v

ontratos
 M.iiiiatro
.. Mariano Azuela Ciiiitr6n
Pirsirlc7it~

Primera Sala
Ministro Josi- Rzm6n Cussio Diaz
Prcsidenrr

Minisrro J o i de Jess (3il<iiioPelayo

Ministm Oiga S & n c l i ~Cordcio
-~ dr arcia Viilegns
Mitiisrru Jiiaii N. Silva hlezn
Ministro Sergin A. Vaiis Iternndez

Segunda Sala
Mi~iistriiMargarita Beatriz Luna Ranioa
Piesi<lentu

Mii~isrroSergio Salwdor Aguirre Angtiiano

Miriisno JuanDiaz Romcm
Minisrrc Gerisri>Ilsvid Cii>ngora Pirncntel
Mirrtino <>uillermo1. Ortiz Mayagoiti~i

Comit de Puhlicacionefi y Prouroci(>nEducativa

Ministro Mariano Arucln (;iiitrn
Ministra Margarita neatrir I.una Ramos
Miiiistra Oiga Cinchez Cordero de (jarcia Villegas
 Suprcma Corte de Justicia de la Nacin
Beiicmrita Universidad Autnoma de Puebla
Faculrad de Uerccho y Ciencias Sociales

(ewe Centro de Consulta de

lnfor;;;g;;;;

Coordinadores
Carlos onzlez Bhnco
m os isrnael Alvarez Moreiio
Primera edicin: norliembre de 2006
U.R. 62 Suprema Corte de Justicia de la Nacin
Av. Jos Maria Pino Surez Nurn. 2
C.P. 06065, Mkxico, D.F.

D.R. @Facultad de Derecho g C.S., de la BUAI'.

Av. San Claudio S/N, Col. San Manuel
Ciudad Universitaria. Piiehla, Pue.

Impreso en MCxico
Printed in Mexico

La cdicion de esta obra estuvo al cuidado de La Direccin General de la

Coordinacin de Compilacin y Sisteniatizacin de Tcsis de la Suprema Corte
de Justicia de la Nacin.
 Contenido

Presentacin. Ministro Mariano Azuela Citrn ...........................

Prlogo. Olga Siichez Cordero de Garca Villegas .......................
Prcamhulo. Fernando Serrano Migilln
Prefacio. Jorge A. Snchcz Cordero Dvila ................... .
.............
lntroduccin. Pauia Mara Garcia Villegas Snchez Cordero ......
'TIMA 1. Q U E ES UN CONTKAT

TEMA2. CONI.IIAT<IS
PRELIMINARE
La promesa de contrato
Construccin de la promesa

........................................................................................
TEMA3. CO~~PRAWNTA
1.a cosa o el derecho
El preci
Requisitos de validez de la compraventa
Obligaciones del renciedor
Obiigacioriesdel compradoi- ...
Modalidades dc la compraventa
TEMA4. PERMUT
..............................................................................................
T'EMA 5. D\IA(:IIIN
Efectos de la donacin
h. MUTUO...................................................................................................
TEMA 173
Mutuo con inters 177
TEMA
7. COMODAT 181
TEMA8. ARRENI)AMIENTI) 189
203
Subarrendamiento 207
TEMA9. DEPOSITO
TEMA10. MANDATO
TEMA11. CONTRATODE PREsSACION DE SERVICIOS

TEMA12. DELCONTRATO DE OBRAS A PRECIO P.I.?ADO .......................................

DE H ~ S P ~ D A I....................................................................
TEMA13. CONTRATO E

TEMA14. CORPORACIONES
CIVIL
TEMA15. SOCIEDA
TEMA16 . APARCERI

Compra de esperanza
TEMA18. CONTRATOS ...................
ne GARANT~A ....... ................................
TEMA19. PRENOA
20. L* RENTA VITALICIA.
TEMA
2 l . HIPOTECA
TEMA
TV.MA .
.
N . ................. ..............................................................
22. TRANSA~:CIG
T E M23.
. ~ R E ~ ~ ~ SPUHLIL;<
TRO
 Presentacin

d unque su mayor aspiracin fue publicar un libro,

al maestro Jorge Snchez Cordero no le fue posi-
ble entregar a la imprenta u n texto sistematizado de los cursos
que imparti en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Autnoma de Mxico. Por ello, la Suprema Corte de Justicia de
la Nacin y la Benemrita Universidad Autnoma de Puebla
decidieron publicar, dentro de la coleccin Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo X X , los Apuntes (li. contratos
de las clases del maestro Jorge Sdnchez Cordero, tal y como sc
recabaron en el aula. C o n ello se recuperan las obras que no
pudieron aparecer en el momento que les correspondia.

Tras la promulgacin del Cdigo Civil de 1932 hubo pocas

publicaciones dedicadas al derecho civil. Diversos autores
reinipulsaron la literatura jurdica sobre la materia: Manuel Borja
Soriano, Gual Vidal, Jos de Jesis Ledezma, Rojina Villegas,
quienes coadyuvaron a actualizar el conocimiento del derecho civil
y a la exegesis de nuestro cdigo. Entre quienes sucedieron a esa
generacin de juristas figur Jorge Snchez Cordero. Sus lecciones,
impartidas en la entonces Escuela Nacional de Jurisprudencia,
fueron de enorme importancia en la formacin de militiples gene-
raciones de abogados.

La edicin del presente libro se facilit por la prctica aeja

de registrar, en forma estenogrfica, los apuntes tomados por los
alumnos. Ello ha permitido que las lecciones del maestro lleguen al
lector de nuestros das y que, quien lea estos apuntes advierra
ia habilidad con la que el maestro Snchez Cordero abordaba los
problemas del contrato.

La evolucin de los contratos ha sido inevitable, la complc-

jidad de Las relaciones sociales ha obligado a ciiidar su regulacin.
Si bien esta obra son apuntes recopilados en pocas lejanas, sus
ensefianzas escapan a la obsolescencia; no slo por la actualidad
de sus argumentos, sino tambin, por la urgencia de que el profe-
sional del derecho domine los elementos dcl contrato antes de
asesorar, representar o resolver un cayo concreto sometido a su consi-
deracin. La sencillez de estos textos permitir al estudiante -y aun
al profano- abordar las fuentes bibliogrficas con el fin de buscar
la actualizacin; sin embargo, el legado del maesno Snchez
Cordero ser suficiente para lograr una bilena cercana al Libro
Cuarto del Cdigo Civil.

Ojal q u e esta nueva entrega de los Apuntes de las clases

impartidas por ilustres juristas del siglo XX, logre mantener vigente
el pensamiento de nuestros predecesores en el cultivo de la litera-
tiira juriiiica nacional.

Ministro Mariano Azuela irrn

l'rc.si<lr.nrc. ilr lri Strl~rcmrt Curte de hlsticia de la Narin
y <lei Consejo de L a Judicatura Federal
 Prlogo

I stas lineas pretenden ser un homenaje a la memoria de mi

padre; pero como los lectores comprendern, una hija no
pue e sino ensalzar las virtudes y destacar los aciertos del hombre
que le dio la vida y que, adems, le form e n la docencia y e n
la prctica profesional, marcando definitivamente el rumbo de su
propia existencia. Buscando la objetividad que requiere el come-
tido de escribir un prefacio al libro que en vida siempre quiso
publicar mi padre, tratar de referirme a la importancia que me
parece tiene el libro, sin descuidar la de su autor. Me excuso de
entrada, si ese objetivo inicial no quedare colmado al concliiir
este intento. S que los lectores de este libro sabrn ser benvolos
con quien lo prologa.

El maestro emrito Jorge Snchez Cordero naci el 30 de

agosto de 1914, al abrigo de una de las pocas ms t~trbulentasy
en este esfuerzo editorial, lo cual revela su amor no slo por la
noble rama del derecho que por tantos aos ei~se,sino por
la ctedra misma: una segunda pasin.

Ese amor por la enseanza, requisito indispensable para quien

quiere hacer de la educacin de gelleraciones filturas una causa
de vida, le llev a ser siempre, c n esa faceta, como e n muchas
otras de su vida, u n hombre entregado, un buscador iilsaciable de
me,iorainiento intelectual, no slo de su persona, sino, principalmen-
te, de la de sus alumnos. Son famosos sus programas de ensenanza
y aprendizaje extraordinarios, ms conocidos como "maratones"
acadmicos, que por su xito y trascendencia an se recuerdan
con agrado y cariiio en quienes los vivieron. Ocupar el tiempo
que tenia libre aun fuera del aula, en la formacin acadmica y
personal de sus alumnos, en la recoleccin de estas que l llam
"fichas resueltas de contratos", es una de las razones que hoy hacen
que este libro vea la luz editorial, pues estos apuntes, como he
dicho, son el fruto de esas jornadas de dedicacin al estndio, de
preparacin de su ctedra, de su pasin por la enseanza.

Esas peculiaridades e n la didctica utilizada e n la exposicin

de su ctedra, su inmenso amor por la Universidad y la vida acad-
mica, la puntualidad de su ctedra, la calidad de su exposicin y,
especialmente, la comprensin hacia sus alumnos, no slo como
tales, sino como seres humanos, entre otras virtudes, fueron consi-
deradas para designarlo Maestro Emrito de la Universidad Nacio-
nal Autnoma de Mxico; y, en dos ocasiones, candidato a dirigir
Ia Facultad de Derecho de esa misma irniversidad.
18 Oiga Sdnrhcr Cordero de Gercia Villegas

Pero adems del csfuerzo personal, que para mi seria motivo

suficiente para su publicaci~~,
estos apuntes rescatan dos de las
cualidades que mi padre siempre destac para fundamentar ese
amor por el derecho civil al que me he referido: la autoiiomia y el
valor de la persona. Pues decia que el derecho civil es esa parte
del ordenamiento que permite a la persona contar con protccci6n
y defensa para la realizacin de sus fines dentro de la sociedad en
la que vive.

Miembro como era, del claustro de profesores de la Facultad

de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico,
siempre goz del respeto Y el cario de sus pares y sus aliimnos,
lo cual atribuyo, precisamente, a sentirse parte de ese cuerpo
autnomo de seres pensantes, vanguardia del pensamiento nacio-
nal, que en ese entonces poblaba y sigue pobiarrdo la UNAM. Era
tanto el cario de sus alumnos y tantos los pupilos cosechados
durante los aos de docencia, que el homenaje que se le hizo por
sus veinticinco aos de vida acadmica fue de tal magnitud,
por la enorme cantidad de alumnos y maesrros que asistieron a
esa recepcin, que fue necesario celebrarlo en el Auditorio Justo
Sierra de la Facultad de Filosofia y Letras, uno de los ms grandes
de la UNAM. A este homenaje asistieron espontneamente estu-
diantes y maestros que, en su mayora, permanecieron en el exterior
por falta de cupo suficiente; pero que, a pesar de ello, estaban
atentos tanto a su mensaje como al del insigne Rector, Ingeniero
Javier Barros Sierra, de tan grata memoria por su respeto y defensa
de la autonoma universitaria en esos tiempos conwlsos, dc gran
trascendencia social para el pais.
 Rescato la virtud de este libro para dar pie a la propuesta de
revisar, y en consecuencia actualizar, nuestro derecho civil e11 el
mbito de lo moderno. Este libro responde a esa exigencia de
reajuste que tiene el dereclio civil c n la actualidad para seguir
conservando ese ideal de autoriomia -en su faceta de autonoma
privada, de autonoma de la voluntad- frente a una tendencka que
gana terreno en la acrualidad: la excesiva injerencia estatal en la
orbita de actuacin de las personas, en sentido positivo o negativo,
para bien o para mal. Pero tambin el valor de la persona frente al
excesivo auge de los valores econmicos y patrimoniales. Como
dice un destacado profesor espaiiol: el derecho civil "debe recoger
la totalidad de los fines de la persona y agrupar debidamente jerar-
~uizadaslas instituciones que las realicen."

En esto me parece que va uno ms de los mritos de publicar

estos apuntes: rescatar la importancia de los fines de las personas
mediante la revisitacin de irna de las ms importantes institucio-
nes del derecho civil: el derecho de los contratos, la parte mas
de la regulacin de las operaciones personales de todos
los individuos e n sociedad. Mirando n o nicamente el objeto del
contrato, sino particularmente a los sujetos que 10 realizan, la parte
fundamental, central de todo el sistema de derecho civil.

Es una idea fundamental de las enseanzas de mi padre, como

padre y como maestro: mirar por sobre todo la persona. Y me per-
mito la libertad de recurrir de nuevo a la ancdota personal.
l siempre tuvo u n don que durante toda su vida le caracteriz y
que, en lo personal, he tratado siempre de emular: cuando alguna
persona consultaba ya fuera al maestro o al Notario, l siempre lo
reciba como la persona mas importante del mundo y le brindaba
desinteresada asesora y orientacin profesional. Nunca escuch
a nadie que a l hubiera acudido en lo profesional o lo personal
que se fuera insatisfecho con su respuesta. Todas esas personas
pudieron no encontrar, en muchos casos, una contundente res-
puesta; pero siempre encontraron a un hombre dispuesto a escu-
char y a apoyar. Un hombre sensible y conscienre que llev incluso
al campo de la teora esa perspectiva clue tenia del mundo.

Su tocrrina de los actos y los hechos jurdicos y las propuestas

para fortalecer las normas de proteccion a la parte dbil de las
relaciones <thlipacinales,pero tambin el enfoque que contienen
estos apuntes de contratos, son ejemplo re ello. La proteccin social
de 10s ms dhiles fue siempre una preocupacion no slo de su
ctite~tra,sino en suvida cotidiana. Recuerdo con claridad a muchos
ile 5tis alumnos te escasos recursos econmicos que fueron
I~ciicticiatlospo l, pues cuando carecian de medios para adquirir
sus libros de texto les financiaba sil adquisicin con la nica
c<iniiici<inde obtener excelentes calificaciones. En otros casos,
reiiierd<l,la ayuda se extendia m b alla de los libros y piiedo decir,
sin temor a equivcjcarme que, gracias a su apoyo, muchos alumnos
puiieron continuar sus estudios universitarios. Nunca perdi de
vista 1% importancia capital de la persona, finalidad de todo el
derecho, ya no s610 el civil o el de los contratos, enseanza de la
que dejo c o n o constancia su obra.
 Con esto quiero terminar

Jorge Snchez Cordero fue un gran maestro, un excetente

acadmico, u11 amante de la Universidad y un hombre fiel a su
ctedra y a sus alumnos. Pero sobre todo fue irn padre de familia
ejemplar, un marido excepcional y un gua inigualable. Su obra
humana, reitero, perdura en sus hijos (los que tuvo con mi madre,
pero tambin los acadmicos) egresados todos de nuesrra Alma
Mater y todos deudos de la obra de mi padre, no slo por lo que
materialmente siempre nos dio; sino ms que nada y ante todo,
en lo personal, por la incomparable herencia que significa llevar
su apellido y sus enseanzas como ser humano.

El dia 6 de marzo de 1986 desapareci mi padre en lo fsico, y

dej un hueco enorme e insustituible en la vida acadmica; pero
su memoria permanece en quienes hemos seguido sus ensefianzas
y tomado su ejemplo, su dedicaciii y su amor inconmensurable a
la Universidad Nacional Autnoma de Mxico y a las instituciones
nacionales. Este libro es un muy pequeo testimonio de ello y estas
lneas 1111 homenaje como he dicho, a u n hombre extraordinario
del que hoy se rescata una parte de su pensamiento. In melnoriam

Olga Snchez Cordero de Garcia Villegas

 Prembulo

5B urante mi paso como estudiante por la Facultad de

Derecho de la UNAM, parte importante del tiempo
se empleaba en lograr apuntes y notas bien estructuradas para
estudiar cada materia de la mejor manera posible. Sin embargo,
el tiempo mientras trairscurrian las lecciones era siempre escaso
y el alumno se encontraba antc la disyuntiva de prestar atencin al
profesor o emplear su esfuerzo para tomar notas intentando ase-
mejarse a un estei~grafo.La eleccin de uno de estos caminos, es
evidente, presentaba asperezas en el aprendizaje que slo podan
sortearse con la generosidad de algn esforzado docente que com-
parta sus noras con el estudiantado.

Poner a disposicin de los alumnos los apuntes de aquellos

profesores que impartan ctedras en las que, por su tecnicismo,
24 Fernando Seridno Mipall6n

se requera indefectiblemente la atencin de tos asistentes a la

leccin era, y creo que sigue siendo, una herramienta dc suma
utilidad en los esfuerzos didcticos que se llevan a cabo en las
Universidades. Es por ello que los "Apuntes de Contratos tomados
de la cktedra que imparte el Lic. Jorge Snchez Cordero", se pre-
sentan como un instrumento de gran valia que, mas que buscar
un desatrollo terico absoluto, se ofrecen al alumno como un
elemento de consulta que le permite adquirir los conceptos funda-
mentales en materia de contratos que se requieren en el estudi
'te la ciencia jurdica.

EII esre lihro, se hrindan al lector elementos esenciales expre-

sttl<isct,rr cliiririad y sencillez. A travs de razonamientos concretos
L. i~icitscfarni., sc \tigran construir representaciones conceprua\es
y 1113 niarcn tc>rici>qitc los altimnos que asisten a os cursos de
~ , t l t l r r : i r <ctiionrrariin
~s como imprescindibles, pero que sern muy
ittilcs ramhi+n para quienes deseen acercarse a la comprensin y
de ias relacictnes conirac-~les y sus consecuencias
~.spiii;ir.i<~n
itiridiinn.

Lcrs aptinres Jr conrtatos tomados de la catedra d e Jorge

&i~-rchez
Cr>rcier)enriquecen la obra de quien, a travs de su rra-
baj,~en las aulas, ha brindado su riempo y saber a un gran nmero
de alumnos, Y reflejan conocimientos que son resultado de una
lare trayectoria profesiona! en la que la experiencia y la dedicacin
ni> pueden pasar desapercibidas.
 La obra que el lector tiene en sus manos no pretende ser exhaus-
tiva; a pesar de ello, La fluidez en las ideas y el rigor metodolgico
que han caracterizado las lecciones dc Jorge Snchez Cordero, se
proyectan en un csttidio sustancioso en materia de contratos. Es ver-
dad que a lo largo del tiempo se ha escrito iin nmero considerable
de pginas sobre cste tema; sin embargo, es raro enconttar textos
en los que la claridad, la profuniidad y la sencillez en las ideas se
conjuguen. Estos apuntes son u n biien ejemplo de esta frmula.

Desde siempre, la materia contractual ha sido parte funda-

mental en las relaciones humanas. A quin no le viene en mente
la importancia de un contrato ciiando piensa en los tres principios
que Cicern apuntaba denno de los "Prolegmenos" y que forman
parte de 10s cimientos del derecho moderno: "es menester abste,
nerse religiosamente del bien del otro ... se esta obligado a mantener
lo prometido ... y se debe reparar el dao causado con culpa".
En esta obra, Cicern, desde hace ms de dos mil aos, deja clara la
imprtancia que tienen los acuerdos de voluntades y su cumplimiento.

Los contratos se han erigido, a lo largo de la historia, como

parte fundamental de los instrumentos juridicos que logran hacer
ms fciles las relaciones humanas. Conocer sus elementos, sir clasi-
ficacin o las formalidades que deben cumplir, son aspectos torales
en la convivencia social. Recordemos, por ejemplo, la problemktica
que se presenta a partir del contrato que celebran Shylock y Antonio
en "El Mercader de Venecia", o los mltiples contratos cuyo
incumplimiento han determinado incluso intervenciones militares.
 Como vemos, es mucha la importancia de los contratos en
nucstros das, y, sin embargo, pretender abarcar la compleja com-
posicin de la materia coiinactual en todas sus dimensiones Y
resquicios en u11 libro dirigido a los estrtdiantcs de Dereclia consti-
tuiria, a 1x0 dudarlo, una osada. Por ello, tiene mucho ms sentido
presentar, como se hace en los apuntes de Jorge Snchez Cordero,
los hilos conductores de esta disciplina, en ia confianza de que
puedan servir de orientacin para las reflexiones e inquietudes de
cada lector.

Michel Eyquem de Montaigne expres en una frase que refleja

el espritu de la didctica, que hay que educar el juicio del alumno
ms que llei~arsu cabeza de palabras. En este cometido, los apuntes
de Jorge Snchez Cordero pueden jugar un papel fundamental
cuai~doel estudiante se acerca por primera vez a un curso de con-
tratos. En ellos, el lector podr encontrar u n panorama claro de
los conceptos fundamentales de la materia, del anlisis de sus ele-
mentos, de sil clasificacin y de diversas figuras contractiiales, pero,
sobre todo, una valiosa visin de conjunto sobre los contratos en
el orden jurdico mexicano.

Al referirse a tratadistas dela talla de Planiol, iorgi, Filomusi

o Demogue, Jorge S6nchez Cordero nos demuestra que el lenguaje
claro y accesible puede conjugarse perfectamente con el estudio
de las ideas de aquellos tratadistas que han dejado huella en el
campo del Derecho Civil.
 Adems, la mirada del profesionista es una caracterstica que
no puede escapar a quien se acerque a estos apuntes. Al tratarse
los distintos contratos qire forman parte de los cursos en materia
civil que se imparten a nivel licenciatura, Jorge Snchez Cordero
deja entrever matices que podran escapar a quien no ha visto
complementado su trabajo acadmico con la prctica profesional.
Este hinomio -que ha sido constante en la ctedra de de Jorge
Silchez Cordero- ahora se vc reflejado en estos apuntes cuya
lectura, sin lugar a dudas, se convertir en un ejercicio gratificante
para quienes deseen aderitrarse en el vasto y complejo mundo de
las relaciones contractuales.

Fernando Serruno Migulln

 Prefacio

"... supiico le reciba agindehlemente en 5 % proieccibn, pava

que n iii sonibra, aunque desnudo de aquel precio30 o7na.
mento de ciegawia y erudicibn de que suekn anddr vestidm
iar obras que se comporten en lar casas de los hombres que
saben, ose @mecerregirramente en ei juicio de aigunos que,
no conterii6ndore en bs ifmites de le ignorancia, sxekn condenar
con ms rigor y menor justicia los trabajos ajenos, que, po-
niendo los ojos la pnrdencia de Vuectva &&ckn~-ia en ini bien
dereo, fio no <lerdciurrd la cortedad de ton humilde servicio."
Miguel de Ceivantes Saavcdrii
(Al presentar su obra Don Quijoie de la Manclia)

de este Prefacio, podra inducir al lector a tina

de inicio por lo que reqt~icrede una precisin.
En efecto, no es producto del azar que el autor del libro y del
Prefacio porten el mismo apellido y nombre propio. Dado que es
iiri libro de derecho a manera de explicacin, la circunlocucin
jurdica adcciiada pareciera ser la de parentesco ascendente en lnea
recta en primer grado; mi sentimiento filial sin embargo se inclina
por evitar csta perifrase y sustituirla por una frase coloquial ms
clida, que es simple y es llana: es mi padre.

Para escribir este Prefacio debo admitir que hubo que superar
una sensacin mixta, convergencia de diversos sentimientos: vene-
racin, respeto, amor filial, nostalgia, entre otros muchos. Pero
escribirlo igualmente signific un desafio y un privilegio; un desafo
porque es prcticamente imposible permanecer imparcial c n Los
jrticios vertidos ante una miriada de notas distintivas que
gravitaron en torno a nuestra relacin, lo que cs absoluramcnte
excepcional: somos padre e hijo, maestro y discpulo, compartimos
la misma profesin de abogado y notario y las mismas inquietudes
intelectuales: el derecho de las obligaciones y de tos contra-
tos civiles. Pero es a no dudarlo u n privilegio, ya que entre 10s
muchos alumnos que el Maestro Snchez Cordero tuvo, fui desig
nado para escribir el Prefacio de este libro pstumo, que tanto
anhel escribir en vida su autor.

El Maestro Snchez Cordero pertenece a la generacin que

nace en 19 14 en len no movimiento armado de 1910. A esta gene-
racin le toc iniciar el penoso proceso de reconstruccin de SUS

insriruciones que fue enormemente complejo. En este rehacer

constante de nuestra legislacin, y la relativa al derecho civil no
fue la excepcin, el siglo XX mexicano inici la ruptura con el
Ancien Rgime. En pleno movimiento armado, Venustiano Carranza
promulga, eri 1918, la Ley sobre Relaciones Familiares. A este
ordenamiento sigui la promulgacin por el Ejecutivo Federal del
Cdigo Civil para el Distrito y Territorios Federales en uso de las
facultades extraordinarias que le habian sido conferidas. Fue a la
primera generacin de juristas de la poca posrevolucionaria a
la que le correspondi disear este marco de legalidad. Et Cdigo
de 1928, como bien lo expres en su momento el jurista
espaol Gastkn Tobeiias, participa de las contradicciones propias
de todo n~ovimientosocial; en l cocxisten mecanismos dc conte-
nido social, vanguardistas para su poca, como lo es el abuso del
derecho junto con el derecho librrimo de testar.

La incipiente literatura mexicana de fines del siglo XIX se

vio sbitiimente interrumpida por el movimiento armado de 1910.
La generacin de juristas civilistas ilustres como Francisco de Paula
Ruanova, Eiigenio de Tapia, Rafael Roa Brcenas, Esteban Calva,
Isidro Montiel y Driarte, Manuel Mateos Alarcn, Agustn Verdugo,
Miguel S. Macedo, Silvestre Moreno Cora y Ricardo Couto, entre
otros, que se habian esmerado por crear una cultura jurdica, tuvo
una solricin de continuidad. Salvo algunas contadas excepciones,
corno Eduardo Pallares y Ricardo Rodriguez, existe un espacio muy
claro entre esa generacin y la que le sucedi.

No fue sino hasta la dcada de los 20 cuando nuevamente

surge una generacin de abogados egresados de la antigua Escuela
Nacional de Jurisprudencia que retoman el hilo conductor de
la enseanza del derecho y percihen la necesidad correlativa de pro-
veer a los estudiantes de libros de texto. As se reinicia la literatura
juridica mexicana e n el siglo XX. A esta generacin pertenece
Francisco H. Ruiz, redactor degran parte del Cdigo Civil de 1928
y posteriormente Ministro Presidente de la Suprema Corte de Justicia
de la Nacin, Mximo H. Diaz, Fernando Siliceo Camacho, ngel
Caso, Jos Gomis, Luis Munoz, Rafael Kojina Villegas, Francisco
Moncada, Vicente Espinosa, Vctor Josk Martinez, Jos Diego
Fernndez, Manuel Gual Vidal, Cosso y Cossio, Ledezma y Manuel
Borja Soriano.

Manuel Borja Soriano escribe su libro sobre Teora general de

lar obligaciones; el gran mrito de este libro fue actualizar al foro
mexicano del pensamiento jtiridico de la epoca y ese propsito se
cumpli6 en toda so plenirud. La barrera del idioma y La diferencia
de culriira hacia que 10s juristas larinoamericai~osconocieran, y
los rnexican<~s
con ellos, a rrav&sde fuentes indirectas. El accesu
il los lihros jrrridicos extranjeros era tambin otro factor imporiante.
E.hrnh, i~onsi~lcriii.i(ines
hicieron que el lihro de Borja Soriano fuera
valiosa. Esre es el entorno en el que se forma el estu.
tspc~~i~*lmentc
\ti.itirc Jurpc Siitichez C(irrierti.

EI Macsrro Snchez Cordero percibi, al igual que la gene-

r.iiar;\i tgitc ic p r c i ~ d i i ila~ nccesidati d e procurar la docencia y a
clid i~~itil~rrimetiii
srcs mejores tiempos. Con ello asegur<i, cm<l
nltct.i~<w
otr<v 117 hiiivrtln. el trnsito d e la culrum juridic;~en cl
s ~ I>c
O c r t ~ i i ~civil. ello rcsr~itniin hecho incnntrverrihle: ta erise-
H.tn:,i d ~ ~1l v r c ~ hJCt ? liis td4i~acionesy d e contratos civiles etr ia
~cgirr,ii,tttiitad iicl siglo X X en Mxico, nn puede ser enrenctida :i

z;il';ili\lad sin rl anA!isis d e las idea$ det Maestro Sanchez Cordero.

En efccre, el Maerrnr Sanchez Cordero se signific6 por ser ui-i pre-
ceptor que mar& su presencia en la antigua Escuela Nacional d e
jtr~ispntdencia,que preriormente dwino en la Facultad d e Derecho
d e !a Univenidad Nacional Aur6nome d e Mwxico. La publica-
cibn d e sus apuntes en forma esten-&CB era una practica escojar
recurrente en la poca y u11 complemento natural a los libros de
texto. De esta experiencia acumulada surgen estos apuntes que
toman ahora la forma de libro.

El Comit de Publicaciones y Promocin Educativa de la

1-1. Suprema Corte de Justicia de la Nacin, tuvo la atingencia de
publicar estos apuntes de contratos que constituyen un documento
muy importante desde diferentes perspectivas: lo es porque deja
un testimonio de la forma en cmo se enseaba el derecho en la
segunda mitad del siglo XX,mxime si se coitsidera que el Maestro
Sinchez Cordero tuvo una gran influencia en la ensenanza de su
epoca; lo es porque refleja las ideas jurdicas que se debatan y la
manera como se exponan en el pensamiento jurdico; lo es porque
as se generaba la cirltura jurdica en Mxico de la que mi genera-
cin abrev y, lo es, finalmente, porque contiene reflexiones sobre
la aplicacin del derecho de la poca en el quehacer notarial
cotidiano.

Quisiera compartir con ustedes algunas reflexiones que

pudieran enriquecer este libro en relacin al derecho de las obliga-
ciones y de contratos, ambas vinculadas estrechamente entre si e
impartidas por Jorge Snchez Cordero durante su paso por la
Faculraci de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de
Mxico.

El Maestro Sncbez Cordero sostena que el derecho civil

era el ms "refinado", el mas "elaborado" de los derechos, ya que
representaba la misma esencia de una sociedad. El rgimen civil,
deca, es la normatividad de las relaciones entre los hombres; es la
expresin ms intima de una sociedad. Es el derecho civil el que
regula las relaciones profundas y esenciales de una sociedad; al
derecho civil le concierne no slo lo relativo a la normatividad del
poder (organizacin poltica y econmica), sino adems le atae
ia organizacin normativa de los grandes momentos de la vida del
hombre: el nacimiento a travs de la filiacin, la unin de los sexos
mediante el matrimonio, la muerte que domina el mbito del
derecho de sucesiones, la orgai~izacinde las relaciones econmi-
cas entre los hombres, que es el mbito material de validez del
derecho de las obligaciones y de los contratos y los modos de apro-
piacin de la riqueza, que es propio del derecho de los bienes.

El Maestro Snchez Cordero sostena que el derecho civil

est dominado por la duracin, por una evolucin lenta y profunda;
esro permite afirmar, segn deca, que una reforma legal no ha
sido verdaderamente asimilada hasta que el derecho civil la haya
inregrado. La legislacin civil, conduia elMaestro Snchez cordero,
es el resultado de un esfuerzo social que aspira a alcanzar un
objetivo comn; es la expresin cultural de una sociedad que refleja
sus necesidades y los objetivos que se propone.

La relacin entre la teora general de las obligaciones y de

los contratos especiales, fue motivo de una gran inquietud del
Maestro Snchez Cordero. Perciba con claridad la expansin
de los contratos especiales. Existia y existe una multiplicacin de
contratos especiales y una reduccin correspondiente del derecho
de las obligaciones. El derecho de los contratos, sostena, ha en-
traclo en una crisis y en u n cambio lento correlativo. A inicios del
siglo XX, cuando se promulga el Cdigo Civil de 1928, las rela-
ciones jurdicas, tanto polticas como econmicas, provenan del
contrato y en especial de la volirntad autnoma de los iodividitos.
En la epoca la autonoma de la volunrad n o es ya una nocin
filosficamente admitida. Las referencias a la voli~ntadtcita
reconocen una evolucin regresiva. La voluntad del Estado
interviene cada vez con mayor frecuencia en las relaciones con-
tractuales, ya sea a travs de la ley o de la judicatura. De tal suerte
que empieza a hacer fortuna la frase: "es la ley la que libera y la
voluntad la que oprime". El dirigismo contractual se esta impo-
niendo en las relaciones contractuales, en detrimento de la libertad
contractual; el espritu colectivo prevalece sobre el individualis-
m, como el formalismo sobre el consensualismo, la inestabilidad
contemporiilea al privilegiar la inquietud de la justicia sobre la
seguriciad.

El derecho de los contratos, afirmaba el Maestro Snclicz

Covdero, est sujeto a una evolucin lenta y e s a sujeto a u n pro,
ceso de diversificacin, tanto en sus fuentes, en sil objeto, como
en su tenor. Las fuentes contractuales tienden a tina gran diver-
sidad: los Cndigos Civiles y de Comercio, las leyes especiales, y
desde luego por la prctica contractual, bancaria y del comercio
internacional. Durante un pcriodo Largo de tiempo la fuente esen-
cial del derecho de los contratos era La teora general de las obli-
gaciones; en la actualidad es la de los contratos cspeciales. Las
36 Jorge A. Sncher Coidcin Ddvila

fuentes delos contratos hanvariado tambikn en cuanto a su tiempo.

Las bases de los contratos especiales se encontraban en el derecho
romano y el derecho cannico medieval. En la actualidad es la
prcrica comercial y la legislacin protectora del consumidor las
que se han preconstituido conlo las fuentes importantes de los con-
tratos especiales. En cuanto a su objeto, el derecho de los contratos
ha devenido tambin heterogneo. Resulta extremadamente difcil
reglamentar bajo las mismas bases los contratos de detallistas proa
pios del consumidor, a los que se celebran entre grandes corpo-
raciones, que se caracterizan por su complejidad. El derecho de
los contratos se ha caracterizado en la actualidad por una pro-
tecciil a sectores sociales que agrupa en diferentes categorias,
como los son verbi gratia los consumidores, los arrendatarios, eritre
otros. Existe una legislaciil expansiva perfectamente reconocible
en este imbito.

Para el Maestro Sanchez Cordero era motivo de una iilquie-

tud inrelecrual la oposicin creciente entre la teoria general de
las obligaciones y el derecho especial de los contratos, ya que Iiay
reglas propias de la teoria general de las obligaciones que no son
aplicables a todos los contratos y por tanto estos ltimos no forman
parte de la teoria general. Esto en alguna forma confronta la idea
misma de la teoria de las obligaciones. Conforme a la tradicin, el
derecho de las obligaciones debe ser entendido como general ya
que comprende en su mbito material de validez al conjunto del
derecho de las obligaciones: sus fuentes y los regmenes indepen-
dientes de sus fuentes. Es tambin general ya que estudia los meca,
nismos generales y no sus aplicaciones particulares. Es en esa forma
corno el derecho de las obligaciones estudia la teora general
del contrato y no el estudio de las diferentes variedades de los
contratos especiales. Finalmerite estudia la garanta general del
deudor a la que tiene derecho rodo acreedor, pero exclrrye las
garantias especificas. El Maestro Snchez Cordero recalcaba en
forma constante la importancia del derecho dc las obligaciones:
su aprendiz;ije cs indispensable para todo abogado. Tiene un carc-
ter abstracto ya que desarrolla las reglas comunes al conjunto de
los contratos; y explica nociones fundamentales que el Maestro
Snchez Cordero acostumbraba siempre llevarlas a su aplicacin
prctica.

Estas eran reflexiones, entre otras muchas, que el Maestro

Snchez Cordero sola hacer en sus dos ctedras, iilcluso en los
pasillos de la Facultad de Derecho, fiel a su costumiire, rodeado
siempre de estudiai~tes.

Estas lineas no tienen otra pretensin que ser una modesta

introdiiccin a un libro pstunio de un ilustre jurista mexicano,
que ofreci su vida a la ensefianza, sin esperar ms retribucin quc
la formacin ile abogados mexicanos iitiles para su sociedad.
En el recuerdo podemos distinguir todavia su silueta, antes de
fallecer, con la frente e n alto, la mano tendida y con voz firme
expresar: iCumpli con la vida!

Jorge A. Snchez Cordero Dvila

 Introduccin

" M n e ~ n o sron quienes se apresuran n dar sin

rrseWB el buen consejo, el secreto recndito,
cuya conqxirta acaso hc castodo dolar y esfuerzo".
Jos Vasconcelos.

algo que enorgulleci al i~otarioJorge Snchez

Cordero, fue la docencia y haber tenido el privilegio
de ser designado "Maestro Emrito". No tengo la menor duda en
sealar, que si bien fue notario connotado, padre de familia y esposo,
su vida giraba en torno a la Universidad Nacional Aut6noma de
Mxico, su alma mater y, en concreto a ese binomio profesor-
alumno, que tanto amalgam.

El licenciado Snchez Cordero encontr su lugar en el cosmos

y fue como maestro de la Facultad de Derecho. Por ello, es para
mi un honor y un privilegio, introducir los "apuntes de contratos"
de la ctedra que imparti a nivel licenciatura.

No puedo evitar compartir el sentimiento del maestro cuando

imparta sus clases, en su rostro se reflejaba ese cobijo puro,
delicado y suave, que nicamente los ptalos de rosa y las caricias
de una madre pueden dar. Y si, don Jorge se senta arropado por
sus alumnos, a quienes el a su vez extenda sus brazos sin distingo
de raza, color, sexo o, condicion social alguno. Se entregaba a la
docencia incondicionalmente, le dio no s61o sus conocimienros,
sin<,tambien su esencia, sin saber en un principio que recibira de
etln mucho miis de io que james se pudo imaginar: el carifio y reto-
n<icimiento de sus alumnos que se reflejaba en lo concurrido de
n~~uelfawaulas en las que se presentaba rodos los dias puntualmente
a Iss 7:00 ife In maitana.

Por clli>,n<res cxtraio que fuera profesor por mis de 40 afic~s

en formii inirtterrtinii~itta.Onicamente su silenciosa enfermeda~i
turniinai cn ti>*irltimos das de wi vida pudo separarlo de sus clases,
ristlic tniis.

AI esrimado Iccrrir. te pidc~que tome en cuenta al mmento

'Ir ilitrfr Icctrtra a =ras notas, que forman parte de la serie deno-
riiirin~laAp~tntsI ~ L -fns clases impnrridas por ilustres juristus del siglo
con el niimero 4 la honorable Suprema Corte
Sf; qtic l)i~hiirnr~
de
Jc Jr~stizia la Naciih, h i s aspectos, el primero, que datan por
111s<rrdenamientosjitridicos que se citan, asi como por su contenido
y derecho comparado. de principios de la drcada de los cincuentas.
Esto s i ~ i f i c aque para esc entonces, no exista, como ahora, el
acceso a la informaci6n de bibliotecas virtuales, derecho com-
parado va interner y de preceptos de leyes al alcance de un 'click"
en Ia referida red de interne*, por eso habrd de considerase et
momento histrico en qiie fueron impartidas las clases, pero sobre
todo realizados los apuntes. El hecho d e que eti ellos se citen
disposiciones vigentes y se tncncione e1 derecho comparado especial-
mente europeo, en concreto francs, espafiol, suizo y alemn (en
algunos casos tambin el argentino), in~plicaun gran esfuerzo de
investigacin, porque para principios de la dcada de los SO'S,
poca dc posguerra llcna incertidumbre y en la que muchos paises
del referido continente sufrieron antes, durante y con posterioridad
a la concliisin en 1945 de la Segunda Guerra Mundial, lamen-
tables saldos negativos y carencias materiales de las citales no cstuvo
exenta la academia. De alli el mrito del maestro, de adquirir obras
pese a las dificulrades para ello, e n pzarticular de derecho civil
francs. Al ser positivista -que adems era lo que imperaba en sus
primeros aos como docente, toda vez que lo referente a la
argumentacin jurdica y nueva retrica con autores como Chaim
Perelinai~,Recasens Siches, Toulmiii, Maccormick y, poste-
riormente con Theodor Viehweg y Robert Alexy, apenas estaba
resurgiendo-, le gustaba tomar e n cuenta n o slo el Cddigo
Napolenico de 1804, representante mximo de expresiones del
positivismo jurdico, sino tambin obras doctrinarias de dicho pas.
Para encontrar sus obras, el maestro Snchez Cordero no tenia
imposibtes, las buscaba hasta conseguirlas.

Afortunadamente la tecnologia actual y el fcil acceso a la

informacin con que hoy se cuenta, ha acercado a Los estudiantes
al objeto de investigacin y a la informacin en el momento en
que est surgiendo, facilitando asimismo a los docentes al rnate-
rial que sus colegas estudiosos del derecho han escrito.

El segundo aspecto, que amablemente solicito se tome en

cuenta al momento de dar lectura a estos apuntes, es que fueron
dirigidos por el maestro al nivel licenciatnra, por ello, se apreciar
que se realizaron en forma sinttica, de hecho, corresponden a
lo que el maestro llamaba "fichas", que en este trabajo impreso se
denominarn "temas", de manera que, se encontrarn conceptos
y definiciones sencillas, bsicas y de fcil comprensin en relacin
con los tipos de contratos, sus caractersticas, sus condiciones de
existencia, requisitos de validez y nulidades, as como algunos
ejemplos. Preciso que, el hecho de lzaberse formulado concep-
tos medulares y esenciales, no les resta importancia ni tampoco
profundidad, ai contrario, quien lo dificil lo hace parecer fcil,
tiene dohle meriro, primero, desdoblando lo complejo, y segundo,
explic6ndolo en forma sencilla.

He de manifestar, que a efecto de que se tenga la referencia

normativa en los diversos contratos, hemos trabajado en equipo
el licenciado Heriberto Prez Reyes y tina servidora para verificar
los contenidos de los preceptos y la doctrina citada en las fichas
(en los temas), por tanto, se han puesto entre parntesis la
referencia al articulo o preceptos at que corresponde la definicion.
En algunas ocasioiies, el maestro los citaba, pero para homologar
e! texto, se han hecho la correspondiente referencia en todos los
casos. Salvo esas escasas niodificaciones; algunas notas a pie de
pgina en relacin con ordenamientos juridicos ya abrogados como
son entre otros, la Ley General del Timbre, el Cdigo Agrario y la
Ley cie Hacienda, a los que se hace mencin en los apuntes y;
la revisin del texto de los articulas del Cdigo Civil, se dejaron
intocados los contenidos de las fichas del maestro.

Por otro lado, es pertinente precisar, que al momento de

redactarse los apuntes, estaba vigente el Cdigo Civil para el
Distrito Federal en Materia Comn y para toda la Repiiblica en
Materia Federal, publicado en la Seccin Tercera del Diario Oficial
de la Federacin de 26 de mayo; 14 de julio; 3 y 31 de agosto,
todos de 1928, pues la legislacin correspondiente al Distrito
Federal era discutida y aprobada por el Congreso de la Unin, de
alli que al hacerse alusin en cl texto de estos apuntes al Cdigo
Civil, es al primero de los referidos, que por reforma publicada en
la Gaceta Oficial del Distrito Federal de 30 de mayo de 2000, que
entr en vigor a los 9 dias de sil publicacin, se denomin Cdigo
Civil para el Distrito Federal, cuyas disposiciones rigen en el
Distrito Federal. El Cdigo Civil Federal con aplicacin en toda
la Repblica en asuntos de dicho orden, qued vigente con la
nueva denominacin de Cdigo Civil Federal. En algunas escasas
ocasiones, a efecto de no hacer repeticiones innecesarias y toda
vez clue se entiende al ordenamiento legal al que se hace referencia,
slo se cita entre parntesis el articulo correspondiente, sin seguirle
los vocablos "Cdigo Civil", ello significa que corresponde a este
ordenamiento legal.
44 Paula Mane nicia Viilegm Sdncher Cordero

Solo me rcsra sealar, q u e espero que el lector disfrute tanto

como una servidora estos apuntes que invocan en cada prrafo la
memoria de mi abuelo, en este su XX aniversario luctuoso.
Descanse en pirz.

Paula Mariu Garcia Villegas Sncher Cordero

 n el Cdigo Civil se distingirc entre convenio y contrato,
siendo el primero el gnero y el segundo la especie.

Definicin

Contrato es una especie dentro de los convenios. Convenio es el

concurso de dos o mks voluntades con relacin a u n objeto con el
fin de producir efectos jurdicos, mismos que ser:

a ) crear;
b) modificar;
C)transferir, o
d) extinguir obligaciones (articulo 1792 Jel Cddigo Civil).
 El contrato es una especie del convenio, consistente en el
acuercio de voluntades que tiene por objeto crear o transferir obli-
gaciones (articulo 1793 del Cdigo Civil).

Por su parte, el convenict en estricto senru, es el acuerdo de

voluntades que tiene por objeto mociificar o extinguir obligaciones-

Elementos de existencia del contrato: consentimiento y objeto

Los elementos de existencia para la formacin de los contratos

son el consentimiento y el objeto (articulo 1794 del Cdigo Civil).

El consentimiento. ES el acuerdo de voluntades de las partes

contratantes; es el acto volitivo que coincidiendo a l objeto crea la
obligacin. El consentimietito queda perfeccionado al concurrir
las voluntades a un fin; se puede manifestar en. forma expresa o
tcita; sin embargo, en ocasiones la ley exige determinada forma
de expresin.

Para que el consentimiento sea vlido se requiere que se d

por persona capaz, libre de vicios y en la forma que la ley exige.

La falta del conscntimiento determina la inexistencia del

contrato.

Por su parte, el objeto en los contratos, consiste en crear o

transferir, obligaciones y derechos. El Cdigo Civil lo confunde
con el objeto de la obligacin, que es la cosa que el obligado debe
dar o el heclio qiic debe hacer o no hacer, cuestin que constituye
cl objeto indirecto en los contratos (articulo 1824).

Objeto. El objeto indirecto debe tener las siguientes carac-

tersticas: cuando es cosa, debe ser fsicamente posible, es decir,
que est en el comercio y ser determinado o determinable. Si es
un hecho, debe ser fsicamente posible, siendo necesario precisar
que no lo es, cuando una ley natural impide su realizacin y
asimismo, debe ser juridicamente posible y no lo ser, cuando la
norma que lo rige constituye un obstculo para sil realizacin.
Adems, ia norma debe ser u n hecho personal del obligado y ser
licito, es decir, n o prohibido.

La ilicitud del acto determina su nulidad, en cambio, la impo-

sibilidad jurdica determina su inexistericia, como es el caso de
querer transmitir la propiedad por medio de itn contrato de arrcn-
damiento. La falta de objeto determina la inexistencia del contrato.

Requisitos de validez

Enumeracin y explicacin de los mismos y efectos juridicos de

cada uno.

Los requisitos de validez en los contratos son:

1. Que la voluntad se otorgue por persona capaz.

 2. Que la expresin de voluntad no tenga vicios; es decir,
libre v cierta.

3. Que la voluntad se exprese de acuerdo con las formas

legales.

4. Que el acto tenga un fin, motivo u objeto licito.

1. En retacihn con la capacidad, ~ u e d eser de goce o de ejer-

cicio. La primera es La aptitud del sujeto para poder ser titular de
derechos y obligaciones, su falta produce ia i~lexistenciadel acto;
In segunda, es decir, In capacidad del ejercicio es la aptitud para
liitccr vnler derechos y ohligaciones, su falta determina la nulidad
rr.iiiriva del aC1O. AS[, para contratar la persona tiene que tener la
capncidad de ejercicio. El articulo 1198 del Cdigo Civil sea-
l : ~i\uc son h.ihiles para contratar todas las personas no exceptirodas
por Ia ley.

L. I'ara explicar el sepindo reqtiisito, habr que hacerlo a connat+o

sziisu, t.$ decir, sehalar cuales son los vicios del consentimiento.

Estos son: error, violencia, doko y Lesin.

a)EI error es la falsa concepcin de algo, es la opinin subjetiva

contraria a la realidad. Si recae sobre tino de los elementos
esenciales del conerato, es inexistenre, es el caso del error obstitculo
(cuando recae sobre la nrrumleza del obstcuto o sobre la identidad
de la cosa); si slo recae sobre la sustancia, la persona o el fin de-
terminante de la voluntad, el acto es anulable retativamente, y si
recae sobre la cualidad secundaria, el error es indiferente y no
anula el contrato.

b) La violencia es el empleo de amenazas o fuerza fsica que

importen peligro de perder la vida, la honra, la salud, la libertad o
parte considerable de los bienes del contratante, de su cnyuge,
ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado.
(articulo 1819 del Cdigo Civil). Tanto la violencia fsica como la
moral, determinan la nulidad relativa del acto, ya provenga de
una de las partes o de u n tercero.

c) El dolo es el conjunto de maquinaciones o artificios que

inducen a error o mantienen en l; determina la nulidad relativa
del contrato (articulo 1815 del Cdigo Civil).

d) La lesin es la desigualdad entre la prestacin y la contra-

prestacin; determina tambin la nulidad relativa del acto (articulo
17 del Cdigo Civil).

3. La forma es la manifestacim exterior de la voluntad de las

partes contratantes, la manera de manifestar el consentimiento
debe ser en la forma establecida por la ley. La forma de expresar la
voluntad puede ser tcita o expresa. Generalmente basta para
la perfeccin de su manifestacin que la expresin sea tcita; sin
embargo, slo por excepcin se pide sea expresa. La falta de forma
determina la nulidad relativa del acto (arriculo 1832 a 1834 del
Cdigo Civil).

4. En relacin con el cuarto requisito consistente en la licitud

en el objeto, fin o motivo, se seala que, stos son la causa
determinante de la voluntad, y slo se toman en cuenta cuando el
objeto es licito y, cuando la causa no es lcita, el acto es nulo, ya
sea en forma absoluta o relativa, segn lo disponga la ley. Asimismo
es ilcito cuando es contrario a las Leyes de orden pblico o a las
buenas costumbres. La causa iticita oculta que haya tenido u n o
cie los contratantes no invalida el acto. Como ejemplo se cita el
caso cte la compra de un arma de fuego con el objeto de privar de
la vida a otro, sin expresar el motivo que determina la compra,
por tanro, la venta es vlida (articulas 1824 al 1831 del Cdigo
Civil).

Clasificacin de los contratos

A pcbar de ser muchas las clasificaciones quc pueden formularse,

las pri~ci~>dlesssn:

1. Unilaterales y bilaterales, 2. A titulo gratuito y a titulo

oneroso. 3 . Conmutativos y aeatorios, 4. Consensuales, reales y
formales, 5. Puros y sujetos a modalidades, 6. Principales y acce-
sorios, 7. Instantineos y 8. de tracto sucesivo.

1. Los untlateraks son aquellos que solamente engendmn o M t

gaciones respecto de uno de los contratantes; es decir, en los que
una vez perfeccionados los contratos no hay ms que un obligado
(articulo 1835), como sucede en el caso del rnutuo, en el que el
acreedor no tiene obligacin alguna. Asimismo, pueden ocasio-
nalmente producirse obligaciones para la otra parte, como seria
en el caso de los gastos que el depositario tiene que hacer para la
conservacin de la cosa y que debe pagarle el acreedor; en este
supuesto, se est en presencia de los contratos sinalaginticos
imperfectos o unilaterales imperfectos. Los bilaterales o sinalagm-
ricos perfectos, son aquellos que engendran obligaciones para todas
las partes contratantes (articulo 1836 del Cdigo Civil), como es
el caso de la compraventa o el arrendamieilto.

2. Los contratos gratuitos son aquellos en que el provecho

es solamente de una de las partes (arriculo 1837); se subdividen en
contratos gratuitos que propiamente son la donacin y contratos
iiesiilteresados. Los primeros son aquellos en los que el obligado
sufre un menoscabo en su patrimonio en beneficio del acreedor,
como seria el supuesto de la donacin. Los segundos, son aquellos
en los que el patrimonio del acreedor no sufre perjuicio, como
sucecie con el mutuo sin inters. El articulo 1838 del Cdigo Civil
seala que el contrato oneroso es aquel en que se estipulan prove-
chos y grav~nenesrecprocos. Asi, los contratos onerosos son aquellos
en los que las partes persiguen utilidad en el negocio, como acaece
con el arrendamiento o en la compraventa.

3. Los contratos conmutativos son aquellos en los que el valor

de las prestaciones esta fijado desde que se celebra el contrato,
advirtiendo las partes las ventajas que cada una obtendr y 10s
sacrificios que aceptar en compensacin. Los contrazos aleatorios
son aquellos en los que la prestacin (o las prestaciones) debidas
por uno de los contratantes no puede ser valorada previamente,
porque su evaluacin depende de un acontecimiento incierto que
hace que no pueda determinarse cul de las partes ganar o per-
der con el contrato, sino que ser hasta que el acontecimiento se
realice (artculo 1838 del Cdigo Civil) como acaece con la renta
vitalicia, en la que el valor de las presta~<onesdepender de la
longevidad d d rentista, o como el juego y apuesta, en los que no
se sabe quin perder o quin ganar.

