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El Registro Pblico de la Propiedad

del Distrito Federal
Naturaleza, estructura y problemtica jurdica
Para desentrafiar la naturaleza jurdica de una institucin como lo es el

Registro Pblico de la Propiedad se debe acudir en primer lugar a la Constitucin
General de los Estados Unidos Mexicanos que es el fundamento de todo nuestro
sistema jurdico para ir descendiendo a la legislacin y reglamentacin respectiva.
1. Artculo 122 Constitucional, Base Primera, fraccin V, inciso h) que dice:
...Definida por el artculo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurdica del

Distrito Federal, su gobierno est a cargo de los Poderes Federales y de los rganos
Ejecutivo, Legislativo y Judicial de carcter local, en los trminos de este artcu-
lo.. . BASE PRIMERA. Respecto a la Asamblea Legislativa: ...V. La Asamblea
Legislativa, en los trminos del Estatuto de Gobierno, tendr las siguientes facul-
tades: ...h) Legislar en las materias civil y penal; normar el organismo protector
de los derechos humanos, participacin ciudadana, defensora de oficio, notariado
y registro pblico de la propiedad y de comercio.
Por su parte la Base Segunda, fraccin 11incisos b) y d) del citado artculo dice:
... respecto al Jefe de Gobierno del Distrito Federal.. ..

11. El Jefe de Gobierno del Distrito Federal tendr las facultades y obliga-
ciones siguientes:
...b) Promulgar, publicar y ejecutar las leyes que expida la Asamblea Legis-
lativa proveyendo en la esfera administrativa a su exacta observancia, mediante la
expedicin de reglamentos, decretos y acuerdos.. .
* Notario nmero 193 del Distrito Federal, Mbxico, Distrito Federal, marzo de 2001.
Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

DR 2001. Colegio de Notarios del Distrito Federal
188 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY
...d) Nombrar y remover libremente a los servidores pblicos dependientes

del rgano ejecutivo local cuya designacin o destitucin no estn previstas de
manera distinta por esta Constitucin o las leyes correspondientes.
2. Artculo 42 fraccin XII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal:
...La Asamblea Legislativa tiene facultades para: ...XII Legislar en las

materias civil y penal, normar el organismo protector de los derechos humanos,
participacin ciudadana, defensora de oficio, notariado y registro pblico de la
propiedad y de comercio.
3. Artculo 12 de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica del Dis-

trito Federal:
... El Jefe de Gobierno ser el titular de la Administracin Pblica del

Distrito Federal;. ..
La Administracin Pblica del Distrito Federal tendr a su cargo los ser-
vicios pblicos que la Ley establezca.. .
Artculo 35.- ...XIXde la Ley Orgnica de la Administracin Pblica del
Distrito Federal:
A la Consejera Jurdica y de Servicios Legales corresponde:...
... XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas
por las disposiciones jurdicas al Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio
4. Artculo 2999 del Cdigo Civil para el Distrito Federal: ". ..Las oficinas
del Registro Pblico se establecern en el Distrito Federal y estarn ubicadas en
el lugar que determine el Jefe del Departamento del Distrito Federal."
5. Artculo l Qdel Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad:
...El Registro Pblico de la Propiedad es la institucin mediante la cual el
Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad a los actos
jurdicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir efectos ante
terceros.
De lo anterior se desprende que el Registro Pblico de la Propiedad del

Distrito Federal es una institucin que forma parte de la Administracin Pblica
Centralizada del Distrito Federal y por ello depende directamente del Jefe de
Gobierno, que es el titular de la administracin pblica del Distrito Federal (a
travs de la Consejena Jurdica y de Servicios Legales) quien est facultado
constitucionalmente para expedir la reglamentacin relativa al citado registro y a
su vez la Asamblea Legislativa es el rgano facultado para legislar en todo lo
relativo al Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 189
Si bien es cierto el Registro Pblico forma parte de la administracin pblica

centralizada del Distrito Federal, no existe ningunimpedimento legal, para que se convierta
en un organismo descentralizado con personalidad jundica y patrimonio propio tal
como est previsto en el artculo 40 de la citada Ley Orgnica de la Administracin
Pblica del Distrito Federal, lo que conlleva entre otras, las siguientes ventajas:
a) Una mayor autonoma en la toma de decisiones;

