Olinda Halima Ussene Zubair Graff

Uma abordagem jurdico-legal sobre a ocupao irregular do solo. Estudo do caso de

bairro de Ontupaia 2015 2017

Licenciatura em Cincias Jurdicas

Instituto Superior de Cincias e Gesto

Nacala
2017
 i

Olinda Halima Ussene Zubair Graff

Uma abordagem jurdica sobre a ocupao irregular do solo. Estudo do caso de bairro de
Ontupaia 2015-2017

Monografia Cientfica apresentada ao Registo

Acadmico para a obteno do Grau
Acadmico de Licenciatura em Cincias
Jurdicas

Supervisor: dr. Ussene Joaquim Roque

Instituto superior de Cincias e Gesto

Nacala-Porto
2017
 ii

ndice

Declarao.....................................................................................................................................iii
Dedicatria....................................................................................................................................iv
Agradecimentos..............................................................................................................................v
Abreviaturas..................................................................................................................................vi
Resumo.........................................................................................................................................vii
Introduo.......................................................................................................................................8
CAPTULO I................................................................................................................................11
I. IMPLICAES DA OCUPAO DESORDENADA DO SOLO URBANO....................11
1.1. Fundamentao terica.....................................................................................................11
1.1.1. O Planeamento Urbano e suas implicaes..................................................................13
1.1.2. Teorias da gesto da terra.............................................................................................14
1.1.3. A Lei da terra e os direitos das comunidades...............................................................17
1.1.4. Resoluo de conflitos de terra.....................................................................................21
CAPITULO II...............................................................................................................................23
II. ANLISE E INTERPRETAO DE DADOS...................................................................23
2.1. Anlise dos resultados......................................................................................................23
2.1.1. Como tratada a parcela obtida...................................................................................26
2.1.2. Processo de atribuio da terra.....................................................................................32
2.1.3. Importncia do ordenamento dos solos urbanos para o bairro de Muzuane................34
2.1.4. Formas de ocupao do espao....................................................................................38
2.1.5. Avaliao das hipteses................................................................................................39
Concluso.....................................................................................................................................42
Sugestes......................................................................................................................................44
Apndice 1: inqurito piloto.........................................................................................................46
Apndice 2: guio das entrevistas semi-estruturadas...................................................................48
Apndice 3: guio dos grupos focais............................................................................................49
Apndice 4: guio de observao.................................................................................................50
Anexos..........................................................................................................................................51
Anexo 1: Lei de terra....................................................................................................................52
Anexos 2: Mapa do bairro de Muzuane........................................................................................58
Anexo 3: Planta da cidade de Nacala-Porto mostrando o traado virio.....................................59
Bibliografia...................................................................................................................................60
 iii

Declarao

Declaro que esta monografia cientfica resultado da minha investigao pessoal e das
orientaes do meu supervisor, o seu contedo original e todas fontes consultadas esto
devidamente mencionadas no texto e na bibliografia final.

Declaro ainda que este trabalho nunca foi apresentado em nenhuma outra instituio para a
obteno de qualquer grau acadmico.

Nacala-Porto, Setembro de 2017

___________________________
Olinda Halima Ussene Zubair Graff
 iv

DEDICATRIA

A minha me Rosa Manuel Graff, pelos princpios e ensinamentos que guiaram minha educao.
Ao meu esposo Jos de Sousa Ramadane as minhas filhas, Luana e Daniela, pelo carinho,
compreenso, apoio e pacincia durante minha ausncia.
 v

AGRADECIMENTO

Em primeiro lugar agradeo a Deus todo-poderoso, pela fora e coragem que me deu para
enfrentar este grande desafio que o nvel superior, que me ajudou a superar os momentos
difceis, e me deu foras para seguir em frente quando tudo parecia impossvel.
A produo da presente Monografia fruto de uma valiosa e multiforme investigao e contou
com o apoio de vrias individualidades, que directa ou indirectamente contriburam para a sua
concluso e no podia deixar de agradecer o esforo e a contribuio que me foi prestada.
Aos docentes do curso de Cincia Jurdica, pela sbia maneira com que transmitiram os
conhecimentos cientficos, e a direco do INSCIG, vai o meu imensurvel agradecimento.
Agradeo ao meu Supervisor dr. Ussene Joaquim Roque, pelo apoio incondicional durante a
realizao deste trabalho. Aos meus colegas do grupo, pelas alegrias, tristezas e sufocos que
passamos sempre juntos, unidos incentivando e apoiando uns aos outros. Os meus
agradecimentos so extensivos s minhas irms, meus primos e a minha madrinha.
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Abreviaturas

APIE Administrao do Patrimnio Imobilirio do Estado

CEP Centro de Estudos da Populao
C.E.C.N. Conselho Executivo da Cidade de Nacala
CFM Caminhos de ferro de Moambique
CMCN Conselho Municipal da Cidade de Nacala
CMLM Conselho Municipal de Loureno Marques
DCU Direco de Construo e Urbanizao
DNA Direco Nacional de Aguas
dr. doutor
EDM Electricidade de Moambique
INE Instituto Nacional de Estatstica
INPF Instituto Nacional de Planeamento Fsico
MICOA Ministrio para a Coordenao da Aco Ambiental
MINED Ministrio da Educao
ORAM Organizao Rural de Ajuda Mtua
PAU Posto Administrativo Urbano
PNUD Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento
Prof. Professor
UEM Universidade Eduardo Mondlane
UNAC Unio Nacional de Camponeses
INSCIG Instituto Superior de Cincias e Gesto
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Resumo

O presente trabalho de fim do curso, visa a obteno do grau de licenciatura em cincias jurdicas, e constitui um
dos requisitos parciais exigidos pelo Instituto de Cincias. Com o presente estudo a proponente faz uma abordagem
jurdico-legal, sobre a problemtica e da ocupao desordenada do solo, mais concretamente no bairro de Ontupaia.
Tendo em conta a expanso urbana que se tem verificado nos ltimos tempos, a populao j no tido a ateno de
obedecer os normativos legais que regem a ocupao dos solos, fazendo-se de forma arbitraria. A metodologia
seguida para a realizao deste estudo consistiu na pesquisa bibliogrfica e documental e num trabalho de campo,
que consistiu na observao directa dos fenmenos e na realizao de entrevistas semi-estruturadas a alguns
informantes-chave da rea de estudo. O estudo mostra que o crescimento populacional e a falta de um plano de
urbanizao actualizado tm uma forte ligao com a ocupao desordenada do espao urbano. Esta monografia
encontra-se dividida em trs captulos, precedidos de parte introdutria, onde so apresentados, a problematizao,
as hipteses, a justificativa, os objectivos e a metodologia usada no trabalho. Depois apresenta-se a caracterizao
da rea de estudo, incluindo a localizao geogrfica, aspectos fsico-naturais. Finalmente tem-se a apresentao e
anlise dos dados onde se aborda alguns aspectos no que concerne a posse de terra e faz-se referncia das formas de
ocupao do espao urbano. As concluses so apresentadas no fim do trabalho, com breves sugestes.

Palavras-chave: Lei de terra, atribuio, costume, Estado, autarquias locais, comunidade locais;
 8

Introduo

O ordenamento de um territrio permite organizar o espao urbano, de maneira que satisfaa

as necessidades da populao e mantm a cidade ou o territrio em bom funcionamento
permitindo assim o seu desenvolvimento.

O centro urbano planeado muitas vezes denominado de centro colonial e geralmente bem
servido de infra-estrutura e servios urbanos. Ao seu redor desenvolveu-se um processo de
urbanizao predominantemente informal, onde se concentram assentamentos humanos com
precrias condies de habitao.

medida que se afasta do centro em direco periferia, aumenta o nmero de famlias cuja
actividade principal a agricultura familiar e que vivem em casas tipicamente rurais, que o
censo da populao classificou como "palhotas".

A ocorrncia deste fenmeno evidente no s pela predominncia da ocupao

desordenada do espao (sem planeamento); densidade de ocupao residencial do solo muito
elevada, o que dificulta a construo de vias de acesso adequadas; e ausncia ou fraca
disponibilidade de servios bsicos, em particular de gua potvel, electricidade e
saneamento.

Neste contexto, torna-se necessrio analisar como se manifestam os mecanismos de acesso e

uso do solo urbano. Ser ainda importante compreender o papel das estruturas locais no que
concerne ao planeamento urbano no Bairro de Muzuane, em Nacala porto. Para isso,
formulou-se o seguinte tema: A Ocupao Desordenada do Solo no Municpio de Nacala:
Caso do Bairro Muzuane, 2010-2012

O interesse pelo tema surgiu pelas observaes feitas, durante as quais notria a
dificuldade que as populaes de Muzuane atravessa em termos de ordenamento urbano.
Verificou-se que a desorganizao no ordenamento urbano dificulta o combate a
criminalidade, dificulta o acesso aos servios bsicos de convivncia urbana, como o direito
de uso de gua e luz, assim como vias de acesso.

A cidade se organiza no espao de acordo com uma estrutura mais ou menos bem definida,
resultante da interaco de factores diversos que variam ao longo do tempo. Esta estrutura
confere-lhe uma forma que a caracteriza e que, a maior parte das vezes, reflecte os diferentes
perodos e as inter-relaes entre os factores do seu crescimento.
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Alegando a procura de melhores condies de vida e bem-estar, a populao tende a

deslocar-se para os centros urbanos ou arredores, dependendo das suas condies financeiras
e tambm do espao disponvel para ocupao. Aps o perodo da guerra civil, o Bairro de
Muzuane tornou-se num ponto atractivo para a populao tanto de outros bairros urbanos da
cidade de Nacala, como de outras provncias.

Esse processo de migrao, levou a um aumento considervel da ocupao do solo

aumentando a procura de espaos livres para habitao, o que faz com que essa populao se
fixe desordenadamente, visto que uma grande extenso da rea de estudo no est ainda
parcelada. nesta vertente que surge o seguinte problema: que factores contribuem para a
m gesto do solo urbano em Nacala Porto caso especifico no Bairro Muzuane?

A resposta a esta questo e que serve de hiptese a de que a inexistncia de um plano

director municipal actualizado contribui para a m gesto do solo urbano na rea de estudo; e
que a rea desordenada ocupada por uma parte da populao nativa, tendo esta vendido as
suas casas situadas na rea ordenada, devido ao seu estado de conservao e da sua
incapacidade financeira para restaurar as mesmas.

Como objectivos, o presente estudo tem em vista produzir conhecimento no mbito da

anlise do actual ordenamento do territrio no Bairro de Muzuane, tendo em conta a sua
localizao geogrfica, o seu enquadramento regional e o forte crescimento urbano de que a
rea de estudo tem sido alvo nos ltimos 2 anos.

Para atingir o objectivo geral procurou-se atingir os seguintes objectivos especficos:

identificar os mecanismos de acesso, uso e ocupao do espao urbano; caracterizar os tipos
de habitaes existentes e as suas respectivas condies; analisar as infra-estruturas scio-
econmicas da rea de estudo; e sugerir vias para melhoria das condies de ordenao
urbana em Muzuane.

Em termos de metodologia, com vista a alcanar os objectivos definidos, a execuo do

trabalho obedeceu os seguintes procedimentos metodolgicos:

Na primeira etapa foi feita uma reviso bibliogrfica e preparao do trabalho de campo.
Nesta fase foram feitas leituras minuciosas de modo a obter o quadro terico sobre questes
relacionadas com o planeamento e ordenamento urbano, crescimento da populao urbana,
assim como a caracterizao da rea de estudo. Foram consultadas obras e documentos nas
bibliotecas da cidade de Nacala, com destaque para a INSCIG na UP e outras fontes de
conhecimento cientifico.
 10

A segunda etapa consistiu no trabalho de campo tendo sido efectuado atravs de conversas
informais e entrevistas semi-estruturadas usando guies previamente elaborados, aplicadas
aos residentes e estruturas da rea de estudo, com vista a obter informao sobre as formas
de ocupao e uso do solo, acesso s infra-estruturas scio-econmicas, as condies das
habitaes e da expanso urbana.

O universo da pesquisa foram os habitantes do bairro Muzuanee na amostra, foram

entrevistados 50 indivduos, incluindo informantes chaves, e a seleco das casas e dos
entrevistados foi aleatria. Para alm das entrevistas, foi utilizado o mtodo directo o qual
permitiu a observao "in loco" dos problemas frequentes do planeamento urbano.

CAPTULO I
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I. IMPLICAES DA OCUPAO DESORDENADA DO SOLO URBANO

Neste captulo apresentamos a fundamentao terica do trabalho bem como algumas das
teorias gerais que norteiam a gesto do solo Urbano. Tambm faz parte deste captulo a
anlise do processo de urbanizao de Muzuane, local de estudo.

1.1. Fundamentao terica

De acordo com Rigotti (1967), a cidade uma associao de indivduos formada com o
objectivo de obter o bem-estar para as famlias de distintas classes sociais, respondendo a
todas as exigncias de uma vida que se baste a si mesma. Ainda segundo o mesmo autor, a
cidade o primeiro ncleo de atraco de comunidades vivendo uma vida colectiva.
Contudo, hoje tem vindo a ser, pelo contrrio, o principal elemento desagregador da vida
colectiva.

Actualmente as cidades no podem ser planificadas considerando exclusivamente os seus

limites fsicos, isto , "todos os problemas do planeamento urbano, da habitao, do trabalho,
do trfego, etc., devero ser observados a partir do mbito mais vasto de toda a regio "
(Departamento de Geografia, 1998).

Segundo Arajo (1997), a cidade ao desenvolver-se em torno do seu ncleo inicial, articula-
se de forma diversa, em elementos de dimenso varivel mais ou menos contnuos. Durante
a expanso da cidade, a ocupao do espao um facto que se traduz no terreno,
simultaneamente pela implementao de um determinado tipo de construo e pela
localizao de certas actividades que podem ou no corresponder-lhe.

Assim, a "utilizao do solo uma resultante que exprime espacialmente um

estado de equilbrio momentneo entre meio e a complexa aco humana, tanto a
exercida desde a instalao, como a que se faz sentir nos nossos dias", sendo assim
possvel identificar diferentes tipos de construo para diferentes finalidades em
espaos imprprios, como residncias, servios e comrcio (Beaujeu-Garnier,
1997:15).

O crescimento descontrolado da populao nas reas urbanas e sobretudo nos seus arredores
traduz-se em problemas de aproveitamento do solo, de trfego, de abastecimento de gua, de
drenagem e ainda de saneamento. Enquanto os centros das cidades tornam-se habitados, nas
zonas perifricas prximas da cidade regista-se, pelo contrrio, um incremento constante da
populao (Mausbach, 1977).
 12

A maioria dos pases do mundo utiliza como critrio nico de classificao de sua populao
urbana: a unidade poltico-administrativa, tamanho de populao ou governo local. Os
restantes pases utilizam combinaes de dois ou mais critrios. Para as Naes Unidas o
critrio mais apropriado para classificar a populao urbana a "comunidade local como um
grupo de seres humanos que vive em proximidade e podem persistir apoiados numa base
territorial". Em Moambique classifica-se como urbanas as unidades poltico-administrativa
como cidades e vilas (Arajo, 2001:29).