4, Los consensuales son los quc se perfeccionan con el solo conc

sentimiento, no se requiere ninguna forma especial. En los contraros
reales no basta solo el consentimiento, sino que se requiere para
su validez la entrega fsica de Ea cosa, como ejemplo seria la prenda
y el depsito. En los contratos formales se exige que el consen-
timiento se exprese con las ormalidades establecidas en la ley,
como sucede con la hipoteca. Es necesario distinguir que cuando
se indica que el contrato es consensual en oposicin al real, qniere
decir que no se requiere la entrega de la cosa para que se constituya
el contrato y cuando se indica que el contrato es consensual en
oposicin a formal, es porque el mismo existe por la simple manifes-
tacinverbal del consentimiento, sin que se requiera forma escrita.

5. Los contratos puros son aquellos que para producir sus efec-
tos, basta que los mismos se hayan perfeccionado, sin limitacin a
circunstancia accidental alguna. Los contratos sujetos a modalidades,
son aquellos cuya eficacia se subordina a ciertas modalidades como
las de trmino, que son ya sea u n acontecimieilto futiiro de realiza-
cin cierta, que puede ser suspei~siva,o uno futuro de realizacin
incierta, que tambin suspcnde el nacimiento de la obligacin o
la extingue, segn se trate de una condicin suspensiva o resolu-
toria; las de modo, como condicin accesoria agregada a un acto
de disposicin y por la cizal se obliga al adquiriente a realizar una
prestacin a favor del disponente o de u n tercero, o a emplear el
todo o parte de los objetos por percibir, en determinada finalidad.

6. Los principales son los que existen por si mismos y tienen

un fin propio, como el arrendamiento o la compraventa. En cam-
bio, los accesorios o de garanta son los que se encuentran subordi-
nados o dependen de uno principal. Estos se constituyen para
garantizar el cumplimiento de una obligacin principal, como la
fianza.

7 . Los instantneos son aquellos cn los que la prestacin se agota

en un slo acto, como siicede con la compraventa al contado.

8. Fiilalmente los contratos de tracto sucesivo son los que impo-

nen al deudor una serie de actos de ejecucin reiterada, durante
cierto tiempo, como es cl caso de la compraventa en abonos.

Clasificacin de Pianiol, Giorgi, Widscheid y Filomusi

Las clasificaciones de estos autores estn realizadas solo para orde-

nar la forma de estudiar los diferentes contratos civiles, de aqui
que existan tantas clasificaciones segiin el punto de vista en que
se colocan para hacerla.

De la multiylicidact de clasificaciones que sobre este tema exis-

ten, solo se analizarn las dc los autores citados, por ser ellos los
que han influido en el Cdigo Civil mexicano.

Planiol. Para formular su ciasificacin, atiende a la naturaleza

det objeto del contrato. Para ello, hace referencia a tres grupos en
que se pueden incluir todos los contratos:

1. Los que tienen por objeto cosas; aqui se comprenden los

que pueden transmitir ta propiedad, como la donacibn, la compra-
venta o la permuta. Tambin pueden conceder solamente su uso,
como el coinodato o el arrendamiento.

2.Los que tienen por objeta la prestacin de un servicio, que

pueden ser gratuitos, corno el mandato, u onerosos como el depsito.

3. Loa que tienen por objeto la transmisin de dereciios u

obligaciones, como es el caso de la cesin de derechos; en funcin
de una prenda, cuando la prenda recae sobre un derecho; o cn la
cesin de deudas.

Giorgi. Atiende al propsito o finalidad que persiguen las par-

tes al celebrar el conttato.
 Los clasifica en cinco grupos:

1. Traslativos d e dominio de cosas o dcreclios: sea esa

transmisin onerosa, como la compraventa, o gratuita, como la
donacin.

2. Los qire transfieren el uso o goce de la cosa, coino cl coino-

dato o el arrendamiento.

3. Los que tienden a un facere, es dccir, obligaciones de hacer

especificas o generales, como el arrcndamiento, ya que no slo
consiste en transferir el uso o goce, sino tambin en realizar los
actos que hagan posible que el arrendatario pueda usar o gozar de
la cosa arrendada.

4 Contratos con finalidades comunes, en los que los con-

tratantes persiguen u n fin de naturaleza comin, como el de
sociedad o el de asociacin, en el cual el intcrcs perseguido no es
opuesto sino comn.

5. Contratos de garantia, que aseguran el cumplimiento de

una obligacin principal como la fianza, la hipoteca, la prenda y
la anticresis (contrato de garantia en el quc u n inmueble, adems
de asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, se le da
uso durante el tiempo que dure la obligacin principal).
 6. Contratos cuya finalidad es fijar con certeza el alcance de
determinados derechos controvertidos o que pudieran controver-
tirse como seria el caso de la transaccin.

Windscheid. Para elaborar su clasificacidn tambikn atiende al

resultado de los contratos o finalidad. Formula cuatro grupos:

1. Los que tienen por objeto un cambio en el senrido amplio

de la palabra, ya sea de la propiedad, del uso, del servicio, etctera,
como la compraventa, la permuta, el arrendamiento o entre otros
el mutuo.

2. Los que tienen como finalidad la restitilcin de una cosa,

como el depsito o la prenda.

3. Los que tienen por objeto la terminacin de una contro.

versia juridica (compromiso en rbitros) o la comprobacin juridica
de los derechos (la transaccin).

4. Ef grupo inrcgrado por todos aquellos contratos que no

son de cambio, de restimcin o de comprobacin jurdica, como
la donacin, la sociedad y el mandato.

Filomusi. Atiende al contenido filosfico jurdico dc los

contratos, los agrupa en dos vertientes:

1. Contratos principales, que se producen y existen por s

solos y,
 2. Coiirratos accesorios, los qile slo surgen en virtud de otros
contratos u otras obligaciones principales, como la prenda, la fianza
o la liipoteca.

Los principales se subdividen a su vez en:

a) principales gratuitos; pueden ser:

1 ) de transmisin de dominio, corno la donacin,

2) de transmisin de uso o goce, como el comodato, o
3) de prestacin de servicios, como el mandato, cuando
el mandatario no cobra.

b) principales de cambio, en los que existen recprocas prcs-

taciones entre las partes, como la compraventa.

c) principales de asociacin, que se proponen realizar una

finalidad comn, comprende las sociedades y asociaciones.

d) principales que tienen por objeto la de comprobacin

jurdica de los derechos, como el de transaccin y el
compromisorio arbitral.

Clasificacin del Cdigo Civil de 1928

Esta clasificacin esta inspirada en las cuatro anteriores, fundamen-

talmente en las tres ltimas. A pesar de que en el Cdigo Civil no
se establece clasificacin alguna, sta se desprende de la secuela
seguida en ese ordenamiento para reglamentar los cotitratos y es
la siguiente:

1. Contratos preparatorios, son los celebrados en preparacin

de otros de celebracin futura, como la promesa de contrato.

2. Traslativos de dominio, tos que tzansfieren la propiedad de

una cosa o un derecho, como sucede con la compraventa, la per-
muta, la donacin y el mutuo.

3. Traslativos de uso y goce, son los que se otorgan en forma

gratuita u onerosa, como el arrendamiento y el comodaro.

4. Tendientes a un facere (hacer), en los que una parte realtza

una prestacin en beneficio de la otra, en forma gratuita u onerosa,
conlo el depsito, el secuestro, el mandato y la prestacin de
servicios.

5. De finalidad comn, son aquellos en los que los contratantes,

persiguen una finalidad comn, puede ser econmica, como el de
la sociedad, o de oira naturaleza, como el de asociacin.

6. Aleatonos, son aquellos en los que no se puede precisar si

reportarn una ganancia o una prdida, o cul de las partes ganar
o perder, o cual ser el valor de la prestacin, como sucede en la
tompra de esperanza, el juego y apuesta y la renta vitalicia.
 7. De gafanca, son los que garantizan el cumplimiento de una
obligacin principal, pudiendo ser personal, como la fianza, o real
como la hipoteca y la prenda.

8. Los que tienden a una comprobacin jurdica, terminando una

controversia presente o previniendo una futura; definen los dere-
chos de las partes como la transaccin y el compromiso arbitral.
 LA PROMESA DE CONTRATO

a promesa, est contemplada en los artculos del 2243

al 2247 del Cdigo Civil.

Definicin

Es un contrato por el que una o ambas partes contratantes asumen

la obligacin de celebrar un contrato futuro.

Si bien no lo define en ese sentido el Cdigo Civil, lo cierto

es que deja ver que esa es la intencin que el legislador quiso
anunciar al afirmar en el articulo 2243 que "puede asumirse con-
tracnialmente la obligacidn de celebrar un contrato futuro", articulo
que es casi una copia del relativo en el cdigo suizo.
 Aunque el contrato sea unilateral las dos partes se obligan a
celebrar el contrato futuro. Lo ui~ilatcralradica en que la
obligacin de hacer esrh a cargo de una sola de las partes, siendo
la otra nicamenre la beneficiaria.

Partes

Existen dos: el promitente y el beneficiario. El primero es el yire se

obliga a celebrar el contrato futuro, y el segundo, aquel a cuyo favor
se contrae el compromiso de celebrar ese contrato futuro. En el
contrato de promesa unilateral slo una de las partes se obliga
(ver prrafo anterior), y en el bilateral, las dos partes quedan
obligadas y tienen, por tanto, a u n mismo tiempo, el carctcr de
promitente y beneficiario.

Finalidad

La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que

concede la ley para asegurar la celebracin de un contrato cuando
una de las dos partes, en ese momento, n o est en condiciones o
en posibilidades cie celebrar el contrato definitivo; su finalidad es
ligar a las dos partes para la celebracin de u n contrato futuro,
es decir, mear una obligacin por la cual puede ser constretido el
obligado a cumplir.

Diversos nombres de la promesa de contrato

Se le ha llamado tambin, en el Cdigo Civil de 1928: connato pre-

liminar, contrato preparatorio, antecontrato, psecontrato, pactum
de contrahendo o pactum de ineundo contractu. Cada una de es-
tas denominaciones es el resultado de concebir la fisonoma y la
funcin jurdica de este negocio.

Asimismo el contrato futuro ha recibido otras denomina-

ciones, coino contrato prometido y contrato definitivo.

Funcin jurdica

Consiste en asegurar, por medio del derecho, la celebracin futura

de un contrato que en cierto momento no puede celebrarse. Es pues
liacer nacer la obligacin de celebrar un contrato futuro. Nace
iiii;i olitigacirin de hacer.

Funcin econmica

Los juristas Rojina Villegas y Garcia Ldpez niegan que el contrato

de promesa tenga un contenido econmico, sin embargo, si lo
tiene, ciiatidii el contrato promerido tiene un cariicter o contenido
cfe eba ~iatiiraleza.

Diversas especies

Puede ser unilateral o bilateral. La primera es aqulla en que una

de las partes contratantes se obligan a celebrar el contrato futuro,
sin que la otra quede a k vez obligada. Ejemplo: 'An se obliga a
celebrar el connato d e arrendamiento.
 La promesa es bilateral, cuando ambas partes se obligan a
celebrar el contrato futuro, de manera que cada una de ellas, por
su lado, tiene obligacion de celebrar el contrato futuro y derecho
de exigirle a la ona la celebracin del propio contrato.

Dijerencia entre la promesa de contrato y la oferta o poticitacin

Aunque algunos autores afirman que no hay diferencia alguna

entre una y otta. En el derecho positivo mexicano este proble-
ma est resuelta en el senrido de que se trata de dos figuras jurdicas
distintas, ya que el Cdigo Civil contempla, por un lado, disposi-
ciones referentes a la oferta y por otro, las relativas a la promesa
de conrrsro. Sin embargo, si analizamos cada una de estas figuras
jitrtdicas veremos que son diferentes, pues la oferta o policitacin
o propuesta, es tin negocio juridico unilateral, en el cual slo inter-
viene una vt>lunrad,a diferencia de la promesa que es un contrato,
es decir, un acuerdo de voluntades en virnid del cual una o ambas
partes c~ntratantesasumen la obligacidn de celebrar un contrato
fitritro.

L)ifmmcia enwe la promesa de contrato sujeto a trmino

Aigunos aurores han querido identificar la promesa de contrato

con el connaro a trmino, porque carrwponde a La nasuraleza
del cannato preparatono que se fije un temino para la celebra-
ci6n del canmro definirivo. Sin embaqo, esm tea* carece de
apoyo en el derecho maimm que d i s r i w la promesa de con-
trato, dcl contrato futuro. Seria absurdo decir que la promesa de
contrato equivale al contrato definitivo sujeto a trmino, ya que
el trmino en la promesa es una dilacin para la celebracin del
contrato definitivo, y el trmino que figura en el contrato defini-
tivo es un plazo para el cumplimierito de las obligaciones originadas
en cste contrato. En la promesa es una obligacin de hacer la que
nace, y en el contrato a trmino puede ser de dar, hacer o de no
hacer.

En el contrato definitivo sujeto a trmino la obligacin prittci-

pal ya naci (de dar, hacer o no hacer), mientras que en la promesa
no ha nacido; o mejor dicho, el objeto principal es diferente en
tino y otro contrato. El de la promesa es realizar otro contrato,
mientras que el objeto del futuro es ms concreto (de dar, hacer o
no hacer). Este objeto ser secundario o mediato en la promesa
de contrato.

Diferencia entre la promesa de contrato y el contrato definitivo

sujeto a condicin suspensiva

A semejanza del caso anterior, algunos doctrinarios tratan de

identificar la promesa coi1 el contrato definitivo sujeto a condicin
suspensiva, pero esta teora es infundada ya que el derecho positivo
mexicano distingue con toda claridad el contrato preliminar del
de la condicin suspensiva. En el contrato bajo condicin suspen-
siva an no existen obligaciones; stas nacer&n hasta que se pro-
duzca el acontecimiento futuro e incierto; mientras que en la
promesa de contrato, ya una de las partes o ambas se obligaron a
celebrar un nuevo contrato, en ste no hay condiciones.

Teora que identifica a la promesa bilateral de contrato con el

conirato definitivo

Algunos tratadistas (Planiol, Demogue y Giorgi) sostienen que la

promesa de contrato nicamente asume esta naturaleza tratndose
de la promesa unilateral, pero que cuando la promesa es bilateral,
deja de rener este carcter para ideiitificarce con el contrato futuro,
con el que constituye una sola figura juridica. Esta teoria no tiene
acogida en el Cdigo Civil.

Teoras de Dentope y de Giorgi. Dernogue funda sir teora en

el articulo 1589 del cdigo civil francs, el cual dice que la promcsa
de venta equivale a la venta cuando ambas partes contratantes
consienten sobre la cosa y sobre el precio. Luego, por un argumento
de analoga, hace extensivo este precepto a todos los dems
contratos y dice que el concebir a la promesa bilateral de con-
trato como el contrato mismo, es estar ms de acuerdo con la
concepcin juridica de la promesa, a la par que se satisfacen mejor
los intereses particulares, supuesto que se atiende a la mayor segu-
ridad de las partes contratantes. No se puede aceptar esta postura,
ya que Demogue n o da la razn de su afirmacin. Ademhs, el
ms elemental principio de lgica dice que dos cosas son idnticas
cuando tienen contenido idntico, y si se analizan ambos contra-
tos se advierte que tienen objetos diferentes que perseguir, pues
mientras el contrato de promesa es una obligacin de hacer, en la
compraventa es la transmisin de una cosa cierta y determinada,
mediante la entrega del precio pactado. En un contrato consen-
timos eil celebrar un contrato futuro y en el otro, cn transmitir la
propiedad de una cosa.

Para Giorgi, toda promesa bilateral cquivale al contrato

definitivo, es decir, la promesa es la celebracin del contrato y el
contrato definitivo no hace ms que generar el contrato corres-
pondiente. Giorgi hace la misma afirmacin basjndose en un
articulo del cdigo civil italiano, parecido al frailcs. Dice que
sostener 10 coiltrario es confundir la celebracin del contrato con
su ejecucin, y agrega que esto traera inseguridad en la celebra-
cin de los contratos. Contrario a ello, se estima que la regulacin
de contrato de promesa cuida qire ninguna de las dos partes deje de
cumplir con su obligacin. Es una proteccin de intereses particn-
lares. Ya no hay aquello de quesi n o cumple se diga como aquellos
dichos populares: "es muy poco hombre"; o que "tiene muy poca
madera de comerciante", o que "es un rajn". Aqu, si no cumple,
se acude al juez y se le dice: "Seuior juez, hgate cumplir su
obligacin a este ciudadano o conminelo a que me pague daos y
perjuicios".

Se entiende por construccin de la promesa, la manera o forma

de concebir a este negocio jurdico. Es muy importante tener en
cuenta cmo concebimos y cmo conciben los tra~tdistasa la
promesa de contrato; porque dc la forma como se construye tcni-
y la
camente a este negocio jurdico se debe el pla~~tcamiento
resolucin de los problemas que se nos presentan en el campo de
la doctrina y de los negocios.

Para algunos tratadistas, la promesa de contraro definitivo se

distingue del contrato definitivo en que los elementos de la pro-
mesa son, por una parte, los elementos propios de toda promesa y,
por otra, los elementos generales del contrato prometido. Esta
concepcin viene a establecer un lazo mity estrecho entre la proc
mesa y el contrato definitivo, de tal manera que los elementos y
circunsrancias del contrato definitivo influyen sobre el contrato
de promesa, a tal extremo, que muchos dc los problemas que se
plantean en la promesa deben resolverse a la luz del contrato
definitivo.

Para otros tratadistas la promesa de contrato no es ms que

una etapa, un momento en el proceso de consumacin de ciertos
actos jurdicos o de ciertos contratos, cuyo proceso seria en una
primera etapa, la oferta o policitacin; ona, el contrato preliminar,
y en una tercera, el contrato definitivo.

Una vez prectsado lo que diversos tratadistas entienden por

el contrato de promesa, se estima que la promesa de contrato n o
es ni una figura jurdica intermedia del conaata definitivo, ni
una etapa de ciertos actos jurdicos complejos, sino un contrato
autnomo, una figura jurdica con su propia y peculiar fisonoma,
que realiza sus funciones exclusivas dentro del molde del derecho
positivo y de los negocios particulares. En ese sentido, la promesa
tiene la misma categora de tos contratos de permuta, cotnprriventa,
sociedad, transaccin, juego, apuesta, renta vitalicia, mandato,
prenda, o algn otro. Esta concepcin est fundamentada en el dere-
cho mexicano, toda vez que el Cdigo Civil en vigor contiene un
titulo de los contratos preparatorios. Es decir, reglalnenra la pro-
mesa en un ttulo diferente a aqul dentro del cual se reglamenta
la policitacin, y diferente a los otros titulos qiie reglamentan a
los dems contratos.
Lo anterior se acredita con la respuesta afirmativa a estas dos
interrogantes: Para celebrar un contrato de promesa se requiere
la misma capacidad que demandaria el derecho positivo para cele-
brar el contrato definitivo! La promesa de compravenra de un
inmueble deber someterse a las mismas formalidades a que se en-
cuentra sujeta la compraventa misma! En fin, podran citarse varios
casos y la solricii~de ellos estar de acuerdo con la coi~cepcin
tcnica que se acepte, ya sea la promesa como figura jurdica
intermedia, como etapa de ciertos actos jurdicos complejos o como
u11 contrato autnomo.

Objeto

El objeto de la promesa es la celebracin de un contrato fu-

turo. En consecuencia, se nata de itna obligacin de hacer que
consiste, precisamente, en la celebracin de un contrato prome-
tido. Esta afirmacin se funda en el articulo 2243 del Cdigo Civil
en vigor, que determina: "Puede asumirse contractualmente la
obligacin de celebrar un contrato futuro".

De estas ideas, en cuanto al objeto de la promesa dc contrato,

debemos concluir lo siguiente:

1. nicamente ~ u e d e nser objeto de promesa de contrato,

los contratos y no otros actos jurdicos, ya sean stos unilaterales
o plurilaterales. Si las partes contratantes convienen en celebrar
un contrato de promesa para la celebracin, por parte de atguna
de ellas o de ambas, segn el caso, de un acto unilateral o pluril*
teral, pero diferente at contrato, aqul podr ser una promesa,
pero no de contrato y en consecuencia, el negocio juridico no
regido directamente por el titulo 1 de la segunda parte
del libro 111del Cdigo Civil, ya que se nata simplemente de una
promesa innominada.

2. De la promesa de connato puede ser obleto cualquier con-

trato, ya sea unilateral o bilateral; oneroso o gratuito; conmutativo
o aleatorio; real, consensual o formal; instantneo o sucesivo; indi-
vidual o colectivo; de derecho civil o de derecho internacional,
entre otras cuestiones, es decir, no existe limitacin alguna en
cuanto a la naturaleza del contrato, siempre y cuando ste sea licito.

3. iEl contrato definitivo debe celebrarse necesariamente por

las mismas partes de la promesa?
 El problema no debe resolverse en bloque, sino que precisa
hacer una distincin segn se trate de promesa bilateral o de pro-
mesa uililateral. Si la promesa es bilateral, entonces el contrato
definitivo deber celebrarse in<fispensablemente por las mismas
partes que intervinieron en el contrato de promesa. Los contratan-
tes se obligan recprocamente y, por tanto, cada una de ellas no
podria ejercitar su derecho ni cumplir su obligacin respecto a la
otra si el contrato prometido fuera susceptible de celebrarse con
una tercera persona. Cuando se dice que el contrato definitivo,
tratndose de la promesa bilateral, debe ser celebrado por las
mismas partes contratantes, no se est diciendo que dichas partes
no puedan transferir sus derechos a titulo particular o universal
y en consecuencia, que sus causahabientes n o estn en condiciones
de celebrar el contrato definitivo, puesto que eso seria contrario a
los principios de la transmision de las obligaciones.

En cambio, tratndose de la promesa unilateral, el contrato

definitivo puede ser celebrado entre el promitente y un ter-
cero, ya que en este contrato slo una parte est oi~ligaday si la
otra se rehisa a la celebracin del contrato definitivo, no puede
obligarla a cllo y puede celebrarlo con un tercero.

Condiciones de existencia

La promesa de contrato, como cualquier otro contrato, reclama

condiciones de existencia y requisitos de validez. Las condiciones
de existencia son: el consentimiento para celebrar el connato de
promesa y el objeto que ser la ohtigacion de hacer, consistente
en la celebracin del contrato prometido.
 Con anterioridad se analiz el '<objetode la ~romesa",y poi
lo que hace al consentimiento se deterrninb que debe ser mutuo,
es decir, de ambas partes contratantes, sin vicios y en general con
todos los requisitos sealados por las disposiciones positivas y prin-
cipios doctrinales respectivos.

Condiciones de vafidez

Por lo que toca a las condicioi~esde validez, se puede decir que

son iguales a las que afectan a todo contrato; esto es, de acuerdo
con el artrculo 1795 del C6digo Civil, a contyayto sensu, la capactdad
legal de las partes; el consentimiento exento de vicios; ei objeto,
motivo o fin I ~ c ~ Qy slas
, formatidades establecidas por la ley. Sin
embargo, el arricula 2246 del mismo ordenamienro establece los
requisitos y ias condiciones especiales de validez de la promesa
cuando dice que, para que La promesa de contratar sea vlida:

l . Debe constar por escrito;

2. Contener los elementos caractersticos del contrato
definitivo, y
1. Limitarse a cierro tiempo.

Ahora se estudiar cada uno de ellos:

iEs decir, para que la promesa de contratar sea vlida, debe constat
por escrito, sin especificar a t a parte del precepto si me escrito
debe ser privado o pblico, o bien si la promesa debe tener la
misma forma del contrato definitivo.

El problema debe resolverse en el sentido de que la promesa

debe constar por escrito, quedando a la vc3luntad de las partes
contratantes quc el escrito sea un instrumento pblico o un docu-
mento privado. Por tanto, no tendr influencia alguna sobre la
formalidad de la promesa, la formalidad del contrato definitivo.
Esto se funda en la circunstancia de que siempre que el Cdigo
Civil ha querido consagrar una formalidad o una solemnidad
especial, lo hace establecindolo expresa y categricamente; ade-
ms, cuando el Cdigo Civil emplea expresiones como la de quc
"el contrato debe constar por escrito", la doctrina y jurisprudencia
mexicana siempre han interpretado esta expresin en el scntido
de que se deja en libertad a las partes contratantes para opcar por
el instrumento pblico o por el documento privado.

No obstante que el antecedente del articulo 2243 del Cdigo

22 del cdigo civil suizo de 30 de marzo de 1911
Civil es e1 artic~~lo
(contenido en el capitulo quinto, denominado "derechos de las
obligaciones") y en dicho numeral se dice que el contrato de
promesa tendr la misma forma que el definitivo, en cl articulo
2243 dicho cantrato se gest d e manera ms aut6noma y lo inde-
pendiz, e iiicluso el artculo 2246 indica que el contrato de pro-
mesa, como requisito d e forma, debe constar por escrito; de modo
que la forma del contyao de promesa es independiente de la forma
del contrato definitivo.
 Sancin. 1.a falta de cumplimiento del requisito de forma de
que se trata se sanciona con nulidad relativa. Sirven de apoyo a
tal afirmacin los siguientes preccptos:

Artculo 1795, fraccin IV, establece que el contrato puede

ser invalidado, porque el consentimiento no se haya manifestado
en la forma que la ley establece.

Articulo 2227, dispone que la nulidad es relativa cuando no

rene todos los caracteres enumeradas en el articulo anterior (es
decir, existir nulidad absoluta en el acto jurdico cuando siendo
su objeto, fin, o condicidn ilicitos, as lo declara un juez com-
petente). Siempre permite que el acto produzca provisionalmente
sus efectos.

Articulo 2228, seala que la falta de forma cstabtecida por

la ley, si no se trata de actos solemnes, as como el error, el dolo, la
violencia, lesidn y la incapacidad, produce la nulidad relativa del
mismo.

En consecuencia, la falta de cumplimiento voluntario o por

d otorgamiento de la promesa por escrito, puede suscitar que una
de las partes contratantes en la promesa demande judicialmente
a la otra el otorgamiento del contrato por escrito, de acuerdo con
estos preceptos:

Atticulo 1833, cuando la ley exija determinada f o m a para

un contrato, mientras que &te no revista esn &mano scf vlido,
salvo disposicin e n contrario; pero si la voluntad de las partes
para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas
puede exigir que se d al contrato la forma legal.

Articulo 2229, la accin y la excepcin de nulidad por falta

de forma compete a todos los interesados.

Articulo 223 1, la nulidad de un acto jurdico por falta de forma

establecida por la ley, se extingue por la confirmacin de ese acto
hecho en la forma omitida.

11. La promesa debe contener los elementos caractersticos del

contrato definitiuo

Ha lugar a precisar, que cada contrato est dotado de ciertos de-

mentos en ausencia de los cuales no puede concebirse lgicame~~te
su existencia; tales so11 las clusulas esenciales en los contratos,
como lo son la cosa o el derecho enajeilado, por irna parte, y
por la otra, el precio cierto y en dinero, dentro de un contrato de
compraventa.

Hay tambin en los contratos ciertas clusulas llamadas natu-

rales que aunque n o se pongan se tienen por puestas, como son,
entre otras, el saneamiento para el caso d e eviccin, las que sc
refieren al lug.ar y a la poca de la entrega de la cosa o del pago
del precio.
 Finalmente, existen las clAusulas accidenralcs que tienden a
satisfacer exigencias particulares de los contratantes, convenien-
cias de ellos y que por lo mismo pueden preseiitarse o no en el
contrato sin que la ausencia dc ellas trascienda a la eficacia o
ineficacia del negocio jurdico.

Claro que los elementos caractersticos a que se refiere

articulo 2246 son justamente los orgnicos, los esenciales del con-
trato definitivo, por ser stos los que nunca pueden faltar.

Sancin. La promesa de contrato que no contenga los clemen-

tos caraeterisricos del contrato definitivo ser inexistente, de
acuerdo con el artculo 1794 del Cdigo Civil, supuesto que tendr
por objeto un contrato que no puede ser materia dc la misma
promesa, por no reunir el requisito correspondiente fijado por el
articulo 2246 del propio cdigo.

111. La promesa de contrato debe limitarse a cierto tiempo

Esto quiere decir que la promesa es, necesariamente, u n contrato

a plazo, un contrato a trmino; la razn de este requisito se basa
en que ninguna obligacin civil puede ser perpetua.

La doctrina extranjera sostiene que e11 el caso de que en la

promesa de contrato las partes contratantes hubieran omitido
el sealamiento de un plazo, cualquiera de ellas est facultad8
para recumr a los tribunales, demandando que el juez lo fije.
 Es interesante examinar, por un lado, cul es la naturaleza
jurdica del trmino o del plazo de que se trate, y por el otro,
cul es su trascendencia en cuanto a los derechos y a las obliga-
ciones de las partes del contrato de promesa; por lo que ataiie a la
naturaleza del trmino, salta a la vista que se trata de un trmino
extintivo y no de un trmino suspensivo. Esto significa que el dere-
cho dci beneficiario para pedir la celebracin del contrato defini-
tivo y la obligaciiin del prominente de concertar ste, i~nica~nente
subsiste durante dicho rrrnino; as es que cuando ese plazo ha
concluido, el contrato mismo de promesa sc extingue.

Sannn. 1.a falta de cumplimiento de este requisito se sanciona

con nulidad relattva, de conformidad con los artculos citados.

Relaciones entre la promesa y el contrato definitivo

Si se obselva atentamente el panorama jurdico por lo que se refiere

al mundo de los contratos, se descubre que existen ciertas institu-
ciones jurdicas que aun siendo indepeildientes y autnomos entre
si, se hallan relacionados y aun son susceptibles de producir efectos
reciprocos. Por ejemplo, se pueden encontrar relaciones entre
Los contratos principales y 10s contratos de garanta, como la fianza,
la prenda, la hipoteca y la anticresis, y hasta efectos del contrato
principal sobre el contrato de garanta, as como del contrato de
garanta respecto al contrato principal.

Tambin son evidentes las relaciones que existen entre el con-

trato demandado y los que se celebran en virtud de l; as como
Las relaciones entre el contrato de sociedad y los que sc realizan
para el funcionamiento de la propia sociedad.

Pues bien, tratndose de la promesa de contrato, sc descubren

igualmente relaciones entre el contrato de promesa y el con-
trato definitivo e influencias del segundo sobre el primero. Esto
no quiere decir que el contrato preliminar no sea u n negoclo
jurdico autnomo, supuesto que estas relaciones anal<igicas se
encuentran en otros negocios jurdicos, los que no por ello quedan
privados de su autonoma.

Las relaciones a las que se ha hecho referencia se pueden

representar, desde los siguientes puntos de vista:

En cuanto al objeto del definitivo; en cuanto a la capaci-

dad para celebrar el contrato definitivo y, en cuanto a la formalidad
del mismo.

Se esrudiara cada una de estas relaciones:

la. En cuanto al objeto. Por regla general, se puede sentar

este princ~pio:el contrato de promesa ser inexistente o adolecer
de nulidad, en caso de que el objeto del contrato definitivo no
exista, o no pueda existir, carezca de los requisitos necesarios
para serlo, o sea ilcito.

As, el objeto del contrato definiri~o,si es una cosa, debe

existir o poder existir en la naturaleza; ser degerminado o deter-
minable en cuanto a su especie, y estar en el comercio. Por ranto,
si el objeto dcl conrrato definitivo en la hip6tesis indicada, no
rene estos requisitos, entonces la promesa de contrato ser inexis-
tente, y lo ser porque habr la imposibilidad juridica de celebrar
el contrato o de cumplir con la obligacin quc se deriva de la pro-
mesa. En efecto jser posible una promesa de compraventa cuando
la compraventa recayera en un ser mitolgico o en una cosa que
no fuera apta de convertirse en propiedad particular, por ejemplo
una estrella?, indiscutiblemente no.

Lo mismo sucede si el objeto del contrato definitivo consiste

en una obligacin de hacer, porque entonces ese objeto, ese hecho,
debe ser posible y licito; en consecuencia, si el objeto del con-
trato definitivo, trarhndose de una obligacin de hacer, no cumple
con estos requisitos, la promesa de contraro ser inexistente si el
objeto es imposil?le, o nula si el objeto es ilcito.

2a. En cuanto a la capacidad. Tambin, por regla general, se

puede sentar este principio: la capacidad para celebrar la promesa
de contrato es diferente a la capacidad para celebrar el contrato
definitivo. De tal suerte que la capacidad para celebrar el con-
trato definitivo no tiene ninguna influencia por lo que toca a la
capacidad para celebrar el contrato preliminar. Esto quiere decir
que si en un momento dado dos personas, por ejemplo, no son capa-
ces de celebrar un contrato de compraventa porque la concertacidn
de ese negocio requiere previamente un permiso o autorizacin, si
sern capaces para concertar el contcato de promesa respectivo.
 La justificacin de esto se encuentra en la teora de la funcin
juridica de la promesa de contrato. En efecto, la funcin juridica
de la promesa de contrato consiste en garantizar y asegurar por
medio del derecho la celebracin futura del contrato definitivo,
cuando, en cierto monienro, las partes no quieren, n o pueden, o
no les conviene celebrar ese contrato definitivo. En coilsecuencia,
si la promesa de contrato reclamara la misma capacidad que se
requiere para la celebracin del contrato definitivo, la promesa
no podra realizar una de sus funciones ms importantes en la vida
juridica. Sin embargo, cuando una o ambas partes contratantes dejan
de cumplir la obligacin contraida, pueden ser apercibidas del pa-
go de dalios y perjuicios por esa falta de cumplimiento.

Como ejemplo de lo asentado, se puede mencionar el dcl ex.

tranjero que no puede celebrar contratos de compraventa en deter-
ininadas zonas (fronteras, zona martima, etctera).

?a. En cuanto a la forma. En el derecho extranjero

la opinin de que la promesa de contrato debe revestir la forma
del contrato definitivo. As, de acuerdo con esta opinin, si el con-
trato definitivo debe hacerse constar en instrumento pblico, as
tambin habr de concertarse la promesa.

Otros tratadtstas llegaron a sostener que la promesa de con-

trato es imposible, tratndose de contratos solemnes o reales, En el
cdigo suizo, en el apartado correspondiente a las obligaciones,
ya se mencion que cuando hay intezb de lm parta la ley subordiaa
la validez del contrato a la observancia de irna cierta forma; sta
se aplica igualmente a la promesa de contratos. En el derecho
mexicano, conforme al articulo 2246 del Cdigo Civil, la forma
del contrato definitivo no ejerce ninguna influencia sobre la del
contrato preliminar.

Diferencia entre la promesa y la minuta

La promesa, como ya se seal, es un contrato por el que una o

ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro. En cambio,
la ~ n i n u t aes el documento que contiene el contrato definiti-
vo, pero simplificado con sus coildiciones, y para que fuera vlido
tendra que ser elevado a escritura pblica, por lo que se deposita
ante notario. No da accin para el cuinplimieiito del contrato por-
que carece de forma; pero una vez que se eleva a escritura p-
blica, puede dernandarse la ejeci~cindel contrato. La minuta de
contrato era ya un contrato definitivo, al que slo le faltaba forma
para ser perfecto.

Clasificacin de Ea promesa de contrato

La promesa es iin contrato: 1. Unilateral o bilateral, segin el caso;

2. Formal, y aun hay quienes piensan que es 3. de Garanta.

1. Unrlateral o bilateral. Desde el punto de vista de la obli-

gacin de celebrar el contrato definitivo, la promesa de conrrato
puede ser: un contrato unilateral, en el caso de que nada ms
una de las partes contratantes se comprometa a celebrar el c o n m t o
definitivo. Pero, desde otro punto de vista, la promesa puede ser
sinalaptica o bilateral cuando las dos partes contratantes se obli,
gan a celebrar el contrato definitivo.

2. Formal. La promesa es un connato formal porque requiere

para su validez que se haga constar por escrito, tal como lo csta-
blece el articulo 2246 dcl Cdigo Civil.

3. Hay quienes dicen que es ademis un contrato de garantia

porque garantiza la celebracin del contrato futuro; sin embargo,
esta aseveracin se considera incorrecta, ya que prccisamentc esa
es la finalidad del contrato de promesa.

Derecho del beneficiario y obligaciones $el promitente

La promesa de contrato produce derechos y obligacioncs, ya sca

unilateral o bilateralmentc.

Derecho del beneficia~io.Desde luego, se trata de un derecho

de crdito, que consiste en la facultad del beneficiario de pedirle
al promitente la celebracin del contrato prometido; pero csre
derecho no es perpetuo, tiene un limite para su ejercicio, que es e1
establecido en el trmino de la promesa. En consecuencia, si dentro
de tal dilacin el beneficiario no hace uso de su derecho, ste se
extingue. En cambio, si el mismo beneficiario ejercita su derecho
y el prominente cumpie su obiirciisn, entonees quedara celebrado
el conhatu definitivo.
 Oblifacin del promitente. El promitente se obliga a celebrar el
contrato prometido, a realizar todos aquellos actos encaminados
directa e inmediatamente a tal celebracin.

Ahora, cs necesario saber cules acciones competen al beneficia-

rio o lo que es lo mismo, cul e5 la sancin dcl contrato de promesa.

El problema no debe resolverse cn bloque, sino que es indis-

pensable hacer una disrincin, segn se trate de promesa unilateral
o bilateral.

Si la promesa de contrato es bilateral, el beneficiario tendr a

su eleccin cualquiera de las siguientes acciones: la accin de
cumplimiento de contrato o la accin de rescisidn de contrato,
mejor expresada como de resolucin de contrato; y en ambos casos,
el pago de daos y perjuicios (conforme a lo dispuesto por el segundo
prrafo del artculo 1949 del Cdigo Civil).

El monto de los daos y perjuici<>s,e n la promesa utiilateral o

e n la promesa bilateral, debcr corresponder al menoscabo que
haya sufrido el patrimonio del beneficiario y al lucro que haya
dejado de obtener con motivct del incumplimiento de la promesa.

Cuestiones del derecho del beneficiario. En la doctrina se plantea

el problema consistente en saber si el beneficiario tiene o no
capacidad para ceder su derecho.
 Segn el primer prrafo del articulo 2030 del Cdigo Civil,
"el acreedor puede ceder su derecho a airn tercero sin el consen-
timiento del deudor, a menos que la cesin est prohibida por la
ley, se haya convenido no hacerla o n o lo permita la naturaleza
del derecho". En trminos generales y aplicando este articulo,
se puede decir que el derecho del hetieficiario cs cedible, siempre
que no lo prohiba la ley, que no se oponga a la naturaleza de ese
derecho, 17 que las partes mismas que hayan intervenido en dicha
cesion, no hayan estipulado su intra~lsmisibilidad.

Sin emltargtt, tratndose de la promesa bilateral la cesin no

siempre es posible, toda vez que si una de las partes transmite
su derecho no est en condiciones de cumplir con su obligacin.
En efecto, eii una promesa bilateral de compraventa se advierte
qile el cine promete vender o el que promete comprar, respectiva-
niente. salvo el caso de que la cesi6n sea consentida por la otra
parte, transmitir tambin la obligacin corrdativa.

Rgimen fiscal

Este c<itirrato se encuentra reglamentado por la fraccin XVIll

del articuio 40. y por Los articlrlos 32, 38 y 39 de la Ley General del
Timlire.'

' Publicada cn el Diario oficia de lo FrJlrocion el 31 de diciembre de 1953, vigenre haira

cl 31 de diciembre de 1975 riiscituida por ona con el mismo nombre en el Diniio
<){ton1 iir la Fekrorik el 31 de diciembre de 1975, vigente haara el 31 de diciembre de 1979.
Esta ley fue ahropada por 11 Ley del lmpuesrosobrc Adquisiciones dc fnmuebles, en el
Diorio Oficmi de la FednoU6n el 3 1 de diciembie de 1979.
Esra nots aplice para todos los connacus en los que e seale este order>smiento Icpal.
 El articulo 4o., fraccin XVIll de dicha ley, establece que Los
objetos y cuotas de los impuestos y derechos sern los que establece
la sigitiente tarifa:

XVIII. Promesas de venta o de compra.

A) Sobre el precio de la cosa que se promete vender o comprar:
a) Si la promesa se consigis en / Cuota por valor: 0.25%
escritura pblica
h) Si se consigna en documenro / Cuota por valor: 0.2%
privado
8 ) Si no se puede determinar cl precio d e la cosa objeto de la promesa (ol>jero
de contrato prometido):
a) Si sc otorga en escritura pblica 1 Cuota fija: $10.00
b) Si se otorga en documento 1 Ciiota fija: $2.00

Por su parte, el articulo 32 del mismo ordenamiento legal,

seala que los contratos preparatorios y, en general la promesa
de contratar, ya sea unilateral o bilateral (que no sea de compra o de
venta), causarn el impuesto de cuota fija que corresponda, segn
la formalidad que se emplee de aciterdo con el inciso 8 ) de la
fraccin IX de la tarifa, excepto los casos a que se refiere la fraccin
XVlII de la misma tarifa. Lo que significa que las tarifas son:

a) Si consta en escriri~rapblica / Cuota fija: $10.00

b) Si consta en escrito privado 1 Cuota fija: $2.00
A su vez, los artculos 38 y 39 disponen que en los casos de
promesa de venta o de compra, cuando solamente se determine el
mnimo del precio de la cosa que se pretende vender o comprar y
se pactan prestaciones indeterminadas, se cubrir el impuesto de
acuerdo con el valor mnimo estipulado (0.25% o 0.2% segn el
caso) y adems con una cuota fija que corresponda por el precio
indeterminado. Y que, cuando en la promesa se pacte que el futuro
comprador tome posesin de los bienes antes de la celebracin de
la compraventa, o que el futuro vendedor reciba el precio antes
de esa celebracin, se causar el impuesto estipulado en la fraccin
XVIII del articulo 40. Si transcurre el plazo para la celebracin del
contrato de compraventa o un ao; si no se fij plazo, se causar
el impuesto de compraventa, salvo que las partes hagan constar
que no se celebro el contrato prometido; si no se hace tal declara-
cin se presumir omitido el impuesto con la consiguiente sancin.

En este articulo se olvida, que cuando no se fija plazo, la

promesa est afectada de nulidad relativa.
 ste contrato, estj regulado por Los artculos del 2248 al
2326 del Cdigo Civil; es un contrato comprendido entre
los que el Cdigo considera como traslativos de dominio, por
transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho.

Nociones generales

Venta es el cambio de una cosa por dinero; por su parte, compra

es el cambio de dinero por una cosa, y como toda venta involu-
era una compra y viceversa, a la operacin en conjunto se le llama
compraventa.

La compraventa tiene su antecedente en la permuta o trueque,

que es la dacin de una cosa por otra y que al aparecer la moneda
evolucion en la compraventa; la permuta an existe en los grandes
camhios del comercio.

El Cdigo Civil de 1928 consigna la permuta, cuando uno de

los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, y t?.m b'ten
' cuan-
30 la cosa vendida es parte en dinero y parte con el valor de otra
cosa; si este valor es superior al dinero, estarnos ante una permuta,
si es igual o inferior, es compraventa.

Funci6n econmica

La f<rn~~i~n ccconhmica de la compraventa radica en ser un instru-

nirntit tlitc perniitc la circulacihn de la riqueza; en el fondo no es
tiliis t ~ u ct i t i canibio qtte nilemlis puede reatizarse por otras opera-
i i < ~ i > cii~ritlic;is.
s

Esta f;itizilin jiiriilica estriba en que por niedio de ella se transmite

1;1 prt>pie~llJtic COS;IS y derechos, en forma onerosa v derivada.

L.] pri~piedadse adquiere: por la compraventa, por la accesin,

la prescripcin adquisitiva, la herencia, la adjudicacin, medianre
sentencia, por decreto de expropiacin y por un contrato de nxuruu,
permuta o donacin; ademas. por la renta vitalicia cuando para
su consritucion se hace entrega de una cosa, la sociedad y la as*
ciacion respecto a la aportacin de los bienes de ios socios. As, la
 compraventa de cosa ajena es nula por no cumplir con su funcin
jurdica, ya que no transmite el dominio.

Definicin

Compraventa es el contrato por virtud del cual uno de los con,

tratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de
una cosa o un derecho, y el otro llamado comprador, a su vez se
obliga a pagar por ells un precio cierto y en dinero (articulo 2248
C<iciigoCivil).

Naturaleza

El concepto moderno de compr:iventa, con naturaleza cte acto

jiiricicci trasmisor de la propiedac, no ha sido igual a travs del
tiempo, como se advierte al estudiar la institucin en el derecho
romano, en el antiguo derecho civil francs, en el Cdigo de
Napolen, en los cdigos mexicanos de 1870y 1884, en el derecho
alemn y finalmente en el derecho argentino.

Nociones histrica

Derecho romano. En Roma los contratos slo eran fuente de obliga-

ciones; la propiedad n o se transmita por medio de ellos, ya que
para los romanos la compraventa era: "el contrato consensual,
sinalagmtico y de buena fe, por el que el vendedor se obligaba
a procurar al comprador una cosa, asegurndole su posesin til y
duradera, y a cambio de la cual el comprador pagaba u n precio
cierto y en dinero". La propiedad se adquirira por la usucapion (pose-
sin prolongada), la nrancipatco (mediante el librepens2y la presencia
de cinco testigos), la trnditio (entrega marerial del enajenante al
adquirente) y la in i u ~ ecessio (abandono del propietario al adyui-
rente ante el magistrado).

Las obligaciones del vendedor eran: entregar la cosa, garan-

tizar la posesin pacifica y responder en caso de eviccin y vicios
ricultos. La obligacin del comprador era pagar un precio cierto Y
e n dinero.

Antiguo derecho civil f~ances.Para este derecho y bajo la

iiitltrencia del derecho romano, la compraventa no era un contrato
tr;tslativr~de dominio, sin embargo la doctrina de esa poca lo
preceptu~l>a
como negocio traslativo de dominio, y es aqu en donde
empieza su evolucin hacia el concepto moderno.

Cdigo de Napoledn (18041. Segn este cdigo, la venta es u n

convenio por el cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a
pagarla. Esta definicin no alude a la transmisin de dominio, y al
establecer en otros preceptos las mismas obligaciones del vende-
dor y comprador que el derecho romano, por otro lado, podra
conciuirse que n o es contrato traslativo de dominio; sin embargo,

:Significa 'pomdor de 1% balenrn-

 analizando los antecedentes legislativos de esos preceptos, y otros
articulas del mismo cdigo, se deduce que es un contrato traslativo
de dominio, ya que en dichos antecedentes se estableca en el
articulo 1138 que el adquiriente deviene propietario y el vendedor
deja de serlo, aun cuando el vendedor n o haya entregado la cosa
o el adquiriente no haya pagado, o como establece el articulo 1583
de ese cdigo, que la venta es perfecta y la propiedad pasar al
comprador, desde que se convino en la cosa y el precio.

Cdigo Civil de 1870. Este cdigo seala en su articulo 2939,

que: "La compravenra es un contrato por el cual uno de los contra-
cantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el
otro a pagar un precio cierto y e n dinero". Por su interpretacin
literal se puede decir que no es un contrato traslativo de dominio,
pues la primera parte alude a una cesin de acciones y la segunda
a la entrega de una cosa, por un precio, sin obligarse a transmitir
la propiedad.

Sin embargo, analizando la exposicin de motivos que dio

lugar a la norma, se advierte que la intencin del legislador fue la de
crear un contrato traslativo de dominio, al disponer que la venta
de cosa ajena es nula por no transmitir la propiedad de la cosa,
luego la venta de cosa propia si la transmite. Aseveracin que se
corrobora con diversos preceptos d e este ordenamiento, como lo
son los artculos 2946 y 2950 que establecen que los contratos son
eficaces para transmitir el dominio de los bienes, o el que precepta
que la venta es perfecra por el solo convenio de las partes, 110

obstante que ni la cosa ni el precio se hayan entregado, y la cosa

pertenece al comprador y el precio al vendedor.

Cdigo Civil de 1884. Siguiendo la tesis del ordenamiento de

1870, y segn lo que establecen sus articulas, tambin para este
Cdigo la compraventa es un contrato traslativo de dominio.

Otros cdigos: alemdn y urgentino. El cdigo civil alemn

establece en el articulo 433 que en virtud del contrato de venta,
el vendedor de una cosa est obligado a efectuar la entrega de ella
al comprador y a procurarle sii propiedad. El vendedor est obli-
gado a procurar la cosa al comprador libre de defectos tanto de SU
ciilidt~u'como en relacin con sus derechos. Cabe precisar, que el
comprador est obligado a pagar el precio convenido y a recibir la
cosa vencida. Y para procurarle la propiedad se requiere que el
propietario haga la aclaracin en la Oficina de la Propiedad, en
caso de inmuebles, o la tradicibn de la cosa, en caso de muebles-
De lo anterior se advierte que en el derecho a l e d n , la compraventa
es itn negocio en virtud del cual, el vendedor no transmite la
propiedad, sta se transmite mediante declaracin o entrega.

Finalmente, el cdigo civil argentino establece e n el articulo

1323 que habr compra y venta cuando "una de las pacces se obligue
a transferir a la otra Ia propiedad de una cosa, esta se obligue a
recibirla y a pagar por ella u n precio cierto y e n dinero". Asi,
para que opere la transmisin de la propiedad es necesario la entre
 ga de la cosa, ya que el articulo 577 de ese cdigo dispone que:
"Antes de la tradicin' de la cosa no podr adquirirse sobre ella
ningn derecho real".

Clasificacin

La compraventa es u11 contrato: 1. Prilicipal, 2. Bilateral, 3. Oneroso

por sti esencia, 4. generalmente Conmutatiwo, excepcionalmente
aleatorio, 5. Consensual, 6. En ocasiones Formal y Real y 7. Puede
ser de tracto sucesivo.

1. Principal, por existir y subsistir por si mismo; 2. Bilate-

ral, p<treitie1:)s ohlijiaciones de las partes so11recprocas; 3. Oneroso,
porcliie 111s ohligacionrs de las partes proriiicen provechos y
,er;ivmenes para amhos coiitratantes. Es oneroso por esencia ya
qiie rio pueeie ser en otra k)rrna; el oneroso por naturaleza, es el qiie
pitede no ser oneroso, tal es el caso del rnanciato en la actuali-
iiact, cltse por naturaleza es oneroso, pero qiie piiede ser gratuito;
4. Conmutatio'o, porque desde el momento de sli celebracin las
prestaciones son cierras y se apreciar si reportarn beneficios
o prdidas. Es excepcionalmente aleatorio, como la compra de
esperanza, que puede reportar beneficio o la perdida del precio;
5. Consensual, ya que por regla se perfecciona por el simple
consentimiento de las partes; 6. Es fomat cuando recae sobre inmue-

----.-A
' En la biisqueda de diversor ordenamientos del derecho a%egenrioo, se enionw6 que
efecrivalnenre a p a i e ~ eel V O C ~ ~ I O "rradici6n' lo que en el derecho positivo mexicano seria
nansmisi6n.
bles, si su valor es menor de $500.00,4 ~ o d r hacerse en escrito
privado; si su valor es mayor, la venta deber hacerse en escritura
pblica; puede serreal, como cuando se enajenan tiriilos de crdito
(Derecho mercantil) y 7. Puede tambien ser de tracto sucesivo, como
la venta por suminrstro, ya que impone una serie de obligaciones
reiteradas por cierto tiempo.

Diversas especies

Las principales son:

1. Civil y me~cantil;2. Volunta~iay necesaria; 3. PIiblica Y

privada; 4. Judicial y extrajudicial, y 5.Comn y especial.

1. Civil y mercantil. El Cdigo Civil no las distingue, el de

Comercio si establece disposiciones para caracterizar la compra-
venta inercantil. Para distinguirlas hay tres criterios:

a) Criterio subjetivo, cuando se celebra entre comerciantes,

siendo la compraventa su modus oivendi.

b) Criterio objetivo, cuando se celebra sobre cosas rnercan-

tiles, enumeradas por el Cdigo de Comercio, como seran las
acciones, titulos de crdito, ti obligaciones, mercantiles.

-
'Esta disposicidn actualmente (noviembre 2006) aeala ilue san 365 diar de salario minimo
vigente en cl Dktrito Fedemi, arriculw 2317 y 2320 del Ci>digo Civil del Dktrim Federal.
 cf Criterio de especulacin mercantil, cuando se compra para
revender.

