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UNIDAD I:
I.1) Concepto: el artculo 1882 del Cdigo Civil y Comercial. Ubicacin dentro
de la clasificacin de los derechos subjetivos. Metodologa del Cdigo Civil.
Si bien se trata de una obra monumental, que rigi mucho tiempo, siempre la
doctrina haba criticado la falta de una parte general en el libro de los derechos
reales, donde se encuentren los elementos esenciales respecto al sistema de
constitucin, transferencia y extincin de los mismos. Dicha crtica ha sido
considerada en el CCyC ya que comienza con el Ttulo I , Disposiciones generales,
dentro del cual el Captulo 1 regula Principios comunes y el Captulo 2 refiere a la
Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad de los derechos reales.
Hasta aqu, la normativa de cada derecho real en particular; pero el ltimo Ttulo del
Libro Cuarto es el Ttulo XIII, denominado Acciones posesorias y acciones reales.
DP DR
Relaciones entre Relaciones entre cosas y personas
Definicin
personas
SA SA
Elementos SP SP (indeterminado)
Objeto-Prestacin Objeto
Prestacin debida Cosas + objetos taxativamente
Objeto
sealados x la ley
Relacin entre sujeto Relacin indirecta y Relacin directa e inmediata
activo y objeto mediata
Autonoma de la Normas q las partes no pueden
Rgimen legal voluntad (informales) dejar de lado excepto q lo autorice
la propia ley (formales)
Nmero Ilimitado Nmeros clausus
Causa fuente: Una causa: apropiacin.
Nacimiento de los d
contratos, cuasi-
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Otras diferencias:
Rgimen legal: mientras que en la mayora de los DR rige el principio de orden
pblico (la autonoma de la voluntad casi no se aplica) en los DP pasa todo lo
contrario, ya que se aplica la autonoma de la voluntad, principalmente y su nico
lmite es la moral, la buena fe y las buenas costumbres.
Elementos: segn la doctrina clsica en el DR tenemos 2 elementos el sujeto
(titular del derecho) y el objeto (la cosa); mientras que en el DP tenemos 3
elementos el sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacin).
Adquisicin: para adquirir un DR es necesario reunir titulo y modo; en cambio
para adquirir un DP solo es necesario un hecho o acto jurdico que le de nacimiento.
Duracin: los DR pueden ser temporales o perpetuos, en cambio los DP son
siempre temporales.
Publicidad: es necesario en los DR para que puedan ser oponibles a todos pero
no en los DP.
La semejanza entre ambos derechos es su contenido de carcter patrimonial.
a. El ius ad rem.
I.3) Rgimen legal de los derechos reales: Orden pblico. Creacin y fuente.
Nmeros clausus y tipicidad. Modificacin. Estructura. Convalidacin.
Persecucin y preferencia.
algunas que tienen carcter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de
lado.
Son de orden pblico las normas que determinan cules son los derechos
reales y cul es su tipicidad genrica, as como tambin las que se refieren a
los elementos que integran la relacin jurdica real (sujeto, objeto y causa).
Creacin y Fuente:
La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin,
duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley.
Art 1884
La convalidacin planteada en el art. 1885 requiere una accin por parte de quien
transmiti invlidamente el derecho real: adquirir efectivamente ese derecho, devenir
titular del mismo, y slo entonces la transmisin antecedente se considerar realizada
al tiempo de su celebracin. Resulta indiferente, a estos efectos, el modo por el cual
el enajenante adquiere el derecho real: venta, donacin, sucesin, divisin de
condominio, etc.
Tcita, cuando surge de la inaccin del verdadero propietario que deja transcurrir el
tiempo de la prescripcin adquisitiva sin reivindicarla.
Consecuente con el plan metodolgico adoptado, el nuevo Cdigo enumera, entre las
disposiciones generales, los principios que rigen los derechos reales, entre ellos los de
persecucin y preferencia.
El nuevo Cdigo mantiene el principio del numerus clausus y crea una gran valla a la
autonoma de la voluntad, pues los particulares no pueden crear otros derechos
reales distintos a los establecidos en la ley.
Dicho sistema consiste en que la ley organiza los derechos reales en nmero limitado
y cerrado, fijando el contenido de cada uno de ellos y dndole un nombre, quedando
de tal modo rgidamente fijados los tipos posibles de derechos reales y su extensin
(Gatti).
