ndice

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Prlogo a la primera edicin. ........................................................... XXIII

Prlogo a la segunda edicin............................................................ 1
Abreviaturas...................................................................................... 5

Captulo primero
El Derecho Urbanstico
1. Derecho Urbanstico: concepto.................................................. 9
2. El urbanismo es una funcin pblica.......................................... 10
3. La garanta constitucional del Derecho de Propiedad
en Chile........................................................................................ 11
4. El urbanismo y el medio ambiente. ............................................. 13
5. Naturaleza del Derecho Urbanstico........................................ 14
6. Importancia del urbanismo y sus funciones................................ 16
7. Contenido del Derecho Urbanstico.......................................... 18
8. Las normas urbansticas en Chile. ............................................. 19
9. Poltica urbanstica en Chile: Consejo Nacional de De-
sarrollo Urbano......................................................................... 19

Captulo segundo
Principio de legalidad. Marco constitucional
y legal del urbanismo y construccin

1. Principio de legalidad. ............................................................... . 23

II ndice

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2. Marco constitucional y jurdico del urbanismo y cons-

truccin....................................................................................... 27
2.1. La Constitucin Poltica de 1980.......................................... 27
2.2. Ley Orgnica Constitucional sobre Municipalidades:
Ley N18.695..................................................................... 30
2.2.1. Funciones privativas de las municipalidades.......... 31
2.2.2. Funciones en urbanizacin, vialidad y vivien-
das sociales.............................................................. 31
2.2.3. Atribuciones de las municipalidades...................... 31
2.2.4. Funciones de Unidad de Obras Municipales.
Artculo 24.............................................................. 32
2.2.5. Funciones del Asesor Urbanista.............................. 33
2.2.6. Expropiaciones municipales................................... 36
2.2.7. Concesiones y permisos del subsuelo..................... 36
2.2.8. Fiscalizacin de las municipalidades...................... 36
2.2.9. Plan Regulador Comunal, Seccional y sus mo-
dificaciones............................................................. 37
2.2.10. Reclamos en contra de las resoluciones u omi-
siones ilegales de la municipalidad......................... 38
2.2.11. Municipalidades. Responsabilidad por daos......... 40
2.2.12. Las ordenanzas municipales deben ajustarse a
la ley........................................................................ 40
3. La Ley General de Urbanismo y Construcciones. Decre-
to Supremo N458 del Minvu, D.O. 13.04.1976........................ 41
a) Campo de aplicacin de la normativa urbanstica.............. 43
b) Aplicacin de la normativa urbanstica.............................. 44
c) Control administrativo de la legalidad urbanstica............. 45
d) Carcter de ley especial de la L.G.U.C............................... 46
e) Acciones ilegales del municipio......................................... 47
f) Control de la ley por notarios y conservadores de
bienes races........................................................................ 47
ndice III

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g) Facultades de las municipalidades, del Seremi y de

cualquier persona para denunciar infracciones a la
normativa urbanstica......................................................... 47
h) Facultad de Secretara Regional del Minvu para pa-
ralizar construccin de obras.............................................. 48
4. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Decreto supremo N47 del Minvu, D.O. 19.05.1992................. 48
4.1. Origen................................................................................. 48
4.2. Naturaleza jurdica de la Ordenanza General de Ur-
banismo y Construcciones.................................................. 49
5. Ley Orgnica del Ministerio de la Vivienda y Urbanis-
mo. Decreto ley N1.305 (D.O. 19.02.1976).............................. 51
6. Ley de Bases Generales de la Administracin del Esta-
do. Ley N18.575......................................................................... 52
7. Ley Orgnica Constitucional sobre Gobierno y Admi-
nistracin Regional. ................................................................... 54
8. Ley sobre Bases de Procedimientos Administrativos que
rigen los Actos de la Administracin del Estado. Ley
N19.880 (D.O. 29.05.2003)....................................................... 55
9. Ley Orgnica Constitucional de la Contralora Gene-
ral de la Repblica. Ley N10.336, D.O. 10.07.1964............... 57
10. Ley de Bases Generales del Medio Ambiente............................ 60
11. Leyes especiales relacionadas con la construccin.................. 60
12. Relacin del urbanismo con otras ramas del Derecho............. 64

Captulo tercero
Las garantas constitucionales frente
a la normativa urbanstica

1. Generalidades. ............................................................................ 67
2. La autonoma privada, el orden pblico econmico y el
derecho a desarrollar actividades empresariales. ................... 69
3. Rgimen jurdico de la propiedad en el Cdigo Civil................. 74
4. La garanta constitucional del Derecho de Propiedad. ........... 76
IV ndice

