarafndan karlacak ynetmelikle belirlenir.
Bykehir belediyelerine bu Kanun ile verilen grev ve yetkilerin uygulanmasnda, 13.10.1983
tarihli Karayollar Trafik Kanununun bu kanuna aykr hkmleri uygulanmaz.
4.2.4 Bykehir Belediyesinin Yetkileri ve mtiyazlar
Bykehir, ile ve ilk kademe belediyeleri; grevli olduklar konularda bu kanunla birlikte
Belediye Kanunu ve dier mevzuat hkmleri ile ilgisine gre belediyelere tannan yetki, imtiyaz ve
muafiyetlere sahiptir.
4.2.5 Bykehir Belediyesinin mar Denetim Yetkisi
Bykehir belediyesi, ile ve ilk kademe belediyelerinin imar uygulamalarn denetlemeye
yetkilidir. Denetim yetkisi, konu ile ilgili her trl bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve
gerektiinde bunlarn rneklerini almay ierir. Bu amala istenecek her trl bilgi ve belgeler en ge
15 gn iinde verilir. mar uygulamalarnn denetiminde kamu kurum ve kurulularndan,
niversiteler ve kamu kurumu niteliindeki meslek kurulularndan yararlanlabilir.
Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykrlklarn giderilmesi iin ilgili belediyeye ay
gememek zere sre verilir. Bu sre iinde eksiklik ve aykrlklar giderilmedii takdirde, byk
ehir belediyesi eksiklik ve aykrlklar gidermeye yetkilidir. Bykehir belediyesi tarafndan
belirlenen ruhsatsz veya ruhsat ve eklerine aykr yaplar, gerekli ilem yaplmak zere ilgili
belediyeye bildirilir. Belirlenen imara aykr uygulama, ilgili belediye tarafndan ay iinde
giderilmedii takdirde, Bykehir belediyesi 3.5.1985 tarihli mar Kanununun ilgili maddelerinde
belirtilen yetkilerini kullanma hakkn haizdir. Ancak mar Kanununun sz konusu madde
kapsamndaki konulardan dolay iki kez ceza verilemez.
4.3. alma Dzenleri
Belediyenin organlar:
Bykehir Belediye Meclisi Belediye Encmeni
Belediye Bakan
4.3.1. Bykehir Belediye Meclisi
Belediyenin genel karar organdr. Belediye meclisi belediye seimlerinde aday olanlardan oyu
fazla olanlar seilir. Siyas partilerin adaylar aldklar oylara gre seilirler.
Byk ehir belediye meclisi, bykehir belediyesinin karar organdr ve ilgili kanunda
gsterilen esas ve usullere gre seilen yelerden oluur. Bykehir belediye bakan byk ehir
belediye meclisinin bakan olup byk ehir iindeki dier belediyelerin bakanlar, byk ehir
belediye meclisinin doal yesidir.
Bykehir ile ve ilk kademe belediye meclisleri ile bunlarn alma usul ve esaslarna ilikin
dier hususlarda Belediye Kanunu hkmleri uygulanr. Belediye Kanununun 18nci maddesinde
belediye meclisinin grev ve yetkileri yledir.
Stratejik plan ile yatrm ve alma programlarn, belediye faaliyetlerinin ve personelinin
performans ltlerini grmek ve kabul etmek.
Bte ve kesin hesab kabul etmek, btede kurumsal kodlama yaplan birimler ile fonksiyonel
snflandrmann birinci dzeyleri arasnda aktarma yapmak.
Belediyenin imar planlarn grmek ve onaylamak, byk ehir ve il belediyelerinde il evre
dzeni plann kabul etmek.
Borlanmaya karar vermek.
Tanmaz mal almna, satmna, takasna, tahsisine, tahsis eklinin deitirilmesine veya
tahsisli bir tanmazn kamu hizmetinde ihtiya duyulmamas halinde tahsisin kaldrlmasna;
yldan fazla kiralanmasna ve sresi yirmi be yl gememek kaydyla bunlar zerinde snrl ayn hak
tesisine karar vermek.
50
 Kanunlarda vergi, resim, har ve katlma pay konusu yaplmayan ve ilgililerin isteine bal
hizmetler iin uygulanacak cret tarifesini belirlemek.
artl balar kabul etmek.
Vergi, resim ve harlar dnda kalan ve miktar be milyardan yirmi be milyar Trk Lirasna
kadar, dava konusu olan belediye alacaklarnn anlama ile tasfiyesine karar vermek.
Bte ii iletme ile Trk Ticaret Kanununa tabi ortaklklar kurulmasna veya bu
ortaklklardan ayrlmaya, sermaye artna ve gayrimenkul yatrm ortakl kurulmasna karar
vermek.
Belediye adna imtiyaz verilmesine ve belediye yatrmlarnn yap-ilet veya yap- ilet-devret
modeli ile yaplmasna; belediyeye ait irket, iletme ve itiraklerin zelletirilmesine karar vermek.
Meclis bakanlk divann ve encmen yeleri ile ihtisas komisyonlar yelerini semek.
Norm kadro erevesinde belediyenin ve bal kurulularnn kadrolarnn ihdas, iptal ve
deitirilmesine karar vermek.
Belediye tarafndan karlacak ynetmelikleri kabul etmek.
Meydan, cadde, sokak, park, tesis ve benzerlerine ad vermek; mahalle kurulmas, kaldrlmas,
birletirilmesi, adlaryla snrlarnn tespiti ve deitirilmesine karar vermek; beldeyi tantc amblem,
flama ve benzerlerini kabul etmek.
Yllk alma programna alnan ilerle ilgili kamulatrma kararlarn almak ve uygulamak.
ngrlmeyen giderler deneinin harcama yerlerini belirlemek.
Btede fonksiyonel snflandrmann ikinci dzeyleri arasnda aktarma yapmak. Kanunlarda
ngrlen cezalar vermek.
Vergi, resim ve harlar dnda kalan ve miktar be milyar Trk Lirasna kadar, dava konusu
olan belediye alacaklarnn anlama ile tasfiyesine karar vermek.
Tanmaz mal satmna, trampasna ve tahsisine ilikin meclis kararlarn uygulamak; sresi
yl gememek zere kiralanmasna karar vermek.
Umuma ak yerlerin al ve kapan saatlerini belirlemek.
Dier kanunlarda belediye encmenine verilen grevleri yerine getirmek.
4.3.2. Belediye Bakan
4.3.3.1. Bykehir Belediye Bakan
Byk ehir belediye bakan, bykehir belediye idaresinin ba ve tzel kiiliinin
temsilcisidir. Byk ehir belediye bakan, ilgili kanunda gsterilen esas ve usullere gre Bykehir
belediyesi snrlar iindeki semenler tarafndan dorudan seilir. Byk ehir belediye bakan
vekili, Belediye Kanunundaki usullere gre belirlenir. Ancak, byk ehir kapsamndaki ile ve ilk
kademe belediye bakanlar byk ehir belediye bakan vekili olamaz.
Byk ehir ve bykehir kapsamndaki ile ve ilk kademe belediye bakanlar grevlerinin
devam sresince siyasi partilerin ynetim ve denetim organlarnda grev alamaz; profesyonel spor
kulplerinin bakanln yapamaz ve ynetiminde bulunamaz.
4.3.3.2. Belediye Bakan
Belediye bakan, belediye idaresinin ba ve belediye tzel kiiliinin temsilcisidir. Belediye
bakan, ilgili kanunda gsterilen esas ve usullere gre seilir. Belediye bakan, grevinin devam
sresince siyasi partilerin ynetim ve denetim organlarnda grev alamaz; profesyonel spor
kulplerinin bakanln yapamaz ve ynetiminde bulunamaz.
4.3.3.3. Bykehir Belediye Bakannn Grev Ve Yetkileri
Byk ehir belediye bakannn grev ve yetkileri unlardr:
Belediye tekilatnn en st amiri olarak belediye tekiltn sevk ve idare etmek, beldenin ve
belediyenin hak ve menfaatlerini korumak.
Belediyeyi stratejik plana uygun olarak ynetmek, belediye idaresinin kurumsal stratejilerini
oluturmak, bu stratejilere uygun olarak bteyi hazrlamak ve uygulamak, belediye faaliyetlerinin ve
personelinin performans ltlerini belirlemek, izlemek ve deerlendirmek, bunlarla ilgili raporlar

51
 meclise sunmak.
Byk ehir belediye meclisi ve encmenine bakanlk etmek, bu organlarn kararlarn
uygulamak.
Bu kanunla byk ehir belediyesine verilen grev ve hizmetlerin etkin ve verimli bir ekilde
uygulanabilmesi iin gerekli nlemleri almak.
Byk ehir belediyesinin ve bal kurulular ile iletmelerinin etkin ve verimli ynetilmesini
salamak, byk ehir belediyesi ve bal kurulular ile iletmelerinin bte tasarlarn, bte
zerindeki deiiklik nerilerini ve bte kesin hesap cetvellerini hazrlamak.
Byk ehir belediyesinin hak ve menfaatlerini izlemek, alacak ve gelirlerinin tahsilini
salamak.
Yetkili organlarn kararn almak artyla, bykehir belediyesi adna szleme yapmak,
karlksz balar kabul etmek ve gerekli tasarruflarda bulunmak.
Mahkemelerde davac veya daval sfatyla ve resm mercilerde byk ehir belediyesini temsil
etmek, belediye ve bal kurulu avukatlarna veya zel avukatlara temsil ettirmek.
Belediye personelini atamak, belediye ve bal kurulularn denetlemek.
Gerektiinde bizzat nikh kymak.
Dier kanunlarn belediye bakanlarna verdii grev ve yetkilerden Bykehir belediyesi
grevlerine ilikin olan hizmetleri yerine getirmek ve yetkileri kullanmak.
Gerektiinde grev ve yetkilerinden bir veya birkan ile veya ilk kademe belediye bakanna
devretmek.
Btede yoksul ve muhtalar iin ayrlan denei kullanmak, zrllerle ilgili faaliyetlere
destek olmak zere zrl merkezleri oluturmak.
Bykehir belediyelerinin 7. maddeye gre ile ve alt kademe belediyelerine grevlerini
devretmeleri iin bykehir belediye bakannn uygun gr aranr.
4.3.3.4. Belediye Bakannn Grev Ve Yetkileri
Belediye bakannn grev ve yetkileri unlardr:
Belediye tekiltnn en st amiri olarak belediye tekiltn sevk ve idare etmek, belediyenin
hak ve menfaatlerini korumak.
Belediyeyi stratejik plana uygun olarak ynetmek, belediye idaresinin kurumsal stratejilerini
oluturmak, bu stratejilere uygun olarak bteyi, belediye faaliyetlerinin ve personelinin performans
ltlerini hazrlamak ve uygulamak, izlemek ve deerlendirmek, bunlarla ilgili raporlar meclise
sunmak.
Belediyeyi devlet dairelerinde ve trenlerde, davac veya daval olarak da yarg yerlerinde temsil
etmek veya vekil tayin etmek.
Meclise ve encmene bakanlk etmek.
Belediyenin tanr ve tanmaz mallarn idare etmek. Belediyenin gelir ve alacaklarn takip ve tahsil
etmek. Yetkili organlarn kararn almak artyla szleme yapmak. Meclis ve encmen kararlarn
uygulamak.
Bteyi uygulamak, btede meclis ve encmenin yetkisi dndaki aktarmalara onay vermek.
Belediye personelini atamak.
Belediye ve bal kurulular ile iletmelerini denetlemek. artsz balar kabul etmek.
Belde halknn huzur, esenlik, salk ve mutluluu iin gereken nlemleri almak.
Btede yoksul ve muhtalar iin ayrlan denei kullanmak, zrllere ynelik hizmetleri yrtmek
ve zrller merkezini oluturmak.
Kanunlarla belediyeye verilen ve belediye meclisi veya belediye encmeni kararn
gerektirmeyen grevleri yapmak ve yetkileri kullanmak.

52
 3.BLM

EMLAK KRALAMA

53
54
 1. EMLAK ARATIRMA TEKNKLER VE GAYRMENKUL
SAHB LE SZLEME YAPMAK
Emlak komisyoncusunun en nemli alma alanlarndan biridir. Emlaklkta ne kadar ok
portfy oluturulursa, kazan da o oranda artacaktr. Bunun iin portfy oluturma aamas meslein
devam iin en nemli almadr.
Emlak aratrma, portfy oluturmann birinci aamasn oluturur.
Portfy oluturmann ikinci aamas ise, gayrimenkul sahibi ile szleme yapmaktr.
Bu ekilde portfymz oluturmu oluruz.
Bu blmde aratrma tekniklerini anlatrken, bunun emlak komisyoncusu iin ne kadar nem
tad, gayrimenkul sahibi ile yaplacak szleme konusunda anlatlacaktr.
1.1. Aratrmann Tanm ve Amac
Aratrma, soru sorma, inceleme, deerlendirme, yorumlama ve karar verme abasnn
oluturduu bir renme ve bilgi edinme srecidir.
Aratrma sreci soru sorabilmekle balar ki, bu da en temelde merak etme yeteneini
gerektirir. Bir aratrmann ortaya konabilmesi, yeni ve faydal sonularn oluturulabilmesi iin
merak arttr.
Eitimli emlak komisyoncusunu sradan emlakdan ayran zellii merak ve merak ettii
konularn sebep ve sonularn ortaya karmada gsterdii samimi gayretidir.
Merak ve renme arzusuyla oluturulan bir sorunun, soru ile ilgili her trl bilgi ve verinin
incelenip deerlendirilmesi yorumlanarak bir hkme varlmas, bir bilginin ortaya karlmas
abasna aratrma denir.
Emlak komisyoncusu yeni emlakn pazarlanabilirlik aratrmasn ama edinebilir.
nk,
Pazar artlar karmak tablo oluturur,
Uygulamalar, kanun ve tebliler srekli deiiyor,
Piyasada arz ve talep dengesi srekli deiiyor.
Devir hz, fiyat oynamalardr.
1.2 Emlak Aratrmasnn Planlanmas (sreci)
Aratrmalarn, aratrmacnn niteliklerine, beklentilerine ve aratrmann ieriine gre
planlanmasnda ayrlklar gzlenebilir. Fakat genel olarak bir aratrmann planlanmas birbirine
benzer aamalardr.
Emlak komisyonculuunda emlak aratrmasnn planlanmasnda u aamalar grlr:
Fikir retme
Bu sre bir merak, ilgi ve ihtiyacn sonuncunda aratrmacda oluan ve zm gerektiren
sorulardr.
Emlak komisyoncusunun portfynn azalmas onun emlak ihtiyacn ortaya karr.
Bu durum, emlak komisyoncusunu fikir retmeye yneltir.
Aratrlacak Emlakin Belirlenmesi
Aratrlacak emlakn net olarak belirlenmesi gerekir. Bu amala konuyla ilgili yaplm
almalar, yntemler ve sonular hakknda genel bilgilenme sreci gerekir.
Emlakn kimler iin aratracan net olarak ortaya koymaldr.
Aratrlacak Gayrimenkuln Blgesinin Belirlenmesi
Emlak komisyoncusu brosuna yakn bir yerde mi yoksa uzak yerlerdeki emlaklarla da ilgilenip
ilgilenmeyeceini belirlemelidir. Bunun iin aadaki sorulara cevap aramaldr:
Gayrimenkulmzn olas alclar kimlerdir?
Pazarn arz-talep asndan dengesi
Bu emlak pazarn ne kadarna hitap eder?
55
o zellikleri cazip midir?
o Konumu cazip midir?
o Ne kira talep edilebilir?
o Talebin ne kadar karlanabilir?

Aratrlacak Gayrimenkuln Hangi Yntemle Bulunacann Belirlenmesi

Emlak ve bulunduu blge belirlendikten sonra sra bu emlakin nasl elde edilecei sorusuna
gelir. te bu soruya verilecek cevap, aratrmann yntemini ortaya karacaktr.
Emlak Portfynn Toplanmas, Analizi ve Deerlendirme
Emlak komisyoncusu aratrma sreci anlamna da gelen bu aamada kendisinin kullanaca
emlakla ilgili her trl bilgiyi toplar ve deerlendirir.
Pazar aratrmasnda bilgi trleri aadaki gibi snflandrlabilir:
Genel Bilgi
zel Bilgi Srasyla bunlar aklayalm.
Genel bilgi trleri unlardan oluur:
Uluslararas ve ulusal bilgiler
o D ticaret dengesi
o Dvizin gidiat
o Mill gelirin deiimi
o Fiyat art hz, faizlerin deiimi
Yerel bilgiler
o Nfus deiimi
o Hane halk bilgileri ve gelirleri deiimi
o isizlik oranlar ve cret deiimleri
naat ve yaplama eilimleri ile ilgili bilgiler
o Ekonomik ini klar
o Politik istikrar

56
 2.EMLAKTA REKLAM
Gayrimenkuln aratrlarak bulunmas sonucunda, emlak sahibi ile de szlemeyi yaptktan
sonra, sra gayrimenkuln reklamna gelmitir.
Gnmzde reklam, hem iletmeler hem de tketiciler asndan vazgeilmez bir olgu
durumuna gelmitir. Zira hzla deien pazar koullar, rekabetin gnden gne artmas sonucu benzer
mallar reten, bu ok saydaki firmalarn baars byk lde pazarlama iletiimi elemanlarn ne
kadar profesyonelce ve ne kadar rasyonel kullandklarna baldr. Bu elemanlardan biri olan reklam
daha ayrntl incelemek iin nce reklam tanmlamak gerekir.
letmeler asndan ele aldmzda,
retilen emlak hizmetlerin mteriye duyurulmas,
Pazarda yer alan ayn hizmetlerin okluu yznden mterinin, o iletmenin rettii hizmeti tercihi
semesi iin ikna edilmesi,
rne olan ihtiyacn ve talebin canl tutulmas asndan reklamn byk katklar vardr.
Yine iletmeler asndan reklam, en elverili pazarlarn bulunmas ve onlarn sermayelerini
verimli alanlara yatrmalarn tevik eden bir aratr.
Mteri gzyle reklam ise,
Pazarda kendi ihtiyacna cevap veren ynlarca emlak komisyoncusu arasndan kendi yararna en
uygun ve rasyonel bir seim yapmasna yarayan bir ara olduu gibi,
eitli hizmetleri tantan, bu hizmeti nereden, nasl, ne fiyatla salayabilecei ve ne ekilde
kullanaca konusunda bilgi ald,
Gnmz yaam biiminde mteriye yardm olan bir aratr.
Her iki adan dnldnde gayrimenkulde reklam yle tanmlanabilir: Hizmet ve
fikirlerin, sosyal ve ekonomik geliimini, mteri tatminini ve reklam verinin amalarna ulamasn
gerekletirmek zere, inandrc iletiim salayacak ekilde kitle yayn aralarnda tutundurulmasdr.

2.1. Emlakta Reklamn zellikleri

Reklam pazarlama iletiimi iinde yer alan bir elemandr.
Belirli bir cret karlnda yaplr. Ama kiralayandan hibir cret alnmaz.
Reklam verenden mteriye doru akan bir iletiler btndr.
Bir kitle iletiimidir.
Reklam yapan kii, kurum ya da kurulu bellidir.
Reklam ile mteri ikna edilmeye ve bilgilendirilmeye allr.
Reklam, dier pazarlama iletiim elemanlar ile iletmenin belirledii pazarlama stratejileri
dorultusunda saptanan pazarlama hedeflerine ulamak iin koordineli bir biimde alr.
2.2. Emlakta Reklamn Amac
Gayrimenkulde reklamn genel amac, hedef mterilere bir rn duyurmak, rne, markaya,
iletmeye kar mterilerde olumlu bir eilim oluturmay salamaktr. Buna gre reklam, hedef
tketiciyi, reklam yaplan rne ilikin farknda olmamaktan olmaya, reklam mesajn anlamaya,
nerilen sat vaadini kabul ile satn alma arzusu yaratarak hedef tketicileri satn alma davranna
yneltmeyi amalar.
Gayrimenkulde reklamn beklenen, gereklemesi istenen ana amac: Emlak komisyoncusunun
pazara sunduu rnn kiralanmasn salamak ya da kiralanmas istenen bir rnn pazar tarafndan
varolan talebini artrmaktr.
Gayrimenkulde reklamn sat amac ksa vadede ve uzun vadede olmak zere iki biimde
grlr. Ksa vadede reklam, mterileri motive ederek ksa bir zaman dilimi iinde o gayrimenkul
kiralamaya ikna etmeye alr. Uzun vadede ise firmalar reklam sayesinde gayrimenkul tantarak,

57
 tketiciye getirecei yararlar gstererek o mal ve hizmete kar talep yaratmay amalar.Reklamn,
ister uzun vadede isterse ksa vadede sat amacn tasn u ortak amalar ierir.
Tketiciyi ya da aracya bilgi vermek, emlak ya da hizmeti hatrlatmak ve sata ikna etmek,
Gayrimenkul ya da hizmetin satn salamak,
Franchisee iletmelerine yardmc olmak,
Emlak ya da hizmete kar talebi artrmak,
Talebin yarataca fiyat esnekliini en aza indirmek.
Sat ve iletiim, reklamn ana amalardr. Ancak bu amalardan baka emlakkomisyoncularnn
reklam yaparken elde etmek istedikleri zel amalar da vardr. Bunlar yle sralayalm:
letmenin saygnln salamak,
Kiisel sat programn desteklemek,
Franchesee iletmelerle ilikileri gelitirmek,
Sektrdeki genel talebi artrmak,
Gayrimenkul grmeye ikna etmek,
maj dorulamak ya da deitirmek,
Alkanlklar deitirmek,
yi hizmeti vurgulamak,
Tketiciyi eitmek,
nyarg, yanl ve olumsuz izlenimleri dzeltmek,
Piyasaya egemen olmak ve monopol yapya gemek,
letmenin prestijini artrmak.
2.3. Emlakta Reklamnn Hayatnda Oynad Rol
Reklamn i hayatnda oynad rol iki eittir:
1. Reklam iin olumlu grler yledir:
Bilgi datmnda nemli rol oynar. Portfymz mterilerce bilinir.
haytnn belirsizliklerini gvence altna alarak talebi olumlu ynde etkiler. Emlak deyince akla
gelen ilk isim olmamz salar.
Yaygn ulam ve iletiim salamasdr. Bir firma hedef kitlesini bytmek, almakta olduu alan
geniletmek ister. Firmann byklne gre semt emlak komisyonculuundan ehir emlak
komisyonculuuna, buradan da ulusal boyutta ve hatta balant kurulduu andan itibaren uluslararas
boyut kazanabilecek bir alma ile firma almakta olduu alan geniletebilir.
Satlarn artmasna, rekabetin olumasna yardmc olur.
Yaplan reklamla firma ismi yaylmas, satlar artmsa kr bymesi meydana geleceinden reklam
maliyeti de drc bir sonu verecektir.
2. Reklam iin olumsuz grler yledir:
kna gc yoluyla insanlar ynetir. nsanlar ihtiyac olmayan eyleri almaya ynlendirir.
Reklam maliyetleri artrr. Bu da rnn fiyatna etki eder.
Portfynzn rakip emlak komisyoncular tarafndan renilmesini salar.
Reklamda abart vardr. Gayrimenkulde olmayan zellikler varm gibi gsterilerek mteri
aldatlabilir. Bu da markanz zedeler.
Ahlaki ve kltrel deerleri zedeleyebilir.
2.4. Emlakta Reklam eitleri
Gnmzde ok eitli reklam yaplmaktadr. Trl alardan gruplanarak reklam eitleri
aadaki gibi sralanabilir;
1. Hedef kitlelerine gre (corafi ) reklamlar
Yerel reklamlar: Mahalle emlak komisyoncusunun mahallesinde yapt reklam
58
 Ulusal reklamlar: lke apnda yaplan reklam
Uluslararas reklamlar: Genellikle franchisor (ana firma-isim hakkn satan firma) veren iletmeler
tarafndan yaplan reklamlardr.
2. Hedef Pazara gre reklamlar
Mterilere ynelik reklamlar: doruda mterilere ynelik yaplan reklamdr.
Araclara ynelik reklamlar: Satlarda Franchisee (acente-ube) ve bunun gibi arac kazanmak
amacyla yaplan reklamlardr.
3. Reklamn mesajna gre reklamlar
Emlak (rn) reklam: rnn pazarda yer alan benzer rnlere kyasla kalite, fiyat, kullanm kolayl
gibi stnlklerinin vurguland reklamdr.
Kurumsal reklam: Reklam yapan iletmenin, pazarda saygnlk yaratmak amacyla yapt reklamdr.
rnein, iletme evre kirlenmesine kar bir kampanya balatmas gibi.
4. deme asndan reklamlar
Bireysel reklam: Kendi adna alan emlak komisyoncusunun vermi olduu reklamlardr.
Ortaklaa reklam: Franchesing sistemi ile alan firmann franchisor ve franchisee tarafnda ortak
olarak verilen reklamlardr.
2.5. Reklam Aralar
En ok kullanlan aralara gre balca reklam yollarn ikiye ayrabiliriz:
Yazl ve resimli reklamlar,
Sesli- grsel reklamlar
2.5.1. Yazl ve resimli reklamlar
Sz gider yaz kalr demi byklerimiz. Bu yzden reklam yaparken
kullanacamz aralar yazl ve resimli olmasna zen gstermeliyiz.
Yazl ve resimli reklam aralar: Afi Bror
Gazete Katalog
Dergi Tabela
a-Afi
Gayrimenkul bildirmek ve zelliklerini belirtmek iin genel yerlere aslan yaz ve resimlerdir.
Hem kda hem de bez zerinde yaplrlar.
Afiin avantajlar yledir:
ok ucuza mal olur.
ok kiiye ular.
Fiziksel boyutu bydke daha ekici olur.
Birim bana den maliyeti dktr.
yi bir afite olmas gereken zellileri yle sralayabiliriz:
Markamz aka belirtmeliyiz. rnein Fatih zler Emlaklk gibi.
lgili olduklar insanlarn bulunduklar yerlere aslmaldr. Mesela, fiyat yksek bir gayrimenkuln
afiini buray kiralayabilecek insanlarn bulunduu yere aslmaldr.
Afite kullanlan sz sade ve dikkat ekici olmal.
Yazlarn renkleri canl, parlak olmaldr.
b-Gazete
nsanlarn dnyadan, lkelerinden hatta semtlerinden haber almak iin aldklar yazl basn
aracdr. Bu nedenle geni etki alanna sahiptir. Bylece reklamn ksa srede yaylmasn salarlar.
Gazetenin avantajlar,
Ksa srede hazrlanabilir.

59
 Ucuza mal olurlar.
Etki alan genitir.
Tiraj takip edilebilir.
Gazeteyi gayrimenkulmzn reklam arac olarak seerken dikkat edilmesi gereken hususlar
unlardr:
Gazetenin hitap ettii grup,
Satld blge,
Gazetenin tiraj
c-Dergiler
Dergiler, sosyal, siyaset, kltr, ekonomi, mizah gibi eitli konularda
yaynlanmaktadr. Farkl gruplara (aile, kadn, erkek, ocuk) hitap ederler.
Haftalk, aylk, iki aylk, yllk gibi belirli aralklarla karlrlar.
Ulusal veya belirli bir meslek dal iin karlrlar. Genellikle renkli baskldr. Dergilerin uzun sreli
saklanmas reklamn ok kiiye gsterilmesini salar.
Dergilere gayrimenkulmzn reklam arac olarak seerken dikkat edilmesi gereken hususlar
gazetelerle ayndr. Tek fark dergiye verilen reklamn yayn tarihinden en az bir hafta nce
verilmesidir.
d-Bror
Bror, az sayfal ve bol resimli olarak hazrlanan kk kitapktr.
Gayrimenkulmz veya firmamz tantmak iin kullanrz.
Bask kalitesinin iyi olmasna dikkat etmeliyiz.
e-Katalog
Gayrimenkuln tm zelliklerini, fiyatlarn gsteren kitap veya kitapklara katalog denir.
Gayrimenkuln gerek fotoraflar mteriye gsterilmeye allr.
Kataloglar, hazrlama, basma ve datm bakmndan dier reklam aralarna gre daha pahalya
mal olurlar. Bunun iin fiyat yksek olan gayrimenkuller iin kullanlmaldr.
f-Tabela
zerine firma adnn ve i konusunun yazld, iletmenin grlebilen yerine konan levhalara
denir.
Dikkat ekmesi ve ilgi uyandrmas iin tabelalarda kullanlan renklerin ve yazlarn seimi
nemlidir.

2.5.2. Sesli Grsel Reklamlar

Sesli grsel reklamlar hem kulaa hem de gze hitap ederler. Gnmzde kullanlan sesli-
grsel reklamlardan bazlar unlardr:
Radyo
Televizyon
Sat danman
Sinema
a-Radyo
Radyo, her an ulalabilen bir aratr. Kolay eriebilir olmas en byk stnldr.
Hem ulusal hem de yerel radyolar vardr. Radyoya verilen reklamlar yledir:
lan,
Programa sponsor olmak
zel tantc reklam programdr.
60
 Radyo reklam verirken;
En ok dinlenme zamannda
nemli programlar srasnda
Reklamn skl
creti konusunda dikkat edilmelidir.
Televizyon

Hem gze hem de kulaa hitap ettiinden ok etkili bir reklam aracdr. Radyolarda olduu gibi
hem ulusal hem yerel hem de uydudan yayn yapan kanallar vardr.
Televizyona verilen reklamlar yledir:
Hareketsiz reklam
Hareketli reklam
zel tantc reklam

Hareketsiz reklamlarda sadece gayrimenkuln resmi ile verilirken, hareketli reklamlarda hem
resmi hem de evresi tantlmaktadr. zel tanc reklamda ise birden fazla emlak tantlmaktadr.
b-Sat danman
Emlak komisyonunun yannda alan kiidir. Mteriye rnleri sunan, stnlklerini belirten
ve kiralamay gerekletiren kii olarak emlak komisyoncusuna yardmc olmaktadr.
Sat danman;
Kiralataca rnn zelliklerini iyi bilmelidir.
kna etme yeteneine sahip olmaldr.
Gzel ve akc konumaldr.
Gvenilir, sabrl ve gler yzl olmaldr.
c- Sinema Reklam
Film balamadan ve film aralarnda verilen reklam aracdr.
2.6. Reklam Oluturma Sreci
1. Reklam oluturmaya oturmadan nce, ne sattnz tam olarak tanmlayn.
2. Kime sattnz bilin. Reklamnz yazarken o kiiyi aklnzda tutun.
3. Sattnz eyin yararlarn net olarak anlatan bir ifade bulun. zellikler nemlidir; ama mteriyi
harekete geiren, alglanan deerdir.
4. Mteriyle bire bir gryormuasna yazn. Sizi iine eken reklamlar dnn. Sizinle
konuurlar. Ve belli bir zek dzeyine sahip olduunuzu varsayarlar.
5. Saygl, alakgnll ya da esprili olma ustaln gsteremediiniz srece stnlk ifadelerinden
kann.
6. Balnz ile ana grseliniz arasnda gl bir balant olduundan emin olun. Dinamik bir yarar
ifadesi oluturmak zere biri dierini desteklemelidir.
7. Reklam ortamnz dikkatli sein.
8. Rakip reklamlar inceleyin ve sizinkinin farkl olmasn salayn. Gze arpmas iin ok aln.
9. Yorum almaya aln. Sonular izleyin. Bir sorun var gibi grnyorsa, yaklamnz deitirin.
rn ya da hizmetinizin her tr talebi karladndan emin olun. Reklamnz ne kadar iyi
tasarlanm ya da uygulanm olursa olsun, en iyi reklamlarnz yaratan, memnun mterilerdir.
2.7. Emlakta Medya Kullanm
Hedef pazarn ve gayrimenkuln zelliklerine gre kullanlabilir medyalar hakknda tm
bilgilerin edinilmesi iin n almalarn yaplmas gerekir. Reklam mesajlarnn hedef kitleyle
karlat yer medyalardr. Bu nedenle medya kararlar son derece nemlidir.
61
 Genel olarak reklam verilen yerler yle snflandrlabilir:
Basl medyalar ( gazeteler, dergiler, el ilan, katalog)
Yayn medyalar ( radyo, TV)
Dier medyalar (afi, fuarlar, ak hava reklam aralar, elektronik ortamlar vb.) Emlak komisyoncular
en ok afii kullanmaktadrlar.
Medya kararlar verilirken;
Reklam amalarn en etkili ve ekonomik biimde gerekletirecek medya belirlenmedir. Medyay,
Hedef kitle seme imkn,
Mesaj tama ve mesaja ballk,
abukluk,
Tanan mesajn kalcl ve etkisi,
Maliyet asndan deerlendirilerek medya seilir.
Belirlenen mesajlarn hangi l ve sklkla yer alacadr.
2.8. Emlakta Reklam Ynetimi ve Btesi
lan vermek, aktif pazarlama ve site tantm gibi almalar ikinci derece ya da nemsiz
almalar deillerdir. Aksine en az bte ile maazanza en ok mteriyi ya da ilgiyi ekme
aralardr.
Birok firmann doru yapmamaktan ya da iyi planlamamaktan kaynaklanan baarsz
kampanyalarna ahit olabilirsiniz. Hlen de milyarlarca lirann harcand fakat sonucu hi de i acs
olmayan birok kampanya yaplmaktadr.
Eer harcamalarnz drmek ve pahal olmayan tantm yntemlerine bavurmak isterseniz
size birka nerimiz olacak;
Eer varsa her trl bedava reklam olanan deerlendirin. Zaman zaman gazetelerin verdii bedava
ilan alanlar, varsa fiziksel dkknnzn grlen yerleri, arabanz, otopark, firma ii kullanlan
malzemeler, firmanza ait kartvizit, antetli kt vb.
Sektrel dergiler daha ucuz reklam alanlar ierirler. Buralardaki listelere girmek eer bu dergi hedef
kitlenize ulayorsa ok daha efektif sonular verecektir.
Sitenize ilikin brorlerden bir ksmn srekli yannzda tayn. Ziyaret ettiiniz yerlere mutlaka
brakn. Ziyaret ettiiniz yerlerde mesaj ya da duyuru panolar var ise oraya mutlaka ilitirin.
Siteniz ile ilgili gelimelerden basn haberdar edin. Basn genel kabul grecek geerlilikte sizden
gelen bilgileri haber yapabilecektir.
Hedef kitlenize ynelik fuar ve seminerlere katlarak toplu eriim imknn yakalamaya aln. Bu tip
katlmlarnzda olabildiince ok kiiye brorlerinizi iletmeye almal, grtnz kiilerin
kartvizitlerini almalsnz.
Blgenizdeki ticaret odas ya da ye olduunuz oda ile irtibata gein. Onlarn duyuru kanallarndan
faydalanmann yollarn renin. Konunuz ile ilgili varsa dernek, birlik vb. faaliyetlere katln ve
katlmnzn srekliliini korumaya aln.
Her trl yazmanzda ya da her trl firma standart dokmantasyonunda firma adnzn, telefon
numaranzn ve web adresinizin olmasna zen gsterin.
Arabanza zarar vermeyecek ekilde sitenizin adresini arabanzn grnebilir bir yerine koyabilirsiniz.
Eer okul kitab satyorsanz rencilerin reklamnz grebilecekleri yerlere park etmeyi
deneyebilirsiniz.

62
2.9 Emlakta Kiralama le lgili Reklam rnekleri

Resim: 2.9.1 Emlak ta reklam

Resim: 2.9.2 Emlak ta reklam

63
 3.KRALAMA LEMLER
Gayrimenkul aratrdktan sonra ev sahibi ile komisyon szlemesi yapld. Sonra emlak iin
reklam verildi ve son aamaya yani gayrimenkul kiracya (kiralayan) szleme ile verilmesine
gelindi.
3.1. Kira Akdi (Kontrat- Szlemesi)
Kira akdi, bir eyden (kiralanan) bedel mukabili yararlanma ve kullanma hakkn veren ve iki
tarafa bor ykleyen akittir. Kiralayan gayrimenkuln (kiralanann) kullanma hakkn kira akdi
sresince kiracya verir ve kirac da bunun karlnda kararlatrlan (kira paras) bedeli der.
Daha ksa ifade edecek olursak kira akdi, tanr veya tanmaz bir maln, bir bedel karl
olarak geici bir sre iin kullanma hakknn bakasna devredilmesidir.
Kira akdini yapmaya yetkili olanlar, Gayrimenkuln sahibi, intifa hakk sahibi veya onlarn
yetki verdii kii yapabilir. Kiralayann mlk sahibi olmas gerekmez. Ancak kiralanan gayrimenkuln
intifa hakk sahibinin oluru olmadan kuru mlkiyet sahibi kiraya veremez ve kira parasn alamaz.
Kira akdini yapamayacaklar, rtn ispat etmemi (iyi ve kty ayrt edemeyenler) veya
medeni haklar kullanma ehliyetine sahip olmayanlar ( 18 yan doldurmayanlar) ve kstllarn tek
bana yapamazlar. Yapsalar bile akit geersiz olur. Bunlar veli veya vasilerinin izin ve muvafakati
olursa kira akdi yapabilirler.
Sat bedelinin Trk paras ile gsterilmesi zorunlu olduu halde, kira kontratlar yabanc para
zerinden dzenlenebilmektedir.
3.2. Kira Akdi eitleri
Gelir Getirmesi Bakmndan
Adi kira: Gelir getirmeyen tanmazlarn kiralanmasna denir. Mesela bir dairenin retmene
kiralanmas gibi.
Hslat kiras: Gelir getiren mallarn veya haklarn kiralanmasna denir. Mesela bir dkknn
emlak komisyoncusuna kiralanmas gibi.
Yazl ve Szle Kira Szlemesi Olarak ikiye ayrlr
Yazl olarak yaplrsa ispat asndan faydaldr. Hatta noter tarafndan da onaylatlrsa
anlamazlk durumunda zm kolaylatrr. Noterde yaplan bir szlemenin varlna, imzasna ve
ieriine yaplan itirazlar kabul grmez.
Szl kira akdi de gerekletirilebilir. Ancak szlemenin shhati ve ispat asndan zorluklar
meydana gelebilir.
Sresi Bakmndan ikiye ayrlr
Sreli kira szlemesi, taraflarn zgr iradeleri ile kararlatrdklar alt ay, bir yl, iki yl gibi
belirli bir zaman ieren kira szlemelerine denir.
Sresiz kira szlemesi, taraflar anlaarak sresi belli olmayan kira szlemelerine denir.
Akitte sre belirtilmemi, ancak yllk kira miktar belirtilmise kira akdi bir yllk saylr. Akit
balang tarihi ve sresi belli olmad hallerde baz haklarn kullanlmas mmkn olmayabilir.
Kira akti, kiracnn talebi ile veya mahkeme karar ile her zaman sona erer.
Dzenleyenler Asndan ikiye ayrlr
Noter araclyla dzenlenen kira akdi: Taraflar szlemeyi noterde onaylatmasyla yaplan
szlemedir. nsha olarak dzenlenir. Biri noterde, biri kiralayanda dieri de kiracda kalr.
Taraflar arasnda dzenlenen kira szlemesi: Kirac ile kiralayandan baka kimsenin imza
atmad szlemedir.
Fiyat asndan kira eitleri bee ayrlr:
Sabit kira mukavelesi: Kirann ayn fiyatan deneceini gsteren kira szlemesidir.
Endeksli kira mukavelesi: TEFE veya TFE endeksine gre fiyatn belirlendii kira szlemedir.

64
 Artrmal/Eksiltmeli kira mukavelesi: Yl ierisinde fiyatn deiebileceini belirten kira
szlemedir.
Yeniden deerlemeli kira mukavelesi: Yeni yla girildiinde fiyatn tekrar ayarlanacan gsteren
kira szlemesidir.
Yzde kira mukavelesi: kirann belli bir yzdeye gre belirlendii kira szlemesidir.
3.3. Kira Akdinden Doan Haklar
Emlak komisyoncusu kiralama ile ilgili haklar iyi bilmelidir ki hizmetini daha iyi verebilsin.
Kira konusunda kanunlardan doan haklar,
3.3.1. Kiralayann Akitten Doan Haklar
Kiralayann (ev sahibinin) akitten doan haklarn yle sralanabilir:
Kira parasn isteme hakk,
Kiralanann zenle ve akde uygun kullanlmasn isteme hakk,
Kiralayann, kiracnn kiralayanda bulunan menkul mallarna kar kullanaca hapis hakk,
Muacceliyet hakk: Kiralarn ge denmesi veya kira szlemesi sresi iinde kirac tarafndan
szlemeye aykr tahliyeye kar mal sahibinin gvencesidir.
Depozito hakk: Mezkur kirac tarafndan verilecek zararlar ve denmeyen iletme giderleri iin
gvence hakkdr.
3.3.2. Kiracnn Akitten Doan Haklar
Kiracnn haklarn da u ekilde sralayabiliriz:
Kiralanann kendisine teslimini isteme hakk,
Kiralananda meydana gelen bozukluun giderilmesini isteme hakk,
Kiralayann gideremedii yksek maliyetli eksiklikleri giderme hakk,
Kiralanana vaki tecavzn defini isteme hakk,
Kira akdinin feshini isteme hakk.
3.3.3. Kira erhi
Kira szlemesinin ekline ilikin bir koul olmadndan noterler tarafnda dzenlenen veya
taraflar arasnda dzenlenen kira szlemesi tapuya erh edilebilir. erh, kazanlan ve balayc
zellikte olan hukuki haklarn ve hkmlerin tapudaki defter ve kte yazlmas, tescil edilmesine
denir.
Kira akdi, noter tarafndan dzenlenmi ve malik tarafndan tapuya erh iin yetki verilmise,
kiracnn talebi ile de tapuya erh edilebilir. Szleme taraflar arasnda dzenlenmise o taktirde
taraflarn birlikte mracaatlar ile tapuya erh edilir.
erh ilemleri iin har yatrmas gerekmektedir. Bylece kirac ahsi hakkn kuvvetlendirmi
olacaktr.
erh iin istenen belgeler
leme konu tanmaz mala ait, tapu senedi, yoksa tanmaz maln ada ve parsel numarasn belirtir
belge veya malikin szl beyan,
Kira szlemesi,
Szlemedeki imzalar noterce onaylanm ise ve erh yetkisi varsa kiracnn istemi.
Noterce onaylanmam ise veya erh yetkisi yoksa tanmaz malikinin istemi.
Taraf/Taraflarn fotorafl nfus czdan, pasaport veya avukat kimlii ile vesikalk fotoraflar, T.C.
Kimlik ve vergi numaras,
lem taraflarnda temsilci sfatyla katlan var ise, temsile ilikin belge.

