FUNDAO GETLIO VARGAS

DISCIPLINA: ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE

CUSTOS DE EDIFICAES

PEDRINHO GOLDMAN
Braslia Maro 2012

1
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

NDICE

1. Conceito de oramento
2. Tipos de oramento
3. Tcnicas de oramentao Estimativas de custos
4. Crticas ao oramento
5. Avaliaes de custos unitrios e preparo de oramento de construo
6. ABNT NBR 12721- Montagem do memorial de incorporao
7. Padres de construo - CUB Custos Unitrios da Construo (Lei
4591/64)
8. Controle oramentrio Centro de custos Controle de custos no plano de
contas
9. Planejamento estratgico de empreendimentos imobilirios Cronograma
fsico-financeiro
10. Tpicos sobre estudos de viabilidade associados ao oramento da
construo Indicadores de viabilidade
11. Anexos
2
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

1. O ORAMENTO NO CICLO DO EMPREENDIMENTO

yFase do estudo de viabilidade

yFase de planejamento
yFase de execuo do empreendimento
yFase de concluso

FUNES E RESPONSABILIDADES DO SETOR DE PLANEJAMENTO

yElaborao de oramento para o estudo de viabilidade

yElaborao de planejamento e oramento para a execuo da obra
yResponsvel pela gesto e controle de custos e prazos de produo.
yAnlise dos custos e resultados da construo.

3
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
PLANEJAMENTO INTERLIGADO AOS SETORES DA EMPRESA

Projetos -
Arquitetura

Contbil Planejamento e Compras

Acompanhament
o
Engenhari
Financeiro
a - Obras

Jurdico

4
INSERO DO PLANEJAMENTO TCNICO NO CICLO DE VIDA DO EMPREENDIMENTO

5
 IMPORTNCIA DO ORAMENTO

FASE DO ESTUDO DE VIABILIDADE E DO PLANEJAMENTO:

-Tomada de deciso de empreender

-Anlise e ajustes no projeto arquitetnico e no memorial descritivo visando
enquadramento viabilidade
-Ajustes nos processos construtivos para reduo de custos
-Subsdios a anlise para captao de fundos e desenvolvimento do fluxo de receitas e
despesas

FASE DA CONSTRUO E DOS RESULTADOS:

-Favorecer o acompanhamento do desempenho peridico da obra

-Garantir preciso nas compras e contrataes
-Reduo das margens de erros nos levantamentos de quantidades
-Permitir a elaborao de anlise fsica e financeira adequada para avaliao dos
resultados
-Possibilitar a identificao de desalinhamentos no decorrer da obra e favorecer as
aes corretivas.

6
 REPRESENTATIVIDADE DOS CUSTOS DE CONSTRUO NO EMPREENDIMENTO

QUADRO COMPARATIVO DOS TRS ESTUDOS DE CASO:

CUSTOS E DESPESAS % /despesas % /despesas %

/despesas
Terreno 19,14% 17,31% 7,65%
Comisso do terreno 1,02%
Construo 60,65% 58,70% 69,63%
Construo de infraestrutura 14,03%
Equipamentos 1,90%
Publicidade e promoo 3,06% 2,60%
Custo com incorporao 2,20%
Impostos 7,70%
Gastos indiretos 3,48%
7
REPRESENTATIVIDADE DOS CUSTOS DE CONSTRUO NO EMPREENDIMENTO

QUADRO COMPARATIVO DOS TRS ESTUDOS DE CASO:

y CUSTOS E DESPESAS % /despesas % /despesas %

/despesas
y Doao Prefeitura 2,14%
y Estande de vendas 0,42%
y Planej. e coordenao vendas 2,20%
y Consultoria imobiliria 0,45%
y Corretagem de vendas 4,28% 4,00%
6,60%
y Consultoria jurdica 0,77%
y Planej. de marketing 2,45%
y Gerenciamento
1,02%
y Ligaes definitivas
1,72%
y Diversos 0,42%
y PIS / COFINS 4,46%
8
y TOTAL 100,00% 100,00%
100 00%
 2 - TIPOS DE ORAMENTOS:

ORAMENTO PARAMETRIZADO OU POR ESTIMATIVA:

yUsualmente empregado para os estudos de viabilidade

yProjeto arquitetnico preliminar ou apenas estudo de massa
yProjeto de clculo estrutural e instalaes no realizados ou incompletos
yMemorial descritivo dos acabamentos incompletos
yMargem de erro aceitvel da estimativa de mais ou menos 20%
yMargem de erro desejvel de mais ou menos 10%

yRecomendaes:
yLevantamento do mximo de informaes tcnicas de itens representativos tais como a
soluo da fundao, estrutura e instalaes, prazo da obra, remunerao da construtora, taxa
de encargos sociais, equipe operacional da obra
yAdoo de duas metodologias para obteno de intervalo de valores provveis para a
estimativa

yAnexo I Artigo do VII Seminrio Internacional LARES: Estimativa oramentria da

construo Tcnica paramtrica para utilizao nos estudos de viabilidade.