Na sua obra intitulada "Geografia Urbana", Beaujeu-Garnier refere que " a

populao urbana revela algumas caractersticas originais, a maioria das quais est
ligada ao processo de crescimento que, por seu turno, se apoia em dois factos:
crescimento natural e o crescimento migratrio ". Segundo o mesmo autor, cada
uma dessas componentes privilegiada de acordo com a atraco que exerce tanto
no campo assim como na cidade, e tambm no comportamento demogrfico dos
citadinos (Beaujeu-Garnier, 1997:132).

De acordo com Alcioly & Davidson (1998:99), a densidade um dos indicadores de desenho
urbano mais importantes a ser utilizado no processo de planeamento e gesto de
assentamentos humanos e serve como um instrumento de apoio formulao e tomada de
deciso por parte dos planeadores urbanos, arquitectos e engenheiros na formalizao e
deciso da forma e extenso de uma determinada rea da cidade.

O planeamento pode ser considerado como uma forma de pensar e entender os

problemas de carcter social e econmico perspectivando o futuro e prestando
particular ateno relao que se estabelece entre os objectivos, a tomada de
decises e as diferentes motivaes que conduzem ao entendimento das polticas e
dos programas que devem ser seguidos. Neste sentido, planear surge da
"necessidade de controlar as alteraes humanas que, utilizando capital e recursos,
no podem ser apenas determinadas pelo mercado" (Departamento de Geografia,
1998:43).

Segundo a mesma fonte o planeamento visa a melhoria do uso do espao, a gesto dos
recursos disponveis e a melhoria da qualidade do sector social e do ambiente. Rigotti
(1967), na sua obra "Urbanismo: La Composicin", refere que o plano de ordenamento no
um elemento esttico, destinado a permanecer fixo e imutvel, rgido como uma
cristalizao, seno dinmico, e deve ter em si mesmo as possibilidades necessrias para
desenvolver-se e modelar-se em harmonia com as foras evolutivas do conjunto para o qual
tem sido criado.

De acordo com Departamento de Geografia (1998), o ordenamento prev uma atitude de uso
racional dos recursos naturais dando prioridade distribuio das classes de uso do solo. O
plano regulador de um territrio ou de uma cidade permite a organizao urbana na sua parte
mais dinmica, que aquela que se refere possibilidade de plasmar o dito plano regulador
de maneira que satisfaa as necessidades reais de uma comunidade e, ao mesmo tempo, d as
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normas e orientaes que guiem tais necessidades, coordenando-as ao objecto de manter a

cidade ou o territrio em bom funcionamento e permitir seu desenvolvimento no tempo. O
planeamento urbano refere-se a todas as reflexes e medidas destinadas ao ordenamento de
vastas reas relativamente ao aproveitamento do solo, ou por outra, uma planificao
detalhada a curto prazo. As causas dos problemas urbanos, muitas vezes irremediveis
actualmente, provm da ausncia de um planeamento a longo prazo.

1.1.1. O Planeamento Urbano e suas implicaes

Segundo Gomes (1985), o planeamento urbanstico assumiu nas sociedades modernas uma
importncia vital pois, por um lado, sendo o solo um bem que j se deixou de fabricar,
necessrio disciplinar adequadamente a sua utilizao, por outro, o direito habitao impe
a existncia e execuo de planos de urbanizao capazes de prever as necessidades de um
"habitat" equilibrado e verdadeiramente humanizado.

O plano de urbanizao um instrumento de programao e da gesto urbanstica

que visa disciplinar a ocupao, uso, transformao e desenvolvimento do
territrio, segundo as exigncias actuais e futuras da vida econmica social da
esttica, da higiene e de viao, com o mximo proveito e comodidade para os seus
habitantes (Gomes, 1985:97).

Arajo (1997), refere que "transio urbana nos pases desenvolvidos fez com que a
populao assalariada expandisse, tendo provocado um aumento no consumo e um
crescimento de mercados urbanos para os produtos industriais, o que no acontece com os
pases subdesenvolvidos, uma vez que este apresenta caractersticas demogrficas, estando a
provocar uma enorme expanso de novos residentes urbanos sem emprego que vo engrossar
o sector informal. O conceito de plano geral de ordenamento urbanstico teve a sua
importncia a partir da altura em que o desenvolvimento industrial influenciou nos pases
mudanas demogrficas e econmicas.

Nestas condies o consumo no aumenta, porque o poder de compra da populao baixo e

os mercados urbanos no se desenvolvem porque no h uma indstria para os abastecer".
Sendo assim, o crescimento da populao urbana nos pases em vias de desenvolvimento no
tem sido acompanhado pelo mesmo desenvolvimento econmico que foi experimentado
pelos pases desenvolvidos durante o sculo XIX. Em termos histricos, a urbanizao em
qualquer escala essencialmente recente, uma caracterstica dos ltimos 100 e 50 anos. Foi
estimado que antes do incio do sculo XIX, somente 3% da populao mundial vivia nas
cidades e actualmente chega a atingir 40%. A populao mundial aumentou 3 vezes entre os
 14

anos 1950 e 1970 e a populao urbana aumentou 30 vezes. Entre 1950 e 1970 a populao
urbana mundial elevou de 28,2 % para 38,6 % (Carter, 1981:14).

1.1.2. Teorias da gesto da terra

At meados da dcada 1980 as teorias sobre a gesto da terra estavam bipolarizadas entre a
teoria da colectivizao e a teoria evolucionria dos direitos de propriedade. A primeira,
seguida pelos pases de orientao socialista, defendia que competia ao Municpio a
atribuio, a construo das infra-estruturas, dos equipamentos sociais e das habitaes,
devendo ao muncipe, na medida das suas possibilidades, pagar uma taxa de utilizao que
se destinava cobertura dos custos de manuteno e reposio do parque imobilirio. A
terra era tida como um bem comum e, como tal, gerida pelo Municpio, tendo este a
obrigao de prestar um servio ao cidado atravs da construo de habitaes, como dizia
Engels na sua obra sobre o mercado habitacional.

A segunda teoria tinha a terra e os servios como mercadorias cuja atribuio

dependia da oferta e da procura, ou seja, do mercado. Quanto menor fosse a
interferncia do Estado na atribuio da terra e mais livre fosse a determinao dos
preos de venda e de compra da terra e da habitao, mais perfeita seria a actuao
do mercado e, consequentemente, os benefcios do muncipe. Ao Municpio
competia elaborar o plano urbanstico e zelar pelo cumprimento das normas na sua
implementao (Balchin e Kieve, 1977:24).

Tanto num como noutro caso a prtica veio a demonstrar que nem o Municpio nem o
mercado, por si ss, tinham uma eficincia de atribuio que correspondesse dimenso do
crescimento da procura pela terra urbana e da interaco com o espao rural circundante. No
primeiro caso, era usual habitarem trs e mais famlias no espao fsico concebido para uma
famlia e no segundo caso surgiu o crescimento desregrado dos bairros da lata ou de canio,
onde os nveis de sanidade estavam abaixo dos mnimos estabelecidos como compatveis
com os direitos dos muncipes.

neste contexto que se desenvolve a chamada nova economia da posse da terra (Stevens e
Jabara, 1988). O argumento principal de que o quadro legal no se deve deter sobre a quem
compete a atribuio da terra, a gesto do solo urbano e a construo da habitao, mas sim
sobre como se devem aproveitar as oportunidades econmicas que resultam das mudanas
tecnolgicas e da alterao dos preos relativos no mercado.

Segundo a nova economia de posse da terra a questo da eficincia de atribuio no

depende do sujeito que a executa mas do quadro institucional onde ela opera. Quanto mais
simples, transparente e participativo for este quadro, maior ser a eficincia de atribuio de
todos os actores, sejam eles o Municpio ou os agentes imobilirios, o simples muncipe ou
 15

um colectivo de cidados. Noutras palavras, no so as Leis aprovadas nos parlamentos que

determinam os valores de uso ou de mercado da terra, mas a percepo do cidado,
individual e colectivo, sobre o valor relativo da terra em funo do crescimento da procura.
A percepo do cidado, segundo Ding (2001), de particular importncia uma vez que o
crescimento urbano determinado pelos processos inter-temporais de tomada de deciso,
isto o cidado s toma uma deciso depois de ter ponderado devidamente as subsequentes
decises que ir tomar.

Acontece porm, que a terra o nico factor de produo cujo total da oferta
fixo, no podendo ser equiparado ao capital e ao trabalho cujas elasticidades so
quase perfeitas. H, consequentemente, uma substitutabilida de da terra com o
capital e com o trabalho que no perfeita. Acresce a isto que quando se verifica a
existncia investimento numa determinada parcela de terra o seu valor relativo
aumenta e menor a possibilidade dos imigrantes a ela terem acesso, o que
constitui um travo imigrao mas, ao mesmo tempo uma forma de excluso dos
pobres (Bruecknere e Kim, 2001:8).

por esta razo, que j David Ricardo dizia, que o valor da terra rural determinado pelo
que ela tem para oferecer (qualidade dos solos, disponibilidade de gua, etc.) enquanto que o
preo da terra urbana em funo da procura (a localizao e o espao disponvel) e o que
nela foi construdo ou investido.

Como a capacidade e a disponibilidade de investimento pelo conselho municipal

na urbanizao de mais terra mais lenta que a velocidade de crescimento da
procura, h uma discrepncia no tempo entre os dois, o que, mesmo quando a
adjudicao por definio exclusivamente feita pelo Estado, como era o caso dos
pases de orientao socialista, se cria um espao para a actuao do mercado
conforme explica Li para o caso chins (Li, 2003:44).

Este mercado, por sua vez, complexo e multifacetado, dizem Gough e Yankson referindo-
se ao Ghana. Tanto as transaces de direitos sobre a terra se podem processar atravs de
agncias imobilirias, onde os direitos so transferidos automaticamente com a venda de
benfeitorias, como atravs da subdiviso ou do aluguer, sujeitos ou no a registo. Tanto
podem acontecer entre familiares pela concesso do direito de ocupao como atravs de um
chefe de quarteiro ou da entidade correspondente que serve de intermediria a um potencial
vendedor. A complexidade do mercado de terras urbanas levou ao desenvolvimento de trs
mercados, que em teoria so distintos mas que na prtica se interpenetram:
(i) o mercado de compra e venda da terra,
(ii) o mercado habitacional e
(iii) o mercado de aluguer.

Este mercado de terras urbanas, no seu conjunto, no pois, um mercado organizado onde
exista um local para comprar e para vender, como se de uma mercadoria mvel se tratasse,
mas um agregado de inmeros negcios, pequenos e grandes que envolvem parcelas e
construes totalmente heterogneos. Talvez devido complexidade das transaces em
 16

causa, ao nmero de intervenientes e ao permanente desequilbrio entre a procura e a oferta

em cada um dos tipos de mercado em causa, a literatura especializada aponta uma srie de
imperfeies do mercado de terras urbanas. Para alguns estudiosos estas imperfeies so de
carcter endgeno o que, a seu ver, justifica a interveno do Estado (Toulmin e Quan,
2000), para outros trata-se de imperfeies temporrias que se devem, fundamentalmente,
persistente interveno do Estado no funcionamento do mercado. Entre as vrias
imperfeies endgenas do mercado identificadas so de destacar:

a eficincia de atribuio inerentemente imperfeita, quer nas transaces entre

indivduos quer para diferentes usos (habitao, comrcio, indstria, agricultura,
etc.), uma vez que rara, se no mesmo impossvel em situao de crescimento
(demogrfico ou econmico), haver um equilbrio entre a oferta e a procura;

o padro de uso e de valorizao da terra, ao ser determinado pelo mecanismo do

preo, menospreza as necessidades das terras menos lucrativas ou mesmo no
lucrativas, mesmo quando sejam para fins socialmente desejveis, como o da
construo de escolas, hospitais ou espaos abertos e de lazer;

nas zonas urbanizadas a natureza financeira do mercado de terras urbanas, ao

enfatizar o lucro privado, preserva e reala as desigualdades sociais, muitas vezes
baseadas, no no desempenho empresarial do proprietrio, mas na natureza
monopolstica do aambarcador;

nas zonas no urbanizadas o mercado tende a alocar terras, atravs da subdiviso ou

do arrendamento, em zonas sujeitas eroso e sem drenagem natural, entre outros,
degradando o meio ambiente e impossibilitando a construo de infra-estruturas e a
edificao de equipamentos sociais (Balchin e Kieve, 1977:52).

Tendo em considerao estes aspectos Paul Jenkins defende a abordagem institucional que
sustenta a articulao orgnica entre os diversos actores como forma de minimizar as
imperfeies do mercado e de aumentar a eficincia de atribuio da oferta. Para o caso dos
mercados de terras urbanas de Moambique, Jenkins identificou trs actores a ter em
considerao.

O Estado que faz a atribuio formal da terra; o sector Privado onde as alocaes
so feitas atravs do mercado seguidas de formalizao; e a Sociedade Civil que
lida com o mercado de terras informal. Independentemente da concordncia ou no
com as designaes seleccionadas, o que o texto de Jenkins chama a ateno para
a necessidade de haver uma tipologia do mercado de terras urbanas e sugere como
categorias da tipologia, os actores, o registo formal e o reconhecimento informal
das transaces (Jenkins, 2001:98).
 17

H uma necessidade da construo de uma tipologia para facilitar a anlise e para se

elaborarem polticas factveis e concretas. Por exemplo, para o caso dos mercados de terras
informais, pode existir trs formas: a subdiviso; o aluguer e subaluguer; e a simples
ocupao, isto , aquela que no foi previamente autorizada.

Em sntese, a literatura identifica a definio de uma tipologia, a caracterizao da oferta e

da procura, e a descrio das formas de acesso, como indispensveis para um estudo desta
natureza.

A literatura, igualmente, identifica como indicador da eficincia de atribuio o valor de

mercado da terra analisado em conjunto com os factores que determinam os valores
relativos. apontado como principal varivel a ter em considerao o aumento da procura e
a consequente escassez da terra, como determinantes da percepo da procura pelo utente
sobre o valor da terra e do que nela est implantado.

De uma forma geral a literatura indica que quando a terra abundante a sua valorizao
dada pelo seu significado simblico e a gesto feita pelas instituies locais de acordo com
as normas e costumes comummente aceites. Todavia, medida que a procura aumenta a
percepo sobre o valor da terra altera-se, passando esta a ser tida como um recurso que
preciso preservar e usar com normas e regras, muitas vezes de carcter legal, sob a
responsabilidade do Municpio.

Quando a procura aumenta ainda mais, a tendncia ter a terra como uma mercadoria que
pode ser comprada e vendida, quer na forma de transferncia de direitos de propriedade ou
das benfeitorias (Norton, 2003:87).

