LICENCIAS DE EDIFICACIN

Formularios:

Formulario nico de Edificacin - FUE

Anexo A. Condominios Personas Naturales

Anexo B. Condominios Personas Jurdicas

Anexo D. Autoliquidacin

Plano de Ubicacin

Carta de Seguridad de Obra

Indicaciones para el llenado de formularios y ejemplos prcticos

Legislacin:

Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones

Decreto Supremo N 024-2008-Vivienda Reglamento de Regulacin de Habilitaciones

Urbanas y Edificaciones

Ley que modifica la Ley 29090 y su reglamento

o Ley N 29476 - Ley que modifica y complementa la Ley N 29090 "Ley de

Regulacin de Habilitaciones Urbanas y edificaciones"

o D.S. N 003-2010 - Modificatoria del Reglamento de Licencias de Habilitacin

Urbana y de Licencia de Edificacin

o D.S. N 004-2010 - Modificatoriadel Reglamento de Revisores Urbanos

o D.S. N 005-2010 - Modificatoriadel Reglamento de Verificacin

Administrativa y tcnica

Ley 29566 - Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima
de inversin y facilitar el cumplimiento de las obligaciones tributarias

Ordenanza 062: Reglamento de la Administracin del Centro Histrico de Lima

Informacin sobre parmetros urbansticos:

Ordenanza N 893 y sus modificatorias

OrdenanzaN 893 - Reajuste integral de la zonificacin de los usos del suelo del
Cercado de Lima
 Decreto de Alcaldia N 040 - Aprueban Anexo N1 Que modifica el Indice de uso
aprobado por Ordenanza N 893

Decreto de Alcaldia N 076 - Mod. Indice de Usos de Act. Urbanas aprobadas por
Ordenanza N 893

Ordenanza N 1020 - Mod. La zonificacin de los usos de suelo,aprobadas por

OrdenanzaN 893

Ordenanza N 1229 - Mod. Anexo N 2 de la Ordenanza N 893

Plano de Zonificacin aprobado por ordenanza N 893

Requisitos por modalidad:

Modalidad A

Modalidad B

Modalidad C y D Anteproyecto

Modalidad C y D Obra Nueva

Modalidad C y D Remodelacin, Ampliacin, Demolicin parcial o Puesta en Valor

Histrico

Modalidad C y D Demolicion

Modalidad D

Modelos de Declaracin Jurada de los Profesionales que suscriben la Documentacin

Tcnica - Ley N 29566 Art. 6

Declaracin Jurada de Arquitectos

Declaracin Jurada de Ingenieros

Procedimiento

Costo y plazos para obtener las Licencias de Edificacin

Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificacin

Texto Unico de Procedimientos Administrativos - TUPA

DECLARATORIA DE FBRICA (OBRA NUEVA, AMPLIACIN,

MODIFICACIN) Y DEMOLICIN TOTAL O PARCIAL
REQUISITOS
1.- Formato de solicitud de inscripcin debidamente llenado y suscrito.

2.- Copia del documento de identidad del presentante, con la prrroga o constancia de
haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

3.- Formulario Unico Oficial (Parte 1 y 2) a que se refiere la Ley N 27157; o segn
corresponda:
a) Formulario Registral aprobado por la SUNARP en el caso de regularizacin de
edificaciones a que se refiere la 27157, aprobado por D.S. 008-2000-MTC b) Formulario
Registral a que se refiere la 5 Disposicin Final del D.Leg. 667; o
c) Documento correspondiente de acuerdo a las disposiciones vigentes a la fecha de la
declaratoria.

4.- Plano de ubicacin y localizacin, y plano de distribucin por pisos o niveles, firmado por
verificador de ser el caso.
Tratndose de regularizacin de ampliacin, modificacin, o demolicin parcial (Ley 27157),
deber acompaarse adems plano de distribucin en el que se visualice los ambientes
eliminados o modificados.

5.- Tratndose de regularizacin de edificaciones debe acompaarse el informe tcnico del

verificador responsable y el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.

6.- Pago de derechos registrales.

7.- Otros, segn calificacin registral y disposiciones vigentes.

BASE LEGAL
Artculos 15, 17 y 176 del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por
Resolucin N 195-2001- SUNARP/SN (23/07/2001); 73 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN(21/11/2003);
4 y 33 dela Ley 27157 (20/07/1999); 24, 106 y 107 del Reglamento de la Ley 27157,
aprobado por D.S. 008-2000-MTC (17/02/2000); Quinta Disposicin Final del Decreto
Legislativo N 667 (13/09/1991); Decreto Supremo N017-2003-JUS (18/09/03).

TASA
0.97% de la UIT por derecho de calificacin 3/1000 del valor del valor del acto, por derecho
de inscripin.

