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AL DERECHO REGISTRAL
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FERNANDO J. LOPEZ DE ZAVALlA
CURSO
INTRODUCTORIO AL
DERECHO REGISTRAL
VICTORP.
DE
COLEGIO DE
ZAVALIA
ESCRIBANOS
IDITCR
ALBERT! 835
DE TUCUMAN BUENOS AIRES
1983
1.s.B.N. 950-572-015-7
IMPRESO EN LA ARGENTINA
RAZON DEL TITULO Y DEDICATORIA
GENERALIDADES
I. DEFINICION
Ir. TERMINOLOGIA
,1
~--------------- _ _ _ _ _ _I
24 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
I
32 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALfA
que populus ipse sibi jus constituit id vocatur jus civile quasi
jus proprium ipsius civitates".
Todos han odo lo que significa Derecho Civil; es el Derecho
.de la ciudad romana, es el Derecho de los quirites romanos; es
el Dere~ho "quiritario". Se opone al jus gentium. El "j~s gen-
tium", "quo omnes gens utuntur", ya es algo que sale de la
ciudad pues cada ciudad-Estado tena su derecho civil. Gayo
habla del Derecho Civil de las glatas, del Derecho Civil de los
Bithynianos.
No se trata de ramas del Derecho, seores; se trata de De-
rechos de Estados diferentes, como hablamos del Derecho ar-
gentino, del Derecho uruguayo, del Derecho boliviano, del Dere-
cho brasileo. Derecho civil, en el primigenio sentido romano
traducido a nuestro lenguaje actual, equivale a Derecho argen-
tino.
Es el momento de expansin de Roma, en que la urbe con-
quista al orbe. El Derecho romano se expande, y a medida que
38 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
V. HETEROGENEIDAD
3. LA PUBLICIDAD REGISTRAL
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48 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
traro Para que hubiera un pblico real, tendra que ser la tota-
lidad ideal de las personas nacidas y por nacer, que es lo que
conformara el pblico que realmente buscan los que tienen an-
sias de inmortalidad.
2. Tienen ustedes otro autor, autor ste del que no les pue-
do decir exactamente cul es su concepcin total, ya que lo co-
nozco de segunda mano (es decir por publicidad): Corrado,
citado por Lacruz Berdejo, en su obra "Derecho Registral Inmo-
biliario".
Dice Corrado: "Una declaracin sealativa proveniente de
rganos pblicos, dirigida a hacer patente la verificacin de he-
chos idneos para producir modificaciones jurdicas que pueden
interesar a la generalidad de los ciudadanos". Claro como el
agua. Como dice "declaracin sealativa", es evidente que est
refirindose a la accin de publicar.
Luego tienen ustedes la obra de Moisset de Espans, "Do-
minio de automotores y publicidad Registral", donde se dice,
"es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situa-
cin o una relacin jurdica". Nuevamente la publicidad como
actividad, en esta obra que les he dicho, que es sobre el dominio
de automotores; es decir, est estudiando una de las ramas del
Derecho Registral, el Derecho Registral de los Automotores.
3. y tienen otra definicin, donde ya ms se apunta a las
circunstancias que dan calidad a la cosa publicada; es de la
obra de Villaro: "Elementos de Derecho Registra!", obra de un
autor argentino muy bueno, con la cual recin estoy tomando
contacto porque hubo un depositario encargado de entregrme-
la hace un ao y recin me hizo tradicin. Dice Villaro: "Publi-
cidad es as posibilidad indudable de un conocimiento general
respecto a un derecho o a un acto". Ya no es ni la accin de
publicar ni el medio por el cual se publica sino la calidad en
que se encuentra algo que posibilita conocerlo.
4. Es decir, ustedes tienen los tres conceptos de publicidad
que se extraen del lenguaje popular y los tres se encuentran
en el fondo vinculados; algo que tiene que ver con pblico, pu-
blicar, con conocimiento pblico, etc. Pueden ustedes tomar
cualquiera de las tres definiciones; al final todos los caminos
conducen a Roma; pero por va de sintetizar las tres, yo les pro-
pongo tres definiciones que son una "joya" de claridad.
En un primer sentido, publicidad registral es la cognoscibi-
lidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 57
I
62 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
4. PUBLICIDAD Y FORMA
1. CONCEPTO DE FORMA
I IV
11' 1IJ Acto sealante
Tipo. de Acto sealado Acto seaJante
visin de! anterior
libre
Primera
absoluta
~ Impuesta ______
'" F 8
relativa (solemnidad)
F2a e F2b
Segunda'
(microscopio) F
8
oferta
8
aceptacin
aceptacin
Tercera F
(microscopio)
e F3@
octo del
escribe:oo
venta por escritura pblica que han presentado los seores es-
cribanos.
A su turno, puede haber un segundo acto sealante (colum-
na IV) , cuyo contenido apunta al anterior acto sealante y ahora
sealado, como, por ejemplo, el informe del Registro que seala
hacia los asientos. Y as sucesivamente.
Pero sta es una primera visin. Una primera visin que
nos obliga a un segundo examen.
razn de ser si los cuatro ojos vieran juntos, si las dos cabezas
pensaran juntas. No, si ven y piensan sucesivamente. Porque
entonces la posicin del registrador es muy cmoda. Le traen
el pastel hecho, y dice: no me gusta, agrguele azcar, o agr-
guele una yema de huevo. Y qu hace el pobre notario? C-
mo el pobre notario vuelve y les explica a sus clientes que faltan
algunas cosillas; y que en definitiva hay que hacer una nueva
escritura, o que hay que buscar ms firmas? Y si los clientes
dicen: no cambiamos nada? En qu encrucijada se ve el no-
tario?
2. Como no me gusta que me critiquen demasiado, y como
no quiero que se diga que siempre ando por las nubes, voy a po-
ner un ejemplo concreto. Un ejemplo concreto en que algo de la
ayuda de ustedes voy a solicitar.
