FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

ESCUELA ACADMICO PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA:

LA HIPOTECA

PRESENTADO POR:

ESPINOZA LICAS, LESLIE

INJANTE ANICAMA FIORELLA MASSIEL

ICA, PER

2017

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 LA HIPOTECA

1. Concepto

Es un derecho real de garanta, que se constituye para asegurar el

cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o
prstamo), que confiere a su titular un derecho de realizacin de valor de un
bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder
de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda
garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa
del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el
importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los
bienes hipotecados.

2. Caractersticas

Cuando se estudia una institucin jurdica es conveniente que se estudie sus

caractersticas porque esto permite determinar los aspectos ms importantes
de la institucin jurdica estudiada.

Las caractersticas de la hipoteca son las siguientes:

- Derecho real accesorio o de garanta.

- Constitucin de la hipoteca por el deudor o por un tercero.

- No hay desplazamiento del bien ni desposesin.

- Especialidad.

- Indivisibilidad.

- Publicidad.

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 3. Clases

3.1. Hipotecas por su origen

Hipotecas voluntarias.- Son las constituidas por la voluntad del interesado.

Hipotecas legales.- Son aquellas en las que la ley faculta a determinadas

personas para exigir de otras las correspondientes hipotecas.

En la cuestin de las hipotecas legales es bsico que se puedan constituir en el

supuesto de hijos menores que aseguren la tutela de estos. Igualmente, donde
tiene mayor intensidad es en materia fiscal, donde a la hora de pagar una
hipoteca a Hacienda.

Lo nico en comn que tienen las hipotecas voluntarias como las legales es
que deben de constar en instrumento pblico (v.gr. como puede ser una
escritura pblica o un acta de un funcionario de Hacienda) y que la misma se
debe de inscribir en el Registro de la Propiedad.

3.2. Hipotecas por su forma

Hipoteca expresa.- Son aquellas que para ser vlidas necesitan ser
constituidas a travs de documento pblica a inscritas en el Registro de la
Propiedad.

Hipoteca tcita.- Son aquellas que no precisan de documento pblico ni es

necesario su inscripcin en el Registro de la Propiedad. Estas hipotecas tcitas
provienen todas por ministerio de ley y, si bien, nuestro ordenamiento jurdico
es contrario a la admisin de la hipoteca tcita, la contempla la misma en tres
supuestos:

El primer supuesto viene a decir que una hipoteca no inscrita tendr los
municipios preferencia en el cobro que adeudan los acreedores registrales.
Ahora bien, estas contribuciones no abarcan la totalidad de la deuda sino la
ltima de ellas.

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El segundo supuesto viene a decir que el asegurador de bienes inmuebles
podr exigir una hipoteca especial sobre los bienes asegurados.

El tercer supuesto hace mencin a las deudas que uno tiene contradas con la
comunidad.

3.3. Hipotecas por el objeto

Hipotecas generales.- Gravan la totalidad del patrimonio del deudor. Si bien,

estas hipotecas no existen en la actualidad por motivo del principio de
especialidad. Este principio de especialidad viene a decir que cada bien debe
de responder de una deuda en concreto (capital, inters remuneratorio,
costas...).

Hipotecas especiales.- Recaen, por el contrario, en bienes concretos.

3.4. Hipotecas por sus efectos

Hipotecas comunes.- En las hipotecas comunes un mismo bien puede ser

objeto de varias hipotecas. En el supuesto de que un mismo bien est gravado
por varias hipotecas habr que establecer una preferencia a la hora de realizar
el bien. Esta preferencia nos viene dada por el rango registral, esto es, la fecha
en que se inscribe la hipoteca.

Hipotecas privilegiadas.- Son aquellas que con independencia de la fecha de

constitucin se antepone a cualquier otra que grava el mismo bien (v.gr. las
tcitas).

3.5. Hipotecas por su contenido

Hipotecas ordinarias.- Son las ms extendidas en la actualidad.

