2009

Creativo.blogspot
Gestin de Mantenimiento
Tema: Catastro e ndice de confiabilidad

- Blanco, Leonardo

Trabajo Prctico
 LEVANTAMIENTOS CATASTRALES 2

Contenido

TEMA: LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

DEFINICION Y GENERALIDADES
NECESIDAD DE LA TITULAICON DE TIERRAS
DESCRIPCION DE PROPIEDADES Y LINDEROS
PARTICION DE AREAS Y RECTIFICACION DE LINDEROS
METODOS EMPLEADOS
DISCREPANCIA DE LEVANTAMIENTOS
REPOSICION DE PUNTOS DE CONTROL
OMISION DE DATOS EN LEVANTAMIENTOS ANTIGUOS
AREAS Y PLANILLA PERICIAL
PLANOS

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LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

I. DEFINICIN Y GENERALIDADES
Catastro
El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un pas o
regin de ste, permanente y metdicamente actualizado mediante cartografiado de
los lmites de las parcelas y de los datos asociados a sta en todos sus mbitos.
De ah podemos establecer algunos elementos esenciales:
o Es un inventario o registro pblico; al servicio no slo de las distintas
Administraciones sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite la
consulta y certificacin de los datos.
o Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado mbito territorial.
Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien inmueble, la realidad fsica.
Contiene informacin relativa a esos bienes inmuebles: datos grficos (cartografa
parcelaria y croquis catastral) y alfanumricos (fsicos, econmicos y jurdicos).
Soporte de mltiples aplicaciones fiscales y econmicas. Es un sistema de informacin
del territorio rpido, fcil y eficaz.
Objetivo del catastro
o El catastro tiene por el proveer y mantener al da un inventario de los
inmuebles, tanto urbanos como rurales de la nacin.
o Debe realizar estas funciones de tal modo que haga posible la obtencin rpida
de datos econmicos, descriptivos y estadsticos relativos a los bienes
inmuebles ubicados en una zona especfica o en todo el pas.
o El sistema utilizado para ejecutar dicho inventario es el de la obligatoriedad del
propietario a declarar sus propiedades inmuebles en el Catastro Nacional,
proceso que no cont con controles eficientes, por lo que las informaciones
carecan de datos esenciales como la designacin catastral del inmueble
declarado.
El catastro tiene los siguientes objetivos
Determinar y gestionar el cobro del impuesto predial
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Mantener actualizado los datos y registros catastrales

Establecer y apoyar los acuerdos de coordinacin en la materia con el gobierno del
Estado.
Apoyar las acciones de planeacin municipal y de desarrollo de la comunidad.
Funciones del catastro
Dentro de las funciones principales del catastro municipal estn las siguientes:
Administracin del impuesto predial
Actualizacin de registros catastrales
Apoyos a la comunidad y al gobierno del estado
Administracin del Impuesto Predial

Una funcin importante de catastro es administrar los recursos provenientes del

impuesto predial, que tiene como etapa decisiva la valuacin catastral. Comnmente
en municipios rurales, la valuacin de los bienes es efectuada por las autoridades
estatales, donde se seala el valor del terreno y de las construcciones, de acuerdo a la
zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos. Debe tenerse
presente que en las zonas rurales el valor catastral depende de su potencial
productivo, o sea de la capacidad de produccin y de la cercana que el bien inmueble
tenga con respecto a los centros de consumo.
Apoyos a la Comunidad y al Gobierno del Estado
El catastro municipal es el rea encargada de prestar apoyos diversos para la
planeacin del desarrollo urbano municipal, para la planeacin y prestacin de los
servicios pblicos, as como para el correcto cumplimiento de los compromisos
contrados con el gobierno del estado de conformidad con los convenios que se hayan
celebrado con ste.

o Tipos de sistemas catastrales

Existe un solo Sistema Nacional de Catastro, en el cual se integrar la informacin
inmobiliaria levantada por cada municipio en su mbito territorial. El nuevo enfoque

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abarca de manera conjunta el levantamiento catastral de los inmuebles urbanos y de

los predios rurales.
Las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro
pblico conformarn un sistema integrado.
En el caso de los asentamientos espontneos urbanos populares, en la actualidad
son objeto de un proceso de levantamiento catastral que, con la debida coordinacin
interinstitucional y bajo la premisa de la promulgacin de una Ley Especial de
Regularizacin de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares, permitir
acometer la regularizacin de la tenencia de las tierras.