1.1.3. A Lei da terra e os direitos das comunidades

Na Constituio de 1975, os privilgios e as injustias em relao posse de terra foram

retirados, e houve algum avano scio-poltico nas discusses sobre a terra. A partir daquele
ano, com os primeiros sinais da melhoria de vida, tornou-se necessrio para os grandes
proprietrios rurais que formavam a nossa elite econmica agrria, a inibio da propriedade
da terra atravs de apropriao pela posse. Surge ento a Lei de Terras, a partir desta data s
poderia ocupar as terras por compra e venda ou por autorizao do Presidente. Todos os que
j estavam nela, receberam o ttulo de proprietrio, porm, tinha que residir e produzir na
terra.
 18

A criao desta Lei transforma a situao na poca porque garantiu os interesses dos
pequenos camponeses que estavam iniciando a promissora produo de culturas de
subsistncia. Definiu que: as terras ainda no ocupadas passavam a ser propriedade do
Estado e s poderiam ser adquiridas no atravs da compra nos leiles mediante pagamento
vista, mas atravs de posse, e quanto s terras j ocupadas, estas podiam ser regularizadas
como propriedade no privada.

Em Moambique, segundo a Constituio, a terra propriedade do Estado e no pode ser

alienada. A Lei de Terras o diploma que define quais os tipos de autorizao de uso e
aproveitamento da terra que podem existir, de forma a promover o desenvolvimento
econmico e, por outro lado, proteger os interesses das comunidades locais que vinham h
geraes utilizando parcelas de terra sem uma base legal.

Como meio universal de criao de riqueza e do bem-estar social, o uso e aproveitamento da

terra direito de todo o povo moambicano. O desafio que o pas enfrenta para o
desenvolvimento, bem como a experincia na aplicao da Lei 6/79, de 3 de Julho, Lei de
Terras, mostram a necessidade da sua reviso, de forma a adequ-la nova conjuntura
poltica, econmica e social e garantir o acesso e a segurana de posse de terra, tanto dos
camponeses moambicanos, como dos investidores nacionais e estrangeiros.

Pretende-se, assim, incentivar o uso e aproveitamento da terra, de modo a que esse recurso, o
mais importante de que o pas dispe, seja valorizado e contribua para o desenvolvimento da
economia nacional. Compete aos Presidentes do conselho municipal e de Povoao e aos
Administradores do Distrito, nos locais onde no existam rgos municipais, autorizar
pedidos de uso e aproveitamento da terra nas reas cobertas por planos de urbanizao e
desde que tenham servios pblicos de cadastro. (Lei n 19/97 de 1 de Outubro, Ver anexo).

Os camponeses conquistaram novos e significativos direitos na Lei de Terras aprovada em

Julho pela Assembleia da Repblica (AR). Em resposta ao "lobby" mais activo que a
sociedade civil j desenvolveu junto do novo parlamento multi-partidrio, a AR introduziu
trs alteraes fundamentais ao projecto de lei apresentado pelo governo:
aumenta os direitos da mulher,
atribui um papel mais significativo aos chefes "tradicionais", e
restringe parcialmente a possibilidade de o Conselho de Ministros autorizar o uso da
terra.
 19

As duas ltimas alteraes anularam a reviso lei feita no ano passado pelo Conselho de
Ministros antes de a submeter ao parlamento. Ambas implicaram compromissos entre o
governo e o parlamento que vo exigir mais legislao nova no prximo ano. Durante dois
anos, a Lei de Terras foi reescrita e revista vrias vezes no mbito de uma ampla consulta
como parte daquele que constituiu o processo moambicano mais aberto e mais democrtico
em muitos anos (para mais informao ver Boletim nmero 17 de Novembro de 1996).

As duas maiores organizaes representantes dos camponeses, a ORAM (Organizao Rural

de Ajuda Mtua) e a UNAC (Unio Nacional de Camponeses), qualificaram a nova lei como
"boa" e "uma vitria para os camponeses". Lorena Manguane da ORAM disse que "a lei
antiga foi escrita em gabinetes sem compreender os camponeses; a nova lei foi escrita pelo
povo e responde nossa realidade".

No quadro da nova lei: A terra mantem-se propriedade do Estado; comunidades, indivduos e

empresas apenas obtm o direito de uso e aproveitamento. O direito de uso e aproveitamento
pode ser transferido mas no vendido nem hipotecado. O direito de uso e aproveitamento
obtem-se por ocupao ou pela atribuio de um ttulo pelo Estado. Documentos
comprovativos do direito de uso e aproveitamento da terra podem ser passados a
comunidades e grupos assim como a indivduos e empresas.

Comunidades e indivduos que ocupem terras h mais de 10 anos adquirem o direito

permanente de utilizao das mesmas e no necessitam de ttulos. Os tribunais so obrigados
a aceitar provas verbais de ocupao apresentadas por membros da comunidade local. No
podem ser atribudos ttulos de uso e aproveitamento relativamente a terras j ocupadas por
outrem. S se passam ttulos de uso e aproveitamento caso haja um plano de
desenvolvimento; os ttulos so atribudos provisoriamente por um perodo de dois anos,
tornando-se permanentes (at 100 anos) apenas se o desenvolvimento projectado est a ser
realizado. A nova lei define "comunidade local" como "um agrupamento de famlias e
indivduos, vivendo numa circunscrio territorial de nvel de localidade ou inferior, que visa
a salvaguarda de interesses comuns atravs da proteco de reas habitacionais, reas
agrcolas, sejam cultivadas ou em pousio, florestas, stios de importncia cultural, pastagens,
fontes de gua, e reas de expanso".

As comunidades locais podem possuir o direito de uso e ocupao e ttulos colectivos.

A atribuio de um ttulo, deve ser "precedido de consulta s respectivas comunidades, para
efeitos de confirmao que a rea est livre e no tem ocupantes. "Nas reas rurais, as
comunidades locais participam:
 20

a) na gesto de recursos naturais,

b) na resoluo de conflitos,
c) no processo de titulao...,
d) na identificao e definio dos limites dos terrenos por elas ocupados."

A Lei de Terras foi objecto de mais de uma semana de intensos debates no parlamento. A
Renamo ops-se lei por esta manter a propriedade do Estado sobre a terra e limitar o papel
das autoridades "tradicionais". "O povo deve gozar do direito de propriedade privada e esta
deve incluir a propriedade da terra". "O povo tem direito propriedade da terra que as
populaes j detm por herana dos seus antepassados." A propriedade do Estado sobre a
terra "comunista".

A Constituio e a nova Lei de Terras no permitem a propriedade privada e a hipoteca da

terra. As pessoas tm sim o "direito de uso e aproveitamento". Este direito tem carcter
permanente para indivduos e comunidades que j estejam a ocupar terras, assim como para
os proprietrios de habitaes. Indivduos e empresas podem solicitar concesses at 100
anos para uso de outras terras "no utilizadas". A posio adoptada pela Frelimo que a
privatizao da terra criaria os "sem terra", como aconteceu noutras partes do mundo. "O que
aconteceu no Brasil, onde a terra foi vendida aos exploradores, jamais acontecer em
Moambique," declarou Hlder Muteia, presidente da Comisso parlamentar para a
Agricultura, Desenvolvimento Rural e Poder Local, num comcio com camponeses
organizado pela ORAM a 12 de Julho de 2004, enquanto decorria no parlamento o processo
de debate da lei.

De um modo geral, as associaes de camponeses apoiaram esta posio da Frelimo e

opuseram-se privatizao da terra. Mas a reivindicao da Renamo quanto a um papel
mais significativo para os chefes "tradicionais" e para as prticas "costumeiras" em tudo o
que diz respeito terra, teve um forte apoio por parte dos grupos de camponeses. "Os
camponeses sabem que o direito costumeiro no perfeito. Mas conhecem-na e entendem-
na, e consideram isso mais fcil do ter de lidar com burocratas e tribunais. Os camponeses
querem resolver os seus problemas reunindo-se debaixo do cajueiro".

Quando foi submetido ao parlamento pelo Conselho de Ministros, o projecto de lei j

reforava a posio da mulher ao sublinhar a igualdade entre homens e mulheres no
concernente aos ttulos de uso e aproveitamento da terra. O Conselho de Ministros tambm
justificou a eliminao das referncias ao direito "costumeiro" por "as prticas tradicionais
serem discriminatrias contra a mulher".
 21

1.1.4. Resoluo de conflitos de terra

A guerra e a fuga de milhes de refugiados, mais o processo confuso de atribuio de ttulos

de uso e aproveitamento da terra, iro dar origem a muitos conflitos nos prximos anos entre
os que reclamam o direito de uso e aproveitamento da terra.

A nova lei clarifica de vrias maneiras a posio. Confirma o direito dos camponeses a
ocuparem terras, insiste que sejam consultados quanto emisso de novos ttulos, e assegura
que os tribunais levem em considerao o testemunho oral sobre a ocupao da terra por
camponeses. Este ltimo ponto importante pois segundo a antiga lei o ttulo (documento
escrito) tinha primazia total.

A nova lei no anula ttulos passados indevidamente para terras j ocupadas por outrem. No
entanto, onde se registarem conflitos reais, os casos iro a tribunal. Os tribunais atribuiro
grande importncia antiguidade dos direitos, e se um campons puder provar que vivia
num dado stio quando o ttulo foi atribudo a outra pessoa, muito provvel que o tribunal o
autorize a ficar. Uma questo particularmente complexa diz respeito terra ocupada por
refugiados que depois de estarem h uma dcada ou mais num novo local no querem
regressar sua terra de origem. A lei d plenos direitos a quem, "de boa f", ocupe um
terreno h dez anos, mas h que notar que "os refugiados sabem que cada rvore, cada
pedao de terra tem um dono, e que esto a tomar de emprstimo a terra de algum, por isso
no esto l de boa f`."

Se o ocupante anterior abandonou o pas, eles podero ter razo, mas se, pura e
simplesmente, se mudou para a cidade mais prxima e tenta regressar no fim da guerra, os
refugiados podero ser obrigados a sair. Por ltimo, em muitas zonas as pessoas reclamam
direitos que no tm. Por exemplo, cartas de responsveis no servem como ttulos. Algumas
pessoas pediram terrenos servindo-se depois desse documento como prova do seu "direito" a
usar a terra.

Tem se registado um avalanche de pedidos de concesso de terra, mas at ao momento

poucos tm sido autorizados. Um estudo por Greg Myers e Julieta Eliseu mostrou que na
ltima dcada em Nampula se registaram pedidos de concesses totalizando 3,8 milhes de
hectares mas apenas foram atribudos ttulos para 50,477 hectares.
 22

Tem havido alguma confuso acerca de pedidos e concesses. Myers e outros titulam os seus
mapas com "Concesses de Terras" e referem a pedidos desta forma nos seus relatrios. Isto
leva um leitor casual a crer que se trata de pedidos e ttulos, uma grande quantia tem sido
mencionado na imprensa internacional. No entanto, uma examinao meticulosa d a
entender que se trata s de pedidos e no de concesses.
 23

CAPITULO II

ANLISE E INTERPRETAO DE DADOS

2.1. Anlise dos resultados

Os resultados obtidos apresentam um espao que aparece o mercado cuja aquisio de

direitos no est sujeita a registo, o que normalmente apelidado de mercado informal ou
entre os pobres. Foram identificados trs espcimes de mercado de terras entre os pobres: (i)
na incorporao de novas terras no permetro urbano; (ii) atravs de subdiviso; (iii) pela
adjudicao em lugares imprprios.

No referente ao primeiro espcime, dados recolhidos nas entrevistas semi-estruturadas e nos

grupos focais referem que as pessoas que tm terras rurais por ocupao ou atravs de
compra junto dos centros urbanos, costumam fazer um parcelamento provisrio para depois
venderem. Todos os entrevistados so unnimes em afirmar que nada vm de ilegal nesta
actividade, antes pelo contrrio, ela do conhecimento das estruturas poltico-
administrativas do bairro e muitas vezes envolve elementos do prprio conselho municipal.
Do lado da procura trata-se de imigrantes rurais ou de jovens recm-casados com poucas
posses econmicas.

O segundo espcime do mercado (no sujeito a registo) acontece, principalmente nas zonas
peri-urbanas cujo parcelamento e a construo de infra-estruturas veio a acontecer aps a
ocupao, ou seja so zonas com uma ocupao mais antiga onde muitos dos moradores a se
encontram h vrias dezenas de anos.

medida que a procura vai aumentando regista-se a tendncia para se subdividir o talho
com um familiar ou com um amigo, podendo o mesmo pagar um aluguer, no s em
dinheiro mas tambm em servios ou mordomias, vindo mais tarde a comprar a terra que
habita. A subdiviso tambm se pode dar por iniciativa de algum elemento das estruturas
locais ou do conselho municipal, o qual, arbitrariamente, decide que tem de haver uma
subdiviso, vindo a vender o direito de acesso parte desanexada. Enquanto que a primeira
forma matria de consenso entre as partes a segunda muitas vezes motivo de conflito e
tida como forma de corrupo.

O terceiro espcime a mais fortemente censurado pelos entrevistados. Trata-se de

adjudicao de reas que esto projectadas para serem estradas ou junto a valas de drenagem
ou em espaos pblicos. Quase sempre envolvem, do lado da oferta, elementos das estruturas
 24

locais ou funcionrios do conselho municipal, e do lado da procura, os mais pobres dos

pobres, mulheres divorciadas ou mes solteiras e mesmo grupos de malfeitores.

Como acima foi mencionado o mercado tambm tende a crescer nas zonas urbanas, embora
no to rapidamente como nas peri-urbanas. Trata-se de um mercado cuja a aquisio de
direitos est sempre sujeita a registo, tambm conhecido por mercado formal ou mercado
dos ricos. Tambm neste tipo de mercado se verificou a existncia de trs espcimes
diferentes:
pela venda das infra-estruturas;
fruto da corrupo;
condomnios horizontais.

O primeiro espcime o da transferncia de direitos sobre a terra atravs da venda das infra-
estruturas edificadas na parcela. Trata-se de uma transaco de direitos que ,
explicitamente, permitida por Lei, e que ocorre entre cidados das classes mdia e alta,
normalmente nacionais.

Quanto ao segundo espcime, o que deriva da corrupo de influncias, h quem se refira

prtica de preos especulativos como impedimento para o acesso aos menos ricos. O
levantamento quantitativo no recolheu elementos suficientes que permitissem quantificar
esta prtica, uma vez que se trata de um nmero reduzido de intervenientes, o que exigiria
um estudo especfico.

Contudo atravs das entrevistas e da observao participativa, foi possvel constatar a

existncia deste fenmeno, em particular na Muzuane. Tecnicamente, o termo especulativo
no est a ser bem empregue, uma vez que no se trata de algum que tenha comprado no
mercado e esteja a aguardar uma eventual valorizao da parcela para a revender com lucro.
A rigor o que se verifica a caa-ao-lucro-fcil derivada da aquisio de direitos sobre um
nmero elevado de prdios urbanos a custo zero para venda a preos elevadssimos quando
surgir a oportunidade.

Trata-se de pessoas das ou com ligaes s elites polticas que receberam as casas e os
respectivos terrenos atravs de compadrio, favoritismo e nepotismo, no tendo realizado
nenhum investimento inicial e, obviamente, nada tendo a perder pelo tempo de espera. O
lado da procura caracteriza-se por serem cidados nacionais da classe alta. O terceiro
espcime de mercado entre os ricos o que se desenvolve nos condomnios horizontais.
 25

Trata-se de investimentos privados de raiz sobre um determinado terreno seguido ou aluguer

da venda das casas junto com a parcela de terreno em que esto implantadas.

