Por um novo enfoque terico
na pesquisa sobre habitao
Resumo
O texto constata que a maior parte das pesqui-
sas sobre habitao se do no contexto da esfe-
ra do consumo, dimensionando-o e qualifican-
do-o. O Estado e as polticas pblicas ocupam
um papel central no conjunto desses trabalhos.
Embora eles forneam um quadro importante
sobre a carncia de moradias, a segregao ter-
ritorial, a excluso social e as polticas institu-
cionais ignoram, frequentemente, a centralida-
de da produo na determinao do ambiente
construdo. Em especial, chamam a ateno a
produo acadmica sobre arquitetura e urba-
nismo que ignora a construo e a produo
sobre tecnologia que ignora o trabalho. Essas
caractersticas esto nas razes da formao da
sociedade brasileira desprezo pelo trabalho,
distanciamento entre discurso e prtica. pre-
ciso reorientar o enfoque terico da pesquisa
sobre habitao.
Palavras-chave: habitao; teoria; constru-
o; trabalho.
Ermnia Maricato
Abstract
This paper shows that most studies on
housing are carried out in the context of
consumption, by dimensioning and qualifying
it. The State and public policies play a central
role in these studies. Although they provide
an important picture of the lack of housing,
territorial segregation, social exclusion, and
institutional policies, they often ignore the
central role played by production in defining
the constructed environment. In particular,
attention is drawn to the academic production
on architecture and urbanism that ignores
construction and the technology production
that ignores labor. These features are at
the very roots of Brazilian society disdain
for work, and a gap between discourse
and practice. It is imperative to change the
theoretical framework of housing research.
Keywords: housing; theory; construction;
work.
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 ermnia maricato
Teoria aos pedaos:
a ausncia das
determinaes gerais1
No incio deste trabalho, queremos chamar
a ateno para uma questo de ordem te-
rico-metodolgica: o estreitamento do cam-
po das pesquisas e da produo acadmica
sobre o tema da habitao no Brasil, domi-
nadas principalmente pelas abordagens do
consumo dficit, carncia, m qualidade,
tipologia, formas de ocupao do domiclio e
do espao e da poltica habitacional prati-
cada pelo Estado.
Deve-se reconhecer que tal produo
intelectual contribuiu para o conhecimen-
to da situao de precariedade habitacional
existente e dos desvios nas polticas pbli-
cas, que se revelaram incapazes de sanar a
34 carncia das camadas mais pobres da popu-
lao. No entanto, ela no contribuiu para
desvendar uma leitura mais ampla sobre a
produo da habitao ou mais propriamen-
te da estrutura de proviso de habitao,
dos interesses e dos agentes envolvidos.2 A
relao de estudos e autores utilizados para
representar essas tendncias dominantes na
produo tcnica e acadmica no pretende
ser exaustiva mas apontar alguns pioneiros
nos temas abordados. 3 No se pretende
ainda fazer uma crtica a essa produo in-
telectual que compe os autores citados na
relao inicial (ao contrrio, reconhecemos a
importncia desses estudos), mas sim desta-
car a predominncia da esfera do consumo
e do Estado como temas dessa produo
acadmica e a ausncia de abordagens his-
trico-estruturais que permitam reconhecer
a permanncia ou a inovao nas determina-
es dessa parcela do ambiente construdo.
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De fato, o foco nas carncias habita-
cionais e nos dficits de moradia tem sido
a forma predominante dos rgos pblicos
tratarem a questo da habitao, por meio
de consultores contratados, como um pro-
blema quantitativo e mais recentemente, nos
anos 90, tambm qualitativo.4 Os levanta-
mentos promovidos pela Finep, em "Inven-
trio da ao governamental no campo da
habitao popular, finalizado em 1979, e a
posterior publicao de Habitao popular:
inventrio da ao governamental (Finep,
1985), constituem um importante cadastro
de documentos e bibliografia que compro-
vam o que afirmamos aqui.
Carncia habitacional, periferizao,
segregao urbana so temas recorrentes
que tm sido bem desenvolvidos, tanto nas
anlises dos planos urbansticos que tm in-
cio com as reformas urbanas implemen-
tadas no comeo do sculo XX quanto nas
anlises da moradia e condies de vida da
classe trabalhadora no Brasil industrial, in-
cluindo ainda a abordagem das dramticas
e generalizadas condies de periferizao,
guetizao, ilegalidade e favelizao carac-
tersticos da chamada era da globalizao.
As reformas urbanas que pretenderam
dar s cidades brasileiras, na Repblica re-
cm-proclamada, a imagem de progresso e
modernidade visavam afastar o fantasma da
presena da escravido recente, deslocando
populaes pobres de reas centrais, e re-
cuperar espaos para o mercado imobilirio.
Estudos com esse sentido foram desenvol-
vidos, dentre outros autores, por Sevcenko
(1984), Andrade (1992), Leme e outros
(1999).
Os cortios, como forma prioritria
(e privada) de moradia da massa trabalha
dora pobre no incio do sculo XX, foram
 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao
analisados por PMSP-Sebes (1975), Vaz
(1986), Villaa (1986 e 1999), Ribeiro
(1991), Reis Filho (1994), Bonduki (1994),
Piccini (1999), Kohara e Caricari (2006),
entre outros.
Importantes estudos sobre a reprodu-
o da classe operria ou proletariado ur-
bano que incluram a formao da periferia
com a predominncia do transporte sobre
rodas, a autoconstruo, os loteamentos ile-
gais, a partir dos anos 1930 e 1940, foram
feitos por Sampaio (1972), Ferro (1972),
Lemos e Sampaio (1976), Maricato (1976
e 1979), Bonduki e Rolnik (1979), Vallada-
res (1980), Santos (1980), Bogus (1981),
Mautner (1991) e Souza (1999). A terra
tem sido reconhecida como elemento central
do processo de excluso e segregao urba-
na, mas tambm tem sido frequentemente
abordada segundo o enfoque da carncia e
fortemente relacionada legislao.5
As favelas, uma forma variante daquela
referida acima, mereceram ateno especial
dos pesquisadores cujas cidades convivem
com o fenmeno h mais tempo. Talvez o
pioneiro e paradigmtico estudo sobre fave-
la seja o clssico Sobrados e mocambos, de
Gilberto Freyre; no entanto, a produo de
autores cariocas destaca-se pela abundncia.
Desde meados do sculo XX, os estudiosos
da cidade do Rio de Janeiro dedicam im-
portantes estudos s favelas cariocas, co-
mo mostra Lcia do Prado Valladares em
seu livro Repensando a habitao no Brasil
(Valladares, 1982). Ver ainda a sntese feita
por Suzana Pasternak em sua tese Favelas
e cortios no Brasil: 20 anos de pesquisas e
polticas (Pasternak, 1993).
Estudos mais recentes abordam novas
formas de segregao socioespacial da po-