SUBDIVISIN DE LOTE URBANO

El Captulo XII del derogado Reglamento Nacional de Construcciones define a la subdivisin

de tierras como la particin de terrenos urbanos, ya sea con cambio de uso o sin cambio de
uso asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual reglamento Nacional de Edificaciones
(RNE) define: La particin de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del
lote matriz. Cabe indicar que la subdivisin solo ser factible si se encuentra en
concordancia con el Plan Regulador de la Ciudad y exista la factibilidad tcnica para la
instalacin de los servicios.

SUBDIVISIN O INDEPENDIZACIN?

De la definicin reseada podra colegirse que el trmino subdivisin solo resulta aplicable
a la particin de terrenos, es decir, de suelo no edificado (GONZALES BARRON, Ghunter.
Estudio Crtico de la Legislacin Inmobiliaria sobre Predios Urbanos. 1era. Edicin.
Ediciones Legales. Pg. 289), mientras que la independizacin sera aplicable a las unidades
inmobiliarias sobre las que se levanten edificaciones. Sin embargo, en la prctica registral, la
independizacin procede respecto de la desmembracin de un lote de un terreno matriz
habilitado, se levante o no una fbrica sobre el lote a independizar. La subdivisin, por su
parte, ser procedente respecto de lotes de terrenos ya independizados y sobre los cuales
no exista edificacin alguna. As, el artculo 73 del Reglamento de las Inscripciones, al
referirse a la desmembracin de inmuebles inscritos, est regulando la independizacin de
lotes y no la subdivisin de predios urbanos, para lo cual se precisa de los requisitos
sealados en el D.S. N 002-89-JUS.

La correcta delimitacin de los conceptos de subdivisin e independizacin no es una

discusin balda; por el contrario, es trascendental conocer a ciencia cierta los alcances de
cada institucin. La Ley N 27157, su Reglamento y la Ley N 27333, sin embargo, emplean
indistintamente ambos trminos, concluyndose que los trminos subdivisin e
independizacin, para la aplicacin de dichas normas, son sinnimos.

EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIN

Como se indic la subdivisin es segregar un predio matriz en dos o ms predios

denominados sub lotes o como quiera que se denomine.

Ahora bien, la subdivisin no basta que se efectu en el predio o terreno sino que para que
tenga efecto legal es necesario su aprobacin por la municipalidad del sector, sea por
municipalidad provincial o distrital segn sea el caso, y su inscripcin en el registro de
predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).

Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra contemplados en la Ley
N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, D.S. N 008-
2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin,
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva,
Directiva N 03-SUNARP/SN, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 189-2014-SUNARP/SN, en esta ltima se establece los requisitos
tcnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP-SN.

El procedimiento administrativo ante la Municipalidad

Adems de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es necesario su

revisin, el D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y
Licencias de Edificacin, establece los requisitos bsicos para iniciar el procedimiento de
subdivisin ante la Municipalidad. As precisa que se deber preparar y presentar la
siguiente documentacin, que debern ser por triplicado:

Documentacin Administrativa - legal:

- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.

- Anexo F del FUHU, debidamente llenado y suscrito.

- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigedad no mayor
a treinta (30) das naturales.

- Declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el proyecto de

encontrarse hbiles para suscribir la documentacin tcnica.

- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.

Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber presentar la
escritura pblica que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurdica
se acompaar vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurdicas con una
antigedad no mayor a treinta (30) das naturales.

Documentacin tcnica:

- Plano de ubicacin y localizacin del lote materia de subdivisin

- Plano del lote a subdividir, sealando el rea, linderos, medidas perimtricas y

nomenclatura, segn los antecedentes registrales.

- Plano de la subdivisin sealando reas, linderos, medidas perimtricas y nomenclatura de

cada sublote propuesto resultante.

- Memoria descriptiva, indicando reas, linderos y medidas perimtricas del lote materia de
subdivisin y de los sublotes propuestos resultantes.

Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y el profesional
responsable del proyecto.
Presentada la documentacin a la Municipalidad respectiva, segn el Art. 30 del D.S. N 008-
2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin,
esta cuenta con un plazo de diez (10) das hbiles contados desde la presentacin del
expediente, para la verificacin administrativa, elaboracin del Informe respectivo y la
emisin de la resolucin que autoriza o deniega la subdivisin materia de trmite.

En caso que exista observaciones en la verificacin administrativa y tcnica de ser el caso, se

comunica al solicitante para que subsane de los defectos advertidos.

Subsanada y de ser conforme, el nmero de la resolucin se consignara en el FUHU.

