Sistema Nacional de Registros Publicos

AO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLTICA
TEMA
SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS
INTEGRANTES:
VERA CORDOVA DIANA MIRELLY
TAVARA PORRAS ROSARIO
SEMINARIO RAYMUNDO EDSON
CURSO:
DERECHO NOTARIAL
CICLO:
VIII
PIURA-PER
2017
2
El que tiene un derecho

no obtiene el de violar el ajeno
para mantener el suyo.
-Jos Mart-
3
No podemos desarrollar una

sociedad justa si an desconocemos
los derechos nuestros, y esto se
refleja en la medida que los
incumplidos con los dems.
El grupo
4
DEDICATORIA
A los estudiantes de Derecho que

cada da nos esforzamos por ser
mejores, y as lograr el cambio de la
sociedad que tanto anhelamos,
teniendo como pilar la justicia.
5
AGRADECIMIENTO
A los distintos autores y

legisladores que se han
abocado al desarrollo del
derecho registral, en la medida
que han sido la fuente principal
para culminar el
6
NDICE
DEDICATORIA.................................................................................................... 5
AGRADECIMIENTO ........................................................................................... 6
NDICE ................................................................................................................ 7
INTRODUCCIN ................................................................................................ 9
I. NOCIONES PREVIAS ............................................................................... 10
1.1. DERECHO REGISTRAL ...................................................................... 10
1.2. REGISTROS PBLICOS ..................................................................... 11
1.2.1. Definicin de registros pblicos ..................................................... 11
1.2.2. Funciones de los Registros Pblicos ............................................. 12
1.2.3. Finalidad de la publicidad de los registros pblicos ....................... 12
II. SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS ................................. 14
2.1. FINALIDAD DEL NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS ................ 14
2.2. ORGANIZACIN DEL NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS ....... 14
2.2.1. Registro de personas naturales ..................................................... 14
2.2.2. Registro de personas jurdicas ...................................................... 15
2.2.3. Registro de la propiedad inmueble ................................................ 16
2.2.4. Registro de bienes muebles .......................................................... 17
2.3. GARANTAS NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS ..................... 17
2.4. PRINCIPIOS REGISTRALES .............................................................. 18
2.4.1. Definicin de principios registrales ................................................ 18
2.4.2. Clases de principios ...................................................................... 18
2.5. SUPERINTENDENCIA DE REGISTROS PBLICOS ......................... 22
2.5.1. Definicin ....................................................................................... 22
2.5.2. Base legal ...................................................................................... 23
2.5.3. Misin ............................................................................................ 23
2.5.4. Visin............................................................................................. 23
2.6. INSTANCIAS REGISTRALES ............................................................. 24
2.6.1. Definicin de Instancias registrales ............................................... 24
2.6.2. El registrador ................................................................................. 24
7
2.6.3. Tribunal Registral .......................................................................... 25

2.7. SEGURIDAD JURDICA ...................................................................... 26
CONCLUSIONES ............................................................................................. 27
RECOMENDACIONES ..................................................................................... 28
COLOFN ........................................................................................................ 29
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................. 30
ANEXOS ........................................................................................................... 32
8
INTRODUCCIN
El sistema registral en la sociedad cumple un rol fundamental del Estado, en la

medida que a travs de l se da seguridad a los derechos patrimoniales de los
distintos sujetos de derechos. En ese sentido, encontramos que su
institucionalizacin a travs de la Superintendencia de Registros Pblicos resulta
ser un paso fundamental en la bsqueda de los fines del citado sistema.
En ese sentido, el presente trabajo se avoca al estudio del Sistema Nacional de

Registros Pblico, enfocndonos en los temas ms relevantes que dentro de el
se desarrollan. No solo basta con institucionalizar, sino en ejecutar y ver las
mejores formas, mxime si como se ha dicho es la bsqueda de seguridad
jurdica.
La estructura que se ha escogido es por captulos, encontrando slo, a parte de

las conclusiones y recomendaciones. En el primer captulo estn las nociones
previas, es decir, lo temas que necesitan saber con exigencia para poder
entender el sistema registral propiamente dicho, dentro de los cuales
encontramos el Derecho Registral y los Registros Pblicos, ambos tocados
desde un punto de vista doctrinario.
El segundo captulo, ya es la exposicin y descripcin del Sistema Registral,

enfocndonos de esta forma en la finalidad, organizacin, las garantas que d
el emanan, los principios registrales, instancias y la seguridad jurdica. Lo que se
busca en este captulo es conocer de manera general el correcto funcionamiento
y quienes intervinientes, as como los pilares que la orientan.
Por ende, es menester precisar que este tema de por si encuentra vital
relevancia, puesto no estamos ajenos a tratar con el sistema registral, ms aun
cuando nuestras relaciones jurdicas netamente patrimoniales se amparan en la
seguridad jurdica de los registros pbicos.
9
I. NOCIONES PREVIAS
1.1. DERECHO REGISTRAL
Es definido como el conjunto de normas jurdicas y principios registrales que

