UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES

DE CHIMBOTE

Facultad : Derecho y Ciencias

Polticas
Escuela Profesional: Derecho
Asignatura : Procesos Especiales
Ciclo : VI

Docente : Oscar Rea Portal

Estudiante : Csar A. Inciso Saavedra

HUARAL 2015

CESAR INCISO SAAVEDRA UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

CESAR INCISO SAAVEDRA UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE
I.CONCEPTO
El desalojo es una pretensin de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de
un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea
por tener una obligacin exigible de restituirlo por revestir el carcter
d e u n s i m p l e precario.

Por lo tanto, es el procedimiento "judicial por el cual los

ocupantes de un inmueble urbano o rustico (inquilinos, locatarios, arrendatarios,
aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a l en este
caso al legtimo propietario.
Es t e t i p o d e p r o c e s o s " j u d i c i a l e s s e t r a m i t a n v a p r o c e s o s u m a r s i m o
t a l y c o m o l o e s t a b l e c e e l A r t c u l o 5 4 6 d e l C d i g o Procesal Civil.

II.OBJETO
El proceso judicial de Desalojo est regulado en el Cdigo
Procesal Civil es un proceso especial que se tramita en el proceso sumarsimo.

Siendo as, este tipo de proceso tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y
goce (propiedad) de un inmueble a quien reclama su libre disposicin frente a
quien no tiene ningn ttulo y si lo tena feneci pero se encuentra ocupando el bien sin
derecho a permanecer en el.

IIIDESALOJO
E l A r t c u l o 5 8 5 d e l C d i g o P r o c e s a l C i v i l d i s p o n e q u e l a restitucin de
un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para e l P r o c e s o s u m a r s i m o y l a s
p r e c i s i o n e s q u e e l p r o p i o c d i g o establece en el sub capitulo en el que lo
regula.

L o q u e s e p u e d e a p r e c i a r q u e l a f i n a l i d a d d e l p r o c e s o d e desalojo es
obtener la restitucin de un predio.

L a r e s t i t u c i n i m p l i c a e l r e t o r n o d e u n a c o s a a q u i e n l a posea.
Dentro del presente trabajo estamos usando el trmino Predio, que dentro

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de n u e s t r o o r d e n a m i e n t o j u r d i c o e s t r e g u l a d o c o m o u n a
d e l a s c l a s e s d e b i e n e s i n m u e b l e s q u e l o recoge el artculo
8 8 5 I n c . 1 d e l C d i g o C i v i l e l c u a l s e a l a l o siguiente:

El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

Asimismo, es definido en el artculo 954del mismo cuerpo

normativo, el cual seala lo siguiente:

La propiedad, el predio se extiende al subsuelo y

sobresuelo comprendidos dentro de los planos verticales
d e l p e r m e t r o s u p e r f i c i a l y hasta donde sea til al propietario e l
ejercicio de su derecho.

Asimismo el artculo en comentario hace la precisin que la propiedad del sub suelo no
comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes
regidos por bienes especiales.

Por otro lado, en el Artculo 596 del Cdigo Procesal Civil

regula que se aplican las normas generales del proceso sumarsimo y las especiales
del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensin de restitucin de
bienes muebles e inmuebles distintos a los predios.

IV. ANTECEDENTES
El Cdigo de Procedimientos Civiles derogado normaba el
proceso bajo la denominacin de Desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y
el aviso de despedida.
Haba lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido terminar
un contrato de locacin.

1. En el caso de rescisin o terminacin del contrato dearrendamiento.

2. En los arrendamientos de duracin indeterminada y de aos forzosos y voluntarios
cuando se ha dado el aviso de
despedida regulado por el artculo 952 del C d i g o d e Procedimientos Civil.

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3. Para recuperar bienes de ocupantes precarios regulados artculo 970 del -Cdigo de
Procedimientos civiles. Asimismo el cdigo trmino a derogado legislaba sobre el aviso
de despedida como el medio de que dispona el locador o arrendador para poner un
arrendamiento de duracin indeterminada o de aos forzosos y voluntarios, el que poda
ser extrajudicial y judicial segn el artculo 961Codigo de Procedimientos civiles.
Si se daba aviso extrajudicial, y se venca el plazo, proceda el desahucio.

El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el Juez a quien corresponda

conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por el
desahucio segn el artculo 962 del Cdigo de Procedimientos Civiles.

Tanto el desahuci como el aviso de despedida tena por objeto la entrega del bien al
demandante, es decir, el desalojo del ocupante.
Mediante el desahucio, el Juez, en la sentencia que lo declaraba fundado, ordenaba la
desocupacin dentro de 6 das transcurrido este plazo y luego de consentida o
ejecutoriado la sentencia el Juez ordenaba el lanzamiento, siendo regulado esto en el
artculo 963,964 y 965 del Cdigo de Procedimientos Civiles.