Tescil stem Belgesinin Yazm rnei

Yukarda nitelii gsterilen tanmaz Aziziye Mahallesi 777 ada 7 nolu parseli tekil eden 777

65
 m2 miktarndaki kargir apartmann 8/100 arsa payl zemin kattaki (1) mstakil blm numaral, ayn
yer ayn arsa payl ayn kat (2) nolu, 10/100 arsa payl 1. Kat (3) nolu ve 11/100 arsa payl 1. Kat (4)
nolu mesken nitelikli tanmaz mallarn 1/3'er paylar engl ER, 1/3'er paylar Abdil ER , 1/9'ar
paylar brahim YILDIZ, 1/9'ar paylar Salih Ylmaz KAFADAR ve 1/9'ar paylar da Ali HAZAL
adlarna kaytl olup, bu kerre adlar geen maliklerle aramzda yapm olduumuz Ankara 10.
Noterliinden tasdikli 14/07/2006 tarih ve 23258 sayl kira kontratndaki artlar gereince bu
tanmazlarn tamamn 10 yl mddetle ve yll 100.000 (yzbin) TL. bedelle x BANKASI A..
lehine kiraladmzdan, anlan kira kontratnn tapu siciline erhini arz ve talep ederiz.
Tapuya erh rnei
Kira: 15.07.2006 tarihinden balamak kaydyla on yl sre ile x BANKASI A.. lehine yll
(100.000) TL karl kira hakk. Tarih Yevmiye
lemin Mali Yn
Harlar Kanununa ekli (4) sayl Tarifenin 10. Pozisyonu uyarnca, kira szlemelerinin tapuya
erhinde szleme sresine gre hesaplanacak kira toplam ve szlemede sre belirtilmemise bir
yllk kira bedeli zerinden, Binde 5.4 orannda har tahsili gerekir. Ayrca noterce dzenlenmemi ise
kira szlemelerinin erhinde damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayl Tablonun 1.c pozisyonu
uyarnca, Binde 1.5 orannda damga vergisi tahsil ettirilir.
Ayrca, Dner Sermaye letmesince belirlenen tarifeye gre cret tahsil edilir.
3.3.4. 6570 Sayl Gayrimenkul Kiralar Hakknda Kanun
Her emlak komisyoncusunun bilmesi gereken en nemli kanunlardan bir tanesidir. Bu kanunla
ilgili nemli maddeler unlardr:
Madde 4 - Mobilyal olarak kiraya verilen gayrimenkullerin, bu kanuna gre taayyn eden
(oluan) yllk kira bellerine mobilya iin belediye encmenlerince takdir edilen kymetin yzde
yirmisinden fazla zam yaplamaz. u kadar ki bu suretle zam olunacak miktar kira bedelinin yllk
tutarn geemez. Kira mddetinin hitamndan (bitiminden) bir ay evvel yaz ile haber vermek artyla
kiralayan mobilyalarn ksmen veya tamamen geri alabilir. Bu takdirde mobilyalar iin yaplan zam
nispetinde kiradan indirme yaplr.
Madde.5 Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat (yakacak) fiyatlarndaki deiikliklerin kira
bedellerine iniks (yansmas) nispeti hkmete tespit ve ilan olunur.
Madde.6 -Ksmen mesken olarak ksmen de meskenden gayr bir ekilde kullanlmak zere
kiralanm bulunan veya tamamen mesken olarak kullanlmak zere kiralanm iken fiilen meskenden
gayr surette kullanlan gayrimenkullerin kira bedelleri zam bakmndan mesken olmayan yerlere ait
hkmlere tabidir.
Madde 7 Tahliye artlar
Kira artlarna ve Borlar Kanununun bu kanuna aykr olmayan hkmlerine riayet edilse bile
aadaki yazl hallerde kiralayan,
a) Kirac tarafndan gayrimenkuln tahliye edilecei yaz ile bildirilmi olmasna ramen
tahliye edilmezse icra dairesine mracaatla tahliye isteyebilecei gibi,
b) Gayrimenkul kendisi veya ei veya ocuklar iin mesken (konut) olarak kullanma
ihtiyacnda kalrsa kira akdinin hitamnda (bitiminde),
c) Gayrimenkul kendisinin veya einin veya ocuklarnn bir meslek veya sanat bizzat icra
etmesi iin kullanma (iyeri olarak) ihtiyacnda ise kira akdinin hitamnda,
) Gayrimenkul yeniden ina veya imar maksadyla esasl bir surette tamir, tevsi (genileme)
veya tadil (deiiklik) iin ve ameliye (alma) esnasnda iinde ikamet veya itigal (ilgilenme)
mmkn olmad fennen (uygulama ile) anlald takdirde kira akdinin hitamnda,
d) Gayrimenkul Medeni Kanun hkmlerine gre iktisabeden (hak eden) kimse kendisi veya
ei veya ocuklar iin tamamen veya ksmen mesken olarak ve yine kendisi veya ei veya ocuklar
iin bir meslek veya sanatn bizzat icras maksadyla i yeri olarak kullanma ihtiyacnda ise iktisap
tarihinden itibaren bir ay zarfnda kiracy keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek artyla alt ay
sonra,

66
 e) Kira bedelini vaktinde dememelerinden dolay hakl olarak bir yl iinde kendilerine iki
defa yazl ihtar yaplan kiraclar aleyhine, ayrca ihtara hacet kalmakszn, kira mddetinin hitamnda,
Tahliye davas aabilirler.
Ayn ehir veya belediye hudutlar iinde kendisinin veya birlikte yaad einin uhdesinde
(sorumluluunda) kaytl oturabilecei meskeni bulunan kimse, kirada oturduu yeri, malikin istei
zerine tahliye etmeye mecburdur.
Madde 8 Tahliye artlarn Balaycl
Bu kanunla Borlar Kanununda gsterilen haller dndaki sebeplerle alacak tahliye davalar,
mukavelelerde aksine art bulunsa dahi mesmu (geerli) olmaz.
Madde 9 Kiracnn korunmas
Kira mukavelelerinde (akdinde), bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mtaalik hususlar
mstesna (anlalan konular dnda) kirac aleyhine deiiklik yaplamaz.
Madde 11 Uzatma
Kirac kira mddetinin bitmesinden en az on be gn evvel mecuru tahliye edeceini yaz ile
bildirmedii takdirde szleme ayn artlarla bir yl uzatlm saylr.
Madde 12 Alt Kirac Yasa
Kirac, mukavelede hilafna sarahat olmadka, kiralanan yeri ksmen veya tamamen bakasna
kiralayamaz yahut istifade hakkn veya mukavelesini bakasna devredemez veyahut kendisi
gayrimenkul brakm olduu halde hi bir sebeple bu yeri ksmen veya tamamen bakalarna igal
ettiremez.
Bu maddenin birinci fkras hkmne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kirac veya devir alan
sfatyla girenler veya bu gayrimenkul igal edenler hakknda hi bir ihtara hacet kalmakszn sulh
mahkemelerinde tahliye davas alabilir.
Madde 15 Eski kiracnn haklar
Kiralayan 7inci maddenin b, c, d bentlerinde yazl sebeplerden dolay tahliye ettirdii
gayrimenkul mcbir (mecburi) sebep olmakszn sene mddetle eski kiracsndan bakasna
kiralayamaz.
fkrasna gre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile mcbir sebepler olmadka sene
mddetle bakasna kiraya verilemez.
fkrasna istinaden tahliye edildikten sonra imar planna gre yeniden ina veya esasl ekilde
tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir
ticarethane yerini eski kiracnn kiralamaa tercih hakk vardr. Bu hakkn, kiralayann, yapaca tebli
tarihinden itibaren bir ay iinde kullanlmas arttr. Bu maddeye gre tercih hakk bertaraf
edilmedike, gayrimenkul yl mddetle bakasna kiralanamaz.
Madde 16 Hava Paras Yasa
Hava paras olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna gre taayyn eden kira
bedelinden fazla para alanlar, bunlar namna hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci
madde hkmne aykr hareket edenler hakknda alt aydan bir seneye kadar hapis ve yllk kira
bedeli tutarnca ar para cezas hkmolunur. Mkerrerler hakknda bu cezalar bir misli artrlr.
3.4. Kiralama lemi
Kiralanmak zere iletmemize bildirilen daireyi/iyerini portfymze aldmzda, mal
sahibinin isteklerini kesinlikle emlakin dosyasna ak bir ekilde yazlmaldr.
Dairenin/iyerinin aylk kiras,
Pein alnacak miktar,
Depozito miktar,
Nasl bir aileye/iletmeye verebilecei,
Ne kadar sre iin verilebilecei,
Yllk kira art miktar, gibi.
67
 Bu bilgiler nda bu emlaki kiralarken biz Emlak Komisyoncusu olarak neler yapmalyz?
1. Broda Yaplmas Gereken ler
Kiralamak amac ile bronuza gelen mteriye prensiplerimizi inemeden, hizmetimizi vermeliyiz.
(Karlama, tanma, ikram, gler yz. vb.)
Tanlma srasnda yaps, iini, gelirini not etmeliyiz.
ocuklarn saysn, hangi okullara gittiini sormalyz. rnein, yaamn ne kadar zorlatn samimi
bir hava ierisinde sorarak mterimizden cevap almaya almalyz.
Mterilerimiz uygun ise kiralanacak daireyi/iyerini gstermeye gidebiliriz.
2. Emlaki Gsterirken Yaplmas Gereken ler
Yer gsterme taahhtnamesi yapmalyz. (taahhtnamede mterimizin adres ve telefon numaralarn
mutlaka yazmalyz.)
Dairenin/iyerinin olumlu ve olumsuz tm zellikleri anlatlmaldr.
Okul, pazaryeri, market, otobs ve dolmu duraklar gsterilmelidir.
Apartman ortak gider masraf tutarlar apartman yneticilerinden renilerek sylenilmelidir.
Mal sahibinin istekleri sylenmelidir. Kira tutar, peinat miktar, depozito miktar, yllk art oran,
oturma sresi. vb.
Mteri kabul ederse kapora almalyz. Sonra broya gidip;
3. Broda
Mal sahibine durum bildirilir.
Mal sahibi mterimizi benimser, artlar yerine getirilir.
Kira kontrat 2 nsha olarak tanzim edilir.
Kira kontratnda tm istek ve dilekler madde madde yazlmaldr. Mal sahibine ve kiracya
verilmelidir. Kontratlarda her sayfa imza altna alnmaldr.
Emlak komisyoncusu, kanuni komisyonunu yllk kira bedelinin toplam miktar zerinden % 12 +
KDV olarak kiracdan alr ve faturas verilir.
Kiralama ilemimiz burada bitmitir. Fakat bundan sonra kiracnn ve mal sahibinin
sorunlarnda yardmc olmak da Emlak Komisyoncusunun grevidir.
Daire kiralamalarndan fakl olarak i yeri olarak kiralamalarda genel uygulama, kira bedelinin
net olarak saptanarak kontrata belirtilmesidir. Yrrlkteki kanuna gre, kirac kira bedeli zerinden
%22 stopaj demekle ykmldr.
rnek-1: Net Kiras 1.500- TL olan bir i yerinin BRT kiras nedir?
Forml: Net kira: % (100-22) = Brt Kira
Net Kira bedeli 1.500- TL: 0.78= 1.923 TL BRT
rnek-2: Brt Kiras 1.500- TL olan bir i yerinin NET kiras nedir?
Kira bedeli 1.500 TL x Stopaj 0.22 = 330 TL 1.500 TL 330 TL = 1.170 TL olur.
Bu konu ile ilgili olarak kontratta u ekilde bir madde konulmasnda yarar vardr: Kira bedeli
net olup, kirac netten brte giderek hesaplanacak gelir vergisi demekle ykmldr.
3.4.1. Kapora
Gayrimenkuln bakalarna pazarlanmasnn durdurulmas iin kapora verilir. Kiralama
ileminde verilen kapora kiralamak isteyenin ciddiyetinin bir gstergesi kabul edilir. Kapora dnyann
her tarafnda uygulanan bir yntemdir.
Vazgeen kiralamak isteyen, talip olup kapora ile pazarlanmasn durdurduundan, belki
gerekten kiralamak isteyen baka birine pazarlanmasn engellemi olacak, bo yere zaman
kaybedilmesine; gayrimenkuln deerlendirmeyi dnen konut sahibinin de alaca para ile ilgili
deerlendirme hayallerinin kaybolmasna neden olacaktr, bunun tazmini saylan kapora iade edilmez.
lem gerekletiinde alnan kapora hesaba mahsup edilir; ancak konut sahibi (herhangi bir
szleme yaplmamsa) vazgeerse kapora kiralamak isteyene iade edilmelidir.

68
 Emlak ofisi araclnda, kirac vazgetiinde,
Emlak komisyoncusunun emei ve zaman kaybolur, konut sahibine kar zor durumda kalabilir.
Kaybedilen zamanda belki ilem yapabilecei baka bir mteriyi karm olabilir.
Gayrimenkuln deerlendirmeyi dnen konut sahibinin de alaca para ile ilgili deerlendirme
hayallerinin suya dmesine ve zaman kaybettirdii gerekesiyle emlak komisyoncusuna kzabilir,
anahtarn iadesini isteyebilir.
Emlak komisyoncusu hem para kazanamayacak, hem de anahtar konut sahibine iade etmek zorunda
kalarak, bir portfy kaybedebilir.
Paslaarak alan iki emlak komisyoncularn durumu; kiralamak isteyen mteriden alnan
kapora, i bitmesi amacyla konut sahibi olan emlak komisyoncusuna verilir, (kapora konut sahibinde
kalmsa iade etmeyebilir) ancak emlak komisyoncusunda kalmas veya hibe edilmesi durumunda
emlak komisyoncular eit paylar. nk komisyon gelirinin bir parasdr.
3.4.2. Yer Gsterme Taahhtnamesi rnei
Emlak komisyoncusu, kiracnn isteklerine gre daire veya i yerini portfyne bakarak en
uygununu bulur. Daireyi veya i yerine gitmeden nce kiracya yer gsterme szlemesini imzalatmas
gerekir. Daha sonra kacak problemleri bylece nlemi olur.
Szlemeyi dzenlerken mterinin ad soyad, imzas ve en az iki telefon numarasnn yazlp
yazlmad kontrol edilmelidir. Szleme imzalanp taraflarca bir kez okunmaldr.

69
KRALIK YER GSTERME SZLEMES

KRALIK DARE KRALIK YER

KRALIK OLARAK TALEPEDLEN EMLAKIN ZELKLER

stenilen Alan (m2, oda, salon, vs.) : 120 m2 , 3+1

Talep le lgili Bilgiler:
......................................................................................................................
stenilen Dier zellikler : kombili, parke demeli
Tahmini Kiralama Bedeli : 300- 500 TL
KRALIK
TALEP YER
EDEN MTERNN;
Ad Soyad: Onur ERSOY
Firma Unvan:
.....................................................................................................
Ak Adresi: FENER BAHE CD. NO:1907 KADIKY-STANBUL
T Telefonlar ;(3)
e Telefonlar GSM
l ;(2) Normal 0-
e 0- ..........................
f IIK GAYRMENKUL
1- EMLAK TC. A.. Tarafndan gsterilen veya
......................
szle
o tarif edilerek beyan
............edilen tanmazlardan birini satn aldm veya
kiraladm
n taktirde stanbul Ticaret ve Sanayi odalarnca ve stanbul Umum
Emlak
l Komisyoncular Dernei'nce dzenlenen tarife gerei demem
a
gereken komisyon cretini deyeceimi, keza i bu tanmazlar, kendimden
baka
r ortak olduu, altm irketlere usul ve fruumca veya benim
vastam ile bu tanmazlar grp beenen ahslarca her ne artta olursa
;olsun satn veya kiraland taktirde IIK GAYRMENKUL EMLAK TC.
(A.. 'ye gerek sat bedeli zerinden, satn almada %3 + KDV'sine tekabl
1
eden bedeli komisyon olarak kiralamada 1 aylk kira bedeli tutar + KDV
GSTERLEN
)'sine tekabl edilen YERLER:
KODU MAL SAHB komisyonMEVK
bedeli olarak deyeceimi
m2 itirazszFYAT kabul,
taahht ve beyan ederim.
N 45 H. Fehmi ZAHAT
1- ZLER KADIKY 120
o2-
400 TL
r3-
m
a
l4-
0
-
.
5-
.
.
2- Yer gsterme ....../....../200.... Tarihinde alc / kirac ile IIK
.
GAYRMENKUL EMLAK TC. A.. Tarafndan mtereken imza altna
.
alnm kabul ve taahht edilmitir.
.
.
.Yetkili ube Mteri Mterinin Ad
.Temsilcisi: Soyad, mzas
.
ONUR ERSOY
.
.
.
.
. Form 3.1: Yer Gsterme Taahhtnamesi
.

70
3.4.3.1. Kira Szlemesi rnei
Kontratlar kiiler arasnda dzenlenip imza altna alnrlar. Kontratlarda kefil alnmas gerekli
hale gelmitir.
Noterlerde hazrlanan kontrat en az nsha olarak hazrlanr. Birinci nsha Noterde ikinci ve
nc suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi ve kiralayana verilir. yeri ve fabrikalarn
kiralamalarnn noterden yaplmas gerektii gibi ka yllk ise Tapu Ktne kira erhi konularak
ilem de yaplmaktadr.
Kiralamalarda her iki tarafn tebligat adresi ve deiiklikler noter araclyla kar tarafa
bildirilmedii srece, baka tebligat adresi iin geerli adresin mutlaka yazml olup kiraya verenin
tebligat adresi ise, rnein "Fener sok. No. 1907 Kadky / stanbul" eklinde yazlmas ve
imzalatlmas gerekir.
Kira bedeli de belirtilmelidir. rnein kontrat 3 yllk yaplm, iki yl sonraki art, 3. yl ne
kadar olaca mutlaka belirtmesi gerekir.
Ortak giderler de nemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansr elektrii, su ve depo yar ayr
olduunda problem yoktur. Fakat depodan su geldii zaman bu ortak gidere girer. Ayr saya tarznda
deilse, kalorifer, kapc, yakt ve giderleri (kullanmayla gereken bakm giderleri kiracya dier
giderler mlk sahibine aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapcnn kdem tazminat, evre temizlik
vergisi, temiz ve atk su, ynetim masraflar girer.
Kontrat + 12 senedi alm, 1 yl iin aylk, 12 senet dzenlenmi, pulunu yaptrm ve
imzalanm. Senetler kira karldr, elde olmayan sebeplerle kontratn fesih edilmesi tahliye halinde
baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde
koydurulmaldr. Senedi doldurmak taraflarn rzas ile olur.
ayet bu yer fatura kesmek durumunda olan kimseden kiralanmsa, mutlaka fatura kesilmesi
lazmdr. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj demesi sz konusu deildir. nk
K.D.V. fatura zerinden deniyor, gelir vergiside fatura zerinden deniyor. K.D.V.yi faturay kesen
veriyor. En sonunda net kira vardr. Sonra destekleme fonu ve stopaj vardr.
Szlemeye net kirann mutlaka yazlmas gerekir. Krac bu makbuzu verecek, i yeri sahibi bu
makbuzu dolduracak ve gtrp imzalayacaktr. Bir koan ona verecek, bir koan kendisi alacaktr.
Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj dyor. Eer konutsa hi bir eye gerek yoktur. yeriyse
stopaj denir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kirac der. Konutsa banka hesabn
biliyorsa zaten yatrlr ve elinde makbuz kalr. Konutta ikametgh istemise zaten hibir eye gerek
yoktur, konuta gelir, paray alr, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya kartr. Bu giderleri
prensip olarak kirac karlar. Bu da gerektiinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur.
3.4.3.2. Damga Vergisi
ktisadi iletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin dernek ve vakflarca yerleim yeri olarak
veya gerek kiilerce mesken olarak kiralanmasna ilikin kira mukavelenameleri istisna kapsamna
alnmtr. rnein, bir tccarn iktisadi iletmesine dahil olmayan gayrimenkuln bir gerek kiiye
kiralamas durumunda, buna ilikin kira szlemesi damga vergisinden istisna olacak, ancak iktisadi
iletmesine dahil bir gayrimenkuln bir gerek kiiye kiralamas durumunda sz konusu kira
szlemesi damga vergisine tabi olacaktr.
Bu fkra ile iktisadi iletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin gelir vergisinden muaf esnaf,
gelir vergisinden muaf serbest meslek erbab ve basit usulde vergilendirilen ticari kazan sahipleri
tarafndan i yeri olarak kiralanmas durumunda buna ilikin kira szlemeleri istisna kapsamna
alnmtr.
Ticari, zirai veya mesleki faaliyetlerine ilikin olmamak artyla gerek kiiler arasnda
dzenlenen akitlerle ilgili ktlar. (Sz konusu ktlar, resmi dairelere veya noterlere ibraz
edildikleri takdirde bu tarih itibaryla vergiye tabi tutulur ve ibraz edenlerce denir.) eklenmitir.
Ayrca;
1- Sadece kirac ile kiralayan arasnda imzalanan kira szlemesine ait damga vergisi; mukavele
sresine gre bulunacak toplam kira tutarnn binde 1,5 damga vergisi oran ile arplmak suretiyle

71
 hesaplanacak tutar olacaktr.
2- Szlemenin kirac ile kiralayann yan sra adi kefil tarafndan da imzalanmas halinde, sz
konusu kira szlemesine ait damga vergisi, mukavele sresine gre bulunacak toplam kira tutarnn
binde 9 damga vergisi oran ile arplmak suretiyle hesaplanacak tutar olacaktr.
3- Szlemenin kirac ile kiralayan yan sra mteselsil kefil veya mterek borlu tarafndan da
imzalanm olmas halinde, sz konusu kira szlemesine ait damga vergisi, mukavele sresine gre
bulunacak toplam kira tutarnn binde 7,5 damga vergisi oran ile arplmak suretiyle hesaplanacak
tutar olacaktr.
Yukarda belirtilen kira szlemeleri yabanc para cinsinden dzenlenir ise; kira szlemesinin
dzenlendii tarihteki T.C Merkez Bankas dviz sat kurunun TLye evrilmek suretiyle
hesaplanacak tutara yukardaki oranlarn uygulanmas gerekmekte olup, ayrca kira szlemesi bir
nshadan fazla dzenlenmi ise szlemenin her nshasnn ayr ayr (asl kadar) ayn miktar veya
nispette damga vergisine tabi tutulmas gerekmektedir.
Damga vergisi kirac tarafndan ilgili vergi dairesine yatrlr.
3.4.3.3. kinci Kira Ylnda Art
Konut sahibinin 2. yl iin talep ettii rakam kirac kabul ediyorsa sorun yoktur. En ok
zorlanlan konu dvizle kiraya verilen yerlerdir. Bir yllk kontrat yapmak ve yllk art, piyasa
rayileri boyutunda dnmektir. Her kira dnemi sonunda kiracmz veya mal sahibimizle, o
dnemdeki ayn tipdeki bir daire kirasn temel almak, en iyi zm olacaktr.
Art nasl olacak sorusuna gelince burada da yine alternatifler vardr. Dviz trn daha ok
mlk sahibi belirler. Dviz kurunun iki eidi vardr.
Efektif sat
Efektif al
Buradaki efektif satta mlk sahibi, efektif alta kirac avantajl oluyor. yle bir aklama
koymak faydaldr: Dviz fiilen temin edilmedii takdirde Merkez Bankas efektif sat kuru baz
alnarak denecektir veya al kuru diye zel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun kmasn diye al
ve sat kurundun biri mutlaka yazlmaldr.
Szlemede enflasyon art baznda kira artrlsn denilebilir. Bundan baka bir yntem daha
vardr. Burada da iki konu karmza kar. Bunlardan biri toptan eya veya tketici fiyat artdr.
Bunlardan herhangi biri nerilebilir.
3.4.3.4. Kirac Kefili
Son yllarda baz kiraclarn kiraladklar konuta kimi zaman byk zararlar vermeleri, kiracnn
tahliyesinde, kiralarn dzenli denmesinde ve kira bedellerinin artrlmasnda karlalan sorunlar ev
sahiplerini hukuki bazda yeni araylara ynlendirmi gzkyor. Bu durum da kira szlemesine yeni
maddelerin eklenmesi ile kiralayan ve kirac dnda 3. bir taraf olarak kiracnn kefilinin de imza
atmas gibi bir koulu gndeme getirdi.
Kefaletin avantaj ve dezavantajlar:
Kefalet, hukuki anlamda, kira szlemesinin geerli olduu dnem boyunca, kiracnn yan sra
3. bir kiiye sorumluluk getirmesi asndan ev sahipleri tarafndan tercih edilmektedir. Birka yl
ncesine kadar yaygn olmayan bu uygulama, giderek daha fazla tercih ve talep edilir hale gelmitir.
Ancak, bu uygulamann her gayrimenkul sahibi tarafndan uygulanmamas, kefil aramayan ev
sahiplerinin tercih edilmesi ynnde bir riski gndeme getiriyor.
kinci bir sorunlu konu ise, brokratik ilemlerden bkm olan Trk toplumu iin kira
szlemesinin hazrlanmas aamasnda kefil talebinin de yine brokrasi olarak alglanmas. Kefil,
hangi zelliklere sahip olmal ve bu zellikleri nasl kantlamal noktasna gelindiinde, ortaya kacak
brokratik evrak talepleri yeni sorunlar gndeme getirebilir.
Bu nedenle, kefil konusunda srarl gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullerinin kiralanmas
srecinde belirli bir zaman kaybn dikkate almalar gerekiyor.
Kefilin telefonu ve adresi ile kefilin kefaletinin mterek borlu ve mteselsil kefil durumunda

72
 olup, kontrat devam ettii mddete kefilin kefillik durumunun devam edeceinin kira szlemesinde
mutlaka belirtilmesi gerektiini hatrlatyor.
3.4.3.5. Demirbalar
zel mobilyal konut iindeki demirbalar, yine zel olarak tutanak dzenlenerek teslim
edilmelidir.
almayan, arzal, zrl olanlar belirtilmelidir.
Konutta varsa, belirtilmesi ve unutulmamas gereken demirbalar:
elik kap, gmme vestiyer, parke, hal, aspiratr, mutfak tezghlar, ekstra dolaplar, radyatr, ofben,
dua kabin, jakuzi, spot-gmme k, avize, elektrik dme-prizler, dekorasyon, korni, sineklik, klima,
elektronik cihaz uzaktan kumandalar,
Kiralama anndaki konut boyasnn yeni veya kullanlm durumu,
Hatl telefonlarn fatura demeleri iin zel madde konulmaldr.
3.4.3.6. Depozito
Kiralamalarda depozito yasaldr. Kiracnn tanma durumunda brakaca borlar ile konuta
vermi olduu zararlarn karlanmas iin depozito alnr.
Tahliye halinde konutta bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yaplacak tespit
ve masraflar dlerek bakiye kiracya denir. spat bakmndan depozito miktarn yazmak ve imza
altna almak gerekir. Depozito Trk Liras veya dviz olarak alnabilir.

73
KRA SZLEMES 1 sayfa

DARES KADIKY

MAHALLES FENERBAHE MAHALLES

SOKAI NUMARASI 1117 SOK

NUMARASI NO:6 Kat:5 daire: 7

KRALANAN EYN CNS MESKEN DARE

KRAYA VERENN ADI HASAN FEHM ZLER

SOYADI
KRAYA VERENN FENERBAHE CD NO:6 KADIKY-
KAMETGHI STANBUL
KRACININ ADI SOYADI ONUR ERSOY

KRACININ KAMETGHI FENER BAHE CD. NO:1907

KADIKY-
KRACININ ADRES STANBUL

BR AYLIK KRA KARILII 400 TL(drt yz TL)

BR SENELK KRA 4.800 TL(drtbinsekizyz TL)

KARILII

KRANIN NE EKLDE HER AY PEN ELDEN

DENECE

KRA MDDET BR YILDIR.16-09-2006 balang 15-09-2007 bitimi

KRANIN BALANGICI 15-09-2006

KRALANANIN MDK TEMZ DARE

DURUMU
NE MAKSTLA MESKEN OLARAK ( KAME )
KULLANILACAI

Kiralanan ey ile beraber teslim

alnan demirba eyalar.

74
 2. sayfa
1. Kirac kiralad eyi kendi mal gibi kullanmaya ve bozulmamasna, evsaf ve
meziyetlerini, hret ve itibarn kaybetmesine meydan vermemeye ve iinde oturanlarla
(varsa) onlara kar iyi davranmaya mecburdur.
2. Kiralanan yerin su, elektrik, havagaz, yakt masraflar, kapc paras kiracya aittir.
3. Kirac kiralad eyin kirac tarafndan nc ahsa ksmen veya tamamen kiralanp
da taksimat ve ciheti tahsisi deitirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse mal
sahibi kira akdini bozabilecei gibi bu yzden vukua gelecek zarar ve ziyan protesto
ekmeye ve hkm almaya gerek kalmakszn kirac tazmine mecburdur. Vaki zararn
nc ahs tarafndan yaplm olmas mal sahibinin birinci kiracdan talep hakkna tesir
etmez.
4. Kiralanan teyin tamiri lazm gelir ve nc bir ahs onun zerinde bir hak iddia
ederse, kirac hemen mal sahibine haber vermeye mecburdur. Haber vermezse zarardan
mesul olacaktr. Kirac zaruri tamiratn icrasna msaade etmeye mecburdur. Kiralanan eyin
alelade kullanlmas iin menteelemek, cam taktrmak, reze koymak, kilit ve srg
yerletirmek, badana gibi ufak tefek kusurlar mal sahibine haber vermeden ve mnasip
mddet beklemeden kirac tarafndan yaptrlrsa masraflar mal sahibinden istenmez.
5. Kiralanan eyin vergisi ve tamiri mal sahibine, kullanlmas iin lazm gelen
temizleme slah masraflar kiracya aittir. Bu hususta adede baklr.
6. Kirac kiralad eyi ne halde buldu ise mal sahibine o halde ve dete gre teslim
etmeye mecburdur. Kiralanan gayrimenkul iinde bulunan demirba eya ve aletler kontrat
mddetinin bitiminde tamamen iade ile mkelleftir. Gerek bu demirbalar ve gerek kiralanan
eyin teferruat zayi edilir veya kullanmaktan dolay eskirse kirac bunlar kymetleriyle
tazmine ve mal sahibi talep eyledii halde demeye mecburdur.
7. Kirac kiralad eyi mukaveleye gre kullanm olmas hesabyla onda ve eyasnda
husule gelen eskilii ve deiiklikten mesul olmayacaktr. Kiracnn kiralad eyi iyi halde
alm olmas asldr.
8. Kirac mukavele mddetinin son ay iinde kiralanan eyi grmek iin gelen taliplerin
gezip grmesine ve vasflarn tetkik etmesine kar koyamaz.
9. Kira mddeti bittii halde kiralanan eyi boaltmad takdirde kirac mal sahibinin
bundan doacak zarar ve ziyann tazmin edecektir.
10. Kontraltoya yaptrlmas icap eden damga pullar ve kontrat bedel ve harlar ve
belediye ve noter dairelerine denecek har ve resimler kiracya/mal sahibine aittir.
11. Kiracnn yahut kendisiyle birlikte yaayan kimselerin yahut iilerin shhati iin ciddi
bir tehlike tekil edecek derece ve mahiyette bulunmayan eyler kirac iin kiralanan eyi
tesellmden imtina ve kira mddeti iinde zuhuru halinde kontrat bozmaya ve kirada bir
miktar kesmeye talepte bulunamaz.
12. Kirac kiralanan eyin iinde ve dnda yaptraca tezyinat masraflar kendisine ait
olacak ve mukavele mddeti bittiinde yaplan her trl masraf iin tazminat istemeye hakk
olmamak ve bu gayrimenkul inaatn tamam mal sahibinin olacaktr.
13. Kirac mal sahibinin rzasn almadan masraf kmilen kendisine ait olmak zere ehir
suyu, havagaz ve elektrik alabilecek ve apartmanda umumi anten tesisat yoksa hususi
televizyon anteni yaptrabilecektir. Bu tehizatn sarfiyat bedelleri radyo ve televizyon
abonesi gibi hizmet mukabili alnan resimler demirba telefon varsa bunun abone creti
kiracya ait olacaktr.
14. Bu szlemede yazl bulunmayan hkmlere ihtiya duyulduunda 6570 sayl kira
kanunu, Medeni Kanunu, Borlar Kanunu, 634 sayl Kat Mlkiyeti Kanunu ve dier
yrrlkteki alakal kanun ve Yargtay kararlar uygulanr.
Mteselsil Kefil Kirac Kiraya Veren

efika YILDIZ Onur ERSOY Hasan Fehmi ZLER

75
 3. sayfa
HUSUS ARTLAR

1. Elektrik, su, doalgaz ve evre temizlik vergileri KRA STOPAJI kiracya

aittir.
2. Elektrik su, doalgaz ve evre temizlik vergileri dendi makbuzlarnn birer
sureti ylsonunda mal sahibine verilecektir.
3. Kira art szleme bittiinde gnn artlarna mal sahibinin ve kiracnn
belirleyecei rakama gre yaplacaktr.
4. Kirac kendi kmak istedii zaman - ay nceden yazl olarak mal
sahibine bildirecektir.
5. Kirac mal sahibinden iyerine yapt masraflardan dolay hibir maddi hak
talep etmeyecektir.
6. Kirac tahliye taahhtnamesini ve kira szleme ve hususi artlar hibir
bask altnda kalmadan kabul etmitir.
7. Tebligat adresleri kira szlemesindeki adresler olup ihtilaf halinde
yetkili merci stanbul Mahkemeleridir.
8. Kiralanan yer szlemede belirtilen ekilde kullanlacaktr. Mal sahibine
sorulmadan herhangi ykm, onarm ileri yaplamaz.
9. Yazl izin alnmadan mecur devir ve ciro edilemez, ortak alnamaz ve unvan
deitirilemez.
10. Etraf rahatsz edici, komu iyerlerine zarar verici faaliyet ve fiiller yasaktr.
11. Kirac kiray HER ayn ...16.... arasnda bankaya yatracaktr.
12. Bir aylk kira bedeli denmedii taktirde akit sonuna kadar btn kiralar
muacceliyet kasteder. Tahliye sebebidir.
13. Kira szlemesinin bitimine en az 1 ay kala yeni szleme yapmak istenirse
yenilemek mecburidir.
14. Kirac akdin balang tarihinden itibaren en ge bir ay iersinde elektrik ve
su aboneliini kendi zerine evirmek zorundadr. Bu maddenin ihlali de akde
muhalefet tekil eder.
15. 15. Depozito ........400 TL .................. alnmtr.
16. Ad geen daire kirac tarafndan tahliye edildii zaman mal sahibi vekili ile
kirac birlikte daire kontrol ederler., varsa krk dkkler tespit edilir. Hasar
tespitinden sonra bedellerini tazmin eder.
17. KRA BEDEL KNC YIL N% 15

bu 18 zel maddeden ibaret kira kontrat hususi artlarnn tm zerinde taraflarca

mutabk kalnm ve akit beraberce.tarihinde imza altna
alnmtr.

Mteselsil kefil KRACI KRAYA VEREN

efika YILDIZ Onur ERSOY Hasan Fehmi ZLER

76
 4. sayfa KRACI
TARAFINDAN KRAYA VERENE YAPILAN DEMELER
denen Tarih demenin Yapld Yer
Kira m
400 TL 16-09-2006 MERSN DEPOZTO z
a
400 TL 16-09-2006 Vadeli senet stanbul

400 TL 16-09-2006 Eyll ay kira bedeli

Form 3.2: Kira Akdi

77
3.4.4. Kira Akdine likin Dier Bilgiler
Kiracnn kiralanan devir hakk ve koullar
Kiracnn kira akdinde aka kiralanan devir ve ciro edemeyecei yazlm deilse; kirac
kiralanan devredebilir, bakasna kiralayabilir. Bunu nlemek iin akde aka ksmen veya tamamen
devir edilemeyecei ve kiraya verilemeyecei yazlmaldr. Ayrca kiracnn devir hakkn kiralayann
yazl iznine balamak da mmkndr. Bu taktirde kirac kiralayandan alaca yazl izinle kiralanan
devredebilir.
Kiracnn kiralanandan ayrlmas halinde birlikte oturanlarn durumu
Kira akdi kurulduunda ve devamnda kirac ile birlikte oturanlar (kiralayann) bilgisi, ak veya
zmni muvafakati ile) kiracnn ayrlmas halinde de akde devam edebilirler. rnein kirac ile birlikte
oturan anne-baba kiracnn evlenerek ayrlmas halinde oturmaya devam edebilirler.
Akde aykr kullanma
Kirac tarafndan kiralanan akde aykr olarak kullanlrsa kiralayan kiracya ihtarname
gndererek akde aykrl gidermesi iin sre verir. Verilen sre sonunda akde aykrlk giderilmez ise
akde muhalefetten dolay tahliye davas alabilir.
Kiracnn ve Kiralayann apartman ynetimine kar sorumluluklar:
Kirac apartman genel giderlerine katlmak ve aidatn demek zorundadr. Ancak apartman
veya oturduu dairenin kat mlkiyeti kanununun kat malikine ykledii giderlerine katlmaz. rnein
apartmann kalorifer kazannn deitirilmesi mlk sahibinin sorumluluunda olduundan kirac buna
ilikin gidere katlmaz.
Kiralayan ise kat mlkiyeti kanununca kendisine yklenen giderlerden sorumlu olduu gibi;
kirac tarafndan denmeyen genel giderlerden (aidat) de kirac ile birlikte apartman ynetimine kar
sorumludur.
Kiralanann satlmas halinde kiracnn yeni malike kar sorumluluklar
Kiralanan satld taktirde kirac kira akdinden doan tm sorumluluklarndan yeni malike
kar da sorumludur.
Kiracnn kat mlkiyeti kanunundan doan hak ve ykmllkleri
Kirac kat mlkiyeti kanununun kat malikine tand baz haklar kullanabilir. Apartmann ortak
yerlerinden faydalanabilir. Oturduu yerde dier kat maliklerinin haksz Fiili sonucu meydana gelen
zararn tazminini isteyebilir. Kiracnn kat mlkiyetinden doan dava hakk oturduu blm ve onun
dorudan ilikili olduu ortak yer veya eklentidir. Kirac tpk kat maliki gibi genel giderlerden
sorumludur. Ortak yerlere el atamaz, grlt yapamaz, apartman pis kullanamaz, ynetim plan
esaslarna uymak zorundadr.
Konutta hayvan besleme
Bu konuda ncelikle ynetim planna bakmak gerekir. Hayvan besleme hususu dzenlenmi mi,
hangi hayvanlarn beslenmesine izin verilmi? Ancak bu konudaki en nemli kstas apartman
sakinlerini rahatsz etmemektir. Olay yargya yansdnda konutta beslenecek hayvan olup olmad,
rahatszlk yaratp yaratmayacana baklr.
Kiracnn vergi yasasndan kaynaklanan sorumluluu
Kirac mesken olarak kulland kiralanann sadece evre temizlik vergisinden sorumludur.
yeri olarak kiralad gayrimenkuln ise evre temizlik vergisi yannda stopaj orannda vergisini
keserek kiralayan adna yatrmak zorundadr.
Kiralananda meydana gelen zararn tespiti ve tazmini
Kiralayan kiracnn kiralananda meydana getirdii hasarn tespitini gayrimenkuln bulunduu
yer mahkemesinden isteyebilir ve tespit edilen zararn tazmini iin kiracya dava aabilir.
Tevdi yeri tayini
Kiracnn akit hkmlerine uygun olarak vermek istedii veya konutta demeli olarak
gnderdii kira parasn kiralayann almamas halinde, kirac bu durumu kantlamak Kaydyla
78
 mahkemeye bavurarak kiralar deyebilmesi iin tevdi yeri tayini ister. Mahkemece belirlenen tevdi
yerine (ki bu bir banka ubesi olmaktadr) kiralarn deyerek borcundan kurtulur.
Kira akdine aykr saylacak haller
Kirac kiralanan kira akdine uygun kullanmak zorundadr. Akde aykr her trl kullanm
sonucu aleyhinde akde aykrl dzeltmedike tahliye davas alabilir. Akde aykrlk hallerine
unlar rnek verebiliriz:
Kiracnn devir yasana ramen kiralanan bakasna devretmesi veya kiralamas,
Baka ahslarla kiralanan paylamas,
Kiralananda kiralayann izni olmakszn tadilat yapmas,
Mesken olarak kiralad yeri i yeri haline getirmesi,
yi niyet ve drstlk kurallarna aykr olarak kullanmas,
ahsen kirac olduu yerde irket kurmas vb.
Kira Tespiti Davas
Kiralayan ve kirac tanmazn kira parasn birlikte tespit ederler. Ancak kira szlemesinin
yenilenmesi sz konusu olduunda ve taraflar yeni dnem iin kira parasnn tespitinde anlaamazlarsa
kiralayan veya malik tarafndan mahkemeye bavurularak kira tespiti davas aabilirler.
Kiralayan veya malik kira szlemesinin sonunu beklemeden, ihtar ve ihbar ekme art
aranmadan her zaman kira tespiti davasn sulh hukuk mahkemesinde aabilirler. htarname ekmek
art deildir. Ancak dava dilekesinin kiracya tebli ile yeni dnem kira balangc arasnda en az 15
gnlk sre olmas gerekir. Aksi halde mahkemece tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira
dneminden itibaren geerli olur.
Dava aabilmek iin
Davacnn bu davay amasnda hukuki yarar olmal
Taraflar arasnda yazl veya szl bir kira szlemesi olmal
Tanmazn 6570 sayl kanun kapsamna giren yerlerde olmas gibi artlar tamaldr.
Kiraclarda kira parasnn eksiltilmesi iin kira tespit UYARLAMA davas aabilirler.
3.5. Tahliye Taahhd
Kirac tarafndan verilen ve kiralanan ne zaman tahliye edeceini belirten tahliye taahhdnn
kira akdi tarihinden sonraki bir tarihte (en az 6 ay sonraya) verilmi olmas gerekir.
Kira akdi ile ayn gn veya nceki tarihte verilen tahliye taahhd geerli deildir. lerde
ihtilaflarla uramamak iin mmkn olduunca tahliye taahhdnn noterden dzenlenmesi
istenmelidir. Noterden dzenlenmiyor ise tahliye taahhdn bizzat kiracnn yazmas veya tarih, isim
ve imzasnn kirac tarafndan yazlmas salanmaldr.
3.5.1. Tahliye Davalar
Tahliye taahhdne dayanan tahliye davasnn taahhde edilen, tarihi izleyen bir ay iinde icra
yaplm olmas zorunludur.
Tahliye davalar unlardr:
1. Tahliye Taahhd Nedeniyle Tahliye
Koullar yerine getirilmi, noterler tarafndan dzenlenmi, boaltma tarihi aka belirtilmi
taahhdne ramen kirac daireyi tahliye etmezse, icra mracaatla tahliye istenebilir. Taahht edilen
tarihi izleyen bir ay ierisinde icra takibi yaplm olmas gerekir.
2. Konut ya da i yeri ihtiyac nedeniyle tahliye
Tanmaz kendisi, ei veya ocuklarn konut veya iyeri olarak kullanma ihtiyac nedeniyle kira
akdinin sonunda hak sahibi tahliye davas aabilir. htiyacn gerek ve samimi olmas esastr. htiya
sahibinin bizzat kirada oturmas, tahliye, tehdidi durumu ocuklarnn nianlk hali, tahliyesi slenen
yerin daha stn vasfl olmas gibi haklln belirleyecek nedenler aranr.

79
 Tarih: 25.11.2006
TAHLYE TAAHHTNAMES

Fenerbahe Mahallesi 1907 Sk. No:6 Kat: 5 Daire:7 Kadky/ stanbul

Adresinde kirac olarak bulunmaktaym. 6570 sayl kanunun 7. (Yedinci) maddesi
gereince mal sahibi Hasan Fehmi ZLERe kar hibir tesir ve bask olmakszn
tamamen kendi serbest irademle bo ve noksansz olarak // Tarihinde
tahliye etmeyi kabul ve taahht ederim.
Ayrca MAL SAHBNE KRA BEDEL ARKA ARKAYA 2 AY MDDETLE
DENMED TAKTRDE TAHLYE SEBEB SAYILACAINI taahht ederim.
Bu taahhdm zamannda yerinde getirmediim taktirde mal sahibinin 6570
sayl kira kanunun 7. Maddesi gereince aleyhime icraya daireyi tahliye ettirmesinde
muvakkatim olduunu da ayrca beyan ederim.

Taahht Eden
Onur ERSOY

Form 3.4: Tahliye Taahhtnamesi rnei

3. Tanmaz yeniden ina ve imar maksadyla tahliye

Tanmaz yeniden ve imar maksadyla ve bu sre zarfnda iinde oturmann mmkn olmad,
hallerde kira akdinin sonunda tahliye davas aabilir. naat isteinin samimi olmas, bu talebi
destekler nitelikte belediyeden onayl proje, yardmc ile yaplan szleme benzeri belgelerin ibraz
gerekir.
4. Yeniden iktisap nedeniyle tahliye
Tanmaz iktisap eden kii kendisi, ei veya ocuklarn konut veya iyeri ihtiyac nedeniyle
iktisap tarihinden itibaren bir ay iinde bu durumu kiracya noter vastasyla ihtar ederek, alt ay sonra
tahliye davas aabilir, yani malik isterse eski malikle yaplan szlemenin biti tarihini takip eden bir
ay iinde dava aabilir, iktisap eden kiinin bu yere ihtiyacnn olduunu kantlamas istenir.
5. ki Hakl htar Nedeniyle Tahliye
Kirac bir ay iinde kira bedelini vaktinde dememesi nedeniyle iki defa yazl ihtara muhatap
kalrsa, kira sonunda kendisine tahliye davas aabilir. Akdin bitiini izleyen bir ay iinde dava
almas zorunludur.
6. Kiracnn veya einin ayn belediye snrlar iinde oturabilecei konutun bulunmas
nedeniyle tahliye
Ayn ehir veya belediye snrlar iinde kendisinin veya einin uhdesinde kaytl oturabilecei
bir meskeni olan kimse, bu yeri malikin istei zerine tahliye etmek zorunda kalabilir. Dava ama
sresinde bir snrlama yoktur. Ayrca ihtar ekmeye de gerek olmayan bu dava her zaman alabilir.
7.Kiralanann devri halinde tahliye
Mukavelede aksine hkm yer almad hallerde kirac kiralanan yeri ksmen veya tamamen
bakasna kiralayamaz, istifade hakkn ve mukavelesini devredemez. Bu hkme riayet etmeyenler, bir
tanmaza kirac veya devralan sfat ile girenler veya tanmaz igal edenler hakknda hi bir ihtara
gerek kalmakszn sulh mahkemelerinde tahliye davas aabilir ve fuzuli igal kanununun
hkmlerinin uygulanmas istenilebilir. Kiracya ise akde ayrlktan dava alabilir. Misafir gelmesi
kiracnn kendisine bakc tutmas, ortak olmas, bir ticari ortakln dier bir ticari ortaklkta
birlemesi haller, devredilmi anlamna gelmez. Kiralayann nc bir kiinin oturduunu bilmesi
ona ses karmamas hatta kira bedelinin bu nc kiiden tahsil etmesi halinde fuzuli igalden dava
alamaz. Bu durumda kiralayan ile nc kii arasnda kira szlemesi tesis edilmi saylr.
80
 4.BLM

SATIA HAZIRLIK

81
82
 1. SATI EKBN OLUTURMA
Sat ekibini oluturmak; gruplandrma kurallarn, grev datm bilgilerini kulanmak ve
alma ilkelerini belirlemekle gerekleecektir. Bu konular aadaki blmlerde srasyla
inceleyelim.
1.1. Gruplandrma Kurallar
Grup, birbirleriyle etkileimde bulunan, psikolojik olarak birbirlerinin varlndan haberdar olan
ve kendisini bir grup olarak alglayan kk veya byk insan topluluklardr.
rgtleme, belirli bir amaca ulamak iin bir grup kiinin almalarn dzenlemektir. Daha
geni anlamda rgtlenme, kiilerin fiziksel aralarn ve trl olanaklarn, bir amac gerekletirecek
biimde dzenlenip hizmete konulmasdr.
letme bydke, faaliyetlerin kapsam ve bu ileri yerine getirecek personelin says da artar.
Bu durumda ynetim kademeleri ve i blm geniler. blm geniledike eitli birimlerin
faaliyetlerini ortak amaca ulaacak biimde dzenleme, grev paylam, yetki ve sorumluluklar
belirleme gndeme gelir.

Resim 1.1: Amaca ulamak

Bylece amalara etkin ve verimli bir biimde ulalabilmesi iin faaliyetlerin belirlenmesi, bir
sra ve dzene konularak blnmesi ile iletmenin rgtlenmesi gerekir.
Bir iletmede etkin bir organizasyonun varl; ynetimin yneltme, koordinasyon ve kontrol
fonksiyonlarn kolaylatrarak bunlarn etkinliini arttrr. letmede, planda belirlenen amalara
ulamak iin dzenli ve srekli ileyen bir sistem kurulmaldr.
Belirlenen amalara ulamak iin iki ya da daha fazla kiinin uyumlu biimde altklar yapya
rgt denir.
rgtleme, alanlarn belirli amalara ulaabilmelerinde etkin rol oynar ve onlara, birlikte
alma olana tanr. Yneticinin hangi ileri kendisinin yapacan, kimlerin kendisine yardmc
olacan, kimlere kar sorumlu olacan, kimlerin kendine kar sorumlu bulunacan, kesin olarak
bilmek durumundadr. O halde pazarlama yneticileri aadaki kurallar dikkate almak zorundadr:
rgt planlamada ve karar vermede belirli bir dzeni ortaya koyar. Bu nedenle rgtlenme
zorunludur.
Kesin bir rgt biimi yoktur.
Baka bir iletmenin pazarlama rgtn kopyalamak doru deildir.
rgtleme yaparken genel rgtlenme amalar ve ilkeleri dikkate alnmal ve baz karmak gruplarn
varl da gzden karlmamaldr.
1.1.1. rgtlemenin Amalar
Pazarlama eylemlerini rgtleme ile drt amaca ulalmaya allr:
Uzmanlk: Pazarlama grevleri etkinlikle yrtlecek biimde blmlendirilmelidir.
Dzenletirme: Grevlerin farkllatrlmas ya da uzmanlatrlmas yoluyla etkin olmas sorun
yaratmaktadr. ki grev uyumlu olarak yaplmazsa, ynetimde karklk grlr.
Yetki ve sorumluluk: rgtlenmenin nc amac, yetki ve sorumluluklar belirlemektir. Grevler
rgt birimleri ve kiiler arasnda paylatrld gibi hangi rgt birimlerinin ya da kiilerin karar
vermeye yetkili olaca ve sorumluluk tayaca da belirlenmelidir.
Denetim: rgtn yaps ile rgt iindeki iletiim dzeni arasnda yakn bir iliki bulunmaktadr.
83
 letiim dzeni, eylemleri denetleme ve deerleme imkan verir.
1.1.2. rgtleme Biimleri
levsel rgtleme: levsel rgtlemede, pazarlama aratrmas, mal planlama vb. tm pazarlama
ilevleri ayr ilevler olarak dzenlenir.
Mala Ynelik rgtleme:letme eitli ya da farkl markal mallarn satn yapyorsa o zaman mala
ynelik rgtleme zorunlu hale gelir.Mala ynelik rgtlenmenin ekilde yapld grlmektedir:
letme her mal ya da mal grubuna gre ayr ve kendine yeterli iletme birimlerine blnr.
Her mal iin ayr pazarlama birimleri oluturulur. retim aratrma ve finans ilevleri merkeziletirilir.
Ayr iletme birimleri ya da pazarlama birimleri yerine, her mal iin ayr sat gruplar oluturulur.

Pazara ynelik rgtleme: letme pazara ynelme gerei duyarsa, belirli pazar blmlerinde uzman
olan rgt birimlerini oluturur. zellikle deiik sat, reklam, fiyatlama, ambalajlama eylemleri
gerekiyorsa pazara ynelik rgtleme zorunlu olur.
Corafi rgtleme: Pazarlama rgtn corafi yrelere gre kurmak ok yaygndr. Bu rgtleme
trnde ulusal yrelere gre rgt birimleri oluturulduu gibi uluslar aras rgt birimleri de
kurulabilir.
Karma rgtleme: Mal trleri ve hizmet edilen pazar karmaklatka, aralarndaki farklar arttka
yukarda aklanan rgtlenme trlerinin birlikte ele alnd rgt yaplar oluturur.
1.1.3. rgtlenme lkeleri
rgtlenme ilkelerini aadaki gibi sralamak mmkndr:
Ama birlii
Yeterlik
blm ve uzmanlama
Grevlerin tanm
Hiyerari
stisna ilkesi ( Ayrlk )
Komuta birlii
Yneltme birlii
Sorumluluk
Yetki ve sorumluluun denklii
Denge ilkesi
Deiebilirlik (Esneklik )
Sreklilik
Liderliin kolaylatrlmas.