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4.1. Reserva de ley..................................................................... 78

4.2. La funcin social de la propiedad en el Derecho Ur-
banstico.............................................................................. 85
4.3. La esencia del Derecho....................................................... 89
4.4. Limitaciones a la propiedad que dan lugar a indem-
nizacin............................................................................... 92
4.5. Algunas limitaciones en el ordenamiento urbanstico
que afectan a la garanta del Derecho de Propiedad........... 101
4.5.1. Declaracin de utilidad pblica de terrenos............ 101
4.5.2. Terrenos no edificables o de conservacin his-
trica....................................................................... 104
4.5.3. Congelamiento de terrenos..................................... 104
4.5.4. Postergacin de otorgamiento de permi-
sos........................................................................... 117
5. La garanta constitucional de la igualdad ante la ley
y la igualdad en la distribucin de las cargas pblicas........... 119
6. Garanta constitucional del derecho a vivir en un medio
ambiente libre de contaminacin. ............................................... 123

Captulo cuarto
La planificacin urbana y sus instrumentos

1. Los planes como instrumentos de la legalidad urbans-

tica............................................................................................... 127
1.1. El plan, elemento central del Derecho Urbanstico............ 128
1.2. El plan, determinacin normativa de la legalidad ur-
banstica.............................................................................. 128
2. La planificacin territorial. ...................................................... 129
3. Naturaleza jurdica de los planes de ordenacin urba-
nstica. ......................................................................................... 131
3.1. El plan como acto administrativo....................................... 131
3.2. El plan como norma jurdica.............................................. 132
ndice V

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3.3. El plan como nueva figura jurdica..................................... 133

3.4. Nuevas tendencias en planificacin urbana........................ 133
4. Rgimen jurdico del suelo urbano y rural: rganos de
la planificacin urbana en Chile y sus niveles.......................... 134
4.1. Distincin entre suelos urbanos y suelos agrco-
las o rurales....................................................................... 134
4.2. El subsuelo urbano.......................................................... 136
4.3. Los Planes Reguladores y la funcin social de la
propiedad............................................................................ 139
4.4. La Planificacin Urbana: mbitos de aplicacin................ 140
4.5. El Plan Regulador Intercomunal......................................... 142
4.5.1. Concepto................................................................. 142
4.5.2. Documentos que conforman el Plan Interco-
munal....................................................................... 142
4.5.3. Esquema de elaboracin del Plan Regulador
Intercomunal........................................................... 143
4.5.4. Formalidades posteriores........................................ 145
4.6. Plan Regulador Comunal.................................................... 145
4.6.1. Concepto................................................................. 145
4.6.2. Documentos que conforman el Plan Regula-
dor Comunal............................................................ 146
4.6.3. Esquema de elaboracin......................................... 147
4.7. Plan Seccional..................................................................... 149
4.7.1. Planes Seccionales que reemplazan parcial-
mente los Planes Reguladores Comunales.............. 149
4.7.2. Planes Seccionales relativos a zonas de remo-
delacin................................................................... 149
4.7.3. Planes Seccionales relativos a zonas de cons-
truccin obligatoria (L.G.U.C.: artculo 76)........... 150
4.7.4. Planes Seccionales para la aplicacin del Plan
Regulador Comunal................................................ 151
4.8. Lmites urbanos.................................................................. 151
VI ndice

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5. Evaluacin del impacto ambiental en los instrumentos