Hipotecas de trfico.- Son aquellas en que las hipotecas aseguran el

cumplimiento de una obligacin preexistente y determinada y, por tanto, se
garantiza esta obligacin la constitucin de hipoteca.

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Hipotecas de seguridad o de mximo.- La hipoteca de mxima va dirigida
fundamentalmente a las empresas donde se garantiza la obligacin pero al no
saber el montante de la seguridad se establece que la hipoteca llegar hasta
un lmite mximo previsto, donde, lgicamente, la deuda puede ser inferior a
ste.

Hipotecas de capital.- En estas hipotecas lo que se garantiza es el pago de la

deuda u obligacin en un pago nico.

Hipotecas de renta.- Tienen lugar cuando se pagan las obligaciones de forma

aplazada mediante pagos peridicos.

4. Elementos

4.1. Lado activo de la hipoteca: acreedor hipotecario:

En el lado activo de la hipoteca tenemos al acreedor hipotecario que es, por

tanto, el acreedor de la obligacin garantizada. Es, pues, a su vez, acreedor
hipotecario que, como sabemos, no puede haber disociacin.

4.2. Lado pasivo de la hipoteca

En el lado pasivo nos encontramos:

4.2.1. Deudor de la obligacin garantizada

Este deudor por el principio de responsabilidad universal responder, adems,

con todo su patrimonio.

4.2.2. Hipotecante no deudor

Que es cuando una persona no debe nada pero que para garantizar la deuda
del deudor ofrece un determinado bien.

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 4.2.3. Tercero poseedor de finca hipotecada

Que tiene lugar cuando se compra la finca por tercero que no particip en la
constitucin de la misma.

4.3. El objeto de la hipoteca

Los elementos reales del derecho de hipoteca son, la obligacin que se

garantiza con la hipoteca y la cosa gravada como garanta de la obligacin.

4.3.1. Obligaciones garantizadas con Hipoteca

Puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estn sujetas a

condicin suspensiva o resolutoria. El hecho de que la hipoteca sea un derecho
de realizacin de valor, exige que el crdito asegurado consista en una
obligacin pecuniaria o que sea reducible a ella, puesto que la finca hipotecada
slo puede proporcionar dinero con su venta, slo indirectamente puede
asegurar el incumplimiento de una prestacin no dineraria, al asegurar la
responsabilidad derivada del incumplimiento. Es indispensable que se fije el
importe de la prestacin garantizada as como sus intereses si se hubiesen
pactado o en el caso de la denominada hipoteca de seguridad, que se
determine la cantidad mxima de que responda la finca y el plazo de duracin,.
En cuanto a los intereses, estos pueden ser en una cantidad porcentual o
relativa anual o en una cantidad absoluta y fija, pero aplazada. Si el inters es
variable, puede asegurarse mediante hipoteca, determinando el porcentaje
mximo o una cantidad mxima asegurada, como derivacin del principio de
especialidad.

4.3.2. Cosas y derechos hipotecables

Podrn ser hipotecados, como hemos visto en puntos anteriores:- Los bienes
inmuebles susceptibles de inscripcin.- Los derechos reales enajenables, con
arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.

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 4.3.3. Bienes hipotecables

El derecho de usufructo.
Los derechos de superficies, pastos, aguas, leas y otros semejantes de
naturaleza real.
Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, etc. 7- Los
bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.
El derecho de retracto convencional.
Los bienes litigiosos.
Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.

4.3.4. La pluralidad de objetos en el derecho real de hipoteca.

Nuestro ordenamiento jurdico permite que, en garanta de un solo crdito, se

hipotequen varias fincas a la vez. En nuestro Derecho positivo se exige la
distribucin del gravamen, es decir, la fijacin de la parte de responsabilidad
que deba soportar cada uno de los bienes hipotecados. El principio de
especialidad registral impone la distribucin y se establece que cuando se
hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito se determinara la cantidad
o parte de gravamen de que cada una deba responder

5. Derechos de la Hipoteca

Entrega gratuita de un folleto informativo inicial (en el que se

especifiquen, con carcter orientativo, las condiciones financieras de los
prstamos y los gastos preparatorios de la operacin que corren a cargo
del cliente (tasacin, comprobacin de la situacin registral del
inmueble...) aun cuando el prstamo no llegue a firmarse.
Tiene derecho a consultar la Central de Informacin de Riesgos del
Banco de Espaa (C.I.R.), para comprobar las deudas con entidades de
crdito que figuran a su nombre. La entidad tambin tiene este derecho
si le ha informado a usted previamente.