V.NATURALEZA JURIDICA
No es un medio de ejecucin forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma
que la ejecucin. No obstante, este proceso supone un perodo de conocimiento donde
el Juez oye a las partes (se le conoce como etapa de alegaciones), examina y valora la
prueba yfinalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por va forzosa en defecto
de la ejecucin voluntaria.

VI. BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO

El desalojo procede para obtener la restitucin de los siguientes bienes.

1. Los Predios (art. 585 CPC) Denominacin de origen romano, algo en desuso fuera
de los juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad inmueble.

2. Los bienes muebles que no sean predios (art. 596CPC).

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VII. QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO
Pueden interponer demanda de desalojo:

1-El Propietario.

Persona fsica o jurdica que tiene derecho de dominio sobre una cosa,
especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueo de la cosa
alquilada.

2. El Arrendador o locador en el contrato de locacin se llama as quien concede el uso

o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase tambin
arrendador.

3. El Administrador: Persona fsica o jurdica que administra sus propios bienes o los
ajenos. En Derecho pblico es
administrador, por medio de sus organismos, el estado en general y especficamente el
Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4. Todo aquel que considere tener derecho a la restitucin, salvo que el actual
poseedor haya interpuesto interdicto (art 586- primera parte CPC).

VIII. CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA

Puede ser demandado:

1. El Arrendatario: En el contrato de locacin se llama as el que paga el precio por el

uso o goce de una cosa, por la recepcin de un servicio o la ejecucin de una obra de
denominacin de una obra. Se denomina tambin arrendatario o inquilino.

2. El Subarrendatario: El que arrienda para si lo que otro tena a su vez arrendado.

3. El Precario: Se le dice a aquello que se tiene por un ttulo que autoriza al propietario
a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).

4. Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin (art.586 segunda parte

CPC).

IX. RELACIONES JURIDICAS EN LAS QUE PROCEDE EL DESALOJO

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Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda el desahucio y aviso de
despedida, cuando las relaciones jurdicas se o r i g i n a b a n e n e l c o n t r a t o d e
a r r e n d a m i e n t o y c u a n d o n o h a b a relacin jurdica que suspende a la posesin
(precario).D e l a l e c t u r a d e l a r t c u l o 5 8 6 d e l c d i g o p r o c e s a l c i v i l s e
desprende que el desalojo procede cuando las relaciones jurdicas se originan en
contrato de arrendamiento, cuando no hay relacin jurdica que sustente la posesin del
bien (precario) y por cualquier otra relacin jurdica.

X. JUEZ COMPETENTE

1. Competencia Territorial

Es competente el Juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se

encuentre el bien, a eleccin del demandante (art.24 CPC Inciso 1).

2. Competencia Por Razn de la Cuanta

a. Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o

no exista cuanta son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay
cuanta es en la ocupacin precaria.
b. Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son
competentes los jueces de paz letrado (art 547 CPC).

XI. DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS

Pueden presentarse los siguientes casos;

1.Que el bien este ocupado por personas distintas a quien eldemandante entrego la pos
esin del bien. En este caso eldemandante debe demandar a la persona con quien tiene
la relacin jurdica y denunciar en su demanda al ocupante, es decir, debe indicar en su
demanda el nombre y domicilio del tercer, a fin que se le notifique la demanda
(aplicacin extensiva del concepto contenido en el art. 102 del CPC). El denunciado es
notificado con la demanda y puede participar en el proceso (art. 587 primera parte CPC).

2. Cuando quien demanda ignora que el bien est ocupado por un t e r c e r o ,

p e r o e s t a s i t u a c i n s e a d v i e r t e e n e l m o m e n t o d e l a notificacin
del admisorio, quien lo notifique debe instituirlo del proceso indicado, de su

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derecho a participar en l y el efecto que le va a producir la sentencia (artculo
587 segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la notificacin debe
dejar constancia de esta situacin, conforme a los artculos 160 y 161 del cdigo
procesal civil.
En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte
voluntario del demandado desde la audiencia nica (art. 587
tercera parte del CPC). Como Litisconsorte facultativo voluntario litiga
independientemente del demando sin afectar la unidad del proceso (art. 94 del
CPC).
3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que el
tercero
carece de ttulo posesorio, el juezmediante resolucin motivada lo separa del proceso, e
s decir dictara resolucin de extromicion (art 587 ltimo prrafo y 107del CPC).

4.Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo seencuentra en relacin de
dependencia respecto a otro, conservando la posesin en nombre de este y en
cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartara el
admisorio y se citara a la persona por cuya cuenta esta poseyendo.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al demandado,
quien quedara fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazara con la demanda al
poseedor.

Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de

poseedor, el proceso continuara con el demandado, pero la

Sentencia surtir efecto respecto de este y del poseedor por el

designado, es decir respecto de ambos (art. 588 y 105 del CPC).

El mismo trmite se seguir si quien es demandado como tenedor del bien no

lo tiene, y este se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del CPC).

XII. DEMANDA DEL DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA
DESOCUPACION

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin
embargo de ampararse la demanda el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis
das de vencido el plazo.

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Si el demandado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a
disposicin del demandante, este deber pagar las costas y costos del proceso
(art.594CPC).

XIII. NOTIFICACION DE LA DEMANDA

Adems de la direccin domiciliaria indicada en la demanda, esta deber ser notificada

en el predio materia de la pretensin.

Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el notificador debe inquirir a

los vecinos y redactara un acta sobre lo ocurrido (art.589CPC).

XIV. LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS

Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son

admisibles como medios probatorios, el documento, la declaracin de parte y pericia
(art.591CPC).

XV. LANZAMIENTO

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis

das d e n o t i f i c a d o e l d e c r e t o q u e d e c l a r a c o n s e n t i d a l a
sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado (art.
592CPC). En este proceso la sentencia no apelada, debe
ser declarada consentida y se debe notificar esta
resolucin para que empiece a contarse el trmino para
solicitar el lanzamiento.

El lanzamiento se ejecutara contra todos aquellos que

ocupen el predio, aunque estos no hayan participado en
el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.

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Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido
a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento
(art. 593 del CPC).

XVI. MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES QUE SE DICTE LA SENTENCIA

En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato o por otro ttulo que
obligue la entrega, procede la ejecucin anticipada de la futura decisin final, cuando el
demandante acredite indubitablemente ( que no puede dudarse) el derecho a la
restitucin pretendida y el abandono del bien( art. 679 del CPC).

XVII. PAGO DE MEJORAS

El poseedor puede demandar el pago de mejoras eso s, siguiendo el trmite del

proceso sumarsimo, si antes es demandado por desalojo este deber interponer su
demanda en un plazo que vencer al da de la contestacin, este proceso no es
acumulable al de desalojo (art.595 del CPC).

La Corte Suprema sigue el artculo 595 del Cdigo Procesal Civil para sealar
que si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de
forma paralela el reembolso de estas.
La autora critica esta situacin, que crea la no rara posibilidad de que el poseedor
gane en los dos procesos, reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.

Por las razones que se explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor

al que se refiere esta ltima norma.

XVIII. DESALOJO ACCESORIO

Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado siempre que

la restitucin se haya demandado acumulativamente (art.590 del CPC).

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 MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:
Escrito N 1
Cuaderno Principal
Sumilla: Demanda de desalojo

SEOR JUEZ DE PAZ LETRADO

AAA AAA, identificado con D.N.I........., con direccin domiciliara. En
Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de
Notificaciones del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:
I. PETITORIO:
En va de proceso sumarsimo interpongo demanda de DESALOJO por
resolucin del contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de
rentas, en contra de don BBB BBB, a quien se deber notificar en
Av...................................., solicitando a su despacho se sirva disponer que
el Demandado desocupe y me entregue la posesin del inmueble de mi
propiedad ubicado en la direccin antes mencionada; demanda que
interpongo en atencin a los siguientes fundamentos de hecho y de
derecho:
II. FUNDAMENTOS DE HECHO:
1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., ced la
posesin del inmueble de mi propiedad ubicado en.................en favor del
Demandado, por el plazo de un (1) ao y a cambio de una renta mensual
ascendente a US $. 100.00 dlares americanos.
2. Desde enero del presente ao, mes en que debi cumplir con el pago
de la tercera renta mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el
demandado ha incumplido el pago de las rentas mensuales pactadas;
habiendo dejado de pagar dicha contraprestacin por mucho ms de dos (2)
meses y quince (15) das; razn por la cual se ha configurado la causal de
resolucin del contrato por falta de pago de rentas.
3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requirindole
extrajudicialmente que, por la causal de resolucin anteriormente referida,
desocupe el inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente

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notificado con dicha carta notarial, el demandado contina en posesin del
bien arrendado.
4. Por las razones expuestas, y reservndome el derecho de iniciar la
accin correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su
despacho, Sr. Juez, a fin de que en base a las pruebas aportadas ordene
Ud. que el demandado desocupe en la brevedad el inmueble de mi
propiedad sub-Litis.
III. FUNDAMENTACIN JURDICA:
Se ampara la pretensin en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de
resolucin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas
convenidas) del Cdigo Civil; y por los arts. 585 (procedimiento de desalojo)
y 586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de desalojo) del Cdigo
Procesal Civil.
IV. LEGITIMIDAD E INTERS PARA OBRAR:
La legitimidad para el inicio de la presente accin me corresponde en
calidad de arrendador; y, el inters para obrar se basa en el derecho que
tengo de recurrir a su despacho como ltima alternativa posible para que el
demandado cumpla con entregarme la posesin del inmueble sub-Litis; por
lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P. del Cdigo Civil y del
art. IV del T.P. del Cdigo Procesal Civil.
V. VA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:
De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Cdigo
Procesal Civil, la va procedimental que corresponde en el presente caso es
la del PROCESO SUMAR/SIMO.
Asimismo, conforme al tercer prrafo del artculo 547 del referido Cdigo, su
despacho es competente para conocer del presente proceso, toda vez que
la renta pactada con el demandado no excede las cinco (5) Unidades de
Referencia Procesal.
VI. MEDIOS PROBATORIOS:
1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con
fecha.................,con lo que se prueba la existencia de la relacin
contractual y las condiciones en que se celebr.
2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................
3. Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepcin del
demandado.

ANEXOS:

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1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente.
1.b) Contrato de arrendamiento de fecha................
1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........
1.d) Carta notarial de fecha..............
1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.
POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla
conforme a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.
PRIMER OTRO S DIGO: De conformidad con el art. 80 del Cdigo
Procesal Civil, otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las
facultades generales de representacin del art. 74 del mismo Cdigo,
debindose tener presente mi domicilio personal sealado en este recurso y
declarando que el suscrito est instruido de la representacin que otorga.
SEGUNDO OTRO S DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus
anexos, as como cdulas de notificacin suficientes.
Huaraz, de. Del.

FIRMA DE ABOGADO
FIRMA DEL DEMANDANTE

CONCLUSIONES:

-A l m e n c i o n a r a l a s c a r g a s y D e u d a s d e l a m a s a 5 e r e d i t a r i a , tenemos
que hacer referencia a aquellas obligaciones que se van a concebir como
resultado del deceso del causante, lo cual ocasionara una seria de sucesos con
relevancia jurdica.

-Las deudas de la herencia son aquellas obligaciones contradas por el

causante que estn pendientes de cumplimiento al momento de su muerte, al
momento de su muerte, precisando que las obligaciones p a t r i m o n i a l e s p u e d e n
ser trasmitidas a sus herederos, salvo aquellas que son
personalsimas las cuales no son objeto de transmisin tal como
s e a l a n l o s A r t c u l o s 1 2 1 8 d e l C d i g o Civil.

-La llamada Responsabilidad Intra Vires Hereditatis regulado en el Artculo

661 la cual indica que el heredero responde por las deudas y cargas de la herencia
slo hasta donde alcancen los bienes de esta.

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-Los herederos a titulo universal en primer orden son aquellos que deben contraer la
obligacin de pagar las deudas de la masa hereditaria.

En segundo lugar encontramos tambin a loslegatarios los cuales est supeditado su

pago a lo que el testador haya dispuesto, claro est, la deuda debe estar debidamente
acreditada, de darse esto ltimo, los herederos tendrn que resarcir lo que hubiere
pagado el legatario, segn lo establecido en el artculo 879 del Cdigo Civil.

-El sucesor acreedor es aquella persona que tiene el derecho a la h e r e n c i a p e r o

tiene doble condicin jurdica con respecto al c a u s a n t e .

jurisprudencia sobre Desalojo por Ocupante Precario

y restitucin de bien inmueble
LA POSESIN PRECARIA Y LA POSESIN ILEGTIMA DE MALA FE
En la presente sentencia se analizan, si la posesin precaria o ilegtima se encuentran
apartadas una respecto de la otra o si se encuentran vinculadas

SENTENCIA

Corte Superior de Justicia del Cusco

Tercer Juzgado Especializado en lo Civil

EXPEDIENTE NMERO: 2007- 02892-0-1001-JR-CI-3

DEMANDANTE: LA PORTILLA MEJA JOS MANUEL
DEMANDADO : EMPRESA RASH PER SAC
MATERIA: DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO
PROCESO: SUMARISIMO
JUEZ: LUIS MANUEL CASTILLO LUNA
ESPECIALISTA LEGAL: ISABEL HUAMAN SEQUEIROS

SENTENCIA

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Resolucin nmero 24

Cusco, siete de agosto

del ao dos mil ocho.

I. Asunto

El presente proceso civil versa sobre Desalojo por Ocupante Precario seguido por Jos
Manuel La Portilla Meja representante de doa Luz Mara Reyna Ocampo
(demandante), contra La Empresa Rash Per SAC (Radio Shack) (demandado).