de planificacin territorial........................................................ 152
5.1. Definiciones bsicas de la Ley del Medio Ambiente,
de especial incidencia para lo inmobiliario........................ 152
5.2. Evaluacin Ambiental Estratgica de los Planes Re-
guladores............................................................................. 153
5.3. Evaluacin ambiental de proyectos inmobiliarios y de
otras actividades indicadas en la ley................................... 155
5.4. Las Direcciones de Obras Municipales en relacin
a la Ley del Medio Ambiente............................................. 155
5.5. Declaraciones de Impacto Ambiental y Estudios de
Impacto Ambiental............................................................. 156
6. Los planes reguladores en relacin a los terrenos de uti-
lidad pblica................................................................................ 156
6.1. Normas aplicables al propietario del inmueble afecto
a utilidad pblica mientras no se proceda a la ex-
propiacin de su propiedad (art. 59 bis, en relacin
a los arts. 62, 121 y 122)..................................................... 157
6.2. Normas legales que contemplan autorizaciones espe-
ciales para edificacin en terrenos afectos a utilidad
pblica................................................................................ 158
6.3. Caso de expropiacin parcial de la propiedad afecta
a utilidad pblica . .......................................................... 159
6.4. Exencin de contribucin de bienes races de terrenos
calificados de utilidad pblica mientras la munici-
palidad no haga efectiva la expropiacin correspon-
diente.................................................................................. 160
6.5. Normativa legal aplicable a las expropiaciones mu-
nicipales en virtud de una declaracin de utilidad p-
blica.................................................................................... 161
7. Jurisprudencia judicial y administrativa relacionada con
planes reguladores. .................................................................... 161
7.1. Jurisprudencia Judicial....................................................... 162
7.1.1. Plan Regulador Metropolitano................................ 162
ndice VII

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7.1.2.
Plan Regulador Comunal. Modificacin de
reas verdes............................................................. 164
7.1.3.
Plan Regulador Comunal. Cambio en uso de
suelos....................................................................... 164
7.1.4.
Plan Regulador aprobado con error que daa
a vecinos.................................................................. 165
7.1.5.
Plan Regulador Comunal. No consideracin
de observaciones de particulares............................. 165
7.1.6.
Plan Regulador Comunal y Plan Seccional en
tramitacin. Impugnacin....................................... 166
7.1.7.
Falta de Plan Regulador Seccional o de Borde
Costero. No puede fundamentar negativa a
permisos de subdivisin de terreno y construc-
cin en terrenos afectos al artculo 55 L.G.U.C......... 166
7.1.8. Plan Seccional que contempla edificios de
conservacin histrica......................................... 167
7.1.9. Plan Regulador que no contempla uso del
suelo en una determinada rea o sector. Pue-
de el Director de Obras Municipales suplir la
omisin?.................................................................. 167
7.1.10. Plan Regulador que para determinado sector no
contiene norma que determine forma de agru-
pamiento de construcciones en altura. Puede
esta omisin ser suplida por el Seremi por
la va interpretativa?................................................ 167
7.1.11. Nulidad de derecho pblico de plan regulador
por omisin de trmites previstos por la ley .......... 168
7.2. Jurisprudencia Administrativa............................................ 169
7.2.1. Dictamen N21.518, de 15 de junio de 1999,
de la Contralora General de la Repblica.............. 169
7.2.2. Dictamen N44.412, de 7 de octubre de 2004,
de la Contralora General de la Repblica.............. 170
7.2.3. Dictamen N42.645, de 20 de agosto de 2004,
de la Contralora General de la Repblica.............. 171
VIII ndice

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7.2.4.
Dictamen N5.370, de 5 de febrero de 2004,

de la Contralora General de la Repblica.............. 172
7.2.5.
Dictamen N22.580, de 22 de mayo de 2007,

de la Contralora General de la Repblica.............. 173
7.2.6.
Dictamen N5.370, de 5 de febrero de 2014,

de la Contralora General de la Repblica.............. 173
8. Nuevas tendencias en la planificacion urbana: el urba-
nismo concertado......................................................................... 174
9. El urbanismo condicionado en el Plan Regulador Me-
tropolitano de Santiago. ............................................................ 176
10. Obras urbanas de financiamiento compartido............................ 177

Captulo quinto
Rgimen del suelo: divisin y urbanizacin
1. Distincin entre suelos urbanos y suelos agrcolas o ru-
rales............................................................................................. 181
2. El subsuelo urbano..................................................................... 184
3. Descripcin general del rgimen de utilizacin del sue-
lo urbano..................................................................................... 185
4. Divisin del suelo urbano. Distincin entre subdivisin y
loteo. ........................................................................................... 188
4.1. Subdivisin del suelo.......................................................... 188
4.2. Solicitud de subdivisin..................................................... 188
4.3. Aprobacin de la subdivisin............................................. 189
5. Loteos de terrenos: urbanizacin. ............................................. 190
5.1. Concepto............................................................................. 190
5.2. Obligaciones del loteador-urbanizador............................... 190
5.3. Limitaciones al dominio del propietario durante la
ejecucin de las obras de urbanizacin............................... 191
5.3.1. Sancin civil en caso de transgredirse la pro-
hibicin de celebrar actos o contratos sobre
sitios o lotes cuya urbanizacin no est an re-
cepcionada por la municipalidad............................ 193
ndice IX

