LA NULIDAD DEL ACTO JURDICO :Es, un Derecho, una situacion generica de invalidez del acto

jurdico ,que provoca que una norma ,acto jurdico ,acto administrativo o acto procesal deje de
desplegar sus efectos jurdicos,retrotayendose al momento de su celebracion.

CONTRATO DE COMPRA VENTA :Es un contrato oneroso ,consensual ,bilateral y tpico en

virtud del cual unas de las partes ( vendedor)se obliga a dar algo en favor de la otra
(comprador) a canbio de un precio establecido en dinero y acordado por anbas partes.

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase , ya que se trata del
contrato tpico traslativo de dominio,asi mismo es importante debido a que compone la
principal forma moderna de adquisicion de riqueza,es decir,tanto en su funcin jurdica como
economica,debe merecer un estudio especial.

Por otro lado, la compraventa establece el principal medio de adquirir el dominio .Las formas
de adquisicin del dominio estan representadas por el contrato, la prescripcion,la ocupacin,la
herencia,la accesion,la adjudicacin y la ley .el contrato la forma principal de comprar
inmueble dentro de los contratos traslativos de dominio de acuerdo con el derecho moderno.

Caracteristicas de un contrato

Es Bilateral : se determina de esta manera porque engrenda derechos y obligaciones tanto

para el vendedor como para el comprandor.

Es Oneroso : se dice que un contrato es oneroso debido a que otorga provechos y gravamenes
que tanbien incluyen a las anbas partes.

Es Conmutativo: debido a que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse dicho
contrato.

Principal: pues existe por si solo, ya que no depende de otro contrato.

Que debe contener un contrato de compra venta de un inmueble?

Al momento de comprar o vender un inmueble en Espaa,hay ciertos elementos o

caracteristicas que son esenciales y que deben ser incluidas en el mencionado contrato y que
deben ser tomadas en cuenta para asegurar una transaccin agil y sin conplicaciones para
cualquiera de las partes , es decir tanto para el vendedor como para el comprador . Los
expertos en la materia coinciden en que no hay dos personas que vendan,financien o inviertan
su capital por el mismo motivo, por lo que al entrar en una negociacin de compraventa de un
inmueble,cada caso debe ser estudiado tomando en cuenta la realidad tanto del vendedor
como del comprador,de esta manera se le podra brindar una solucin satisfactoria y que mejor
se ajuste a sus posibilidades y a su bolsillo.

Para que el proceso de compra-venta de cualquier inmueble sea exitoso es primordial estar
bien informado ,solo de esta manera lograremos tomar la decisin correcta . Existen una serie
de elmentos que rigen una contratacion y que se deben tener en cuenta al momento de
redactar y firmar el contrato, el vendedor y el comprador deben verificar que el documento
que van a firmar incluya los siguientes elementos:
1Precio de venta del inmueble en cuestion :

Lo principal es siempre puntualizar que el precio de venta se haya establecido por el valor de la
tasacin que le corresponde o si sera por otro costo que haya sido estipulado previamente
entre el comprador y el vendedor ,independientemente del valor que se haya tasado. Esto se
debe principalmente a que la institucion hipotecaria otorgara siempre el financiamiento con
base en el precio de venta o la tasacin ,lo que sea menor.

2Gastos de cierre :

El vendedor podra escoger al abogado con el que contara durante el proceso de la

compraventa y debera pagar sus honorarios .De igual modo ,la persona que vende el inmueble
tendra que asumir los gastos de pago,el cual comunmente ,es tramitado por el abogado de la
entidad bancaria correspondiente . Por su parte,el comprador cancelara los gastos de la
escritura de hipoteca. Por lo general ,cuando se trata de inmuebles nuevos los gastos tienen
haser pagados por el comprador en su totalidad.

3Establecer las circunstancias del contrato :

Es muy importante que se establezcan las circunstancias de acuerdo con las cuales se le
restituira al comprador el pago de opcion de compra. Es decir,en el caso de que existan
problemas legales que impidan el cierre libre de gravamenes o si hay reparaciones mayores
que atenten contra la estructura de la propiedad, entre otros, se debe establecer como
recibira el comprador el pago de dichos daos.

4Pactar la fecha de entrega de la propiedad:

Es necesario que en el documento de compraventa se establezca si la entrega de la propiedad

adquirida sera al cierre o si sera una semana despues del cierre. Esto es muy importante para
que el vendedor sepa cuando debe desalojar el inmueble y el comprador pueda hacer sus
planes de mudanza y mas adelante posecin del mismo.

