NDICE

1.- CONSIDERACIONES DE CARCTER PRELIMINAR. 2

1.1.- Antecedentes 2
1.2.- Objeto del estudio de inversin 2
1.3.- Programas informticos utilizados 2

2.- DESCRIPCIN DEL PROYECTO 2

2.1.- Caractersticas tipolgicas 2
2.2.- Caractersticas constructivas 3

3.- SUPERFICIES CONSIDERADAS 3

3.1.- Definicin de superficies 3
3.2.- Coeficientes correctores de las superficies construidas 3
3.3.- Cuadro de superficies 4

4.- FLUJOS DE ENTRADA: PREVISIN DE INGRESOS POR VENTAS 4

5.- FLUJOS DE SALIDA (ESTIMACIN DE EGRESOS). 5

5.1.- Anlisis y cuantificacin de costes 5
5.1.1.- Coste del solar 5
5.1.2.- Costo de la construccin 6
5.1.3.- Costes asociados a la promocin 7
5.2.- Anlisis y cuantificacin de gastos 9
5.2.1.- Gastos de comercializacin 9
5.2.2.- Gastos de financiacin 9

6.- ANLISIS ESTTICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS. INDICADORES DE

RENTABILIDAD. 10
6.1.- Resultado bruto de explotacin: EBITDA. 10
6.2.- Beneficio antes de intereses e impuestos: EBIT. 11
6.3.- Beneficio antes de impuestos: EBT. 11
6.4.- Beneficio neto despus de impuestos. 11

7.- ANLISIS GRFICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS. 11

7.1.- Costes de explotacin 12
7.2.- Gastos de promocin (comercializacin y financiacin). 12
7.3.- Cuenta de resultados 13
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Vivienda multifamiliar Fecha: 04/08/17

1.- CONSIDERACIONES DE CARCTER PRELIMINAR.

1.1.- Antecedentes
Una promocin inmobiliaria requiere invertir grandes recursos econmicos, en su mayora provenientes de
financiacin ajena, por lo que se necesita realizar un estudio de viabilidad econmica previo al desarrollo del
proyecto, con el fin de que el promotor disponga de una base slida que le sirva de apoyo en la toma de
decisiones, minimizando el riesgo intrnseco que conlleva toda inversin.

La rentabilidad econmica es una condicin necesaria para acometer cualquier iniciativa empresarial. Por tanto,
el estudio de viabilidad constituye la primera fase de cualquier proyecto.

En el caso de una promocin inmobiliaria, dicha rentabilidad est condicionada por el precio de venta que el
mercado es capaz de asimilar, as como por el precio de adquisicin del solar y por los costos de construccin y
promocin.

Conocer y cuantificar los factores que determinan la rentabilidad no es una labor inmediata, ya que requiere
realizar un estudio de mercado de los precios de venta y un anlisis pormenorizado de los costos y gastos
necesarios para llevar a cabo la promocin.

En este contexto, antes de acometer el proyecto es conveniente disponer de herramientas que sean capaces
de estimar los costos de la construccin y sus gastos asociados con una aproximacin adecuada, con el fin de
evitar desviaciones inasumibles entre la estimacin previa y los futuros costos reales.

1.2.- Objeto del estudio de inversin

El presente estudio de viabilidad tiene por objeto la determinacin de la rentabilidad del proyecto, obtenida a
partir de la previsin de ventas y de la estimacin realista de los costos y gastos necesarios para la
consumacin y entrega en condiciones del producto inmobiliario.

1.3.- Programas informticos utilizados

Para la elaboracin del estudio de viabilidad, se ha utilizado el Predimensionador de costos para realizar unas
estimaciones aproximadas de los conceptos de trabajo a realizar, y los precios aportados por el Generador de
precios de la construccin, ambos programas desarrollados por CYPE.

2.- DESCRIPCIN DEL PROYECTO

Vivienda multifamiliar aislada.

2.1.- Caractersticas tipolgicas

En la tabla siguiente se describen las caractersticas tipolgicas ms relevantes del proyecto.