El tercer criterio es el ms claro, pero la solucin dcl problema

nos la da la combinacin de las tres.

2. Voluntaria y necesarra u forzosa. Voluntaria cirando las partes

la celebran libremente. Forzosa, cirando se Ilcva a cabo bajo el impe-
rio de una neccsidacl o de una obligacin jurdica, como la venta
de la cosa indivisa, hecha hajo la exigencia de uno de los copropie-
tarios; o la venta efcctuada en subasta pblica, como resultado de
una obligacin incumplida o la expropiacin por causa de utilidad
pblica.

3. Pblica y priuada. La primera es la efccutada en almoneda.

Privada cuando no sc encuentra en las condiciones de la pblica.

4. ludicial y extrajudicial. Es judicial cuando se efecta con la

intervenciii de los tribunales, en remate pblico. Es extrajudicial
la realizada sin intewencin de los tribunales.

5. Comn y especial. La primera es la regida por el Cdigo

Civil. La especial es la reglamentada por un estatuto particular,
ya en razn del vendedor, ya en razn del comprador, como la
compraventa concertada por el Estado que tiene una reglamen-
tacin privativa; ya en razn de la cosa vendida, como el caso de
la venta de energa electrica; ya en razn d e la forma, como la
venta de titulo de crdito que requiere la entrega del documento
enajenado.

Teora relativa a los requisitos de existencia y condiciones de

validez de la compraventa

Respecto a los reqirisitos de existencia y de validez de la com-

praventa, la doctrii~ase divide en dos:

1. Hay autores como Planiol que no distinguen los requisitos

de existencia con las condiciones de validez, pues los colocan to-
dos dentro de la denominaci6n de "elementos del contrato de
compraventa", como son el consentimiento, la cosa, el precio y la
capacidad.

2. Existen, por el contrario, otros aiitorcs que distinguen los

requisitos de existencia de las condiciones de validez.

Se estima que la segiitida teora es la correcta, ya que la ausen-

cia de los primeros determina la inexistencia dcl acto, cn tanto
que la falta de los segundos produce la nulidad relativa o absoluta
del acto.

Requisitos de existencia

Estos son, aplicando los principios relativos a todos los contratos:

a) Consentimiento, y b) Objeto materia del contrato.

 Aplicando los principios especiales de la compraventa:

a) El consentimiento debe concordar en que se trata de una

transmisi6n de dominio;

h) El objeto, qiie debe ser la cosa y el precio materia de la

compraventa.

Consentimiento

Definicin. Es el acuerdo de voluntades entre vendedor y compra-

dor para celebrar el contrato de compraventa, con su efecto trasla-
tivo de dominio y recayendo sobre cosa determinada, fijando un
precio cierto y en dinero.

Para su estudio se analizar6 el consentimiento:

1. Respecto al efecto traslativo de dominio, la n o concordancia

de las partes en este punto produce la inexistencia del contrato.

2. En cuanto a la cosa a transmitir y al precio a pagar, su n o

coincidencia produce la inexistencia.

3. Respecto a las modalidades, ta falta de acuerdo produce la

inexistencia.

4. Respecto a la forma, su falta cuando se exige, produce la

nulidad relativa.
 5. Respecto a las clusulas supletorias, sic no concordancia
determina que se tengan por no puestas; respecto a las naturales,
su no consignacin determina que se tengan por puestas.

1. Respecto a la celebracin del contrato de compraventa con su

efecto traslatiwo de dominio. El consentimiento debe coincidir en
que la propiedad de la cosa o derecho, materia de la compraventa,
pasar del patriinonio del vendedor al del comprador, y que se
transmitir en virtud de la compraventa, pues si no hay concor-
dancia en que esa transmisin se hara por ese negocio, no existir
consentimiento; como es el caso, en que una de las partes crea
que la transmisin se har por compraventa y la otra crea que se
har por donacin, en este supuesto el contrato es inexistente.
La venta con reserva de dominio no es una excepcin en la qirc no
exista transmisin de dominio, sino que est supeditada al cum-
plimiento de una condicin suspensiva. Adems, basta ese acuerdo
de vluntades para que [a transmisinn se realice, aunque n o se
haya entregado la cosa ni se haya pagado el precio.

2. En cuanto a la cosa o de~echoy ul precio. El conscntrmicnto

debe coincidir sobre el objeto y el precio, pues si hay error en la
cosa o en el precio, no habr consentimiento concordante, luego,
el contrato ser inexistente.

Objeto

El objeto inmediato de la compraventa es doble, por una parte la

cosa o el derecho por vender y, por otra, el precio por pagar;
la obligacin fi~ndamentafdel vendedor es la transmisin de la pro-
piedad de la cosa o derecho, luego sir objeto inmeciiato es esa cosa
o derecho; la obligacin fundamental del comprador es pagar un
precio cierto y en dinero, luego el objeto inmediato es el precio;
entonces, son objeto de la compraventa la cosa o derecho, y el
precio.

De conformidad con el derecho positivo mexicano, son objeto de

la compraventa todas las cosas y derechos que satisfagan los reqirisi-
tos estipulados por la ley; asi, pueden venderse y co~nprarsemuebles,
inmuebles, derechos reales, derechos persoiiales.

Requisitos de la cosa para poder ser objeto del contrato de

compraventa

Son los exigidos para el contrato e n slo que aplicados al

objeto de la compraventa.

Son tres los requisitos exigidos para que cl objeto pueda ser
materia de la compraventa:

t. Que la cosa objeto del contrato o del derecho exista o

pueda existir e n la naturaleza;
11. Que sea determinada o determinable e n cuanto a su
especie, y
111. Que est en el comercio.
1. Que Ea cosa materia de la compraventa exista o pueda existir

A) que la cosa exista en la naturaleza. El primer requisito que debe

llenar la cosa para ser objeto de la compraventa es que exista en la
naturaleza; pues para que un objeto pueda ser materia d e contrato
se recluiere su existencia.

Sancin. Por regla general, cuando en la compraventa no existe

la cosa, el contrato es inexistente (el Codigo de 1884 deca qtie
crii 11t11<>absoltiro, esto se Jeha a que confunda esa clase de nuli,
il;iJ coi1 la inexistencia).

Siti etiihargo, existen ias siguientes excepciones a este prin-

cipii~,cluc soti: tanto In compra de esperanza, como la compra de
i.<isit cspcrn~ta.

Ar, i. t"c ~ i ide restitucin

C:i,ni<, se mencion, s i la compraventa recae sobre cosa que no

existe el contrato es inexistente, y ni el comprador ni el vendedor
podr61i exigir el cumplimiento d e las obligaciones derivadas de
eila; si alguno lo hace, el otro opondrk excepcin d e inexistincia;
pero cuando se haya adelantada el precio o parte de ste al vende-
dor, el comprador tendra la accin d e restitucin, pues si se recibe
algo a que no se tiene derecho, se tiene la obligaciim d e restituirlo
farticulo 1883 y 1884 del Cdigo Civil).
 Causas que pueden determinar la falta de lu cosa

Estas pueden ser:

a) Que nunca haya existido, y

b) Que posteriormente se hubiese perdido en este supuesto
la prdida y e d e ser total, o simple deterioro. Cada
una de esas cuestiones provoca situaciones diversas, que
se analizarn a continuacin.

1. Prdida total de 1u cosa antes de la celebracin del contrato

Si la cosa se ha perdido totalmente (esta prdida se presenta

por caso fortuito o fuerza mayor; es decir, por u n acontecimiento
natural o humano inevitable); si esa prdida fue antes de la cele-
I~racindel contrato, ste no podr celebrarse, pues de hacerlo
seria inexistente por falta de objeto.

Si el vendedor supo de la prdida de la cosa, y la oculta, al

celehrar el contrato obr de mala fe, por tanto ser responsable de
pagar daos y perjuicios, ya que en trminos del artculo 1910 del
Cdigo Civil, clugen obrando ilicitamente o contra las buenas cos-
tumbres cause ctao a otro, est obligado a repararlo, a menos que
demuestre que el cfao se produjo como consecuencia de culpa o
negligencia inexcusable de la vctima.

Luego, la mala fe del vendedor es una culpa extracontractual

que tiene su fuente en un hecho ilcito. Los daos y perjuicios se
graduarn de acuerdo con los gastos hechos por el comprador y
las prdidas sufridas por el cumplimiento clel contrato.

Si cl vendedor ignoraba la prdida de la cosa, como el contrato

es inexistente, no producir efecto jurdico alguno.

2. Prdida parcial de la cosa antes de la celebracin del contrato de

compraventa

Respecto a este problema se presentan dos cucstioncs:

a) La compraventa de cosa que hubiere perecido en parte o

se htihiere cteteriorado antes de la celebracin del contrato, existe
o es inexistente, y

h) Si la compraventa existe, es vlida o es nula.

El primer problema se resuelve diciendo que existe la compra-

venta, ya que no le faltara ninguno de los elementos esenciales.

Resuelto el primer problema, con relacin al segrrndo se plan-

tean dos situaciones:

a) Cuando el comprador sabia de esa prdicta parcial o dete-

rioro al celebrar el contrato.

b) Cuando no lo sabia.
 Si lo sabia, la venta es vilida, ya que se entiende entonces
que el comprador consinti en adquirir la cosa como se enconnaba,
de manera que no existe en este caso ninguna accin de resolu-
cin del contrato ni de disminiicin del precio contra el vendedor.

Si nt) lo sabia, la venta cstaria afectada de nulidad, ya sea por

error en el consentimiento, ya sea por dolo o mala fe si el vende-
dor lo sabia; error por tener una idea inexacta de la cosa, si tampoco
lo sabia el vcndedor, y dolo o mala fe si ese error se produjo por
maniobras del vendedor. Otra soluciil seria admitir la resolucin
del contrato por incumplimiento de la oblig~cinprincipal del
vendedor, de entregar la cosa vendida.

El C:digo Civil de 1884 resolvia el prohlema diciendo que si

la cosa vendida se hubiera perdido parcialmente o se hubierc
deteriorado, el comprador podra optar por rescindir el contrato o
por aceptar la venta con rcduccin proporcional del piecio. Estas
soluciones, aun cuando n o estn consagradas en el Cdigo vigente
con esa claridad, es la aceptada, ya qire asi se desprende de la
interpretacin de varios a~ticu!os del Cdigo.

3. Prdida total, prdida parcial o deterioro de la cosa despus de la

celebracin del contrato de compraventa

En este caso la compraventa no est afecrada de ninguna ineficacia

iuridica, pues al celebrarse ct contrato reuni todos los elementos
de existencia y de validez; el problema que se presenta es deter-
minar quin sufre la prdida. En este supuesto, quien la sufrc es el
comprador, pues la cosa se pierde para su dueo, en trminos
generales.

Aplicando los principios generales de las obligaciones de dar,

en la compraventa, se tiene lo siguiente: Si tuvo culpa el vendedor,
responder por el valor de la cosa ms el pago de daos y perjuicios.
Si slo se deteriora, el comprador puede optar por la rescisin del
contrato y el pago de daos y perjuicios o recibir la cosa en el estado
en que se encuentre con la reduccin del precio y el pago de daos
y perjuicios. Si no tiene culpa el vendedor, el comprador pierde la
trisa. Si por culpa del comprador se deteriora, la deber recibir en
el estado en que se halle. Si se pierde por caso fortuito o fircrza
mayor, la prdida la sufre su dueo (articulo 2017 del Cdigo
Civil).

Ahora bien, del articulo 1826 del Cdigo Civil se desprende

que las cosas fttturas pueden ser objeto de contrato, a pesar de no
existir en la nati~ralezasi puede ser objeto de compraventa, con
tal de que pueda existir. Se excepta de lo anterior, por disposicin
de la ley, la herencia futura.

Dizrersos casos de compraventa de cosas fituras

Son .es los casos que se presentan:

 1. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia
necesaria de la cosa.

2. Cuando la compraventa se somete a la circunstancia de

que la cosa llegue necesariamente a existir.

3. Cuando la compraventa versa sobre una cosa que necesaria-

mente ha de existir.

1 . Cuando la compraventa no se subordina a la existencia necesaria

de la cosa

Es el caso [le la compra J e esper:tnza: el articulo 2792 del Cdigo

Civil seala que se Ilania ;,si al contratu que tiene por objeto
a~iqiiirirpor una canticlati determinada, 10s frutos qiie una cosa
proiliizia en eI tiempo fijado, tomando el ct>mprador para si el
riesgo Je que esos frutos no llegt~ena existir; o bien, los productos
inciertos de iin hecho, que puedan estimarse en dinero.

El precio no se lev vuelve aun cuando los frutos t> productos

no ileguen a existir.

Por su parte, el 2309 del Cdigo Civil, esrablece que si se

venden cosas futuras, romando el comprador el riesgo de que no
llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dis-
puesto e n el capitulo relativo a la compra d e esperanza. Por
ejemplo: Juan compra a Pedro la cosecha que obrendra este ao,
se produzca o no.
2. Cuando la compraventa se somete a 2a circunstancia de que la
cosa llegue necesariamente a existir

Este es un supuesto de compraventa sujeta a condicin suspensiva;

si la cosa no se produce, las obligaciones no se producirn y ni
vendedor ni comprador estaran obligadoc; como sucede en el caso
de compra de cosa esperada, que si llega a existir, entonces se produ-
cen obligaciones reciprocas; si n o llega, ninguno estk obligado por
ser una consecuencia natural del propio contrato. Por ejemplo:
Juan compra a Pedro su cosecha de este ao, siempre y cuando se
produzca.

3. Cuando el contrato de compraventa versa sobre una cosa que ha

de existir necesu~iamente

Esra es tina compraventa sujeta a trmino, y cumplido ste, ambas

partes deheran cumplir las prestaciones prometidas, si la cosa llega
:I prii~iiicirse,si no, el vendedor quedar obligado al pago de daos
y perjiiicios. Por ejemplo: Juan compra a un fabricante de zapa-
ros mil pares para ser entregados dentro de seis meses, al cumplirse
el trmino, el fabricante debe entregar los zapatos y el compra-
dor el precio, si no los entrega, incurrir e n responsabilidad civil.

11. Que la cosa sea determinada o determinable en cuanto a su

especie

El segundo requisito de la cosa, para ser objeto de compraventa,

es que sea determinada o determinable en cuanto a su especie.
 La determinacin en cuanto a su especie quiere decir caracteri-
zacibn en cuanto a la calidad y cantidad; por tanto, todo contrato
de compraventa debe contar con las especificaciones de las circuns-
tancias yrie individualicen las cosas, como seria el caso, tratndose
de trn inmueble, de sealar entre otras cuestiones su ubicacin,
superficie, linderos y orientacin.

No es indispensable la determinacin de la cosa al celebrarse

el contrato, bastar dar la base para que pucda determinarse, es
decir, que sea determinable; por ello son posibles:

a) el contrato de compraverita sobre cosas en genero, dando

las hases que esos gneros Ilegrien a cieterminarse en especie,

1)) el contrato de compravelita sobre objeto alternativo, cuan-

do pr~rdecumplirse con la obligacin mediante la entrega de una
u otra cosa, fiiadas de antemano, y

c) acluel cie ventas por suministro, dando en su celebracin las

bases para su determinacin, por no poder determinarse en el
momento de su celebracin, como sucede con la venta de energa
elctrica.

Sancrn. En los tres supuestos anteriores, si el objeto no llega

a deterrninarsc, la compraventa es inexistente, pues recaera sobre
un objeto clue no podra ser materia de ese contrato, de acuerdo
con lo dispuesto por el articulo 1825 del Cdigo Civil.
111. r cosa debe estar en el comercio

Esto quiere decir que las cosas sean susceptibles de apropiacin

particular.

Cosas que no pueden ser materia dc compraventa por cstar

fuera del comercio. Regla general.

En trminos del articulo 747 del Cdigo Civil, pueden ser objeto
de apropiacin todas las cosas que n o estn excluidas del comercio.
Pueden ser excluidas del comercio:

a) Por SU naturaleza,
b) Por disposicion de la ley, y
C) Por estar prohibida su enajenacin.

A) Cosas que no pueden ser objeto de compraventa por estar

excluidas del come7cio por su naturaleza

Tal y como lo dispone e1 articulo 749 del Cdigo Civil, estin Cuera
del comercio por su naturaleza aquellas cosas quc no pueden ser
posedas exclusivamente por un individuo, como son el aire, e1
mar y la luz natural, sin embargo, transformndolas o limitandolas
si pueden ser apropiadas y ser materia de la compraventa, como el
agua de mar en ampotletas.
 B ) Cosas que estn fuera del comercio por disposicin de la ley de
conformidad con el mismo precepto legal

Son aquellas que la ley declara irreductibles a propiedad particular

(artculo 749).

Las leyes clue las excluyen del cttmercio son:

1. El Cdigo Sanitario.' Este o r d e n a m i e n t o excliiye del

conicrcio:

;I) En ciiaiito a coniestihles, los q i ~ no

e rei~nanlas condici<tnes
~ l s;ini~i:tii
c iicces;iri:~s;Ironro los proiliictos provenientes de anima-
Ics 111i1ertos
por etiferniedatl, stisceptihle tfatismitirse al homlire
r t 176).

11) En ciiaiito a me~iicametitt>s,Iris n o aiitorizados, corno los

que 110 indiquen la frmula d e preparaci6n.

C) En ciianto a drogas enewantes, su uso y comercializacin

se encontraban bajo la supervisin d e la entonces Secretaria d e
Saiubridsd y Asistencia; algunas otras que n o tenian utilizacin
mdica, estaban absolutamente prohibidas.

--
' Correspondiente a su rexm vigenre a parrir de abril dr 1955 al 31 de marzo de 1973.
publicado en el Diotio Oficial de lo Fedrrocibn de lo. de marzo de 1955.
 2. Las Leyes de caza6 y pesca,' prohibiendo o vedando la caza y
la pesca para proteger las especies y aprovechar mejor su explo-
tacin, o para conservar una especie q u e est desaparecien-
do; como la veda durante el desove de los peces o el celo de los
mamiferos.

3 . La Ley forestal8 prohibiendo, la tala de rboles en terrenos

nacionales, bnldios o de propiedad particular, cuando stos n o
renan determinados requisitos de desarrollo. Permitindose la
tala mediante decreto del Ejecutivo y siguiendo planes nacionales
para no prr~vocitrsu extincin.

4. Lir Constitucin Federai y las leyes relativas a bienes de la

Federiicin."

Estos ordenamientos sustraen ciertos bienes del comercio por

tntrrivos de defensa naciclnal, por razones d e distribucin equita-
tiva, de expl<rtacin tiacinal o por consideraciones culturales:
conio son, entre crtrtrs, mar territorial, lagos, lagunas y esteros
nncionales; paseos (lugar o sitio pblico para pasearse), carrete-
ras; ohras de defensa; obras histricas.

" Publicrdr en el Diui~o(3ficrrial de la Fcdedriacidn el 5 de enero de 1952, vigenre hasta e1 3

dc iiilio L LM?.
' Publicada cn el Diario Ofici~lde In Fediiocin el 16 de enero de 1950, vigentc hasra el
L5 Je mxw de 1972.
Ptahlicada en el Dicnu Ofictol dr La Fedrrocidn el 10 de enero de 1948, hasra el

-
i Jc enrm de 1962.
" (.o%* er la Ley General de Rienir Nacionales,
Frd<rnridn el 3 de iulio de 1942. vigenre hasta el 30 de enim de 1969.
en cl Diario Oficial de
 Estos bienes n o son los propios d e la Federacin, sino los
sujetos a uria finalidad.

Sancin. La compraventa d e cosa excluida del comercio por

$11naturaleza o por disposicin de la ley es inexistente, por ser
objeto yiie no puede ser materia d e esc contrato.

C) Cosas que no pueden ser materia de comprauenta por estar

p~.okibida su enajenacibn

st;is, a pesar iir estar e n el comercio, sciii itialienables y son:

l . Los hicnes que jornian pcirtr del patrimonio de la familia.

El p;itrimonio ti~niiliares nili~elqice se registra conio tal, es stiscep-
tilde d e ;tprt>piaciOiiperc no de enajenacihn una vez constirtii~io
en p:itritiiotiio fiiniiliar, qiie es el mnimo necesario para la habita-
ci<>iio suhsisteiicia iie una familia, luego, son objeto del patri-
monio d e la f:imiliw: la casa hnhitacivn y, e n algunos casos, itna
ptircela cultivahlr (arriciilu 723, fraccitin 11'' del C6digo Civil).
Estos hieiies, cle aciierrlo con lo ilispnesto por el artciilo 727 del
Cvdigo Civil, no piteden ser afectados por embargos o gravarnenes.
ya clue la idea, al formarlos, es consriti~irseen un seguro para la
familia; est limitado para evitar q u e con fines fsaudu'ientos se
afecte todo un patrimonio.

-
'O El arriculo 723 del C6digo Civil fue reformado medinnre decreto publicado cn la Gncrto
Oliciol dci Distrito Frdool el 25 de mayo de ZWO.
 2. Bienes destinados a u n servicio pblico. No pueden ser objeto
de compraventa por estar asignados a ese servicio, sin embargo,
desafectados si estn nuevamente en el comercio (articulo 770 dcl
Cdigo Civil).

3. Derechos sobre bienes agrarios y parcela ejidal. Los derechos

agrarios como el uso de aguas, e x ~ l o t a c i ~den bosques y la parcela
ejidal, no pueden venderse ni gravarse con derechos reales que
impliquen prdida o disminucin de su utilidad (articulo 138 del
Cdigo Agrario)," esto era para proteger al indigena de la explo-
tacin de los latifundistas y para actualizar el principio de que la
tierra es de quien la cultiva.

Sancin. La compraventa de cosa inalienable se sanciona con

nulidad absoluta, por ir contra el tenor de una ley prohibitiva o de
orden phlico, por lo que prt>duceefectos provisionales, que son
destruidos retroactivamente cuando pronuncia e1 juez la nulidad,
pudiendo prevalerse de ella todo interesado y no siendo ni con-
firinable ni prescriptible (articulo 2226 del Cdigo Civil).

EL PRECIO

Concepto

Precio es la cantidad cierra y en dinero que paga el comprador al

vendedor a cambio de la cosa o derecho enajenado.

.-u----
'' Publicvdo en el f>ioa Oficial & h FedPiacidn el 27 de ubtil de 1943, vigenre hasta el 3 1
de mayo de 197 1.
 Ei articulo 2248 del Cdigo Civil dispone que habr compra-
venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la pro-
piedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos u11 precio cierto y en dinero.

Caractersticas

1. Debe ser cierto y

2. Debe ser en dinero.

El precio cierto es el fijado, el indubitable, determinado o

determinable; precio cierto adems es el real y sinceramente con-
venido, no el que simulen total o prcialmente.

Fijacin del precio

Se puede fijar:

A ) Por las partes contratantes o

Bf Por un tercero.

A) Por las partes contratantes

ES la forma usual para fijar el precio, p d i e n d o hacerlo libremente,

Salvo las siguientes excepciones:

a) cuando la ley lo determina o da las bases para Ajarlo y

b) la prevista en los articulas 2256 y 17 del Cdigo Civil.
 Cuando la ley por si misma lo Aja o bien da las bases para
ello, puede fijar limites al precio, superior o inferior, estableciendo
tarifas.

Las previstas por los artculos 2256 y 17 del Cdigo Civil.

El articulo 2256 dispone que: "el precio de frutos y cereales

vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no
podr exceder del mayor que esos gneros tuvieren e n el lugar,
en el periodo corrido desde la entrcga hasta e1 fin de la siguiente
cosecha". Respecto a este articulo no puede haber pacto en contrario.

Por su parte, el articillo 17 seala qtte, cuando alguno, explo-

tando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria
de otro, obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente despro-
porcionado a lo que l por su parte se obliga, el perjudicado tiene
derecho a elegir entre pedir la nulidad dei contrato o la reduccin
(accin redhibitoria) por vicios ocultos, equitativa de su obliga,
cin (accin quanti minorzs -rebaja proporcional del precio-)
ms el pago de los correspondientes daos y perjuicios, derecho
que dura un ao.

Este articulo evita la lesin y habla de la rescisin que slo

puede ser de un contrato vlido. Al respecto se estima que la lesion
es causa de nulidad, pues no puede ser vlido un contrato que ha
nacido viciado; luego, el artculo 17 no tiene razn y cuando se
invoca se pide la nulidad por la lesin en e1 consignada.
 B) Por un tercero

Tercero es cl ajeno a una relacin jurdica, ste interviene en la

fijacin del precio cuando las partes convienen en ello.

Funcin jurdica del tercero. Hay varias opiniones:

1. Que el tercero es rbitro.

2. Que es perito.
3. Qiie es mandatario.

Teora del tercero como rbttro. rbitro es un juez privado fijado

por liis partes en litigio; Iiiego, el tercero cpre fija el precio no lo es,
ya cliie no resuelve controversia entrc las partes; adems, la fijacin
del precio no es uii laiicio (sentencia ciel rbitro), sino un acto
jiiriciico contractual.

Teora del tercero como perito. Perito es un experto, un tcnico que

interviene en los procesos para rendir una prueba, la pericial; el
perito acta emitiendo un dictamen para dar elementos al juez al
nlotnento d e resolver; luego, el tercero n o es perito pues n o
interviene en u n proceso rindiendo una prueba; al fijar el precio
n o emite una opinin, realiza u n acto jurdico q u e las partes n o
pueden rechazar, salvo d e comn acuerdo.

Teoria del tercero como mandatario. Siendo el mandato un contra-

to por el cual el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del
mandante los actos jurdicos que ste le encarga, y siendo acto
jurdico la manifesracin de voluntad que crea, modifica, transmite
o extingue obligaciones y derechos, y que produce efectos porque
as lo determina la ley, se ptrede afirmar que el tercero es
mandatario, ya que al fijar cl precio realiza un acto jurdico que le
encomiendan las partes y que es uno de los elementos del contrato
de compraventa, creador de derechos y obligaciones para las partes.

Pueden las partes rechazar el precio fijado por un tercero?

La regla general es que no puede rechazarse el precio fijado por

un tercero; sin embargo, esta regla tiene las siguientes excepciones:

a) Cuando se rechaza de comn acuerdo (artculo 2252 del

Cndigo Civil).

b) Cuando el tercero, al fijarlo, strfre algn vicio de la volun-

tad, ya que en esas condiciones el acto sera nulo.

c) Cuando el tercero se ha apartado de la base para la fijacin

dada por las partes; esto confirma que se tratz de un mandato, ya
que le dan instrucciones de las que no puede apartarse a este ter-
cero para fijarlo.

Momento en que se perfecciona el contrato

Se perfecciona, cuando cl precio es fijado por un tercero.

 Es importante determinarlo ya que entre la celebracin de la
compraventa y la fijacin del precio puede transcurrir tiempo, lapso
en el que la cosa puede perderse, sobrevenir un cambio en la legis-
lacin relativa o cambiar las partes de capacidad. Para resolver lo
anterior hay dos teoras.

1. Aquella que establece que el contrato de compraventa se

perfecciona desde que las partes designan al tercero para que ste
fije el precio, y que aunque su monto no est determinado, se han
dado las bases para determinarlo, al encomendar su fijacin a un
tercero. Esta tesis descansa en los artculos 2252 y 2253 del Codigo
Civil que establecen que: el precio fijado por tercero no puede
rechazarse por las partes; y que si el tercero no quiere o no pue-
de sealar precio, el contrato qiiedar sin efecto, salvo pacto en
contrario. Si la compraventa no existiera descle su celebracin,
estos articulos careceran cfe sentido.

Segn esta tcoria, la compraventa cuyo precio ser fijado por

un tercero es un contrato sujeto a condicin suspensiva: que n o
se rechace el precio de comn acuerdo y que el precio llegue a
fijarse.

2.La segunda teoria sostiene, que el contrato se perfecciona

hasta que el precio es fijado por u n tercero, pues mientras no lo
haga, el precio no es cierto y determinado. Esta teoria se basa en
el articulo 2249 del Cdigo Civil, el cual establece que la venta es
perfecta y obligatoria cuando se ha convenido en la cosa y su precio,
aunque la primera n o haya sido entregada ni el precio satisfecho.
 La corriente que es aceptad&es la primera, ya que el caso de
rechazar el precio es excepcional, solo que no se considera como
contrato condicional por ese hecho, pues no depende de un acon-
tecimiento futuro e incierto su perfeccionan~iento;adems, el
articulo que sustenta la segunda tcoria es la regla general, excepcio-
nada con los artculos que sustentan la primera tesis.

Prdida de la cosa, entre el momento de celebracin de ld

compraventa y el de la fijacin del precio

Segn la primera tesis, la cosa se pierde para el comprador, que

es su dueo, salvo culpa del vendedor. Segn la segunda teora, se
pierde para el vendedor, pues mientras no se fija el precio no se ha
perfeccionado el contrato y sigue ste siendo su propietario.

Cambio de la legislacin, entre el momento de la celebracin de

la compraventa y el de la f?jacindel precio

segn ia primera teora se regir por la legislacin anterior; en

ciianro a la segunda tesis, caer* bajo la nueva legislacidn por no existir
previamente contrato.

Cambio de capacidad de las partes

Si una o ambas partes son incapaces al celebrarse el contrato, para

la primera teora la compraventa seria nula y sera vlida si lo cele,
braran capaces que luego perdieran su capacidad; segn la segunda
tesis, si al fijarse el precio ya son capaces, la venta ser valida, e n
tanto que si en ese momento son incapaces, la v e n a ser nula.
 Las partes pueden convenir en que el precio sea el que corre
e n el mercado en da o lugar determinado.

Ello lo autoriza la ley por medio del arriculo 2251 del Cdigo
citado.

Precio establecidopor la ley opor actos administrativos apoyados

en sta

F.ti o~.;lsioncsla Icy, directamente o hct~ltaricloa rirganos del Esta-

<lo,esti11)lecc cI preci<ifrarifits) o da nclrtiias para fijarlo; su objeto
cs fielvaptrartiar !a ccotxirnia nacional 1) proteger a los particiilares
c.<iiitr;c los ; i ~ . : i ~ : ~ r ; ~ rr li oc.nipresas
re~ poclerosas. Las tarifas fijadas
1 ~ 1e1r la>~lcr
Icgisl:iri\z>$<>ti leyes por ser disposiciones generales pi-

r;iiitizaci:is p<,r i;ari<i<rnes;las fijadas por (irjianos administrativos

si>n rigl:~tiienttis,Jisposici<>iiesr:lnihi6n generales y garantizadas
por s;111ciories.El precio fijado puede ser mximo, mnimo o fijo.

Precio en dinero

1)iiierv es la moneda circulante con poder liherarorio ilimitado.

L.? caracteristica [le clrie el precio delie ser en dinero sufre una excep-
ci>ri:cuan<{<>el precio es parte e n dinero y parte con el valor d e
otra crtsa; cuando este valor es inferior o igual al precio, se est
en el caso d e tina compraventa; si el numerario fuere inferior, se
trata d e una permuta (articulo 2250 del Cdigo Civil).

C u a n d o el precio es e n moneda extranjera, algunos trata-

distas sostienen que el contrato es d e permuta, por n o ser moneda
del curso legal, sin embargo, por tener un tipo de cambio y por
tener poder liberatorio ilimitado en las transacciones internacio-
nales, se estima que se trapa de una compraventa y no de una permuta.

Cuando el precio es pagado con titulos de crdito se esta ante

una compraventa, pues las partes han convenido en esa forma de
pago, ya que segn la Ley de Ttulos y Operaciones de Crdito,
los ttulos de crdito son sustitutivos de la moneda; pero si estn
sujetos al buen cohro, la compraventa ser condicional, "S:tlvo
buen cobro". Sobre este punto, si en una compraventa sc pag
con letras de cambio y stas no se cobran por insolvencia, slo se
podr ejercitar la accin cambiaria, si no se considerara liberatoria
se podra rescindir el contrato.

Sancin. Ciiando el precio no cs cierto o ilu ea en dinero, el

contrato es inexistente por faltarle uno de los elementos necesarios
de la compraventa.

Relaciones entre el precio y el valor de la cosa

Por ser un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, debe existir

equivalencia entre el precio y el valor de la cosa, de lo contrario
se incurrira en lesin.

Son aquellos en defecto de los cuales el conmato existe pero

viciado, afectado de nulidad.
 Enumeracin

Aplicando lo que sobre todos los contratos establece el Cdigo

respectivo, los requisitos de validez de la compraventa son:

l. Capacidad legal de las partes

2. Consentimiento exento de vicios
3. Objeto, motivo o fin licito
4. Manifestacin del consentimiento en la forma establecida
por la ley.

Capacidad legal de las partes para celebrar el contrato de

compraventa

Las disposiciones sobre capacidad para celebrar la compraventa

pueden agruparse en:

a) Disposiciones que establecen requisitos para celebrar la

compraventa.

b) Disposiciones que prcceptan prohibiciones para vender.

c) Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar.

Las disposiciones que establecen requisitos para celebrar el con-

trato de compraventa, se encuentran contenidas en los artculos
2274, 2275" y 2279 del Cdigo Civil que disponen:

-~
':E ariciila 2275 fue derogado poi Decreto publicado en el Diario Oficia de in FIiier~ci6n
el 31 de diciembre de 1974.
 El 2274 indica que los extranjeros y las personas morales no
pueden comprar bienes raices, sino sujetndosc a lo dispuesto en
el articulo 27 de la Constitucin Pottica de los Estados Unidos
Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.

El diverso articulo 27 constitucional establece que los extran-

jeros slo podrn adquirir inmuebles fuera de la zona prohibida3
previo permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores, conviniendo
en considerarse nacionales respecto a esos bienes.

Sancin. La compraventa de inmuebles hecha directamente

por extranjeros o por conducto de un tercero, sin cumplir lo ante-
rior, seni nula por estatuirlo asi el articulo 2282 del Cdigo Civil
y ser6 n~tlaabsolutamente, segn el articulo 80, de la Ley Orgnica
tle la fracci6n 1 del artculo 27 constitucional, publicada e n el
Diario Oficial de la Federacin el 21 de enero de 1926."

El articitlo 227514 dispone que los consortes no pueden ce-

lebrar entre ni compraventa sino con autorizacin judicial para la
m~ijcr.

Sancin. La violacin al articulo anterior produce la nulidad

relativa del contrato, ya que es norma protectora para fa esposa,
no precepto imperativo o de orden publico.

" Esta ley &e abrogdda por la Ley de Invenion Fsxmjera, publiada en el Diatio Oficio1 &
In F&ridn c 21 de diciembre de 1993.
"Derogado pur Dccrem publicado el 31 de diciembre de 1974
 Sistemas a este respecto de tos Cdigos de 1870 y 1884

El Cdigo de 1870 autorizaba la compraventa entre consortes

casados bajo separacin de bienes; igual sistema adoptaba el
de 1884.

En trminos de los articulas 2279 en relacin con los nume-

rales 973 y 974, todos del Cdigo Civil, los propietarios de cosa
indivisa no pueden vender su parte respectiva a extraos, ello signi-
fica que el parricipe renuncie al derecho del tanto; a este efecto el
copropietario que enajene, notificar a los dems por medio de
notario o judicialmente la venta que tuviere convenida para que
dentro de ocho dias el participe haga uso del derecho del tanro.
Si varios copropietarios quieren hacer uso de ese derecho, ser
preferido el que represente mayor parte, siendo iguales, por suerte,
salvo pacto en contrario (articulo 974 del Cdigo Civil). Caso
simitar es el derecho del tanto del arrendatario, cuando ha vivido
en la casa m&sde cinco aos y ha hecho mejoras materiales.

Sanczn. La violacin a la disposicin anterior produce la

nulidad relativa del acto. Sobre este tema ha existido discitsin,
pues algunos sostienen que la nulidad es absoluta, ya que el artculo
973 del Cdigo Civil establece que mientras no haya notificacin
la venta no producir efecto legal alguno, pero como esa venta en
cualquier momento puede ratificarla el copropietario perjudicado,
slo podr ser nula relativamente.
Disposiciones que preceptan prohibiciones para vender

Estas son:

a) Sobre cosa cuya enajenacin est prohibida. Su violaciOn

se sanciona con nulidad absoluta,

h) Las cosas que no son propiedad del vendedor, pues la venfa

de cosa ajena es nula y el vendedor es responsabIe de daos
perjtticios si procede con dolo o mala fe. La nulidad ilue la violuciijri
;,este precepto procit~cees relativa, ya que puede convali~iarse1;l
venr;i si el venliecit>r antes de la eviccion adquiere la propieda<{
Iegitima (atticuh 2269 del Cdig Civil).

') Lrrs t l i j c ~ i ; sujetos a patria potestad stilo pueden vender a

stts l w l r c ~1<1sl~ivnesadrluiridos por su trabajo, t1 los adrluirii1os
por co:*lqtticr r i r u h . Str violaci~nprod\ice nulidad relariva
( i ~ r t i ~ , t t l2278
n clvl Chdigo Civil).

Snncionts. La violaci>na los preceptos anteriores producen la

t t i t l i ~ l ; ~;~l~soitrr:~
J en el primer caso, por ser una
disposicidn de orden
ritl4ico.v reliitiui, en 10s dos siguientes, por proteger slo a panicttiares.

Disposiciones que estaniyen prohibiciones para comprar

Estas son:

a) Articulo 2276, Los magistrados, jueces, ministerio pblico.

defensores oficiales, abogados, procuradores y peritos no podrn
 comprar los bienes objeto del juicio en el que intervengan, ni se1
cesionarios de ellos.

Se exceptira de lo dispuesto en el articulo anterior, la venta o

cesin de acciones hereditarias cuando son coherederos las perso-
nas mencionadas, o cuando se trate de derechos a que estn afectos
bienes de su propiedad (articulo 2777). La sancin por su incum-
plimiento es la nulidad absoluta.

b) El articirlo 2280 prohibe comprar los bienes de cuya venta

o adrninistracion se hallen encargados:

1. Los tutores y curadores,

11. Los mandatarios,
111. Los ejecutores testamenrarios y los qiie fueron nombrados
en caso de intestado,
IV. Los interventores nombrados por el tcstador o por los
herederos,
V. Los representantes, administradores e interventores en
caso de ausencia, y
VI. Los empleados pblicos.

Asimismo, de conformidad con el articulo 2281, los perttos y

corredores en cuya venta hayan intervenido tampoco pueden com-
prar los bienes en cuya venta hayan intervenido, porque, su violacin
produce la nulidad relativa por proteger intereses particulares.
 De lo anterior se desprende, que los preceptos relarivos a la
capacidad para vender o comprar no se sancionan igual, ya que
en ocasiones se violan precepros de orden pblico y en ocasiones
preceptos protectores de intereses particulares.

Forma del contrato de compraventa

La compravetira n o requiere para su validez de formalidad alguna,

salvo si recae sobre inmuebles (articulo 2316 del Cdigo Civil),
luego, por regla general es un contrato consensual, por excepcin
es formal o real.

Por lo que hace a la compraventa sobre muebles es consensual,

esta regla sufre las siguientes excepciones:

1. Cuando las partes convienen en establecer alguna formali-

dad, como escritura publica o privada, a la entrega de la cosa.

2. Cuando se trate de venta de ttulos de crdito al portador,

cuya transmisitt soto opera con la cntrega de la cosa, en este caso
es un contrato real.

3. Cuando la misma cosa se vende a distintas personas, si es

mueble, prevalecer la primera venta, si no puede verificarse la
periodicidad, prevalecer la hecha a quien tiene en su poder la cosa;
la posesin es supletoria del documento probatorio de propiedad.
 La compraventa sobre inmuebles es siempre u n contrato
formal, pero esta forma vara, segn el monto de la operacin.
El articulo 231 7 del Cdigo Civil seala, quc si el valor de u n
inmueble es liitsta de $500.00, podr hacerse en escrito privado;
por su parte, el articulo 2320 seala que si el valor de1 inmueble
excede de la citada cantidad, su venta se har en escritura pblica.

En el Cdigo de 1928, originalmente n o se sealaba el monto

de $500.00 sino de $5,000.00, pero por reforma del articulo 54 de
la Ley de Notariado publicada e n el Diario Oficial de la Federa-
cin el 23 de febrero de 1946, en su articulo 14 transitorio, modific
los diversos 23 17 y 2320" del Cdigo Civil que estableca que el
valor fwre hasta de $5,000.00. Para la venta de un inmueble hasta
por $5,000.00 se requeria un escrito que podia ser pblico o pri,
vado, o endoso en el certificado correspondiente que deba expedir
el Registro Pblico de la Propiedad. Si era una escritura privada la
firmaban el comprador y el vendedor ante dos testigos, de ese docu-
mento se formaban dos originales, uno para el comprador y otro
para el Registro Piiblico, en donde se depositaba, previa ratificacin
de firmas ante un juez de Paz y luego ante el registrador, el que
hara una nueva inscripcin a favor del comprador; esto ltimo
era redundante pero exigido.

-
"Los airiculos 2 3 1 7 y 2320rereformaion medianre Decreto publicado en el Wnzo Oficini
di ia Federncidn dc 7 de enero de 1988, y ahora sealan un monto equivalente a 365 veces el
salario mininio general vigenre en el I)ishiiii Federal.
 Tratndose de bienes ya inscritos, cuando la venta era de con-
tado, se poda transmitir el dominio por endoso puesto en el certi-
ficado de propiedad que el registrador expeda a favor de la persona
a cuyo favor estaba inscrito el bien, presentando despus ese docu-
mento para ratificar las firmas ante ei registrador, el que hacia
una inscripcin a favor del comprador; sta ltima forma fue una
innovacin del Codigo de 1928.

El registro de un contrato no es una formalidad ni itn requisito

devalidez para los mismos a que se ha hecho alusin, sin embargo,
es conveniente su inscripcin para que tenga efectos contra terce-
ros, ya que es un medio de publicidad y oponibilidad.

Cuando e1 valor del contrato es superior a $500.00, la forma

del contrato debe ser siempre en escritura pblica ante notario

Pues bien, la escritura publica es el instrumento redactado por

el notario sobre el acto sometido a su autorizacrn, firmado por los
otorgantes y los testigos y firmada y sigriada por el notario.

Los requisitos internos de Ia escritura pblica son los esenciales

que contiene el negocio jurdico; los externos son:

a) Papel cimbrado, mrgenes, signos grficos, cifras y tacha-

duras, enmiendas o interlineados.

b) Idioma, fecha y lugar de otorgamiento.

 c) Notario autorizado y su competencia.

d) Expresin dcl concepto en quc intervienen los otorgantes,

y en su caso, justificacin de su representacin.

e) Juicio de conocimiento y capacidad.

f) Testificacin, cuando se requiera.

g) Firma y aiitorizacion

La escritura pitblica consta de varias partes:

a) Coinparecencia
b) Exposicin
c) Parte dispositiva
d) Otorgamiento, y
e) Autorizacin

Sanc~n.La compraventa celebrada sin satisfacer las formali-

ctadcs establecidas por la Icy se sanciona con nulidad relativa.

Formalidad fiscal de la compraventa

Toda compraventa causa impuesto y debe consignarse por escrito

pblico, privado o factura, tratndose de ventas hechas por n o
comerciantes. Si no se otorga por escrito se incurrir en multa,
de conformidad con el Cdigo Fiscai de la Federacin. igual suceda
si no se adheriaii las estampillas fiscales; todo documento que cate-
cia de estampillas fiscales no hacia fe ni en juicio tampoco fuera
de l, ni surta efecto, ni podia registrarse ni admitirse por alguna
autoridad, oficina, funcionario o empleado pblico. Esto ltimo
era criticable, por ello se reform, ya que el impuesto omitido no
determina la validez o invalidez del documcnto.

La inscripcin en e1 Registro Publico es necesaria, pues sin

ella la venta no producir efectos contra tercero (articulo 2322
del Cdigo Civil).

Deben inscribirse los titulos por los que se adquicrc, transmite,

modifica, grava o extingue el dominio, la posesin o los dems
derechos reales sobre inmnebles. Si no se registran slo producir11
efectos para las partes. No es requisito de formalidad el registro.

Es pertinente destacar que, siendo la compraventa u n contrato

bilateral, produce obligaciones a cargo de ambos contratantes, Y
respecto al vendedor, tiene las siguientes obligaciones:

1. Transmitir la propiedad de la cosa o derecho vendidos,

2. Conservar la cosa hasta su entrega al comprador,
3. Entregar la cosa al comprador,
4. Responder de los vicios ocultos dc la cosa,
 5. Responder de la eviccin de la cosa,
6. Pagar la mitad de los gastos de escrir~~ra
y registro, y
7. Pagar el impuesto del timbre.

l. En relacin con el primer punto, se seala que la trans.

misin de ia propiedad es la csencia de la compraventa, pues es sil
consecuencia normal y opera por mero efecto de este contrato;
si11 embargo, este principio general sufre excepciones:

a) Cuando recae sobre cosas e11 genero, en este caso la pro-

piedad se transmitir hasta que la cosa se haga cierta y determinada
a lo que el vendedor debe atender.

b) La venta de cosa ajena, ante la revalidacin; en esta hip-

tesis aunque se diga ilue la venta es nula relativamente, en realidad
es inexistente ya que le falta la posibilidad jurdica de efectuar la
transmisin, requisito esencial de la compraventa, lo que sucede
es que desapareciendo la causa de la inexistencia, la venta se
revalida v es vlida retroactivamente.

c) En la venta con reserva de dominio, cuando as se ha pacta-

do la transmisin, se efecta hasta que el precio sea cubierto.

2. Par lo que hace al segundo aspecto, cuando la cosa vendida

no se entrega al celebrar la compraventa, el vendedor debe con-
servarla hasta su entrega, convirtindose en deudor de la cosa y
aplic~idoselelas reglas del depositario.
 3. Respecto a la entrega de la cosa, sta ~ u e d ser
e real, juridica
o virtual (articulo 2284 del Cctigo Civil). Debe entregarse la cosa
que se estipul6 (salvo dacin en pago) en el estado en que se encon-
traba al acordarse la operacin; si n o se pact la calidad, se
entender de mediana calidad; deber entregar adems los frutos
civiles, naturales o industriales; debe entregarse de acuerdo con
la forma convenida, real o material, jurdica o virtual; cuando la
ley la considera en poder del comprador, aunque no lo est mate
rialmente, como cuando est depositada a su disposicin (artic~ilos
2284 a 2290 del Cdigo Civil).

Respecto al lugar de la entrega, se atender* a lo convenido y,

a fi1It;t de acuerdo, el lugar en que se vendi (articulo 2291 del
COrfigo Civil).

Con relacin a la fecha de entrega, si no se ha fijado el tiempo

en que deha hacerse el pago y se trate de una obligacin de dar, el
acreedor podr exigirlo, despus de los 30 dias siguientes a la inter-
pelacin judicial, extrajudicial, notarial o ante dos testigos. Si se

dlida qu& se entrega primero, la cosa o el precio, ambas cosas

se depositarn en manos de tercero.

Respecto a 10s gastos de la entrega, son por cucnra del ven-

dedor y los de transporte o traslacin a cargo del comprador, salvo
convenio en contrario, tal conio lo dispone el articulo 2285
del Cdigo Civil.
 Si la cosa no se entrega, o no sc hace en la forma, lugar, ticmpo
y circunstancias estipuladas por las partes o por la ley, se podr
denlandar cl puntual cumplimiento o la rescisin del contrato,
con cl pago de dafios y perjuicios el1 ambos casos.

4. Por lo que hace al punto cuatro antes enunciado, se seala

que toda persona que enajene una cosa tiene obligacin de res-
ponder de los vicios ocultos de la misma.

5. En relacin con la responsiva dc la eviccin de la cosa, hay

obligacin de eilo, es decir de responder la eviccin de la cosa,
que tambin compete a todo enajenante. En trminos del articulo
21 19 del Cdigo Civil, habri evicciil cuando el que adquiri
alguna cosa fuere privado de todo o parte de ella por sentencia,
en razn a algn derecho anterior a la adquisicin. La cviccion
puede ser total o parcial, esta ltima puede ser por parte del bien
o porque tenga algn gravamen.

6. El pago de la mitad de los pago de escritura y de registro,

est contemplado en el articulo 2263 del Cdigo Civil, que dispone
que salvo pacto en contrario, los contratantes pagarn por mitad
los gastos de escritura. Esta es una disposicin supletoria de la
voluntad de las partes.

7. Finalmente, respecto a la obligacin de pagar el impuesto

del timbre, solidariamente responde el comprador del pago del
mismo, tal como lo dispone el articulo 61 de la Ley General
det Timbre, al establecer que: "En tos actos y documentos, el grava-
men lo pagarn las personas que los efecten o expidan, salvo
que la ley disponga otra cosa. En los contratos, lo pagarn los
contratistas".

Por otro lado, el vendedor tiene derecho a retener la cosa

cuando no se ha pagado el precio, salvo que se h q a sealado plazo
para hacerlo, slo que aun cuando se haya sealado plazo, si se
descubre que el comprador es insolvente, (con lo que el vendedor
corre el riesgo de perder el precio), se podr retener la cosa, salvo
que otorgue fianza.

estas son:

l . Pagar el precio convenido

2. Exigir al vendedor el otorgamiento det contrato de compra-

venta por escrito con las estampillas correspondientes, cuando cau-
se el impuesto del timbre

7, Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro

4. Obligacin de recibir la cosa, no e n su carcter de compra

dor, sino como acreedor de la obligacin del vendedor, el que
puede librarse haciendo consignacin para obligar al comprador a
recibir.
 En relacin c o n los anteriores puntos se puede decir l o
siguiente:

1. Pagar la mitad de los gastos de escritura y iegistro: es una

obligacin correlativa a la del vendedor sobre la misma cuestidn y
la prev articulo 2263 del Cdigc> Civil.

2. El extgir el otorgamiento del contrato por escrito timbrado,

ciianiio cniise este inil~iicstolo preve el articulo 61 d e 1;i Ley
(2cner;il itel Tinilire.

1. Pigrn cl prccio conc'enido: con relacihn a este punto hay qiie

ri>solvc,r,cit;itido, 116tiitc y cnio lielw ser el pago. En principio
ilcl~cr;ipag;irlo cti el tieriipo, Iiifiir y forni;~convenidos, a f;iIta ce
i~stipulnc.ii,tiel pagti se liarti en el tiempo y lugar en ilire se entregiie
l i ~z<>s:I: e11Z:W><leili~llilrespecte a qui6n Iiari primero la entrega,
h;irAn dephsito en manos iie tercero. Respecto a la forma
;~nil~i>s
po~iiaIi;tcerse:

A) En el nionienw d e la entrega de la cosa, compraventa al

cvntaiio.

A) Despus d e la entrega, compraventa a crdito, que puede

revestir dos formas:

a) En abonos, satisfaciendo eI precio e n exhibiciones, peri&

dicas o no, y e n cantidades iguales o diferentes.
 b) Al fiado, satisfaciendo el precio en una sola exhibicin
algn tiempo despus.

Intereses sobre el precio. Cuando el precio no se paga en el

momento de la entrega, surge el problema de determinar si el com-
prador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, ei derecho mexicano resuel-
ve el problema de la siguiente manera:

Compraventa al contado

Si la compraventa es al contado, el comprador debe pagar inte-

reses si media tiempo entre la entrega de la cosa y del precio:

a) Ciianrto se conviene.

h) Cuando la cosa entregada produce fruto o renta.

C) Si se hiibiere constituido en mora, cs decir, cuando enrre-

gada la cosa, es reyueririo de pago judicialmente o extrajiidicial-
mente (ante notario o testigos).

Cmprawenta a crdito

En la compraventa a crdito, cuando no se estipulan, no deben

pagarse intereses, por considerarse incluidos en el precio, pues
el plazo se hizo parte del contrato, a menos que la concesin del
 plazo fuere posterior al contrato, entonces paga intereses, salvo
convenio en contrario.

Derecho de retencin del precio

Implica el derecho de no efectuar el pago, y se tiene ese derecho

cuando el comprador a plazo f~iereperturbado en su posesin o
derecho, o tiene jirsto temor de serlo, basta que el vendedor le
asegure la poseslo11 o le d fianza, salvo convenio en contrario
(articulo 2299 del Cdigo Civil). Luego, para que se haga retencin
se requiere:

1. Que la compraventa sea il plazo

2. Que no haya convenio en contrario.

3. Que sea en su posesin 0 derecho, o tenga justo

temor de serlo; que no debe ser por hecho ilcito de tercero.