La demanda y petitorio

Mediante escrito de fecha veintiocho de noviembre del dos mil ocho (folio 14), la
demandante postula su demanda de Desalojo por la Causal de Ocupante precario cuyo
petitorio se resume en:

Solicita se le restituya en la posesin del inmueble ubicado en la Calle Ayacucho S/N

del Distrito, provincia y departamento del Cusco.

Hechos.- Son los siguientes:

Refiere que ha obtenido la propiedad del inmueble materia de desalojo por tracto
sucesivo del que en vida fue su cnyuge Enrique Williams Velarde lvarez, titularidad
inscrita registrado en la partida registral N 11010407.

Agrega que enterada que en su propiedad se estaban realizando arreglos efectuadas

por terceras personas, procedi a cursar una carta notarial a la empresa Rash Per
S.A.C. el siete de noviembre del dos mil siete, misiva que a la fecha no ha recibido
respuesta alguna, y adems se ha visto obligada a recurrir ante la Comisara Sectorial
de la Polica nacional del Per a fin de solicitar una constatacin policial.

Finalmente seala, que es copropietaria del inmueble ubicado en la Esquina de la

Avenida Sol con la calle Ayacucho el cual mediante resolucin de Alcalda N 40 logra
ser independizado, adjudicndosele el lote nmero 3, debidamente inscrito en Registros
Pblicos.

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Derecho.- Ampara su demanda en:

Artculo 911 del Cdigo Civil y Artculo 586 del Cdigo Procesal Civil.

II Actividad Jurisdiccional

Por resolucin nmero 03 del ocho de enero del dos mil ocho (folio 34) se admite a
trmite la demanda, y se corre traslado a la parte demandada.

La contestacin a la demanda

Por escrito presentado el cuatro de febrero del dos mil ocho la demandante contesta la
demanda y proponer la excepcin de falta de legitimidad para obrar del demandante.

Sostiene que se encuentra sumamente sorprendido por la conducta procesal de la

actora y de su mandatario, ya que saben que su representada se encuentra en calidad
de inquilino de la propiedad de Lyli Lourdes Velarde lvarez, y que el indicado lote
perteneci a Enrique Lourdes Velarde lvarez quien vendi dicho terreno hasta en dos
oportunidades, siendo la {ultima el 14 de marzo de 1988, fecha desde la cual la
demandante posee el inmueble, tal es as que ha iniciado un proceso judicial de
prescripcin adquisitiva de dominio.

Agrega que, siendo as ya no sera propietaria la actora, por cuanto los documentos
presentados por su arrendadora demuestran que ella es la nueva propietaria motivo por
el cual se ha suscrito el contrato de locacin y conduccin, por lo que en mrito a ello mi
representanta cumple con pagar el monto de alquiler como pagar el impuesto a la
SUNAT.

En conclusin, afirma que es falso que la actora sea propietaria del lote nmero 3, toda
vez que en la partida electrnica nmero 11010407 aparece anotada la demanda de
prescripcin adquisitiva de dominio en mrito a dicha buena fe registral del artculo 2014
del Cdigo Civil es que ha celebrado el contrato de locacin y conduccin.

Audiencia nica

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Con fecha veintiuno de abril del dos mil siete se inici la audiencia nica, la que es
continuada en fecha veintiuno de mayo del dos mil ocho (folio 198), por Resolucin
nmero diez del cinco de mayo del dos mil ocho (folio 133), se declara Infundada la
Excepcin propuesta por la demandada, y SANEADO EL PROCESO, al no prosperar la
conciliacin por inasistencia de la demandante, se fijan los puntos materia de
controversia, se admiten los medios probatorios y se actan, y el Juzgado con la facultad
conferida por el artculo 194 del Cdigo Procesal Civil ordena la actuacin de medios
probatorios de oficio, por resolucin nmero 22 del veintids de julio del dos mil ocho se
ponen autos en mesa para expedir sentencia.

IV Fundamentos

Primero: El debido proceso

1.1 El juzgado, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso 3 del Artculo 139 de la

Constitucin Poltica del Estado, ha cumplido con otorgar a los justiciables todas y
cada una de las garantas del debido proceso, respetando su derecho de defensa,
contradiccin, prueba y alegacin sin restriccin alguna.

Segundo: La carga de la prueba y fijacin de puntos controvertidos

2.1 El artculo 196 del Cdigo Procesal Civil, salvo disposicin legal distinta, la carga
de probar corresponde a quien afirma hechos que configuren su pretensin o a quien los
contradice alegando hechos nuevos, y de acuerdo al dispositivo siguiente, esto es
artculo 197, los medios probatorios son valorados en forma conjunta por el juzgador
utilizando para ello su apreciacin razonada.

