Arquitetura e Urbanismo

Aspectos legais na
realizao de
empreendimentos e
Plano Diretor
Prof MSc.: Cludia Schmitt Barbosa
 Escritura Plano Diretor (PoA)
Aprovao de Projetos Habite-se
DM, EVU, ART
INSS
Cdigo de Edificaes
(PoA) Registro de Imveis
1 - LEGISLAO QUE REGULAMENTA A APROVAO DE
PROJETOS

Decreto 12715/00

Decreto 16.708/10 -
revogou alguns itens do
Decreto 12.715/00 e
estabeleceu outras
diretrizes

Decreto 18.623/14
 2 - LEGISLAO BSICA PARA ELABORAO DE
PROJETOS COM VISTAS APROVAO
Lei Complementar 284/92 (Cdigo de Edificaes);
Instrumento que disciplina as regras
gerais e especficas a serem obedecidas
no projeto, construo, uso e
manuteno de edificaes
O objetivo bsico garantir nveis
mnimos de qualidade nas edificaes
Habitabilidade
Durabilidade
Segurana
 Lei Complementar 43/79 ( l PDDU);

Lei Complementar
434/99 (PDDUA)
revisado em 2009 (atualizada pela
LC 646/10 E LC 667/11)
 Instrumento de planejamento urbano com
predomnio de mecanismos de controles fsico-
territoriais (ARGILES, 2003)

Delimita a zona urbana e rural

Estabelece em que reas o municpio pode
crescer
Identifica reas de risco ou muito vulnerveis
Valoriza o patrimnio cultural
 obrigatrio para municpios:
Com mais de 20 mil habitantes
Pertencentes a regies metropolitanas e
aglomeraes urbanas
Em reas de influncia de empreendimentos ou
atividades com significativo impacto ambiental (ex:
pedreira, hidreltrica)

Com reas com potencial turstico (ex: Gramado,

Canela)
 Lei Complementar 420/98
(Cdigo de Proteo
contra Incndio);

LEI COMPLEMENTAR
N 14.376, DE 26 DE
DEZEMBRO DE 2013.
3 - LEGISLAO COMPLEMETAR PARA ELABORAO DE
PROJETOS
1. Atas e Resolues da Comisso Consultiva do Cdigo de Edificaes

2. Atas e Resolues da Comisso Consultiva para Proteo contra Incndio

3. Decreto 15.371 - Deteno da guas Pluviais

4. Decreto 17.302 - Pavimentao de Passeios Pblicos

5. Lei 11.093/11 - Medidores Individuais de Gs

6. Lei 8267/98 (alterada por 4 leis subsequentes) - Licenciamento Ambiental

7. Decreto 15.418/06 - Supresso, Transplante ou Podas de Espcimes Vegetais

8. entre outras...
 PROJETO LEGAL Exemplo Prefeitura PoA
Escritura Estudo Preliminar
no

Precisa sim Aprovao

EVU
EVU? EVU

no DM, planilha rea,

desenhos esquemticos
sim

Aprovao
AnteProjeto Projeto Legal Projeto

DM, planilha rea, ART, no

desenhos detalhados
sim
Projeto
Executivo
PPCI (se necessrio),ART no
de execuo e DMAE

Fim do
Liberao sim
Proj as built Habite-se Habite-se
processo
Legal
 Escritura do terreno(RI)
Localizao do terreno:
Cidade
Logradouro A empresa j possui o terreno
Nmero do lote
Dimenses: Ou ir comprar o terreno
Frente
Lateral
Fundos
rea total
Valor
Origem da propriedade
 Aprovao e licenciamento de projetos
Porto Alegre Sec. Planejamento

No ocorre em um nico rgo

Vrios departamentos e secretarias organizadas em comisses:
tipo de projeto (maior altura da edificao, aumento de porte,
prdio tombado, etc)

1 DM (obrigatrio): A Declarao Municipal das Condies

Urbansticas de Uso e Ocupao do Solo (DM) o primeiro passo
documento solicitado no Edifica POA (SMURB / DMAE / DEP).