1.2. Grev Datm Bilgileri

Yneltme, planlar yapp organizasyon yaps oluturarak ortak ama dorultusunda harekete
gemek demektir. Bu aamada rgt, amalara yneltilmeli, iletme iindeki kiiler ve gruplar, bu
amalar gerekletirecek ynde motive edilmelidir.
Yneltme, yneticinin, astlarnn almalarn etkilemesi ve onlara ne yapmalar gerektiini
bildirmesiyle ilgili faaliyetleri kapsar. Yneltme, dier bir ifade ile btn hazrlklar tamamlandktan
sonra, personeli almaya sevk etme sreci olarak kabul edilebilir.
Yneltme fonksiyonunun etkinlii ve verimlilii byk lde emretme biimine baldr.
Astlara ne yapmalar gerektiini bildiren emir; ak, kesin, eksiksiz ve manta uygun olmaldr.
Emir amacn yanl anlalmasna meydan vermeyecek ekilde dzenlenmi olmaldr. Amac
belirlenmi emirler, astlara yetenek, bilgi ve zeka dzeylerine bal olarak inisiyatif kullanma olana
84
 da salar.
Emirler, yazl veya szl olabilir. Emirlerin uygulanmas, yakndan takip edilmeli, gerekirse
deitirilmeli, hatta tamamen iptal edilmelidir. Emirler ykc olmaktan ok yapc ve demokratik
olmal, alanlarn gururunu incitmemelidir. Emir verirken astlarn da grleri alnmaldr.
Yneltme faaliyetlerinin etkili olabilmesi iin yneticinin, igrenlerin almalarn
ynlendirme ekline ve kiisel yeteneklerini kullanmasna baldr.
letmede, personeli uyumlu bir ekilde altrmann balca yollarndan biri cezalandrma ve
dllendirme sistemini altrmaktr. Verimli alanlar terfi ettirilmeli ve dllendirilmelidir.
Yneltmenin etkili ve verimli olmas, iyi bir iletiim ann bulunmas ve iletilmesine
baldr.O halde etkili bir yneltme dzeninin kurulmas iin gerekli koullar unlardr:
rgtte takm ruhu oluturmaktr.
Personel iyi tannmaldr.
le ilgili gereksiz ve yeteneksiz kiiler iletmede tutulmamaldr.
alanlar srekli olarak denetlenmelidir.
lgili kiilerden yazl ve szl raporlar istenmelidir.
Astlarn yetenek ve becerilerine uygun mevkiler verilmelidir.
Etkin bir dllendirme ve cezalandrma sistemi kurulmaldr.
Ynetici astlara kar kiilik ve davranlar ile rnek olmaldr.
Astlara hogrl ve yol gsterici olunmaldr.
Ynetici gereksiz ayrntlarla uramamaldr.
Ynetimde danmal bir dzen kurulmaldr.
rgtte iyi ileyen bir iletiim sistemi kurulmaldr.
1.3. alma lkeleri
Sat elemannn alma ilkeleri satlarn artmas-azalmas ynnde nemlidir.
1.3.1. Sat Eleman Tanm, Grev Ve Sorumluluu
Sat eleman, iletme ile pazar arasndaki ilikileri salayan grevlidir. letmelerin temel
hedeflerinden biri de etkin bir sat gc oluturmaktadr. O halde sat elemanlarnn alma
ilkelerini aadaki gibi sralamak mmkndr:
Sat elemannn grev, yetki ve sorumluluklarn belirlemektir.
Sat eleman, firmasn ve satmaya alt rnleri doru ve eksiksiz olarak mteriye tantmaldr.
Sat eleman temsil grevinin bilincinde olmaldr.
Sat eleman piyasann iinde biri olarak mterilerin tercihlerini, rekabetin davran ekillerini,
mteri ihtiyalarn ve yaanan deiimleri ynetime zamannda ve doru olarak aktarmaldr.
Sat elemanlar firmaya kar verdikleri hesaplarn gereki olmas, zaman ve kaynak kullanmndan
ve firmann tantmndan sorumludur.
Mterileri ziyaret iin yola k saati, grme ekli, yanna alaca sat malzemesi ve miktarn
tespit etmelidir.
Meslekle ilgili yaynlar izlemeli, dzenlenen toplantlar takip etmeli ve bu toplantlara katlmal,
kiisel performansn deerlendirmeli, sat yeteneklerini gelitirmeli, dier aktivitelere devam etmeli,
mterilerle yakn scak bir ilikinin srekliliini salamaldr.
Zaman sat elemannn sermayesidir. Sat eleman bunu en iyi ekilde kullanmaldr.
1.3.2. Sat Elemannn Seimi
Sat eleman olarak alnacak kiilerin seimi iin nce kiilerin aranp bulunmas ve sz konusu
grev iin bavurmalarnn salanmas gerekir. Bu ilevin yerine getirilmesi iin balca kaynak ve
yollar unlardr:
letmede grevli kiiler
Yayn aralarnda yaplan duyurular
85
 retim kurumlar
kurumu,meslek rgtleri
Alclar
Rakip iletmeler
Gnll bavurular
Arac iletmeler
Sat elemannn seimi yaplrken aadaki hususlara dikkat edilmelidir:
Dnme ve kavrama yetenei
Problem zme, yeni neriler ve yaklamlar yaratma yetenei
Ya, grnm,fiziksel yap
renim durumu ve deneyim
Kiilii,tutkular,huylar ve davranlar
Ailesi ve Toplum iindeki yeri
1.3.3. Sat Elemannn Karakteristik zellikleri
Sat elemanlar genellikle da dnk bir yaps vardr. Dier kiilere ilgi duyarlar ve onlarla iyi
geinme becerisine sahiptirler. nk, mterilerin kiiliklerine gre sat tekniklerini oluturma
yetenekleri mevcuttur. Stres ya da rahatszlk hissetmeden mterilerinin ihtiyalarn karlamalarn
salayacak olumlu yaklama sahiptirler. Bunun sonucunda kendi yetenekleri ve sata sunduklar rn
ve hizmet hakknda en iyi bilgiye sahip olmalar nedeniyle byk lde gven duygusu iindedirler.
Baarl bir sat eleman u zelliklere sahip olmaldr:
1.3.3.1. Kiilik zellikleri
Akl,
Salk,
Hassaslk,
Yaratclk
Karakter,
Drstlk,
Gvenirlilik.
1.3.3.2. Eitim ve Deneyim ile Kazanlm zellikler
Sat eleman sat faaliyetlerinde alma ilkesi olarak aadaki zelliklerini de yanstma
abas iinde olmaldr:
Baarl bir kiilik
Arzulu ve aktif olma
Mal ve iletme hakknda bilgi
Bireysel hareket edebilme
Sosyal faaliyetlerde aktif rol alma
letiim kurma becerisi
Satclk yetenei
Uyum salama
Doru ve abuk karar verme
Sata odakl kiilik yaps

86
 2.PROGRAM HAZIRLAMA
Sat elemanlarnn gnlk programnn hazrlanmas, grev listesinin oluturulmas, bilgi
aknn salanmas ve etkin bir koordinasyon sisteminin kurulmas ile mmkn olacaktr. Bunun
salanmas iin szkonusu konular aadaki blmlerde aklanmtr.
2.1. Grev Listesi
Sat rgtleri rnn niteliine, rn hattnn geniliine, alan saysna, mterilerin corafi
dalmlarna ve sat elemanlarnn stlendikleri grevlere gre yaplandrlabilir.
alan sat elemanlarnn grevlerine gre (Sipari alanlar,Teslim edenler,Tahsilat yapanlar)
bir rgtlenme yaplmsa fonksiyonel, mterileri corafi dalmlarna ( Ege, Akdeniz, Marmara,
Anadolu Blgesi ) gre rgtlenme yaplmsa blgelere gre organizasyon yaplm olur.
Bunun dnda hitap edilen mterilere gre (nihai ve endstriyel mteriler) rgtlenme
yaplabilir. Bylece mterilere gre organizasyon kurulmu olur.
Sat yaplan rne gre (Bayan giyim, ayakkab, ocuk giyim, oyuncak) grevlendirme
yaplmsa rnlere gre organizasyon yaplm olur.
Sat elemanlarnn grev listelerinin oluturulmas iletme asndan aadaki yararlar
salayacaktr:
Sat elemannn baarsn ve i tatminini salar.
endiesi ve baarszlk korkusunu azaltr.
gc devir hzn azaltr.
Firmaya olumlu imaj salar.
sorumluluklarn ve beklentilerini dzenler.
Maliyetleri drr.
Sat miktarn arttrr.
2.2. Bilgi Ak (letiim)
letiim, bir gnderici ile bir alc arasnda dnce ortakl kurma srecidir. letiim sreci,
iletme asndan tutundurma karmasnn planlanmas, uygulanmas ve deerlendirilmesi nem
tamaktadr. Gnderici ile alc arasnda bilginin ulatrlmas fikirlerin deiimi gibi farkl biimlerde
tanmlanabilir. Bu tanmlar bize iletiimin olabilmesi iin iki taraf arasnda ortak bir dnce olmas ve
bilginin bir kiiden dierine gemesi gerektiini nermektedir. Mesajn yaps, mesaj alann bunu
nasl yorumlad ya da mesajn alnd evre iletiim baarsn etkiler.
2.2.1. Kaynak (Gnderici)
Temel iletiim modelinde gnderici ya da kaynak baka bir insanla ya da insan grubuyla
paylaacak bilgiye sahip olan kii ya da kurumdur. Kaynak bir kurumun kendisi olabilecei gibi
rgtn bir sat eleman ya da rgtn reklamlarnda grnen bir nl olabilir. Alcnn kaynak
hakkndaki dnceleri, mesajn nasl alglandn etkiledii iin sat eleman alcnn bilgisine,
uzmanlna, drstlne gvendii kiileri semelidir.

ekil 2.1: letiim sreci

87
2.2.1.1. Kaynan zellikleri
letiim, kaynan mesaj gndermeye balamas ile ortaya kar. Kaynak, mesaj ileten kii
veya mesajn k noktas olarak tanmlanabilir. yi bir iletiim iin kaynan tamas gereken
zellikler vardr. Bu zelliklerini ksaca u ekilde belirtebiliriz:
Kaynak bilgili olmaldr.
Kaynak kodlama zelliine sahip olmaldr.
Kaynak bulunduu konumdaki rolne uygun davranmaldr.
Kaynak tannmaldr.
Resim 2.2: Bilgi alverii

2.2.2. Kodlama (Mesaj)

letiim sreci kaynan alcya semboller, szckler, resimler seip bunlar mesaj temsil etmek
zere gndermesiyle balar. Kodlama olarak bilinen bu sre fikirlerin ve bilginin sembolik biime
konulmasn ifade eder. Gndericinin hedefi bu mesajn alc tarafndan anlalabilmesidir. Mesaj
yazl, szl, sembolik ya da szsz olabilir.
Kodlamann (Mesajn) tamas gereken zellikler:
Mesaj anlalr olmaldr. Anlalamayan sz, deyim ve mimiklerden oluan mesajlar alglanamayacak
iletiim salanmayacaktr.
Kaynak gnderecei mesajla, alcdan ne istediini belirtmelidir
Mesaj doru zamanda iletilmelidir. Mesajn gnderilecei zaman iyi belirlenmelidir. Ayrca alcdan
beklenen davran da zamanl olmaldr.
Mesaj uygun kanal izlemelidir. Mesaj, uygun yolu izlemeden alcya varrsa etkinliini kaybeder; alc
ile kaynak arasndaki iliki yetersiz olur. zel ilaveler veya davranlarla, mesaj ek anlaml hale
getirilirse, kaynak zerindeki etkisi istenenin dnda gerekleir ve hedefte beklenmeyen dnce ve
davranlar oluturur.
Mesaj, kaynak ve alc arasnda kalmaldr: Mesaj, kaynaktan alcya ulancaya kadar deiik kii ve
kademelerden geebilir. Yz yze olmayan iletiim bu tr mesajlara dayanr. Bu durumda asl mesaj
anlamnn dnda alglanr. ocuklarn oynad kulaktan kulaa oyununu hatrlaynz.
2.2.3. Kanal (Ara)
letiim kanal mesajn kaynak ya da gndericiden alcya yolculuk yntemidir. letiim
srecinde kiisel ya da kiisel olmayan kanallar kullanlabilir. Kiisel iletiim kanallar hedef kii ya da
gruplarla dorudan ve yz yzedir.
Kanal, sinyalleri tayan herhangi bir fiziksel aratr. Kanal mesajn gndericiden alcya
iletildii yoldur. Ik dalgalar, radyo dalgalar, ses dalgalar, telefon kablolar ve sinir sistemi olabilir.
fade edilen uygunluk, mesajn trne gre seilecek kanaln uygunluudur. Gzel ekilde ina edilmi
bir karayolu, bir otomobil iin nemlidir; ancak bir tren asndan hibir anlam ifade etmez. Bu
bakmdan iletiimin gerek anlamda salanabilmesi iin mesajn uygun kanalla gnderilmesi nemli
bir unsurdur.
rgtlerde iletiim kanallar, resmi ve gayri resmi olabilir. letme iindeki resmi iletiim
88
 kanallar; emir-komuta zinciri, neri-ikayet kutular, irket dergisi ya da iletme toplantlar olabilir.
Gayri resmi iletiim kanallar ise; dedikodu, sylenti haberleridir. letme d iletiim ise, iletiim
alar ile birbirine bal olan milyonlarca bilgisayar, insanlara ve rgtlere ok gelimi bir iletiim
olana salamtr.
Ana kural, iletiimin etkili ve verimli olabilmesi iin kullanlan aracn mesaja uygun olmas
gerekir. nsanlarn kimi iitsel zekal, kimi grsel zekal, kimi ise duygusal zekal olabilirler. letiimde
mmkn olduu kadar ok eitli kanal birlikte kullanlmaldr.
Sat elemanlar bir alcya sat mesajlarn gnderirken kiisel iletiim kanallarn kullanrlar.
2.2.4. Alc (Hedef)
Vericinin mesajn alglayan kii alcdr. Alc tek veya ok kii olabilir, belirli ve belirsiz
olabilir. Ancak, mesaj birine ulamamsa iletiim olay gereklememi demektir. Kodlanm mesaj
alan ve kodunu aan kii alcdr. Alc, mesaj tayan sembolleri alglayp anlam vererek iletiimi
sonlandrr ya da kendisi bir mesaj gndererek gnderici konumuna geer. letiimin gereklemesi
iin en az iki kiiye ihtiya vardr. Bunlardan biri kaynak, dieri alcdr. nsan kendisiyle kurduu
iletiimin dnda, tek bana bir iletiim kuramayacana gre (dnme ve hayal kurma, kiinin kendi
kendisiyle kurduu iletiimdir) mutlaka alc veya alclar gerekir. letiimde gnderilen mesaj tek
olmasna ramen, ayn mesajn bir tek alcs bulunduu gibi bir ok alcs da bulunabilir. Ayn
ekilde bir mesajn bir veya birok gndericisi de olabilir. Mesajn alcs oaldka, mesaj aslndan
uzaklar ve iletiimde balangta arzu edilen ama gereklemez.

Resim 2.3: Hedef kitle

Alc gndericinin bilgi ya da dncelerini paylamak istedii kii ya da kiilerdir. Baka bir
ifade ile hedef pazar ya da izleyiciyi oluturan, mesaj okuyan, gren, dinleyen ve mesajn kodunu
aan kiilerdir. Kod ama alcnn mesaj tekrar dnceye dntrme srecidir. Etkili bir iletiim iin
gndericinin kodlamas ve alcnn kod amas akmaldr.
Alclarn, aktif dinleyici olmasn engelleyen unsurlar ise alcnn gndericiye kar olan
tutumu, gveni ve inancdr. Bunlar mesajn farkl deerlendirilmesine neden olabilir. Etkin iletiim
iin alcnn tamas gereken zelikler ise unlardr:
Ayrca alcnn arzulu olmas gerekir. Eer alc, kaynan gnderdii mesaja kar kaytsz ise mesaj
alglanmayacak; iletiim gereklese bile etkin iletiim olmayacaktr.
Alc mesaj alglayabilmelidir. Alc gnderilen mesaj alglayacak dzeyde olmal, alglama engeli
olmamaldr
Alc bilgili olmal ve geri-besleme sistemine sahip olmaldr.
Alc seici olmaldr.
Alc, bulunduu konuma uyabilmelidir. rnein; renci retmenin rehber olduunu kabul ederse
kaynan isteklerini kabul edebilecek, ayrca kendi davranlarnn snrlarln bilecek ve mesaj etkin
bir ekilde alabilecektir.
Alc kaynak olabilme zellii tamaldr. Zaman zaman alc, kaynak; kaynak ise alc durumuna
geer. Bu nedenle alcnn da kaynak olma zelliini tamas gerekir.
2.2.5. Grlt
letiim sreci iinde birok d etkenler mesajn almn bozabilir veya mdahale edebilir.Bu
89
 planlanmam bozulma mdahale ya da grlt olarak bilinir. Mesajn kodlanmasndaki bir hata,
radyo ve televizyon sinyallerinin ya da bir sat grmesi srasnda mterinin telefonlarnn srekli
almas iletiimin etkinliini azaltan grlt rnekleridir.Etkili bir iletiim, iletiime engel olan
Faktrlerin ortadan kaldrlmasyla mmkndr. letiimin engellerinden bazlar unlardr:
Alglama farkllar
Dildeki farkllklar
Grlt engeli
Duygusal faktrler
Szlerle mimikler arasndaki uyumsuzluk
Gvensizlik
Alcnn duygu dnyasn ayarlayamamak
Yetersiz bilgi
Eksik pekitirme
Karmak ve ar teknik bir dil
Yz yze iletiim olana bulamamak
letiimde farkl ve yetersiz kanal kullanmak gibi faktrler iletiimin engelleridir. Bu engellerin uygun
ara ve yntemlerle ortadan kaldrlmas etkin iletiim olana salar.
2.2.6. Geri Bildirim (Tepki)
Bir mesaj grdkten, okuduktan, duyduktan sonra alcnn reaksiyonlar tepki olarak bilinir.
letiim srecinin son aamasdr. Geri bildirim araclyla kaynak, iletiimin etkin olup olmad
konusunda bilgi edinir. Geri bildirim ile iletiim sreci tersine dner ve bu sefer hedef kaynak, kaynak
hedef durumuna geer. Yz yze iletiimde hemen geri bildirim alrz ki, buna Gecikmesiz Geri
Bildirim denir. Kitle iletiiminde ise iletiim srecinde geri bildirim almak belirli bir zaman sonra
olduu iin buna da Gecikmeli Geri Bildirim denir.
Olumlu ve olumsuz olmak zere iki tr geri bildirimden sz edilebilir. Olumlu geri bildirim,
kaynan amalam olduu etkiye ulaldn kaynaa bildirirken olumsuz geri bildirim kaynaa alc
zerinde amalanan etkinin salanmadn syler. Kaynak, bu noktada amalad etkiyi elde etmek
istediinde, davrann ve mesajn, ald olumsuz geri bildirime gre yeniden dzenler.
Ancak bireyler ve kurumlar arasnda ou kez tek ynl iletiim uyguland izlenir. Daha
dorusu iletiim srecinin gerekletirdii dnlrken ileti sreci gerekletirilir. letiim sreci iki
perdelik oyun gibidir. Birinci perdesi mesajn gnderilmesi, ikinci perdesi ise mesajn kaynana
dndr.
Satlar geri bildirim ile ilgilenirler; nk bu alcnn tepkisinin gndericiye iletilen
ksmdr.Kiisel sat srecinde mteriler soru sorabilir veya itirazda bulunabilir. Sat elemannn
geri bildirimi hemen alabilme stnl vardr.
2.3. Koordinasyon
Koordinasyon, almay kolaylatrmak ve baary salamak iin bir iletmenin btn
faaliyetlerinin uyum iinde yrtlmesidir. letmeler bydke ve i hacimleri arttka faaliyetlerin
koordinasyonunun nemi de artar. Dier taraftan yeni teknikler, rekabet koullar, yasal dzenlemeler,
i yntemlerindeki deiiklikler vb. koordinasyon grevini zorlatrr.
Sattan sorumlu ynetici, koordinasyon ile iletmenin sat faaliyetlerinin ve sat elemanlarnn
birbirleriyle uyumlu hale getirerek grup amacn gerekletirmeye alr.

90
 Resim 2.5: Koordinasyon
2.3.1. Koordinasyonun Salanmas
Koordinasyonun salanmasnda tm ynetim fonksiyonlar rol oynar. Koordinasyon; iletmede,
politika, lke ve kurallarn sapmadan uygulanmasn salar, kiileraras ilikileri gelitirir.Problemlerin
zmn kolaylatrr ve karkl nler. Etkili bir koordinasyonun salanmas iin u hususlarn
dikkate alnmas gerekir:
yi ve yaln bir rgt yaps oluturma
Plan ve programlarn uyumlu hale getirilmesi
yi ve etkili bir iletiim sisteminin kurulmas
Personelin kendi arasnda takm ruhu yaratlmas
Gzetim yoluyla uyumlatrma
2.3.2. Koordinasyon Organlar
letme iinde yer alan birimler hem kendi aralarnda hem de birbirleriyle uyum iinde
olmaldr. Her birimin bandaki kii, koordinasyonla grevlidir. letmenin bandaki ynetici ise
iletmenin koordinasyonundan sorumludur.

91
 3. SATI EKBNN MOTVASYONUNU SALAMA
alanlarn ie tevik edilmesi i verimliliini arttrr. yerindeki motivasyonu artrmak iin
yneticilere nemli rol der.
3.1. Motivasyon Yntemleri
Bir iyerinde kullanlan tevik tedbirlerini grupta toplamak mmkndr.
3.1.1. Baarl Olanlar dllendirmek
dllendirmenin genel amac; alann ie yaradn anlamas, baarsnn stlerince
bilindiini fark etmesi, daha ok almak iin aba gstermesidir. dl hak edene verilmelidir. Ayn
zamanda dller, alann ihtiyalarna uygun olmaldr.
dllendirme ekillerinden bazlar:
Teekkr veya takdir belgesi, baar izni, ikramiye vermek
Giderleri iyerinden karlanmak suretiyle tatile gndermek
alanlarn cretlerine zam yapmak
Terfi etme imkan salamak
Ayn veya yln en baarl elemanlarn seerek iyerinde ilan etmek, ve iyerine ait gazetelerde
aklamak
Baarl olanlara teekkr etmek, fikir danmak, grlerine deer vermek
3.1.2. Tm alanlara Ynelik Tevik Tedbirleri
Kurumun baarsn tm alanlarla kutlamak
zel gnleri kutlamak
Kurumdan Ayrlacak olanlara veda treni dzenlemek
Emekli olacaklara veda yemei vermek
e yeni girenlere ho geldin yemei vermek, kurumu tantmak, alanlarla tantrmak
Yardmlama sand kurarak alanlarn parasal skntlarna yardmc olmak
alanlarn sosyal ihtiyalarnn karlanmasna yardmc olmak
alanlarn renci statsndeki ouklarna burs vermek
Sosyal tesisler kurmak
3.1.3. Disiplin lemlerinin Uygulanmas
Bir iyerinde baarnn dllendirileceini, yanl veya eksik yaplan iler iin ceza verileceini
tm alanlar bilmelidir. Bu durum bir zendirme eklidir. nk insanlar genellikle ceza alma yerine
dllendirilmeyi tercih ederler.rnein bir sat maazasnda belirli bir srede en ok sat yapan
elemana dl verilmesi alanlar tevik eder.
Cezalandrma bir bask ve korku arac olarak kullanlmamaldr. Cezalandrmann yasaklar
engelleyici, iyi davranlara ynlendirici olabilmesi iin aadaki kurallara uyulmaldr:
Ceza bir korku ve bask arac oarak kullanlmamaldr.
Cezay gerektirecek davranlarn nedenleri ortadan kaldrlmaldr.
Hata, alann bilgi yetersizliinden kaynaklanyorsa alan eitilmelidir.
Cezay gerektirecek davranlar grmemezlikten gelinmemelidir.
Cezalandrmada adil davranlmaldr.
Kiilere ceza vermeden nce kendilerine savunma hakk tannmaldr.
Gerekli aratrma yaplmadan, varsaymlara dayanlarak insanlar cezalandrlmamaldr.
Cezalandrlan; ancak daha sonra baarl olanlarn cezalar gerektiinde affedilmelidir.
3.2. Sat Elemanlarnn Motivasyonu
dllendirilen davran tekrarlanr. Sat eleman baarsndan dolay maddi ya da gayr maddi
olarak dllendirildii zaman bu davran tevik edilmi olur.
92
 Sat elemanlarnn gdlenmesi zerine etkin rol oynayan sat iklimi, cretlendirme, mali
gdleme aralar sat eitimi, liderlik ve baar deerleme faktrlerini motivasyon karmas olarak
niteleyebiliriz.

ekil 3.1: Sat ynetiminde motivasyon karmas

3.3. nsan Psikolojisi

nsan, toplum iinde yaamak ve halkla ilikilerini srdrmek zorudadr. Bu ilikiler; aile, okul,
i yeri gibi kurumlar dzeyinde gerek ve tzel kiilerle olabilir.
nsanlarn halkla olan ilikilerini salkl bir ekilde srdrebilmesi, insan psikolojisinin
bilinmesini gerektirir. Kavram olarak psikoloji; bir grubun bir kiinin hareket etme dnme,
duygulanma biimlerinin tm anlamna gelir.Ksaca psikoloji, insan davranlarn inceleyen bir
bilim dal olarak tanmlanabilir.

Resim .1:Psikoloji

Gnmzde karmak hayat koullarnda, insan davranlarnn analiz edilerek nedenleri

hakknda bilgi edinilmesi, insan ilikilerindeki baarnn esasdr.
nsan belirli zelliklerle dnyaya gelir. Daha sonra ailede, okulda, evrede yeni bilgiler renir.
Bu bilgi ve becerilerle evresini etkilemeye alr.Bazen de evrenin etkisi altnda kalr. Bu
etkileimde nsan, evre , ve iletiim ls dikkati ekmektedir.
Haberleme srasnda insan be duyusunu kullanr. Elde ettii bilgileri, konuarak, sonra
hareket, ekil, ses, dokunma gibi davranlarla kar tarafa iletir ve muhataplarn etkilemeye alr.
Ayn zamanda, ayn duyu organlar ile evreden etkilenir.
Her insan, yapt renim ve setii meslek alannda bir evre edinir. Bylece i hayatnda ast
93
 st ilikleri doar. Ayrca insan hayat boyunca psikoloji ile olduu gibi evre ile olan ilikilerinden
dolay sosyoloji ile de yakn ilgisi vardr.nsanlarn; insan ilikilerinde beklenen davranlar
gsterebilmeleri iin salkl bir psikolojiye sahip olmalar gerekir.
zetlemek gerekirse, bu konuda kiinin:
Toplumun deerli bir yesi olduuna inanmas ve bunun gereini yapmas
inde yaad toplumumun deer yarglarna saygl olmas
evresindeki kiilerle olumlu iliki kurmas
Kiinin nce kendisine ve sonra evresine saygl olmas
Kendisine gvenmesi ve komplekslerden arnm olmas
Kendisiyle uyumlu olmas, yersiz kayg ve kuruntulardan uzak durmas
Problemlerini zme konusunda azimli ve kararl olmas, bu konuda gereken abay gstermesi
Kendi kararlarn kendisinin vermesi ve bunun sonucuna katlanma olgunluunu gstermesi
Bo zamanlarn deerlendirebilecei resim, mzik spor gibi uralar olmas Toplum iindeki
saygnln arttrr. Bukelamun seperasyonda biok rn sergilenebilir: Ayakkab, anta, orap, boxer
gibi...
Ahap bukelamun seperasyonlarnda; i amar, kravat, kemer, orap, havlu, mayo ve
bikiniler (yaz dnemi ) aksesuar sergilemeleri yaplr.
Konsept Masalar
Bir takm masa zerinde 90 adet rn (14 Model) sergilenebilir. ndirim dnemlerinde ayni fiyat
grubu rnleri sergilemede de masalardan faydalanlr. Koridor reyonlarndaki standlarda tama
kapasitesine uygun olarak yerletirilmi rnler sunulur. Orta seperasyonlarda maazann giriinden
balanarak indirimli rnler sergilenir. Stand stndeki aparatlara fiyat etiketleri taklr. Koridor
blgesindeki standlarn arasndaki uzaklk, en az 100 cm en fazla 120 cm olmaldr.

94
 4. SATILACAK RNLER PLANLAMAK
Maaza yneticisi ve sat eleman satlacak rnler iin planlama yapmak
zorundadrlar.
4.1. Gruplama Bilgisi
Grup, aralarnda herhangi bir bakmdan ilgi ya da benzerlik bulunan ikiden ok
unsurun oluturduu topluluktur. Sat eleman rnlerin gruplandrlmasn yaparken
aadaki noktalara dikkat etmelidir:
Modeli
retim Tarihi
Ham maddesi
Renkleri
Fiziksel zellikleri
Fiyat
Bakm kurallar
Nelerle kullanlabilecei
Sevkiyat koullar
retildii yer
Stoktaki rnler
4.1.1. Grsel Vitrin Standartlar ve Uygulamalar
Gncel yaamda grsel dzenlemeler her geen gn daha fazla nem kazanmaktadr.
Gnmzde firmalar arasnda mteriyi ekebilmek iin firmay dierlerinden ayracak baz
farkllklar yaratlmaldr. ok farkl rn gruplarnda alan ve eitli rnleri en uygun ve
doru ekilde hedef kitlelere ulatrlmas gerekir.
Gzel hazrlanm bir kombin, canl renkler, estetik bir vitrin ve maaza dizayn, iyi
klandrma, ferah, gzel, temiz kokan bir ortam, gler yzl maaza personelleri insanlar
bilinaltnda olumlu etkiler ve alverii ynlendirir. Mteri ile tanma vitrinde balar
maaza iinde devam eder.
4.1.2. Grsel Sunum
Grsel sunum mteriyle iletiime girme sanatdr.
Fimann sata sunduu rn karmas, stand organizasyonu, rn yerleimi ve sunumu, grsel sunum
srecinin halkalardr.
Bir maazann mteriye hizmet felsefesini ve rn eitliliini ifade eder.
Satn en nemli aracdr. Anlk satn almlar arttrr.
Maaza tarznn rn temasnn doru alglnmasn salar.
rne destek verir, rn n plana karr.
Mteriyi rne ynlendirir.
rnn ve rnle ilgili sunumun yaratt etki ile mterinin maazada daha uzun sre kalmasn salar.

95
 4.3. ller
rn tehirinde eitli stand uygulamalar yer almaktadr. Bu uygulamalardan bazlar unlardr.
4.3.1. Bukelamun
Bukelamun seperasyonda biok rn sergilenebilir: Ayakkab, anta, orap, boxer gibi...
Ahap bukelamun seperasyonlarnda; i amar, kravat, kemer, orap, havlu, mayo vebikiniler (yaz
dnemi ) aksesuar sergilemeleri yaplr.
4.3.2. Trmk
Bu seperasyonda kemer ve kravat tehiri uygulanr. 72 adet kemer (12 Model ) 96 adet kravat
sergilemesi yaplabilir. l :60x 135 cm.
4.3.3. Gzlk
64 Adet rn sergilenebilir. l :21x 160cm.
4.3.4. Aksesuarlk
Birok model aksesuar sergilemesi yaplabilir. l :60x90x145cm.
4.3.5. amarlk Stand
5 ubuk kullanlan amarlklarda 50 adet rn kullanlabilir. l :Ykseklik 180 cm, ubuk
uzunluu:35 cm
4.3.6. Garden Seperasyon
Garden seperasyonlar maaza girilerinde, orta blmlerde, koridorlarda kullanlr. Bu
sergileme sisteminde indirim dnemlerinde tek fiyatl rn gruplar sergilenir. Sezon iinde genellikle
dk fiyatl ve n plana karlmas gereken rnler sergilenir. Garden seperasyonlarda 45 adet rn
sergilenebilir.
4.3.7. Duvar Stand Kat rn ve Ask rn Sergileme ekli
Fazla miktarda rn sergilenebilen bu sat yerlerinde rnler gruplandrlarak renk dzeni
iinde kombineli olarak sunulur. Duvar blgelerine yerletirilen rnler depo grnts vermemeli, raf
ve asklarn planl kullanm ile karmak grnmemelidir. rnler reyonda lotlu olarak
bulundurulmaldr.
Duvar reyonlar ve prezentasyonlar 6lk lotlar halinde ( S-M-L-XL ), ortalama 25 cm
geniliinde, 15 cm ykseklikte, rnler arasnda 25 cm boluk mesafesinde ve kullanlacak raf
uzunluuna gre adetler deiebilir.
Kat rn sergilemesinde dikkat edilmesi gereken noktalar:
rnlerin mteriye bakan yzleri i kombin ve aksesuarlarla desteklenmeli, mterinin rne daha
kolay ulamas salanmaldr.
rnler standa mterinin rn kolayca alp tekrar yerine koyabilecei ekilde yerletirilmelidir.
rnler yalnzca ait olduklar aparatlar ile sata sunulmaldr.
Alarmlamalar rnlerin duvar bakan ksmlarnda rn zedelemeyecek ekilde rnn diki yerlerine
uygulanmaldr.
4.3. Yerletirme Teknikleri
Maaza dzenlenirken yerletirme tekniklerine uymaldr.
4.3.1. Renk Uyumu
Mterinin tercih ettii renkleri tayan rnler ile bulumasn kolaylatrr.
Takm veya set olmayan adetli sat amacyla retilmi olan rnler aktan koyuya doru; nce pastel
renkler, en son koyu renkler dizilerek yerletirilir.
Her renk iinde nce dzler, sonra desenliler gruplanr.
Renk baznda ve rn baznda ayrlan rnler kkten bye doru dizilir.

96
 4.3.2. Renklerin Dili
Sar: Geicilii ve dikkat ekicilii ifade eder. Bu nedenle her yerde kullanlmaz.
Pembe: Rahatlatc, ocuksu renktir.
Kahverengi: nsan hzlandran, toprak ve sonbahar rengidir.
Mavi: Sakinlik simgesi olup uzaklk ve denklik hissi verir.
Krmz: Tansiyonu ykseltir, kan akn hzlandrr. iddeti simgeler.
Siyah: Gc ve tutkuyu ifade eder. Karamsarl artrr.
Mor: Hayal gc ve yaratcln rengidir.
Beyaz: stikrar, devamll ve temizlii ifade eder.
Yeil: Gven verir, rahatlatc bir etkisi vardr. Yaratcl krkler.
4.3.3. rnlerin Yapsal Uyumu
rnler, cinsleri gz nnde tutularak bir araya getirilir.
rn cinsine gre ayrlan rnler kullanm amacna gre ayrlr.
rnler:
Kkten bye ve bykten ke doru
Amalarna gre,
Cinslerine gre,
Kendi ilerinde gruplanarak kombinli bir ekilde yerletirilir.
4.3.4. rnlerin Nitelik ve Nicelik Uyumu
rnler standlara ayn zellikleri tayanlara gre arka arkaya yerletirilir.
Kk rnler standn ne bakan ksmnda yer alr.
st ste konulmas gereken rnler kkler ste gelecek ekilde yerletirilir.
4.3.5. Kombin Sralamas
Bir reyon klasik ekilde oluturulmusa kombinasyon oluturacak ekilde sergilenmesi gerekir.
rnlerin sralan biimlerine gre ksadan uzuna doru sergilenir.
4.3.6. Dnemsel Maaza Yerleimi
Maazalar baz dnemlere gre yerleim yapmaldrlar.
4.3.6.1. ndirim Dnemi
rnlerin reyon yerleimi
ndirim yzdelerine gre ( %50, %40 ,% 30 )
Materyallerine gre - Fiyatlarna gre
Koleksiyonlar kendi iinde gruplanr.
Renk ve bedenleri yaplarak kombilenir.
4.3.6.2. Sessiz Sat
Kombinli sergilenenher rn, sat adetini ykseltmeye yneliktir. Belli bir rn almaya gelen
mteri, bu rnn yannda onu tamamlayan, yani kombin bir baka rn grdnde onu da alyorsa
buna sessiz sat denir.
rnler reyona kombinli yerletii zaman maaza personeli bir rn tamamlayabilmek iin fazla
vakit kaybetmeyeceinden, dier mterilere daha abuk ynelecektir.
4.3.6.3. Pozitif / Negatif Alan
Pozitif Alan: Standlar ve zerindeki rnlerin kaplad alanlardr.
Negatif Alan: Standlar arasndaki bo alanlar ile koridor ve giri blgelerine ayrlan alanlardr.
Standlarn aralarnda yeterli negatif alan yok ise, standlar bir barikat oluturup mterinin reyona
girmesini engeller.

97
 Standlar arasnda ok fazla negatif alan varsa, maaza ve rnler lks ve pahal olarak alglanr.
4.3.6.4. Fiyatlandrma
Fiyat etiketleri mteriyi alverie ynlendirir.
Mteri nezdinde kazanlan imajn bozulmamas iin etiketlendirme almalarnda hassas
davranlmal ve gzard edilmemelidir.
4.3.7. Vitrinler
yi tasarlanm bir vitrin dizayn, estetiin nemini n plana kartr.
Estetik vitrin kaliteyi yanstr.
Vitrin Firma ne satar sorusunu yantlar. Firmay temsil eder.
rnlerin vitrinlerin seilme nedenleri unlardr:
rnlerin maazalara sevkiyat
Sat performans yksek olan rn
ndirimli rn
Stok adedi yksek rn
Kampanya ve zel gnler iin hazrlanan rnler
Mevsim ve hava koullarna uygun rn
4.3.7.1. Vitrinde Kullanlan Erkek ve Bayan Mankenler
Bir erkek mankenin kaplad bo alan 60 cm2 dir.Bir bayan mankenin kaplad bo alan 50 cm2 dir
4.3.7.2. Vitrinlerin kombinlenmesi
Maaza iinde yaplan tm grsel uygulamalarda tehir edilen mankenlerin giydirilmesinde
birbirine benzer rnlerin st ste kombilenmesine dikkat edilecektir.
4.3.7.3. Vitrin ncesi
Vitrin, uygulamadanbir gece nce boaltlr.
Vitrin kombinleri, maaza mdr ve maaza grseli tarafndan hazrlanr.
rnler seilir.
Seilen rnler test edilir.
Vitrin temizlii tamamlanr.
4.3.7.4. Vitrin Sonras
Vitrin etiketlemeleri yaplr.
Vitrine uygulanan rnlerin takibi yaplr.
Eksilen rnlerin siparii verilir.
Vitrinde uygulanm, fakat rptsi bitmi olan rnler hakknda merkez vitrin grubuna bilgi verilir.
Vitrin temizlii ve dzeni bir sonraki vitrin programna kadar korunur.
4.3.7.5. ne Bakan Reyonlar
Maaza reyonlarnn % 50si ne bakan reyonlardan olumaldr. nk rn n yznden
daha net alglanr ve sat hz ykselir.
4.4. Saym
Stok ynetimi tarafndan belirlenen optimum stoklar dorultusunda maazalara hangi rnlerin
ne kadar miktarda gidecei belirlenir.Maaza mdrlerine Bilgi ilem biriminin maazalar destek
sorumlusu tarafndan teslim edilecek rn adedi internet ortamnda belirtilir.Lojistik ve sevkiyat ekibi
tarafndan stok ynetiminin verdii bilgiler dorultusunda rnn gnderimi gerekletirilir.Bunun
iin dikkat edilmesi gereken hususlar:
Koli rn cinsine seilir.
Kolinin en altna en ar rn gelecek ekilde dizilir.

98
 Kolilerin aralara yklenmesive aracn hareketi esnasnda kolilerin zarar grmemesi salanr. Ara
dikkatli kulanlr.
Gerekli ambalajlama ilemleri yaplarak, adres etiketi ile dier fi bilgileri ve alc maaza bilgileri
yazlr.
Kolilerin program dahilinde, gzargahtaki son maazadan balanlacak ekilde ve koli taban yere
gelecek ekilde araca yerletirilmesi salanr.
rsaliyeler ve faturalar ara srcsne imzalatlarak teslim edilir.
Ara k bilgileri ara sevk birimine kaydedilir.
Ara maazaya ulatnda;
Maazalar tarafndan, maazaya ait irsaliyeler seilerek fi baznda koliler teslim alnr.
Koli ambalajlarnn salaml ve irsaliyedeki koli adetleri teslim alnrken kontrol edilir ve teslim
imzalar atlr.
rnler maazalarda merkezden arala birlikte gidecek bir personel tarafndan ya da maaza
bnyesinde alan bir personel tarafndan tanmaldr.
Koliler tanrken taban yere gelecek ekilde tanr. rnlerin zarar grmemesine dikkat edilir.
Tamalarda tekerlekli tayc ara kullanlmaldr. Depo alt katta ise koliler aaya doru
yuvarlanmamaldr.
Eer eksik koli gelmi ise maaza, eksik gelen koliyi irsaliye zerinde belirtir.rsaliyenin bir nshas
maazada kalr. Maaza rn teslim alma ilemini irsaliyedeki rn adedi ile teslim ald rn
adedini karlatrarak yapar. Eksik gelen rnlerin bilgisini lojistik biriminden mal kabul ve sevkiyat
sorumlusuna bilgisayar ortamnda aktarr.
Kolilerin depoya tanmasndan sonra fi baznda nicelik, nitelik kontrolleri yaplarak rnler saylr.
4.5. Talep
Talep, en yakn anlamyla bir maln satlan veya satlacak olan niceliidir. Ekonomik anlamda
ele alndnda, bireylerin her istei talep olarak nitelenmez. Ekonomik yaklamdaki talep kavram
daha zel bir anlam tar. Talep, belirli bir maln belirli bir zaman ve yerde satn alnacak nicelikler ile
fiyat, tketici geliri, dier mallarn fiyatlar gibi eitli deikenler arasndaki fonksiyonel ilikidir.
Herhangi bir zaman kesitinde belirli bir maln talep edilen miktar ile o maln fiyat arasnda
dorudan bir iliki vardr. Bu iliki genelde ters ynldr. Maln fiyat ykseldike mala kar olan
talep der, mal fiyat dtke mala kar olan talep ykselir.
Kiiler ve aile fertleri, ihtiyalarn karlamak amacyla mal ve hizmet talep ederler. Kiilerin
tek tek taleplerine kiisel talep ad verilir. Kiisel talepler toplannca piyasa talebi elde edilir.Tm
lkeyi bir piyasa gibi dndmzde fertlerin ayr talepleri toplamn, lkedeki toplam talep olarak
almaktayz. lkemizde kii bana ylda ortalama ete talebi 50 kg ise 50 x70 milyon kii 3,5 milyon
ton et miktar,lkemizdeki yllk toplam et talebini ifade etmektedir. Dier mal ve hizmetler iin de
benzer hesaplamalar yaplabilir.
Buraya kadar yaplan aklamalardan talebin zelliklerini yle sralayabiliriz:
Satn alma isteinin varolmas
Satn alma gc bulunmas
Belirli bir zaman veya dnem
Belirli bir piyasa
Belirli fiyat serileri
Talebi yalnz fiyat etkilemez. Fiyatn dnda talebi etkileyen eitli faktrler bulunmaktadr.
4.5.1. Zevkler
Tketici zevkleri rn baznda talebi etkileyen unsurlarn banda gelir.
4.5.1.1. Tketici Beeni ve Tercihleri
Ksa dnemde belirli bir kararllk gsteren bu unsurlar uzun vadede farkllk gsterebilir.Bu
nedenle bu unsurlara bal olarak gerekletirilen talep tahminlerinde uzun vadeli yaklamlar tercih
99
 edilmez. Talep dzeylerinde grlen zamana bal farkllk ve kaymalar tketicilerin kltrel,
ekonomik ve demografik faktrlerindeki deiikliklerden kaynaklanabilecei gibi satclarn sat
abalarndaki younluklardan da kaynaklanabilir.
4.5.1.2. Tketici Gelirleri
Tketici gelirleri, talebi etkileyen bir baka unsur olarak karmza kmaktadr.Tketici
ihtiyalar hiyararisinin en alt basaman oluturan zorunlu harcamalar belirli bir oranda gzard
edilecek olursa hemen hemen tm rnlerin tketimini gelirle dorudan ilikilendirmek mmkndr.
Bylelikle tketici gelirinin artmasnn, rnlerin tketimini de parelel bir art trendi iine sokmas
beklenebilir.
4.5.1.3. kame ve Tamamlayc rnler
Bir rnn baka bir rne ikame edebilme derecesinin o rnn talebini etkiledii
unutulmamaldr. zellikle bu nitelikteki rnlerin fiyatndaki deimelerin ikame edilen rnlere
kar olan talebi ne derece etkiledii zmleme konusudur. rnler arasndaki ani ve llebilir
etkileimler onlarn birbirlerinin ikamesi olduunun bir iaretidir. kame mallar arasndaki talep
ilikisi ters orantl olurken, tamamlayc rnlerde pozitif bir ilikiden sz edilebilir.
4.5.1.4. Fiyat
Fiyat, her zaman talebi belirleyen en nemli etkenlerden biri olmutur. Talebi belirleyen dier
faktrlere gre fiyat, arz talep arasndaki dengeyi oluturan ve ounlukla kararszlk gsteren bir
unsurdur. Taleple fiyat ounlukla ters ve ikinci dereceden bir fonksiyonel iliki iinde bulunur.Fiyat
talep ilikisinin matematiksel ilikisini ortaya koyan lm Talebin fiyat esneklii olarak
adlandrlr.
4.5.1.5. Sosyal ve Kltrel Faktrler
Sosyal ve kltrel faktrler makro dzeyde ele alnan ve nfus yaps ve bileimi ile dorudan
ilikilendirilen faktrlerdir.Bu faktrlere ait veriler kamu kurum ve kurulularndan salanan ikinci
elden veriler olabilecei gibi, iletmeler tarafndan pazarlama aratrmalar sonucu elde edilen birinci
elden veriler de olabilir.
4.5.1.6. Stoklar
Ksa dnemde etkileri ortaya kar. Stoklama stratejisinin uygulanmas iki tehlikeyi de
beraberinde getirir. Bunlardan birincisi yetersiz stoklardan kaynaklanan Stok d kalma tehlikesidir.
kincisi de ar stoklamaya bal olarak ortaya kan rnlerin bozulmas, anmas ve modasnn
gemesi tehlikesidir. Ayrca, stok buludurma maliyetinin ykseklii rn maliyetine ve dolaysyla
rn fiyatna yansyacandan talebi de dolayl olarak etkiler.
4.5.1.7. Datm
Datmclarn reticiden bamszlk derecesine gre bal olarak talep az ya da ok datm
faaliyetlerinden etkilenebilir. retici iletmenin datm ilevini de stlenmesi durumunda datmla
ilgili unsurlarn talep zerinde ok fazla etkili olduklar sylenemez. Bunun kart olarak iletme
rnlerinin tketiciye ulancaya kadar birden fazla datm kademesinden gemesiyle talep nemli
derecede etkilenebilir. zellikle perakende sat ann etkinlii rne kar olan talebi de
gelitirebilir.Talep dzeyleri ve bunlara bal olarak iletmelerin gelitirdikleri temel pazarlama
grevleri aadaki gibidir.Negatif talep: Bu eit talep tr, tketicilerin ounluunun belirli bir
rne kar besledikleri isteksizlii ve hatta bir nefreti yanstr. rnein vejataryenlerin et rnlerine
kar, barseverlerin silahlanmaya ve silaha kar tutum iinde olmalar negatif taleplere rnektir.
Sfr talep: Bu talep tr tketicide hi olumam istek ve ihtiyalar yanstr. Ne negatif ne de pozitif
talebin olmad bir talep trdr.
Gizli talep: Tketiciler tarafndan zlemi ekilen; ancak ou kez ortaya konamayan istek ve arzularn
topland bir talep trdr. Diyet pasta, zararsz sigara vb.
Azalan talep: Tketici gelir dzeylerindeki azalmalara, rekabeti ortamn younluuna rnn yaam
sreci iindeki yerine ve teki pazarlama stratejilerindeki eksikliklere bal olarak rn taleplerinde
azalmalar meydana gelebilir.
Dzensiz talep: Talebin belirli dnemlere bal olarak dzensizlik gstemesi sk grlen bir
100
 durumdur. Kayak merkezleri yaz, deniz kylar k dnemlerinde bu taleple karlar.
Tam talep: letme sat potansiyelinin pazar tarafndan tmyle karland durumu yanstr. Her
zaman karlalan durum olmayabilir. Yaz sezonunda turistik tesislerin tam kapasite ile almas
rnek olarak gsterilebilir.
Ar talep: Bir maln ya da hizmetin talebinin o maln arzn byk oranda at ve bu durumun da
iletme tarafndan pek de ho karlanmad durumu yanstan talep trdr.
Salkl olmayan talep: Toplumun fiziksel ya da ruh saln tehdit eden rn ve hizmetlere kar
olan talep salkl olmayan talep olarak adlandrlr ve genellikle devlet ya da benzer otoritelerce
yasaklanr.
Talebin tahmin edilmesinde pazar potansiyelinin bilinmesi nemli rol oynar. Ancak Pazar
potansiyeli ile gerekleen satlar arasnda genellikle bir fark oluur. Talep ayet iletmenin ya da
pazarn gemi satlarna dayanlarak belirleniyorsa gerek pazar potansiyeli gz nnde
bulundurulmam saylr. Talebin tahmin edilmesinde yaklam sz konusudur.
Grme teknii: Talep belirleme srecininen basit ve en kestirme yaklamn grme teknii
oluturur. Farkl zaman ve mekanlarda gerekletirilen sorgulamalar sonucu elde edilen veriler
birletirilerek bir sonuca varmak istenir. Ancak bu tekniin zayfl tketicilerin fiyata ve fiyat
deiimlerine kar farkl davranlar sergilemeleri nedeniyle talebin belirlenmesinde gvenilir bir
teknik olarak ele alnmaz.
Deneysel yaklam: Yargsal deerlemelerin yer ald grme tekniinden farkl olarak deneysel
yaklamda, belirli bir sat noktas, sat blgesi ya da pazarn tm ele alnarak gerek fiyat
deiiklikleri yaplr ve sonuta bu deiikliklere bal olarak talepte meydana gelen farkllklar
gzlenir.
statistik yaklamlar: statistik tekniklerin kullanm yukarda belirtilen her iki yaklamla beraber
kullanlabilir. Bu nedenle bu yaklam, farkl bir teknik olarak deil yukardaki iki tekniin
tamamlaycs olarak dnmek gerekir. Farkl talep dzeylerinde talep edilen miktarlar
ilikilendirerek regresyon yoluyla elde edilen ikinci dereceden bir talep fonksiyonu erisi bu tr
yaklama iyi bir rnektir.
letmelerin fiyatlandrma poltikalarnn yan sra rettii mal ve hizmetlerle ilgili baka
stratejileri de bulunur. Bu stratejilerle ilgili faaliyetler aadaki gibidir.
retim faaliyetleri: Makine ve tehizat, hammaddeler, igrenler, beceriler, teknoloji, tesisler,
retilen rn tr, rn tasarm vb.
Satnalma faaliyetleri: Ham mddeler, igc, ynetim, finans, sabit deerler vb.
Sat Faaliyetleri: Mteri tr (gelir, snf, yerleim, marka ball, cinsiyet, ya vs.) sipari tr
(miktar, dalm, sklk, zamanlama, kredili ya da pein vb.) sat noktas tr (byklk, dalm)
Talebin derinlii ve genilii talep analizinde eralan iki nemli boyutu oluturur. Talebin
derinlii, belirli bir rn iin tketicinin ne kadar fiyat demeye hazr olduunun belirlenmesidir.
Talebin genilii ise belirli bir fiyat dzeyinin zerinde mterilerin hangi oranda satn alma eylemini
srdreceinin bilinmesidir.Ancak buradaki talep kavram, rnle dorudan ilgili talep yerine rn
zellikleriyle ilgili talep anlamndadr.
4.5.2. Moda
Moda, insanlarn yaamlarn birok ynden (mobilya, giyim, dnce, davran) etkileyen
toplumsal olgudur. Moda, ada toplumlarda bireylerin kendilerinden stn dzeydeki kiileri taklit
etmelerinden doar ve srekli olarak deiir. nsanlarn gnlk yaamn derinliine etkileyen ve
gnlk konumalarda olduka sk kullanlan moda szcnn birka anlam vardr.
Ss ,giyim, mobilya vb. kullanlarn ve biimlerini geici olarak dzenleyen kurallar
Mevsimlere gre giysilerde yaplan deiiklikler
Toplumsal beeni, bir eye kar gsterilen byk ilgi
Genellikle uyulan davran biimi, anlay, alkanlk vb.