pulao. Eles se referem tanto aos crescen-
tes ncleos de pobreza nas reas centrais
abandonadas pelo capital imobilirio, e que
so objeto de planos oficiais de renovao,
reforma ou reabilitao (ver Silva, 2000
e 2007) quanto heterogeneidade trazida
periferia ampliada por uma nova forma de
ocupao do solo, pelos condomnios fecha-
dos de alta renda (ver, por exemplo, Caldei-
ra, 2000; Marques e Torres, 2005).
O impacto da reestruturao produtiva
capitalista e das polticas neoliberais reco-
nhecido como determinante desse espraia-
mento que dilui a cidade ou a metrpole
na regio, mas esse impacto pode ser visto
tambm como determinante do aumento da
precariedade habitacional e urbana pelos au-
tores Observatrio das Metrpoles (2005) e
Davis (2006).
As anlises das polticas pblicas de
habitao engendradas pelo Estado per-
mitiram o desvendamento do seu carter 35
de agente ativo do processo de segregao
territorial, estruturao e consolidao do
mercado imobilirio privado, aprofunda-
mento da concentrao da renda e, por-
tanto, da desigualdade social. Tais anlises
foram desenvolvidas por Bollafi (1975),
Serran (1976), Azevedo e Andrade (1982),
Maricato (1987), Arretche (1994), Draibe
(1994), entre outros. Na extensa produo
de livros, documentos e relatrios contrata-
dos pelo Ministrio das Cidades, a partir de
sua criao em 2003, possvel encontrar
dados atualizados sobre todos esses assun-
tos, incluindo o tema recm-adotado na es-
fera governamental federal: regularizao
fundiriade habitao de interesse social.
Apesar do nmero significativo de es-
tudos crticos sobre o assunto, notvel o
desconhecimento do quadro geral da produ-
o e distribuio da habitao, que estamos
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aqui denominando proviso da habitao,
formado pelas diversas tipologias resultan-
tes de diferentes arranjos entre: o financia-
mento, a construo, a promoo, a comer-
cializao, a participao da fora de traba-
lho e o lugar ocupado pela propriedade da
terra no contexto da regulao instituda (e
praticada de forma discriminatria no Brasil
e em toda Amrica Latina) pela legislao de
uso e ocupao do solo. O arranjo resultante
do encontro desses agentes envolve, eviden-
temente, muitos conflitos. Como conflito
bsico, podemos citar o interesse daqueles
que precisam de uma moradia para viver e
aqueles que lucram com sua proviso. Mas
outros conflitos internos e externos a esse
arranjo ou a esses agentes podem aparecer.
Por exemplo: conflitos entre promotores e
construtores, conflitos entre a fora de tra-
balho e os construtores, conflitos entre to-
36 dos os agentes que compem o capital imo-
bilirio e a poltica macroeconmica. Enfim,
estamos tratando de antagonismos que po-
dem acontecer ou no, dependendo de uma
dada correlao de foras definida histori-
camente e dos arranjos que podem ocorrer
entre esses agentes (Harvey,1982).6
Num dos poucos momentos em que
constatamos a mobilizao dos trabalhado-
res da construo civil contra os baixos sa-
lrios e as pssimas condies de trabalho,
em diversas capitais brasileiras, o que acon-
teceu no final dos anos 70 e incio dos 80
(quando a construo civil estava a todo o
vapor), foi possvel acompanhar as mudan-
as significativas na organizao do trabalho
no canteiro de obras, alm do atendimento
das reivindicaes (Valladares, 1982). Infe-
lizmente, esse movimento de mudana no
se sustentou devido ao drstico recuo nos
investimentos pblicos a partir de 1983.
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Iniciava-se um longo perodo de ajuste fiscal
e corte nos gastos pblicos com aumento do
desemprego (Maricato, 1988).
Toda famlia precisa de uma moradia.
Todos moram em algum lugar, ainda que
seja numa manso em condomnio fechado
ou num barraco sob um viaduto. O estoque
de moradias resultante dos diferentes ar-
ranjos existentes no interior do conjunto
formado pelo mercado privado, pela pro-
moo pblica e pela promoo informal (o
que inclui ainda arranjos mistos) em dife-
rentes situaes histricas de uma dada so-
ciedade. A estrutura de proviso de mora-
dias se refere construo, manuteno e
distribuio de um estoque, que se forma a
partir de diversas formas de proviso de ha-
bitao: promoo privada de casas, aparta-
mentos ou loteamentos, promoo pblica
de casas ou apartamentos, autoconstruo
no lote irregular ou na favela, autopromo-
o da casa unifamiliar de classe mdia ou
mdia alta, loteamento irregular, entre ou-
tros. Apenas essa abordagem ampla, que
toma a moradia como um produto social e
histrico, pode explicar o desaparecimento
de certas formas de proviso em algumas
cidades. o caso das vilas populares ou
carreiras de pequenos sobrados resultantes
da ao de um pequeno promotor, nas pri-
meiras dcadas do sculo XX, nas cidades
de Rio de Janeiro e So Paulo, que desa-
pareceriam na segunda metade do sculo
(Ribeiro, 1996).
Produtos semelhantes podem resultar
de diferentes formas de proviso da mora-
dia. Uma casa de alvenaria em uma favela
pode parecer idntica, visualmente, a uma
casa de alvenaria em um loteamento regular,
mas a participao do componente terra ,
em geral, muito diferente: num caso, a terra
 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao
invadida (embora a partir dessa primeira
ao ela possa ser vendida informalmente)
e no outro ela comprada, sendo objeto de
um contrato de compra e venda registrado
em cartrio. A condio jurdica diferente,
embora possa apresentar muitas variantes,
dependendo da condio de propriedade da
terra que vendida ou invadida.
As diversas formas de proviso da
moradia (o que inclui a moradia de alu-
guel, obviamente) constituem um conjunto
contnuo e interdependente: se o mercado
muito restrito s camadas de mais altas
rendas, como acontece no Brasil, e o inves-
timento pblico escasso, a produo in-
formal fatalmente se amplia, pois, como j
foi destacado, todos moram em algum lu-
gar. A abordagem da promoo pblica ou
das polticas pblicas, isoladamente, como
tradio em nosso meio acadmico, impe-
de a compreenso sobre sua insero nessa
estrutura geral de proviso das moradias,
prejudicando o entendimento da realidade
e a formulao de propostas. No h como
responder s demandas de moradia da po-
pulao de baixa renda (ainda que hipoteti-
camente exista interesse governamental) se
o mercado no responde s necessidades da
classe mdia.7 No Brasil, a classe mdia no
tem sido atendida pelo mercado privado,
especialmente a partir do recuo dos inves-
timentos do Sistema Financeiro da Habita-
o, a partir de 1980. A consequncia da
falta de resposta necessidade de moradia
da classe mdia, a partir dessa data, o
acirramento da disputa com as camadas de
baixa renda pelo acesso aos subsdios pbli-