He aqu que Juana vendi por boleto de compraventa a Luis
un inmueble. Y en el boleto de compraventa intervino Pedro,
el esposo de Juana, prestando su asentimiento para la venta.
Llega el momento de escriturar y comparecen ante la Escriba-
na Juana y Luis. Pedro no va; l est de turismo por Oriente.
Qu hace el Escribano? Autoriza o no el acto? Yo ya me 10
imagino al Escribano sudando la gota gorda, corriendo para ba-
jar los libros de la biblioteca. Si baja el mo, va a encontrar
que puede escriturar; Pero, cuidado! cuidado, que en todas las
oficinas de Registros hay un "cave canem", y nadie le asegura
de que el registrador no le salga con que el asentimiento conyu-
gal, integra las formas extrnsecas que, de acuerdo con el arto 8
de la Ley Registral, est autorizado a examinar.
Qu hace ese buen notario? Despus de todo, no se olvi-
den, seores, y esto deben tenerlo bien presente, que yo no puedo
atenerme tan slo a lo que pasa en Tucumn. En cada Provin-
cia pasan cosas distintas. De tal manera que para contestar ms
adecuadamente a todos, tendra que tener la informacin de to-
das. Pero algunas he trado. Ya las van a ver.
Qu hace el buen notario? Ya me lo imagino. Me he ima-
ginado incluso todo un dilogo. El notario, Juana y Luis.
Notario: seora Juana, seor Luis: por qu no vuelven ms
adelante cuando Pedro haya retornado de su viaje por Oriente?
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL
79
7 Sobre el supuesto del arto 1277, vase nuestra "Teora de los Contratos",
48, IX.
84 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
CAPITULO II
5. EL DERECHO ROMANO
I. GENERALIDADES
n. LA MANCIPATIO
4 Para el estudio de los tres pasajes de la Biblia (Gnesis 23, 3 20, Ruth
4-7, y Jeremas 32. 6-15), que citamos en esta clase, recomendamos estas dos
obras: "Biblia Comentada" de los profesores de Salamanca 1, pg. 236, IlI,
pg. 601 y "La Sagrada Escritura" de los profesores de la Compaa de Jess,
Il, pg. 228.
5 Ihering, "Histoire du deve10ppement du Droit Romain", pg. 104.
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 93
, 6 Vase: Jors Kunkel, "Derecho Privado Romano", pr. 56,2 Y pg. 57.
-
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 95
IV. LA TRADITIO
V. LA INSINUATIO
6. EL DERECHO EGIPCIO
I. GENERALIDADES
n. LOS ORGANOS
III. EL PROCEDIMIENTO
Cul es el procedimiento?
1. El procedimiento comienza con un escrito, una etapa que
se llama prosaggelia ('lt P o cr a e).. a). Es una instancia dirigida
al bibliophylake, es decir, al oficial de la biblioteca pidiendo algo
muy curioso: autorizacin para el notario pblico.
En seguida, a los notarios les va a saltar a la mente el lla-
mado certificado de ley. Antes de actuar, el notario tena que te-
ner en sus manos la autorizacin concedida por el bibliophylake.
Si no tena la autorizacin, no poda actuar.
Esta certificacin -segn he ledo en un autor espaol-
la solicitaba el notario. Digo, segn he ledo en un autor espaol,
porque en otro italiano veo un cuadro distinto.4 Y leyendo la
peticin de Dionisia, me inclino en mi modesta opinin, al del
segundo. De acuerdo con la peticin de Dionisia, me parece que
el que solicitaba la autorizacin era el interesado en enajenar.
y recin con la autorizacin en sus manos se diriga al notario.
Yo no descarto que fueran previamente asesorados por el no-
tario acerca de qu es lo que tenan que hacer. Lo que s quiero
decir es que no nos debemos confundir con el sistema de nues-
tra ley, donde el legitimado para pedir el certificado es el no-
tario. 5 En el sistema egipcio -en mi opinin- el legitimado
era el interesado en el acto de enajenacin.6
4 Segn Lacruz Berdejo ("Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral",
pg. 25), citando a Arangio Ruiz, La bibliotheke es "un organismo consultado
por el notario, y al cual permanecen extraos los contratantes". Pero en las
notas de Fadda y Bensa a las Pandette de Windscheid (V, pgs. 674/5) la des-
cripcin parece corresponder a una instancia promovida por el interesado puesto
que dice: "sin la presentacin del 'lt,cr'taAJ.a es expresamente declarado que los
oficiales pblicos no estn autorizados a redactar el acto".
5 Segn la ley tucumana 3690 al reglamentf!" los arts. 23, 24 Y 27 de la
ley nacional 17.801: "Slo los escribano~ y fuhcionarios que fueren a autorizar
los documentos o sus reemplazantes legales, podrn pedir las certificaciones
correspondientes". Para la Capital Federal, Tierra del Fuego, Antrtida e Islas
del Atlntico Sud, el Decreto 2080 dispone, en su arto 63: "Los certificados a que
se refieren los arts. 23 al 25 de la ley 17.801 podrn ser solicitados nicamente
por los escribanos pblicos y funcionarios judiciales y administrativos autori
zantes de documentos ... ".
6 Lo deduzco de la siguiente expresin contenida en el decreto de Rufus:
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 107
~'TambiIi
ridos ... "
las mujere; deben expresar en los escritos que presenten sus ma-
108 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
I. GENERALIDADES
.~ .
Vamos a hablar de la publicidad en el derecho germamco;
es decir, vamos a abrazar todo el medioevo y vamos a tratar de
las costumbres en los pueblos brbaros que reemplazan al im-
perio romano. Es la poca de una institucin conocida como la
"investidura", aunque hubo diversos tipos de investidura que
variaron segn las costumbres, segn los tiempos e incluso se-
gn la clase de objetos a que se aplicaban.