2 Verificar a necessidade de EVU: O Estudo de Viabilidade

Urbanstica o instrumento de anlise de impactos provocados
pelos empreendimentos (novas construes) sobre a cidade, que

3
indica as condies que devem ser atendidas para sua aprovao.
ART Anotao de Responsabilidade Tcnica (CREA / CAU)
1 DM Declarao Municipal

http://www2.portoalegre.rs.gov.br/dm/
 EVU Estudo de Viabilidade Urbanstica

EVU
Empreendimentos no residenciais de mdio porte:
ACP entre 10.000m2 e 30.000 m2;
guarda de veculos de 200 a 400 vagas (ex: shopping);
garagens comerciais de 100 a 200 vagas (ex: ed. garagem).
Atividades previstas no anexo 5.3 da Lei
complementar 434/99
Projetos que apresentem patrimnio
ambiental a preservar
(natural ou cultural)
Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART ou RRT)

Documento do CREA ou CAU (Conselho Regional de

Engenharia e Agronomia e Conselho de Arquitetura e
Urbanismo que atribui responsabilidade tcnica aos
profissionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
pelos servios prestados)
Documento em 4 vias destinadas a:
rgo pblicos
Obra
Profissional
CREA ou CAU para arquitetos
 Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)

Atribuies profissionais:
Autor e/ou co-autor
Responsvel e/ou co-responsvel
Taxa calculada de acordo com o tipo de
servio prestado e metragem quadrada da
obra
Disponvel em: www.crea-rs.org.br
AOI = rea de Ocupao Intensiva

AOR = rea de Ocupao Rarefeita

Macrozonas

Unidades de Estruturao
Urbana (UEU)

Subunidades
FIGURA 1
Estratgia de
estruturao urbana
 Zoneamento
O zoneamento um instrumento amplamente utilizado nos
planos diretores, atravs do qual a cidade dividida em reas
sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a
ocupao do solo, especialmente os ndices urbansticos.
(Saboya, 2007)

Em Porto Alegre o zoneamento definido pelas Unidades de

Estruturao Urbana (UEUs) e Subunidades.
 Objetivos do Zoneamento

1. Controle do crescimento urbano;

2. Proteo de reas inadequadas ocupao

urbana;

3. Minimizao dos conflitos entre usos e

atividades;

4. Controle do trfego;

5. Manuteno dos valores das propriedades

(carter excludente)
MINIMIZAO DOS CONFLITOS DE USOS DO SOLO
Apesar de a mistura de usos ser amplamente reconhecida como
interessante para a cidade, e at mesmo essencial, existem
atividades que podem causar incmodos e, por isso, devem ter
sua localizao controlada.

Para isso, o plano diretor pode usar vrios mecanismos:

1. Limitaes por zonas

2. Regulao paramtrica - definida com base em parmetros

de incomodidade (por ex. nvel mximo de rudo em
decibis).

3. Limitaes pelo sistema virio - Vias mais arteriais so mais

tolerantes incomodidade. Vias mais locais so mais
intolerantes incomodidade.
Fonte: Saboya, 2007
Conjunto de normas para construir, instalar uma
atividade e dividir terrenos na cidade

NORMAS DO REGIME URBANSTICO (ANEXO 1.2):

DENSIFICAO quantidade de pessoas que vo morar
ou trabalhar em cada parte da cidade;

ATIVIDADES quais negcios que podero ser instalados;

DISPOSITIVOS DE CONTROLE DAS EDIFICAES

tamanho e forma que os prdios podem ter;

PARCELAMENTO DO SOLO tamanho dos lotes e espaos

ocupados pelas futuras ruas, praas e escolas.
PDDUA Plano Regulador (Regime
Urbanstico)

x x
 Dispositivos de controle morfolgico
(ndices urbansticos) pg 103 do PDDUA
A volumetria das edificaes controlada atravs de dispositivos
de controle morfolgico, que estabelecem, por exemplo:

ndices de aproveitamento (IA) ou coeficiente de

aproveitamento (CA)

taxas de ocupao (TO); e taxas de permeabilidade (TP)

recuos frontal e de fundos; e afastamentos laterais

altura mxima das edificaes (H)

tamanho mnimo do lote e da testada do lote

 ELEMENTOS MORFOLGICOS:
Subsolo - volume de altura e projeo variveis, situado abaixo da
Referncia de Nvel (RN) do terreno;
Base - volume de altura contado a partir da RN at o corpo da
edificao;
Corpo - volume de altura e projeo variveis, destinado a abrigar
principalmente as unidades;
Volume Superior - volume varivel acima do forro do ltimo pavimento
do corpo, destinado a abrigar reas de equipamentos.
 Altura Mxima

Define o nmero mximo de pavimentos e/ou altura

mxima da edificao, em metros.