cos. Considerando-se que esses subsdios ti-
veram uma queda drstica, tornou-se lugar
comum encontrar domiclios com famlias
de classe mdia em favelas.
Tecnologia que ignora
o trabalho, arquitetura
e urbanismo que ignoram
a construo
A precariedade das pesquisas na rea de ha-
bitao no se esgota nessa ausncia de uma
viso de conjunto; na medida em que igno-
ram a proviso (produo e distribuio),
ainda que de uma forma especfica de mora-
dia, incorrem tambm em equvocos. Vamos
lembrar algumas ausncias no escopo de
trabalhos que terminam por comprometer
sua cientificidade.
O estudo da tcnica e da tecnologia da
construo frequentemente ignora a orga-
nizao e o processo de trabalho, como se
estes fossem irrelevantes para o nvel de
produtividade. Nos estudos sobre tecnologia
da construo ignora-se, frequentemente, o 37
papel da terra e da renda fundiria na deter-
minao do atraso na construo civil.
Faz parte do senso comum a ideia mis-
tificada, tambm presente em grande parte
da produo acadmica, de que materiais de
construo milagrosos tornaro a constru-
o de casas muito mais barata e eficiente.
Nilton Vargas tem desenvolvido experimen-
tos paradigmticos em canteiro de obras
desde incio dos anos 80, reafirmando a
centralidade do processo de trabalho e da
condio urbana ou mais propriamente da
renda fundiria e do acesso a um pedao de
terra urbanizada, para definir os patamares
da produtividade na construo.8 de 1983
a primeira formulao dessas ideias publica-
das em livro (Vargas, 1983). Porm, como
se constata em grande parte dos estudos
financiados pela Finep sobre tecnologia de
construo, esse autor permanece bastante
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ignorado. As foras produtivas no incluem
apenas mquinas, equipamentos, novas fon-
tes de energia, novos materiais, novos pro-
cessos qumicos ou eletrnicos, mas tambm
a organizao do trabalho. Apenas para dar
um exemplo, o taylorismo promoveu um
avano significativo na produtividade indus-
trial americana a partir da reorganizao do
processo de trabalho baseado no estudo de
tempos e movimentos. A especializao
que permitiu avanos significativos na in-
dstria manufatureira se baseou na diviso
do trabalho. Lembremos que boa parte dos
canteiros de obras ignoram, no Brasil e no
princpio do sculo XXI, grande parte dessas
conquistas que datam do incio do sculo XX.
A tradio marxista explica como a
produo material da vida parece ser orien-
tada por meio da ideologia pela esfera
do consumo, das necessidades, das ideias.
38 Um universo de smbolos cumpre a funo
de mascarar as relaes sociais baseadas na
explorao e apropriao do excedente de
riqueza criado na produo. Mas, no Brasil,
preciso reconhecer algumas especificida-
des que tornam essa constatao ainda mais
radical. A tradio escravista que marca a
histria do pas, e de profundo desrespeito
com o trabalho manual, tambm explica por
que o ensino e as pesquisas na rea de en-
genharia abstraem as relaes de trabalho
dos estudos sobre tecnologia. H muito de
ideolgico e pouco de cientfico em boa par-
te dessa produo acadmica marcada pelo
preconceito. No raramente, o canteiro de
obras, com todos os desencontros e as ten-
ses decorrentes das relaes de trabalho
(cujo paradigma est na parceria mestre de
obras e engenheiro), pouco conhecido por
pesquisadores que escrevem sobre tecnolo-
gia de construo habitacional.
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Alm disso, os estudos que tm como
objeto o urbano, a habitao, o financia-
mento e a terra, raramente incorporam o
tema da construo em seu escopo. muito
comum, nos estudos sobre o urbano, igno-
rar-se a construo, abstraindo-se assim as
relaes entre capital (fixo e varivel) e o
processo de trabalho. A desconsiderao da
construo como eixo da realizao da arqui-
tetura e da cidade foi criticada por diversos
estudiosos no Projeto de Pesquisa A crise na
produo da habitao popular tendncias
de rearticulao do processo produtivo .9
Essa tambm foi a polmica que alimentou
a interlocuo de Srgio Ferro10 em relao
ao texto de Vilanova Artigas, O Desenho.11
Portanto, a crtica materialista, de inspirao
marxista, abordagem da arquitetura como
produto de ideias ou do desenho no nova
entre ns. Embora ambos os textos sejam
bastante festejados, a centralidade da pol-
mica bastante ignorada pela produo aca-
dmica e profissional. O papel ideolgico do
projeto como ferramenta para a explorao
e a dominao desse modo de produo, e
sua capacidade de encobrir essas relaes de
classe so destacados por Ferro, que vai ao
canteiro de obras para encontrar a lgica do
processo do produto e de sua distribuio
e tambm, portanto, do projeto ou desenho.
Outro equvoco digno de figurar nes-
sa lista, pela constncia com que repeti-
do, refere-se aos estudos ou prtica do
planejamento urbano que tem a pretenso
de controlar as cidades pela regulao le-
gal, ignorando as determinaes presentes
na produo social ou material do espao
e na disputa pelos lucros, juros, rendas e
salrios que ela engendra. A prtica do ur-
banismo profundamente ideolgica e
vale dizer, pouco cientfica e mistificadora
 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao
da realidade e frequentemente ignora os
conflitos presentes na produo da cidade,
tomando-a como um palco ou arena que
apenas d suporte s relaes sociais, ainda
que elas possam ser tomadas como confli-
tuosas (Arantes et al., 2000).
A disperso do conhecimento j produ-
zido no Brasil, constantemente suplantado
por supervalorizadas referncias estrangei-
ras, j foi constatada por conhecidos estu-
diosos da sociedade brasileira, como Celso
Furtado, Florestan Fernandes e Roberto
Schwarz, entre outros. Somos estrangeiros
em nossa prpria ptria e frequentemente
nos vemos diante de uma histria virtual.
Estamos sempre recomeando.
Para resumir, realmente sur
preend ent e que um setor que absorve
historicamente6% da PEA e que respon-
svel por 13,5% do PIB nacional (relativo
ao setor de construbusiness, sendo 8% da
construo propriamente dita) esteja au-
sente da maior parte dos trabalhos sobre
o urbano e a habitao. Em particular,
notvel a ausncia do tema do trabalho,
nos estudos sobre tecnologia, como j foi
mencionado.12
O lugar da construo nas
pesquisas sobre moradia
A ideia de que novos materiais ou novos m-
todos construtivos possam resolver ou cons-
tituir a principal alavanca para a soluo de
problemas habitacionais dominante h d-
cadas, tanto nas instituies promotoras de
polticas pblicas quanto nas pesquisas so-
bre a construo civil ligada produo de
moradias. Essa ideia dominante tambm
na mdia, que de tempos em tempos apre-
senta experincias de casas construdas
com materiais reciclados, como garrafas de