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 Tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la
caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasacin del
inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestin
administrativa de la operacin. Tambin podr acordar con la entidad la
compaa aseguradora que cubrir los riesgos que la entidad
prestamista exija para la formalizacin del prstamo.
Como cliente, usted tiene derecho a conocer quines son y cunto
cobran los profesionales que realizarn los servicios accesorios
vinculados al prstamo, y la justificacin de la efectiva prestacin de los
mismos. (*)
Entrega de una copia del informe de tasacin (*) (o el original si la
operacin no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del
cliente.
Una vez realizada la tasacin del inmueble y las oportunas
comprobaciones, la entidad de crdito deber entregarle a usted por
escrito una oferta vinculante (*), que tendr una validez mnima de 10
das hbiles, o bien debe notificarle la denegacin del prstamo.(ANEXO
I Orden 5 mayo 1994)
Tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del prstamo
hipotecario en la notara al menos durante los tres das hbiles
anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista
alguna contradiccin respecto al contenido de la oferta vinculante, que la
haga constar a la entidad para su debida correccin.
Solicitar al notario copia de la escritura del prstamo, pagando su
importe.
Recibir los documentos de liquidacin y justificantes de pago del
prstamo hipotecario.

6. Obligaciones:

Informar verazmente a la entidad de crdito sobre sus circunstancias

econmicas y personales. La informacin correcta es necesaria para

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 que la entidad analice el riesgo de la operacin, antes de concederla. El
cliente tambin se compromete, si as estuviera pactado, a comunicar
cambios de domicilio, estado civil, rgimen econmico del matrimonio y
otras circunstancias personales y financieras.
Realizar una provisin de fondos (una especie de adelanto de dinero)
pactada para gastos preparatorios del contrato (gestora, tasacin...).
En la mayor parte de los casos, contratacin de un seguro de daos
sobre el inmueble hipotecado.
Pagar puntualmente las cuotas peridicas y comisiones bancarias
pactadas.
Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no
arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se
establece cierto nivel mnimo de renta.
Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la
documentacin de las liquidaciones efectuadas.

6.1. La obligacin principal garantizada

Normalmente la obligacin garantizada consiste en el deber de devolver un

crdito concedido, o un prstamo entregado, ms las responsabilidades
accesorias derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres
parmetros fundamentales:

El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el

acreedor al deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele
ser menor que el valor de realizacin del bien hipotecado, de manera
que ste pueda responder del capital alcanzando eficacia solutoria en la
subasta pblica, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del
crdito o prstamo debitado.

El plazo, que es el tiempo que tomar la devolucin del capital y sus

accesorias. La devolucin del prstamo se realiza mediante pagos

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 peridicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital
solicitado ms todos los intereses acumulados durante el tiempo
pactado para devolver el principal.

El tipo de inters, que indica un porcentaje anual que se debe abonar

al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o
particular) en concepto de ganancias del capital.

El tipo de inters puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del prstamo.

Variable: Su valor es revisado peridicamente con el fin adaptar su valor

al estado actual de la economa. Generalmente se emplea algn ndice
econmico como el Euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le aade un
diferencial de forma que el inters de la hipoteca siempre sea superior al
ndice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parmetros anteriores es posible realizar los

clculos para conocer cules sern las ganancias del banco por la
concesin del prstamo y cul ser la cuota que debemos abonar
mensualmente hasta amortizarlo (devolucin del dinero al banco).

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