9
 Anexo I Artigo do VII Seminrio Internacional LARES Outubro 2007
Quadro I: Valores de custos dos servios por m2 de rea equivalente.
1 2 3 4 5 6 7 8
R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2 R$/m2
Padro de acabamento: Normal Normal/alto normal / alto Normal baixo/normal alto normal normal
rea equivalente de construo: 32.497,00 53.435,00 1.698,76 3.548,00 5.653,00 1.308,00 5.166,00 1.662,00

Projetos 23,68 39,38 28,42 38,54 14,93 55,62 26,63 37,38

Instalaes da obra 37,25 36,34 33,46 15,7 9,17 51 13,04 28,65
Servios Gerais 109,74 97,98 195,18 223,88 83,43 302,55 169,48 130,51
Trabalhos em terra 4,62 3,3 1,63 35,53 8,1 26,78 5,48 1,42
Fundaes 47,41 37,05 59,63 63,53 91,58 120,41 27,39 65,67
Estruturas 193,84 253,56 217,56 220,33 114,7 203,45 203,1 190,88
Instalaes 179,52 139,65 130,49 171,19 109,58 173,71 148,76 152,22
Alvenarias 16,92 28,23 37,95 37,22 44,83 38,99 36,13 42,84
Cobertura 0 73,88 0 0,59 41,52 0 1,93 2,79
Impermeabilizaes 26,52 16,7 36,58 22,31 3,26 43,32 10,06 17,1
Esquadrias 44,31 102,85 59,5 69,84 53,2 71,65 61,96 42,38
Revestimentos 83,5 79,95 125,13 137,29 110,88 131,96 117,1 126,88
Pavimentao 62,77 115,76 70,94 59,73 54,49 88,28 53,29 46,02
Rodaps, Soleiras e Peitoris 14,62 6,5 11,07 14,3 10,62 19,86 18,87 10,1
Ferragens das Esquadrias 4,78 9,23 3,81 5,12 5,79 4,47 5,02 4,96
Pinturas 43,84 35,07 29,36 32,26 35,91 42,96 37,12 41,64
Vidros 3,04 6,47 5,81 9,93 3,96 11 8,35 2,87
Louas e Metais 23,53 17,55 21,06 25,88 19 21,49 31,45 24,75
Complementao 1,35 30,93 0,66 14,45 4,03 30,07 5,87 2,77
Limpeza 3,59 2,81 2,83 3,04 5,31 3,67 5,03 4,3310
Anexo I Artigo do VII Seminrio Internacional LARES

11
 2 - TIPOS DE ORAMENTOS:

ORAMENTO PRELIMINAR:

yUsualmente elaborado na fase de planejamento da obra

yProjeto arquitetnico preliminar, projeto de clculo, instalaes e especiais incompletos
yMemorial descritivo de acabamentos incompleto
yMargem de erro aceitvel de mais ou menos 10% a 15%
yMargem de erro desejvel de mais ou menos 5%

yRecomendaes:
yLevantamento do mximo de informaes tcnicas de itens representativos tais como a
soluo da fundao, estrutura e instalaes, prazo da obra, remunerao da
construtora, taxa de encargos sociais, equipe operacional da obra
yPossibilidade de ajuste oramentrio quando da concluso dos projetos executivos e
memoriais
yContemplar os processos construtivos no oramento

12
 2 - TIPOS DE ORAMENTOS:

ORAMENTO EXECUTIVO:

yUsualmente elaborado na fase de planejamento da obra com ocorrncia de ajustes

com a obra j em andamento, embora no desejvel
yProjeto arquitetnico executivo, projeto de clculo, instalaes e especiais completos
yMemorial descritivo de acabamentos completo
yMargem de erro aceitvel de mais ou menos 5% a 10%
yMargem de erro desejvel de mais ou menos 3% a 5%

yRecomendaes:
yLevantamento do mximo de informaes tcnicas de itens representativos tais como a
soluo da fundao, estrutura e instalaes, prazo da obra, remunerao da
construtora, taxa de encargos sociais, equipe operacional da obra
yContemplar os processos construtivos no oramento

13
 3 TCNICAS DE ORAMENTAO

DOCUMENTAO E INFORMAES TCNICAS NECESSRIAS PARA

ELABORAO DE ORAMENTO:

yProjetos completos e licena da obra

yMemorial descritivo de acabamento completo
ySondagem do terreno
yProjeto de canteiro de obra
ySoluo de fundao
yEspecificaes tcnicas da construtora inclusive equipe operacional, processos
construtivos
yRegistro fotogrfico do terreno, condies do solo e topogrficas, divisa e vizinhana,
rede de infraestrutura do terreno e pblica
yRestries para a construo quanto a acesso de transporte, horrio de trabalho, clima
yCondies locais para aquisio e recebimento de materiais, equipamentos,
ferramentas
yCaractersticas da mo de obra para contratao e terceirizao de servios

