O DIREITO URBANSTICO NOS TRIBUNAIS

SUPERIORES(1)
Autores:
GOLDENFUM, Fernanda Peixoto
CAZANOVA, Giani Camargo

RESUMO: O presente artigo analisa a consolidao, nos Tribunais Superiores, dos institutos em matria
urbanstica previstos na Constituio Federal de 1988, no Estatuto da Cidade e em leis esparsas. O estudo
parte de um breve resgate do processo de urbanizao brasileiro at o surgimento da nova ordem jurdico-
urbanstica inaugurada pelo texto constitucional. Em seguida, investiga os instrumentos de poltica urbana
elencados no Estatuto da Cidade, agrupando-os em instrumentos urbansticos, de regularizao fundiria
e para coibir a reteno especulativa do solo. Por fim, examina a jurisprudncia do Supremo Tribunal
Federal e do Superior Tribunal de Justia, preocupando-se em verificar o tratamento conferido pelos
Tribunais nacionais s questes relacionadas ao Direito Urbanstico e, por consequncia, Poltica Urbana.
PALAVRAS-CHAVE: Direito Urbanstico; Tribunais Superiores; Constituio Federal de 1988; Estatuto da
Cidade.
INTRODUO
O Direito Urbanstico teve sua autonomia reconhecida pela Constituio Federal de 1988, no artigo 24, I,
porm esta rea do saber jurdico vem se construindo ao longo do tempo, especificamente aps a segunda
metade do sculo XX, em virtude da crescente urbanizao das cidades.

Neste artigo, o captulo A Nova Ordem Jurdico-Urbanstica se prope a estudar os processos de

urbanizao e de segregao socioespacial (oferecendo um breve histrico e apresentando dados
estatsticos), bem como sobre a necessidade de desenvolver o planejamento das cidades. Demonstra-se
tambm, o paradigma civilista adotado pelos Tribunais Superiores em detrimento dos estudos jurdico-
urbansticos.
O subcaptulo Constituio Federal de 1988, por sua vez, aborda a evoluo constitucional do Direito
Urbanstico, bem como demonstra a importncia da Emenda Popular da Reforma Urbana, pois resultou no
captulo Da Poltica Urbana, que compreende os artigos 182 e 183, sendo a base para os Princpios da
Funo Social da Cidade e da Propriedade. Ademais, apresenta a diviso de competncias constitucionais
entre os entes federados.
J em Estatuto da Cidade h a demonstrao da legislao norteadora do Direito Urbanstico e da Poltica
Urbana, bem como o processo de elaborao desta legislao, com a participao de atores sociais, entre
os quais os integrantes do Frum Nacional de Reforma Urbana, que foram fundamentais para a aprovao
do Estatuto, visto que apresentaram a Emenda Popular da Reforma Urbana. Apresentam-se os
instrumentos e as diretrizes gerais contidos no Estatuto, como a busca por uma cidade sustentvel e a
necessidade de uma gesto democrtica nas cidades.
Por outro lado, o subcaptulo Medida Provisria n 2.220/2001 aborda sobre a Concesso de Uso Especial
para fins de Moradia, a qual ocorre em reas pblicas, sendo similar a usucapio, em reas privadas. Tal
legislao possui tanta importncia quanto o Estatuto da Cidade, visto que possibilitou a regulamentao
desta matria, que teve seus artigos vetados na aprovao do Estatuto.
Ademais, o captulo Instrumentos da Poltica Urbana apresenta os instrumentos elencados no Estatuto
da Cidade, como: os Urbansticos (Direito de Superfcie, Direito de Preempo, Outorga Onerosa do Direito
de Construir, Transferncia do Direito de Construir, Operaes Urbanas Consorciadas e Estudo de Impacto
de Vizinhana), os de Regularizao Fundiria (Zona Especial de Interesse Social, Usucapio Especial de
Imvel Urbano, Concesso de Direito Real de Uso e Concesso de Uso Especial para fins de Moradia) e
aqueles para Coibir a Reteno Especulativa (Parcelamento e Edificao Compulsrios, Imposto Predial e
Territorial Urbano Progressivo no Tempo, Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica e Consrcio
Imobilirio), por meio de um estudo terico.
Por fim, o captulo O Direito Urbanstico nos Tribunais Superiores se subdivide em: Termos Gerais de
Pesquisa e Termos Instrumentos do Estatuto da Cidade. Nos termos gerais, selecionaram-se palavras-
chaves com as temticas mais recorrentes no estudo do Direito Urbanstico, e nos termos instrumentos,
por outro lado, abordaram-se os instrumentos referidos no captulo anterior, analisando acrdos que
continham tais termos.
1. A NOVA ORDEM JURDICO-URBANSTICA
A urbanizao desenfreada foi um dos principais fenmenos mundiais do sculo XX e, ao que tudo indica,
tende a continuar aumentando neste sculo(2).

Ao contrrio da sia e da frica, a Amrica Latina se encontra solidamente urbanizada com 80% de sua
populao vivendo em cidades. Estima-se que, at 2050, esse nmero tende a se elevar para 89%. No
Brasil, esse ndice chegar mais cedo, passando da atual taxa de urbanizao de 84,4% para 90% at
2020.
Como havia constatado o Programa das Naes Unidas para os Assentamentos Urbanos (ONU-HABITAT),
o processo acelerado de urbanizao desprovido de polticas pblicas adequadas tem gerado renovados
processos de excluso social, crise habitacional, segregao socioespacial, violncia urbana e degradao
ambiental.

Assim, no Brasil, como na maioria dos pases subdesenvolvidos, o processo de urbanizao se

caracterizou, desde seu princpio, pela combinao entre os processos de excluso social e segregao
espacial. Atualmente, sofisticou-se, levando ao fenmeno crescente da urbanizao da pobreza
(FERNANDES, 2006, p.4).

Conforme apontou Edsio Fernandes (2006, p.5), o processo de segregao socioespacial brasileiro tem
origem a partir da combinao histrica de diversos fatores, tais como a centralizao poltico-institucional,
o autoritarismo poltico, a natureza elitista do planejamento urbano, a renovao do clientelismo poltico, a
estrutura fundiria concentrada e privatista. Nesse contexto, fundamental compreender o papel que tem
exercido o Direito na reafirmao desse padro excludente de urbanizao, bem como a que pode vir a ter
na promoo da reforma urbana (FERNANDES, 2006, p.8).

Grande parte do planejamento urbano brasileiro ocorreu sem uma base jurdica adequada, havendo um
grande descompasso entre a ordem jurdica existente e os processos socioeconmicos e territoriais que
caracterizavam a urbanizao do Pas (FERNANDES, 2006, p.7).