5Lista detallada de todos los utensilios :

Recuerda incluir los enseres y/o muebles que incluye el inmueble en cuestin ,esto quiere
decir que en el caso de propiedades amobladas ,es necesario destacar todos aquellos objetos
con los que se venda la casa, es decir, cocina,muebles,televisores,etc.

6Indicar quien cancela los servicios del corredor :

En el caso de que haya un corredor,debera indicar quien asumira el pago del mismo y la
cantidad o por ciento aplicable. Generalmente dicho pago esta a cargo tanto del comprador
como del vendedor de la siguiente manera :4% del precio la propiedad (2%+IVA cobrado al
comprador y 2%+IVA cobrado al vendedor).

7Detallar quien pagara los gravamenes pendientes :

En el caso de haber algun gravamen sobre la propiedad ,como embargos federales o cualquier
otro ,se debe indicar sera responsable de pagarlo.
8Certificar que los pagos de condominio esten al dia:

Es inportante que el contrato de compra-venta se detalle que el mantenimiento del

condominio o urbanizacin,de ser aplicable,este al dia con los pagos . De lo contrario ,el
contrato debe establecer quien sera responsable por dicha deuda.

9Termino de vigencia del contrato:

Es recomendable que nunca sea menor de 60 dias. Para ayudarte en este proceso ,adems de
un banquero, debes buscar el servicio experto de un corredor de bienes raices,para que asi
todo el procedimiento se haga bajo la tutela de un especialista en el tema.

10El contrato debe identificar correctamente a la parte vendedora :

Lo primordial en cualquier contrato de compra-venta es que quede intachablemente

identificada quien es la persona o quienes son las personas que venden el inmueble en
cuestin y como lo hacen por si mismos,representados por otra persona adecuadamente
identificada .Si tienes alguna duda al respecto puedes contactar nuestra empresa ,ya que
existen una serie de profesionales que te puedan asesorar en los aspectos de compra-venta de
inmuebles en Espaa. En la introduccin del contrato es necesario que se detalle el nonbre
completo,el documento nacional de identidad (DNI), y el domicilio tanto adquiere el inmueble
como de quien lo vende.

En el caso de un vendedor particular que tiene el inmueble a ttulo individual bastaran sus
datos . En el caso de un matrimonio en regimen de gananciales ,anbos conyuges estan en la
obligacin de estampar su firma en el documento,con independencia de su estado
matrimonial (casados,separados,etc).

Si el inmueble es exclusivo de un solo de los conyuges , pero se trata de domicilio conyugal

efectivo del matrimonio vendedor,tanbien ambos deberan firmar el contrato.

En el caso de una propiedad que haya sido heredada del titular fallecdo se debe acreditar y
recoger por escrito el ttulo de propiedad con el que los herederos negocian el inmueble.

Ahora bien en el caso de que el vendedor haya otorgado un poder notarial a otra persona para
que firme el contrato de compra-venta,el apoderado tendra que presentar la copia autorizada
notarial,es decir,el original firmado por el notario correspondiente ,y el poder debera
comprobar que esta facultado para la venta de dicha propiedad ,por lo que es necesario
evidenciar que el apoderado esta autorizado para formalizar la compraventa y hacer constar.

11El documento debe delimitar correctamente el inmueble que sera vendido:

Una vez que se haya identificado el vendedor o en tal caso los vendedores , hay que recoger
por escrito lo que se esta vendiendo,es decir, es totalmente necesario que se delimite por
escrito en el contrato:

Que tipo de propiedad se trata, es decir,si es un piso ,un duplex, un chalet,un atico,entre otros.

La ubicacion del inmueble ,la ciudad en la que se encuentra,la calle,el piso,el nmerode
puerta, entre otros.
La delimitacin tanbien es importante que se detalle,con que otras viviendas o parcelas se
linda(a la izquierda,a la derecha,entre otros)

De igual modo es necesario indicar por escrito cual es el ttulo de propiedad del vendedor
sobre la misma :propietario,nudo-propietario,etc.

12El contrato debe detallar el estado de cargas de la vivienda :

Esta es una de las partes mas importantes del contrato una vez que el propietario haya sido
identificado .

