P RODUZIR CASAS OU CONSTRUIR CIDADES ?

D ESAFIOS PARA UM NOVO B RASIL URBANO .

A P RE S E N TA O

A pesquisa que embasou a elaborao desta publicao foi iniciada em

2010 e partiu de uma inquietao: no bojo de um ciclo de crescimento
econmico nacional bastante slido, que implica uma intensa atividade
da construo civil na rea habitacional, esto sendo construdos nas
nossas cidades prdios e mais prdios, sem qualquer critrio. Novos
bairros crescem Brasil afora em meio a uma espcie de euforia
construtiva, mas no parece haver o cuidado necessrio com a
qualidade urbana resultante, a injustia social que nossas cidades
produzem, tampouco os impactos desse crescimento sobre o meio
ambiente. Em outras palavras, o que nos preocupava era o seguinte:
que tipo de cidades estamos construindo para as geraes futuras?
(FERREIRA; 2012, p. 09).

C AP T UL O 1 Q U E C I D A D E Q UE RE M O S PAR A AS GE R A E S F UT U RAS ?

O T R G I C O Q U A D R O U R B A N O NO B RA S I L DO S CULO XXI: CI DA DE S
CI NDI DA S , D E S I G U A I S E I N S U S T E NT V EI S .

Quem passeia por qualquer grande metrpole brasileira dificilmente

deixa de notar que h ali algo de errado: bairros ultrassofisticados, que
no deixam nada a desejar em relao s grandes cidades
desenvolvidas, cotejam favelas que amontoam gente em condies
indignas de vida. Caminhando para as periferias, casas e barracos se
estendem em um horizonte sem fim. Seus moradores, remetidos a um
exlio forado em sua prpria cidade, perdem horas do dia em nibus
apertados. Os que tm carro, por sua vez, ficam tambm imobilizados,
tal o colapso do trnsito. Contrastando com o abandono das reas
centrais, nos bairros de classe mdia emergem novos prdios a cada
dia, com nomes bonitos, geralmente em ingls ou francs, a oferecer o
conforto relativo de apartamentos cada vez mais apertados, porm
sempre mais caros. Quem passeia nas nossas cidades sente a pesada
poluio do ar, e estar sempre apreensivo pela possibilidade de v-la
sucumbir, em questo de minutos, a uma tromba dgua.
Definitivamente, h algo de inquietante no cenrio urbano brasileiro
(FERREIRA; 2012, p. 13).

[...] talvez, no seja simplesmente possvel desenhar a cidade ideal.

Sua configurao, seu desenho, sua eficcia como abrigo e local de
produo e reproduo social, sua capacidade de promover qualidade
de vida dependero de cada contexto, das correlaes de foras
 presentes, do momento histrico, das dinmicas sociais e econmicas.
E, sendo as cidades espaos de conflitos e arranjos entre os diversos
atores sociais, o que ideal para uns no o ser, certamente, para
outros (FERREIRA; 2012, p.14).

[...] face trgica desigualdade que marca as cidades brasileiras, o

principal objetivo do urbanismo deve ser, antes de tudo, o de garantir
cidades mais justas. Em outras palavras, cidades que ofeream, sem
diferenciao, qualidade de vida para todos os habitantes, nos dias de
hoje e para as geraes futuras. O equilbrio urbano, entretanto, s
ser possvel quando se conseguir erradicar a misria, que se
expressa nos assentamentos informais desprovidos do atendimento s
necessidades mnimas para se viver com dignidade (FERREIRA; 2012,
p. 14).

Q UA I S OS P R O B LE M A S U R B A NO S A E NF RE NTA R ?

Quem olha para as periferias pobres brasileiras certamente constatar

que seu padro de urbanizao bastante problemtico. O abandono
pelo Estado e a consequente falta de polticas pblicas e de
alternativas habitacionais levam a populao a construir informalmente
sua prpria casa, muitas vezes em encostas inseguras, em reas de
mananciais ou em beiras de crregos de grande fragilidade ambiental.
As marcas dessa urbanizao so a alta vulnerabilidade s
calamidades naturais, a falta de perspectivas de trabalho prximo
residncia, a ausncia de transportes e de conexo com as reas mais
centrais, a falta de equipamentos de educao e sade, e a violncia,
que aumenta na mesma proporo em que o Estado se faz ausente.
Isso no significa, evidentemente, que se deve simplesmente passar
por cima de genunas formas de urbanidade e de morar que surgem na
favela, e que s vezes se perdem nos bairros privilegiados. Mas as
eventuais qualidades desaparecem face gravidade das deficincias,
dentre as quais a falta de infraestrutura mnima bsica certamente a
mais gritante (FERREIRA; 2012, p. 15).
Porm, a discusso sobre os problemas urbanos no se resume a
observar apenas a trgica situao dos assentamentos precrios como
se, em contrapartida, as regies mais ricas das cidades fossem
naturalmente bem resolvidas. Nada mais falso: os bairros abastados
nem sempre apresentam situao urbanstica melhor, mesmo com
todos os investimentos, servios e equipamentos que recebem. Ao
contrrio, muitas vezes as solues urbanas e arquitetnicas que
adotam resultam em reas de pssima qualidade, pela forma com que
se isolam do restante da cidade e pelos prejuzos ambientais que
causam. Alm do mais, esse raciocnio esconde uma viso dicotmica
da cidade, como se cada lado o rico e o pobre existisse por si s,
independentemente do outro, quando na verdade ambos interagem e
se autoalimentam, numa dinmica de codependncia, para o bem ou
para o mal. Por isso, mesmo nas reas mais privilegiadas, aquilo que
vem sendo apresentado como modelo de sucesso urbano infelizmente
est longe de s-lo (FERREIRA; 2012, p. 15).