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5.3.2. Sancin penal en caso de transgresin de la

prohibicin de celebrar actos y contratos sobre
sitios o lotes sin urbanizacin recepcionada........... 194
5.4. Certificado de recepcin de las obras de urbanizacin
y sus efectos jurdicos......................................................... 194
5.4.1. Efectos del certificado de recepcin definitiva
de la urbanizacin respecto de los bienes p-
blicos y/o municipales............................................. 194
5.4.2. Efectos del certificado de recepcin definitiva
de un loteo respecto del propietario del terre-
no............................................................................. 195
5.4.3. Caso especial de enajenacin de sitios no ur-
banizados cuando el loteador garantiza la eje-
cucin de las obras de urbanizacin........................ 197
6. Normativa legal que rige las urbanizaciones en los con-
dominios. ...................................................................................... 199
6.1. Las principales normas urbansticas relacionadas con
el loteo de un Condominio Tipo B.................................. 199
6.2. Constitucin legal de la propiedad en los condomi-
nios..................................................................................... 201
6.3. Emplazamiento en un mismo predio de Condominio
Tipo A y Tipo B........................................................... 203
6.4. Libre eleccin de los condominios de los servicios de
cable, internet o telefona.................................................... 203
6.4.1. Situacin de los proyectos ya acogidos a la Ley
de Copropiedad Inmobiliaria al dictarse la ley
N20.808................................................................ 204
6.5. La obligacin de pavimentacin de propietarios de
inmuebles acogidos a la Ley de Copropiedad Inmo-
biliaria................................................................................. 206
7. Saneamiento de loteos irregulares............................................ 208
8. Situacin tributaria de los loteos en relacin a la Ley de
Impuesto Territorial. Ley N17.235, segn texto D.F.L.
N1 del ao 1998........................................................................ 211
X ndice

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9. Casos de excepcin en que suelos agrcolas pueden ser

destinados a fines de vivienda u otros fines no agrco-
las ............................................................................................... 212
A. Situacin especial de suelos agrcolas contemplada en
el artculo 55 de la L.G.U.C................................................ 212
B. Situacin especial de uso de suelos agrcolas para fines
habitacionales contemplado en el decreto ley N3.516
sobre Divisin de Predios Rsticos ................................... 214

Captulo sexto
Fases del proceso de construccin
1. Actos administrativos vinculados al proceso de cons-
truccin....................................................................................... 217
2. El Certificado de Informaciones Previas................................... 218
3. El anteproyecto de construccin............................................... 221
4. El permiso de edificacin............................................................. 224
4.1. Concepto de permiso de edificacin................................... 224
4.2. Naturaleza jurdica del permiso de edificacin.................. 225
a) Es un acto reglado de autorizacin favorable.............. 225
b) Es un acto reglado que reconoce un derecho pre-
existente ...................................................................... 225
c) Es un acto reglado de carcter real ............................. 226
d) Derechos que emanan para el titular de un per-
miso.............................................................................. 226
4.3. Requisitos exigibles para obtener un permiso de edifi-
cacin ................................................................................. 228
4.4. La solicitud de permiso de edificacin: su tramita-
cin .................................................................................... 229
a) Plazo para pronunciarse .............................................. 230
b) Observaciones del D.O.M............................................ 230
c) Rechazo del permiso.................................................... 230
d) Reclamo ante la Seremi............................................... 231
ndice XI

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e) Solicitud que cuenta con informe favorable de un

revisor independiente .................................................. 231
4.5. Postergacin de permisos................................................... 231
4.6. Negativa a otorgar un permiso............................................ 232
4.7. Caducidad de los permisos de edificacin.......................... 233
4.7.1. Concepto. Normativa reglamentaria....................... 233
4.7.2. Jurisprudencia sobre caducidad del permiso
de edificacin.......................................................... 235
4.8. Construcciones de instalaciones provisorias. Juris-
prudencia administrativa .................................................... 236
4.9. Obras ejecutadas o en ejecucin sin contar con permi-
so de edificacin, regularizacin de construcciones
irregulares .......................................................................... 239
4.10. Reconstruccin de expedientes municipales...................... 241
4.11. Otorgamiento de patentes comerciales para funciona-
miento................................................................................. 243
4.12. Normas especiales sobre publicidad voluntaria de
diversos tipos de permisos y autorizaciones otorgadas
por las Direcciones de Obras Municipales......................... 244
4.12.1. Gestiones administrativas que pueden acogerse
a esta normativa especial ....................................... 245
4.12.2. Procedimiento o publicidad. Obligaciones
del propietario que decide acogerse a este sis-
tema ........................................................................ 245
4.12.3. Emisin de certificado por municipalidad res-
pectiva..................................................................... 247
4.12.4. Norma de la Ley N19.878 sobre Publicidad
de Responsabilidad de los Directores de Obras
Municipales............................................................. 247
4.13. Invalidacin y revocacin de los permisos de edi-
ficacin por la Administracin.......................................... 248
4.13.1. Planteamiento jurdico acerca de la revocabi-
lidad o no del permiso de edificacin..................... 248
4.13.2. Principios en que se fundamenta la irrevoca-
bilidad. De los permisos de edificacin ................. 250
XII ndice

