Laudo de Avaliao

AP-0499/14-02a

TOTVS BRASIL SALES LTDA.

LAUDO: AP-0499/14-02a DATA-BASE: 31 de agosto de 2014

SOLICITANTE: TOTVS S.A., doravante denominada TOTVS.

Sociedade annima aberta, com sede Av. Braz Leme, n 1.631, 2 Andar, Jardim So Bento, na Cidade e Estado de
So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 53.113.791/0001-22.

OBJETO: TOTVS BRASIL SALES LTDA., doravante denominada TOTVS SALES.

Sociedade empresria limitada, com sede Av. Braz Leme, n 1.717, Jardim So Bento, na Cidade e Estado de So
Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 08.635.549/0001-64.

OBJETIVO: Determinao do Patrimnio Lquido contbil de TOTVS SALES, para fins de incorporao por TOTVS, nos termos e para
os fins dos artigos 226 e 227 e pargrafos da Lei n 6.404/76 (Lei das S.A.).

Laudo AP-0499/14-02a 1
NDICE

1. INTRODUO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
2. PRINCPIOS E RESSALVAS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4
3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 5
4. METODOLOGIA DE AVALIAO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 6
5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE TOTVS SALES ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
6. CONCLUSO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8
7. RELAO DE ANEXOS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9

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1. INTRODUO

A APSIS CONSULTORIA E AVALIAES LTDA., doravante denominada APSIS, A equipe da APSIS responsvel pela realizao deste trabalho constituda
com sede Rua da Assembleia, n 35, 12 andar, na Cidade e Estado do Rio pelos seguintes profissionais:
de Janeiro, inscrita no CNPJ sob n 08.681.365/0001-30, foi nomeada por
ANA CRISTINA FRANA DE SOUZA
TOTVS para constatar o valor do Patrimnio Lquido contbil de TOTVS Vice-Presidente (CREA/RJ 1991103043)
ANTONIO LUIZ FEIJ NICOLAU
SALES, para fins de incorporao por TOTVS, nos termos dos artigos 226 e Diretor
227 da Lei n 6.404/76 (Lei das S.A.). EDUARDO DE CASTRO ROSSI
Diretor (CREA/SP 5062320397)
EDUARDO PAIVA
Na elaborao deste trabalho, foram utilizados dados e informaes
Supervisor de Projetos
fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com LUIZ PAULO CESAR SILVEIRA
Vice-Presidente (CREA/RJ 1989100165 e CRC/RJ-118263/P-0)
o cliente. As estimativas utilizadas neste processo esto baseadas nos MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON
documentos e informaes, os quais incluem, entre outros, o seguinte: Diretora Tcnica (CRC/SP-143169/O-4)
MRCIA MOREIRA FRAZO DA SILVA
Diretora (CRC/RJ-106548/O-3)
Balancete Patrimonial Analtico de TOTVS SALES, encerrado em 31 de
RENATA POZZATO CARNEIRO MONTEIRO
agosto de 2014. Presidente
SERGIO FREITAS DE SOUZA
A APSIS realizou recentemente avaliaes para companhias abertas para Vice-Presidente (CORECON/RJ 23521-0)

diversas finalidades nas seguintes empresas:

AMRICA LATINA LOGSTICA DO BRASIL S/A
BANCO PACTUAL S/A
CIMENTO MAU S/A
ESTA - EMPRESA SANEADORA TERRITORIAL AGRCOLA S/A
ESTCIO PARTICIPAES S/A
GERDAU S/A
HOTIS OTHON S/A
L.R. CIA. BRAS. PRODS. HIGIENE E TOUCADOR S/A
LIGHT SERVIOS DE ELETRICIDADE S/A
LOJAS AMERICANAS S/A
MPX ENERGIA S/A
PETRLEO BRASILEIRO S/A PETROBRAS
REPSOL YPF BRASIL S/A
TAM TRANSPORTES AREOS MERIDIONAL S/A
ULTRAPAR PARTICIPAES S/A

Laudo AP-0499/14-02a 3
2. PRINCPIOS E RESSALVAS

As informaes a seguir so importantes e devem ser cuidadosamente lidas.

O Relatrio objeto do trabalho enumerado, calculado e particularizado obedece criteriosamente aos princpios fundamentais descritos a seguir:

Os consultores no tm interesse, direto ou indireto, nas companhias A APSIS assume total responsabilidade sobre a matria de Avaliaes,
envolvidas ou na operao, bem como no h qualquer outra incluindo as implcitas, para o exerccio de suas honrosas funes,
circunstncia relevante que possa caracterizar conflito de interesses. precipuamente estabelecidas em leis, cdigos ou regulamentos
Os honorrios profissionais da APSIS no esto, de forma alguma, prprios.
sujeitos s concluses deste Relatrio. O presente Relatrio atende a recomendaes e critrios
No melhor conhecimento e crdito dos consultores, as anlises, estabelecidos pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),
opinies e concluses expressas no presente Relatrio so baseadas Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) e
em dados, diligncias, pesquisas e levantamentos verdadeiros e International Valuation Standards Council (IVSC), alm das
corretos. exigncias impostas por diferentes rgos, como Comit de
Assumem-se como corretas as informaes recebidas de terceiros, Pronunciamentos Contbeis (CPC), Ministrio da Fazenda, Banco
sendo que as fontes das mesmas esto contidas e citadas no referido Central, Banco do Brasil, Comisso de Valores Mobilirios (CVM),
Relatrio. Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP), Regulamento do
Para efeito de projeo, partimos do pressuposto da inexistncia de Imposto de Renda (RIR), Comit Brasileiro de Avaliadores de Negcios
nus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, (CBAN), etc.
atingindo as empresas em questo, que no os listados no presente O controlador e os administradores das companhias envolvidas no
Relatrio. direcionaram, limitaram, dificultaram ou praticaram quaisquer atos
O Relatrio apresenta todas as condies limitativas impostas pelas que tenham ou possam ter comprometido o acesso, a utilizao ou o
metodologias adotadas, quando houver, que possam afetar as conhecimento de informaes, bens, documentos ou metodologias de
anlises, opinies e concluses contidas no mesmo. trabalho relevantes para a qualidade das concluses contidas neste
O Relatrio foi elaborado pela APSIS e ningum, a no ser os seus trabalho.
prprios consultores, preparou as anlises e correspondentes
concluses.

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3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE

Para elaborao deste Relatrio, a APSIS utilizou informaes e

dados de histricos auditados por terceiros ou no auditados,
fornecidos por escrito pela administrao da empresa ou obtidos das
fontes mencionadas. Sendo assim, a APSIS assumiu como verdadeiros
e coerentes os dados e informaes obtidos para este Relatrio e no
tem qualquer responsabilidade com relao a sua veracidade.

O escopo deste trabalho no incluiu auditoria das demonstraes

financeiras ou reviso dos trabalhos realizados por seus auditores.
Sendo assim, a APSIS no est expressando opinio sobre as
demonstraes financeiras da Solicitante.

No nos responsabilizamos por perdas ocasionais Solicitante e suas

controladas, a seus scios, diretores, credores ou a outras partes
como consequncia da utilizao dos dados e informaes fornecidos
pela empresa e constantes neste Relatrio.

Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso dos

Solicitantes e seus scios, visando ao objetivo j descrito.

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4. METODOLOGIA DE AVALIAO

Exame da documentao de suporte j mencionada, objetivando verificar

uma escriturao feita em boa forma e obedecendo s disposies legais
regulamentares, normativas e estatutrias que regem a matria, de acordo
com as "Prticas Contbeis Adotadas no Brasil".

Foram examinados os livros de contabilidade de TOTVS SALES e todos os

demais documentos necessrios elaborao deste laudo, que foi realizado a
partir do balano de TOTVS SALES, encerrado em 31 de agosto de 2014
(Anexo 1).

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5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE TOTVS SALES

Foram examinados os livros de contabilidade de TOTVS SALES e todos os DEMONSTRAES

TOTVS BRASIL SALES LTDA.
CONTBEIS
demais documentos necessrios elaborao deste laudo.
SALDOS EM
BALANO PATRIMONIAL (R$)
Apuraram os peritos que o Patrimnio Lquido contbil de TOTVS SALES, 31/08/2014
ATIVO CIRCULANTE 14.040.573,55
para fins de incorporao por TOTVS, de R$ 38.978.163,22 (trinta e oito ATIVO NO CIRCULANTE 37.823.483,80
milhes, novecentos e setenta e oito mil, cento e sessenta e trs reais e REALIZVEL A LONGO PRAZO 721.808,99
IMOBILIZADO
vinte e dois centavos), em 31 de agosto de 2014, conforme tabela ao lado. INVESTIMENTO 590.484,63
INTANGVEL 36.511.190,18
gio Ciashop 18.428.791,64
gio Seventeen 18.082.398,54
Outros intangveis -
TOTAL DO ATIVO 51.864.057,35
PASSIVO CIRCULANTE 12.301.608,42
PASSIVO NO CIRCULANTE 584.285,71
EXIGVEL A LONGO PRAZO 584.285,71
PATRIMNIO LQUIDO 38.978.163,22
TOTAL DO PASSIVO 51.864.057,35

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6. CONCLUSO

luz dos exames realizados na documentao anteriormente mencionada e tomando por base estudos da APSIS, concluram os peritos que o valor do Patrimnio
Lquido contbil de TOTVS SALES, para fins de incorporao por TOTVS, de R$ 38.978.163,22 (trinta e oito milhes, novecentos e setenta e oito mil, cento e
sessenta e trs reais e vinte e dois centavos), em 31 de agosto de 2014.