Do ponto de vista das infraestruturas de transporte, por exemplo,

nossas cidades so marcadas por um padro de urbanizao que
historicamente privilegiou o automvel, seja por interesses
econmicos, seja pelo fato de que o carro , para quem pode compr-
lo, o meio de transporte aparentemente mais cmodo, e por isso mais
demandado (FERREIRA; 2012, p. 16).
 A interferncia nos regimes de gua naturais, causada pela
impermeabilizao do solo, decorrente no s das obras virias, mas
tambm da livre construo de subsolos em edifcios comerciais e
residenciais, to radical que, a cada ano, nos meses de chuva,
vemos as cidades, dos bairros nobres s periferias, tomadas por
enchentes e alagamentos descontrolados (FERREIRA; 2012, p. 18).

Some-se a verticalizao excessiva e no regulamentada nem

planejada, por fora de legislao por demais condescendente, que
permite que se levantem prdios sem saber os impactos sobre a rua,
ou se h capacidade de infraestrutura para eles, como suporte virio
suficiente para os carros dos moradores, sistemas de esgotamento e
drenagem das guas etc. (FERREIRA; @012, p. 18).

O resultado desse modelo de crescimento se escancara nos telejornais

a cada grande chuva de vero, nas secas de inverno, nas sadas de
feriado: nossas grandes cidades so poludas, imobilizadas pelos
congestionamentos, vulnerveis s enchentes, propcias violncia
urbana pelo demasiado nmero de ruas ermas e isoladas por muros
interminveis de condomnios, espao abandonados, praas
esquecidas. Seus moradores tm medo de sair, tm medo da cidade. A
metrpole brasileira, para ricos ou para pobres uma violncia
(FERREIA; 2012, p. 20).

A E X P LO S O D A S C I D A D E S N A V I RA DA DO S CU LO

[...] o crescimento urbano, mesmo motivado por ciclo econmico

virtuoso, gera paradoxalmente a queda da qualidade de vida, quando
ocorre dentro de lgica urbanisticamente nociva. Assim, tanto nas
grandes metrpoles como nas cidades mdias, a exploso econmica
e urbana no as mudou para melhor, mas, ao contrrio, parece ter
piorado os efeitos negativos (FERREIRA; 2012, p. 22).

Em decorrncia do aumento significativo do crdito, o mercado

imobilirio, pela primeira vez, comeou a deslocar de forma mais
consistente a sua oferta para as chamadas classes mdias, com renda
mensal entre 6 e 15 salrios mnimos (classe C, segundo a
classificao do IBGE), at mesmo porque a disponibilidade de
dinheiro para investir extrapolava o limitado universo dos
empreendimentos de alto padro (FERREIRA; 2012, p. 25).
 Observa-se que o que est sendo construdo pelo pas afora, e que molda a nova face
das cidades brasileiras, produo de qualidade muito duvidosa (FERREIRA; 2012, p. 27).

DE Q UE M A R E S P O N S A B I LI DA DE ?

A resposta no simples e, sobretudo, no deve ser individualizada.

Ela resultado de dinmica histrica e social, coletiva, que envolve
grande nmero de agentes, e tem provavelmente como um de seus
pontos cruciais a questo da terra (FERREIRA; 2012, p. 29).

Dentre os diversos atores que compem a nossa dinmica social, os

segmentos mais pobres de nossa populao talvez sejam os nicos
cuja responsabilidade deve ser amenizada pelo fato de que sofrem de
correlao de foras bastante injusta, embora seja a eles imputada,
tantas vezes, a culpa por ocuparem reas indevidas (FERREIRA; 2012,
p. 29).

Em primeiro lugar, cabe analisar o papel do Estado. Caberia a ele

legislar, regular e controlar a ocupao do territrio de toda a cidade,
das edificaes formais e informais, prevenindo, fiscalizando,
oferecendo alternativas de moradia ou at mesmo punindo quando
necessrio, mas sempre visando organizao de cidades para todos
os habitantes. Mas, no mbito urbanstico, no o que ocorre. No se
pode dizer que no haja, no Brasil, planejamento urbano. Muito pelo
contrrio, temos leis e planos em abundncia. Mas fcil constatar que
o planejamento foi feito privilegiando alguns grupos sociais
(FERREIRA; 2012, p. 30).

E A A RQ U IT E T U R A ?