Altura da Edificao
distncia vertical entre a
referncia de nvel da
edificao e o nvel
correspondente parte
inferior da laje ou similar do
ltimo pavimento.
Fonte: PDDUA

Fonte: Saboya, 2007

Altura Mxima
Altura Mxima
Recuos de Altura
Recuos de Altura

Altura da edificao:
*At 27m - recuo 18% da
altura
*Entre 27m at 42m
recuo 20% da altura
*Acima 42m recuo 25%
da altura
 Taxa de Ocupao

A TO a relao percentual entre a projeo da edificao

e a rea do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem
do terreno sobre o qual h edificao.

A TO mede apenas a projeo da

edificao sobre o terreno.

Fonte: Saboya, 2007

 Taxa de Ocupao

A TO apenas muda com o nmero de pavimentos se houver elementos

que se projetam para alm dos limites do pavimento trreo.

Fonte: Saboya, 2007

Taxa de Ocupao
 Taxa de Permeabilidade
(Ateno! diferente da Taxa de Ocupao!)

o percentual mnimo de rea descoberta e permevel do

terreno em relao a sua rea total, dotada de vegetao
que contribua para o equilbrio climtico e propicie alvio
para o sistema pblico de drenagem urbana.

rea Livre Permevel (ALP)

parcela de terreno mantida
sem acrscimo de qualquer
pavimentao ou elemento
construtivo impermevel
 ndice de Aproveitamento
( a mesma coisa que Coeficiente de Aproveitamento)

o fator que, multiplicado pela rea lquida de terreno, define

a rea de construo adensvel. (Alterado pela L.C. n 646, de 22
de julho de 2010). (ver pg 103 do PDDUA)
rea lquida de terreno a rea no atingida por traado do
PDDUA.

Fonte: Saboya, 2007

ndice de Aproveitamento

Fonte: Saboya, 2007

 reas adensveis, no adensveis e isentas
ver pg 104 e 105 do PDDUA

Adensveis - as reas de uso residencial, comercial, de servio ou industrial

integrantes das unidades privativas, excetuados os casos especificados em lei.
No adensveis as destinadas a:
I apoio edificao, tais como reservatrios, casa de bombas, casa de
mquinas de elevadores, rea para depsito de lixo, transformadores,
geradores, medidores,
central de gs, ...etc.

II uso comum, tais como portarias, circulaes, acessos, zeladoria, reas de

lazer, reas de esporte e servio;

III sacadas, varandas ou balces em prdios residenciais, desde que vinculadas

rea social da unidade privativa e que no ultrapassem em 20% a rea
adensvel da unidade, e at o limite de 2,50m de profundidade em relao
face externa do peitoril.

IV elementos em balano que no ultrapassem 0,80m sobre os recuos laterais,

de frente e de fundos, destinados proteo e ao sombreamento de aberturas
e fachadas, como brises fixos ou mveis, floreiras, abas e mscaras, e elementos
para acomodao de equipamentos tcnicos de energia, etc.
O somatrio das reas no adensveis no poder exceder a 50%
da rea adensvel

*exceto mediante aquisio de reas construdas no adensveis de Solo Criado.