Para cumplir con este proceso se recomienda obligar al vendedor a incorporar al contrato una
nota simple informativa del registro de la propiedad en la que debe detallarse si el inmueble
esta libre de cargas o en caso de haberlas ,de que tipo son ,es decir,embargos, hipotecas, entre
otros.

En caso de haber cargas el proceso venta del inmueble se puede realizar, sin enbargo es
necesario dejar pactado por escrito las obligaciones tanto del vendedor como del comprador al
respecto de esas cargas y quien se hara cargo de los posibles costos de su desaparicion
(cancelacion de deuda,honorarios de profesionales ,impuestos,etc)

Es necesario tomar en cuenta que si el inmueble esta hipotecado,embargado,etc,y no estamos

habiles,una vez escriturada a nuestro nonbre,el acreedor (la persona a la que se le debe el
dinero)podria ejecutar la hipoteca o el embargo, y el comprador podria quedarse sin piso.

13Si el inmueble esta hipotecado tienes dos opciones :

De acuerdo con la Asociacion Hipotecaria Espaola,si la vivienda que tienes pensado adquirir
tiene una hipoteca, lo cual es realmente comun, como comprador cuentas con dos opciones:

Sobrogarte en ella: te recomendamos que si eliges esta opcion lo hagas en el banco del
vendedor y bajo el contexto financiero y economico en el que se comprometiera (saldo
deudor,mensualidad,comisiones de cancelacion ,etc), al igual que en terminos de contrato
original entre el vendedor y la entidad financiera . En este caso recomienda estudiar la
escritura de constitucion de hipoteca que se haya firmado entre el vendedor y la entidad
financiera . En este caso recomienda estudiar la escritura de constitucion de hipotec que se
haya firmado entre el vendedor y el banco y constatar con la ayuda de un especialista que no
haya convenios extraos o fuera de lugar.

Que el vendedor se comprometa a pagarla:esta forma puede ser mas engorrosa ,sin enbargo
puedes proponerle al vendedor que pague la deuda con el dinero que le vas a cancelar como
motivo de la venta de la casa, puedes solicitarle que se conprometa a cancelar la hipotec que
pese sobre el inmueble y de inmediato venderselo,pero ya libre de cargas .

En este caso el vendedor correra con los gastos de cancelacion total de la hipotec y el
comprador podra negociar con la entidad bancaria unas nueva condicion en caso que quede
modo hipotecarla.
En el contrato de compra venta del inmueble hipotecado debe aparecer la opcion por la que se
haya optado,de igual modo se debe detallar al maximo para que no haya compromisos que
caigan sobre el comprador una vez en su poder la vivienda.

14Mencionar la relacion entre el vendedor y su comunidad de propietarios:

Este tema es realmente importante,y es todos sabemos que en todas las comunidades hay
campeones que son siempre los ultimos en pagar el recibo de condominio,que no pagan las
derramas,que tienen que ser requeridos judicialmente para que paguen,entre otros casos.

Por ello antes de comprometer alguna cifra con el vendedor te recomendamos seguir los
siguientes consejos:

Leer las ordenanzas de la comunidad para de esta manera su organizacion mas a fondo .

Exigele al vendedor los recibos de la comunidad (incluyendo los extraordinarios o derramas).

Evidencia en conjunto con el presidente de la comunidad o el administrador de la urbanizacion

que el vendedor del inmueble se encuentre en orden de sus pagos tanto ordinarios como
extraordinarios con la comunidad.

En el caso de que haya recibos que no hayan sido cancelados,una vez que te conviertas en el
propietario del inmueble la comunidad esta en su derecho de exigirte el pago de los mismos
,con independencia de que despues se lo reclames al vendedor y la ley estaria de su parte.

Es por este motivo que es ideal que en el contrato de compra-venta aparezca una clusula del
tipo el vendedor declara que esta al dia con el pago de todos sus recibos a la comunidad en la
que esta ubicada la vivienda,tanto ordinarios como extraordinarios. A estos efectos se
aconpaa como anexo la certificacion emitida por el administrador de la comunidad de
propietarios certificando lo anterior.

Donde consigno el inmueble que estoy buscando?

El proceso de compra-venta de un inmueble con lleva una serie de pasos a cumplir que hemos
especificado anteriormente,ahora bien lo principal es encontrar el inmueble que estas
buscando,para ello te recomendamos que ingreses al portal de hispania inversiones
inmobiliarias,la cual es la empresa lider en Espaa en cuanto a publicacion de anuncios de este
tipo, con lo que se garantiza que es una de las empresas inmobiliarias mas importantes del
continente Europeo.