regulan la organizacin y el funcionamiento de los registros pblicos, as
como los derechos inscribibles y medidas precautorias, en los diversos
registros, en relacin con terceros1. Rigen la constitucin, organizacin
funcionamiento y fines del registro, como institucin jurdica que cumple una
importante funcin de servicio pblico2.
Considerado tambin como el conjunto de normas que regulan las formas

de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, etc., de los derechos
reales sobre fincas, y las garantas de ciertos derechos personales o de
crdito a travs del Registro de la propiedad. Es, en suma, aquella parte del
ordenamiento jurdico relativa al Registro de la propiedad y a los efectos
civiles que desarrollan las inscripciones practicadas en l3.
Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su notable autonoma

didctica y expositiva, y aun cientfica, sobre todo si se observa que la
relacin registral que regulan imprime a muchas de esas normas un carcter
especfico muy acentuado, distancindolas lo mismo del proceso
propiamente dicho que del Derecho subjetivo civil: as, las referentes a las
inscripciones, sus efectos, su prctica y rectificacin
1
Orejuela Carruitero, Jorge. Derecho registral. Lima: Ediciones Juristas. 2013
2
Amoros Guardiola, Manuel. Lima: Ediciones Juristas. . 2013
3
Sanz Fernndez, ngel. Comentarios a la nueva ley hipotecaria. Madrid, Espaa: Reus S.A 1945
10
Cavero Herrera, citado por Orejuela Carruitero4, dice que la finalidad es

garantizar y fortalecer los diferentes actos y contratos segn sea el
organismo registral que lo ampare.
1.2. REGISTROS PBLICOS
1.2.1. Definicin de registros pblicos
Ossorio5 (2003, pg. 856), considerando el derecho argentino, expone que

los Registros Pblicos, hace alusin a cualquiera de las oficinas pblicas
que en un funcionario, debidamente autorizado y en forma legal o
reglamentaria, de fe de cierto actos en relacin con sus atribuciones.
Leyva de Leyva6 expone que el Registro es una institucin que sirve

bsicamente al ejercicio de una funcin nica, un fin mnimo y comn como
es la publicidad jurdica, es decir, asegurar la verdad real o formal por el
Estado.
Para Guevara Manrique7 (1996, pg. 912) es una institucin tcnico

Jurdica autnoma, destinada a contener la publicidad de las inscripciones,
de los actos, contratos, resoluciones judiciales y administrativas que
determinan la ley, con el objeto de garantizar el derecho de los
inscribientes y terceros.
El fin instrumental del Registro, es constituir una base estable del

ejercicio de la funcin certificante del Estado, en el marco de Fe Pblica 8
4
Orejuela Carruitero, Jorge. B. Cit.
5
Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales (Veintitres ed.). Buenos Aires,
Argentina: Heliasta. 2003Pg. 856
6
Leyva de Leyva, Juan Antonio. Planteamiento general de los registros pblicos y su divisin en registros
admpg. 48inistrativos y registros jurdicos. Revista critica de Derecho Inmobiliario(591). 1989.
7
Guevara Manrique, Ruben. Derecho Registral (Vol. I). Lima, Per: Grijley. . (1996 Pg. 912
8
Aspiazu Rivera, R. Fundamentos jurcos para la modificacin del folio real, sobre le registro de bienes
inmuebles. Tesis para optar el grado de licenciatura en Derecho, Universidad Mayor de San ndres,
Facultad de Derecho y Ciencia Poltica, La Paz. 2009. Pg. 34.
11
1.2.2. Funciones de los Registros Pblicos
Para Gunther Gonzles las funciones del registro son facilitar la prueba de
los derechos, brindar informacin relevante y asegurar la eficacia de las
adquisiciones9.
Tello Irribarren10 (2008) nos dice que la funcin de todo registro es la de

brindar la publicidad necesaria para facilitar y asegurar el conocimiento de
las situaciones jurdicas, es decir, sobre la titularidad de derechos, lo cual
permite a los sujetos tener conocimiento sobre quines pueden realizar
determinados actos jurdicos, como son los de disposicin. As, el registro
dota de seguridad a los derechos inscritos y a los sujetos que tienen la
intencin de adquirir tales derechos.
1.2.3. Finalidad de la publicidad de los registros pblicos
La publicidad, es un medio a travs del cual se puede obtener informacin

sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general,
es el acceso a la informacin registral y a la oponibilidad.
Existen tres finalidades de la publicidad registral
- Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas

de ciertos actos jurdicos, sirve para que un acto jurdico no est
viciado de nulidad absoluta.
- Publicidad Registral Declarativa: da fe pblica ante terceros de que

un derecho le pertenece a determinada persona.
9
Gonzles Barrn, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista Editores. 2002. Pg.
19.
10
Tello Irribarren, Maro Fernando. El principio de la buena fe registral y el escondido principio de
convalidacin registral del acto jurdico invlido. Actualidad Jurdica(175). Junio de 2008.
12
- Publicidad Registral Constitutiva: da fe pblica de la constitucin o

