CONTRATO DE OBRA

1. Definicin
Es el contrato que consiste en la obligacin que contrae el contratista de hacer una obra
determinada, y el comitente, de pagarle la correspondiente retribucin.

2. Caracteres jurdicos

a. Es individual.- porque requiere el consentimiento unnime de las partes del Contrato.

b. Es principal.- porque es autnomo.
c. Es oneroso. - no cabe a ttulo gratuito porque si no seria una donacin.
d. Es consensual. - basta el acuerdo de voluntades.

3. Sujetos

El contratista que se obliga a hacer una obra determinada; y, El comitente, generalmente el

dueo de la cosa adquirida o el beneficiario del Servicio, por el cual paga una determinada
cantidad de dinero, en calidad de retribucin.

4. Modalidades en cuanto al pago

a. A suma alzada.- Se paga por unidad de obra y no por. Unidad de tiempo, es lo que se llama
a destajo. El tiempo perdido o suma gastada no importa, lo que interesa es el resultado. Sin
embargo, segn el artculo 1776, el obliga-do a hacer una obra por ajuste alzado tiene derecho
a compensacin por las variaciones convenidas por escrito con el comitente, siempre que
signifiquen mayor trabajo o aumento en el costo de la obra.
b. Por administracin.- Cuando se hace a lo que resulte del valor de las facturas. En este
caso, el presupuesto es slo previsin, ya que puede costar ms.

5. Obligaciones del contratista

De acuerdo al artculo 1774, el contratista tiene las siguientes obligaciones:

a. Hacer la obra en el tiempo establecido en el contrato.

b. Avisar al comitente de los defectos del suelo o de la mala calidad de los materiales
proporcionados por ste, si se descubren antes o en el curso de la obra y pueden comprometer
su ejecucin regular.
c. A pagar los materiales que reciba, si estos por negligencia e impericia del contratista,
quedan imposibilitados de ser utilizados para la realizacin de la obra.
d. Entregar la obra y que sta pase a disposicin del dueo.
e. Es responsable ante el comitente o sus herederos, si en el curso de los 5 aos desde la
aceptacin de la obra se destruye, total o parcialmente o el bien presenta peligro de ruina o
graves defectos por vicio de la construccin, siempre que se avise por escrito de fecha cierta
dentro de los 6 meses siguientes al descubrimiento o todo pacto en distinto es nulo.
Tambin es responsable de la construccin por defecto en el suelo o por la calidad de los
materiales, si hubiese suministrado dichos materiales y hubiese elaborado estudios y planos
correspondientes.
6. Obligaciones del comitente

Recibir la obra es la obligacin fundamental. Puede suceder que pretenda no recibirla por
dos motivos:

- Porque la obra est mal trabajada y no le satisface; y,

- Por capricho, caso en que es una infraccin de la ley.
Si la obra est buena, el dueo debe pagar, y si no la recibe el comitente, puede consignarlo
judicialmente a disposicin del dueo, trasladando los riesgos y gastos. El comitente antes
de la recepcin de la obra, tiene derecho a su comprobacin, y si no lo hace sin justo motivo
o no comunica el resultado dentro de un breve plazo, la obra se considera aceptada.

7. Extincin del contrato de obra

El contrato se termina por muerte del contratista con quien celebr. La muerte del
Comitente no conlleva la extincin del contrato. En caso de terminarse el contrato por muerte
del contratista, el comitente est obligado a pagar a los herederos hasta el lmite que fueran
tiles las obras realizadas, en proporcin a la retribucin pactada para la obra entera, los
gastos soportados y los materiales preparados.