14
 3 TCNICAS DE ORAMENTAO

METODOLOGIA PARA LEVANTAMENTO DE QUANTIDADES PARA

PLANEJAMENTO:

-Dimensionamento da equipe operacional da obra no tempo

-Levantamento de escavao mecnica, manual , aterro
-Levantamento de fundaes diretas e profundas - forma, armao, concreto
-Levantamento de supraestrutura - forma, armao, concreto por pavimento
-Levantamento de Instalaes eltrica, hidrulica, gs, incndio, esgoto, telefone
-Levantamento de alvenaria por pavimento
-Levantamento das reas de cobertura
-Impermeabilizao e tratamentos trmicos, acsticos, e juntas
-Esquadrias, ferragens e vidros por tipologia, por compartimento
-Revestimentos de paredes e tetos, pavimentaes, rodaps, soleiras e peitoris,
pinturas, louas e metais, itens complementares e limpeza por tipologia, por
compartimento

15
 3 TCNICAS DE ORAMENTAO

COMPONENTES PARA MONTAGEM ORAMENTRIA:

yPlano de contas de construo

yCadastro de fornecedores e empreiteiros
yCadastro de preos de insumos e servios
yCadastro de composies de custos que contemple:
y- Insumos e servios associados s especificaes tcnicas e de acabamentos do
empreendimento
y- Critrio de medio para os levantamentos de quantidades
y- Critrio de perdas, reaproveitamentos e produtividades dos materiais, subsistemas e
servios
y- Premissas tcnicas e operacionais da construtora tais como taxa de encargos sociais,
remunerao da construtora, equipe operacional, processos construtivos
yPremissas adotadas na ausncia dos projetos construtivos e memoriais descritivos
ySistema e metodologia para o levantamento de quantidades dos projetos de
arquitetura, calculo, instalaes e especiais
ySistema e metodologia para a montagem oramentria e relatrios para o planejamento
e controle dos servios de construo

16
 3 TCNICAS DE ORAMENTAO

RELATRIOS DE PLANEJAMENTO:

-Resumo dos custos dos principais servios e percentuais representativos

-Oramento bsico por composies
-Oramento detalhado com composies abertas
-Relao de insumos com quantidades e custos e curva ABC
-Histograma da quantidade de mo de obra no tempo
-Histograma de quantidade de materiais no tempo
-Histograma de quantidade de equipamentos no tempo
-Programao de compras e contrataes no tempo
-Cronograma fsico e financeiro da obra
-Rede PERT / CPM

. Anexo II Oramento detalhado da obra

17
 3 TCNICAS DE ORAMENTAO

Relatrios de Planejamento

Curva ABC

Carta de Cronograma
Oramento
entrega do Fsico-
detalhado
oramento Financeiro

18
 ELABORAO DOS ORAMENTOS DOS CUSTOS DA CONSTRUO

4 ANLISE CRTICA DO ORAMENTO:

-O oramentista deve contemplar elementos no constantes do projeto que sero

executados na obra
-Realizao de anlise crtica do oramento
-Oramento como estimativa de custos no planejamento passa a ferramenta de gesto,
compras e contratao na fase de produo
-Responsabilidade quanto aos indicadores dos estudos de viabilidade e tomada de
deciso associados ao custo da construo
-Elemento de equalizao do oramento do construtor para minimizar os riscos do
incorporador

. Artigo: Avaliao do oramento do construtor para consolidao do estudo de

viabilidade econmica do empreendimento anexo III da apostila.

19
 Anexo III Artigo sobre a avaliao do oramento do construtor para consolidao do oramento

Estudo de viabilidade econmica Tomada de deciso dos incorporadores

Variveis relevantes dos estudos de viabilidade:
- Valor do terreno
- Custo de construo

Preciso e confiabilidade da estimativa de custos de construo:

- Oramento da construtora
- Oramento de empresa especializada
- Equalizao dos oramentos

Realizao do oramento com os mesmos projetos, memoriais, processos, conceitos

e premissas.

Concluses:
- A realizao da equalizao do oramento contratado pelo incorporador e do construtor
uma tendncia mercadolgica
- A equalizao possibilita reduo da margem de erro das estimativas para a realizao
do empreendimento
- Estabelece uma previso meta com a anuncia do incorporador e do construtor
- Aumenta o grau de segurana dos indicadores de viabilidade do empreendimento
- Cria uma ferramenta adequada de compras e contrataes para a construo do
empreendimento.
20
1. EXERCCIO: ORAMENTO POR ESTIMATIVA PARAMETRIZADA

Oramento Parametrizado

1. & 2. metodologia

21
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

5. AVALIAES DE CUSTOS UNITRIOS E PREPARO DE ORAMENTO DE

CONSTRUO

- 5.1 Composies de custos:

- 5.2 Banco de dados dos preos dos insumos de construo:

- 5.3 Levantamento de quantitativos de produo:

- 5.4 Sugesto de metodologia para levantamento de quantidades dos servios de

construo:
- Fundaes
- Estrutura
- Instalaes
- Alvenaria
- Tratamentos
- Esquadrias e acabamentos
22
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
LEVANTAMENTOS DE QUANTIDADES

rea equivalente Supraestrutura

Trabalhos em Instalaes
terra e prediais e
fundao Levantamento especiais
de quantidades

Alvenaria

Esquadrias,
Cobertura e revestimentos, pisos,
tratamentos pinturas

23
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

6. ABNT NBR 12721- Montagem do memorial de incorporao:

- O objetivo da Norma Brasileira Revisada NBR 12721/2006 (antiga NB 140) o de atender ao que foi prescrito
Associao Brasileira de Normas Tcnicas pela Lei Federal 4.591/64

- Alguns dos principais itens de artigos componentes da Lei 4.591:

- - A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns.

- O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado no cartrio competente
de registro de imveis, os seguintes documentos, entre outros:
a. Projeto arquitetnico de construo devidamente aprovado pelos rgos competentes.
b. Clculo das reas das edificaes discriminando rea global, a das partes comuns, e indicando em cada tipo de
unidade a respectiva metragem de rea construda.
c. Memorial descritivo das edificaes da obra projetada.
d. Avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, discriminando-se tambm o custo da
construo de cada unidade.

- Os Sindicatos Estaduais da Indstria da Construo Civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, at o dia 5 de
cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nas respectivas regies jurisdicionais.

- Na ocorrncia de omisso do Sindicato Estadual, o construtor usar os ndices fixados por outro Sindicato
Estadual, em cuja regio os custos de construo mais se assemelhem aos da sua obra.

- crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo em propostas, contratos, prospectos, ou
comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das
fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes.

Pena: Recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio legal vigente no pas.

24
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y QUADROS DA ABNT NBR 12721 : 2006

y Informaes preliminares
y Clculo de reas

y Quadro 1 Clculo das reas nos pavimentos e das reas globais

y Quadro 2 Clculo das reas das unidades autnomas
y Quadro 3 Avaliao do custo global da construo e do preo por m2 da construo
y Quadro 4 Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma:
y Quadro 4a: Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do
rerrateio de sub-rogao.
y Quadro 4b: Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao.
y Quadro 4b1: Substitui o quadro 4b quando exigida a discriminao de rea de terreno de
uso exclusivo (condomnio de casas isoladas, geminadas ou conjunto de edificaes em
blocos)
y Quadro 5 Informaes gerais
y Quadro 6 Memorial descritivo de equipamentos
y Quadro 7 Memorial descritivo dos acabamentos dependncias de uso privativo
y Quadro 8 Memorial descritivo dos acabamentos dependncias de uso comum

y Referncias e exemplos: Livro Introduo ao Planejamento e Controle de Custos na Construo

Civil Editora PINI - pginas 138 a 150.
25
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y ABNT NBR 12721 / 2006:

y Coeficientes mdios para obteno das reas equivalentes de construo:

y a. Garagem (subsolo): 0,50 a 0,75

y b. rea privativa unidade autnoma padro: 1,00
y c. rea privativa de salas com acabamento: 1,00
y d. rea privativa de salas sem acabamento: 0,75 a 0,90
y e. rea de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60
y f. Varandas: 0,75 a 1,00
y g. Terraos ou reas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60
y h. Estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10
y i. rea de projeo do terreno sem benfeitorias: 0,00
y j. rea de servio residncia unifamiliar padro baixo aberta: 0,50
y k. Barrilete: 0,50 a 0,75
y l. Caixa dgua: 0,50 a 0,75
y m. Casa de mquinas: 0,50 a 0,75
y n. Piscina: 0,50 a 0,75
y o. Quintais, caladas, jardins, outros: 0,10 a 0,30

26
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL

5. AVALIAES DE CUSTOS UNITRIOS E PREPARO DE ORAMENTO DE CONSTRUO

27
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL

5. AVALIAES DE CUSTOS UNITRIOS E PREPARO DE ORAMENTO DE CONSTRUO

28
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL

5. AVALIAES DE CUSTOS UNITRIOS E PREPARO DE ORAMENTO DE CONSTRUO

29
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

7. Padres de construo - CUB Custos Unitrios da Construo (Lei 4591/64)

7.1 - Padres de acabamentos:
- Baixo
- Normal
- Alto

7.2 - Tipologia das edificaes ABNT NBR 12721 / 2006:

Residenciais:
i. Residncia uni familiar R1
ii. Residencial popular RP1Q
iii. Residencial multifamiliar projeto de interesse social (PIS)
iv. Prdio popular PP
v. Residencial multifamiliar (R8)
vi. Residencial multifamiliar (R16)

Edificaes comerciais padro normal e alto:

vii. Comercial Salas e lojas (CSL - 8)
viii. Comercial Salas e lojas (CSL - 16)
ix. Comercial Andar livre (CAL - 8)
x. Galpo industrial (GI)