Tipicidad formal: Como primera cuestin cabe aclarar que la manda: "Los derechos
reales slo pueden ser creados por la ley...", debe ser interpretada en el sentido de
tipicidad, de nmero y reglamentacin, pero su causa fuente es un hecho o un acto
jurdico: la apropiacin de una cosa, la edificacin, el contrato, el testamento y
adems, en la mayora de los derechos reales se requiere una causa eficiente: la
tradicin.
reconocidos, ello quiere significar que ese contenido debe quedar prefijado
normativamente.
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
A partir de all, la lista contina con los diversos derechos reales sobre cosa
propia, que abarcan los que enunciamos en nuestra columna izquierda (incisos a al
g, teniendo en cuenta que la superficie ser sobre cosa propia si existe propiedad
superficiaria).
Luego se incluyen los derechos reales que son principales pero sobre cosa ajena:
superficie, usufructo, uso y habitacin.
Numerus clausus: no hay otros derechos reales que los definidos por las
leyes. Ya adelantemos que la incidencia del orden pblico en la organizacin de los
derechos reales hace que les est vedado a los particulares, no slo constituir otros
derechos reales sino tambin modificar los que se instauran.
I. Exclusivos o no exclusivos. Son exclusivos los derechos reales que no admiten la pluralidad de titulares
sobre un mismo objeto, en tanto son no exclusivos aquellos que la admiten. Pertenecen a la primera
categora: el dominio, la propiedad horizontal y el usufructo. El uso y la habitacin slo son exclusivos
cuando los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan nicamente para satisfacer las
necesidades de sus titulares y sus familias. Son no exclusivos: los derechos de garanta, las servidumbres, el
uso y la habitacin, siempre que los frutos o las comodidades alcancen para satisfacer las necesidades de
dos o ms titulares y sus respectivas familias.
II. De titularidad limitada o no a personas de existencia visible. Todos los derechos reales admiten que
sean titulares personas de existencia fsicas o jurdicas. Slo el uso y la habitacin quedan limitados a la
primera categora, puesto que las pautas para determinar las necesidades (estado de salud, hbitos,
condicin social) nicamente son compatibles con personas de existencia visible.
I. Perpetuos o temporarios. Son perpetuos los derechos reales que duran ilimitadamente; temporarios, los
que se extinguen con el transcurso del tiempo.
Pertenecen a la primera categora los derechos reales sobre cosa propia, excepto la superficie forestal. Tambin
pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convencin que las limite en el tiempo. Los restantes derechos
reales son temporarios.
II. Vitalicios o no vitalicios. Se distinguen segn deban durar o no durar tanto como la vida del titular.
Son derechos reales vitalicios el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres personales, cuando han
sido constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ningn trmino de duracin.
III. Extinguibles o no por el no uso. El hecho de que un derecho se ubique en una u otra categora depende
de que se pierdan por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley, o por el contrario, se
perpeten no obstante no ser ejercidos.
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Pertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres (tanto reales como
personales) y la superficie forestal; y a la segunda, los derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres
reales perpetuas.
Los derechos de garanta son ajenos a esta clasificacin, aunque es necesario aclarar que si se produce la
extincin de los derecho creditorios que ellos garantizan, por efecto de la prescripcin, tambin se
extinguen.
I. De goce o disfrute, o de garanta. Los derechos reales de goce o disfrute autorizan a su titular para
obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningn caso a la disposicin
material ni al uso y goce con alteracin de la sustancia o del destino de la cosa.
Los derechos reales de garanta se caracterizan por que el beneficio para el titular est constituido por la
garanta que confieren al derecho creditorio al que acceden, asegurando su cumplimiento.
Pertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres; y a las segundas, la
hipoteca, la prenda y la anticresis.
II. Que se ejercen o no por la posesin. Los derechos reales se ejercen por la posesin cuando la cosa se
encuentra bajo el poder de hecho de su titular, y no se ejercen por la posesin en caso contrario.
Los nicos derechos reales que no se ejercen por la posesin son la hipoteca y las servidumbres, pero stas,
cuando son afirmativas, se traducen en el ejercicio de actos posesorios sobre el fundo sirviente por parte del
titular del fundo dominante.