II. LA SALA
V. LA INVESTIDURA FEUDAL
9 Para este tema: Pothier, "Coutume d'Orleans", n? 13; "Trait des fiefs",
n? 64 y siguientes.
118 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
VI. EL ENSAISINEMENT
VII. LA PIGNORACION
Luego tenemos otro sistema de las costumbres germamcas,
que es el llamado procedimiento de pignoracin o de "nantis-
sement".
1. Este era utilizado en las regiones del norte de Francia.
El enajenante y el adquirente se presentaban ante el juez y el
enajenante haca una declaracin de "abdicatio", era la llamada
"deshritance", se desvesta ante el juez (una declaracin nada
ms) y luego se investa al adquirente (adheritance) .10
2. El procedimiento tena su particularidad porque no era
10 Antes de esa formalidad los contratantes deban presentar el contrato
que serva de ttulo, redactado en forma autntica o reconocido en justicia si
hubiera sido otorgado en instrumento privado y formular una descripcin de-
tallada del inmueble; despus de esa formalidad, se levantaba acta que era re-
gistrada por el tribunal.
..
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VIII. LA APROPIACION
IX. LA GEWERE
1.. GENERALIDADES
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entra la casa en el activo, pero, simultneamente, en el pasivo
figura la casa, porque la casa no es del adquirente quien tiene
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l!lll.i que devolverla.
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b) En la teora de la tradicin abstracta, en el activo entra
la casa, y en el pasivo la deuda de $ 500.000.000. Se compensa
con dinero.
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1 11111_:
$ 500.000.000
124 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
IV. ACLARACION
VIII. SINTESIS
s Para mayores desarrollos, vase infra, 10, II. All se ver cmo la
distincin, en la doctrina francesa, entre el negocio obligacional y el dispositivo,
no es una pura ficcin.
9 Es trilateral como regla, puesto que supone el acuerdo de dos y el acto
oficial. Pero a veces, la declaracin material emana slo de uno y a veces, ade-
ms, del acuerdo se requiere el asentimiento de un tercero (infra, 9, XI, 2
Y XII).
130 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
9. EL SISTEMA ALEMAN
I. IMPORTANCIA
Negocio { Acuerdo
dispositivo Acto material sobre la cosa
Negocio { Acuerdo
dispositivo Acto oficial sobre la hoja
7 Para comprender todo lo que sigue hay- que tener presente que la ex-
posicin oral se hizo teniendo en el pizarrn la reproduccin en lminas del
formulario prusiano tal como aparece en la obra de Wolff.
8 Vase nota 7.
142 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
dll'
I
VIII. EL ARCHIVO
X. SINTESIS
- Principio de instancia.
- Principio de autorizacin.
- Principio de continuidad.
- Principio de calificacin.
Es decir.
a) Principio de instancia: El registro no procede de oficio,
sino que debe pedrsele que inscriba.
b) Principio de autorizacin: Esa peticin, que es una de-
manda procesal, debe ir acompaada de una autorizacin; es
decir, de una declaracin del perjudicado (declaracin formal).
c) Principio de continuidad: No se puede hacer una ins-
cripcin sin que el anterior titular disponente est inscripto.
d) Principio de calificacin: El registrador examina que se
den esos tres principios.
3. Ahora van a ver la importancia de hacer el estudio com-
parativo y vamos a pasar a examinar los efectos de la posici~n
registral. Y all vamos a encontrar una serie de principios. A
saber:
- Principio de inscripcin
- Principio de declaracin material
- Principio del acto abstracto
- Principio de presuncin de exactitud registral
- Principio de fe pblica
- Principio de compensacin
- Principio de rango
- Principio de responsabilidad
- Principio de publicidad
111111 1'11'
158 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
10 Vase nota 9.
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 159
11 Vase nota 9.
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 167
n. CONSENSUALISMO y AFORMALISMO
FRANCESES: EVOLUCION
I ,
i _ __
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 183
1. GENERALIDADES
1 Citado por Gorostiaga, N., "El Cdigo Civil y su reforma ante el Dere-
cho Civil Comparado", pg. 496.
188 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
Personal property
(personalty)
(chattels)
Property (actiones personales)
Real property
(realty)
(actiones reales)
3. Equitables rights
Knigth services
Tenures
Free tenures Frank almoigns
{ Serjeanties
Socages
IIl. AUSTRALIA
mento formaP Para los que han sido alumnos mos saben muy
bien que el deed de los contratos consiste en que lo que hace que
un instrumento sea deed es el sello. Los ingleses son muy prc-
ticos. Partimos de la base de que los lores laicos del medioevo
eran muy ignorantes, no saban firmar, pero s tenan su sello.
Se acuerdan ustedes de la famosa historia de Mark Twain en
"Prncipe y Mendigo", en que se pierde un sello y nada se puede
hacer mientras no se lo encuentra? Es decir, se identificaban
con el sello. Y como los ingleses tienden -dicen- a hacer de
todo hombre un caballero, el sello se difunde, y baja a otras
capas sociales. Los instrumentos no firmados, pero sellados,
son los ttulos. Ultimamente, adems del sello, se ha introducido
la firma. (Para registrar en el Registro de Tierras adems hace
falta que vayan autenticadas las firmas por ciertos funciona-
rios.)
Pero, qu pasa? Un Registro que registra deeds, como van
llegando, en orden cronolgico, al que quiera venir por un in-
forme, le dicen: ah estn todos los deeds. Y, adems, los deeds,
por muchos que sean, cmo protegen contra esos derechos de
equidad? Para el examen de todos los antecedentes, haca falta
-como dijo Torrens- la asistencia de un hombre de nego-
cios ...
En Australia se difundieron los llamados landbrokers (co-
rredores de tierra).