[...] no processo de intensa urbanizao, a boa arquitetura h algum

tempo vem se tornando menos presente. Cada vez mais restrita a
obras pontuais e individuais de uns ou outros escritrios, no aparece
na fenomenal produo do chamado segmento econmico
(FERREIRA; 2012, p. 32).
 O que mais impressiona, nesse momento de grande crescimento
urbano, liderado pela intensa produo do segmento econmico, que
tais valores urbansticos e construtivos, intrnsecos boa arquitetura,
parecem ter sido abandonados, embora a promoo do que se
denomina moradia digna para a qual a arquitetura tem papel central
orientao programtica da poltica urbana federal desde 2003. A
boa arquitetura tem carter emancipatrio e papel fundamental na
promoo da qualidade de vida e desenvolvimento humano. Casas
que no permitem o convvio familiar, que no oferecem espaos para
a reunio da famlia, brincadeiras e estudos das crianas, no criam
condies de desenvolvimento pessoal, familiar e coletivo.
(FERREIRA; 2012, p. 32).

Da forma como vem sendo feita, a expanso urbana brasileira parece

continuar a produzir o oposto de cidades sustentveis, no s nas
periferias pobres, mas tambm nos novos bairros para as classes
mdias e altas. Faz prever futuro pouco promissor para os habitantes
das prximas geraes. Em suma, pode-se dizer que so
insustentveis as cidades que vm sendo produzidas pelo segmento
econmico (FERREIRA; 2012, p. 33).

U M M O D E LO E Q U I V O C A D O : B US CA DE S TAT US E FA LS A S S O LU E S
URB A N S T I C A S

O modelo urbano de que falamos tem, pois, duas caractersticas

marcantes: desigualdade social e insustentabilidade (FERREIRA; 2012, p. 34).

A sustentabilidade,
Diz respeito toda a cidade, aos distintos processos sociais e
econmicos que ela desencadeia. Pelo seu fenomenal impacto sobre a
natureza, a cidade uma questo de sustentabilidade em si. Por isso,
solues pontuais de construes ecolgicas so importantes, mas
ainda tero pouco impacto sobre a sustentabilidade urbana enquanto
no afetarem a estrutura sistmica de funcionamento do urbano
(FERREIRA; 2012, p. 34).

Fica claro que, em compensao, so problemas graves de

sustentabilidade urbana questes como impermeabilizao do solo,
deslocamentos e eroso da terra, espraiamento urbano que gera a
necessidade de ampliar sempre mais a rede de infraestrutura, falta de
comrcio e de empregos nos novos bairros, que obriga a
deslocamentos desnecessrios, insuficincia de sistemas de transporte
de massa, repetio infindvel de casas, ruas que no so mais ruas
(FERREIRA; 2012, p. 34).

Em outras palavras, o Brasil precisa, urgentemente, reinventar seu

modelo urbano, em padres que levem democratizao do acesso cidade e
boa arquitetura (FERREIRA; 2012, p. 37).
Q UE CI D A D E PO D E M O S A LM E J A R ?

Pensar em cidades justas falar, antes de tudo, em dinmicas urbanas no

segregadoras; imaginar um mercado que consiga aliar a lucratividade aos
objetivos de sustentabilidade; recuperar, para isso, solues arquitetnicas e
urbansticas de qualidade, assumindo custos imediatos em nome da
preservao e qualificao do futuro; criar modelo de consumo da casa
prpria mais harmonizado com o coletivo. Por fim, construir um novo
modelo urbano no Brasil fazer a sociedade se conscientizar que nossas
cidades devem mudar drasticamente (FERREIRA; 2012, p. 38).

C AP T UL O 2 S EG M E N TO E CO N M I CO E P RO G RAM A M I NHA C AS A
M I NHA V I D A

R EG RA S D O J O GO , AG E N T E S E NV O LV I DO S E I M PA CTO S DE CO RRE NT E S

Dois anos aps o lanamento do Programa, cerca de 1 milho de

unidades j foram contratadas, grande parte no segmento econmico,
o que abarca principalmente a faixa de renda entre trs e dez salrios
mnimos. Os nmeros mostram, portanto, que a produo imobiliria
brasileira recente foi fortemente impulsionada pelo programa, que
envolve importantes recursos pblicos. Dois anos aps o lanamento
do Programa, cerca de 1 milho de unidades j foram contratadas,
grande parte no segmento econmico, o que abarca principalmente a
faixa de renda entre trs e dez salrios mnimos. Os nmeros
mostram, portanto, que a produo imobiliria brasileira recente foi
fortemente impulsionada pelo programa, que envolve importantes
recursos pblicos (FERREIRA; 2012, p. 41).

Mesmo sendo, formalmente, um nico programa, com espectro de

atendimento bastante amplo, compreendendo faixas de renda de zero
at dez salrios mnimos, o PMCMV na prtica pode ser visto como
uma poltica com diferentes estratgias de atendimento conforme a
faixa de renda da populao, em que se diferenciam claramente dois
cenrios: um de subsdio pblico produo habitacional
exclusivamente para a populao de mais baixa renda (de zero a trs
salrios mnimos), implementada em parceria com os municpios para
demanda por eles indicada a partir de cadastros de beneficirios, com
o uso de importantes investimentos pblicos a fundo perdido
(FERREIRA; 2012, p. 43).

