Foro Nacional sobre Financiacin de Vivienda

UPAC = UVR?
Se repetir la crisis?

Ignacio Vlez Pareja

Profesor
Departamento de Administracin
Universidad Javeriana Bogot
Noviembre 29 de 1999

Presentacin en la WWW

Esta presentacin se puede obtener en

la siguiente direccin:
www.javeriana.edu.co/decisiones

5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vlez 2

1
Los componentes de la tasa de inters

La tasa de inters corriente, esto es, la que

se encuentra en el mercado (la que usan los
bancos o cualquier otra entidad financiera)
tiene tres componentes o causas
La tasa de inflacin

El riesgo

La tasa de inters real

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El efecto de la inflacin
El efecto de la inflacin o mejor, las
expectativas de inflacin, propio de la
economa donde se presenta la tasa de
inters.

A mayor inflacin, mayor tasa de inters.

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2
 Cmo se relacionan?
Una rpida exploracin a los valores de
las tasas de inters del mercado de
algunos pases, muestra la influencia de
la inflacin sobre la tasa de inters (cifras
de 1997, The Economist Feb. 7th 1998,
pp 108-110).

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En pases desarrollados
PAIS INTERES INFLACION

Japn 1.97% 1.6%

Canad 5.43% 1.7%
U.S.A. 5.58% 2.3%
Alemania 4.94% 1.8%
Reino Unido 5.96% 3.0%

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19/02/98 Copyright Ignacio Vlez Pareja 27

3
 ... y no tan desarrollados
PAIS INTERES INFLACION
Francia 4.94% 1.2%
Italia 5.37% 1.8%
Grecia 17.47% 4.4%
Espaa 5.18% 2.0%
Colombia 24.58% 17.8%

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El efecto del riesgo

El efecto del riesgo, que es intrnseco al
negocio o inversin en que se coloca el
dinero o capital.

A mayor riesgo, mayor tasa de inters

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4
 La tasa de inters real
La tasa de inters real o la productividad en su
uso, que es un efecto intrnseco del capital,
independiente de la inflacin o riesgo. Refleja
tambin la abundancia o escasez de dinero en
el mercado. Clculos aproximados indican que
la tasa real de inters nuestra sera:
1996 7%
1997 6%
1998 14%
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Correccin monetaria = componente inflacin

La base del sistema de valor constante

radica en haber incorporado a las tasas
de inters (tanto de captacin, como de
colocacin) la inflacin, para evitar lo que
suceda antes de 1972. Las entidades
financieras (en ese caso el BCH), deban
subsidiar la vivienda de todos los
estratos porque si la inflacin y las tasas
de inters suban, entonces muchos
crditos de vivienda con tasas fijas,
resultaban con tasas reales negativas.
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5
El inters remuneratorio

Los puntos por encima de la correccin

monetaria, llamado el inters
remuneratorio, corresponde al riesgo y
a la tasa de inters real (todo esto
incluye el margen razonable que debe
ganar el sector financiero).

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UPAC = UVR

La correccin monetaria ha sufrido ms

de 20 modificaciones. Se inici como el
promedio de la inflacin del trimestre
inmediatamente anterior. Hoy se calcula
sobre el promedio de inflacin de los
ltimos 12 meses.
Hoy, con la UVR, hemos regresado a
los orgenes, con un nombre diferente.
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6
UPAC diferente a UVR

Con la decisin de la Corte

Constitucional de prohibir la
capitalizacin de intereses, entonces no
es posible el esquema de cuotas super
mnimas.

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La capitalizacin de los intereses

La Corte Constitucional la prohibi. Esto

puede implicar (segn la interpretacin
que se le d a la palabra intereses,
remuneratorio o corriente), que se
diseen esquemas de pago con cuota
uniforme. Consecuencia inevitable,
aumento de la cuota. Otra vez, el plazo
no resuelve el problema.
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7
 Saldo en sistema UPAC segn % aumento en cuota

80000
15%
70000
10%
60000

50000
5%
40000

30000

20000 0%

10000

0
0 50 100 150 200
-10000
Mes

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Comparacin de cuotas sistema UPAC segn % de aumento de

cuota

3,500

15%
3,000

2,500

10%
2,000

1,500 5%

1,000
0%
500

-
0 50 100 150 200
Mes

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8
 Saldo de la deuda en UVR

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0
0 50 100 150 200
-20000
Mes

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Comportamiento de la cuota en UVR