creacin de un hecho que tiene consecuencia jurdica y que ese
derecho le pertenece a una determinada persona11.
1111
Aspiazu Rivera, R. Ob. Cit. Pg. 43.
13
II. SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS
2.1. FINALIDAD NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS
Segn el art. 1 de la ley N 26366, la finalidad de mantener y preservar la

unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas,
orientado a la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin
de la funcin, procedimientos y gestin de todos los registros que lo
integran.
2.2. ORGANIZACIN DEL NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS
Conforme al artculo 2 de la Ley N 26366 Y sus normas modificatorias

posteriores, integran el Sistema Nacional de los Registros Pblicos los
siguientes Registros, dentro de cuatro grandes Registros:
2.2.1. Registro de personas naturales
Es el Registro responsable de la inscripcin y publicidad de actos y

contratos referidos a personas naturales, por lo que unifica a los siguientes
Registros:
a) Registro de Mandatos y Poderes.- Se inscriben los mandatos y

poderes otorgados por personas naturales, sus modificaciones,
extinciones, entre otros actos.
b) Registro de Testamentos.- Se inscriben los otorgamientos de

testamentos, sus modificaciones, ampliaciones, revocaciones y otros
actos.
14
c) Registro de Sucesiones Intestadas.- Se inscriben las anotaciones

preventivas de las solicitudes o demandas de sucesin intestada, as
como las actas notariales y sentencias que las declaran.
d) Registro Personal.- Se inscriben divorcios, separacin de patrimonios

y sustitucin del rgimen patrimonial del matrimonio, declaraciones de
insolvencia, entre otros actos.
e) Registro de Comerciantes.- Se inscriben a las personas naturales que

se desempean como comerciantes.
2.2.2. Registro de personas jurdicas
Es el Registro encargado de la inscripcin y publicidad de los actos y

contratos referidos a personas jurdicas. Unifica a los siguientes Registros:
a) Registro de Personas Jurdicas.- En el que se inscriben las

asociaciones, fundaciones, cooperativas, comunidades campesinas y
nativas, y los actos relacionados a ellos.
b) Registro de Sociedades del Registro Pblico de Hidrocarburos.- En

este Registro se inscriben, entre otros actos, los contratos de
contratistas y subcontratistas de servicios petroleros, as como los
contratos de servicios de explotacin.
c) Registro de Sociedades.- Se inscriben sociedades annimas,

sociedades comerciales de responsabilidad limitada, sucursales,
personas jurdicas mineras, entre otros.
d) Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.- En

este Registro se inscribe la constitucin de estas empresas y
nombramiento de gerentes, entre otros actos.
En todos estos Registros la inscripcin de la persona jurdica es

normalmente constitutiva de la misma, siendo que la inscripcin de los
15
actos posteriores es voluntaria, declarativa y de mera oponibilidad frente a

terceros.
2.2.3. Registro de la propiedad inmueble
Es el encargado de la inscripcin y publicidad de los actos, hechos y

contratos sobre bienes inmuebles. Comprende:
a) Registro de Predios.- Que comprende el Registro de Propiedad

Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios
Rurales. En este Registro se inscriben las transferencias de propiedad,
declaratorias de fbrica, urbanizaciones, hipotecas, primeras de
dominio, embargos y demandas sobre predios urbanos y rurales;
incluyndose tambin por la unificacin la inscripcin de propiedad y
otros actos relacionados con predios de pueblos jvenes,
urbanizaciones populares, as como la inscripcin del derecho de
posesin de predios rurales, entre otros.
b) Registro de Buques.- Se inscriben los buques, sus transferencias y

cargas, etc.
c) Registro de Embarcaciones Pesqueras.- En este Registro se inscriben

las embarcaciones de pesca, sus transferencias y cargas, entre otros.
d) Registro de Aeronaves.- Se inscriben las aeronaves, contratos de

arrendamiento, hipotecas, etc.
e) Registro de Derechos Mineros.- Que se encuentra relacionado con las

inscripciones de derechos mineros y denuncios, entre otros
En el Registro de Predios, normalmente la inscripcin no es obligatoria, no

es constitutiva sino que, siendo declarativa, genera oponibilidad frente a
terceros, conforme al artculo 2022 del Cdigo Civil.
16
2.2.4. Registro de bienes muebles
Que comprende a los siguientes Registros mobiliarios:
a) Registro de Propiedad Vehicular.- Se inscriben primeras de dominio,

transferencias de propiedad, anotaciones o cancelaciones de
embargos, cambios de caractersticas y otros, de vehculos
automotores, as como la prenda vehicular.
b) Registro de Prenda Agrcola.- En el que se inscriben los contratos de

prenda sin desplazamiento sobre mquinas e instrumentos de
labranza usados en la agricultura, ganados de toda especie, y actos
posteriores relacionados con el contrato de prenda agrcola.
c) Registro de Prenda Industrial.- En el que se inscriben los contratos de

prenda sin desplazamiento relativos a maquinarias, herramientas,
materias primas semielaboradas destinadas a toda actividad industrial
en general, as como tambin sus ampliaciones y cancelaciones.
d) Registro de Prenda Global y Flotante.- En el que se inscriben los