A outra parte do PMCMV destinada s faixas de renda mdia (at

dez salrios mnimos), a saber, o chamado segmento econmico.
composta, minoritariamente, por recursos no onerosos (na forma de
descontos para as faixas at seis salrios mnimos2) e,
principalmente, recursos onerosos (a serem devolvidos na forma de
pagamentos de parcelas), advindos do Fundo de Garantia por Tempo
de Servio -FGTS, e com taxa de juros reduzida e maior facilidade de
acesso ao crdito (FEREIRA; 2012, p. 43).
A P RO D U O H A B I TA C I O N A L DO PMCMV PA RA O S E G M E NTO
E CO N MI C O
[...] enquanto crescia o mercado de alto padro, arrefeceu-se a oferta
habitacional privada para os segmentos de classe mdia e mdia
baixa, com certa capacidade financeira, porm no to lucrativa e mais
sujeita s incertezas da economia. Sem linhas de financiamento no
setor privado, compatveis com sua possibilidade de endividamento, a
classe mdia baixa acabou recorrendo a autopromoo da moradia ou
se beneficiando das polticas pblicas habitacionais (FERREIRA; 2012,
p. 47).

LIMITAES PARA GARANTIA DA QUALIDADE ARQUITETNICA E URBANSTICA E

RESPONSABILIDADES DOS AGENTES ENVOLVIDOS

Ao assumir como mote principal uma perspectiva quantitativa, a

produo de 1 milho de casas, o Programa Minha Casa Minha Vida
fortalece essa tradio, deixando em segundo plano aspectos de
qualidade arquitetnica e dos impactos urbanos da produo. De
forma geral, a equao entre quantidade e qualidade, que incide sobre
a constante reduo dos custos da construo, um dos desafios
mais difceis para a boa arquitetura e o bom urbanismo (FERREIRA;
2012, p. 49).

GOVERNO FEDERAL

Responsvel pela elaborao das diretrizes gerais da Poltica Urbana e

da Poltica Habitacional nacionais. Responde pela elaborao do
PMCMV e define sua operacionalizao, as fontes e o montante de
recursos mobilizados para sua execuo e a forma de distribuio
nacional. Estabelece diretrizes e fixa as regras para aquisio e
produo das unidades habitacionais e acompanha e avalia o
desempenho do programa, entre outras atribuies. Portanto, cabe a
ele ter maior interferncia na exigncia de parmetros de qualidade
arquitetnica e urbanstica (FERREIRA; 2012, p. 50).

ESTADOS

Tm participao importante na aplicao das leis sobre uso e

ocupao do solo, principalmente nas reas de jurisdio estadual,
como as reas de proteo ambiental (APAs, APPs, Mananciais).
Respondem pela aprovao dos projetos localizados nessas reas
sensveis e de projetos de grande porte, com impacto em mais de um
municpio. So muitas vezes responsveis pela infraestrutura de
transporte, saneamento, iluminao e, por isso, tm interferncia em
empreendimentos de maior porte ou em reas ainda no atendidas
pelos servios urbanos (FERREIRA; 2012, p. 50).

MUNICPIOS

Eles so hoje responsveis pela elaborao dos planos diretores e das

leis de uso e ocupao do solo urbano e, portanto, tm participao
importante no mercado de terras e localizao dos empreendimentos
habitacionais, respondem pela aprovao dos projetos e definem as
medidas mitigadoras a serem executadas pelo agente promotor, caso
 haja necessidade em funo dos impactos provocados pelo
empreendimento em aprovao (FERREIRA; 2012, p. 50).

CAIXA ECONMICA FEDERAL

Agente financeiro que concede financiamento s construtoras,

incorporadoras ou diretamente ao usurio, mediante avaliao e
aprovao do projeto e/ou imvel. Para isso, define os critrios tcnicos
indispensveis aprovao dos projetos e analisa a viabilidade
tcnica, jurdica e econmico-financeira dos projetos (FERREIRA;
2012, p. 52).

BANCOS PRIVADOS

Os bancos privados tambm podem atuar no PMCMV como agentes

financeiros, ainda que a Caixa se mantenha como agente operador dos
recursos do FGTS, que lastreiam parte dos recursos do PMCMV. Os
outros bancos operam na faixa de trs a dez salrios mnimos, com
recursos do FGTS, so agentes financeiros do fundo, enquanto a Caixa
agente operador e financeiro. O agente operador responsvel por
responder ao Conselho Curador do FGTS pelos gastos efetuados,
enquanto o agente financeiro realiza os gastos com esse recurso.
Note-se que os empreendimentos de zero a trs salrios mnimos so
administrados exclusivamente pela Caixa, pois so realizados com
recursos do FAR (FERREIRA; 2012, p. 54).

CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS

de responsabilidade das construtoras e incorporadoras envolver e

dar espao aos profissionais da arquitetura, para promover solues
arquitetnicas e urbansticas inovadoras, originais, adequadas
realidade de cada local, econmicas, e de grande qualidade
(FERREIRA; 2012, p. 54).