2.2 El juzgado ha fijado como punto controvertido el siguiente:

i Determinar si la demandada tiene la calidad de ocupante precario respecto del bien

materia de desalojo, lo que implica analizar si cuenta con ttulo alguno que ampare su
posicin.

2.3 La fijacin de puntos controvertidos un acto relevante y trascendente, pues define los
asuntos o hechos, en los que existe discrepancia, dentro de este contexto el Juzgador
valorando las pruebas en su conjunto, resolver el punto fijado como controvertido.

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Tercero: De la doctrina, jurisprudencia y legislacin en relacin al presente caso

3.1 Para la solucin del caso, ha sido materia de consulta los siguientes trabajos
acadmicos:

a. LAMA MORE, Hctor Enrique, La posesin y la Posesin Precaria, Editora Jurdica

Grijley, Lima 2007.

b. Dilogo con la Jurisprudencia/Tomo 34 Julio 2001/Anlisis y Crtica

Jurisprudencial/Derecho Civil/ Es precario quien posee un bien con Ttulo
Manifiestamente Nulo? Hctor Lama More.

3.2 Del mismo modo, el Juzgado no puede dejar de tener en cuenta al formante
jurisprudencial, la que respecto al tema dice:

i) Que de conformidad con el artculo novecientos once del Cdigo Civil, en el proceso
de desalojo por ocupacin precaria, no solo habr de discutirse la calidad de propietario
del accionante, sino tambin la existencia o no, de ttulo alguno que justifique la
posesin ejercida por el demandado, cuya validez no puede ser materia de discusin en
el presente proceso (sumarsimo) (Cas. N 870-2003 Huara, publicada en El Peruano
30/06/2005). (el subrayado no corresponde al texto original.)

ii) La precariedad en el uso de bienes inmuebles, a que se refiere el artculo 911 del
Cdigo Civil, no se determinara nicamente por la carencia de un ttulo de propiedad, de
arrendamiento u otro semejante; sino que esta debe ser entendida como la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la ilegitimidad de la posesin
que ostenta el ocupante, de acuerdo con la amplitud de criterio con el que debe
interpretarse la norma contenida en el citado artculo 911 del Cdigo Civil. (Cas. N
4149-2007-JUNIN, 5 de junio del dos mil siete publicada en El Peruano 03/01/08) (el
subrayado no corresponde al texto original.)

iii) Si bien el demandado alega ejercer la posesin sobre el bien de Litis hace
aproximadamente cincuenta y siete aos y en merito a ello ha iniciado el proceso de
prescripcin adquisitiva, no puede considerarse con un ttulo que justifique su posesin

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por cuanto debe existir una declaracin judicial expresa con la calidad de cosa juzgada
respecto de la propiedad ganada por prescripcin. (Lima 13 de enero del 2000).

iv) El demandado alega haber adquirido un bien por prescripcin sin haberlo acreditado,
por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva se encuentra an en trmite, sin
haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo
por tanto un poseedor no propietario.(EXPEDIENTE 610-99, en explorador
jurisprudencial de Dialogo con la Jurisprudencia)

3.3 Por otro lado, el Juzgado tambin tiene en cuenta los siguientes artculos del Cdigo
Civil:

Artculo 906 del Cdigo Civil dispone: La posesin ilegtima es de buena fe cuando el
poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio
que invalida su ttulo.

Artculo 911 del Cdigo Civil seala: La posesin precaria es la que se ejerce sin ttulo
alguno o el que se tena a fenecido. (El subrayado no corresponde al texto original).

Artculo 2012 del Cdigo Civil que dice: Se presume sin admitir prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Artculo 2014 del Cdigo Civil que reza: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
registro.

3.4 Con todo lo citado, ntese que un aspecto relevante en todo proceso de ocupancia
precaria radica en el deber de la parte actora de acreditar la propiedad del bien que se
reclama, por tanto, se iniciar con el desarrollo de la presente resolucin teniendo en
cuenta este aspecto.

Cuarto.- De la titularidad del bien materia de proceso

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4.1 La demandante viene sosteniendo que, es propietaria del bien inmueble al haberlo
adquirido por tracto sucesorio del que en vida fue su cnyuge Enrique Williams Velarde
lvarez, a fin de sustentar esta afirmacin ofrece como medios probatorios los
siguientes:

a. Partida Registral N 11010407 (folio 7), de cuyo anlisis se puede establecer, que en
el asiento 7 obra inscrita la Sub-Divisin del terreno matriz, la que fue establecida por
Resolucin de Alcalda N 40 del treinta y uno de enero del ao de mil novecientos
noventa, disponiendo que la Fraccin Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los
herederos de Enrique Williams Velarde lvarez.

b. En el asiento 19 de la mencionada partida obra inscrita la Sucesin Intestada de

Enrique Williams Velarde lvarez, declarndose como sus herederos a Cristian Velarde
Reyna, Enrique Roberto Velarde Reyna y Luz Marina Reyna Ocampo de Velarde (la
demandante).