Y adems, dice Torrens, en el pasaje que les he ledo, nadie
saba si compraba un acre de tierra o un proceso. Pero, por
qu dice esto? Torrens est impresionado por un episodio de su
7 En el comentario de Haines de Ferrari (citado en nota 2) se encuentra
un claro resumeh de la operacin que sigue estos pasos: a) el abogado del com-
prador prepara un proyecto de .precontrato que entrega al abogado. del vendedor
y le formula preguntas sobre puntos dudosos; b) el abogado del vendedor corrige
el borrador; c) se redacta el texto definitivo, firmando cada parte su ejemplar y
abonando el comprador el adelanto pactado; d) los abogados intercambian los
ejemplares; e) el abogado del comprador efecta el estudio de ttulos; f) el ins-
trumento definitivo es firmado, sellado y entregado convirtindose en deed.
Durante la etapa de estudio de ttulos, el comprador est protegido por la exis-
tencia de la obligacin del vendedor de entregar un ttulo sano (el deed). La
negociacin se simplifica cuando se trata de un ttulo registrado. Sobre el tema,
puede verse tambin, Baz Izquierdo, "El sistema hipotecario ingls: rasgos eseh-
ciales", en Rev. Crtica de Derecho Inmobiliario, n~ 545, pg. 992 y siguientes.
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 199
8 Debe tenerse presente que la del texto fue una exposicin oral, donde
se acude a diversos recursos para romper la monotona. Pero advierto que lo
del pergamino, algo ha de preocupar a los anglosajones, pues en Chesire and
Fijoot's, "Law of Contract", ao 1972, se lee (pg. 17): "it has long been the
tradition of English lawyers to speak of 'contracts under sea!' where a person
undertakes an obligation by expressing his intention on paper or parchment,
attaching his sea! and delivering it, 'as his deed' ".
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 203
Captulo III
1. IMPORTANCIA
5 Las obras que bsicamente hemos tenido en cuenta para los distintos
aspectos de esta narracin de la historia de Espaa hasta llegar a la poca con-
tempornea son: a) Menndez Pidal, "Historia de Espaa", tomo 1, volumen II
(especialmente para Tartesss). b) Garca Gallo, A., "El origen y la evolucin
del Derecho" (para toda la historia). e) La "Introduccin" citada en nota 3
(especialmente para los visigodos). d) Alonso Tejeda, "Historia de amor de la
Historia de Espaa" (especialmente para algunas ancdotas).
-
historia: "bajo los visigodos slo los romanos son disolutos; bajo
los vndalos, ni siquiera los romanos".
b) La segunda cosa que tengo que decir a favor de los visi-
godos es que despreciando la inmoralidad romana fueron atra-
dos por la cultura romana, esa cultura que haba hecho grande
a Roma. Fueron tan atrados que se romanizaron. Ya vamos a
ver cmo se romanizaron. Se romanizaron tanto que cuando
sobrevino la hora trgica para Occidente (porque detrs de los
visigodos venan los hunos), los visigodos, bajo Teodoreo, se
unieron a los francos bajo Meroveo y con los romanos dirigidos
por Aedo (que se llamaba el ltimo romano), libraron batalla
en el ao 450 en los campos catalunicos derrotando a Atila.
Vaya si se romanizaron!
7. Ahora, ustedes dirn que soy mal pensado. Siempre soy
mal pensado, pero he credo siempre que en esa romanizacin
tuvo mucho que ver Gala Placidia. Cuando Alarico tom Roma
estaba Gala Pladdia en Roma, hermana del Honorio, que se ha-
ba refugiado en Ravena y fue tomada prisionera. Era tan bella
que Alarico lament estar casado; pero a la muerte de Alarico,
el que le sucedi, Atalfo, prendado tambin de Gala Placidia,
contrajo matrimonio con ella. Por supuesto que este contraer
matrimonio caus el escndalo de Roma, sobre todo porque el
general romano, el nico que vala, Constando, haba sido el pro-
metido de Gala Placidia y fue siempre el obstculo para la unin
de visigodos y de romanos; a lo que se agreg, caso fortuito, que
Gala Placidia tuvo un hijo, al que pusieron nada menos que el
nombre de Teodosio, el nombre del abuelo, del ltimo gran em-
perador romano y que naci, como Teodosio, en Barcelona. La
poltica romana no poda permitir que los visigodos se hubieran
romanizado tanto y ya tuvieran su heredero de sangre imperial.
Pero muri Teodosio (nieto), muri Atalfo, y en su lecho
de muerte Atalfo dijo: "Devuelvan a Gala Placidia, que es el
motivo de las luchas. Y adems, porque en Gala Placidia los
visigodos tendremos la mejor de las embajadoras". La accin
de Gala Placidia provoca luego el entendimiento visigodo ro-
mano, o por lo menos, que dejaran de pelear ...
Y hablando de mujeres, fueron los hombres los que derro-
216 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
V. LOS SARRACENOS
VI. LA GEWERE
fin, por auto acordado, una disposicin que merece ser recorda-
da (ley 2, ttulo XVI, libro X de la Novsima).
El Rey Felipe V, habla en ella de todos los males que se
estn provocando por la inobservancia de la pragmtica anterior
y comenta: "Todo lo qual cesara si rigurosamente se hubiese
observado como debia dicha ley, en que se manfiesta el delito
que cometen todos los que actan, substancian y determinan
semejantes pleytos contra el tenor, forma y modo prescripto
en ella".
Es la prueba ms completa de que la antigua pragmtica
no se observ, y que el rey tiende a que se observe. Es la prueba
plena de la desobediencia espaola.
5. Recordndola, Carlos III dicta la pragmtica de 1768 con
la instruccin de 1767 (ley III, ttulo XVI, libro X de la Nov-
sima).