contratos de prenda sin desplazamiento que recaen sobre bienes
fungibles, y actos posteriores como ampliaciones y cancelaciones del
contrato de prenda global y flotante.
e) Registro Fiscal de Ventas a Plazos.- En el cual se inscriben los

contratos de venta a plazos de automviles, tractores, entre otros
bienes muebles que sean identificables; as como refinanciamientos,
cesiones, demandas relacionadas con estos bienes, etc..
f) Registro de Martilleros Pblicos.- Se registra la inscripcin y

habilitacin de martilleros pblicos. Es un Registro administrativo que
se ha incorporado indebidamente al Sistema Nacional de los Registros
Pblicos.
2.3. GARANTAS DEL NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS
17
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
a. La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones

registrales;
b. La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo

modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c. La seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe

del Registro; y,
d. La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio de las dems

responsabilidades que correspondan conforme a ley.
2.4. PRINCIPIOS REGISTRALES
2.4.1. Definicin de principios registrales
Los Principios Jurdicos son primeros fundamentos. A los Principios del

Derecho Registral tambin se les conoce con el nombre de Principios
Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras
ramas del derecho12. Asimismo, los definen como el conjunto armnico de
principios que aspira a producir, mediante la institucin del Registro de la
Propiedad, la necesaria seguridad al trfico de los inmuebles y a la
constitucin de relaciones reales sobre inmuebles, ofreciendo con ello
slidas bases en que asentar el crdito hipotecario13.
2.4.2. Clases de principios
a. Principio de rogacin: Al Principio Registral de Rogacin tambin se

le denomina Principio de Instancia. Hace referencia a que la
12
Torres Manrique, Fernando Jess. Principios Registrales. Derecho y Cambio Social. Recuperado el 19 de
setiembre del 2017 en: < http://www.derechoycambiosocial.com/revista009/principios%20registrales
.htm>
13
Cossio y Corral, Alfonso de. Instituiciones de Derecho Civil. Tomo II, p. 126.
18
inscripcin en los RR.PP. se extienden necesariamente y slo a

solicitud de parte interesada.
La rogatoria de inscripcin implica a todos aquellos actos inscribibles

contenidos en el ttulo y no slo aqul o aquellos que estn
consignados en el formulario de solicitud de inscripcin14.
b. Principio de titulacin autntica o pblica: Es a la instrumentacin

pblica a la que denomina la reglamentacin vigente como "titulacin
autntica"; siendo que las excepciones a dicho principio no requerirn
ser autorizadas por ley sino tambin mediante disposiciones de inferior
categora (como, por ejemplo, normas reglamentarias aprobadas por
decreto supremo)15. A este principio se refiere Manzano Solano16,
expresando que: "No basta, sin embargo, cualquier ttulo o documento,
sino que, adems, ha de ser documento pblico y autntico.
c. Principio de prioridad: El que primero llega al Registro obtiene la

proteccin registral (si rene las debidas condiciones) con preferencia
a los que llegan despus, de modo que nadie llegado posteriormente
puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes". El principio
registral de prioridad en el rango se basa en que la prioridad en el
tiempo de la inscripcin determina la presencia de los derechos que
otorga el registro17. La prioridad registral comprende adems los
derechos que se adquirieron conforme a tal preferencia, como el de
ser factible de afectarse y disponerse bienes que perteneciendo a una
sociedad conyugal son embargados por deudas de ambos o uno solo
14
Resolucin N 386-97-ORLC/TR.
15
Gonzales Loli, Jorge Luis. Ttulo que da mrito a la inscripcin. Cdigo Civil comentado por los cien
mejores especialistas. Gaceta jurdica. Lima, Per. 2005.
16
MANZANO SOLANO, Derecho Registral mobiliario: para iniciacin y uso de universitarios. Vol. 11.
Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1994;
17
CASACIN 976-2007-LIMA
19
de los cnyuges y que han sido requeridos judicialmente a uno de

ellos"18.
d. Principio de legalidad: Por el Principio Registral de Legalidad el

Registrador efecta un examen previo de legalidad a los Ttulos en
sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento),
adems comprende la revisin minuciosa de si el acto es inscribible,
los obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se
vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes
que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas
indicadas19. El Principio de Legalidad se consagra como una de las
bases de la institucin del Registro Pblico, es as que a travs del
examen efectuado por profesionales del derecho se llega a establecer
que la documentacin presentada para una inscripcin rene las
condiciones necesarias para inscribir un derecho o que no las rene20.
e. Principio de tracto sucesivo: Al decir de Luis Dez-Picazo21, el tracto

sucesivo permite que "los actos de transmisin y adquisicin de
derechos inscritos formen en el Registro una cadena perfecta en el
orden legal, sin solucin de continuidad, de forma que el Registro
refleje el historial completo de la finca in matriculada.
f. Principio de publicidad: Por el principio de publicidad se presume,

