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EL PLANO DE MENSURA Y EL TITULO

Autor: Ing. Ren Bracamonte (Prof. Adjunto)

Para el profesional de la arquitectura es fundamental el conocimiento y posterior


replanteo de las medidas exactas del terreno donde se har una construccin, ya que de
acuerdo al Cdigo Civil, el error en el replanteo del terreno lo hace directamente responsable
como director de la obra.

Es por ello que es necesario antes de proyectar un edificio sobre una parcela de
terreno, que la misma sea perfectamente identificada y que sus medidas y limites no ofrezcan
dudas a efectos del proyecto y de la posterior construccin de la obra.

Para esto, es necesario realizar las siguientes consultas y actividades previamente al replanteo
y definicin de los limites definitivos:

1) Plano de mensura
2) Estudio del titulo de propiedad
3) Estudio del Catastro Municipal o Provincial

Veamos en detalle cada una de estas consultas:

1) PLANO DE MENSURA (Ver ejemplos en Anexos 1; 1 bis y 2)

Un plano de mensura define las lneas rectas o curvas del permetro de una propiedad en el
momento en que fue medido por un profesional.

Sus elementos principales son:

a) Plano de mensura propiamente dicho:


El plano puede ser de mensura, subdivisin, unin, futura unin o loteo. Tiene las medidas
topogrficas lineales y angulares del polgono que encierra la propiedad, consignando los
muros, mojones o lneas que definen el limite de la propiedad. Indica tambin la superficie del
terreno, su designacin y la proyeccin horizontal de las superficies edificadas, todo en una
escala indicada en el mismo.
En el caso de los lotes rurales, se indican al menos las coordenadas de tres de sus vrtices en
el sistema Gauss-Krugger.

b) Plano de ubicacin que ubica el terreno dentro de la manzana (en el caso de lotes urbanos)
o en la zona en el caso de lotes rurales.

c) Croquis segn ttulos o segn plano en el que se transcribe un plano anterior o se croquiza
lo que describe el titulo del inmueble.

d) Planilla de registros de superficie donde se resume el rea mensura, sus divisiones o


anexiones y las diferencias con ttulos o mensuras anteriores.

e) Cartula que indica el nombre del propietario, datos de ubicacin y catastrales, inscripcin
en el Registro de la Propiedad, identificacin impositiva, antecedentes consultados fecha de la
mensura y firma del propietario y el profesional responsable.
Si es posible a partir de este plano efectuar un replanteo del terreno sin dudas, puede
considerarse un elemento suficiente para el mismo. Si surgieran dudas, corresponde la
ejecucin de un nuevo plano de mensura. Actualmente, la Direccin de Catastro de la
Provincia de Crdoba exige una nueva mensura si el plano de un inmueble tiene una
antigedad mayor de diez aos y se desea usar como antecedente para un nuevo plano (por
ejemplo de subdivisin o propiedad horizontal).

2) ESTUDIO DEL TITULO DE PROPIEDAD (Ver ejemplo en Anexo 3)

La escritura que otorga una propiedad es un contrato pblico que acredita la propiedad
de una parcela y se denomina comnmente titulo. Se confecciona por un escribano publico.
En el caso de remates, juicios de usucapin (posesin veintiaal) o sucesiones el titulo surge
de un expediente judicial. Sus elementos principales son:

a) Fecha

b) Datos de quien transfiere y de quien recibe el inmueble. (La transferencia puede ser venta,
donacin, adjudicacin, remate).

c) Descripcin del inmueble segn titulo y segn plano si corresponde, con ubicacin,
medidas, linderos y superficie.

d) Historia de la propiedad: descripcin de cmo hubo la propiedad el trasmitente y su


inscripcin en el Registro de la Propiedad.

e) Precio del inmueble

f) Informe de certificados utilizados del Registro de la Propiedad, impositivos, catastrales y/o


otras deudas.