101
 Resim 4.2: Moda

Moda, her yerde bulunan bir eydir; etkilemedii bir davrantan, bir ortamdan, bir toplumsal
zamandan sz edilemez. Moda, yalnzca giyim kuam kapsamaz; konumalar elenceleri oyunlar,
sanat, bilimi ve eitimi de etkiler.Kimi zaman da iletiim salayan basit bir davrantr. Nitekim, dilde
sylemin anlamndan ok benzerlemesi, ritmi, tonu szcklerin seimi modann etkisinde kalr.
Burada bir dncenin deil; bir benzerliin ve taklidin retilmesi szkonusudur. Bazen dnce
modalar iin de ayn ey geerlidir. Burada da, genellikle dncenin temelindeki aratrma deil;
szckler alnp benimsenmektedir.
Moda, kolektif davrann zel bir durumu olarak incelenmitir. Her moda, hzla gelien art arda
gelenbirok aamalardan geen bir sre olarak grlmektedir. Kanlarn ve davranlarn yerine
oturmuluu ve salaml, bunlarn temelini oluturan kalplarn ve simgelerin yaygnl ile
aklanmaktadr. Herkes baz kalp dncelerstnde birlemektedir. nk kan, ideolojik evre
tarafndan byk lde belirlenir.
4.5.2.1. Tketim
Moda, modern iktisadn sanayi ve ktlesel retimine bal grnmektedir. Yaygn olarak
tketilen ucuz mallar, geleneksel olarak deerli ve beenilen mallara benzer grnmlerde retilir.
Moda, sat en yksek noktasna ulatrmak; fakat ayn zamanda talebin genilemesini
kestirmek ve denetlemek isteyen sanayi retiminin belli bir rgtlenmesine baldr. Bundan dolay
giyim kuam modalarnn ortaya atlmas, uzman kadrolarca, kitle haberleme aralar ile ve zellikle
moda dergileriyle gerekletirilmektedir.
Serbest piyasa retimi, pazar aratrmalar yaparaktalep stnde nemle durur ve bireyin
isteklerini dikkata ald gibi, ona tketecei yeni mallar sunmaktan da gheri kalmaz. Bylece
gsteri iin tketme diye adlandrlabilecek yeni bir olgu ortaya kmtr.
4.5.2.2. Taklit
Bata Gabriel Tarde olmak zere biok toplum bilimci, modann evrimini bir taklit diyalektii
ile aklamaya almlardr. Onlara gre alt aamadan toplumsal snflar, bir eyi parasal ve kltrel
adan elde edebildikleri zaman, st aamadan snflarn toplumsal yaamn d grnlerini hemen
benimsiyorlard. Burada bilinli ya da bilinsiz olarak taklit yoluyla gerekletirilmi bir uyarlama
szkonusuydu. rnein, Fransada Krallk Dneminde Versaillejda sarayllar kral taklit ediyordu.
Kentte burjuvalar, soylular taklit etmekten geri kalmyorlard. XVIII.yy.da zppelik (sbonizm),
ngilterede sanayi toplumunun ortaya kna elik ediyordu.Bu zppelik, kuvveti paraya dayanan
tccar snfnn, aristokrata yaamay taklit ederek kendini doyuma ulatrmasnda aka
grlyordu. Nitekim yksek burjuvazi de Fransada eski rejimin soylularnn benimsedikleri ayn
deerlere yneldiini iddia ediyordu.

102
 Daha yksek bir modelin benimsenmesinin dourduu bylenme duygusu, her arala ve her
zaman kendini gsterir. Modalar, gnlk yaamn iine girmitir. Televizyon ekranlar, dergiler,
internet ve reklam araclyle evlerin iine kadar szar.
Toplumsal ruh bilim aratrmalar moday izleme konusunda, grnte birbirine kart olan iki
gdlenmenin var olduunu ortaya karmtr.Bakalar gibi davranma kaygs ve bakalarndan farkl
olma kaygs.
Ayrca, ada modann yaycs olarak ortaya kan toplumsal gruplarn alt ya da st snflardan
olduklar kesinlikle sylenemez.Gnmzde moda bir sekinler zmresi tarafndan yaylmaktadr. Bu
zmre, moda yayma iine u ya da bu lde hazrlanm nl kiilerden (sinema oyuncular, sahne
sanatlar vb.) olumaktadr. te yandan btn toplumsal zmreler arasnda kentlerde yaayan orta
snf, modaya sanayi kesiminde alan iilerden ya da kyllerden daha fazla nem vermektedir.
4.5.3. Hkmet Politikalar
Devlet, ekonomik yaamn eitli koullrna gre fiyatlarn belirlenmesinde nemli rol
oynar.Ekonomik eylemlere karmay gerekli grd yerlerde fiyat, devletin elinde bir dzenleme
aracdr.
Devlet fiyatlar zerinde, dolaysz ya da dolayl olarak etkili olur. Devletin fiyatlar zerideki
dolaysz etkilerini yle sralayabiliriz:
Devlet, kimi maddelerin fiyatlarn kesinlikle belirler ve bu belirlenen fiyatn zerinde ve altnda sat
yapmay yasa ile nler.
Devlet, baz mallarn fiyatlar iin alt snr koyar ve buna alt snrdan daha dk bir fiyatta sat
yapmay yasa yoluyla nler. Bu snrn stnde sat yapmak ise serbesttir.
Devlet baz mallarn fiyatlarna bir st snrlama koyar. Bu st snr almamak kaydyla fiyatlar
bamsz oalarak tespit edilebilir.
Bazen devlet, belirli mallarn alt ve st fiyat snrlarn belirler.Bu durumda alt ve st snr ama
olana yoktur.
Devletin bu dolaysz mdahalesi yannda, dolayl olarak yapt mdahaleler de
bulunmaktadr.Dolayl etkilerin balcalarn yle sralayabiliriz:
Satlar arttrmada nemli rol olan indirimler, yasalar yoluyla snrlandrlabilir.
Fiyatlarn aka duyurulmas zorunlu tutulabilir.
Devlet maliyetlerin belrlenmesi iin bazen zorunlu ya da istee bal hesaplama yollar gsterir.
Ayrca kar hadleri de devlete belirlenebilir.
4.5.4. Mevsimlik Faktrler
Maln tr de fiyatlamay etkiler. rnein abuk bozulur mallarn retim yerine yakn
pazarlarda satlmas ya da hzl ve pahal aralarla uzak pazarlara tanmas gerekir.Ayrca, bu tr
mallar uzun sre saklanamaz. retimin ilk gnlerinde yksek fiyatlama szkonusu olabilir.Fakat
mevsimin sonuna doru, genellikle fiyatlar der. Benzer fiyat uygulamas modaya bal mallar iin
de geerlidir.
4.5.4.1. Mevsimlik ndirim
Sat mevsimlik olan mallara uygulanr.Alclar l mevsimde mal satn aldklarnda, indirim
yaplr.Bylece, retici olanaklarn yl boyunca dzenli biimde kullanma amac gder.
4.5.4.2. Tarmsal rnlerin Durumu
Tarm rnlerinin retiminin mevsimlik olmasnn etkileri de gz nnde tutulmaldr.Tarm
rnlerini, satn alan imalatlar ve araclar, satn alacaklar ly (miktar) kontrol edebilirler. Pazar
potansiyelini tahmin edip ona gre alm yaparlar. Tarmc ise, talebi tahmin etmese bile elde edecei
haslay (rn lsn, miktarn) konrol edemez. Mevsim ve iklim koullar elde edilecek haslay
etkiler.
Bugn, aratrmalar sonucunda toprak koullarnn dzenli klnmas salanabilmekte,
dolaysyla, retim de dzenli yaplabilmektedir.
Sulama sorunlar daha kolaylkla zlebilmektedir. Bylece tahmin edilen talebe uygun lde
103
 retim yapmak bir lde gereklemektedir.
4.5.5. Rakip rnler (Rekabet)
letmeler fiyatlarn belirlerken rakiplerini temel alrlar. Buna gre iletme, pazarda rakiplerden
daha dk fiyatlar uygulayarak onlar pazar dna atmay ya da onlarnpazar paylarn daraltmay
hedeflerler.
Rekabeti fiyatlamann baka bir grnm oligopol tipi pazarlarda yer alr.Bu tr pazarlarda
pazara egemen olan byk bir iletme vardr ve bu iletme Pazar nderi olarak fiyatlarn ynn tek
bana belirler. Dier firmalar egemen firmann fiyatlarn izler.
Bamsz olarak hareket eden ve eitli yollarla birbirlerinden stn gelmeye alan iki ya da
daha ok iletmenin gsterdikleri abaya Rekabet denir. Rekabete girime yollar?
Ayn mal daha ucuz fiyatla pazara sunmak
Pazara,benzerlerine gre farkl olan mallar srmek
Pazara yeni rnler sunmak
Baarl bir sat arttrma kampanyasyla, rakip mallara gre daha yararl izlenimi yaratarak iletme
malnn daha ok satn salamak
letmeler pazarn kabul edebilecei fiyatn okaz stnde ya da ok az altnda bir fiyat
belirleyebilir/ Bu belirlemede rakiplerin davran nemlidir. te rakiplerin davranlarn temel alarak
fiyatlarn belirlenmesine rekabete dayal fiyatlama denir.

104
 5. DEERLENDRME YNTEMLER
Personel performansnn deerlendirilmesi eitli yntemlerle yaplabilir. Her iletme kendi
yapsna, alma konusuna, zelliklerine ve byklklerine en uygun den yntemi seip
uygulayabilir. Bu yntemleri u ekilde gsterebiliriz.

5.1. Karlatrma yntemi

Bu yntem ile ilk olarak karlatrmaya esas tekil edecek kilit iler tespit edilir.
Belirlenen bu iler be ana faktre gre dzenlenir. Bu faktrler
Zihinsel faaliyet
Ustalk
Fiziksel faaliyet
Sorumluluk
artlar olarak sistem bulucular tarafndan belirlenmitir.
lerin bu faktrlere gre dzenlenmesi ve sralamann yaplmasndan sonra, denmekte olan
cretler, faktrlere blnerek ilerin bu ynden derecelendirilmesi yaplr.
5.1.1. Sralama Yntemi
Bu yntem, ilerin nem derecelerine gre sralanmas prensibine dayanmaktadr. lerin eitim,
grg, ustalk, fikri ve fiziki aba, risk gibi zelliklere gre sralanmas ve buna gre de
cretlendirilmesi yaplmaktadr. Sralama metodu, uygulama kolayl ve az masrafl olmas asndan
kk iletmelere tavsiye edilen bir deerlendirme yntemidir.
5.1.2. Snflama Yntemi
Bu yntemin en belirgin zellii, ilerin belirli snflar ya da dereceler iinde
deerlendirilmesidir.nce snflar belirlenir ve tanmlanr (atlye, bro, sat ileri gibi) daha sonra
da bu snflarn gerektirdii nitelie gre iler gruplara ayrlr. Snflandrlm olan iler kendi iinde
sralama yntemiyle dizilir.
5.1.3. Puanlama Yntemi
En ok kullanlan ve en geerli olan yntemdir. Dier yntemlere gre daha detayl ve daha
geni uygulama kabiliyeti olan bu yntemde, ilk olarak deerlendirmede kullanlacak faktrler
belirlenir. Bu faktrler genellikle drt ana blmde incelenir. Bunlar; ustalk, gayret, sorumluluk ve i
artlardr. Daha sonra bu drt ana faktre arlklar ve nispi deerler verilir. Arlklar (%) olarak
verilir ve toplam % 100 olarak kabul edilir.rnein:
Ustalk : %40
Gayret : %30
Sorumluluk : %20
artlar : %10
Toplam : %100

105
 Bu nedenle personel problemlerinin belirlenmesi olduka nemlidir. Baz kiisel problemlerin
dnda karlalan personel problemlerinin en nemlileri unlardr:
cret dengesizlii
gvenliinin salanamamas
Salksz i ortam
Beeri kapasiteyi kullanma ve gelitirme frsat bulamama
letmede sosyal btnlemenin salanamamas
ve i hayatnn ilgi alan dnda olmas
zellikle insan ekonomik bir varlk olarak dnenler, alanlarn doyurucu bir cret, i
gvenlii, akla uygun gelebilecek alma sresi vb. hususlarda ihtiyalarna cevap verilince her eyin
zmleneceine inanrlar. Bunlar nemli olmakla birlikte alanlarn etkisi altnda kaldklar maddi
olmayan faktrler de vardr.nsan geni lde, sosyal alkanlklar ailenin ve sosyal evrenin etkisi
altndadr. Ayn zamanda kendine zg bir onur ve adalet anlay vardr. Bunlar gz nnde
tutulmadan, yalnz dolgun cret verilmesi veya iyi artlarn salanmas yeterli deildir. Her insan
kendisine iyi ve kt ilem yaplmasna gre belirli bir tepki gsterir. Kiinin eitim, kltr ve sosyal
durumu bu tr davranlarda etkilidir. Ksacas alanlarn verimli bir biimde altrlmasnda akl
kadar duygular da gz nnde bulundurmak gerekir.
alanlarn iletme dndaki zel durumlaryla ilgili yaknmalar ile iletme iindeki yaknma
ve knamalarna da nem vermek gerekir.Bu yaknma ve knamalar gerek sebeblere dayand gibi,
doru olmayan sebeblere, yanl anlay ve anlamazlklara da dayanabilir. Ne olursa olsun bunlarn
dinlenmesi bile personelin moralini ykseltecektir. Eer gerek knama ve yaknma sebebleri varsa,
bunlarn ortadan kaldrlmasna allmaldr. Doru olmayan veya yanl anlaytan kaynaklanan
sebebler varsa personel bu konuda aydnlatlr. Bylece problem nedeni ortadan kaldrlmaya allr.
Personelin iletmede kullanlan aletler, aralar ve uygulanan yntemlerle ilgili gr ve
dzenlemelerine de nem verilmelidir.Onlarn bu tr almalar tevik edilmelidir. Gerektiinde
dllendirmek de gerekir.
Giriimci, emrinde alan personelin davranlarn, tutumlarn ve gdlerini anlamaya
almal, btn personelin davranlarnnayn ynde olmas gerektii n yargsndan kendisini
kurtarmaldr.
5.3.2. Olumsuz Rekabet
yerinde baary, in yaplmasn engelleyen veya zorlatran bir rekabet trdr. Bakalarnn
baarsn ekemeyenler, bakalarnn iinde gz olanlar; iftira yoluyla dier alanlarn baarlarn,
ilerini engellemek isteyebilirler.Yneticiler bu tip insanlar iyi tanmal, ikna ederek iftira, ayrmclk
gibi faaliyetlerini nlemelidirler. Mmknse, bu kiileri cezalandrmadan, arkadalarna ve kurulua
zarar veremeyecekleri ilere yerletirmelidirler. Btn abalara ramen kiilerin bu davranlarn
nleyemiyorlarsa yasal yollarla ilerine son vermelidirler.

106
 5.BLM

SATILIK EMLAK

107
108
 1. SATILIK EMLAK PORTFYN (LSTESN) OLUTURMA
Emlak kiralama modlnde emlak aratrma teknikleri ve emlak sahibi ile szleme yapmak
hakknda detayl bilgiler verilmiti. Bu blmde bunlara ek olarak portfy oluturma farkl bir ekilde
incelenerek anlatlacaktr.
yi bir emlak komisyoncusu olabilmek ve meslei devam ettirebilmek iin portfyn nasl,
hangi yntem ve teknikle oluturulduunun iyi bilinmesi gerekmektedir.
1.1. Portfy Oluturma Yntemi
Krtasiyeye kalem almak iin giden mteri, kalem reyonuna geldiinde arad btn marka
kalemleri bir arada bulabilir ve bir tanesini alr. Emlak komisyoncusunun baarl olmas iin, mteri
geldii zaman, emlaki portfyn ierisinde bulabilmelidir. Listeleme arttka, mteri says da onunla
orantl olarak artar.
Emlak komisyoncusu, portfy olutururken aadaki maddelere dikkat etmelidir:
Mterinin portfyn vermesi, sizi sevmesi ve gvenmesi ile olur. Bunu salamak iin de sizden
gerekli bilgileri annda almas ve kendinizi iinize adadnz bilmesi ve korkularn sizinle yenmesi
gerekir.
Emlak sahibini kazanmak istiyorsanz onu srekli olarak bilgilendiriniz. Eer doru bir ekilde;
listeler, pazarlar, satn gerekletirirseniz, baarnz garanti edilmitir.

Listelerken ii batan kazann ve ilem yaplabilecek en iyi fiyattan portfynze emlak katnz.
Mutlaka CVnizi (z gemiinizi) veriniz.
Mterinizin adresine gidip iinizi hallediniz. Her alnan portfy bir sat anlamna gelir.
Fiyatlandrma yntemlerini reniniz. tr portfy yntemi vardr:
Anlamal portfy yntemi
Yar anlamal portfy yntemi
Anlamasz portfy yntemi
1.1.1 Anlamal Portfy (Listeleme) Yntemi
Bu anlamal portfydr (listelemedir). Burada evi sadece anlama yapan emlak komisyoncusu
satar. Anahtar ofiste durur ve emlak sahibi satarsa komisyon der.
Anlamal portfyn yararlar yledir:
Gerekten satmak isteyen emlak sahipleri ile muhatap olunur.
Kendinizi gvence altna alrsnz.
Alnan portfyle, her gn kendinizin satn yapm olursunuz.
Dier emlak komisyoncularyla rahat paylama girersiniz.
Ciddi olmayanlar elersiniz.
Emlak sahibinin korkularna hitap edersiniz.
Hilekrln nne geersiniz.
Komisyon almak kolaylar.
Emlak sahibinden alnan komisyon ile toplam ciro artar.
lan vermek kolaylar.
Yer tarifi kolaylar.
Portfy olutururken emlak sahibinden gelebilecek sorular ve bunlara verilebilecek cevaplar
yledir:
Emlakm kaytsz artsz listenizde kalmak zorunda m? (Ya da anlama iptal edilebilir mi?).
Ajanda hizmetlerinden memnun olmadnz takdirde, anlamay tek tarafl olarak fes etme hakkna
sahip olmanz salayan yazl garantiniz olacak.
Brornz grebilir miyim? Ofisimizin ihtiyalarnza cevap verecek uzun dnemli
(fonksiyonlar) faaliyetleri gsteren bror vardr.
109
 Baka hangi garantileri sunabiliyorsunuz? Ofisimiz, hizmetlerindeki e ve ilevleri anlatan alt
adet hizmet garantisi sunmaktadr.
Emlakmla ilgili nasl bir bror oluturacaksnz? Bir bror grebilir miyim? Ofisimiz,
emlaknzn btn ince (ayrntl) zelliklerini ve arsa detaylarn gsteren sra d kalitede bir bror
hazrlayacaktr.
arlarma (telefonla aramalarmda) 60 dakika ierisinde dneceinizi nasl garanti edersiniz?
Ofisimiz, arlarnza 60 dakika ierisinde dnecektir, aksi takdirde her maduriyetinizde alacamz
komisyondan 50 TL deceiz.
Blgeme ve evreme ne kadar ainasnz? Ofisimiz, (.) yllk menkul danmanlk sektrndeki
faaliyetlerinin % 80ini aina olduu (..rnein Fenerbahe-Kadky) blgelerinde
gerekletirmitir.
Listeleme ve devir esasnda benimle srekli irtibat salayacak halihazrda hangi sistemleriniz
mevcuttur? Listeleme esnasnda dzenli (tel) konumalarn sraya sokan ve randevular dzenleyen
sekreterlerimiz var.
Emlakm grenlerle ilgili bana bilgi verecek misiniz? Ofisimiz, sizi bilgilendirecektir. Emlaknz
en kaliteli, alm gc en yksek ve alma eilimli mterilere gstermesi, en nemli aktivitedir.
evremdeki satlk ve satlm menkullere ne derece ainasnz? Blge ve evrenizde ofisimiz yeni
listeleme ve satlardan haberdar olmak maksadyla ak toplantlara itirak etmektedir.
letme misyonunuzu yazl olarak grebilir miyim? Firmann misyonu; Alm ve Satmlarnzda;
iimiz, profesyonel menkul danmanl olarak btenize uygun konforlu, gvenli bir ev bulmaktr.
Bunu yapmak iin; kendiniz ve aileniz iin en iyi karar vermenizi salayacak ihtiyacnz olan bilgileri
size sunmalyz. Hizmetteki gayemiz btn aralar kullanarak baarya ulap sizin gnmz menkul
piyasasnda maksimum sonuca ulamanz salamaktr. Bizi her zaman profesyonel, retken ve duyarl
olarak greceksiniz.
Bana baka bir emlak komisyoncusu yerine sizi tercih etmem iin sebep gsterebilir misiniz?
Bizimle almay seerek doru karar verdiinize emin olabilirsiniz; memnun olmadnz takdirde,
istediiniz zaman anlamay fesh edebilirsiniz. Bu garantiyi size sunan herhangi baka bir emlak
komisyoncusu biliyor musunuz?
1.1.2. Yar Anlamal Portfy Yntemi
Emlak ofisinin ve emlak sahibinin satabildii portfydr. Bu alma eklinde emlak sahibi de
pazarlayabilir. Anahtarlar bir baka emlak firmasna vermez. Kendisi ilan verebilir. Komisyon
anlamal portfy olup; emlak sahibi ile denecek komisyon zerinde anlama yaplr.
1.1.3. Anlamasz Portfy Yntemi
Anlamasz portfyde evi herkes satabilir.
Bu alma eklinde emlak sahibi anahtarlar baka emlak firmalarna verebilir.
Kendisi pazarlayabilir.
Firma aktif olarak daireye mteri gtrmez, emlak sahibi bilgilendirmez ve firmann verdii
hizmetlerin sadece kontrat yapm aamasndan yararlanabilir.
Firma daire ile ilgili herhangi bir pazarlama almas yapmaz.
Emlak sahiplerine ihtiyacnz var; ancak bu ihtiyacn ok fazla olduunu belirtmek, sizi gsz
konuma getirebilir.
1.2. Portfy Oluturma Teknikleri
Portfy oluturma teknikleri ekilde olabilir:
Evini satmak isteyen emlak sahibinden portfy oluturma
Sahibinden satlk yntemi ile emlakini satanlarla grerek portfy oluturma
Kap kap dolaarak portfy oluturma
1.2.1. Evini Satmak steyen Emlak Sahibinden Portfy Oluturma
Emlak sahibi iin kendi emlaki hep en gzel emlak, kendi fiyat yksekte olsa da en iyi fiyat

110
 kendi fiyatdr. Emlak komisyoncusuna verdii zaman, fiyat % 6 ykselttiini dnr zaten sat iini
kendisi de yapabilir.
Normalde roller bu ekilde oynamakta ve kimse bunu deitirmek istememektedir. Durumun
bundan daha farkl olabileceine kimse inanmaz. Sadece eitimli emlak komisyoncular bir eyleri
deitirebileceklerini bilirler ve etrafndakilerden farkl eyler yaparlar.
Emlak komisyoncusu portfyn olutururken:
Emlak sahibinden asistan vastas ile randevu alr.
Randevusuna zamannda gider, giyimi ve donatm iyi hazrlanmtr. Emlak sahibi ile gler yzle
tanr.
Resimli kartn verir.
Mal sahibini konuturur, bilgi alr ve bilgileri ajandasna not eder.
Emlakn btn llerini yanndaki metresi ile alr.
Emlak sahibi, emlak komisyoncusuna emlakn ne kadar edeceini sorar.
Eitimli emlak komisyoncusu ekspertiz raporunu brakmak iin randevu ayarlar ve notunu alr.
Emlak sahibi anlama yapmak istemez. Eitimli emlak komisyoncusu bunu doal karlar.
Eitimli emlak komisyoncusu ofise gelince emlak sahibini arz defterine iler.
Ekspertiz raporunu hazrlar. Emlakin satlabilir fiyatn belirler.
Randevusunu asistanna teyit ettirir. Zamannda randevusunda olur.
Emlak sahibine nerdii fiyat bir ktta verir.
Emlak sahibi bu fiyatta eitimli emlak komisyoncusu ile almak istemez. Her hayr bir adm daha
glendirmektedir.
5 gn iinde nc ziyaretinde emlak sahibi ile bir daha grr.
Emlak komisyoncusu emlak sahibinden telefon alr. Anlamak isteini belirtir ancak bir aydan fazla
balanmak istemez. Emlak komisyoncusu ok nazik bir ekilde emlak sahibini reddeder. Emlak
komisyoncusu hazrlkldr durumuna atlamaz.Emlak komisyoncusu drdnc grmesinde emlak
sahibine Sresiz/sreli emlak sat szlemesini verir.Emlak sahibi gerekten fiyatta ve satta
skmtr, eitimli emlak komisyoncusu dndaki alternatifleri dnr. Bir emlak ofisine gider ya da
telefon aar emlak ofisinde ona btn bildii yalanlar sylenir. Onu kandrabilecek kiilere gitmek
istemez ve kendini eitimli emlak komisyoncusuna emanet eder. Eitimli emlak komisyoncusu
anlamal portfy alt ay ile bir yl arasnda yapar. Emlak komisyoncusu emlak sahibine emlakn en
ksa srede, en iyi fiyata satar ve mr boyu mteri kazanr. Mteri mr boyunca posta bankasna
girdii iin senede ortalama bir referans gnderir.

111
Form 1.1: Expertiz raporu

112
 1.2.2. Sahibinden Satlk Yntemi le Emlakini Satanlarla Grerek Portfy Oluturma
Evini kendisi satanlara, sahibinden satlklar denir. Kendilerini u nedenlerden dolay motive
ederler:
Ben bu ii yaparm dncesi. Emlak satmann peynir ekmek yemek i olduunu sanrlar.
Piyasadaki emlak komisyoncularna gvenleri kalmamtr.
Piyasadaki emlak komisyoncularndan hizmet almadklarn dnrler. Gerekten de piyasadaki
emlak komisyoncularndan ou kez iyi hizmet alamazlar.
Kimisi de komisyon demek istemez; onun iin kendisi satmak ister.
Vakti oktur, baka ii yoktur.
evre oluturmak iin yaparlar.
Sahibinden satlklarn karlatklar problemler unlardr:
Bou bouna bir sr insanla muhatap olurlar; kimi zaman da ilan verdikleri iin piman olurlar.
i nasl yapmalar gerektiini bilmedikleri iin ok vakit kaybederler ve ok gereksiz masrafa girerler.
Yeterince ok mteri ile karlamazlar. nk yaptklar sadece genelde gazeteye ilan vermektir.
Kredi ve finansmanda danmanlk alamazlar, bu gibi fikirlerden haberleri olmaz.
24 saat boyunca cep telefonuna ya da evdeki telefonlara hapsolurlar. Emlak komisyoncusu ile
almann avantajlar yledir:
Satcnn vakti kaybolmaz. Kendi ilerini aksatmadan pazarlama yapabilirler.
Masraf riski yoktur ve ou zaman mteri ile pazarlk etmeye gerek kalmaz. Onlarn yerine
profesyoneller btn ileri halleder.
Yeni alc kitlelerine ulaabilirler. Sadece gazete ilanlar ile yeni alc kitlelerine ulamak zordur.
Banka kredisi isteminden yararlanabilirler.
24 saat eve hapsolmazlar. Kendi ileriyle uramaya zaman ayrabilirler.
Sahibinden satlklar takip etmenin u yararlar olabilir:
Evlerini satsalar dahi yeni satlan evlerin %12si iki yl iinde tekrar satlyor.
Ev bakasnn portfyne girmi ise paylam yolu ile alc aranyor.
Miras kalrsa, mirasn % 98i satla sonulanyor.
1.2.2.1 Sahibinden Grme Aamalar
Sahibinden grme aamalar yledir:
Arama- randevu
Prezantasyon (sunum)
Anlama

1.2.2.1.1 Arama Randevu

Arama, randevu alma ileminin amac emlak sahibinde etki brakmaktr.
rnek: Alo ZYLAN Emlak sat takm olarak aryorum. Bilgisayar, sistem iinde 6
aylk evinizi buldu.
Dikkat: Mteri ile her zaman darda randevulamas esastr. Ofisler randevu almak iin
kullanlr.
Esas ama her zaman kendisine pazarlama hareket plann anlatmak iin randevu almak:
Merhaba ben ..dan Erdem ahin, emlak ofisi ile almak ister misiniz?

113
 EVET HAYIR BELK
Size nasl yardmc Eer size en ksa zamanda Size nasl yardmc
olacamz gstermem 20 en ok paray en az olacamz gstermem 20
dakikanz alacaktr. Akam zorlukla kazandrabilecek dakikanz alacaktr. Akam
yedi ya da sekiz sizin ve olsam benimle alr yedi ya da sekiz sizin ve
einizle grmem iin mydnz? einizle grmem iin
uygundur. uygundur.

Prezantasyon (sunum)
Emlakn satmak isteyen: YUNUS KTEMER Emlak komisyoncusu: CEMAL ZYLANdr.
Satc ile ilk kez karlatnzda:
yi akamlar Sayn YUNUS KTEMER, Benim adm CEMAL ZYLAN (Eve girin).
Emlak konusunda yaptm aratrmay ve bulgularm sizinle paylamadan nce bana evinizi
gezdirebilir misiniz? Mmkn olan en yksek piyasa fiyatna ulaabilmek iin yaplan tm
yenilemeleri bana gstermeniz ve eve ait tm bilgileri benimle paylamanzn nemli olduunu
dnyorum.
Konumay salamlatrmak iin:
antam (veya paltomu asabilir miyim) yere brakabilir miyim? (Mutfak masasna doru
ynelin).
Kendinizi ve firmanz tantan belgeleri mutfak masasna koyarken:
Sayn Bay ve Bayan KTEMER balamadan nce, birok insann emlak firmalar ve sat
elemanlarnn ayn olduuna inandklarn belirtmek gerek. Bir firma veya temsilcisine danarak bir
karar vermeden nce, firmamz sizin lehinize alacaktr. Firmamzla gurur duyuyor ve size sunaca
yararlar gstermek istiyorum.
Bulgularnz sergileyiniz:
Sayn KTEMER gnn byk bir ksmn eviniz hakknda veri aratrmas yaparak ve
yorumlayarak geirdim. Bu detaylar konusunda eritiim sonular dorulamak iin bir dakikanz
ayrr msnz? (Listeyi uzatn)
Henz herhangi bir firmayla bir anlama yapmaya karar vermedik
cmlesine cevabnz: (Glmseyin).
Ah, bunun kesinlikle farkndaym, ama eminim ki firmamzn size sunaca ayrcalk ve
hizmetleri grdkten sonra, bizim firmamzn sizi temsil etmesinin doru olduu konusunda bize hak
vereceksiniz.
Evimizi bu fiyatlara satmayz:
O halde, emlak ne kadara satmamz gerektii konusunda bir fikriniz olmal. (Glmseyin).
Sizce fiyat ne kadar olmal?
Profesyonel olan sizsiniz. Sizce ne kadar eder? sorusuna cevabnz:
Teekkr ederim. Profesyonellikte nemli yle deil mi? Bir mlkn sat fiyat piyasada
kalma sresi ve koullarna bal olarak deiebilir.
Mteriniz piyasa fiyatnn zerinde bir rakam sylerse yantnz: (Kaygl davrann. Kafanz karm
gibi grnn).
Bay ve Bayan KTEMER Sanrm eviniz konusunda gzmden kaan bir ey oldu.
Bir dakikanz ayrarak bana neden bu ekilde dndnz anlatr msnz?
Onlar dinleyin, kendi grnz belirtmeden nce onlarla ayn fikirde olduunuzu gsteriniz. Her
zaman aadaki yedi ktan biri ile balaynz.
Nasl hissettiinizi anlyorum, ama unu da dikkate almalyz ........
114
 Deindiiniz noktada kesinlikle haklsnz, ancak ..
Sizin anzdan baknca, bu doru, ama ..
Yorumlarnz mantkl, bu su gtrmez. Ancak
Bu konudaki gerein farkndaym, ancak ..
Dediinizde size hak veriyorum ve bu yarglamay bir aama daha ileri gtrmek isterim.
Bu durumda ..
phesiz, bu doru. Yine de ..
Fiyattan ziyade, nakde olan ihtiyalar zerinde younlanz:
Bay ve Bayan KTEMER bir an iin fiyat unutalm. u anda size bir ek yazmak zere
olsaydm, ipotek de dahil olmak zere yaplan tm masraflardan sonra eviniz iin ne kadar talep
ederdiniz?
Kesin bir fiyat belirlerken:
Bay ve Bayan KTEMER olaya sizin anzdan yaklamak iin elimden geleni yapyorum.
Emlak sat personelleri balca portfy oluturmaktan endie duyar ve mterilerine ne duymak
istiyorlarsa onu sylerler. Ben bunun adil olduunu dnmyorum nk sizin asl hedefiniz evinizi
satmak, yle deil mi?
te bu yzden btn gn adil bir piyasa fiyat belirleyebilmek iin bulgularm zerinde
altm. Herhangi bir fiyattan bile portfy oluturan satclar var. Fakat alt ay sonra, evi hl ellerinde
tutar durumda olduklarnda, ilk zamanki avantajlar kaybolmu oluyor. Baz durumlarda satclar
gereki bir piyasa fiyatyla pazara girmelerine ramen, sahip olmalar gerektiinden daha azn
alyorlar.
Satc (Yunus ktemer) piyasa fiyatndan daha fazlasn talep ederse ona alternatif bir seenek
sunun. Bu verilere dayanarak, sanrm fiyat ............. TL ile (piyasa fiyatndan biraz aada bir
rakam) ............. TL arasnda (piyasa fiyatnn biraz zerinde) tutmalyz.
Satc (Yunus KTEMER) Her zaman kiralayabiliriz, satmak zorunda deiliz dediinde anlatm
biiminiz:
Kesinlikle. Evi kiraya vermek de akllca yaplan bir yatrmdr. Ancak, sadece ok az sayda
kirac eve mal sahibinin verdii deeri verebilir. Evin iki ya da yl elde tutulmas ile tekrardan
yaplan tamir ve bakm masraflar, deerdeki art birbirini dengeleyecek seviyede olabiliyor. Daha
nce hibir ev kiraladnz veya tamir ettirdiiniz oldu mu? Satc hayr yantn verir.
Pek ho olmayan bir durum olabiliyor. Geen gn emlak iinde on yldr alan ve evini
kiralamaya karar veren bir Broker (franchising yntemiyle alan emlak komisyoncusu)
ile grtm. nsanlar yeterince tandn dnyordu, ancak bizim profesyonel kirac olarak
nitelendirdiimiz insanlar bulmak onu zd. Alt ay sonra, hi kira almayarak ve kiracy kararak
evini geri ald. Evi tekrar tamir etmenin, elden geirmenin neredeyse 1.000 TL tuttuunu syledi. Bu
tip eyler beni endieye dryor, ya sizi?
Anahtar vermek istemiyoruz itirazna karlk:
Pekl, anahtarmz olmak zorunda deil. Bayan KTEMER zamannzn ounu evde mi
geirirsiniz?
FATMA KTEMER (Emlak sahibinin ei): Evet. Cemal ZYLAN: Ne zaman alverie
kyorsunuz? FATMA KTEMER: Pazartesi sabah
CEMAL ZYLAN: Nitelikli bir alcnn bir pazartesi sabah evinizi gremeyecek durumda
olmas kt olurdu, sizce de yle deil mi?
Tabela istemiyoruz:
Biz bir tabela talep etmiyoruz. Ancak, alc taleplerinin yaklak %45i, mlk zerine konulan
tabelalar sayesinde geliyor. Her trl sergilemeye az, yle deil mi?
Evin reklamn yapacak msnz?

115
 Hangi emlaklarn reklamnn yaplaca ynetime ait bir karardr. Bir emlakn reklamnn
yaplmasnn tek nedeninin telefonun aldrlmas olduu bilinir. Arayclarmzn bir pazarlk
yapmaya almasna bal olarak, piyasa fiyatnn altnda deer biilen veya yaplan yeniliklerin eksik
olarak gsterildii bir mlke ait ok tatmin edici sonular elde ettik. Ve tabii alclar evi grdkten
sonra, sizin sahip olduunuz bir ev gibi bir emlak gerekten de kendi kendini satyor. Ama yine de
biraz bekleyelim ve ynetimin ev ile ilgili aratrmalarnn sonucunu bir grelim.
kinci derecede nemli konular sonuca balayan sorular:
Bayan KTEMER, evi gstermeden nce telefonla m randevu almay tercih edersiniz, yoksa
ofisimize uramay m?
Satclar evi sergilemeleri iin hazr hle getiriniz:
Sayn KTEMER, sat elemanlarmz ............. tarihinde evinizi gezmeleri iin yanmda
getireceim. Bu ok nemli bir gn! Eer sat elemanlarmz evinizden etkilenirlerse, mterilerine
gsterme eiliminde olacaklardr. Ne kadar ok gezdirirsek, sat ansmz da o kadar artar. Dolaysyla
evi en gzel grnmne sokalm, olur mu? Belirteceim birka fikir ............. (Ak klar, ho bir
mzik, frnda pien yemein kokusu ho bir atmosfer yaratmaya yardmcdr.).
Satclar hzl yaplan bir teklife hazr hle getiriniz:

Elimizde bu tipte bir emlak almak iin bekleyen bir alc olabilir, dolaysyla nmzdeki
birka gn iinde bir depozit elde edecek kadar ansl olabiliriz. Bu harika olurdu, yle deil mi?

Onlar nceden ayarlanmam ev gezdirmelere hazr olmalar konusunda uyarnz: Sayn

KTEMER, daha nce de tarttmz gibi sat elemanlarnn her birine evi gezdirmeden nce

sizden bir randevu almalarn art koacaz. Ancak, kimi zaman sat eleman alcya arazideki baka

bir evi gsterdiinde sizin evinizi hatrlayabilir ve bunu alcya bildirme tela ile sizi aramay

unutabilir. Eer byle bir durumla karlarsanz, ltfen anlayl olun. Eer bu o anda sizi skntya

sokacaksa, geri dnmelerini rica edin, ama eer mmknse brakn evinizi gezsinler, nitelikli alclar

olabilir ve evi o gn satn almak isteyebilirler.

Onlar koruma amacnda olduunuzu belirtiniz. (Eer mmknse burada ilk isimleriyle hitap edin):
Benim iim sizin karlarnz temsil etmektir. Bu amala, ben onaylamadan herhangi bir
kontrat imzalamamanza minnettar kalrm. Eer bir sat eleman veya Broker size bir teklif getirirse
benim haberimin olduundan emin olun. Bu sayede durumumuzu koruyabilirim.
Dk bir teklifle karlama durumuna kar onlar hazrlaynz:
Sonu olarak, alclarn aslnda emlaka deyebilecekleri miktar kadar deer bitiklerinin
farknda olmamz nemli. Biz, tabii ki optimum fiyat arzuluyoruz. Ancak, eer dk bir fiyat
nerilirse, makul bir biimde bu fiyatn dikkatlice zerine kacaz ve bu noktada bir sonraki
admmzn ne olacana karar vereceiz. Evinizi benim listelemem konusundaki gveniniz iin bir
kez daha teekkr ederim. Gveninizi hakl karmak iin elimden geleni yapacam. yi akamlar.
Eldeki veriler sonucunda gerekletiremeyeceinizden emin olduunuz bir sat geri evirmek
durumunda kalrsanz:
Sayn KTEMER, sizi ve evinizi pazarlamak konusunda tm itenliimle ilgileniyorum. Fakat
tm iyi niyetlerime ramen evinizin deeri piyasa fiyatndan ok yksek olduundan bu fiyattan
listeme alamyor ve tabela asamyorum. Belki de bir ey kardm ve bir konuda hata yaptm. Birok
emlak firmas mlkn satacan umarak bir tabela asyor ve onu listelerine alyorlar. Ben bunu
yapamam. Size belirlediiniz fiyattan evinizi listelemeleri iin baka bir firmaya vermeniz ve 30 gn
bekleyip neler olacan grmenizi neririm.

116
1.2.2.1.3. Anlama
Sresiz/sreli emlak szlemesi imzalanarak portfymze eklemi oluruz

Resim 1.1: Anlatnz mterilerle fotoraf ektiriniz.

Form 1.1: Sresiz satlk emlak szlemesi

117
1.2.3. Kap Kap Dolaarak Portfy Oluturma
Bulunduu blgeyi, mahalleyi, caddeyi ve sokaklar tek tek gezerek portfy oluturulabilir.
Mteri ile kapda karlatmz zaman elimizde anta olmaldr. Profesyonelce giyinmemiz
gerekir. Daha ok lacivert ve siyah giyinilmelidir. Bu renklerin dndaki renkleri yaplan istatistiklere
gre mteri zerinde daha olumsuz bir imaj brakr.
Davranlarnza dikkat etmelisiniz. Not defteri ve kaleminizi yannzda bulundurmalsnz.
Agresif olmamaya zen gstermelisiniz. Agresif davranlar mteriler tarafndan annda alglanr.
Mteri ile konuurken yan dnn ve glmseyin. Sizin glmsemeniz kar tarafn sizin hakknzdaki
ilk dncesinin olumlu olmasn salar. Dorudan temasn avantajlar unlardr:
Mteri zerinde daha iyi etki braklr.
Kendinizi daha rahat ifade edersiniz.
Kendi tantmnzn en dk maliyetli eklidir.
O an iin karnzda rakip yoktur.
Aday yaratmann nemi, emlak komisyoncular tarafndan bilinmese de, kaplar almak emlak
komisyoncularna zor gelmektedir. Bu yanlgdan kurtulmak iin aadakileri dnerek kap kap
dolaarak portfynz oluturabilirsiniz:
Evime para gtrebilmek iin kap almay sklmadan yaparm.
Her aldm kapdan bir deer yaratyorum.
Her aldm kap 50 TL.
Her aldm kap hedefime beni daha fazla yaklatryor.
Her aldm kapda z gvenim daha fazla artyor.
Ne kadar ok kap alarsam o kadar nl olurum.
Kap alma benim gnlk iim.
Evime iimi yapmadan gitmiyorum.
Etrafmda negatif dnen insanlar bulundurmuyorum; hep bir sonraki kapya geiyorum.
Sahaya ktm her an kendi reklamm yapyorum.
Korkuyorum farkndaym, ancak zorluklarn zerine gitmek bana zevk veriyor.
Kap almada rakipsizim, iimi seviyorum.
Her grev gibi kap almadada kendimi gelitiririm.
Evime, bir sitenin komple kaplarn alarak gidersem, ocuklarmn geleceini garanti altna alrm.
Ne kadar ok kap alarsam, gelecekte yapacam ileri o kadar kolay yaratrm.
lerisi iin birikim yapmann en iyi yolu, her gn dzenli olarak kaplar almak.
Her aldm kap beni hedefe yaklatryor.
Her gn aldm kapdan bana i gnderecek bir kii kabilir.
Erken emekli olmak iin maksimum kap almaya baylyorum.
Ne kadar ok kap alarsam, bilgi kadar hzl bir ekilde artrabilirim.
Kaplar alarsam, her gn bilmediim yerlerden kendime ekstra kazan yaratrm.
Herkesten nce davranrm; piyasaya kmam yerleri ilk ben bulurum.
Bu ii uzun yllar boyunca yapacam; ksa srede tannr olup, tannr kalacam.
Kaplar alarak kendi geleceimi kendi irademle belirlerim.
Ne kadar ok kap alarsam o kadar pozitif motive olmu insan bulurum.
Ne kadar ok kap alarsam, sat tekniklerimi o kadar artrrm.
Zor olan baarmak benim iim, bakasna zor geleni her gn yaparak kendime kolay hale
dntrrm.