30
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

7. Padres de construo - CUB Custos Unitrios da Construo (Lei

4591/64)
7.3 CUB Custos unitrios da construo (Lei 4.591/64):
Os custos unitrios bsicos (CUB) correspondem a valores do metro quadrado da construo para
os diversos padres estabelecidos pela norma NBR 12721/2006
Os valores dos custos unitrios sero atualizados mensalmente de acordo com os procedimentos
constantes da norma NBR 12721 e publicados pelos Sindicatos da Construo Civil Regionais at
o dia 5 do ms subseqente
Na formao dos custos unitrios apresentados no so contemplados os itens descritos abaixo:
- Fundaes, contenes, rebaixamento de lenol fretico.
- Elevadores
- Equipamentos tais como fogo, aquecedor, bomba de recalque, incinerao, ar condicionado,
calefao, ventilao e exausto, outros
- Playground
- Obras complementares tais como urbanizao, recreao, ajardinamento, instalao e
regularizao do condomnio
- impostos, taxas e emolumentos cartoriais
- Projetos arquitetnicos, clculo estrutural, de instalaes prediais, e projetos especiais
- Remunerao do construtor
- Remunerao do incorporador
CUSTO UNITRIO DE CONSTRUO - RJ
31
ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL

32
ORAMENTO E CONTABILIDADE PARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

33
2. EXERCCIO: CLCULO DOS QUADROS DA NBR 12721

LEVANTAMENTO DE REAS
SEGUNDO A NBR 12721

Quadro
Quadro 1
2

MONTAGEM DO MONTAGEM DO
QUADRO 1 QUADRO 2

34
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y 8 CONTROLE ORAMENTRIO PLANO DE CONTAS CONTROLE DE CUSTOS

NO PLANO DE CONTAS:
PLANO DE CONTAS DOS CUSTOS DIRETOS DE CONSTRUO TIPOLOGIA DOS
INSUMOS:
y Materiais de construo tais como cimento, areia, tijolo, cermica porta, louas.
y Equipamentos e ferramentas.
y Mo de obra prpria registrada tais como servente, pedreiro, mestre, vigia.
y Mo de obra empreitada ou terceirizada
y Subsistemas contratados para atender servios especficos como portas de madeira
pronta, kit de banheiro pronto.

- PLANO DE CONTAS POR GRANDES ITENS DE SERVIOS:

y 01 Projetos e consultorias.
y 02 Instalaes do canteiro da obra e equipamentos.
y 03 Servios operacionais.
y 04 Trabalhos em terra e contenes.
y 05 Fundaes.
y 06 Estrutura.
y 07 Instalaes prediais e especiais.
y 08 Paredes e alvenarias.
y 09 Coberturas e protees

35
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y 8 CONTROLE ORAMENTRIO PLANO DE CONTAS CONTROLE DE

CUSTOS NO PLANO DE CONTAS:

PLANO DE CONTAS POR GRANDES ITENS DE SERVIOS:

y 10 Impermeabilizaes e tratamentos.
y 11 Esquadrias.
y 12 Revestimentos de paredes e tetos.
y 13 Pavimentaes.
y 14 Rodaps, soleiras e peitoris.
y 15 Ferragens de portas e janelas.
y 16 Pinturas.
y 17 Vidros.
y 18 Louas e metais sanitrios.
y 19 Complementaes de acabamentos e equipamentos.
y 20 Limpeza final da obra.

36
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y 8 CONTROLE ORAMENTRIO PLANO DE CONTAS CONTROLE DE CUSTOS

NO PLANO DE CONTAS:

GESTO E ACOMPANHAMENTO FSICO-FINANCEIRO DA OBRA:

y Oramento detalhado, cronograma fsico e financeiro e relatrios complementares de

planejamento, acompanhamento e controle.
y Entrosamento profissional e colaborativo entre os setores da construtora e a gerenciadora
y O acompanhamento fsico e financeiro deve contemplar:
y Participao nas compras e nas contrataes da obra
y Acompanhamento no canteiro da obra das folhas de controle de ponto dos operrios da
obra, das entradas dos materiais, das medies e faturamentos dos empreiteiros.
y Acompanhamento fsico da obra segundo o cronograma fsico e financeiro.
y Apropriao de servios
y Conferncia da pasta de pagamentos e controle contbil
y Apropriao dos pagamentos segundo o plano de contas de construo
y Anlise dos custos por servios e indexao dos valores monetrios considerando a
inflao setorial
y Anlise gerencial fsica e financeira do empreendimento