O investimento privado, incluindo arruamentos, drenagem e outro tipo de infra-estruturas

so uma forma de complementar a debilidade dos investimentos pblicos neste domnio,
porm, como bvio, trata-se de um investimento intramuros o qual no substitui mas
complementa o investimento pblico. A procura de habitao e do respectivo terreno nestes
condomnios de cidados da classe alta, muitas das vezes estrangeiros.

Como se viu o mercado desempenha um papel de relevo na atribuio da terra urbana.

Embora com caractersticas diferentes ele faz-se sentir em todas as zonas dos centros
urbanos. Mas qual a tendncia do mercado?

O resumo abaixo foi elaborado com base na data de compra dos 33 inquiridos que disseram
ter comprado a terra e as benfeitorias nela existentes. O nmero de casos recolhidos foi
suficiente para se poder desenhar a linha de tendncia de crescimento do mercado desde
1998, ou seja, desde que comeou a concentrao urbana no bairro seleccionado. A partir
dessa informao foi possvel ainda fazer-se a projeco do crescimento at ao final da
presente dcada (2009).

A partir do final da dcada de 1990 comeam a registar-se casos de acesso terra urbana via
mercado. Na altura, com a municipalizao registou-se o aumento do fluxo de populaes
rurais para a cidade o que fez crescer, significativamente, o nmero de transaces pelo
mercado. Em 1999, Verificou-se uma quebra brusca, possivelmente devido a expectativa
criada em torno do fim do milnio passado, mas mal se perspectiva o no fim do mundo, o
mercado habitacional e dos seus terrenos entra em taxa de crescimento exponencial.

Entre 2000 e 2001, o mercado estabilizou, tendo-se verificado logo a seguir um bom. Por
ltimo em 2001, Verificou-se a maior quebra de sempre, por certo devido grande
instabilidade poltica e social que se verificou depois das eleies presidenciais e legislativas
de 99/2000. Apesar dos altos e baixos a projeco indica que o mercado continuar a crescer
nos prximos anos. Confirma-se assim o que refere a literatura especializada sobre o
mercado habitacional e de terras nos centros urbanos, como sendo um barmetro da situao
poltica e da estabilidade econmica de um Pas. De facto, a compra de um terreno para
habitao constitui um investimento que ao mesmo tempo de monta e de longo prazo, que
se retrai sempre que o cidado fica em dvida sobre o que ser o seu futuro e da sua famlia.
 26

Importava tambm saber qual a tendncia dos vrios actores ou adjudicadores da terra via
mercado ao longo dos 10 anos acima mencionados. O facto do terreno ter sido comprado no
significa que essa transaco s possa ter acontecido entre proprietrios, pode-se ter
comprado ao Municpio ou mesmo a quem tenha adquirido direitos por ocupao ou por
herana. A anlise seguinte foi desenhada a partir dos valores percentuais das compras por
tipo de adjudicador, excluindo-se, por razes bvias, a simples ocupao.

2.1.1. Como tratada a parcela obtida

O primeiro dado revelador do desempenho que 90% das famlias inquiridas fizeram
qualquer tipo de investimento sobre a parcela independentemente da forma como tiveram
acesso terra. Todavia, ao se desagregarem os dados recolhidos, Verificou-se que quem
menos investiu foram os que tiveram acesso via ocupao, dos quais cerca de 27% no
realizaram qualquer investimento. Quem mais investiu foram os que tiveram acesso aos
direitos de uso e aproveitamento da terra, ora pela via do mercado ora pela via dos sistemas
de direitos costumeiros, ambos com 91%.

Embora a percentagem daqueles que tiveram acesso via Conselho Municipal seja prxima
das duas ultimas formas citadas, com 88% dos casos, significativo que, embora esse seja o
grupo da tpica classe mdia, a percentagem dos que investiram menor que a dos que
tiveram acesso pela via costumeira.

Procurou-se tambm saber se o facto de ter o ttulo de uso e aproveitamento da terra tinha
alguma correlao com o investimento realizado sobre a parcela. O resultado foi uma
correlao negativa perfeita, ter ou no ttulo em nada interfere sobre o investimento.

Os que menos se importaram por ter o ttulo antes de fazer o investimento foram os que
tiveram acesso via costume, com 80% dos casos a fazerem investimento mesmo sem ttulo,
seguidos dos da simples ocupao (77%) depois dos da via Conselho Municipal (63%) e por
ltimo aqueles cujo acesso foi pelo mercado (45%).

Ou seja, os dados mostram a existncia de duas tendncias de padres de comportamento

diferenciado em relao ao investimento. Enquanto que os pobres primeiro investem e
depois reclamam o registo dos seus direitos sobre a parcela em que j investiu os mais ricos
preferem primeiro assegurar os seus direitos formais para depois ento, realizar o
investimento.
 27

O plantio de rvores e a delimitao comum quase totalidade dos que fizeram algum
investimento, independentemente da forma como tiveram acesso parcela. Cerca de 12%
investiram tambm na melhoria das infra-estruturas, como nos sistemas de abastecimento de
gua e de energia elctrica.

Porqu o plantio de rvores e a delimitao? A delimitao obrigatria nas zonas

parceladas, todavia o plantio de rvores no o . Parte da explicao resulta da falta de
segurana de posse da terra. Apesar da Lei de Terras consagrar a segurana de posse pela via
da ocupao de boa f, com ou sem ttulo, na prtica a percepo do muncipe diferente.

Cerca de 18% dos inquiridos responderam que tinham medo que lhe tirassem a parcela. O ter
ou no ter ttulo como forma de garantir os direitos sobre a terra no se mostrou como sendo
relevante, uma vez que 10% daqueles que possuem o Titulo de Uso e Aproveitamento da
Terra ou documento similar disseram temer que a terra lhes fosse retirada enquanto que 83%
dos que no tm qualquer documento declararam no recear que a terra lhes fosse retirada.

O temor por perder os direitos de forma arbitrria , particularmente, grave entre os que
tiveram acesso pela via costumeira e os que residem nas zonas peri-urbanas e nas encostas
da braia. Quando perguntados de quem que temiam, 39% disseram os donos da terra, trata-
se de casos de aluguer ou de emprstimo, para 94% de todos os outros, declararam que
temem que o Estado ou o Conselho Municipal a retirar-lhes a terra.

Face a este contexto no de admirar que o plantio de rvores acontea como a primeira e
generalizada forma de investimento. Tratasse pois, primeiro, da necessidade de afirmar a
posse e de poder exibir um documento vivo e indicativo do nmero de anos de ocupao, em
caso de haver tentativa de usurpao da terra. Em segundo lugar, como foi dito nas
entrevistas, o plantio de rvores tambm para ter sombra e frutos. Um segundo tipo de
investimento o que tem por objectivo aumentar o rendimento monetrio e contribuir para o
consumo domstico, o caso das bancas de comrcio, das pequenas indstrias, da criao de
animais e da actividade agrcola.

A actividade pesqueira desenvolvida por 12% da amostra, havendo uma ntida preferncia
para as bancas fixas (51%), normalmente com produtos industriais de consumo. Depois vm
as bancas mveis (38%), ou seja, a venda aos montinhos porta de casa de produtos
confeccionados em casa ou trazidos da machamba e de bebidas alcolicas, e por ltimo so
lojas comerciais formais (11%). Os que tm acesso terra via mercado denotam uma ligeira
tendncia superior aos outros grupos, para desenvolverem actividades comerciais nas suas
 28

parcelas. As pequenas indstrias s so desenvolvidas por um nmero muito pequeno,

somente 3% dos casos. Para a maioria a preferncia pela pequena indstria caseira do tipo
artesanal, embora se verifique uma percentagem relativamente elevada (24%) para as
oficinas auto que envolvem fora de trabalho mais especializada que as primeiras. Ningum
cuja forma de acesso foi via ocupao tem uma oficina auto, salvo este caso em todas as
outras formas de acesso h actividades em pequenas indstrias, todavia, os que tm acesso
via Conselho Municipal so os que mais exercem estas actividades.

A criao de aves para consumo e para venda a actividade produtiva mais generalizada,
embora tambm haja um nmero relativamente elevado de criadores de cabritos, entre os 6%
do total da amostra que se dedicam criao de animais. Este tipo de actividade
nitidamente superior entre os que tiveram acesso terra via mercado e sistema costumeiro do
que os tiveram acesso pela via do Conselho Municipal ou pela simples ocupao.

A actividade agrcola foi registada em 18% dos entrevistados, registando-se as maiores

percentagens entre os que tm acesso pela via costumeira ou pela simples ocupao, usando
tanto insumos prprios (da colheita anterior ou vindo da machamba fora da cidade) ou
comprados no mercado. Embora a grande maioria use somente a fora de trabalho familiar,
cerca de 20% recorre contratao de fora de trabalho, tanto eventual (o ganho-ganho)
como permanente.

H quatro pontos a destacar na aplicao dos investimentos. Primeiro o plantio de rvores

como forma de garantir a posse da parcela, o que denota a inaptido dos servios de registo e
no cumprimento do legislado por parte de funcionrios pblicos, a necessidade da
recorrncia a marcos fsicos face debilidade do sistema judicial nas zonas urbanas, e
elevados custos de transaco como resultado da insegurana e do incumprimento do
prescrito na legislao.

O segundo ponto a parcela da zona residencial urbana no ser somente valorizvel atravs
das benfeitorias, mas tambm como espao para fazer dinheiro directo atravs da integrao
quer no mercado de produtos como no mercado do crdito associado, por exemplo, ao
exerccio das actividades comerciais informais. Estas economias populares urbanas, 1998)
constituem modo de viver e sobreviver para um nmero significativo de muncipes, elas
mobilizam o trabalho feminino na esfera alimentar nas bancas mveis e o trabalho masculino
na reparao e confeco de bens nas indstrias caseiras e nas bancas fixas. O terceiro ponto
a ligao com o mercado de trabalho, em particular dos jovens, na maioria produto da
exploso escolar na ltima dcada, que no encontram outro tipo de emprego seno o que
 29

oferecido ou criado no seio da economia informal que se desenvolve nas zonas urbanas. O
quarto ponto que o uso do espao urbano para aumentar os rendimentos do agregado
familiar, e consequentemente reduzir a pobreza, no determinado pela forma de acesso
terra mas pelo desempenho da famlia e pelas oportunidades com que se lhes oferecem. Para
cada forma de adjudicao h um tipo de investimento preferencial em funo da natureza
do espao e da sua localizao relativa.

A questo da justia social na adjudicao da terra to antiga quanto a histria tem

memria e constituiu factor determinante nas lutas pelas independncias nacionais por todo o
Continente Africano. Hoje, apesar da progressiva transformao estrutural da economia, em
que a necessidade de terra para a agricultura como forma de sobrevivncia e de acumulao
da riqueza vai sendo substituda pela economia informal, pelo emprego e pelos servios nos
centros urbanos, no deixa de ser motivo para profundas convulses sociais.

Poder-se- argumentar que essa uma questo tipicamente rural, todavia a crescente taxa de
urbanizao faz desde j antever situaes idnticas de pobreza urbana e de falta de tecto
condigno s que se verificam na sia e na Amrica do Sul. Estudos recentes mostram que,
ao contrrio do que seria de supor, o crescimento das cidades africanas faz delas um plo
impulsionador para o prprio desenvolvimento rural, uma vez que induzem o crescimento de
redes de comrcio, de armazenamento e de transporte, as quais asseguram a ligao
permanente entre o campo e a cidade.

A cidade africana cada vez mais a continuidade para o mercado central e menos o ponto
de ruptura entre o sector agrcola e os sectores industrial e de servios. No por acaso que
so os pases com menor taxa de urbanizao os que mais dependem da importao de ajuda
alimentar e os que menos valor acrescentam ao produto agrcola rural. Mas a cidade africana
tem a tendncia para ser ainda mais do que o simples local de venda dos produtos, ela tende,
como j se verifica em muitas cidades do Continente, a ser um local onde se exige mais
quantidade e melhor qualidade aos produtos vindos do campo, induzindo desta forma a
adopo da transformao tecnolgica pelos produtores rurais. Tudo isto tem implicaes
espaciais. necessrio garantir:
o acesso a espao fsico, com as condies mnimas de habitabilidade e de
trabalho, para os emigrantes definitivos e os flutuantes;
o uso efectivo da terra urbana; e
as condies para a rentabilizao desse espao fsico.
 30

Tudo isto traz a questo da justia social na distribuio da terra urbana. Entende-se por
justia social na distribuio da terra aquela que cumpre as trs garantias acima
mencionadas, a saber acesso a terra com condies mnimas de habitabilidade e de trabalho,
o uso efectivo da terra e a rentabilizao do espao. No significa que todo o muncipe deva
ter a mesma quantidade de terra, mas que todo tenha aquela de que necessita e a utilize de
forma a contribuir para a produo da riqueza nacional e consequente reduo da pobreza.

Para se mensurar o nvel de justia social do bairro estudado foram utilizados trs
indicadores: a rea mdia per capita; o ratio entre a rea mnima e a rea mxima; o ndice
ou coeficiente de Gini. A anlise destes indicadores teve em considerao a forma de acesso
e a zona, e as tendncias para o futuro com base na comparao de Muzuane.

A ocupao desordenada do solo urbano dificulta a instalao da electricidade nas moradias.

Como consequncia disso, muitas famlias continuam usando lenha para cozinhar. O uso de
material lenhoso como combustvel domstico no s contribui para o desflorestamento
acelerado das zonas rurais, com implicaes directas na eroso dos solos, como tambm para
a poluio do ar, com o efeito estufa que lhe est associado.

A lenha e o carvo constituem, sem dvida, o maior problema ambiental da cidade. O mais
difcil porm que qualquer poltica tendente reverso no uso deste tipo de combustvel
tem implicaes econmicas e sociais significativas, ao nvel macro implica a existncia de
redes de fornecimento fontes alternativas de energia (por exemplo, gs butano e
electricidade) e na dimenso domstica um rendimento monetrio que possa cobrir os custos
de aquisio.

Verificou-se, assim a existncia de uma correlao directa entre o nvel de pobreza absoluta e
o uso no sustentvel dos recursos no solo urbano. Cerca de 95% das famlias estudadas
usam lenha e carvo como combustveis domsticos, dos quais 40% s lenha, 32% s carvo
e 23% lenha e carvo usualmente. Na zona urbana a preferncia do consumo pelo carvo
(44%), seguida da associao entre lenha e carvo (23%), electricidade (9%) e electricidade
e carvo (9%). Esta consociao, electricidade e carvo, indicativa de que o carvo no
perfeitamente substituvel pela energia elctrica, mantendo-se o seu uso para cozinhar e
engomar e optando-se pela energia elctrica para a iluminao do que candeeiro de petrleo.