El contrato de compra-venta de un inmueble es sin lugar a dudas el documento mas

importante durante el proceso de adquirrir un inmueble,es por ello que debes ser realmente
precavido al momento de firmarlo ,te recomendamos establecer tu punto de atencion
especificamente sobre el precio,las delimitaciones del inmueble,si la propiedad esta o no
hipotecada y sobre la fecha a partir de la que podras habilitarla,de igual modo es
recomendable que te tomes el tiempo necesario para chequear el documento y que lo
consultes en privado con tu abogado de confianza y por supuestocon asesor contra fraudes
inmobiliarios.
LA NULIDAD DEL ACTO JURDICO Y NULIDAD :es en derecho,una situacion genrica de invalidez
del acto jurdico,que provoca que una norma,acto jurdico,acto administrativo o acto procesal .

REQUISITOS DE VALIDEZ DEL ACTO JURDICO Y NULIDAD

Manifestacion de la voluntad:

La voluntad constituye la esencia misma del acto jurdico,pero solo a traves de la

manifestacion el sujeto hace conocer. La conjuncion de la voluntad y su manifestacion es el
resultado de un proceso que va de lo subjetivo a lo objetivo,de la voluntad interna a la
voluntad exteriorizada. Para la existencia de una voluntad interna tiene que existir tres fases
que son el dicernimiento,la intencion de hacerlo y la libertad. La manifestacion de la voluntad
puede ser tacita o expresa.

Agente capaz:

Es la persona debe tener plena capacidad civil del ejercicio. Si el agente es incapaz absoluto el
acto sera nulo. Si el agente es incapaz relativo el acto sera anulable .

El objeto:

Significa lo que esta colocado delante,es todo cuanto puede ser conocido o aprendiendo por el
sujeto,es decir todo lo que no es sujeto es objeto,sin embargo no todo lo que puede ser objeto
es tanbien objeto de derecho. Tiene tres caracteres principales que son :la posibilidad fsica
del objeto. La posibilidad juridica del objeto. La determinacion del objeto. La ilicitud.

La finalidad:

La finalidad es tanbien llamada causa fin,es la finalidad perseguida por el sujeto que celebra un
acto jurdico,hay una relacion de causalidad entre el fin perseguido y el acto jurdico que lo
persigue,el codigo civil peruano exige que la finalidad sea lcita,es decir no sea contraria a las
normas ni las buenas constumbres.

Puede pedirse la nulidad del acto jurdico en los siguientes casos : la falta de manifestacion de
voluntad . La incapacidad absoluta. La imposibilidad fsica y juridicamente del objeto o su
indeterminacion . la ilicitud de la finalidad. La simulacion absoluta. La inobservancia de la
forma prescrita bajo sancion de nulidad . La declaracion de nulidad por la ley. La oposicion a
normas de orden pblico desplegar sus efectos jurdicos,retrotrayendose al momento de su
celebracion.

Litisconsorte

Art 92 CPC:Hay litisconsorcio cuando dos no mas personas litigan en forma conjunta como
demandantes o demandados, porque tienen una misma pretension,sus pretensiones son
conexas o porque la sentencia a expedirse respecto de una pudiera afectar a la otra.

El juez puede expedir el acto de nulidad del acto jurdico siempre y cuando y previa revisin de
actos no cumpla con los requisitos exigidos por ley .
Resolucion ejecutoria:es la revision de un expediente tramitado en 1 era instancia y una de las
partes no se encuentra satisfecho con la sentencia.

Noveno Pleno Casatorio :

Se trata de un proceso de acto jurdico tramitado por el juzgado de de 1era instancia ,y ante
una supuesta.

Emitida por primera instancia ante ello tienen la facultad de presentar un recurso de casacion
a la suprema solicitando la revisin de la sentencia expedida por el juzgado de primera
instancia a fin de que sea revocado por las irregularidades cometidas en la sentencia materia
civil.

El expediente civil tramitado en juzgado de primera instancia sobre otorgamiento de escritura

publica via de revision revoque la sentencia por los agravante incurrido en la sentencia
expedida por primera instancia.

Analisis del proceso presentado como prueba adjunta

Demandante:guillermo antonio bazan leiva y rosa amelia bardales hoyos de bazan.

