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A LGUNAS INTERROGANTES
EN MATERIA
FISCAL RESPECTO A EMPRESAS DEDICADAS A
DESARROLLOS INMOBILIARIOS Y A LA
CONSTRUCCIN DE INMUEBLES
DIRECTORIO
C.P.C. Jos Luis Garca Ramrez
PRESIDENTE
O BJETIVO
L
a f in a li d ad d e l p r e s e n t e e s d a r a c o n o c e r u n a s e r i e d e i n t e rr o g a n t e s
e m a n a d a s d e l a Le y d e l I mp u e s t o so b r e l a R e n t a ( L IS R ) q u e h a e n f re n t a d o
e l s e ct o r d e c o n t r ib u ye n t e s d e d i c ad o a d e sa r ro l lo s in m o b i l ia r i o s y a la
c o n st r u c c i n d e in m u e b le s , p ar a q u e e l le c t o r l a s t o me e n c u e n t a y l a s
d o cu m e n t e c o n t o d o e l p ro f e s io n al i s mo e im p o rt an c i a q u e e l t e m a r e q u i e r e ;
l o a n t e r i o r c o n at e n c i n a l e sq u e ma d e n e go c i o q u e e n c a d a c a so le a p li q u e ,
p a r a ll e v ar a b u e n p u e rt o e l o b je t i v o p a r a e l q u e f u e r o n c o n st it u id a s e st a s
empresas.
C a b e s e a la r q u e , n o s e re a l iz ar u n a n li s i s p r o f u n d o d e lo q u e aq u se
m e n c io n e , s o lo e n al g u n o s c a s o s s e e f e c t u ar u n n f a si s p a r t i cu l ar .
T ERRENOS
D e p e n d i e n d o d e l ca s o e n e l q u e se e n c u e n t re n lo s c o n t r i b u y e n t e s , p u e d e n
e f e ct u a r l a d e d u c ci n d e l o s t e r re n o s e n c u a lq u ie r a d e lo s s i gu ie n t e s
m o m e n t o s:
a) C u a n d o s e ad q u ie r an ( ar t cu lo 1 9 1 L I S R) .
b) C u a n d o s e e n a je n e n ( a rt c u l o 1 8 , f r a c c i n I V y ar t cu lo 1 9 1 L I S R ) .
c) C u a n d o s e e n a je n e n v a c o st o d e lo ve n d i d o (a rt c u lo 3 9 L IS R ) .
d) C u a n d o s e o b t e n g an in g re s o s v a c o st o s e st i m ad o s ( ar t cu lo 3 0 L I S R ) .
e) C u a n d o s e o b t e n gan in g re s o s v a co s t o s e st i ma d o s ( re g l a 3 . 2 .4 d e la
R e s o lu c i n M i s c e l n e a F i s c al [ R M F] p ar a 2 0 1 7 ) .
A l g u n o s d e l o s su p u e st o s a n t e r i o r e s p u e d e n , e n c ie rt a me d id a , su b s an a r l a
p r o b le m t i c a q u e p o d r a p r e se n t ar s e cu an d o e l m o me n t o d e a cu mu l a c i n y
d e d e d u c c i n d e l c o s t o s e a n d i f e re n t e s, y a q u e im p li c a r a ac u m u l a r in g r e s o s
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s i n co n t a r a n c o n e r o g a ci o n e s q u e p e r m i t a n d e d u c ir e l co s t o , o b ie n , e r o g a r
e l c o s t o re l at i vo a in g r e so s g e n e ra d o s e n o t r o e j e r c i c io .
E n r e la c i n a lo a n t e r i o r , se t ra n s cr i b e e l ar t c u lo 1 9 1 d e la L I S R :
Los contribuyentes que no hayan enajenado el terreno despus del tercer ejercicio
inmediato posterior al que fue adquirido, debern considerar como ingreso acumulable,
el costo de adquisicin de dicho terreno, actualizado por el periodo trascurrido desde
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la fecha de adquisicin del terreno y hasta el ltimo da del mes en que se acumule el
ingreso.
D e lo s e a l ad o e n la d i sp o s i ci n a n t e r io r e x i st e n a l gu n a s in t e r ro g an t e s q u e
s e h a n p r e se n t ad o y q u e h an g e n e r ad o d if e r e n c i a s d e in t e rp re t a c i n q u e ,
i n c lu s o , s e h a n d i r im i d o e n t r i b u n a le s . P o r e j e m p l o :
C u l e s e l c o n ce p t o d e d e s a rr o l la d o r in m o b i li a r io ?