118
 Para dediim eitimlerin parasn, kaplar alarak karrm.
Bir sonraki kapda ailemin gelecei var.
Kendime, aileme ve sevdiklerime en iyisini verebilmek iin alr gzkmek deil, piyasaya kp
kaplar alarak gerekli deerleri yaratrm.
Sadece blgede deil, blgemdeki emlak sahiplerinin i yerlerine gider etkinliimi artrrm.
1.2.4. nternetten Portfy Oluturma
Emlak sahipleri ilanlarn cretsiz yaynlayan siteler vermektedir. Bununla ilgili ilanlar aratrp
emlak sahibine ulaarak portfyn geniletebilir.
Bir web sayfas hazrlayarak da portfy oluturabilirsiniz.
1.2.5 Dier Emlak Komisyoncular le Birlikte Portfy Oluturma
Meslektalarla i birlii yaparak yeni emlak portfynze koyabilirsiniz.
Szlemelerinizi ayrntl olarak yapnz.
1.3. Emlak Kayt Defteri
Emlak komisyoncusu, portfynde bulunan bilgileri emlak kayt defterine kaydeder. Ama
ncelikle portfy oluturmak iin arz mteri formu ve talep mteri formunun doldurulmas gerekir.
Bu formlardan gelen bilgiler emlak kayt defterine geirilerek emlak komisyoncusunun portfyn
oluturacaktr (Birer rnei Kiralk Emlak modlnde vardr.)

119
 2.SATILIK EMLAK PAZARLAMA
letmelerin baarl olmalarnda yatan sr, onlarn, temel pazarlama ilke ve anlayna uygun
faaliyette bulunmalardr. Mterileri anlayan, pazarlarn iyi tanmlayan ve yksek kaliteli rn ve
hizmet retme ile mterilerine bunlar sunmada alanlarn iyi motive eden emlak komisyoncusu
baarl olabilmektedir.
Mteri ile olan ilikilerinizi glendirmeye alnz. Btn amacnz emlak ilemi
tamamlamak olsun:
nce kendinizi, sonra elinizdeki emlak tantnz.
Mteri odakl olunuz; onun dnda herhangi bir eye odaklanmaynz.
Her ey ok basit olsun, insanlarn kafalar karmasn.

2.1. Emlakta Pazarlama

Mteri ihtiyalarn iyi belirleyerek bir rn gelitirip, belirli bir fiyattan mterilere etkili bir
ekilde tantp, doru kanallardan datlabilirse, kolaylkla sat yapabilecektir.
Emlak komisyoncusu, mteriyi o kadar iyi tanmaldr ki, gelitirilen hizmetler ihtiyalar ile
uyumal ve kendi kendini satabilmelidir, yani mteriler, hizmeti alma konusunda peinen ikna olmu
olmaldr. Kendilerine rn hizmetler sunulduunda, hemen satn alabileceklerdir.
Pazarlama kavram, deiik yaklamlara gre yle tanmlanabilir:
Pazarlama: rn ve hizmetlerin, retim kademesinden, mteriye doru akn salayan faaliyetlerdir.
Pazarlama: ekil, zaman, yer ve sahiplik faydas salayan faaliyetlerdir.
Pazarlama: Birey ve rgtlerin, rettikleri rn ve deerleri, hedef pazarlarda bakalar ile deiimde
bulunmak yoluyla, ihtiyalarn giderdikleri, toplumsal ve ynetimsel faaliyetlerdir.
2.1.1 Pazarlama Kavramnn Temel Unsurlar
Pazarlama kavramnn 7 temel unsuru olarak unlar saylabilir:
htiyalar: htiya eksiklik hissidir. Buna bal olarak hissedilen huzursuzluk hlidir.
stekler: htiyalarn, kltr ve kiisel zelliklere bal olarak aldklar ekle, istek denir.
Talep: steklerin satn alma gc ile desteklenmesine talep denir.
Hizmetler: Belirli bir ihtiyac gidermek zere pazara sunulan ve fayda salayan her eydir.
Deiim: Belirli bir deeri, karlnda baka bir deer teklif etmek yoluyla elde etme faaliyetidir.
lem: ki taraf arasnda gerekleen deer alveriidir.
Pazar: Bir rnn fiili ve potansiyel satn alclarnn toplam ya da deiimin gerekletii yerdir.
2.1.2. Pazarlama Ynetimi
Pazarlama ynetiminden, genellikle iletmenin rettii mal ve hizmetleri alacak yeterli sayda
mteri bulma faaliyetleri anlalmaktadr.
Modern anlamda pazarlama ynetimi; iletmenin amalarna ulamak iin hedef pazarlama
deiimi salamak zere yapt analiz, planlama, uygulama ve denetim faaliyetleridir.
2.1.3. Pazarlama evresi Faktrleri
letmeler, varlklarn devam ettirebilmek endiesi ile kendi evresini oluturan koullara aktif
ya da pasif uyum salama abasndadrlar. Uyum salama faaliyetlerini gerekletirirken, kontrolleri
altnda ve kontrolleri dnda bulunan bir takm faktrler sz konusudur.
Kontrol altnda bulunan faktrler: letmelerin, kontrol altnda bulunan ve rekabet koullarna
uyum salamak zere kullandklar aralar ya da bileenlerdir. Bunlara ayn zamanda, pazarlama
bileenleri de denilmektedir. Balca pazarlama bileenleri ise unlardr:
Hizmet: Mteri ihtiya ve isteklerini gidermek zere, tketim veya kullanmlarna sunulan her ey
rndr.
Fiyat: htiyac gidermek zere mterilerin, rn ve hizmetler iin demeye raz olduklar bedeldir.

120
 Datm: rn ve hizmetlerin, onlar satn almak istedikleri yerlere ulatrlmas faaliyetleridir.
Tutundurma: rn ve hizmetlerin tantlmas ve benimsetilmesi amacyla gerekletirilen iletiim
faaliyetlerinin btndr.
Rekabet ortam ierisinde iletmelerin, pazarlama faaliyetlerini gerekletirirken, kendilerini
snrlayan ve ayn zamanda pazar frsatlar douran bir takm gler sz konusudur (kontrol
edilemeyen d pazarlama evresi faktrleri). Bu faktr, mikro ve makro evre eklinde iki balk
altnda incelenebilir.
evre Faktrleri
letmenin, hedef pazar blm ve/veya blmlerine sunduu hizmetin dzeyini etkileyen
ve onun evresini oluturan faktrlerden meydana gelmektedir.
Balca evre faktrleri unlardr:
Demografik evre
Ekonomik evre
Doal evre
Teknolojik evre
Sosyal ve kltrel evre
Siyasal ve yasal evre
Beklenmedik olaylar
2.1.4. Mteri Pazar ve Mteri Davranlar
Mteri, pazar, rn ve hizmetleri, kiisel tketim veya aile tketimi iin satn alan tm
kiilerden oluur. letmeler mteri pazarlarnda yer alan kiilerin, yani mterilerin, neyi, ne zaman,
hangi koullarda, niin ve nasl talep ettiklerini bilmek ister. Bunun iin, mterilerin davrann
inceleme gerei vardr.
Mteri davran: Bireylerin, ekonomik deeri olan rn ve hizmetleri elde etme ve
kullanmalaryla dorudan ilgili etkinlikler ve bunlarla birlikte gerekleen karar sresidir. Gerekte
mteri davran, tketimi deil, mterinin satn almaya ilikin eylem ve kararlarn ierir.
2.1.5. Mterinin Davrann Etkileyen Belli Bal Faktrler
Bu faktrler drt grupta toplanabilir:

Kltrel Sosyal Faktrler Kiisel Faktrler Psikolojik

Faktrler Faktrler

Kltr Referans gruplar Meslek Motivasyon

Alt kltr Aile Ekonomik Alglama
Aile Roller durum Tutumlar
Roller Statler Yaam tarz nan
Statler Deerler

ekil 2.1: Mteri davranlarn etkileyen faktrler

2.1.6. Mterinin Satn Alma Karar Davran ve Sreci
Mterinin satn alma karar davran, farkl ekillerde ortaya kmaktadr. Her bir davran,
mterinin o rn ile ilgili nceki deneyimine ve bilgi dzeyine bal olarak gereklemektedir. Bu
ayn zamanda, ilgili markay tercih etmesi zerinde de etkili olabilmektedir.
Mteri, youn satn alma davran ierisinde olduundan, tipik satn alma karar srecinden
gemektedir. Satn alma karar sreci aamalar ise aadaki gibidir:

121
 htiyacn hissedilmesi
Bilgilenme / aratrma
Alternatifleri deerlendirme
Satn alma karar
2.1.7. Pazar Blmlendirmesi
letmelerin ellerindeki kaynak ve olanaklar ile btn bir pazar hedef olarak seip ilgili
pazara, etkin bir ekilde hizmet vermeleri mmkn olamamaktadr. Bunun iin kendilerine bir ya da
birden fazla pazar blmn hedef olarak semek zorundadrlar. Bu ise, ilk nce pazar iyi tanmlayp,
onu blmlendirmek ile mmkndr.
Pazar blmlendirilmesi, potansiyel pazar, birbirine benzer zellikler arz eden, homojen alt
blmlere ayrma ilemidir. Pazar blmlendirilmesi, belli bal u deikenlere gre
yaplabilmektedir:
Corafi deikenlikler
Demografik deikenlikler
Psikolojik deikenlikler
Davransal deikenlikler
2.1.8. nternetten Pazarlama
Profesyonel olarak bir web sayfas oluturarak portfy toplayp, bunlar internet ortamndan
pazarlamaktr.
Bylece daha geni bir kitleye masraf ok aza indirerek emlaklar rahatlkla pazarlama imkn
salanr.
Web sitesinin iyi hazrlanm olmas ve devaml olarak gncellenmesi pazarlama asndan ok
nemlidir. Siteye giren muhtemel mteriler siteye devaml girme zorunluluu duyacaklardr.

Resim 2.1: Bir emlak sitesinin grnm

122
 2.1.9. Kampanya
Yapma
Satlarn durgun olduunda veya rekabetin kzt ortamlarda kampanyalar dzenleyerek
talebi artrmaktr.
Kampanya dzenlerken mutlaka n aratrma yaplmaldr. Mterilerin nelere dikkat ettikleri,
nasl bir kampanya beklentisinde olduklar aratrlmaldr.
Bundan sonra kampanyada alacak personel seilmeli ve grev-sorumluluklar ayrntl olarak
kendilerine verilmelidir.
Kampanyay medyada yaynlayarak srece balanmaldr. Kampanya srasnda kampanya iyi
gidiyorsa bir sorun yok demektir. Ama sorun varsa kampanya srasnda iyiletirme yaplmaldr.
2.2. Satlk Emlakta Reklam
Reklam emlak satnn kalbidir. Doru reklam vermek iin iyi eitim ve piyasay srekli olarak
test etmek gerekir. Reklam eitimini anlatmadan nce bilmemiz gereken iki nemli kavram, sat ve
pazarlamadr. Bu kavramlar, genelde reklm ile kartrlr.
Sat bir maln veya servisin bir kiiye ya da kuruma bir bedel karlnda verilmesidir.
Pazarlama bu mal ya da servisin mteri aday bulmak iin yaplan almalarn btndr. Pazarlama
ile reklam i iedir; ancak sat ile reklamn arasnda sanld gibi bir ba yoktur. Emlak iinde
kullanlan reklam trlerini ve reklm verirken dikkat edilmesi gereken pf noktalar renmeniz
gerekmektidir.
Unutmayn, verilen reklamlar bedavaya verilmiyor. Eer reklam vermesini bilmiyorsanz,
servetinizi ksa srede kaybedebilirsiniz. Sektrde yeni iseniz ya da reklamdan dolay kr
edemiyorsanz broker'nzdan, tecrbeli bir emlak komisyoncusundan veya reklm ajansnn
tavsiyelerniden mutlaka faydalanmalsnz.
Emlak iinde nemli olan ilem hacmi deil karllktr. Belki ok reklm veriyorsunuz ve
ayda 10.000 TL komisyon cirosu yapyorsunuz. Ancak 13.000 TLyi reklama harcyorsanz, aslnda
kendinizi kandryorsunuz demektir.
2.2.1 Satlk Emlak Reklam Trleri
Emlakta kullanlabilecek balca reklm trleri yledir:
Gazete
Dergi
Tabela
Afi /branda
Kartvizit
Kap kap dolama
Posta
Bror
nternet
Azdan aza

2.2.1.1 Gazete
Emlak ilan verildiinde, en ksa srede tepki yaratan medya aracnn gazete olduu
dnlmektedir. Ancak bu yanl bir varsaymdr. Gazete ilan sadece iyi kullanld zaman iimize
yarar eer gazete ilann kullanmasn bilmezsek, bize yarardan fazla ziyan verir. Buradan kacak
sonu sadece X gazetesinin kullanlmas gerektii sonucu deildir. Her gazete farkl bir kesime hitap
eder.

123
 Aadaki tabloya gazete isimlerini yazarak, bunlara verilen reklamn maliyetlerini ve
verimlerini yazn

GAZETE MALYE VERM TABAKA

T
st, orta,
dk
st, orta,
dk
st, orta
Orta,
dk
Dk
gelir
Yabanc
kitleye
hitap
Tablo 2.1: Gazeteleri karlatrma tablosu ediyor

2.2.1.2 Dergi

DERG MALYET VERM VERM

st, orta, dk
st

Tablo 2.2: Dergileri karlatrma tablosu

Derginin avantaj gnn sonunda atlmamas ve gazeteye gre daha uzun sreli etkisinin
olmasdr.
Aadaki tabloya dergi isimlerini yazarak, bunlara verilen reklamn maliyetlerini ve verimlerini
yazn.

2.2.1.3 Tabela
Tabelalar, metal yzeylerin zerine yazlar yazlarak kullanlan bir medya aracdr. Tabela kl,
ksz, ayakl ve ayaksz olmak zere drt gruba ayrlr. Her tabela trnn kullanm amac farkldr.
Tabelalar sizin 24 saat ayakl reklamnzdr. Olmas gereklidir, ancak yksek maliyetlerinin olmas
nedeni ile sadece gl ofisler saha gcn artrmak iin kullanabilirler.
Arsalar zeri tabela
Genellikle zerinde arsann ka m olduu ve tapu durumu yazs bulunmaktadr.
Ofis zeri tabelalar
Emlak ofislerini gsteren tabelalardr. Ama insanlarn dikkatini ekmek ve onlarn firma ile
ilikiye gemelerini salamaktr.
Ynlendirme tabelalar
Emlak ofislerinin yerlerini ve telefonlarn gstermek iin kullanlan, ucunda ok bulunan, yarm
metrekarelik ynlendirme tabelalardr. Ynlendirme tabelalarnda esas olan, telefon numarasnn ve
ismin gze arpc olmas ve ofisin ne kadar mesafede olduunu gstermesidir.
Tabela aslacak yerlerin ile belediyesine mi yoksa bykehir belediyesine mi ait olduu tespit
edilir ve haritadan koordinat tespiti yaplr. Kroki ile beraber belediyeye gidilip dileke verilir ve
szleme yaplr. Tabela vergileri her sene belediyeler tarafnda aklanr. Eer tabela aslacak yer
elektrik direkleri ise TEK ve belediye ile ayr szleme yaplr. Ikl yaplmas durumunda akamlar
da tabeladan faydalanmak mmkndr.

124
2.2.1.4. Afi/Branda
Mterilerin %20si afiten gelir.
Branda yaptrlrken ebat nemlidir. Byk bir i merkezine aslacak branda ile apartman dairesine
aslacak bir brandann lsnn ayn olmas mmkn deildir. nk reklamda esas olan dikkat
ekmektir.
Brandalarda grnecek olan metnin ok net bir ekilde grnmesi iin bzlmemesi ve katlanmamas
gerekir. O yzden byk brandalar desteklemek iin metal aksam kullanmak durumunda
kalabilirsiniz.
Brandalarn stnde firma logosu ve afii asan kiinin ismi olmaldr.
Afiler genelde daire ve i yerlerinde camlarn iine yaptrlarak kullanlmaktadr. Cama kt afi
asarken afiin ktan dolay grnebilir bir ekilde aslmas gerekmektedir. Gne n alan bir afii
rengini kaybedebilecei iin eskidikten sonra deitirmelisiniz. Camlarda bant izi brakmamaya zen
gstermelisiniz.
Kt afii asarken pencereye st tarafndan yaptrmak, afiin daha sonradan kullanlmasn ve kolay
sklmesini salar.
Brandalarn vergilendirilmesinde esas olan brandann msidir. Reklam vergisi, belediye tarafndan
yllk olarak belirlenir. Brandalar belediye tarafndan mhrlenir.
2.2.1.5. Kartvizit
Kartvizit, emlak komisyoncusunun adnn, soyadnn, telefon numarasnn ve i unvannn
zerinde yazl olarak bulunduu karttr.
Kartvizit dikkat ekmelidir, renkli olmaldr. Dikkat ekmeyen bir kartvizitin pek fazla bir anlam
yoktur.
Kartvizitinizi bulunduunuz ortamlarda datn ancak buradan direkt mteri gelir diye beklenti iinde
olmaynz, iinizi yapnz.
Mterilerinizin size annda ulamasn istiyorsanz her mterinize mutlaka kartvizitinizi veriniz ve
onun aklnda kalmay salaynz.
Resimli kartvizitlerinize kravatl ve glmseyen bir fotoraf koydurunuz.
Resimli kartvizitin amac mterinin aklna geldiinizde sizin yznz hatrlamasdr.
Kartviziti yannda olmayan kii emlak komisyoncusu olamaz. Mterinin nereden ne zaman gelecei
belli olmaz.
Kartvizitinizi firmann formatna gre ayarlaynz.
2.2.1.6. Kap Kap Dolama
Blgenizdeki mal sahipleri ile gidip yz yze grmek, yani bedeninizi, dilinizi reklm arac
olarak kullanmak, emlak iinde en etkili reklm yntemidir.
Genelde bu birok emlak komisyoncusunu korkutsa da bunu, doru bir ekilde yapabilen emlak
komisyoncularnn baarl olabilme anslar daha yksektir.
2.2.1.7. Posta
Pahal bir reklam yntemi olsa da doru kullanldnda en etkili reklm yntemlerinden biridir.
Ancak bunda esas olan, yanta gre posta gnderme yntemlerini renmek, hatal olan postalar ksa
zamanda elemektir.
Eer doru bir ekilde posta bankas kurabilirseniz ve ulamayan postalar sistemden
karrsanz, maliyetlerinizi byk lde drebilirsiniz. Postanzn, olabildiince kiisel
ve duygusal olmasna zen gstermelisiniz. Eer gnderdiiniz posta, almadan direkt pe
atlyorsa, paranz pe atyorsunuz demektir.
Postay gnderirken unlara dikkat etmelisiniz:
Zarfn stne gidecek olan kiinin ismini el yazsyla yaznz.
Postann zerine dikkat eken almasn salayacak bir slogan yaznz.
Postann iinde mutlaka bir tane kartvizitiniz olsun.
125
 Postann azn kapal gnderiniz.
lk defa tanacanz biri ise mektubu el yazs olarak gnderiniz.
Mektupta kendinizden deil, karnzdaki insanlardan bahsediniz.
2.2.1.8. Bror
Bror firmanz, sizi ve verdiiniz hizmetleri tantan bir reklam aracdr. Brorn iinde bahsetmeniz
gereken noktalar unlaradr:
o Ksa bir z gemiiniz. Okuduunuz okullardan, neden emlak sektrn setiinizden ve en nemlisi
evli iseniz ailenizden bahsediniz. nk insanlar, kendisi ile ayn sorunlar olan ve kendi sorunlarn
anlayanla almak isterler.
o Elinizde bulunan portfylerden
o altnz blgelerden
o Blgede uzman olduunuzdan
o Mterinin sizle i yapmas gerektiinden
o Emlak iindeki pf noktalardan bahsetmeniz mteride bir merak uyandracaktr.
o Alclar iin bror hazrlamak, eer ok paranz varsa yaplabilecek bir eydir, ancak hazrladnz
brorler ncelikle blgenizde oturan mal sahiplerinin dikkatini ekmesi esastr.
2.2.1.9 nternet
nternet ilanlar maliyetinin azl ve her geen gn daha fazla kiinin nternet balanmas ile
daha cazip hle gelmitir. Ancak bilgisayar kullanmasn bilmeyen bir kii iin bilgisayar renmek
zaman alacaktr. Bu konuda bilgisayar bilen kiilerden yardm alnz: Bilgisayar yanl kullanld
zaman ok zaman alan bir makinedir.
Kendinize 300 TLlik bir web sayfas yaptrarak ie balayabilirsiniz.
www.kiiad.com gibi.

WEB MALYET VERM AIKLAMA

STES
Orta Evinde bilgisayar
c
Yksek
olan mteri
r
verim
c kesimine, minimum
Orta
er maliyet ile

te
Orta ulaabilirsiniz.
l
c
Dkt verim
risc
ei
Tablo 2.3: Web sitesirt karlatrma tablosu
ez
lt
is
KARILATIRMALI i LAN MALYETLER
LAN TR MALYET z ULAILAN
GAZETE (2 +1) Tekil KTLE
50 mteri
ilan
GAZETE (2 +1) Ortak 30 mteri
ilan
DERG (ortak ilanlar) Trkiye
INTERNET 15 DAKKA nternet
kullanclar
TKETC GAZETES Dk gelir
seviyesi

Tablo 2.4: Karlatrmal ilan maliyetleri

126
 LANSIZ LANDAN
Randevusuz ATKAPI GELEN
Randevu alr
MTER MTER
Zaman kayb ok Zaman kayb
Plansz minimum
Planl
stei belirsiz stei belirli
Gezmek iin gelmi Satn almak iin
Belirsizlik hakimdir gelmi
Net
Formu almam Formu alm
Ksa zamanda az sayda gelir Ksa zamanda ok
Maliyeti yksek sayda yaratlabilir
Maliyeti dk

Tablo 2.5: lanl ve ilansz gelen mterilerin karlatrma tablosu

2.2.1.10 Azdan Aza (Buzz Yntemi) Reklam

Buzz, bir grup insann, birbirilerine interaktif olarak bir rn ya da hizmet hakknda tantm
yapmalarna denir. Buzz' oluturmak demek, buluunuzu dinleyicinize tohumlamaktr. Denemelerinizi
yeteri sayda, doru insanlara yaparsanz, sizi konuan insan gruplar oluturabilirsiniz.
Buzz' yaratmak, yani azdan aza yaylmanz salamak size, pazarnzda g
kazandrabilecei gibi kaybettirebilir de. Eer buzz' nasl ynlendireceinizi bilirseniz, baarya
ularsnz.
nsanlar grdkleri reklamlardan ok, etrafndaki etkiden dolay satn alma ilemi yaparlar.
"Buzz", satta byk bir rol oynar.

rnek: stanbul'da yaplm bir aratrmaya gre, hastalarn %65'i, evrelerinin tavsiye ettikleri
doktoru tercih etmektedirler.
Satta, kiilerin tek tek etkilenmeleri esastr ve bu sosyal bir sreci gerektirir. Buzz' yaratmak
isteyenler, kiiye zel ilikinin nemini gz nnde bulundurmaldr.
Buzz, grnmez alarla yaylr. Burada her a bir balanty, her kii bir noktay temsil eder.
Herkes birbiri ile bir ekilde balantldr. Her geen gn yeni balar kurulduu gibi, doal olarak da
bu balar zamanla yok olmaktadr. Buzz, zaman iinde izledii yolu ve eklini deitirecektir. Buzz
ite bu grnmez an iinde yaylacaktr.
Peki, buzz' olutururken nereden balamal; adan m, noktalardan m? Noktalara yani kiilere
ulalmaldr ve kiilere ulamak, pazarlamacnn gnlk grevi olmaldr. Zayflayan alar, yeni
noktalar ile glendiriniz. Buzz'n daha fazla ilgi ekmesi iin;
Heyecan yaratmak
Kiisel deneyim yaratmak
Komplike rn yaratmak
Grsellik yaratmak
Ne kadar ok insan ile ilgili i yaparsanz o kadar "Buzz"a ihtiyacnz olacaktr. "Buzz",
gldr; nk insanlarn genlerine ilemitir. Dier canllar ele aln. Bir karnca, yemei bulunca
tek bana yemek yerine, yuvasna tar ve dierlerine haber verir. Tek bana yemek aklc olsa da,
bunu yaparken, azdan aza yaylan reklm temel ihtiya hline gelecektir.
Burada anlamanz gereken; buzz' yaratan motivasyonun, insanlarn konumasna neden
olmasdr. nk bu ekilde ayakta kalacaklarn dnrler. Tavsiye verildii gibi de riski dnmek
127
 iin istenen bir eydir. Satn alnacak rnn deeri ne kadar artarsa, buzz'n da nemi o kadar
artacaktr. Dikkat etmeniz gereken negatif buzz'dr. Bu rakiplerinizin yararna olacaktr. Buzz'n etkili
olmas iin firma ile ilgili deil insanlarla ilgili olmas gereklidir.
Servisinizden memnun olanlarn sizin hakknzda anlattklar etki evrenizin glenmesine
neden olacaktr. nk insanlar tandklarndan gelen tavsiyeyi daha rahat kabul ederler. Hikyelerin
reklamn her frsatta yapmalsnz. Hikyelerde nllere yer verirken neyin dikkatini ektiinize nem
veriniz.
Referans yazs alrken;
Referans veren kiinin onaynn olmas salanmaldr.
Hikye yazlrken arkadatan arkadaa yazlyormu havas olmaldr.
Resimlere yer verilmelidir.
A3 formatn kullannz, bir gazete havasn veriniz.
Renkli kt kullanp dikkat ekiniz.
Buzz (azdan aza pazarlama) uygulama formu:
Emlak komisyoncusu bir mal m satyor yoksa bir servisi mi pazarlyor?
Emlak komisyoncusu mteriye drste direkt olarak nasl hitap eder?
Emlak komisyoncusu olarak "Buzz Noktas" bulmak iin dnyor musun?
Emlak komisyoncusunun insanlarn yaam ekline etkisi nedir?
Emlak iinde "Buzz An" nasl gelitirmeyi dnyorsunuz?
Emlak komisyoncusu rnn sata nasl hazrlar?
Emlak komisyoncusunun hizmeti veya rn gzle grlebiliyor mu? Daha grnebilir hale
gelebilir mi?
Emlak komisyoncusu mterisine ne teklif etmelidir? Yeni mi, sradan bir eyi mi teklif ediyorsunuz?
Mteriler servisiniz iin ne diyor? Memnun mteri hikyelerini mterilerinize veriyor musunuz?
Mterileriniz referanslarnz hakknda ne diyorlar?
Oluturduunuz buzz nasl takip ediyorsunuz? Buzz' hangi yollardan
duyabiliyorsunuz?
evrenizde sizi aaya eken insanlar var m? Neden bu kiilerle birlikte oluyorsunuz?
Srekli bir programnz var m?
Buzz' nasl ayakta tutuyorsunuz?
2.2.2. Satlk Emlak Reklamnda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tekrarlamanz gereken iki altn kavram
Reklam yaparken, emlak sahiplerinin aklnda bu iki kavram, srekli olarak tekrar etmeniz ve
btn medya aralarnda kullanmanz gereklidir.
Blgenin uzman emlak komisyoncusuyum.
Sizin almanz gereken emlak komisyoncusuyum.
Reklm aralarn alclar iin minimum kullannz.
Alclar iin kullanlan medya aralar, zaman iinde emlak komisyoncusunun btn servetini
kaybetmesi ile sonulanacaktr. Sonuta gazeteye ilan vermek, kumar oynamak gibidir.
Unutmayn; kumarda sadece kumarhane kazanr onun iin her zaman emlak sahibinin aklnda
imaj yaratmak iin aln. Alclar oluturmak, emlak sahibini bulduktan sonra ok kolaydr.
Medya aralarn ayn anda kullannz.
Medya aralar ayn anda kullanldnda yksek verim alnr. Mteriye,
Kartnz veriniz.
Sizi tanmas iin CVnizi veriniz.

128
 Webde kendinizi tantnz.
SMS mesajn doum gnnde yollaynz.
Hepsini ayn anda yaptnz zaman karnzda bir imaj oluturacaksnz.
Reklam tekrar eden bir dzen iinde yapnz.
majn olumas iin tekrar nemlidir. Tekrarn yaplmas, karnzdakinin sizi
renmesi iin nemlidir.
nsan beyninin, bir eyi ortalama yedi kez tekrar ettikten sonra kalc hafzasna att
dnlrse, karnzdaki kii, yedi kere etkili bir ekilde dikkatini ekmeniz hlinde sizi
hatrlayacaktr.
Gizlenmeyiniz.
Hi bir mal sahibi kafasn kuma sokmu bir emlak komisyoncusu ile i yapmak istemez. Sizler
medya aralarn kullanmadan mterilere ulaamazsnz. Kendinizi ve yaptnz ii, tantnz
herkese anlatnz. Kartnz veriniz, karnzdakinin kartn alnz.
Snflandrlm gazete ilan
Blgenize uygun etkili snflandrlm ilannn nasl verildiini reniniz; istatistik tutunuz.
Tek ayakstne oynamaynz.
Kendinize reklmda alternatif yaratnz, btn btenizi bror yaptrarak harcamaynz, nce
piyasanz test edip ona gre reklam yapnz.
Anahtar kelimeleri reniniz.
Sempatik mee mutfak, keyifli Amerikan banyo, irin romantik gibi kelimeler mterileri eker.
Bayanlar ekebilen ilan vermeyi unutmaynz. Mutfak ve banyoyu her seferinde vurgulaynz.
Eer elinizde uygun fiyatl yer yok ise
Eer emlak yaratamadysanz kesinlikle ilan vermeyiniz, ilan verirken ama, alc yaratmak
deildir. Kimse size iyilik yapmak size kyak yapmak iin bir eyi satn almaz. nsanlar sadece kendi
menfaatleri dorultusunda satn alma ilemi yaparlar.
Yanl fiyatl ilan, pe atlan para ve zaman demektir.
Paray aklc harcaynz.
lan verirken, para harcarsnz ve bir tek amacnz vardr; o da telefonlarnz aldrmak.
nk sat olmas iin insan olmas, insan olmas iin de karnzdakinin sizi aramas gereklidir.
rnek: 50 milyona verilen bir ilanla yaratlan 20 kii mi, yoksa 100 milyona verilen bir ilan ile
yaratlan 200 kii mi daha ekonomiktir?
Burada vurgulanmak istenen, ilann etkisi (sat gc) deil, ilan verdiiniz zaman yaplan
arama saysnn nemidir.

TR LAN MALYET AIKLAMA

Sper lan Az Alclar gruplandrrsnz, servet
kazanrsnz.
Normal lan Orta Ortalama emlak komisyoncususunuz.
Zayf lan Yksek ansnza sektrde bulunuyorsunuz
dikkat edin.
Vasat lan ok yksek Servetinizi k hz ile bitirirsiniz.

Tablo 2.6: lan ve maliyetlerle emlak komisyoncusunun btesi

129
 3.EMLAK SATIMINI GEREKLETRMEK
Portfynz oluturdunuz, reklmnz yaptnz sra geldi alc ile buluarak emlakn satna.
3.1. Alcyla Grme
Evin i temizlii yaplr. Sunuma hazr hle getirilir. Emlak sahibinden onay alnr. Evin iinde
telefon, masa, sandalye ve bror sistemleri kurulur. Gelen mterilerin bilgileri alnr.
Gnn bir saatinde emlak ofisinin nnde bir araba durur. Arabadan bir bey ve bir bayan iner.
Ofise doru ynelirler ve ieri girerler.
lk i mteriyi ayakta karlamak ve buyur etmektir. ncelikle kendinizi
tantmalsnz. Mterinizi tanmalsnz. Hatrlarn sormal, konuurken hareket ve tavrlarnzla
onlara gven vermelisiniz. kramda bulunmalsnz (ay, kahve, kola gibi). Dileklerini dikkatle
dinleyip mteri talep formunu dzenletmelisiniz.
3.2. Gezdirme Plannn Tasarlanmas
ou mteri ne istediini bilmez; ancak ne istemediklerini bilirler. Alclarn ou sizin ne tarz
bir emlak istediklerini anlamanz iin beenmedii bir-iki evi grmeleri gerekir. Baka bir deyile,
alacaklarn dndnz emlakla kyaslamak amacyla, birka tane fazladan emlak gezdiriniz. Bu
size, dndnz emlakn onlar iin doru emlak olup olmadna dair bir fikir verecektir.
Alcnz dinleyiniz; sizin amacnz alc neye k, nelerden nefret ediyor, renmektir. Brakn
kendisini, evresini anlatsn. Sizin amacnz, onlarn "kendilerini nemli hissetmeleri"ni salamaktr.
Eer alcnz bu ekilde hissederse alr.
Eer mmknse, satcyla mterilerinizin nnde randevulamaynz. Sonuta bu insanlar hi
tanmadnz kiiler. Belki de sadece yoldan geiyorlar veya sizi bir ilan dolaysyla aradlar. Satcy
aradnzda, "Sayn X Bey, u anda yanmda bugn evinizi gstermeyi dndm iki kii var"
eklinde bir konuma yaptnz var sayn. Satc ona muhtemel bir alc bulduunuz iin deil, sizinle
konumak istedii baz problemler olduu iin sevinebilir.
Telefon grmelerini yapmak iin mterilerden ayrlrken u ekilde: "Elimizdeki bilgilere
gre, size gstermek istediim ok gzel evler var. imdi gidip randevular ayarlamam gerekiyor. Yer
gsterme tutanan doldurur musunuz? Sonra beraberce evleri grmeye gideriz" denilebilir (Kiralk
Emlak modlnde yer gsterme tutana gsterilmitir).
Yer gsterme tutana ile ilerde bir anlamazlk domas halinde komisyon hakknn domas
salanr. Eer alc ile satc kendileri anlarsa.
Ofisteki konumunuza gre, gsterim iin randevular ayarlamak ve onlar snflandrmak
durumunda kalabilirsiniz. Bu tip durumlar iin stratejiler gelitirmeye almalsnz.
Gsterme ras,
nce kendi portfynz(eer emlak danman iseniz)
Ofisin portfyn
Franchise ann portfyn(eer franchisee olarak allyorsa)
Dier emlak ofislerinin portfylerini
gezdiriniz
Emlak iinde heyecan duymak demek, maln bilgisini iyi bilmek ve bunu etkili bir ekilde
karnzdakine aktarmaktr. zellikle blge hakknda her eyi detay ile biliniz. ok hzl
heyecanlanmayn, alcnz her ey kafasnda tam olmadan, iin sonulanmasna izin vermeyecektir.
ok hzl girerseniz, ok hzl kmak zorunda kalacaksnz.
3.3. Emlakin Gsterilmesi
Mal sahibi ile grnz, birdenbire ortaya kmaynz. Btn notlarnz alnz.
Arabada sorabildiiniz kadar soru sorunuz. bitince yaptnz hatalar kartnz.
Anahtarlar ve portfyn durumunu kontrol ediniz. Anlamasz portfylerin anahtarlar iki
130
 emlak komisyoncusunda birden olabilir. Sokak kapsnn anahtar veya gbei deimi bile olabilir.
Fazla vakit kaybetmemek iin nceden kontrolnz yapnz.
Eer evde kirac varsa, kiracdan randevu alnp gidilen yerlerde yannza galo alnz; kiracya
sayg gsterirseniz size olan davran deiir. Kiracdan aldnz randevularnz, iki kere kontrol
ediniz. ptal olan randevularnz emlak iinde bekleyen kiilere bildiriniz. Aksi takdirde gven
yitirirsiniz. Mmknse, gstereceiniz yerleri nceden grnz. Eer bilmediiniz bir yere
gidiyorsanz yannza harita alnz, mutlaka nce haritadan yerine baknz. Yer tarifini ayrntl bir
ekilde renmeden, bulurum dncesi ile yola kmaynz.
lk nce elinizdeki "EN Y emlaki mteriye gsteriniz. Eer elinizdeki en iyi yeri mteriye
gezdirirseniz, mteri sizin onunla iletiime getiinizi dnr.

Resim 3.1: Elinizdeki iyi emlaki en sona brakmayn.

Emlaka her zaman ilk nce emlak komisyoncusu girer. Iklar yakar. eriyi kontrol eder. Sonra
mteri girer. Daire gezdirilirken mteriyi emlak komisyoncusu ynlendirir.
Evi gezdiriniz, hibir zaman yorum yapmaynz, sadece soru sorunuz. Sizin amacnz alcnn
dncelerini renmek ve kontrol ele almaktr. Sat demek, aslnda soru sormaktan baka bir ey
deildir. Soru sorarsanz, alp almayacaklarn renip pazarlamaya geri dnnz. Amacnz, alc iin
sizden satn alma iini kolaylatrmaktr. Eer karnzdaki bakc ise hemen pazarlamaya dnnz.
Sihirli sorumuz "Deil mi?" sorularn sorunuz. Dedektif olunuz. Mutfak byk deil mi?
Cevap evet ise devam ediniz. Ancak mterinin cevab, "Ben talyan tercih ederim" ise, baz ipular
vermektedir.
Unutmayn evi gezdirmek bir stratejidir. Hibir zaman grmediiniz bir evi gstermeyiniz.
Tabii ki siz de yeni gelen evleri annda geziniz.
Mteri gezdirmek, sat srecinde itirazlarn balad andr. Mterinin itirazlarn
yenemezseniz yapmanz gereken, pazarlamaya geri dnmek ve aday yaratmaktr. Burada yaplan en
byk hata, ii duygusal olarak almak ve takip srecine dndrmektir.
sonulandrmas, mterinin evet dedii yerde yaplabilir. Gerekirse, duvarlarn stnde
teklifi imzalatabilirsin. Evi gsterirken alcnn satn almalarn isteyin ve gerekirse teklifi orada,
annda yazn; ofise gidip teklif yazmay beklemeyiniz. Mteri satn ald eyin nnde iken, iinizi
sonulandrnz. Teklifi almak, sizin ev gsterirken en nemli amacnzdr. Net olun; teklif srasnda
maln yannda olunuz.
3.3.1 Yer Gezdirmede Altn Kurallar
Yol boyunca okul, salk oca, durak yerleri detayl olarak anlatlmadr.
Emlakn dtan gsterilip d zellikleri srasyla anlatlmaldr.
Emlakn i zelliklerini detayl bir ekilde anlatnz.
Bir hafta iinde teklif imzalamayanlar sreten karnz. (Alclarn teklif vermeleri gereklidir. Teklif
131
 vermeyen bir alcy, neden ne olursa olsun, braknz).
Snflandracanz mteriyi veya snflandrlmak amacyala sorulan sorulara cevap vermeyenleri,
kesinlikle gezdirmeyiniz.
Ev gezdirmeyenler ev de satamazlar; ev sat ansnz artrmak istiyorsanz daha ok sayda ev
gezdirmeniz gerekir.
Eer anlamaya varlmsa alm-satm- komisyon protokoln
imzalatnz.(Anlama konusunda bir rnei bulunmaktadr.)
3.4. Anlama
Emlak komisyonculuu ile ilgili yasalar, formlarn nasl doldurulduunu bilmek, emlak iini
yapabileceiniz anlamna gelmemektetir. Pek ok iyi emlak komisyoncusu anlatrmay birok ilem
yaptktan sonra renir. Sizler kurallar rendikten sonra, pratik, tekrar ve uygulama ile
glendiriniz.
Peki, emlak iinde her ey zerine anlalabilir mi? Evet, kardakinin durumuna gre her ey
zerine anlalabilir. Ancak bu da her zaman istediinizi elde edeceksiniz anlamna gelmez. Ana
teknikleri iyi kullanrsanz, en iyi ii kartrsnz.
3.4.1. Anlama Alanlar
Anlama drt alanda geer:
nsanlar
Taktikler
Strateji
Zaman
Kendinize sorun, eer anlama oyununun kurallarn sadece karnzdaki biliyorsa, tahmin edin
kim kazanacak?
3.4.1.1. nsana Dayal Kurallar
nsanlarla alrken karnzdaki alc ya da satcya hakaret etmeyiniz. Emlak iinde size
denen hibir eyi "kiisel" almamanz gerekir. Alc/satc genelde olaylar kiisel alrlar ve
profesyonel gibi davranmazlar. Ksa dnemde sertlik, para kazandryor gibi grnse dahi uzun
dnemde geri dn olmayacaktr.
rnek: Alc ile satc 5 dakika nce tanmlardr. Alc; emlak sahibinin artlarnn uygun
olmadn, emlak sahibi alcnn emlakn deerini kavrayamadn syler. Alc uygun olmadn
belirtir ve masadan kalkarlar (bazen oturmazlar dahi...)
Anlatrma srecinde emlak komisyoncusu iini profesyonelce yapmaldr. Sylenen hibir eyi
"kiisel" almamaldr. Kendi sinirinizi kar tarafa aktarmak, sadece ona daha fazla silah vermek
anlamna gelir.
Emlak komisyoncusunun "gereki" olmas gerekir. Kendi gerekliinden taviz vermemelidir.
rnek: Kendi oturduu evi 120.000 TL olarak hayal eden emlak komisyoncusunun,
komusunun emlakn bu fiyattan almas aklszlktr, fiyat emlak komisyoncusu deil piyasa belirler.
80.000 TL'ye satlmas gerekiyorsa satlmaldr.
Emlak iinde yalnzca kendinize gveniniz.
Emlak komisyoncusunun anlatrma iinde net olmas gereklidir. pheli davranlardan kanmaldr.
Gven duyulmayan kii ile kimse i yapmak istemez. nk verebilecei bir ey olmad dnlr.
3.4.1.2 Taktie Dayal Kurallar
Kiilie ynelik saldrdan -yapmaktan / almaktan- kannz. Kiiliinize dnk bir saldrda konuyu
deitiriniz.
"Bazen" dengesiz hareket ediniz. "Biraz" deli olduunuzun bilinmesi avantajdr. Eer biraz "deli"
olduunuzu kar taraf dnrse, sizi daha fazla itmek ve zorlamak istemeyecektir. Sizinle daha kolay
bir ekilde anlamak isteyecektir.
Arada saf gzknz. Sar dahi oynayabilirsiniz. Maksat, kar tarafn size dolambal olarak
132
 sylemek istediini, net olarak sylettirmenizdir.
rnek:
Emlak sahibi (S): 123. 000 TL 'den 120.000 TL 'e verebilirim.
Emlak komisyoncusu (E): Efendim, Ne?
S: 117.000 TL 'e verebilirim.
E: Ne?
S: En son 115.000e veririm. Karmam elime net isterim.
E: Duymadm ne?
S: 115.000 TL 'den aa inmem, ancak 2 ay oturmama izin verirlerse 112.000 TL veririm.
Tabii siz 104.000 TL'den teklifi kartrsnz. Emlak sahibi kzar ve arr. 108.000 TL'e
anlarsnz, sizin alcnz da aydan nce zaten tanmak istemiyordur.
Her zaman "neden" diye sorunuz. En gl silahlarnzdan biri budur. Neden bu kadar dk teklif
ediyorsunuz? Neden sorusu ortam gerecektir, ancak mterinizden nemli bilgiler alacaksnz.
Motivasyonun nereden kaynaklandn reneceksiniz.
Kararszlk annda otoriteye dannz. rnek:
Mteri: Ben bu binann salam olmadn duydum, ama dier zellikleri tam bana gre,
Emlak komisyoncusu: Bu binann projesi FB'ye ait sizi onunla grtreyim... (tabiiki otoritenin
sizin tezinizi savunmas gereklidir).
Yazya meydan okuyunuz. Yazl her ey "kesin" anlamna gelmez. Eer yazl bir ey doru olsa,
gazeteler hep doruyu sylerdi. Siz gerektiinde yazl olan eylere meydan okuyabiliyor olunuz.
yi dinleyiniz.
ALICI: "Bu ilk teklif", "lk denememiz", "Bir de bununla deneyin", "Artk
anlaalm", "Bu ilk ve son teklif", "Bu en iyi teklifimiz", "Kabul et ya da etme". Her birinin aslnda
farkl anlamlar vardr. yi dinleyiniz; kar taraf aslnda ne diyor onu anlaynz. Buna gre davrannz.
3.4.1.3. Stratejik Kurallar
Her zaman kendinize bir alternatif yaratnz. Bu, kural dengeleme iin nemlidir. Kendinize k yolu
yaratnz. Eer kendinize alternatif yaratmazsanz, kar tarafn verdikleri ile yetinmek zorunda
kalrsnz.
Faydac insanlar ................... Anlalabilir
Mkemmeliyetiler ...............stediklerinin bedelini sonuna kadar derler.
Her zaman nceden bilgi edininiz, iinizi her zaman bandan kazann. Kar tarafn dediklerini
anlamanz iin alt yapnz salam olmaldr.
lk nce zebileceiniz durumlar ele alnz. Eer anlamay durdurursanz kaybettiniz demektir.
nemli olan devam etmektir. Yannza alnz, en iyi ekilde kullannz.
Sonulandramayacanz tekliflere cevap vermeyiniz. Sizin amacnz, kar tarafn anlama masasna
oturmas ve kaporal yazl bir teklif vermesidir. Eer bunu alamadysanz zerinde anlalacak bir ey
yoktur. Anlarken aceleniz hibir zaman olmasn.
Snrlarnz nceden belirlemeyiniz. nk snrlar, iinizi yapmanz engelleyecektir.
Kendinizi iinizin iine kilitlemeyiniz; amacnz anlamaktr, snrlarnz belirlemek deil.
rnek: Buras 80.000 TL eder; fiyat hayal rndr. Fiyat alc verir.
Ne olursa olsun baz iler sonulanmayacaktr bunu unutmaynz. Eer bunu anlarsanz yapacanz en
yanl ey bunu anladnz an anlamaya almaya devam etmektir. Takip srecinde hata yapm
olursunuz.
rnek: Size szl teklif gelirse sonulandrmaya almaynz, kapora ve imzasn isteyiniz.

133
3.4.1.4. Zamana Dayal Kurallar
Kar tarafn zamann ie yatrnz. Zaman harcandka bu paraya dnecektir.
Her zaman "zaman limitli" alnz. rnein yazarlar, zaman limitli almazlarsa hibir zaman
hikyelerini yetitiremezler. Eer bir zaman limitiniz yok ise hibir zaman, elinizdeki ii
sonulandramazsnz. Emlak komisyoncusu bazen teklifi bir haftalk alr. Bir haftalk teklif ok
uzundur. Emlak komisyoncusunun her zaman gereki olmas lazmdr. Ancak unutmamaldr ki
emlak sahiplerinin ou ilk gelen teklifi genelde reddederler.
Eer emlak komisyoncusu emlak sahibinden kontra teklif alabilirse, karsndakinin daha fazla
zaman yatrmasna neden olacaktr.
DKKAT : "Ya al, ya git" trnden tehdit teklifleri, insanlarn dndnden ok daha
az ie yarayacaktr. Uzun dnem bu tr teklifler size kaybettirecektir.
Hzl hareket ediniz. Evet, kar tarafn size zaman yatrmasn istemek akldr, ancak sizin iiniz her
zaman iinizi sonulandracaktr. Eer emlak iinde siz elinizi abuk tutmazsanz "kvlcm" kendi
iini kendi yapacaktr.