Dessa forma, o processo de crescimento das cidades brasileiras foi permeado, ao longo do sculo XX, pelo
paradigma jurdico do civilismo clssico, que concebe o direito propriedade como absoluto em detrimento
de outros direitos sociais, o que interferiu de forma significativa no planejamento das cidades, conforme
refere Edsio (2006, p.10):

Naquelas cidades brasileiras e latino-americanas onde houve alguma interveno estatal significativa por
meio de planos, zoneamentos e leis urbansticas, criou-se uma tradio - ainda que tardia - de planejamento
tecnocrtico, geralmente baseado em regras urbansticas elitistas que desconsideram as realidades
socioeconmicas de acesso ao solo urbano e moradia nas cidades. [...]. Longe de ser inofensiva, a
omisso estatal e/ou a ao estatal tecnocrtica tm servido para determinar o padro excludente da
urbanizao no Brasil e no contexto mais amplo na Amrica Latina, combinando especulao imobiliria,
vazios urbanos, degradao ambiental, destruio do patrimnio cultural.

Apesar da predominncia do paradigma do civilismo clssico, como resultado de crescentes mobilizaes

sociopolticas, alguns pases latino-americanos, dentre eles o Brasil, esto vivendo um processo de
mudanas legislativas e jurisprudenciais importantes, o que contribui para a consolidao de um novo ramo
do Direito Pblico: o Direito Urbanstico.

Nesse contexto, foi uma grande conquista a aprovao da Constituio Federal de 1988 e, atravs dela, a
insero de um captulo sobre a poltica urbana. Assim, foi tanto o fato de que o Pas se encontrava
plenamente urbanizado quanto a inadequao da aplicao do Cdigo Civil de 1916 para as novas formas
de organizao poltico-territorial. Aps dez anos de intensas discusses, o captulo constitucional foi
regulamentado pelo Estatuto da Cidade e pela Medida Provisria n 2220/2001.

Apesar de constituda a nova ordem urbanstica, percebe-se a sobrevivncia, na maioria dos juristas, de
um olhar profundamente marcado pelo paradigma civilista, que reduz de maneira significativa o espao de
interpretaes judiciais progressistas. Assim, como bem aponta Edsio Fernandes (2006, p.7), o principal
desafio deste sculo, em matria urbanstica, materializar a ordem jurdica inaugurada pela Constituio
de 1988 e consolidada pelo Estatuto da Cidade e pela Medida Provisria n 2220/2001.

1.1 Constituio Federal de 1988

A Constituio Democrtica trouxe uma ruptura paradigmtica com a ordem urbanstica at ento
instaurada. A funo social da propriedade, prevista em todas as constituies desde 1934, tornou-se
estruturadora da poltica urbana do Pas.

Isso foi possvel apenas por meio das reivindicaes populares que, atravs da Emenda Popular da
Reforma Urbana(3) apresentada na Assembleia Nacional Constituinte, resultaram no captulo Da Poltica
Urbana, composto pelos artigos 182 e 183 da Constituio Federal.

O artigo 182 estabelece que a poltica de desenvolvimento urbano deve ter por intuito ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade (art. 182, caput) e da propriedade (art. 182, 2). Alm
disso, indica uma srie de instrumentos para garantir o cumprimento da funo social da propriedade, tais
como o parcelamento e edificao compulsrios, o IPTU progressivo no tempo e a desapropriao-sano
(art. 182, 4).
J o artigo 183 indica duas possibilidades legais de acesso moradia segura: o usucapio urbano e a
concesso. Aborda, tambm, a igualdade de gnero ao determinar que o ttulo de domnio e a concesso
de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
1.1.1 Competncias
No sistema de partilha de competncias constitucionais, h normas urbansticas, na esfera privativa ou
concorrente, em todas as entidades da Federao. Apresenta-se o rol das competncias por ente
federativo, presente na obra de CARVALHO FILHO (2009, p. 16):

a) Competncias da Unio:
i - A instituio de diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitao, saneamento bsico e
transportes urbanos (artigo 21, XX);

ii - A fixao de princpios e diretrizes para o sistema nacional de viao (artigo 21, XXI);

iii - A elaborao e a execuo de planos nacionais e regionais de ordenao do territrio e de

desenvolvimento econmico e social (artigo 21, IX);

iv - Legislar sobre normas gerais de Direito Urbanstico (artigo 24, I c/c 1);

v - A edio de normas com as diretrizes gerais para a poltica de desenvolvimento urbano (artigo 182,
caput);

vi - A edio de lei reguladora da atuao municipal para adequao do solo urbano ao plano diretor (artigo
182, 4).

b) Competncia dos Estados:

i - Legislar sobre normas urbansticas regionais, suplementando a legislao federal (artigo 24, I c/c 2);

ii - Estabelecer planos urbansticos de ordenao do territrio estadual de forma genrica (artigo 25, 1);

iii - A instituio de planos e normas urbansticas em regies metropolitanas, microrregies e aglomeraes

urbanas (artigo 25, 3).

c) Competncia dos Municpios:

i - Suplementar a legislao federal e estadual urbanstica, quando couber (artigo 30, II);

ii - A promoo do adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do

parcelamento e da ocupao do solo urbano (artigo 30, VIII);

iii - O estabelecimento da poltica de desenvolvimento urbano, observadas as regras da lei federal (artigo
182, caput);

iv - A elaborao do plano diretor, obrigatrio para cidades de mais de vinte mil habitantes (artigo 182,
1);

v - A exigibilidade, em face de proprietrios do solo urbano, de adequao de sua propriedade imobiliria

ao plano diretor da cidade (artigo 182, 4);

vi - A aplicao das medidas punitivas de parcelamento e edificao compulsrios; IPTU progressivo no

tempo; e desapropriao urbanstica sancionatria (artigo 182, 4, I a III).

Assim, a Constituio Federal de 1988 acabou por introduzir instrumentos fundamentais ao planejamento
urbano, tais como o plano diretor e cumprimento do princpio da funo social da propriedade urbana. Alm
disso, reconheceu o Direito Urbanstico como um ramo autnomo do direito ao inserir o captulo da Poltica
Urbana.

1.2 Estatuto da Cidade

Doze anos aps a promulgao do texto constitucional, surgiu a Lei n 10.257/2001, conhecida como
Estatuto da Cidade, que se transformou no eixo para a regulamentao da Poltica Urbana e na base-
mestra do ordenamento urbanstico.

O processo de elaborao do Estatuto resultou de intensos debates entre os diversos segmentos da

sociedade, merecendo destaque para o Frum Nacional de Reforma Urbana(4), que participou ativamente
das discusses sobre o delineamento da Poltica Urbana desde a Constituinte quando apresentou a
Emenda Popular de Reforma Urbana (SAULE JUNIOR, 2004, p. 205-207).
O Estatuto retoma o princpio constitucional da funo social da propriedade, regulamenta o plano diretor,
apresenta questes urbanas, sociais, ambientais, e resgata o conceito de cidade sustentvel
(FERNANDES, 2010, p.61), bem como oferece instrumentos para a realizao do planejamento urbano e
oferece suporte jurdico para controlar o uso, a ocupao e o parcelamento do solo. Logo, o Estatuto
assume caractersticas de uma lei geral do Direito Urbanstico, instituindo princpios, disciplinando institutos
e fornecendo instrumentos a serem utilizados na ordenao dos espaos urbanos (SILVA, 2008, p.69).