Estando o Laudo AP-0499/14-02a concludo, composto por 09 (nove) folhas digitadas de um lado e 02 (dois) anexos, a APSIS Consultoria e Avaliaes Ltda.,
empresa especializada em avaliao de bens, CRC/RJ-005112/O-9, abaixo representada legalmente pelos seus diretores, coloca-se disposio para quaisquer
esclarecimentos que, porventura, se faam necessrios.

So Paulo, 16 de setembro de 2014.

LUIZ PAULO Assinado de forma digital por LUIZ

PAULO CESAR
SILVEIRA:88668193791

CESAR DN: c=BR, o=ICP-Brasil,

ou=Secretaria da Receita Federal do
Brasil - RFB, ou=RFB e-CPF A3,

SILVEIRA:8 ou=(EM BRANCO), ou=Autenticado

por Certisign Certificadora Digital,
cn=LUIZ PAULO CESAR

8668193791 SILVEIRA:88668193791
Dados: 2014.10.01 14:10:28 -03'00'

Vice-Presidente (CRC/RJ-118263/P-0)

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7. RELAO DE ANEXOS

1. DOCUMENTAO DE SUPORTE

2. GLOSSRIO E PERFIL DA APSIS

RIO DE JANEIRO - RJ SO PAULO - SP

Rua da Assembleia, n 35, 12 andar Av. Anglica, n 2.503, Conj. 42
Centro, CEP 20011-001 Consolao, CEP 01227-200
Tel.: + 55 (21) 2212-6850 Fax: + 55 (21) 2212-6851 Tel.: + 55 (11) 3666-8448 Fax: + 55 (11) 3662-5722