No la voy a leer ntegra porque es muy larga, y ustedes
en la lectura perderan el sentido general de esta disposicin.
Voy a limitarme a comentarla, citando en orden alterado los
fragmentos.
Cmo organiza el Registro esta disposicin real? En pri-
mer trmino, en cuanto a los rganos, se confa a los llamados
escribanos de ayuntamiento o escribanos de cabildo.
I. GENERALIDADES
los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles
y tan pblicos cuanto sea posible.
"No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce".
Para Vlez, la teora consensualista que se conforma con el
ttulo conduce a la clandestinidad. Cmo la sociedad va a res-
petar un derecho real que no conoce por un signo visible exte-
rior! Por eso Vlez dice: Yo pido ttulo ms modo.
El modo va a ser el signo visible y exterior.
y luego combate la teora del ttulo ms medio de publi-
cidad, es decir del consensualismo mitigado, porque dice en la
misma nota: "La innovacin del Cdigo Civil de Francia fue tan
inesperada, tan peligrosa, tan opuesta a la buena razn que por
mucho tiempo se dud de que ella hubiese derogado al rgimen
de las leyes anteriores". Y contina, refirindose "a la reforma
que se introdujo en Francia por la nueva ley hipotecaria del 23
de marzo de 1855".
Recuerden que "ley hipotecaria" es el nombre que se da a
las leyes registrales. Con la reforma francesa se exige, para los
inmuebles, que los ttulos sean transcriptos en un registro para
que puedan ser opuestos a terceros, y entonces, se crea esta cu-
riosa institucin de un derecho real que existe respecto a algu-
nos y que no existe respecto a otros, de la cual dice Vlez: "Y
cmo se concibe que un derecho real pueda existir respecto de
un individuo? El dominio es por esencia un derecho absoluto
y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los in-
dividuos y cuando se le niega este carcter no existe el dominio".
Es decir, para Vlez, el derecho real es por definicin "erga
omnes"; si no es "erga omnes", no es derecho real. Vlez re-
chaza la posibilidad de que pueda existir un primer momento de
mutacin y un segundo momento en que recin el derecho real
adquiere eficacia, erga omnes.
V. EL HIJO REBELDE
1 Puede verse una lista en Pea Guzmn, "Derechos Reales", n~ 98, nota
34, que al incluir las nuevas Provincias, resulta ms completa que las clsicas
de Salvat ("Derechos Reales", n~ 2379) y Lafaille ("Derechos Reales", n~ 1930).
El examen de esas listas nos sugiere, al pasar, tres comentarios: a) Salta, al
parecer, fue la primera provincia que cre el Registro Inmobiliario, por ley del
12 de noviembre de 1872; b) La Rioja, en su ley orgnica de los tribunales de130
de junio de 1900, incluy un texto, dando a la inscripcin, para un caso parti-
cular, valor de tradicin (Salvat, op. cit., n? 2740, nota 44); c) Algunas leyes, como
la de Catamarca de 1896, Jujuy de 1895 y Salta de 1933 guardaron silencio so-
bre el tema de la oponibilidad (Salvat, loco cit.).
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 243
! I
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 247
1. GENERALIDADES
nI. EL TITULO
1 Como seala Bernard (en Enciclopedia Jurdica Omeba, voz, "Ttulos ins-
250 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
Vase nota 7.
10
Comp.: Adrogu, citado en "Cdigo Civil Anotado", de Llambas, tomo
11
IV-A, redaccin a cargo de Alterini, .J. H., sobre el arto 2505, pg. 295; ponencia
del Dr. Vernengo' Prack, presentada a las VIllas. Jornadas Nacionales.de Dere-
cho Civil.
,:IIIIII[IIlmllII11. ES 411 1
258 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
1~ Sustentada por Alterini, J., loco cit., en nota anterior. Vase ponencia
de la Dra. Highton y ponencia del Dr. Andorno, presentadas a las VIllas. Jor-
nadas Nacionales de Derecho Civil.
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 259
18 As, por ejemplo, y contemplando uno de los posibles casos de conflic- '
tos, si Pedro vendi a Diego, y luego el mismo Pedro vendi a Juan, este Juan
es un tercero respecto a la venta de Pedro a Diego, y podr prevalerse de la
falta. de inscripcin, sin necesidad de haber l inscripto su adquisicin, pues el
arto 255no lo exige. Pero como, a su vez, Diego es un tercero respecto a la
vertta que Pedro hiciera 'a Juan, Diego podr tambin prevalerse de la falta de
inscripCnde la adquisicin de Juan. Cada uno invocar la inoponibilidad
de 'la adquisicin del otro, producindose una suerte de neutralizacin de inopo-
nibilidadesy que har que todo se resuelva por las reglas extrarregstrales.
270 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
\
1
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 283
15. GENERALIDADES
I. LOS PROBLEMAS
n. EL CONCEPTO
IIl. UTILIDAD
V. CLASIFICACION
I. CONCEPTO DE REGISTRACION
Les aclaro, para que ustedes tomen todo lo que digo con
reservas, que algunas de estas distinciones que estoy haciendo
han sido construidas por el que habla. Posiblemente estn en
otro lado, porque uno no inventa nada.' Pero, de todos modos,
tmen10 siempre con reservas.
1. Creo que hay que distinguir en trminos generales entre
los Registros de recepcin y los Registros de actuacin.
a) Un Registro es de recepcin cuando lo que inscribe, lo
que registra, es un documento que llega de fuera del Registro,
es decir, un documento exgeno que entra al Registro. A este
tipo de Registro de recepcin corresponde, por. ejemplo, nuestro
Registro Inmobiliario, nuestro Registro de Automotores, el de
buques, el de aeronaves, el de sociedades, nuestro Registro Pren-
dario. Es decir, nuestros Registros patrimoniales.
b) Luego estn los Registros de actuacin. Ellos ya no re-
ciben documentos exgenos, porque el instrumento es endgeno.