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4.13.2.1. Principio de permanencia o conser-

vacin del acto administrativo ............................... 250
4.13.2.2. Principio de la proteccin de la con-
fianza legtima......................................................... 251
4.13.2.3. Principio de la buena fe .......................... 255
4.13.2.4. Principio de la seguridad jurdica ........... 256
4.13.2.5. Principio de la proteccin de la apa-
riencia . ................................................................... 257
4.13.2.6. Doctrina de los actos propios................... 259
4.13.3. Jurisprudencia favorable a la irrevocabilidad
del permiso de edificacin...................................... 260
4.13.4. Jurisprudencia favorable a la revocabilidad del
permiso de edificacin............................................ 265
4.13.5. Opinin de la doctrina: Eduardo Soto Kloss,
Arturo Fermandois Vhringer y Olga Feli Se-
govia ...................................................................... 268
4.14. La Ley N19.880 (D.O. 29.05.2003), sobre Procedi-
mientos Administrativos en relacin a los permisos
de edificacin...................................................................... 271
5. Situacin especial de los permisos de edificacin acogi-
dos a la normativa sobre conjuntos armnicos ......................... 276
5.1. Qu son los Conjuntos Armnicos y su regulacin le-
gal y reglamentaria ............................................................ 276
5.2. Interpretacin de la Divisin de Desarrollo Urbano a
la normativa sobre Conjuntos Armnicos ......................... 281
5.3. Dictmenes de la Contralora General de la Repbli-
ca......................................................................................... 284
6. La fusin de predios..................................................................... 284
6.1. La fusin de predios en general.......................................... 284
6.2. La fusin de predios acogidos al rgimen de la Ley
sobre Copropiedad Inmobiliaria ........................................ 288
7. Promesas de compraventa sobre inmuebles sin recepcin
definitiva...................................................................................... 290
ndice XIII

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7.1.
Actos o contratos a los cuales se aplica la norma le-
gal. Excepciones................................................................. 293
7.2.
Garanta que debe otorgar el promitente vendedor y
su monto............................................................................. 293
7.3.
Formalidades del contrato de promesa de compra-
venta.................................................................................... 293
7.4.
Qu obligaciones son las que se garantizan? Man-
tencin de la garanta.......................................................... 294
7.5.
Casos en que no es necesario garantizar los dineros
entregados por el promitente comprador en relacin
a promesas de compraventa celebradas sobre locales
comerciales u oficinas que no cuenten an con recep-
cin municipal.................................................................... 294
7.6. Nueva figura penal establecida en la ley N19.932
(D.O. 3.02.2004) . .............................................................. 295
8. Situacin de construcciones anteriores a la vigencia de
la actual L.G.U.C. (D.O. 13.04.1976) ...................................... 296
9. Recepcin municipal de obras de construccin. ......................... 298
9.1. La recepcin municipal de obras de construccin.......... 299
9.2. Naturaleza jurdica del certificado de recepcin defi-
nitiva de una obra............................................................... 299
9.3. Efectos jurdicos del certificado municipal que acre-
dita la recepcin definitiva de una obra.............................. 300
9.4. Irrevocabilidad del certificado de recepcin defini-
tiva de la obra construida.................................................... 300
9.5. Jurisprudencia relacionada con recepcin definitiva
de obras por Directores de Obras Municipales................... 301
9.5.1. Causa Terminal de Buses Los Hroes S.A.
contra Ministro de la Vivienda y Director de
Obras de la Municipalidad de Santiago.................. 301
9.5.2. Causa Gonzlez Martn, Isabel contra Seremi
de Vivienda y Director de Obras de Municipa-
lidad de Providencia................................................ 301
XIV ndice