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ANEXO 1

 Totvs Brasil Sales Ltda

Balancete de Verificao ref. ao ano
2014
Descrio Ago
1 Ativo 51.864.057,35
1.1 Circulante 14.040.573,55
1.1.1 Caixa e equivalente de caixa 14.040.573,55
1.1.2 Contas a receber de clientes -
1.1.3 Provisao credito de liquidacao duvidosa -
1.1.4 Dividendos a receber -
1.1.5 Tributos a recuperar -
1.1.6 Outros ativos -
1.2 Ativo no Circulante 37.823.483,80
Realizvel a Longo Prazo
1.2.1 Creditos com empresas ligadas 550.000,00
1.2.2 Imposto de renda e contribuio social diferidos 171.808,99
1.2.3 Deposito judicial -
1.2.4 Outros ativos -
1.2.5 Investimentos 590.484,63
1.2.6 Imobilizado -
1.2.7 Intangvel 36.511.190,18
gio Ciashop 18.428.791,64
gio Seventeen 18.082.398,54
2 Passivo 51.864.057,35
2.1 Circulante 12.301.608,42
2.1.1 Obrigacoes sociais e trabalhistas -
2.1.2 Fornecedores -
2.1.3 Obrigacoes fiscais -
2.1.4 Emprestimos e financiamentos -
2.1.5 Comissoes a pagar -
2.1.6 Dividendos e JCP a pagar -
2.1.7 Obrigacoes por aquisicao de investimentos 12.301.608,42
2.1.8 Outros Passivos -
2.2 No circulante 584.285,71
2.2.1 Emprestimos e financiamentos -
2.2.2 Valor a Pagar a Empresas Controladas 584.285,71
2.2.3 Debentures -
2.2.4 Provisao para perdas com investimentos -
2.2.5 Provisao para obrigacoes legais vinculadas a processos judiciais -
2.2.6 Obrigacoes fiscais -
2.2.7 Outros Passivos -
2.5 Patrimonio liquido 38.978.163,22
2.5.1 Capital Social 40.000.000,00
2.5.2 Acoes em tesouraria -
2.5.3 Reserva de Capital -
2.5.4 Outros resultados abrangentes -
2.5.5 Participacao de acionista no controlador -
2.5.6 Reserva de lucros (1.021.836,78)
Y:\PROJ_BV\LAUDOS\2014\AP_0499_14 - Totvs (incorporao)\AP_0499_14_02 - Totvs Sales
(incorporao)\AP_0499_14_02a - Anexo 01 v3
ANEXO 2
Glossrio
ABL rea bruta locvel.
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
Abordagem da renda - mtodo de avaliao pela converso a valor presente de
benefcios econmicos esperados.
Abordagem de ativos - mtodo de avaliao de empresas onde todos os ativos e
passivos (incluindo os no contabilizados) tm seus valores ajustados aos de mercado.
Tambm conhecido como patrimnio lquido a mercado.
Abordagem de mercado - mtodo de avaliao no qual so adotados mltiplos
comparativos derivados de preo de vendas de ativos similares.
gio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comrcio ou goodwill) -
benefcios econmicos futuros decorrentes de ativos no passveis de serem
individualmente identificados nem separadamente reconhecidos.
Amortizao - alocao sistemtica do valor amortizvel de ativo ao longo de sua vida
til.
Amostra conjunto de dados de mercado representativos de uma populao.
Aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local,
em uma data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas
circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.
rea equivalente de construo - rea construda sobre a qual aplicada a
equivalncia de custo unitrio de construo correspondente, de acordo com os
postulados da ABNT.
rea homogeneizada - rea til, privativa ou construda com tratamentos matemticos,
para fins de avaliao, segundo critrios baseados no mercado imobilirio.
rea privativa - rea til acrescida de elementos construtivos (tais como paredes,
pilares etc.) e hall de elevadores (em casos particulares).
rea total de construo resultante do somatrio da rea real privativa e da rea
comum atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT.
rea til rea real privativa subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros
elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao.
Arrendamento mercantil financeiro - o que transfere substancialmente todos os riscos
e benefcios vinculados posse do ativo, o qual pode ou no ser futuramente
transferido. O arrendamento que no for financeiro operacional.
Arrendamento mercantil operacional - o que no transfere substancialmente todos os
riscos e benefcios inerentes posse do ativo. O arrendamento que no for operacional
financeiro.
Ativo - recurso controlado pela entidade como resultado de eventos passados dos quais
se esperam benefcios econmicos futuros para a entidade.
Ativo imobilizado - ativos tangveis disponibilizados para uso na produo ou
fornecimento de bens ou servios, na locao por outros, investimento, ou fins
administrativos, esperando-se que sejam usados por mais de um perodo contbil.
Ativo intangvel - ativo identificvel no monetrio sem substncia fsica. Tal ativo
identificvel quando: a) for separvel, isto , capaz de ser separado ou dividido da
entidade e vendido, transferido, licenciado, alugado ou trocado, tanto individualmente
quanto junto com contrato, ativo ou passivo relacionados; b) resulta de direitos
contratuais ou outros direitos legais, quer esses direitos sejam transferveis quer sejam
separveis da entidade ou de outros direitos e obrigaes.
Ativos no operacionais - aqueles no ligados diretamente s atividades de operao da
empresa (podem ou no gerar receitas) e que podem ser alienados sem prejuzo do seu
funcionamento.
Ativos operacionais - bens fundamentais ao funcionamento da empresa.
Ativo tangvel - ativo de existncia fsica como terreno, construo, mquina,
equipamento, mvel e utenslio.
1
Avaliao - ato ou processo de determinar o valor de um ativo.
BDI (Budget Difference Income) Benefcios e Despesas Indiretas. Percentual que indica
os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo.
Bem coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de direito,
que integra um patrimnio.
Benefcios econmicos - benefcios tais como receitas, lucro lquido, fluxo de caixa
lquido etc.
Beta - medida de risco sistemtico de uma ao; tendncia do preo de determinada
ao a estar correlacionado com mudanas em determinado ndice.
Beta alavancado valor de beta refletindo o endividamento na estrutura de capital.