Demandado:cooperativa de vivienda centromin peru lima

Materia:otorgamiento de escritura publica.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Resolucion nro 14,de fecha 26 de novienbre del 2002

Los demandantes interponen demanda de otorgamiento de escritura publica respecto del

inmueble constituido por el lote 11 del programa de vivienda lurin de la cooperativa de
vivienda centromin peru lima ltda.

El demandado fue declarado rebelde,por no haber contestado la demanda dentro del plazo de
ley.

El juzgado considera que los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hehos
expuestos por las partes,producir certeza en el juez de los puntos controvertidos y
fundamentar sus decisiones.

Dentro de las considerandos seala que es fundamento de la pretension del certificado de

cancelacion y adjudicacion de fecha 26 de junio de 1992. Se desprende el hecho de la
cancelacion integra del valor del mencionado lote.

La tacha formulada por el demandado no se realizo por haber sido extemporanea, ni siquiera
ha sido enervado por la parte demandada, ni la denuncia penal avala la pretension del
demandado.
El hecho de haber sido excluido como socio del demandante,no quita su derecho a la
pretension del demandado.

El hecho de haber sido excluido como socio del demandante no quita su derecho a la
pretension puesto que la adjudicacion fue en el ao 1992,mientras que la pretension puesto
que la adjudicacion fue en el ao 1992,mientras que la exclusion por falta de aportaciones
mensuales fue el dia 11 de enero de 1999.

El fallo fue declarando fundada la demanda,considerando el articulo 1412 del codigo civil.

SENTENCIA EN GRADO DE APELACION EMITIDO POR LA CORTE SUPERIOR

Resolucion de fecha 8 de juliodel 2003

Confirma la sentencia venida en grado de apelacion,puesto que la demanda se recauda con el

certificado de cancelacion y adjudicacion.

SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA

De fecha 18 de marzo del 2004

Dicho expediente llego a la corte suprema por casacion,interpuesto por la demandada y fue
declarada IMPROCEDENTE por cuanto no ha cumplido con sealar con claridad y presicion
cuales son las normas materiales que han sido indebidamente aplicadas ni cual es su debida
aplicacion,incunpliendo lo sealado en acapite 2.1 del inciso 2 del articulo 382del C.P.C.

2.-ANALISIS DEL PROCESO PRINCIPAL MATERIA DE ANALISIS

DEMANDANTE :WAYMER ARNULFO BENITES CERNAY

DEMANDADO:COOPERATIVA DE VIVIENDA CENTROMIN PERU LIMA LTDA

MATERIA:OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Resolucion nro 12 de fecha 26 de junio del 2006 .

El demandante solicita la traslacion de dominio de inmueble ubicado en la MZ,D,LT,11 del

programa los huertos de naranjal con una area de 112.50m2

Tramitado el proceso via sumarisima

La ley 24701 art 1 precisa que las cooperativas de vivienda quedan obligadas a extender los
titulos de propiedad a sus socios.

Seala que el demandante no ha demostrado haber cancelado el valor del terreno en el monto
de $7,000.00 como refiere haber cancelado en su escrito de demanda.

Estando a lo sealado en el articulo 197 del C.P.C.se declaro INFUNDADA LA DEMANDA.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA

Resolucion nro 11 de fecha 25 de setienbre del 2007

Conforme al articulo 5 de los estatutos de la cooperativa establece que el objeto de la

cooperativa es proveer a sus socios viviendas comprometiendose a adquirir terrenos gestionar
creditos y obtener ayuda tecnica pra el planteamiento de ejecucion de obras de habilitacion
urbana.

Ordenandose revocar la sentencia apelada que declara infundada la demanda reformandola,se

declaro fundada la demanda.

SENTENCIA DE TERCERA INSTANCIA CORTE SUPREMA

Resolucion de fecha 19 de mayo del 2008

La entidad que solicito el recurso de casacion demandado denuncia la inaplicacion del numeral
923 del codigo sus tentativo sin enbargo no explica las razones por las que considera que la
aplicacion de dicho numeral va alterar sentido de los resuelto por la sala civil,no basta
denuncias las somas de derecho materia que estime dejadas de aplicar por lo que no ha
cumplido con lo sealado en el acapite 2.2 del inciso segundo del numeral 388 del C.P.C por lo
que dicha denuncia es inestable.

Declararon IMPROCEDENTE el recurso de casacion.