Dentre as diretrizes gerais inauguradas pela Lei 10.257/2001, destaca-se a gesto democrtica (art. 2, II),
a qual se efetiva por meio da participao popular nos processos decisrios com o intuito de discutir sobre
as polticas pblicas urbanas. Essa possibilidade de participao ocorre atravs de audincias, consultas,
conselhos, propositura de leis urbansticas, acesso ao Judicirio para a defesa da ordem urbanstica, bem
como por meio da realizao de Estudos de Impacto de Vizinhana e de Estudos de Impacto Ambiental.

1.3 Medida Provisria n 2.220/2001

A Medida Provisria n 2.220/2001 regulamentou o artigo 183, 1 da Constituio Federal, trazendo ao
ordenamento jurdico brasileiro, o instituto da concesso de uso especial para fins de moradia.

Por meio dessa medida, reconheceu-se que a propriedade pblica to devedora do exerccio da funo
social quanto s reas privadas. Assim, preenchidos os requisitos de posse previstos no artigo 1, caput,
da Medida Provisria est configurado o direito subjetivo individual e/ou coletivo concesso aos ocupantes
de terras pblicas, o qual poder ser reconhecido judicialmente em caso de recusa ou omisso da
Administrao Pblica (art. 6, caput).
Portanto, a partir da Medida Provisria n 2.220/2001 o artigo 183 da Carta Constitucional ganhou
efetividade e o reconhecimento da moradia em reas pblicas, deixando de ser uma faculdade do Poder
Pblico para se transformar, definitivamente, em direito subjetivo do ocupante.

2. INSTRUMENTOS DA POLTICA URBANA

2.1. Urbansticos
So instrumentos urbansticos da poltica urbana: o Direito de Superfcie, o Direito de Preempo, a Outorga
Onerosa do Direito de Construir (solo criado), a Transferncia do Direito de Construir, as Operaes
Urbanas Consorciadas e os Estudos de Impacto de Vizinhana.

2.1.1 Direito de Superfcie

O Direito de Superfcie, previsto nos artigos 21 a 24 do Estatuto da Cidade, separa o direito de construir do
direito de propriedade. A superfcie separada da propriedade do bem imvel e pode ser disponibilizada,
havendo o proprietrio e o superficirio (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 130).

Assim, o direito de superfcie aquele pelo qual o proprietrio concede a outrem, por tempo determinado
ou indeterminado, o direito de utilizar a superfcie de seu imvel na forma pactuada no respectivo contrato
(CARVALHO FILHO, 2009, p. 154). Em relao a isso, Pontes e Vargas de Farias (2012, p. 131) opinam:

Quanto aos direitos e deveres do superficirio, no que diz respeito aos seus direitos possvel elencar a
sua possibilidade de utilizar, fruir e dispor do bem pelo prazo determinado em contrato e no que se refere a
sua disponibilidade, este dever manter o bem e pagar os seus tributos e demais despesas decorrentes da
utilizao do bem.

Importa ressaltar que o superficirio tem o domnio til da superfcie, mas no a propriedade das
edificaes. Essa alegao comprovada pelo artigo 24, do Estatuto da Cidade quando dispe que
extinguindo o direito de superfcie, o proprietrio pode recuperar o terreno com as benfeitorias, com ou sem
indenizao, exceto havendo previso em contrato (CARVALHO FILHO, 2009, p. 154).

2.1.2 Direito de Preempo

O Direito de Preempo (ou direito de preferncia) est nos artigos 25 a 27 do Estatuto da Cidade, sendo
um instrumento obrigatrio no plano diretor, que determina a preferncia do Poder Pblico Municipal na
compra de imveis. Neste plano se estabelecer as reas de interesse do Municpio para a aquisio de
propriedades (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 129).

Assim, o Municpio tem interesse no direito de preempo para realizar a regularizao fundiria, oferecer
programas habitacionais de interesse social, ordenar a expanso urbana, criar espaos pblicos de lazer,
exemplificativamente (OSRIO E SOSO, p. 191, apud PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 129).

Como procedimento, o proprietrio que desejar alienar o imvel dever notificar o Municpio, no prazo de
cinco anos. O municpio, por sua vez, ter o prazo de trinta dias para se manifestar. Caso o Municpio no
se manifeste, o proprietrio poder alienar para terceiros. Por fim, se o Municpio adquirir o imvel, o valor
ser a base de clculo do IPTU ou o valor indicado na proposta (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012,
p. 129 e 130).
Prosseguindo, no artigo 26, do Estatuto, encontram-se hipteses em que o Poder Pblico Municipal pode
optar pelo Direito de Preempo, como: regularizao fundiria, execuo de programas habitacionais,
constituio de reserva fundiria, projeto de expanso urbana, implantao de equipamentos urbanos e
comunitrios, formao de reas verdes e de lazer, proteo ambiental e proteo de reas de interesse
histrico, cultural ou paisagstico.

2.1.3 Outorga Onerosa do Direito de Construir

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (solo criado) est nos artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade,
sendo um instrumento redistributivo, pois nas reas onde h demanda para construo ou alterao de
uso, o Poder Pblico Municipal pode compensar os benefcios da urbanizao com o solo criado (PONTES
E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 131).

Em sntese, o poder pblico investe para valorizar o imvel, o particular paga para poder construir mais e o
Municpio investe em outras reas de menor infraestrutura. Para haver solo criado, o Municpio concede
uma licena, nos termos de uma lei municipal, com o coeficiente mximo estabelecido no plano diretor
(PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 131).

Em vista disso, o solo criado significa o direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento bsico,
conforme determinado no plano diretor, mediante uma contrapartida do proprietrio. Objetivamente, o
coeficiente a relao entre a rea edificvel e a rea do terreno (MEIRELLES, 2006, p. 531, apud PONTES
E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 131).

2.1.4 Transferncia do Direito de Construir

A Transferncia do Direito de Construir est no artigo 35 do Estatuto da Cidade, sendo a transferncia do
potencial construtivo, utilizado por proprietrios de imveis que esto impedidos por lei de construir na rea,
por causa da realizao de um tombamento ou da existncia de reas verdes, por exemplo. Neste caso, o
poder pblico estabelece medidas compensatrias aos proprietrios, devendo o plano diretor estabelecer
em que condies ser aplicado o instrumento e em que locais do municpio (PONTES E VARGAS DE
FARIAS, 2012, p. 132).

Utiliza-se o potencial de construo de um determinado terreno em outro imvel, ou seja: o solo criado
para ser utilizado em outro imvel (OLIVEIRA, 2005, p.120, apud PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012,
p. 132).