Debemos decir que slo no existen valores fijos de los terrenos urbanos en las
ciudades y menos an los valores por metro cuadrado de las edificaciones que rige
para todo el territorio nacional, por lo que la institucin debe abocarse a preparar las
diferentes tarifas de los terrenos urbanos y rurales por municipios.

Se realizan valuaciones individuales a fin de determinar el monto de compras, ventas,

hipotecas, rentas, donaciones, daos, seguros, construcciones, subdivisiones,
proyectos, etc.
A su vez para cumplir con los tres tems anteriores el catastro est dividido en
tres secciones:
Catastro Fiscal: Encargado de la fijacin del valor de los bienes a fin de
imponerle un tributo proporcional.
Catastro Jurdico: El cual contempla la relacin entre el propietario o sujeto
activo y la propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo.
Catastro Geomtrico: Encargado de la medicin, subdivisin, representacin y
ubicacin del bien

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II. NECESIDAD DE LA TITULAICON DE TIERRAS

El Registro de la Propiedad debe hacerse en una institucin pblica destinada a
crear titularidades en virtud de poder pblico y a la publicidad de la situacin jurdica
de los inmuebles, con la finalidad de proteger el trfico jurdico.
En el Registro de la Propiedad, se adquieren el dominio y dems derechos reales con
seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La funcin bsica del Registro no es
publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en virtud de un acto de
poder pblico.
Histricamente, los mecanismos tradicionales de seguridad se quedaron obsoletos
durante el siglo XIX ya que el mercado no era eficaz si permita la celebracin de un
juicio universal por cada transaccin o compraventa, ni tampoco poda esperar el
cumplimiento de los plazos de usucapin. Esa fue la razn por la que surgieron los
Registros de la Propiedad inspirados en el modelo germano, modelo en el que se
integra el Registro espaol
La implantacin de los registros como nuevos mecanismos de seguridad se acompa
de la creacin del Registrador de la Propiedad. Los fuertes efectos de los asientos
exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el
nombre de calificacin y que constituye la funcin del Registrador
El Registro de la Propiedad tambin puede definirse como la institucin que, destinada
a robustecer la seguridad jur-dico-inmobiliaria, tiene por objeto el registro de la
constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, as- como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas
y los contratos de arrendamientos y opcin.2 El estudio del Registro de la Propiedad
corresponde al derecho inmobiliario.
FINES.
Fines principales
o Publicidad de los derechos reales.
o Legitimacin y proteccin del trfico jurdico y, por consiguiente, el fomento del
crdito territorial.
o Fines accesorios

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Fines estadsticos de movimiento de la propiedad inmueble.

o Fines de informacin de la riqueza inmueble.
o Fines fiscales como sucede en Espaa.
o Fines de control genrico de la legalidad en materias como urbanismo,
inversiones extranjeras, proteccin del dominio pblico.

III. RECTIFICACIN DE REAS Y LINDEROS

La rectificacin de reas o linderos (deslinde) procede cuando es necesario determinar
el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno o cuando existan discrepancias
sobre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos que figuren en la
partida registral del predio.
La rectificacin de reas o linderos implica por lo general la delimitacin de los
mismos; razn por la cual dicha pretensin es conocida como la Institucin del
Deslinde.

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5. METODOS DE LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

5.1. MTODOS TOPOGRFICOS.

5.1.1. Plancheta.

El mtodo de levantamiento con plancheta es un mtodo taquimtrico. Una plancheta

consta de una tabla de madera montada en un tripi. En su parte superior tiene un
teodolito taquimtrico con una regla metlica.

Para determinar las tres coordenadas de un punto nuevo se mide la distancia horizontal
y vertical, as como el rumbo desde una estacin y un rumbo conocidos, y se grafica el
punto en la plancheta, elaborando as el plano del levantamiento directamente en
campo.

Hasta la mitad del siglo XIX se usaba la plancheta para la mayora de los levantamientos.
Despus fue reemplazada gradualmente por los mtodos de levantamientos con cinta,
prisma y teodolito.

5.1.2. El Mtodo Ortogonal.

En la superficie por levantarse o cerca de ella, se traza una lnea de medicin como
abscisa con instrumentos sencillos (dioptras, espejos o prismas), de la cual se
determinan ngulos rectos a todos los puntos por levantarse.