CONTRATO DE OBRA EN ARGENTINA

Resumiendo, advertimos: a) Que todas las locaciones de obra contratadas por cuenta propia por la
administracin nacional centralizada o descentralizada, son contratos de obra pblica, sin
distincin alguna; b) que todas las locaciones de obra efectuadas por otros entes que no sean la
administracin nacional centralizada o descentralizada (Provincias, entes provinciales, entes
pblicos no estatales, entes o personas privadas) se rigen por sus regmenes especficos y
naturales (leyes provinciales de obras pblicas; Cdigo Civil), aunque empleen en la financiacin
de la obra subsidios o prstamos del tesoro nacional; o sea, que el empleo de parte de los fondos
del tesoro de la Nacin no significa, en ninguno de estos casos, que el contrato se rija por la ley
13.064. En conclusin, las obras que se realizan con fondos del tesoro nacional son, dentro del
concepto de la ley 13.064, nica y exclusivamente las que contrata el Estado nacional, centralizado
o descentralizado, en su nombre y cuenta propios.

2.4. Definicin de contrato de obra pblica De todo lo que antecede surge que el contrato de obra
pblica nacional, por su naturaleza, se caracteriza por los siguientes elementos:

a) Es una locacin de obra

b) puede referirse a inmuebles, muebles, u objetos incorporales (a diferencia del derecho

comparado, en que slo se refiere por principio a inmuebles)
 c) no requiere tener ningn fin pblico especial (a diferencia del concepto doctrinario, que exige
siempre que la obra tenga un fin pblico)

d) es celebrado por la administracin pblica nacional, centralizada o descentralizada, en nombre

y cuenta propia. (Lo que equivale a decir que ... se ejecuta con fondos del tesoro de la Nacin...)
Ello significa a nuestro juicio que la crtica tan insistente y vieja, respecto a la presunta
incorreccin cientfica del concepto contenido en la ley 13.064, es inexacta; pues es bien evidente
que bajo esa aparente nocin financiera puede 842 marchas y contramarchas en economa y
derecho administrativo encontrarse y desarrollarse, mediante una razonable investigacin, una
nocin jurdica clara y concreta: La de que son contratos de obra pblica todas las locaciones de
obra celebradas en nombre y por cuenta propia por el Estado nacional, centralizado o
descentralizado, con otro sujeto de derecho. Por ello no consideramos que pueda criticarse al
criterio legal por errado o ajurdico,60 y entendemos que slo puede decirse que es una
defectuosa expresin de un correcto criterio; y que lo que corresponde es tan slo dejar de lado la
expresin aparentemente financiera y los otros defectos tcnicos de la norma, pero
manteniendo el criterio jurdico que la ley ofrece y que surge al anlisis detenido de la misma.

El contrato de obra en el CC

El Cdigo Civil contempla una subespecie de contrato de arrendamiento a la que

denomina "arrendamiento de obra(s)". La doctrina tratar de evitar la denominacin
de arrendamiento de obra, llamndolo contrato de obra, contrato de empresa,
contrato de ejecucin de obra o incluso contrato de industria. El mismo fenmeno
se aprecia en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El contrato de obra se puede definir como aquel en cuya virtud una persona
(contratista), se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (comitente), que
habr de pagar por ella un precio cierto.

La nota distintiva de este contrato radica en que lo prometido por el deudor no es

el trabajo o el servicio en s mismo considerado, sino el resultado del trabajo: la
obra. Queda sometido, pues, el contratista al desempeo de una obligacin de
resultado.

Por lo dems, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmtico, de

carcter conmutativo y de forma libre.

La Ley de Ordenacin de la Edificacin

La aprobacin de la Ley 38/1999 fue en cierto sentido una sorpresa, dado que la
ltima dcada del siglo XX pareca abocada a la aprobacin de los trabajos
preparatorios de modificacin del CC en materia de contratos de servicios y de
obra.

La promulgacin de la LOE no puede suponer hacer tabla rasa del Cdigo Civil
por dos razones:

1. Porque cualesquiera obras, que como obligacin de resultado, hayan de

considerarse objeto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas
como edificaciones a los efectos de la LOE obviamente requieren la
aplicacin e interpretacin del Cdigo.
2. Lo establecido en la disposicin transitoria primera de la LOE supone que,
incluso en relacin con las edificaciones, durante aos habr de pervivir el
rgimen de responsabilidad previsto en el artculo 1.591 del Cdigo Civil y,
en consecuencia, la amplia jurisprudencia dictada sobre el particular.