2.1.5 Operaes Urbanas Consorciadas

As Operaes Urbanas Consorciadas esto nos artigos 32 a 34 do Estatuto da Cidade, sendo um
instrumento para agilizar processos que estavam restritos ao Poder Pblico Municipal e realizar
melhoramentos em reas com contrapartidas dos proprietrios. Na rea em que ocorrer a Operao, deve
ser realizado um plano especfico de urbanizao, definindo parmetros com interesses do poder pblico e
dos particulares (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 133).

O plano diretor define em que reas do Municpio deve ocorrer melhoramentos e quais instrumentos devem
ser utilizados, realizando-se um consrcio entre o Poder Pblico Municipal, a iniciativa privada e os
particulares. J uma lei municipal especfica, com base no plano diretor, que delimita a rea para a
aplicao de uma Operao (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 133).

A Operao visa a realizar transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao

ambiental, de acordo com o artigo 32, 1, do Estatuto. A fim de que ocorram transformaes urbansticas
estruturais, podem-se: implantar servios pblicos, calar as ruas, realizar um adequado sistema de
escoamento de esgoto, eliminar valas, ampliar a rede de guas pluviais, realizar a capinao pblica,
melhorar os meios de transportes. Para que ocorram melhorias sociais, podem-se instalar postos mdicos,
aumentar o nmero de escolas, estimular a oferta de bens e servios de consumo, construir centros
habitacionais para a populao de baixa renda. J para que ocorra a valorizao ambiental, podem-se
preservar o meio ambiente em geral e os recursos naturais, bem como propiciar a valorizao econmica,
social, poltica, estrutural e arquitetnica (CARVALHO FILHO, 2009, p. 222).

2.1.6 Estudos de Impacto de Vizinhana

Os Estudos de Impacto de Vizinhana (EIV) esto nos artigos 36 a 38 do Estatuto da Cidade, prevendo que
tipos de situaes certas atividades podem gerar. Como procedimento, o poder pblico avalia quais
medidas sero tomadas em relao ao empreendimento, sendo casos de EIV os empreendimentos que
apresentam potencial de modificao da rotina da rea em que esto instalados ou apresentam riscos,
como barulho, problemas no sistema virio, poluio e perigo (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p.
118).

Por outro lado, o EIV tambm apresenta impactos positivos, como: o embelezamento da cidade, a gerao
de empregos e de renda e o aumento de arrecadao para o municpio. J a responsabilidade pela
execuo do EIV do empreendedor, podendo o poder pblico acompanhar e avaliar o estudo. Importa
observar que a populao deve ser chamada em audincias pblicas para se manifestar (PONTES E
VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 118).

2.2 De Regularizao Fundiria

So instrumentos de regularizao fundiria da poltica urbana: a Zona Especial de Interesse Social, a
Usucapio Especial de Imvel Urbano, a Concesso de Direito Real de Uso e a Concesso de Uso Especial
para Fins de Moradia.

2.2.1 Zona Especial de Interesse Social

A Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) permite a flexibilizao dos parmetros estabelecidos nas leis
de parcelamento, de uso e de ocupao do solo, visando moradia de interesse social. No h concesso
de ttulos aos possuidores, porm se reconhece a existncia formal das reas e se regularizam os
parmetros urbansticos, havendo a possibilidade de construir loteamentos para a moradia da populao
de baixa renda e o planejamento de reas destinadas a programas habitacionais (PONTES E VARGAS DE
FARIAS, 2012, p. 159).

Por fim, a ZEIS deve estar prevista no plano diretor, no entanto, se no estiver, o Poder Pblico a poder
definir. Caso seja posterior ao plano diretor, deve haver uma lei especfica determinando as regras e os
parmetros para a rea objeto da implantao (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 159).

2.2.2 Usucapio Especial de Imvel Urbano

A Usucapio Especial de Imvel Urbano est no artigo 183 da Constituio Federal de 1988 e nos artigos
9 a 14 do Estatuto da Cidade, visando regularizar as reas privadas ocupadas com moradia e gerao de
renda para a populao de baixa renda (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 156).

Para que haja a concesso da Usucapio Especial, faz-se necessrio o cumprimento de certos requisitos:
a posse deve ser ininterrupta por cinco anos; a rea do terreno ou da edificao deve ser igual ou inferior a
250 m; o imvel deve ser utilizado para a moradia do possuidor e/ou de sua famlia; o possuidor no poder
ter outro imvel urbano ou rural; o possuidor no pode ter sido beneficiado pela mesma forma de usucapio
(PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 157).

H previso, tambm, de usucapio coletiva, no artigo 10, do Estatuto. Nesta forma de usucapio, os
possuidores esto em rea superior a 250 m, onde as condies para identificao dos lotes so difceis.
Neste caso, os possuidores recebem fraes ideais pelo juiz ou fraes ideais diferenciadas em acordo
escrito entre os condminos (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 157).

2.2.3 Concesso de Direito Real de Uso

A Concesso de Direito Real de Uso est no Decreto-Lei n 271/1967, sendo permitido ao poder pblico
ceder bens pblicos a particulares para utilizarem imveis com destinaes, como: urbanizao,
industrializao, edificao, cultivo da terra ou outra utilizao de interesse social. Entende-se ser um direito
temporrio, com uma finalidade definida (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 153).

2.2.4 Concesso de Uso Especial para fins de Moradia

A Concesso de Uso Especial para fins de Moradia est na Medida Provisria n 2.220/2001, objetivando
assegurar a posse dos ocupantes em reas pblicas, desde que comprovem certos requisitos, como: cinco
anos de posse no terreno pblico urbano de at 250 m, de at 30 de junho de 2001; utilizar o terreno para
fins de moradia (no podendo ser proprietrios de outro imvel urbano ou rural) e no ter ao judicial por
parte do Poder Pblico pleiteando a desocupao do terreno (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p.
154).

Pode-se observar que tal instituto similar usucapio e considerada como cesso de posse e no de
propriedade, visto no haver a transmissibilidade da titularidade do bem, isto , o poder pblico continua a
ser proprietrio do imvel e pode o instituto ser utilizado de forma individual ou coletiva (PONTES E
VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 154).

2.3 Para Coibir a Reteno Especulativa

So instrumentos para coibir a reteno especulativa da poltica urbana: o Parcelamento, a Edificao ou
a Utilizao Compulsrios, o IPTU Progressivo no Tempo, a Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica
e o Consrcio Imobilirio.

2.3.1 Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios

O Parcelamento, a Edificao ou a Utilizao Compulsrios esto no artigo 182, 4, I, da Constituio
Federal de 1988 e nos artigos 5 e 6 do Estatuto da Cidade.
Em caso de descumprimento da funo social, o proprietrio pode ser obrigado, conforme a situao do
imvel, a parcelar, caso seja uma gleba ainda no parcelada, a edificar/construir em terreno vazio propcio
construo, ou a utilizar, caso o imvel possa ser utilizado, mas no venha cumprindo com sua destinao
(PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 127).