Nmero de viviendas 40
Nmero de plantas sobre nivel de desplante 10
Nmero de plantas bajo nivel de desplante 2
Nmero de patios interiores 0
Nmero de escaleras comunes 1

Emplazamiento 15
Accesibilidad Buena
Topografa Plana

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Mercado En alza

2.2.- Caractersticas constructivas

Se describen, de forma resumida, las caractersticas constructivas que influyen en mayor medida en la
determinacin del presupuesto de ejecucin material.

Nivel de calidad general Bsico

Cimentacin Pilotes colados en el lugar
Tipo de estructura Concreto reforzado - Losa encasetonada
Gas
Instalaciones
Saneamiento de aguas residuales y pluviales
Fachada a la calle Muro simple
Revestimiento de fachadas Revestimiento continuo
Carpintera exterior Aluminio
Techumbre Plana

Revestimientos Cocina Baos Resto de la vivienda Terrazas Elementos comunes

Suelos Baldosa cermica Baldosa cermica Terrazo Baldosa cermica Terrazo
Paredes Baldosa cermica Baldosa cermica Yeso

3.- SUPERFICIES CONSIDERADAS

3.1.- Definicin de superficies
Se introduce el concepto de superficie corregida con el fin de unificar criterios de valoracin con independencia
del uso (vivienda, garaje, local, etc.), de modo que faciliten el anlisis de los costes de construccin a travs
de la utilizacin de mdulos de coste homogneo.
Dichos mdulos son un indicativo de la repercusin del coste de la construccin por unidad de superficie
corregida.
Superficie construida: Comprende el rea delimitada por las lneas perimetrales de los cerramientos
exteriores y, en su caso, por los ejes de las colindancias.
Todos los cuerpos volados, terrazas y balcones cubiertos por techo se computan considerando el 100% de su
superficie en planta, siempre y cuando estn cerrados lateralmente por paredes. En caso contrario, se computa
nicamente el 50% de dicha superficie.
Superficie de elementos comunes: Es la superficie correspondiente a las zonas destinadas al uso
compartido y a la ubicacin de elementos de uso comn del inmueble, tales como la entrada al edificio,
escaleras, elevadores, cuartos de instalaciones, sala de reuniones de uso comn, etc.
Superficie construida con partes comunes o elementos comunes: Es la suma de la superficie construida
de cada vivienda o local, ms la parte proporcional de la superficie de las partes comunes del edificio, segn la
cuota de participacin que le corresponda.
Superficie corregida: Es la superficie construida multiplicada por un coeficiente corrector de la superficie.
Coeficiente corrector de la superficie: Es un parmetro que multiplica el valor de la superficie construida
para obtener la superficie corregida. Los valores corresponden al cociente entre el coste unitario de
construccin de cada uso (espacio difano, local comercial, bodegas, garaje y oficinas) y el coste unitario de la
vivienda.

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3.2.- Coeficientes correctores de las superficies construidas

Los coeficientes correctores adoptados en el presente estudio de viabilidad son los siguientes:

Usos del proyecto Coeficiente corrector de la superficie

Vivienda (incluye la repercusin de elementos comunes) 1,00
Local comercial 0,55
Bodegas 0,60
Garaje 0,70

3.3.- Cuadro de superficies

En la tabla adjunta se detalla la superficie construida y la superficie corregida de cada uno de los usos
asignados en el proyecto, con su correspondiente coeficiente corrector y el porcentaje de participacin sobre el
total de la superficie corregida.
Superficie construida Superficie corregida
Uso Coeficiente corrector K %/Sup. corregida
(m) (m)
Vivienda (incluye la repercusin de elementos comunes) 2.412,67 1,00 2.412,67 85,93
Local comercial 318,67 0,55 175,27 6,24
Bodegas 31,87 0,60 19,12 0,68
Garaje 286,80 0,70 200,76 7,15
Total 3.050,00 2.807,82 100,00

4.- FLUJOS DE ENTRADA: PREVISIN DE INGRESOS POR VENTAS

Los precios de venta estn condicionados por las constantes fluctuaciones del mercado inmobiliario, quedando
en manos del promotor un estrecho margen de maniobra para la fijacin de dichos precios, que mantienen su
validez para un corto periodo de tiempo.
Partiendo del estudio de los precios de mercado de productos inmobiliarios de caractersticas similares en el
entorno del inmueble, se han previsto los precios de venta que se especifican en la siguiente tabla:
Superficie construida Precio unitario de venta Precio total de venta
Uso %/Ventas
(m) ($/m) ($)
Vivienda (incluye la repercusin de elementos comunes) 2.412,67 2.800.000,000 6.755.466.666,67 87,56
Local comercial 318,67 3.000.000,000 956.000.000,00 12,39
Bodegas 31,87 10.335,000 329.342,00 4,000e-003
Garaje 286,80 11.130,000 3.192.084,00 0,04
Total 3.050,00 7.714.988.092,67 100,00