plstico, ou renovveis, como bambu, que
prometem um barateamento definitivo e
sustentabilidade.
No se pretende negar a importncia
das pesquisas com novos materiais ou novos
usos para velhos materiais, especialmente
em se tratando da reutilizao de rejeitos
industriais, fundamental para diminuir seu
descarte e os impactos sobre o meio am-
biente. A Antac Associao Nacional de
Tecnologia do Ambiente Construdo tem
se detido nesse tema. O que se critica aqui,
entretanto, a ignorncia dos demais fato-
res que so determinantes na produo da
carncia habitacional.
Por diversas vezes o Banco Nacional de
Habitao (BNH) promoveu a construode
canteiros de obras com prottipos de edi- 39
fcios destinados habitao apresentando
novos materiais de construo, novas tecno-
logias, novos equipamentos ou novas mqui-
nas. O primeiro grande seminrio que apre-
sentou uma extensa mostra de prottipos
se deu em Salvador, em 1978, que levou o
ttulo de Simpsio sobre o Barateamento
da Construo Habitacional. O Brasil esta-
va no momento de maior investimento em
habitao de toda sua histria e era notvel
a presso das empresas de construo pesa-
da e das empresas estrangeiras, detentoras
de patentes sobre novas tecnologias e pro-
cessos construtivos, para entrar no setor de
edificao residencial nacional de promoo
pblica.13 Vale lembrar que os anos 70 fica-
ram conhecidos como do milagre brasilei-
ro, em que as altas taxas de crescimento do
PIB contriburam muito com a manuteno
do Regime Militar, fortemente apoiado pela
cadernos metrpole 21 pp. 33-52 10 sem. 2009
 ermnia maricato
classe mdia. Entre 1968 e 1973, o PIB
cresceu 11,5 % ao ano impulsionado prin-
cipalmente pela construo civil (Maricato,
1987).
Outros dois seminrios, acompanhados
da apresentao de prottipos subsidiados
pelo BNH, deram-se na cidade de So Paulo:
um no Jardim So Paulo (1985) e o outro
em Helipolis (1987). Aps 1980, entre-
tanto, com o impacto do ajuste fiscal sobre
a economia nacional, os contratos do BNH
para o financiamento de moradias tm uma
queda drstica. At 1983, constata-se um
movimento de construo de moradias sob
promoo pblica ainda significativo graas
aos contratos assinados em anos anterio-
res. A maior parte dessa produo seguiu
modelos muito criticados em trabalhos aca-
dmicos: a localizao sempre distante das
reas j urbanizadas alimentou um mercado
40 fundirio desorganizador do uso sustentvel
do solo urbano e as construes frequente-
mente deixaram a desejar do ponto de vista
de conforto ambiental.
Durante vrios anos, portanto, o pa-
radigma de avano tecnolgico esteve rela-
cionado a novos processos, novos materiais
ou novos componentes. Foram fomentadas
tentativas de industrializao de componen-
tes, experincias de moldagem de concreto
armado in loco, propostas de utilizao de
novos materiais como solo cimento, madei-
ra mineralizada, palha de arroz prensada,
resduos de processos industriais, estrutura
metlica, entre outros.
Segundo Vargas, aps todas essas ex-
perincias, podemos afirmar que, entre ns,
a alvenaria armada tem se mostrado ainda
como tecnologia construtiva de melhor de-
sempenho no que se refere a custo, qua-
lidade e produtividade e que, portanto,
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as barreiras ao aumento de produtividade,
diminuio de custos e ampliao de acesso
no estariam a.14 Alm de apontar as difi-
culdades que persistem no planejamento e
gesto do processo de trabalho e nos de-
mais fatores que disputam a renda fundiria
urbana, Vargas lembra que a indstria da
construo tem caractersticas especficas
em relao s demais indstrias e nela a im-
ponderabilidade muito alta.
Em seu mestrado, desenvolvido na
Coppe/U FRJ em 1979, e depois reedita-
do como captulo de livro j citado, Nilton
Vargas explicita, em primeiro lugar, as ca-
ractersticas especficas da indstria da
construo, que a diferenciam das demais
indstrias: manufatura, mas tambm tem
mquinas pesadas caractersticas da grande
indstria. Alm disso, os lucros da atividade
de construo ligada indstria imobili-
ria no so apropriados apenas pelo capital
produtivo, mas tambm por outros capitais,
em especial os financiadores, os promotores
imobilirios e os proprietrios da terra ou
imveis. Na medida em que os lucros no
provm apenas das atividades produtivas,
mas tambm de atividades fortemente es-
peculativas, a produtividade no processo
de produo passa a no ser central para
ampliar os ganhos. A partir dessas conside-
raes e tendo em vista caractersticas que
embasam o poder na sociedade brasileira,
como o patrimonialismo e a captao de
rendas imobilirias, conclui-se facilmente o
porqu de o mercado privado no Brasil ser
to elitista e restrito ao produto de luxo
(Instituto Cidadania, 2000).
Agregando s argumentaes expostas
algumas formulaes de outros autores, po-
demos, muito resumidamente, definir essa
tese da seguinte forma:15
 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao
1) A indstria da construo tem carac-
tersticas diferenciadas do conjunto das
indstrias.
c Cada projeto nico (mesmo quando
padronizado) porque cada terreno nico,
o que dificulta a reprodutibilidade.
c O processo de produo marcado pela
sucesso e no pela simultaneidade. A cada
obra, as equipes que se sucedem so des-
montadas. H dificuldade para a capacitao
contnua do trabalhador e a rotatividade no
emprego alta.
c No fim de cada empreendimento, a uni-
dade de produo desmontada ou, na me-
lhor das hipteses, deslocada.
c O processo de produo depende das
condies climticas. As chuvas, por exem-
plo, podem paralisar a produo.
c Em que pese o avano das anlises geo
tcnicas, o subsolo pode apresentar ocor-
rncias inesperadas, exigindo a interrupo
da produo e representando despesas no
previstas.
2) Os ganhos no so provenientes apenas
da atividade produtiva, portanto, no existe
um apelo para a racionalidade industrial.
c Na proviso habitacional, o capital pro-
dutivo no ocupa o lugar central, como no
restante das indstrias. A moradia uma
mercadoria especial. Alm do capital de
construo, o processo produtivo inclui um
financiamento ao consumo (habitao um
dos bens mais caros de consumo privado
e como uma mercadoria especial exige um
financiamento especfico), um capital de in-
corporao e um agente especial o pro-
prietrio de terra de quem depende uma
condio bsica para produo. Cada novo
empreendimento exige que uma nova parce-
la de terreno seja assegurada.
Os proprietrios tm uma espcie de mo-
noplio sobre a terra e a liberam para a
construo aps cobrar um preo para isso,
e esse preo depende da localizao. A le-
gislao urbanstica tambm influi no preo
da terra.
c A propriedade fundiria e imobiliria
constitui um objeto de valorizao. Fortunas