Importa observar que os parmetros de subutilizao dos imveis so definidos no plano diretor e que tais
instrumentos so utilizados para combater os vazios urbanos e so teis em caso de demanda por moradia.

2.3.2 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo

O IPTU Progressivo no Tempo est no artigo 182, 4, II, da Constituio Federal de 1988 e no artigo 7,
do Estatuto da Cidade.

Descumprindo a ordem para parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente, caber o IPTU Progressivo. O
proprietrio ser notificado para utilizar o bem, no prazo de um a dois anos, e no o fazendo no prazo
estabelecido, comear a incidir o IPTU Progressivo, por cinco anos, com majorao da alquota, no
mximo em 15%, devendo tal regra deve estar prevista em uma lei especfica (PONTES E VARGAS DE
FARIAS, 2012, p. 127 e 128).

2.3.3 Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica

A Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica est no artigo 182, 4, III, da Constituio Federal de
1988 e no artigo 8, do Estatuto da Cidade, sendo uma desapropriao-sano (PONTES E VARGAS DE
FARIAS, 2012, p. 129).

Ocorre em caso de no pagamento do IPTU Progressivo e considerada uma faculdade do poder pblico,
pois se este entender que no deseja adquirir o imvel continuar a cobrana do IPTU progressivo. O ttulo
da dvida pblica resgatvel em at dez anos, em prestaes anuais, considerando o valor real/venal do
imvel e os juros no percentual de 6% ao ano (PONTES E VARGAS DE FARIAS, 2012, p. 128).

2.3.4 Consrcio Imobilirio

O Consrcio Imobilirio est no artigo 46, do Estatuto da Cidade, sendo uma forma de viabilizar os planos
de urbanizao ou edificao em que o proprietrio transfere ao Poder Pblico Municipal o seu imvel e,
realizadas as obras, recebe, como pagamento, unidades imobilirias urbanizadas ou edificadas, havendo
a necessidade de previso no plano diretor.

3. O DIREITO URBANSTICO NOS TRIBUNAIS SUPERIORES

Por fim, a terceira parte do estudo est relacionada pesquisa jurisprudencial realizada at o ms de
dezembro de 2013.

3.1. Termos Gerais de Pesquisa

Por uma questo didtica, optou-se por selecionar os termos mais recorrentes no estudo do direito urbano-
ambiental, estando estes elencados na tabela seguinte:

Termos Utilizados Quantidade Acrdos - STF Quantidade Acrdos - STJ

Direito Urbanstico-Ambiental e
01 04
Direito Municipal

Direito Urbano Ambiental 07 27

Cidade Sustentvel 01 02

Planejamento Urbano 12 16

Plano Diretor 21 11

Zoneamento Urbano 08 07

Regularizao Fundiria 04 48
 Gesto Democrtica da Cidade 01 00

Participao Popular 01 00

Planejamento Participativo 00 00

Proibio do Retrocesso 00 01

Aps uma breve anlise da tabela referida, percebeu-se que h um estudo mais aprofundado da temtica
urbano-ambiental por parte do Superior Tribunal de Justia (STJ).

Uma hiptese seria a redao contida na Smula 280, do Supremo Tribunal Federal (STF), a qual dispe
que "por ofensa a direito local no cabe recurso extraordinrio", resultando em bice ao exame de matria
local pelo superior tribunal brasileiro (matria em que h a concentrao de um maior estudo acerca do
direito urbano-ambiental).

Encontrou-se um nmero razovel de acrdos tratando sobre o planejamento urbano, o plano diretor e a
regularizao fundiria, demonstrando haver alguma preocupao com a observncia de regras
preconizadas pelo Estatuto da Cidade.

Por outro lado, h um relato praticamente inexistente a respeito da gesto democrtica da cidade e da
exigncia da participao popular, alm de no haver acrdos tratando sobre planejamento participativo.

Finalizando acerca dos termos gerais de pesquisa, apenas um acrdo apresenta o Princpio da Proibio
do Retrocesso Urbano-Ambiental.

Aps uma breve introduo, passa-se a destacar os acrdos mais significativos para a temtica urbano-
ambiental, agrupando-os em termos gerais e por tribunal.

3.1.1 Direito Urbanstico-Ambiental e Direito Municipal, Direito Urbano-Ambiental e Proibio do

Retrocesso
3.1.1.1 STF
Com os termos chave "direito urbano-ambiental" e suas variaes, encontrou-se poucos acrdos
relacionados com a matria. Dentre eles, destaca-se o AI 799690 AgR/SP, que discute sobre a utilizao
de publicidade/ propaganda externa e a poluio visual da paisagem urbana, bem como sobre a usurpao
da competncia da Unio por parte do Municpio ao legislar sobre mbito econmico da publicidade e
propaganda. O Supremo entende que a questo trata de assunto de interesse local entre os quais est a
ordenao dos elementos que compe a paisagem urbana, sendo, portanto, de competncia municipal.

Em relao temtica da competncia municipal, cabe destacar:

EMENTA: AGRAVOS REGIMENTAIS NO RECURSO EXTRAORDINRIO. CONSTITUCIONAL.

CONTROLE CONCENTRADO DE CONSTITUCIONALIDADE DE LEI MUNICIPAL. PLANEJAMENTO
COSTEIRO. 1. Competncia dos Municpios para legislar sobre assuntos de interesse local e
promover o ordenamento territorial urbano: necessidade de observncia das normas estaduais
sobre direito urbanstico, meio ambiente e proteo ao patrimnio turstico e paisagstico. 2.
Deficincia na fundamentao do recurso. Smula n 284 do Supremo Tribunal Federal. 3. Agravos
regimentais aos quais se nega provimento. (RE 474922 AgR-segundo, Relator(a): Min. CRMEN LCIA,
Segunda Turma, julgado em 27/11/2012, ACRDO ELETRNICO DJe-033 DIVULG 19-02-2013 PUBLIC
20-02-2013) [grifo nosso]
EMENTA Agravo regimental no agravo de instrumento. Prequestionamento. Ausncia. Direito
Constitucional, Administrativo e Urbanstico. Ordenamento urbano. Competncia municipal. Legislao
infraconstitucional. Ofensa reflexa. Reexame de fatos e provas. Impossibilidade. Precedentes. 1. Os
dispositivos constitucionais tidos como violados no foram examinados pelo Tribunal de origem. Incidncia
das Smulas ns 282 e 356 desta Corte. 2. O Supremo Tribunal Federal assentou que a Constituio
da Repblica confere aos municpios competncia para legislar sobre o ordenamento de seu
territrio e que essa prerrogativa constitucional no viola o direito de propriedade ou os princpios
que regulam o mercado, como a livre concorrncia e a livre iniciativa. 3. Submisso de concessionrias
da Unio s posturas municipais: constitucionalidade. 4. Inadmissvel, em recurso extraordinrio, a anlise
da legislao infraconstitucional e o reexame dos fatos e das provas dos autos (Smula n 279/STF). 5.
Agravo regimental no provido. (AI 769177 AgR, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Primeira Turma, julgado
em 18/02/2014, PROCESSO ELETRNICO DJe-049 DIVULG 12-03-2014 PUBLIC 13-03-2014) [grifo
nosso]
Assim, a Corte entende ser competncia municipal legislar sobre assuntos de interesse local, bem como
promover o ordenamento territorial urbano. Tal posicionamento revela um forte alinhamento com a
Constituio Federal de 1988, que, ampliando o rol de competncias municipais, reconheceu a autonomia
desse ente federado, bem como a importncia de sua atuao para o planejamento das cidades.