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9.5.3. Causa Sociedad Educacional San Esteban S.A.

contra Seremi de Vivienda y Director de Obras
Municipales de Colina............................................ 302
9.5.4. Causa Comunidad Campo Lindo contra I.
Municipalidad de El Tabo. Recurso de protec-
cin.......................................................................... 302
9.5.5. Causa Lizana y otros con I. Municipalidad de
Puente Alto y otros (La Caamera) . ...................... 303
9.6. Recursos contra resolucin que deniega recepcin mu-
nicipal de una obra.............................................................. 304
10. Labor de los revisores independientes en relacin a
las distintas etapas de los procesos de urbanizacin y
construcciones. ........................................................................... 305
10.1. Creacin legal de los revisores independientes............... 305
10.2. Concepto de revisor independiente y su responsa-
bilidad................................................................................. 306
10.3. Funciones de los revisores independientes..................... 307
10.4. Efectos del informe favorable de un revisor inde-
pendiente........................................................................... 308
10.4.1. Efectos en cuanto a la aprobacin del pro-
yecto........................................................................ 308
10.4.2. Efectos en cuanto al plazo en que el D.O.M.
debe pronunciarse sobre el proyecto presen-
tado.......................................................................... 309
10.4.3. Efectos del informe del revisor independiente
en cuanto a la recepcin definitiva de la obra......... 309
10.4.4. Reduccin del monto del permiso de construc-
cin.......................................................................... 310

Captulo sptimo
Exigencias especiales para el desarrollo
de proyectos inmobiliarios

1. Normativa ambiental para ciertos proyectos inmobilia-

rios............................................................................................... 311
ndice XV

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1.1.
Ley N19.300 sobre Bases Generales del Medio Am-
biente.................................................................................. 311
1.2.
Nueva institucionalidad ambiental .................................... 315
1.3.
Modificaciones a disposiciones que regulan el Sistema
de Evaluacin de Impacto Ambiental................................. 316
1.3.1. Generalidades.......................................................... 316
1.3.2. Modificaciones al Reglamento del SEIA................ 323
1.3.3. Proyectos inmobiliarios, de equipamiento, ac-
tividades productivas y obras de infraestructura
que deben someterse al SEIA . ............................... 323
1.3.3.1. Proyectos residenciales y de equipa-
miento..................................................................... 324
1.3.3.2. Actividades productivas ............................ 328
1.3.3.3. Infraestructura ........................................... 330
1.3.4. Oportunidad en que proyectos inmobiliarios
deben someterse al SEIA........................................ 332
1.3.5. Medidas de mitigacin, compensacin y neu-
tralizacin en proyectos inmobiliarios.................... 334
1.3.6. Fraccionamiento de proyectos . ............................... 335
1.4. Exigencias ambientales durante el proceso de cons-
truccin de proyectos inmobiliarios .................................. 336
2. Normativa sobre ruido ambiental............................................... 339
2.1. Normativa sobre ruido ambiental aplicable a inmue-
bles, segn su ubicacin y destino...................................... 339
2.2. Normativa sobre ruido ambiental aplicable a los
proyectos inmobiliarios en construccin............................ 344
3. Exigencias viales para el desarrollo de proyectos inmo-
biliarios........................................................................................ 345
4. Exigencias en materia de clculo estructural.......................... 357
5. Exigencias especiales para el desarrollo de proyectos
inmobiliarios en zonas declaradas tpicas y afectas a la
Ley sobre Monumentos Nacionales. .......................................... 360
5.1. Generalidades..................................................................... 360
XVI ndice

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5.2. Falencias del actual rgimen jurdico de proteccin

del patrimonio monumental................................................ 361
5.2.1. Rol del Estado en la conservacin del patrimo-
nio .......................................................................... 362
5.2.2. Rol del privado en la conservacin del patri-
monio ..................................................................... 362
5.2.3. Rol del Consejo de Monumentos Naciona-
nales ....................................................................... 363
5.2.4. Procedimiento para declarar un monumento
nacional y para desafectarlo.................................... 364
5.3. El rgimen de proteccin de los inmuebles de conser-
vacin histrica de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones frente a la normativa especial sobre
zonas tpicas de la ley N17.288........................................ 365
5.3.1. Qu se entiende por inmueble o zonas de con-
servacin histrica?................................................. 366
5.3.2. Qu se entiende por zona tpica o pintoresca? . ....... 368
5.3.3. El Consejo de Monumentos Nacionales y la
declaracin de zona tpica o pintoresca.................. 369
5.3.4. Efectos de la declaracin de inmueble o zona
de conservacin histrica y de zona tpica.............. 370
5.4. Necesidad de una profunda reforma a la Ley de Mo-
numentos Nacionales.......................................................... 374
6. Desarrollo de proyectos de inversin sujetos al sistema
de consulta a los pueblos indgenas conforme al Convenio
N169 de la O.I.T. ...................................................................... 377