Precio medio de venta, por m (Sup. corregida): 2.747.679,02 $

Precio medio de venta, por m (Sup. construida): 2.529.504,29 $

Para facilitar el estudio comparativo de los precios de venta, stos se han agrupado por usos, con el detalle de
superficies, precios unitarios, importe total, y la participacin porcentual respecto a las ventas totales.

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5.- FLUJOS DE SALIDA (ESTIMACIN DE EGRESOS).

Para el anlisis y la cuantificacin de los flujos monetarios de salida, o egresos, se han utilizado dos conceptos
diferentes, agrupados en captulos independientes: 'Costos' y 'Gastos'.
Coste: Es un egreso derivado de la elaboracin de un producto o de la prestacin de un servicio, que
contribuye a la generacin directa de un ingreso. Se considera una inversin recuperable en el tiempo.
Gasto: Es un egreso no identificable directamente con un ingreso, aunque puede contribuir a la generacin del
mismo. Se considera una inversin sin expectativa de generacin directa de ingresos y no necesariamente
recuperable en el tiempo.
Egreso: Se refiere a los flujos monetarios de salida que se originan en un proceso productivo. Comprende el
conjunto de todos los costes y gastos.

5.1.- Anlisis y cuantificacin de costes

5.1.1.- Coste del solar
El coste total del solar sera el correspondiente a sumar al precio de adquisicin del terreno todos los gastos
asociados a ste generados antes de la construccin del edificio. Se incluyen, por tanto, las comisiones de los
agentes intervinientes en la operacin de compra del solar, los costes de escritura, registro e impuestos, y, en
su caso, el coste de las obras de urbanizacin pendientes de ejecucin, la demolicin de las edificaciones
existentes y las posibles indemnizaciones a pagar.

Importe Repercusin
Concepto
($) ($/m)
1 Predio 0,00 0,00
2 Obras de urbanizacin exterior pendientes de ejecucin 0,00 0,00
3 Demolicin de las edificaciones existentes 0,00 0,00
4 Indemnizaciones 0,00 0,00
0,00 0,00

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5.1.2.- Costo de la construccin

En la fase inicial del proyecto, la estimacin del coste de la construccin entraa una dificultad aadida, ya que
depende de parmetros poco definidos o con escasa especificacin en el momento de la elaboracin del estudio
de viabilidad.
La determinacin del presupuesto de ejecucin material se ha realizado partiendo de los precios ajustados al
mercado aportados por el Generador de precios de la construccin de CYPE.
Dicho ajuste se realiza mediante parmetros y funciones internas que modifican el rendimiento de la mano de
obra y los precios de los materiales, en funcin de las caractersticas y peculiaridades del proyecto. Entre los
parmetros considerados, cabe destacar la tipologa edificatoria, la superficie construida, el nmero de plantas,
la geometra de la planta, la dificultad de acceso, la topografa del predio y la accesibilidad a la obra, as como
la coyuntura econmica. Estos son los principales factores que los contratistas de dilatada experiencia suelen
considerar al elaborar sus presupuestos.
Las cuantificaciones de cada uno de los conceptos de trabajo integrantes del proyecto se han estimado
utilizando el Predimensionador de costos de CYPE, lo cual permite evaluar el impacto econmico de las
distintas soluciones alternativas en la fase de proyecto.