sin admitirse prueba en contrario, que todos estn enterados del
18
Res. N 199-97-0RLCffR, Jurisprudencia Registral Vol. 111, Ao ti, p. 152
19
Torres Manrique, Fernando Jess. Ob. Cit.
20
CAS 1511-2004-LIMA
21
Citado por Garca, Luis. Principio de Tracto sucesivo. Cdigo Civil comentado por los cien mejores
especialistas. Gaceta jurdica. Lima, Per. 2005.
20
contenido de las inscripciones22. La publicidad que brinda el registro

es un mecanismo por el que terceros ajenos a la celebracin de un
acto estn en condiciones de tomar conocimiento de su contenido,
constituyndose as el sistema registral en garante de Ia seguridad
jurdica, debido a que se presume sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones23.
g. Principio de legitimacin: Por el principio de legitimacin, el

contenido de los contratos inscritos en el Registro Fiscal de Ventas a
Plazos se presume cierto y exacto, produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En tal
sentido, no es procedente cuestionar las estipulaciones del contrato
inscrito, teniendo en todo caso las partes expedito su derecho para
accionar en la va judicial24, asimismo, otro pronunciamiento nos dice
que no procede denegar la inscripcin de un ttulo alegando la
presunta falsedad de los documentos que originaron una inscripcin
anterior, en tanto no conste inscrita la nulidad del asiento.25
h. Principio de fe pbica registral: Por este principio se ampara a los

terceros adquirientes de derechos en base a los RR.PP., debido a la
seguridad jurdica que esta otorga. En ese sentido, este principio
puede definirse como "aquel (...) en virtud del cual el tercero que
adquiere en base a la legitimacin dispositiva del titular registral es
22
CASACIN 306-2007-LIMA
23
CASACIN 983-2006 -ICA
24
Criterio adoptado en la Resolucin N F 010-2002- ORLC/TR del 15 de julio de 2002, publicada el 3 de
agosto de 2002 y ratificado slo en el extremo enunciado.
25
Criterio adoptado en las Resoluciones N 229-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de 2004, N 185-
2004-SUNARP-TR-L del 31 de marzo 2004, N 102-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004 y N
139-2004-SUNARP-TR-L del 11 marzo 2004.
21
mantenido en la adquisicin a non domino que realiza, una vez que ha

inscrito su derecho, con los dems requisitos exigidos por la ley"26. La
jurisprudencia ha precisado que el principio de fe pblica registral es
aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la
legitimacin dispositiva del titular registral mantiene la adquisicin a
non domine que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los
dems requisitos exigidos en la ley27.
i. Principio de especialidad: El Principio Registral de Especialidad o

Determinacin se encuentra ntimamente relacionado con el Sistema
Registral del Folio Real y con el Sistema del Folio Personal28. La
jurisprudencia dice que por este principio, al inmatricular un inmueble
se genera una partida registral con la descripcin que sirve para
identificarlo en lo sucesivo y con la determinacin de los propietarios y
los dems titulares de otros derechos sobre l"29.
j. Principio de impenetrabilidad u oponibilidad: Impide que se

inscriban derechos que se opongan o resulten incompatible con otro,
aunque tengan fecha anterior estando vigente el asiento de
presentacin30.
2.5. SUPERINTENDENCIA DE REGISTROS PBLICOS
2.5.1. Definicin
26
Aliaga Huaripata, Luis. Principio de Fe Registral. Cdigo Civil comentado por los cien mejores
especialistas. Gaceta jurdica. Lima, Per. 2005.
27
CASACIN 2534-2004-PUNO
28
Torres Manrique, Fernando Jess. Ob. Cit.
29
Res. N 082-98-0RLCfTR, Jurisprudencia Registral, Ao 111, Vol. VI, p. 45
30
CAS 2061-2000-Lambayeque
22
La SUNARP es un organismo descentralizado autnomo de Sector

Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y
tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las polticas
y normas tcnico - registrales de los registros pblicos que integran el
Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros
que conforman el Sistema31.
Actualmente, tiene una sede central, 13 zonas registrales y 58 oficinas

registrales en el territorio peruano, las mismas que estn en base a una
descentralizacin que permite obtener un derecho a la seguridad de
propiedad mediante la inscripcin en los registros pertinente.
2.5.2. Base legal
Mediante Ley N 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros

Pblicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos -
SUNARP, y por Resolucin Suprema N 135-2002-JUS, se aprueba el
Estatuto de la SUNARP.
2.5.3. Misin
Otorgar seguridad jurdica al ciudadano a travs del registro y publicidad

de derechos y titularidades, brindando servicios eficientes, transparentes
y oportunos32.
2.5.4. Visin
31
SUNARP. Pgina Oficia de la Superintendencia de los Registros Pblicos. Recuperado el 5 de mayo de
2015 en: < https://www.sunarp.gob.pe/qsomos.asp>
32
SUNARP. Ob. Cit.
23
Ser una institucin modelo que brinde los servicios registrales de calidad
a satisfaccin del ciudadano, con un personal altamente capacitado y
motivado33.
2.6. INSTANCIAS REGISTRALES
2.6.1. Definicin de Instancias registrales
Estas lo ejercen las dos instancias. Sobre la definicin tenemos que es la