N O TA S SO B R E A P R O M O O HA B I TA CI O NA L P B LI CA DE I NT E RE S S E
SO CI A L E O PMCMV

O PMCMV representa ento importante compromisso em relao

problemtica habitacional: pela primeira vez destinaram-se subsdios
considerveis, a fundo perdido, para construir habitaes sociais para
as faixas de renda muito baixa. Porm, os obstculos que ele deve
enfrentar ainda so enormes. O maior deles, sem dvida, est
relacionado ao acesso a terra bem localizada que se reflete em duas
situaes: o j citado processo de valorizao fundiria que o
programa promove, mesmo involuntariamente, que drena os subsdios
pblicos ao pagamento dessa valorizao, beneficiando o proprietrio
da terra, e no o morador; e, a implementao dos empreendimentos
habitacionais em reas cada vez mais distantes, com pssima
insero urbana (FERREIRA; 2012, p. 56).
C AP T UL O 3 R ET R ATO D A AT UAL P RO DU O DO S EG M E NTO
E CO N MI C O E PA R M E T R O S DE Q UALI D ADE URB AN S TI C A E
ARQ UI T ET N I C A

N O TA M E TO D O L G I C A
O quadro da produo do segmente econmico apresentado neste
livro baseou-se em extensa pesquisa, realizada de setembro a
dezembro de 2010, no LabHab-FAUUSP.

Foi feito levantamento da produo de grandes construtoras e

incorporadoras atuantes no segmento econmico nas diversas regies
do Brasil e comercializados no mbito do Programa Minha Casa Minha
Vida, a partir do material de divulgao disponibilizado pelas mesmas
na internet.

Foram selecionados projetos do setor privado com obras j finalizadas

ou em andamento, com recorte pela faixa de peo da unidade
habitacional (dentro do teto mximo estipulado na normativa do
programa MCMV) e pelo subsdio anunciado pelas construtoras (entre
17 e 23 mil reais), caracterizando a produo do chamado segmento
econmico (FERREIRA; 2012, p. 62).

[...] as simulaes, os modelos tridimensionais, as esquematizaes,

os folders publicitrios mostrados no livro no so casos reais
especficos, mas modelos produzidos segundo valores e parmetros
mdios observados na base pesquisada (FERREIRA; 2012, p. 62).
 importante ter em vista que as escalas se inter-relacionam. A
qualidade urbanstica est na boa relao entre as trs escalas, em dilogo
com o contexto socioespacial do qual o empreendimento faz parte
( FERREIRA; 2012, p. 65).

I NS E R O U R B A N A : A P R O D U O AT UA L

A anlise da produo atual do segmento econmico evidencia que,

em grande parte dos empreendimentos habitacionais, no tm sido
verificadas boas solues na escala da insero urbana. O
espraiamento urbano, segregao socioespacial, consolidao de
grandes vazios urbanos, bairros monofuncionais, formao de reas
isoladas ou desarticuladas da malha urbana, sem diversidade de usos
e grupos sociais, caracterizam padro de produo das cidades que j
se mostrou insustentvel do ponto de vista ambiental, econmico e
social (FERREIRA; 2012, p. 66).

A produo em escala no segmento econmico vem sendo adotada

como forma de diluio dos preos do terreno e de construo de
nmero maior de unidades habitacionais, o que refora a tendncia de
espraiamento territorial, na medida em que parte das grandes glebas
disponveis se encontra fora dos centros urbanos mais consolidados
(FERREIRA; 2012, p. 68).

I NS E R O U R B A N A : PA R M E T RO S DE Q UA LI DA DE
 A adequada insero urbana de um empreendimento habitacional
garantida por boa localizao na malha urbana, em regies com
infraestrutura instalada e providas de servios e equipamentos
urbanos. Alm disto, o conjunto habitacional bem inserido na cidade
deve estar prximo a estabelecimentos de comrcio e servios e de
equipamentos de educao, sade, cultura e lazer. A acessibilidade em
tempo adequado a centralidades regionais e locais e a integrao
rede de transporte pblico tambm so necessrias (FERREIRA;
2012, p. 70).

MORADIA NA REA CENTRAL

A questo da localizao e acessibilidade dos empreendimentos

habitacionais ganha ainda maior premncia quando se considera que,
no Brasil, a quantidade de unidades habitacionais vazias em reas
centrais das nossas cidades, cerca de 5 milhes, aproxima-se do dficit
habitacional brasileiro total! Embora no se possa fazer essa conta de
forma to direta, pois no processo simples recuperar esses imveis
e reabilit-los (por questes tcnico-construtivas, jurdicas, polticas,
culturais etc.), ainda assim simbolicamente importante imaginar que
se essas unidades fossem oferecidas em sua totalidade para moradia,
o dficit seria quase totalmente sanado (FERREIRA; 2012, p. 74).

I M P LA N TA O : A P R O D U O AT UA L

Nos estudos de viabilidade realizados pelas incorporadoras so

descartados os terrenos com declividade mais acentuada, embora
estes possam ter solues urbansticas e arquitetnicas interessantes.
As solues de implantao carimbadas so facilmente implantveis
em reas planas, e assim recorre-se a agressivas terraplenagens, com
grande volume de corte ou aterro, impactando na topografia natural do
terreno e do entorno. Os carimbos que se repetem so arranjos pr-
definidos para a disposio das edificaes, vagas de estacionamento,
reas verdes e de lazer, na tentativa de minimizar custos e racionalizar
a construo. (FERREIRA; 2012, p. 76).