3.4.2. Anlatrma Teknikleri

Emlak komisyoncusu, sadece emlakin fiyat zerinde anlamaya younlamamaldr; artlarn
tmn gz nnde bulundurmaldr. Bu artlar:
Komisyon indirimi
Baz insanlara gre mal ya da alc bulmak iin % 6 komisyon ok fazladr. 300.000 TL bir
satta 18.000 TL byk bir para olabilir. Alcnn alt aylk maa olabilir. Ancak unutmayn; mal
sahibi emlakn sat ile ne kadar ok urarsa, o kadar ok para harcyor demektir. Souk
piyasalarda, zellikle emlak komisyoncusu kendi zelliklerini deil, kendisinin emlak sahibine
salad faydalar vurgulamaldr.
Kaporann nemi
Kapora, alcnn ne kadar ciddi olduunu gsterir. Ama, alcnn yazl olarak iin
sonulanmasna kendisini adamasdr. Emlak komisyoncusu, kapora zerindeki korkusunu amas iin,
alcy psikolojik olarak rahatlatmal, prosesi (sre) garanti etmelidir.
Konut kredisi
Eer byk bankalar ile anlaamyorsanz, bir de yerel kk bankalarla alnz.
Kiisel eyalar
Bazen alc emlak sahibinin kiisel eyalarn da almak isteyebilir (gmme frn, klima, zel yapm
hamak dahi olabilir). Eer alc kiisel eyalar da istiyorsa, bu teklifte belirtilmelidir. Yoksa emlak
komisyoncusu aradaki bedeli, cebinden demek durumunda kalabilir.
Unutmaynz; emlak sahibi kesinlikle anlamam diyorsa, bu genelde istediinizi alabilirsiniz
demektir. Ancak; bunun iin masrafna katlanmak zorundasnz. Kiisel eyalarnzn size problem
olmasn istemiyorsanz, emlak gezdirirken eyalar ortadan kaldrn ya da alcya belirtiniz.
Emlak ekspertiz (uzman incelemesi)
Baz kredi kurumlar emlake, %70 orannda ve daha dn verebilir veya ekspertizini daha
dk gsterebilir.
Ancak bunu siz kiisel almamal, iinize profesyonel olarak bakmal, ekspertiz iin iyi hazrlk
yapmal, ekspere emlakla ilgili btn bilgileri yazl olarak vermeli ve anlatmalsnz.
Fazla masraf Emlak sahiplerini uyarnz. Eer maln zerine deerinde %50 zerinde masraf
yaplrsa, bu para satta geri toplanmayabilir. Anlama srecinde masraf sfrlanabilir.

134
3.4.3 Anlatrma Anayasalar

1. Karnzdakine hakaret etmeyin. 11. Dikkatli dinleyin.

2. Yumuak olmayn. 12. Kendinize alternatif yaratn.

3. Sadece kendinize gvenin. 13. nceden bilgi sahibi olun.
4. Yksek ahlakl olun. 14. zebileceiniz ilere ncelikverin.

5. Kiisel saldrlardan kann. 15. Sonulandramayacanz teklife cevap

vermeyin.
6. Deli olabilin ve bilinin 16. Snrlarnz nceden belirleyin.
7. Saf gzkn. 17. Baz iler hibir zaman sonulanmayacak
unutmayn.

8. Neden diye sorun. 18. Dier tarafn iin sonulanmasna zaman

yaratmasn salayn.

9. Otoriteyi sorun. 19. Zaman snr koyun.

10. Yazya meydan okuyun. 20. Hzl hareket etmeyin.

Bu yasalar pratik, tekrar ve uygulama ile srekli gelitiriniz.

3.4.4 Alm/Satm Teklifi
Teklifi, iini profesyonel olarak yapnz,. Tabii ki emlak komisyoncusunun da iini tam olarak
yapabilmesi iin yazl ve byk kaporal teklif almas arttr. Unutmaynz, emlak iinde bedava
yemek yoktur. Her zaman bir elden verilir dier elden alnr. Bunu unutmaynz. Ne verirseniz onu
alrsnz. stediiniz eyi almak iin doru eyi vermelisiniz.
Teklifi iletirken;
Teklifi her zaman alan kii iletir.
Teklif yz yze iletilir (Her zaman gz temas kurulur).
Sadece yazl ve kaporal olan teklifler iletilir.
Teklif masada iletilir. Emlak sahibi, sa kola oturtulur.
Teklif sunulurken, paraya odaklanlmaz.
135
 Teklif alma teknikleri;

DURUM 1 DURUM 2

Emlak sahibi emlakine 125.000 TL Alc belirli bir blgede emlak almak
istemektedir. istemektedir.
Alcnn 115.000 TL paras vardr. Piyasada istedii trde bir daire yoktur.
Daireyi beenmitir.

Mteri temsilcisinin ne yapmas gerekir? Mteri temsilcisi, alcdan kapora almal ve emlak
sahibine cayma akesi ile teklif hazrlamaldr. Bu ekilde alcnn ilemi takip edilir. Alc, caydrc
bir miktarda kapora vermelidir.

3.4.4.1 Teklif Alma Prosedr

Emlak komisyoncusu veya mteri temsilcisi, teklif alrken alabilecei en yksek kaporay alr.
Kapora ve teklif formunu "Teklif Takip Pano"suna iler.
Teklifin alnmasndan sonra brokere haber verir (Eer franchisee olarak allyorsa).

3.4.4.2 Teklif letme

Emlak komisyoncusu (EK) veya mteri temsilcisi(MT) teklif iletmeden nce mutlaka birok kez
prova yapar.
Teklifi alan kii teklifini iletirken yz yze grme yapar. Telefon ile teklifi iletmekten kanr.
Gerekirse ehirleraras yolculuk yaplabilir.
500 TL (Beyz Trk Liras) zerindeki kaporalar emlak sahibine iletirken parann nasl
saklanacana, bulunacana broker karar verir.
Anlamalar imzalatldktan son durumu hakknda teklifi alan mteri temsilcisi brokere haber verir.
Burada belirtilen ilemler btn kiralama ve sat ilemleri iin geerlidir.
3.4.5. Cayma(Pey) Akesi (kapora)
Cayma akesi; taraflar gvenceye almak iin alnan paradr. rnek:
nce Fatih ZLERden 11 TL'ye bir kalem satn almak istersiniz. Sizde para, Fatih ZLERde
kalem vardr. nce kalemi Fatih zler mi verecek, yoksa nce paray siz mi vereceksiniz? ki taraf
da birbirini iyi tanmyor, o zaman ne yapacaz? Bir nc ahs bulup onun araclk yapmas
istenir. Bu nc ahs, Kamil KARAGNLM olsun. O sizden paray alacana dair bir garanti
alr. Fatih ZLERden de, kalemi alacana dair bir garanti alr ve her iki tarafa da bu ilemde arac
olacana dair bir garanti verir. Sizin paranz Fatih ZLER, kalemi Kamil KARAGNLM'e verir.
Oda size getirir ve ilem problemsiz bir ekilde gereklemi olur.
rnek:
Sre 2 hafta, cezai art 4.000 TL, taahht 110.000 TL zerinden bir anlama yaplrsa;
Eer emlak sahibi 110.000 TLye satmak isterse alcnn yapt teklifi deerlendirir, gelir
kaporasn iki hafta iinde alr ve kendisi ile cayma akesi dzenlenir.
Eer emlak sahibi kaporay alr ve belirtilen alcya 110.000 TL'den satmaz ise ald kaporann
iki mislini caizi art olarak geri der. Mteri, cayma akesini verdikten, emlak sahibi onayn
aldktan sonra, belirtilen sre iinde satn alma ilemini yapmaz ise kaporasn alamaz.
Mal sahibi, cayma akesi karsnda bu eyi yapabilir:
136
 Reddedebilir.
Kabul edebilir.
Kontra teklif yapabilir.
Karnzdakini basit bir ekilde ynlendiriniz:
Baheyi beendin mi? Evet
Odalar yeterince byk m? Evet
Fiyat makul m? Evet
Teklif anlamasnn noktal yerini onaylar msnz?
Basit yazl sonulandrma

Emlak komisyoncusunun her an yannda sonulandrma dokmanlar bulunmaldr.

Sonulandrma dokmanlarna, mterinin yannda bilgileri not ediniz. nceden hazr olunuz.
Mteriniz, dokmanlar doldurma nedeninizi sorar ise; "unutmamak ve dzenli olmak iin"
diyebilirsiniz.
Avantaj- dezavantajlar listeleyerek sonulandrma
Satclarn en fazla kullanmalar gereken sonulandrma trlerinden biridir. Bunu mterileriniz
ev hakknda bir karar verme gl ektiklerinde kullannz. Bu konuda kullanacanz cmleler
olduka nemli. Onlar kelime kelime renmeniz gerekir. Eer karar vermelerinde yardmc olma
konusunda iten bir arzu duyuyorsanz ve bu kelimeleri doru olarak kullanrsanz, bir teknik
kullandnz belli olmasna ramen ie yarayacaktr.
te cmleler:
"imdi, yapmak istediim en son ey, size yanl bir karar almanz konusunda ilham vermektir.
Ancak siz iyi bir karar olduuna inanrsanz, onu uygulardnz, yle deil mi? Gzel.
Size yardmc olmamn bir sakncas var m? Elimizdeki izgili kdn tam ortasna bir izgi
ekelim. Bir tarafna evin salad avantajlar, dier ksmna da dezavantajlarn yazalm.
Bitirdiimizde, doru karar vermek iin hangi tarafn daha fazla olduuna bakmamz yeter." (Evin
olumlu zelliklerinden 6'sn sralamak yeter. Daha sonra, dezavantajlar sralamalarn bekleyin.)
Temiz bir sayfa alp ortasndan ikiye ayrnz. Sol tarafa alm iin olumlu eyleri, sa tarafa
olumsuzlar yazp birbirileri ile karlatrnz. En alta bir izgi iziniz ve ka tane evet-hayr kyor
toplaynz. Kesinlikle durmadan, sonulandrma dokmanlarna bilgi alnz. nemli olan diyalogu
ayakta tutmak ve olayn mantkl ve basit olduunu gstermektir. Mterinin itiraz etmedii noktaya
gelip, sonulandrma dokmanlarn tamamen doldurup imzasn alnz.
Keskin a sonulandrmas
Mterinizin sorusuna yle bir soru ile geri dnn ki, sorunuza verecei cevap, sizi ii
sonulandrmanza tasn.
Mteri: Eer almaya karar verirse 15 Mays'a kadar ileriniz biter mi? Dz satc: Evet, Evet, Evet
Eitimli emlak komisyoncusu: Eer size ayn 15'ini garanti edersem sizden...
Eitimli emlak komisyoncular kendilerine hep stn bir soru teknii gelitirirler. ampiyonlar
dz satcnn be misli satarlar, nk sattklar hakknda firmalarn
anlatabilirler. ampiyonlar sistemle savamaktansa, onu nasl daha iyi kullanrlar; onun yolunu bulur
ve retkenliklerini artrrlar.
stn otorite sonulandrmas
Kendinize liderlik vasflar edininiz. evrenizdeki lider kiiyi bulup evin onayn alnz. Rekabet
ortam bile olsa mterinizin liderin peinden gitmesi olasdr. Lider ile yle bir iliki kurun ki iiniz
dt zaman gerekli bilgiyi elde edebiliyor olunuz.
Benzer i sonulandrma (hikyeleme)
Mterinize benzer olan durumlardan bahsedebilirsiniz. Burada dikkat edeceiniz ilk ey,

137
 hikyenin doru olmalsdr; yalan ortaya knca i bozulur. kincisi, hikye sizin hakknzda deil,
bakasnn hakknda olmaldr ki, inandrcl olsun.
Bu durumda, mterilerinize kendilerini u an iinde bulunduklar duruma dm baka
kiilerin ne karar verdiini ve bu kararn onlara ne yarar saladn aklayacaksnz. Her yaptnz
satta, neler olduunu not alnz. Eer bunu yaparsanz, kullanabileceiniz yeni "benzer durumlar"
ortaya kacaktr.
Henz sat yapamam olanlar, "Geenlerde bu durumda olan baka biri hakknda bir eyler
okuyordum" diyerek hikye anlatabilirsiniz. Bu tip durumlar her zaman "Hissetmek- Hissettiler-
Karlatlar" formlnn zerine kurulmutur. u ekilde oluur: "Nasl hissettiinizi anlyorum.
Dierleri de o ekilde hissetmilerdi. Karlatklar ey u oldu."
Burada sizin anlatabileceiniz baz hikyeler var. Eer karar vermekte acele etmiyorlarsa unu
kullannz:
"Geen gn kararlarn vermek iin beklemek isteyen insanlarla ilgili bir ey okuyordum.
Alclar evi ok seviyorlar, ama daha karar vermeye hazr hissetmiyorlard. Emlak komisyoncusu
onlar evlerine gnderdi ve akama aradklarnda evin satldn sylemek zorunda kald iin ok
zld. Bu evin sizin iin doru ev olacana ve uzun yllar boyunca ailenizle beraber burada mutlu
bir ekilde yaayacanza inanmasam bu kadar srarc olmazdm."
Eer nerebilecekleri fiyattan daha pahal bir evi satn almak istiyorlarsa:
"Birka yl nce, sizinki gibi gen bir aile buna benzer bir durumla kar karya kalmt. Evi
satn almak iin ayrdklar para snrlyd ve bu miktarla istedikleri kadar gzel bir eve sahip
olamyorlard. Birka yl bekleyip yatrmlarn daha artrarak bir ev satn almann doru bir karar olup
olmadna bir trl karar veremiyorlard. ok kr ki, bizim "Baar Yolu" olarak adlandrdmz
bir evi almaya karar verdiler. Getiimiz gnlerde de onu satarak bekleyip para biriktirerek almak
istedikleri ev gibi bir ev satn almalarn salayacak kadar byk bir kr elde ettiler. Kira demeyi
brakp kendi istedikleri eyi yaptklar iin ok mutluydular. Doru eyi yaptklar konusunda siz de
benimle ayn fikirdesiniz, deil mi?"
Susarak sonulandrma
Bir sonulandrma sorusu sorduunuz zaman susunuz. Unutmaynz; ilk kim konuursa
kaybeden o olur. Eer ilk siz konuursanz karnzdakine yenik dm olursunuz. Ortalama
satclar, soruya yant gelmez ise hemen konuurlar. ampiyonlar ise bir dakika kadar ok rahat bir
ekilde bekleyebilirler.
Mterilerinizin tm itirazlarnn stesinden geldikten ve teklifleri konusunda hemfikir olduktan
sonra, evi satn almamalar iin hibir sebep kalmaynca, onaylarn almak iin anlamay onlara
uzatnz. Bu durumda son sz sylemek size der. u cmleyi kullanmay deneyiniz:
"Sayn ., eer u noktada onaynz belirtirseniz (imzay atacaklar yeri gsterin),
sizi bu akam evinize yerletirmek iin elimden geleni yapacam". Size kapan ile ilgili en nemli
eyi anlataym. Kapan konumas srasnda sorduunuz en son sorudan sonra susunuz.
Bunu sakn unutmaynz: Susun! lk nce konuan kii genellikle evin gelecekteki sahibidir.
Bir baka deyile, bu kritik noktada ilk nce kim konuursa, dierini saf d brakr. Eer o anda
konuan kii siz olursanz, mterilerinizin evi satn alma konusundaki tm basklarn ortadan
kaldrm olursunuz ve elinizde satlmam bir evle yle kalakalrsnz.
Eer ilk nce onlar konuursa, genelde evi satn alacaklardr demektir. Bu gerekten ok
nemli! Onaylarn veya izinlerini istediiniz sre iinde sessiz kalrsanz, sadece u iki eyden birini
yaparlar: Evi satn alrlar veya son kez bir eye daha itiraz ederler. Her ne olursa olsun, siz pratik,
altrma ve prova yaptnz iin bunun da stesinden gelebilirsiniz yle deil mi?
Eer yine de sessizlik ann bir ekilde bozmanz gerektiini dnyorsanz, u cmleyi
kullannz: "Annem yllar nce bana sessiz kalmann kabul etmek olduunu sylemiti. Hakl myd
sizce?" Onlara sylemi olduunuz ey size itiraz etmeleri iin bir ortam yaratmamakla birlikte, ev
konusunda anlamaya varmalarn salar. Bunun ne kadar ie yaradn grnce siz de aracaksnz.
Biraz dneceim sonulandrmas
Ortalama satclar bunu duyduklar zaman olay durdururlar. Eer byle yaparsanz kendinizi
138
vurmu olursunuz. Kar taraf; "Dnmem gerek" derse, aklnda cevaplandrlmam bir soru var
demektir; renmeye alnz.
Bu size yaplm son bir itiraz deildir. Bu sadece onlarn karar ertelemek iin sylemi
olduklar bir szdr. Bunu sylediklerini duyduunuzda, bunu yapmalarnn iyi bir ey olduu
konusunda onlarla ayn fikirde olduunuzu belirtiniz.
Onlarla tartmayn. Siz sadece tekrar dnmek istedikleri eyin ne olduunu size
sylemelerini istiyorsunuz ki bunun stesinden gelebilesiniz. Bu tekniin ie yaramasn salayan ey,
yenilgiye uram gibi davranmanzdr. Bir baka deyile, siz iinizi iyi yapmamsnzdr veya onlar
zaten kararlarn oktan vermilerdir. Kullanmanz gereken anlatm biimi:
"Peki Sayn ....., akas eer gerekten evi satn almakla ilgilenmeseydiniz durumu tekrar
gzden geirmek iin zaman ayrmazdnz, deil mi? Bu kadar ilgili olduunuza gre, evle ilgili
dikkatlice dnp tanacanz varsayabilir miyim? Bana bunu sadece benden kurtulmak iin
sylemiyorsunuz, yle deil mi? Akla kavuturmak gerekirse, tekrar dnmek istediiniz ey
nedir? (Burada duraksamayn) Evin yeri mi, Bahe dzenlemesi
Alc : "Evet."
Emlak komisyoncusu: "Eer burada yayor olsaydnz, bu gzel mutfan ve geni oturma
odasnn tadn karyor olsaydnz ve 2 hafta evden uzakta bir tatil geiriyor olsaydnz, her yl evde
50 hafta geiriyor olurdunuz,doru mu?"
Alc: "Evet"
Emlak komisyoncusu: "500 TL'yi 50 haftaya bler misiniz? Sonu ne kyor?"
Alc: "Hafta bana 10 TL. "
Emlak komisyoncusu: "Eer ailenizle beraber haftann yedi gn dikkatinizi eken tm bu
konforlarn tadn karyor ve bu evde yayor olsaydnz,10 TL yi 7 gne bldmzde ne elde
ederdik?"
Alc: "1.43 TL civarnda"
Emlak Komisyoncusu: "Drst olmak gerekirse, ikinizin de sevdii bu ev iin gnde 1,43 TL
demeyi grmezden gelmeli miyiz?"
Elerin devreye girerek, zaten her zaman yapmak istedikleri eyi yapp, sigara imeyi
brakrlarsa evi satn alabileceklerini syledikleri durumlar olmutur. ou zaman, gn baznda
gsterdiiniz fiyatn ne kadar dk olduu konusunda sizinle hemfikir olacaklardr. Ancak bu teknii
eer gnlk olarak bu paray deyebileceklerse kullann. Eer deyemeyecek durumdalar ise, zaten
onlara bu hesaplamay gstermenin bir nemi yoktur.
Mterilerinizin sizinle bu konuda ayn fikirde olmalarn salayabilirsiniz, ancak yine de daha
az bir fiyattan evi satn almak isteyebilirler. Eer emlak sahibinin daha uygun bir fiyattan satp
satamayacan renmek isterlerse u ekilde cevap veriniz: "Bir mterimin adna asla karar
vermemeyi rendim. Sadece bana sylenen fiyat size sunabilirim, daha azn mterimle grmem
gerekiyor".
Evi her zaman daha dk bir fiyattan satn almak isteyen mterileriniz olacaktr. Daha sonra
yapmanz gereken ey, asl fiyatn, mterileriniz tarafndan anlalmasn salamaya yardmc olmak
amacyla eve deer bimektir. Bu sadece satcnn yararna olmaktadr ve her zaman temsil ettiinizi
hatrlamalsnz. u cmleyi kullanarak alcy yerine koyun: "Sizin ve ailenizin bu evde uzun yllar
boyunca mutlu olacanza inanyorum. Size saladm hizmeti grnce, eminim ki evi satmak
istediinizde beni arayacaksnz. Tanmak istediiniz zaman ihtiyacnz olan eyleri benim salamam
ister misiniz?" Tabii ki sizinle hemfikir olacaklardr. Yine de asl fiyattan daha dk bir fiyat vermek
isterlerse, kabul ediniz. Ne de olsa emlak sahibinin kapora almasn salama zorunluluunuz var.
Sonra, alcy olas bir kar-teklife hazrlaynz.
Bu eit bir konuma yaparken matematik bilmeniz nemlidir. Kendinize bir iyilik yapn ve
3000, 4000, 5000, 6000 ve 7000 TL iin yllk, haftalk ve gnlk miktarlar hesaplaynz ki, bu tip bir
itirazla karlatnzda hazrlkl olunuz.

139
 Bo kda atlan imzalarla yaplan sonulandrmalar
Anlamadaki onaylarn almadan nce, her zaman para konusunda bir itirazla
karlamayabilirsiniz. Aslnda ou zaman, kapan aamalar bo bir kda imza atmakla balar. Bu
tarz bir sonulandrma, sorular sorup cevaplarn bir listeye yazmaktan baka bir ey deildir. Elinizde
beyaz bo bir sayfa, kapora makbuzu ve alm-satm ve komisyon szlemesi var. Buna balamann
yolu bir refleks sorusu sormaktr. Kullanmak iin en uygun soru, elerin gbek adlarnn ba harflerini
sormaktr. Buna dnmeden cevap verirler.
Eer sizi durdururlarsa ve "Tm detaylar yerli yerine oturtmu durumdaym". Kalbn
kullandysanz onun yerine "Dnmeniz iin detaylarn altn izeyim" diyebilirsiniz. Bu noktada
ilgin olan ey, sizi durdurmayacak olmalardr. Eer sizi durdurmuyorlarsa, evi satn almlar
demektir. Kalan tek ey onaylarn anlama zerinde gstermelerini salamaktr.
Anlyorum sonulandrmas
"Sizin nasl hissettiinizi biliyorum" ve "Haklsnz birok insan sizin gibi dnmt" deyip
sonra ynlendirmek istediiniz yere, yani sonulandrmaya yneliniz.
Sat sonulandrma
Vasat bir emlak satcs, bir sat sona erdirmenin iki tip yolu olduunu bilir ve onlardan birini
kullanr. Belki duymusunuzdur. "Evet, ne dnyorsunuz?" eklinde sorarlar. "Devam edelim mi?"
ise en ok kullanlanlardan biridir. Bu, sat sonulandrmak deildir. Bu sadece tezghtarlk
yapmaktr; insanlar da bu yzden bir tezghtar kadar kazanyorlar.
En baarl satclarn satlarn 5. denemelerinden sonra gerekletirdikleri grlmtr. Eer
sadece iki tip son sz kullanabiliyorsanz, ok fazla para kazanamamanzn nedeni bu olabilir.
Kapan iin beinci giriiminizden sonra, son sznz ok heyecanl olduunuz iin zr
dilemek olmal.
Yapmak istediiniz en son ey onlara bask yaptnz hissettirmektir. Bu onlara geri
ekildiinizi gsterecek ve rahatlamalarn salayacaktr. Mterilerinizin imdiye kadar ev hakknda
sizinle hemfikir olduu tm ayrcalklarn zerinden tekrar gein ve imdiye kadarki bulgularnz
onlarla paylanz.
Kendinizi tekrarladnz iin rahatsz hissedebilirsiniz, ama ltfen kapanlarn ve
prezantasyonlarn anlatma ok benzer eyler olduunu anlamaya alnz. Burada prezantasyonunuz
bir blm olmas gereken tane anlatm biimi yer almaktadr:
Onlara syleyeceiniz eyi syleyiniz.
Syleyiniz.
Onlara sylemi olduunuz eyi tekrar syleyiniz.
Bir baka deyile, tekrarlamann sat yapma konusunda hayati nemi vardr.
3.5.2 Sat lemleri
Sizin amacnz, sat ilemini mteriye kolaylatrabileceiniz kadar kolaylatrmaktr. Bu
listeyi tmyle okumak deil, gerekli yerleri anlatmanz yeterlidir. Bu ii siz biliyorsunuz; alcnzn
kafasn kartrmaynz.
Sat ilemlerinde alc ve satc asndan dikkat edilecek hususlar bilinmelidir.
Emlak Almnda Alc Asndan Dikkat Edilecek Hususlar
Haciz
Hacizli olan tapunun devri (alc kabul etmeyeceinden), mmkn deildir. Bu durumlarda
satcnn, emlak zerindeki haczi kaldrtmas istenmelidir. Bu da 2 ekilde yaplabilir.
Satc, haciz ileminde borlu olduundan, ya icra dosyasna borcun tamamn deyip "haczin fekki"
ne dair yaz alr ya da haciz alacakls ile haricen anlap, icradan "haczin fekki" ne dair yaz alr.
(Satc, demeleri kendisi yaparak problemi zer).
Emlakn alcsndan alnan peinatla haciz miktar ya dosyaya denir, ya da dosya alacakls ile haricen
anlalr ve haricen denip haczin fekkine dair yazlar alnr. (Bu durumda yaplan masraflar alc
140
 tarafndan yapldndan, sat bedelinden mahsup edilir.)
potek
potekli emlak da, alclar asndan problemlidir. Bu sebeple de ipotein zlmesi gerekir. Bir
emlak zerindeki ipotek 2 ekilde olur.
Teminat ipotei: Bu durumda ipotek belgesinde yazl rakamn denmesi sorunu zmez. Her
halkrda ipotek alacaklsnn, ipotein fekkine dair imzas gerekir.
Bedel ipotei: Bu durumlarda, ipotek bedelinin, ipotek alacaklsna denmesi ile, ipotek fekki ilemi
tapudan salanmaldr. Bu hususlarda, yukarda haciz ileminde bahsettiimiz yntemlerle zlebilir.
Her iki ipotek trnde de alc, ipotekli olarak tapuyu devralabilir. Bu durumlarda alcy, ileride
doabilecek hukuki sorunlar iin uyarmak ve gerekirse durumu bilip kabul ettiine dair elinden yaz
almakla iyi niyetli arac kurum imaj salanm olur.
erh
Daha nce satc tarafndan veya vekilleri tarafndan konulan tedbir karardr. Eer erh varsa
alm ilemi gerekletirilemez. Sat vaadi erhi, aile konutu erhi olabilir. Bunlarn satc tarafndan
kaldrlmas gerekir.
Emlakin Gemi Vergi Borcu
Satcdaki makbuzlar alp kontrol etmek ve her ihtimale kar da birer fotokopisini saklamaktr.
Emlak Vergisi Yasasna gre; sat konusu emlakn, satld yl ve gemi yllara ait
denmemi emlak vergisinin denmesinden, alc ve satc zincirleme olarak sorumlu tutulurlar.
Emlaki satn alan kii, dedii gemi yl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra nceki sahibine
rcu edebilir.
Emlakin tapudaki deeri
Emlakin tapudaki deeri birka adan nemlidir.
Gelir vergisi asndan(Vergi Dairesinde Emlak lemleri modlnde ayrntl olarak
anlatlmtr.)
Emlaklarn, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 4 yl iinde elden karlmasndan salanan
kazan deer art kazanc olarak beyan edilip gelir vergisinin denmesi gerekiyor.
Satn ald gayrimenkul 4 yl iinde elden karmalar sz konusu olanlarn, emlakn maliyet
bedeline esas olan, al bedelini dk gstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yl iinde satlmas
sonucu ortaya gerein de zerinde bir kr kar.
Har ynnden
Emlakn gerek al bedelinin tapu harcna esas olan tutardan dk olmas hlinde, gerek al
bedelinin tapu senedine yazlmasn tapu ilemleri srasnda talep etmek mmkndr.
Bu durum zellikle kamu grevlilerini mal beyan ynnde nmzdeki yllarda da, vergi
mkelleflerini de nereden buldun sorgulamas ynnden ilgilendiriyor.
Harcn oran ynnden
Gayrimenkul alm srasnda, hem alc hem de satc; tapu harcna esas deer zerinden binde
15 orannda harc ayr ayr derler.
Emlak vergisi beyannamesi (Vergi Dairesinde Emlak lemleri modlnde ayrntl olarak
anlatlmtr.)
Emlaki alanlarn o yln sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna
gre rnein Ocak 2007de gayrimenkul alanlarn en ge 31 Aralk 2007ye kadar emlak vergisi
beyannamesi vermeleri gerekiyor. Emlak vergisi ise izleyen ylda yani 2008 den itibaren denmeye
balanacak. Satld yln emlak vergisini ise satc deyecektir.
Ee ve ocua Alnan Emlak
Emlakin e ya da ocua alnmas ancak demesinin aile reisi tarafndan yaplmas halinde
ivazsz yani karlksz bir intikal sz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. E ya

141
 da ocuun beyanname verip yzde 5 15 arasnda oran deien, veraset ve intikal vergisini
demeleri gerekir. Ancak aile reisinin ee ya da ocua gayrimenkuln bedelini bor olarak vermesi
halinde herhangi bir vergileme sz konusu olamaz.
Sat vaadi szlemesi
Emlak alm satmlar ancak tapu ktklerinde veya noterler vastas ile yaplan Emlak Sat
Vaadi szlemeleri ile geerli olur. Sat yaplrken bu tr bir szleme yaplmakszn alnan kapora,
szlemeye konulan ceza-i art geersiz olup alcy balamaz. Dolays ile alcy balayacak veya
vazgeme durumunda yapm bulunduu n demenin geri iade edilmesini engelleyecek bir szleme
yaplmas istendii takdirde ilgili szlemenin mutlaka noterden yaplmas gerekmektedir.
Emlakin Satnda Satc Asndan Dikkat Edilecek Noktalar
Emlakin tapudaki Sat deeri
2007 ylnda satlacak olan emlak iin kaa satlacak olursa olsun tapuda asgari bir deer
gstermek gerekiyor. Sat srasnda gayrimenkuln 2006 ylndaki emlak vergisine esas deerini
asgari yzde 56 orannda artrmak zorunluluu var. rnein, 2006 ylndaki emlak vergisi deeri 100
milyar lira olan gayrimenkul 2007 ylnda satarken ister ocak aynda ister haziran ya da aralk aynda
satlsn, alm satma esas tapu deerini asgari 156 milyar lira gstermek gerekiyor. Kukusuz bu
deerin zerinde gsterilmesinde herhangi bir saknca yok. Yani 200 milyar lira da gsterilebilir.
Ancak ona gre har denir.
Gayrimenkuln gerek sat deeri
Emlakn, gerek sat deerinin, tapu harcna esas olan deerin altnda olmas halinde gerek
alm satm bedelinin, tapu senedinde ayrca gsterilmesinin satc tarafndan talep edilmesi gerekiyor.
Bu durumda, tapu harcna esas olan tutar zerinden har alnr, ancak tapu senedinde gerek sat
bedeli yazlr.
denecek har
Emlakin satnda, hem satc hem de alc , tapu harcna esas deer zerinde, binde 15 orannda
harc ayr ayr derler.
Kazancn gelir vergisi
Emlakin edinme tarihinden itibaren 4 yl iinde satlmas hlinde sattan doan kazan
nedeniyle gelir vergisi denmesi sz konusu olabilir. Ancak 4 yllk sre getikten sonra satlmas
hlinde kazancn tutar ne olursa olsun gelir vergisi denmez. Satlan gayrimenkul miras ya da hibe
yoluyla edinilmise sat bedeli ka milyar lira olursa ve ne zaman satlrsa satlsn, ortaya kan
kazan nedeniyle gelir vergisi denmez.
irketlerin emlak sat
irketlerin, aktifinde kaytl olan emlaklar elden karmalar halinde, beyan edecekleri asgari
deer, deyecekleri har oran aynen yukarda olduu gibidir. irketler emlakn sat nedeni ile fatura
dzenlemek ve ayrca KDV tahsil etmek zorundadrlar. Emlakn satndan doan kazan da vergiye
tabidir.
Kurumlar vergisi mkellefi olan irketler, en az 2 yldr iletmelerinin aktifinde kaytl olan
emlak sattklarnda, sattan doan kazanc sermayelerine eklerlerse
Gayrimenkul sat kazanc nedeni ile kurumlar vergisi demezler.
Tapu harc demezler.
Sat ilemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Satn belediyeye bildirilmesi
Emlakini satanlar, ilerde emlak vergisine p vergisine ynelik bir takiple karlaabilirler.
Bunu nlemek iin emlakn satn yaptktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dileke ile durumu
bildirmelerinde yarar vardr.
Emlakini satanlarn kazan vergisi
Gayrimenkuln iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yl geciktikten sonra satlmas,
142
 rnein 1996 ya da daha nceki yllardan edinilen gayrimenkuln satlmas halinde ka liraya satlrsa
satlsn gelir vergisi denmeyecektir.
Satlan gayrimenkuln edinme tarihinden itibaren 4 yl iinde satlmas hlinde ise ortaya kan
kazan nedeni ile gelir vergisi denmesi sz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkuln miras
ya da hibe yoluyla edinildii durumlarda sat bedeli ka milyar lira olursa olsun gelir vergisi denmez.
3.5.3. Arsa-Arazi Alm Satm lemleri
Bir arazinin imar durumunu bulunduu blge, evresinde gl olup olmad, yola olan cephesi
gibi hususlar belirler. Alnmas planlanan arazinin imar durumunu, bal bulunulan belediyenin imar
ileri blmnden veya alacanz arazi belediye snrlar ierisinde deil ise il imar mdrlklerinden
renebilirsiniz.
Arazinin satn alnma durumu
Bir arazi alnrken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kiilerden alnmas
gereklidir. Ayrca, alc, T.C. vatanda deil ise her yerde arazi almas mmkn deildir. Bir araziyi
almak iin giriimde bulunmadan nce alcnn bal bulunduu konsoloslua bavurarak Trkiye
ierisinde mlk sahibi olup olamayacan ve eer olabiliyor ise nerelerde mlk sahibi olabileceini
renmesi gerekmektedir.
NOT: Trkiye Cumhuriyeti snrlar ierisinde devlete ait olmayan tm araziler tapu ktne
baldr. Eer satlmak istenen arazi tapusuz ise, bu durum, arazinin aslnda devlete ait olduunun ve
teklif eden kiinin sadece kullanm hakkna sahip olduunun ak bir gstergesidir. Bu trdeki bir
araziyi kanunen satn almak mmkn olmayp, sadece kullanm hakk devredilir. Kullanm hakk
mutlak bir hak olmayp, kullanm hakknn devralnd durumlarda alcnn konumu devletin
arazisinin igalcisi olmaktan teye gitmez.
3.5.4. Devre Mlk Alm Satm lemleri
Eer satn almak istenilen mlkn tamam ile kullanm deil de belirli bir iletim sistemi
ierisinde yln belirli dnemleri kullanm hakk verilmekte ise, bu sisteme devre mlk ad
verilmektedir.
Bir devre mlk alnrken dikkat edilmesi gereken devre mlk m devre tatil mi satlddr.
Devre mlk almnda mlkn tapusu kiinin zerine gemekle beraber devre tatillerde ilgili binann
belirli bir sre iin kullanm satlmaktadr.
Dolays ile satn almak istediiniz tatilin kiiye ait bir tanmaz olarak m yoksa 20-30 yl gibi
uzun ama belirli bir sre ile kstl olarak sunulan tatil hakk olarak m satldnn aratrlarak
durumun renilmesinde byk faydalar vardr.
3.5.5. Kooperatif Hissesi Alm Satm lemleri
Kooperatife ye olurken, kooperatifin blgesel bir st birlie ye olup olmadna bakn. nk
bu sistemde gelimi bir denetim mekanizmas bulunur.
Kooperatif arsasnn kooperatif adna tapulu ya da tahsis belgeli olup olmadna bakmalsnz.
Kooperatife ait arsann imar durumunu inceleyin, imar yoksa ye olmaynz.
Bir kooperatife ye olduktan sonra ilerin nasl yrtldn takip etmek iin ylda bir yaplan
genel kurul toplantlarna dzenli olarak katlnz.
Kooperatif aidatlarn elden vermek yerine banka hesabna yatrn. Dekontlar saklaynz.
Ynetimde bulunan kiilerin yakn evrelerine ucuz devir gibi yollarla kar salayabileceklerini
dnerek uyank olmanzda da ayrca fayda var.
3.6. Kesin deme Nasl Salanr?
Sat ilemi imza aamasna geldiinde, imzalama ilemi yaplmadan bedel, alcdan (firma
tarafndan emanet olarak) nakden alnr. Bu bedeli alrken, alc tarafa paray emanet alan kii
tarafndan (firma gvencesi olarak) senet verilir. Satc tarafndan imza atldktan sonra, satcya
devredilir. Yeni tapu senedi alc adna dzenlendiinde bu tapu senedi alcya verilirken alcda
bulunan senet iade alnr.Gnmz artlarnda ou kiiler zerlerinde ykl miktar tekil eden paray
tamak istemezler. Byle durumlarda alc taraf sat bedeli karln bankadan demek isteyebilir.
143
 Form 3.1: Alm-satm ve komisyon protokol belgesi

3.7. Tapu lemlerini Gerekletirmek

Tapu ilemlerinde hazr bulunmas gereken evraklar u ekildedir:
adet vesikalk resim
1 adet nfus czdan fotokopisi / asl ve T.C.kimlik nus.
Satc iin,
1 adet nfus czdan fotokopisi / asl ve T.C.kimlik nus.
1 adet vesikalk resim

144
 Emlak ile ilgili DASK .belgeleri,
lgili belediyeden alnan temiz belgesi
lgili belediyeden alnan rayi deer belgesi
Emlake ait tapu belgesi
Tapu mdrlne gitmeden nce emlak sahibi ve alc tm evraklarn eksiksiz olarak emlak
komisyoncusuna iletmelidirler. Ortak olarak belirlenen en ksa srede emlak sahibi, emlak
Komisyoncusu ve alc, tapu mdrlnde ilemleri sonulandrmak zere hazr bulunmaldrlar.
Tapu mdr ve memurlar tarafndan evraklar incelendikten sonra alc gayrimenkuln parasn
satcya takdim eder ve mdrn odasnda sat senedini her iki taraf da imzalayarak sat ilemini
gerekletirirler.
Emlak komisyoncusu da grevlerini eksiksiz ve problemsiz yerine getirdikleri iin yasal olarak
belirlenen komisyon orann alc ve satcdan tahsil eder.
3.8. Tapu Devri Salandnda Firmann Pazarlama Hizmeti Tamamlanm
Mdr?
Sat ilemine konu emlakin fiili teslimi, alcya yaplana kadar firmann pazarlama ilemi
tamamlanmam demektir. Bunu salamak iin, aadaki hususlara dikkat edilmelidir:
Satc, sata konu emlakta oturuyorsa; satcdan tahliye taahhd muhakkak alnmaldr.
Sata konu emlakte, kirac oturuyorsa; kirac ile yeni malikin anlamas salanmal ya da kiracdan,
tahliye taahhd alnmaldr.
Eer, kirac ile yeni malik (alc) anlaamazlarsa alc, her halkarda bir hukukudan yardm
almaldr (Uzun kark bir hukuki prosedr vardr; her olayda deikendir).

145
146
 6.BLM

NOTER LEMLER

147
148
1. MESLEK BLGLER
Emlak komisyonculuu mesleini tam anlamyla dzenleyen direkt bir yasa ve
dzenleme Trk hukuk sisteminde mevcut deildir. Trk Ticaret Kanununun (TTK) 12.
maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14. maddesi Tellallk,
komisyonculuk vesair tavassut (araclk) ilerini yapmak zere kurulan messeselere
ticarethane, bunlar iletenleri de Tacir olarak kabul etmitir.
Borlar Kanununun 404. maddesinde Gayrimenkul tellall yazl olarak
yaplmadka geerli deildir. denilmektedir. Bu sebeple TTK madde 12 hkmleri gerei
tellallk ve emlak komisyonculuu arasnda bir balant kurulmaktadr.
Yine Borlar Kanununun 404, 405, 406, 407 ve 409 uncu maddelerinde
gayrimenkul tellalnn yapaca akdin ekli, alaca cret, alma usuln ksmen de olsa
belirleyici hkmler bulunmaktadr.
Ancak 507 sayl Esnaf ve Sanatkarlar Kanununun 3153 sayl kanunla deiik 6 nc
maddesi gereince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme
koordinasyon Kurulunun 24/6/1997 tarih ve 9 nu.l karar ile emlak komisyonculuu esnaf
ve sanatkarlar kollar arasnda Hizmetle ilgili meslek kollar blmne dhil edilmitir. Bu
karar 22 Ocak 1999 tarih ve 23588 sayl Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle girmitir.
Bu kararn yrrle girmesini takiben eitli illerde Kamu kurumu niteliinde olan emlak
komisyoncular odalar kurulmaya balamtr.
Kamu kurumu niteliindeki meslek kuruluu olan odalar; Anayasann 135 maddesinde
belirtildii zere belli bir meslee mansup olanlarn, mterek ihtiyalarn karlamak,
mesleki faaliyetlerini kolaylatrmak, meslein genel menfaatlere uygun surette gelimesini
salamak, meslek mensuplarnn birbirleriyle ve halkla olan ilikilerinde gveni hkim
klmak zere meslek disiplinini ve ahlakn korumak amac ile kurulan kamu tzel
kiilikleridir.
Bugnk geldiimiz noktada emlak komisyoncularnn tek bir at altnda toplanmas
mmkn grnmemekle birlikte bu durum, emlak komisyoncularnn ticaret odalarnda
bulunan emlak komisyoncular, meslek komitesi ve esnaf sanatkrlar bnyesinde kurulan
emlak komisyonculuu odalarnn mterek almalar sonucu ksa zamanda emlak
komisyoncularnn beklentileri dorultusunda gerekli yasal dzenlemelerin yaplmas iin bir
arada almalarn gerektirmektedir.
Bu dorultuda en son kan Sanayi ve Ticaret Bakanlndan Mecburi Standart
Teblii, 08 Temmuz 2003 tarihli Resmi Gazete Say: 25162 ile meslek bilgileri ve gerekli
koullar dzenlenmitir.
1.1. Emlak Komisyonculuu
Teblide emlak komisyonculuu; emlak alm, satm, kiralama vb. araclk ileri
olarak tanmlanmtr.
Emlak komisyoncusu ise; gerek hak sahiplerinin talebi zerine dzenlenen sreli
veya sresiz i szlemesi yaparak tanmazn alm, satm, rehin vb. ayn hak tesisi gibi tm
hukuki ve teknik ilemleri ve kiralanmas konusunda araclk eden ve kiralama sonras
hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiinde danmanlk, bilirkiilik ve
ekspertizliini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri
doldurabilen, bu i ve ilemleri kendi adna alm bir ii yerinde yapan kii veya kurulua
denir.
Baka bir tanm ise; Emlak komisyoncusu tanmaza ilikin szlemenin
taraflarndan birini bulma (mevcut mteri portfy, gazete ilan, tabela asmak, internette
yaynlamak), tanmaz gstermek, nitelikleri hakknda bilgi vermek, taraflar aydnlatmak
149
 suretiyle akdin yaplmasn hazrlamakla ykmll olan kiidir, yapt i de emlak
komisyonculuudur.
1.1.1. Emlak Komisyoncusu Olma art
Emlak komisyoncusu, Ticaret Odas veya Sanayi ve Ticaret Odas veya Esnaf
Sanatkrlar Odas bnyesinde kurulan Emlak Meslek Odalarnca dzenlenmi kurslara
katlm olmaldr.
Esnaf Sanatkrlar Odas bnyesinde kurulan Emlak Meslek Odalar bulunmad
yerlerde bu kurslar, Ticaret Odalar veya Sanayi Ticaret Odalarnca dzenlenir. Bu odalarn
bulunmad yerlerde ise bu kurslar Emlaklk Meslei Dernekleri tarafndan dzenlenir.
1.1.2. Emlak Komisyoncusunun Grevleri
Emlak komisyoncusunun grevlerini ikiye ayrabiliriz:
Kiralama ve sat ilemleri
Araclk ve danmanlk hizmeti ilemleri
Kiralama ve Sat lemleri Kapsamndaki Grevleri
Mteri temsilcisi ve yardmc elemanlarn i dalm,
Alan almas,
Yaynlarn emlak ilanlarnn sayfalarnn incelenmesi,
Mteri portfynde arz, talep ynnden deerlendirilmesi,
Emlak kaytlarnn bilgisayar ortamnda gncelletirilmesi,
Tanmazn pazarlanmak zere hazr duruma getirilmesinin salanmas,
Tanmazda oturan varsa gstermek iin randevularn alnmas, pazarlama stratejisinin hazrlanmas,
Yazl ve grsel pazarlama teklifleri hazrlanmas,
lan verilecek gayrimenkuln belirlenmesi,
Tanmazn pazarlamasndaki gidiat konusunda periyodik olarak mteriye bilgi verilmesi,
Dier emlak komisyoncularyla ortak almalarn yrtlmesi,
Taraflarn bir araya getirilmesi,
Tapu ilerine ilikin randevular alp ilerin takip edilmesi, ve ilemlerini yapabilmelidir.
Araclk ve Danmanlk Hizmeti Kapsamndaki Grevleri
Sat,
Pazarlama,
potek,
Kat irtifak,
Kat mlkiyeti kurma, ifraz (ayrma) ve tevhit (birletirme),
Trampa(takas),
Cins deiiklii,
Hibe (balama)
Taksim (paylam),
Tashih (dzeltme),
Aplikasyon(yer gsterme),
Harita ve belediyelerden blge imar plan karma,

150
 Kadastro mdrlklerinden rperli kroki ve ap belgesi alma,
Vergi muafiyeti belgesini alma,
Veraset vergi dairelerinden iliik kesme veya temiz kd alma,
Emlak beyannamesi dzenleme,
Noterden sat vaadi szlemesi yapma,
Kira akdi szlemesi yapma, ve ilemlerini yapabilmelidir.
1.1.3. Emlak Komisyoncusunun Uymak Zorunda Olduu Kurallar
Emlak komisyoncusunun meslekle ilgili olarak uymak zorunda olduu kurallar:
letmecilikle ilgili kurallar
alanlarla ilgili kurallar (daha ayrntl olarak Personel stihdam ve Resmi Al modlnde
verilecektir.)
Hizmet ortamnn zellikleri ile ilgili kurallar (Ofis yeri ve donatm modlnde anlatlacaktr.)

Resim 1.2: Kurallara uymayanlar uyaralm.