facultad que las normas especficas y generales colocan en manos de
ambas instancias, con el objeto de que puedan verificar la licitud de los
actos jurdicos que aparecen en los documentos denominados Ttulos,
evitando inscribir aquellos viciados de nulidad absoluta o susceptibles de
anulacin.34
2.6.2. El registrador
La principal funciones e la de la calificacin registral, la misma que es el

trabajo minucioso y exhaustivo que realiza el Registrador respecto del
ttulo, evaluando la licitud del acto, contrato, resolucin judicial o
administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los
antecedentes que obran en los Registros Pblicos, para determinar si es
inscribible.
La calificacin de acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio

de carcter jurdico, no para declarar un derecho dudoso, sino para
incorporar o no al registro una nueva situacin jurdica registral35.
33
SUNARP. Ob. Cit.
34
Soria Alarcon, Manuel. Estudios de Derecho Registral. Palestra editores. 1997.
35
Registradores Per. Instacias Registrales. Recuperado el 16 de mayo de 2015 en:
<http://www.registradoresperu.org/wp-content/uploads/2013/02/INSTANCIAS_REGISTRALES.pdf>
24
Esta es entendida como la evaluacin integral de los ttulos presentados

al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su
inscripcin36.
En este sentido, el registrador realiza un juicio de valor sobre los

documentos presentados por los administrados, y son ellos quienes
revisan si dichos documentos estn acorde a ley segn el acto que ser
pretenda inscribir37.
2.6.3. Tribunal Registral
Es la segunda instancia del procedimiento registral. Con lo resuelto por

esta instancia, se pone fin a la va administrativa. El criterio del Tribunal
Registral es orientador en la funcin de la calificacin registral a cargo de
la primera instancia.
La segunda instancia administrativa est conformada por el Tribunal

Registral, el cual tambin realiza una funcin calificadora con la excepcin
de que su pronunciamiento no termina en una inscripcin o en alguno de
los actos antes sealados. Al tribunal llegan las apelaciones de las
denegatorias de inscripcin realizadas por los registradores
(observaciones y tachas).
Despus de un proceso de nueva calificacin el Tribunal proceder a

confirmar, revocar, ampliar o modificar parcial o totalmente la observacin,
tacha o liquidacin, expidiendo una resolucin registral donde se sustente
su posicin. Con esto se habr agotado la segunda instancia
administrativa. Solo despus del fallo del tribunal, y si la resolucin emitida
36
Artculo 31 del Reglamento General de los Registro Pblicos (RESOLUCION DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN).
37
Aliaga Blanco Aliaga Blanco, Lues Eduardo. La desnaturalizacin de la finalidad del registro de
propiedad inmueble en el Per. tesis de Grado, Pontfice Universidad Catlica del Per, Facultad de
Derecho y Ciencia Poltica, Lima. 2012
25
es contraria a las pretensiones del solicitante, se podr demandarla ante

el poder judicial38
2.7. SEGURIDAD JURDICA
El sistema registral, como parte del sistema jurdico, est orientado por
principios y normas que en su integridad buscan la ansiada seguridad
jurdica.
sta slo es alcanzable por la existencia de reglas justas y slidamente

formuladas, que aseguran la previsibilidad de los actos de la autoridad
pblica.
La responsabilidad en que incurra el Estado y sus funcionarios, y la

posibilidad de demandar daos y perjuicios por sus acciones y omisiones,
garantizan la observancia de la Ley.
En nuestro sistema legal la mxima proteccin que se le puede otorgar a

los derechos de propiedad se consigue con la inscripcin registral. Un
sistema registral slido y eficiente que permita la inscripcin sencilla y no
burocrtica de los derechos de propiedad permite adems la definicin de
los mismos, debido a que definen la titularidad, caractersticas, y los dems
aspectos que pueden afectar a dicho derecho. Por lo tanto, en una sociedad
donde no exista derechos de propiedad definidos, protegidos por el sistema
legal, y que esta proteccin sea de conocimiento de los titulares, la
contratacin formal sobre dichos derechos se hace ms onerosa
propiciando el mercado informal39.
38
Aliaga Blanco Aliaga Blanco. Ob. Cit.
39
Aliaga blanco. Ob. Cit. Pg. 87
26
CONCLUSIONES
- La SUNARP es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia

y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre
sus principales funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas
tcnico - registrales de los registros pblicos que integran el Sistema
Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman
el Sistema
- Conforme al artculo 2 de la Ley N 26366 Y sus normas modificatorias

posteriores, integran el Sistema Nacional de los Registros Pblicos los
siguientes Registros, dentro de cuatro grandes Registros: Registro de
Personas Naturales, registro de personas jurdicas, registro de propiedad
inmueble, registro de bienes muebles.
- Los principios registrales como aquellos rasgos o caractersticas que