A p a r t i r d e cu l e je r c i c i o in i c i a l a a cu m u l a c i n d e l 3 % ?
Q u c o n c e p t o s se d e b e n co n si d e r ar p ar a d e t e r m in a r l o s in g re s o s p or
r e a l iz a c i n d e d e s ar r o l lo s i n m o b i l ia r i o s ?
A q u a o d e b e n co r r e sp o n d e r lo s i n gr e s o s p a r a d e t e r min a r e l 8 5 % ?
E l e st m u lo se ap l ic a p o r e j e r c i c i o s c o m p le t o s o s e p u e d e e j e r ce r d u r an t e e l
e j e r c i ci o au n cu a n d o p r e v ia m e n t e e n e l m i s mo e j e r c i c io se a d q u i r i u n
t e r r e n o p o r e l c u a l n o s e ap l i c e l e st m u lo ?
Q u su c e d e s i n o se c u m p l e n c o n l o s re q u i s it o s e n l o s a o s s u b s e cu e n t e s ?
E l i n cu mp l im i e n t o d e l p l az o d e c i n co a o s p o d r a d e t o n a r l a n o ap l i c a c i n
d e l e st m u lo e n f o rm a re t r o a ct i v a ?
D e b e n c u m p li r s e lo s r e q u i s it o s e st ab le c i d o s p a r a l a s d e d u c c i o n e s , a u n q u e
s e r e f i e r a n a u n e s t m u lo ?
E n c a so d e h ab e r ap l i c a d o e l a rt cu l o 2 2 5 d e l a d i s p o s i c i n q u e e st u v o vi g e n t e
e n la L I S R h a st a 2 0 1 3 e s p o si b le in t e rp r e t a r q u e p u e d e s e gu i r a p li c a n d o p o r
v i r t u d d e u n a o b li ga c i n e s t a b le c i d a e n l a L e y , y n o a t e n d e r la d i sp o s i ci n
a c t u a l (a rt c u lo 1 9 1 ) ?
E n c a so d e q u e l a re s p u e s t a a l a in t e rr o g a n t e d e l a p re g u n t a a n t e r i o r s e a q u e
y a n o e s ap l i c ab le e l a rt c u lo 2 2 5 d e l a L I S R v i g e n t e e n 2 0 1 3 , y a n o e x i st e l a
o b l ig a c i n d e ap l i ca r e l e s t mu l o e n lo s c in c o a o s s i gu ie n t e s c o n f o r m e a l
a r t cu lo 1 9 1 d e l a L IS R a c t u al ?
E n ca s o d e e s c i n d i rs e l a e m p r e s a q u e ap l i c e l e st m u lo , c u l e mp r e s a d e b e
c o n t i n u a r c o n e l c u m p l im i e n t o d e l o s r e q u i s i t o s e st ab l e c id o s e n e l a rt cu lo
191?
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P o r lo q u e se r e f ie r e a la a n t e p e n lt i m a in t e rr o ga n t e , e x i s t e Re s o lu c i n
F a v o r a b le d e l S e r vi c i o d e A d m i n i s t r ac i n T r ib u t a r i a ( S AT ) a p a rt i cu l a r e s
( p u b l i c a d a e n l a p gi n a d e i n t e r n e t d e l SA T ) q u e s e t r an s c r ib e a c o n t in u a c i n :
FECHA 29 Agosto 2014 TEMA Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) SUBTEMA
Deducciones
ANTECEDENTES:
Que el artculo 225 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente en el ejercicio 2013,
sealaba expresamente que Los contribuyentes que se dediquen a la construccin y
enajenacin de desarrollos inmobiliarios, podrn optar por deducir el costo de
adquisicin de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran,(); asimismo, en
su ltimo prrafo sealaba Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este
artculo, lo debern hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo
circulante, por un periodo mnimo de cinco aos contados a partir del ejercicio en el
que ejerzan la opcin a que se refiere este artculo..
Que en el ejercicio 2013 su representada adquiri dos terrenos, por los cuales aplic lo
dispuesto en el artculo 225 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente al momento
de los hechos.
RESOLUTIVO:
Primero.
G ASTOS DE URBANIZACI N
C o n e l r e t o rn o d e l c o st o d e lo ve n d id o , a p a rt i r d e 2 0 0 5 , lo s g a st o s de
u r b a n i z a c i n h a n s i d o m at e ri a d e d i f e r e n c i a s e n su in t e rp r e t a c i n co n
r e s p e c t o a s i d e b e n d e d u c ir s e c o m o g as t o s o b ie n co m o co s t o d e lo v e n d id o ,
e s d e c ir , s i s e e f e c t a s u d e d u c c i n cu a n d o s e ll e v e n a c ab o o b i e n h a s t a e l
m o m e n t o e n q u e se e n a j e n e n .