1.1.4. letmecilikle lgili Kurallar

Emlak komisyoncusu, ilgili meslek odasna kaytl olmal, emlak komisyonculuu hizmetlerini meslek
odasnca kullanma sunulan szlemeyi dzenleyerek vermeli ve emlak komisyonculuu dnda
herhangi bir i yapmamaldr.
Hizmet verilen blgenin kroki, vaziyet plan, maket, perspektif vb. tantma elemanlar emlak brosunun
duvarnda veya uygun yerlerinde mterilerin grebilecei ekilde tehir edilmeli, kiralk ve satlk
tanmazlarn zelliklerinin belirtildii ilan panosu dzenlenmeli, tanmazlarn zelliklerinin mteriye
daha iyi tantlmas iin bror, fotoraf, video ekimi, vaziyet plan, imar durumu vb.den
yararlanlmaldr.
Emlak komisyonculuu ilgili meslek kurulularnca belirlenmi cret tarifesine gre verilmeli ve
komisyon cretlerinin oranlar ile yer gsterme hizmeti karlnda herhangi bir cret talebinde
bulunulmayaca mterinin grebilecei bir yere aslmaldr.
Emlak komisyoncusu, i yeri tabelasnda ve basl evraklarnda mesleini tanmlayan ibareler dnda
herhangi bir yaz, sfat veya unvan kullanmamaldr.
Emlak komisyoncusu, verdii hizmet dolaysyla edindii bilgileri szleme ile belirlenen esaslar dnda
kullanmamal ve aklamamaldr.
Emlak komisyoncusu, verecei ilanlarda i yerinin adn belirtmelidir.
Emlak komisyonculuu hizmetleri, szlemede yer almas kaydyla yaplacak yazl bir szleme esasna
gre ubeleri veya mteri temsilcileri araclyla verilebilir. Bu szlemede; hizmetin sresi, creti,
yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almaldr.
151
 Emlak komisyonculuu brosunda haberleme hizmetlerinin yryebilmesi iin telefon, faks ve
bilgisayarla haberleme a vb. bulunmaldr.
Tanmazn mteriye yerinde gsterilebilmesi iin, emlak komisyonculuu brosuna ait tat bulunmal
veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi iin szlemeli bir imkn salanmaldr.
Tanmazn zelliklerinin belirtildii tantc ve bilgi verici yazl ve grntl belgeler uyumazlk
hlinde hukuki belge zellii tayacak ekilde dzenlenmelidir.
Tanmazlarda bulunan "Kiralk" veya "Satlk" ilanlar uzaktan fark edilebilecek byklkte olmaldr.
1.1.5. alanlarla lgili Kurallar
Emlak komisyoncusu brosunda, yeterli sayda eleman bulunmal, bu elemanlar mal sahipleri ile
mterileri bir araya getirdiklerinde, onlara hukuki ynden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatn
gerektii ilemlerde yardmc olabilmelidir.
Reklm, tantm ve pazarlama ile ilgili elemanlar mteri ilikilerinde gvenilir ve inandrc olmaldr.
1.1.6. Emlak Komisyonculuunun lkeleri
Emlak komisyonculuunda meslein ilkelerini 7 ana maddede toplayabiliriz:
Bilgili olma
Drstlk
Belgelendirme
Gven verici olma
Mteri dosyas oluturma
Portfy oluturma (aratrma)
Sat ilemi
1.1.7. Bilgili Olma
Bilgi olmadan hangi dalda olursa olsun baarl olmak gtr. Ancak bilgili olunarak,
meslekle ilgili eitim alnarak ve aratrma yaplarak baarya ulalabilir. Bilgili olmak iin
seminerlere ve forumlara katlmak, gazete ve dergilerdeki yaynlar takip etmek meslein
getirdii nemli koullardr.
Televizyonda ekonomi dalndaki programlar ve ekonomi dergileri, borsa, repo ve
dviz piyasalarn yakndan takip edilmesi gerekir.
Emlak komisyoncusu, mterinin yatrm nere yapmas gerektiini, hangi artlarda
yapmas gerektii ve gayrimenkuln duraklama zamann daha iyi bilir. Emlak
komisyoncusu imarn, tapunun, apn, krokinin ne olduunu ve harita okumann nasl olmas
gerektiini bilmelidir.
1.1.8. Drstlk
Drst olmak iin ilk nce ak olunmaldr.
Drstlk ilkeleri iinde hareket edilerek mteriye hizmet verilirse ve drstlk
gerek olaylara yanstld takdirde o kii kazanlm demektir. Ama ana ama meslein
ierisinde o kiiyi kazanmaktan ileri giderek onun evresini kazanmaktr.
1.1.9. Belgelendirme
Alc ve satc, mmknse ayn anda ofiste buluturulup pazarlk yaplmaldr. Ayrca
emlak komisyoncusu kendisinde bulunan yetki ve inisiyatif ile iin balantsn kurabilir.
Emlak komisyoncusunun kaparo alabilmesi ancak iki tarafn ya da bir tarafn satc ve alc
anlamnda emlak komisyoncusu ile szleme yapmas ile mmkndr.
Emlak komisyoncusu olaylar duyarak deil, yazarak deerlendirmelidir. Mteri
emlak ofisine geldii zaman, emlak komisyoncusu konuyu incelemeli ve bizzat kendi gidip
rapor tutmaldr. Bu raporunu tutarken drstlk erevesinden ayrlmaldr.
152
1.1.10. Srda olmak
Messeseye kim gelirse gelsin kati suretle aalayc gzle baklmamaldr. Herkese
ayn oranda deer verilmelidir. Kiilerin grg kurallar iinde karlanp yine ayn ekilde
uurlanmalar gerekir.
Srda olmak, mteri dndaki kiilere bilgi vermemektir. Ofise ayn anda 2-3 kii
gelebilir. Bu yzden ofisin en az iki blmden olumas gerekir. En az 65 m 2 lik bir alan
olmas gerekir.
Mterilerle tek tek grmek her zaman daha olumlu olmutur. Mracaat eden
mteri iin ya bir defter ya da rapor tutulmaldr. Bu raporda mterinin ne almak istedii
yazlmal ve mteri hakknda ayrntl bilgi verilmelidir. Mterinin telefonlar her ne ekil
ve artta olursa olsun kesinlikle 3. ahslara verilemez, verilmemelidir.
1.1.11. Mteri Dosyas Oluturmak
Emlak ofisine bir mteri geldii zaman form doldurmaldr. Mracaat eden satc ise
gayrimenkuln tm zellikleri, alc ise hangi artlar arad yazlmaldr.
Emlak komisyoncusuna gelen gayrimenkul, emlak komisyoncusu tapudan kontrol
etmeden sata karmamaldr. Topu ilemlerine balamadan nce eksper tapuya giderek
haciz, ipotek, erh var m kontrol eder. evre temizlik, emlak, elektrik, su, doal gaz, site
aidatlarn belirler, alc ve satcya tapudan nce bu bilgileri verir, gerekirse demesi
salanr. nk tapuya gidildii zaman haciz, ipotek ufa hakk, izale-i uyu, tedbir ve hatta
bu bir arsa ise 10 ya da 20 yllna baka firmaya kiraland grlebilir.

Bu yzden emlak komisyoncusu, gelen evrak tapuya verilecek olan dhil birer
fotokopi ekip dosya iine koyarsa ileride mahkeme ile ilgili bir problem ktnda
dosyadan rahatlkla ilgili evrak bulabilir. Mteri ile ilgili emlak komisyoncusunun zel
grleri olabilir.
Portfy Oluturmak
Emlak komisyoncusu portfyn oluturmak iin i yerine gelen mterileri, gazete
ilan ve tandk vastasyla ok ynl aba harcamaldr. Belediyeler, niversiteler, kara
yollar, Bayndrlk ve skn Bakanl ve l mar Mdrlkleri ile ilikili olmal,
mteri ynlendirilmelidir.
Sat lemi
Emlak komisyoncusu, bir emlakin sat annda gerekli evraklar mutlaka mterinin
yannda bulundurmaldr. Tapuda i yerini temsilen yetkili bir kii akit annda mteriye
elik ederse, bu olay i yerinin mteriye verdii deeri gsterir ve bu emlak komisyoncusu
her zaman takdir edilir.

153
 1.2. Mteri (Alc) - Mal Sahibi (Satc) Emlak Komisyoncusunun
Ykmllkleri
Gayrimenkul alm, satm, kiralama ve karl ilemlerinde, alc (mteri), satc (ev
sahibi) ve emlak komisyoncusu lsnn ykmllkleri vardr. Bu ykmllkler yerine
getirilmedike ilemlerin salkl bir ekilde yrtlmesi mmkn deildir. Bu
ykmllkleri inceleyelim.
1.2.1. Mal Sahibinin Ykmllkleri
Satc yani mal sahibi, emlakin sahibidir.
Satc mutlaka szleme imzalamaldr. Sreli satlk emlak veya sresiz satlk emlak
szlemesini mutlak surette imzalamal ve bu szlemelerin gerekliliini bilmelidir (Satlk
Emlak modlnde rnekleri verilmitir.).
Emlak beyann mutlaka vermelidir.
Satlacak olan yer kooperatif hissesi ise kooperatif ile ilgili olan belgeler verilmelidir.
Bu belgeler, ortaklk belgesi, bor dkm ve kooperatif merkezinin adres ve telefonlardr.
Satc kooperatif ise; imza sirkleri; ticaret sicil belgesi; faaliyet belgesi ve son genel
kurul karar verilmelidir.
Satc irket ise; imza sirkleri, ticaret sicil belgesi, faaliyet belgesi ve sat yetkisi
belgesi verilmelidir.
Satc vekil ise vekletnamesinin verilmesi gerekir. mzalanan szleme gerei, satc
i bitiminde komisyonunu mutlaka vermeli ve hibir problem karmamaldr.
1.2.2. Mterinin (Alcnn) Ykmllkleri
Alc (mteri), emlak komisyonculuu hizmetlerinden faydalanan kii veya kuruma
denir.
Alc mutlaka szleme yapmaldr. Alm- satm szlemesi, yer gsterme ve komisyon
taahhtnamesini mutlaka imzalamaldr (Emlak Kiralama modlnde rnei verilmitir.).
Alc ve salclar nfus czdanlarn, resimlerini ve ikametgh adresini doru olarak
vermelidir (Resimler alt ay iinde ekilmi olmaldr.)
Alc kooperatif ise; imza sirkleri, ticaret sicil belgesi, faaliyet belgesi ve son genel
kurul kararn mutlaka vermelidir.
Kooperatif devrinde alc mteri, ikametgh ilmhaberi, nfus czdan sureti ve alt ay
iinde ekilmi olan resmini vermelidir.
Alc irket ise; imza sirkleri, ticaret sicil belgesi, faaliyet belgesi ve yetki belgesini
vermelidir. Alc vekil ise mutlaka vekletname verilmelidir.
Alc szleme gerei, ilemlerin bitiminde hibir problem karmadan komisyonunu
vermelidir.
1.2.3. Emlak Komisyoncusunun Ykmllkleri
Alm satm - komisyon protokoln hazrlayarak taraflara imzalatmaldr. Arac
istenilen evraklar eksiksiz olarak toplamal, bunlar hazr hle getirmelidir.
Alc ve satcya gayrimenkul hakknda tam ve doru bilgi vermelidir.
Pazarlkta alc ve satcy mutlaka kar karya getirmelidir. Eer pazarlama ve sat
yetkisi verilmi ise sat ve pazarlamay arac (emlak komisyoncusu) gerekletirebilir.
Satta yaplacak tapu ilemlerini gerekletirmelidir. Emlakla ilgili ilan vermelidir.

154
 Kooperatif devirlerinde, kooperatif merkezindeki ilemlerin, ilemler sonulanncaya
kadar takibini yapmal, kooperatif karar defterine alnan kararn fotokopisini (asl gibidir)
alarak alcya vermelidir.
Kiralamalarda kira kontratn usulne uygun bir ekilde tanzim etmelidir (2 nsha
olarak dzenlenmelidir.).
Kat karl ilerde, noterden szlemeyi yaptrmal, gerektii hllerde szlemeyi
tapuda tescil ettirmeli, kat irtifak iin listeyi hazrlamal ve kat irtifakn kurmal, hisse devri
var ise tapuda devrini yapmal ve inaat teminat ipoteini koydurmaldr.
Arac tapuda yaplacak tm ilemlerde alc ve satc ile beraber olmal, nceden
gerekli evraklarn hazr olup olmad mutlaka kontrol etmelidir.
1.3. Emlak Mavirlii Kanun Tasars
uan tasar hlinde olan Emlak Mavirlii Kanunu, emlake ilikin olarak her trl
(mlkiyet, tanmaz rehini, irtifak hakk gibi) ayni hak tesisine, deitirilmesine, devrine
ilikin veya Borlar Hukuku erevesinde szleme zgrlnce akdedilecek her trl yasal
szlemelerin yaplmasna (Borlar Kanunu anlamnda simsarlk niteliinde) araclk
hizmetleri yannda ayrca ve veklet hizmetleri ile emlake ilikin konularda danmanlk
hizmetlerinin grlmesi faaliyetlerinden ibarettir.
Ayrca kamu tanmazlarna ilikin olarak mevzuatn izin verdii ilemlerinde ayn
nitelikte faaliyete konu olmas mmkndr.
Emlak maviri: Kazan elde etme yolunda mesleki faaliyeti uyarnca emlake ilikin
(simsarlk szlemesi niteliinde) tam araclk, veklet ve danmanlk ileri ile ilemlerini
szleme ile stlenen gerek ve tzel kiiler.
1.3.1. Emlak Maviri Olma artlar
Emlak maviri olma artlar ikiye ayrlr:
Genel Koullar
Trk vatanda olmak veya yabanc uyruunda bulunmakla beraber Trkiyede sanat ve
ticaretini yrtmeye izinli olan kii sfatn tamak art ile medeni haklar kullanma
ehliyetine sahip olmak ve kamusal haklardan mahrum bulunmamak asldr. Hkim hkmyle
verilen yargsal rt kararlar geerlidir.
Emlak maviri:
flas etmemi ya da iflas etmi olsa bile itibarn hkmen yeniden kazanm
olmaldr.
Taksirli sular hari olmak zere ar hapis veya iki yldan fazla hapis cezasyla
cezalandrlmam olmal yahut affa uram veya tecil edilmi olsalar bile basit ve nitelikli
zimmet, irtikap, rvet, hrszlk, dolandrclk, evrakta sahtekrlk, inanc ktye kullanma,
yalan yere tanklk, kaaklk, hileli iflas, grevi ktye kullanma, resmi ihale ve alm
satmlara fesat kartrma, kara para aklama, devlet srlarn aa vurma, terr, vergi
kaakl veya vergi kaaklna itirak sularndan hkm giymemi olmaldr.
Ceza veya disiplin soruturmas neticesinde memuriyetten karlmam olmaldr.
zel Koullar
Emlak maviri olmak iin en az 4 yllk faklte, Tapu ve Kadastro Meslek Yksek Okulu,
Harita ve Kadastro Meslek Yksek Okulu ile Emlak ve Emlak Ynetimi ad altnda yahut
eitim program mfredata uygunluk salayan alanlarda eitim almak ya da emlak
pazarlamas ile ilgili olan, en az iki yllk eitim veren yksek okul mezunu olmak
Staj olarak ilgili odalarca verilecek aylk sertifika program ve yine sz konusu odalarca
155
 belirlenecek emlak maviri yannda aylk uygulama eitimini tamamlam olmak
Emlak Mavirlii Sertifika Snavn kazanm olmak
Emlak Mavirlii Sertifikasn alm olmak
1.3.2. Tketicinin Korunmas Hakknda Mevzuat Hkmleri Uyarnca
Faaliyette Bulunma Ykmll
Mterinin, emlak mavirinin sunduu hizmetleri ticari veya mesleki olmayan
amalar nedeniyle talebi hlinde tketicinin korunmas hakkndaki mevzuat kapsamnda
hizmet verilmesi gerekir. Emlak maviri bu konudaki mevzuata ilikin tm ykmllkler
konusunda bilgilenerek zellikle aypl hizmet vermekten kanmak ykmll
altndadr.
1.3.3. Emlak Mavirleri Arasnda Birlii
Emlak mavirleri mesleki faaliyetlerinin yrtlmesi kapsamnda birbirleri ile i
ortakl, gelir paylam, irketler birlii gibi isimler altnda, tzel kiilik oluturmakszn ve
bamsz ticari faaliyetlerini sona erdirmeksizin, adi ortaklk temelli oluumlar
gerekletirebilirler.
Bu takdirde anlan szleme yazl ekilde yaplmal ve gelir paylam esaslar ak bir
ekilde dzenlenmelidir. Bu durumda elde edilen kazan brt zerinden paylalacak olup
vergilendirilmesi ise kendi ticari faaliyet alannda gerekleecektir. Bu kapsamdaki
oluumlar zincir emlak mavirlii nitelii tamaz.
1.3.4. Tzel Kii Emlak Mavirlii
Emlak mavirlii faaliyetinin tzel kiilik tarafndan yrtlmesi hlinde; irket
adna imza atma yetkisine sahip bulunan kiilerin emlak mavirlii artlar ve sfatna sahip
olmalar gerekir.
1.3.5. Dier Faaliyet Esaslar
Hizmet verilen blgenin kroki, vaziyet plan, maket, perspektif vb. tantma elemanlar
emlak brosunun duvarlarnda veya uygun yerlerinde mterilerin grebilecei ekilde tehir
edilmeli, kiralk ve satlk tanmazlarn zelliklerinin belirtildii ilan panosu dzenlenmeli,
tanmazlarn zelliklerinin mteriye daha iyi tantlabilmesi iin bror, fotoraf, video
ekimi, vaziyet plan, imar durumu vb. den yararlanlmaldr.
1.3.6. Meslek D Faaliyetlere Aykrlk Yasa
Emlak mavirlii yaplan meknda baka bir i yaplamaz. Bir iletme, sair mevzuata
uygun olmas ve farkl adreslerdeki i yerlerinde icra edilmesi art ile baka mesleki
faaliyetlerde bulunabilir. Sermaye irketlerinde ortaklk bu kapsamda deerlendirilemez.
1.3.7. Emlak Mavirinin Uymas Gerekli Mesleki lke ve Kurallar
Emlak maviri, i yeri tabelasnda ve basl evraklarnda mesleini tanmlayan
ibareler dnda herhangi bir yaz, sfat veya unvan kullanmamaldr.
Emlak mavirleri unvanlarn herhangi bir karkla, yanl anlalmaya yer
vermeyecek ekilde, her iki stat net olarak ayrt edilebilecek bir ekilde kullanmaldr.
rnein: zler Emlak Mavirlii Hizmetleri gibi. Bu kurala uymayanlar hakknda
meslek odalar ve dernekler tarafndan gerekli uyar ve takibat yaplr.
Emlak maviri, sr saklama ykml kapsamnda verdii hizmet dolaysyla
edindii bilgileri szleme ile belirlenen esaslar dnda kullanmamal ve aklamamaldr.
Emlak maviri, verecei ilanlarda i yerinin adn belirtmelidir.
Emlak maviri dier meslektalaryla haksz rekabetten kanmal ve onlar
ktleyici beyanlarda bulunmamaldr.
156
 Emlak mavirlii hizmetleri, szlemede yer almas kaydyla yaplacak yazl bir
szleme esasna gre ubeler veya yardmc elemanlar araclyla verilebilir. Bu
szlemede, hizmetin sresi, creti, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almaldr.
Emlak mavirlii brosunda haberleme hizmetlerinin yrtlebilmesi iin telefon,
faks ve bilgisayarla haberleme a vb. bulunmaldr.
Tanmazn mteriye yerinde gsterilebilmesi iin emlak mavirlii brosuna ait
tat bulunmal veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi iin szlemeli bir tat imkn
salanmaldr.
Tanmazn zelliklerinin belirtildii tantc ve bilgi verici yazl ve grntl
belgeler uyumazlk hlinde hukuki belge zellii tayacak ekilde dzenlenmelidir.
Tanmazlarda bulunan Kiralk veya Satlk ilanlar uzaktan fark edilebilecek
byklkte olmaldr.
1.3.8. Hizmet Ortamnn zellikleri ile lgili Kurallar
Emlak mavirlii brosu, kendi mlk veya kiralama szlemeli veya geerli bir
hakka dayal olmak zere en az 40 m2 byklkte, en az idari bro ve kapal toplant odas
olmak zere ayrt edilmi iki blmden ibaret olmaldr.
Emlak mavirlii hizmetlerine ynelik ilerin yaplmasnda kullanlan teknik cihaz ve
donanma uygun bro mobilyal, mterilerin kabulne uygun oturma gruplar
dzenlenmelidir.
Emlak mavirlii brosunda ilgili odasnca kullanma sunulan; matbu alc ve satc
yetki szlemesi, kira kontrat, matbu tellaliye, pey akesi, yer gsterme ve kirac, kiraya
veren, sat ve kiralama protokol, komisyon paylam szlemesi, ekspertiz formu, hukuk,
vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb. mevzuat ieren kitaplar, basl evrak, belge
ve dokmanlar bulunmaldr.
Emlak maviri, resmi belge hviyetinde olacak ekilde, faaliyetleri ile ilgili kaytlar
tutmaldr.
Emlak maviri brosunda u ara gereler bulunmaldr: Bilgisayar ve yazc, telefon,
internet balants, faks, fotoraf makinesi, el feneri, televizyon (tercihen), video (tercihen),
kamera (tercihen), eitim sertifikas, blge haritas
1.3.9 alanlarla lgili Kurallar
Reklam, tantm ve pazarlama ile ilgili elemanlar mteri ilikilerinde gvenilir ve
inandrc olmaldr. Bu konuda emlak maviri ile mteri arasnda yaplacak szlemeden
hile nedeniyle dnmeye yol aacak nitelikte yanltc beyanlarn kullanlmasndan
kanlmas gerekir.
1.3.10. Emlak Mavirleri Faaliyetlerinin Kapsam
Emlak maviri faaliyet alanna giren i ve ilemler genel olarak unlardr:
TRK EMLAKILIK STANDARDI (YEN TASLAKTA) YER ALAN BLGLERDR. AYNEN
GEERLDR. (http://www.emlakmusavirleri.org/index.php/turk- emlakcilik-standardi-yeni-taslak/)
Simsarlk ( gayrimenkul tellall / araclk ) hizmetleri kapsamndakiler:
Kampanyal olanlar da dhil olmak zere tantm, reklam ve dier tantm yollar ile
topluca pazarlama ileminin ve benzeri faaliyetlerin yerine getirilmesi
Veklet Hizmetleri Kapsamndakiler (Danmanlk ve Bu Kapsamdaki Grme)
Yukarda belirtilen simsarlk (araclk) hizmetlerine konu i ve ilemlerde araclk
yapmakszn yalnzca taraflara danmanlk hizmeti verilmesi
Ekspertiz hizmetleri
157
 potek tesisi
Kat irtifak kurma
Kat mlkiyeti kurma
fraz ve tevhit,
Cins deiiklii
Taksim (paylam)
Tashih (dzeltme)
Aplikasyon
Belediyelerden blge imar plan karma
Kadastro mdrlklerinden rperli kroki ve ap belgesi alma
Vergi muafiyeti belgesini alma
Veraset vergi dairelerinden iliik kesme veya temiz kd alma
Emlk beyannamesi dzenleme
Emlak mavirlerinin araclk ve veklet ilerine ilikin olarak hazrlk safhas ve ifa
srecinde gerekletirilebilecek dier faaliyetler:
Mteri temsilcisi ve yardmc elemanlarn i dalm
o Alan almas yaplmas,
o Yaynlarn incelenmesi,
o Mteri portfynn arz, talep ynnden deerlendirilmesi,
o Emlak kaytlarnn bilgisayar ortamnda gncelletirilmesi,
o Tanmazn pazarlanmak zere hazr duruma getirilmesinin salanmas,
o Tanmazda oturan varsa gstermek iin randevularn alnmas,
o Pazarlama stratejisinin hazrlanmas,
o Yazl ve grsel pazarlama tekliflerinin hazrlanmas,
o lan verilecek tanmazn belirlenmesi,
o Tamazn pazarlama aamalar hakknda mteriye dzenli bilgi ve rapor verilmesi,
o Dier emlak mavirleriyle ortak almalarn yrtlmesi, taraflarn bir araya getirilmesi,
o Tapu ilerine ilikin randevularn alnp ilerin takip edilmesi ve benzeri i ve ilemlerdir.
Ancak, yasa gerei emlak mavirlerinin avukatlk ve mali mavirlik mesleklerine
zg faaliyetlerde bulunamayacaklar gibi bunlara araclk dahi edemezler.
Bu konularda danmanlk hizmeti verilebilirse de iin kapsamnn avukatlk veya mali
mavirlik meslei kapsamna girdii anlaldnda, aydnlatma ykmll gerei,
mteri bilgilendirilerek bu meslek gruplarna ynlendirilmelidir. Bu mesleklere zg
faaliyetlerde bulunmalar ise yasaktr.
Sermaye piyasas hkmlerince yaplabilecek ekspertiz ve deerlendirme ilemleri
konusundaki mevzuat hkmleri sakldr.

158
1.3.11. Mteri Adna Belge ve Bilgi Edinilmesinde Yetki
Tapu daireleri, belediye ve il imar dairelerinde tapu sicili ve imar planlarnn akl
ilkesince mterilerine ait tanmazlara ilikin her trl belge ve bilginin taraflarna
verilmesini isteme hakkna emlak mavirleri yetkilidir. Ayrca, temsil yetkisi belgesi ile
mterileri hesabna ilgilendikleri tanmazlara ilikin bilgi ve belge konusunda tm kamu
idare ve kurulularndan bilgi ve belge talebinde bulunabileceklerdir.
1.4. Meslekle lgili Terimler
Gruplandracak olursak
Araziler
Yap
Konut ve daire
Sit alanlar
Tapu terimleri (Tapu 1 modlnde verilmitir.)
Kadastro terimleri (Tapu 2 modlnde verilmitir.)
mar terimleri (Tapu 2 modlnde verilmitir.)
1.5. Araziler
Resmi olarak imara almam toprak parasna arazi denir. mara alm olan toprak
paralar ise arazi vasfndan karlarak arsa vasfn alr.
rnein yerleim alanlar ve yaplm yollar dnda kalan toprak paralar arazidir.
1.6. Mlkiyet ekline Gre Araziler
Mlkiyet ekline gre araziler e ayrlr:
ahs Arazileri
Hazine Arazileri (Devlet Arazileri)
Ky, Otlak, Mera ve Yayla Arazileri
ahs Arazileri
Tapulu, ahslarn sorumluluundadr. Kullanm hakk ahslarn istedii ekilde olur.
Hazine Arazileri
Devletin mal olup kamu yararna kullanlr.
Hazinenin tapu sicilinde tescilli olan arazileri olabilecei gibi, tapuya tescil edilmemi
araziler, dalar, tepeler, kayalar, gller, nehirler, dereler de hazinenin mlkiyetinde saylr.
Tescili olanlara hazinenin zel mlkiyetinde olan araziler, tescilsiz olanlara hazinenin genel
mlkiyetinde olan araziler denir. Hazine arazilerinin ihale yolu ile sat mmkndr.Baz
hllede ahslar zilyet ve igal yolu ile hazine arazilerini kullanabilirler.
rnek: ahslar hazine arazisi olan orman, makilik blge veya ak arazileri tarma veya
yerleime aabilirler. Zamanla zilyet hakk kazanabilirler. Zilyet hakk; kullanmdan doan
hak anlamndadr.
Ky, Otlak, Mera ve Yayla Arazileri
Bir veya birka ky veya beldeye mnferiden veya mtereken hayvanlarn otlatmalar ve
otundan yararlanmalar iin tahsis edilen araziye denir. Keyfi kullanm yaplamayaca gibi
parsellenemez, satlamaz, yerleime alamaz. (Zorunlu hller dnda).
159
1.7. Oluumuna Gre Araziler
Oluumuna gre araziler 6ya ayrlr:
Tarm arazileri
Ormanlar
Makiler, fundalklar
Bataklklar
ller( kumullar)
Talk ve kayalklar
Bu arazi paralar zelliklerine gre yerleime alabilir (Plan dhilinde imara
alabilir.). rnek: liman, havaalan, gar, kpr, yol gibi toplu konut alanlar, sanayi
blgeleri vb.
Tarm Arazileri
Cinslerine gre 4 blmde incelenir.
Sulak arazi: Pirin, ekerkam vs.
Taban arazi: Sebze, meyve ve endstri bitkileri
Kra arazi: Tahllar (buday, arpa vs.) bakliyatlar yetiir.
Kumlu arazi: Karpuz, kavun, patates vs.
Ormanlk Arazi
Araziyiamiriye: Gelir getiren arazi demektir. letilen ve kazan salanan ortaklara denir.
Araziyimemlke: Mlk, tmar topra. Arazinin oluumunu salayan ormanlardan ayrlan
toprak parasdr. Metruke, metruk terkedilmi topraklardr. Bunlara emlaklk dilinde talk
olarak tabir edilen bir blm olmakta, fundalk diye vasflandrlmaktadr.
Mazra (mezra): Ekilen biilen, iletilen toprak parasdr.
Miri arazi: Kuru mlkiyeti devlete ait olup intifa hakk bakalarna ihale edilmi arazidir.
Araziyimaliye: Bo otlaklar. Bunlardan maliyeye ait olanlar u anda milli emlak genel
mdrlnn uhdesinde olan topraklara verilen isimlerdir.
1.8. Araziden Arsaya Dnm
Arazi: Yerleim alanlar ve yaplmam yollar dnda kalan toprak paralarna denir.
Arsa: Belediye ve mcavir alan snrlar veya ky yerleik alanlarnda yaplan planlarla
iskn (yaplama) sahas olarak ayrlm yerlerde bulunan arazi paralarna arsa denir. Dier
bir ifade ile imar (yaplama) kapsamna girmi, yani zerine imar planna uygun bir ekilde
yap inasna msaadesi olan toprak parasdr.
Arazi ile arsa arasndaki fark nedir? Arazi imar uygulamas gemeyen toprak
parasdr. Arsa ise belediyelerin imar uygulamas yapt yerlerdeki yaplamaya msait
toprak parasdr (mar uygulamasnda yeil alan, okul, yol, hastane vb. alanlar ayrlr.).
Yrede yaplm nzm imar planlar evresinde yrenin koullar gz nne alnarak
hazrlanan 25000'lik planlara gre 5000' lik ve 1000' lik planlarn hazrlanmas yrede
yaplan halkla birebir grmelerde istatistikler yaplarak yredeki yaayan insanlarn yaps
ortaya karlr. Bunlar kltr dzeyleri, insanlarn yaps, maddi durumlar aile yaps ile bir
btn olarak ele alnr. Arazilerin bir ksm veya btn paftalar ve haritalar zerindeki
eldeki bilgilere gre imar planlar ortaya kar. Bunlarn nfus younluu ileriye dnk
160
 yaplama rnekleri ile meydana gelir. Plan ieriinde konuta, sanayiye ve turizme
alacaksa hazrlanan imar planlarnda zel artlar konulaca gibi imar yasasnn
ykmllkleri yerine getirilir.
Bunlar:
Yap Yaklama Snr: Yapnn, planlarda veya ynetmelikte belirtilmi olan, komu
parsellere en fazla yaklaabilecei snrdr.
n Cephe Hatt (inaat cephesi): Bir parselde ina edilecek binann yol (yollar) tarafndaki
cephesini tanmlamak zere planlarda grafik olarak gsterilen, kotlandrma rperin yerini
tayin eden ve dier cephelerin isimlendirilmesine esas olan, bina derinliinin dik olarak
uyguland hattr.)
Yan Cephe Hatt: n cephe hattna komu olan cephe hattdr. Yol tarafnda olana yol
cephe hatt denir.
Arka Cephe Hatt: Bina cephe hattyla ortak noktas olmayan cephe hattdr. Yola bakt
zaman arka yol cephe hatt denir.
Bina Derinlii: Bina n cephe hatt ile arka cephe hattnn en uzak noktas arasndaki dik
mesafedir.
Kat Ykseklii: Binann herhangi bir katnn deme stnden bir stteki katnn deme
stne kadar olan mesafedir.
Ayrk Nizam (A): Hibir ynde komu parsel snrna bitiik olmayan yap dzenidir.
Bitiik Nizam (B): mar plannda kat adedi, n baheli veya n bahesiz oluu ve bir veya
birden fazla komu parsellerdeki binalara bitiik olaca belirtilmi yap dzenidir.
Blok Nizam (Bl): mar plan veya bu Ynetmelikte, derinlii, kat adedi ve ykseklii
belirlenmi tek yap ktlesinin bir veya birden fazla imar parseli zerine oturduu baheli
yap dzenidir.
kili Blok Nizam: Bir taraf komu parseldeki binaya bitiik dier taraftan ayrk olan yap
nizamdr.
Okul Yeri
Spor Alan
Yeil Alanlar
Park
Yol ve Yollar
Sanayi
1.4.2. Yap Terimleri
Yap, karada, suda yer alt ve yer stnde daima veya geici resmi veya zel btn
inaatlar ile bunlarn ilave, deiiklilii ve tamirlerini ieren sabit veya hareketli tesislerdir.
Bir binann yaplmas iin belediye ve valilik ruhsat alnmas zorunludur. Yap
kavram ierisinde her trl bina girer. Bu binalar iki snfa ayrlr:
Kullanm Amalarna Gre Binalar
Konut: daire, villa yal, kk vb. i merkezleri: daire, maaza, villa, komple bina, komple
han, otel, fabrika, depo, plaza vb.
Hizmet binalar: hastane, okul, liman, tiyatro, sinema, camiler, kiliseler vs.

161
 Yapl ekillerine Gre Binalar
Ahap yaplar: Temel ve arsa bodrum duvarlar ile demeleri ahap iskeletli olan
binalardr. Ahap karkas binalar, bodrum kat saylmamak zere en fazla iki katl yaplabilir.
Katlarn ykseklii en fazla 3 metre olmaldr. Bitiik nizam yaplmaz, yangn nemi
asndan bu binalar arsa snrndan en az 5 metre uzaklkta olmaldr.

Resim 1.5: Ahap bir ev

Kgir yaplar (yma yaplar): Karkas yani iskeleti olmayan ve betonarme olan yaplara
denir. Yma yaplarn, duvarlarnda olanaklar elverdiince yatay ve dey donat yani elik
takviye kullanlmas nerilir. Yma yaplar birinci derece deprem blgelerinde en fazla iki
katl iki ve nc derece deprem blgelerinde en fazla katl drdnc derece deprem
blgesinde ise en fazla 4 katl yaplabilir. Kat ykseklii en fazla 3 metredir. Yma binalarn
en bariz belirtisi zemin katlarnda duvar kalnlklarnn en az 35- 50 cm olmasdr.

Resim 1.6: Gzel bir kgir yap

162
 Betonarme yaplar: Beton ve eliin kullanld yapdr.

Resim 1.7: Betonarme yap

Betonarme yaplarn ksmlar syledir:
Temeller
Temeller duvar ve kolonlardan gelen ykleri zemine aktarr. Zeminlerin tama gc duvar
ve kollarn az olduu iin yk daha geni bir alana yayan temel dediimiz yaplar yaplr.
Temellerin projelendirilmesinde en nemli husus zeminin donelerinin doru tespit
edilmesidir. Bunun iin nemli olmayan yaplarda, arazide ukurlar atrp zemini
inceleyerek veya kou yaplarn temeller incelenerek icabnda ykleme deneyleri yaplarak
karar verilebilir. nemli yaplarda ise (yksek binalar, byk sanayi tesisleri vb.) uzmanlarca
laboratuvar testleri yaplarak karar verilir, neticede zemin cinsi, zeminin ta gc temel
derinlikleri ve hesaplara alnacak zemin emniyet gerilmeleri azalr. Bundan dolay batak ve
rk zeminlerde belli bir derinlikte kaz yapldktan sonra akl vb. maddelerle doldurulacak
zemin iyiletirilir. Temel derinlikleri en az 80 150 cm kadar olmaldr. Temeller en az 100*
100 cm olmaldr.
Temel eitleri

S Temeller Derin Temeller

Tekil ( mnferit ) temeller
Baks (kutu) temeller
Srekli (mtemadi) temeller
Kazk (palplan ) temeller
Radyan jenaral temeller

Tekil temeller: Kolon yklerinin kk ve zemin emniyet gerilmelerinin yksek

olmas hlinde kolonlarn altnda tek tek temel yaplmasdr. Ekonomik ynden uygundur.
Srekli temeller: Kolon yklerinin byk emniyet gerilmesinin kk olmas
durumunda ayn akstaki birka kolonun altnda srekli bir temel yaplmasdr.
Temeller ba kirileri ile balanr. Tekil temeller her iki ynde, srekli temeller
kendilerine dik ynde ba kirileri ile balanr. En kk ba kirii kesitli 25*30 cm ve en az
donat 4/14 tr.
Zeminin ok zayf, batak veya balk veya yapnn ok yksek olmas durumunda ya
163
 da tekil veya srekli temel yaplmamas durumunda radye jeneral veya derin temeller yaplr.
Kiriler: Kiriler demelerden gelen ykleri kolona aktaran elemanlardr. Basit ve
tablal kiri olarak ikiye ayrlmaktadr. Kiriler en az 20* 50 cm olmaldr.
Demeler: Kendi dzlemlerine dik yklerle yklenen yani hareketli veya sabit
ykleri tayan dzlem tayclardr. Duvar ve kirilere oturur. Plak deme, dili deme,
kirisiz deme, mantar deme gibi tipleri vardr. Kiriler en az 12 cm olmaldr.
Kolonlar: Kolonlar dey tayc elemanlardr. Kolonlar, kirilerden gelen ykleri
temele indirir. Kolonlar en az 20 * 20 cm olmaldr.
elik yaplar: Tacy sistemi elik olan yaplardr. Deme elemanlar kullanlr.
Yerine rme duvar da olabilir. at donanm elden geldiince hafif olmaldr. Depreme kar
ok dayankldr.

Resim 1.8: elik yap bir evin krokisi

o Uzay yaplar: Uzay incelemeleri iin uzay boluunda tamamen metalden yaplan
platformlardr. Basntan veya basnszlktan etkilenmez.
o Kerpi yaplar: Saman ve toprak karmndan yaplan yaplardr. Kerpiten yma tipi ev
yaplabilir.
Kerpi, duvar rmek iin kullanlmak zere tahta kalplara dklerek gnete kurutulmu
balk kerpi, daha ok ky evlerinin yapmnda kullanlr. Hem iktisadi bakmndan ucuz,
hem de kn scak tuttuu iin tercih edilir. Bir eit piirilmemi tula gibidir.

Resim 1.9: Kerpicin yapl

164
 Prefabrik yaplar: Daha nceden hazrlanm panolarn temeli yaplm taban zerine
yerletirilmesi ile yaplan yaplardr. Bunlar hafif binalardr. Gnmzde yaygnlamtr.
Maliyeti daha dk olup dayanma sresi ksadr.

Resim 1.19: Her yere gtrlebilen bir prefabrik ev

1.4.3. Apartman- Daire Terimleri

Daire: Daire binada snrlar kesin izgilerle belirlenmi, kendi kendine bir ilev
grebilen bamsz blmlere denir.
Apartman: Birden ok blmleri (dkkn, daire, bro vs.) ihtiva eden binalardr.
Binann ortak mahalleri; snak, at aras, otopark, bahe, mtemilat, kalorifer dairesi,
antre, apartman d kaps, merdivenler, asansr, hidrofor, aa ve iekler, havalandrma
boluu, bahe duvarlar, kapc dairesi vb. saylabilir.
Yap dzenine ait tanmlar:
Taban alan: Yapnn parsele oturacak blmnn yatay iz dmnde kaplayaca
alandr. Bahede yaplacak olan eklenti ve mtemilat taban alannn iinde saylr.
Taban alan kat says: Taban alannn imar parsellerine orandr. %40 ' geemez.
Bodrum kat: Zemin katn altndaki katlardr.
Zemin kat: Normal katlarn altnda bulunan kattr.
Asma kat: ykseklii en az 5.5 metre olan zemin katta dzenlenen ve ait olduu bamsz
blm tamamlayan ve bu blmle balantl olan kattr.
Normal kat: Bodrum, zemin ve at katlarn arasnda kalan kat veya katlardr.
Mtemilat: Kat malikinin sahibi olduu bamsz blm (kendi dairesi) dnda apartmanna dahil
ksmna binann ortak kullanmna ak, kapc dairesine, garaj odunluk kmrlk depo amarhane vb.
hizmetler iin ve dorudan doruya o blmn gereksinimleri iin tahsis edilmi blmlerdir.
Bina derinlii: Bina n cephe hatt ile arka cephe hattnn en uzak noktas arasndaki
dik mesafedir.
Bina ykseklii: Binann kot ald noktadan saak seviyesine kadar olan mesafedir.
mar plan ve ynetmelikte n grlen bina ykseklikleri en fazla yksekliklerdir.
Son kat: at, at teras veya at aras altnda bulunan normal katlarn en stte olan
katdr.
165
 Eklenti: Bamsz blmn dnda olup dorudan doruya o blme tahsis edilmi
olan yerlere eklenti denir. rnein; depo, kmrlk, at aras, bodrum.
Yan bahe: Komu parsel snr ile yap yan cephe hatlar arasnda kalan n ve arka
baheler dndaki parsel blmleridir.
Yan ve arka bahe mesafesi: Yapnn komu parsellere en fazla yaklaabilecei
mesafedir.
TAKS (taban alan kat says): Bir yapnn parsel tabannda kapsad inaat alannn
parsel alanna orandr. Bu oran yzde ile ifade edilir. rnein 400 m2 lik bir imar parselinde,
n ve yan bahe mesafeleri ekildikten sonra yapnn tabana oturaca alan 100 m2 ise, bu
parselin, TAKSI % 25 olarak ifade edilir ya da TAKS = 0.20 iba arsann zerine bina
yaplabilecek alann, o arsann yzde 20 si olduunu gsterir.
Binalarn mtemilat ksmlar mmkn ise binann bodrumunda, aksi hlde bahede
tertiplenir. 4 taraf yol ile evrili istisnai parseller dnda esas binalarn mtemilat binalarn
yaplaca yeri belediye yetkilidir.
Mtemilat binalarn;
Dar ksmlar 4 m den en yksek noktasnn tabii zeminden ykseklii 2.5 m den fazla olamaz.

Esas binaya bitiik olduklar takdirde, komu hudutlarna, aksi hlde esas binaya uzaklklar 18. maddede
belirtilen miktarlardan az olamaz.

Yap cinsleri ahap olamaz.

Parsel durumu msait olduu takdirde esas binann inaatndan nce de yaplmas mmkndr.

Mtemmim cz: Bir gayrimenkuln bir anlamda dokunulmazl olan ve ondan

ayrlmaz parasna denir. Bu dokunulmazlk mahalli rflere gre belirlenir. rnein bina,
penceresi, merdiven, tarihi bir aa, evin kaps, bahede bulunan bir eme vb. paralar
mtemmim czdr.
1.4.4. Sit Alanlar
Doal veya insan rn btnl, sanatsal, estetik, tarihsel, etnografik bilimsel, edebi
veya mitolojik nemi nedeniyle korunmas gereken alan, yap ve evrelerdir.
Doal ya da sonradan yaplm tanmaz kltr varlklarn iinde barndran, kesin
iine blnmez ve ayrlmaz bir btn oluturan ve btn bu zellikleriyle birlikte korunmas
gereken evre yeridir.
Sanat deeri olan eserler, tarihi olularn getii ve yaand yerler bu kapsam
iindedir. Dolaysyla sanat eserini veya tarihi mekn evresinden ayr mtalaa etmek
mmkn deildir. Tarihi bir saray, konak, eme, su kemeri, cami vs. yi tek bana korumak
yerine, mahalle, sokak veya yaplar kmesi olarak koruma altna alnmasna (sit alan) Sit
Koruma denir. Ayrca doay korumak amacyla hibir eser, yap olmad hem de imar izni
verilmeyen doal sit alanlar da ayn lde korunur (asrlk aalar, koruluklar, yeil alanlar
vs.).
21 Temmuz 1983 tarih ve 2863 sayl Kltr ve Tabiat Koruma Kanununun 17.
maddesinde sit alanlarnda imar yasa getirilmitir.
Belediye reisleri, valiler koruma amal neriler yasalanca kadar koruyucu olabilir
ve Kltr Bakanlnn evreyi ve tarihi deerleri koruyan yasalarn uygularlar.
Tarihi ve kltrel kimlii yanstan ve tarihsel gemiten gelecek gnmze ulaan
buna dhil eserlerin doal meknlarn, kltrel ve doa deerlerini kentin tarihi kimliine
uygun ekilde korunup gelitirerek gelecek nesillere deerli bir miras olarak brakmak iin

166
 koruma altna alnm olmas sevin ve gurur verici olaydr.
Sit alan trleri unlardr:
Kentsel sit alan
Tarihi sit alanlar
Arkeoloji sit alanlar
Doal sit alanlar
Sit alan sebebiyle yap yasa getirilen yerler:
Jeolojik sakncal alanlar
Su toplama havzalar
Korunacak kumsallar (hareketli kumsal alanlar)
zel rn alnan yerler (zeytin, bamya, kestane, ayiei, yetitirilen yerler)
Tarihi korular (Kamuya ait ak alanlar olarak kullanlr.).
1.4.5. Emlakle lgili Dier Terimler
Aile Konutu
Medeni Kanun a gre elerden birinin mlkiyetinde olan oturduklar konutu dier ein
tapuya mracaat ederek o konutun aile konutu olarak erh edilmesidir. Buna gre; elerden
ikisinin de rzas olmadan o ev satlamaz. Bunu yapabilmek iin ilgili muhtarlktan adres ve
ada parseli yazlan ve o konutta oturduunu gsteren belge almas gerekir. Bir sr mlk
olsa bile sadece biri aile konutu olur.
Ana Gayrimenkul
Kat mlkiyetine konu olan arsa ile onun zerindeki yapnn tamamna denir.
Askeri Yasak Blge
Yurt savunmas bakmndan hayati nem tayan askeri tesis ve blgelerin evresinde
Bakanlar Kurulu karar ile belirlenen snrlar ierisinde kalan blgedir Askeri yasak blgeler
1 inci ve 2 nci askeri yasak blgeler olmak zere ikiye ayrlr. 1 inci derece askeri yasak
blgeler ierisindeki tanmaz mallar kamulatrlr. 2 nci derecedeki askeri yasak
blgelerde yabanc uyruklu kimseler tanmaz edinemezler, edinmilerse tasfiye edilir.
Yabanclar izin almadan bu blgede tanmaz kiralayamazlar. Bu hkmlere aykr hareket
edenler cezalandrlr. Yetkili komutanlka izin verilmeyen her trl inaat durdurulur.
Ask Sresi
mar almas yapld dnemlerde uygulanan planlar halka ak ekilde bir sre askda
kalr ve vatandalarmz bunlar inceleyerek zarara urad durumlarda itiraz ederek
dzeltme isteyebilirler ama ask sresinde itiraz edilmezse, plan kabul edilmi saylr.
Bykehir Belediye snrlar ierisinde birden fazla ile bulunan ehirlerdir.
le Belediyesi
Bykehir belediye snrlar iinde ilelerde kalan belediyelikleridir.
Belediye Snr
1580 sayl Belediye Kanununun 4. Maddesine gre belirlenmi olan bir rapor ile krokiye
dayanan idari bir snrdr.
ET (evresel Etki Deerlendirme Raporu)
Gerek ve tzel kiilerin gerekletirmeyi planladklar Ynetmelik kapsamna giren
faaliyetlerin evre zerinde yapabilecekleri btn etkilerin belirlenerek deerlendirilmesi ve
167
 tespit edilen olumsuz etkilerin nlenmesi iin gerekletirilecek esaslar dzenleyen
rapordur.
Devre Mlk
Hissedarlar tarafndan sadece belirli zaman dilimleri iersinde kullanlabilen tanmazlara
denir. rnein her yl austos aynn 1`i ve 15`i aras bir hissedar tarafndan kullanlabilir ve
o tarih getikten sonra kullanma hakk dier bir hissedara geer.
Dini Tesis Alanlar
Cami, kilise, sinagog, havra, mescit gibi ibadete ak dini tesisler ile bunlarn zorunlu
mtemilatlarnn bulunduu alanlardr.
Eitim Tesisleri Alanlar
Kamu tarafndan yaplan veya imar planlarnda zel ya da tzel kiilerce yaplaca
belirlenmi olan ve ilgili mevzuata uygun olarak yaplacak temel eitim ncesi retim (kre
alanlar), ilkretim, ortaretim, temel eitim, mesleki ve teknik retim ile yksek retim
tesislerinin yer alaca alanlardr. Yeni yaplacak eitim alanlarnda ak alanlar tm alann
1/2'sinden az olamaz.
Fera
Bir mlkn tasarruf ve sahip olma hakkn bakasna vermedir.
Gayrimenkul
Toplum yarar amacyla getirilmi snrlamalar dnda sahiplerine, bunlar diledikleri gibi
kullanma hakk veren toprak ve yaplar gayrimenkul olarak adlandrlr. Bir dier tanmda da
arazi, arsa, bina vb. tanmaz mallar gayrimenkul olarak adlandrlmaktadr.
Gecekondu
mar ve yap ilerini dzenleyen mevzuata ve genel hkmlere bal
kalnmakszn, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar zerinde sahibinin rzas alnmadan
yaplan tanmaz mallardr. Yani yasa d olarak gizlice yaplan kk konut, kondu.
Haymatlos
Vatansz, hibir lkenin vatandalnda bulunmayan kii demektir.
2B
Ormandan karlm ve hazine adna tescil edilmi arazilerdir.
gal
Gayri kanuni bir ekilde bakasna veya devlete ait bir gayrimenkuln sahibinden izin
alnmadan kullanlmasdr.
Yeri
Ticarete ve retime ynelik faaliyetlerin yrtld bamsz blm ya da yap veya
tesislerdir.
skn (Kullanma) Belgesi
Yapnn tamamen bitmesi durumunda tamam iin, ksmen tamamlanmas durumunda izin
verilen blmleri iin, yapnn plan, fen ve salk koullarna ve plana uygun olarak
yapldn ve kullanlabileceini gsteren belgedir.
htiyati Tedbir
Sonradan doabilecek bir zarar nlemek amacyla, itilaf veya alacak konusunda verilecek
mahkeme kararnn nihai sonucu beklenmeksizin bir gayrimenkuln zerine koyulan erh`tir.