V. Perfectos o imperfectos.
I. Principales o accesorios en funcin de garanta. Los principales existen por s mismos; los accesorios, en
cambio, deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.
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Integran la segunda categora la hipoteca, la prenda y la anticresis; la primera, los restantes derechos reales.
II. Principales o accesorios en funcin de la accesoriedad del objeto. Los primeros existen por s mismos;
los segundos deben su existencia a la del otro derecho real, cuyo objeto tiene calidad de principal con
relacin al objeto del derecho accesorio; as sucede, por ejemplo, en el condominio de indivisin forzosa de
origen lega, como el que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comn de
dos o ms heredades.
El nico derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real, pues es inherente tambin al fundo
dominante.
ARTCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen
real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relacin al dueo de la cosa,
los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Las
cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.
La norma bajo anlisis diferencia los derechos reales regulados entre aquellos que
recaen sobre cosa propia o ajena.
e) Los derechos que se ejercen sobre cosa totalmente ajena son los enunciados en
los incs. i) a ) del art. 1887, de all que en estos supuestos pueda hablarse de un
dominio desmembrado en el cual sobre la misma cosa se ejercen dos derechos
distintos: el dominio, cuya titularidad permanece en cabeza de su dueo y el
usufructo (uso o habitacin) o hipoteca o prenda es adquirido por otro sujeto que se
convertir en titular de ese derecho real de disfrute o de garanta, segn el caso.
1. Cargas o gravmenes reales La segunda parte del artculo bajo anlisis otorga, a
los derechos reales sobre cosa ajena, la naturaleza de cargas o gravmenes reales.
Las cargas reales son los derechos reales sobre cosa ajena, vistos desde el lado de
quien los soporta, esto es: el nudo propietario en el caso del usufructo, uso,
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A pesar de la ligazn que existe entre las obligaciones propter rem y la cosa, ellas no
implican una situacin intermedia entre los derechos reales y los personales porque
siempre tienen contenido obligacional, confiriendo una pretensin personal contra el
deudor, es decir: su contenido siempre es una prestacin a cargo del deudor. Por el
contrario, en los gravmenes reales, hay una cosa que est garantizando, como
derecho accesorio, a una obligacin; pero nunca en el gravamen real hay una
conducta debida por el dueo de la cosa gravada a no ser que la misma persona
invista la calidad de sujeto pasivo de la relacin obligacional y dueo de la cosa
gravada.
En cuanto se refiere a las consecuencias jurdicas que tiene para el propietario del
inmueble la constitucin de un gravamen hipotecario o de un derecho de disfrute, y
las facultades que a partir del mismo se le confieren a su titular, se deduce, como
luego veremos al analizar los derechos reales en particular, que el gravamen
hipotecario o la cesin del uso y goce provocan, de manera inevitable, la
desmembracin del dominio, al verse sustancialmente recortadas las prerrogativas de
su titular en la realizacin de actos de disposicin material y jurdica.
2. Presuncin La ltima parte del art. 1888 contiene una presuncin: las cosas se
presumen sin gravamen, es decir: el derecho real se presume perfecto y no
desmembrado.
Los derechos reales se califican de principales cuando no estn atados a otro derecho
creditorio, en este sentido tanto los derechos sobre cosa propia como los de disfrute
son principales. Estos ltimos: usufructo, uso, habitacin, servidumbre y superficie
forestal conceden a su titular el uso y goce del bien sobre el que recae con las
limitaciones y caractersticas que establece el encuadramiento legal de cada uno de
ellos.
En los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda y anticresis) su titular se
asegura el cumplimiento de una obligacin; son accesorios por cuanto su existencia y
duracin dependen de la obligacin principal cuyo cumplimiento aseguran.
ARTCULO 1891.- Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los
derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que su titular ostente la posesin.
La relacin inmediata entre el sujeto y el objeto del derecho real permite diferenciar
dos categoras de derechos reales: aquellos que se ejercen por la posesin, en los
cuales sta es exteriorizadora de la existencia del derecho y aquellos otros como la
hipoteca en la cual, por no haber desplazamiento, el inmueble queda en poder del
titular de dominio.