37
ORAMENTO E PLANEJAMENTO OPERACIONAL
Anlise do percentual fsico da obra

38
Controle de custos no plano de contas

39
Anlise fsica e financeira da obra

40
Exerccio: Avaliao do percentual fsico da obra Percentagem Fsica: Junho 2011
Data de medio: 01 de julho de 2011
% OBRA % ORAMENTO
OBRA : EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
PESO % Jun. 11 % TOTAL % Jun. 11
ITENS SERVIOS
Exerccio de avaliao fsica da obra
PROJETOS 6,09% 94,00
INSTALAES DA OBRA 3,22% 82,00
SERVIOS GERAIS 9,60% 70,00
TRABALHOS EM TERRA 11,59% 100,00
INFRA-ESTRUTURA 4,00% 100,00
SUPRA-ESTRUTURA 16,19% 100,00
PAREDES E PAINEIS ALVENARIA 1,53% 100,00
ESQUADRIAS DE MADEIRA 9,34% 15,00
ESQUADRIAS METLICAS 0,91% 15,00
FERRAGENS 0,28% 0,00
VIDROS 2,54% 0,00
COBERTURAS E PROTEES TELHADO 1,61% 0,00
IMPERMEABILIZAO 2,39% 20,00
REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 1,35% 50,00
REVESTIMENTO EXTERNO/ 1,17%
AZULEJOS / CERMICAS 15,00
FRMICAS 3,07% 0,00
ESPECIAIS 2,96% 0,00
PINTURA 1,40% 0,00
PAVIMENTAES MADEIRA 1,18% 0,00
CERAMICAS 4,47% 0,00
OUTROS 2,05% 0,00
INSTALAES E APARELHOS ELTRICAS 5,27% 30,00
HIDRULICAS 2,15% 30,00
ESGOTOS 1,53% 30,00
ELEVADORES 0,00% 0,00
MECANICAS 0,13% 0,00
APARELHOS 2,12% 0,00
COMPLEMENTAO CALAFATE-LIMPEZA 0,14% 0,00
LIGAES-HABITE-SE 1,71% 0,00

PERCENTUAL 100,00% 53,94%

OBS: Percentual da obra em 01/07/2011 : _______%. Em relao ao cronograma a obra se dias 41

encontra atrasada ou adiantada ______ dias.
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9 PLANEJAMENTO ESTRATGICO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO:

y RELATRIOS RELEVANTES PARA UM PLANEJAMENTO ESTRATGICO:

- Cronograma fsico-financeiro da construo exemplificado no anexo v.
- Cronograma e histograma de mo de obra para produo Quantidade de operrios,
distribudos ao tempo, pelos servios de construo.
- Cronograma e histograma de mo de obra operacional tcnica e administrativa
- Curva S da mo de obra Tempo x homens-hora
- Cronograma de materiais e equipamentos Quantidades distribudas ao tempo, pelas
atividades de construo.
- Cronograma de compras e contrataes por insumos Quantidades distribudas ao
tempo, por insumos e servios
- Histograma de consumo de insumos pelo tempo
- Curva S de compras de materiais e equipamentos
- Cronograma de redes PERT / CPM - Projeta a ligao de dois eventos (incio e fim)
atravs de uma atividade cuja durao indicada.
- Relatrio e curva de classificao ABC - Distingue os insumos de construo pela sua
importncia monetria, na ordem de maior para menor importncia.
- Curva percentual dos percentuais de custos representativos da construo dos vinte
grandes itens.
- Histograma e curva dos custos por m2 dos vinte grandes itens de construo.
- Curva de consumo dos insumos por m2 de construo.
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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

HISTOGRAMA DE ALVENARIA DE BARRO MATERIAIS:

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

HISTOGRAMA DE ALVENARIA DE BARRO MO DE OBRA:

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

10 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE ASSOCIADOS AO

ORAMENTO DE CONSTRUO INDICADORES DE VIABILIDADE:

10.1 Variveis dos estudos de viabilidade:

- Variveis monetrias
- Variveis qualitativas
- Indicadores de resultados

10.2 Fatores componentes dos processos das variveis:

10.3 Peso monetrio representativo das variveis monetrias:

10.4 Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudo de viabilidade

em um empreendimento residencial no municpio do Rio de Janeiro:

45
6 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:

46
6 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:

47
6 TPICOS SOBRE ESTUDOS DE VIABILIDADE:

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y ANLISE DOS PROCESSOS DAS VARIVEIS:

y Terreno:
y Questo primordial na incepo do negcio imobilirio
y Localizao, dimenso, grau de aproveitamento, padro de qualidade da regio,
infraestrutura, atributos do terreno.
y Preo e condies de compra.
y Utilizao atual, vocao segundo a legislao edilcia, aspectos fsicos, restries de
aproveitamento, condies do solo e subsolo.
y Avaliao das restries legais e ambientais
y Caractersticas socioeconmicas da vizinhana, infraestrutura urbana de rede de
instalaes pblicas, vias, meios de transporte, servios, segurana.
y Necessidades de habitaes na regio

y Segurana patrimonial e pessoal:

y Adoo do conceito de segurana nos projetos
y Percepo e sensao de segurana agregando qualidade e valorizao do
empreendimento

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y ANLISE DOS PESOS MONETRIOS REPRESENTATIVOS DAS VARIVEIS

MONETRIAS:

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

y ANLISE DOS PESOS MONETRIOS REPRESENTATIVOS DAS VARIVEIS

MONETRIAS:

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ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Processo de interao entre modelo e realidade

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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

Anlise de um empreendimento residencial no municpio do Rio de Janeiro:

1 Caractersticas do empreendimento

Incorporador: Empresa empreendedora de bens imobilirios.