168
 zaleyiuyu
Hissedarlar arasndaki ortakln resmi yoldan giderilmesi ve sona erdirilmesidir.
zaleyiuyu davalar o gayrimenkuln ak artrma yoluyla satlmas veya yeniden
paylatrlmas yoluyla hissedarlardan bir veya birkann istei zerine yaplr.
vaz
Bedel, karlk, karlk olarak verilen eydir.
vazsz
Bedelsiz demektir.
Jeolojik Ett Raporu
mar planlarnn yapm iin zorunlu olan ve imar planlarna veri olan, yaplama kararlarn
etkileyen, arazi yapsna gre gzlemsel ve/veya aletsel ettlerle elde edilen ve aratrma
alannn genel ve yapsal jeolojisini, birimlerin ta yapsn, yer katmanlarn, yer alt suyu ve
deprem durumunu, birimlerin mhendislik jeolojisi ynnden zelliklerinin belirlenmesini
ve sonucunda, aratrma alannn jeolojik olarak yerleime uygunluunun (uygun, az riskli,
riskli, uygun olmayan alanlar) saptamasn ieren rapordur.
Kamu Kurum Alanlar
Genel, katma ve zel bteli idarelerle, il zel idaresi ve belediyece veya kurumlarca
sermayesinin yarsndan fazlas karlanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdii yetki ile
kurulmu kamu tzel kiilerine ait tesislerin yer ald alanlardr. Bu alanlarda, hizmet
binasnn yan sra lojman yaplabilir. Ancak, lojman alan toplam inaat alannn % 10unu
geemez.
Karkas
Demirli betonla yaplm yapya denir.
Kayyum
Belli bir iin yaplmas veya belli bir olayda kiinin temsil edilmesi iin mahkemece tayin
edilen temsilci demektir. Gerek veya tzel kiiler iin kayym tayin edilebilir. Genelde veli
ile kk, vasi ile kstl arasnda menfaat atmas bulunduunda veya tzel kiilerin
yneticileri hakknda sorunlar yaandnda kayyum tayin edilmektedir.
Konaklama Tesisleri
Bu alanlar otel, motel, apart otel (bir turizm tesisine baml olmak kouluyla), tatil ky,
kamping gibi yatakl tesisler ile bunlarn lokanta, kafeterya, bar, diskotek gibi yan
birimlerinin yer ald alanlardr.
Kk Sanayi Alanlar
Kk lekte retim yapan sanayi tesisleri ile tamirhane ve benzeri hizmet tesislerinin yer
ald blgelerdir.
Kltrel Tesis Alanlar
Ktphane, konferans, konser, tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kltrel tesislerin bulunduu
alanlardr.
Mamelek
Bir insann mal varldr.
Muhdesat
mar uygulamas yapldktan sonra oluacak parsellerde eski sahiplerinin varsa aalarnn
bedelinin denmesidir. Bina veya aalarnn bedeli denmeden terkin edilemez ancak hl
kullanlmaya devam ediliyorsa meni mdahale davas amak gerekir.
169
 Muvazaa
Gerek ismi ve nitelii saklanarak baka bir isim altnda nc kiileri aldatmak iin
gstermelik olarak yaplan ilemdir.
Mteselsil
Birbiri ardna zincirleme giden, aras kesintisiz demektir.
Oyun Alanlar (Semt Spor Sahalar)
skn blgeleri iinde yer alan genlerin spor ve oyun ihtiyalarn karlayan ak
alanlardr. Bu alanlarda, toplam inaat alan arsa alannn %3n ve ayn zamanda 200
m2yi ve ykseklii 1 kat ( 3.80 m) gemeyen ve mlkiyet snrlarna 5 metreden fazla
yanamayan, sadece soyunma kabinleri, du, WC kullanm iin yap yaplabilir. mar
plannda ayrlan alann tm projelendirilir ve emsal btn alan dikkate alnarak hesaplanr.
lek
Plan veya harita zerinde belirli iki nokta arasndaki uzunluun yeryznde bu iki nokta
arasndaki gerek uzunlua oranna lek denir.
Piknik, Mesire Ve Elence Alanlar
Bu alanlar kentlilerin gnbirlik elenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardr. Bu alanlarda,
youn yeil bitki rtsnn yannda yeterli sayda otopark, oturma ve yemek yerleri,
emeler, oyun alanlar, yemek piirme yerleri, WC ve bulak ykama yerleri ile yaplama
emsali %3, yap ykseklii 2 kat 6.80 m yi gememek koulu ile lokanta, ayhane,
sat yeri vb. tesisler yaplabilir. mar plannda ayrlan alann tm projelendirilir ve emsal
btn alan dikkate alnarak hesaplanr.
Rcu
Karardan vazgeme, cayma demektir.
Salk Tesisleri Alanlar
Kamu tarafndan yaplan veya imar planlarnda zel ya da tzel kiilerce yaplaca
belirlenmi olan ve ilgili mevzuata uygun olarak yaplacak hastane, dispanser, salk oca,
huzurevi (yallar bakmevi) gibi tesislerin yer alaca alanlardr.
Snak
Nkleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve
tabii afetlerden insanlarla, insanlarn yaamas ve lkenin harp gcnn devam iin zaruri
canl ve cansz kymetleri korumak maksadyla 3194 sayl mar Kanunu na gre
dzenlenmi Snaklarla lgili Ynetmelik ve eklerine uygun olarak ina edilen korunma
yerleridir.
Tadil
Deitirme, dzeltme demektir.
Tahakkuk
Gerekleme demektir.
Tahdit
Snrlandrma demektir.
Takyidat
Bir mlkn zerinde herhangi bir erhin veya borcun olup olmadn gsteren tapudan
alnan belgedir.

170
 Tanmaz
Trk Medeni Kanununa gre toprak, tapu ktnde ayrca kaydedilmi haklar (inaat,
kaynak ve dier irtifak haklar) ve madenler (Burada sz konusu olan maden cevheri deil
bunlar zerindeki haklardr.) tanmaz olarak saylr. Bunun dnda 634 sayl Kat Mlkiyeti
Kanununa gre, tamamlanm bir yapnn kat, daire gibi blmleri bamsz olarak
mlkiyet hakkna konu olur. Yani bu blmlerde bal bana tanmaz niteliinde saylr.
Tapulama
Tapulama, kadastro ile e anlaml bir kelimedir. Yrrlkten kaldrlan 766 sayl Tapulama
Kanununda tapulama il ve ilelerin belediye snrlar dndaki tanmazlarn hukuki ve
geometrik durumlarnn tespit edilmesi ve gsterilmesi eklinde tanmlanmtr.
Zemin Ett Raporu
Temel tasarm ile zemin-temel-yap etkileiminin irdelenmesinde kullanlacak zemin
zellikleri ve zeminin fiziksel parametrelerinin tayini amacyla, imar planlarna esas jeolojik
ett raporlarnda belirtilen risk durumuna gre tanmlanan mhendislik hizmetlerini ieren
standartta ve Bakanlka hazrlanan Zemin ve Temel Etd Raporunun Hazrlanmasna
likin Esaslara uygun olarak ve ilgili mhendislerce dzenlenen jeoteknik ett raporudur.

171
 2.EMLAKTA NOTER LEMLER
yi bir emlak komisyoncusu noter ilemlerini bilmelidir. nk ilemler
sonucunda alaca komisyonda bir sorunla karlarsa, elinde resmi bir belgesi olmas
gerekir. Bylece sorunu zm olur.
2.1. Noter
Trk hukukunda noterlik bir kamu hizmeti olarak kabul edilmi, noterlerin
grevlerinin neler olduu pozitif dzenleme olarak ortaya konmutur.
Bu balamda, "Noterlik bir kamu hizmetidir. Noterler hukuki gvenlii salamak
ve anlamazlklar nlemek iin ilemleri belgelendirir ve kanunlarla verilen baka
grevleri yapar." ayrca "Yaplmas kanunla baka bir makam, merci ve ahsa
verilmemi olan her nevi hukuki ilemleri bu kanun hkmlerine gre yapmak"
hkmyle noterlerin grevlerinin genel erevesinin izildii grlmektedir.
Noter ve noterlik ktipleri, grevleri dolaysyla rendikleri srlar, kanunlarn
emrettii hller dnda aklayamazlar.
Noterlik evrak ve defterleri mahkeme, sorgu hkimlii ve Cumhuriyet
savclklarnca veya resmi daireler tarafndan, konusu da belirtilmek suretiyle, noterlikte
soruturmaya yetkili klnan kimselerce incelenebilir.

Resim 2.1: Noter onay merciidir.

2.1.1. Noterlerin Genel Olarak Yapacaklar ler

Noterlerin grevleri:
Yaplmas kanunla baka bir makam, merci veya ahsa verilmemi olan her nevi
hukuki ilemleri dzenlemek
Kanunlarda resmi olarak yaplmalar emredilen ve mercileri belirtilmemi olan btn
hukuki ilemleri bu kanun hkmlerine gre yapmak
Gayrimenkul sat vaadi szlemesi yapmak
Bu kanuna uygun olarak darda yazlp getirilen ktlarn zerindeki imza, mhr

172
 veya herhangi bir iareti veya tarihi onaylamak
Bu kanun hkmlerine gre yaplan ilemlerin dairede kalan asl veya
rneklerinden veya getirilen ktlardan rnek karp vermek
Belgeleri bir dilden dier dile veya bir yazdan baka bir yazya evirmek
Protesto, ihbarname ve ihtarname gndermek
Kanunen tescili gereken ilemleri tescil etmek
Bu ve dier kanunlarla verilmi sair ileri yapmak
2.1.2. Noterin zel Olarak Yapacaklar ler
Emanet ileri: Noterler, saklanmak veya bir ahsa verilmek zere getirilen
emanetleri, aadaki hkmlere gre muhafaza ederler.
Tutanan bir rneini emaneti veren alr; bir rnei de emanet kimin iin
yatrlmsa ona tebli olunur.
Emanetlerde hak sahibi: Emanetlerin tutanakta yazl artlar dnda bir kimseye
verilebilmesi, taraflarn muvafakatine veya mahkeme kararna baldr.
Defter onaylamak: Noterler Trk Ticaret Kanunu ve dier kanun hkmlerine gre
tutulmas gereken defterleri bu kanunlar uyarnca onaylarlar.
Yukardaki fkrada anlan defterlerin onaylanmasndan sonra noter, onaylad
defterin cinsini, ait olduu yl, sayfa saysn, sz geen kanunlarn emrettii ekilde
mercilerine, tek tek veya liste hlinde taahhtl mektupla bildirir.
Bunun iin noter, cret tarifesinde gsterilen yaz cretini ve kanunun tek tek
bildirmeyi zorunlu kld hllerde ayrca posta giderini de ilgilisinden alr.
Vasiyetname ve lme Bal Tasarruflarla lgili ler
Noterler ak veya kapal olarak verilen vasiyetnameleri saklarlar ve buna dair bir
tutanak dzenlerler. Gerek bu suretle saklanan vasiyetnameleri, gerek noterler
tarafndan dzenlenen sair lme bal tasarruflar yapanlarn lm hlinde bilgi
verilmesi iin, durumu bunlarn kaytl olduklar nfus dairelerine yaz ile bildirirler.
Noterler, nfus idaresi tarafndan lmn ihbar veya resmi bir belge ile ispat hlinde,
yetkili sulh hkimine verilmek zere, dairelerinde sakl bulunan vasiyetnamelerin ve
noterlike dzenlenmi lme bal tasarruf senetlerinin onayl rneklerini Cumhuriyet
Savclna tevdi ederler.
Birinci fkra uyarnca nfus dairelerine yazlacak yaz iin cret tarifesinde gsterilen
yaz creti ile posta gideri ilgilisinden alnr.
Bakalar Adna lem Yaptracaklardan Aranacak Belge
Vekil, veli, vasi, kayyum, mmessil ve miras sfatyla veya irket ve dernek gibi tzel
kiiler adlarna noterlik ilemi yaptrmak isteyenler, sfat ve yetkilerini ve ilemi
yapmaya izinli olduklarn bildirir belge gstermekle ykmldrler.
Belgenin gsterildii i kdna yazlmakla beraber, ilemle ilgili ksmlarn ve
nereden hangi tarih ve numara ile verilmi olduunu gsteren, birer rnei harsz ve
vergisiz olarak gerek ilgilisine verilecek ve gerekse dairede saklanacak asl ve
rneklerine balanr.
2.1.3. Noterlerin alma Saatleri
Noterlik dairesinde gnlk alma, o yerdeki dier resmi dairelerle birlikte

173
 balar. Noter odalar, odada ye bulunan noterliklerin gnlk alma ve tatil saatini
odann her ylki olaan genel kurul toplantsnda, bir yl sre ile uygulanmak zere
tespit eder ve Trkiye Noterler Birlii ile Adalet Bakanlna bildirir. Noterlik
dairesindeki i kabul sresi o yerdeki dier resmi dairelerden en ok bir saat daha fazla
olabilir. Noter, gnlk alma sreleri dnda i kabul edemez.

Resim 2.2: Noter tarafndan onaylanm bir resmi defter

2.1.4. Noterin Alaca cret Tarifesi

Yeni cret tarife, Noterlik Kanunu uyarnca 1 Mart tarihinden itibaren uygulanr.
Aadaki cret tarifesi 2016 ylna aittir.

Noter creti: Noterler, yaptklar ilemlerden Harlar Kanunu'na gre aldklar harlarn yzde
otuzu orannda noter creti alrlar.
Bu cret, bir noterlik ileminde 1.40- TL den az olamaz. Bu suretle hesaplanan cret
miktarlarnda (0.5-KR' nin ) yarm kuruun altndaki deerler dikkate alnmaz.

Yaz creti: Noterler, her ne suretle olursa olsun yazdklar ktlarn dairede kalan nshas ile i
sahibine verilen asl ve rneklerinin her sayfasndan 1.90-TL yaz creti alrlar.
Yukardaki fkrada gsterilen ktlarn rneklerinin i sahibinin istek ve onay zerine,
noterlik dairesinde fotokopi yoluyla kartlmas hlinde, bu rneklerin her sayfas da ayn crete
tabidir.
zel kanunlarnda har, Damga Vergisi ve resimden muaf tutulan ilemleri noter yazd
takdirde, yukardaki fkra hkm gereince yaz creti alnr.
Tanklk ve onama erhlerinden yaz creti alnmaz.
Karlatrma creti: Darda yazlp onama veya tebli iin noterlie getirilen ktlarn
karlatrlmasndan (asllar hari) sayfa bana 1.90-TL cret alnr. zel kanunlarnda har,
Damga Vergisi ve resimden muaf tutulan ilemlerden de bu cret aynen alnr.

174
 Har, damga vergisi ve resimden muaf ilemlerle kamulatrma teblilerinde noter creti:
Deer iermeyen bu eit ilemler dolaysyla noterler onadklar her imza iin 1.62-TL cret alrlar.
zel kanunlarnda har, damga vergisi ve resimden muaf olduu belirtilen ve imza onaylamasn
gerektirmeyen protesto, ihtarname, ihbarname ilemlerinde ilgilisine tebli edilecek her nsha iin 1.62-TL
cret alnr.
Kamulatrma Kanunu hkmleri uyarnca yaplacak kamulatrma teblilerinde ilgilisine tebli
edilecek her nsha iin 1.62-TL cret alnr.
Tescil creti: Kanun uyarnca tescili gereken ilemlere ait ktlardan, ilem bana maktu olarak 61-
KR tescil creti alnr.
Defter onaylama creti: Defterlerin al onaylamasndan, yz sayfaya kadar olanlardan (yz sayfa
dhil) 61-YKR yz sayfadan yukar her yz sayfadan da 23-YKR onaylama creti alnr. Yz sayfadan
fazla olan defterlerin ksurat elli sayfaya kadar olursa cret alnmaz. Elli ve daha fazla olursa 23-YKR
cret alnr. Ara ve kapan onaylamalarnda maktu olarak 23-YKR cret alnr.
zel kanunlarna gre har, Damga Vergisi ve resimden muaf olanlara ait defterlerin
onaylamasndan da yukardaki fkralar uyarnca cret alnr.
Bildirim yaz creti: Noterler, kanunda ngrlen bildirim ykmllkleri dorultusunda
yazacaklar her yaz iin 61-YKR bildirim yaz creti alrlar.

Araclk creti: Arac noter, iin gerektirdii her trl giderden baka, her ilem iin maktu olarak
44-YKR araclk creti alr.

Yol denei: Noterler ve imzaya yetkili vekilleri, noterlik dairesi dnda i yapmak veya Noterlik
Kanunu'nun 55 inci maddesi hkm uyarnca evrak ve defterleri gtrmek iin daireden ayrldklarnda
gerekli yol giderlerinden baka her iten, her gn iin 7.65-TL yol denei alrlar.
Noterlik dairesi dnda piyango, zel ve resm kurulularn kura, seim ve toplantlarnda
hazr bulunarak; tutanak dzenlemeleri hlinde, noterler ve imzaya yetkili vekilleri gerekli yol
giderlerinden baka her iten, her gn iin 70.23-TL yol denei alrlar.

2.2. Vekletname Almak (radi Temsil)

Gerek veya tzel kiilerin herhangi bir veya daha fazla ilemin kendi adna
yaplp sonulandrlmas iin bir baka ahsa yetki veren tek tarafl yazl irade
beyanna denir.
Szlk anlamna gre vekletname bir veklet belgesidir.
Veklet Akdi
Veklet akdi ise yle bir akittir ki; onunla vekil szleme dairesinde kendisine
verilen ileri ve hizmetleri grme borcu altna girer, vekil bu akit ile szleme
dairesinde yklendii ii idareyi ya da taahht ettii hizmetleri borlanr."
Kendisine veklet verilen kimse yani vekil, bu vekletnameyi ak veya zmni
olarak kabul ettiini beyan ettii anda veklet akdi ortaya kar.
Veklet akdi Trk hukukundaki dier tm akitler gibi ekle tabi deildir.
lkemizde vekletnameler noterler tarafndan dzenlenmektedir. Bunun dnda
hariteki Trk vatandalar iin vekletname dzenleme yetkisi o yabanc lkelerdeki
konsolosluklara verilmitir. Keza hariteki Trk vatandalar adna bulunduu yabanc
lke makamlarnca dzenlenen Vekletnamelerin geerli olabilmesi iin, o lkedeki
Trk elilik ve konsolosluklar tarafndan onaylanmas gerekli grlmtr.
2.2.1. Vekletname eitleri

175
 Veklet eitleri
Yaplna gre vekletnameler
Verilen yetkilere ve ieriine gre vekletnameler
Sresine gre vekletnameler
2.2.2. Yaplna Gre Vekletnameler
Dzenleme eklinde Vekletname
lgilinin nfus czdan veya pasaportu esas alnarak resen yaplan ve ierii
tamamen noterlike tutanak eklinde yazlan vekletnamelere denir.
Bizzat noter tarafndan noterlik dairesinde veya mahallinde tutanak eklinde yaplr.
Dzenleme vekletlerde 1 asl olur, bu asl ilgilinin imzasn tar ve dairede saklanr.
lgililere verilenler genel olarak surettir. Surette ilgilinin imzas olmaz. lgilinin kimlii
veklete eklenir. Nfus kayd ile dzenleme vekletname dzenlenemez.
Tapuda yaplacak ilemlerle ilgili verilecek vekletnameler ile dier yasalarca fotorafl
olmas ngrlen vekletnamelere fotoraf yaptrlr.
Dzenleme olarak yaplacak vekletnameler:
Tapuda yaplmas gereken ilemler iin verilen vekletler (Mutlaka nfus czdan veya
pasaporta gre yaplr.)
Dzenleme yaplacak ilemler iin verilen vekletler
Onaylama yaplmas gereken vekleti ilgili dzenleme yaplmasn isterse
Dzenleme vekletten tevkil yoluyla yaplan yeni veklet de dzenleme olur.
Dzenleme vekletnamelerde:
o Noterin ad soyad ve noterliin isminin,
o Vekletnamenin yapld yer ve tarihin (rakam ve yaz ile),
o Vekletnameyi verenin varsa tercmann veya bilirkiinin kimlik ve adreslerinin,
o Vekletnameyi verenin hakiki arzusu hakkndaki beyannn,
Vekletnameyi verenin, ileme katlanlarn ve noterin imza ve mhrnn yer almas
gerekir.
Onaylama Vekletname
Vekletname ierii darda yazlarak veya noterlikte ilgilisince yazdrlan ve sadece
vekletname ierii deil, vekletname altndaki ilgili ya da ilgililere ait imzann
onanmas yoluyla yaplan vekletnamelerdir.
En az 2 asl olur, bunlar ilgili tarafndan imzalanr. Asllardan biri noterde kalr, bir asl
ilgiliye verilir, dier nshalar ise suret olarak yaplr. Suretlerde ilgilinin imzas yerine
aslnda imzas vardr.
lgililer isterse daha fazla asl yaplabilir. Bu hlde verilen fazla her asl iin asln
vergileri kadar artrlarak vergi alnr.
Onaylama erhinde:
Vekletnamenin yapld yer ve tarihin (rakam ve yaz ile),
Vekleti verenin kimlii ve adresinin,

176
 Vekletnameyi verenin kimlii hakknda gsterilen ispat belgesinin,
Vekletnameyi imzalayann imzasn daire dnda m, huzurda m veya atlm olan imzann kendisine
ait olduunun kabul beyannn,
leme katlanlarn imzalarnn ve noterin imza ve mhrnn bulunmas gerekir.
2.2.1.2. Verilen Yetkilere ve eriine Gre Vekletnameler
Genel Vekletname
eriinde birden fazla yetki bulunan ve birden fazla iin yaplmas ve
neticelendirilmesi iin verilen vekletnamelerdir. rnein hem sat, hem ipotek
ilemlerini yapabilmesi gibi.
zel Vekletname
Belli bir ii sonulandrmak iin verilen veklet zel veklettir. Mnhasran bir iin
yaplmas ve neticelendirilmesi iin yetki veren veklet belgesine denir. Emekli maa,
SSK, para ekme, telefon balatma vesaire iin ayr ayr verilen vekletnameler zel
veklettir.
rnein, tanmazn kime ve ne kadar bedelle satlaca belirtilmise, vekil sadece
vekletnamede belirtilen kiiye, belirtilen bedelle sat yapabilecektir.
Taahht eren Vekletnameler
rnein Vekilin azli hlinde durumu vergi dairesine bildireceimi, bildirmeme hlinde
bundan dolay doan zarar peinen kabul ettiimi ve bu nedenle vergi dairesinden
herhangi bir talepte bulunmayacam kabul ve taahht ederim. eklinde veklet iinde
ilgili ayn zamanda taahhtte bulunan vekletnamelere denir. Maktu Damga Vergisi
alnr.
Sz konusu vekletname ve bu vekletname zerinde yer alan ve dier
gsterilmesi zorunlu ktlar beyannda bulunmayan taahht metni, iki ayr hukuki
muameleye ihtiva etmekle birlikte bu ktla, ilgili ilemlerin harca tabi tutulmas
gerekir.
2.2.1.3. Sreye Gre Vekletnameler
Sresiz Vekletname
Herhangi bir sre snrlamas olmayan ve azil olmad srece geerli olan
vekletnamedir.
Vekletname tek tarafl irade beyan olmas nedeniyle szlemelerle ilgili 10 yllk
zaman am sresi burada uygulanmaz.
Sreli Vekletname
Belli bir sre geerli olmak zere verilen ve sre sonunda geerliliini yiteren
vekletnamelerdir.
Balk ksmnda DKKAT SRELDR yazlmas yararl olur. Sreli
vekletlerde mutlaka sre hem rakamla hem de yazyla ilemin metninin ierisine
yazlr. elikili bir durum yaratmamak iin son gnn mesai gn olmasna dikkat
edilip vekletnameye Son gnn mesai saati bitimine kadar geerlidir. eklinde erh
yazlmaldr. Belirli tarihler aras sre de yazlabilir. Sre veklet metni ierisine
yazlmaldr.
2.2.2. Tapu Sicil Mdrlklerince Vekletnamelerde Aranan Hususlar
Tapu Sicil Mdrlklerince vekletnamelerde aranan hususlar aada belirtilmitir:

177
 Noterlike veya konsolosluklarca dzenleme eklinde yaplmaldr.
Veklet verenin kimlii vekletnamede nfus hviyet czdan veya nfus
mdrlnden alnan kayt rneine veya pasaporta gre tespit edilmi olmaldr.
Vekletnamede verilen yetki duraksamaya yol amayacak ekilde aka ve tam olarak
belirtilmedir (sat, trampa, ifraz, intikal vb.) (Sz konusu gayrimenkuln tapu bilgileri
ada, parsel, mevki, daire numaras aka belirtilmelidir.).
Vekletname zerinde veklet verenin yakn tarihli fotoraf yaptrlm olmaldr.
Vekletname tevkilen (birinci vekilin yetkisini bakasna devretmesi) dzenlenmi ise
ilk vekletnamede vekilin devir yetkisine sahip olduu aka belirtilmi ve bu yetki
ikinci vekletnamede tam olarak belirtilmelidir.
lem srasnda her iki vekletname de ibraz edilmelidir.
Dzeltmeler var ise dzeltmeler ve kntlar vekletnameyi dzenleyen merci
tarafndan imza ve mhr ile onaylanm olmaldr.
2.2.3. Vekletname karmak iin Gerekli Belgeler
Vekletname karmak iin gerekli belgeler unlardr:
Nfus czdan ve 2 (iki) adet vesikalk, nden ekilmi fotoraf
Vekil edilecek kiinin (nfus czdannda yazld ekliyle) ad, soyad, doum yeri,
doum tarihi bilgileri (Eer vekletname verilecek kii avukat ise bal bulunduu
vergi dairesi ile vergi sicil numarasnn da veklete yazlmas gerekmektedir.)
(Yurt d) adres ve telefon numaralar Vekletname kontrol edilirken;
Kimlik bilgilerinizin doru yazlm olmasna dikkat ediniz.
Vekil edilen kiinin kimlik bilgilerinin doru yazlm olmasna dikkat ediniz.
Veklette var ise ad geen nc kiinin (satn/devir alacak ahs) kimlik bilgilerinin
doru yazlm olmasna dikkat ediniz.
Trkiye'de yaplacak ilemin istenilen ekilde anlatlm olmasna, detaylarnn eksiksiz
ve doru bir ekilde yazlm olmasna dikkat ediniz.
Vekletname okunup imzalandktan sonra fark edilen yanllklardan temsilcilik
yetkilisi sorumlu deildir.
2.2.4. Vekletnamenin Sona Erme Nedenleri
Vekletnameler iflas, azil, istifa ve fiil ehliyetinin kayb gibi nedenlerle sona erer.
Vekletnamede aksine bir hkm yok ise srenin gemesi ile veklet sona ermez.
Temsil yetkisi mukaveleden veya iin mahiyetinden anlalmadka
(vekletnamede yazmyor ise) veklet gerek vekilin gerekse mvekkilin (veklet
verenin) lm ile son bulur.
Azil ihbar, tapu sicil mdrlne yaplacaksa yazl olarak yaplmaldr. Azil
ihbar tapu sicil mdrlne, mektup, dileke, noterden verilme azil nameler gibi
eitli yollarla yaplabilir. Vekilin azline ilikin yaz, tapu sicil mdrlne ulat
anda, bu iler iin tutulan aziller siciline kayd yaplmakta ve bu andan itibaren azle
konu vekletname ile vekilin ilem yapmas sz konusu olmamaktadr.
2.2.5. Kuzey Kbrs Trk Cumhuriyeti Vatandalarnda Vekletname
Bu lke vatandalar Trkiyede ise noterden vekletname karabilirler.

178
 Kuzey Kbrs Trk Cumhuriyetindeyseler bu lkenin yetkili makam tarafndan
vekletname tanzimi gerekmektedir. Bu lkede Trke konuulduundan, tercmeye
gerek yoktur.
2.2.6 Yurt Dndan Verilmi Vekletnameler
Yabanclarn lkelerindeki mevzuata gre yetkili makamlara dzenlettirdii
vekletnamelerin geerli olmas iin Apostille erhinin tamas, bu ibare yoksa o
lkedeki Trk konsolosluklarnca onaylanmas lazmdr.
Bu vekletnameler Trke deilse, Trkiyedeki bir notere veya o lkedeki Trk
Bakonsolosluunda Trkeye evrilmesi ve aslna uygun tercme edildiinin de
onaylanmas gereklidir.
Vekletname dzenlendii lkenin yetkili makamlarnca Apostille ibaresini tayan
vekletnamelerde o yerdeki Trk konsolosluluunun tasdiki aranmadan ilem yaplr.

179
 Belge 2.1: Bir apsoltille rnei

Vekletname rnei
Fatih ZLER, emlak komisyoncusu Begm YILDIZa iki tanmaz iin tam
vekletname veriyor.
Fatih zler, Kadkydeki 2345. Noter ehnaz zerin brosuna giderek Begm
Yldza tapu ilemlerini yapabilmesi iin Vekletname veriyor. Begm YILDIZn
resmi vekletnameye yaptrlarak vekletname alnyor.

180
 DZENLEME EKLNDE VEKLETNAME
T.C.
KADIKY 2345. NOTER EHNAZ ZER
K.BAKKALKY MH DLEK SABANCI CAD. NU:9 KADIKY/ STANBUL
TEL:

Begm
YILDIZn
fotograf

YN: 7654
TARH 30/09/2007

2007ylEKMaynnOTUZgn30/09/2007 Aada mhr

ve imzas bulunan ben KADIKY 2345. Noteri EHNAZ ZER, KKBAKKALKY MH
DLEK SABANCI CADDES NU:9 adresindeki dairemde grev yaparken yanma gelen ve
KADIKY NFS MDRLNCE verilmi
06/10/2001 tarih,10.1905.kayt ve .FB 1907 seri numaral, fotorafl NFS
CZDANINA..gre ADANA ili, CEYHAN ilesi,
MURADYE.mahallesi/ky nfusuna 007 cilt, 23 aile sra, 06 sra
numaralarnda kaytl olup, baba ad HASAN FEHM., ana ad FATMA
doum tarihi 30/06/1974 olan ve EL Vergi Dairesinin 1907190713 sicil numarasnda kaytl
olduu anlalan ve halen MEZARLIK YOLU NU: 99 adresinde oturduunu, okur yazar
olduunu syleyen FATH ZLER bir vekletname dzenlenmesini istedi.
Kendisini yukarda yazl belge ile tandm gibi bu ilemi yapma yeteneinin bulunduunu
ve okuryazar olduunu anladm.
Bunun zerine FATH ZLER u suretle sze balad: TAINMAZ MAL SATMAK N
SAHB BULUNDUM STANBUL L, KADIKY LES, FENERBAHE MAHALLESNDE
VAK VE KAN TAPUNUN 1907 PARSEL NOLARINDA KAYITLI BULUNAN 23 FB,
2007 M2 YZLML ARSA ZERNE NA EDLEN 6. DKKAN 66 M2, VE 17 NOLU
DKKAN 35 M2 TAINMAZIMI BEN TEMSLEN DLEDNE 80.000 TL BEDEL VE
DLED KOULLARDA HESSEL VEYA HSSESZ SATMAYA, SATI
BEDELLERN ALMAYA, LGL TAPU SCL MDRLNDE VEYA YETKL
TAPU MEMURU HUZURUNDA KESN FERA TAKRRLERN VERMEYE, TESCL
TALEBNDE BULUNMAYA, TAPU DEFTER VE SCLN VE TM EVRAKLARINI
MZALAMAYA, SATI BEDELNDEN ARTA KALAN ALACAIM N SATII YAPILACAK
HSSEM VEYA ALICININ TAINMAZDAK HESSELERNN TAMIMI ZERNDE LEHME
DLED VADE, SIRA VE DERECEDE VE DLED KOULLARLA HERTRL
POTEK TESS ETMEYE, POTEKLE SERBEST DERECEDEN STFADE HAKKI
TESSNE VEERHNE, POTEK KATRRLERN KABULE, POTEKL
ALACAKLARIMI VADELERNDE VEYA VADELERNDEN NCE ALMAYA VE
POTE KISMEN VEYA TAMAMEN KALDIRMAYA ,FEK TAKRRLERN VERMEYE ,
POTE YENLEMEYE, SRELERN UZATMAYA, NOTERLKLERDE SATI VAAD
SZLEMES YAPMAYA VE MZALAMAYA, SZLEME KOULLARINI VE CEZA
ARTLARINI DLED EKLDE TESBTE, GEREKTNDE SZLEMEY FESH
ETMEYE, DEKLKLER YAPMAYA ,TAPU SCLNE ERH HUSUSUNDA ZN VE
YETK VERMEYE, ERH TERKN ETTRMEYE, TAINMAZIN TASARRUF VE
YARARLANMA HAKLARINI ALICIYA DEVER VE TESLM ETMEYE, CNS TASHH
YAPTIRMAYA, TAPU VE NFUS KAYITLARINDAK HER TRL YANLILIKLARI DAR

181
 YOLLARDAN DZELTTRMEYE, EVRAKLARI MZALAMAY, BEDELL VEYA
BEDELSZ YOLA VE YEL ALANA TERKE, BAILAMAYA FERA TAKRLERN
VERMEYE, TAINMAZLA LGL HER TRL HAR, VERG VE GDERLERN
YATIRMAYA, FAZLA DENENLERE TRAZ ETMEYE, GER ALMAYA, YUKARIDA
BELRTLEN KONULARLA LGL HER TRL YASAL VE ZEL LEMLER TM RESM
MAKAM VE MERCLER NNDE YAPMAYA VE MZALAMAY, HER TRL

TAAHHTNEMELER,MUVAFAKATNAMELER,,BEYANNAMELER TANZM VE
MZALAMAYA MEZUN VE YETKL OLMAK ZERE BEGM YILDIZ VEKL TAYN
ETTM. diye szn bitirdi.

Yazlan bu tutanak okumas iin kendisine verildi. Okudu. Yazlanlarn gerek istei
olduunu beyan etmesi zerine ilgili ve tarafmdan imzaland, mhrlendi.

2007ylEKMaynnOTUZgn30/09/2007

Vekil: Begm Yldz

Baba ad: Hseyin Doum yeri ve yl: Rize 1965

Ana ad: Aye nfusa kaytl olduu il: Rize cilt no:22 Aile sra no:45 sra no:89

VEKLET VEREN KADIKY 2345. NOTER

FATH ZLER EHNAZ ZER

MZA RESM MHR VE MZA

Belge 2.2: Dzenlenme ekline gre sat vekletnamesi

2.3. Sat Vaadi

Sat vaadi, ilerideki bir tarihte bir maln satn taahht niteliinde n akittir. Sat
vaadi szlemeleri noterlerce dzenlenir. stem hlinde ilgili tapu ktnn
erhler stununa tescil edilir.
Sat vaadinin tapu ktne erhini, aksi szlemede kararlatrlmamsa taraflardan
herhangi birisi tapu sicil mdrlnden talep edebilmektedir. Talep iin, erh hususunun
szlemede yazl olmas da art deildir.
Ayrca, sat vaadi szlemesinin taziminden itibaren 5 yllk sre gemi olsa dahi
sat vaadinin kte erhi mmkndr.
Sat vaadi szlemesini dzenleme yetkisi sadece noterlere aittir. Tapu sicil
mdrlnn bu tr szlemelere yetkisi yoktur. erh iin sz konusu sat vaadi
szlemesinin tapu sicil mdrlne ibraz gerekir.
2.3.1. Szlemede Bulunmas Gereken Hususlar
Sat vaadi ileride yaplacak kesin satn vaat ve taahht olmas sebebi ile sat iin
aranan hususlar, sat vaadi szlemeleri iin de geerlidir. Sz konusu szlemelerde
aadaki hususlar yer almaldr:
Dzenleme eklinde tanzimi
Taraflarn kimliklerinin nfus czdan ile tespiti
Taraflarn fotoraflarnn bulunmas ve tasdiki

182
 Sat bedeli
Sat vaadi ve taahhd
Vaade konu tanmazn aka belirtilmesi
2.3.2. Sat Vaadi iin Gerekli Belgeler
Aadaki belgelerle tapu sicil mdrlne gidilerek sat vaadi erhi tapuya
koyulmu olur.
Taraf/taraflarn fotorafl nfus czdan, pasaport veya avukat kimlii ile vesikalk
fotoraflar, T.C. kimlik ve vergi numaras
lem taraflarnda temsilci sfatyla katlan var ise, temsile ilikin belge
Noterce dzenlenmi gayrimenkul sat vaadi szlemesi
2.3.3. Tescil stem Belgesinin Yazm rnei
Tapu sicil mdrlne gidilerek tescil istem belgesi dzenlenir. Aada bir rnei
verilmitir.
Yukarda nitelii gsterilen tanmaz maln hissesi Salih Ylmaz KAFADAR adna
kaytlyken, Abdil ER ile Salih Ylmaz KAFADAR arasnda yaplan Antalya 4.
Noterliinden tanzim edilen 21/05/1999 tarih 14506 sayl Sat Vaadi Szlemesine
istinaden Salih Ylmaz KAFADAR'n hissesi zerine lehime sat vaadi erhi verilmesini
talep ile 492 sayl Harlar Kanunu na gre yukarda gsterilen deerin emlak vergisi
deerine yeniden deerleme oran uygulanmak suretiyle bulunacak deerden dk
olmadn, aksi hlde aradaki farkn VUK a gre cezal olarak tahsil edilecei hususunun
Tapu Sicil Mdr tarafndan tarafma bildirildiini beyan ederim.
2.2.4. Tapuya erh rnei
Sat Vaadi: Salih Ylmaz KAFADAR'n hissesi zerinde Abdil ER lehine sat
vaadi vardr. Tarih-Yevmiye
2.2.5. lemin Mali Yn
Binde 5.4 orannda (2006 yl iin) har tahsili gerekir ve Dner Sermaye letmesince
belirlenen tarifeye gre cret tahsil edilir.
2.2.6. Sat Vaadinin Terkini
Sat vaatlerinde szlemede belirtilen sre ierisinde kesin satn yaplmas gerekir. Sat
vaadinin erhi, kendiliinden tanmazn sat vaadi lehtarna devrini salamaz. Bu husus
tapu sicil mdrlnce de yerine getirilemez. Tanmazn malikinin esas sata
yanamamas hlinde, sat vaadi lehtar mevcut sat vadi szlemesine dayanlarak
tanmazn mlkiyetinin devrini mahkemelerden isteyebilir. Mahkemenin verecei terkini
uygulama alan bulunmamaktadr. Sz konusu srenin gemesi hlinde malikin talebi
zerine tapu ktnden terkin yaplabilecektir.
Sat vaadi erhi vaadi lehtar veya temsilcisinin talebi zerine tapu ktnden terkin
edilebilir.
2.2.7. Sat Vaadi rnei
Kadky 1097. Nu.l noterden alnan daha nce emlak komisyoncusu olan Begm
Yldza verilen vekletname ile rem Bulutla sat vaadi szlemesi yaplmtr.
rem Bulut 80.000 TL iki tanmaz Fatih zlerden satn alm. Tapu
ilemlerini sonra gerekletirmek iin Sat Vaadi Szlemesi dzenleyerek tapuya erh
koymak istemi.

183
 DZENLEME EKLNDE SATI VAAD SZLEMES

T.C.
KADIKY 1907. NOTER Y.NU:12345
FATMA IIK TARH: 06/10/2007
AYDINLIK YOLU NU:9
KADIKY/STANBUL TEL:
0216 190 70 17

2007 ylKASIMaynnaltncgn.06./10/2007
Aada mhr ve imzas bulunan ben KADIKY1907Noteri
AYDINLIK YOLU NU:9 KADIKY/ STANBUL adresindeki dairemde grev yaparken
yanma gelen ve gsterdii KADIKY NFS MDRLNCE verilmi 06/10/2001
tarih,10.1905.kayt ve .FB 1907 seri numaral, fotorafl
NFS CZDANINA..gre ADANA ili, CEYHAN ilesi,
MURADYE.mahallesi/ky nfusuna 007 cilt, 23 aile sra,
06 sra numaralarnda kaytl olup, baba ad HASAN FEHM., ana ad
FATMA doum tarihi 30/06/1974 olan ve EL Vergi Dairesinin
1907190713 sicil numarasnda kaytl olduu anlalan ve halen MEZARLIK YOLU NU:
99 adresinde oturduunu, okur yazar olduunu syleyen FATH ZLER..
ile gsterdii MERSN NFUS MDRLNCE verilmi
30/06/2005..gn,1234.kayt ve .GS1905 seri numaral, fotorafl NFUS
CZDANINA GRE gre MERSN ili, MERKEZ ilesi,
PRRESS.mahallesi/ky nfusuna 13 cilt, 33 aile sra, 4 sra
numaralarnda kaytl olup, baba ad VEL., ana ad SEMRA doum tarihi
23/03/1962. olan ve ELVergi Dairesinin 1905190715 sicil numarasnda
kaytl olduu anlalan,halen MEZARLIK YOLU NU:98 adresinde oturduunu, okur yazar
olduunu syleyen REM BULUT. birlikte bana bavurarak sat vaadi szlemesi
dzenlenmesini istediler.

Her ikisinin de bu ilemi yapma yeteneinin bulunduunu ve okur yazar olduunu

anladm.braz ettikleri belgelerden kimlikleri hakknda kan sahibi oldum. Dzenleme eklinde sat
vaadi szlemesi yapmak isteyenlerden satmay vaad eden FATH ZLER u suretle sze balad:
VAZGEEN TARAF TAINMAZIN O GNK HTLAF VAKUUNDAK DEERNN
K KATI TAZMNAT DEMEY KABUL VE TAAHHT EDER. DER
GAYRMENKULLERDE ALICININ HBR HAKKI YOKTUR. ZEL ARTLAR:1- BNANIN
DI CEPHES SATICIYA ATTR. 2- DKKNIN NN ELEKTRK VE SU TESSATI
NCE SIVASI SATICIYA ATTR. STANBUL L, KADIKY LES, FENERBAHE
MAHALLESNDE VAK VE KAN TAPUNUN 1907 PARSEL NOLARINDA KAYITLI
BULUNAN 23 FB, 2007 M2 YZLML ARSA ZERNE NA EDLEN 6. DKKN 66
M2, VE 17 NU.LI DKKAN 35 M2, TAINMAZLARI BU KERRE 80.000 TL BEDELLE REM
BULUTTA SATMAYI VAAD VE TAAHHT ETTM, SATI VAAD BEDEL OLAN
80.000 TLNN TAMAMINI KENDSNDEN NOTERLK DARES DIINDA NAKTEN
ALDIIMI, ADI GEEN TAINMAZIN FERA TAKRRN SE ALICININ DLED BR
TARHTE VERECEM, TAPUDA FERA TAKRR ESNASINDA DENECEK HER
TRL VERG, RESM VE HARLARIN ALACIYA AT OLACAINI,
TARAFLARDAN HERHANG BRNN LGL TAPU SCL MDRLNE
MRACCATLA BU TAINMAZ MAL SATI VAAD SZLEMESN TAINMAZIN
SCLNE ERH VE TESCL ETTRMESN KABUL ETTM, AYRICA HTLAF
VUKUUNDA T.C. MAHKEME VE CRA DARESELRNN YETKL HAL
184
 MERC OLDUUNU KABUL VE BEYAN EDERM diye szlerini bitirdi.
Sz alan almay vaad eden REM BULUT u suretle sze balad: BEN DE SATI
VAADNDE BULUNANIN SAHB OLDUUNU BLDM VE HERHANG BR
SAHPLK BELGES GSTERMESNE GEREK GRMEDM, YUKARIDA TAPU
KAYITLARI YAZILI BULUNAN TAINMAZI AYNI BEDEL VE ARTLARLA SATIN
ALMAYI VAAD VE TAAHHT ETTM, SATI VAADNDE BULUNANIN
SEYANINDA YAZILI BTN HUSUS VE ARTLARI AYNEN
KABUL ETTM AYRICA KABUL VE BEYAN EDERM diye szlerini bitirdi.
Yazlan bu szleme okunmak zere kendilerine verildi. Ayr ayr okudular. Yazlanlarn
gerek istekleri olduunu beyan etmeleri zerine ilgililer ve tarafmdan imzaland,
mhrlendi. 2007
ylKASIMaynnaltncgn.06./10/2007

SATMAYI VAAD EDEN ALMAYI VAAD EDEN

FATH ZLER VEKL BEGM YILDIZ REM BULUT
MZA MZA

1907. KADIKY NOTER FATMA IIK

RESM MHR VE MZA

DAYANAK :KADIKY 2345. Noterliinden 30/09/2007 tarih ve 7654 yevmiye no ile tasdikli
FATH ZLERN BEGM YILDIZa verdii vekletnamenin tetkikinden yetkisi olduu grld

Belge 2.3: Sat vaadi szlemesi rnei

2.4. ufa Hakknn erhi

ufa hakk ncelikle satn alma hakkdr. Yani, hak sahibine, tanmazn sat hlinde,
onu ncelikle satn alma yetkisi veren bir haktr.
2.4.1. ufa Hakknn Kullanlma Sresi

ufa hakkn satnn yapldnn renilmesinde itibaren en ge bir ay, renilmesi

hlinde on yl ierisinde kullanlmas gerekir. Srenin gemesi hlinde bu hak kullanlmaz.
Szlemeden doan ufa hakknn kullanlmas iin, satn szlemede belirtilen sre
ierisinde yaplm olmas, sre belirtilmemi ise satn kte erh tarihinden itibaren 10
yl ierisinde yaplm olmas gerekir.
2.4.2. Kanuni ufa Hakkndan Feragat

Ortak mlkiyet olarak tasarrufu edilen tanmazlarda paydalar kanuni ufa

haklarndan feragat edilebilmektedir. Ancak, feran geerli olabilmesi iin szleme tanzimi
gerekir. Bu hlde tanmazdaki payn nc bir kiiye sat hlinde dier paydalar sz
konusu feragat sebebi ile ufa hakkn kullanamayacaktr.

185
2.4.3. in Mali Yn
leme konu tanmazn emlak vergisi beyan deerinden az olmamak zere beyan
edilen deeri zerinden %03,6 tapu harc, ayn deer zerinden %06 damga vergisi ufa
hakk sahibince denir.
ufa hakknn kullanlarak tanmazn mahkeme karar ile edinilmesinde emlak vergisi
beyan deerinden az olmamak zere, beyan edilecek deeri zerinden %012 tapu harc,
tanmaz iktisap edenden tahsil edilir.
Dner sermaye bedeli tahsil edilecektir.

186