El objeto del contrato

La obra

Las normas del Cdigo Civil, en su mayora, al regular el contrato de obra parecen
pensar exclusivamente en que el objeto del contrato slo fuese la construccin o,
en su caso, reparacin o rehabilitacin de edificios.

No obstante ello, es indiscutible que pueden ser objeto de contrato de obra todas
las cosas, todo resultado material, industrial, cientfico o artstico.

En general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de
cualquier prestacin: posible, lcita y determinada o determinable.

La ejecucin de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecuta

ponga solamente su trabajo o su industria (simple contrato de obra), o que
tambin suministre material (contrato de obra con suministro de materiales).

El precio

Resalta el artculo 1.544 que el contratista "se obliga a ejecutar una obra... por
precio cierto". As pues, para el contratista el objeto fundamental del contrato es la
obtencin de un precio consistente en un "ajuste o precio alzado", es decir, fijado
de antemano y pagadero segn una forma determinada. El precio puede consistir
en:

Un precio o ajuste alzado por la ejecucin completa de la obra.

Un precio por unidades o por "certificaciones de obra".

Ninguna de estas modalidades de precio es regulada con detalle por el Cdigo

Civil.
El cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del
contratista de revisar el precio inicialmente estipulado, por el contrario, el
encarecimiento de los elementos necesarios para la realizacin de la obligacin
ser a cuenta del contratista que inadvertidamente ha corrido con semejante
riesgo. Estas normas tienen carcter meramente dispositivo y son sustituibles por
cualesquiera otras reglas que voluntariamente puedan establecer las partes del
contrato.

Posicin del contratista

La ejecucin de la obra

La principal obligacin del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con

los usos de su actividad o profesin (la llamada lex artis), en el tiempo y las
condiciones convenidas, segn lo pactado, ya sea entregando la totalidad de la
obra al finalizar el plazo o fraccionndola en ejecuciones parciales.

El encargo de ciertas obras suele ir acompaado de un diseo o proyecto. En este

caso, la obra debe realizarse conforme a l, pudindose slo variar por acuerdo de
las partes, si bien el comitente puede reservarse en el contrato la facultad de
modificarlo dentro de ciertos lmites.

Es usual, sobre todo en los contratos de obra referentes a construcciones

propiamente dichas, la insercin de una clusula penal imponiendo al contratista
una indemnizacin alzada o proporcional por el retraso en la terminacin.

La accin directa de trabajadores y suministradores

Normalmente el contratista debe celebrar a su vez una serie de contratos con

terceras personas, con la finalidad puesta en la realizacin o ejecucin de la obra.
Y el artculo 1.597, otorga a tales personas una accin directa para reclamar al
comitente cuanto se les adeude: "los que ponen su trabajo y materiales en una
obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen accin contra el dueo de
ella sino hasta la cantidad que ste adeude a aqul cuando se hace la
reclamacin".

Queda limitada la accin directa a la cantidad que, adeude el comitente al

contratista, pues si ste ha sido pagado no ha lugar la accin directa. Lo mismo
ocurre en el caso de que la obra haya sido contratada por unidad de medida o por
administracin, pues el precepto requiere que el contrato de obra ser por precio o
ajuste alzado.

Estn legitimados activamente para ejercitar la accin directa cualesquiera

personas que, mediante su trabajo o la entrega de materiales destinados a la
realizacin de la obra, hayan contribuido a la actividad propia del contratista. No se
requiere que quienes hayan aportado su propio trabajo se encuentren
relacionados con el contratista mediante contrato laboral, sino que basta cualquier
posible prestacin de servicios.