E l a r t cu lo 3 9 d e l a L I S R e st ab le c e e n s u 2 p rr af o i n c i so b ) y 3 e r p r r a f o
i n c i s o c ) lo si g u i e n t e :
b) Los gastos incurridos para adquirir y dejar las mercancas en condiciones de ser
enajenadas.
P a r t e i m p o rt an t e q u e d e b e e f e c t u a r se e n s u an l i si s e s s i lo s d e s ar r o l l ad o r e s
i n m o b il i a ri o s se d e d i c a n a l a c o m p r a v e n t a d e t e r r e n o s y s i p r o d u c e n o p re st a n
servicios.
E s i m p o r t an t e d e st a c a r q u e la P ro c u r ad u r a d e l a D e f e n s a d e l C o n t r ib u ye n t e
s e h a m a n if e st ad o e n re l a c i n c o n l o s ga s t o s d e u rb an i z a c i n co m o s e i n d i c a :
C OSTOS ESTIMADOS
E l a r t c u lo 3 0 d e l a L I S R e st ab l e ce , p a r a l o s c o n t r ib u ye n t e s q u e r e al i c e n o b r a s
e n d e s a r ro l l ad o r e s i n mo b i l i ar i o s y lo s q u e ce l e b re n co n t r at o s d e o b r a
i n m u e b l e , e n t r e o t ro s , l a p o s ib i l id ad d e d e d u c i r l a s e ro g ac i o n e s e st i ma d a s ,
l a c u a l p e rm it e e n f r e n t ar u n co s t o e s t i m a d o a l o s i n g r e so s q u e se re c i b a n ,
a p l i c a n d o u n f a ct o r.
S e r e p r o d u ce p a rt e d e l a rt cu l o d e r e f e r e n c ia :
()
Los contribuyentes que ejerzan la opcin sealada en este artculo, debern presentar
aviso ante las autoridades fiscales, en el que manifiesten que optan por lo dispuesto en
este artculo, por cada una de las obras o por el inmueble del que se deriven los ingresos
por la prestacin del servicio, dentro de los quince das siguientes al inicio de la obra o
a la celebracin del contrato, segn corresponda. Una vez ejercida esta opcin, la misma
no podr cambiarse. Los contribuyentes, adems, debern presentar la informacin que
mediante reglas de carcter general establezca el Servicio de Administracin Tributaria.
L a d i s p o s i c i n a n t e s s e a la d a n o d e f in e l o q u e so n c o s t o s d i r e ct o s e
i n d i r e ct o s, d e r i v ad o d e e l lo d e b e a cu d ir s e a o t r a s f u e n t e s c o mo s o n l a s
N o r m a s d e In f o r mac i n F in an c i e ra .
P o r o t r a p a r t e , e l l t i mo p r r af o d e l a rt c u l o t r an s c r it o f u e in c o r p o r ad o a la
L e y e n e l a o 1 9 9 7 . S e e n t i e n d e q u e la p r e se n t a c i n d e l a v i s o t i e n e c o mo
o b j e t i v o q u e l a a u t o r i d ad f i s c a l e st e n t e r ad a q u e e l co n t r ib u ye n t e e j e r c i la
o p c i n d e d e d u c ir l a s e r o g a c io n e s e st im ad a s me d ian t e m an if e st a c i n
expresa.
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N o d e b e p e rd e r s e d e v i st a q u e e l lt i m o p r r af o e s t i p u l a , d e ma n e r a
e s p e c f i ca , q u e e l m o m e n t o e n q u e s e d e b e n p r e se n t a r l o s a vi s o s e s d e n t ro
d e l o s q u i n ce d a s sig u i e n t e s a l in i c io d e l a o b ra o l a ce l e b r ac i n d e l c o n t r a t o ,
s e g n co r re s p o n d a .