podem ser amealhadas sem que, necessa-
riamente, haja envolvimento de um capital
produtivo no terreno objeto de valorizao.
Uma malha de expedientes jurdicos e de
registros cerca a propriedade da terra, que
pode, dessa forma, funcionar como objeto
de disputa de rendas, oferecendo obstculo
produtividade na construo. O acesso
terra urbana profundamente excludente a
grande parte da sociedade e constitui freio
41
ao aumento da produo.16
c Outra barreira proviso de moradias
est na legislao urbanstica excessivamen-
te detalhista e na legislao ambiental, que
tornam lentos os processos de aprovao
dos projetos, caracterstica reforada pela
fragmentao presente na gesto urbana e
pelas caractersticas cartoriais do patrimo-
nialismo brasileiro.
Habitao, conflitos
e Estado
Ainda que reconhecendo as carncias apon-
tadas anteriormente, notria a centra-
lidade do papel do Estado no processo de
produo e distribuio da moradia, e nele
que se concentra a maior parte dos estudos
cadernos metrpole 21 pp. 33-52 10 sem. 2009
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e pesquisas. O Estado pode participar dire-
tamente na produo, como tambm pode
financiar e contratar a construo. Ele ain-
da, em geral, o agente regulador da terra,
das relaes trabalhistas, das regras do fi-
nanciamento privado, alm de poder promo-
ver a implantao da infraestrutura e abrir
novos espaos para o investimento imobili-
rio privado em acordo com proprietrios de
terra. A construo de novas centralidades
urbanas, como resultado de um pacto entre
o capital imobilirio e a aplicao dos fundos
pblicos, tem tambm sua face simblica,
marcada pelo luxo e distino, e ocorre em
praticamente todas as grandes cidades.
A atuao do Estado responde ao nvel
dos conflitos entre os diversos interesses
em jogo na disputa pelos ganhos j citados:
salrios, rendas, juros e lucros. De tal dispu-
ta participam inclusive os usurios de clas-
42 se mdia ou at de baixa renda, enquanto
proprietrios privados que tambm se apro-
priam de alguma renda com a valorizao
de seus imveis. Essas lutas e conflitos de-
finiro as mudanas ou no na estrutura de
proviso da habitao.17
Alm de Michael Ball (1978, 1981 e
1986), outro autor que adota uma viso
menos determinista e economicista sobre a
produo do espao, ao enfatizar a esfera
da poltica, David Harvey, para quem a
produo do espao consequncia de for-
tes conflitos e do confronto de tendncias,
resultantes de tenses e contradies ine-
rentes ao sistema (Harvey, 1982). Para o
autor, os principais conflitos que emergem
nesse processo envolvem:
[...] 1) uma faco do capital que pro-
cura a apropriao da renda, quer di-
retamente (como os proprietrios de
cadernos metrpole 21 pp. 33-52 10 sem. 2009
terra, as empresas imobilirias, etc.)
ou indiretamente (como os intermedi-
rios financeiros ou outros que investem
em propriedades simplesmente visando
uma taxa de retorno); 2) uma faco do
capital procurando juros e lucro atra-
vs da construo de novos elementos
no meio construdo (os interesses da
construo); 3) o capital "em geral" que
encara o ambiente construdo como um
dreno para o capital excedente e como
pacote de valores de uso e com vistas
ao estmulo da produo e acumulao
de capital; 4) a fora de trabalho que
se utiliza do ambiente construdo co-
mo um meio de consumo e como meio
de sua prpria reproduo. (Harvey,
1982, p. 6)18
Modernizao conservadora:
a informalidade como ardil
No Brasil, como nos demais pases perif-
ricos, os conflitos em torno da proviso da
moradia foram relativamente esvaziados
graas a um ardil responsvel por grande
impacto social e territorial: a proviso infor-
mal da moradia. A maior parte da populao
urbana se vira para garantir moradia e um
pedao de cidade, combinando o loteamento
irregular ou a pura e simples invaso de ter-
ra, com a autoconstruo.19 Essa forma ile-
gal e pr-moderna de proviso da moradia
esvaziou o conflito e contribuiu para o bara-
teamento da fora de trabalho, especialmen-
te durante o perodo de maior crescimento
industrial. Sabemos todos as consequncias
predatrias dessa produo de grande parte
do espao urbano, seja para essa populao,
 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao
para o meio ambiente, ou para a cidade
como um todo. O exemplo mais dramtico
e gigantesco de ocupao pobre, ilegal e
ambiental/socialmente predatria, est na
ocupao das reas de preservao dos ma-
nanciais ao sul da maior metrpole paulista,
onde aproximadamente 1milho e 700 mil
de pessoas vivem nas bacias dos reservat-
rios de gua Billings e Guarapiranga. Mas os
governos, e seus diversos rgos com poder
de polcia sobre o uso e a ocupao do solo,
simplesmente ignoraram esse processo du-
rante muitos anos.
O conflito sobre a proviso da moradia
foi, portanto, deslocado: a cidade hegem-
nica continua sendo construda sob regras
do urbanismo e do mercado modernos, para
uma populao restrita. Resta para grande
parte da populao o deslocamento para fo-
ra da cidade (legal ou formal), a ocupao
de reas inadequadas, e, frequentemente,
ambientalmente frgeis.
No so apenas as leis de uso e ocupa-
o do solo ou os planos urbansticos que
no so observados nos bairros ilegais. Ne-
nhuma legislao a aplicada e a resoluo de semana durante horrio de descanso, o
de conflitos obedece lei do mais forte.
A presena do Estado pode se restringir
troca de favores pontuais com finalidade
eleitoral. De um modo geral, o Estado est
ausente e esse vazio ocupado por um po-
der paralelo (Maricato, 1996).
Mesmo contando com um mercado pri-
vado excludente, por meio do qual a mer-
cadoria moradia acessvel a apenas 30%
da populao, preciso reconhecer sua sig-
nificativa dimenso, equivalente populao
da Itlia (aproximadamente 56 milhes de
pessoas). O significativo crescimento econ-
mico (7% ao ano entre 1940 e 1979) e a
industrializao do pas, sem distribuio de
renda, durante dcadas de intensa migrao
para as cidades, geraram vrios paradoxos,
como a imposio do consumo de bens mo-
dernos antes que as necessidades bsicas
(alimentao, sade, higiene, educao, ha-
bitao) fossem atendidas.20
A urbanizao em pases perifricos
como o Brasil, que acompanha o proces-
so de industrializao com baixos salrios,
apresenta vrias caractersticas que a dife-
rencia da urbanizao nos pases capitalistas
centrais. Francisco de Oliveira considera o
tercirio extensivo e descapitalizado, que
muitos autores entenderam como inchado
na comparao com o chamado primeiro
mundo, uma parte intrnseca desse processo
de acumulao que combina o arcaico com o
moderno (Oliveira, 1972).
A evoluo da proviso da habitao
popular desde o final do sculo XIX, com a
emergncia do trabalhador livre, mostra a 43