5.1.2.1.- Presupuesto de ejecucin de la obra

El presupuesto de ejecucin de la obra estimado para el proyecto se detalla por captulos, desglosando su
importe, la repercusin sobre la superficie corregida y su participacin porcentual sobre el total, tal como se
expresa en la siguiente tabla:

Importe Repercusin
PEM Concepto
($) ($/m)
A Acondicionamiento del terreno 62.027.603,31 20.336,92
C Cimentaciones 142.960.775,13 46.872,39
E Estructuras 990.632.338,99 324.797,49
F Fachadas y muros divisorios 309.846.765,85 101.589,10
L Carpintera, closets, vidrios y protecciones solares 396.871.266,61 130.121,73
H Remates y ayudas 56.356.136,30 18.477,42
I Instalaciones 1.184.888.034,44 388.487,88
N Aislamientos e impermeabilizaciones 87.684.848,22 28.749,13

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Importe Repercusin
PEM Concepto
($) ($/m)
Q Cubiertas 62.774.339,42 20.581,75
R Revestimientos 461.267.850,39 151.235,36
S Sealizacin y equipamiento 268.432.885,21 88.010,78
U Urbanizacin interior del terreno 53.213.791,13 17.447,14
G Gestin de residuos 6.179.165,05 2.025,96
X Control de calidad y ensayos 3.175.798,70 1.041,25
Y Seguridad y salud 93.455.706,82 30.641,22
Total 4.179.767.305,57 1.370.415,48

5.1.2.2.- Presupuesto de contrata

El coste total de la construccin queda definido por el presupuesto de contrata, que es el resultado de aplicar al
presupuesto de ejecucin de la obra, el porcentaje correspondiente al margen del contratista que incluye el
beneficio y los gastos generales de la empresa constructora.

19,00 % Beneficio y gastos generales 794.155.788,06 $

Presupuesto de contrata: 4.973.923.093,63 $

Repercusin sobre superficie corregida, por m: 1.771.453,69 $

5.1.3.- Costes asociados a la promocin

Los costes de promocin dependen de la infraestructura logstica utilizada, de la optimizacin de los recursos
disponibles y de la eficiencia en la gestin, que son factores claves para la estimacin de dichos costes.
5.1.3.1.- Notara y registro
Comprende los costes necesarios para escriturar y registrar el inmueble, as como el coste de las gestiones,
aranceles e impuestos asociados.

Notara y registro 162.149.892,85 $

5.1.3.2.- Honorarios tcnicos

Dentro de los costes denominados honorarios tcnicos, se incluyen todos los derivados del asesoramiento y
asistencia tcnica.

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Entre stos, podemos resear los relativos a:

- El project management.

- El proyecto y direccin de obras de derribo, en su caso.

- El proyecto de edificacin.

- La direccin de la ejecucin y control de obra.

- El estudio y coordinacin de la seguridad y salud.

- Los proyectos parciales de instalaciones de electricidad, climatizacin, gas, energa solar trmica,
infraestructura de telecomunicaciones, etc.

- La estimacin y las pruebas de las instalaciones.

- Los proyectos necesarios para la realizacin de la actividad, en su caso.

Honorarios tcnicos 316.838.901,06 $

5.1.3.3.- Licencias y derechos

Comprende el costo de las permisos de obra, derechos de enganche de suministros, tasas, cdulas y
certificados.

Licencias y derechos 167.621.208,26 $

5.1.3.4.- Seguros y organismos de control externo

Incluye el coste de los seguros del promotor destinados a cubrir los daos materiales o de caucin y, en su
caso, los gastos de los organismos de control externo.

Seguros y organismos de control externo 48.247.054,01 $

5.1.3.5.- Gestin administrativa

Engloba la repercusin de los costes de promocin relativos a la oficina administrativa, gestin externa de
expedientes, asesora fiscal y contable, incluyendo los consumibles, el mantenimiento y los imprevistos de
carcter administrativo.

Gestin administrativa 53.933.362,48 $

5.1.3.6.- Otros costos de promocin

En este apartado se incluyen aquellos costes difcilmente previsibles, que puedan originarse durante el
transcurso de la promocin.