I M P LA N TA O : PA R M E T R O S DE Q UA LI DA DE
A boa implantao de um empreendimento habitacional pressupe a
sua adequao topografia do terreno, minimizando os impactos
ambientais decorrentes de elevada movimentao de terra, transio
harmoniosa entre os espaos pblicos e privados, aprazvel
conformao espacial do conjunto, estabelecendo boa relao entre as
edificaes e os espaos livres e verdes, de modo a garantir conforto
ambiental e espaos apropriados permanncia e convvio e
circulao. Alm disto, a boa implantao deve garantir a integrao do
conjunto malha urbana, sem muros e grades, com densidade
demogrfica e dimensionamento adequados e comprometidos com a
otimizao do uso e ocupao do solo urbano, principalmente em
regies com infraestrutura instalada e providas de equipamentos e
servios urbanos ociosos ou subutilizados (FERREIRA; 2012, p. 80).
U NI DA D E S H A B I TA C I O N A I S : A P RO DU O AT UA L

Empreendimentos horizontais: em grande medida tendem a se afastar

da mancha urbana, localizando-se fora dela ou em reas de expanso
da cidade. Em sua maioria, por terem baixas densidades, muitas vezes
inferiores a 150 habitantes por hectare, so conjuntos de grande porte
e ocupam grandes terrenos, para permitir produo em larga escala,
que torne rentvel o empreendimento (FERREIRA; 2012, p. 86).

Empreendimentos verticais sem elevador: so os que se reproduzem

mais amplamente no territrio nacional. As edificaes com quatro e
cinco pavimentos so preponderantes. Sua vantagem econmica
prescindir do elevador, em funo do nmero de pavimentos, na quase
totalidade das legislaes municipais (FERREIRA; 2012, p. 86).

Empreendimentos verticais com elevador: mais encontrados em

municpios de maior porte ou nas regies metropolitanas do Pas, pois
o nmero alto de pavimentos permite maior oferta de unidades.
Nessas cidades, a menor disponibilidade de terrenos e a maior
consolidao urbana fazem com que os terrenos utilizados sejam
geralmente menores e mais bem inseridos na malha urbana. Esses
conjuntos apresentam as maiores densidades construtivas e
demogrficas, muitas vezes superiores a 900 habitantes por hectare
(FERREIRA; 2012, p. 87).
 A exaustiva repetio tipolgica em mbito nacional aspecto que
permeia as trs composies tipolgicas estudadas e requer anlise
mais acurada, tanto no que se refere ao seu impacto no conforto
ambiental e s adequaes morfologia do terreno, quanto s
necessidades regionais ou decorrentes das variaes no perfil e
composies familiares e grupos sociais (FERREIRA; 2012, p. 88).

Casas idnticas reproduzidas s centenas, tipologias arquitetnicas

idnticas e aplicadas como carimbos, quaisquer sejam a regio e o
clima, sistemas construtivos arcaicos ou com pouca performance
termoacsticas, so elementos que contribuem para a m qualidade
generalizada da produo, salvo, evidentemente, algumas excees
(FERREIRA; 2012, p. 91).

O grande desafio est em estabelecer outro patamar de qualidade

quanto ao dimensionamento das casas, que no se restrinja apenas a
garantir a habitabilidade mnima, e que oferea espaos mais
generosos e confortveis (FERREIRA; 2012, p. 91).

E A S I NO VA E S T E C N O L G I CA S ?

Apesar da predominncia da alvenaria estrutural nas construes para

o segmento econmico por vrios motivos, como custo,
produtividade, durabilidade, baixa manuteno, farta oferta, entre
outros , a necessidade de ampliao de escala, com aquecimento do
mercado econmico, determinante ao desenvolvimento de novas
tecnologias. Da forma de organizao de logstica ao canteiro de
obras, novos sistemas de informaes e tcnicas construtivas so
introduzidos, sempre visando reduo de custos e prazos.
Destacam-se, como sistemas construtivos: paredes de concreto
moldadas in loco, paredes em PVC+concreto, steel-frame, blocos de
EPS, grandes painis cermicos pr-fabricados (JetCasa), formas
blanche, paredes pr moldadas em concreto, entre outras (FERREIRA;
2012, p. 94).
U NI DA D E S H A B I TA C I O N A I S : PA R M E T RO S DE Q UA LI DA DE

Boas solues tecnolgicas e de projeto arquitetnico nas escalas da

edificao e da unidade habitacional so aquelas comprometidas com
a reduo dos impactos ambientais, e, sobretudo, com o conforto do
usurio, no correto dimensionamento dos ambientes e na adoo de
orientaes adequadas das edificaes, que privilegiem a captao
dos ventos dominantes e da iluminao natural, e nos arranjos dos
ambientes das unidades, de modo a atender aos diferentes perfis e
composies familiares e grupos sociais (FERREIRA; 2012, p. 95).