A travs de la medicin de la abscisa y la ordenada de cada uno, se obtienen

coordenadas rectangulares locales.

Las ventajas de este mtodo son las siguientes:

o Se utiliza equipo barato pero preciso para el levantamiento.

o Se puede dibujar fcilmente el levantamiento a escala, empleando equipos sencillos
tales como escuadras y escalmetros.
o Las coordenadas rectangulares locales que se obtuvieron de cada punto, permiten el
clculo analtico de cada superficie.
o Es fcil verificar el levantamiento con una medida adicional que es la hipotenusa del
tringulo de control. 2.3 El Mtodo de Alineaciones.

5.1.3. El Mtodo de Alineaciones.

Consiste, en establecer una red de lneas de medicin formada por tringulos,

prolongando cada distancia a medir hasta intersectarla con una lnea de medicin o,
cualquier otra distancia que haya sido fijada previamente y en forma idntica. Las
ventajas de este mtodo, como las del mtodo ortogonal, radican en la utilizacin de

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equipos sencillos de campo y de gabinete, tales como cintas, balizas, escuadras y

escalmetros.

5.1.4. El Mtodo Polar.

Consiste en medir ngulos y distancias, o sea radiaciones, referidos a puntos y rumbos

conocidos. Requiere un teodolito y un instrumento para medir distancias. Se pueden
medir distancias en forma directa con:

o Cinta
o Cadena
o Hilo o
o Tiras de madera

En forma indirecta y distinguiendo los instrumentos empleados por sus principios

constructivos, se pueden medir distancias con:

Instrumentos pticos que utilizan una base en la estacin.

Instrumentos pticos que requieren una base en el punto visual. Entre stos se
distinguen, a su vez, dos tipos: instrumentos con imagen de retcula e instrumentos
con doble imagen.
Instrumentos electrnicos para distancias cortas que utilizan microondas, rayos
infrarrojos o rayos lser; por ejemplo:

5.2. MTODOS FOTOGRAMTRICOS

Los mtodos fotogramtricos emplean fotografas para la determinacin de puntos. S

estas fotografas fueron tomadas en la tierra con un fototeodolito, se habla de
fotogrametra terrestre, y si lo fueron desde un avin, de aerofotogrametra. Por sus
caractersticas, la fotogrametra terrestre tiene poca aplicacin en los levantamientos
catastrales.

La fotogrametra proporciona solamente aquella informacin que es reconocible dentro

de la fotografa. Toda informacin adicional tiene que recogerse en el campo.

5.2.1. Fotogrametra con una sola fotografa.

Una fotografa area, o fotograma, en el sentido matemtico de la fotogrametra, es una

proyeccin central del terreno a escala reducida.

Si el terreno est plano y horizontal, si la fotografa area est tomada con el eje
exactamente vertical y si la altura de vuelo es conocida con precisin, la diferencia entre
un plano planimtrico y la fotografa estriba en el monto de detalle fotogrfico que no
aparece en el plano y la simbolizacin de cierto detalle, la toponimia, clasificacin y
nomenclatura que no aparece en la fotografa area.

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La mayor parte de la tecnologa fotogramtrica existe porque el terreno normalmente no

es plano ni horizontal, el eje de la cmara no est exactamente vertical en el momento
de la toma y se desconoce la altura exacta de vuelo. Donde hay diferencias en el terreno,
aparece un desplazamiento radial por relieve en la fotografa.

Este desplazamiento es la distancia entre la posicin de un punto en la fotografa si ste

estuviera en el plano de referencia, y su posicin actual en funcin del relieve. Si la
fotografa est tomada con el eje inclinado, un cuadrado en terreno horizontal aparece
como trapecio en la fotografa.

Para transformar una fotografa area a un plano, hay que corregir estos dos
desplazamientos, as como el giro sobre el eje vertical de la cmara, distorsiones
pequeas de la lente, distorsiones por refraccin, distorsiones lineales y locales en el
material fotogrfico, etc.(1). Como mtodos de levantamientos, empleando la
fotogrametra con una sola fotografa, podemos considerar: la amplificacin, la
rectificacin y el monocomparador. La amplificacin de una fotografa area puede ser
considerada como un producto cartogrfico auxiliar con una precisin limitada.