Ha sido confeccionado dentro del Registro. A este tipo de Re-
gistro adscribo el Registro Notarial, pero tambin adscribo el
Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas. En el Re-
gistro del Estado Civil, cuando se trata de nacirriientos, de muer-
tes, de matrimonios, se labran actas. Y el acta es endgena.
y de alguna manera -sin ser igual- la funcin del oficial del
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 303
V. INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS
y DECLARATIVAS
8 La terminologa vara segn los autores. As, por ejemplo, para Masa
Ortiz ("Del distinto valor de las inscripciones en el Registro Civil", en Rev. Cr-
tica de Derecho Inmobiliario, nros. 266/7), cuando el plus aadido es la oponi-
bilidad, estaramos ante una categora especial "simplemente declarativa para
las relaciones entre las partes ... constitutiva para las relaciones con terceros".
Comp.: Villares Pico, "La inscripcin en nuestro sistema hipotecario es consti-
tutiva a efectos de terceros", en Rev. Crtica de Derecho Inmobiliario, n? 252).
310 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
11 Las reglamentaciones locales pueden fijar un plazo menor (art. 43, ley
17.801). Para el Registro de Aeronaves, el plazo es de 60 das (art. 40, dec. 4907
de 1973). Para el de Buques, de 180 das (art. 15, me. 3, ley 19.70).
322 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
X. CONDICIONADAS E INCONDICIONADAS
3 Para comprender el sentido de las palabras del texto, hay que tener
presente que se origina en un Curso al que asistieron magistrados.
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 329
1. IDENTIDAD Y CONTINUIDAD
n. TRACTO ABREVIADO
1. GENERALIDADES
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V. EL SEGURO DE TITULOS
Claro que los pases que no recogen la institucin notarial
en materia de derechos reales, encuentran un modo de compen-
sar creando el famoso seguro de ttulos.s Son los pases anglo-
sajones. Yo siempre me he preguntado por qu razn las com-
paas de seguros norteamericanas no crean un seguro de ma-
trimonios. Y no es una broma, seores, porque en un posible
seguro de matrimonio vemos bien el fenmeno. El seguro no
impide el siniestro. El seguro consuela del siniestro producido,
con una indemnizacin pecuniaria.
Y esto es lo que ocurre con el seguro de ttulos. No impide
el siniestro, siniestro que se produce porque no interviene el
escribano. Lo que hace es indemnizar. Claro, ustedes podrn
decir errarehumanum est, y por qu no combinamos la escri-
tura con el seguro de ttulo? Hay una razn para no combinar-
lo: porque esto sera lo mismo que crear algo demasiado costoso
sin utilidad prctica. Lo demuestran las estadsticas. En Puer-
to Rico existe el cuerpo notarial y el seguro de ttulos. En el
ao 1976 (es estadstica que la he tomado de Garca Coni) se
pagaron por primas 6.400;000 dlares, y por indemnizaciones,
86.000 dlares. Ganancia redonda para las compaas asegura-
doras ..
1. CONCEPTO DE EXACTITUD
V. PRINCIPIO DE FE PUBLICA
VI. RECTIFICACION
1. GENERALIDADES
1. GENERALIDADES
1I1I
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V. PRIORIDAD DIRECTA
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CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 381
des saben, puede coexistir con otra hipoteca; salvo los casos en
que concurre a prorrata por el arto 3934 del Cdigo Civil, en
los dems casos hay un orden jerrquico, es decir, hay un rango.
2. Vamos a imaginarnos este ejemplo: hay una hipoteca 1,
que se inscribe con una responsabilidad hipotecaria de $ 40.000;
otra hipoteca 2 por $ 20.000 y otra por $ 60.000, ordenadas jerr-
quicamente segn el tiempo: primero har efectivo su derecho
el de $ 40.000, si queda algo, el de $ 20.000, y si queda todava
algo, el de $ 60.000. Cada una ocupa un puesto y ese puesto es
el rango.
Pero el Derecho comparado conoce dos tipos de rangos: el
llamado rango de avance y el rango fijo:
a) En los sistemas que responden al rango de avance, si la
hipoteca en primer grado desaparece por ejemplo, por el pago,
automticamente la de segundo grado asciende a primero y la
de tercero a segundo grado. Es el sistema romanista (como le
llaman) que consiste en que cada hipoteca absorbe todo del
inmueble, el todo del valor, comprimiendo a las otras que vienen
detrs como si fuera (segn grficamente se ha dicho) un m-
bolo que presiona a un gas; retirado el mbolo el gas se expande
y ocupa todo lo vaco. Rango de avance.
b) Hay otro sistema que se llama de rango fijo, en el cual
si desaparece la de primer grado, no asciende la de segundo; la
de primer grado qued vacante es como si hubiera comparti-
mentos estancos, en que cada hipoteca no es un gas que se ex-
pande, es algo que ya se apropi de un cierto valor, dejando el
valor residual para el que sigue, rango fijo.
3. Ahora, en un sistema de rango de avance, pueden darse
particularidades. Examinmosla en el ejemplo propuesto de tres
hipotecas, la primera por $ 40.000, la segunda por $ 20.000, y la
tercera por $ 60.000.
a) Una de las particularidades es la permuta de rango. Por
ejemplo, por convenio entre 1 y 2, se resuelve que 2 pase a 1 y 1
a 2. Es un negocio perfectamente posible que a nadie perjudica,
cuando son dos hipotecas consecutivas en el orden. El problema
se plantea cuando son discontinuas, cuando en el intermedio hay
."-------~%F=--------------------------------------------
V. LA ACTIVIDAD DE CONTROL
Sobre esto, mucho tendra que hablar, pero los que han sido
mis alumnos conocen mi modo de pensar, y me remito a lo que
he escrito sobre esoY Clasifico a los requisitos de los negocios
en: elementos, presupuestos y circunstancias.