4. Que no se asegure la posesin o no se d fianza.

Sancin por falta de pago del precio

Respecto a la sancin por falta de pago del precio procede sealar,

que cl derecho positivo mexicano, garantiza la percepcin del
precio por diversos procedimientos:
 a) Derecho de preferencia cn el procedimiento de concurren-
cia y prclacin de crditos.

b) Derecho de retencin de la cosa vendida.

C)Accin de resolucin o rescisin de contrato, con pago de

daos y perjuicios.

Las sanciones por falta de pago reglamentadas por el Cdigo

Civil de 1928, son:

l. Respecto a inmuebles, la accin de rescisin procede en

todos los casos y formas de compraventa, pero para que surta efec-
tos contrn tercero, es necesario que las partes hayan celebrado
pacto comisorio expreso y que ste se haya registrado. El pacto
~omisorioes la clusula en que se conviene la resolucin del con-
trato por incumplimiento de una de las partes.

2. Tratndose de muebles, la accin rescisoria procede sin nece-

si~iaiide pacto comisorio, pero esa resolucin no produce efectos
contra terceros, aun cuando se haya expresado pacto comisorio,
excepto si se registr y la compraventa recaiga sobre muebles
icientificahles de manera indubitable.

Efectos de resolucin del contrato de compravatu por falta

de pago del precio

Rescindido el contrato por falta de pago del precio, respecto a las

partes, produce las consecuencias de volver las cosa? al estado
que tenan antes de la compraventa, de manera que deben resti-
tuirse las prestaciones hechas; pero el vendedor riene derecho a
que se le indemnice por el demrito y pague el alquiler por el uso
de la cosa; el comprador tiene derecho a intereses si ha pagado el
precio o parte; las convenciones que impongan al comprador obliga-
ciones ms onerosas que las expresadas, sern nulas (absoluta-
mente), por ser disposicin de orden piihlico.

Liis mocfalidaties 'le la compraventa no son aquellas cte las obliga-

ciones en general, sino qiie sun niodalicfades que afectan al objeto
o a los ~lerecliosdel coiitrato que iinplican a la compraventa misma
como negocio juridico, como el pacto de no enajenar, en cuyo
c;iso iio se ;ifecniii las <tbligacionesifel coiitrato, sino el contrato
~nisnio.

No oltst;tnte, los Cddigos Civiles de 1870 y 1884, sin reglamen-

tar en iin captulo aparte las mocfaliJades 'le la compraventa, regu-
laba esta figtira de la siguiente manera:

l . La compra a vistas, es la efectuada en cosas que se acostum-

bran gustar, pesar o medir y no producirn efectos sino despus
de que se hayan visto, gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

2. La venta ad.memsuram, se presenta cuando el precio se

fija en funcin de una unidad de medida (metro, kilo, litro,
etctera), siendo procedente la reduccin o aumento dcl pre-
cio si hubiere falta o exceso. El error del clculo da lugar a la
rectificacin.

3. La wnta a la vtsta o por acervo, se actualiza cuando la venta

es por acervo aun de cosas contables, pesahles, o medibles; se en-
tender realizada luego que los contratantes se avengan al precio,
no pudiendo el comprador rescindir cl contrato alegando no haber
encontrado la cantidad, peso o medida por l calculada.

4. La compra ad-corpus de bienes inmuebles, se da cuando la

venta cle inmuebles se hace por precio alzado, sin especificar partes
o medidas; no habr lugar a rescisin aunque en la entrega fuere
falta o exceoo.

5. La venta con pacto de retrot~enta,'~

fue suprimida en el Cdigo
'le 1884. En el Cdigo vigente est prohibida por el artculo 2302.

h. La compra de esperanza, es aquella que tiene por objeto los

frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho que puede
estimarse en dinero.

7. La venta en abonos es aquella e n la que el precio se paga

en abonos o plazos en exhibiciones peridicas que pueden o n o
ser iguales.

' O Es la venra hecha con la condicibn de que dentro de un plazo dererminado pueda
rcscindime el conmro, devolvitndose respecrivamente el precio y le cosa.
 Modalidades de la compraventa en el Cdigo Civil de 1928

En este cdigo si se consagra un capitulo especial a estas modali-

dades; no se reglamentan todas por el principio de ia autonoma
de la voluntad que prevalece en este ordenamiento.

Antecedentes

Algunos eje los preceptos comprendidos en el capitulo VII, del

tirulo 11, la segunda parte elel libro cuarto del Cdigo Civil, se
itihpiraii cti el cddigo aleman, r>trt>sen el suizo y en el argentino;
otms ni:is son originales.

Excepcin y estudio de las modalidades de la compraventa en

el Cdigo Civil de 1928

l . Coniprci u vistas, el articulo 2257 del Cdigo Civil seala que es

1;s compra de cosas que se ncosrumhran gustar o medir. No pro-
ctiiciri sus efectos sino desptii.s <le gustados, pesados o medidos
los ol>jetosvenciicicis. Reglamenraci<intomada del COdigo de Napo-
len y del proyecto del C)digo Civil Esga01 de Garcia Goyena.

La compra a vistas es un contrato sujeto a condicin suspen-

siva, y el hecho futuro e incierto es la circunstancia de que la cosa
sea gustada, pesada o medida; en el caso de cosas que se ajustan,
la condicin es potestativa, no as las que se puedan pesar o medir,
y una vez realizada la condicin, el contrato producir todos sus
efectos.
 La cosa debe gustarse, pesarse o medirse dentro del plazo
convenido; a falta de estipulacin, se reglamenta por las obliga-
ciones de hacer. El comprador tiene derecho a que el vendedor
ponga a sn disposicin la cosa para gustarla, pesarla o medirla.
La propiedad se transfiere cuando se realiza la condicin, es decir,
cuando se perfecciona el contrato y desde ese momento los riesgos
de la cosa son a cargo del comprador, antes lo eran a cargo del
vcndedor.

Otros autores sostieilen que la compraventa a vistas es un

precontraco en que el consentimiento an no se forma; pero Sus
efectos jurdicos son los mismos, se considera como precontrato
con consentimiento no formado o como contrato bajo condicin
suspensiva.

2. Compra sobre muestras, esta regulada por el articulo

2258 del Cdigo Civil, y es la. que se hace e n relacin con una
parte desprendida de la misma cosa, o con la especificacin de las
ctralidades de la cosa. Los Cdigos Civiles de 1870 y de 1884 no
reglamentaron esa modalidad; el primer Cdigo que la reglament
fue el de Comercio, en sus artculos 373 y 374.

Existen varias especies de compraventa sobre muestras:

a) Sobre cosa cierta y determinada.

b) Sobre gnero o cosas de las que nicamente se muestran

sus cualidades.
 Siis ciialidades son:

1. La dcterminaciri de la cosa se hace en relacin con la

muestra o con la descripcin de sus cualidades, en la primera especie
con la obsewacidn directa de una parte de la cosa, muestra que debe
ser inviolable, es decir, evitar que sea cambiada despus de demos-
trada; en la segunda especie, se hace referencia a una cualidad
determinada, conocida e identificada en el mercado.

2. Es una compraventa a trmino, respecto a la entrega de

la cosa.

Las preguntas que habrn dc resolverse son: la compraventa

sobre miiesrras es un conrrato puro y simple, o es un negocio juri-
dico sujeto a una modalidad?

Al respecto hay que manifestar que no cs una compraventa

pura y simple, sino un contrato sujeto a una modalidad, a trmino;
sin embargo no est sometida a condicin suspensiva o resolutoria,
a pesar de yiie las partes as pueden contratar, ante la autonoma
de la voluntad, pero no porque por naturaleza sea iin contrato
sujeto a condicin, y la no eqirivalencia entre la muestra y la cosa
es inciimplimiento del contrato, no es circunstancia de la que
dependa su existencia, pues el contrato nace desde que las partes
est&nde acuerdo con la cosa y el precio.

Una diversa interrogante radica en lo siguiente: iEn qu

momento opera la traslacin de la propiedad de la cosa objeto de
la conipraventa sobre mucstras? Si es sobre gnero, la traslacin
de la propiedad opera en el instante en que la cosa se hace cierta
y determinada con conocimiento del comprador.

3. Venta por acervo o a la vista, es la cornpraventa sobre masa,

en bloque, a puerta cerrada, sin pesar, medir o probar, aun cuando
las cosas sobre las que verse se acostumbren a medir, pesar o gustar,
y se perfeccionar desde el momento en que las partes convengan
en el precio, no pudiendo rescindirse porque el comprador iio haya
encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida por l calcu-
lada. Se excepta si el vendedor presentare el acervo como de
especie homognea y oculta en l especie de inferior calidad de la
que est a la vista (articulo 2259 y 2260 del Cdigo Civil).

La venta por acervo no implica que en ocasiones no se tenga

yire medir, pesar o contar, como en el caso de la compra del trigo
de una bodega en la que se d a peso ($1.00) el hectolitro; para la
fijacin del precio se tendr que medir el trigo, la compravetita
sera por acenro pites se tendr que comprar y vender la cantidad
que contenga la bodega.

Caracreristtcas. La cosa objeto del contrato es cierta y deter-

minada en funcin de cierto espacio y tiempo; cs un contrato
aleatorio, pues por regla general nivendedor ni comprador conocen
la cantidad exacta de la cosa y n o por ello se pucde rescindir por
exceso o falta.
 a) El vendedor debe entregar el acervo convenido y el com-
prador debe recibirlo.

b) El comprador debe pagar cl precio convenido, cualquiera

quc sea la medida, peso, volumen, cantidad o calidad.

c) No hay rescisin por exceso o falta.

En qu momento se transmite la propiedad? En el momento

en que haya acuerdo sobre el precio, pues en ese momento se
perfecciona el contrato; si para determinar el precio hay que nic-
dir, pesar, etctera, como en el caso del trigo de la bodega, hasta
que se mida y con ello determine el precio, hasta entonces se perfec-
cionar el contrato, y por tanto, hasta entonces se transmitir la
propiedad.

4. Pacto de no vender a determinada persona. En trminos del

articulo 2301 del Cdigo Civil, puede pactarse que la cosa
comprada no se venda a detcrminada persona, pero es nulo pactar
no vender a nadie, es decir, es nula la clusula en la que se estipule
que no ~ u e d venderse
e a persona alguna.

Este contrato se justifica por dos razones, la primera, porque

no contraria el principio de desamortizacin y libre circulacin de
los bienes, y la segunda, porque satisfacc intcreses juridicos o pcrso-
nales, como el inters de que los articulas de un comerciante no
lleguen a manos de su competidor.
 Este pacto queda comprendido en la clusula d e n o enajenar,
misma que se interpreta de tres maneras:

1. Como u n pacto que estatuye una incapacidad para enajenar

o una modalidad al derecho de propiedad.

2. Como una estipulacin d e substraer la cosa del comercio.

3. Como estipulacin que estatuye obligacin de n o hacer.

En el derecho positivo mexicano, las dos primeras son inadmi-

sibles, pues slo la ley puede imponer modalidades al derecho de
propiedad y la siistitucin de una cosa del comercio slo puede ser
por su nattrraleza o por disposicin de la ley, luego esta clausuia
delir interpretarse como obligacin de n o hacer.

Sancin. En caso de cluebrantar este pacto, cortesponder el

paxu de daos y perjuicios (articulo 2028 del Cdigo Civil).

5. U~.rechode prrfeicncra por el canro. Esta inspirado en los

cti~ligosalemn y argentino. En el derecho posirivo mexicano est
regulado por 10s artculos 2303 a 2308 del Cdigo Civil.

E1 articulo 2303 del Cdigo Civil dispone que puedc estipu-

Iarse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto,
en caso de que el comprador quiera vender la cosa objet de la
compraventa.
 Este derecho n o procede citando la cosa se enajena por otros
medios que no sea la venta. Este derecho de preferencia es distinto
al derecho del tanto del copropietario, ste lo establece la ley,
aqul es un derecho convencional y de natilraleza personal.

Caractersticas de esta modalidad

Estas son:

a) El derecho del acreedor est sirjeto a coniiicin suspensiva,

(no la ct)mpraventa) y el aconteciinienco futuro c incierto es la
intencin [te vender la cosa.

l?) Para ejercirar ese iterecho se reciitiere:

Hacerlo en tiempo: tres iiias si la cosa es mueble y diez si es

iiiniiiehle, despus de saber la oferra que el comprador le ha hecho
por la cosa; pfisado ese tiempo sc extingue el derecho.

Debe ofrecerse el mismo precio que da el tercero.

Dehe pagarse el precio de conracto, salvo qitc el comprador

tliitera vender en abonos, como en el caso en que el titular del
derecho de preferencia pueda prevalerse de ello, siempre que garan-
tice el pago dentro del plazo estipulado.

Si se viola este pacto se traducir en pago de daos y perjuicios,

al que goza el derecho de preferencia, y la venta hecha a tercero
ser vlida.
 6. Compra de esperanza. Es la modalidad en la que el com-
prador toma el riesgo de que las cosas no lleguen a existir. Se debe
estudiar como una forma del contrato aleatorio; en tGrminos del
articulo 2309 del Cdigo Civil, se rige por lo dispuesto en el capitulo
relativo a la compra de esperanza.

7. Venta en abonos. Modalidad regulada por el articillo 2310

del Cdigo Civil, en la que el precio se paga en abonos o a plazos,
en exhibiciones peridicas y en cantidades iguales o diferentes;
normalmente esta venta se combina con el pacto comisorio. Dicho
pacto supone que se ha transmitido la propiedad, pero que de no
pagarse el precio, el vendedor podr recobrar la cosa.

Pncto comiso~io.Es la clusula de rescisin o resolucin del

contrato, para el caso de incumplimiento; se presentan tres casos:

l . Si se trata de inmuebles se puede pactar que la falra de

pago de tino o ms abonos da lugar a la rescisin del contrato, y
producir&efectos contra tercero si ese pacto se inscribi en el Regis-
tro Pblico.

2. Si es sobre muebles identificables de manera indubi~able

podr pactarse la cltlsula rescisoria y producir efectos contra
tercero en el mismo caso que los inmuebles.

3. Si es sobre muebles no identificables se podr pactar clu-

sula rescisoria, pero no producir efectos contra tercero de buena fe.
 Si se rescinde el contrato las partes se resrituirn las presta
cioncs hechas.

iCundo produce efectos contra terceros? En los casos de

inmiiehles y de muebles identificables en forma indubitable,
cuando el pacto se haya inscrito en el Registro Publico.

Caractersticas

Estas son:

a) La transmisin se efectua en el momento de celebrarse el

contrato.

h) 1.a falta de pago de uno o mas abonos da lugar a la rescisin,

si se ha convenido pacto comisario expreso. La rescisin puede
pactarse: previo requerimiento, mediante declaracin judicial o
de pleno derecho.

C) Protiunciada la rescisin, las cosas vuelven al estado que

tenan.

Durante la vigencia del Cdigo Civil de 1884, se permita

que en el contrato de venta en abonos ~ u d i e r a npactarse clusulas
como las de caducidad y de vencimiento.

La clusula de caducidad es la que, e n la venta a crdito,

establece que la falta de pago de uno o varios abonos produce que
el contrato caduque, se da por rescindido, aplicndose los abonos
hechos al vendedor por concepto dc indemnizacin. La de ven-
cimiento es el pacto que establece que por la falta de pago de un
o ms abonos, los restantes se dan por vencidos. La primera debe
entenderse prohibitiva en el derecho mexicano, de manera que
las convenciones que impongan al comprador obligaciones mas
onerosas que las expresadas, sern nulas (devolucin con renta y
demrito); la segunda si est permitida (articulo 2311 del Cdigo
Civil).

R. Venta con Teserva de dominio. Modalidad regulada por el

articulo 21 12 del Cdigo Civil e n la que la traslacin de la pru.
piedad se siibordina a cierta condicin, generalmente al pago del
precie en el sistema juridieo mexicano, slo existe cuando est
si~hordinadaal pago del precio.

Caractersticas

Estas son:

a) Es un contrato en que la transmisin de la propiedad est

someticta a condicin suspensiva, que es el pago del precio. La pro-
piedad la conserva el vendedor, pero limitada ya que n o puede
enajenar a otra persona, en tanto no corra el plazo para el pago.

b) Est sometida al rgimen juridico de la compraventa e n

abonos, respecto a la resolucin por falta de pago y a los efectos
contra tercero.
 c) Mientras n o termine el plazo para pagar el precio, el ven-
dedor no puede enajenar La cosa. Si el vendedor la enajenara, seria
nula relativamente esta enajenacin, pues es una violacin contra
el tenor de una ley prohibitiva de inters particular.

Cundo produce cfectos contra tercero! La compraventa con

resenra de dominio surte efectos contra tercero cuando est inscrita
en el Registro Pblico y en los casos de inmuebles o de muebles
identificables indtibitablemente, no en el caso de muebles no iden-
tifical)les, aun criando esa venta se halle inscrita en el registro.

9.Venta con reserva de dominio y de otro contrato. El contrato

con reserva de dominio puede hacerse acompaar de otro contrato
por el clile el comprador ptirde tener la posesin, el tiso o el goce
d e la cosa vendida, por regla general cse c o n t r a t o es el
arrendamiento, pudiendo ser entre otros, tambin el comodato.

El articulo 2115 del Cdigo Civil dispone, que cuando el

comprador recibe la cosa en la compraventa con reserva de domi-
nio sin ninguna estipulacin, se entender* que tiene la calidad de
arrendatario, por ello se dice que la compraverita con reserva
de dominio es una compraventa sujeta a condicin suspensiva, o
un arrendamiento sujeto a suspensin resolutoria, en este ltimo
caso, cuando se satisface el precio, retroactivamente produce los
efectos de naslacin y se considera como si nunca hubiera existido
arrendamiento.
 10. Ventas judtciales. Soti las realizadas con intervencion de
los tribunales, pudiendo hacerse para resolver una copropiedad,
una indivisin, la particin de una herencia y obtener el c u n ~
plimiento forzado de una obligacin mediante remate de bienes
del deudor.

Rgimen jurdico

De conformidad con el articulo 2323 del Cdigo Civil, las ventas

judiciales estn sometidas a doble rgimen jurdico.

l. Al aspecto sustantivo del negocio (Cdigo Civil).

2. A la forma de realizarlas (Cdigo de Procedimientos Civiles).

Rcapccto al primer punto, las rigen los mismos preceptos que

a la venta civil, luego, los requisitos de existencia y condiciones
dc \aliJez son los mismos; slo es disciitible el consentimiento,
[lites el diteu no lo da, por eso se dice que esa venta se hace en
\.irti~Jtiel imperio del juez y no como sustitucin de la voluntad
del cliieo por la del juez, pues esta representacin carece de base,
toda vez que slo existe por disposicin expresa de la ley o por
contrato (acuerdo de voluntades).

Tiene las sijpientes disposiciones especiales:

1. En trminos del articulo 2324 del Cdigo Civil, no puede

rematar por si ni por inrerpsita persona, el juez, Secretario y d e m h
 empleados del jirzgado, el ejecutado, sus procuradores, abogados y
fiadores; los albxceas y tutores si se trata de bienes pertenecientes
a la sucesin o a las incapacidades, ni los peritos que hayan valuado
los bienes objeto del remate. La violacin a esta disposicin deter-
minara la nulidad del acto.

2. El precio debe pagarse de contado, salvo pacto en contrario

(artculo 2325 del Cdigo Civil).

3. La propiedad se transmite libre de gravmenes civiles, no

fiscales, aunque el maestro Borja Soriano sostiene que debe ser
lihre de todo gravamen, salvo pacto en contrario.

En cuanto a t8 forma se rige por el Cdigo de Procedimieiitos

Civiles (artciilos 564 al 598 qiie aluden al remate de ventas
ludicialcs).

Rgimen fiscal

Esta reglamentada por las arriculos artculo 4o., fraccin VI1 y 22

al 27 de la Ley General del Timbre.

El articulo 40. dispone yuc los objetos y cuotas de los impues-

tos y derechos, sern los que establece la tarifa alli establecida:

La &accin VI1 relativa a la compraventa, seala las siguientes

cuotas y tarifas:
v r : 2%
8) Cuando no pueda determinarse el precio al celebrarse el connato, el impuesto
del 2% se pagara cuando se determine, y adems, al celebrar el contrato:
a) Si es en escritura publica, cuota $12.00
por hoja
h) En escrito privado, cuota fija $12.00
C) Respecto inrnuehles, sobre el precio de la operacin:
menor a $50,000.00 /
por VBIOT:2%
Mayor iie $50,000.00 y menor de por valor: 2 1/1%
$100,000.00
Mayor de $100,000.00 y menor de por valor: 3%
$200.000.00 sobre el monto total
cit. la o~eraciiin
I
M;iror re $200,000.00 sithrr el / por valor: 3 %<%
montii riin~lde la opewcidn
Se cxccprUa la ~radiiilcinanterior y srilo pagar6n el 2%. Si se trata de
~rccli<>s rilxtic<>s.
Si rl inmi~chlcticne las rcnms songela<faspi>r ilisporicibn de ai~roriitad
comyr,tentc
131 \.ti:. terrenos ni:trcria de ~olonirricibni~eniidosde acuerdo con las leyes
si,txre 1;t m:trcri;i, cnitsartin la miiaii de los incisi>sA y B.
Nii c;itts;ir:in pr:iv:imcncs:
l . 1.0s rnntraros iic compraventa en los que los vendedores sean estahlc-
iiti~icriti~s 111. eciitcaci6n, ciiando lc>i olijetcts vendidos se ohrengan en esos
~~st;>lifciitiiient<i*.
2 . l.;$ vctit;r <le inmriehles hecha por coacciiin del Estado. (No las venras
jttcliiiitlt~so :,Jminisrritti\~as.)

El arriclilo 22 dispone que en el caso del precio indeterminado,

el 2% se pagar cuando se determine, exrendindose documento
complementario a fin de pagar el impuesto. Si la determinacin
del precio depende de entregas peridicas, o del nmero, peso o
medida, el vendedor extender documento timbrrido con el 2%,
por cada exhibicin o en uno solo, si sta es nica. Cuando parte
del precio sea determinado y parte por determinar, sobrc la primera
se pagar cl 2% al celebrarse el contrato y la segunda se pagara en
la forma antes indicada.

Por su parte, el articulo 23 del mismo ordenamiento legal

establece que en la enajenacin de fincas que reporten gravmenrs,
se tomarn para calcular el impuesto corno parte del precio, los
gravarnenes que queden a cargo del comprador. En este precepto
el legislador fiscal olvid lo que es precio y, a su vez el articulo 24
de la citada ley habla del contrato de venta celebrado mediante
minuta; pero como en el Distrito Federal, a partir de la Ley del
Notariado" se suprimieron las minutas; ya no rige este articulo.

El articulo 25 del mismo ordenamiento dispone que el valor

yire dehe tomarse como base en el inciso C ) de la fraccin VI1, de
la tarifa del articulo 4o., es el ms alto entre el valor sobre el que
se paguen los impuestos prediales (impuestos territoriales) y el valor
de la operacin, cuando no excede de $200,000.00 en el Distrito
Federal o de $100,000.00 en las demjs entidades federativas; si
excede, entre el valor predial, el de la operacin o el obtenido por
avalo bancario. En fincas rsticas, urbanas fuera del Distrito Fede-
ral o en poblaciones en que no operan bancos, y sobre inmuebles
de rentas congeladas, no se tomar en cuenta el valor comercial (de
avalo), slo los otros dos. Puede servir cualquier avalo hecho
dentro de un ao antes de la operacin, salvo pacto e n contrario.

" Publicad~en el Diario Oficio[ de In Federecid" el 23 de febrero de 1946

Este articulo viola ia libertad de contratar, al considerar que el
valor de un inmueble debe ser otro que el convenido por las partes.

El articulo 26 establece que el impuesto clel timbre debe

-pgarlo el comprador del inmueble, pero responden solidariamente
el vendedor, los notarios, corredores, y los jueces qiie acten por
receptora, cuando autoricen la operacin sin cumplir con el pago.

Finalmente, el artculo 27 dispone que las exenciones conce-

didas por otras leyes a favor de Compaas de Seguros y Fianzas,
no rigen para inmuebles.

Traslacin de dominio

En el Distrito Federal hay que pagar adems del trib~ttoanterior,

el impuesto de traslacin de dominio sobre bienes urbanos, que es
el 1.5% de impuesto sobre elvalor dela operacin o sobre el avalo
bancario en el caso de que sea superior. Sobre inmuebles nisticos
este impuesto es sobre el valor mayor. Esta obligacin est reglameii-
tada en los artculos 443 a 455 de la Ley de E-lacienda del
Departamento del Distrito Federal.'B

m
--.
'* Publicada en el Diano Olicini & ia Frdrracidn el 31 de diciembre de 1941
 s el contrato traslativo de dominio por el cual cada uno
de los contratantes da una cosa por otra. La permuta es el
antecedente natural e histrico de la compraventa.

El articiilo 2327 del Cdigo Civil, senala qite, la permuta es el

contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa por
otra. Cuando por la cosa se da parte en dinero y patte con el valor
de la otra cosa, si este valor es superior al dinero, tambien es
permuta. Es decir, siempre y cuando el dinero pagado no supere
la mitad del valor del bien dado, tambibn a cambio, se entender
que existe ei contrato de permuta.
Funciones jurdicas y econmicas

Desempea las mismas funciones jurdicas y econmicas de la come

praventa; jurdicamente es el medio de transmitir la propiedad de
cosas y derechos en forma onerosa y derivada; econmicamente
es el instrumento para consumar la circi~laciny consumo de la
riqueza.

Clasificacin

La permuta es un contrato:

1. Principal, por existir y subsistir por s mismo; 2. Bilateral,

porqtie produce obligaciones y derechos con cargo a ambas partes;
3. Oneroso esencialmente, porque las obligaciones que produce
se traclucen en provechos y gravarnenes reciprocos; 4. Conmu-
tatit'o, porque desde su celebracin las prestaciones son ciertas Y
se pi~ecieapreciar que se reportara beneficio o prdida; excepcio.
ii;tlmente es aleatorio, cuando recae sobre cosas futuras; 5. instan-
tcineo, cuando Ias daciones de las partes se realizan en un solo
acto; 6. Sucrsiuo, cuando las prestaciones se realizan mediante
entregas peridicas; 7. Consensuul, porque $e perfecciona por el
simple consentimiento; excepcionalmente es formal, cuando recae
sobre inmuebles de ms de $500.00 (articulo 2317 del Cdigo
Civil)."

'' E s e dirpsiti~olegal con esta cifra, estuvo vigeirie hasn 1988. Ver n o n 4, p. 94
 Rgimen jurdico

Como regla general y debido a que desempea las misinas funciones

jurdicas y econmicas de la compraventa, IU permuta est sometida
a su mismo rgimen legal, con excepcin de lo relativo al precio;
sin embargo, tambin cst sometida a reglas particulares (articulo
233 1 del Cdigo Civil).

Reglas particulares de la permuta

Estas se refieren a la permuta de cosa ajena y a la eviccin

Permuta de cosa ajena. El articulo 2328 del Cdigo Civil,

dispone que si un contratante recibe la cosa que se le da en permuta
y acredita que no era propiedad del que se la dio, no est obli,
gado a entregar la que l ofreci en cambio, cumpliendo con dcvol-
ver la que recibi. Esta Jisposicihn es parecida a la establecida en
la compraventa como la prohibicin de veiidcr una cosa ajena,
sancionada con la nulidad del contrato.

Caso de eoiccin. El artculo 2329 del Cdigo Civil, dispone

que el permutante que sufra la eviccin de la cosa que recibi a
cambio, podr reivindicar la que el dio en cambio, si an cst en
poder del otro permutante, o a exigir su valor o el valor de la cosa
que l dio, ms daos y perjuicios.

Por su parte, el diverso articulo 2330, establece que lo anterior

no perjudica a tercero qiie haya adquirido a titulo oneroso y de
buena fe la cosa que reclame el que sufri eviccihn.
 En el Cdigo Civil de 1884, se poda reivindicar la cosa dada
en cambio o su valor, pero no el valor de la cosa que pcrdi por la
eviccin; en cl de 1928, si se puedc exigir esre iiltimo valor.

Rgimen fiscal

El rgimen fiscal de la permuta est reglamentado por los artculos

40., fraccin XVI y 36 de la Ley General del Timbrc, que respec-
tivamente disponen que los objetos y cuotas de los impuestos y
cierechos sern los que establecen la siguiente tarifa:
-
XVI. Permuta Cuota por valor
Sobre el prt.cir>del hien de mayor 2%
VR!<>T

Y, que en los contratos de permuta que tengan por objeto

transmisiones reciprocas de propiedades, el impuesto se calcular
s<ilosobre ltrs bienes qtie tengan mayor valor de entre los que se
entreguen lils contravanres, sin incluir las cantidades en efectivo
c l c e pague quede
i~ a reconocer al otro contratailtc o a un tercero
por cuenta de ste.
Concepto

s un contrato por el que una persona, llamada donante,

transmite a otra llamada donatario, gratuitamente, una
parte o la ttitalidad d e sus bienes prcsentes. Este concepto est
inspirado en el proyecto Jel cbdigo civil espaol comentado por
Florencio Garcia Goyena (1851), mismo que no prosper por
considerarse excesivamente radical en materias sociales y religio-
sas, proyecto que a su vez tom como base el cdigo civil francs.

El contrato de donacin est reglamentado por los artculos

2332 al 2383 del Cdigo Civil.
Caractersticas de la donacin

Son tres las caractersticas fundaincntales de la donacin:

1. Es un contrato traslativo de dominio; cs una liberalidad, pero

no roda liberatidad es una donacin, como sucede, aunque Ptanic~l
afirme lo contrario, en el caso de la remisin de deuda.

2. Es un contrato esencialmente gratuito, ya que slo produce

efectos a favor del donatario, enriquecimiento que se traduce en
empobrecimiento del donante.

3. Slo puede recaer sobre una parte o la totalidad de bienes

presentes, nunca respecto de bienes futuros, ya que la donacin
es un contrato actual e ineuocable; actual ya que la transmisin se
prodiice en el momento de hacer la donacin, por lo que no
transmitirse lo que no se tiene; irrevocable, lo que determina que
no pueda hacerse sobre bienes futuros, ya que si recayera sobre
ellos, poiiria revocarse la donacin con slo no adquirir esos bicnes,
con lo que la donacin no se perfeccionara.

Clasificacin

La donacin es un contrato:

1. Princi@al,porque existe y subsiste por si mismo; 2. Unilateral,

ya que slo produce obligaciones a cargo del donante; 3. Gratuito,
toda vez que las obligaciones del donante se traducen en gravmenes
que slo son provechosos para el donatario, sin contraprestacin;
4. Consensual, excepcionalmente, cuando recae sobre bienes mue-
bles que no excedan de $200.00; 5. Formal, por regla general, e
6. [nstantdneo o sucesivo, porque puede realizarse mediante un solo
acto o por actos sucesivos, prestaciones peridicas, estas ultimas
se extinguen con la muerte del donante.

Diversas especies de donacin

l . Es entre vivos y mortis causa:

;t) Entre vivos, ctiandcr erirre vivos la 1ilter;ili~laries Iiecha en

vir$.>pnr el donante a favor Jel donatario (artict~lo2338
<{el(.:6ciigc1 Civil).

1)) Es mortis causa, cuando se strborctina al fallecimiento del

~ionaiite.stas se rigen por las disposiciones relativas a
las sucesiones (articulo 2339 del C>c\igoCivil).

2. Comiities y entre consortes:

a) Entre consortes, son las hechas dentro del matrimonio, y

slo se confirman con la muerte del donante, siempre que
no sean contrarias a las estipulaciones matrimoniales
(rgimen matrimonial), ni perjudiquen el derecho de ascen-
dientes o descendientes a recibir alimentos. Estas dispo-
 siciones pueden ser revocadas libremente y en todo tiempo
por los donantes; n o se anulan por la supervivencia <ir
h.'ijos,. pero se reduciriin cuando sean inoficioslis, e n los
trminos d e las comunes.

b) Seriin comunes cuando no son celebradas por esposos, tii

por c<insrtes; ctiandii no se est dentro cie esos casos, es

cii>riaciiincomOn.

1.;1s 11vdii1s ~ t nlorivo

~ r cie niatritnoiii<r, lieclias por 105

iotitrilycflfes O Iu)r terceros: no ~ i o ~ i rexcccler

i~i ifc Iii sext.1
piirtt, iivl ii;lrrini~nir~
rlel Jotiante y si el matritiionio n o
t.d'+r;~ revocii 13 iiun;lci<in,en trminos eje los arriiiili,.
2 1 1 y 2 30 Jcl C<xiigo Civil.

.I) 5vr;in lxtri~s.las otorgacias sin stijecidn a m<iJaiiitadci

(;lrtiiiilo 2 135 tiel Cddigo Civil) y,

11) Ceriin condicionales, las que dependen d e un acitntee

cimiento futuro e incierto; pueden ser suspensivas
resc>lutorias, dentro de stas se encuentran tambin las
sujetas a termino.
5. Onerosas:

Aun cuando la utilizacin de este vocablo es impropio

porque resulta una antinomia ante la esencia de la dona-
cin, se llama as a las donaciones a las que se les impone
algn gravamen, no pudiendo ser ste mayor que lo donado
y slo se considera donado el exceso que huhiere en el
precio de la cosa, deducidas de el las cargas (artculos 2336
y 2337 dcl Cdigo Civil).

6. Remunerativas:

Las hechas agradeciendo ~ t r servicio

i que rio se tiene obli-
gacin de pagar, corno sera el caso de alguien que salvara
i;i vida a otro; este tipo de donacin no hay que cotiflindirla
con las obligaciones naturales en 14s que no hay accidn para
exigirse, pero cuyo ciimplimiento es verdadero pago, como
el pago de una deuda prescrita. Estas donaciones no soti
revocables (articulo 2336 del Cdigo Civil).

7. Universales:

Las que afectan todo el patrimonio del donante, excep

tuando la parte q u e debe reservarse para satisfacer sus nece-
sidades y cumplir sus obligaciones alimenticias. Es nula la
donacin que comprenda la totalidad de los bienes del
 donante si ste no se reserva lo necesario para vivir segn
sus circunstancias. Esto ltimo, en trminos del articulo
2347 del Cdigo Civil.

8. Particulares:

Las que afectan una parte de patrimonio del donante.

Funciones jurdica y econmica

Jitridicamente es el medio de transmitir la propiedad de manera

ilerivada y gratuita. Econmicamente carece de funcin.

Condiciones de existencia

Ct)rni~todo contrat), sus condiciones de existencia son: conserl.

riniiento y objeto.

Consrntrrnrento. Esta formado por la oferta y la aceptacin; la

;iicptacii>n dehe ser expresa, formal, realizndose en vida del
~lonantey notificndose a ste. Se perfecciona desde que el dona-
tario acepta y hace saber al donante la aceptacin; deber aceptarse
en la forma que deba hacerse la donacin y en vida del donante.
Se distingue de la aceptacin en los otros contratos en que en
estos puede ser tcica, en tanto que en la donacin tiene que
ser expresa; en ella se sigue el sistema de la informacin; en la
 policita~in,'~
si el proponente fallece al tiempo de la aceptacin,
os herederos quedarn obligados a sostener el contrato, en la
donacin se requiere la notificacin de la aceptacin al donante
en vida.

Obleto. Piteden ser donados todos los bienes presentes y dere-

chos de cualquier calidad; en cuanto a cantidad, puede donarse la
totalidad del patrimonio, conservando lo indispensable para vivir,
asi como para cumplir con las obligaciones alimenticias; slo en
las donaciones antenupciales se fijaba como maximo la sexta parte
de los bienes (artculo 221 del Cctigo Civil).

Requisitos de validez

Son los mismos que los de tocios los contratos:

Capacidad. En relacin con la capacidad, para recibir una

donaci6n basta que se est concebido y se nazca vivo y viable, y
no lo prohiba la ley. Para donar es capaz todo el quc tenga
capacidad de disposicin de sus bienes (capacidad de ejercicio), si
no se tiene no p e d e donarse ni pOr si ni por interpsita persona,
entendiendose por tal, ascendientes, descendientes y cnyuge.

Forma. Puede ser verbal o escrita, segn el valor del objeto

donado y atendiendo a la misma causa, el escrito podr ser piiblico

-
:'ia policiieciijn es la promesa que no ha sido aceptada todavia.
o privado. El artculo 2345 del Cdigo Civil dctermiria que ia
donaciim de bienes races se har en la misma forma que para su
venta exige la ley; este precepto fue modificado por ia Ley del
Notariado para el Distrito Federal y Territorios Federales,
en el Diario Oficial de la Fedrr~icinde 23 de febrero de 1946, cuyo
articulo 14 transitorio estableci en la parte que interesa, que
modificaba, entre otros, cl articulo 2345 del Cdigo Civil para el
Distrito Federal y Tcrritorios Federales de 30 de agosto de 1928
en los trminos del articulo 54 de esta ley, que a su vez dispone
que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional
sea mayor de $500.00 y la constitucin o transmisin de derechos
reales estimados en ms de $500.00 o que garanticen un crdito
por una cantidad mayor, debern constar para su ~ ~ a l i d een
z
escritura piblica.

Se producen con relacin al donante y con relacin al donatario.

Efectos de la donacin con relacin al donante y sus

ol>lig?~iones.
-'

Obligaciones del donante

1. Transmitir la propiedad de lo donado, observando las re-

glas de toda transmisin, como que la cosa sra propia, determinada
o determinable, en el ltimo caso surtir efectos hasta que se
determine.
 2. Entregar lo donado, siguiendo lo ordenado por la teora
general de las obligaciones, slo qrre no se responde por la eviccin
o por los vicios ocultos, salvo que el donante expresamente se
liaya obligado, ya que se trara de une liberalictad (articulo 2351
del Cdigo Civil).

Obligaciones del donatario

Aiinclue es un contrato unilateral produce hligaciones a cargo

rlel rlonarnrio, slo que 'te inrtole moral y que tiene efectos juridi-
tos, que son:

l . C;ratitrrd, su falta determinn que pitecla revocarse cualcliiier

<lclirocontra la persona, honra o bienes del donante o scis ascen-
i!ientes, ilescenrlientes o cnyuge; da Iicgar a qtle piieda revocarse
1;1 rloiiacirin, igiial si rehhsa socorrer al rtonaiite que ha venido a la
polireza (articulo 2370 d e l Cridigo Civil).

2. Cumplir las cargar imptiestas, en caso d e 121 donacin one-

rosa, ya qiie es un contrato bilateral.

3. Pagiir las deudas del donante, las de fecha aiitntica al tempo

de la donacin y garantizadas por los bienes donados con hipoteca
o prenda, o en caso d e fmude e n perjuicio de acreedores; si la
donacin es de todos los bienes, respondera de las deudas de fe-
cha autntica y bajo beneficio de inventario (artculos del 2353 al
2355 del Cdigo Civil).
Revocacin de la donacin

Se distingue de la rescisin en que no produce como sta, efectos

retroactivos, tos produce desde que se declara. La donacin
por regla general es irrevocable, pero puede revocarse:

1. Entre consortes, en cualquier momento.

2. Superveniencia de hijos. Puede revocarse dentro de 10s

siguientes cinco aos de hecha, despus no (articulo 2359 del
Cdigo Civil).

3. Por incumplimiento de las cargas. El donatario responde

de las carras impuestas con la cosa donada; si la cosa perece por
caso fortitito, queda libre de la obligacin, igual si la abandona,
pues se trara de ohligaeiones reales (articulo 2368 del CdiP Civil).

4. Por ingr~titud.Este aspecto ya fue analizado al estudiar las

obligaciones del donarario. La accin de revocacin prescribe al
,io de tener conocimiento del hecho el donador (articulo 2372
del Cdigo Civil).

5. Porque sea inoficiosa, es decir, que por ella se prive de

alimentos a quien tiene derecho, casos e n que procede la accin
de inoficiosa donacin (artculo 2348 del Cdigo Civil). No ser
revocada una donacin por inoficiosa si se garantizan los alimentos
y se dan, y en caso de que se reduzca o se revoque por esa causa, el
 donatario solo responder de los frutos, desde que fue demandado
(articulo 2375 del Cdigo Civil).

Cundo no puede ser revocada por superveniencia de hijos!

No son revocables por esta causa si fue menor de $200.00, si fue
antenupcial, si fue entre consortes y cuando sea remuneratoria
(artculo 2361 del Cdigo Civil).

Reduccin de las donaciones

Procede con superveniencia de hijos, cuancio no hay revocacin,

para constitiiir pensin alimenticia, salvo que se garanticen los
alimentos y se den (artculo 2360 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal

La donacin se rige por la Ley del Impuesto sobre Donaciones" y

pagara el donatario segun su grado de parentesco y el monto de la
pensin donada, del 4% al 65%, segn la tabla detallada en esa ley.

- -- . .-
:' publicada en e[ ~ i ~ oficial
n , de io ~ ~ d ~ r o c iel n30 dc abril dc 1934, vigente has= el 31
de diciembre de 1963.
Nociones generales

muruo es el prstamo d e consumo, luego, es un contrato

en el que se transmite la ~ r o ~ i e d de
a d las cosas y derechos,
comfirorrietindosc el mirtirario a restituirlas por otras d e la nlisma
especie y cantidad; se encuentra ubicado dentro de ia categora
de la compraventa, la permuta y la donacin. Este contrato est
regulado por los arriculos 2384 y 2397 del Cdigo Civil.

Definicin

Es un contrato por el cliie una persona, llamada mutuante, se obliga

a transferir gratuitamente o a inters, la propiedad de una suma de
dinero o de cualquier otra cosa fungiblc a otra persona, llamada
muruario o muruatario, quien se compromete a restituirla d e la
misma especie, calidad y cantidad.

Clasificacin

Es irn contrato:

l . Piinsipnl, porque vive y sithsiste por si mismo; 2. Bilateral,

tJa vez qiie prodiice ohlignciones a cargo d e ambos contra-

rantcs; 3 . Grntuito, por nar~iraleza,cuando n o se conviene

remuticr;ici>n;4. Oiirroso, si se conviene de esta forma; 5. Conmu.
son ciertas y determinacias,
trriivi~,p<>rqiic111spresr"ci<>nes h. Con.
s ~ ~ ~ i s i is<i ~sc
l, pc,rti>i<.ioii;ipor el sol<>cnsenrimient, nt, siendo
iirt.rs;~ri;iitirtcttn;~otr;i form;ilirtad (en el Ci>digod e 1884 era un
~.tjnrr;kttlrv;il).

Especies

1. M u r i ~ i r i t i f17 cii,rt. Es mercantil, citandr> la cosa se destinar.

expresamente, a actos d e ct>mercio. En camliio, es
ni;initesra~ic~
i i x - i l ~crariditno sc destina a actos de comercio ni se celebra entre
t.t~mirciitntes.

2. Simpk o con inters. Es simple cuando n o se estipula remu-

nenci6n del mutuario al mutuante. C o n inters, cuando se estipula
retribuci6n en dinero (redito) o e n gnero.
 Elementos de existencia

Son los mismos que para todo contrato. Su objeto pueden ser todas
las cosas consumibles o fungibles (consumiblc es aqul que se agota
al prrmer uso; fungible, el que puede cambiarse o reemplazarse
por otro en el pago), por lo que no pueden ser los bienes inmucbles
objeto de un contrato de mutuo.

Requisitos de validez

Son Los mismos dc todos los contratos. Para celebrar este contrato
es necesario tener capacidad general (ejercicio) para enajenar, a
efecto de dar y recibir en mutuo, dado que el contrato es traslativo
de dominio y a su vez el mutuario se obliga a restituir la suma de
dinero o la cosa fungible. El articulo 2392 contempla una excep-
cin a la anterior regla, consistente en que no son nulas las deudas
contradas por el menor para proporcionarse alimentos, cuando
est ausente el representante (no porque el menor tenga capacidad
para contratar, sino porque nadie puede enriquecerse a cuenta
de otro).

Obtigaciones del mutuante

1. Transferir la propiedad de la cosa objeto del mutuo.

2. Entregar la cosa, consecuencia de lo anterior, segn lo

pactado, si no se pacta, la cosa se entrega donde se encuentre.
 3. Responder por la eviccioil, implicito en todo contrato
conmutativo.

4. Responder de los vicios ocultos de la cosa. Su crtica:

responde con criterio subjetivo slo en cuanto los conoce, no obje-
tivo, como en los otros contratos conmutativos, que sc responde
aunque no se conozcan los defectos.

Obligaciones del mutuano o mutuatario

1. Devolver una cosa de la misma especie, cantidad y calidad;

si no puede restituirse en genero, se restituye su valor, el que tenia
en el lugar y tiempo en que se hizo el prstamo, salvo pacto en
contrario.

Si es en dinerd, se hace al tipo de cambio vigente a l tiempo

de hacerse el pago (articulo 2389 del Cdigo Civil). La prdida o
ganancia es a cargo del mutuario, precepto irrenunciable, en su
primera parte.

El lugar y tiempo de pago es el estipulado y, a falta de acuerdo,

si el prstamo es en dinero su pago ser en el domicilio del deudor,
respondiendo de los gastos de cobro si cambia de domicilio; si es
en especie su pago ser el lugar donde se recibi (artculos 2386 y
2387 del Cdigo Civil). En caso en que no se fije tiempo de pago,
se aplica lo dispuesto para las obligaciones de dar (30 das de la
interpelacidn); si son cereales y el mutuario es agricultor, a falta
de plazo, en la prxima cosecha (artculo 2385 Cdigo Civil).
 2. Responder por los vicios ocultos de la cosa. Tiene el
muruario responsabilidad por vicios ocultos? No hay disposicin
expresa, que determine la responsabilidad del mirtuatario por vicios
ocirltos, sin embargo, debe aplicarse 10 que la ley esrablece para el
mutuante, quien responde subjetivamente de esos vicios, ya que
se trata de una enajenacin de la misma especie que la que se hizo
al encontrarse el mutuo.

3. Responder por la eviccin, es obligacin de todo enajenante.

4. Pagar los intereses cuando se pacten, ya en dinero ya en

gnero, aunque no hay disposicin sobre si puede ser en gnero.

Breve nota histrica

Cisternas diversos respecto al inters:

1. Legislaciones que lo permitan sin taxariva (es decir, sin

limitacin). En Roma existi el primer sistema del mutuo con
inters, sin taxativa. En este sistema existe amplia libertad para
estipular interescs y la cuanta de stos.

2. Legislaciones que lo pohibieron absoliitamente. Durante

el cristianismo se sancion la usura, de acuerdo con et derecho
cannico que lo prohibia.
 3. Legislaciones quc establecen tasa mtixima. A partir de la
Revolucin Francesa se permite pactar intereses, pero se fija una
tasa mxima. El Cdigo Civil fija un inters Ipgal.

4. Legislaciones que sealan un inters legal, con ia

de attetarlo, peto protegiendo al muti~ariocon determinadas reglas.

Sistema adoptado por el Cdigo Civil de 1928

El Cdigo Civil citado adopt el de fijar un tipo legal de inters,

protegiendo al mutuario con determinadas disposiciones, cuan,
do ese tipo (que puede aumentarse o disminuirse) se aumente
desmesuradamente.

Tipos de inters

Existen dos clases de inters: legal y convencional. El primero, es

la tasa que fija la ley; en materia civil es de 9% anual. El segundo,
es el que fijan los contratantes, que puede ser menor o mayor
que el inters legal.

Proteccin para el mutwan'o

El mutuario est protegido por los siguientes preceptos legales:

1. El articulo 2395 del Cdigo Civil dispone que el inters

puede ser mayor o menor que el legal (9%), pero no debe ser
desproporcionado, pues si lo es, puede el iuez reducirlo.
 2. Puede quedar sin efecto el plazo pactado para la devolucin
del prstamo y anticiparse sta (la devolucin) en beneficio del
mutuario. Al respecto, el artict~to2396 del Cdigo Civil seala
que si en tin mutuo oncroso se Iiubiere convenido un rdito mayor
de 9% anual, y una vez transcurridos los primeros seis meses
-contados desde la celebracin del contrato-, el mumario puede
rembolsar el capital, cualquiera quc hubiera sido el plazo fijado,
dando aviso al mutciante con dos meses de anticipacin y pagau-
do los intereses vencidos. Este precepto es de inters pblico, por
lo tanto, irrenunciable.

3. El diverso 2397 prohibe el anatocismo, que es la capitali-

zacin de intereses (cobro de inters sobre inters). Su estipulacin
en materia civil es nula absolutamente.

Rgimen fiscal

La Ley General del Timbre no grava al contrato de mutuo; si11

embargo, existen dos impuestos que gravan los efectos de este con-
trato, que son: Cdula 11 e Impuesto sobrc Producto de Capitales.

En el Distrito Federal los intereses causaban dos tipos de

impuestos, el federal, contenido en aE Ley del Impuesto sobrc la
Rentaz2(Cdula 11) y el local, contenido e n la Ley de Hacienda
del Departamento del Distrito Federal (Impuesto sobre Producto

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'' Publicada cn el Diario Ofkini de in Federandn el 31 de diciembre de 1953
de Capitales), ste se paga a razn de 5% sobre la percepcin.
El primero que era el 10% sobre los intereses, se pagaba fijando
timbres en los recibos de.intereses, la matriz en el original y el
taln en el duplicado. Adems, en enero del siguiente ao habt&
que hacer una manifestacin a la Secretaria de Hacienda y Crdito
Pblico acompaando tos duplicados de los recibos de rditos y
pagando una tarifa progresiva, de acuerdo con la C ~ d u l a11 de la
Ley del Impuesto sobre la Renta. Si no se pactaban intereses, se
consideraban los legales. Este impuesto lo pagaba el acreedor. Cuan-
do se jusrificaba que no hubo percepcin de intereses, antes de
estas disposiciones no se pagaba, posteriormente se tomaba en cuenta
el valor de avalo de la cosa prestada y sobre l se pagaba el 6%.

El impuesto local sobre producto de capitales se pagaba

mediante manifestacin al Departamento del Distrito Federal, de-
clarando el tipo de inters si es que habia intereses moratorios y si
habia intereses adicionales; y luego, mediante expedicin bimestral
de boleta, se pagaba en el segundo mes del bimestre el 5% sobre
intereses, ms el 15% federal sobre el impuesto. Este impuesto
esr a cargo de1 acreedor, pero responda sotidariamente el deudor.
 5 ttti(> d e 10s cotitrati>s jilnto con el d e arrendamiento,
trnslativo?; cie uso.

Definicin

1)c acuerdo con el articulo 2497 del Chdigo Civil, es el contrato

por el que una persona, Ilania~iacomodante, se obliga a conceder
ten1por;il y gratuitamente cl ttso eje ittia cosa 110 ii~ngihlea otra,
ll;~tiiaJ:icomodatario, quien a su vez se ol>liga a restituirla en su
iiiciiviciualidad.

Es un contrato: 1. Principal, porque vive y subsiste por si mismo;

2. Bilateral, ya que produce obligaciones y derechos recprocos
(en el Cdigo de 1884 era real, por lo tanto unilateral); 3. Con-
sensual, toda vez que se perfecciona por el solo consenrimiento,
4. Esencialmente gratuito, ya que si se estipulara una prestacin
por el uso de las cosa, se convertira en arrendamiento, y 5. De tracto
sucesiuo, pues se realiza en una serie de prestaciones a travs del
tiempo.

Extensin del derecho del comodatario

De acuerdo con el artculo 2501 del Cdigo Civil, el derecho del

comodatario se reduce a usar la cosa objeto del contrato, no a
percibir los fnitos, productos y acciones, como en el arrendamiento.

Naturaleza del derecho del comodatario

Es un derecho intuitu pelsonae, es decir, toma en cuenta la calidad

misina de la persona; a otra distinta no se le prestaria la cosa,
luego no es un derecho que pueda transmitirse ni entre vivos (sin
permiso del comodante), ni mortis causa.

Condiciones de existencia

Con las mismas que para todo contrato: consentimiento y objeto.

Las cosas que pueden ser objeto del comodato son todas, es
decir, los bienes muebles e inmuebles, slo que deben ser cosas no
fungibles, aunque sean consumibles; siempre que no se consuma,
slo se use.
 Requisitos de validez

A excepcin de la forma, son los mismos de todo contrato.

Respecto a la capacidad no se requiere la de enajenacin, basta

la de disposicin de uso o goce, como la que hace el usufructuario
o el arrendatario. Respecto a administradores de bienes ajenos,
como son entre otros los tutores o curadores, slo podrn dar
en comodato con autorizaciii especial y judicial, ya que como es
un contrato gratuito seria tanto cozno se dice en el lenguaje
coloquial, "hacer caravana con sombrero ajeno".