La rectificacin de una fotografa area consiste en eliminar distorsiones causadas por

la inclinacin de la cmara area en el momento de la toma, y por variaciones en la
altura de vuelo que se refleja en forma directa en la escala de la fotografa. Es un
producto cartogrfico auxiliar con una escala aproximada y una precisin controlada.

5.2.2. Estereofotogrametra.

En la estereofotogrametra se usan dos fotografas consecutivas que forman un modelo

estereoscpico para poder eliminar todas las distorsiones de la fotografa area debido
a su proyeccin central.

Para ello se utilizan estereorrestituidores cuya precisin influye en forma definitiva en la

precisin del levantamiento, distinguindose diversos tipos de instrumentos.

5.3. MTODOS COMBINADOS

Existen los siguientes mtodos combinados:

5.3.1. Fotografas Areas Amplificadas y Medicin de Frentes.

Se han utilizado fotografas areas amplificadas para fines catastrales en la India en

1930 y en Zanzbar en 1946 (Z. 8). En los ltimos diez aos se han utilizado
amplificaciones ajustadas con medidas de frentes en algunas ciudades de Amrica
Latina como levantamiento catastral bsico.

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5.3.2. Fotografas Areas Rectificadas y Medicin de Frentes.

Se ha empleado este mtodo en algunas ciudades de Amrica Latina, por ejemplo, en

Nicaragua, Costa Rica y Bolivia. (2). Consiste en medir los frentes y el derecho de va y
obtener una rectificacin ajustada a estas medidas.

5.3.3. Planos Restituidos y Medicin de Frentes.

Este mtodo consiste en obtener un plano a escala restituido de fotografas areas y

completarlo con medidas de frentes tomadas en campo.

5.3.4. Planos Restituidos, Medicin de Frentes y Ajustes de Medidas Grficas.

Este mtodo consiste en obtener una restitucin fotogramtrica y tomar en campo

suficientes medidas para poder ajustar todas las dems que se obtuvieron grficamente
de los planos restituidos.

Este mtodo es sencillo y econmico, y garantiza una precisin muy alta. Ha sido
empleado con xito en el levantamiento catastral de varios estados de la Repblica
Mexicana.

5.3.4. Fotogrametra numrica con medicin de frentes.

Este mtodo consiste en medir en los modelos fotogramtricos las coordenadas locales
de todos los puntos que fueron presentados antes de los vuelos fotogramtricos.

Posteriormente se transforman estas coordenadas de modelo a coordenadas terrestres

para ser utilizadas en elaboracin de planos.

En Alemania occidental se efectan levantamientos catastrales empleando mtodos

fotogramtricos numricos y se incluyen medidas de frentes para:

o Controlar las coordenadas, fotogramtricas.

o Complementar la comprobacin legal de los linderos, y
o Aumentar la precisin en las coordenadas.(3)(4).

5.4. EL MTODO PTIMO

5.4.1. Factores a considerarse.

Para poder determinar el mtodo ptimo de levantamiento es preciso considerar una

serie de factores importantes:

5.4.1.1. La Precisin del levantamiento.

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El primero de estos factores es la precisin del levantamiento. En contadas ocasiones

los errores accidentales de medicin exceden un cierto lmite de tolerancia.

Segn la ley de propagacin de los errores de Gauss, una de cada 26 mediciones tendr
dos veces el error medio cuadrtico, y solamente en cada 368 mediciones habr una
con un error tres veces el error medio cuadrtico.

Basados en esta ley y en la experiencia con los mtodos de medicin conocidos, algunos
pases de Europa, especificaron que la tolerancia es de 3 a 4 veces el error medio
cuadrtico que se espera con estos mtodos de medicin. En Suiza se acepta como
tolerancia del levantamiento un error equivalente a un porcentaje del valor del terreno
que flucta entre 0.9 y 1.5. Indiscutiblemente es necesario mantener una proporcin
razonable entre el valor del terreno y el costo del levantamiento.

De acuerdo al tipo de terreno se distinguen normalmente tres clases de precisiones:

o Las precisiones antes citadas no incluyen errores originados por la identificacin de los
puntos a medir.
o En zonas urbanas surgen dificultades para determinar fsicamente el lindero entr dos
edificaciones o dos lotes bardeados, y la inseguridad puede causar errores de uno o
varios decmetros.
o En zonas rsticas los linderos sin marcas estn sujetos a interpretaciones errneas aun
de mayor magnitud.
o Presealar los puntos antes de iniciar el levantamiento fotogramtrico no es prctico y
es en ocasiones incosteable. Cualquier mtodo que se pretenda utilizar debe
adaptarse a estas condiciones.