Construtora: Construtora tradicional no mercado imobilirio do Rio de Janeiro com 27 anos
de existncia.
Projeto de arquitetura: Realizado por arquiteto com conhecimento em legislao edilcia
especfica para esta tipologia.
Empreendimento: Empreendimento uni familiar de alto luxo de acordo com o perfil de
construo e padro de especificaes da regio.
Modalidade da construo: O empreendimento ser construdo pelo sistema de construo a
preo de custo, com a contratao da construtora para a execuo da obra por um percentual
de remunerao pr-fixado e gerenciado por uma empresa especializada.

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

2 Objetivos do negcio imobilirio :

Objetivo principal:
Concluir o projeto concebido para sete edificaes das quais seis j foram realizadas com
sucesso.
Realizao pessoal do empreendedor.

Objetivo secundrio:
. Auferir lucratividade no empreendimento sem uma definio conclusiva, neste momento, em
relao comercializao para venda ou aluguel da unidade.

3 Caractersticas sociais, econmicas e comerciais da regio:

As caractersticas so as mais favorveis pois se trata de uma regio no Rio de Janeiro
considerada nobre pelo alto poder aquisitivo da populao local, assim como pela qualidade
da infraestrutura de educao, sade e comrcio. Alm de acesso ao transporte, segurana,
lazer e o terreno estar localizado prximo ao mar.

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

4 Caractersticas do projeto arquitetnico e do terreno:

y O terreno apresenta uma topografia irregular e em aclive, fato que gera dificuldade, tanto no
aproveitamento arquitetnico obrigando a projeo de vrios nveis, como na execuo pela
necessidade de corte de rocha e de muros de conteno para um melhor aproveitamento de espaos
para o projeto.
y Devido a tais caractersticas e a legislao edilcia, o projeto estabeleceu a construo de uma unidade
residencial distribuda em quatro nveis de pisos.

QUADRO DE REAS REAIS E EQUIVALENTES:

OBRA: Cliente: DATA:

PAVIMENTO MEDIES % COB. PADRO REAL EQUIVALENTE

Acesso ( 33,40) 126,00 96,45

1. pavimento (43,70) 241,69 239,89
2. Pavimento (48,21) 368,26 306,04
3. Pavimento (51,53) 464,36 281,08
Laje cobertura 278,29 55,66
Totais 1.478,60 979,12

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 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

Anlise pela situao monetria com cenrio mais favorvel:

5 Valores das receitas e entradas monetrias:

. VGV: R$ 6.500,00/m2 x 730,65m2 = R$ 4.749.225,00
A rea considerada corresponde a parte privativa edificada.

6 Valores monetrios de despesas:

6.1 Valor de terreno: R$ 200.000,00
6.2 Custo da construo: R$ 2.700,00/m2 x 979,12 m2 = R$ 2.643.624,00
6.3 Publicidade e promoo: 2% x R$ 4.749.225,00 = R$ 94.984,50
6.4 Corretagem imobiliria: 4% x R$ 4.749.225,00 = R$ 189.969,00
6.5 Impostos (PIS/COFINS/CSLL): 4,65% x R$ 4.749.225,00 = R$ 220.838,96
6.6 Despesas jurdicas e imobilirias: 1% x R$ 4.749.225,00 = R$ 47.492,25
Clculo do total das despesas: R$ 3.396.908,71

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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:

1 Projeto de arquitetura adequado a regio e aprovado pela Prefeitura e pelos rgos ambientais.
2 Pesquisa mercadolgica obtida por experincias anteriores de projetos similares e pelo parecer
de corretores especializados.
3 Perfil socioeconmico e cultural obtido por experincias anteriores e pelo parecer de corretores
especializados.
4 Conjuntura internacional : Apesar de o mercado estar impactado pela crise internacional, trata-
se de um projeto que pode ser beneficiado pelas incertezas de outros investimentos com maior
risco.
5 Poltica pblica habitacional : Trata-se de um empreendimento diferenciado com pouca
influncia direta desta varivel neste momento.
6 Dficit habitacional : O projeto no se insere nas demandas de carncia habitacional.
7 Percepo e sensao de espaos: Sua diferenciao se d pela localizao, topografia e
qualidade do projeto.
8 Motivao: A motivao est associada satisfao e realizao pessoal do incorporador.