Nas zonas peri-urbanas a preferncia de consumo distribuda pelo carvo (38%), lenha
(33%) e pela associao dos dois (26%). A electricidade s consumida por 2% das famlias
inquiridas. Nas zonas verdes a quase totalidade das famlias consome, normalmente, a lenha
 31

(83%) fazendo, por vezes, a consociao desta com o carvo (12%). As opes pelo carvo ou
pela electricidade como principais fontes energticas domsticas so, praticamente
excepcionais (5% e 1%, respectivamente).

At que ponto que a forma de acesso terra tem alguma relao com o tipo de combustvel
domstico utilizado? A preferncia dos que tm acesso terra pelas vias costumeira e
simples ocupao pela utilizao da lenha, enquanto que a dos que tm acesso pela via do
Conselho Municipal ou do mercado vai para o carvo e a lenha. A electricidade mais,
usualmente utilizada por aqueles que tiveram acesso pela via do Conselho Municipal.

Tudo leva a crer que no a forma de acesso de per si que determina o tipo de combustvel
domstico, mas sim a capacidade financeira, o tipo de habitao e a localizao da parcela.
Verificou-se sim, uma correlao positiva entre a pobreza e o uso da lenha, quanto mais
pobre o agregado familiar maior a tendncia para usar a lenha.

A razo desta correlao bvia quando os bairros so pequenos, como o caso de Poetas.
Todavia a explicao desta correlao no assim to simples quando as cidades crescem e
o custo da lenha equivale ou mesmo superior ao do carvo mas a preferncia dos pobres
continua a ser pela lenha. Um estudo feito pelo Banco Mundial em Moambique por volta do
ano 2000, concluiu que mesmo quando a electricidade mais barata os pobres urbanos
continuam a preferir a lenha, explicando o fenmeno da aparente falta de racionalidade
econmica dos pobres aos hbitos culturais.

Sem dvida que os hbitos culturais tm influencia sobre o tipo de combustvel domstico
utilizado o po cozido num forno a lenha bem mais apetitoso que um cozido num forno
elctrico ou uma galinha assada na brasa inconfundivelmente mais saborosa que assada
num grelhador a gs ou ainda uma camisa engomada com um ferro a carvo deixa um aroma
que no pode se substitudo por nenhum ferro elctrico todavia no constituem razo
suficiente para explicar a referncia dos menos pobres pela utilizao da lenha.

As entrevistas indicaram que a razo dos pobres continuarem a preferir a lenha, mesmo
quando esta mais cara que o carvo ou a electricidade roda em torno da quantidade de
dinheiro disponvel no quotidiano para a aquisio de carvo ou para pagar a energia
elctrica. A aquisio do carvo implica disponibilidade priori de uma maior quantidade de
dinheiro acumulado do que a aquisio da lenha, o que nem sempre acontece entre os
pobres. No pois uma questo de hbitos culturais de per si que explica as preferncia mas
o simples facto de ter ou no ter o dinheiro.
 32

Ao se estudar os dados v-se como a substituio dos combustveis domsticos vai

acontecendo com o crescimento dos centros urbanos. O uso do carvo tende a aumentar e da
lenha a diminuir. O recurso energia elctrica tende a diminuir, no porque no haja
interesse, mas porque a capacidade de crescimento da rede de distribuio de energia
elctrica pelos servios responsveis menor que o ritmo de crescimento da procura.
Todavia quando a energia elctrica acessvel h uma ntida tendncia para se fazer a
consociao entre a energia elctrica e o carvo.

2.1.2. Processo de atribuio da terra

De acordo com a lei " a terra para habitao prpria garantida pelo Estado. O processo de
ordenamento e planificao fsica e ordenamento urbano exercido pelo Estado, podendo
ser realizado por agentes privados em condies a regulamentar".

A concesso de terrenos e o licenciamento para construo na Cidade de Nampula feita

pela Direco de Construo e Urbanizao instituio que tem assim a seu cargo a gesto de
terras e a construo.

Paralelamente, ao nvel dos bairros, estruturas locais (grupos dinamizadores e chefes de

quarteiro) e alguns topgrafos do conselho municipal procedem a demarcaes extra planos
e procedem sua distribuio revelia da direco municipal.

Na rea de estudo, o acesso terra caracterizado pela coexistncia dos sectores formal (via
CMCN - DCU) e do sector informal de terras (estruturas do bairro e particulares). E existe
ainda o acesso via herana, em que os beneficirios normalmente comercializam a quem
estiver interessado.

O processo de atribuio de terrenos via sector formal deficiente. Inicia com um pedido
submetido ao chefe do quarteiro e este envia administrao do distrito, de seguida
remetido ao conselho municipal com a indicao do terreno preferido, que culmina com o
despacho de concesso e da licena de construo depois de passar por diferentes sectores.

Segundo as estruturas locais, so reportados casos de sobreposio nas concesses dos

terrenos originada pela ausncia de um sistema de registo e cadastro em algumas reas do
domnio do Municpio. No existe um registo cadastral actual de todas as demarcaes de
talhes, incluindo alguns planos parciais executados sob coordenao do conselho
municipal.
 33

A maior parte dos atalhos amentos no seguem uma planificao. Na maior parte dos casos
os novos terrenos no so acompanhados de infra-estruturas mnimas. Esta situao
apresenta-se com maior acuidade nas zonas de expanso habitacional, onde reduz a
qualidade das novas zonas atribudas quer para habitao quer para o desenvolvimento de
outras actividades.

No interior do bairro de Muzuane, as famlias possuem extensas pores de terra tendo estas
sido herdadas pelos seus ancestrais. Existe ainda uma rea que est sob tutela da
administrao local onde o pedido feito junto a ela para respectiva regularizao.

Segundo as estruturas locais, existem ainda casos de conflitos entre o Estado e alguns
moradores das reas no parceladas, pois os referidos moradores ocuparam uma rea
reservada pelo Estado para um posterior ordenamento, onde algumas habitaes tero que
ser destrudas para o devido parcelamento e abertura de vias de acesso.

A desordem na ocupao do solo para construo de habitaes pelo sector informal, e a

comercializao da terra reflectem a fragilidade dos sistemas de planeamento fsico, de
cadastro e de registos reconhecidos pelo Estado. Por isso, os problemas de gesto do solo
urbano no Bairro Muzuane derivam da fragilidade financeira e da falta de vontade do CMCN
na implementao das regras e dos regulamentos de uso de solo, receoso dos efeitos polticos
que isso possa causar. De acordo com as estruturas locais, os valores de ocupao da terra
subdividem-se em 3 perodos, nomeadamente:

Antes da independncia nacional: a terra valia entre 30 e 120 escudos;

No perodo de 1975 a 1992 o seu valor era de 200,00 Mt a 300,00 Mt;
Aps a assinatura do Acordo Geral de Paz (1992) o preo da terra subiu assim como
a sua procura. O seu valor era de 1.000,00 de Meticais dependendo do tamanho em
m e sorte do requerente.

Os valores acima mencionados so efectuados pela aquisio formal (conselho municipal),

que considerada por muitos residentes a forma mais morosa. Enquanto pela via informal a
aquisio da terra rpida e o preo elevado dependendo da sua situao geogrfica, dos
bens que l existem e da qualidade da prpria terra.

No Bairro de Muzuane pode-se encontrar solos com usos residenciais, comerciais, servios,
equipamentos pblicos, desporto e recreao, infra-estruturas, turismo e reas com
caractersticas rurais, consideradas suburbanas e/ou de expanso urbana. A rea residencial
ocupa 26,5% do total da rea do distrito. As reas dedicadas ao equipamento pblico
 34

2000,9%, infra-estruturas 1,5%, comrcio e servios 0,4%, turismo 0,1%, apesar dos planos
e programas do sector priorizar o turismo para a rea da Muzuane, desporto e recreao
0,5% e reas de proteco 5,1%. (CMCN, 2001).

As reas suburbanas com caractersticas rurais ocupam a maior parte da rea com 61,1%. Em
suma a rea de estudo tem a grande parte do seu espao fsico, que corresponde mais do que
a metade, por ser ordenado e/ou urbanizado.

2.1.3. Importncia do ordenamento dos solos urbanos para o bairro de Muzuane

Cerca de 43% dos muncipes atriburam valor mercantil terra, todavia as estimativas
apontam para 77%, como abaixo se explica. Para alguns, cerca de 10%, s tem valor de
oferta, ou seja, quanto que estariam dispostos a pagar por uma parcela com as mesmas
caractersticas que aquela que ocupa, mas para todos os outros ela tanto tem valor de
mercado.

Ao decomporem-se os resultados por forma de acesso terra, Verificou-se que as maiores

percentagens (44%) dos que valorizam a terra so os que tiveram acesso via mercado, o que
perfeitamente natural, e os que tiveram acesso pela via costumeira, o que confirma o acima
mencionado de que as terras adquiridas pela via costumeira constituem, cada vez mais, um
grande repositrio para a sua venda no mercado.

Aqueles que em menor percentagem do valor terra so os que tiveram acesso pela simples
ocupao (31%), obviamente que no do valor de mercado terra uma vez que a obtiveram
ocupando-a, ou pelo Estado (38%), o que est relacionado com o facto de muitos deles terem
tido acesso aquando da nacionalizao da habitao.

Entre os que atribuem um valor mercantil terra, 49% so das zonas urbanas e 46% das
zonas peri-urbanas. As zonas verdes so as que tm uma menor percentagem, 28%, de
muncipes que do um valor de mercado terra que ocupam. Ao estabelecer-se a
comparao entre os dois bairros, Muzuane a que apresenta um maior nmero de pessoas
para quem a terra tem valor de mercado, 47% contra 37% em Poetas.

Seja qual for a forma de acesso as percentagens de Muzuane so sempre superiores s de

Poetas, com particular realce para o acesso via ocupao com 10 pontos percentuais de
diferena e para o acesso via Conselho Municipal onde a diferena de 16 pontos. Pode-se
induzir que quanto maior a cidade, maior o nmero de pessoas para quem a terra tem um
 35

valor de mercado. Uma questo que se pode levantar qual a razo porque nem todos os que
tiveram acesso terra via mercado lhe atriburam um valor de mercado? De facto em Poetas
s 40% e em Muzuane 47% dos que tiveram acesso terra via mercado que expressaram
os preos de oferta e de procura. A nica explicao plausvel, que veio a ser confirmada nas
entrevistas, no quererem que os vizinhos saibam quanto que pagou pela parcela, para
evitar invejas ou pedidos de emprstimos.

Este tipo de situaes usual, por um lado a integrao no bairro desenvolve-se no quadro
de uma rede social que em muito contribui para a minimizao dos riscos, mas por outro
lado essa mesma rede social pode constituir um entrave ao bom desempenho econmico de
uma famlia, por fora das obrigaes de reciprocidade e redistribuio.

Se se considerar ento que todos os que tiveram acesso parcela via mercado lhe atribuem
um valor de mercado, como seria de esperar, a percentagem dos que atribuem um valor
mercantil terra sobe dos 43% acima mencionado para 77%. Este valor percentual idntico
ao que foi observado no estudo sobre mercado de terras rurais realizado no passado.

Desde o tempo dos clssicos que David Ricardo afirmou que a terra rural valorizada por
aquilo que ela tem para oferecer enquanto que a terra urbana valorizada pela procura. Se
assim for ento a terra cujo acesso foi pela via do mercado dever ser mais valorizada do que
aquela cujo acesso foi pela via do Conselho Municipal, uma vez que a procura aumentou
enormemente desde o tempo da nacionalizao da habitao.

A terra adquirida pela simples ocupao, por seu turno, deve ser mais valorizada do que a
que se teve acesso pela via costumeira, sabendo-se que, por definio, a procura de terra pela
via costumeira mnima, s sendo possvel atravs do casamento e da herana. Os dados
levantados confirmam, em parte, a teoria de David Ricardo. Conforme se pode verificar o
valor mdio de mercado varia de acordo com a teoria de Ricardo excepto no caso da terra
adjudicada pelo Estado.

Porque razo o valor da terra adjudicada pelo Estado mais valorizada que a do mercado?
Uma explicao possvel que se est perante uma situao de especulao ou de
sobrevalorizao da parcela em funo da potencial procura, sem haver qualquer relao
com a dimenso da oferta. Assim se denota uma imperfeio do Estado, desta feita, ao
intervir sobre o mercado do parque imobilirio. Mas a procura por si s no explica o facto
de haver parcelas cuja procura idntica mas tm valores de mercado diferentes.
 36

A terra das zonas urbanas, onde se desenvolve o maior volume de transaces via mercado,
deveria ser a mais valorizada, seguida da terra das zonas peri-urbanas e por ltimo das zonas
turisticas. A localizao constitui factor determinante na determinao do valor de mercado
da terra urbana em Nacala. Todavia, a localizao no explica as variaes dentro da mesma
zona. Sendo assim a terra onde houve mais investimentos deve valer mais do que aquela em
que no houve nenhum investimento. Ao correrem-se os dados apurou-se que a rea mdia
per capita 1,5 vezes menor que em Mathapue, o que indicativo de haver uma maior
procura relativa em Muzuane do que em Mathapue .

A diferena percentual mdia entre o Preo de Reserva e o Preo de Oferta de 41%, o que
pode ser considerado bastante elevado quando comparado com os mercados dos pases
desenvolvidos onde esta diferena ronda entre os 6% e os 10%. Este elevado ndice
indicativo de duas realidades em simultneo, a primeira de que o mercado est ainda numa
fase incipiente de sua formao e a segunda que a falta de transparncia e de informao nas
transaces mercantis das parcelas grande. De que o mercado incipiente um facto, mas
a que se deve ento a falta de informao?

Ao se analisarem os dados por forma de acesso, Verificou-se que o ndice mais elevado
apresenta-se entre os que tiveram acesso terra pela via costumeira (59%), seguido do
mercado (38%), depois a simples ocupao (31%) e por ltimo entre os que tiveram acesso
parcela pela via do Conselho Municipal (29%).

Justifica-se que as transaces sobre as terras cujo acesso foi via Conselho Municipal ou
ocupao sejam as que tenham um ndice menor, pois, por regra, as primeiras esto sujeitas a
registo havendo assim maior informao e as segundas regem-se por um sistema informal
onde a informao circula com bastante velocidade e um certo rigor.

A alta percentagem relativa do acesso via mercado, que teoricamente deveria ser a mais
baixa, explica-se pelas distores derivadas das imperfeies do mercado e do Estado acima
mencionadas. A anlise por zona mostra que as diferenas so mnimas, o ndice
ligeiramente superior nas zonas peri-urbanas (44%) e inferior na zona urbana (39%), muito
possivelmente porque na zona urbana h um pouco mais de informao sobre os valores de
mercado da terra.

Em suma a falta de informao explica-se por quatro factores:

por fora da corrupo na venda de terrenos;
por influncia das redes sociais de reciprocidade onde se escamoteiam os preos;
 37

devido s distores derivadas dos baixos custos de alienao do parque

imobilirio do estado;
devido s transaces de parcelas com reas abaixo dos limites mnimos por
imperfeio do mercado.

A importncia do ordenamento do solo em Muzuane reside no facto de permitir que a

populao tenha acesso a diversos servios bsicos, como gua, electricidade e mesmo
transporte em caso de doenas. Muitas pessoas do bairro no tem espao para guardar
respectivas viaturas e mesmo a compra de objectos de uso domstico, como Congelador, est
muitas vezes condicionada ao espao por onde ir passar ate ao destinatrio.