tendncia de eliminar dos salrios a parcela
referente ao pagamento da moradia. evi-
dente que essa condio predatria fora
de trabalho. A construo da casa nos fins
longo tempo despendido nos transportes
deficientes (que est relacionado ocupa-
o precria da periferia) e a ausncia de
servios urbanos fundamentais contribuem
para desgastar a fora de trabalho. A queda
do crescimento econmico, verificada a par-
tir dos anos 80, o aumento do desemprego,
o recuo das polticas pblicas, foram alguns
dos fatores que radicalizaram o quadro aqui
descrito, como veremos adiante.
A importncia da propriedade fundi-
ria numa sociedade patrimonialista como
a nossa explica, em boa parte, essa gigan-
tesca excluso territorial ou segregao.
Como sabido, h uma estreita relao
cadernos metrpole 21 pp. 33-52 10 sem. 2009
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entre propriedade patrimonial e poder
econmico, poltico e social na histria do
Brasil. A elite brasileira se apropriou de
vastas reas de terras devolutas por todo
territrio nacional, recorrendo a um sem
nmero de ardis relacionados a fraudes
nos registros de terra (Costa Neto, 2006).
Alm disso, essa mesma elite cercou-se de
uma imensa teia de organismos e buro-
cracia (alm da ajuda do judicirio) para
impedir que a maior parte da populao,
especialmente os trabalhadores pobres, ti-
vesse acesso propriedade fundiria. O la-
tifndio permanece intocvel durante todo
o perodo de modernizao e industrializa-
o do pas, apesar das polmicas alimen-
tadas pela proposta liberal de substituio
dos escravos pela colonizao branca du-
rante o sculo XIX. A privatizao de ter-
ras devolutas ainda uma prtica vigente
44 em pleno incio do sculo XXI.
Como aconteceu em outros momentos
da histria do pas, o Brasil conta, a partir
da promulgao do Estatuto da Cidade, em
2001, com uma legislao bastante avana-
da, que regulamenta a funo social da cida-
de e da propriedade. O Estatuto da Cidade
restringe, objetivamente, o direito de pro-
priedade. Pode-se dizer que o direito mo-
radia absoluto, j que previsto na Consti-
tuio Federal, e o direito propriedade no
o . No entanto, a implementao da lei est
enfrentando muita dificuldade, reafirmando
uma caracterstica da sociedade brasileira:
de que a lei se aplica de acordo com as cir-
cunstncias (Maricato, 1996).
Aqui tambm constatamos nossas di-
ferenas em relao ao capitalismo central,
em que as reformas sobre a terra urbana
foram feitas no final do sculo XIX ou come-
o do sculo XX para fortalecer a atividade
cadernos metrpole 21 pp. 33-52 10 sem. 2009
produtiva de construo, em detrimento dos
ganhos rentistas.
O impacto da globalizao
na proviso de moradias
Com o fim do welfare state houve um recuo
generalizado dos investimentos em habita-
o, revelando um colapso no volume de
moradias produzidas. Nos pases capitalistas
centrais, o espetacular movimento de cons-
truo que se seguiu segunda guerra mun-
dial minimizou fortemente a carncia habita-
cional. Apesar das caractersticas especficas
desse processo em cada pas, alguns aspec-
tos podem ser generalizados:21
Perodo ps-guerra produo
fordista:
c produo em massa, grande volume de
unidades habitacionais;
c investimento pblico garante mercado
solvvel, com forte subsdios;
c investimento em infraestrutura, grandes
projetos de renovao urbana ou construo
de cidades novas;
c Estado intervm no mercado de terras
ou cria uma agncia de terra;
c promoo da habitao de aluguel social;
c modernizao da produo pr-fabri-
cao, investimentos em capital fixo, gran-
des canteiros;
c grandes sindicatos conferem poder
fora de trabalho nos conflitos;
c queda na especializao da fora de tra-
balho, imigrao visando o barateamento.
 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao
Com a reestruturao produtiva e o
incio das polticas de cunho neoliberal, a
produo subsidiada de moradias pelo Es-
tado teve uma queda drstica. O patrim-
nio pblico formado por extensos conjuntos
habitacionais foi transformado com a ven-
da em patrimnio privado. E novas regras,
mais adaptadas a uma soluo de mercado,
foram impostas. Apesar dos movimentos
sindicais, que com prolongadas greves ten-
taram se opor aos ganhos conquistados com
o Welfare State, as reformas foram imple-
mentadas, atingindo inclusive o mundo do
trabalho e com isso enfraquecendo o poder
sindical. Um resumo das caractersticas que
proviso de moradias assumiu na Europa e
nos Estados Unidos com a reestruturao
produtiva j pode ser diagnosticado nos
anos 70:
Perodo ps-1970 reestruturao
capitalista global:
c queda nos investimentos pblicos, que-
da no volume de construo;
c dificuldades com financiamentos, difi-
culdades com terra;
c aumento da taxa de juros;
c flexibilizao na produo, terceiriza-
o, queda no investimento de capital fixo,
fortalecimento do planejamento do canteiro,
gerenciamento de fluxos e controle contbil;
c nfase nos componentes leves para
montagem;
c enfraquecimento do poder sindical, de-
semprego, contrato por tarefas;
c projetos de menor porte, perdas da
economia de escala;
c flexibilizao na proviso diversidade
de tipologias, fragmentao da demanda e
da localizao, nfase nos aspectos especu-
lativos;
c novos mercados priorizam reformas,
renovao e manuteno;
c fortalecimento da casa prpria ;
c flexibilizao do trabalho, formas indi-
retas de emprego.
No Brasil, como nos demais pases do
capitalismo perifrico, com seus diversos
graus ou caractersticas de evoluo ou in-
voluo, o recuo nas polticas pblicas e o
baixo crescimento econmico, a partir dos
anos 80, tiveram consequncias dramticas
devido herana histrica de desigualdade
e informalidade. Apesar de no contarmos
com estudos sobre o impacto detalhado da
globalizao na produo do ambiente cons-
trudo, podemos afirmar que o aumento 45
de favelas cresceu radicalmente a partir da
queda do financiamento habitacional, por
volta de 1981. O IBGE mostra que enquan-
to a populao brasileira cresceu 1,9% ao
ano entre 1980 e 1991, e 1,6% ao ano en-
tre 1991 e 2000, a populao moradora de
favelas cresceu, respectivamente, 7,65% e
4,18%. O municpio de So Paulo tinha ape-
nas 1,2% da populao morando em fave-
las em 1970. Em 2005, So Paulo registra
11% da populao em favelas, ambos dados
da Prefeitura Municipal. Com a dbcle do
BNH e aumento do desemprego, o mercado
privado formal tambm apresentou queda
significativa (Castro, 1999).
Alm da constatao do impacto ne-
gativo da chamada globalizao e das po-
lticas neoliberais na piora na qualidade
da moradia urbana no Brasil, pouco pode-
mos avanar no detalhamento sobre suas
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consequncias nos processos produtivos, quando se buscam alternativas de soluo