Captulo octavo
Responsabilidad civil de los profesionales que intervienen
en la construccin y del propietario primer vendedor

1. Generalidades. ............................................................................ 381

a) En cuanto a la presuncin de culpa ................................... 382
b) En cuanto al plazo de prescripcin .................................... 382
ndice XVII

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2. El contrato de construccin...................................................... 384

2.1. Generalidades..................................................................... 384
2.2. Tipos de contratos de construccin..................................... 386
3. Rgimen de responsabilidad en el Cdigo Civil. ........................ 391
3.1. mbito de aplicacin.......................................................... 391
3.2. Obras de construccin que generan responsabilidad.......... 393
3.3. Vicios o defectos de construccin...................................... 394
3.4. Fundamento de la responsabilidad: negligencia pro-
fesional................................................................................ 397
3.5. Liberacin de responsabilidad: causales de exonera-
cin..................................................................................... 398
3.6. Legitimacin activa y pasiva.............................................. 398
3.7. El dao susceptible de ser reparado.................................... 400
3.8. Cesacin de responsabilidad civil....................................... 401
3.9. Acciones que emanan del contrato de compraventa........... 403
4. Rgimen especial de responsabilidad de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones................................................. 404
4.1. Nuevo rgimen de responsabilidad de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones antes de la reforma
de la ley N20.703 ............................................................ 407
4.1.1. Responsabilidad del propietario primer ven-
dedor....................................................................... 407
4.1.2. Responsabilidad de las empresas constructo-
ras............................................................................ 410
4.1.3. Responsabilidad de los proyectistas........................ 414
4.1.4. Responsabilidad de los revisores independien-
tes............................................................................ 416
4.1.5. Responsabilidad del inspector tcnico de obra....... 416
4.1.6. Responsabilidad de las personas jurdicas.............. 417
5. Perfeccionamiento de la normativa sobre responsabilidad
civil para asegurar la calidad de las construcciones.
Ley N20.703............................................................................... 418
5.1. Mensaje Presidencial.......................................................... 418
XVIII ndice

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5.2. Ley N 20.703 que perfecciona la normativa para

asegurar la calidad de las construcciones........................... 419
5.2.1. Precisin del rgimen de responsabilidad civil
por falla o defecto de construccin de profe-
sionales que intervienen en la ejecucin de un
proyecto inmobiliario.............................................. 420
5.2.2. Creacin de nuevos registros.................................. 423
5.2.3. Responsabilidad de las personas jurdicas.............. 424
5.2.4. Nmina de profesionales......................................... 424
5.2.5. Nuevas facultades de la Direccin de Obras Mu-
nicipales.................................................................. 425
5.2.6. Procedimiento......................................................... 425
6. Normas de la Ley de Defensa al Consumidor. .......................... 426
6.1. Situacin especial de la venta de viviendas por em-
presas constructoras, inmobiliarias y el Serviu.................. 426
6.2. Acciones colectivas por fallas o defectos de construc-
cin en unidades de un mismo condominio o edifi-
cio....................................................................................... 429

Captulo noveno
Reclamaciones administrativas y jurisdiccionales
en materia de urbanismo y construccin

1. Introduccin................................................................................ 431
2. El reclamo de ilegalidad municipal............................................ 432
2.1. Concepto............................................................................. 432
2.2. Normativa legal.................................................................. 432
2.3. Resoluciones que pueden ser materia de reclamo de
ilegalidad............................................................................ 433
2.4. Caractersticas del reclamo de ilegalidad municipal.......... 434
2.5. Etapas del reclamo de ilegalidad........................................ 435
2.5.1. Fase administrativa................................................. 435
2.5.2. Fase judicial............................................................ 437
ndice XIX