3.1.1.2 STJ
Importa observar o REsp 302906/SP, que trata sobre o caso do Loteamento City Lapa, em que foi
construdo, em So Paulo, um prdio de nove andares em uma rea destinada a residncias uni familiares,
por ser compreendido em um bairro-jardim. Estipularam-se clusulas urbansticas convencionais mais
restritivas que as clusulas urbansticas legais, a fim de impedir que a rea compreendida pelo bairro-jardim
mantivesse suas caractersticas ambientais originais. Neste caso, cabe aplicar o Princpio da Proibio do
Retrocesso Urbano-Ambiental.

Vale mencionar um trecho da ementa referente a este REsp:

PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO, AMBIENTAL E URBANSTICO. LOTEAMENTO CITY LAPA.

AO CIVIL PBLICA. AO DE NUNCIAO DE OBRA NOVA. RESTRIES URBANSTICO-
AMBIENTAIS CONVENCIONAIS ESTABELECIDAS PELO LOTEADOR. ESTIPULAO CONTRATUAL
EM FAVOR DE TERCEIRO, DE NATUREZA PROPTER REM. DESCUMPRIMENTO. PRDIO DE NOVE
ANDARES, EM REA ONDE S SE ADMITEM RESIDNCIAS UNI FAMILIARES. PEDIDO DE
DEMOLIO. VCIO DE LEGALIDADE E DE LEGITIMIDADE DO ALVAR. IUS VARIANDI ATRIBUDO
AO MUNICPIO. INCIDNCIA DO PRINCPIO DA NO-REGRESSO (OU DA PROIBIO DE
RETROCESSO) URBANSTICO-AMBIENTAL.

VIOLAO AO ART. 26, VII, DA LEI 6.766/79 (LEI LEHMANN), AO ART. 572 DO CDIGO CIVIL DE 1916
(ART. 1.299 DO CDIGO CIVIL DE 2002) E LEGISLAO MUNICIPAL. ART. 334, I, DO CDIGO DE
PROCESSO CIVIL.

VOTO-MRITO.

[...]

19. Recurso Especial no provido (REsp 302906, Relator(a): Min. HERMAN BENJAMIN, Segunda Turma,
julgado em 26/08/2010, DJe 01/12/2010)

Destaca-se, tambm, o REsp 840918/DF, o qual aborda sobre a Regio Administrativa do Cruzeiro e o
Plano Piloto para a construo de Braslia, que so tombados por serem patrimnio histrico e artstico
nacional. Neste caso, visava-se a instalao de grades ao redor dos pilotis dos edifcios residenciais nas
superquadras, uma situao no permitida pelo Plano Piloto da cidade, pois se determinou que o primeiro
andar, nas superquadras, deveriam ser abertos ao pblico, propiciando em espaos de convivncia.

Nestes termos, demonstra-se a ementa do REsp em comento:

ADMINISTRATIVO E URBANSTICO. BRASLIA. PLANO PILOTO E REGIO ADMINISTRATIVA DO

CRUZEIRO. PATRIMNIO HISTRICO E ARTSTICO NACIONAL. TOMBAMENTO. PATRIMNIO
MUNDIAL. INSTALAO DE GRADES EM TORNO DOS PILOTIS DOS EDIFCIOS RESIDENCIAIS NAS
SUPERQUADRAS. INCOMPATIBILIDADE COM O PROJETO ORIGINAL. INTERPRETAO DOS ARTS.
17 E 18 DO DL 25/1937 E DA CONVENO RELATIVA PROTEO DO PATRIMNIO MUNDIAL,
CULTURAL E NATURAL.

[...]

24. Recurso Especial provido, para reconhecer que o Distrito Federal violou o art. 17 do Decreto-Lei n
25/1937, bem como as obrigaes internacionais do Brasil, das quais devedor-solidrio, decorrentes da
Conveno Relativa Proteo do Patrimnio Mundial, Cultural e Natural, em particular as estatudas nos
arts. 4 e 5, "d". (REsp 840918, Relatores(as): Min. ELIANE CALMON e HERMAN BENJAMIN, Segunda
Turma, julgado em 14/10/2008, DJe 10/09/2010)

3.1.2 Cidade Sustentvel

3.1.2.1 STF
Observa-se que o conceito de "cidade sustentvel" relacionado, no Supremo Tribunal Federal, aos
aspectos ambiental e econmico. Na ADPF 101/DF, discute-se sobre a importao de pneus usados para
abastecer as fbricas de remodelagem de pneus. A Corte utiliza-se principalmente princpios do meio
ambiente ecologicamente equilibrado e do desenvolvimento econmico sustentvel para fundamentar seu
entendimento pela ilegitimidade/inconstitucionalidade de interpretaes judiciais que autorizam a
importao de pneus usados. Ambos princpios referidos pelo Supremo formam um dos principais eixos do
Estatuto da Cidade:

Art. 2: - "A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade
e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

I - garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao
saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao
lazer, para as presentes e futuras geraes; [grifo nosso]
3.1.2.2 STJ
Interessa a observao do REsp 1135807/RS de que se deve respeitar o Direito Cidade Sustentvel,
contido no artigo 2, I (j referido) e IV ("planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio
espacial da populao e das atividades econmicas do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia,
de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio
ambiente"), do Estatuto da Cidade. Neste acrdo, discute-se a violao ao princpio referido, visto que, em
Esteio, houve a desafetao de um bem pblico de uso comum do povo para um bem dominical, isto ,
desafetou-se uma praa a fim de possibilitar a construo de um prdio do Instituto Nacional de Seguridade
Social (INSS).

Menciona-se, abaixo, a ementa referente a este REsp:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AO CIVIL PBLICA. PRAAS, JARDINS E PARQUES

PBLICOS. DIREITO CIDADE SUSTENTVEL. ART. 2, INCISOS I E IV, DA LEI 10.257/01 (ESTATUTO
DA CIDADE). DOAO DE BEM IMVEL MUNICIPAL DE USO COMUM UNIO PARA CONSTRUO
DE AGNCIA DO INSS. DESAFETAO. COMPETNCIA. INAPLICABILIDADE DA SMULA 150/STJ.
EXEGESE DE NORMAS LOCAIS (LEI ORGNICA DO MUNICPIO DE ESTEIO/RS).
[...]