Recordando esa clasificacin, demos una rpida ojeada a las
disposiciones de la ley que les permitir ver cmo concibo la
funcin calificadora.
3. Por el arto 2 la oficina tiene que examinar el contenido
del negocio a los fines de ver si, por su contenido, entra en
alguno de los supuestos all enumerados.
Advertirn aqu que no hay un examen de formas, sino de
contenido, y que no hay un problema de validez o de nulidad,
sino simplemente de tipo de contenido.
Si el documento no contiene un negocio del tipo previsto
en el arto 2, no ser el documento registrado, por ms vlido
que sea en todos sus aspectos.
Para darles un ejemplo, que no por ser de una hiptesis ex-
trema deja por ello de ser ilustrativo, supongamos que ante el
mismo escribano, por escrituras separadas, las mismas partes
celebran dos compraventas, una referida a un buque y otra a
un inmueble y que, vaya a saber uno por qu distraccin del
escribano, la referida al buque es presentada en el Registro
Inmobiliario, y la referida al inmueble, en el Registro de Bu-
ques.
Ambos Registros tienen, en esta materia, normas similares
sobre calificacin, pero aunque no tuvieran ninguna expresa, ya
nos imaginamos cmo reaccionarn.
Para comenzar, tendra que estar muy dormido el empleado
receptor, y me imagino que la ms elemental de las funciones
calificadoras se ejercera ya en ese instante, de tal manera que
ni siquiera sera objeto de una anotacin en el Diario. Pero si
el receptor estuviera dormido, ya el registrador se encargara de
estar despierto ...
En el ejemplo dado, como advertirn, no hay un problema
de validez de forma, sino de receptabilidad del contenido.
1. CONCEPTO Y TERMINOLOGIA
11. AMBITO
A
Acto(s)
- instrumentado " .............................. . 4, V, 3
- instrumental .................................. . 4, V, 3
- protocolares ................................... . 9, VIII
- sealativo o sealante, y sealado ............ . 3, V, 2, y 7
4, II, a V
Acuerdo ............................................ . 8, VIII, 2
9, XI y XII
Adquisiciones per universitatem ................... . 14, X, XI
Aformalismo ....................................... . 10, II
Agornome ......................................... . 6, III, 2
Anotacin .......................................... . 16, VIII
- marginal ...................................... . 10, V, 1
Anteproyecto
- Bibiloni ....................................... . 1, VI, 1, a
13, VII, 4, a
- de 1954 ........................................ . 1, VI, 1, c
13, VII, 4, b
Antrag ............................................. . 9, IX, 1
Apographe .............................. '" ......... . 6, III,3
Apropriacin ....................................... . 7, VIII
Archivo ............................................. . 9, VIII
Asentimiento conyugal ..............................
4, VI, a VIII
23, IX, 8
Asiento(s)
- de contradiccin .............................. . 9, VI, 3
- registral ....................................... . 16, I, 1, b, y 2
Auflassung ......................................... . 7, IV
9, XII, 3
Autonoma del Derecho Registral ................ . 2,1
B
Bibliotheque
- demosion logon ............................... . 6, II
- egktaseon ..................................... . 6, II
Boleto de compraventa ............................. . 14, III, 3 y ss.
Bloqueo registral .................................. . 17, XIII
416 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
Breviario
- de Alarico 12, IV, 8
- de Eurico 12, IV, 8
e
Calificacin 4, VII
14, IV, 4
23, VI
Cancelaciones ...................................... . 9, VI, 2
Caracteres del Derecho Registral .................. . 1, V
Catastro y Registro ................................ . 6, II, 2
Cesin de herencia ................................ .. 14, XII
Cdulas de 1778 y 1783 ............................ .. 12, VIII
Certificado
- argentino de ley .............................. . 17, II Y ss.
- egipcio ........................................ . 6, I1I, i y 2, IV
- ingls (official certificate of search) .......... . 17, nota 1
Cierre registral ..................................... . 17, XIII
Clusulas esenciales, naturales y accidentales ..... . 10, II, 1, A
Cdigo Civil y leyes registrales .................... .. 2, III
Consensualismo
- puro ........................................... . 10, II
13, II, 2
- mitigado ........... , ........................... . 13, II, 5, y V
Contenido del Derecho Registral ................... . 1, IV
- del negocio .................................... . 4,1, 1
23, IX
eH
Chattels real 11, II, 4, b, y 5
Choses in action y choses in possession ............ . 11, II, 4
E
Einigung ........................................... . 9, XII, 2
Enlegajamiento .................................... . 10, IV, 3, e
16, IV
Ensaisinement ...................................... . 7, VI
Epistalmo .......................................... . 6, m, 2
Equitable rights ................................... . 11, II, 4, e
Escribanos de Registro ............................ . 16, n
Escritura(s)
-- pblica ........................................ . 16, II
19, IV
-- simultneas .................................... . 18, n, 4
Estate .............................................. . 11, II, 8
Estratega o exegetes ............................... . 6, II, 5
Exactitud ................................. . 20
Exhibicin (publicidad por) ........................ . 17, m, 3
F
Folio prusiano ..................................... . 9, VII
Forma .............................................. . 4
Formularios Torrens ............................... . 11, m, 4
Frank almoigns .................................... . 11, II, 7, b
Fuero Juzgo ........................................ . 12, IV, 8
Fuerza
-- atributiva y fuerza constitutiva .............. . 9, XIV, 1
-- positiva y negativa ............................ . 9, XIV, 3
16, V
Funcin calificadora ............................... . 23, VII
418 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
G
Gewere 12, VI
H
Heterogeneidad del Derecho Registral 2, V
1
Ideologa ........................................... . 14, m, 6
Inexactitud registral ............................... . 20, II
In iure cessio .......................... : ........... . 5, m
In mallo ............................................ . 7, IV
Inmatriculacin .................................... . 16, VII
Inscripcin(es)
- atributiva o sustantiva ........................ . 16, V, 5, a
- constitutivas y declarativas ................... . 9, VI, 4
16, V
- correctas y viciosas ........................... . 9, VI, 5 y 6
- definitivas y provisionales .................... . 16, IX
- de hechos y de derechos ...................... . 9, VI, 1
- exactas e inexactas ............................ . 9, VI, 5 y 6
20, II
- garantizante ................................... . 16, V, 6, c
- incondicionadas y condicionadas ............. . 16, X
- inmunizante, sanatoria o convalidante ........ . 16, V, 6, b
- positivas y negativas .......................... . 16, VI
- Preparatorias y definitivas .................... . 9, VI, 3
- primera y posteriores ......................... . 16, VII
- y anotacin .................................... . 16, VIII
- y cancelacin .................................. . 9, VI, 2
- y transcripcin y enlegajamiento ............. . 16, IV
Insinuatio .......................................... . 5, V
10, 1
Interests ............................................ . 11, I1, 9
Inventario .......................................... . 9, VII, 2 Y ss.