5,000

4,500

4,000

3,500

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

-
0 50 100 150 200

Mes

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9
La crisis del UPAC
Varios factores o actores
El sector financiero: altas tasas de inters
El Banco de la Repblica: ligar la CM a la DTF a
partir de 1994 (ver grfica adelante). Se empez
en 1988 en grados variables
El sistema de clculo: inflacin pasada: (ver
grficas adelante)
El usuario: poca prudencia y ambicin.
El narcotrfico: aument los precios de la finca
raz a valores exorbitantes.
El sector de la construccin: aument precios
aprovechando el auge del narcotrfico
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El sector financiero: altas tasas de inters

Tasas de colocacin equivalentes en USD

70
60
50
40
30 Colombia
20 Argentina
%

10 Mxico
0 Chile
-10
sep-91 ene-93 jun-94 oct-95 mar-97 jul-98 dic-99
-20
-30
-40
fecha

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10
Tasa ms alta: Colombia
Tasas reales de colocacin

1,00

0,80

0,60
Colombia
0,40 Argentina
Mxico
0,20 Chile

0,00
sep-91 ene-93 jun-94 oct-95 mar-97 jul-98 dic-99
-0,20
Fecha

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Ligar la CM a la DTF
CM vs IPC ao siguiente (88-98)

35,0% CM
inf ao sig
30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
Ao

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11
El sistema de clculo: inflacin pasada

Cuando la inflacin sube, la CM tiende

a estar por debajo de la inflacin
presente y futura y de los aumentos
salariales.
Cuando la inflacin baja, la CM tiende a
estar por encima de la inflacin y de los
aumentos salariales.

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El sistema de clculo: inflacin pasada

CM vs IPC ao siguiente

CM
35,0%
inf ao sig
30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000
A o

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12
El sistema de clculo: inflacin pasada
CM vs IPC del ao

CM
35,0%
infl
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001
Ao

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Salario mnimo, CM e inflacin

Salario m nim o vs CM

90%
80%
70%
60%
50% aum sal min
40% CM
30% infl
20%
10%
0%
-10%1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Ao

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13
El usuario: poca prudencia y ambicin

El crculo diablico de la adquisicin de

vivienda.
Las cuotas supermnimas.
Poca previsin.

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Saldo de la deuda con cuotas crecientes

80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
0 50 100 150 200
Mes

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14
 Cuota creciente

3.500
3.000

2.500
2.000

1.500
1.000

500
0
0 50 100 150 200
Mes

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Los precios de la finca raz (DNP)

IPC vs Precio m t2

35%

30%

25%
0 - 2200 UPAC
20%
2200 - 7200 UPAC
Ms de 7200 UPAC
15%
infl
10%

5%

0%
93 94 95 96 97 98 99
Ao

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15
Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda

Se retorna a septiembre de 1972: La

correccin monetaria se calcular
...con base en la variacin porcentual
acumulada del ndice de precios al
consumidor, en los tres meses
calendario inmediatamente anteriores al
mes del inicio del perodo de clculo.

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Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda

Plazo para su amortizacin

comprendido entre cinco (5) aos como
mnimo y treinta (30) aos como
mximo. Esto es vlido cuando las
tasas son del orden del 0,5% o 1%
mensual
He aqu un problema: el plazo no
resuelve la crisis. Contribuye a
engordar las utilidades del sector
financiero.
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Plazos y tasas
Miles de pesos por milln
Tasas mensuales
Plazo en 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5%
meses
60 $19,3 $22,2 $25,4 $28,8 $32,4
120 $11,1 $14,3 $18,0 $22,0 $26,4
180 $8,4 $12,0 $16,1 $20,6 $25,3
240 $7,2 $11,0 $15,4 $20,2 $25,1
300 $6,4 $10,5 $15,2 $20,1 $25,0
360 $6,0 $10,3 $15,1 $20,0 $25,0

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Cuota vs Plazo y tasa de inters

$35.0
$30.0
0,5%
$25.0
1,0%
$20.0
1,5%
$15.0
2,0%
$10.0
2,5%
$5.0
$0.0
0 100 200 300 400
Meses

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17
Algunas medidas preventivas
La correccin monetaria debe estar
ligada al mismo indicador que el
aumento del salario.
El sector financiero debe reducir las
tasas de inters para crdito de
vivienda
El usuario debe ser ms realista y
comprar lo que puede.
Como se sigue planteando el sistema,
la crisis regresar, tarde o temprano.
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