A Lei de Terras 19/97 de 1 de Outubro responsabiliza os conselhos executivos pelo

planeamento das reas urbanas referindo-se apenas aos planos de urbanizao e no aos
poderes de elaborao, aprovao e implementao (matria que ser regulada por Lei
prpria) o que enfraquece o processo do planeamento urbano (INPF, 1999).

A Lei 11/97 no seu artigo 24, pontos 1 e 2 remete s autarquias locais a competncia de
elaborar e aprovar os planos de ordenamento do territrio ou dos planos de estrutura, gerais e
parciais de urbanizao e os planos de pormenor, bem como delimitar, aprovar as reas
prioritrias de desenvolvimento urbano com referncia aos planos nacionais e regionais e s
polticas sectoriais de mbito nacional (INPF, 1999).

Existe uma lacuna no que se refere aos instrumentos normativos referentes a metodologias e
procedimentos adequados para o planeamento e gesto do solo. No existe uma poltica
nacional aprovada. Igualmente so inexistentes estratgias e programas de desenvolvimento
urbano a longo prazo.

A debilidade no planeamento urbano em Muzuane provm do facto de a actividade de

planeamento ter estado desde os anos de 1969 a 1977 sob a responsabilidade do GUN
(Gabinete de Urbanizao de Nampula), um rgo autnomo e de 1977 at hoje ter passado
para o INPF num processo com pouco dilogo, alguns planos produzidos, mas nenhum
implementado (INPF, 1999).

Assim, o conselho municipal nunca tivera uma preocupao especfica em se capacitar em

matrias de planeamento, o que dever ser considerado como prioridade nesta fase para
responder actual dinmica de crescimento dos centros urbanos. A incapacidade tcnica,
aliada ao oportunismo e irresponsabilidade das estruturas indicadas para gerir e controlar o
 38

uso do solo urbano, fizeram com que fossem praticados alguns procedimentos errados,
destacando-se:
Concesso de terrenos para habitao em reas imprprias;
Dupla atribuio de terrenos a duas ou mais pessoas, todas possuindo uma
documentao "oficial" passada pelo conselho municipal;
Atribuio de terrenos sem obedecer a critrios mnimos de urbanizao, tais como
distncia das vias de acesso e de edifcios vizinhos, saneamento do meio, rea
mnima parcelada, dentre outros;
"Legalizao" de terrenos no aptos para construo de habitaes.

Pelo facto de no existir um plano director municipal e um cadastro actualizado, a gesto

urbana evidencia grandes dificuldades uma vez que a construo de habitaes est sendo
feita de forma desordenada, no obedecendo a um enquadramento na paisagem natural em
termos de tipo de arquitectura que apresentam, orientao de moradias e distanciamento em
relao aos arruamentos.

2.1.4. Formas de ocupao do espao

No Bairro de Muzuane, a forma ordenada de ocupao do espao compreende a rea da

ADPP e uma parte do bairro Entroncamento. uma rea cujo parcelamento foi feito na
poca colonial e caracterizada por uma razovel cobertura de infra-estruturas scio-
econmicas (mercado, escolas, unidades sanitrias, padarias e estncias tursticas) e servios
urbanos. As construes so de material convencional do tipo moradias simples e algumas
moradias tipo vivendas, com gua canalizada e energia elctrica.

A forma desordenada de ocupao do espao caracteriza-se por uma precariedade das

condies de habitao e de salubridade e representam problemas tanto sob o ponto de vista
ambiental como social. Esta situao Verificou-se no interior do bairro e apresenta duas
caractersticas distintas: uma com tendncia a agrupada, apresentando apenas uma estrada
principal, sem ruas, onde as habitaes so construdas num sistema de autoconstruo, quer
seja com uso de material precrio (bloco, madeira e zinco) quer de material convencional; e
outra apresenta uma disperso com moradias construdas com material diverso (paus e
canio). A populao residente nesta rea, uma parte dela fxou-se durante a poca colonial
tendo se refugiado na rea urbanizada durante a guerra civil e com o fim desta voltaram para
as zonas de origem.
 39

No entanto, actualmente tem se notado uma substituio gradual das habitaes de canio
por habitaes construdas com material convencional, mas sem o grau tcnico exigido para
as caractersticas fsicas da rea.

A demanda de novas reas seria atendida principalmente pela extenso da rea urbana em
direco a Muzuane, permitindo uma melhor gesto do uso do solo. A abertura de novas
reas permitiria descongestionar algumas reas excessivamente densas e possibilitaria
atender a demanda de terrenos pela urbanizao dos espaos ao longo da via de transporte.

Tambm seria desenvolvida uma nova rea habitacional em Muzuane, usufruindo da sua
proximidade ao centro metropolitano. Entretanto, a ocupao de Muzuane foi considerada
limitada capacidade do transporte de passageiros.

2.1.5. Avaliao das hipteses

As hipteses que nortearam o estudo afirmavam que a inexistncia de um plano director

municipal actualizado contribui para a m gesto do solo urbano no bairro de Muzuane que a
rea desordenada ocupada por uma parte da populao nativa, tendo esta vendido as suas
casas situadas na rea ordenada, devido ao seu estado de conservao e da sua incapacidade
financeira para restaurar as mesmas.

Em suma estas hipteses foram validadas uma vez que o estudo revelou no existir um
acompanhamento devido aos processos de ocupao, mesmo de atribuio da terra. H casos
em que o mesmo terreno concedido a mais de um utente o que origina conflitos.

Alm disso no h regras claras sobre se a terra deve ser vendida ou no. As autoridades
locais tem se aproveitado da ineficcia das autoridades municipais para cobranas ilcitas da
concesso de terra. As pessoas que por lei se julgam proprietrias da terra (aquelas que a
ocuparam por herana) tem vendido a terra margem do que a lei preceitua, perante um
olhar traioeiro das autoridades municipais.

Entende-se por sistema de uso da terra o conjunto de normas, regras e disposies legais,
escritas ou no, que determinam as formas de acesso e uso e aproveitamento da terra, o
controlo sobre os produtos nela existentes ou dela derivados, e a transmisso de direitos
sobre as reas determinadas. Por regra este conjunto de disposies objecto de legislao
avulsa, que vai sendo emitida medida que o legislativo sente que h necessidade para tal.
 40

A questo da propriedade da terra bem como as normas relativas ao uso sustentvel dos
recursos tambm, por regra, so definidas ao nvel da Constituio da Repblica, e servem
de orientao para a publicao da legislao avulsa e para o exerccio dos vrios sistemas
de direitos costumeiros. Por razo de facilidade de expresso, normalmente, use-se a
expresso acesso terra subentendo-se o conjunto de normas, regras e disposies legais que
constituem o sistema de uso da terra.

Embora a terra na Repblica de Moambique seja propriedade do Estado, este no tem o

papel de adjudicador exclusivo da terra. A Lei de Terras (Lei n 14/97) prev que a
transmisso dos direitos de uso e aproveitamento, consequentemente o acesso terra, possa
ser feita por quatro vias distintas:
por atribuio directa do Estado em resposta a solicitao explicita e
aprovao do respectivo plano de explorao;
por atribuio no mbito dos sistemas de direitos costumeiros;
pela simples ocupao, individual ou colectiva, desde que seja de boa f;
e, indirectamente, atravs da transmisso de benfeitorias existentes na
parcela, normalmente por forma onerosa i.e. via mercado, a qual, nas zonas
urbanas, implica a transmisso automtica dos direitos de uso e
aproveitamento de toda a parcela. (vide anexo, Lei de terra)

Nas zonas urbanas estudadas verificou-se que as parcelas adjudicadas directamente pelo
Estado no chegam a 13% do tamanho da amostra, que os sistemas costumeiros so
responsveis por 19% das alocaes, que a simples ocupao responde por um pouco mais
que 6% e que o acesso s restantes 62% das parcelas ocorreu via mercado.

Verificou-se ainda que nas zonas peri-urbanas onde a procura de terra maior, com 63%
dos casos identificados contra 17% nas urbanas e 21% nas zonas verdes. Tambm nas
zonas peri-urbanas onde mais se faz sentir o acesso terra atravs da transaco de direitos
via mercado. Ao escolherem-se os centros urbanos tinha-se por objectivo identificar a
tendncia da evoluo das formas de acesso terra com o crescimento urbano. Ao
estabelecer-se a comparao entre dois bairros, tm-se por pressuposto que a Muzuane,
sendo a maior, constitui uma imagem do que provavelmente ir acontecer com os pequenos
bairros.

A anlise dos dados permite concluir que tanto o acesso pela via dos sistemas costumeiros
como pela simples ocupao tende a manter-se ao longo do tempo. Todavia denota-se uma
tendncia clara para a gradual substituio do Estado pelo Mercado enquanto adjudicadores
 41

da terra urbana. Verificou-se ainda que o acesso terra via mercado tende a crescer,
significativamente, nas zonas peri-urbanas, com menor intensidade nas zonas urbanas e a
manter-se estvel nas zonas de encostas martimas. Isto , desenha-se uma distino entre
dois tipos de mercado, um mercado entre os ricos, por regra formal, nas zonas urbanas e um
mercado entre os pobres, normalmente informal, nas zonas peri-urbanas.

natural que se verifique esta gradual substituio do Estado pelo mercado. Conforme se
pode verificar o mercado mais activo nas zonas peri-urbanas, ou seja nas zonas onde se
verifica uma maior procura devido imigrao proveniente das zonas rurais. Verificou-se
igualmente que as zonas peri-urbanas vo crescendo radialmente ocupando, muitas das
vezes, reas at ento no parceladas e sem disporem de infra-estruturas bsicas. Poder-se-ia
dizer que o ideal seria que o crescimento espacial das reas urbanas s acontecesse em
terrenos parcelados e com o mnimo de infra-estruturas que garantissem a qualidade de vida
do muncipe.

Todavia, o Municpio no tem recursos nem meios para criar o mnimo de condies nessas
reas antes de serem ocupadas, consequentemente, as terras so ocupadas primeiro e s
depois que se verifica o parcelamento e a construo das infra-estruturas, como est
acontecendo no bairro estudado. A literatura diz e os casos estudados confirmam, que s
excepcionalmente e por perodos curtos se verifica a existncia de um equilbrio entre a
oferta e a procura de terra urbanizada, por regra a procura sempre maior que a oferta.
 42

Concluso

Consta do objectivo geral deste estudo sobre o mercado de terras urbanas, identificar a
abrangncia e a dinmica do mercado de terras urbanas, e dos objectivos especficos,
estabelecer uma tipologia do mercado de terras urbanas e descrever as caractersticas da
oferta e da procura. Tinha-se por pressuposto que a eficincia de atribuio da terra derivava
com a forma de acesso terra. Foram identificadas quatro formas de acesso terra:

Atravs dos sistemas de direitos costumeiros que estabelecem as normas de herana e

casamento, responsvel por 14% das parcelas distribudas;

Por adjudicao directa do Estado, com 13%;

Pela simples ocupao, de boa-f ou sem ela, em 6% das parcelas; e
por transaces de direitos pela via do mercado, que se verificaram em 62% dos casos.

Uma concluso digna de realce que, no cmputo geral, a articulao destas quatro formas
tem sido suficientemente eficaz na adjudicao da terra urbana, uma vez que, de uma forma
ou de outra, salvo raras excepes, todos tm acesso terra e, consequentemente, a um tecto.
Na cidade, at data, no se verifica o fenmeno dos sem tecto, como acontece em muitas
outras cidades africanas. Toda a interveno que tenha por inteno impedir a actuao de
qualquer uma das quatro formas, como por exemplo a proibio do mercado ou a
privatizao da terra, seria contraproducente nas actuais circunstncias.

O presente trabalho procurou fazer um diagnstico da situao actual do bairro de Muzuane

no que diz respeito ao Planeamento urbano. Pelo facto de no existir um plano director
actualizado, a gesto urbana evidencia grandes problemas. O Bairro de Muzuanea representa
duas formas de ocupao do espao: ordenada e desordenada. A ordenada ocupa a faixa
junto da Estrada que vai em direco zona actualmente conhecida de servido militar e a
desordenada localiza-se no interior do bairro Na primeira, as habitaes foram construdas
no perodo antes da independncia e a populao residente ocupou essas habitaes aps o
abandono dos seus respectivos proprietrios. Na segunda (rea desordenada), os habitantes
adquiriram o espao para a habitao de forma informal. Deste modo, pode-se afirmar que a
construo de habitao nesta rea est sendo feita de forma desordenada, no obedecendo a
uma estrutura bem definida. A rea desordenada caracterizada por duas formas: dispersa e
agrupada. Contudo, pode-se notar uma disperso quanto mais se distancia do centro urbano.
 43

Grande parte da populao envolvida na expanso de Muzuane proveniente dos distritos de

Nampula e outros pontos do pais incluindo estrangeiros de diversas nacionalidades e uma
parte da populao nativa vendeu as suas casas e fixou-se na rea desordenada.

A posse de terra feita de 3 maneiras: pelo sector formal, sector informal e por herana.

E usada na sua maioria para construo de habitaes representando 26,5 % da rea total.

Um outro problema identificado foi a deficincia no que concerne aos servios de

abastecimento de gua, visto que este no est a acompanhar o ritmo de crescimento do
distrito; deve-se portanto melhorar os servios de fornecimento de gua, e igualmente ser
criado um espao para tratamento do lixo urbano e promover a sua recolha, para que se
evitem despejos junto s fontes de gua.

urgente melhorar as vias de acesso, ou seja, reabilitar as estradas, consertar as ruas da rea
urbanizada e organizar os acessos para a rea com caractersticas rurais to necessitada.

Na rea de estudo no se verifica o cumprimento das regras bsicas de urbanizao,

nomeadamente: as dimenses dos lotes, o saneamento e a drenagem, a distncia entre as
habitaes, acesso da terra e a proteco do ambiente natural.

necessrio estabelecer normas de urbanizao com vista a determinar as necessidades do

uso do solo para o futuro, especificamente para a fixao do aumento da populao.

Na rea de estudo nota-se que no existem neste momento normas estabelecidas claramente
a nvel do governo local. Apesar de terem sido elaborados guies para a urbanizao bsica
pelo INPF, e a subsequente elaborao de cadernos de uso de solo no fim da dcada 80, estas
normas no tm sido implementadas.
 44

Sugestes

Os agentes da fiscalizao deveriam fazer

Verificao no terreno das questes de legalidade da posse e resoluo dos litgios que
possam surgir com as comunidades locais

Anlise da conformidade dos pedidos de construo com as condicionantes urbansticas e

ambientais impostas pelos Planos urbansticos existentes

Anlise da conformidade do projecto com as normas de construo vigentes.

Igualmente se deveria elaborar um Guio de Rotinas Administrativas para a Concesso de

Terrenos, onde possa haver as normas e os procedimentos de tramitao dos processos de
concesso de terrenos e de licenciamento e controlo da construo, desde a entrada do
respectivo pedido at ao despacho final, bem como os procedimentos relativos as actividades
de fiscalizao do uso e aproveitamento do solo, vistoria e processo de titularidade do
terreno. Inclui ainda as minutas de requerimentos a utilizar nos processos de licenciamento,
modelos tipo para a elaborao de pareceres urbansticos, e modelos para o controlo dos
processos de tramitao.