El derecho de retencin

El artculo 1.600 establece que "el que ha ejecutado una obra en cosa mueble
tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague". Notas para la
correcta inteleccin del precepto:

1. El contrato de obra debe consistir en una reparacin o reconstruccin de

una cosa mueble, careciendo de derecho de retencin alguno el contratista
inmobiliario.
2. Parece otorgarse derecho de retencin nicamente al contratista que ha
ejecutado completamente la obra.

Es correcto, sin embargo, entender que una vez que la obra ha comenzado a ser
realizada por el contratista ste cuenta con el derecho de retencin por el
correspondiente crdito.

El carcter preferente del crdito del contratista

El contratista cuya prestacin consista en la construccin, reparacin o

conservacin de un bien mueble, goza de un crdito preferente para el cobro,
conforme lo dispuesto en el artculo 1.922,1.

En el caso de que el contrato de obra recaiga sobre bienes inmuebles, son

igualmente preferentes los posibles crditos refaccionarios de que sea titular el
contratista.

La responsabilidad del contratista

En trminos generales, la obra se realiza a riesgo del contratista, de modo de que

si antes de entregarse aqulla se perdiese o destruyese, es el contratista quien
soporta la prdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el
precio convenido. No obstante, conviene distinguir entre el simple contrato de obra
y el contrato de obra con suministro de materiales a cargo del propio contratista:

El contratista "debe sufrir la prdida en el caso de destruirse la obra" antes

de ser entregada, "salvo si hubiese habido morosidad en recibirla" por parte
del comitente.
En caso de simple contrato de obra, el contratista "no puede reclamar
ningn estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a
no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destruccin haya
provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido
oportunamente esta circunstancia al dueo".
Si la prdida o destruccin de la cosa objeto del contrato tiene lugar una vez que
ha sido recibida por el comitente, debe entenderse que "las cosas perecen para su
dueo" y, en consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad
alguna (salvo que sea de aplicacin la responsabilidad por ruina).

El artculo 1.596 establece que "el contratista es responsable del trabajo ejecutado
por las personas que ocupare en la obra". Al comitente lo que realmente le importa
es el resultado final de la obra y su cumplida satisfaccin, al respecto: reclamar al
contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea quien sea el que
haya realizado materialmente la ejecucin de la obra contratada. Basta que el
contratista haya actuado a travs de auxiliares o de subcontratados, quienes se
encontraran en situacin de dependencia, sin que sea necesaria relacin laboral
alguna.

Posicin del comitente

La principal obligacin del comitente consiste en pagar el precio convenido. A tal
efecto dispone el artculo 1.599 que "si no hubiere pacto o costumbre en contrario,
el precio de la obra se pagar al hacerse la entrega".

En el caso de modificacin de la obra sobre plano, que produzca un aumento de la

misma, el contratista podr pedir aumento de precio siempre que el dueo
autorizara los cambios.

Con mayor razn pesa tambin sobre el comitente la obligacin de recibir la obra
una vez que sta ha sido completamente ejecutada y, en los trminos convenidos,
el contratista se apreste a realizar la entrega. Ms la recepcin de la obra no
significa por s misma la aprobacin de la obra ejecutada, hasta que el comitente
realice las oportunas comprobaciones de conformidad entre la obra entregada y
las instrucciones emanadas del comitente.

Por ello, en la prctica, suele pactarse convencionalmente la existencia de una

recepcin provisional que, en su caso, vendr seguida de la recepcin definitiva.

La adecuacin o no de la obra respecto de las circunstancias convenidas debe

analizarse en trminos objetivos, y por ello, el Cdigo posibilita que la decisin de
uno o varios peritos o de un tercero arbitrador permita superar la falta de acuerdo
entre comitente y contratista.

La "obra a satisfaccin del propietario" no constituye un elemento natural del

contrato de obra, sino que conforme a la reiterada jurisprudencia, requiere una
estipulacin concreta sobre el particular.