8. Recurso Especial no provido. (REsp 1135807, Relator(a): Min. HERMAN BENJAMIN, Segunda Turma,
julgado em 15/04/2010, DJe 08/03/2012)

3.2. Termos Instrumentos do Estatuto da Cidade

3.2.1. Urbansticos
So instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade: a Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado), a Transferncia do Direito de Construir, as Operaes Urbanas Consorciadas e o Estudo de
Impacto de Vizinhana.

Tais instrumentos esto elencados na tabela a seguir:

Termos de Pesquisa Quantidade Acrdos STF Quantidade Acrdos STJ

Outorga Onerosa do Direito de

02 05
Construir (Solo Criado)

Transferncia do Direito de
00 02
Construir

Operaes Urbanas
00 00
Consorciadas

Estudo de Impacto de
00 01
Vizinhana

Observa-se que h poucos acrdos tratando a respeito dos instrumentos urbansticos do Estatuto da
Cidade. Entende-se que h um maior estudo do instrumento Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado), por existir h mais tempo na legislao pr-Estatuto, portanto, de maior conhecimento dos gestores
locais.

Esse instrumento entendido como uma das formas de desenvolvimento urbano e promoo das funes
sociais da cidade. Tal entendimento observado no seguinte acrdo do Superior Tribunal de Justia:
EMENTA: RECURSO EXTRAORDINRIO. LEI N 3.338/89 DO MUNICPIO DE FLORIANPOLIS/SC.
SOLO CRIADO. NO CONFIGURAO COMO TRIBUTO. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE
CRIAR SOLO. DISTINO ENTRE NUS, DEVER E OBRIGAO. FUNO SOCIAL DA
PROPRIEDADE. ARTIGOS 182 E 170, III DA CONSTITUIO DO BRASIL. 1. SOLO CRIADO Solo criado
o solo artificialmente criado pelo homem [sobre ou sob o solo natural], resultado da construo
praticada em volume superior ao permitido nos limites de um coeficiente nico de aproveitamento.
2. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CRIAR SOLO. PRESTAO DE DAR CUJA SATISFAO
AFASTA OBSTCULO AO EXERCCIO, POR QUEM A PRESTA, DE DETERMINADA FACULDADE. ATO
NECESSRIO. NUS. No h, na hiptese, obrigao. No se trata de tributo. No se trata de imposto.
Faculdade atribuvel ao proprietrio de imvel, merc da qual se lhe permite o exerccio do direito de
construir acima do coeficiente nico de aproveitamento adotado em determinada rea, desde que satisfeita
prestao de dar que consubstancia nus. Onde no h obrigao no pode haver tributo. Distino entre
nus, dever e obrigao e entre ato devido e ato necessrio. 3. NUS DO PROPRIETRIO DE IMVEL
URBANO. Instrumento prprio poltica de desenvolvimento urbano, cuja execuo incumbe ao
Poder Pblico municipal, nos termos do disposto no artigo 182 da Constituio do Brasil.
Instrumento voltado correo de distores que o crescimento urbano desordenado acarreta,
promoo do pleno desenvolvimento das funes da cidade e a dar concreo ao princpio da
funo social da propriedade [art. 170, III da CB]. 4. Recurso extraordinrio conhecido, mas no
provido.(RE 387047, Relator(a): Min. EROS GRAU, Tribunal Pleno, julgado em 06/03/2008, DJe-078
DIVULG 30-04-2008 PUBLIC 02-05-2008 EMENT VOL-02317-04 PP-00799 RTJ VOL-00204-03 PP-01314
LEXSTF v. 30, n. 355, 2008, p. 263-287)
H somente um acrdo analisando o instituto do Estudo de Impacto de Vizinhana, um instrumento
importante para a realizao de empreendimentos, visto que disponibiliza uma ampla anlise dos impactos
positivos e negativos a serem previstos em uma rea determinada.

No h acrdos analisando as Operaes Urbanas Consorciadas, instrumento em que h um consrcio

entre o Poder Pblico, a iniciativa privada e os particulares, a fim de realizarem as obras de interesse comum
para uma ou mais cidades.

3.2.2. De Regularizao Fundiria

So instrumentos de Regularizao Fundiria do Estatuto da Cidade: a Usucapio Especial de Imvel
Urbano, a Concesso de Direito Real de Uso e a Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia.

Tais instrumentos esto elencados na tabela seguinte:

Termos de Pesquisa Quantidade Acrdos STF Quantidade Acrdos STJ

Usucapio Especial de Imvel

01 05
Urbano

Concesso de Direito Real de

01 68
Uso

Concesso de Uso Especial para

00 00
Fins de Moradia

H mais acrdos sobre a Usucapio Especial de Imvel Urbano no Superior Tribunal de Justia, no
entanto, permanece havendo pouca anlise a respeito deste instituto.

Acerca da Concesso de Direito Real de Uso, observa-se um expressivo nmero de acrdos no Superior
Tribunal de Justia, entendendo-se existir inmeras concesses sob a tica do Direito Civil, e no do Direito
Urbano-Ambiental.

J sobre a Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia, no se encontrou acrdos tratando sobre
esse tema, explicando-se que a Medida Provisria n 2.220/2001, a qual trata sobre a Concesso de Uso
Especial para Fins de Moradia, uma legislao relativamente recente.

3.2.3. Para Coibir Reteno Especulativa

So instrumentos do Estatuto da Cidade cabveis para coibir a Reteno Especulativa: o Parcelamento e a
Edificao Compulsrios (parcelamento do solo), o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo
no Tempo, a Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica e o Consrcio Imobilirio.
Tais instrumentos esto elencados na tabela a seguir:

Termos de Pesquisa Quantidade Acrdos STF Quantidade Acrdos STJ

Parcelamento e edificao
compulsrios (parcelamento do 18 170
solo)

IPTU progressivo 26 01

Desapropriao com ttulos da

13 22
dvida pblica

Consrcio imobilirio 00 00

Ao se realizar a anlise dos acrdos, percebeu-se, no Superior Tribunal de Justia, a expressiva existncia
de acrdos tratando sobre o Parcelamento e a Edificao Compulsrios. Entende-se que tal instituto est
sendo bem utilizado pela Administrao Pblica Municipal.