Campo de arbtrio intervalo de variao no entorno do estimador pontual adotado na
avaliao, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem desde que justificado pela
existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo.
CAPEX (Capital Expenditure) investimento em ativo permanente.
CAPM (Capital Asset Pricing Model) - modelo no qual o custo de capital para qualquer
ao ou lote de aes equivale taxa livre de risco acrescida de prmio de risco
proporcionado pelo risco sistemtico da ao ou lote de aes em estudo. Geralmente
utilizado para calcular o Custo de Capital Prprio ou Custo de Capital do Acionista.
Capital investido somatrio de capital prprio e de terceiros investidos em uma
empresa. O capital de terceiros geralmente est relacionado a dvidas com juros (curto
e longo prazo) devendo ser especificadas dentro do contexto da avaliao.
Capitalizao - converso de um perodo simples de benefcios econmicos em valor.
Cdigos alocados ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as
caractersticas qualitativas dos imveis.
Combinao de negcios - unio de entidades ou negcios separados produzindo
demonstraes contbeis de uma nica entidade que reporta. Operao ou outro evento
por meio do qual um adquirente obtm o controle de um ou mais negcios,
independente da forma jurdica da operao.
Controlada - entidade, incluindo aquela sem personalidade jurdica, tal como uma
associao, controlada por outra entidade (conhecida como controladora).
Controladora - entidade que possui uma ou mais controladas.
Controle - poder de direcionar a gesto estratgica poltica e administrativa de uma
empresa.
CPC - Comit de Pronunciamentos Contbeis
Custo total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo, manuteno ou
aquisio de um bem em uma determinada data e situao.
Custo de capital - taxa de retorno esperado requerida pelo mercado como atrativa de
fundos para determinado investimento.
Custo de reedio custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em
vista o estado em que se encontra.
Custo de reproduo gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar
eventual depreciao.
Custo de substituio custo de reedio de um bem, com a mesma funo e
caractersticas assemelhadas ao avaliando.
Custo direto de produo gastos com insumos, inclusive mo de obra, na produo de
um bem.
Custo indireto de produo despesas administrativas e financeiras, benefcios e
demais nus e encargos necessrios produo de um bem.
CVM Comisso de Valores Mobilirios.
Dado de mercado conjunto de informaes coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem.
Dano prejuzo causado a outrem pela ocorrncia de vcios, defeitos, sinistros e delitos,
entre outros.
Data base data especfica (dia, ms e ano) de aplicao do valor da avaliao.
Data de emisso data de encerramento do laudo de avaliao, quando as concluses
da avaliao so transmitidas ao cliente.
DCF (Discounted Cash Flow) - fluxo de caixa descontado.
2
D&A Depreciao e Amortizao.
Depreciao - alocao sistemtica do valor deprecivel de ativo durante a sua vida
til.
Desconto por falta de controle - valor ou percentual deduzido do valor pr-rata de
100% do valor de uma empresa, que reflete a ausncia de parte ou da totalidade de
controle.
Desconto por falta de liquidez - valor ou percentual deduzido do valor pr-rata de 100%
do valor de uma empresa, que reflete a ausncia de liquidez.
Dvida lquida caixa e equivalentes, posio lquida em derivativos, dvidas financeiras
de curto e longo prazo, dividendos a receber e a pagar, recebveis e contas a pagar
relacionadas a debntures, dficits de curto e longo prazo com fundos de penso,
provises, outros crditos e obrigaes com pessoas vinculadas, incluindo bnus de
subscrio.
Documentao de suporte documentao levantada e fornecida pelo cliente na qual
esto baseadas as premissas do laudo.
Drivers direcionadores de valor ou variveis-chave.
EBIT (Earnings Before Interests and Taxes) - lucro antes de juros e impostos.
EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) - lucros
antes de juros, impostos, depreciao e amortizao.
Empreendimento conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de
comercializao ou explorao econmica. Pode ser: imobilirio (ex.: loteamento,
prdios comerciais/residenciais), de base imobiliria (ex.: hotel, shopping center,
parques temticos), industrial ou rural.
Empresa - entidade comercial, industrial, prestadora de servios ou de investimento
detentora de atividade econmica.
Enterprise value valor econmico da empresa.
Equity value valor econmico do patrimnio lquido.
Estado de conservao situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.
Estrutura de capital - composio do capital investido de uma empresa entre capital
prprio (patrimnio) e capital de terceiros (endividamento).
Fator de comercializao razo entre o valor de mercado de um bem e seu custo de
reedio ou substituio, que pode ser maior ou menor que 1 (um).
FCFF (Free Cash Flow to Firm) - fluxo de caixa livre para a firma, ou fluxo de caixa
livre desalavancado.
Fluxo de caixa - caixa gerado por um ativo, grupo de ativos ou empresa durante
determinado perodo de tempo. Geralmente o termo complementado por uma
qualificao referente ao contexto (operacional, no operacional etc.).
Fluxo de caixa do capital investido fluxo gerado pela empresa a ser revertido aos
financiadores (juros e amortizaes) e acionistas (dividendos) depois de considerados
custo e despesas operacionais e investimentos de capital.
Frao ideal percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no
terreno e nas coisas comuns da edificao.
Free float percentual de aes em circulao sobre o capital total da empresa.
Frente real projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso.
Gleba urbanizvel terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando
o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou
implantao de empreendimento.
Goodwill ver gio por expectativa de rentabilidade futura (fundo de comrcio ou
goodwill)
Hiptese nula em um modelo de regresso hiptese em que uma ou um conjunto de
variveis independentes envolvidas no modelo de regresso no importante para
explicar a variao do fenmeno em relao a um nvel de significncia pr-
estabelecido.
Homogeneizao tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de
transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as diferenas entre os
atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.
IAS (International Accounting Standard) Normas Internacionais de Contabilidade.
3
IASB (International Accounting Standards Board) Junta Internacional de Normas
Contbeis.
Idade aparente - idade estimada de um bem em funo de suas caractersticas e estado
de conservao no momento da vistoria.
IFRS (International Financial Reporting Standard) Normas Internacionais de
Relatrios Financeiros, conjunto de pronunciamentos de contabilidade internacionais
publicados e revisados pelo IASB.
Imvel bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode
ser classificado como urbano ou rural, em funo da sua localizao, uso ou vocao.
Imvel de referncia dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel
avaliando.
Impairment ver Perdas por desvalorizao
Inferncia estatstica parte da cincia estatstica que permite extrair concluses sobre
a populao a partir de amostra.
Infraestrutura bsica equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais,
iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, energia
eltrica pblica e domiciliar e vias de acesso.
Instalaes - conjunto de materiais, sistemas, redes, equipamentos e servios para
apoio operacional a uma mquina isolada, linha de produo ou unidade industrial,
conforme grau de agregao.
Liquidao forada condio relativa hiptese de uma venda compulsria ou em
prazo menor que a mdia de absoro pelo mercado.
Liquidez capacidade de rpida converso de determinado ativo em dinheiro ou em
pagamento de determinada dvida.
Loteamento subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de
novas vias de circulao de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das j existentes.
Luvas quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou transferncia do contrato
de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial.
Metodologia de avaliao uma ou mais abordagens utilizadas na elaborao de
clculos avaliatrios para a indicao de valor de um ativo.
Modelo de regresso modelo utilizado para representar determinado fenmeno, com
base em uma amostra, considerando-se as diversas caractersticas influenciantes.
Mltiplo valor de mercado de uma empresa, ao ou capital investido, dividido por
uma medida da empresa (EBITDA, receita, volume de clientes etc.).
Normas Internacionais de Contabilidade - normas e interpretaes adotadas pela IASB.
Elas englobam: Normas Internacionais de Relatrios Financeiros (IFRS); Normas
Internacionais de Contabilidade (IAS); e interpretaes desenvolvidas pelo Comit de
Interpretaes das Normas Internacionais de Relatrios Financeiros (IFRIC) ou pelo
antigo Comit Permanente de Interpretaes (SIC).
Padro construtivo qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos
projetos, de materiais, execuo e mo de obra efetivamente utilizados na construo.
Parecer tcnico relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico, emitido por um
profissional capacitado e legalmente habilitado, sobre assunto de sua especificidade.
Passivo - obrigao presente que resulta de acontecimentos passados, em que se espera
que a liquidao desta resulte em afluxo de recursos da entidade que incorporam
benefcios econmicos.
Patrimnio lquido a mercado - ver Abordagem de ativos.
Perdas por desvalorizao (impairment) - valor contbil do ativo que excede, no caso
de estoques, seu preo de venda menos o custo para complet-lo e despesa de vend-lo;
ou, no caso de outros ativos, seu valor justo menos a despesa para a venda.
Percia atividade tcnica realizada por profissional com qualificao especfica para
averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que
motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
Pesquisa de mercado conjunto de atividades de identificao, investigao, coleta,
seleo, processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados de mercado.
Planta de valores representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro
quadrado de terreno ou do imvel em uma mesma data.
Ponto comercial bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de
sua localizao e expectativa de explorao comercial.
Ponto influenciante ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera
significativamente os parmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.
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Populao totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.
Preo quantia pela qual se efetua uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um
direito sobre ele.
Prmio de controle - valor ou percentual de um valor pr-rata de lote de aes
controladoras sobre o valor pr-rata de aes sem controle, que refletem o poder do
controle.
Profundidade equivalente resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua
frente projetada principal.
Propriedade para investimento - imvel (terreno, construo ou parte de construo,
ou ambos) mantido pelo proprietrio ou arrendatrio sob arrendamento, tanto para
receber pagamento de aluguel quanto para valorizao de capital, ou ambos, que no
seja para: uso na produo ou fornecimento de bens ou servios, como tambm para fins
administrativos.
Rd (Custo da Dvida) medida do valor pago pelo capital provindo de terceiros, sob a
forma de emprstimos, financiamentos, captaes no mercado, entre outros.