La LOE regula detalladamente la recepcin de obra, entendindola como la

aceptacin de la obra por parte del comitente o promotor.
La responsabilidad por ruina: el artculo 1591 CC
Entregada y recepcionada la obra, el contratista ha cumplido su obligacin,
cesando generalmente su responsabilidad. Pero cuando se trata de construccin
de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es preciso proteger
al comitente contra la impericia del contratista. En consecuencia, el contratista de
un edificio y el arquitecto responden de los daos y perjuicios causados por su
ruina, si sta tuviese lugar en el plazo de 10 aos, por vicios debidos a su
respectiva actividad o profesin. El contratista alarga su responsabilidad al plazo
de 15 aos, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.

El concepto de ruina: ruina propia y ruina funcional

Afirma el artculo 1.591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio

"se arruinase", respectivamente, por vicios de la construccin y vicio del suelo o de
la direccin tcnica.

Propiamente hablando, ruina significa destruccin, desplome o desmoronamiento

del edificio. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha incorporado el concepto de la
llamada "ruina funcional", para permitir la exigencia de responsabilidad en todos
aquellos supuestos en que los defectos de construccin supongan que la
edificacin sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

Las personas responsables

El artculo 1.591 declara responsables solamente al contratista y al arquitecto. Sin

embargo, la jurisprudencia ha realizado una interpretacin extensiva del precepto,
adaptndolo a las circunstancias actuales, para declarar la posible responsabilidad
de otros protagonistas de la actividad inmobiliaria. As, adems del contratista o
constructor y arquitecto superior, pueden resultar igualmente responsables:

Aparejadores o arquitectos tcnicos.

Otros titulados superiores, como ingenieros.
Los distintos tipos y subtipos de "promotores inmobiliarios".

El carcter solidario de la responsabilidad

Segn el artculo 1.591, el constructor responde de los vicios de la construccin y

el arquitecto de los vicios del suelo y de la direccin. Sin embargo, en la mayora
de los supuestos, la sentencia que pone fin al proceso suele acabar por concluir la
imposibilidad de individualizacin de la responsabilidad, y por consiguiente, estima
la reclamacin de los perjudicados de establecimiento de una responsabilidad de
carcter solidario.

Plazos del ejercicio

Aunque el tema ha sido, y es, objeto de amplio debate de la doctrina, la conclusin
ms segura sobre el juego de los plazos temporales contemplados en el artculo
1.591 (decenal para arquitecto y contratista; quincenal por incumplimiento de las
condiciones del contrato) es considerar que tales plazos no son de prescripcin ni
de caducidad, sino plazos de garanta de carcter especial: de producirse vicios
ruingenos dentro del plazo de diez aos o apareciendo circunstancias que
motiven la falta de cumplimiento exacto del contrato dentro del plazo de quince
aos, los perjudicados podrn accionar contra los responsables, contando para
ello con un nuevo perodo ste s, de prescripcin de quince aos, de
conformidad con lo dispuesto en el artculo 1964.

Las responsabilidades en la construccin en la Ley

de Ordenacin de la Edificacin
La diversificacin de los vicios constructivos

El apartado 1 del artculo 17 de la LOE diversifica los posibles vicios o defectos

constructivos en tres categoras:

1. Vicios estructurales. Son los ms graves, por afectar a elementos

estructurales del edificio, comprometiendo su propia estabilidad.
2. Vicios constructivos. Originados por deficiencias graves que, sin afectar a la
seguridad y estabilidad del edificio, atentan a elementos constructivos
relativos a la propia habitabilidad del edificio.
3. Vicios de acabado. Defectos de construccin relacionados con los
elementos de acabado, de fcil deteccin incluso por personas que no sean
expertas en la construccin.

Los plazos de garanta y prescripcin

En correspondencia con la naturaleza y carcter de los vicios o defectos

constructivos, la LOE determina los siguientes plazos temporales dentro de los
cuales han de manifestarse o producirse los daos materiales en el edificio:

Si proceden de vicios estructurales: 10 aos.

Los daos derivados de los vicios constructivos: 3 aos.
Respecto de los defectos de acabado: 1 ao.

Tales plazos, en principio, debe considerarse como plazos de garanta.