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3. Reclamos interpuestos ante las Secretaras Regionales

del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (Seremi)............. 442
3.1. Concepto............................................................................. 442
3.2. Textos legales..................................................................... 442
3.3. Causal del reclamo.............................................................. 444
3.4. Titular del reclamo de ilegalidad........................................ 444
3.5. Procedimiento..................................................................... 444
3.6. Autoridad competente para conocer de este reclamo......... 446
3.7. Interposicin del reclamo................................................... 446
3.8. Plazo para interponer la reclamacin.................................. 446
3.9. Tramitacin......................................................................... 447
3.10. Resolucin del Secretario Regional Ministerial................. 447
3.11. Efectos de la resolucin. Recursos..................................... 449
3.12. Notificacin........................................................................ 450
4. El reclamo de ilegalidad municipal y la reclamacin ad-
ministrativa del artculo 12 de la L.G.U.C................................ 450
4.1. Posicin que sostiene que las resoluciones ilegales
de los Directores de Obras Municipales slo son
reclamables ante el Seremi de Vivienda (artculo 12
L.G.U.C.)............................................................................ 451
4.2. Posicin que sostiene la compatibilidad entre el re-
clamo administrativo del artculo 12 de la L.G.U.C.
y el reclamo de ilegalidad municipal del artculo 151
de la Ley de Municipalidades............................................. 452
5. Reclamaciones ante el Seremi y el recurso de protec-
cin............................................................................................... 457
6. Procedimientos para obtener la paralizacin de obras
y/o su demolicin......................................................................... 457
7. Reclamaciones de naturaleza jurisdiccional en materia
de urbanismo y construcciones................................................... 458
7.1. Competencia de los Juzgados de Polica Local.................. 458
7.2. Competencia de los juzgados civiles.................................. 459
XX ndice

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7.3. Juicios o acciones de competencia de las Cortes de

Apelaciones........................................................................ 466
7.3.1. Reclamo de ilegalidad municipal............................ 466
7.3.2. Recurso de proteccin............................................. 466
8. Control de legalidad de la Contralora General de la
Repblica en relacin a materias de urbanismo y cons-
truccin....................................................................................... 474

Captulo dcimo
La autotutela en el Derecho Urbanstico
1. Introduccin................................................................................ 479
2. Autotutela restitutoria del ordenamiento urbanstico. .......... 480
2.1. De la orden de paralizacin de obras.............................. 481
2.1.1. Casos en que el Director de Obras Municipales
est facultado para ordenar la paralizacin de
una obra, mediante resolucin fundada.................. 481
2.1.2. Casos en que el Seremi de Vivienda puede or-
denar la paralizacin de una obra............................ 482
2.1.3. Jurisprudencia administrativa y judicial rela-
cionada con rdenes de paralizacin de obras
por D.O.M. o Seremi............................................... 484
2.2. De la orden de demolicin de obras................................ 487
2.2.1. Casos en que el alcalde est facultado para or-
denar la demolicin de una obra.......................... 487
2.2.2. Casos en que el Seremi de Vivienda puede or-
denar la demolicin de obras.................................. 488
2.3. De la seguridad, conservacin y reparacin de edi-
ficios................................................................................... 489
2.4. De la accin pblica de demolicin de obras..................... 490
3. Accin retributiva, pblica o sancionatoria del orden
urbanstico................................................................................... 491
3.1. Accin retributiva o sancionatoria sobre las autori-
dades y funcionarios........................................................... 492
ndice XXI

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3.1.1. Accin sobre los alcaldes........................................ 493

3.1.2. Accin sobre los directores de obras munici-
pales y asesores urbanistas...................................... 493
3.1.3. Accin sobre los notarios y conservadores de
bienes races............................................................ 494
3.2. Accin sobre los particulares.............................................. 495
4. Accin retributiva privada o indemnizatoria. ............................ 497
5. Jurisprudencia relacionada con la autotutela urbans-
tica.............................................................................................. 497
5.1. Clausura y demolicin completa de edificio de esta-
cin de servicio bencinera. Impugnacin de decreto
municipal que la ordena...................................................... 497
5.2. Decreto alcaldicio que ordena la paralizacin de obras
de extraccin de ridos en ro Maipo, efectuada sin
concesin ni permiso e incumpliendo normas tc-
nicas de la Direccin Regional de Vialidad........................ 498
5.3. Incumplimiento de orden de demolicin de obras eje-
cutadas sin permiso............................................................. 498
5.4. Alcance de la facultad del alcalde para decretar or-
den de demolicin de una construccin.............................. 499
Bibliografa........................................................................................ 501
Cmo acceder a este libro digital a travs de Thomson Reu-
ters Proview....................................................................................... 515