Re (Custo de Capital Prprio) retorno requerido pelo acionista pelo capital investido.
Risco do negcio - grau de incerteza de realizao de retornos futuros esperados do
negocio, resultantes de fatores que no alavancagem financeira.
Seguro - transferncia de risco garantida por contrato, pelo qual uma das partes se
obriga, mediante cobrana de prmio, a indenizar a outra pela ocorrncia de sinistro
coberto pela aplice.
Sinistro - evento que causa perda financeira.
Taxa de capitalizao - qualquer divisor usado para a converso de benefcios
econmicos em valor em um perodo simples.
Taxa de desconto - qualquer divisor usado para a converso de um fluxo de benefcios
econmicos futuros em valor presente.
Taxa interna de retorno taxa de desconto onde o valor presente do fluxo de caixa
futuro equivalente ao custo do investimento.
Testada - medida da frente de um imvel.
Tratamento de dados aplicao de operaes que expressem, em termos relativos, as
diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.
Unidade geradora de caixa - menor grupo de ativos identificveis gerador de entradas
de caixa que so, em grande parte, independentes de entradas geradas por outros ativos
ou grupos de ativos.
Valor atual - valor de reposio por novo depreciado em funo do estado fsico em que
se encontra o bem.
Valor contbil - valor em que um ativo ou passivo reconhecido no balano
patrimonial.
Valor da perpetuidade - valor ao final do perodo projetivo a ser adicionado no fluxo de
caixa.
Valor de dano eltrico - estimativa do custo do reparo ou reposio de peas, quando
ocorre um dano eltrico no bem. Os valores so tabelados em percentuais do Valor de
Reposio e foram calculados atravs de estudos dos manuais dos equipamentos e da
experincia em manuteno corretiva dos tcnicos da Apsis.
Valor de investimento - valor para um investidor em particular, baseado em interesses
particulares no bem em anlise. No caso de avaliao de negcios, este valor pode ser
analisado por diferentes situaes tais como sinergia com demais empresas de um
investidor, percepes de risco, desempenhos futuros e planejamentos tributrios.
Valor de liquidao - valor de um bem colocado venda no mercado fora do processo
normal, ou seja, aquele que se apuraria caso o bem fosse colocado venda
separadamente, levando-se em considerao os custos envolvidos e o desconto
necessrio para uma venda em um prazo reduzido.
Valor de reposio por novo valor baseado no que o bem custaria (geralmente em
relao a preos correntes de mercado) para ser reposto ou substitudo por outro novo,
igual ou similar.
Valor de seguro - valor pelo qual uma companhia de seguros assume os riscos e no se
aplica ao terreno e fundaes, exceto em casos especiais.
Valor de sucata - valor de mercado dos materiais reaproveitveis de um bem, na
condio de desativao, sem que estes sejam utilizados para fins produtivos.
Valor deprecivel - custo do ativo, ou outra quantia substituta do custo (nas
demonstraes contbeis), menos o seu valor residual.
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Valor em risco - valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que
pode corresponder ao valor mximo segurvel.
Valor em uso - valor de um bem em condies de operao no estado atual, como uma
parte integrante til de uma indstria, includas, quando pertinentes, as despesas de
projeto, embalagem, impostos, fretes e montagem.
Valor (justo) de mercado - valor pelo qual um ativo pode ser trocado de propriedade
entre um potencial vendedor e um potencial comprador, quando ambas as partes tm
conhecimento razovel dos fatos relevantes e nenhuma est sob presso de faz-lo.
Valor justo menos despesa para vender - valor que pode ser obtido com a venda de
ativo ou unidade geradora de caixa menos as despesas da venda, em uma transao
entre partes conhecedoras, dispostas a tal e isentas de interesse.
Valor mximo de seguro - valor mximo do bem pelo qual recomendvel que seja
segurado. Este critrio estabelece que o bem com depreciao maior que 50% dever ter
o Valor Mximo de Seguro igual a duas vezes o Valor Atual; e aquele com depreciao
menor que 50% dever ter o Valor Mximo de Seguro igual ao Valor de Reposio.
Valor presente - estimativa do valor presente descontado de fluxos de caixa lquidos no
curso normal dos negcios.
Valor recupervel - valor justo mais alto de ativo (ou unidade geradora de caixa) menos
as despesas de venda comparado com seu valor em uso.
Valor residual - valor do bem novo ou usado projetado para uma data, limitada quela
em que o mesmo se torna sucata, considerando estar em operao durante o perodo.
Variveis quantitativas variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo,
rea privativa, nmero de quartos e vagas de garagem).
Variveis-chave variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a
formao do valor do imvel.
Varivel dependente varivel que se pretende explicar pelas independentes.
Varivel dicotmica varivel que assume apenas dois valores.
Vcio anomalia que afeta o desempenho de produtos e servios, ou os torna
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtorno ou prejuzo material ao
consumidor.
Vida remanescente vida til que resta a um bem.
Vida til econmica - perodo no qual se espera que um ativo esteja disponvel para
uso, ou o nmero de unidades de produo ou similares que se espera obter do ativo
pela entidade.
Vistoria constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e
nos elementos e condies que o constituem ou o influenciam.
Vocao do imvel uso economicamente mais adequado de determinado imvel em
funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.
WACC (Weighted Average Cost of Capital) - modelo no qual o custo de capital
determinado pela mdia ponderada do valor de mercado dos componentes da estrutura
de capital (prprio e de terceiros).