4.2 Por otro lado la demandada ha venido sosteniendo que:

a. La demandante ya no es propietaria del bien, puesto que afirma que el propietario

Enrique Velarde lvarez (quien fuera esposo de la demandante) le vendi el lote de
terreno a su arrendadora y que sta ha iniciado el proceso judicial nmero 2007 2040
ante el Primer Juzgado Civil del Cusco sobre Prescripcin Adquisitiva, de modo que,
estara invocando un supuesto derecho de propiedad ganado por su arrendadora por el
transcurso del tiempo.
Sobre el particular es pertinente remitirnos a las jurisprudencias anotadas en el
Considerando Tercero tem 3.2 (iii) y (iv), y queda clara en ellas que debe
necesariamente existir una declaracin judicial expresa con la calidad de cosa juzgada
respecto de la propiedad ganada por prescripcin.

b. Afirma igualmente en los Registros Pblicos aparece anotada la demanda de

Prescripcin Adquisitiva de dominio a favor de su arrendadora, agrega adems (folio 97)
que en mrito a dicha fe Registral procedi a arrendar el bien conforme dispone el
artculo 2014 del C.C.

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Al respecto este Juzgado considera que, en principio la Anotacin de una demanda
como medida cautelar, solamente otorga publicidad sobre la existencia e un proceso
civil, respecto de un derecho inscrito en los Registros Pblicos, y tiene como nica
finalidad otorgar informacin de la iniciacin de un proceso frente a terceros, por lo que
incluso la demandada poda conocer que dicho inmueble se encontraba en litigio o en
proceso judicial.

Por otro lado la afirmacin que realiza la demandada de haber alquilado el bien en
mrito a la buena fe registral, no es del todo cierto, pues, en principio el contrato de
alquiler Locacin y Conduccin que afirma haber celebrado con su arrendataria es de
fecha 01 de Octubre del 2007, y la anotacin de la demanda como medida cautelar,
segn el asiento 27 de la partida nmero 11010407 de los Registros Pblicos (folio 234),
ha sido presentado el 04 de octubre del dos mil siete, quedando registrado y dando
publicidad a dicho acto recin el 10 de octubre del dos mil siete, en conclusin a la fecha
de suscripcin del contrato de arrendamiento a que se hace alusin no se encontraba
inscrito en los Registros Pblicos la demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio, al
contrario ello nos dirige a concluir, en base al artculo 2012 del Cdigo Civil (ya citado),
que la demandada tena pleno conocimiento del contenido de las inscripciones, y por
tanto que en Registros Pblicos figuraba como propietaria del bien los herederos legales
de Enrique Williams Velarde lvarez.

4.3 As las cosas, y en lo que respecta solamente a este Juzgado, ha quedado

acreditado el derecho de propiedad de la demandante sobre el bien materia de proceso,
en base al contenido de los Registros Pblicos, obviamente este es un anlisis distinto al
que probablemente realice el Juez que resuelva el proceso sobre Prescripcin
Adquisitiva de Dominio a que ha hecho alusin la demandada.

Quinto.- Del ttulo o derecho de la demandada a poseer el bien

5.1 Previamente al tema el Juzgado considera necesario realizar un anlisis respecto si

la posesin precaria o ilegtima se encuentran apartadas una respecto de la otra o si se
encuentran vinculadas:

a. El artculo 606 del Cdigo Civil (ya citado) diferencia la posesin ilegtima de buena fe
con la posesin ilegtima de mala fe, al respecto el doctor Lama More al respecto seala:

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Ser de buena fe aquella posesin que se ejerce en virtud de un ttulo que el poseedor
considera legtimo, pero que en realidad se encuentra afectado de un vicio que lo
invalida. ms adelante el autor citado pone como ejemplos: ..Puede ser el caso de
aquel que adquiri un bien de quin l crea propietaria, o del arrendatario que adquiri
la posesin pensando que el arrendador era el propietario o persona autorizada por ste
o por la ley, pero sin embargo se acredit que despus no lo era. (1)

Respecto de la posesin ilegtima de mala fe, refiere el autor citado: existir mala fe
en la posesin cuando el poseedor del bien conoce perfectamente que no le asiste
derecho alguno, que conoce de la ilegitimidad de su ttulo en caso existiera o que
ejerce la posesin sin ttulo alguno, y es consciente de que ejerce un poder de hecho
sobre dicho bien en claro perjuicio de su titular.(2)