como mostra o estudo de Ball e outros
(1988) para a Europa e Estados Unidos.
Esse exemplo mostra como a orientao
adequada da pesquisa acadmica pode nos
conduzir para uma compreenso mais am-
pla e cientfica da realidade. No dispomos
de conhecimento que permita caracterizar
as mudanas na estrutura de proviso da
moradia, sua evoluo e adaptao nova
(des)ordem internacional. Esse desconhe-
cimento fragiliza o esforo na definio de
polticas para o enfrentamento de proble-
mas to graves como, por exemplo, os que
as nossas metrpoles apresentam.
Se insistimos em fazer essa abordagem
terica e metodolgica, para incentivar os
pesquisadores brasileiros a esse desafio. E,
apesar de parte da reflexo aqui feita ter se
inspirado em autores que pensaram o capi-
46 talismo central, nossa convico de que as
assimetrias entre os pases centrais e peri-
fricos so essenciais, acentuaram-se com
a globalizao e no podem ser ignoradas
para a nossa realidade.
Por fim, um alerta necessrio. A par-
tir de 2005, os investimentos na rea de
habitao foram ampliados, tanto para o
mercado privado quanto para a promoo
pblica. Com o PAC Plano de Acelerao
do Crescimento , lanado pelo Governo Fe-
deral em 2007, essa tendncia ser refora-
da pela previso de investimento de R$106
bilhes. Considerando-se que as principais
fontes de recursos so onerosas alis, as
mesmas que alimentaram o Sistema Finan-
ceiro da Habitao: SBPE e FGTS e que
os recursos para subsdios so diminutos,
previsvel que as camadas de mais baixa ren-
da dificilmente sejam atendidas na propor-
o necessria. Entretanto, o movimento na
produo de moradias tende a aumentar, o
que j visvel, na segunda metade da dca-
da iniciada em 2000, com repercusses na
estrutura de proviso de moradias. Esse
mais um motivo para adotar um novo enfo-
que na pesquisa sobre habitao no Brasil.