Finalmente, deveria definir-se o circuito de tramitao de processos para cada tipo de

licenciamento: concesso de terrenos ou construo de obras particulares, e criar um Livro
de Controlo de Processos, onde possam ser registados os fluxos de tramitao e os tcnicos
responsveis em cada fase do processo.
 45

Apndices
 46

Apndice 1: inqurito piloto

I. IDENTIFICAO DA ZONA
BAIRRO DE MUZUANE
DATA DO INQURITO _____/___/2017

ZONA quarteiro unidade comunal

II. CARACTERIZAO DO IV-FONTES DE RENDIMENTO

RESPONDENTE 2-Quantas pessoas trabalham na famlia
Pessoa entrevistada (Indicar o numero de pessoas por caso).
Grau de parentesco 1. Agro-pecuria
1-Esposo(a) 2. Assalariada
2- Filho(a) 3. Conta Prpria
2- Feminino 4. Outros
3-Tio(a) 3-Qual o combustvel domestico que
4--Outros costuma usar
III. CARACTERIZAO DA 1- Carvo, 2- Lenha, 3- Lenha e Carvo,
FAMILIA 4-Outros
1- Sexo do Chefe da Famlia V ACESSO A TERRA
1- M 4- Como teve acesso a terra
2- F 1- Famlia da Mulher; 2- Famlia do
2- Local de Nascimento Homem; 3- Herana;
1- Nacala porto (Muzuane) 4- Simples Ocupao, 5. Estado, 6.
2- outro Local Autoridade Tradicional
3- Nacional 7- Secretrio do Bairro/chefe de
4- estrangeiro quarteiro, 8- Emprstimo,
3- Idade do Chefe 9- Arrendamento, 10- Compra, 11- Outros.
1-(15 30) 5- Se arrendou, quanto que
2-(31 50) paga______________________________
3- ( > 50) _________________
6- Perodo de pagamento
4- Ocupao do Chefe da Famlia 1- Mensal; 2- Trimestral; 3-Semestral; 4-
1-Assalariado Anual; 5-Outros
2-Comrcio 7-Se comprou, quanto que
3-Agricultura pagou_______________________
Quando ________________
5- Tamanho do Agregado 1-No respondeu; 2-No aplicvel
6- Ocupao do Cnjuge 8- Tem Titulo ou um documento similar
1-ssalariado 1- Sim; 2- No
2-Comrcio 9- Quando comea a investir
3- agricultura 1- Antes de adquirir o titulo, 2- Depois de
4-Outros adquirir o Titulo
10- Acha que algum lhe possa tirar a
7- Escolaridade do Chefe de terra?
Famlia 1- Sim; 2- No
1- Analfabeto 11- Se sim, quem?
2- Primrio __________________________________
3- Secundrio __________________________________
4- Superior __________________

12- No caso de Divorcio, quem fica com a
terra?
1- Marido; 2- Mulher; 3- Filhos; 4-outros
_____________
13. E no caso de morte?
1- Famlia do Marido; 2- Famlia da
Mulher; 3- Com a Viuva; 4-outros
_____________
14.rea Total da Parcela ______________
1- Polgono regular : Largura (passos)
________________ Cumprimento
_________________
2- Polgono irregular: Raio (passos)
__________________
VI INVESTIMENTOS/FINALIDADE
15- Para que fim adquiriu o terreno
1- Agricultura, 2- Pecuria, 3- Comercio,
4- Habitao
5- Combinao, 6- Outros
16- No caso de habitao que
investimentos fez
1- Plantio de rvores, 2- Delimitao do
terreno
3- Agua, 4-Energia, 5-Infra-estruturas
17. No caso de Machamba, qual a
provenincia dos nsumos usados.
47
1. Insumos prprios, 2. Insumos
comprados, 3. Oferecidos, 4.
Combinaes
18. Qual o tipo de mo de obra que usa
1. Eventual, 2. Permanente, 3. Familiar, 4.
Combinaes
19. No caso de comrcio, que tipo Pratica
1.Formal, 2. Informal banca fixa, 3-
Informal banca mvel
20. No caso de indstria, que tipo de
Industria
1. Caseira
2. Oficina
21. No caso de pecuria, tem:
Pocilgas
Tanques de gua
Capoeiras
Curral
Outros, especificar
VII- VALOR DE MERCADO
22. Se vier algum quiser comprar esta
terra, quanto iria pedir por esta
parcela___________
1. No Respondeu; 2. No aplicvel
23. Se quiser comprar uma parcela igual a
esta, quanto est disposto a
pagar_____________
1. No Respondeu; 2. No aplicvel
 48

Apndice 2: guio das entrevistas semi-estruturadas

Data: ____ /2017
Nmero: ____
A . Identificao
1. Zona
2. Bairro
3. Quarteiro
4. Sexo
5. Ocupao/funo?
B . Quais so os informantes chaves:
6. Autoridade comunitria;
7. Secretrios dos Bairros;
8. Chefe do Quarteiro;
9. Autoridades Municipais (Vereador para
Urbanizao, ...)
10. Lderes religiosos
11. Empregadores
12. Velhos com grande prestgio
13. Outros
C . Caracterizao da procura
14. Nesta zona quem so os que procuram
a terra?
15. Comparado com os residentes, qual
o nvel social dos que procuram a terra,
nesta zona?
16. Qual a preferncia de aquisio por
aqueles que querem terra na sua zona
formal / informal)?
17. Procuram essas terras para que fins?
D . Caracterizao da oferta
18. Se chega algum de fora a quem se
dirige para pedir a terra nesta zona?
19. H pessoas que tem muitos terrenos
nesta zona?
20. Como que eles transferem aos
outros?
21. Qual a forma de cedncia que mais
aplicada?
E. Sobre conflitos de Terra
22. Tem havido conflitos de terra?
23. Que tipo de conflitos?
24. Quando h conflitos a quem se dirige
para resolver?
 49

Apndice 3: guio dos grupos focais 3. J alguma vez pensou vir a perder a sua
Grupo alvo das entrevistas focais: terra?
Homens 3.1. Se sim, que medidas tem tomado para
Mulheres que isso no venha acontecer?
Velhos e notveis 3.2. J alguma vez ouviu falar de ttulo de
Acesso e segurana: propriedade da terra?
1. Quais so as formas mais usuais para 3.3. Se sim, possui ttulo de propriedade?
uma pessoa adquirir a terra? Se no, pensa em adquirir no futuro?
1.1. E em relao as pessoas recm 4. Quais so para si os maiores
casadas, vientes nacionais e estrangeiros, constrangimentos na aplicao da actual
para adquirir a terra? Lei de Terras?
Mulher separada do marido? 5. Quem so normalmente os compradores
Mulher viva? e vendedores de terrenos?
2. O que preciso fazer para uma pessoa 6. Quais tm sido as forma de pagamento?
adquirir um terreno? 7. Quanto custa um terreno?
8. Qual a vossa opinio sobre o preo
dos terrenos?
Conflitos
1. Em caso de conflitos qual a primeira instncia que normalmente recorrem?
Geralmente qual o tipo de conflito mais comum?
Nos ltimos dois anos j teve conflito relacionado com a terra?
Participao na deciso
1. Quem so as pessoas que participam na tomada de deciso sobre o acesso terra?
E em caso de conflitos?
2. Como que so indicadas as pessoas que participam na tomada de deciso: por eleies?
designao? Por parentesco hierrquico?
Participao na gesto do bairro
1. Quem so as pessoas que participam, normalmente, nas actividades do bairro: saneamento
(lixo, pequenos sistemas de drenagem de guas pluviais); segurana de transportes.
2. Quais so as formas de participao: opinativa? Participao integral na gesto?
Preferncias do local de residncia por grupos tnicos
1. Qual o grupo tnico maioritrio neste bairro?
2. Estariam dispostos a mudar deste bairro se vos indicassem outro stio para morar?
Apndice 4: guio de observao Densidade Muito/ Mdio/ Pouco
Factores para valores relativos concentradas.
Observador Agua - Quantidade e qualidade
Identificao da zona Horas acesso/dia ou tempo na bicha
Nome (minutos). Boa/m
Zona /Peri-Urbana/urbana H crianas com diarreias?
Data___/___/__ Observar profundidade dos poos.
Nome do Bairro Saneamento
Nmero de guio Drenagem pluvial Sim/ no
Local/quarteiro Recolha de lixo Sim/ no
Tratamento dos resduos slidos
Do lado da oferta Factor Existe/ no existe
Tipo/opo Poluio
Observaes Existe/ no
Infra-estruturas urbanas Sonora/ar/gua/solos
Fonte de gua Zonas Verdes
Canalizada/furo/poo/rio/outro Qualidade de solos
Rede de energia elctrica Areia; Pedras; Preta; Branca;
Sim/ no Vermelha
Via de acesso para o centro da cidade Sequeiro; Regadio
Boa/ m Sistema de cultivo
Meio de transporte
P/bicicleta/chapa/carro prprio Do lado da oferta Factor
Distncias em tempo Horas/ minutos Tipo/opo
Atalhoamento Observaes
Sim/ no Tipos de Culturas
Nmero e nveis Hortcolas; Fruteiras; outras
Existe/ no existe Criao de animais
Escola Aves, Gado Bovino, caprino, Sunos
Equipamentos sociais e outros
Comentrios:
Do lado da oferta Factor
Tipo/opo
Observaes
Centros hospitalares
Existe/no existe
Nmero e tipo
reas de recreao
Jardins/campos de jogos/piscina/outros
Localizao
Zona inundvel
Sim/ no
Tipo
Zona sujeita a eroso
Sim/ no
Tipo
Em encostas ou declives
Encosta/ declive
Qualidade de vida Tipo de habitao
Prdios/ casas
Nmero prdios
Anexos
Anexo 1: Lei de terra
LEI DE TERRAS
Lei n 19/97
De 1 de Outubro

Como meio universal de criao de riqueza e do bem-estar social, o uso e aproveitamento da terra direito de todo o povo
moambicano.
O desafio que o pas enfrenta para o desenvolvimento, bem como a experincia na aplicao da Lei 6/79, de 3 de Julho, Lei
de Terras, mostram a necessidade da sua reviso, de forma a adequ-la nova conjuntura poltica, econmica e social e
garantir o acesso e a segurana de posse de terra, tanto dos camponeses moambicanos, como dos investidores nacionais e
estrangeiros.
Pretende-se, assim, incentivar o uso e aproveitamento da terra, de modo a que esse recurso, o mais importante de que o pas
dispe, seja valorizado e contribua para o desenvolvimento da economia nacional.
Nestes termos e ao abrigo do preceituado no n 1 do artigo 135 da Constituio, a Assembleia da Repblica determina:

CAPTULO I
Disposies gerais
ARTIGO 1
(Definies)

Para efeitos da presente Lei, entende-se por:

1. Comunidade local: agrupamento de famlias e indivduos, vivendo numa circunscrio territorial de nvel de
localidade ou inferior, que visa a salvaguarda de interesses comuns atravs da proteco de reas habitacionais, reas
agrcolas, sejam cultivadas ou em pousio, florestas, stios de importncia cultural, pastagens, fontes de gua e reas de
expanso.
2. Direito de uso aproveitamento da terra: direito que as pessoas singulares ou colectivas e as comunidades locais
adquirem sobre a terra, com as exigncias e limitaes da presente Lei.
3. Domnio pblico: reas destinadas satisfao do interesse pblico.
4. Explorao florestal: actividade de explorao da terra visando responder s necessidades do agregado familiar,
utilizando predominantemente a capacidade de trabalho do mesmo.
5. Licena especial: documento que autoriza a realizao de quaisquer actividades econmicas nas zonas de proteco
total ou parcial.
6. Mapa de uso da terra: carta que mostra toda a ocupao da terra, incluindo a localizao da actividade humana e
os recursos naturais existentes numa determinada rea.
7. Ocupao: forma de aquisio de direito de uso e aproveitamento da terra por pessoas singulares nacionais que, de
boa f, estejam a utilizar a terra h pelo menos dez anos, ou pelas comunidades locais.
8. Pessoa colectiva nacional: qualquer sociedade ou instituio constituda e registada nos termos da legislao
moambicana com sede na Repblica de Moambique, cujo capital social pertena, pelo menos em cinquenta por cento a
cidados nacionais, sociedades e ou instituies moambicanas, privadas ou pblicas.
9. Pessoa colectiva estrangeira: qualquer sociedade ou instituio constituda nos termos de legislao moambicana
ou estrangeira, cujo capital social seja detido em mais de cinquenta por cento por cidados, sociedades ou instituies
estrangeiras.
10. Pessoa singular nacional: qualquer cidado de nacionalidade moambicana.
11. Pessoa singular estrangeira: qualquer pessoa singular cuja nacionalidade no seja moambicana.
12. Plano de explorao: documento apresentado pelo requerente do pedido de uso e aproveitamento da terra,
descrevendo o conjunto das actividades, trabalhos e construes que se compromete a realizar, de acordo com determinado
calendrio.
13. Plano de uso da terra: documento aprovado pelo Conselho de Ministros, que visa fornecer, de modo integrado,
orientaes para o desenvolvimento geral e sectorial de determinada rea geogrfica.
14. Plano de urbanizao: documento que estabelece a organizao de permetros urbanos, a sua concepo e forma,
parmetros de ocupao, destino das construes, valores patrimoniais a proteger, locais destinados instalao de
equipamento, espaos livres e o trao esquemtico da rede viria e das infra-estruturas principais.
15. Propriedade da terra: direito exclusivo do Estado, consagrado na constituio da Repblica de Moambique,
integrando, para alm de todos os direitos do proprietrio, a faculdade de determinar as condies do uso e aproveitamento
por pessoas singulares ou colectivas.
16. Requerente: pessoa singular ou colectiva que solicita, por escrito, autorizao para uso e aproveitamento da terra ao
abrigo da presente Lei.
17. Titular: pessoa singular ou colectiva que o direito de uso e aproveitamento da terra, ao abrigo duma autorizao ou
atravs de ocupao.
18. Ttulo: documento emitido pelos servios Pblicos de Cadastro, gerais ou urbanos, comprovativo do direito de uso e
aproveitamento da terra.
19. Zona de proteco da natureza: bem de domnio pblico, destinado conservao ou preservao de certas
espcies animais ou vegetais, da biodiversidade, de monumentos histricos, paisagsticos e naturais, em regime de maneio
preferencialmente com a participao das comunidades locais, determinado em legislao especfica.
 ARTIGO 2
(mbito)

A presente Lei estabelece os termos em que se opera a constituio, exerccio, modificao, transmisso e extino de
direito de uso e aproveitamento da terra.

CAPTULO II
Propriedade da terra e domnio pblico

ARTIGO 3
(Princpio geral)

A terra propriedade do Estado e no pode ser vendida ou, por qualquer forma alienada, hipotecada ou penhorada.