5.4.1.2. La finalidad del levantamiento.

Un factor importante para poder determinar el mtodo ptimo del levantamiento es su

finalidad. Por ejemplo:

o Obtencin de un catastro fiscal con fines de recaudacin.

o Obtencin de un catastro jurdico con fines legales y jurdicos exclusivamente.
o Obtencin de un catastro grfico para fines de planeacin, urbanismo y
descentralizacin industrial.
o Obtencin de un catastro multifinalitario, etc.

5.4.1.3. El Costo del Levantamiento.

Otro factor importante es el costo del levantamiento.

5.4.1.4. El Tiempo del Levantamiento.

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El tiempo disponible o prefijado, que normalmente est en funcin directa del factor
anterior, puede influir en forma definitiva en la determinacin del mtodo ptimo de
levantamiento.

5.1.5. Restricciones.

Las restricciones de orden legal, administrativo circunstancias humanas, polticas,

tcnicas y econmicas pueden obligar a utilizar una cierta metodologa.

5.4.2. Como Determinar el Mtodo ptimo de Levantamiento.

5.4.2.1.. Una Forma Subjetiva.

Una forma subjetiva de determinar el mtodo ptimo de levantamiento es escogerlo

empricamente de todos los mtodos factibles utilizando el criterio, experiencias o
razonamientos.

5.4.2.2. Una Forma Objetiva.

Una forma ms objetiva se logra calculando una tabla de valores absolutos. Una vez
definidos los objetivos del levantamiento, se les asigna un valor relativo a cada uno de
ellos, de acuerdo a su importancia (por ejemplo: fines de planeacin, 40%; fines fiscales,
40%; fines jurdicos, 20%).

El valor absoluto de cada mtodo de levantamiento se obtiene dividiendo el total de

puntos de cada uno entre el porcentaje ponderado en funcin del costo de cada
levantamiento. Obviamente, el valor absoluto ms alto indica el mtodo ptimo de
levantamiento.

6. DISCREPANCIA DE LEVANTAMIENTOS

6.1. PRECISION DE LAS MEDICIONES

o El resultado de toda medicin siempre est afectado de error, por ms calibrado que
est el equipo
o Las mediciones que realice 1 persona nunca coincidir a la de otra
o Si 1 persona mide varias veces un mismo terreno obtendr diferentes medidas.

6.2. FACTORES QUE AFECTAN LA PRECISION EN LAS MEDICIONES

Naturales.- Causado por las variaciones meteorolgicas (temperatura, viento, presin,

humedad,)
Instrumentales.- Debido a la imperfeccin de los instrumentos de medicin.
Personales.- Ocasionado por la persona que tiene limitaciones (vista, tacto,)

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6.3. RANGOS DE TOLERANCIA

6.4. CASOS.

Caso1 .- Resultado de levantamiento catastral no coincide con habilitacin urbana

Caso2.- rea grfica catastral diferente al rea grfica registral y/o ttulo de propiedad.
Caso 3.- El ttulo de transferencia de dominio o gravamen describe al predio diferente
a la Partida registral.

6.5. PROCEDIMIENTO

El tcnico de catastro

o Identifica los linderos de los lotes

o Traza sus lmites sobre el plano restituido
o Calcula el rea de terreno para comparar con el ttulo de propiedad
o Si no puede identificar los linderos en el plano , toma mediciones del lote
o Calcula el rea del terreno
o Cartografa dibuja los linderos definitivos y calcula el rea, que pasa a ser el rea de
catastro

6.6. TOLERANCIAS REGISTRALES

o Si la diferencia de reas est dentro del rango de tolerancias, no se extendern

asientos de rectificacin en la partida registral.
o Si las mediciones de reas de los predios exceden al rango de tolerancias, se
rectificarn conforme a los procedimientos vigentes.
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o En el caso de inmatriculaciones, si los valores de los planos no coinciden con el ttulo

de propiedad, no se aplicar stos rangos de tolerancias.
o En el caso de inmatriculaciones que coinciden con los predios inscritos se aplicar la
tolerancia, siempre que no afecte a terceros.

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