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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:

9 Qualidade: O projeto corresponde ao stimo empreendimento de natureza semelhante aos outros

seis de qualidade comprovada.
10 Sustentabilidade ambiental e urbana: O projeto aprovado pela Prefeitura e demais rgos
ambientais, de acordo com as normas municipais, estaduais e federais.
11 Participao da sociedade: O projeto est de acordo com a legislao municipal, quanto sua
apreciao.
12 Rede de infraestrutura e transporte: A regio detm rede completa de atendimento quanto
infraestrutura e transporte.
13 Legislao edilcia: Projeto aprovado em todos os rgos competentes.
14 Favelas: A localizao do empreendimento no sofre influncia qualitativa pela proximidade
com as favelas.
15 Sustentabilidade social: O empreendimento adequado regio cuja construo favorece a
gerao de emprego e movimento econmico.
16 Segurana patrimonial e pessoal: A regio dotada de controle de segurana pblica e
privada.

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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:

17 Riscos:
. O projeto arquitetnico est aprovado. O risco poder ocorrer com a renovao da licena de
execuo cujo prazo limite ser em outubro de 2009.

. Quanto construo a construtora e a gerenciadora realizaram seis casas semelhantes para o

empreendedor, minimizando os riscos quanto qualidade, prazo e custo.

. A formao de fundo monetrio fundamental para a realizao do empreendimento, entendido

como um risco a ser minimizado de imediato.

. Considerando a idade avanada e o estado de sade do empreendedor foi recomendado que fosse
criado um fundo com o valor necessrio para o atendimento ao fluxo de caixa do cenrio mais
desfavorvel.

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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:

18 Montagem do fluxo de caixa de receitas e despesas segundo quatro cenrios:

6.1 Cenrio mais favorvel de receitas e despesas, com a receita de venda parcelada
durante a construo;

6.2 Cenrio mais favorvel de receitas e despesas, com receita de venda no final da
construo;

6.3 Cenrio menos favorvel de receitas e despesas, com receita de venda parcelada
durante a construo;

6.4 Cenrio menos favorvel de receitas e despesas, com receita de venda no final da
construo.

Os fluxos contemplam o prazo de 18 meses para o empreendimento e com a aplicao de

juros de 1,0% ao ms. 60
 ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES
Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:

19 Clculo dos indicadores de resultados, adoo de cenrios e anlise de sensibilidade:

1 Hiptese - Venda do terreno:

- Lucro lquido: R$ 650.000,00
- Lucro/Despesa: 325%

2 Hiptese - Locao: Cenrio Mais Favorvel Cenrio Menos Favorvel

Valor mensal de locao: R$ 20.000,00 R$ 20.000,00
Retorno do invest. em meses 142 170
Retorno do invest. em anos 11.85 14.13
Taxa de rendimento mensal 0,70% 0,59%

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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:

3.2 Viabilidade dinmica : Mais Favorvel de VGV e custos Mais Favorvel de VGV e custos
Venda no incio da obra Venda no final da obra
Valor de Venda R$ 4.749.225,00 R$ 4.749.225,00
Juros de parcelamento de venda R$ 475.714,04 R$ 0,00
Total das receitas R$ 5.224.939,04 R$ 4.749.225,00
Resultado lquido R$ 1.828.030,33 R$ 1.352.316,29
Valor de investimento mximo R$ 425.098,29 R$ 2.791.740,50
Ms de investimento mximo Ms 1 Ms 17
Ms de retorno do capital Ms 5 Ms 18
Taxa interna de retorno ao ms 27,59% 3,94%
Valor presente lquido R$ 1.610.316,90 R$ 889.971,80
Juros sobre as prestaes 1% 1%
Prazo da construo 18 meses 18 meses
Velocidade de venda No incio da obra No final da obra
Risco Ver anlise de risco Ver anlise de risco
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Estudo de caso na aplicao da modelagem de estudos de viabilidade

7 Variveis Qualitativas:
20 Anlise e interpretao dos resultados:
1. Hiptese:
A venda apenas do terreno com projeto aprovado aponta um excelente resultado financeiro.
2. Hiptese:
. A locao aps a concluso da construo: Segundo os dois cenrios apresentados o retorno
do investimento varia entre 12 a 14 anos. A valorizao do patrimnio tende a se manter
atualizada ao longo do tempo.
3 Hiptese:
A comercializao do empreendimento: Foram apresentados dois cenrios de velocidade de
venda aplicados sobre os cenrios de valores de venda e o custo da construo mais
favorvel e menos favorvel anlise de sensibilidade de variveis chave.

21 Tendncias dos resultados dos estudos considerando os cenrios e as variveis qualitativas:

. um empreendimento vivel com base no estudo de viabilidade tcnica, econmica e
financeira.
22 Concluses e recomendaes:
necessria a criao do fundo monetrio para a realizao dos aportes ao longo do fluxo de
despesas no tempo para minimizao de risco de interrupo do empreendimento. 63
ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE CUSTOS DE EDIFICAES

AGRADECIMENTO FINAL

Pedrinho Goldman
Braslia
Maro de 2012
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