Otros costos de promocin 11.230.830,39 $

Los costes de promocin estimados se detallan por grupos, especificando su importe, la repercusin por m
sobre la superficie corregida y la participacin porcentual sobre el total, segn la siguiente tabla:

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Importe Repercusin
Concepto
($) ($/m)
1 Notara y registro 162.149.892,85 57.749,39
2 Honorarios tcnicos 316.838.901,06 112.841,60
3 Licencias y derechos 167.621.208,26 59.697,99
4 Seguros y organismos de control externo 48.247.054,01 17.183,10
5 Gestin administrativa 53.933.362,48 19.208,27
6 Otros costos de promocin 11.230.830,39 3.999,84
Total 760.021.249,05 270.680,19

5.2.- Anlisis y cuantificacin de gastos

Los gastos de comercializacin y financiacin estn intrnsecamente ligados a la organizacin y planificacin de
la promocin, siendo el plazo de ejecucin un factor determinante que repercute directamente en el montante
de gastos de financiacin por el pago de intereses e indirectamente debido a los gastos derivados de la
utilizacin de la infraestructura logstica del promotor.
Para la cuantificacin de los gastos de comercializacin y financiacin se ha considerado un plazo total de
promocin de 18 meses, entendido como el perodo comprendido entre el inicio de las primeras gestiones
(constitucin de la sociedad, en su caso) y la entrega en condiciones del producto inmobiliario.

5.2.1.- Gastos de comercializacin

En este apartado se incluyen los gastos de representacin y las comisiones de venta a agentes inmobiliarios
externos, as como los relacionados con publicidad en cualquier medio de comunicacin, y, en su caso, el
alquiler de la caseta de ventas y atencin al pblico.
En el siguiente cuadro se detalla el montante estimado de gastos de comercializacin, su repercusin sobre la
superficie total corregida y la relacin porcentual respecto al montante de ventas totales previstas:

Importe
Concepto Importe/Sup. corregida
($)
Gastos de comercializacin 156.558.920,75 55.758,18

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5.2.2.- Gastos de financiacin

En este apartado se incluyen los gastos derivados de la financiacin de la obra, entre los que cabe resaltar:
- Tasaciones.

- Comisiones de estudio y formalizacin de hipoteca.

- Seguros exigidos por el prestamista hipotecario.

- Intereses de la financiacin hipotecaria.

- Aranceles de notara y registro para constitucin y cancelacin de la hipoteca.

- Impuestos asociados a la constitucin de la hipoteca.

- Avales de garanta por cantidades recibidas a cuenta.

- Financiacin extraordinaria.

- Fianzas provisionales y avales de garanta por la ejecucin de obra.

Para la determinacin de los gastos de financiacin se ha considerado un tipo medio de inters financiero del
4.5.
En el siguiente cuadro se detalla el montante estimado de gastos de financiacin, su repercusin sobre la
superficie total corregida y la relacin porcentual respecto al montante de ventas totales previstas:

Importe
Concepto Importe/Sup. corregida
($)
Gastos de financiacin 262.611.914,66 93.528,76

6.- ANLISIS ESTTICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS.

INDICADORES DE RENTABILIDAD.
El clculo de la rentabilidad esttica aporta tres ratios de gran utilidad para el estudio de la viabilidad de la
promocin:
La rentabilidad econmica de la inversin sin considerar la financiacin.

La rentabilidad financiera, adecuada en el caso de financiacin con recursos propios.

El margen de venta o beneficio relativo, entendido como la relacin entre el beneficio antes de
impuestos (EBT) y la previsin de ventas de la promocin.

La finalidad de la cuenta de resultados, es obtener el beneficio neto de la promocin y la informacin necesaria

para el clculo de las rentabilidades estticas.

6.1.- Resultado bruto de explotacin: EBITDA.

El resultado bruto de la explotacin se corresponde con el indicador financiero EBITDA (Earnings Before
Interest, Taxes, Depreciations and Amortizations), determinado como la diferencia entre la previsin de
ingresos por ventas y los costes de explotacin, que incluyen el coste del solar, el coste de la construccin y los
costes asociados a la promocin.

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El margen bruto de explotacin queda definido por el cociente entre el resultado bruto de explotacin y las
ventas totales previstas. Se expresa en tanto por ciento.
En la tabla siguiente se detallan los conceptos que definen el resultado bruto de explotacin, especificando el
montante estimado de cada uno, su repercusin sobre la superficie total corregida y la relacin porcentual
respecto al montante previsto de ventas totales.

Concepto Importe Importe/Sup. %

corregida margen/Ventas
Previsin de ingresos por ventas 7.714.988.092,67 2.747.679,02 100,00
Costes del solar 0,00 0,00 0,00
Costes de la construccin 4.973.923.093,63 2.807,82 54,18
Estimacin de costes
Costes asociados a la promocin 760.021.249,05 270.680,19 9,85
Coste total de explotacin 5.733.944.342,68 1.641.095,67 74,32
EBITDA Resultado bruto de explotacin 1.981.043.749,99 705.545,14 25,68

6.2.- Beneficio antes de intereses e impuestos: EBIT.

El EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) es el beneficio antes de intereses e impuestos o beneficio
operativo. Se obtiene como diferencia entre el resultado bruto de explotacin (EBITDA) y las amortizaciones y
depreciaciones contabilizadas, sin tener en cuenta los gastos de financiacin.

Concepto Importe Importe/Sup. corregida % margen/Ventas

EBITDA Resultado bruto de explotacin 1.981.043.749,99 705.545,14 25,68
Gastos de comercializacin 156.558.920,75 55.758,18 2,03
EBIT Beneficio antes de intereses e impuestos 1.824.484.829,24 649.786,96 23,65

6.3.- Beneficio antes de impuestos: EBT.

El beneficio antes de impuestos o EBT (Earnings Before Taxes), se obtiene mediante la diferencia entre el
resultado bruto de explotacin (EBITDA) y todos los gastos contabilizados relativos a la amortizacin y
depreciacin de los activos, as como los derivados de la financiacin, o lo que es lo mismo, al beneficio antes
de intereses e impuestos (EBIT) le restamos los gastos derivados de la financiacin.
Es un indicativo de la rentabilidad de la promocin sin considerar los impuestos, ya que stos dependen en
gran medida de la estructura jurdica y fiscal de la sociedad o grupo empresarial que desarrolla la promocin.
Es un ratio til para la tasacin del inmueble en fase de proyecto, a los efectos de solicitud de recursos
financieros.

Concepto Importe Importe/Sup. corregida % margen/Ventas

EBIT Beneficio antes de intereses e impuestos 1.824.484.829,24 649.786,96 23,65
Gastos de financiacin 262.611.914,66 93.528,76 3,40
EBT Beneficio antes de impuestos 1.561.872.914,58 556.258,21 20,24

6.4.- Beneficio neto despus de impuestos.

Es la diferencia entre el beneficio antes de impuestos (EBT) y el montante total de impuestos. Es un ratio que
define el beneficio real de la promocin.
Para la estimacin del montante de impuestos, se ha considerado una cuota tributaria correspondiente a un
tipo impositivo del 35.00, tomando como base imponible los beneficios estimados antes de impuestos (EBT).

Concepto Importe Importe/Sup. corregida % margen/Ventas

EBT Beneficio antes de impuestos 1.561.872.914,58 556.258,21 20,24
35.00 Impuestos estimados 546.655.520,10 194.690,37 7,09
Beneficio neto despus de impuestos. 1.015.217.394,48 361.567,83 13,16

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7.- ANLISIS GRFICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS.

En la tabla siguiente se detallan los conceptos correspondientes a la cuenta de resultados, especificando el
montante de cada uno, su repercusin sobre la superficie total corregida y la relacin porcentual respecto a la
previsin total de ventas.

Cuenta de resultados
Concepto Importe Importe/Sup. %
corregida margen/Ventas
Previsin de ingresos por ventas 7.714.988.092,67 2.747.679,02 100,00
Costes del solar 0,00 0,00 0,00
Costes de la construccin 4.973.923.093,63 2.807,82 54,18
Estimacin de costes
Costes asociados a la promocin 760.021.249,05 270.680,19 9,85
Coste total de explotacin 5.733.944.342,68 1.641.095,67 74,32
EBITDA Resultado bruto de explotacin 1.981.043.749,99 705.545,14 25,68
Gastos de comercializacin 156.558.920,75 55.758,18 2,03
Estimacin de gastos Gastos de financiacin 262.611.914,66 93.528,76 3,40
Total gastos de promocin 419.170.835,41 149.286,94 5,97
EBT Beneficio antes de impuestos 1.561.872.914,58 556.258,21 20,24
35.00 Impuestos estimados 546.655.520,10 194.690,37 7,09
Beneficio neto despus de impuestos. 1.015.217.394,48 361.567,83 13,16

7.1.- Costes de explotacin

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7.2.- Gastos de promocin (comercializacin y financiacin).

7.3.- Cuenta de resultados

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Vivienda multifamiliar Fecha: 04/08/17

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