Continuando con el tema el autor citado seala: En la calificacin de la posesin, se

entiende que la buena fe se presume. Sin embargo, si pretendemos aplicar los efectos
de la posesin, respecto de la presuncin de la propiedad de un bien por su poseedor,
es preciso sealar que, conforme lo establece el artculo 912 del actual Cdigo Civil, tal
presuncin no puede ser invocada por el poseedor inmediato respecto del mediato, ni
respecto de quien cuenta con ttulo inscrito. En este caso el poseedor no cuenta con
ttulo vlido oponible al que emana del Registro Pblico.(3) (el subrayado no
corresponde al texto original)

b. Finalmente el autor citado concluye: Creo por ello que el artculo 911 del Cdigo Civil,
que define la posesin precaria como la que se ejerce sin ttulo alguno o la que se tena
feneci, expresa de modo claro e incontrovertible, el ejercicio de una posesin contraria
a derecho, en consecuencia debe ser entendida como una posesin ilegtima de mala fe,
de tal manera que le resulten aplicable tambin las sanciones previstas en los artculo
909 y 910 del mismo cuerpo legal,..(4)

5.2 En el caso concreto la demandada a fin de acreditar que cuenta con un ttulo para
ejercer la posesin respecto del bien materia de proceso ha ofrecido como medio
probatorio el Contrato de Locacin y Conduccin (folio 54) del uno de octubre del 2007,
y respecto de l y con lo comentado por el autor antes citado hacemos el siguiente
anlisis.

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a. Que, en la clusula Primera del referido contrato se advierte que la demandada tena
pleno conocimiento que sobre el inmueble exista un proceso Judicial sobre Prescripcin
Adquisitiva de Dominio, incluso se hizo referencia del nmero de proceso, por tanto se
concluye que saba que el inmueble que arrendaba era litigioso.

b. Por otro lado, al momento en que la demandada suscribi el contrato de

arrendamiento uno de octubre del 2007, no se encontraba inscrito en los Registros
Pblicos la demanda interpuesta por su arrendataria sobre Prescripcin Adquisitiva de
Dominio, por tanto en aplicacin el artculo 2012 del Cdigo Civil (ya citado), se presume
sin admitir prueba en contrario que la demandada conoca del contenido de los Registros
Pblicos, de donde se colige claramente que en el asiento 7 de la partida registral
nmero 11010407 obra inscrita la Sub-Divisin del terreno matriz, la que fue establecida
por Resolucin de Alcalda N 40 del treinta y uno de enero del ao de mil novecientos
noventa, disponiendo que la Fraccin Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los
herederos de Enrique Williams Velarde lvarez.

5.3 Por lo expuesto este Juzgado concluye que la demandada no puede alegar buena fe
respecto de la posesin que ejerce, esta al contrario se desvanece por el principio de
publicidad registral, lo contrario significara permitir que personas que no son
propietarias de un bien o no figuran como propietarios en los Registros Pblicos puedan
arrendar a terceros bienes ajenos, lo que indudablemente colisiona con el derecho de
propiedad consagrado a nivel constitucional.

Sexto: De la direccin del proceso

6.1 Por ningn motivo las partes, deben perder de vista que el proceso es un
instrumento jurdico para satisfacer los intereses sociales con prescindencia de los
intereses de los particulares. Se busca mantener el orden pblico como prioridad, as el
proceso se encuentra bajo el dominio y control de los representantes del Estado y dentro
de l, le corresponde al Juez un papel activo y puede, como los dems rganos del
Estado, promover de oficio la accin procesal.
6.2 Y en tanto en nuestro derecho prima el proceso pblico, el Juez en aplicacin del
artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil y Artculo 194 del mismo cuerpo
de leyes, y cuando los medios probatorios ofrecidos por las partes no sean insuficientes
para formar conviccin en el juez; en tales casos, ejerciendo la potestad que le confiere

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la jurisdiccin, por resolucin debidamente motivada e inimpugnable, podr ordenar la
actuacin de medios probatorios adicionales que considere convenientes, teniendo
como lmite nicamente y exclusivamente el hecho fijado como punto controvertido.

6.3 As las cosas, este Juzgado en cumplimiento de lo dispuesto ha ordenado pruebas

de oficio con el nico y claro propsito de obtener conviccin y certeza sobre las
decisiones que se adopten.
Por estos fundamentos, SE RESUELVE:

Declarar:

FUNDADA, la demanda interpuesta por Jos Manuel La Portilla Meja contra Empresa
Rash Per SAC Radio SHACK, sobre Desalojo por Ocupante Precario, disponiendo la
restitucin del bien en el plazo de ley, con costas i costos. H.S.

(1) LAMA MORE, Hctor Enrique, La Posesin y La Posesin Precaria, Grijley, Primera
Edicin pg. 111
(2) Ibdem, pg. 111
(3) Ibdem, pg. 112
(4) Ibdem, pg. 119

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