El FUHU, su anexo F y los documentos tcnicos respectivos debidamente sellados y

visados, por duplicado, sern entregados al interesados para su inscripcin en el Registro de
Predios.

El procedimiento registral ante la SUNARP

A nivel del registro se efecta la independizacin del predio por subdivisin.

La independizacin es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria de una desmembracin de terreno.

Como regla general. Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea
de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el rea remanente, con precisin
de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada
tipo de predio.

Los requisitos que dan merito a la independizacin de predios urbano se encuentra regulado
en el artculo 60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. As indica: La
independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito
de los siguientes documentos:

a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de

subdivisin y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el rea, linderos
y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes;

b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa

de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso;

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el

consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de
subdivisin, en caso de copropiedad.

Como se aprecia adems del FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisin y plano
debidamento sellados y visados, se presentara los planos y cdigos de referencia catastral
de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso; para ello el administrado previamente debe
tramitarlos ante la Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con
firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios
que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin.

Con dicha documentacin, previo pago de los derechos correspondiente, son presentados
a la SUNARP para su evaluacin tcnica y jurdica.

Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Pblicos, la SUNARP
debera emitir la constancia de inscripcin o la denegatoria, sea estas subsanables, como son
la observacin o liquidacin, o insubsanables, como la tacha.

Con la inscripcin registral el registrador apertura partida registral para cada predio
independizado, consignado en el asiento de la partida registral la informacin que indica el
artculo 5 del reglamento de inscripciones del registro de predios, como los el antecedente
dominial, descripcin del predio, ttulos de dominio, cargas y gravmenes, que debe ser
trasladados de la partida matriz si los hubiere, cancelaciones y otros.

Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendr presente el Artculo 50 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Pblicos que indica:Todo asiento de inscripcin
contendr un resumen del acto o derecho materia de inscripcin, en el que se consignar
los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del ttulo; as
como, la indicacin precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la
fecha, hora, minuto y segundo, el nmero de presentacin del ttulo que da lugar al asiento,
el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripcin, y, la autorizacin del
registrador responsable de la inscripcin, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el
rgano competente, que permita su identificacin.

OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES

Supuestos de inscripcin de subdivisin de predio urbano sin aprobacin de la

municipalidad

Si bien por regla general toda subdivisin de predio urbano debe ser aprobada por la
municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de regularizacin de
edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley 27333, conforme a lo previsto
por los artculos 4 y 7 de este ltimo dispositivo legal (Resolucin del Tribunal Registral N
389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de Octubre de 2010).

Inscripcin de Subdivisin de predios urbanos sin que exista plano del predio matriz inscrito
en el archivo registral de la SUNARP.
Es posible inscribir la subdivisin de un predio matriz sin que exista previamente plano en
los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente el siguiente
precedente de observancia obligatoria: No impide la inmatriculacin de un predio el
informe del Area de Catastro sealando la imposibilidad de determinar si el mismo se
encuentra inscrito o no. (Criterio adoptado en la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T
del 25 de abril de 2005 y N 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).

QUE ES UNA INDEPENDIZACION?

Es registrar en la Sunarp una o varias unidades inmobiliarias de un predio, por lo que cada
una de estas guarda una independencia legal. Uno de los principios fundamentales que se
deben tomar en cuenta antes de que la independizacin se lleve a cabo es que cada piso o
espacio dividido debe tener acceso directo a la calle.

Entonces Si en su familia han decidido independizar la casa donde viven para que cada uno
tenga un espacio propio, se deben tomar en cuenta los siguientes requisitos.

Cul es el proceso para Independizar?

Para independizar, existen dos procesos claves:

La independizacin de las unidades inmobiliaria: En este proceso intervienen el rea

e ingeniera, consiste bsicamente en la elaboracin del expediente tcnico,
consistente en la elaboracin de los planos, memorias, y tramites a en la Sunarp.

Transferencia de la unidad independizada.: interviene el rea Legal, la cual mediante

un contrato de compra/venta (ficticio o real), reparte legalmente mediante un
documento de Divisin y particin y se procede a elevarlo a registros pblicos.

TRANSFERENCIA DE LA UNIDAD
INDEPENDIZACIN DE LAS INDEPENDIZADA: ABOGADA Y
UNIDADES INMOBILIARIAS NOTARIA

Plano de independizacin, reas

Exclusivas y reas Comunes. Compara y Venta.

Memoria descriptiva. Minuta y escritura en notaria.

Documento de reglamento Interno. Divisin y particin de Acciones.

Legalizacin Notarial de firma y Verificacin de Daros en Reniec x

documentos. persona.

Derechos por presentacin en Derecho de Presentacin por

registros Pblicos. Inscripcin de unidad.

Liquidacin de Registros Pblicos.