En todas las transferencias de dominio, es obligatoria su inscripcin en el Registro de la


Propiedad de la Provincia, en el cual se inscribe en forma abreviada en una Matrcula. (se
confecciona una por inmueble), que tiene las siguientes partes: (Ver Ejemplo en Anexo 4)

a) Numero de matricula, descripcin del inmueble e identificacin catastral. (tomada de la


escritura)

b) Antecedentes registrales (inscripciones de ttulos anteriores en mayor superficie)


Nombre y datos personales del titular del inmueble y acto por el que adquiri el dominio.

c) Porcentaje de propiedad que le corresponde (en el caso de condominios, puede haber dos o
mas propietarios con distintos porcentuales de propiedad)

d) Gravmenes o restricciones que puede tener el inmueble (hipoteca, embargo,


indisponibilidad, etc.)

e) Cancelaciones de los gravmenes ya mencionados.

f) Constancia de certificados emitidos por el Registro (a escribanos y/o jueces)

Tambin en inmuebles con operaciones de varios aos atrs pueden encontrarse inscripciones
por el sistema cronolgico, en el cual se confeccionaba un fichn por cada transferencia de
inmueble. Como su nombre lo indica se identifican por un numero de orden de Dominio, al
cual le corresponde un Folio, todo dentro de un ao calendario (el conteo se inicia al
comenzar cada ao). En cada fichn consta: (Ver Ejemplo en Anexo 5)

a) El escribano o juez que autoriza el acto


b) las partes intervinientes
c) la descripcin del inmueble
d) el precio de la operacin
e) la inscripcin anterior.

El titulo o la inscripcin del mismo en el Registro de la Propiedad pueden utilizarse para


conseguir la descripcin del inmueble, sus datos catastrales, planos de antecedentes y otro
tipo de informacin que pudiese ser util (servidumbres, afectaciones por ventas o
expropiaciones parciales, etc.).

3) ESTUDIO DEL CATASTRO PROVINCIAL Y MUNICIPAL

Que es Catastro? Podemos dar una definicin muy amplia, diciendo que catastro es un
sistema de informacin territorial parcelaria. Existe un Catastro de la Provincia y otro que
llevan los Municipios y Comunas.

El catastro tiene como clula a la parcela y a partir de esta se abre un abanico de tareas
vinculadas a la misma.

Estas tareas estan regidas en la provincia de Crdoba por la Ley 5057, Ley Provincial
de Catastro y su decreto reglamentario. Esta Ley contempla tres aspectos importantes, que
son:

a). La confeccin de la cartografa general (Mapa Oficial de la Provincia) y del plan


cartogrfico de la Provincia, desde escalas 1:50.000 hasta 1:1000 esta ltima utilizada en los
legajos parcelarios.

b). La valuacin de las parcelas, tanto urbanas como rurales, que es la base del clculo del
impuesto inmobiliario.

c). La actualizacin parcelaria, en sus dos aspectos, grafico y alfanumrico, datos


imprescindibles para la prevencin, planificacin, proyeccin y para el contribuyente en
general.

En conclusin toda propiedad inmueble debe tener existencia en un sistema catastral,


de forma tal que se administre organizadamente.

Las oficinas de Catastro actualizan su informacin de parcelas en base a los ttulos


existentes y a los planos de mensura confeccionados y aprobados, vale decir recopilan su
informacin sobre lo informado por los profesionales (ingenieros y escribanos) y sta es
volcada en los planos parcelarios de manzanas. Nunca realizan mensuras para estos casos.
(Ver ejemplo de plano parcelario en Anexo 6)

La identificacin de las parcelas se realiza a nivel provincial. En la provincia de


Crdoba existen dos tipos de parcelas: Urbanas y rurales.
Las parcelas urbanas se identifican por

a) Departamento
b) Pedana
c) Localidad
d) Circunscripcin
e) Seccin
f) Manzana
g) Parcela

Por ejemplo la Facultad de Arquitectura (sede central) se identifica asi:

Dpto. 11- Pedana 01 Localidad 01 Circ.04 Sec. 04 Manz.028 Parc. 14

Las parcelas rurales se identifican por

a) Departamento
b) Pedana
c) Hoja o lamina Catastral
d) Parcela

Por ejemplo una fraccin de campo en el Departamento Colon - Pedania Constitucion se


identifica como

Dpto. 13 Pedana 03 Hoja 2112 Parcela 0878

La informacin mas usada por los arquitectos son el plano de la Circunscripcin


(llamado Distrito en la ciudad de Crdoba), que tiene tambin la divisin en Secciones
(llamadas Zonas en la ciudad de Crdoba) y el plano parcelario de manzanas. (Ver Ejemplo de
Plano de Distrito de la Municipalidad de Crdoba en Anexo 7)
Del plano parcelario de manzanas urbanas se obtiene:

a) Medidas y superficie de la parcela (puede ser segn titulo o segn mensura, de acuerdo a la
informacin disponible y a verificar)
b) Identificacin, medidas y superficies de las parcelas colindantes.
d) Distancias a esquinas
c) Anchos oficiales de las calles
d) Orientacin de las parcelas

Una consideracin muy importante debe ser tenida en cuenta al utilizar el plano
parcelario de una manzana: como la informacin que tienen es de los planos y ttulos
existentes, pueden existir parcelas sin mensuras en las que constan solo una descripcin segn
ttulos que puede ser muy antigua e imprecisa. Y esto se da especialmente en los barrios mas
cntricos, donde los inmuebles son mas valiosos. Inclusive en algunos planos parcelarios, una
misma lnea tiene dos dimensiones, que corresponden a dos ttulos distintos. (uno para cada
parcela). Vale decir, este plano sirve para la informacin ya mencionada, pero nunca puede
reemplazar a un plano de mensura de una parcela determinada. As, la informacin catastral se
debe tomar solo como un antecedente mas.
PRIORIDADES A RESPETAR EN EL REPLANTEO DE TERRENOS.

Para el replanteo del terreno, existe en la informacin disponible un orden de prioridades que
debe ser respetado:

---La informacin bsica a respetar que define el inmueble es el plano de mensura. Si es un


plano de de mensura simple, se considera que es un replanteo del titulo del terreno
confeccionado por un profesional habilitado. Su nica limitacin es el tiempo transcurrido
desde la mensura, que si es de mas de 10 aos puede necesitarse un nuevo plano. Asimismo,
en cualquier momento, si al efectuarse el replanteo se encuentran medidas distintas a la del
plano corresponde un nuevo plano que verifique o justifique esas variaciones. Igualmente, si
se proyecta hacer una construccin sobre dos terrenos contiguos, normalmente se exige la
confeccin de un plano de unin de los mismos.

---En las escrituras se consigna la descripcin segn titulo y si existe un plano esta debera
reflejarlo exactamente. En caso de diferencias, lo que se debe respetar es el plano y rectificar
la escritura si es necesario.

---En la provincia de Crdoba no se exige el plano de mensura previo para la transferencia de


un inmueble urbano (solo se exige para los rurales y la division de las construcciones por el
Regimen de la Propiedad Horizontal). Es por ello que la descripcin segn titulo no siempre
coincide con las medidas reales. Si se va a construir en un terreno sin plano siempre es
conveniente la confeccin del plano de mensura.

Si no se desea confeccionar un plano nuevo de mensura y las dimensiones en el terreno no


coinciden exactamente con el titulo, corresponde la verificacin de mensuras y ttulos de los
inmuebles colindantes y si es necesario replantear los mismos, a fin de garantizarse la no
invasin de los mismos ya que si esto sucede el profesional debe asumir la responsabilidad
por ese error, que se soluciona solo con la compra del terreno colindante (si es posible su
subdivisin) o demolicin de las construcciones realizadas para volver el terreno a su anterior
estado. La informacin de los inmuebles colindantes se obtiene en las oficinas del Catastro.