E n r e l a ci n c o n lo an t e r io r , e x i st e u n a ju r i sp ru d e n c ia d e l T r i b u n a l Fe d e r a l de
J u st i c i a F i s c a l y Ad m in i st r at i v a, e n la c u al se e s t ab le ce q u e e l a vi s o d e
r e f e r e n c i a e s u n re q u i s it o p a ra p o d e r ap li c a r l a o p c i n d e d e d u c c i n . E n
s e g u id a s e c it a d i ch o p r e ce d e n t e :
P o r o t r a p a rt e , e x i st e u n a r e gl a e n l a RM F p a r a 2 0 1 7 q u e p e rm i t e p r e se n t a r
e l a vi s o d e r e f e re n ci a e n f o r ma e xt e m p o r n e a:
3.3.3.9. Los contribuyentes que celebren contratos de obra inmueble y que decidan
ejercer la opcin establecida en el artculo 30 de la Ley del ISR en una fecha posterior a
los quince das siguientes al inicio de la obra o a la celebracin del contrato, podrn
presentar el aviso a que se refiere el ltimo prrafo del artculo en comento, dentro del
mes siguiente a aqul en el que presenten las declaraciones anuales complementarias
que deriven del ejercicio de la opcin.
D e l a l it e ra l id ad d e l a re g l a an t e r io r e x is t i r a n l a s s i gu ie n t e s i n t e r ro g an t e s :
E s n e ce s a r io q u e t r a n s cu r ra e l e j e r c i c io e n q u e i n i c i l a o b r a o s e ce l e b r e l
c o n t r a t o p a r a e f e ct o s d e e st a r e n p o s ib i l id ad d e p r e se n t ar u n a d e c l ar a c i n
n o r m a l y , p o st e r i o rm e n t e , d i c h a d e c la ra c i n c o m p le m e n t ar i a ?
S o l o m e d i an t e la d e c la r a c i n c o mp le m e n t a r i a s e o p t ar a p o r ap l i c a r e l
a r t cu lo 3 0 d e la L ISR y n o d e s d e la d e c la r a c i n n o r m al ?
E n q u m o m e n t o d e b e re c o n o c e r s e e l c o s t o d e l o v e n d i d o ?
S e d e b e r e co n o c e r e l t o t a l d e l c o s t o h a s t a e l mo m e n t o e n q u e s e o b t e n ga e l
ingreso total?
S e d e b e r e co n o c e r e l t o t a l d e l co s t o au n cu an d o n o s e h ay a r e c ib i d o e l t o t a l
d e l in g r e so ?
E n r e l a ci n c o n lo a n t e r io r , e l S AT e mi t i l a s i gu i e n t e r e gl a e n la R M F p a r a
2017:
A d i c io n a l m e n t e , e l S A T d i o a co n o c e r, e n e l An e x o 3 d e l a R M F p a r a 2 0 1 7 , e l
c r i t e r i o n o v i n cu l at iv o 3 1 / IS R / N V q u e se t r an s c r ib e :
El artculo 29, fraccin II de la Ley mencionada establece que los contribuyentes podrn
deducir el costo de lo vendido.
El artculo 45-A, primer prrafo del citado ordenamiento, refiere que, en todo caso, el
costo se deducir en el ejercicio en el que se acumulen los ingresos que se deriven de
la enajenacin de los bienes de que se trate.
El artculo 45-C de dicha Ley seala los conceptos que debern considerar los
contribuyentes que realizan actividades distintas a las comerciales para determinar el
costo de ventas, precisndose en el ltimo prrafo, que se deber excluir el costo
correspondiente a la mercanca no enajenada en el ejercicio, as como el de la
produccin en proceso.
Este criterio es aplicable igualmente a las situaciones creadas al amp aro de la Ley del
ISR vigente, tomando en cuenta que el sentido de sus disposiciones es el mismo,
12
E s d e ci r , p o r m e d io d e la r e g l a d e la RM F y e l c r it e ri o n o v i n c u l a t i v o , e l S A T
d i o a co n o c e r s u p o s i c i n r e sp e ct o a la s in t e r ro g an t e s p la n t e ad a s , q u e s on
o r i g in a d a s d e lo e st a b le c i d o e n l a L I S R .
C ONCLUSIN
Pueden existir interrogantes adicionales, sin embargo, las aqu planteadas son un ejemplo de aspectos
que contiene la LISR, pese a que sera deseable que las disposiciones fiscales no dieran lugar a
cuestionamientos y a una interpretacin equivocada; lo anterior, aunque algunas de ellas han sido
atendidas mediante la publicacin de reglas de la Resolucin Miscelnea Fiscal, criterios no vinculativos
o en resoluciones resueltas en tribunales.
No debe perderse de vista que las empresas deben concentrar sus esfuerzos en la generacin de
empleos, inversin y riqueza, y que la claridad en los aspectos fiscales da certidumbre a los
inversionistas, sobre todo en estos momentos en que se requiere de ellos para incentivar la economa,
especficamente a este sector que es un regulador de la misma que refleja en parte el crecimiento que
est teniendo nuestro pas.