distinguen un sistemas registral de otro, es decir, que le dan su contenido,
que le dan su eficacia, que lo hacen ms o menos eficaz que respecto de
otros. Dependiendo los principios registrales en un sistema ya recogido,
este sistema ser ms o menos eficaz que otro.
- La publicidad que brinda el registro es un mecanismo por el que terceros

ajenos a la celebracin de un acto estn en condiciones de tomar
conocimiento de su contenido, constituyndose as el sistema registral en
garante de Ia seguridad jurdica, debido a que se presume sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones
27
RECOMENDACIONES
1. Para implementar la obligatoriedad de la inscripcin, SUNARP deber

adoptar algunas medidas que permitan cumplir con este fin, y dar mayor
xito; siendo uno de los principales, la reduccin de los costos por
procedimientos administrativos, esto debido a que se fomentara el mejor
acceso basado en la inclusin social.
2. Otra de las consideraciones que se deber tener presente, es el acceso

fsico a los Registros Pblicos, es decir constituir oficinas registrales en
lugares donde poblacin pueda acudir, porque si se busaca plantear de
manera obligatoria, se deben dar los mecanismos posibles para que el
derecho se efectivice.
3. Otro de los aportes, es que exista una mayor integracin de los organismos
estatales, donde no solo se involucren los Registros Pblicos, sino otras
instituciones que permitan la inscripcin, en donde podras hacer la
comparacin de RENIEC; al establecer que la inscripcin de nacimientos
no solo puede ser en la Oficina Registrales, sino en las municipalidades por
convenio.
4. Otra de las formas de dar solucin a nuestra problemtica, y manteniendo

el sistema registral actual, es considerar lo expuesto en los dos primeros
puntos, es decir promover la inscripcin de manera inclusiva, para la
proteccin y mejor inters de los ciudadanos (titular y terceros) y el Estado.
28
COLOFN
Tratar sobre el Sistema Nacional de Registros

Pblicos es avocarse a un tema fundamental de
proteccin a los derechos patrimoniales de las
personas, en la medid que su fin se enmarca dar
seguridad jurdica a travs de la SUNARP.
En ese sentido, no podemos dejar de lado esta

parte de nuestro aparato estatal, mxime s cmo
se ha expuesto vemos en este sistema una
seguridad jurdica, tanto de las partes intervinientes
como de terceros, ms aun si como sabemos
nuestro derecho protege la buena fe.
Materia de estudio del presente trabajo, por ende

se debe estudiar reforzar mejor los conocimientos
del derecho administrativo.
29
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
- Aliaga Blanco Aliaga Blanco, Lues Eduardo. La desnaturalizacin de la finalidad

del registro de propiedad inmueble en el Per. tesis de Grado, Pontfice
Universidad Catlica del Per, Facultad de Derecho y Ciencia Poltica, Lima.
2012
- Aliaga Huaripata, Luis. Principio de Fe Registral. Cdigo Civil comentado por los
cien mejores especialistas. Gaceta jurdica. Lima, Per. 2005.
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le registro de bienes inmuebles. Tesis para optar el grado de licenciatura en
Derecho, Universidad Mayor de San ndres, Facultad de Derecho y Ciencia
Poltica, La Paz. 2009. Pg. 34.
- CASACIN 1511-2004-LIMA
- CASACIN 2534-2004-PUNO
- CASACIN 983-2006 -ICA
- Cossio y Corral, Alfonso de. Instituiciones de Derecho Civil. Tomo II, p. 126.
- Garca Garca, Luis. Principio de Tracto sucesivo. Cdigo Civil comentado por los
cien mejores especialistas. Gaceta jurdica. Lima, Per. 2005.
- Gonzles Barrn, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima:

Jurista Editores. 2002. Pg. 19.
- Gonzales Loli, Jorge Luis. Ttulo que da mrito a la inscripcin. Cdigo Civil
comentado por los cien mejores especialistas. Gaceta jurdica. Lima, Per. 2005.
30
- Guevara Manrique, Ruben. Derecho Registral (Vol. I). Lima, Per: Grijley. . (1996
Pg. 912
- Leyva de Leyva, Juan Antonio. Planteamiento general de los registros pblicos y

su divisin en registros admpg. 48inistrativos y registros jurdicos. Revista critica
de Derecho Inmobiliario(591). 1989.
- Manzano Solano, Derecho Registral mobiliario: para iniciacin y uso de

universitarios. Vol. 11. Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1994;
- Orejuela Carruitero, Jorge. Derecho registral. Lima: Ediciones Juristas.2013
- Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales

(Veintitres ed.). Buenos Aires, Argentina: Heliasta. 2003Pg. 856
- Registradores Per. Instancias Registrales. Recuperado el 16 de mayo de 2015

en: <http://www.registradoresperu.org/wp-
content/uploads/2013/02/INSTANCIAS_REGISTRALES.pdf>
- Res. N 082-98-0RLCfTR, Jurisprudencia Registral, Ao 111, Vol. VI, p. 45
- Res. N 199-97-0RLCffR, Jurisprudencia Registral Vol. 111, Ao ti, p. 152
- Resolucin N 386-97-ORLC/TR.
- Sanz Fernndez, ngel. Comentarios a la nueva ley hipotecaria. Madrid, Espaa:

Reus S.A 1945
- Soria Alarcon, Manuel. Estudios de Derecho Registral. Palestra editores. 1997.
- SUNARP. Pgina Oficia de la Superintendencia de los Registros Pblicos.