Ermnia Maricato
Arquiteta e Urbanista pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So
Paulo. Professora Titular da rea de Planejamento Urbano do Departamento de Projeto da
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo. Coordenadora da Co-
misso de Pesquisa e Membro do Conselho de Pesquisa da Universidade de So Paulo (So
Paulo, Brasil).
erminia@usp.br

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 por um novo enfoque terico na pesquisa sobre habitao

Notas
(1) Este trabalho foi inspirado no texto de Michael Ball, Housing analisys: time for a theoretical
refocus. Apesar do lapso de tempo que nos separa da redao do artigo citado, que de 1986,
sua crtica produo acadmica sobre o tema da habitao ganhou mais importncia com o
passar do tempo.

(2) "A estrutura de proviso de habitao descreve um processo histrico dado destinado a prover e
reproduzir a entidade fsica casa, focalizando os agentes sociais essenciais a esse processo e a
relao entre eles" (Ball, 1986, p. 158).

(3) Para uma bibliografia extensiva dos pioneiros no estudo da habitao no Brasil urbanizado, ver
Valladares, 1982.

(4) Os conceitos de Dficit Habitacional Quantitativo e Dficit Habitacional Qualitativo envolveram

vrios pesquisadores durante a dcada de 1990. Tais definies esto explicitadas nos estudos
sobre o Dficit Habitacional no Brasil elaborados pela Fundao Joo Pinheiro, a pedido do go-
verno Federal, a partir de 1995 (Fundao Joo Pinheiro, 2004).

(5) Do Congresso do IAB de 1963, quando a proposta de Reforma Urbana foi aprovada no documento
final, at o Estatuto da Cidade em 2001 e a Campanha de Planos Diretores Participativos, pro-
movida pelo Ministrio das Cidades em 2006, o tema da terra tem sido recorrente e a bibliogra-
fia por demais extensa para ser tratada aqui. Dentre os pioneiros que relacionaram a terra com
a esfera da produo e do mercado ver Brando (1980) e Lefvre (1979). Uma parte da produ-
o do Lincoln Institute of Land Policy tambm segue essa orientao.

(6) No trataremos aqui do tema dos movimentos sociais urbanos e de sua bibliografia, pois nos inte- 47
ressa concentrar a ateno nos conflitos presentes na esfera da produo stricto sensu. No se
desconhece a relao entre a prxis espacial, conceito lefevriano, e a produo da cidade em
seu conjunto, mas entendemos que esses conflitos tm sido mais constantemente abordados
do que aqueles que queremos destacar aqui.

(7) Vamos convencionar como classe mdia as famlias cujos rendimentos mensais esto situados en-
tre 5 e 12 salrios mnimos. O dficit habitacional est concentrado fortemente entre 0 e menos
de 5 s.m., perfazendo um total de 92% (Fundao Joo Pinheiro, 2004).

(8) At mesmo a endmica corrupo presente nas obras pblicas, fato ligado especialmente ao
financiamento de campanhas eleitorais, no pode ser aspecto desprezado nas pesquisas aca-
dmicas no Brasil quando se estudam produtividade e custo da habitao. Essa observao foi
feita por Vargas em encontro internacional da BISS Barttlet International Summer School na
cidade do Mxico em 1987.

(9) O projeto citado foi apresentado ao BNH em 1986, exatamente no ano de sua mal explicada extin-
o, que o inviabilizou. Participaram dele os professores Jorge Oseki, Nilton Vargas, Paulo Csar
Xavier Pereira, Suzana Pasternak, Yvonne Mautner sob a coordenao de Ermnia Maricato.

(10) Iniciado entre 1968 e 1969, O canteiro e o desenho seria concludo em 1975 e finalmente pu-
blicado em 1979.

(11) O texto citado (Artigas, 1975), publicado originalmente pelo GFAU, foi apresentado pelo profes-
sor em maro de 1967 como Aula Inaugural da FAU-USP.

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(12) O processo de trabalho, grande ausente na produo intelectual brasileira sobre habitao, tem
sido considerado como elemento-chave para a compreenso da produo do ambiente cons-
trudo pela BISS Barttlet International Summer School sediada na University College London.
Ver a respeito seus Proceedings.

(13) Na primeira metade dos anos 70, os recursos do BNH destinados a obras de infraestrutura ur-
bana foram ampliados, enquanto que a construo de moradias perdeu espao no oramento.
Esse movimento deveu-se, provavelmente, ao poder de influncia das empresas de construo
pesada. A partir de 1976, o movimento se inverte. Ver a respeito Maricato (1987).

(14) Palestra proferida na FAU-USP, dia 29/3/2007.

(15) Os autores consultados para a construo desse quadro, alm de Nilton Vargas, foram Lojkine
(1977), Topalov (1974), Lipietz (1988), Harvey (1982), Ball (1986), Ball e outros (1988). Dentre os
autores nacionais que abordaram a produo e ou a proviso da moradia levando em conside-
rao a construo, alm de Vargas, esto: Ferro (1972), Oseki (1982), Maricato (1984), Pereira
(1984), Tavares (1989), Mautner (1991), Ribeiro (1996) e Castro (1999). O professor Celso M.
Lamparelli introduziu essa abordagem terica no Curso de Ps-Graduao da Escola de Enge-
nharia de So Carlos ainda na dcada de 70.

(16) No podemos esquecer que mesmo atuando como freio ao aumento da produo devido dis-
puta por rendas imobilirias a propriedade da terra no constitui uma irracionalidade ao modo
de produo capitalista como argumentaram alguns autores. ela que permite a apropriao
dos lucros na produo da moradia assim como a propriedade dos meios de produo permitem
a apropriao dos lucros industriais (Martins, 1983).

(17) Segundo Ball, a predominncia de um agente sobre os outros no processo de produo somente
48 ser identificada a partir de anlises especficas sobre realidades concretas. Nesse sentido, Ball
discorda das teses defendidas por intelectuais franceses, como Topalov (1974) e Lojkine (1977),
sobre a supremacia determinante do promotor imobilirio ou do capital financeiro sobre a pro-
viso das edificaes (moradias, comrcios, servios). No Brasil, o papel dos ganhos rentistas
fundirios e imobilirios (proprietrios de terra e incorporadores) tm uma predominncia sig-
nificativa, como veremos adiante.

(18) No mesmo texto Harvey lembra que a propriedade da moradia pode dividir e opor trabalhado-
res, pois aqueles que a possuem interessam-se pela valorizao do seu imvel e os que no a
possuem interessam-se pelo seu barateamento.

(19) No temos os dados rigorosos sobre a produo informal da moradia (favelas, loteamentos ile-
gais e cortios) nas cidades brasileiras e sabemos que o IBGE subdimensiona a medio da mo-
radia subnormal. Alguns estudos, entretanto, permitem afirmar que estamos diante da maio-
ria ou de aproximadamente metade dos domiclios nas grandes cidades: Andrade (1998); Castro
e Silva (1997), Souza (1999).

(20) Maricato e Pamplona, 1977

(21) Ver a respeito Ball et al. (1988).

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Recebido em dez/2008
Aprovado em mar/2009

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