A respeito do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo, observou-se que o
Supremo Tribunal Federal foi o tribunal que mais tratou sobre a matria. Compreende-se que tal instrumento
deve ser mais utilizado pelo Poder Pblico. Em alguns poucos casos, verifica-se a utilizao do Estatuto da
Cidade para a fundamentao dos votos, tal como o ARE 695632 AgR / SP, que assim dispe:

Ementa: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINRIO COM

AGRAVO. NOVEL REDAO DADA PELA LEI N 12.322/2010 AO ART. 544 DO CPC.
PROGRESSIVIDADE DO IPTU. EXTRAFISCALIDADE DA EXAO. PLANO DIRETOR. AUSNCIA DE
IMPUGNAO ESPECFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISO AGRAVADA. APLICAO DA
SMULA 287 DO STF. DECISO QUE SE MANTM POR SEUS PRPRIOS FUNDAMENTOS. 1. O
princpio da dialeticidade recursal impe ao recorrente o nus de evidenciar os motivos de fato e de direito
suficientes reforma da deciso objurgada, trazendo baila novas argumentaes capazes de infirmar
todos os fundamentos do decisum que se pretende modificar, sob pena de v-lo mantido por seus prprios
fundamentos. 2. O agravo de instrumento inadmissvel quando a sua fundamentao no impugna
especificamente a deciso agravada. Nega-se provimento ao agravo, quando a deficincia na sua
fundamentao, ou na do recurso extraordinrio, no permitir a exata compreenso da controvrsia.
(smula 287/STF). 3. Precedentes desta Corte: AI 841690 AgR, Relator: Min. Ricardo Lewandowski, DJe-
01/08/2011; RE 550505 AgR, Relator: Min. Gilmar Mendes, DJe- 24/02/2011; AI 786044 AgR, Relatora:
Min. Ellen Gracie, DJe- 25/06/2010. 4. In casu, o acrdo recorrido assentou: ANULATRIA CUMULADA
COM REPETIO DE INDBITO. IPTU PROGRESSIVO. Natureza extrafiscal Lei Municipal n 113/01
insuficiente. Falta de atendimento aos requisitos exigidos pelo artigo 182, 4, da CF e pela Lei
Federal n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade). Ausncia de plano diretor e legislao local especfica.
Recurso improvido. (fl. 221). 5. Agravo regimental desprovido. (ARE 695632 AgR, Relator(a): Min. LUIZ
FUX, Primeira Turma, julgado em 28/08/2012, ACRDO ELETRNICO DJe-180 DIVULG 12-09-2012
PUBLIC 13-09-2012).
Analisando os acrdos que tratam sobre a Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica, observou-se
que ambos os tribunais tratam sobre a matria, de forma significativa.

Por fim, no foram encontrados acrdos tratando sobre o Consrcio Imobilirio.

CONSIDERAES FINAIS
Elaborou-se este artigo com base em pesquisa jurisprudencial dos Tribunais Superiores envolvendo a
temtica do Direito Urbanstico em mbito municipal, apoiando-se na doutrina jurdico-urbanstica, visando
analisar algumas consolidaes dos institutos de direito urbanstico previstos na Constituio Federal de
1988, no Estatuto da Cidade e em leis esparsas.

Percebeu-se que h poucas demandas judiciais englobando esta rea do direito, a qual teve a sua
autonomia reconhecida atravs do artigo 24, I, da Constituio Federal de 1988. Infere-se que a temtica
urbanstica se tornou mais conhecida pelos operadores do Direito e gestores pblicos, aps a publicao
do Estatuto da Cidade, em 2001, resultando em um (re)conhecimento recente da importncia desta rea
jurdica para o entendimento da necessidade de conhecer e planejar as cidades.
Por outro lado, h uma tradio no Direito Civil, perpetuada pelos Tribunais nacionais, especialmente pelos
Tribunais Superiores. Ainda se aplicam solues de direito privado em temticas que demandam o uso de
instrumentos de direito coletivo. Um claro exemplo o uso do Cdigo Civil em detrimento do Estatuto da
Cidade. Priorizam-se os direitos individuais do proprietrio, oferecendo pouca importncia s funes
sociais da cidade (artigo 2, caput, do Estatuto da Cidade) e da propriedade (artigo 5, XXIII, da Constituio
Federal de 1988).
Tratando sobre o Supremo Tribunal Federal, observa-se que h um bice interposio de recursos
extraordinrios por parte do ente municipal, em razo da Smula 280 ("por ofensa a direito local no cabe
recurso extraordinrio"), fato que dificulta a anlise da matria urbanstica, visto que a maioria da legislao
envolvendo o Direito Urbanstico se encontra em mbito local.

J no Superior Tribunal de Justia no h tal bice, possibilitando um maior exame de acrdos jurdico-
urbansticos, no entanto, ainda no h uma anlise significativa, comparando com outras reas do saber
jurdico. Alm disso, h julgadores que utilizam a smula mencionada para obstar o exame do mrito destes
processos, inviabilizando o acesso do Direito Urbanstico neste Tribunal.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias. Braslia, DF: Senado Federal,
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BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Agravo Regimental no Recurso Extraordinrio n695632, da 1 Turma,
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2014.
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Recurso Especial n. 302906/SP, da 2 Turma, Recorrente: CCK
Construtora e Incorporadora LTDA, Recorridos: Associao dos Amigos e Moradores do Alto da Lapa e
Bela Aliana - ASSAMPALBA e Movimento Defenda So Paulo. Relator: Min. Herman Benjamin, Braslia,
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em: 14/10/2008, DJe em: 10/09/2010. Disponvel em:
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Ministrio Pblico do Estado do Rio Grande do Sul, Recorrido: Municpio de Esteio. Relator: Min. Herman
Benjamin, Braslia, DF, data do julgamento em: 15/04/2010, DJe em: 08/03/2012. Disponvel em:
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Notas:
(1) Artigo realizado como requisito para aprovao na disciplina de Direito Municipal, ministrada pela
Professora Vansca Buzelato Prestes, da Ps-Graduao em Direito Municipal (ESDM).

(2) Estado de las Ciudades de Amrica Latina y Caribe 2012, divulgado em 21 de agosto de 2012.
Disponvel em: http://www.onuhabitat.org/

(3) A Emenda Popular continha trs princpios bsicos: a) os direitos cidade e cidadania; b) o direito
gesto democrtica da cidade; c) os princpios da funo social da cidade e da propriedade. Os direitos
cidade e cidadania significam obter acesso aos equipamentos e servios urbanos, a condies de vida
digna, ao usufruto de espaos culturais e participao popular nas polticas pblicas. O direito gesto
democrtica consiste em planejar, produzir e governar a cidade permitindo uma efetiva participao popular.
J os princpios da funo social da cidade e da propriedade significam que os interesses coletivos
prevalecem sobre o individual com o uso justo e equilibrado do espao urbano.

(4) O Frum Nacional de Reforma Urbana (FNRU) composto por organizaes no governamentais,
movimentos e organizaes populares e entidades e associaes profissionais que atuam na temtica
urbana. No perodo da aprovao, o Frum tinha na coordenao as seguintes organizaes: Unio
Nacional por Moradia Popular (UNMP); Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM); Central de
Movimentos Populares (CMP); PLIS - Instituto de Estudos, Formao e Assessoria em Polticas Sociais;
Federao dos rgos para Assistncia Social e Educacional (FASE); Federao Interestadual dos
Sindicatos de Engenharia (FINSENGE); Federao Nacional dos Arquitetos (FNA); Federao Nacional
das Associaes de Empregados da Caixa Econmica Federal (FENAE). (SAULE JNIOR, 2004, p.208).