Respccro a la forma, no se requiere ninguna, es aconsejable

hacerlo por escrito, pero n o es condicin de validez.

Obligaciones del comodante

l. Entregar y coiiceder el uso de la cosa, que es la csencia del

comodato.

2. Reembolsar al comodatario los gastos extraordinarios y

urgentes que hubiere hecho para la conservacin de la cosa, gastos
extraordinarios de los que n o hubiere podido avisar y de los que
depende la conservacin de la cosa (artculo 2513 del Cdigo
Civil). Se precisa que de los gastos normales n o hay obligacin de
indemnizar (articulo 2508 del Cdigo Civil).
 3. Responder, subjetivamente, de los vicios de la cosa, siempre
que los defectos n o sean conocidos por el comodatario, pero s
por el comodante sin que ste haya dado aviso oportuno de los
mismos al propio comodatario (artculo 251.4 del Cdigo Civil).

Obligaciones del comodatario

1. Conservar la cosa con toda diligencia, respondiendo de todo

detetioro; esta obligacin se explica por la gratuidad del contrato
(arriculn 2502 el Cdigo Civil).

2. Usar la cosa de la manera convenida, y en caso en que la

tise en frxma diferente responder8 de su prdida, aun cuaniio sobre-
vcnjia por ~ " s o f ~ ~ > r toi i fiierza
ito mayor (articulo 2504 del Cdig
Civil).

3. Resririiir la cosa, esta es una obligacin correlativa a la

de coiize~terel ttso de la cosa por el cotnodante (articulo 2497 del
Ci,ciigo Civil).

Tiempo y lugar en que debe restituirse tu cosa

La cosa por restituir ser la misma, individualmente considerada

y se restituir al vencimiento del trmino pactado, o una vez que
se haya usado la cosa para el objeto que se prest, o cuando la
reclama el comodante si no se determino el plazo o uso (articulo
251 1 del Cdigo Civil).
 Cuando hay trmino, de conformidad con el artculo 2512 del
Cdigo Civil, ste -el trmino- se deroga en lo siguientes casos:

a) Si el comodante ticne urgente necesidad de ella;

b) Por estar en peligro de perderse de seguir en poder dcl

comodatario, y

c) Por transmitir cl comodatario su uso a tercero, sin consen-

timiento del comodante.

La cosa debe devolverse en el lugar coilvenido y a falta de

convenio, se debern ohsemar las regas relativas a1 cumplimiento
de las obligaciones.

Responsabilidad por prdida de la cosa

El comodatario responde de la prdida de la cosa, aun cuando

aquella sobrevenga por caso fortuito, si la destina a uso diverso
del convenido (articulo 2504 del Cdigo Civil).

Riesgos

El comodato sufre una excepcin al principio general de que la

cosa se pierde para su dueo, en los siguientes casos:

l. Cuando se pierde o deteriora por culpa del comodatario, al

destinar la cosa a uso diverso de lo convenido.
 2. Cuando la cosa se pierde o deteriora despus dcl ven-
cimiento, si la conserva el comodatario, aun cuando sobrevenga
por caso fortuito, (artculo 2504 del C6digo Civil).

3. Cuando estando en peligro la cosa dada en comodato,

el comodatario prefiera salvar la suya propia (artculo 2505 del
Cdigo Civil).

4. Ciiando al celebrarse el contrato, las partes fijaron valor a

la cosa, pues esra fijacinn hace suponer que se convino en que la
responsiibilidatt es a cargo del comodatario aun en caso fortuito
(articiiln 2506 riel Ckiigo Civil).

Extincin

Sc exringi~cpor:

1. Vencimiento del olazo (1 LISO.

2. Perecimienro de la cosa.

3. Muerte del comodatario ya que se tiene un derecho perso-

nalisirno (articulo 2515 del Cdigo Civil).

4. Revocacin anticipada (articulo 2512 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal

No causa impuesto. La fiaccin IX del articulo 40. de la Lcy General

del Timbre, cxprecamcnte dispone que el contrato dc comodato
no causa gravamen, luego, no tiene rgimcn fiscal.

Diferencias con el arrendamiento

Se distinguen:

1. Mientras que el comodato es gratuito, el arrendamiento

por su parte, es oneroso.

2. El comodarario no hace suyos los friitos y accesiones, en

cambio, el arrendatario si.
 ste contrato cliie est regula~oen los nrticulos 2198 al
2496 del C6cfigo Civil, forma parte de los contratos en
los que se transmite el iiso y goce de ttna cosa.

Definicin

Hay arrendnmiento citando una parte, llamada arrendador, se

obliga a conceder el iiso o goce temporal iie una cosa a la otra
parte, llamada arrendatario, quien a sci vez, se obliga a pagar por
ese uso o goce iin precio cierto, concepto que deriva del articulo
2398 del Cdigo Civil, toda vez que este precepto, no establece
que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en
especie.
Funciones econmicas y jurdicas

Econmicamente satisface necesidades con bienes ajenos; juridi-

camente tiene la funcin de otorgar a una persona el uso y goce
de una cosa, as como la que perciba sus frutos.

Tcnica legislativa

En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer

iiriicnmcnre sohrc cosas v derechos.

En iamhio en Roni;~,el ;irrenc+amiento(locatio conductio) si bien

ptxiia rciaer sollre coscts o rlcrrchr>s (loccitio conductio ~ e i ) ,tam-
I\i4ii pc~Ji;irctier por ohjett~servicios personales (Iocntio condtlctio
operis). En CI derecho tr;inc$s rnmhit.n puede recaer sobre cosa.;,
\(crciht\*i 3 ssrviiios, ;il igual que el espaol; el alemn adopta u11
sisrsini~yariiiJtr al mexicant,.

El ccltitrato ~ i arrendaniiento
e transmite el uso i> goce temporal d e
una cosa a c a n i h ~ od e una contraprestaci6n, en dinero o en especie.

El contrato d e arrendamiento se clasifica en: 1. Principal, porque

exisre y subsiste por s i mismo; 2. Bilateral, ya q u e engendra
obligaciones recprocas; 3. Oneroso, al existir gravmenes y
 provechos para las partes; 4. Conmutatiuo, porque se saben las
ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general
requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es
consensual cuando recac sobre cosas y el valor de la renta es inferior
a $100.00 anuales y puede ser cambien verbal tal como lo con-
templa el articitlo 2406 del Cdigo Civil;236. Temporal, porque el
contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que
son actos de ejecucin reiterada.

Terminologa

En el Cdigo Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por

el que se concedia el i ~ s ode cosa mueble y lo distingua del alquiler,
en el que se concedia el uso de la cosa mueble; el actual Cdigo
Civil llama arrendamiento al uso tanto de mtrebles como de
inmuebles.

Diversas especies de arrendamiento

Estas son:

1. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes

muebles, existiendo el propsito de especulacin comercial (artculo

:' El articulo 2406 del C o d i g ~Civil que sealaba esa ~ ~ n r i d aestuvo

d vigente hasta la
reforma publicada en ~i ~ i a Oi<cioi
~ i ~de la fede,aridn cl 23 de julio de 1993, en ln qiie se indica
<iueei connato de arrendamiento debe utorgnise por escrito y que La falta de csn ~rmalidadse
imponia al arrendador. A rai de esta reforma, se ~uprirnela posibilidad de contratar en forma
consensual iraiandose dci airendamienro.
75 fraccin 1, del Cdigo dc Comercio); es decir, se realiza entre
comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.

2. Administrativo, cuando el arrendamiento rccae sobre bienes

nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado,
sealados en la Lcy General de Bienes Nacioiiales.

3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.

Condiciones de existencia

Las que afectan todo contrato. El consentimiento slo se modifica

en cuanto a la tcita reconduccin, con relacin al dccrcto de
1948, que se impone sin consentimiento del propietario.

Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,

por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por
ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no con-
sumihles que estn en el comercio; el precio debe ser cierto, no se
reclt~iereque sea en dinero.

Cosas susceptibles de arrendamiento

Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso,

los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales,
todos los muebles o dcrechos pueden ser objcto de arrendamiento
(artculo 2400 del Cdigo Civil).
 Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de
arrendamiento

a ) Qiie n o existan o n o puedan existir en la naturaleza, las

que estn fuera del comercio y las indeterminadas o indetermi-
nai)les en ciranto a su especie.

h) Que sean consumibies e n el primer uso, como sucede con

t o s alimentos.

c) Q u e est proliihido por la ley sir arrendamiento, como

sircede con los hienes que constituyen el patrimonio ejidal.'4

ri) Los iierrchos estricrainerite persrialt.s (arriciilo 2400 del

<:<)clip) Civil).

El precio. Es la contraprestacin que debe satisfacer cl arren-

iI:itiirio, recibe el nomtire de renta. El precio. piierie ser en iiinero
o en especie, pero dehe ser cierto y deterniinn~io,verciariero, es
decir, no simula<io.

Requisitos de validez

Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato
destacan la capacidad y la forma.

-a---

+
: En la actualidad, el nzricul~79 de la Ley Agraria, publirndr en el Dioilo Ofiool & lo
Ftdeiscion el 26 de febrero de 1992, ya prei el aircndamienro d+ bienes elidales.
Capacidad para da7 en arrendamiento

Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plcna

~ r o ~ i e d aodfacultad para conceder el uso o goce de los bienes
ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato
tienen el uso o goce de un bien y estn facultados por la naturaleza
cte ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por
virttid de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes
ajenos, y 4. Los expresamente aiitorizados por la ley en calidad
cie administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de
arrendamiento.

En el primer caso se exige, para arrendar que el arrcnda-

~ l o rretifil plena propiedad de los hienes que va a otorgar en
,trrct~rlarnieiito.

Lo> copropietarios no pueden arrendar la cosa iriitivisa sin

co~iscnritnieiitode los otros copropietarios (articulo 2403 del
C<k{igoCivil).

El hegiin~locaso se refiere a las personas facultadas para

celebrar contratos sobre hienes que no son suyos, sino ajenos; ayui
se comprende a los mandatarios y su limite depender& cn si del
contrato de mandato (articulas 2401 y 2402 del Cdigo Civil).

En el tercer supuesto estn los titulares de los derechos reales

que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden
ser los usufructuarios (articulo 1002 del Cbdigo Civil).
 En el cuarto caso estn los administradores dc bienes ajenos,
aqu se comprenden los que cjercen la patria potestad, tutores,
sndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general
a los administradores por virnid de la ley.

Asi, basra tener la capacidad de administracin o el consen-

timiento del dueo para dar en arrendamieiito, luego, puede darse
en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tcngan facultades de
administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguien-
tes restricciones:

a) Si el arrendamiento es por ms de cinco aos (articulo 436

segundo prrafo del Cdigo Civil), y

II) Si se van a recibir anticipo5 de rentas por mas de dos anos;

esto poryuc puedc seu un contrato en provecho propio (articulo
436, segundo prrafo del Cdigo Civil).

C u ~ n d oel que ejerce la patria ~ o t e s t a do el tiitor arrienda

por ms de cinco aos, el contrato es nulo relativamente, luego
piiede convalidarse por prescripcin, confirinacin o cumplinxiento
voluntario.

Capuciad para recibir en arrendamiento

Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las perso-

nas capaces, siempre que no exista prohibicin, como se da, en
los siguientes casos:
 1. Los Magistrados, Jueces y dems funcionarios pblicos 1x0
pueden tomar en arrendamiento, por si o por interpsita persona,
bienes que como funcionarios admiriistren o qire deban arren-
darse en los negocios que intervengan (artculos 2404 7 2405 del
Cdigo Civil).

2. Los tutores tampoco pueden toniar en arrendamiento los

bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, dcscen-
dientes, cnyiiges, lxermanos por consaguinidad o afinidad (artciil
569 clel C i ~ c i i ~Civil).
o

En los elos ciisos el ctitrato seria nulo absoliiramente

El c~ontrat<>
cle ;irrericianiirnto debe coixstar por escrito, salvo que
ti rctita sea tiienor iie $100.00 anuales (arriculo 2406" del Ccligo
C:i\.il); el escrito piteeje ser privado, exceptii&ndose el arren-
d:iriiietit<t de predio riistico con renta anual de $5,000.00, que
Jelie celehr.irhe en escritura pitblica (articulo 2407'h del Cdigo
Civil). El incttn~plimientcta estas dispohiciones originan la nulidad
relativa del acto.

''
El rriciilii 2406 se rcfoirnO medianrr deciero ptibiicad en el Diniio Oficrol de In
Fedes8redn cl 2 I de julio de 1993, ahon se indica que todo coiirrato de& constar por racrito.
'~
E! artiiiilo 2407 ae derog6 por decreto publicado en el Diatio Oficial & la Fedrrncidn el
21 d i jillio de 1991.
 Inscripcin

Los contratos d e arrendamiento d e invnuehles por ms de seis aos,

en que haya anticipos por ms d e tres, se debern inscribir en
el Registro Pblico d e la Propiedad (artculo 3002, fraccin 11 del
Cdigo Civil)." La falta d e inscripcin n o afecta la validez jurdica
del contrato, slo que n o producir efectos contra tercero.

Obligaciones del arrendador

El arrendador est obligado a:

l . Entregar la cosa en estado de servir para el uso clile se

arrienda, en el m<tmento que se conviene; a falta cte convenio,
se aplicarn los principias del cumplimient cie las obligaciones d e
ciar; ~ l e h e rentregarse
i e n el domicilio del arrendador o en el lugar
doncle se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por
cuenta del arrendador (artculos 2412 y 2413 del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa e n el estado de que siga sirviendo para el

objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no
las de ornato; si no las Iiace, el juez lo obligar y condenar el
pago de daos y perjuicios; el arrendatario est obligado a dar
aviso al arrendador d e los desperfectos por reparar, siempre que
sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves sern a cargo
del arrendatario. El juez determinar si el deterioro es grave o

- .
:' Texto vigenre hasia el 18 de enero de 1952.
leve (artculos 241 2 fraccin 11 y del 2415 al 2417, todos ellos del
Cdigo Civil, relacionados entre s).

3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde

de hechos materiales de terceros que evitcn el uso de la cosa, para
esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; s
responde de los hechos jurdicos de tercero, pues ste sera un
caso de eviccin (artculos 2412 fraccin tv, 2418 y 2419 del
Cdigo Civil).

4. Responder por los daos y perjuicios que sufriera el arre-

clartirio por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
iirrrndamiento, respndienclo en forma objeriva, ya que se trata
de iin contraro oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa,
q i e scan anteriores al contrato o que durante ste se registren siti
siiipa ~ i e arrendatario;
l iliie sean desconocidos del arrendatario,
piics si los iunocin se entiende que consisti en recibir en ese
estado: esici es un error del Cdigo, si el adquiriente los conoce,
ya n o son cclktos (articulos 243 1 y 2434 dei Cdigo Civil).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; sta

podrs reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la
cosa por perdida, deterioro o eviccin (artculo 2425 fraccin 1,
del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa arrendada en e1 esrado que la reciba,

reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,
 dando aviso de los deterioros quc sufra y rcspondiendo de los daos
que por su culpa, de sus sirvientes o siibarrendatarios, sufra la
cosa (articulas 2425, fraccin 111, 2441, 2415, 2467, 2468 y 2469,
todos ellos del Cdigo Civil).

3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a ia

naturaleza de las mismas.

4. Poner cn conocimiento del dueo toda usurpacin o nove-

dad daosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada,
bajo pena de indemnizar por los daos que causen su omisin
(articitlo 2419 del Cdigo Civil).

5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez

que la restitucin es una obligacin de dar, se sujeta a las reglas
generales de las obligaciones.

Res~onsabilidaddel arrendatario por incendio de la cosa arrendada

En este riibro, se presentan varios casos:

1. Arrendatario nico: Respondc del incendio, a no ser que

provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin;
no responde del incendio que se haya traspasado de otra parre,
si tom Las precauciones necesarias para evitar que el fuego se
propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace
derivar de la obligacin de conservar la cosa arrendada y devolverla
al termino del arrendamiento. Responder n o slo de los danos
causados a la finca, sino tambin de los causados a terceros pro-
venientes dcl incendio (artculos 2435 y 2436 del Cdigo Civil).

2. Pluralidad de arrendamiento. Cuando son varios los arrcn-

datarios y no se pueda determinar dnde comenz el incendio,
respondern todos a prorrata, por simple inancotnunidad. Si se
sabe dnde empez, el inquilino de esa habitacin responder solo.
Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el
ii~cendioen su casa (articulo 2437 del Cdigo Civil).

Extensin de responsabilidad a terceras personas. Cuando el

incendio causa daos a terceros tambin a ellos habri qiie indern-
nizar (articulo 2439 del Cdigv Civil).

Seguro locatio. De conformidad con el articulo 2440 del Cdigo

Civil, consiste en la obligacin del arrendatario de asegurar 1%
cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra
el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario de-
ber* ser el dueo de la finca, esto ltimo aunque no lo diga el
Codigo, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la
obligacin del precepto.

Naturaleza del derecho del arrendatario

Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arren-

dada, ese derecho es de naturaleza real o personal?
 Exposicin del problema

Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa

arrendada era coilsiderado como derecho personal, pero e n la
Corte de Casacin de Francia, Troplong dijo que era un derecho
real ya que el arrendatario tiene u11 derecho de oponibilidad frente
al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de
persecucin, porque:

1. El arrendatario tiene un derecho de posesin a ttulo precario

y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos
derechos, tiene un derecho real.

Tiene un derecho de oponibilidad, ya que oponerse

aun a los causahabientes y stos slo se entiencien como dcre-
cho real.

2. Adems, es juez competente el de la ubicacin del inmueble,

luego es derecho real, pues en los personales es competente el
iuez del domicilio del deudor.

3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.

En relacin con la naturaleza del derecho del arrendatarro,

se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efec-
tos de real es porque se trata de proteger ms el derecho del
arrendatario.
 Asi como. no slo se registran 106 derechos reales, como la
fianza que es personal y sc registran, las acciones persecutorias no
las tiene por derecho propio ya que est poseyendo por otro; es
oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos
reales, la tienen los personales y los posesorios.

Extincin

El articulo 2483 del Cdigo Civil seala que el contrato de arren-

damiento puede extinguirse por los siguientes motivos:

l. Por la llegada del trmino, fijado por miituo consentimiento.

2. Por convenio expreso entre las partes.

3. Por nulidad, cmo en el caso del arrendamiento de bienes

del pupilo por ms de cinco aos.

4. Por rescisin, en caso de alguna violaciii al contrato

5. Por confusin.

6. Por prrdida parcial o total de la cosa.

7. Por exprttpiacion por causa de utilidad piiblica.

8. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.

 ste contrato cliie est regula~oen los nrticulos 2198 al
2496 del C6cfigo Civil, forma parte de los contratos en
los que se transmite el iiso y goce de ttna cosa.

Definicin

Hay arrendnmiento citando una parte, llamada arrendador, se

obliga a conceder el iiso o goce temporal iie una cosa a la otra
parte, llamada arrendatario, quien a sci vez, se obliga a pagar por
ese uso o goce iin precio cierto, concepto que deriva del articulo
2398 del Cdigo Civil, toda vez que este precepto, no establece
que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en
especie.
Funciones econmicas y jurdicas

Econmicamente satisface necesidades con bienes ajenos; juridi-

camente tiene la funcin de otorgar a una persona el uso y goce
de una cosa, as como la que perciba sus frutos.

Tcnica legislativa

En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer

iiriicnmcnre sohrc cosas v derechos.

En iamhio en Roni;~,el ;irrenc+amiento(locatio conductio) si bien

ptxiia rciaer sollre coscts o rlcrrchr>s (loccitio conductio ~ e i ) ,tam-
I\i4ii pc~Ji;irctier por ohjett~servicios personales (Iocntio condtlctio
operis). En CI derecho tr;inc$s rnmhit.n puede recaer sobre cosa.;,
\(crciht\*i 3 ssrviiios, ;il igual que el espaol; el alemn adopta u11
sisrsini~yariiiJtr al mexicant,.

El ccltitrato ~ i arrendaniiento
e transmite el uso i> goce temporal d e
una cosa a c a n i h ~ od e una contraprestaci6n, en dinero o en especie.

El contrato d e arrendamiento se clasifica en: 1. Principal, porque

exisre y subsiste por s i mismo; 2. Bilateral, ya q u e engendra
obligaciones recprocas; 3. Oneroso, al existir gravmenes y
 provechos para las partes; 4. Conmutatiuo, porque se saben las
ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general
requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es
consensual cuando recac sobre cosas y el valor de la renta es inferior
a $100.00 anuales y puede ser cambien verbal tal como lo con-
templa el articitlo 2406 del Cdigo Civil;236. Temporal, porque el
contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que
son actos de ejecucin reiterada.

Terminologa

En el Cdigo Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por

el que se concedia el i ~ s ode cosa mueble y lo distingua del alquiler,
en el que se concedia el uso de la cosa mueble; el actual Cdigo
Civil llama arrendamiento al uso tanto de mtrebles como de
inmuebles.

Diversas especies de arrendamiento

Estas son:

1. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes

muebles, existiendo el propsito de especulacin comercial (artculo

:' El articulo 2406 del C o d i g ~Civil que sealaba esa ~ ~ n r i d aestuvo

d vigente hasta la
reforma publicada en ~i ~ i a Oi<cioi
~ i ~de la fede,aridn cl 23 de julio de 1993, en ln qiie se indica
<iueei connato de arrendamiento debe utorgnise por escrito y que La falta de csn ~rmalidadse
imponia al arrendador. A rai de esta reforma, se ~uprirnela posibilidad de contratar en forma
consensual iraiandose dci airendamienro.
75 fraccin 1, del Cdigo dc Comercio); es decir, se realiza entre
comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.

2. Administrativo, cuando el arrendamiento rccae sobre bienes

nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado,
sealados en la Lcy General de Bienes Nacioiiales.

3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.

Condiciones de existencia

Las que afectan todo contrato. El consentimiento slo se modifica

en cuanto a la tcita reconduccin, con relacin al dccrcto de
1948, que se impone sin consentimiento del propietario.

Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,

por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por
ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no con-
sumihles que estn en el comercio; el precio debe ser cierto, no se
reclt~iereque sea en dinero.

Cosas susceptibles de arrendamiento

Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso,

los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales,
todos los muebles o dcrechos pueden ser objcto de arrendamiento
(artculo 2400 del Cdigo Civil).
 Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de
arrendamiento

a ) Qiie n o existan o n o puedan existir en la naturaleza, las

que estn fuera del comercio y las indeterminadas o indetermi-
nai)les en ciranto a su especie.

h) Que sean consumibies e n el primer uso, como sucede con

t o s alimentos.

c) Q u e est proliihido por la ley sir arrendamiento, como

sircede con los hienes que constituyen el patrimonio ejidal.'4

ri) Los iierrchos estricrainerite persrialt.s (arriciilo 2400 del

<:<)clip) Civil).

El precio. Es la contraprestacin que debe satisfacer cl arren-

iI:itiirio, recibe el nomtire de renta. El precio. piierie ser en iiinero
o en especie, pero dehe ser cierto y deterniinn~io,verciariero, es
decir, no simula<io.

Requisitos de validez

Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato
destacan la capacidad y la forma.

-a---

+
: En la actualidad, el nzricul~79 de la Ley Agraria, publirndr en el Dioilo Ofiool & lo
Ftdeiscion el 26 de febrero de 1992, ya prei el aircndamienro d+ bienes elidales.
Capacidad para da7 en arrendamiento

Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plcna

~ r o ~ i e d aodfacultad para conceder el uso o goce de los bienes
ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato
tienen el uso o goce de un bien y estn facultados por la naturaleza
cte ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por
virttid de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes
ajenos, y 4. Los expresamente aiitorizados por la ley en calidad
cie administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de
arrendamiento.

En el primer caso se exige, para arrendar que el arrcnda-

~ l o rretifil plena propiedad de los hienes que va a otorgar en
,trrct~rlarnieiito.

Lo> copropietarios no pueden arrendar la cosa iriitivisa sin

co~iscnritnieiitode los otros copropietarios (articulo 2403 del
C<k{igoCivil).

El hegiin~locaso se refiere a las personas facultadas para

celebrar contratos sobre hienes que no son suyos, sino ajenos; ayui
se comprende a los mandatarios y su limite depender& cn si del
contrato de mandato (articulas 2401 y 2402 del Cdigo Civil).

En el tercer supuesto estn los titulares de los derechos reales

que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden
ser los usufructuarios (articulo 1002 del Cbdigo Civil).
 En el cuarto caso estn los administradores dc bienes ajenos,
aqu se comprenden los que cjercen la patria potestad, tutores,
sndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general
a los administradores por virnid de la ley.

Asi, basra tener la capacidad de administracin o el consen-

timiento del dueo para dar en arrendamieiito, luego, puede darse
en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tcngan facultades de
administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguien-
tes restricciones:

a) Si el arrendamiento es por ms de cinco aos (articulo 436

segundo prrafo del Cdigo Civil), y

II) Si se van a recibir anticipo5 de rentas por mas de dos anos;

esto poryuc puedc seu un contrato en provecho propio (articulo
436, segundo prrafo del Cdigo Civil).

C u ~ n d oel que ejerce la patria ~ o t e s t a do el tiitor arrienda

por ms de cinco aos, el contrato es nulo relativamente, luego
piiede convalidarse por prescripcin, confirinacin o cumplinxiento
voluntario.

Capuciad para recibir en arrendamiento

Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las perso-

nas capaces, siempre que no exista prohibicin, como se da, en
los siguientes casos:
 1. Los Magistrados, Jueces y dems funcionarios pblicos 1x0
pueden tomar en arrendamiento, por si o por interpsita persona,
bienes que como funcionarios admiriistren o qire deban arren-
darse en los negocios que intervengan (artculos 2404 7 2405 del
Cdigo Civil).

2. Los tutores tampoco pueden toniar en arrendamiento los

bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, dcscen-
dientes, cnyiiges, lxermanos por consaguinidad o afinidad (artciil
569 clel C i ~ c i i ~Civil).
o

En los elos ciisos el ctitrato seria nulo absoliiramente

El c~ontrat<>
cle ;irrericianiirnto debe coixstar por escrito, salvo que
ti rctita sea tiienor iie $100.00 anuales (arriculo 2406" del Ccligo
C:i\.il); el escrito piteeje ser privado, exceptii&ndose el arren-
d:iriiietit<t de predio riistico con renta anual de $5,000.00, que
Jelie celehr.irhe en escritura pitblica (articulo 2407'h del Cdigo
Civil). El incttn~plimientcta estas dispohiciones originan la nulidad
relativa del acto.

''
El rriciilii 2406 se rcfoirnO medianrr deciero ptibiicad en el Diniio Oficrol de In
Fedes8redn cl 2 I de julio de 1993, ahon se indica que todo coiirrato de& constar por racrito.
'~
E! artiiiilo 2407 ae derog6 por decreto publicado en el Diatio Oficial & la Fedrrncidn el
21 d i jillio de 1991.
 Inscripcin

Los contratos d e arrendamiento d e invnuehles por ms de seis aos,

en que haya anticipos por ms d e tres, se debern inscribir en
el Registro Pblico d e la Propiedad (artculo 3002, fraccin 11 del
Cdigo Civil)." La falta d e inscripcin n o afecta la validez jurdica
del contrato, slo que n o producir efectos contra tercero.

Obligaciones del arrendador

El arrendador est obligado a:

l . Entregar la cosa en estado de servir para el uso clile se

arrienda, en el m<tmento que se conviene; a falta cte convenio,
se aplicarn los principias del cumplimient cie las obligaciones d e
ciar; ~ l e h e rentregarse
i e n el domicilio del arrendador o en el lugar
doncle se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por
cuenta del arrendador (artculos 2412 y 2413 del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa e n el estado de que siga sirviendo para el

objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no
las de ornato; si no las Iiace, el juez lo obligar y condenar el
pago de daos y perjuicios; el arrendatario est obligado a dar
aviso al arrendador d e los desperfectos por reparar, siempre que
sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves sern a cargo
del arrendatario. El juez determinar si el deterioro es grave o

- .
:' Texto vigenre hasia el 18 de enero de 1952.
leve (artculos 241 2 fraccin 11 y del 2415 al 2417, todos ellos del
Cdigo Civil, relacionados entre s).

3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde

de hechos materiales de terceros que evitcn el uso de la cosa, para
esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; s
responde de los hechos jurdicos de tercero, pues ste sera un
caso de eviccin (artculos 2412 fraccin tv, 2418 y 2419 del
Cdigo Civil).

4. Responder por los daos y perjuicios que sufriera el arre-

clartirio por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
iirrrndamiento, respndienclo en forma objeriva, ya que se trata
de iin contraro oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa,
q i e scan anteriores al contrato o que durante ste se registren siti
siiipa ~ i e arrendatario;
l iliie sean desconocidos del arrendatario,
piics si los iunocin se entiende que consisti en recibir en ese
estado: esici es un error del Cdigo, si el adquiriente los conoce,
ya n o son cclktos (articulos 243 1 y 2434 dei Cdigo Civil).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; sta

podrs reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la
cosa por perdida, deterioro o eviccin (artculo 2425 fraccin 1,
del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa arrendada en e1 esrado que la reciba,

reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,
 dando aviso de los deterioros quc sufra y rcspondiendo de los daos
que por su culpa, de sus sirvientes o siibarrendatarios, sufra la
cosa (articulas 2425, fraccin 111, 2441, 2415, 2467, 2468 y 2469,
todos ellos del Cdigo Civil).

3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a ia

naturaleza de las mismas.

4. Poner cn conocimiento del dueo toda usurpacin o nove-

dad daosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada,
bajo pena de indemnizar por los daos que causen su omisin
(articitlo 2419 del Cdigo Civil).

5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez

que la restitucin es una obligacin de dar, se sujeta a las reglas
generales de las obligaciones.

Res~onsabilidaddel arrendatario por incendio de la cosa arrendada

En este riibro, se presentan varios casos:

1. Arrendatario nico: Respondc del incendio, a no ser que

provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin;
no responde del incendio que se haya traspasado de otra parre,
si tom Las precauciones necesarias para evitar que el fuego se
propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace
derivar de la obligacin de conservar la cosa arrendada y devolverla
al termino del arrendamiento. Responder n o slo de los danos
causados a la finca, sino tambin de los causados a terceros pro-
venientes dcl incendio (artculos 2435 y 2436 del Cdigo Civil).

2. Pluralidad de arrendamiento. Cuando son varios los arrcn-

datarios y no se pueda determinar dnde comenz el incendio,
respondern todos a prorrata, por simple inancotnunidad. Si se
sabe dnde empez, el inquilino de esa habitacin responder solo.
Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el
ii~cendioen su casa (articulo 2437 del Cdigo Civil).

Extensin de responsabilidad a terceras personas. Cuando el

incendio causa daos a terceros tambin a ellos habri qiie indern-
nizar (articulo 2439 del Cdigv Civil).

Seguro locatio. De conformidad con el articulo 2440 del Cdigo

Civil, consiste en la obligacin del arrendatario de asegurar 1%
cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra
el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario de-
ber* ser el dueo de la finca, esto ltimo aunque no lo diga el
Codigo, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la
obligacin del precepto.

Naturaleza del derecho del arrendatario

Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arren-

dada, ese derecho es de naturaleza real o personal?
 Exposicin del problema

Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa

arrendada era coilsiderado como derecho personal, pero e n la
Corte de Casacin de Francia, Troplong dijo que era un derecho
real ya que el arrendatario tiene u11 derecho de oponibilidad frente
al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de
persecucin, porque:

1. El arrendatario tiene un derecho de posesin a ttulo precario

y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos
derechos, tiene un derecho real.

Tiene un derecho de oponibilidad, ya que oponerse

aun a los causahabientes y stos slo se entiencien como dcre-
cho real.

2. Adems, es juez competente el de la ubicacin del inmueble,

luego es derecho real, pues en los personales es competente el
iuez del domicilio del deudor.

3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.

En relacin con la naturaleza del derecho del arrendatarro,

se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efec-
tos de real es porque se trata de proteger ms el derecho del
arrendatario.
 Asi como. no slo se registran 106 derechos reales, como la
fianza que es personal y sc registran, las acciones persecutorias no
las tiene por derecho propio ya que est poseyendo por otro; es
oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos
reales, la tienen los personales y los posesorios.

Extincin

El articulo 2483 del Cdigo Civil seala que el contrato de arren-

damiento puede extinguirse por los siguientes motivos:

l. Por la llegada del trmino, fijado por miituo consentimiento.

2. Por convenio expreso entre las partes.

3. Por nulidad, cmo en el caso del arrendamiento de bienes

del pupilo por ms de cinco aos.

4. Por rescisin, en caso de alguna violaciii al contrato

5. Por confusin.

6. Por prrdida parcial o total de la cosa.

7. Por exprttpiacion por causa de utilidad piiblica.

8. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.

Las leyes d e emergencia que sobre arrendamiento sc han dictado
son las siguientes: la del 31 d e diciembre de 1947 y la del 24 d e
diciembre de 1948, que derog a la anterior.

Decreto del 24 de diciembre e 1948. Publicado el 30 de diciem-

bre de ese ao, prorroga por ministerio de ley, sin alteracin, los
contratos d e arrendamiento de las casas locales que l cita, deno-
minado "Decreto que prorrtrga por ministerio de ley, sin alteracin
de ninguna d e sus clusulas, salvo lo qtie dispone el articulo que
el tnismo especifica, los contratos iie arrendamiento d e las casas o
It>calrsque se citan"; decreto integrado por nueve articulas.

Cules contratos quedan prot-rogados?

De conformidad con el decreto citado, los contratos que quedan

prorrgacius son los sigtiieiltes:

a) Los cicstinados a hahitacin que ocupe el inquitino o su

familia.

h) Los ocupados por trabajadores a doinicilio.

C) Los ocupados p o r talleres.

d) Los destinados a comercios e industrias.

 Se exceptan:

1. Los de renta mayor de $300.00.

2 . Los que el axrendador necesita hahitar o para establecer

industria o comercio de su propiedad, hacindolo saber al arren-
datario fehacicntemenre, con tres meses de anticipacin si es
comercio o industria. En este caso habr que compensar la
desocupaci~n:

a) Con el importe de tres meses si es habitacin.

h) Con la cantidad que fijen los trib~inalessi es comercio o

indiisrria, tomando en cuenta los "guantes" (que hubiera pagado
el arrendatario), el crdito mercantil de que goce, la dificultad de
etlcontrar nuevo local y la indemnizacin que se tenga que dar a
ios trabajadores. No est obligado a desocupar mientras no se
garantice esa compensacin.

En qu proporcin pueden aumentarse las rentas?

Las que no se incrementaron desde el 24 de julio de 1942, se pueden

aumentar en los siguientes supuestos:

a) De ms de $100.00 a $200.00, hasta en un 10%.

b) De ms de $200.00 a $300.00, hasta en un 15%.

 C) Las de menos de $100.00 no pueden aumentarse.

d) Los comercios o industrias quedan congelados

Cundo procede la rescisin?

1. Por no pagar tres meses, a no scr que se exhtban las rnen-

sualidades antes del lanzamicnro.

2. Por soharrendarniento sin consentimiento expreso

3. Por traspaso o cesin expresa o tcita sin consentimiento.

4. Por destinar el local a uso distinto del estipulado.

5. Por ejecutar obras que alteren sustancialmente las condi-

ciones del inmueble.

6. Por causar daos que no sean conseciiencia del uso normal.

7. l'or solicitud de la mayora de los inqi~ilinos,por causa

justificada, respecto cie algn inquilino.

8. Por estado ruinoso de la finca, a juicio de peritos.

9. Por malas condiciones sanitarias, a juicio de las autoridades

sanitarias.
 Critica. La critica qiie se hace a este ordenatniento juridico,
radica en lo siguiente:

Usa indebidamente el trmino de inquilino, ya que no se trata

de alquiler, por tanto, debera decir arrendatario.

El no aumento a los locales comerciales, es para proteger al

plilico contra el alza de los precios.

Eri 10 referenre a las causas de rescisi>n,las confunde con

el jtiicin sumario de desahucio, ya clue si con el pago se tcrmina el
juicio, se trata de desahticio, pues en la rescisi6n el pago no con-
siiiyc el jiiiciu.

El 1 1 ~ 1 3riel vocahl<)traspaso es otro trmino impropici, porque

tlcl,cria Jecir ce$i>nde dereclios.

El c;~si>
Je la reszisiin por peticin de los demis inquilinos es
tina causal espccinl. ya que la rescisin slo procede por incurn-
plimietito y en esre supuesto es por peticin de terceros.

La fracciin VI11 del articulo 70. del Decreto citado, que

hahla ~ l e l'estado rttinoson, es inadecuada, ya que es obligacin
del arrendador conservar la cosa apta para su uso y en todo caso
es causal de rescisin del contrato para el arrendador no para el
arrendatario. Lo mismo puede decirse de la fraccion que habla de
las condiciones higinicas.
 Al disponer el articulo 80. que en la rescisin por las causales
que seala el artculo 70. (son las causales ya citadas de rescisin) no
habr indemnizacin, como se diria coloquialmente: "da el palo final
al arrendarario", cuando es una ley que se supone protectora de el.

Vcgencia. En trminos de sus articulos transitorios, el Decreto

de 24 de diciembre de 1948 rige del lo. de enero de 1949, deroga
el anterior y a los Cdigos Civil y de Procedimientos Civiles en lo
que se opongan; los juicios en trmite por terminacin de plazo se
sobreseern (retroactividad de la ley, improcedente); en los juicios
pendientes puede hacerse valer lo que convenga dc este decreto
(retroactividad de la ley, irnpro~edente).'~

Est regulado por los artculos del 2480 al 2482 del Cdigo Civil.

Concepto

Existe sribarrendamiento cuando el arrendatario arrienda total

o parcialmente la cosa arrendada, que puede ser general o
especial.

. ... .
"Este Decretode 24 de diciembre de 1948 erruvo eii vigor liasm 1992, ya quefueabrogado
mediante Decrero publicado el 31 de diciembre de ese mismo ao, en el Dio?io Oficial de lo
Federacin.
Capacidad pura subarrendar

La capacidad no sufrc ms modificacin con relacin a la requerida

para el arrendamiento, que tener autorizacin para subarrendar;
sta autorizacion puede ser general o especial.

La auto~izacingeneral. Se presenta, cuando se faculta al

arrendatario para que celebre el subarriendo con cualquier persona
y sin limiracin e n cuanto a estipulaciones del contrato de siiharren-
damiento. En este caso hay dos relaciones jurdicas: Entre arrendador
y arrendatario y entre subarrendador (arrendatario) y subarren*
datatio, no habiendo relacin entre arrendador y subarrendata-
rio, respiinrliend ante el arrendador el arrendatario, como si
ct>ntinuaraen el LISO de la cosa (articulo 2481 dcl Cdigo Civil).

La autorizacin especial. Se da cuando se autoriza a subarrendar

a cieterminada persona y bajo ciertas estipulaciones; el subarrenda-
tario c~rie~la
st~hrgaiioen los derechos del arrendatario (articulo
2482"' del Codigo Civil).

De lo anterior se advierte que se establecen relaciones entre

arrendador y subarrendatario, lo que equivale a una cesin del
contrato de arrendamiento.

'"Deiomdo mediante diverso Decreto publicado en la Gaceta Oficial del Diririio F e d d

el 16 de enero de 2003.
 Diversos efectos jurdicos analizados en cada caso

Oposicin del arrendador al subarrendamiento. 1.a falta de autoriza-

cin o la opcin para subarrendar da lugar a la rescisin del
contrato de arrendamiento en caso de que sea injustificada, esto
por razoncs de equidad. Igual cfccto ~ r o d u c esi se celebra sin
autorizacin del arrendador.

Breve nota de derecho compararlo

En Roma cra permitido el silbarrendamiento sin consentimiento

del arrendador; en el derecho espafiol antiguo se prohibia, en ocasio-
nes absolutamente, en otras se requera autorizacin; en el Cdigo
de Napolen slo se prohibia cuando se establecia en el contrato de
arrendamiento. En el derecho positivo mexicano, requiere la auto-
rizacin, pues por tratarse de un contrato intuitu personue no sera
justo imponer al arrendador un arrendatario que le mereciera
confianza.

Cesibn del arrendamiento

Concepto. La hay cuando el arrendatario transfiere a otra perboria

el contrato de arrendamiento, con derechos y obligaciones.

Capacidad. Efectos y forma. La capacidad sufre la misma modi-

ficacin que el arrendamiento, se requiere la autorizacin del
arrendador, esto se explica ya que siendo acrecdor del uso, es deudor
del pago dc renta, y los derechos pueden cederse sin consen-
timiento del deudor (artculo 2030 del Cdigo Civil), pcro las
deudas no pueden cedcrse sin el consentimiento expreso o tcito del
acreedor (articulo 205 1 del Cdigo Civil).

Los efectos que la cesin produce son la de quedar el arrenda-

tario sustituido por el cesionario en el contrato de arrendamiento.

Siendo la cesin una manera de transmitir derechos y obli-

gaciones y pudiendo llevarse a cabo, entre otros contratos, por
compraventa, permuta o testamento, tomar la forma de cada
uno de esos contratos, segn el caso, et ceder un contrato de
arrendamiento.

Comparacin entre el subaendamiento y la cesin

Sus iliferencias fundamentales son:

l. En cuanto a la h r m a el subarrendamiento debe celebrarse

<Iriacilerc+con las formalidades del arrendamiento; la cesin con
la forma del contrato por el quc se haga la transferencia.

2. En el si~l>arrendamiento
las relaciones entre subarrendador
y siil1arrcndatario perduran, en la cesin, fuera dc sta figura
jriridica, nada queda.

Nwacin

Existe cuando es sustituido el arrendador o el arrendatario por un

tercero, es la terminacin de una obligacin y el nacimiento de
otra; un contrato de arrendamiento termina y el otro surge.
 Se estima que adems de la accin subjetiva analizada existc
la novacin por modificacin del termino, ya que ste es un ele-
mento sustancial del contrato de arrendamiento.

Rgimen fiscal

Causa impuesto de acuerdo con el articulo 40., fraccin 11 de la

Ley General del Timbre, y ser:

A. Por el tiempo estipulado si es Por valor: 1%

menor de diez aos.
Si es mayor <lediez aos, el impuesto se causara sohre las rentas correspon.

C. Si no se determina ni puede determinarse la renta, se equipara a una

(venta por suministro).
a) En el documento en el que se / Cuera fija: $10.00
consigna cI contrato.
h) En los recibos, qiie dehe expedir Por valor: 1%
el arrendador por la percepcin de
SUS rentas.

D. Si se pacta que el arrendatario pagar&los impuestos sohre la propiedad,

se estinrari para el cfilculo del gravamen que dichos impuestos y derechos
forman parte de la renta.
E. Si si. pacta que el arrendarario har ohras que no sean d e conservacin
sobre la finca arrendada, se causar:
a) Si se determina la cantidad que Por valor: 1%
ha de invertirse e n dicha ohras.
b) Si no se determinan el importe de la obras:
t -
2) Al conocerse el valor d e las ohras. / Por valor 1%
No causan impuesto citando la renta de inmucblcs n o exceda de $3,600.00
IY cuando se trate d e muebles cuya renta total pagada e n una o varias 1
 stc contrato est regulado por los arriculos 2.516 al 2583
del Cdigo Civil.

Definicin

Es un contrato por el que el depositario se obliga hacia el deposi-

tante, mediante retribucin o sin ella, a recibir una cosa mueble o
inmueble que este le confa a guarda, y restituirla cuando se lo
pida (articulo 2516 del Cdigo Civil).

Clasificacin

El depsito es un contrato: 1. Principal, porque n o depende de

contrato alguno; 2. Accesorio, cuando el depsito es una garanta,
lo que en realidad no es depsito sino prenda; 3. Bilateral, porque
engendra obligaciones recprocas; 4. Excepcionalmente es unilaterr~i,
cuando es gratuito; 5. Oneroso, por naturaleza, ya que impone
provechos y gravmenes reciprocos; 6. Gratuito, si se cstipula que
no habr contraprestacion; 7. Consensual, en ocasiones, en oposi-
cin a formal, ya que no se necesita para su validez el consen-
timiento escrito y tambin es consensual e n oposicin a real.

Diversas especies

1. Es civil, cuando lo rige el derecho comn.

2. Es mercantil:

a) Citando su causa es el comercio (articulos 332 al 338 del

C6digi) de Comercio).

11) Cuari<lo ..;e hace en almacenes generales de depiisito

(articulos 332 al 338 del Cdigo de Comercio).

C) Cuando se hace sohre objetos comerciales (arriculos 332

al 338 del Codigo de Comercio).

3. Es bancario, cuando se constituye en Instituciones de

Credito, como la cuenta corriente (articulos 267 al 279 de la Ley
General de Titulos y Operaciones de Crbdito)."

"Publicada en el Diario O l i r i ~ l d eh Fcdcrncidn de 27 de agosto de 1932.

 4. Es administrativo, cuando se constituye en algi~node los
rganos adnlinistrativos del Estado, para garantizar un crdito fiscal
u otra obligacin, como seran, entre otras, las concesiones, pcrmt-
sos, autorizaciones, etctera.

Elementos de existencia

Los de todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser todas las

cosas muebles o ii~muebles;como ejemplos se tiene a los ttulos,
valores, documentos qiie devengan intereses (articulo 2518 del
Cdigo de Civil).

Requisitos de validez

Los de todos los contratos. Sobre la capacidad, puede dar en

~kpsitcualquiera, pero si se constituye por un incapaz, no por
ese hecho pierde el derecho de que se le devuelva la cosa e indem-
nice si sirfri menoscabo (artculo 2519 del Cdigo Civil); puede
recibir en depsito todo el que sea capaz de contratar; si un inca-
paz recibe tin depsito ~ o d r oponer la excepcin de incapacidad
por demanda de daos y perjuicios, pero n o deja de devolver la
cosa (articulo 2520 del Cdigo Civil) y si procedi de mala fe y
la incapacidad no es absoluta, ser responsable del pago de daos
Y perjuicios (articulo 2521 del Cdigo Civil).
Obligaciones del depositario

stas son:

l. Recibir la cosa que se le da en dcpsito.

2. Guardarla y conservarla, con responsabilidad subjetiva, es

decir, slo responde por su dolo o mala fe (articulo 2522 del Cdigo
Civil).

En el derecho francs, si el depsito es oneroso, debe respon-

der aun por su descuido o negligencia.

3. Devolver la misma cosa, con sus frutos y producros, cuando

el iiueiio se lo pida o cuando se cumpla el plazo, al dueo o a un
rercero; cuando 10 ordene un juez, como e n el caso del embargo;
ciehe entregarse cn el lugar que se pacte, a falta d e pacto, donde
se Iralle la cosa (articulas 2522, 2524 y 2527 del Cdigo Civil).

4. Pagar los daos y perjuicios por su dolo o mala fe.

Obligaciones del depositante

stas son:

1. Retribuir al deposirario por el depsito, cuando cs oneroso.

Cuando n o se pacta, se restituye de acuerdo con los usos del lugar
(articulo 25 17 del Cdigo Civii).
 2. Indemnizar al depositario por los gastos que haya liecho
para la conservacin de la cosa y por los gastos que haya hecho para
la conservacin de la cosa y por los daos y perjuicios que haya
sufrido por la guarda J e La cosa (artciilo 2512 del Cdigo Civil).

Caso en que la cosa es robada. Si la cosa es robada y el depo-

sitario se entera despus de recibido el depsito, debe dar aviso a
la autoridad competenre (articulo 2523 del Cdigo Civil); si dentro
dc ocho dias no se le manda judicialmente retener o entregar la
cosa, tiene que devolverla a quien se la deposit, sin que tenga
responsabilidad alguna (articulo 2524 del Cdigo Civil).

variedades del depsito

stas son:

1. Voluntario, cuando se realiza libremente por los contra-

tantes;

2. Necesario, ciiando se hace como oliligacin legal o judicial;

3. Oneroso, si se pacta retribucin al depositario;

4. Gratuito, cuando se pacta que el depositario no recibir

retribucin;

5. Regular, si el depositario no tiene autorizacin para usar

la cosa;
 6. Irregular, cuando el deposirario puede usarla (este caso,
cotmario a lo que dice la ley, seria u n falso depsito, ser mil-
tuo, comodato o arrendamiento);

7. Depsito e n garanta, asegurando el cumplimiento de una

obligacin (se estima que esta variantc, n o es depsito, es
prenda), Y

8. El realizado en hoteles o casa de huspedes, entre otros,

siendo los dueos los responsables del deterioro, destruccin o pr-
dida, a menos que prueben que el daiio es imputable al dueo de
la cosa, a sus acompaantes, etctera, o que proviene de caso for-
tuito o fiierza mayor. Esta responsabilidact no cxceder de $250.00;
lo anterior sobre cosas que se introduzcan al hotel, pues si se
depositan en la caja del mismo, responden por la totalidad del
valor. Los avisos que eximan de responsabilidad al hostelero son
nitlos. En caf& o fondas, casas de bao y otros establecimientos
semejantes, no se responden por los objetos que se introduzcan
(arrictilos 2535 al 2538 del Cdigo Civil).

Secuestro

Es otra variante del contrato de depsito y est regulado por los

artculos 2539 al 2545 del Cdigo Civil.

El secuesrro es el depsito de una cosa iitigiosa que tiene un

tercero, para ser entregada a quien determine la correspondiente
resolucin judicial (articulo 2539 del Cdigo Civil).
Rgimen jurdico

El seciresno puede ser convencional o judicial. Es convencional

cuando los interesados acuerdan depositar la cosa litigosa en poder
de un tercero hasta que termine el pleito; este depsito se rige por
las reglas relativas al contrato d e depsito, salvo que la cosa depo-
sitada se devuelva a quien resuelve la sentencia y que el depositario
no puede liberarse del depsito, salvo acuerdo de los interesados
o del juez (artculos 2540, 2541 y 2542 del Cdigo Civil).

Es judicial, cuando se realiza dentro del litigio y en virtud de

resolucin del juez. Est regido por las reglas de los embargos, que
seala el Cdigo de Procedimientos Civiles y e n su defecto por las
del secuestro convencional (artculos 2544 y 2545 del Cdigo
Civil).
 ste contraro se encuentra regi~ladopor los articillos 2546
al 2604 del Cdigo Civil, en su definicin derivada del
;irticiili>2546, establece que "es un contrato por el yiie e1 manda,
r;~riose i,hIiga a ejecutar por ctienr;i del mandante los actos
jciridicos clue &te le encarga".

Caractersticas

Estas son:

1. Especialidad. Slo recae sobre actos jurdicos, como la

celebracin de contratos o la remisin de deudas, entre otros, no
puede tener por objeto la celebracin de actos materiales.
 2. Ausencia de idea nccesaria de representacin. El manda-
tario 110 acta i~ecesariamentea nombre del mandante, puede
proceder a nombre propio, luego puede ser represcntativo o sin
representacin.

3. Sus consecuencias se producen e n el patrimonio del

mandante.

Especies

Piieden ser:

1. Represenrativo, que se da cuando el rnandatario actiia a

nomhre del mandante, ostentando esa representacin, se sustituye
;I la persone del tnandanre (articulo 2560 del Cdigo Civil);

2. Sin representacin, que se presenta cuando acta el

maiiJarario a nomhre propio, sin ostentarse como tal, aunque cobre
por ciienra del niandante. En esre caso, e1 mandante n o tiene
accin contra las personas con las que contrata el mandatario, ni
stas contra el mandanre, salvo que el mandato rccaiga sobre
bienes del mandante o sin perjuicio de las acciones entre mandante
y mandatario (articulo 2561 del Cdigo Civil);

3. Granrito, se da cuando el mandante no paga al mandatario

y para esto se requiere estipulacin expresa;
 4. Oneroso, se actualiza cuando hay retribucin; lo es por
naturaleza;

5. General, se presenta cuando coinprendc un conjunto de

actos juridicos de la misma naturaleza, pudiendo en trminos
del articulo 2554 del Cdigo Civil ser de tres clases:

a) Para pleitos y cobranzas, puedc darse judicial o extra-

judicialmente;

b) Para administrar bienes, con todas las facultades inhe-

rentes, y

C)Para actos dc dominio, comprende todos los negocios juri-

dicos que entren en actos de disposicin, como puede ser: venta,
permuta, donacin o, hipoteca, entre otros.

6. Especial, se tla cuando es otorgado para actos juridicos

concretos (articulo 2553 del Cdigo Civil).