Recuperado el 5 de mayo de 2015 en: < https://www.sunarp.gob.pe/qsomos.asp>
- Tello Irribarren, Maro Fernando. El principio de la buena fe registral y el

escondido principio de convalidacin registral del acto jurdico invlido.
Actualidad Jurdica(175). Junio de 2008.
- Torres Manrique, Fernando Jess. Principios Registrales. Derecho y Cambio

Social. Recuperado el 19 de setiembre del 2017 en: <
http://www.derechoycambiosocial.com/revista009/principios%20registrales
.htm>
31
ANEXOS
32
OFICINAS REGISTRALES
Son las oficinas descentralizadas de la SUNARP, esto en base a una

descentralizacin que permite obtener un derecho a la seguridad de propiedad
mediante la inscripcin en los registros pertinente.
33
ORGANIGRAMA40
40
SUNARP. Ob. Cit.
34

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AO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

El que tiene un derecho

No podemos desarrollar una

A los estudiantes de Derecho que

A los distintos autores y

2.6.3. Tribunal Registral .......................................................................... 25

El sistema registral en la sociedad cumple un rol fundamental del Estado, en la

En ese sentido, el presente trabajo se avoca al estudio del Sistema Nacional de

La estructura que se ha escogido es por captulos, encontrando slo, a parte de

El segundo captulo, ya es la exposicin y descripcin del Sistema Registral,

1.1. DERECHO REGISTRAL

Es definido como el conjunto de normas jurdicas y principios registrales que

Considerado tambin como el conjunto de normas que regulan las formas

Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su notable autonoma

Cavero Herrera, citado por Orejuela Carruitero4, dice que la finalidad es

1.2. REGISTROS PBLICOS

1.2.1. Definicin de registros pblicos

Ossorio5 (2003, pg. 856), considerando el derecho argentino, expone que

Leyva de Leyva6 expone que el Registro es una institucin que sirve

Para Guevara Manrique7 (1996, pg. 912) es una institucin tcnico

El fin instrumental del Registro, es constituir una base estable del

1.2.2. Funciones de los Registros Pblicos

Tello Irribarren10 (2008) nos dice que la funcin de todo registro es la de

1.2.3. Finalidad de la publicidad de los registros pblicos

La publicidad, es un medio a travs del cual se puede obtener informacin

Existen tres finalidades de la publicidad registral

- Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas

- Publicidad Registral Declarativa: da fe pblica ante terceros de que

- Publicidad Registral Constitutiva: da fe pblica de la constitucin o

II. SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS

2.1. FINALIDAD NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS

Segn el art. 1 de la ley N 26366, la finalidad de mantener y preservar la

2.2. ORGANIZACIN DEL NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS

Conforme al artculo 2 de la Ley N 26366 Y sus normas modificatorias

2.2.1. Registro de personas naturales

Es el Registro responsable de la inscripcin y publicidad de actos y

a) Registro de Mandatos y Poderes.- Se inscriben los mandatos y

b) Registro de Testamentos.- Se inscriben los otorgamientos de

c) Registro de Sucesiones Intestadas.- Se inscriben las anotaciones

d) Registro Personal.- Se inscriben divorcios, separacin de patrimonios

e) Registro de Comerciantes.- Se inscriben a las personas naturales que

2.2.2. Registro de personas jurdicas

Es el Registro encargado de la inscripcin y publicidad de los actos y

a) Registro de Personas Jurdicas.- En el que se inscriben las

b) Registro de Sociedades del Registro Pblico de Hidrocarburos.- En

c) Registro de Sociedades.- Se inscriben sociedades annimas,

d) Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.- En

En todos estos Registros la inscripcin de la persona jurdica es

actos posteriores es voluntaria, declarativa y de mera oponibilidad frente a

2.2.3. Registro de la propiedad inmueble

Es el encargado de la inscripcin y publicidad de los actos, hechos y

a) Registro de Predios.- Que comprende el Registro de Propiedad

b) Registro de Buques.- Se inscriben los buques, sus transferencias y

c) Registro de Embarcaciones Pesqueras.- En este Registro se inscriben

d) Registro de Aeronaves.- Se inscriben las aeronaves, contratos de

e) Registro de Derechos Mineros.- Que se encuentra relacionado con las

En el Registro de Predios, normalmente la inscripcin no es obligatoria, no

2.2.4. Registro de bienes muebles

Que comprende a los siguientes Registros mobiliarios:

a) Registro de Propiedad Vehicular.- Se inscriben primeras de dominio,

b) Registro de Prenda Agrcola.- En el que se inscriben los contratos de

c) Registro de Prenda Industrial.- En el que se inscriben los contratos de

d) Registro de Prenda Global y Flotante.- En el que se inscriben los