E A S US T E N TA B I LI D A D E ?
 No mbito da construo, os impactos ambientais referem-se obra
em si: movimentao e eroso de terra, alterao da base geogrfica
natural, canalizao de crregos e nascentes, mas tambm uso de
materiais no reciclveis, ou com forte impacto sobre os recursos
naturais, como areia ou pedra, produo de entulho e outros resduos,
poluio sonora, e assim por diante (FERREIRA; 2012, p. 100).

No mbito do projeto em si, a chamada arquitetura ecolgica tambm est em voga.

Certamente, ela pode relativizar muito os impactos da construo civil tradicional (FERREIRA;
2012, p. 101).

Algumas solues construtivas comprometidas com essas diretrizes,

visando a economia energtica e dos recursos naturais, podem ser
incorporadas ao projeto: medidores individuais, reuso de gua e
aproveitamento da gua de chuva, uso de sistemas de captao da
energia solar, controle do consumo de gua das bacias sanitrias;
economizador de energia nas reas comuns, uso de materiais
construtivos sustentveis etc. Porm, na escala da implantao, e
sobretudo na da insero urbana, que a atual dinmica de produo do
segmento econmico verdadeiramente impactante ambientalmente.
Na implantao dos empreendimentos, so fatores de
insustentabilidade ambiental a excessiva impermeabilizao do solo
para privilegiar o automvel (assim como o prprio modelo
automobilstico em si), a decorrente falta de reas verdes,
sombreamento exagerado por causa de gabaritos muito altos,
alterao do perfil natural do solo com cortes e grandes aterramentos
(FERREIRA; 2012, p. 101).

O desenvolvimento urbano sustentvel , portanto, o que garante hoje,

mas sobretudo no futuro, condies de vida digna para todos. Situao que
infelizmente est longe de acontecer (FERREIRA; 2012, p. 101).

A LG UNS E X E M P LO S D E B O A S SO L U E S A RQ UI T E T NI CA S E
URB A N S T I C A S E M C O N J U N TO S HA B I TA CIO NA I S

No faltam, na histria da arquitetura, exemplos de bons projetos

habitacionais. Alguns deles, produzidos em diferentes perodos e
localizaes, ajudam a ilustrar os parmetros de qualidade
relacionados anteriormente. importante destacar, entretanto, que
praticamente impossvel encontrarmos situaes perfeitas, que
atendam todos os aspectos necessrios uma boa soluo
arquitetnica e urbanstica (FERREIRA; 2012, p. 102).

COPAN
O edifcio COPAN um marco da cidade de So Paulo e da arquitetura
brasileira. Projetado na dcada de 1950 por Oscar Niemeyer, como
parte das encomendas feitas ao arquiteto para as comemoraes do IV
Centenrio da cidade, tornou-se, naquele perodo, cone emblemtico
da So Paulo recm-ingressa na modernidade (FERREIRA; 2012, p.
103).

O uso misto, que envolve habitaes, mas tambm uma galeria

comercial, a presena de equipamentos culturais, a diversidade
tipolgica das unidades habitacionais, que permite atender diferentes
perfis de renda e composio familiar, compem esta proposta
(FERREIRA; 2012, p. 103).

Com isso, o edifcio concludo em 1961 ficou com 1.160 unidades

habitacionais, 72 lojas no trreo, e um cinema, que hoje utilizado
como sede de uma igreja. O edifcio se destaca por um conjunto de
atributos: sua arquitetura e solues estticas, com a caracterstica
planta em S, que o insere na quadra de maneira harmoniosa, o
transformaram em uma referncia visual na regio (FERREIRA; 2012,
p. 103).

Provavelmente um dos maiores indicativos da qualidade do projeto do

edifcio est no fato de que ainda hoje sobrevive ao passar do tempo
mantendo esse dinamismo e continuando a ser uma referncia de boa
qualidade de vida em uma regio tida como degradada (FERREIRA;
2012, p. 103).
C AP T UL O 4 P R O PO S I E S ARQ UI T E T NI CAS E URB AN S TI C AS PA RA
T R S E M P R E E N D I M E N TO S D O S EG M E NTO E CO N M I CO

Se o dilema produzir casas ou construir cidades que hoje tem papel

menor. pressupe o exerccio da crtica sobre a atuao do mercado e
a indicao de parmetros de qualidade desejveis, tambm estimula
a apresentao de propostas de projeto que econmico qualifiquem o
debate (FERREIRA; 2012, p. 129).

Uma das questes citadas no primeiro captulo a falta de boas

solues de arquitetura, influenciando a m qualidade final dos
empreendimentos (FERREIRA; 2012, p. 129).
Assim, foram convidados trs escritrios brasileiros com experincia
no campo da arquitetura residencial no segmento econmico, e um
escritrio estrangeiro com renome no mercado europeu, para
desenvolverem exerccios projetuais, a partir dos parmetros
discutidos no captulo anterior e em contraposio aos modelos que se
espalham pelo pas (FERREIRA; 2012, p. 129).