Puede ser: 1.Princip~l;2. Accesorio; 7.Bilateral; 4.0neroso por

naturaleza o gratuito, si asi se estipula; 5. Formal, se requiere el
otorgamiento en carta poder, en escrito privado o en escritura
pblica, y excepcionalmente 6. Consensual, es un contrato zntuitu
Personae, ya que los actos jurdicos que encarga el mandante al
mandatario deben ser ejecntados personalmente por este ltimo.
Elementos de existencia

Son los mismos que el de todo contrato. EL consentimiento debe

ser en cuanto a la oferta, expreso, y en cuanto a la forma, escrito;
en cilanto a la aceptacin, puede ser expresa o tcita (articulo
2547 del Cdigo Civil).

Objeto. Pueden ser objeto del mandato todos los actos juridicos
que sean lcitos y que pueden ser desempeados o ejecuados sin
prohibicin legal por el mandatario (articulo 2548 dcl Cdigo
Civil); el testamento, por ejemplo, es u11 acto jurdico que no puede
hacerse por mandato.

Requisitos de validez

Son tambin los mismos de todo contrato. Por lo que hace a la

capacidad que se requiere es la de contratar y llevar a cabo el acto
juridico materia del mandato. Para aceptarlo se requiere nica-
mente la de contratar, cuando se realiza con representacin; si se
realiza sin representacin, se requiere la necesaria para realizar o
ejecutar el acto jurdico relativo.

Forma. Por lo que se refiere a la forma, sta puede ser escrita

o verbal; el escrito puede ser pblicct o privado (ste puede ser
con ratificacin de firmas o sin ellas, el primero debe ser ante
Notario (artculos 2550 y 2551 del Cdigo Civil).
 En escritura pblica o privada con ratificacin de firmas
cuando sea de ms de $5,000.00, y cuando lo exija la ley, como la
venta de inmuebles de ms de $500.00 (articulo 2555 del Cdigo
Civil, fraccin II).>' En trminos del artculo 2556," se puede
otorgar el mandato por escrito pivado, ratificado ante dos testigos
cuando el intcrks del negocio cxcede de $200.00 y no llegue a
$5000.00 o, slo puede ser verbal cuando el inters no exceda
de $200.00.

Obligaciones del mandatario

Estas son:

1. Ejecutar los actos jurdicos materia del mandatario y

puede ser:

a) Personalmente o por otro, cuando tenga autorizacin; esta

silstitucin puede asumir dos formas:

la. Clus~ilade sustitucin especial: la sustitucin se puede

hacer iinicamente por persona determinada en la clusula, si se
nombr en l a la persona, si no por la que quiera; en este caso
desaparece la relacin entre mandante y mandatario y se establece
entre mandatario sustituto y mandante.

-----L ~montosanies
> ~
3'. '? indicador, fileion lnoriificados por ir reforma publicada en el Diono
Oficio de Lo Federoci6n del 6 de enero de 1994.
 2a. Clusula de sust~tucingeneral: puede sustxtuirse por
cualquiera y aunque tambin termina ta relacin entre mandantc
y inandatario, este responde de la mala fe o insolvencia del sustituto.

El sustituto puede a su vez ser relevado en los rnismos trminos.

b) Sujetndose a las instrucciones recibidas; en caso dc que

por hecho superviniente la ejecucin de acuerdo con las instruc-
ciones produzca dao, y a juicio de mandatario se suspender la
ejecucin, comunicndolo al mandante y esperando instrucciones;
si el mandatario considera perjudicial la ejecucii~de acuerdo con
las instrucciones recibidas, suspender y lo comunicar al man-
dante; en caso de urgencia, de falta de instrucciones o que stas
seati insuficientes, el mandarario obrar&a su arbitrio, pcro deber
obrar con toda cliligencia, pucs responder por su culpa. Si se excede
en el mandato ser responsable de daos y perjuicios (artculos
2562 y 2568 del Cdigo Civil), los actos ejecutados sern nulos
relativamente.

C) Informando sin demora al mandante de la ejecucin

(articulo 2566 del Cdigo Civil).

d) Rendir cuentas, durante la ejecuciil y al terminar (artciilo

2569 del Cdigo Civil).

e) Entregar lo que hubiere recibido con motivo del mandato

(articulo 2570 del Cdigo Civil).
 Obligaciones del mandante

Estas son:

1. Anticipar al mandatario d e lo necesario para ejecutar el

mandato (articulo 2577 del Cdigo Civil).

2. Reembolsar al mandatario los gastos que hiibiere hecho,

con rditos. Tiene el maridatario el derecho de retencin hasta
que se haga la indemnizacin y reembolso (articulas 2577 y 2579
del Cdigo Civil).

3. lndernnizar al ~nandatariopor los daos y perjuicios sufridos

con motivo de la ejecucin (articulo 2578 del Cdigo Civil).

4. Remunerar al mandatario, si n o sc estipul que era gratuito.

Pluralidad de mandantes y mandatarios

Cuando hay pluralidad de mandantes son solidariamente respon-

sables frcnce al mandatario comn, salvo que se pacte mancomu-
nidad (artculo 2580 del Cdigo Civil).

Respecto a la pluralidad de mandatarios, son responsables

cada tino por sus actos, a n o ser que se haya actad do que responden
solidariamente (articulo 2573 del Cdigo Civil).
Relaciones con terceros

Varian segn se tratc de mandato represenrativo o sin representacin.

1. Mandato representativo. En este caso, si no hay exceso, entre

el mandante y el tercero exisre relacin directa, desligndose el
mandatario de toda responsabilidad frente a tercero.

Cuando se acta con exceso de facultades, el exceso es nulo

relativamente, teniendo el tercero accin contra el mandatario
por daos y perjuicios, si ignoraba que actuaba en exceso, si
lo sabia, no tendr esa accin (articulo 2584 del Cdigo Civil).

2. Mandato sin .representacin. En este caso cl tercero n o tiene

ms relaciones que con el mandatario, aun cuando los efectos eco-
nbmicos recaigaii en el patrimonio del mandante; se exceptira el
caso de que el mandato reeaiga sobre bienes propios del mandante;
en este caso si hay relacin entre ste y el tercero (articulo 2561
del Cdigo Civil).

Revocacin del mandato

Puede ser revocado por acto unilateral del mandanre, a menos

que su otorgamiento se hubiere sealado como una condicin en
cl contrato bilateral o como un medio para ampliar una obligacin
contrada (articulo 2596 del Cdigo Civil). Se distingue la resci-
sin de la revocacin en quc la primera borra retroactivamente
los efectos, la revocacin los deja subsistentes.
 La revocacin debe notificarse al mandatario y a los terceros
(articulo 2597 del C6digo Civil).

Casos de iwevocabitidad

El articulo 2396 prev dos casos:

l. Cuando su otorgamiento se hubiese estipitlado como una

condicin de iin contrato bilateral.

2. Cuando se dio el poder como u11 medio para cumplir una

obligacin previamente contrada e n t r e el mandante y el
mandatario.

Casos en que contina el manduto despus de la murrte. El man-

dato, por ser intuitu personae, termina con la muerte.

Contina en tanto que los herederos actan por si mismos en

los ricgocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algn
perjuicio (artculo 2602 del Cdigo Civil).

Mandato judicial

ES el mandato para comparecer e n juicio; el mandatario en este

caso recibe el nombre de procurador, no pudiendo serlo ni los
incapacitados ni los jueces, magistrados y dems funcionarios y
empleados de la administracin de justicia, dentro de los limites
d e su jurisdiccin, ni los empleados de Hacienda por los asuntos
e n que puedan intemenir (artculo 2585 del Codigo Civil).

Este mandato podra otorgarse en escritura pblica o por escrito

presentado al juez, ratificado ante l y con testigos d e ident~fi-
cacion, si no conoce al otorgante (articulo 2586 del Cdigo Civil).

Se necesitar poder especial para desistirse, transigir, compro-

meter en rbitros, absolver y articular posiciones, hacer cesin,
recusar y recibir papos (articulo 2587 del Cdigo Civil).

Obligaciones del procurador o abogado. Son obligaciones del

pri>ii~racor:
seguir el juicio en todas las instancias, pagar los gastos
qiie se iaitseti a sil instancia, sin perjuicio del derecho de reembolso
y Iiacer ciiantc sea necesario para la defensa d e su poderdante.

El ahogado cliie acepte mandato d e una de las partes, no

aceptar el de la otra en e1 mismo juicio (articulo 2589 del Cdigo
Civil).

El prcuradr con impedimento pata seguir actuando n o podra

ahandonarlo sin sustituir el mandato, avisaildo al mandante
para que nombre a otra persona.

Terminacin del TndtIdato

El articulo 2595 del Cdigo Civil seala q u e el mandato ter-

mina por:
 l. Revocacin.

2. Renuncia del mandatario

3. Por muerte del mandante o del mandatario.

4. Por interdiccin de uno u otro.

5. Por vencimicnro de plazo o conclusin del negocio para el

que fue concedido.

6. En los casos previstos por los articulas 670 a 672 del propio
Cdigo.

Rgimen fiscal

Arriculo 40., fraccin XV11, de la Ley General del Timbre.

Pagar:

A. cuando es otorgado en escritura pill~lica:

a) P<ider espccial / Cuota fija $3.00
b) Poder general / Cilota fija $6.00
B. Cuando es otorgado en escrito privado, ratificado ante algn funcionario
o empleado pblico: Cuota fija $6.00
C. El mandato judicial que deba ser ratificado ante el juez de los autos:
a) Si el inters del negocio no excede Cuota fija $2.00
de $1,000.00
b) Si el inters del negocio excede de Ctiota fija $4.00
$1.000.00 n nn nizrdr determinarsr
D. Si se otorga en carta poder sin ratificacin de firmas sin importar la cuanta
del negocio y la naturaleza del mandato (aun el judicial): Cuota fija $0.20
E. Ratificacin verbal, hecha por escrito: Cuota fija $0.20
No causa gravamen el mandato contenido en los endosas "en procuracin"
o "al cobro".

El articulo 37 dispone que en la sustitucin del mandato se

causar la misma cuota.
 regulado por los articulas 2606 al 2615 del
Cdigo Civil.

Nocin general

Hay prestacin de servicios cuando una persona se obliga mediante

renumeracin a realizar a otro un trabajo fsico, intelectual o
artstico, o a producirle una obra mueble o inmueble.

Breve nota de derecho comparado

En Roma este contrato formaba partc de la locatio conductio

operurum (alquiler de trabajo), cirando se trataba de trabajo, y de
la locatzo conductio operis si se trata de la realizacin de una obra.
Este sistema sigue el cdigo francs, el italiano y el espaol.
 Cdigo CiviE de 1870. En este ordenamiento surge en el dere-
cho positivo mexicano la distincin entre el arrendamiento de
cosas y la prestacin de servicios, pues el homhre no puede equipa-
rarse a una cosa, es un atentado a su dignidad.

El Ccidigo Civil de 1884, igual qtie el anterior, s0lo incltiye

~ i e n t t cde
~ los irntrats de prestaciii de servicios el de servicios
pr<ifesinales.

(%digo Cii,il de 1928. Este COJigo tamhic'n ~iisringtirIn Locntio

'le 1;) prcsr;~ci)nric servicios, regulando:

I . Scmicii) ~iomc'stico.pcir jornal, a precio alzado, en qiie el

<ipcr;tricisrilo pone tr;ihajo y el <leaprendizaje.

3. Scrviiios rle <>lirasa precio alzado.

5. Contrato de hospetiaje.

Del servicio domestico, por jornal, a precio alzado en el que

el operario sriio pone su trabajo y el de aprendizaje. Estos contratos
han desbordado el contenido del derecho civil y se han incorporado
al derecho del trabajo, ah es donde se estudian.
 Ile la prestacin de servicios profesionales. Existe cuando
una parte llamada profesor, ~nedianteremuneracin, que recibe el
nombre de honorarios, presta servicios tcnicos profesionales o
artsticos a otra llarnada cliente, este concepto se deriva del articulo
2606 del Cdigo Civil.

Clasificacin

Es un contrato: l. Principal; 2 Bilateral; 3. Oneroso por naturaleza;

4. puede ser gratuito; 5. Verbal; 6. Consensual, y 7. fntuitu personae,
por tener en cuenta la calidad de la persona a quien se encarga el
trahajo profesional.

Nse tiene derecho a cobrar honorarios cuando no se cuenta

con el titulo corresponcliente, en los casos en que la ley lo exija,
siendo adems responsable de los daos causados (articulas 2608
y 261 5 del Cdigo Civil).

Rgimen jurdico

Los honorarios se fijan de comn acuerdo, a falta de convenio,

atencliendo a las costumbres y a la importancia del trabajo, de la
reputacin del profesionista o del arancel (articulo 2607 del Cdigo
Civil).

Adems de los honorarios, deberan pagarse los gastos que se

hagan; a falta de convenio sobre s u reembolso, se pagarn con rdito
legal cuando se pagiren los honorarios, lo que se har en el lugar
de la residencia del profesionista, inmediatamente que se preste
el servicio o haya concluido el trabajo (articulo 2609 del Cdigo
Civil).

Si son varios los clientes de un solo negocio, todos respondern

solidariamente de tos honorarios (articulo 2612 del Cdigo Civil).

Si son varios profesores en iin mismo negocio, se les pagar

por lo que individualmente hayan hecho, cobrando cualquiera que
sea el xito del negocio, salvo pacro en contrario (articulo 2613
del Coriigo Civil).

Cuai~cloel profesor n o pueda continuar en el cargo lo avisar

al cliente. Slo es responsiihle por negligencia, impericia o dolo
(;irtic~ilos26 14 y 26 15 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal

Se rige por la drkila V del Impucsto sobre la Renta, y se cubre median-

te manifestaci0n anual hecha bajo las bases de esa reglamentacin.
 ste contrato esti regulado por los articulas 2616 al 2645
del Cdigo Civil.

Definicin

Es el contrato en virtud del cual, una persona llamada empresario

realiza iiiia obra e11 la que pone los materiales a favor de otra,
llamada dueo 'te la obra, a cambio de una remuneracin,
concepto qire deriva de los articlilos 2616 y 2625 del Cdigo Civil.

Diversas denominaciones

Son dos fundamentales:

1. Contrato de empresa
2. Contrato de obras
 A los anteriores se agrega: por ajuste cerrado, a precio cerrado
o destajo, entre otros.

Contrato de obras, es aqtiei en el qite el empresario pone

unicamente su trahajo. Este aspecto del contrato de ohras estR
c<rnccpttlaiioen el Cbcligo d e 1978 coino ct>ntret J c presracidn
'le servicios personales, regi~la'io por el derecho del rrahajo (arricitl(i
26 15 !el Cikiigc Civil).

Tctd;is las cletniis forin;is d e este contrato son:

l . En cl qitc el en>prcs;irtopone tr;ilrajo y niaicriales (cc~nrrato

tit. t>lv:i>).

?. Ett cl \kiv <.'I tmpresario siili, dirige (contrati, e~n~~rcsa).

<. En cl qitc el prciio se tijii 'le manera cerriida (contrato de

111~~1s
ii preiic~;11::1'itl).

C<hiigosCiviles de 1870, 1884 y 1928

En los orcirn;tmieiitos d e 1870 y 1884 se abarcaban con la cieno-

minaiibn ric coiirrato cle ohras. Icrs aspectos del contrato en qite
se pcrnia solo rrahajo: trabajo y material; y c ~ t a n d oel precio era a
destajo o alzado. El de 1928 s6lo tiene carcter d e contrato d e
obras cuando el empresario dirige la obra y pone materiales. En el
que s d o dirige. es u n connato innominado sin regulacin especial.
 Clasificacin

Ez, un contrato: 1. Principal; 2. Bilateral; 3 . Oneroso por esencia;

4. Consensual, en forma general; 5. Formal cuando sea por ajitste
cerrado con valor de ms de $100.00, en este caso seni escrito, en
el que se har descripcin de la obra o plano (articulo 2618 del
Cdigo Civil), y 6. Es Intuiti~personae, por lo que respecta al
empresario.

Elementos de existencia del contrato de obras

Son tguales a las de todo contrato. Rcspccro al objeto, pueden ser

tanto muebles como inmuebles.

Elementos de validez del contrato de obras

son los mismos de todo contrato. Respecto a la forma en general,

el contrato es consensual; cuando la obra es de inmueble por ajuste
cerrado con valor de ms de $100.00 deber otorgarse en contrato
escrito, con pormenorizacin, diseo, plano y presupuesto; la dificul-
tad que surja por falta de plano, diseo o presupuesto se resol-
ver por dictamen de peritos, arendiendo a la naturaleza de la
obra (articulo 2618 del Cdigo Civil).

Relacin del contrato de obras con la compraventa

En ocasiones se discute si cuando el empresario pone inaterialcs

se trata de un contrato de compraventa. Esto sc resuelve anali-
zando cada caso, es decir, si cxiste preeminencia del trabajo sobre
los materiales, como l o ms importante es el trabajo, e.
consecuencia el contrato ser de obras; en cambio, si lo ms
importante en valor son los materiales, entonces el contrato ser
de compraventa.

ObEiguciones del empresario

stas son:

1. Ejecutarla obra convenida (articulo 2616 del Cdigo Civil):

a) Conforme al lan no, diseo o presupuesto (articulo 2619

del Cdigo Civil).

h) En el trmino pactado, a falta de pacto quedar a juicio de

los peritos (articulo 2629 del Cdigo Civil).

c) Personalmente, salvo que se haya pactado o el dueo lo

consienta, pero bajo la responsabilidad del empresario, o qtie
el empresario muera (articulo 2633 de1 Cdigo Civil).

2. Entregar la obra, si se le paga; si no, tiene derecho de re-

tencin y su crdito ser preferente (articulo 2644 del Cdigo
Civil).

3. Responder de la obra al dueo (articulo 2642 del Cdigo

Civil):
 a) Por los riesgos durante la ejecucin, salvo qiie hubiere
inorosidad en recibirla, o convenio expreso en contrario.

b) Por cl trabajo de operarios (el derecho del trabajo deroga

esto, el dueo responde sin limitacin, ya qiie es patrn sustitiito).

c) I'or los vicios o defectos de coilstriiccin (articulo 2634

del Cdigo Civil).

Obligaciones del dueo de la obra

Estas son:

l. Pagar el precio de la obra en el momento convenido, aiinque

los materiales hnbieren auinentado; siempre y cuando n o hiibiese
mdificacii>nen el ~{iseo,
salvo que el cambio haya sido aiitorizado
(artculos 2625 al 2627 del Cdigo Civil).

2. Recibir la obra; la parte pagada se presume entregada y

recibida; no se entiende as, si lo qtie se hizo fiteron adelantos
;i cuenra del precio de la obra, o cuando los pagos entregados son
parte de rin todo (articulo 2631 del Cdigo Civil).

Prdida de la cosa

Los riesgos antes de la entrega son a cargo del empresario, salvo

morosidad en recibirlo o convenio expreso en contrario (articulo
2617 del Cdigo Civil).
Terminacin del contrato

Termina por:

1. Ordenarlo el dueo, indemnizando al empresario (articulo

2635 del Cdigo Civil).

2. Cuando se trate de contrato de obra ajustada por peso o

rneriicta, sin designar nmero o medida total, el contrato se rescinde
por voluntad cie ciialqtiiera de las partes, pagando la parte con-
cluida (artict~lo2636 del Cdigo Civil).

1. Por niiierte del empreszirio, indemnizando a los herederos

s<il>rce1 trabajo y gastos hechos (articulo 2638 del Cdigo Civil).

4. Ciiando la obra no puede concluirse por caso fortiiito o

tiicrzn m;tyi>r(articiilo 2639 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal

Se rige por la fraccin IX, del articulo 40. d c la Ley General del
Timbre, que reglamenta los contratos n o especificados:

A. Ciianrto expresa el valor de la operacili:

a) Si el connat importa enajenacibn Cuota por valor: 2%
de hienes o cesin d e derechos reales
hf En cualquier ano caso:
1. En escritura publica, por cada Cuota fija: $0.10
$10.00 o fraccin
 2. En escrito privado por cada Cuota fija: $0.02
$10.00 fraccin
B. Criando no se expresa sri valor:
a) En el documento en el que se
consigne el contrato:
1. Si es escritura puhlica Cuota Fija: $10.00
2. Si es escrito privado Cuota Fija: $2.00
h) En los recibos que debern expcdirse por las prestaciones pactadas:
1. Si el contrato se consigno en Cuota Fija: $0.10
escritura pblica, por cada $10.00
Craccin
2. Si se consign en escrito privado Cuota Fija: $0.02
por cada $10.00 fracci6ii
C. Los convenios y transacciones judicioles, sea crial fuera su contenido y
aun cuando importen enajenacin de bienes o cesin d e derechos reales:
a) Cuando su ohjeto sea resolver conflictos de derechos que n o afecten el
patrimonio de algiina de las partes. Cuota Fija: $20.00
1,) Citanilo su objeto sean derechos u obligaciones e~timnbiesen dinero
l . Si se expresa el valor: Por cada Cuota por valor: $0.20
410.00 o fracci<in
2. Si ni>se expresa el valor pero
piicde determinarse:
En el acto de celebrarse el convenio. Cuota Fija: $20.00
Una vez determinndo el valor de los
I~ienesmateria del coni~enio,por cada
$10.00 fraccin Ciiora por valor: $0.20
3. Si no se expresa el valor y no
puede determinarse: Cuota Fija $30.00
No causan gravamen los contratos constituidos d e renta o pensin temporal
~~~

o vitalicia; Itis de mutuo, comodato, donaciitn, anticresis, fianza, hipoteca,

prenda, aparcera, sub.aparceria, prestacin de servicios profesionales,
c~pitulacionesmarrimoniales ni los contratos d e trabajo celebrados d e
Lacuerdo con las leyes relativas. 1
 sre contrato est regulado por los articitlos 2666 a 2669
del Cdigo Civil.

Definicin

El contrato de hospedaje tiene lugar cuando una de las partes,

llanlallo Iiospedero o posadero, presta a otra, llamado husped o
pasajero, albergue, mediante retrihiicin convenirla, compren-
diendo o no, segiin se estipule, alimentos y dems gastos que origine
el hospedaje.

Naturaleza

Es compleja, implica en parte la prestacin de servicios y e n otra

parte, la transmisin de uso y goce.
 Anlisis. Hay hospedaje cuando de dos personas una presta a
otra posada, alojamiento o albergue, y sta a su vez paga a cambio
un precio. El hecho de prestar alojamiento se desdobla en actos
que suelen pertenecer a diversos tipos de contrato.

Clasificacin

Es un conaaro: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Complejo; 4. Declarativo,

si es expreso y de adhesin si es tcito; 5. Oneroso; 6. Conmuta-
tivo; 7. Consensual, y 8. De tracto sucesivo.

Funcin econmica

Por medio de l se satisfacen las necesidades cle cobijo y alirnenta-

cin fuera del hogar, facilitando la circulacin de agentes, constitu-
yndose como un auxiliar del comercio.

Funcin jurdica

Es compleja, comprende actos traslativos de dominio, de uso y

goce y de prestacin de servicios.

Formacin del contrato

Se forma por el mero consentimiento, por ello es consensual.

 Elementos de existencia

Son los mismos de los de todo contrato. Su objeto es complejo

porque comprende el uso de muebles, la localidad, etctera, el
disfrute de servicios de hotelero y servidumbre y cl consumo de
btenes, como luz, telefono, agua, alimentos, entre otros.

Divisin

Se divide en hospedaje simple, que corresponde slo al uso de la

habitacin y con servicios, que incluye el hospedaje con alimentos.

Capacidad. Es distinta segn se trate de dar o recibir hospedaje:

a) Capacidad para dar hospedaje. Se requiere La de contratar

Y obligarse y a la disposicin.

b) Capacidad para recibir hospedaje. Basta la de contratar y

obligar.

fncapacidad. El contrato celebrado por incapaz es nulo rela-

tivamente, la nulidad se establece en proteccin del incapaz, pero
esta accin no es invocable cuando el menor que presta hospe-
daje sin intervencin del tutor lo ha hecho haciendo de ello una
profesin.
Derechos y obligaciones dimanados det contrato

Por ser sinalagmtico, engendra obligaciones a cargo del hostelero

y a cargo del husped.

Los efectos del contrato de hospedaje para el hostelero son:

A. Por lo que hace a sus dereclios:

t. Cobrar el precio.

2. Exigir se ponga en su conocimiento las novedades daosas

observadas en las cosas.

3. Limitar su responsabilidad a $230.00, por el deterioro o

per~iidade cosas introducidas en el establecimiento con su con-
sentimiento (artculo 2535 del Cdigo Civil).

4. Retener en prenda los equipajes, a falta de pago (articulo

2669 del Cdigo Civil).

B. Por lo que hace a sus obligaciones:

1. Prestar alojamiento (sin oponerse a recibir a alguno, ya

que se trata de una policitacin).
 3. Proporcionar alimentos, cuando se pacten.

4. Responder dc los deterioros o prdidas sufridas por cl pasajero.

5. Fijar los rcglamenros que ordene la autoridad administrativa.

Los efectos para el husped son:

A. Con relacin a sus derechos:

1 . Recihir albergue y alimentos e n su caso.

B. Coti reasion a sus obligaciones:

l . Pagar el hospedaje.

2. Tocias las del arrendatario.

Aclrmlis cle las obligaciones arites indicadas, el articirlo 2668

~lclCJigo Civil seala que el hospe<i;ije se rige por las cctndiciones
estipularias en el reglamento que expedirA la iiitt>ridadcompetente.

Al respecto, el "Reglamento d e Establecimiento de Hospedaje","

publicado en e] Diario Oficial de la Federacin d e 6 d e marzo de
1942, sefiala, entre otras obligaciones, la obligacin d e registro

N E~~~ regiamento e . en ~vigor~ ~ ~ de justicia de /a &acl&

h*sc8~m?gfi"e
C. C. 1. J. BIBLIOTECA
del husped en las tarjetas o libros especiales qiie el propietario del
negocio lleve para tal efecto, anotancio adems el nombre de las
personas que le acompaan (articulo 14), no transgredir el regla-
mento en materia de moralidad (articulo 15), entre otras.

Manera de extinguir la obligacin del pago. La forma de extinguir

esta obligacin es: pago, compensacin, dacin en pago, confusin,
remisin de la deuda, novacin o, prescripcin (prescribe a los
dos aos de acuerdo al articulo 1161 fraccin 111del Cdigo Civil).

Terminacin del contrato

Este contrato termina por:

1. La llegada del plazo (en caso de reservacin y no llegada

del husped, si la cosa puede arrenciarse, no se pagar nada, si no,
se pagarn danos y perjuicios); 2. Por convenio expreso; 3. Por
nulidad del contrato; 4. Por rescisin; 5. Por confusin; 6. Por expro-
piacin, y 7. Por eviccin.
 c2N
Etl
ociones generales

10s contriiros estirdia~losanreric~rmente,las finali~iaclesde las

PtIrtes son ~{iversas,contrapuestas; en cr>ntr:it<iscorpor:iti-
\'<)s,la fitiali<ia~l
<te las partes es comiin, unen sus recursos para iin
riiisrno objetivo.

Cdigos Civiirs de 1870 y 1884. Estos or<lenamienrosse oitipan

si)lt>del contrato cle sociedad, como contrato corporativo, no cie
la asociacin.

Cdigo de Comercio de 1890. ste se ocupaba d e los dos aspec-

tos del derecho corporativo, pues regulaba la asociacin, bajo las
formas: momentnea y en participacin; asimismo reglamentaba
las sociedadcs, entre las que enumera la soc~edaden noinbrc
colecrivo, la annima, la comaildita simple, la comandita por
acciones y la cooperativa34

Cdigo Civil de 1928. ste enmienda la deficiencia de los

Cdigos de 1870 y 1884, porque regula tanto a las sociedades como
a las asociacioncs.

Asociacin

Este contrato est regulado por los artculos 2670 y 2687 del C-
digo Civil.

Antecedentes

Los preceptos que reglamentan la asociacin en el Cdigo Civil

estn romados de los cdigos alemn, suizo, argentino, brasilefio,
francs; algunos preceptos son originales. Ahora bien, aunque
cuente con estos anteccdentes, tiene configuracin propia.

Concepto

En trminos del articulo 2670 del Cdigo Civil, es un contrato de

carcter corporativo dotado de personalidad jurdica, que surge
de un contrato intuitu personae, celebrado entre dos o ms personas,

~- -~
"A pprrtlr del 4 de agosto de 1934, las cicadas sociedades son ieoiladas por la k
y General
de Saciedades Mercantiles, publicada en el Ditino 0jciol <ie la iTderacidn en esa misma fecha.
 con el propsito de realizar una finalidad cotnun lcita y prepon-
derantemente n o econmica.

Caractersticas

l . Es corporativo por estar formado por dos o ms personas;

2. Es persona moral, por darle personalidad el derecho, como

una ficcin de l;

1. Es permanente;

4. Es intuitu personae, por formarse en consideracin a las

personas de los socios;

5. Debe tener un fin licito, lo que implica no rcalizar hechos

o actos prohibidos por la ley, y

6. Sti objeto debe ser preponderantemente no econmico, si

lo fuera no seria asociacin civil, sino mercantil.

Debe constar por escrito, ya sea en documento privado o pbli-

co. Para que surta efectos contra terceros, se deben inscribir en el
Registro Pblico. Los estatutos que obran en el ciausulado del con-
trato, son los que rigen su objeto, vigencia, nacionalidad y obli-
gaciones (artculos 267 1, 2673 y 307 1 al 3074 del Cdigo Civil).
 Su organizacin es corporativa, ya que funciona conformc
normas estatiitarias qiie establecen la forma de administrar la
sociedad o las facultades de las asambleas, entre otras cuestioncs
de administracin.

Extincin de la asociacin

Adems de las causas previstas en los estatutos, en trminos del

articulo 2685 del Cdigo Civil, las asociaciones se extingiicn por
las siguientes causas:

1. Por consentimiento de la asamblca general

2. Por conclitir el trmino de duracin o haber conseguido su

ohjeto para la que fue creada.

3. Por haberse vuelto incapaz de realizar el fin para el que

se fund.

4. Por resolucin de autoridad.

rganos de la asociacin

stos son:

l. La asamblea general de asociados, que es el poder supremo

de las asociaciones, que puede reunirse en la poca fijada por
los estatutos o cuando fuere citada cuando menos por el 5% de los
 asociados; si n o lo hiciere, lo har el jiiez de lo civil, a peticin de
ellos (articulo 2675 del Cdigo Civil).

La asamblea gcneral resolver sobre la admisin o exclusin

de asociados: sobre disolucin anticipada de la asociacin; sobre
nombramientos dc director o directores; cuando la escritura consti-
tutiva no los nombre; sobre revocacin de esos nombramientos;
sobre los dems asuntos que le encomienden los estatutos (articulo
2676 del Cdigo Civil).

Slo se tratarn los asuricos de la orden del dia y las decisiones

se tomarn por mayora de votos de los presentcs (articulo 2677
del Cdigo Civil). El Cdigo Civil n o fija qurum de asistencia.

2. Director o directores, es el drgano ejecutivo de la asocia-

cin, los asociados podrn vigilar que las ciiotas se destinen al fin
propuesto (artici~lo2681 del Cdigo Civil).

Cmo se liquida!

Al extinguirse la asociacin sus bienes se aplican conforme lo

determinan los estatutos, a falta d e disposicin, como lo determine
la asamblea general; e n este caso la asamblea slo podr atribuir a
los asociados la parte del activo que equivalga a sus aportaciones;
el resto se aplicar a otra asociacin o fundacin de objeto similar
a la que se liquida.
Rgimen fiscal

Est regulado por el articulo 40. fraccin XXIV, de la Ley General

del Timbre quc seala:

conbato por cada $1,000.00 o

contrato, se pagar stibre el capital determinado la cuota del inciso anterior

u sobre el aumento autorizado:
prccisarse el monto del Ciiota fija: $0.25
aumcnto por cada $1,000.00 o
fraccin

C. Coaniio por la naturelcza del objeto de la sociedad no haya capiial si>cial

/ a la sociedad fiiere solameiite de ganancias o las aportaciones no sean en /

NI) causan Rrammcri:

l . La socicdaii conyugal (La sociedad conyugal no es propiamente uria
sociedad, es un regimeii de copropiedad).
2. La constitiicin cie sociedades o f~indacionesde beneficencia privai1a.
-
Concepto

La sociedad civil es una corporacin mediante la cual las partes,

denominadas socios, se obligan a aportar bienes, industria, o
ambos, para realizar un fin preponderantemente econmico Y que
no constituya especulacin mercantil (concepto que deriva del
articulo 2688 del Cdigo Civil).

Caractersticas

1. Es una corporacin por estar integrada por un conjunto dc

personas.
 2. Est dotada ile personalidad jurdica, por tanto tendr u n
nombrc o razn social, un domicilio, una nacionalidad y un patri-
monio, este es independiente del de los socios, que no son copro-
pietarios, sobre l, slo tienen derecho de crdito.

3. El patrimonio se forma i o n las aportaciones de los socios,

que puede ser dinero u otros bienes (articulo 2689 del Cdigo
Civil).

4. Tienen un fin comn (articulo 2688 del Cdigo Civil).

5. El fin debe ser preponderantemente econmico (articulo

2688 del Cdigo Civil); se distingue de la mercantil, slo por
criterio formal, es mercantil cuando se organiza adoptando alguna
forma de sociedad mercantil.

Forma

Este contrato, debe constar por escrito; pucde ser plblico o priva-
do, en el primer caso, por ejemplo, se presenta cuando se aportan
bienes que rcquieren escritiira pblica, en trminos del articulo
2690 del Cdigo Civil.

Tal como lo dispone el articulo 2693 del Cdigo Civil, en la

escritura social deben constar:

1. El nombre de los socios

2. La razn social
 3. El objeto de la sociedad
4. El importe del capital social y de las aportaciones

La falta de forma produce que cualqitiera de los socios pueda

pedir su liqiiidacin, pero esta fialra de forma no puede oponerse a
terceros como motivo para yue n o prodilzca sus efectos (articulo
2691 del Cdigo Civil).

Registro

Por lo que hace a su registro, debe inscribirse en el Registro iie

Sociedades Civiles para que surta efectos contra tercero (articulo
2694 del Cdigo Civil).

Clusulas prohibidas

Ser nula la estipitlacin que diga qile los provechos pertenecern

exclusivamente a alguno o algunos de los socios y todas las prdidas
las soporten slo unos (articulo 2696 del Cdigo Civil). Tamhin
est prohibido estipular que a los socios capitalistas se les restituya
su aporte con una cantidad adicional, haya o no ganancias (articulo
2697 del Cdigo Civil).

Obligaciones y derechos de los socios

Respecto a las obligaciones, deben apreciarse con relacin a la

sociedad y respecto a terceros:
 1 . Respecto a las obligaciones con la sociedad son:

a) Satisfacer sil aportacin o prestar los sewicios personales

en su caso; si cs un bien lo que aporta tendr las obligaciones de
todo enajenante; si es el goce de alguna coca lo que aporta, respon-
der como arrendador.

b) Responder por las prdidas de la sociedad en la proporcin

correspondiente.

Las anteriores obligaciones derivan del artculo 2702 del

Cijdigo Civil.

2. Con relacibn a terceros, respondern solidariamente y en

fornia ilimitacla y de manera subsidiaria los socios que adminis-
tren; los dems socios, salvo convenio en contrario, slo responde-
rn ante terceros por el valor de su aportacin (articulo 2704 del
Cdigo Civil).

Respecto a los derechos de los socios, stos son:

1. Participar en las utilidades de la sociedad (artculo 2728

del Cdigo Civil).

2. Participar en el haber social, al liquidarse (articulo 2728

del Cdigo Civil).
 3. Tienen el derecho del tanto en caso de que un socio se
separe, el plazo para usar de ese derecho es de 8 dias despus de que
reciban el aviso de que se pretende enajenar (articulo 2706 del
Cdigo Civil).

4. Participar e n la administracin de la sociedad, cuando no

se haya limirado su administracin a alguno de los socios (articulo
2719 del Cdigo Civil).

5. Instruirse en la marcha de los negocios de la sociedad.

La calidad de socios es intransmisible (articulo 2684 del C-

digo Civil).

rganos de la sociedad

stos son:

1. Lu asamblea de socios, con las misinas caractersticas de la

asamblea de socios de las asociaciones civiles.

2. Administrador, ejecutivo de la sociedad y que puedc ser

uno o varios socios. Su nombramiento se hace en la escritura cons-
titutiva, es irrevocable, salvo que obre con dolo, culpa o inhabili-
dad, en este caso p e d e revocarsc su nombramiento por unanimidad
de votos; si se nombr fuera del acta constitutiva, ~ u e d revocarse
e
por mayora de votos.
 Tambin puede administrarse la sociedad por la totalidad de
los socios, en este caso los acuerdos se toman por mayora. La ma-
yora se computar por canrictades, pero si una persona representa
el mayor inters y la sociedad es de ms de tres socios, se reque-
rir el voto de la tercera parte de los socics (artculo 2713 del
Cdigo Civil).

Facultades de los administradores

Los adminisrradores tienen las facultades que les confiere la escri-

tura constitutiva, pueden ser: de pleitos y cobranzas, de administra-
cin y de dominio; si no se seala expresamente, no tendrn las
de dominio.

Los compromisos constituidos en exceso de faculrades slo

obligan a los socios si se ratifican (artculo 2716 del Cdigo Civil).

Disolucin de la sociedad

Las causas de disolucin de la sociedad sern las que establezca el

acta constitutiva, y a falta de estipulacin en sus clusulas, sern las
establecidas en el articulo 2720 del Cdigo Civil consistentes en:

1. Consentimiento unjnime de los socios.

2. Por cumplimiento del trmino prefijado en el contrato.

3. Por la realizacin completa del fin social o por haberse

vuelto irrealizabe.
 4. Por muerte o iticapacidad del socio que responde ilimita-
damente de los compromisos sociales, excepto si se pacto que conti-
nuara con los socios supervivientes o con los herederos.

5. Por muerte del socio industrial, si la industria dio na-

cimiento a la sociedad.

6. Por renuncia de un socio, en sociedad de duracin ilimitada

Y que los otros socios no deseen continuar asociados.

7. Por resolucin judicial

La ciisolucin iiehc inscribirse en el Registro de Cociedaites.

La itisoliiciii conduce a la liquidacin de la sociedad, opera-

cin por la que se aprecia si hubo prdida.

Rgimen fiscal

El mismo que el de las asociaciones civiles, ya tratado.

 ste contrato esta regulado por los artculos 2739 a l 2763
del Cdigo Civil).

Definiciones

Hay aparcera agrcola y d e ganados.

La aparcera agrcola es el contrato por el que una persona,

llamada dueio d e la tierra, concede a otra, llamada aparcero, el
uso y goce de la tierra para que la cultive y se repartan 10s frutos,
en la forma que convengan; concepto que se deriva del articulo
274 1 del Cdigo Civil.
 La aparceria de ganados es el contrato por el quc una persona
llamada duefia del ganado, concede a otra, llamada aparcero, el
cuidado del ganado con cl objeto de rcpartirse sus frutos y
productos en los trminos que convengan, esta definicin se deriva
del articulo 2752 del Cdigo Civil.

Funciones jurdicas y econmicas

Sus funciones jurdicas y econmicas son similares a las del arren-

damiento y la sociedad; pucs consisten en conceder el uso y gocc
de ciertos bienes (predio y ganado), mediante retribucin y hacer
que se disfrute de tina cosa ajena; la finalidad de las dos partes es
lograr una buena cosecha o una buena cria.

Clasificacin

Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso; 4. Aleatorio,

ya que al celebrar el contrato, se ignora si habr frutos, ganancias
o prdidas; 5. Conmutativo; 6. Formal, por otorgarse por escrito;
7. Temporal, y 8. De tractu sucesivo.

Elementos de existencia

Son los de todo contrato. El objcto en la aparceria agrcola siempre

se refiere a u n predio rstico, para el cultivo de la ticrra; por lo
que hace a la aparcera de ganados, el objeto recae sobre la cria de
ganado o explotacin de l.
 Se requiere que el predio sea cultivable en caso de aparcera
agricola; en la aparcera de ganado. Se aplica ste rgimen a la
cra de otros animales, por analogia, aunque no se reglamente
expresamente.

Requisitos de validez

Son los de todo contrato. Respecto a la forma debe expresarse el

consentimiento por escrito privado, debindose formar dos ejem-
plares, uno para cada contratante (articulo 2740 del Cdigo Civil).

Respecto a la capacidad, se requiere la capacidad para obligarse

Y conceder el uso, por tanto, pueden dar en aparceria el propietario,
el arrendatario y el usufructuario, con consentimiento del dueo;
aunque esto desvirtua el contrato, que tiene por objeto que quien
no tiene tierra cultive la ajena para repartirse las ririlidades con su
dueo.

Naturaleza del derecho del aparcero

Se discute si es un dcrecho real o personal; por ser un contrato

complejo con caracteristicas de arrendamiento. Es personal, ya
que la obligacin de proporciotrar el uso y goce se traduce en dar
participacin de frutos, luego el aparcero no ejerce un derecho
real sobre la cosa, ejerce la posesin derivada, como el arrendamiento.

En ei caso de la aparcera agrcola se relacionan las reglas

generales de la aparcera con disposiciones del arrcndamiento.
 En el contrato de aparceria de ganados se relacionan las reglas
generales de la aparceria con disposiciones especiales de la sociedad
v arrendamiento de muebles.

Obtigaciones del duefto del predio

stas son:

l. Conceder su uso y goce, que es la esencia del contrato

(articulo 2741 del Cdigo Civil).

2. Entregar la cosa de acuerdo con lo pactado, a falta de

convenio, observando lo dispuesto para las obligaciones de dar.

3. No estorbar el uso y goce de la tierra.

4.Coiiservar la cosa en estado de que pueda utilizarse para

su objeto.

5. Garantizar la posesin pacfica al aparcero, obligacin en

toda enajenacin o concesin de uso o goce.

6. Responder de los daos y perjuicios por vicios ocultos ante-

riores al contrato; obligacin general para los conn-atos conmutativos.

7. Conceder al aparcero el uso de parte del predio para cons-

tituir su habitacin y que tome el agua potable y la lea necesaria;
 o que consuma el pasto necesario para aliincntar a sus animales
(articiilo 2749 del Cdigo Civil).

8. Respetar el derecho del tanto al aparcero si cumpli con sus

obligaciones, si el predio se da nuevamente en aparceria (articulo
2750 del Cdigo Civil).

Obligaciones del aparcero

Las hay generales, semejantes a las del arrendatario y especiales

propias de la aparcera.

Las obligaciones generales son las siguientes:

1. Conservar la cosa en el estado eti que sc recibe

2. Servirsc dc la cosa para el uso convenido

3. Avisar al dueo de la necesidad dc reparaciones

4. Avisar toda usurpacin o novedad daosa

5. Restituir la finca al termitlar el contrato

Por su parte, las obligaciones cspecialcs son:

1. El labrador n o podr levantar las mieses o frutos sin avisar

al propietario o a quien haga sus veces; si no est, midiendo o
pesando la cosecha ante dos testigos idneos; su incumplimiento
da lugar a que la cosecha se calcule por peritos, con cargo al apar-
cero (articulo 2743 a 2745 del Cdigo Civil).

2. Entregar al dueo la parte de los frutos convenida, a falta

de convenio, conforme a la costumbre del lugar; la parte para el
aparcero por su trabajo nunca podr ser menor del 40% de la cose-
cha (articulo 2741 del Cdigo Civil).

3. Entregar la parte proporcional de los frutos, si se pierde

parte de la cosecha, determinando la proporcin en funcin de lo
contenido de lo que se recoja.

Si el dueo proporciona semillas y la prdida es parcial, el apar-

cero repondr esas semillas en proporcin a lo cosechado, si es el
total no responder por las semillas (articulo 2748 del Cdigo
Civil).

Aparceria de ganado. Obligaciones del dueo

1. Conceder el uso del ganado (articulo 2756 del Cdigo Civil).

2. Conceder al aparcero parte de los frutos o productos de

acuerdo a lo convenido, scr nulo el contrato que estipule que
todas las prdidas por caso fortuito son por cuenta del aparcero
(articulas 2754 y 2757 del Cdigo Civil).

3. Entregar los animales en el tiempo, lugar, forma y modo

convenidos, a falta de convenio, como las obligaciones de dar
(articulo 2754 del Cdigo Civil).
 4. Garantizar la posesin del aparcero de manera til, res-
pondiendo de los vicios ocultos objetivamente (artculo 2756 del
Cdigo Civil).

5. Garantizar la posesin pacifica al aparcero.

6. Responder de la eviccin, sustituyendo por otros los anima-

les perdidos (artcillo 2756 del Cdigo Civil).

7. No estorbar el uso y goce perturbando al aparcero en el cui-

dado y alimentacin de los animales.

8. No disponer de los animales o de sus frutos o productos

durante la vigencia del contrato, salvo pacto en contrario respecto
a frutos (articulo 2758 del Cdigo Civil).

9. Conceder el derecho del tanto al aparcero, si antes del

vencimiento del contrato ven~teel ganado (articirlo 2763 del Cdi-
go Civil).

Obligaciones del aparcero

Estas son:

1. Guardar y conservar los animales, respondiendo de su dolo

o culpa (artculo 2755 del Cdigo Civil).

2. No disponer de las cabezas o cras sin consentimiento dcl

dueo (articulo 2758 del Cdigo Civil).
 3. No esquilar a los animales sin avisar al dueo (articulo
2759 del Cdigo Civil).

Terminacin del contrato de aparcera agrcola

Estc termina por:

1. Llegada del plazo estipulado.

2. Por haber terminado la cosecha, salvo el derecho del tanto

para la siguiente.

3. Por cumplimiento de condicin resolutoria, si se estipul.

4. Por revocacin del dominio del dueo, indemnizando si el

duei? ocult ese riesgo.

5. Cuando termine el arrendamiento o el usufructo del dueo;

en esos casos, indeninizar al aparcero si ocult cs situacin.

6. Prdida de la cosa.

7. Expropiacin del predio, detectada por utilidad piiblica.

8. Eviccin, en cuyo caso el aparcero tiene derecho a exigir

ser indemnizado.

9. Muerte dcl aparcero. En este supuesto, se indemniza a

los herederos, si el aparcero realiz algunos trabajos. La muerte del
dueo de la tierra n o termina con el contrato (articulo 2742 del
Cdigo Civil)

Terminacin del contrato de aparcera de ganados

Termina por las mismas causas quc la agrcola y en las mismas

cndiciones.

Rgimen fiscal

En trminos del artculo 4o., rclativo a la fraccin IX, ltimo parra.

fo de la Ley General del Timbre, el coilrrato de aparcera no causa
gravamen.
 F s el contrato en el que las ganancias y ~ r d i d a sdependen
de un acontecimiento incierto, para todas as partes o para
alguna de ellas. Se distingue de los contratos conmutativos en que
en estos las prestaciones son ciertas; en cambio, en el aleatorio no
se sabe a cunto ascendern, o quin gana y quin pierde, sino hasta
que se realice el acontecimiento; ese acontecimiento puede ser cierto
o incierto y puede ser condicin o trmino. En el seguro de vida la
indemnizacin es cierta, su realizacin depende de un trmino; en
fa compra de esperanza, sil realizacin depende de una condicin.

Diferencia entre los conhatos aleatorios y los sujetos a condicin

Suspensiva

En los contratos sujetos a condicin suspensiva, su existencia de-

pende del acontecimiento futuro e incierto, n o es la prestacin la
que depende del acontecimiento futuro e incierto, sino la obliga-
cin misma; e n los contratos aleatorios, su formacin n o depende
del acontecimiento futuro, pues unas prcsracines nacern, como
pagar las primas e11 el seguro de vida o de incendio, otras prestacio-
nes son las que su nacimiento depender de la realizacin de acon-
tecimiento futuro.

Ademhs, en los contratos siijetos a condiciones suspensivas,

las prestaciones estn determinadas y su realizacin depende de
la llegada del trmino a condicin; en cambio, en los alearorios la
determinacin de quin soportar las perdidas o quien las
ganancias, depende de la Llegada de ese acontecimiento incierto o
cierro de fecha incierta.

Contratos aleatorios del derecho civil y su comparacin con los

aleatorios del derecho mercantil

Son civiles: el juego y la apuesta, 1s renta vitalicia y la compra de

esperanza. Son mercantiles: el de seguros, el de prstamo a la gruesa
v la fianza mercantil.

El contrat de seguro es aquel en el que una empresa asegura-

dora se obliga mediante una prima a resarcir un daiio o pagar una
suma al verificarse la eventualidad prevista en el contrato.

El prstamo a la gruesa es aquel en el que su reembolso, con

un premio, depende del feliz arribo a puerto de los efectos sobre
los que se hizo o de1 valor que se obtenga en caso de siniestro.
 La fianza mercantil es la otorgada por compaia autorizada
en la que la obligacin del deudor principal es mercantil.

Se distingucn los contratos aleatorios civiles dc los mercantiles

en que en stos, hay un propsito de especulacin comercial y son
celebrados por compaas o empresas autorizadas para eso, por
ello se dice que los contratos aleatorios mercantiles pierden su
carcter aleatorio, pues se basan en clculos actuariales que hacen
casi imposible una prdida. Lo que hacen las compaias de fianzas
Y seguros es formar una mutualidad qiie pagar las indemnizaciones
originadas por siniestros; itnicamente ser aleatorio para quien
paga la prima.

Lo ,interior, claro, ilescie el punto de vista econmico, pero

jiiridicamente son contratos aleaturios cuya prdida o ganancia
tiepeticierh de la realizacidn tic un act)ntecimiento incierto.

El juego y la apuesta

Este contrato esth regula<lopor los articulas 2764 a 2773 del Ci>digo
Civil. Es el contrato aleatorio por excelencia, en que del acon-
tecimiento futuro depender de quin gane o quin pierda.

Diferencias entre juego y apuesta segn los juristas Ricci,

Manresa y Navarro y E n n e c c m

segun Ricci, juego es el convenio en virtud del cual dos O mas

personas hacen sendas apuestas con el compromiso de perderla a
favor de quien venza, ellos directamente participan, es decir, son
los competidores. La apuesta es el convenio por el que la ganancia
es atribuida a la parte cuya afirmacin relativa a un asunto resulta
cierta.

Manresa y Navarro sostienen que es juego cuando las partes

participan en l, y que es apuesta cuando la accin no depende de
Las partes.

Enneccerus afirma que el juego tiene por objeto la distraccin o

la ganancia o ambas, la apuesta tiende a robustecer una afirmacin.

Accin por deudas de juego y apuestas prohibidas

El Ejecutivo ha reglamentado los juegos permitidos, prohibien-

do la ruleta, el bacar y los albures, entre otros (Ley Federal de
Juegos y Apuestas).

En relacin con los juegos y apuestas prohibidos, no hay accin

sobre las deudas contradas por ellos, adems desconoce la ley
todo efecto al contrato que los origine, pues por tratarse de normas
de interes pblico, estn afectados de nulidad absoluta, y aun en
el caso de pago voluntario, el perdidoso tiene accin para que se le
devuelva el 50% de lo pagado, entregando el otro 50% a la bene-
ficencia pblica (artculos 2764 al 2765 del Cdigo Civil).

Las deudas de juego no admiten compensacin. Uno de los

requisitos para que proceda la compensacin es que sea exigible,
 y no sindolo las deudas de juego o apuesta prohibida, no puede
aplicarse la compensacin (articulo 2768 del Cdigo Civil).

No admrten novacin. Tampoco puede existir novacin, pues

sta es la conversin de tina obligacin por otra, y en este caso no
hay obligacin por deuda de jucgo o apuesta prohibidos (articulo
2768 del Cdigo Civil).

Se conceden excepciones a los perdidosos. El perdidoso puede

ejercer la accin de juego prohibido, pero esta accin no es oponi-
ble a tercero de buena fe, pues si la obligacin nacida del juego se
forma en un titulo a la orden o al portador y ste es endosado a
un tercero, no p d r oponerse esa excepcin; en este caso el pcrdi-
doso, una vez verificado el pago, puede reclamar al ganador el
50% y el otro 50% queda a la beneficencia pblica (articulo 2770
del Cdigo Civil).

No admiten fianza. Como esa obligacin no produce efectos

iuridicos, la fianza que la garantice no puede existir, pues no existe
el accesorio sin el principal.

Accin para exigir la suma prestada para el juego y la apuesta

Si no hay accin para exigir el pago de lo ganado, entonces tampo-

co para pedir lo prestado con ocasin al juego y apuesta prohibidos
por el otro jugador, pero el prstamo hecho por tercero extrao al
luego si debe reembolsarse y es exigible, ya que quien presta a
persona capaz no est obligado a indagar el uso del prstamo.
Prescripcin

Ei que pierda en juego y apuesta no prohibido si est obligado

civilmente y esa obligacin es exigible jurdicamente y la accin
para reclamar esa obligacin prescribe a los 30 dias. Esta
prescripcin es de tan cono tiempo para evitar que cl juego lcito
llegue a constituirse en un mal social (articulo 2767 del Codigo
Civil).

A qu monto puede llegar la deuda?

Ln deuda exigible por juego o apuesta no puede exceder de la

vigsimn parte J e su patrimonio (artculo 2767 del Cdigo Civil).

Este contrato est regulado por los articulas 2792 y 2793 del
Cdigo Civil.

Concepto

En trminos del artculo 2792 del Cdigo Civii, se llama compra

de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una
cantidad determinada, los frutos quela cosa produzca en un tiempo
fijado, tomando el comprador para si los riesgos de que los frutos
no lleguen a existir, o bien los productos de un hecho que pueden
apreciarse en dinero.
 Es un contrato aleatorio para el comprador y conmutativo
para el vendedor.

Su comparacin con la compra futura

El articirlo 2309 del C~figoCivil permite, en general, que las cosas

futuras puedan ser objeto del contrato, tomando el comprador el
riesgo de que n o llegasen a existir.

La compra d e cosa esperada o futura es una modalidad de la

compraventa y se rige por lo dispuesto para la compra de esperanza.

Se distinguen e n que en la compra d e esperanza se adquieren

10s frutos que una cosa produzca en tiempo fijo, en tanto que en la
compra de cosa futura n o son los frutos los que se venderiin, sino
la cosa misma; adems, e n la compra d e cosa esperada hay dos
~osibilidxdes:l a . que se convenga e n pagar aunque la cosa no
llegue a existir; este contrato se rige por lo dispuesto para la compra
de esperanza, y ?,a. en el que el pago se supedita a que la cosa llegue
a existir; e n este ltimo supuesto es una compraventa sujeta a
condicitjn suspensiva.

Elementos de existencia y validez de la compra de esperanza

Son los mismos d e todo contrato.

Consentimiento. Consiste e n la manifestacin d e voluntad

d e correr el riesgo de que los frutos lleguen a existir y que el vende-
dor los transmita si se producen.
 Objeto. Siendo requisito de todo contrato que el objeto exista
o pueda existir, surge el problema de que en la compra de esperanza
ste pueda no existir; en este contrato la alcatoriedad recae sobre
uno de los elementos de existencia del contrato, no sobre el monto,
y si es existerite el contrato es por disposicin legal, no por lgica
jurdica.

Capacidad. Se requiere la necesaria para la compraventa, la

de enajenacin. La venta de cosa ajena es nula relativamente; se
revalida si el vendedor la adquiere de quien tenga derccho de pro-
piedad sobre ella antes de que tenga lugar la eviccin.; caso especial
de convalidacin de nulidad relativa, que normalmente queda a
cargo del perjudicado, en este caso, no es el comprador quien rati-
fica, In ratific~ci6ndepende de un hecho ajeno a su voluntad; por
lo expctesto se dice qite esa venta est afectada de nulidad absolrita
y lo que sucede es que se hace una nueva venta.

Ausencia de vicios del consentimiento. Los que interesan son el

error, el dolo y la lesion. El error debe recaer sobre el motivo
determinante de la voluntad, como el hecho d e haber querido
contratar una venta de cosa esperada, y se estipule compra de
esperanza.

El doto se debe a maquinaciones que indiquen al comprador

a correr un gran riesgo o a venderle algo que de antemano sabe
n o existir.
 Lesin. Cuando el vendedor aprovecha la suma ignorancia,
notoria inexperiencia o extrema necesidad del comprador,
logrando un lucro excesivo para el riesgo que se corre y a lo que l
se obliga.

Licitud en el objeto, motivo, fin o condicin del contrato.

Sc aplican las reglas generales de las obligaciones.

Fo~ma.Se aplica lo dispuesto para la compraventa. En efecto,

en trminos del articcilo 2793 del Cdigo Civil, los derechos y
obligaciones de las partes en este contrato son los mismos de la
compraventa, por tanto, en relacin con la forma, debe acudirsc
al contrato de compraventa.
 contratos de garantia son fianza, prenda, hipoteca y

Concepto

Son aquellos destinados a proteger al acreedor de la insolvencia

del deudor.

Su razn de ser est, e n proteger al acreedor:

1. Dcl peligro de enajenacin de bienes del deudor, que aun

de buena fe, puede provocar su insolvencia; de este peligro se
resguarda:

a) Desapoiierando al deudor de la cosa (prenda).

 b) Sin desapoderarlo, adquiriendo un derecho rcal sobre la
cosa (hipoteca).

2. Para proteger al acreedor de nuevas deudas con otros

acreedores se resguarda:

a) Mediante un segundo deudor garante (fianza)

b) Creando un derecho de preferencia (hipoteca o prenda).

Fianza

Este contrato est regulado por los articulos 2794 a 2855 del
Cdigo Civil.

Definicin

En trminos del articulo 2794, es un contrato por el que una

persona, llamada fiador, se compromete con el acreedor a pagar
por el deudor, si ste no lo hace.

Se hace hincapi en el hecho de que el fiado, no es parte en

el cotitraro de fianza (articulo 2796 del Cdigo Civil).

Es u n contrato: l. Accesorio; 2. Unilateral, ya que slo

el fiador, se obliga por el deudor; puede ser bilateral cuando el
acreedor, no cl deudor, paga al fiador por el otorgamiento de la
fianza; 3. Gratuito, pero puede ser otieroso, en el caso de que el
contrato sea bilateral; 4. Consensual, y 5.Expreso, la fianza no se
presume, debe manifestarse verbalmente o por escrito.

Obligaciones susceptibles d e ser afianzadas

Todas las obligaciones, con la sola limitacin de no ser por ms

valor que la deuda principal. No pueden serlo las que adolezcan
de una ineficacia jriridica.

Diversas especies de fianza:

l. Por la manera de constituirse:

ii)Legal, imprtesta por ley

h) J~idicial,imp~iestapor sentericia
C) Convencional, por acuerdo

2. Atendiendo a in remuneracin:

a) Gratuitas
b ) Onerosas

3. Atendiendo a su rgimen jurdico:

a) Civil, regida por el derecho comn

b) De empresa, cuando el fiador es una empresa
 c ) Administrativa, para garantizar crciitos fiscales u obliga-
ciones administrativas

Extensin de la fianza entre el acreedor y el fiador

Puede abarcar el monto de la obhgacin o menos, no ms; si se

otorga en trminos generales se extiende al monto de la obligacin
ms los rditos y gastos de cobro (articulo 2799 del Cdigo Civil).

Qu excepciones pueden oponrsele?

Todas las inherentes a la obligacin principal, que n o sean

personales del cieudor (articulo 2812 del Ccligo Civil). Ptrcde
oponer ademis la cle orden y La de excusin.

Beneficios de orden y excusin

El derecho de poder oponer la excepcin de orden, es el beneficio

qiie piiede pedir el fiador para que primero se ejecute al deudor
(fiado). El de excusin es el cliie tiene el fiador para qiie el acree-
dor cobre primero en los bienes del fiado y en caso de que su
patrimonio no alcance a ciibrir la obligacin, el resto lo pagar el
fiador (articulas 2814 y 2815 del Cdigo Civil).

En trminos del articulo 2816 del Cdigo Civil, n o tiene lugar

la excusin en los casos siguientes:

1. Cuando el fiador renuncia.

 2. En caso d e concurso o insolvencia probada del deudor.

3. Cuando el deudor n o pueda ser demandado en la Repblica.

4. Cuando el negocio para cl quc se prest ia fianza sea propio

del fiador.

5. Cuando se ignore el domicilio del deudor y llamado por

edictos no comparezca ni tenga bienes en el lugar del cumplimiento
de la obligacin.

Conforme a lo sealado por el articulo 2817 del Cdigo Civil,

10s reqiiisitos para que el beneficio d e excusi611 aproveche al fia-
~ l o ron:
r

l . Que lo alegtie al recliierrsele d e pago.

2. Qite designe bienes del detidor que basten y qtie estn en

el Iitgar de pago.

3. Q u e asegure los gastos d e exciisin.

El fiador podr pedir la exsiisicin despubs si el deudor adquiere

bienes con posterioridad al requerimiento o se descubre que los
tenia ocultos (artculo 2818 del Cdigo Civil).

Efectos de la fianza entre el W w Y el deudor

La fianza puede constituirse: con el consentimiento del deudor,

sin su consentimiento y contra su voluntad.
 Los efectos entre fiador y deudor pueden apreciarse antes
del pago y despiis de hecho ste. En trminos del articulo 2836 del
Cdigc Civil, el fiador puede:

1 . Antes del pago, exigir al deudor asegure el pago o lo releve

de la fianza:

a) Si fuere demandado por el pago (judicialmente)

b) Si el deudor sufre menoscabo en sus bienes de manera que

se halle en riesgo de quedar insolvcnte.

C) Si p~etendeausentarse de la Repblica.

d) Si se oblig a relevarlo de la fianza en tiempo determinado,

y ste ha transcurrido.

e) Si la deuda se hace exigible por ei vencimiento del plazo.

2. De acuerdo con el articulo 2829 del Cdigo Civil, si es des-

pus del pago, tendr derecho de exigir al deudor la repeticin de
lo que hubiere pagado.

Cmo debe ser indemnizado el fiador en caso de pago?

En caso de fianza, sin voluntad del fiado, slo se cobrar lo que le

haya beneficiado del pago (articulo 2828 del Cdigo Civil), en los
 otros casos responder d e la deuda principal y dems accesorios,
subrogndose el fiador en los derechos del acreedor (articulo 2830
del Cdigo Civil) -por ejemplo si paga $5.00 slo repetir por
$5.00, aunque el crdito sea $10.00, n o como en la cesin que
puede pagar cinco y cobrar diez, si e1 crdito lo vale-.

Transaccin entre fiador y acreedor. En caso d e transaccin el

fiador solo repetir por lo que pag (articulo 2831 del Cdigo
Civil).

Excepciones que puede oponer el deudor al fiador. PiieJe oponer

1d. b. siguientes
. . excepciones: Si el fiador pag6 sin avisar al deudor,
l'o<lr$ opnerle todas las excepcii,nes qiie priciia haher opuesto al
;l~rceiior.como la d e papo. Si el d e u d o r indehidamenre paga
hahicntio ya paRado el iiacfor, reperiri contra rl acree-
; ~iicree~lor.
f

dor por pago 'le indehiJ (artculos 2832 y 2833 del Cddigo Civil).

Efectos dr 10 fianza entre Los cofiadores. Cuandti varias perso-

~I;I*~eiraiitiz;inel tc~mplimicntode una misma ohligaci<in son soli-
ri;iri;~menter r s p o t ~ s a h l e sdel ciirnplimiento, salvo pacto en
cotitrario. C u a n d o alguna paga la dertJa potira repetir crxntra
<;*dauno de lo.: otros, Ir> q u e proporcionalmente le corresponda.
Si alguno es insolvente, su parte recaer sobre todos, en In mis-
ma proporcinn. Para lo anterior se requiere que haya papado en
virtud de demanda judicial o por hallarse el deudor principal
en estado concurso (articulo 2831 del Cdigo Civil).

En el caso d e la solidaridad o simple mancomunidaJ. sern

responsables solidariamente fiadores, salvo pacto e n contrario.
 Beneficio de diuisin. Es una defensa del cofiador. Al pedir el
beneficio de divisin, el fiador slo responde por la parte del fiador
o fiadores insolventes, si la insolvencia es anterior a la peticin; y
ni aun por esa insolvencia si el acreedor voluntariamente cobra
a prorrata sin peticin (articulo 2840 del Cdigo Civil).

Casos en que no procede el beneficio de la divisin. En trminos

del artculo 2839 del Cdigo Civil, este beneficio n o tiene lugar
entre los fiadores:

1. Cuando se renuncia expresatnente.

2. Cuando cada fiador se ha obligado mancomunadamente

con el deudor.

3. Cuando alguno sea concursado o se halla insolvente, enton-

ces se dividir su parte a prorrata entre todos.

4. Cuando el negocio para el que se prest la fianza es propio

del fiador.

5. Cuando alguno de los fiadores no est en la Repblica o se

desconozca su paradero y citado por edictos no comparezca.

Esta se extingue:
 1. Por va d e consecuencia, cuando se extingue la obligacin
principal, por pago, compensacin, remisin o confusi6n (articuir>s
2842 y 2843 del Cdigo Civil).

2. Por va principal, como revocacin, cancelacin o cuando

el acreedor concede la prrroga (3 espe'a al detidor sin consen-
timiento del fiador; o le otorgue ytiita; o porcltie el acreedor rlentro
de 30 das n o exija al deitdor el cumplimiento; o [{eje de promover
ilor tres meses en el juicio d e eject~cincontra el detidor (articiilos
2846, 2847 y 2848 del C<idigo Civil).

Fianza legai o judicial

1% 1;1 t>torpida por t{isltosic.i>nIcg;il o jiidiiial. C\i;ln~tose;i iic mis

ilr $1@@@.@0, se exigir* qtie el fiador tenga hieiics raices, por menor.
2x50 ({e{(:<iJigo C:ivil). Los fi;idrtres Icg;i[es o jirdicialer
Iilr (;~rticit/~i

I N > grizan [fe{[lcneficic, Je onleti i i i ~ l excttsi<in

c (artic~ilii2855 del
CO(iigt>Civil).

Registro

Iklre Iiacerxc cilancfo la fianza se c<tnsritiiya r n atenci<in a tener

l>iciies raices, en este silpuesto, se hara 1;i inscripci<in ztrrrespi>n,
diente y sti Jacin en su oportunidad (articulii 2852 del Cfidipo
Civil).

Rgimen fiscal

El contrato d e fianza n o esti gravado por impuesto alguno.

 ste contrato est regulado por los artculos 2856 al 2892
del Cdigo Civil.

Adems de su significado como contrato, la palabra prenda

tiene otras dos acepciones:

Como derecho real de garanta denominado " ~ r c n d a o

" como
la cosa misma objeto de la garanta.

Concepto

El Cdigo Civil, en su artculo 2856, define a la prenda como un

derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar eI cumplimiento de una obligacin y su preferencia
en el pago.
 Esta definicin es incompleta, ya que no alude al elemento
entrcga y determinacin de la cosa, por tanto, debe definirse como
un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa
mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obli-
gacin y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a
devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligacin.

Caractersticas

1. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles

2. Es por naturaleza accesorio
3. Es indivisible y especial
4. Trae prelacibn en el pago

Cosas que pueden ser objeto del contrato

Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y

los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre
estos ltimos por considerarlos "muebles por anticipacin" (articu-
1 1 2656
~ y 2857 del Cdigo Civil).

Es condicin para que la prenda produzca sus efectos entre-

garla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consen-
timiento, es necesaria la entrega de la prenda, si n o la hay, estaremos
ante una promesa de prenda. La entrega podr ser real o jurdica
(articulo 2858 del Cdigo Civil).
 Jurdicamente se entiende entregada la cosa, cuando se con-
viene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor,
por consentimiento expreso o por disposicin legal; cn cl ltimo
caso el contrato debe inscribirse en el Registro Pblico para que
surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Cdigo Civil).

El deudor puede usar la prenda, si sta queda en su poder, si

as lo pactan las partes.

Prenda sin disposicin

Es la constituida sobrc frutos pendientes o recogidos que queden

en depsito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en
cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es renda de muebles
por anticipacin y su entrega no se efecta por disposicin legal.

Forma de la entrega de la cosa

ES segun su naturaleza. Si es incorprea la entrega es simblica,

dndose el ttulo de ellas, como irn crdito, en este caso hay que
notificar al deudor (articulo 2865 del Cdigo Civil). Si la cosa es
corprea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del
Cdigo Civil).

Prenda de cosa futura

Slo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos,

que es posible dar en prenda los que una finca (artculo
2857 del Cdigo Civil).
Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o
pblico. No surtir efectos contra terceros sino desde la fecha d e
registro, escritura publica o que lo sepa d e manera fehaciente
(articitlo 2860 del C ~ i i g oCivil).

Derecho real de prenda

Es el ~ i i i cc<itificreal ;iirce~{<ir
el derecho cie retenciin de la cos;i,
reteticiim <itii>itihlea nidos ya qiie tiene las acciones posesori:is d e
iiersec.uc.i~n.'le preterrncia en el pago, d e ser indemnizado de 10s
p;tst<is<lo consewaci>n y ~ l exigir
c el pago 0 cnstitiicii>n d e tina
nitcv;i iire11ci:i cii ~ i s Jr
o pc'rrtida o deterioro sin sii culpa farticiilo
287 1 1ft4 (:<itli~oC:ivil).

t.11.; friitcts d e I;I c<~.,;~

pertenecen al deitdor, piidiendo aplicarse
ii intereses (;irticiil<i 2880 ~ l e C:digii
l Civil).

En raso d e iriciimplimienro, el iicrecdcir slo tiene que pedir

al J U I ~ que clecrete la venta d e la cosa, con citacin del deiidor
(arristtlo 2881 del Ci>Jigo Czivil).

Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al ven-

cimienro del contrato. n o al celebrarse, siempre que n o se perju-
diquen derechos d e tercero (articulo 2883 del Cdigo Civil).

N o podrii el acreedor e n ningn caso apropiarse d e la cosa, y

sera nula la clausula q u e lo autorice.
 Tambin es nula la clusula que prohiba al acreedor solicitar
la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Cdigo Civil).

El acreedor n o responde de la eviccin de la cosa vendida

slo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.

Su indivisibilidad

Los derechos y obligaciones que resultaii de la prenda son indi-

visibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios
objetos, los pagos parciales, e n este caso se iran reduciendo
proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la
obligacin, por la parte que sea (articulo 2890 del Cdigo Civil).

Extincin

La prenda puede extinguirse:

Por via de consecuencia, al extinguirse la obligacin principal

(deuda), sea por el pago o por cualquiera otra causa legal (articulo
2891 del Cdigo Civil).

Por va directa, cuando se extingue la prenda, independiente-

mente que subsista la obligacin principal, como en el caso de
renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. iciindo
produce efectos contra terceros? Slo surtir efectos cuando conste
la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Pblico, en
escritura pblica o de alguna otra manera fehaciente (artculos
2860 y 2861 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal

En trminos del artculo 40., fraccin I X de la Ley General del

Timbre, la prenda no causa gravamen.
 ste contrato est regulado por los artculos 2856 al 2892
del Cdigo Civil.

Adems de su significado como contrato, la palabra prenda

tiene otras dos acepciones:

Como derecho real de garanta denominado " ~ r c n d a o

" como
la cosa misma objeto de la garanta.

Concepto

El Cdigo Civil, en su artculo 2856, define a la prenda como un

derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar eI cumplimiento de una obligacin y su preferencia
en el pago.
 Esta definicin es incompleta, ya que no alude al elemento
entrcga y determinacin de la cosa, por tanto, debe definirse como
un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa
mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obli-
gacin y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a
devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligacin.

Caractersticas

1. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles

2. Es por naturaleza accesorio
3. Es indivisible y especial
4. Trae prelacibn en el pago

Cosas que pueden ser objeto del contrato

Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y

los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre
estos ltimos por considerarlos "muebles por anticipacin" (articu-
1 1 2656
~ y 2857 del Cdigo Civil).

Es condicin para que la prenda produzca sus efectos entre-

garla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consen-
timiento, es necesaria la entrega de la prenda, si n o la hay, estaremos
ante una promesa de prenda. La entrega podr ser real o jurdica
(articulo 2858 del Cdigo Civil).
 Jurdicamente se entiende entregada la cosa, cuando se con-
viene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor,
por consentimiento expreso o por disposicin legal; cn cl ltimo
caso el contrato debe inscribirse en el Registro Pblico para que
surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Cdigo Civil).

El deudor puede usar la prenda, si sta queda en su poder, si

as lo pactan las partes.

Prenda sin disposicin

Es la constituida sobrc frutos pendientes o recogidos que queden

en depsito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en
cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es renda de muebles
por anticipacin y su entrega no se efecta por disposicin legal.

Forma de la entrega de la cosa

ES segun su naturaleza. Si es incorprea la entrega es simblica,

dndose el ttulo de ellas, como irn crdito, en este caso hay que
notificar al deudor (articulo 2865 del Cdigo Civil). Si la cosa es
corprea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del
Cdigo Civil).

Prenda de cosa futura

Slo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos,

que es posible dar en prenda los que una finca (artculo
2857 del Cdigo Civil).
Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o
pblico. No surtir efectos contra terceros sino desde la fecha d e
registro, escritura publica o que lo sepa d e manera fehaciente
(articitlo 2860 del C ~ i i g oCivil).

Derecho real de prenda

Es el ~ i i i cc<itificreal ;iirce~{<ir
el derecho cie retenciin de la cos;i,
reteticiim <itii>itihlea nidos ya qiie tiene las acciones posesori:is d e
iiersec.uc.i~n.'le preterrncia en el pago, d e ser indemnizado de 10s
p;tst<is<lo consewaci>n y ~ l exigir
c el pago 0 cnstitiicii>n d e tina
nitcv;i iire11ci:i cii ~ i s Jr
o pc'rrtida o deterioro sin sii culpa farticiilo
287 1 1ft4 (:<itli~oC:ivil).

t.11.; friitcts d e I;I c<~.,;~

pertenecen al deitdor, piidiendo aplicarse
ii intereses (;irticiil<i 2880 ~ l e C:digii
l Civil).

En raso d e iriciimplimienro, el iicrecdcir slo tiene que pedir

al J U I ~ que clecrete la venta d e la cosa, con citacin del deiidor
(arristtlo 2881 del Ci>Jigo Czivil).

Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al ven-

cimienro del contrato. n o al celebrarse, siempre que n o se perju-
diquen derechos d e tercero (articulo 2883 del Cdigo Civil).

N o podrii el acreedor e n ningn caso apropiarse d e la cosa, y

sera nula la clausula q u e lo autorice.
 Tambin es nula la clusula que prohiba al acreedor solicitar
la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Cdigo Civil).

El acreedor n o responde de la eviccin de la cosa vendida

slo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.

Su indivisibilidad

Los derechos y obligaciones que resultaii de la prenda son indi-

visibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios
objetos, los pagos parciales, e n este caso se iran reduciendo
proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la
obligacin, por la parte que sea (articulo 2890 del Cdigo Civil).

Extincin

La prenda puede extinguirse:

Por via de consecuencia, al extinguirse la obligacin principal

(deuda), sea por el pago o por cualquiera otra causa legal (articulo
2891 del Cdigo Civil).

Por va directa, cuando se extingue la prenda, independiente-

mente que subsista la obligacin principal, como en el caso de
renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. iciindo
produce efectos contra terceros? Slo surtir efectos cuando conste
la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Pblico, en
escritura pblica o de alguna otra manera fehaciente (artculos
2860 y 2861 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal

En trminos del artculo 40., fraccin I X de la Ley General del

Timbre, la prenda no causa gravamen.
 Fe del contrato est regulado por los articiilos 2774 a 2791
Cdigo Civil. Es un contrato aleatorio que puede ser
contractrial u originado por testamento.

Definicin

En trminos del articulo 2774 del Cdigo Civil, es el contrato

aleatorio por el que el deudor se obliga a pagar peridicamente
una pensin durante la vida de una o m&spersonas determinadas,
mediante la entrega de dinero n de cosa mueble o inmueble determi-
nados, cuyo dominio se le transfiere desde luego al deudor. Se hace
una transmisin con una carga.
Gratuidad y transmisin onerosa aleatoria

La renta vitalicia puede constituirse a titulo gratuito, por donacin

o testamento (articulo 2775 del Cdigo Civil); en estos ltimos
casos no se hace una transmisin con una carga, por cllo se dice
que no es una transmisin onerosa aleatoria.

Naturaleza de1 contrato

Es un contrato que tiende a asegurar el modus vivendi dcl

beneficiario, por tanto, ser exigible la pensin, pero su incum-
plimiento no determina la rescisin del contrato (articulo 2782 y
2783 del Cdigo Civil).

Partes del contrato

stas st>t1:

1. Ct>nstit~iyente
o acreedor, que da el capital

2. De~idorde la renta, que es quien recibe el capital y se obliga

a pagar la pensin.

3. Pensionista o tercero, aqul a favor de quien est consti-

tuida la renta; en el caso del primero puede ser el propio acreedor.

Clasificacindel contrato

Es un contrato: 1. Akatono por esencia; 2. Principal; 3. Bilateral,

cuando tiene origen contractual; 4. Unilate~al,cuando su origen
 es la donacin o el testamento; 5. Gratuito, cuando constituye
una liberalidad; 6. Oneroso, si la prestacin es hecha a cambio d e
capital o bien recibido; 7. Consensual, y 8. Formal, cuando los
bienes que se transfieren deben enajenarse llenando alguna forma-
lidad (articulo 2776 del Cdigo Civil).

f'uede estipularse sobre la vida de un tercero

Generalmente se constituye sobre la vida del que da el capital,

pero puede establecerse sobre la d e un tercero, y es la dtrracin d e
esa vida la que determina el tiempo d e la pension, no <le quien
tenga derecho a la pensin, sta la recibe cfe quien constitiiye la
renta. El tercero debe ser determinaclo en el contrato, o ser$ ntiio.
Si el pensionista muere antes q u e el tercero, la pensin se
tr;Insniitir&a los herederos (articulo 2774 y 2789 del Ci>ciigCivil).

Puede estipularse sobre la vida de una o varias personas

Ctianclo se estipcila q u e se constituya sohre la vida cir varias

personas, el pensionista dejar de percibir la renta a la miierte <ir
todas.

NO puede constituirse sobre una persona muerta

Siendo la vida la que determina la duracin de la pensin, es nulo

el contrato que se estipule sobre la vida de una persona muerta;
tambin es nulo si e [ pensionista muere dentro del plazo sealado
i
en el contrato, asi como cuando la persona a cuyo favor se
constituye la renta, muere dentro del plazo que en l se seale y
que no podr ser inferior de 30 dias, contados desde el del
otorgamiento. (artculos 2779 y 2780 del Cdigo Civil).

Efectos

La renta vitalicia es redimihle a voluntad del acreedor. N o puede

liberarse con la devolucin del capital. Puede rescindirse a peticin
del pensionista cuando constituida mediante un precio no da el
constituyente las garantas para s u ejecucin (artculo 2781
del Cdigo Civil). El pensionista no tiene derecho a devolucin del
capital por falta del pago de pensiones, tiene dcrecho a exigir stas,
las vencidas, y que se asegure el cumplimiento de las futuras
(articulos 2782 y 2783 del Cdigo Civil).
 Breve nocin histrica

es tina institucin que ya conoca el derecho

no con Ia perfeccin que alcanz6 en
Roriia y a la que primero se llarni, pignus conrtentum, dndosele
iniis tarde el nombre legal d e hipoteca.

En el derecho griego la hipoteca era conceptualizada como la

prenda de un inmueble para garantizar el cumplimiento de una ohli-
gacin; n travs d e la hipoteca se desposea al deudnr de la finca.

En los orgenes de dicho derecho, para ororgar una garan-

tia real a un acreedor, no se tenia ms medio que transmitirle la
propiedad del bien, transmisin que se hacia celebrando un
contrato con fiducia.

La enajcnacin fiduciaria era un COnhato por el cual el acree-

dor se obligaba a transferir el bien despus de ser pagado el crdito
que garantizaba. Este bien corria cl peligro de quedar incapacirado
despus de devolverlo el acreedor, quien podia disponer de l.

Posteriormente apareci la prenda pignus, contrato por el que

al acreedor slo se le confera la posesin y no la propicdad y dispo-
sicin de la cosa dada en prenda, que podan ser muebles o inmue-
bles. Este nuevo sistema tena el inconveniente de privar al deudor
de la posesin y uso de la cosa y de los frutos de la misma, y de n o
poder dar el mismo objeto en garanta de otro crdito, aun cuando
el primero fuera muy inferior al valor de la cosa.

Notando el inconveniente de la prenda, principalmente para

los agricultores, los cuales n o teniendo ms bienes que sus aperos
de labranza que al pignorarlos les imposibilitaban para continuar
su labor; entonces el pretor admiti que se pudieran dar esos bie-
nes en prenda sin desposesin, protegiendo el derecho del acreedor
con la accin serviana, procedimiento que se generaliz y quc
tuvo como nueva proteccin al acreedor la accin cuas1 serviana o
hipotecaria.

En el derecho romano se perfeccion esta figura al ser consi-

derado como un derecho real, que se podia constituir sobre bienes
 muebles e ininucbles, para garantizar tina obligacin principal, sin
que el deudor tuviera que ser desposedo del bien o cosa gravada,
en donde adems se lc conceda u n derecho de resemacin, venta
Y preferencia en el pago.

Esto es, que en un principio se confundan la hipoteca con la

prenda, ya que a ambas se les designaba bajo la denominacin de
pignus, pero ms adelante se dio el nombre de prenda a la garantia
que pasaba en poder del acreedor e hipoteca, a la garantia que
permaneca en poder del deudor.

Etimotgicamente, la voz hipoteca significa "poner debajo",

tomada de la voz latina hypotheca, derivada a su vez del griego
hypotheke.

Al evolucionar ese derecho de hipoteca, se definieron sus

caracteres: derecho real accesorio e indivisible, siendo susceptibles
de hipotecarse todos los bienes muebles o inmuebles y pudindose
Constituir por convenio, por testamento o tacita, garantizaba plena-
mente al acreedor ya que le conferia un derecho preferente y real,
protegido jurdicamente por la accin cuasi;~ervianao hipotecaria.

En el derecho griego, la hipoteca tenia caracteristicas sernejan-

tes a la anticresis, quc era el pacto a travs del cual el acreedor
podia hacer suyos los frutos del bien dado en garantia, disfrute
que haca las veces de inters del capital, o slo del capital, si no
se pactan intereses.
La hipoteca en los cdigos de 1870 y 1884

En estos cdigos existe un concepto deficiente de la hipoteca, ya

que se omite precisar que quien la constituye no pierde la posesin
del objeto; queda e n garantba.

Los artculos 1940 del Cdigo de 1870 y el 1823 del Cdigo

d e 1884 sealaban: "La hipoteca es u11 derecho real q u e se
constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garan-
tizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago".

Adems, el1 estos cdigos se regul al contrato de anticresis

como una institucin diversa de la hipoteca. En el Cdigo Civil
de 1928 esta figura desapareci

La hipoteca est regulada por los articulos 2893 al 2943 del

Cdigo Civil vigente.

Definicin

En el articulo 2893 del Cdigo Civil se dice: "La hipoteca es una

garantia real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor, y que da un derecho a este, en caso de incumplimiento
d e la obligacin garantizada, a ser ~ a g a d con
o el valor de los bienes,
e n el grado de preferencia estahlecido por la Leyn.

Es pues, un derecho real accesorio constituido sobrc bienes

determinados, por medio del cual y mediante contrato se establece
 que dichos bienes quedan e n poder del deudor y en caso d e incum-
plimiento d e su obligacin, se pagar preferentemente con el
producto de su venta, teniendo derecho de persecucin en manos
de quien se halle dicho bien.

Caractersticas

Es un contrato: l. Accesorio o d e garanta en oposici0n a prin-

cipal, pues ampara el cumplimiento d e tina obligacin principal;
2. Bilateral, en oposicin a unilateral, porclile nacen obligaciones
;i cargo d e ambas partes; 3. Formal en oposicii,ti a consensital y a

real, y 4. Conmurativo en oposicirin a aleatorio;

La l i i p o t e ~es~ iin contriito en que se establece iin i1errcfio real

;iccesctrio, ya qrre siglie el principio general d e cpie 'lo accesorio
sipile la suerte lo pri~icipal";es ciecir, que garantiza itna obliga-
ci6n priticipal. Esta ~ ~ r a c t e r i s t i cesta
a en casi todas las iegisiacio-
nes. como IR fraricesa, ronlana, espaola y la mexicana.

En el medio jiiridico mexicano, la hipoteca <irbe seguir A Id

obligacin principal en su suerte, desde su nacimiento hasta sil
extincin.

Excepciones al principio de uccesmiedad

Es el caso d e una hipoteca para garantizar obligaciones futuras o

sujetas a una condicin suspensiva. El maestro Borja Soriano seala
que, segn la teoria moderna, el derecho sujeto a condicin sus-
pensiva existe en germen (el nio que est en el seno de su madre);
pero segn la teoria tradicional, mientras la condicin suspensiva
est pendiente, el derecho a la obligacin no existe; se tiene sola-
mente la esperanza de verla nacer algn da. Ahora bien, las
obligaciones bajo condicin suspensiva y las futuras pueden garan-
tizarse con hipoteca? Parece natural contestar que mientras no
hay obligacin principal, no puede haber hipoteca (que es un con-
trato accesorio). Sin embargo, el icgislador, colocndose en un
punto de vista prctico, permite que se constituya antes de que
nazca la obligacin principal; mas para clue la hipoteca surta efectos
se necesita que la obligacin llegue a nacer (articulo 2921 del
Cdigo Civil).

Otra excepcin al principio general es que cuando el crdito

principal se extingue por novacin, la hipoteca que lo garantiza
puede ser conservada para garantizar la nucva obligacin.

Carcter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes

hipotecados

En el Cdigo Civil vigente hay un nuevo cambio en cuanto a los

elementos, mejor dicho en cuanto al objeto, pues en el Cdigo
anterior solamente poda recaer esta clase de contratos sobre bienes
races o derechos reales; excepcionalmente se constituia sobre
bienes muebles por su naturaleza (aunque inmuebles por disposi-
cin de la ley), como en el caso de que se hipotecara una embar-
cacin. Actualmente se pueden sealar como objetos de la hipoteca
 bienes muebles, como Lo son los tinilos de crdito, que son derecbos
personales.

Divisibilidad

Se establece por cl Cdigo actual este principio en cuanto a los

bienes gravados con hipoteca, al establecer que esta caracteristica
es derivada de la naturaleza propia de esta figura jurdica, en cuanto
se determina que n o se opone a su divisin si no es necesaria,
cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crdito
(articulo 2912 del Cdigo Civil). As el articulo 2913 seala:

"Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada

convenientemente se divida, se repartir equitativamente el gra-
vamen hipotecado entre las fracciones. Al efecto, se pondr&nde
acuerdo el dueo de la finca y el acreedor hipotecario; y si no se
consiguiere ese acuerdo, la distribucin del gravamen se har por
>, .
decisin judicial, previa audiencia de peritos.

De lo anterior se aprecia que, la divisibilidad de la hipoteca

en cuanto a los bienes gravados ha quedado establecida en forma
expresa, es decir, se ha creado una restriccin ms al principio de
la autonoma de la voluntad. Actualmente con motivo de la crea-
cin de grandes fraccionamientos, se requiere que al dividirse una
propiedad, por ser futuros propietarios de los departamentos que
forman un multifamiliar, por ejemplo, se requiere se divida el crdito
hipotecario con que est gavado el edificio en su unidad, de tal
manera que los adquirientes de las diversas fracciones puedan tener
la seguridad de que podrn liberarse de la hipoteca que exista sobre
su propiedad, mediantc el pago proporcional del crdito que preva-
lece sobre el todo.

Aspecto especial y expreso

La hipoteca en la legislacin mexicana se diferencia de las hipote-

cas tcitas y generales en el derecho romano y espafiol, en que estas
ltimas podan establecerse por consentimiento expreso o tcito
del deudor. Sin embargo, en el derecho positivo mexicano, para
que exista una hipoteca se requiere una determinacihn expresa,
segun indica el Cdigo Civil en su articulo 2895: "La hipoteca slo
puede recaer sobre bienes especialmente deterininados", y por
10 dems el articulo 2919 del mismo Cdigo textualmente dice:
"La hipoteca nunca es tcita, ni general; para producir efectos
contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voliin-
tad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a atguna
persona a prestar esa garanta sobre bienes determinados. En el
primer caso, se llama voluntaria; cn el segundo, necesaria".

Su naturaleza inseparable respecto del bien gravado