Investidura ........................................ . 7, n, IV, V
Ius ad rem ......................................... . 14, V
Ius preferendi ..................................... . 22
K
Knight services 11, I1, 7, a
L
Landbrokers ....................................... . 11, m, 1
Legalidad ........................................... . 9
CURSO INTRODUCTORIO AL DERECHO REGISTRAL 419
M
Mancipatio ......................................... . 5, II
Manifestacin (publicidad por) .................... . 17, 1,3
Matriculacin ...................................... . 16, VII
N
Naturaleza jurdica ................................. . 4,1,4
Negocio(s)
- abstractos y concretos ........................ . 8, V
- consensuales y reales ......................... . 8, VI
- bilaterales y trilaterales ...................... . 8, VII
- obligacional y dispositivo ...................... . 8
Notificacin y publicidad .......................... . 3, VI, 4
Nulidad plena y nulidad efectual .................. . 4,1,4
o
Objeto del Derecho Registral ...................... . 1, VI
Organos del Registro .............................. . 6, II
9, IV
10, IV
11, III, 5
Parathesis 6, III, 4
Permuta de rango ................................. . 22, VIII, 3, a
Personal folien .................................... . 9, V, 3
Personal property y real property ................. . 11, II, 2
Peticin de Dionisia ............................... . 6,1,3; IV
Pignoracin ........................................ . 7, VII
Posesin hereditaria
Posicin registral y posesin ...................... . 9, III
Posposicin de rango .............................. . 22, VIII, 3, b
Pragmticas espaolas ............................. . 12, VIII
Preanotaciones ..................................... . 9, VI, 3
Pregones ............................................ . 12, VII
Preferencia
- por exclusin concursal ...................... . 22, III
- por prelacin concursal ...................... . 22, II
- por prioridad temporal ....................... . 22, IV
Principio(s) de(del) (de la)
~ ~oncepto ele .. , ... ,., ....... , ... , .............. . 15
420 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
R
Rango
- de avance ..................................... . 22, VIII, 2, a
- fijo ............................................ . 22, VIII, 2, b
- reserva de ..................................... . 22, VIII, 3, e
Real folien y real persona folien ................... . 9, V, 3
Real property y personal property ................ . 11, II, 2
Rectificacin de asientos ........................... . 20, VI
Registracin facultativa y registracin obligatoria .. 10, V
11, m, 3
Registro(s) (de)
- completos e incompletos ...................... . 18, 1, 3
- de actos y de contratos ....................... . 3, nota 8
- de derechos ................................... . 3, nota 8
- de documentos ................................ . 3, nota 8
- de las formalidades ........................... . 10, IV, 3
- de recepcin y registros de actuacin ......... . 16, III
- de ttulos ...................................... . 3, nota 8
- de hechos ..................................... . 3, nota 8
- de presentaciones ............................. . 10, IV, 2
- notarial ....................................... . 1, VI, 2, a, y nota 14
9, V, 2, b
- nico y general ................................ . 1, nota 14
Retroprioridad
- endgena ...................................... . 22, V, 2
- exgena ....................................... . 22, VI
Robracin .......................................... . 12, VII
S
Sala ................................................ . 7, II
Seguridad esttica ................................. . 16, V, 6, a
422 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
T
Tartesss 12, III
Tenures ............................................ . 11, II, 6
Teoras de la compraventa y de la promesa ....... . 14, III, 3
Tercer Congreso de Derecho Civil .................. . 13, VII, 2, a
Terceros
- en el Derecho alemn ......................... . 9, XV, 2 Y ss.
- en el Derecho argentino ...................... . 14, VI y ss.
- en el Derecho francs ......................... . 10,1 Y V
Ttulocausa y ttulo-documento ................... . 14, III
Ttulo y modo ..................................... . 8, II
13, II, 3; IV
Toma de razn 16, 1, 3
Tracto abreviado o comprimido ................... . 18, II
Tradicin (traditio) ................................. . 5, IV Y VI
8, III
14, IV
16, II
u
Usucapin 9, III, 5, d
v
Venezuela (Registro de) 1, nota 14
INDICE GENERAL
Captulo 1
GENERALIDADES
Captulo 11
5. EL DERECHO ROMANO 89
1. Generalidades, 89.
II. La mancipatio, 90: 1. Descripcin; 2, 3 y 4. Com-
paracin con los negocios semitas; 5. Ultimo estado
de la mncipatio.
III. La in iure cessio, 96.
IV. La traditio, 96.
V. La insinuatio, 96.
VI. La traditio solemnis, 97.
426 FERNANDO J. LPEZ DE ZAVALA
Captulo III
Captulo IV