A partir de estudos de viabilidade, as construtoras definem qual a

tipologia mais conveniente para os terrenos disponveis, equacionando
variveis como o preo da terra, o perfil da demanda e sua renda, a
legislao urbanstica municipal, a densidade construtiva e nmero de
vagas de garagem, para maximizar seus ganhos (FERREIRA; 2012, p.
130).

A questo que se coloca ento se, com bons projetos arquitetnicos

e urbansticos, seria possvel chegar a resultados mais satisfatrios,
dentro de custos equivalentes. Por isso, props-se ento que cada um
dos escritrios brasileiros desenvolvesse um projeto dentro das trs
 tipologias citadas. Ao mesmo tempo, fez-se a simulao do que o
mercado provavelmente proporia em cada situao, a partir dos
exemplos amplamente levantados nesta pesquisa. Cada um dos
escritrios convidados desenvolveu ento uma soluo alternativa para
os mesmos, apontando aspectos de qualidade importantes para esses
arquitetos (FERREIRA; 2012, p. 130).

O S P RO J E TO S E N C O N T R A M - S E NO LI V RO O RI GI NA L , A PA RT I R DA P G I NA
135.

C O NS I D E R A E S F I N A I S : PO S S V E L E V I TA R UM NO V O DRA M A URB A NO
NO B RA S I L ?
Das discusses apresentadas neste livro, ficam claros os gargalos
para uma urbanizao mais sustentvel, e que deveriam pautar uma
poltica de concertao nacional sobre o futuro das nossas cidades.
So eles: a concentrao da propriedade fundiria e a dificuldade de
acesso terra urbanizada para os segmentos de mais baixa renda, as
bolhas especulativas que elevam o seu preo, justamente em
decorrncia dessa concentrao; os entraves poltico-administrativos,
entre esferas de governo e no mbito interno das administraes,
dificultando a gesto da poltica territorial urbana; a expectativa de
lucratividade da atividade da construo colocando-se muitas vezes
frente da qualidade arquitetnica, urbanstica e ambiental dos
empreendimentos habitacionais; o insuficiente grau de regulao, de
exigncias qualitativas e de fiscalizao da atividade da construo
habitacional; a generalizao de um ideal de cidade, difundido pelo
marketing imobilirio e bem aceito pela populao, mais focado nas
aparncias imediatas de ascenso social do que na qualidade de vida
de longo prazo; a manuteno da matriz que privilegia o transporte
automotivo individual em detrimento do pblico; as limitaes ainda
significativas para a industrializao efetiva da construo civil, com
ganhos de produtividade e utilizao de novas tecnologias,
privilegiando a melhoria de qualidade alm do retorno financeiro; e,
enfim, a inexistncia de esforos efetivos para a construo de um
mercado de reabilitao de edifcios, para paulatinamente dar novo
uso aos milhares de imveis abandonados nos grandes centros
urbanos ( FERREIRA; 2012, p. 190).

O livro mostra que os problemas existentes no ocorrem por falta de

capacidade tcnica e operacional para evit-los. Os aspectos
negativos da produo habitacional so claramente identificveis. Dois
deles, entretanto, so mais dramticos: a questo da terra urbanizada
e seu acesso restrito, e os impactos ambientais da urbanizao. O
primeiro, porque sem dvida a questo mais delicada e complexa a
enfrentar, pois afeta a lgica com que se estruturou a propriedade
fundiria urbana no Brasil. Polticas habitacionais que incorporem a
questo fundiria como um de seus aspectos prioritrios so, portanto,
 imprescindveis para o real enfrentamento da questo urbana no
Brasil. O segundo aspecto, dos impactos ambientais da m
urbanizao, tambm dramtico pois simplesmente no tem retorno:
como j foi dito, o passivo ambiental que geramos nos dias de hoje
ser uma herana maldita para as geraes futuras (FERREIRA; 2012,
p. 190).

A questo ento outra. Trata-se de acreditar que de fato projetos

melhores so possveis. Que o medo das enchentes, da poluio, da
violncia, somente ser superado com a reconquista da cidade como
espao das relaes sociais, de vida e de convvio em conjunto com
projetos arquitetnicos e urbanos que lhe permitam ter esse papel
(FERREIRA; 2012, p. 191).

A atual produo do segmento econmico tem inestimvel

importncia nessa reconquista. Sua vitalidade e o volume da produo
tm potencial de transform-lo em modelo. A produo pblica para a
habitao social, e outros empreendimentos do mercado, podem se
inspirar e replicar as boas solues urbanas, quando elas ocorrerem.
Toda a sociedade, destacadamente o setor da construo civil e os
gestores municipais, tem grande responsabilidade para que tais
transformaes verdadeiramente aconteam. (FERREIRA; 2012, p.
191).

Depende dessa mobilizao a perspectiva de corrigirmos o rumo do

caos urbano que o Brasil vive hoje. Com a consequncia de estarmos assim
assegurando cidades mais dignas e justas para as prximas geraes
(FERREIRA; 2012, p. 191).

R EFERNCIA :

FERREIRA, Joo Sette W. et al; Produzir casas ou construir cidades?

Desafios para um novo Brasil urbano. 1 ed. So Paulo: Editora FUPAM.
2012