Al igual que las servidumbres, la hipoteca como derecho real

accesorio es inseparable del bien principal, deducindose de esto
el principio general de que "lo accesorio sigue la suerte del
principal", derivndose de ello el carcter persecutorio de la accin
real y la oponibilidad del gravamen a terceros.
 La inseparabilidad se establece exclusivamente en relacin
con el objeto o cosa hipotecada, depende d e esta en cuanto a su
duracin o extincin.

Por otra parte, al estudiar la Teora General d e las Obligacio-

nes se dice que ninguna obligacin personal puede eludirse por
nhandon d e la cosa, en cambio, toda obligacin real queda exrin-
guida por el abandono de la cosa en manos del sujeto activo, es
clecir, cliie las cthligiiciones personales suponen un itcto de cciii~lttcta,
inife17eiidientemente de la cosa, en ohlifiicione2; cltie son aittci-
iir>inas,en el sentiilo <le qiie no dependen de tina cosa o 'ierechr~
reill coristitiii~losolire iin hien.

El ileci~lorrio se liberar5 de sii 00ligaciGn aharitlorinn~i<>

la COSA,
el ilettilor rei;k~on~fe
con sti p a r r i n ~ ~ n i o .

Su constitucin e n el Registro Pblico

Eti geiier;~lse csca[~leceqiie el registro d e la hipoteca es tina con-

ifici6ti sinr qt6a non para que pueda surtir ctectos contra terceros.
El Ci>iiigoCivil dispone que todo aquel qite tenga interes legitimo
en la inscripcin del acto, derecho o contrato d e que se trate, podra
hacerlo ante el registrador e inclusive puede hacerlo el notario
encargado del otorgamiento d e la escritura. Adems se estipula
que todo aquel que tenga un inters juridico debe hacerlo para
asegurar el derecho real objeto d e la inscripcidn.
 El sistema actual establece que todo notario que autorice una
escritura en que se transmita, modifique o extinga el dominio de
los bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre cl mismo,
debe dar aviso al Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio,
para que se anote marginalmente en la inscripcin que exista de
esa propiedad, que se ha celebrado un acto juridico que afecta ese
derecho. En esta forma quedarn garantizados los intereses de todos
los terceros; de buena fuente podrn enterarse si existen grav-
menes sobre el bien que deseen adquirir (tales conceptos se contie-
nen en el articulo 3018 del Cdigo Civil). La falta de ese requisito
no produce invalidez entre las partes, sino que siendo un medio
de garantizar la publicidad para que llegue al conocimiento de ter-
ceros, solamente no surtir efectos contra stos, sujetndose a las
disposiciones relativas al adquiriente de buena fe.

Generalidades en cuanto a las condiciones de validez y fmma

de su consentimiento

La hipoteca slo podr recaer sobre objetos especialmente determi-

nados que puedan ser enajenados (articulo 2895 de1 Cdigo Civil),
observndose en el caso de copropiedad la regla dada en materia
de obligaciones, pudiendo ser constituida por el deudor o por otra
persona a su favor.

Para su validez se requieren, como en toda obligacin un

objeto, que debe ser determinado y existir en la naturaleza, y
un consentimiento, sin que exista ningn vicio corno error, dolo,
violencia o lesi0n.
 Es un contrato formal y cuando el monto de la hipoteca exceda
de $500.00, de acuerdo con el articulo 54 de la Ley del Notariado,15
se requiere que se establezca en escritura ante notario. Este gravamen
de hipoteca podr constituirse por contrato, par testamento, por
acto unilateral y por disposicin de la ley; las tres primeras formas
dan lugar a la hipoteca voluntaria y la iiltima a la necesaria o legal.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o

impilestas por disposicihn del dueo de los bienes sobre los que se
collstituyen (articulo 2920 del Cdigo Civil).

Se denomina necesaria a la hipoteca especial y expresa iltle

por disposicihn de la ley estn obligados a constituir ciertas perso-
nas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los
crditos de determinados acreedores (articulo 2931 del Codigo
Civil).

En las hipotecas volunrarias son elementos esenciales: la rnani-

festacin dc la voluntad y el objeto posible, o sea que el bien exista
en la naturaleza, determinado y en el comercio. En cuanto a los
elementos de validez se exige principalmente la forma y la capa-
cidad, la licitud e n el objeto, fin o condicin. Los requisitos de
forma en la constirucin de la hipoteca, como son documenros,
escritura notarial, requisitos de inscripcin en el Registro Pblico

Esie articulo modificb el monm de $5,W0.00, estahlccidu en el anrrrior anlculo 2917

del C6digo Civil.
de la Propiedad, se establecen con toda claridad en las disposiciones
relativas del Cdigo Civil (artculos 2920 a 2930).

Por lo que hace a las hipotecas necesarias o legales, se sigue

un procedimiento administrativo que n o corresponde estudiar en
este curso, pero que desde luego n o interviene la voluntad del
propietario del bien, sino la facultad soberai~adel Estado; este
tipo de hipoteca se regula en los artculos 293 1 a 2939 del Cdigo
Civil).

Quines pueden constituir hipoteca?

Ptrede hipotecar el que puede enajenar (articulo 2906 del Cdigo

Civil); y slo pueden enajenar los que tienen el dominio de los
bienes n derechos, o la autorizacin legal para llevar a cabo
actos de dominio.

Ctiandtt tina persona constituye una hipoteca sobre un bien

que no le pertenece, la hipoteca es nula porque no puede dispo-
nerse del bien ajeno. Dicha nulidad es absoluta y no puede sub-
sanarse por una ratificacin que emane del verdadero propietario
de la cosa. La razn es obvia, pues la convalidacin lleva tras si
la eficacia de lo que invlidamente se ha ejecutado; de concederla,
implicitamente quedaran perjudicados los que adquirieron un
derecho real con posterioridad a la constitucin de esa hipoteca,
pero antes de la revalidacin, as el dolo causara daiio a quien
obr con buena fe y diligencia.
 Casos especiales en c u a n t o a Ea capacidad para hipotecar.
Representacin

Los bienes pertenecientes a personas que n o tienen libre disposi-

cin de ellos, n o pueden ser hipotecados sino con la formalidad
clire para el caso respectivo establece el Cdigo Civil. Los que
ejercen la patria potestad pueden hipotecar los bienes inmitehles
que corresponden a sus descendientes y los tutores de los meno-
res y de ms incapacitados, previa autorizacin juciicial y ohser-
~incioselos rec~ciisitosque sealan los articulas 436, 582 y 583 del
C>~iigo Civil, asi como los relativos del Ccfigo de Prttcediniicntos
Chiles. El alliacea kittede liipotecar los inmitehles cle la Iiereticia
i consentimiento d e los herecleros (:~rticitlo17 19 ~ f eCdJigo
~ o i cl l
(:ivil) y los bienes Iep;icfr>si.specificarnetite con el consetititnierito
del Icpatario.

Los apocler;~ilos,para coiisritiiir Iiip<itci;~

solire k>sIriencs etel
~11~iiic~;ttitc.
necesitan pocier es&wciaIotorgado ante nttt;irio fartictilti
2554). as cliie cfeben tenerse como insitficieiites las expresiones
~ionlillio"enajenar y gr;tsar"
cit. rjccutar ttt~ioslos iictos cle rigi~rt~su
porque nti tietien el gr:i<l eje especialiclaci cli~cexige 1;) Icy coino 10
tienen las pal;~liras"hipotecar" y "gravar coi1 hiporec:i". El ;icinii-
~iistraJi>r(socio) para hipc>tec.ar las cosas d e la sr~cie~lad riecesici
aitt<)rizaci6nexpresa y por escrito d e los otros soci<>s(trri~ulo27 1 2
del Cdigo Civil).

Formalidades de fa castihicin de hipoteca

Cuando el crdito hipotecario exceda de $500.00, slo podr;i con*

tituirse en escritura publica, pero si no excede de tal cantidad, la
misma podr constituirse en escritura privada, ante dos testigos
conocidos, de la cual se harn tantos ejcmplares cuantas sean las
partes contratantes, timbradas en la forma que determina la Ley
General del Timbre. Tales formalidades son necesarias para fa
validez del contrato (articulo 1795, fraccin IV), por ranto, su
omisin, es causa de nulidad relativa, por aplicacin de los artculos
2228, 2229 y 223 1 del Cdigo Civil vigente, segn los cuales; en
ratificacin y cumplimiento voluntario de una obligacidn nula por
falta de forma o solemnidad, en cualquier tiempo e n que se hagan,
extingue la accin de nulidad. Lo que significa que la omisin de
la forma prescrita debe hacerse constar en la ratificacin.

Hipoteca de cosa ajena

En prrafo anterior se sefial que la hipoteca de cosa ajena est

afectada de nulidad absoluta.

Hipoteca constituida por el propietario aparente

El vendedor de un inmueble puede, en tanto que la venta n o ha

sido inscrita en el Registro Pblico, constituir hipoteca sobre los
inmuebles vendidos, supuesto que conserva su carcter de
propietario con relacin a terceros (artculos 3005 y 3007 del
Cdigo Civil). Lo mismo debe decirse de Ias hipotecas constituidas
con el heredero aparente, si a su favor aparece acreditada la
propiedad del inmuebte en el Registro Pblico.
Hipoteca constituida por el donatario cuando sobreviene la
revocacin

Estas hipotecas subsisten an cuando la donacin se revoque por

supeweniencia de hijos, porque se hayan dejado de cumplir algunas
de las condiciones con que se hizo la donacin, por ingratitud del
donatario. Pero el donante tendr derecho de exigir del donatario
qilc lo redima de ese gravamen (artculos 2363 y 237 1 del Cdigo
Civil).

Ideas generales sobre los derechos reales hipotecarios

El maestro Rojina Villesas, en relacin a este punto, seala que

sobre este particular se han establecido los casos en que se puedan
presentar hipotecas sobre derechos en la forma siguiente:

1. Hipoteca sobre el derecho de copropiedad

2. Hipoteca del usufructo
3. Hipoteca de la nuda ~ropiedad
4. Hipoteca de la hipoteca
5. Hipoteca de las servidumbres
6. Hipoteca de la anticrcsis
7. Hipoteca de los censos
8. Hipoteca del derecho de superficie
9. Hipoteca de la posesin en las tesis que la aceptan como
derecho real
10. Hipoteca de una herencia
11. Hipoteca de otros derechos
 De esta enumeracin del Cdigo, no obstante que se refiere
ampliamente a la hipoteca, no acepta sino la hipoteca sobre la
copropiedad, iisufructo, nuda propiedad, servidumbres (cuando
se pacta as) y cl caso de la herencia que ya se analiz, y en el
capitulo de otros derechos, se puede considerar el prendario de
hipoteca, que es la mal llamada hipoteca, y el de los ttulos dc crdito.

Hipoteca de la copropiedad

El Cdigo Civil, en su articulo 2902, seala que no podr hipote-

carse un predio comn siiio con el consentimiento dc todos sus
propietarios; el copropietario puede hipotecar su porcin indivisa,
y al dividirse la cosa comn la hipoteca gravar la parte que le
corresponde en la divisin. Asimismo seala que el acreedor tiene
derecho de intervenir en la divisin para impedir que a su deudor
se le aplique una parte de la finca con un valor inferior al que le
corresponda.

La hipoteca de una copropiedad slo se referir a la que pueda

recaer sobre fincas o predios. Desde un punto de vista jurdico y
de acuerdo con los principios de la hipoteca en sentido moderno,
la determinacin de los bienes gravados deber hacerse en el
momento de la constitucin de la hipoteca, pero sucede que tra-
tndose de ta copropiedad n o se puede saber e n e1 momento de
la constitucin de la hipoteca qu parte en definitiva se aplicar al
cumplimiento de la obligacin; es comprensible esto, dado que
la parte alcuota es algo ideal, es una parte mentalmente determi-
 nada por virtud de una proporcin inatemtica que se expresa
con un qucbrado. El procedimiento para dcterminar la porcin
hipotecada es suficiente en la prctica; una vez que se realice la
particin se regtstra la ehcritura y se adjudica al acreedor la parte
relativa.

Hipoteca del usufructo

Existe una regla general sobre este particular que nos indica que
"El derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles,
es susceptible de hipotecar, asi como la existencia de ese gravamen
depender de la existencia de ese mismo derecho", de tal manera
que cirando un usufructo sea vitalicio, la hipoteca se extinguir an
antes del plazo fijado, con la muerte dcl usufructuario; cosa igual
suceder si est sujeto a condiciitn o trmino dicho gravamen.

Usuf~uctolegal. El C:digo ~ r o h i h ela hipoteca sobre el

usufructo legal, que corresponde a los que ejercen la patria potestad
y la administracin de los bienes de los que estn sometidos a la
misma, por str parte el articulo 2937 del Cdigo Civil remite a las
disposiciones relativas a La patria potestad de la que se deduce
que es posible la hipoteca en beneficio del menor, ms no el usu-
frticto legal. Se justifica esta prohibicin en virtud de que el
derecho de percibir los frutos sobre bienes de los descendientes
tiene por objeto que los ascendienres estn en aptitud de cumplir
con las obligaciones de proporcionar alimentos y educacin, entre
otras, al menor, y de concederse la facultad de hipotecar, en caso
de incumplimiento de la obligacin principal se podria rematar el
bien hipotecado y dejar sin ninguna proteccin al menor (articulo
2898, fraccin N).

Hipoteca sobre la nuda propiedad

Cuando se hipoteca la nuda propiedad se pueden presentar estos

casos:

1. Hipoteca de nuda propiedad, sin comprender el usufructo

que corresponde a otra persona.

11. Hipoteca tanto de la nuda propiedad como del usufructo,

pero correspondiendo esos derechos a personas distintas.

El Cdigo Civil vigente establece que 'Ipuede hipotecarse la

nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo llegue a consolidarse
con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extender
al mismo usufructo si asi se hubiere pactado" (articulo 2900 del
Cdigo Civil).

La consolidacin consiste cn la reunin en una sola persona,

de las calidades dc usufructuario y propietario. La hipoteca sobre
la nuda propiedad presenta u n grave inconveniente, el acreedor
hipotecario durante la vigencia del usufructo slo podr asegurar
esa nuda propiedad en caso de que por incumplimiento haya nece-
sidad de rematarse ese derecho exclusivamente, ya que ni el acreedor
 hipotecario durante el juicio, ni el adqiririente en remate tiene
derecho a los frutos, con lo que desaparece una de las ventajas de
la hipoteca ordinaria, con lo que se pierde gran parte de su valor
de este derecho, y sobre todo, si el usufructo es a largo plazo o
vitalicio en persona que por su corta edad se estime un plazo muy
largo de vida.

Hipoteca de la servidumbre

siendo la servidumbre un derecho real sobre predios, stos pueden

Iiipotecarse, si se hipoteca igualmente el predio dominante, es decir,
las servidumbres n o pueden ser hipotecadas separadamente del
ftindo dominante. La razn de este carcter inhipotecable de las
servidum1)res consideradas independientemente del predio domi-
nante, esti estahlecida por el articulo 1064 del Cdigo Civil vigente
que dice: "Las servidumbres son inseparables del inmueble a que
activa o pasivamente pertenecen". Consecuentemente no rendr
ningn valor. Econmicamente desvinculadas y jurdicamente es
importante tal separaci6n. En esas condiciones no podr hipote-
carse sino conjuntamente con el predio dominante, as lo har el
titu1:tr de ese derecho en tanto contii~ueejerciendo actos de domi-
nio sobre el fundo dominante.

Diversas clases de hipotecas

Voluntarias y necesarias. Las hipotecas son voluntarias o necesarias

(articulo 2919 del Cdigo Civil). La legislacin mexicana ha supri-
mido la hipoteca judicial admitida en el derecho romano, la antigua
legislacin espaola, Cdigo de Napolen e italiano, entre otros.

Hipotecas voluntarias. Se llama voluntaria a la hipoteca que

se contrae por voluntad de las partes (artculo 2919 del Cdigo
Civil) o mejor dicho, "son hipotecas voluntarias las convenidas
entre partes o impuesras por disposicin del dueo de los bienes
sobre que se constiruyen"(artculo 2920 del Cdigo Civil). Este
precepto es copia literal del 138 de la Ley Hipotecaria Espaola.
Por eso, Jos M. Pantoja y Antonio M. Lloret, al comentar y
explicar dicha ley, se expresan as:

La primera parte de esta definici<~ncomprende todas aquellas qiie

se refieren al contrato en que se constituyen por el deudor en favor
del acreedor, como garantia de la obligacin contratada. La segunda
hace relacibn a las hechas por testamento, porque tarnhii-n de este
modo pueden cstahleccrse las hipotecas, o por cualquier acto entre
vivos en que no haya mis parte que la del que constituye la hipoteca.

Hipotecas necesarias. Se llama necesaria la hipoteca que se

contrae en los casos e11 que la ley sujeta a una persona a prestar
esa garantia sobre bienes determinados (articulo 2931 del Cdigo
Civil). Esta especie de hipoteca, que es especial y expresa, est
sujeta a la publicidad. Se subdividen en dos clases:

1. Las que estn obligadas a constituir ciertas personas para

asegurar los bienes que administran;
 11. Aquella cuya constitucin tiene el derecho de exigir por
disposicin de la ley cierras personas, para garantizar sus
crditos o la administracin de sus bienes (articulo 2931
del Cdigo Civil).

Desde luego se percibe la diferencia entre unas y otras; las

primeras deben constituirse aunque en el caso el interesado en su
constitucin no las exija; las segundas, slo se constituyen a peti,
cin del interesado a quien la ley le da dereclio a exigirlas; el primer
gnero es la hipoteca que deben constituir los tutores para garanti-
zar su manejo como administradores de los bienes tutoreados,
hipoteca que debe exigirse por el Ministerio Pblico (articulo 2936
del Cdigo Civil); y el segundo gnero es la que puede exigir el
vendedor sobre el inmueble vendido, por el precio que el conr-
prador le quede debiendo.

Diferencias entre las hipotecas necesarias y las antigaas legales

En el Cdigo de 1884 se consideraban dos clases de hipotecas

necesarias:

a) La especial y expresa que por disposicin de In ley estaban

obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los
bienes que administran (articulo 1.869del Cdigo Civil), y
b) La especial y expresa cuya constitucin tenan derecho a
exigir por disposicin de la ley ciertas personas para garan-
tizar stis crditos o la administracin de sus crditos.
 Es decir toda hipoteca necesaria era especial y expresa:
mientras que hasta antes del Cdigo de 1870 las hipotecas eran
tcitas y gcnerales, indeterminadas en cuanto a los bienes, ya que
no se precisaban, por cuanto al crdito porque no estaba determi-
nado su monto. En la actualidad la hipoteca necesaria debe recaer
sobre hicnes determinados y sobre un monto determinado.

Adems de las hipotecas voluntarias y legales es convcniente

distinguir las siguientes:

Hipoteca de propietario; hipotecas amortizables; hipotecas

para garantizar crditos pblicos e hipotccas respecto a obligacio-
nes futuras y condicionales.

Hipoteca de propietario. Se llama as a ia hipoteca que se

reconoce a favor del mismo dueo de la finca que se grava para
disponer libremente de ese derecho real o mantener preferencia
frente a otro tipo de acreedores hipotecarios.

A este gnero de hipotecas se aplica el principio de que "nadie

puede hipotecar sus bienes sino con [as condiciones y limitaciones
a que esta sujeto su derecho de propiedad".

Ai respecto el articulo 2905 del Cdigo Civil dispone: "El pro-

pietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera
limitado, deber declarar en el contrato la naturaleza de su pro-
piedad si la conocen.
 As cuando un bien se hipoteca por quien es propietario del
mismo bajo condicin suspensiva, la hipoteca es vlida, porque
realizndose la condicin de la propiedad se reputa retroactiva-
mente haber pertenecido al constituyente el da en que se estable.
ci la hipoteca, gracias a la ficcin de la retroactividad resulta
que ha hipotecado un bien propio.

El adquiriente bajo condicin resolutoria es propietario

inmediatamente, luego puede hipotecar; pero como su derecho es
resoluble, la hipoteca estar afectada por la misma condicin,
el derecho del constituyente y la hipoteca desaparece si el titulo
del propietario llega a resolverse, teniendo esta obligacin de novar
la hipoteca.

Hipotecas amortizables. Por medio de esta clase de hipotecas

se permite al deudor ejecutar pagos parciales e ir disminuyendo el
importe al capital. Consecuentemente tambin se disminuyen los
intereses. Adems tiene por objeto fundamental permitir al deudor
que mediante pagos reducidos durante largos periodos, digamos
diez o veinte aos, pueda solventar la deuda.

Este sistema de hipotecas amortizablcs es de gran utilidad para

los deudores, quepuedcn asi, a travs de largos plazos, ir solventando
prstamos o adeudos de un gran monto que de otra manera no
podran ni siquiera contraer. Tambin es de gran utilidad para los
acreedores, especialmente para los bancos que hacen esta clase
de operaciones hipotecarias.
 Entre tas ventajas de este sistema, sc encuentra acluella que
permite mantener intacta la garantia, el crdito se va disrninuyerido
y sobre todo las instituciories de crdito siguen operando con los
ingresos que del gran numero de deudores que tienen, reciben como
abonos. En la actualidad se ha combinado este sistema con el de
cidulas hipotecarias, que ha clado magnficos resultados para cons-
tituir grandes fraccionamientos, fomento de la agricultura y de la
industria.

Hipotecas para garantizar crditos pblicos. En el capitrilo 111

del titulo de hipoteca necesaria del Cdigo Civil, en su articulo
2935, fraccin V, se establece un caso de hipoteca necesaria en
favor del Estado, pues seala: "Tienen derecho de pedir la hipoteca
necesaria para seguriciad de s ~ i scrditos: ... V. El Estado, los
pueblos y los estriblecimientos pblicos, sobre los bienes de sus admi-
nistradores o recaucladores, para asegurar las rentas de sus res-
pectivos cargos".

La naturaleza piiblica o privada del crdito n o tiene importan-

cia desde el punto de vista de la posibilidad de constituir una
garanta hipotecaria. En el caso que prev e articulo antes trans-
crito, no se trata de garantizar un crdito fiscal, ni de una obligacin
a favor del Estado, sino mts bien una garantia para el manejo de
fondos pblicos.

Tambin debe hacerse mencin de aquellos casos en que el

Estado establece hipoteca forzosa sobre un bien del causante para
 garantizar el pago d e adeudos fiscales, atendiendo a la preferencia
de esos crditos que, inclusive, puede llegar a aplicar en el pago de
los impuestos todos los bienes del causante y dejarlo en la insol-
vencia, sin que se estime confiscatorio. Tiene esto su fundamenta-
cin en el articulo 2980 del Cdigo Civil que seala "Preferentemente
se pagarn los adeudos fiscales provenientes de impuestos, con el
valor de los bienes que los hayan causado".

Hipoteca respecto de obtigaciones futuras y condicionales. Shre

este particular el articulo 2921 del Cdigo Civil dice: "La hipo-
teca constituida para la seguridad d e una obligacin futura o sujeta
a condiciones siisperisivas inscritas, surtir efectn contra tercero
desde su inscripciii, si la ohligacibn llega a realizarse o la criclicin
ii cirmpiirse."

Efectos de la hipoteca antes de la fijacin de la cedula

hipotecaria.

Se ctrben distinguir ctos periodos:

1. Efectos de la hipoteca antes d e la fijacin d e la cdula

hipotecaria, y
2. Efectos que se presentan con posterioridad a este hecho.

La finalidad d e la fijacion d e la cdula hipotecaria radica en

que sta sirve d e base para poder determinar los diversos efectos,
no el ejercicio d e la accin hipotecaria.
 Actos de posesin. Por lo que toca al yriiner caso (efectos antes
de la fijacin de la hipoteca), el deudor o el tercero que constituyan
una hipoteca conservan la posesin del bien hipotecado, que es una
ventaja de la hipoteca sobre la prenda, ya que permite al deudor
conservar la posesin de la cosa.

Actos de domlnio. El deudor de hipoteca conserva todos los

atributos del derecho cte propiedad del inmucble y en consecitcn-
cia, tiene el derecho de enajenar cl inmueblc hipotecado a nuevos
acreedores, gravarlo con servidumbres y usarlo, segn su voluntad
y transformarlo como crea conveniente, esto es, puede llevar actos
de dominio y administracin, siempre que con ello n o se causen
perjuicios al acreedor hipotecario.

Quien constituye la hipoteca puede enajenar la cosa porque

ello no perjudica al acreedor, pues en trminos del articulo 2894
del Cdigo Civil, este puede perseguir la cosa y ejercitar la accin
persecutoria en contra del nuevo dueo; si constituye derechos
reales sobre el predio, no sern oponibles al acreedor hipotecario
que ha inscrito su hipoteca en el Registro Pblico de la Propiedad
y del Comercio.

Disminucin de la garanta. El que hipoteca puede enajcnar

total o parcialmente la cosa, pero no ejecutar transforma-
ciones o modificaciones que impliquen u n demerito en la misma y
que por consiguiente hagan insuficiente tal garantia. El acreedor
tiene derecho de una nueva gamntia, esto quedar determinado
 por dictamen pericial, segtn lo dispuesto por el articulo 2907 del
Cdigo Civil.

En efecto, cuando el deudor disminuye con actos propios la

seguridad hipotecaria otorgada al acreedor, puede este iltimo exigir
desde luego, el cumplimicnto dc la obligacin o el cambio de
hipoteca por otra que garantice debidamente el crdito (articulo
1959, fraccin 111 del Cdigo Civil). En este caso el deudor se
hace digno del beneficio del trmino porque falta a la buena fe.
Si deteriora los bienes hipotecados, como en el caso de que tale un
bosque, nada importa que resten an los suficientes rboles para
asegurar el pago, porque el acreedor quiso asegurarse con todo
el esrado en que lo tenia y el deudor Ir>consinti (artculo 2907
del Cdigo Civil).

Si el inmueble hipotecado se hiciere inservible por culpa del

deudor o sin culpa insuficiente para la seguridad de la deuda, podr
el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipo-
teca a su satisfaccin (articulo 2909 del Cdigo Civil).

Actos de udrninistrucin. Se ha visto que el deudor ~ u e d e

efectuar actos de dominio y tambin puede llevar a cabo actos
de administracin.

Al respecto, el Cdigo seala una restriccin a las facultades

del constituyente de la hipoteca, ya que si el dueo de la cosa
hipotecada celebra arrendamiento a largo plazo y con baja renta,
el acreedor hipotecario, al ejercitar su accin y rematar la cosa, se
encontrar con una garantia depreciada, pues dicho arrendamiento
disminuye el valor de la finca. Asi, el articulo 2914 e relacin
con esto, dispone que: "Sin consentimiento del acreedor, el propie-
tario del predio hipotecado n o puede darlo en arrendamiento, ni
pactar pago anticipado de rentas, por un trmino que exceda a la
duracin de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en
la parte que exceda de la expresada duracin. Si la hipoteca no
tiene plazo cierto, no podr estipularse anticipo de rentas, ni
arrendamiento, por ms de u n ao, si se trata de finca rstica,
ni por ms de dos meses, si se trata de finca urbana."

Toda accin e n contra traer consigo nulidad por exceso

nl plazo.

Aseguramiento de los frutos y renta. Normalmente nunca se

hipotecan los frutos pendientes ni los que se sigan causando desde
la constitucin de la hipoteca hasta la fijacin de la cdula, ni las
rentas que se develiguen durante ese periodo, pero no obstante
ello, es licito el pacto que asegure los frutos y rentas desde la
constitucin de la hipoteca. En este caso se considera al deudor
como un depositario de ellos (articulo 2897 del Cdigo Civil).

En otros tt.rmrnos, si al hipotecar el duco de la finca no hace

de manera expresa extensiva la hipoteca a los frutos pendientes,
dichos frutos quedan a su libre disposicin, los que se vayan produ-
ciendo desde que se constituya la hipoteca hasta la fijacin de la
 cdula, nunca se considerarn gravados y en consecuencia el pro-
pietario puede percibir y disponer libremente de ellos. Los que estu-
vieren pendientes al fijarse la cdula hipotecaria, si el propietario
los ha enajenado o dado en prenda, quedarn sujetos a la accin
hipotecaria del acreedor.

Puede el deudor percibir las rentas vencidas al constituirse la

hipoteca, salvo que se hubieren pactado expresamcnte lo contrario
(articulo 2897 del Cdigo Civil) as como todas las dems que se
sigan venciendo.

La persona que constituya hipoteca no podr, sin consen-

timiento del acreedor, darlo en arrendamiento ni pactar pago
anticipado de renta por un trmino que exceda a la duracin de la
hipoteca, bajo pena de nulidad del contrato en la parte que exceda
a la expresada duracin. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no
podr estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por ms
de un ao, si se trata de finca rstica, ni por ms de dos meses, si
se trata de finca urbana (articulo 2914 del Cdigo Civil).

Generalmente se estipula en las escrituras de hipoteca que, si

el deudor dejare de pagar cierto nmero de rdiros, el acreedor
tendr la facultad de dar por vencido el plazo fijado para el pago
del crdito y en tal caso, no se podr oponer al acrcedor hipotecario
el pago anticipado de las rentas, sino hasta el da en qiie diere por
vencido el plazo de la obligacin principal. El deudor puede ceder
a un tercero el derecho de percibir las rentas por el mismo tiempo
en que pueda percibirlas.
 Por lo dems, si se trata de hipoteca constituida a favor de u n
crdito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de ter-
cero, adems del capital, sino los intereses de tres aos; a menos
que se haya pactado expresamente que garantizara los intereses
por ms tiempo, con tal que no exceda del trmino para la prescrip-
cin de los intereses y que se haya tomado razn <leesa estipulacitl
en el Registro Pblico (articiilo 2915 del Cdigo Civil), debiendo
para el caso tornar e n cuenta las disposiciones del artculo 1162.

Efecto de la hipoteca despus de Ea fijacin de la cedula

hipotecaria

Sobre el particular se producen efectos de gran importancia prc-

tica que son:

1. El deudor o el tercero constituyente pasan a ser, por minis-

terio de la ley, depositarios del inmueble hipotecado.

2. Los frutos y todos los inmuebles que se hayan incorporado

a la finca, o sean inmuebles por destino, quedan inmovilizados
por la ckdula.

3. Registrada la cedula hipotecaria, no se podr practicar en

la finca: embargo, toma de posesin, o cualquier otro acto que
perjudique los derechos del acreedor hipotecario.

4. El deudor podr liberarse de ser depositario judicial, decli-

nando esa responsabilidad para que se nombre otro depositario.
 Inmuebles por destino (su inrnoviliracin). Si los muebles
inmovilizados se enajenaran despus de la constitucin de la
hipoteca, el acreedor tendr accin en contra del dueo de la
cosa hipotecada, y contra el tercer poseedor, conclusin que se
robustece con las siguientes consideraciones:

La difici~ltadque hay en esta materia procede en la hiptesis

en que la separacin se haya verificado despus de constituida la
hipoteca. En tal caso ocurre, por un lado, que formando los objetos
separados un todo nico con la finca a que estaban agregados a
perpetuidad, y siendo un principio universalmente reconocido en
todas las legislaciones y consagrado por la mexicana, que la hipo-
teca pesa sobre los bienes gravados, sobre cada uno de ellos y sobre
cada una de las partes, parece clrte la accin hipotecaria persigue
a los objetos separados en cualcluier mano que se encuentren.

El deudor no se ha privado, por razn de la hipoteca, de vender

tacto o rrna parte de la cosa hzpotecada; pero ni una ni orra cosa
puede hacer cn perjuicio de la hipoteca; el nuevo adquiriente o el
acreedor posterior tienen un derecho sometido al derecho anterior
y ese derecho ya no ser absoluto, sino hasta que el primer acree-
dor hipotecario haya sido satisfecho en sri crdito.

Cuando la cosa hipotecada ha sido nuevamente ht~otecada

para asegurar el pago de su crdito, con la preferencia correspon-
diente, parece pneb que si nos atenemos a estos principios deberia-
mos creer que el acreedor hipotecario puede percibir los objetos
muebles agregados a perpetuidad a la finca, que han sido separa-
dos por el propietario y cnajenados a tercera persona.

A pesar de estas razones que parecen convenientes, cl maestro

Rorja Soriano se define por una opinin opuesta que dice: "Debe-
mos tener presente que, los objetos muebles agregados a perpctui-
dad a la finca, solo se consideran inmuehles por disposici)n de la
ley, mientras se conservan agregados formando un todo perfecto
y nico de la finca". En consecuencia, una vez separados, pierden
su carcter legal de inmuebles, recobran sil naturaleza de bienes
miiebles y como tales no pueden servir de hipoteca, ni sern objeto
& . G .I L:
L' I O hipotecaria.
~ Por otra parte, el comprador de cales objetos
que haya procedido de hriena fe, que no ha sabido, ni haya podido
saber que los objetos que adquierc, por haber estado a perpetuiriad
estsn tambin hipotecados, se encontrara dcsposeido cuando me-
nos pensase y vctima de un engao contra el que no lla podido
prevenirse.

Por lo que hace a los embargos y tomas de posesin, siendo la

hipoteca un derecho real preferente, podr constituirse el embargo
y se har remate una vez que se haya satisfecho al acreedor hipote-
cario y quede un remanente y por lo que hace a la posesin, tal
hecho genera derechos de menos calidad que La hipoteca y quedar
relegada a segundo o tercer trmino.
 Otros efectos de la hipoteca

Accin persecutoria de la cosa

Nocin general. El acreedor hipotccario, como todos los acreedores,

tiene derecho de ser pagado, en general, con todos los bienes del
deudor (articulo 2967 del Cdigo Civil). Cuando el deudor enajena
el bien hipotecado, puede perseguirlo el acreedor ejercitando su
derecho en contra de cualquiera que lo posea, aun cuando
personalmente no le deba nada. El derecho de persecucin de la
cosa es para el acreedor hipotecario, ya que el efecto de su derecho
real cs oponible a todos (articulo 2894 del Cdigo Civil).

Objeto de la accin persecutoria. Esta accin es la misma hipo-

teca ejercitada contra iin nuevo adquiriente o nuevo poseedor
bajo la forma de una accin real; cuando el acreedor ejercita esta
accin, demanda la misma cosa que exigira de su deudor priinitivo,
a saber: el pago de su credito de preferencia a otros acreedores.

Condiciones para el ejercicio de esta accin. Para que sea proce-

dcnte se requiere: que la cosa hipotecada cambie de poseedor, que
el crdito sea de plazo cumplido y que la hipoteca est inscrita en el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Dicha accin
alcanza a las distintas partes del inmueble si sc enajenan los inmue-
b l e ~por destino comprendidos en la hipoteca.
Derecho de preferencia

Generalidades. Sobre este punto, el jurista Korja Soriano seala

que la cuestin de derecho dc preferencia se suscita cuando el
inmueble se ha transformado e n dinero y se trata de distribuirlo a
los acreedores, ese derecho supone rin conflicto entre los acreedo-
res del deudor y se ejerce sobre el precio del inmueble.

El acreedor hipotecario en relacin con los otros acreedores

tiene la preferencia que le concede el articulo 2985 fraccin IV
del Cdigo Civil; cuando hay varios acreedores hipotecarios la
prelacin entre ellos se fija por la fecha y hora de sus registros de
sus respectivas hipotecas (artculos 2982 y 2995, fraccin IV del
Cdigo Civil).

El acreedor que adquiere una hipoteca no puede inscril>irla

instantneamente por diversas circunstancias y puede transci~rrir
u n tiempo ms o menos largo entre el nacimienro de la hipotcca
y su inscripcin y estc intervalo puede ser fatal para el acreedor.

Por estas consideraciones Planiol sugiere que se conceda un

plazo corto de 15 dias, por ejemplo, a los acreedores para registrar
sus hipotecas y que dichas inscripciones produzcan efectos retroactivos
desde la fecha del contrato, cuando se practique dentro de ese
plazo. Este es el principio general adoptado por la legislacin
mexicana en materia de registro, pero a su vez presenta el inconve-
niente de que durante ese plazo, las hipotecas permanecern
ocliltas y sin embargo producirn efectos contra terceros.
 Derecho de venta del bien hipotecndo, wenta judicial y venta
extrajudicial

Venta judiciul. El acreedor hipotecario puede ejercitar la accin

personal que deriva de la obligacin principal, o bien la accin real
basada en su derecho de hipoteca o ambas simultneamente,
segn lo que dispone el articulo 31 del Cdigo de Procedimieritos
Civiles. El primer prrafo del articulo 2916 del Cdigo Civil sefiala:
"El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en
remate jiidicial, o por adjudicacin, en los casos en que no se
presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Cdigo
de Procedimientos Civiles".

Si intenta la accin a travs del juicio hipotecario, el juez

decretar el secuestro de la finca hipotecada, sujetndola a cdula
hipotecaria y si al proriunciar sentencia decreta que el acreedor
prob su accin, declarara que ha lugar a rematar ta finca, lo
cual, previo avalo, se practicar vendindose al mejor postor, y
con el precio que se pague se cubrir el crdito del acreedor hipo-
tecario. EL procedimiento del jilicio hipotecario est previsto en
10s articulas 468 a 488 del Cdigo de Procedimientos Civiles.

Venta extrajudicial. Si al constituirse la hipoteca los contra,

tantes convienen expresamente en que el acreedor pueda vender
la finca hipotecada sin las solemnidades judiciales, no habra Iiigar
al juicio ni a las almonedas, ni a la venta judicial, pero si al avalo,
a no ser que e n el contrato se haya fijado el precio (articulo 488
del Cdigo de Procedimientos Civiles). Para que sea procedente
la venta extrajudicial, el convenio debe haberse verificado al
ticmpo de constituirse la hipoteca, porque la falta de esta
restriccin abrira la puerta a mil fraudes en perjuicio de otros
acreedores.

Existe esta venta extrajudicial cuando por convenio se renun-

cia al juicio y a la subasta ante el juez, y se acuerda la forma privada
dc cmo se vender la cosa, ya sea por medio de iin corredor o
corredores; para que se de este tipo de venta, es requisito indis-
pensable fijar el precio, el cual deber determinarse por peritos,
no en la escritura dc hipoteca sino en el momento de ser exigible
el pago, situacin establecida por el segundo prrafo del articulo
2916 del Cdigo Civil, al indicar que: "Puede tambin convenir
con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije a l
exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio
no puede perjudicar los derechos de tercero".

A travs de la accin hipotecaria n o slo se intenta el pago o

se discute la prelacin del crdito hipotecario, sino que su objeto
tambin puede ser la constittrcin, ampliacin, divisin, registro y
cancelacin de la hipoteca.

Acciones

Accin de constituci de hipoteca

El Cdigo de Procedimientos Civiles e n su articulo 468 seala

que ser mareria de juicio hipotecario: "en la va sumaria todo
 juicio que tenga por objeto la constitucin, ampliacin o divisin
Y registto de una hipoteca, as como su cancelacin, o bien el pago o
prelacin del crdito que la hipoteca garantice. Para que el juicio
que tenga por objeto el pago o la prelacin de un crdito hipote-
cario se siga sumariamente, es requisito indispensable que el crdito
conste e n escritura debidamente registrada y que sea de plazo citm-
plido 0 que deba anticiparse conforme a lo prevenido e n los
articiilos 1959 y 2907 del Cdigo Civil".

As, ser necesario promover un juicio sumario ante los tribu-

nales del fuero comn para realizar cualquier ejercicio de las accio-
nes relativas al contrato d e hipoteca y que se expresan de forma
clan ci>riilo seala el Cdigo de Procedimientos Civiles.

Hzibra constitiicin d e hipoteca, cuando encontrndose en

el supuesto establecido para las hipotecas voluntarias y necesarias,
se requiere del conocimiento d e un juez para que autorice la consti-
tucin realizada eir escritura pblica y sea registrada en el Iiegistro
Pblico de la Propiedad y del Comercio, o cuando se solicita me-
diante una demanda se condene a una persona a otorgar la garanta
hipotecaria a que es deudor.

Accin de ampliacin de hipoteca

Habr derecho a esta accin cuando el valor d e la cosa hipotecada

disminuya y consecuentemente se haga insuficiente para amparar
la obligacin, entonces mediante un dictamen d e peritos deber
aumentarse la garantia a satisfaccin del acreedor, en los trminos
del articulo 2907 del Cdigo Civil, que al respecto seala: "Si el
inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor,
insuficiente para la seguridad de la deuda, podr el acreedor exigir
que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos se garantice
debidamente la obligacin principal".

Accin de divisin de la hipoteca

Segn el Cdigo Civil, respecto de la indivisibilidad existen dos

casos en que procede la divisin:

1. Cuando la finca hipotecada es dividida o fraccionada; en

cuyo caso el dueo tiene accin para dividir proporcionalmente el
crdito en las distintas fracciones, observandose lo que dispone
el articulo 2913 del Cdigo Civil que seala: cuando la finca
hipotecada se divida, se repartir equitativamente el gravamen hipo-
tecario entre las fracciones, ponindose de acuerdo el dueo de la
finca y el acreedor hipotecario y si no se conviniese ese acuerdo,
la distribucin del gravamen se har por decisin judicial, previa
audiencia de peritos.

2, El segundo caso se refiere a la constitucin de hipoteca

sobre diferentes fincas: es forzoso determinar la porcin de crdito
de la que responde cada finca, desde que se constituye la hipoteca
opera la divisin proporcional. Al respecto, el articulo 2912 seala
que, cuando se hipotecan varios juicios, es forzoso determinar
 por qu porcin del crdito responde cada finca, y puede cada una
de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la parte del crdito
que garantiza.

Accin de registro de hipoteca

El articulo 2921 el Cdigo Civil dispone que "La hipoteca coiisti-

tuida para la seguridad de itna obligacin futiira o sujeta a condi-
ciories suspensivas itiscritas, surtir efectos contra tercero desde
su inscripcin, si la obligacin llega a realizarse o la condicin a
cumplirse".

En ese caso procede la accin de registro para garantizar una

obligacin futura sea a trmino o a condicin. Tambin puede acon-
tecer que el registrador deseche el titulo constitutivo de la hipoteca
por vicios u omisiones en su forma, pero de todas maneras estar
obligado a inscribirla en un plazo perentorio, debiendo el acreedor
ejercer la accin hipotecaria para que se condene al registrador a
inscribir la escritura y los efectos de fa inscripcin se retrotraern
a la fecha de la anotacin preventiva, esto en trminos de los
artculos 3016 y 3017 del Cdigo Civil.

Transmisin de la hipoteca

En cuanto a la transmisin de la hipoteca, le son aplicables las

reglas de la cesin de crditos. El articulo 2926 del Cdigo Civil
reproduce casi literalmente el articulo 153 de la Ley Hipotecaria
Espaola, que dice: "El crdito hiporecario puede enajenarse
cederse (sic) un tercero, en todo en parte, siempre que se haga
e11 escritura pblica, de que se d conocimicnto al deudor, y
que se inscriba en el registro".

Al sancionar este articulo la cesin del crdito, no hace sino

aplicar a un caso la regla contenida en el articule) 2032, salvo pacto
en contrario. El conocimicnto que debe darse al deudor n o es
sino la notificacin prevenida de la cesin en el artculo 2036 del
Cdigo Civil. La necesidad de la inscripcin est de acuerdo con
el principio consignado en el artculo 2926 del Cdigo Civil.

Subrogacin

El pago extingue el crdito y, sin embargo, cuando es acompaado

de subrogacin, la hipoteca subsiste y puede ser ejercitada por el
tercero que ha pagado en lugar del deudor para garantizar el recurso
que se le concede en contra de cstc Ultimo. Parece que en este
caso, como sucede despus de la novacin, subsiste el crdito.
La operacin es ms bien traslativa que extintiva y es natural
que la hipoteca se transmita al mismo tiempo que elcrdito (articulo
2058 del Cdigo Civil).

Hay subrogacin cuando iin tercero paga al acreedor hipote-

cario siendo l tambin iin acreedor y con el nimo de adquirir
derecho de preferencia.
 De acuerdo con lo q u e dispone el Cdigo Civil en su articulo
2058, hay cuatro casos de subrogacin que operan por ministerio
de la ley:

1. Cuando u n acreedor paga a otro preferente; ste el que

ms se usa. Se presenta cuando el acreedor cliie paga estd colocado
en un segundo lugar en la prelaci6n y paga al qrre est en primer
lugar y se subroga en su derecho.

11. Ctiancio el cliie paga tiene inters jiiridico en el ciimplimien-

rit cle la ohligacidn. Ejemplo, iin legatario qiie recibe sil Iepaclo cie
una ciisa Iiiptecacia y para evitar el remate paR1 s i i h r o ~ i n ~ f o s e ,
$si en acreedor Iiipotecario contra la Iierencia, y
~r>ristittiyi.~iclose
i~crceclorIiip(itecari Contra los Iierr~ieros.Asi se presenta el pro-
Iilerii;~d e clile el leg:1tario n o ptiecie tener esas dos caracteristicas,
por la regla geiieral cte q u e nadie ptlerle tener gmvimenes sobre
hieiies de su propiec{acI, ni servidt~mhresa sii tavor sobre bien propio,
lii hipirteca.

111. C u a n ~ f oiiti Iieredero paga con hieiies propios alguna detida

~ i cla liereilcia, Si paga trn crdito hipcitecario se stibrc>ga en el
iiiisino y en definitiva se le adjiiciica el bien.

IV. C u a n d o el que adquiere un inmuehle papa a un acreedor

que tiene sobre l un crdito hipotecario anterior, a la adquisi-
cin. Sucede q u e el q u e adquiere un inmueble y paga la hiporeca
anterior, es propietario d e la cosa y acreedor hipotecario d e la
misma; tiene inters jurdico cuando hay hipotecas posteriores o
embargos sobre la cosa.

Duracin de la hipoteca

La regla gencral es que la hipoteca dura lo que la obligacin que

garantiza, a no ser que haya pacto expreso que establezca una dura-
cin menor que aquella; lo que nunca se admite es que sta dure
tiempo mayor que la obligacin que garantiza, pues conio contrato
accesorio que es, no sobrevive al principal aunque si puede durar
menos por pacto expreso.

Al respecto, el articulo 2927 del Cdigo Civil seala que la

hipoteca durar todo el tiempo que subsista la obligacin que se
garantice y cuando sta no tuviere trmino para su vencimiento,
no podr durar ms de diez aos; los contratantes pueden sealar
una duracin menor quc la obligacin principal.

Este precepto rige a las hipotecas voluntarias y con m as

' razn
para las necesarias. El trmino y la prescripcin estn ntimamente
ligados con el problema de la duracin ya que la forma de extincin
de la hipoteca es la prescripcin.

Prrroga de la hipoteca

Las prrrogas pueden ser de dos clases: expresa o tcita. Es tcita

cuando se prorroga por primera vez el plazo de la obligacin; se
entiende que al hacerse sta, ha quedado prorrogada la hipoteca,
 ya que de lo contrario el acreedor renunciaria por la prrroga, a
un derecho adqti~rido.Para q u e se prorrogue en forma tcita, es
menester que, la escritura d e prrroga d e la obligacin principal,
cumpla las mismas formalidades quc la constitucin de hipoteca y
que se regisrre, ya que sin ste la prrroga no podr surtir efectos
contra terceros.

Si la hipoteca que se prorroga es mayor de $500.00, deber

tambin hacerse e n escritura pblica (arriculo 2917 del Cdig Civil).

Hay prrroga expresa cuando se rstahlece cie rnoclo categ<iricc)

el plazo durante el cual la hipoteca se entiende continuada, el plazo
puede ser igual o inferior al de la prrroga de la ohligacitin principal,
iwr nunca st~perior.El articiilo 2928 del Cdigo Civil se refiere a
10s dos casos en los sigtiieiltes trminos: "Cuando se prorrctpire el
pliizo de 1;i ohligaciitn gararitizncfn con In hiprtreca, Psta se rnten-
deri prorrgada por el nlismo t;rminrr, a no ser que expresamente
se asigne menor tiempo a la prcirroga d e fa hipoteca". Por lo denlis,
el articcilo 2329 nos dice: "Si antes de que expire el pl:izo se prorro.
gare por primera vez, durante la pr0rroga y el trmino sealado
para 1;i prcscripci<jn, la hipoteca cnsenar;i la prelacion que le
corresponde desde su rigenn.

Extincin de la hipoteca

La hipoteca extinguirse d e dos maneras: como consecuencia

de la extincin d e la obligacian principal (va indirecta), o por
causas directas.
 Se extingue cn va indirecta o va por consecuencia, cuando
se extingue la obligacin principal, a travs de las formas ya cono-
cidas, como: remisin, compensacibn, novacin, nulidad, rescisin
y prescripcin liberatoria, todas ellas originan el fin de la hipoteca.
Sin embargo, existen dos excepciones, que son la novacin y el
pago con subrogacin.

En la forma directa se extingue el derecho de hipoteca, con

independencia que exista la obligacin principal por ella garantizada.

Estas pueden ser:

Remisin. Cuando el acreedor renuncia expresamente a su

ilereclio real <le hipoteca, se termina sta sin que se extinga la
ohlijiacin, que es principal (artculo 2941, fraccin VI, del Cdigo
Civil). La remisin podr ser parcial cuando el acreedor consiente
en liberar de la hipoteca una parte del predio hipotecado.

1. Carcter uniluterul de la remisin. La renuncia del acreedor

a su hipoteca constititye un acto unilateral vlido; en consecuencia,
iiidependientementc de la aceptacin de aquellos a quienes debe
aprovechar; de donde se deduce que el acreedor que ha renunciado
a su hipoteca no puede retractarse, aun cuando los interesados no se
hubieren adherido a la renuncia. El articulo 2209 del Cdigo Civil,
dispone que cualquiera puede renunciar su derecho y remitir, en
todo o en parte, las prestaciones que son debidas, excepto en los
casos en que la ley lo prohibe; disposicin que tiene por origen el
 articulo 815 portugus que dice: "Es libre cualquiera para renunciar
B SUS derechos".

11. Capacidad y poder para la remisidn. Renunciando a la hipo-

teca, el acreedor puede comprometer su crdito, pues quiz faltando
la scguridad le sea imposible obtener el pago, por lo mismo, el
apoderado general, n o puede hacer la remisin de las hipotecas
de su poderdante si n o tiene poder otorgado por l (articulo
2554 del Cdigo Civil); debe tener facultades expresas para
renunciar hipotecas o derechos reales.

Prescripcin. La hipoteca se extingue por la declaracin cle

estar prescrita la accin hipotecaria conforme al articulo 2941,
fraccin VTI.

La ley cniplen el trmino prescripcin en el senrido d e cadti.

ciciad de la hipoteca, refirindose especialmente al caso en que
los contratantes limitaron la hipoteca a un plazo menor que el del
crdito c ~ u egarantiza y entonces, transcurrido ese plazo, aiin
cuando la obligacidn l,rincipal n o est satisfecha, la hipoteca
desaparece, la cosa hipotecada cjueda libre de gravamen y el acree-
iior conservando la accin personal q u e conforme al contrato de
origen d e la obligacin que le competa, no podr ejercitar ya la
accin hipotecaria, la cual naciendo con la hipoteca ha rtesape-
recido con ella.

Destruccin del predio hipotecado. La destruccin total d e la

cosa gravada es causa d e extincin de la hipoteca (artculo 2941,
fraccin 1).
 Existen ciertas salvedades: si la prdida no es sino parctal, la
hipoteca continua gravando el suelo, como en el caso que se hipo-
teca suelo y construccin y slo se destruye la construccin; pero
si la construccin es l o nico hipotecado y se destruye, ha desapa-
recido con ello la hipoteca.

Extincin del derecho real hipotecudo. El articulo 2941, fraccin

111 del Cdigo Civil prev sta como causa de extincin. La hipo-
teca constituida sobre derechos reales, slo durar mientras stos
subsistan (articulo 2901 del Cdigo Civil) y se extinguir cuando
stos dejen de existir. Asi, si se hipoteca el usufructo, muriendo el
usufructuario, se extingue el usufructo y con l la hipoteca. Si los
derechos en que la Eiipoteca se hubieran constituido se han
extingiiiclo por ciilpa del que los disfrutaba, estar obligado a
cn>tituir una nueva hipoteca en favor del acreedor, y en caso con-
trario, a pagarle todos los daos y perjuicios. Esto quierc decir que
el deudor piiede privar a su arbitrio al acreedor de la garanta real
constituida a sil favor y transformarla en obligaciones personales
que carecetn de la eficacia del caso si fuera insolvente.

La ley espaola de la que parece se tom nuestro articulo,

generaliza la prevencin que contiene con relacin a un solo
derecho real, el percibir los fmtos en el usufructo, no presenta estos
inconvenientes. Supone, como nuestro articulo, que el usufructo
concluye por u n hecho dependiente de la voluntad del usu-
fructuario y de que, en tal caso, la hipoteca subsiste hasta que se
cumpla la obligacin asegurada o hasta que llegue el tiempo en que
 el usufructo hubiere naturalmente concluido a no mediar el hecho
que le puso fin. De esta manera el fraude est prevenido y deja
de existir como estimulo para cometerse en favor del deudor y de
tercero interesado; se hace estril para ambos y el acreedor queda
perfectamente asegurado.

Sin embargo, si el usufructuario hubiere renunciado al derecho

de usufructo para defraudar al acreedor hipotecario, ste puede
obtener la rescisin d e la renuncia.

En el primer caso, el importe de la indemnizacin debe distin-

guirse al pago del crdito hipotecario.

Expropiacin y remate judicial. La expropiacin por causa iie

irtiliciad pblica y el rernate judicial d e la finca hipotecada, son
causas d e extincin d e la hipoteca (articulo 2941, fracciones IV y
V del Cdigo Civil).

En el primer caso, y e n trminos de la citada fraccin IV,

cuanilo se expropie p o r causa d e tttilidad pblica el hien
hipotecado, se observar lo dispuesto en el articulo 2910 del
C6cIigo Civil, relativo a la destruccin del hien hipotecado.

En el segundo caso, segn el articulo 2325 del mismo orde-

namiento, en las ventas judiciales de inmuebles, stos pasarn al
comprador libres d e todo gravamen a menos d e estipulacin
expresa en contrario; el importe del remate se aplicar al pago del
credito garantizado con la hipoteca.
 Resolucin o extincin del derecho de los constituyentes. Las hipo-
tecas se extinguen por la resolucin o extincihn del derecho del
deudr sobre el predio hipotecado (artculo 2941, fraccin 111
del Cdigo Civil). Se dice ordinariamente que el cfecto de la
hipoteca se extingue ya sea por el cumplimiento de la condicin
suspensiva a la cual est subordinado el derecho de propiedad del
constituyente, o ya sea por la resolucin de este derecho. Respecto
a la condicin suspensiva es ms propio decir que no lleg a nacer
porque la condicin n o se cumpli. En lo que concierne a la con-
dicin rescilutoria es ms exacto decir que reputase que la hipoteca
no ha tenido jamas existencia, pues se considera que el constitu-
yente no ha sido nunca propietario, en virtud del efecto retroactivo
de la condicin cumplida.

La nouacin. Normalmente se extingue la hipoteca por medio

de la novacin, es decir, se extingue una obligacin principal con
sus accesorios, por consiguiente, la nueva obligacin no quedar
garantizada con esos derechos accesorios de hipoteca, pierde
fuerza, pero puede sticeder que debido a una reserva expresa, la
novacin no extinga la hipoteca (artculo 2220 del Cdigo Civil).
La segunda parte de este articulo seala que: "E1 acreedor puede
por una reserva expresa impedir la extincin de las obligaciones
accesorias, quc entonces pasan a la nuevan.

El pago de subrogacin. El pago es otra de las formas de extin-

guir las obligaciones principales, y cuando hay subrogacin legal
existe pago, como en el caso en que un acrecdor paga al hipotecario
preferente y se subroga en sus dercchos extinguindose la hipoteca
por cl pago y nace un derecho a favor del tercero al subrogarse en
los derechos del acreedor. Esta sutileza jurdica es fcil de entender
doctrinalmente.

Rgimen fiscal

Al igual quc los contratos de garanta, fianza y prenda, el dc

hipoteca no est gravado con el impuesto previsto en Ley Gencral
del Timbre (articulo 40. fraccin IX, ltimo ~ r r a f ode dicha ley).
 ste coiitrato esti regulado por los iirtici~lvs2944 y 2963
del Cb~ligitCivil.

Antecedentes

La tr;tnsacci<in era trti contrato qcie desde el <lerechoromano tiene

~;irnctcristic.aspropias, ya que n o shlo crea y transmite obligaciones,
sino ramlii6n Las extingue.

La transactio era un contrato por el qiie las partes, hacindose

concesiones reciprocas, evitaban un futuro litigioso o terminaban
iin litigio pendiente.
Cdigos Civiles de 1870 y 1884

En estos cdigos se conceprilaha a la transaccin como un contrato

por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo algo,
terminaban una controversia prcsente o prevenan una futura.

Definicin

En trminos del articulo 2944 del Cdigo Civil, es el contrato por

el que las partes, hacindose recprocas concesiones, terminan una
controversia presente o previenen una futura.

No consiste en una concesin gratuita por temor a entrar a

un juicio, pues si de ello se tratara seria una liberalidad, una quita
o una remisin.

Clasificacin

Es un contrato: l. Principal; 2. En muy raras ocasiones accesorio;

3. Bilateral; 4. Conmutatiuo; 5. Consensual, cuando el valor del
negocio no es superior a $200.00; 6. Formal, ya que debe ser por
escrito cuando el inters del asunto pasa de $200.00; 7. Puede ser
instantneo, y 8. De Tracto Sucesivo, de las que tienden a una
seguridad jurdica al poner fin a una controversia.
 Elementos de existencia

Los d e todo contrato. El consentimiento consiste en el acuerdo

de voluntades para poner fin a una controversia hacindose
concesiones reciprocas.

E1 objeto pueden ser todos, a excepcin d e las cuestiones del

estado civil de las personas o sobre validez del matrimonio, o sohre
derechos ciertos (artculos 2948 y 2949 del Cddigo Civil).

Si>brecfelitos se piiede transigir respecto a la responsal)ilidad

civil, n o sobre el deliro mismo, a n o ser que sean <le los persepi~idos
;I petici6n 'le parre (articitlo 2947 del Cddigo Civil).

Requisitos de validez

Los de t o h contratu. La ~ ~ ~ a c i se
J areferir
J a la de conrratar (1

I;i 'le disponer, segitn el GIS.

Fornin. El clue prevenga c<>rirrt>versiastiirttras con interes

de $200.00 deber constar por escrito (arricuo 7945 dc C>digt:o
li>;iy<>r
Civil). Si la tran~acci<jnrecae sohre iin inrntichle debe constar en
escritura pblica, aunqtre el Cbdigo Civil n o lo diga.

Causas de nulidad

En terminos del articulo 2950 del Cdigo Civil, sera nula la rran-
saccin cuando verse sobre deliro, dolo y ci~lpafururits; sobre la
accin civil que nazca de un delito o culpa futuros; sobre sucesin
futura (sucesin: es el conjunto de derechos y obligaciones que al
morir tina persona son transmisibles a sus herederos); sobre una
herencia, antes de visto el testamento, si lo hay (herencia: sucesidn
en todos los derechos y obligaciones del difunto y que no se cxtin-
guen por la muerte. Testamento: es el acto jurdico unilateral,
personalisimo, por el que una persona capaz dispone de sus bienes
y dereclros o impone deberes, para despus de su muerte), y sobre
el derecho a recibir alimentos.

La transaccin en razn de titulo nulo puede anularse, a no

ser que las partes expresamente hayan tratado de la nulidad de
ese titulo, entonces es vlida (articulo 2954 del Cdigo Civil).
Es nula la transaccin que se haga sobre documentos quc despus
resulten falsos por sentencia judicial (articulo 2956 del Cdigo
Civil). Tambin lo ser la hecha sobre negocios decididos jurcii-
camente por sentencia irrevocable ignorada por los interesados
(articulo 2958 del Cdigo Civil).

Asimilacin de transaccin a la sentencia

En trminos dcl articulo 2953 del Cdigo Civil, la transaccin

tiene, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la
cosa juzgada; slo que sta no puede anularse o rcscindirse; en
cambio la transaccin s, e n los casos autorizados por la ley (artculo
2953 del Cdigo Civil).
 La transaccin es una forma de terminar una controversia,
dc acuerdo con la voluntad de las partes; la sentencia es aun en
contra de su voluntad.

Interpretacin de las clusulas de la transaccin

Esta debe ser subjetiva, intcrpretando sus clusulas en forma

indivisible y restrictiva, salvo pacto en contrario. (articulo 2962
del Cdigo Civil)

Efectos de la transaccin

Por la transaccin no slo se pueden crear y transmitir obligaciones

y derechos, que es la caracteristica dc los contratos, sino tambin
extinguirlas, que es una caracterstica de los convenios, adems
de que ese acto para las partes tiene autoridad de cosa juzgada.

En la transaccin procede la eviccin cuando una de las partes

da a la otra una cosa que no era objeto de la disputa y que, con-
forme a derecho, el que la recibi (artculo 2959 del Cdigo
Civil). Si la cosa tiene vicios o gravmenes ignorados por el que la
recibi, da lugar a pedir la diferencia que resulte del vicio o gra-
vamen (articulo 2960 del Cdigo Civil).

Diferencias entre la transaccin y el compromiso arbitral

En el compromiso arbitral las partes se ponen de acuerdo para

allanar sus diferencias con el criterio de un tercero; en cambio, en
la transaccin se previenen disputas o se resuelven las presentes
con el solo criterio de las partes, hacindose voluntariamente con-
cesiones reciprocas; el rbitro es el juez, la sentencia arbitral firme
cs cosa juzgada, y en sta, la transaccidn puede anularse.

Diferencias entre la transaccin y la sentencia

La transaccin, al igual que el compromiso arbitral, nace por la

voluntad de las partes, la sentencia es independiente de esa volun-
tad, pues el juicio no es deseado por el demandado, ni la sentencia
por quien no la obtuvo a su favor.
 1 Registro Publico, es tina institucin destinada a dar
piililisi~lada los actos y coiitr;itos que conforme a derechcl
tlelicn iii?;crihirse en el Registro Piiblico de la Propiedad y del
C:omercio.

Evolucin histrica

En la In~iin,en el C<idigo <le Man, las transmisiones se hacia11 en

la plttza piihlica, ante parientes, vecinos y colindantes.

En Egipto se realizaban en los templos, ante los sacerdotes

quc desempeaban el papel d e notarios d e la epoca; todas las
transmisiones debian inscribirse en los libros que tenan los sacer-
dotes en el templo d e Diana.
 En materia de registros, en Roma estaban atrasados. Se usaban
solamente solemnidades y otros medios publicitarios defectuosos,
como colocar cn la casa hipotecada una piedra con inscripcin
quc indicaba esa calidad.

En la Espaa del siglo XVI, con Carlos 1, se establecieron

censos, hipotecas y cargas reales de la propiedad, encargados a los
Ayuntamientos del Registro Pblico e Hipotecas, que expedan
certificados de constancia de gravamen. En el siglo XVIII, con Carlos
111, se estableci un libro de registro que estaba al cuidado de un
escribano, en el que se conservaban los actos registrables.

En Francia se us la tradicin romana de las solemnidades,

hasta el siglo XVIl en que por el Edicto de Nantes, de Luis XIlI, se
estableci que se inscribieran, en escribanias, las constancias
respectivas; en el siglo XVII se estableci que se inscribie~anlos
actos traslativos de dominio y los de hipoteca.

Al evolucionar esa institucin en Espaa, en el siglo XVIlI se

llam a las Oficinas de Registro, Oficio de Hipoteca y Contadura
de Hipotecas

La moderna denominacin de Registro de Propiedad, procede

de la Ley Hipotecaria Espaola de 1861.

Registro Pblico de la propiedad en Mxico

Epoca colonial. Se sigui con la tradicin espaola, luego las

inscripciones se hacan en libros que llevaban los escribanos.
 Mxico independiente. Hasta la implantacin del Cdigo de
1870 en que se reglament el registro, ste no tenia caracteres
propios y se uso el sistema de la colonia.

Finalidad del Registro Pblico

Al celebrar u n contrato en relacin a bienes inmuebles, es

conveniente saber en qu situacin se encuentran esos bienes.
El Registro Pblico suministra todos los datos relativos a los bienes
inscritos ya que es medio de publicidad; adems, es el medio de
opcinihilidad, ya que si un determinado gravamen no est escrito,
no proctiicir efectos contra tercero.

Diversos sistemas de registro

Son tres los principales sistemas 'fe registro: el australiano, el

alemn y el francs.

El propsito de todos es dotar de publicidad y seguridad a la

propiectad de bienes y tratar de proteger a quienes de buena fe los
acfquieran.

El sistema australiano, fue ideado por Roberto R. Torrens,

registrador de la propiedad australiana, el cual se inspiraba en el
principio del titulo real. A este sistema se le llam Acta Torrens,
Y consiste en llenar determinados requisitos para la inscripcin de
los inmuebles, como son:
 1. Presentar plano de la finca (plano topogrfico) elaborado
por gemetra oficial.

2. Compararlo con cl del catastro general.

3. Hacer la anotactn en el libro territorial, dando copia al

interesado. Este libro cstaba formado por hojas sueltas en las que
se anotaba todo lo relativo a una propiedad.

En el Acta Torrens el registro se incorporaba a la forma y

esto constituia un grave error, ya que dejaba en manos de la buro-
cracia un elemento de validez de los contratos.

El sistema a l e m h es el ms perfecto, se asemeja al Acta Torrens

por tener concordancia entre catastro (que da a conocer la situa-
cin fisica de cada finca) y registro (que da a conocer la situacin
jurdica de esa finca), y por tener el inconveniente de incorporar
el registro a la forma.

En este sistema se distingue claramente entre la propiedad

del inmueble y la propiedad del mueble.

El sistema francs, aunque es el ms moderno, es muy defi-

ciente, ya que el Registro Pblico de la Propieclad es una oficina
administrativa en donde las inscripciones son potestativas, y en
donde no se confa el Registro al cuidado de los tribunales judi-
ciales; adems, n o distingua entre los regmenes de propiedad de
bienes muebles e inmuebles.
 Sistemas adoptados por el Cdigo Civil de 1870 y 1884

El Cdigo de 1870 se inspir en materia de registro en la Ley I-iipo-

tecaria Espaola de 1861; el registro de hipoteca en este Cdigo
tenia carcter constitutivo, es decir, se incorporaba a la forma.

El Cdigo de 1884 establece un sistema parecido al de 1870.

El carcter constitutivo del registro en la hipoteca se modifica por
decreto del S de abril de 1917, estableciendo que el registro es
slo para que e1 contrato produzca efectos contra tercero, pero entre
las partes surtir sus efectos aunque n o este inscrito.

El Cdigo Civil regula la institucin del Registro Pblico en

sus articutos 2999 al 3068.

Efectos del Registro

Siendo la finalidad demosrrar cul es la sitiiacin real de los

inmoebles, es decir, a quin pertenecen o si existen o no
gravmenes, para dar seguridad a la propiedad y a sus titulares, la
inscripcin de los titulos en el Registro Pblico de los bienes
inmuebles, surten efectos contra tercero, esto es, hace oponible el
mismo frente a tercero.

Actos que pueden registrarse

En trminos del artculo 3005 del Cdigo Civil, slo se registrarn:

los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
autnticos; las resoluciones y providencias judiciales que consten
de manera autntica, y los documentos privados que e n esta forma
fueren vlidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los
mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, la
autoridad municipal o el juez dc paz, se hayan cerciorado de la auten-
ticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia
deber estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar el
sello de la oficina respectiva.

Secciones del Registro Pblico

El articulo 3000 del Cdigo Civil dispone que en el Reglamento del

Registro Pblico se fijar el nmero de secciones de que se compon-
dr el Registro, y las secciones en las que deban inscribirse los
titulos registrables. En el Reglamento se indica que las secciones
del Registro Piihlico son siete:

1. Para todo lo relativo a inmuebles, como ttulos de propic-

dad, posesin, etctera.

2. Para inscripcin de gravmenes, crditos, contratos de

arrendamiento, testamentos, etctera.

3. Para todo lo relativo al registro sobre bienes muebles.

4. Para todo lo relativo al regisno de personas morales.

 5. Tiene a su cargo la guarda de libros y apndices y la forma-
cin y guarda de ndices.

6. Tiene a su cargo la ratificacin de documentos privados.

7. Tiene a su cargo recibir los ttulos y documentos que se

traten de registrar, y las solicitudes, oficios y correspondencia diri-
gida al registro.

Suprem-i Corte de Justicii tis ia Naci6n

C. C. 1. J. BIBLIDTECA
Eara obra se terrninb dc iniprirnir y cn-
ciiailrrn;ir eti noviernl~rv'le 2006 en los
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Stylc en 10, 12, 12.5, I 3 y 14 ponros.
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I~r'sos en papel wuihli imtr de 100 crs.