ARTIGO 4
(Fundo estatal de terra)

Na Repblica de Moambique, toda a terra constitui o Fundo Estatal de Terras.

ARTIGO 5
(Cadastro nacional de terras)

1. O Cadastro Nacional de Terras compreende a totalidade dos dados necessrios, nomeadamente para:
a) conhecer a situao econmico-jurdica das terras;
b) conhecer os tipos de ocupao, uso e aproveitamento, bem como a avaliao da fertilidade dos solos, manchas
florestais, reservas hdricas, de fauna e de flora, zonas de explorao mineira e de aproveitamento turstico;
c) organizar eficazmente a utilizao da terra, sua proteco e conservao;
d) determinar as regies prprias para produes especializadas.
2. O Cadastro Nacional de Terras procede qualificao econmica dos dados a planifico e a distribuio dos
recursos do pas.

ARTIGO 6
(Domnio pblico)

So do domnio pblico as zonas de proteco total e parcial.

ARTIGO 7
(Zonas de proteco total)
Consideram-se zonas de proteco total as reas destinadas a actividade de conservao ou preservao da natureza e de
defesa e segurana do Estado.

ARTIGO 8
(Zonas de proteco parcial)
Consideram-se zonas de proteco parcial:
a) o leito das guas interiores, do mar territorial e da zona econmica exclusiva;
b) a plataforma continental;
c) a faixa da orla martima e no contorno de ilhas, baas e esturios, medida da linha das mximas preia-mares at 100
metros para o interior do territrio;
d) a faixa de terreno at 100 metros confinante com as nascentes de gua;
e) a faixa de terreno no contorno de barragens e albufeiras at 250 metros;
f) os terrenos ocupados pelas linhas frreas de interesse pblico e pelas respectivas estaes, com uma faixa confinante
de 50 metros de cada lado do eixo da via;
g) os terrenos ocupados pelas auto-estradas e estradas de quatro faixas, instalaes e condutores areos, superficiais,
subterrneos e submarinos de electricidade, de telecomunicaes, petrleo, gs e gua, com uma faixa confinante de 50
metros de cada lado, bem como os terrenos ocupados pelas estradas, com uma faixa confinante de 30 metros para as
estradas primrias e de 15 metros para as estradas secundrias e tercirias;
h) a faixa de dois quilmetros ao longo da fronteira terrestre;
i) os terrenos ocupados por aeroportos e aerdromos, com uma faixa confinante de 100 metros;
j) a faixa de terreno de 100 metros confinante com instalaes militares e outras instalaes de defesa e segurana do
Estado.
 ARTIGO 9
(Licenas especiais para o exerccio de actividades nas zonas de proteco total e parcial)

Nas zonas de proteco total e parcial no podem ser adquiridos direitos de uso e aproveitamento da terra, podendo, no
entanto, ser emitidas licenas especiais para o exerccio de actividades determinadas.

CAPTULO III
(Direito de uso e aproveitamento da terra)

ARTIGO 10
(Sujeitos nacionais)
1. Podem ser sujeitos do direito de uso e aproveitamento da terra as pessoas nacionais, colectivas e singulares, homens
e mulheres, bem como as comunidades locais.
2. As pessoas singulares ou colectivas nacionais podem obter o direito de uso e aproveitamento da terra,
individualmente ou em conjunto com outras pessoas singulares ou colectivas, sob a forma de co-titularidade.
3. O direito de uso e aproveitamento da terra das comunidades locais obedece aos princpios de co-titularidade, parar
todos os efeitos desta Lei.

ARTIGO 11
(Sujeitos estrangeiros)

As pessoas singulares ou colectivas estrangeiras podem ser sujeitos do direito de uso e aproveitamento da terra, desde que
tenham projecto de investimento devidamente aprovado e observem as seguintes condies:
a) sendo pessoas singulares, desde que residam h pelo menos cinco anos na Repblica de Moambique;
b) sendo pessoas colectivas, desde que estejam constitudas ou registadas na
Repblica de Moambique.

ARTIGO 12
(Aquisio)

O direito de uso e aproveitamento da terra adquirido por:

a) ocupao por pessoas singulares e pelas comunidades locais, segundo as normas e prticas costumeiras no que no
contrariem a constituio;
b) ocupao por pessoas singulares nacionais que, de boa f, estejam a utilizar a terra h pelo menos dez anos;
c) autorizao do pedido apresentado por pessoas singulares ou colectivas na forma estabelecida na presente Lei.

ARTIGO 13
(Titulao)

1. O ttulo ser emitido pelos Servios Pblicos de Cadastro, gerais ou urbanos.

2. A ausncia de ttulo no prejudica o direito do uso e aproveitamento da terra Adquirido por ocupao nos termos das
alneas a) e b) do artigo anterior.
3. O processo de titulao do direito do uso e aproveitamento da terra inclui o parecer das autoridades administrativas
locais, precedido de consulta s comunidades, para efeitos de confirmao de que a rea est livre e no tem ocupantes.
4. Os ttulos emitidos para as comunidades locais so nominativos, conforme a denominao por elas adoptada.
5. As pessoas singulares, homens e mulheres, membros de uma comunidade local podem solicitar ttulos
individualizados, aps desmembramento do respectivo terreno das reas da comunidade.

ARTIGO 14
(Registo)

1. A constituio, modificao, transmisso e extino do direito de uso e aproveitamento da terra esto sujeitas a
registo.
2. A ausncia de registo no prejudica o direito de uso e aproveitamento da terra dquirido por ocupao, nos termos das
alneas a) e b) do artigo 12000, desde que devidamente comprovado nos termos da presente Lei.

ARTIGO 15
(Prova)

A comprovao do direito de uso e aproveitamento da terra pode ser feita mediante:

a) apresentao do respectivo ttulo;
b) prova testemunhal apresentada por membros, homens e mulheres, das comunidades locais;
c) peritagem e outros meios permitidos por lei.
ARTIGO 16
 (Transmisso)

1. O direito de uso e aproveitamento da terra pode ser transmitido por herana sem distino de sexo.
2. Os titulares do direito de uso e aproveitamento da terra podem transmitir, entre os vivos, as infra-estruturas,
construes e benfeitorias nela existentes, mediante escritura pblica precedida da autorizao da entidade estatal
competente.
3. Nos casos referidos no nmero anterior, a transmisso averbada no respectivo ttulo.
4. No caso de prdios urbanos, com a transmisso do imvel transmite-se odireito de uso e aproveitamento do
respectivo terreno.
5. O titular do direito se uso e aproveitamento da terra pode constituir hipoteca Sobre os bens imveis e as benfeitorias
que, devidamente autorizado, edificou no terreno ou sobre os quais legalmente tenha adquirido o direito de propriedade.

ARTIGO 17
(Prazo)

1. O direito de uso e aproveitamento da terra para fins de actividades econmicas est sujeito a um prazo mximo de
50 anos, renovvel por igual perodo a pedido do interessado. Aps o perodo de renovao, um novo pedido deve ser
apresentado.
2. No est sujeito a prazo o direito de uso e aproveitamento da terra:
a) adquirido por ocupao pelas comunidades locais;
b) destinado habitao prpria;
c) destinado explorao familiar exercida por pessoas singulares nacionais.
ARTIGO 18
(Extino do direito de uso e aproveitamento da terra)

1. O direito de uso e aproveitamento da terra extingue-se:

a) pelo no cumprimento do plano de explorao ou do projecto de investimento, sem motivo justificado, no calendrio
estabelecido na aprovao do pedido, mesmo que as obrigaes fiscais estejam a ser cumpridas;
b) por revogao do direito de uso e aproveitamento da terra por motivos de interesse pblico, precedida de pagamento
de justa indemnizao e/ou compensao;
c) no termo do prazo ou da sua renovao;
d) pela renncia do titular.
2. No caso de extino do direito de uso e aproveitamento da terra, as benfeitorias no removveis revertem a favor do
Estado.

CAPTULO IV
Exerccio de actividades econmicas

ARTIGO 19
(Plano de explorao)

O requerente de um pedido de direito de uso e aproveitamento da terra deve apresentar um plano de explorao.

ARTIGO 20
(Licenciamento e direito de uso e aproveitamento da terra)

A aprovao do pedido de uso e aproveitamento da terra no dispensa a obteno de licena ou outras autorizaes exigidas
por:
a) legislao aplicvel ao exerccio das actividades econmicas pretendidas, nomeadamente agro-pecurias ou agro-
industriais, industriais, tursticas, comerciais, pesqueiras e mineiras e proteco do meio ambiente;
b) directrizes dos planos de uso da terra.

ARTIGO 21
(Prazo das licenas)

As licenas tero o seu prazo definido de acordo com a legislao aplicvel, independentemente do prazo autorizado para o
exerccio do direito de uso e aproveitamento da terra.

CAPTULO V
Competncias

ARTIGO 22
 (reas no cobertas por planos de urbanizao)
Em reas no cobertas por planos de urbanizao, compete:
1. Aos Governadores Provinciais:
a) autorizar pedidos de uso e aproveitamento da terra de reas at ao limite mximo de 1000 hectares;
b) autorizar licenas especiais nas zonas de proteco parcial;
c) dar parecer sobre os pedidos de uso e aproveitamento da terra relativos a reas que correspondam competncia do
Ministro da Agricultura e Pescas.
2. Ao Ministro da Agricultura e Pescas:
a) autorizar os pedidos de uso e aproveitamento da terra de reas entre 1000 a
10000 hectares;
b) autorizar licenas especiais nas zonas de proteco total;
c) dar parecer sobre os pedidos de uso e aproveitamento da terra relativos a reas que ultrapassem a sua competncia.

3. Ao Conselho de Ministros:
a) autorizar pedidos de uso e aproveitamento da terra de reas que ultrapassem a competncia do Ministro da
Agricultura e Pescas, desde que inseridos num plano de uso da terra ou cujo enquadramento seja possvel num mapa de uso
da terra;
b) criar, modificar ou extinguir zonas de proteco total e parcial;
c) deliberar sobre a utilizao do leito das guas territoriais e da plataforma continental.

ARTIGO 23
(Conselhos Municipais e de Povoao e Administradores do Distrito)

Compete aos Presidentes do conselho municipal e de Povoao e aos Administradores do Distrito, nos locais onde no
existam rgos municipais, autorizar pedidos de uso e aproveitamento da terra nas reas cobertas por planos de urbanizao
e desde que tenham servios pblicos de cadastro.

ARTIGO 24
(Comunidades locais)

1. Nas reas rurais, as comunidades locais participam:

a) na gesto dos recursos naturais;
b) na resoluo dos conflitos;
c) no processo de titulao, conforme o estabelecido no n 3 do artigo 13 da presente Lei;
d) No exerccio das competncias referidas na alneas a) e b) do n 1 do presente artigo, as comunidades locais
utilizam, entre outras, as normas e prticas costumeiras.

CAPTULO VI
Processo de autorizao de pedidos de uso e aproveitamento da terra

ARTIGO 25
(Autorizao provisria)

1. Aps a apresentao do pedido de uso e aproveitamento da terra, emitida uma autorizao provisria.
2. A autorizao provisria tem a durao mxima de cinco anos para as pessoas nacionais e dois anos para as pessoas
estrangeiras.

ARTIGO 26
(Autorizao definitiva)
Desde que cumprido o plano de explorao dentro do perodo de autorizao definitiva de uso e aproveitamento da terra e
emitido o respectivo ttulo.

ARTIGO 27
(Revogao da autorizao provisria)

No trmino da autorizao provisria, constatado o no cumprimento do plano de explorao sem motivos justificados,
pode a mesma ser revogada, sem direito a indemnizao pelos investimentos no removveis entretanto realizados.
 CAPTULO VII
Pagamentos

ARTIGO 28
(Taxas)

1. Os titulares do direito de uso e aproveitamento da terra esto sujeitos ao pagamento de taxas, cujo valor
determinado tendo em conta a localizao dos terrenos, a sua dimenso e finalidade do seu uso e aproveitamento, a saber:
a) taxa de autorizao;
b) taxa anual a qual poder ser progressiva ou regressiva, de acordo com os investimentos realizados.
2. So fixadas taxa preferenciais para os cidados nacionais.

ARTIGO 29
(Utilizao gratuita da terra)

O uso e aproveitamento da terra gratuito quando se destina:

a) ao Estado e suas instituies;
b) s associaes de utilidade pblica reconhecidas pelo Conselho de Ministros;
c) s exploraes familiares, s comunidades locais e pessoas singulares que as integram;
d) s cooperativas e associaes agro-pecurias nacionais de pequena escala.

CAPTULO VIII
Disposies finais e transitrias

ARTIGO 30
(Representao e actuao das comunidades locais)

Os mecanismos de representao e actuao prprios das comunidades locais, no que respeita aos direitos de uso e
aproveitamento da terra so fixados por lei.
ARTIGO 31
(Planos de uso da terra)

Os princpios para elaborao e aprovao de planos de uso da terra so definidos por lei.

ARTIGO 32
(Aplicao da lei)

1. Os direitos de uso e aproveitamento da terra, sejam adquiridos por ocupao ou por aprovao de um pedido, passam a
reger-se pela presente Lei, salvaguardados os direitos adquiridos.
3. A resoluo de conflitos sobre a terra feita em foro moambicano.

ARTIGO 33
(Regulamentao)

Compete ao Conselho de Ministros aprovar a regulamentao da presente Lei.

ARTIGO 34
(Legislao anterior)

So revogadas as Leis 6/79, de 3 de Julho, e 1/86, de 16 de Abril, e a demais legislao anterior contrria presente Lei.

ARTIGO 35
(Entrada em vigor)

A presente Lei entra em vigor noventa dias aps a sua publicao.

Aprovada pela Assembleia da Repblica, aos 31 de Julho de 1997.
O Presidente da Assembleia da Repblica, em exerccio, Abdul Carimo Mahomed Iss.
Promulgada, a 1 de Outubro de 1997.
Publique-se
O Presidente da Repblica, Joaquim Alberto Chissano
Anexos 2: Mapa do bairro de Muzuane parte rectangular

Fonte: Adaptado pela autora, 2017

Anexo 3: Planta da cidade de Nacala-Porto mostrando o traado virio

Fonte: TDM, 2006

Bibliografia

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PNUD.

ADAMO, Mrio. 2003. Mercado de terras nas reas urbanas e sua implicao na ocupao
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Licenciatura; Universidade Eduardo Mondlane; Nampula.

ALCIOLY, Cludio; DAVIDSON, Forbes (1998). Densidade Urbana: Um Instrumento de

Planejamento e Gesto Urbana. Rio de Janeiro, Mauad Editora.

AMARAL, Wanda do. (1999). Guia para Apresentao de Teses, Dissertaes, Trabalhos de
Graduao. 2a Edio Revista. Maputo, Livraria Universitria, UEM.

ARAJO, Ana Rosa (2001). Manual de Demografia para Estudantes de Medicina. Maputo,
CEP/Faculdade de Medicina, UEM.

ARAJO, Manuel G. M. (1997). Geografia do Povoamento: Assentamentos Humanos

Rurais e Urbanos. Maputo, Livraria Universitria.

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