Equiparamse a reas no adensveis:

I as paredes que delimitam as reas de apoio e de uso comum; e
II os dutos das instalaes shafts, ventilaes, churrasqueiras, lareiras e suas
respectivas paredes.
Isentas:
I guarda de veculos, suas circulaes verticais e horizontais, nos prdios em
geral;

II exclusivamente garagem comercial;

III residncia unifamiliar, desde que constituda de, no mximo, 2 economias

no terreno;

IV preservao do Patrimnio Cultural nas edificaes Tombadas e

Inventariadas de Estruturao;

V rea frontal a pilotis, aberta e vinculada ao acesso principal das edificaes

at a profundidade da sua porta de entrada;

VI guarda de bicicletas bicicletrio , como reas de uso comum nos prdios

residenciais e no residenciais.
Transferncia de Potencial construtivo (TPC)

Art. 51. Denominase TPC a possibilidade do Municpio de transferir o

direito correspondente capacidade construtiva das reas vinculadas ao
sistema virio projetado, instalao dos equipamentos pblicos, bem
como preservao de bens tombados, como forma de pagamento em
desapropriao ou outra forma de aquisio.
1 O potencial construtivo a transferir corresponde ao ndice de
Aproveitamento relativo parte atingida pela desapropriao ou pelo
tombamento, ....

Art. 52. A TPC pode ocorrer nos limites da Macrozona onde se situa o
imvel, desde que no sejam ultrapassados os patamares mximos de
densificao da UEU e do quarteiro.

Fonte: PDDUA Porto Alegre

Solo criado (SC)

um instrumento que regula o uso do solo, segundo o qual um

empreendedor pode construir acima do coeficiente
fixado em lei, desde que compre este direito do Municpio. No
PDDUA esto contidas as regras que definem a quantidade a
ser ofertada em cada uma das zonas da cidade e as condies que
os terrenos devero atender para o interessado
habilitar-se para a compra. Os recursos obtidos com a venda de
Solo Criado sero canalizados para o Fundo Municipal de
Desenvolvimento (FMD) e aplicados, principalmente, no
saneamento e construo de moradias destinadas populao de
baixa renda.

Fonte: PDDUA Porto Alegre

 Recuos e Afastamentos

Os recuos, de frente e de fundos, e os afastamentos

laterais representam as distncias que devem ser
observadas entre a edificao e as linhas divisrias do
terreno. (ver pg 110 do PDDUA)

Fonte: Saboya, 2007

 Regras para parcelamento do solo

Geralmente, os planos diretores tambm definem

padres para loteamentos, como rea mnima do
lote, testada mnima e quarteiro estruturador (rea
mxima e tamanho mximo do quarteiro ).
 Densidades
Densidade Bruta a relao que h entre a quantidade de
pessoas que moram ou trabalham, considerando toda a
superfcie de uma zona (terrenos, praas e ruas).

Densidade Lquida a relao entre a quantidade de

pessoas que moram ou trabalham na rea relacionada
apenas com a superfcie dos quarteires.

Economias/hectare

Habitantes/hectare

O nmero mximo de economias por terreno o resultado

da diviso da rea do lote ou gleba pela Quota Ideal
mnima de terreno por economia
Fonte: PDDUA Porto Alegre
Art. 67. Os patamares diferenciados de densificao estabelecidos
para as Unidades de Estruturao Urbana so propostos segundo as
diretrizes do Modelo Espacial (...)

1 Ficam estabelecidos como patamares mximos de densificao:

I - na Cidade Radiocntrica: 160eco/ha (cento e sessenta economias

por hectare) por UEU;

II - demais Macrozonas da rea de Ocupao Intensiva: 120eco/ha

(cento e vinte economias por hectare) por UEU;

III - nos quarteires: 260eco/ha (duzentos e sessenta economias por

hectare).

Fonte: PDDUA Porto Alegre

 Exemplo de um estudo de viabilidade
Avenida Assis Brasil, 7765 medidas 30x170m
http://www2.portoalegre.rs.gov.br/dm/
 Bibliografia
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre Disponvel em
http://www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/default.php?p_secao=205

Anexos PDDUA
http://www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/default.php?p_secao=218

CONSULTA AO REGIME URBANSTICO E ALINHAMENTO PREDIAL

http://www.portoalegre.rs.gov.br/ctm/default.htm

SABOYA, Renato. Zoneamento e Planos Diretores. Blog Urbanidades, 2007. Disponvel em

http://urbanidades.arq.br/2007/11/zoneamento-e-planos-diretores/

CASTELO, Iara Regina Bairros, Loteamentos e Condomnios: elementos para o projeto de novos
territrios habitacionais. Porto Alegre: Editora da UFRGS, 2008.

MATERIAL DE AULA PROFESSORA Juliana Parise Baldauf