Valor residual de ativo - valor estimado que a entidade obteria no presente com a
alienao do ativo, aps deduzir as despesas estimadas desta, se o ativo j estivesse
com a idade e condio esperadas no fim de sua vida til.

Variveis independentes variveis que do contedo lgico formao do valor do

imvel objeto da avaliao.

Variveis qualitativas variveis que no podem ser medidas ou contadas, apenas

ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo,
padro construtivo, estado de conservao e qualidade do solo).

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Diferente A diferena est em uma equipe de
prossionais multidisciplinares com experincia de mais de
30 anos de mercado.
Atuamos junto a clientes de diversos portes e dos mais
variados setores da economia.
Simples Queremos simplicar as coisas para voc.
Somos um time do tamanho das suas necessidades.
Somos geis, precisos e diretos ao ponto.
Inteligente Inteligncia se traduz na capacidade de
entender rapidamente o seu problema e transform-lo em
soluo.
Utilizando criatividade, conhecimento e experincia.
SERVIOS APSIS
Avaliao para Reestruturao Societria
Avaliao de Ativos em Fundos de Investimento
Oferta Pblica de Aes (OPA)
Aumento de Capital
Laudos para Fuso, Ciso e Incorporao
Patrimnio Lquido a Mercado (Relao de Troca)
Resoluo Alternativa de Disputas (ADR)
Avaliao para Demonstraes Financeiras
Valor Justo (Fair Value)
Combinao de Negcios (Mais Valia /Ativos Intangveis/gio - Goodwill)
Fundamentao do gio para Fins Fiscais
Teste de Impairment (Reduo ao Valor Recupervel de Ativos)
Ativos Intangveis (Marcas, Softwares e Outros)
Ativos Biolgicos
Alocao de Preo de Aquisio (PPA Purchase Price Alocation)
Propriedade para Investimento
Corporate Finance
Fuses & Aquisies (M&A - Mergers & Aquisitions)
Compra e Venda de Unidade de Negcio
Negociao de Alianas Estratgicas (Joint Ventures)
Abertura de Capital (IPO Inicial Public Offering)
Colocao Privada (Private Placement)
Emisso / Reestruturao de Dvida
Elaborao de Plano de Negcios
Gesto de Ativo Imobilizado
Inventrio com Emplaquetamento
Conciliao Contbil
Integrao entre Contabilidade e Manuteno
Confeco de Cadastro Contbil
Avaliao de Ativos Imobilizados para Fins Diversos
Vida til Econmica, Valor Residual e Valor de Reposio
Consultoria Imobiliria
Estudo de Viabilidade Econmico-Financeira
Vida til Econmica, Valor Residual e Valor de Reposio
Anlise de Rentabilidade de Carteiras Imobilirias
Garantia Bancria / Dao em Pagamento / Seguro
Valor de Compra & Venda / Locao
Avaliao de Engenharia Estrutural / Vistoria e Medio em Obras
 ACAR GUARANI (GRUPO TEREOS) GP INVESTIMENTOS
ALGAR HYPERMARCAS

ALGUNS CLIENTES APSIS

ALIANSCE SHOPPING CENTERS IDEIASNET
ALL - AMRICA LATINA LOGSTICA INBRANDS
AMBEV IOCHPE MAXION
ANDRADE GUTIERREZ JBS
ANGRA PARTNERS KRAFT FOODS
ANHANGUERA LORAL
QUILLA ASSET MANAGEMENT LAFARGE
ARCELOR MITTAL LAVAZZA
AXXON GROUP LEADER MAGAZINE
AYESA INTERNATIONAL LIGHT
BANCO MODAL LIQUIGS
BANK OF AMERICA MERRILL LYNCH LOBO & IBEAS ADVOGADOS
BHG - BRAZIL HOSPITALITY GROUP LOJAS AMERICANAS
BIAM GESTO DE CAPITAIS LORINVEST (LORENTZEN)
BM&A - BARBOSA, MSSNICH & ARAGO ADVOGADOS MACHADO, MEYER, SENDACZ E OPICE ADVOGADOS
BM&F BOVESPA MAGNESITA
BNDES MARFRIG
BNY MELLON MATTOS FILHO ADVOGADOS
BRAZIL PHARMA MG A.A DE INVESTIMENTOS
BR MALLS MICHELIN
BR PROPERTIES
BRASIL FOODS
MULTIPLAN
OI S.A.
Rio de Janeiro
BRASKEM OWENS ILLINOIS AMERICA LATINA
BROOKFIELD INCORPORAES (BRASCAN) Rua da Assembleia, 35 - 12 andar
PTRIA INVESTIMENTOS Centro - CEP 20011-001
BTG PACTUAL PEIXE URBANO
BUNGE FERTILIZANTES PETROBRS Tel.: +55(21) 2212-6850
CAMARGO CORRA PINHEIRO GUIMARES ADVOGADOS Fax: +55(21) 2212-6851
CAMIL ALIMENTOS PINHEIRO NETO ADVOGADOS apsis.rj@apsis.com.br
CARLYLE BRASIL PROCTER & GAMBLE
CARREFOUR PSA PEUGEOT CITROEN
CASA & VIDEO
CCX - EBX - IMX - LLX - MMX
QUATTOR
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CIELO Av. Anglica, 2503 - Conj. 42
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CLUB MED ROTSCHILD & SONS Tel.: +55(11) 3662-5453
COCA-COLA SEARA Fax: +55(11) 3662-5722
COMIT OLMPICO BRASILEIRO - COB SHELL apsis.sp@apsis.com.br
CONTAX
CPFL SHV
SOUZA, CESCON, BARRIEU E FLESCH ADVOGADOS
CSN - COMPANHIA SIDERRGICA NACIONAL
DUFF & PHELPS TAURUS www.apsis.com.br
EMBRAER TELOS FUNDAO EMBRATEL
EMBRATEL TIM BRASIL
ENERGIA SUSTENTVEL DO BRASIL TOTVS
ENERGISA TRENCH, ROSSI E WATANABE ADVOGADOS
ESTCIO PARTICIPAES ULHA CANTO, REZENDE E GUERRA ADVOGADOS
ESTALEIRO ALIANA ULTRAPAR
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FGV - FUNDAO GETLIO VARGAS VEIRANO ADVOGADOS
FGV PROJETOS VEREMONTE
FOZ DO BRASIL VIA VAREJO S.A.
FRESH START BAKERIES (EUA) VINCI PARTNERS
GAFISA VIVO
GENERAL ELETRIC DO BRASIL (GE) VOTORANTIM
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GOUVA VIEIRA ADVOGADOS XP INVESTIMENTOS