b) Libertad para contratar, capacitar y despedir a sus empleados sin la
presin del Sindicato de Trabajadores del Gobierno del Distrito Federal;
c) Que los ingresos que se generan por la prestacin del servicio registral
los pueda canalizar en mejorar su infraestructura y las prestaciones de sus em-
pleados, y
d) Que el Director del Registro aunque sea designado por el Jefe de Gobierno
en los trminos del artculo 53 de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica
del Distrito Federal, debe contar con conocimientos y experiencia en la materia,
tal como lo prescribe el artculo 103 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal.
Otra alternativa igualmente contemplada en el artculo 12 de la Ley Orgnica
de la Administracin Pblica del Distrito Federal es concesionar el servicio registral;
sin embargo por la naturaleza e importancia del Registro Pblico esta opcin debe ser
desechada, ya que implicara dejar la seguridad jurdica (que no slo es una funcin
sino una obligacin del Estado) en manos de los particulares, lo cual sera muy peligroso.
a) Publicidad. Una de las finalidades ms importantes del Registro P-

blico de la Propiedad es sin duda alguna la publicidad de los actos jurdicos
celebrados tanto por los particulares, como por las autoridades, por ello seala el
artculo 3001 del Cdigo Civil: "El Registro ser pblico. Los encargados del
mismo tienen la obligacin de permitir a las personas que lo soliciten, que se
enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Pblico y de los
documentos relacionados en las inscripciones que estn archivados. Tambin tie-
nen la obligacin de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias
que figuren en los folios del Registro Pblico, as como certificaciones de existir
o no asientos relativos a los bienes que sealen."
A su vez el artculo 1 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad
establece:
ART~CULO 1.-El Registro Pblico de la Propiedad es la institucin mediante

la cual el Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad

a los actos jurdicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir
efectos ante terceros.
6) Seguridad jurdica. Al dar publicidad a los actos realizados se pro-
porciona seguridad jurdica a todos los que van a celebrar una transaccin inmo-
biliaria o crediticia, por que saben a que atenerse, conocen las caractersticas
del inmueble que desean adquirir, sus limitaciones, gravmenes, afectaciones,
etctera.
Si la seguridad jurdica es una de las finalidades de la funcin registra1 es
menester saber en qu consiste.
J. T. Delos la define en los siguientes trminos: "...la seguridad es la ga-
ranta dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no sern
objeto de ataques violentos o que, si stos llegan a producirse, le sern asegurados
por la sociedad, proteccin y reparacin.. ." '
En el mismo sentido Carlos Jos Gutirrez afirma: "La seguridad se presenta
como la meta de todas las ambiciones y esfuerzos que se realizan en la economa
y la poltica de nuestro tiempo, presentndose con mayor importancia que otros
valores de mayor rango.. . La finalidad de seguridad en las relaciones sociales la
realiza el hombre por medio del derecho.. ."
La seguridad jurdica es tambin contemplada desde la perspectiva del Estado,
al respecto Hermann Heller dice: "La institucin del Estado aparece de esta suerte,
justificada por el hecho de ser una organizacin de seguridad jurdica, y slo por
ello.. . es el Estado moderno donde alcanza el ms alto grado de seguridad jurdica
el estatus social del derecho, tanto en relacin con la certidumbre de sentido como
con la de ejecucin, porque la organizacin jerrquica de aquel dispone de un
cuerpo extraordinariamentediferenciado desde el punto de vista tcnico, integrado
por rganos dedicados al establecimiento, aplicacin y ejecucin del derecho
positivo. Para garantizar tan alto grado de seguridad jurdica es supuesto nece-
sario la soberana del Estado.. . ' y 3
Desde el punto de vista constitucional Ignacio Burgoa, nos seala "...la
seguridad jurdica in genere, al conceptuarse como el contenido de varias garan-
tas individuales consagradas por la ley fundamental, se manifiesta como la sustancia
de diversos derechos subjetivos pblicos individuales del gobernado oponibles y
exigibles al Estado y a sus autoridades quienes tienen la obligacin de acatarlos
U observarlos.. .y'.4
'
Delos, J. T., Los fines del derecho, Universidad Nacional Autnoma de Mxico, Mxico,
1981, p. 47
Gutirrez, Carlos Jos, Lecciones de filosofa del derecho, Ed. Juricentro, Costa Rica,
1985, p. 368 y 369.
Heller, Hermann, Teoria del Estado, Fondo de Cultura Econmica, Mxico, 2000, p. 284 y 287.
Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantias individuales, Ed. Porra, Mxico, 1984, p. 495.

EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 191
Es tan importante la funcin registra1 que sin la existencia del Registro

Pblico de la Propiedad el mercado inmobiliario se paralizara, los crditos desa-
pareceran, con un costo econmico y fiscal altsimo. Si los adquirentes no tienen
la certeza de quin es el dueo del predio que van a comprar, que ste se encuentra
libre de todo gravamen o limitacin de dominio, evidentemente no van a realizar
la compra arriesgando su capital. Lo mismo acontece con los acreedores, los cuales
no van a otorgar crditos sin tener la seguridad de que la garanta que constituyen
sus deudores es adecuada y se encuentra registrada a nombre de stos.
Las implicaciones tanto jurdicas como econmicas del Registro Pblico de
la Propiedad son tan importantes que si ste no funciona eficaz y adecuadamente la
seguridad jurdica se desmorona y junto con ella nuestro orden jurdico, ya que
de nada sirve el derecho si no puede cumplir con una de sus finalidades princi-
pales: la seguridad jurdica,
Desde el punto de vista fiscal tanto el gobierno local como el federal dejaran
de percibir grandes cantidades de dinero, ya que las enajenaciones de inmuebles se
encuentran gravadas por impuestos y derechos locales (adquisicin de inmuebles
y derechos de inscripcin el Registro Pblico de la Propiedad) como por impues-
tos federales (Impuesto Sobre la Renta e Impuesto al Valor Agregado) lo que trae
como consecuencia que al contar con menos ingresos, los recursos que destinan
a prestar los servicios pblicos tambin disminuiran, lo que repercutira en toda
la sociedad.
A ttulo de ejemplo en la Ley de Ingresos del Distrito Federal para el ejer-
cicio fiscal del ao 2001, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el
31 de diciembre del 2000, se contempla en su artculo primero que se van a
percibir por concepto de Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles la suma de
$lO97,14 1,600.00 (UN MIL NOVENTA Y SIETE MILLONES CIENTO
CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS PESOS) y por derechos de la presta-
cin de servicios del Registro Pblico de la Propiedad y del Archivo General de
Notarias la cantidad de $368,5O 1,500.00 (TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO
MILLONES QUINIENTOS UN MIL QUINIENTOS PESOS, Moneda ~acioI)al)
lo que hace un total de cerca de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESS.
Tanto la doctrina (son escasos los tratadistas en el tema y fundamentalmente
son Notarios) como las autoridades han menospreciado la importancia del Regis-
tro Pblico de la Pr~piedad.~
Llama la atencin que el Decreto de Presupuesto de Egresos del Distrito
Federal para el ejercicio fiscal del ao 2001 publicado en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal, el da 31 de diciembre del 2000, en su artculo 4 se le otorgue
Entre los notarios cabe destacar los estudios realizados por Luis Carral y de Teresa,
Bemardo Prez Femndez del Castillo y Jorge Ros Hellig.

a la Consejera Jurdica y de Servicios Legales nicamente la suma de

$256,666,088.00 (DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIEN-
TOS SESENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y OCHO PESOS, Moneda Nacional),
en la inteligencia que la Consejera tiene a su cargo varias funciones adems de
la registral, de lo que se concluye que el Registro Pblico de la Propiedad ni
siquiera percibe los ingresos que genera.
ESTRUCTURA DEL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD
Segn el artculo 4" del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad

del Distrito Federal, ste se encuentra estructurado de la siguiente forma:
ART~CULO 4*-El Registro Pblico estar a cargo de un Director General,

quien se auxiliar de registradores, una rea jurdica y las dems que sean nece-
sarias para su funcionamiento, conforme al manual de organizacin que expida
el Jefe del Departamento, de conformidad con las disposiciones legales aplicables.
Por su parte el articulo 5" del Reglamento citado, establece los requisitos
para ser Director General:
ART~CULO SQ-Para ser Director General se requiere ser ciudadano mexica-

no, con ttulo de licenciado en Derecho debidamente registrado en la Direccin
General de Profesiones, con cinco aos de prctica en el ejercicio de la Profesin
y ser de reconocida probidad.. .
Es paradjico el hecho que no se exija para ser Director General el tener

experiencia en materia registral o notarial como si se pide para ser registrador.
Es menester reformar esta disposicin de tal forma que para ser director general
se requiera una experiencia en el campo registral ya que es inconcebible que el
titular de la fe pblica registral, el que resuelve los recursos de inconformidad y
quien emite los criterios obligatorios para los registradores no sea una perso-
na que tenga un profundo conocimiento en esta materia, tal y como lo exige el
artculo 103 del Estatuto de Gobierno para los titulares de la entidades que con-
forman la administracin pblica paraestatal
El mismo reglamento nos habla de las facultades que el Gobierno del Distrito
Federal delega al Director General para ser cumplidas:
ARTicu~o6Q-Correspondeal Departamento por conducto del Director General:

1. Ser depositario de la fe pblica registral para cuyo pleno ejercicio se
auxiliar de los registradores y dems servidores pblicos de la institucin;

11. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover polticas,

acciones y mtodos que contribuyan a la mejor aplicacin y empleo de los elementos
tcnicos y humanos del sistema, para el eficaz funcionamiento del Registro Pblico;
111. Participar en las actividades tendientes a la inscripcin de predios no
incorporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos que para ese
fin sealen las leyes;
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrn carcter
obligatorio para los servidores pblicos de la institucin;
V. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los trminos
de este Reglamento;
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales, as como de los documen-
tos relacionados que obren en los archivos del Registro Pblico
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los
trminos del Cdigo y de este Reglamento;
VIII. Encomendar en los abogados el rea jurdica, la representacin de la
institucin, para que la ejerzan en aquellos casos controvertidos en que la misma
sea parte;
IX. Encargar en los servidores pblicos que considere, la autorizacin de los
documentos que no le sean expresamente reservados, sin perjuicio de su interven-
cin directa cuando lo estime conveniente;
X. Proporcionar a la unidad administrativa competente del Departamento,
la informacin que deber publicarse en la Gaceta, en los trminos del presente
Reglamento, y
XI. Las dems que le sealen el presente Reglamento y dems ordenamientos
aplicables.
Una facultad muy pocas veces utilizada por el Director, es la emisin de

criterios obligatorios para los registradores, lo que permitira unificarlos, ya que
no son siempre coincidentes y en ocasiones son criterios opuestos.
En cuanto al rea jurdica el citado Reglamento en su numeral 7Qdetermina
que el responsable de sta deber ser ciudadano mexicano con ttulo de licenciado
en Derecho y con experiencia mnima de tres aos en materia registral y de reco-
nocida probidad, para posteriormente en el artculo gQ describir las atribuciones
del rea que son las siguientes:
1. Intervenir en representacin del Registro Pblico en todos los juicios en

que la institucin sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad respon-
sable, en los trminos de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los artculos 103
y 107 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos;
11. Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporacin al
Registro Pblico de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello al propio
Director General; para su aprobacin y efectos jurdicos correspondientes;

111. Conocer de los asuntos que le turnen las reas del Registro Pblico,
en los casos de suspensin o denegacin del servicio;
IV. Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o dene-
gatorias de los Registradores, y
V. Proporcionar asistencia tcnica al personal de la institucin y orienta-
cin jurdica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
En cuanto al registrador el propio Reglamento en su artculo gQ lo define

como: "...es el servidor pblico auxiliar de la funcin registral, que tiene a su
cargo examinar y calificar los documentos registrables y autorizar los asientos en
que se materializa su registro".
Los requisitos para ser registrador son segn el mismo artculo:
1. Ser licenciado en Derecho, con ttulo legalmente expedido y registrado

en la Direccin General de Profesiones de la Secretara de Educacin Pblica;
11. Haber ejercido por un mnimo de tres aos, la profesin de licenciado
en Derecho;
111. Acreditar haber ejercido dicho profesin en actividades relacionadas
con el Registro Pblico o el notariado, por lo menos en un ao, y
IV. Haber aprobado el examen de oposicin correspondiente.
El Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal se encuentra inte-

grado por el Registro Inmobiliario, el Registro Mobiliario y el Registro de las
Personas Morales, tal como lo establecen los artculos 3042, 3064 y 3071 del
Cdigo Civil y 54, 66 y 71 del referido Reglamento.
LA FUNCIN REGISTRAL
Para entender la funcin registra1 es necesario distinguir entre los documen-

tos que pueden ser registrados, de los actos jurdicos que requieren ser inscritos
para que surtan efectos contra terceros.
Los documentos registrables son de acuerdo al artculo 3005 del Cdigo
Civil los siguientes:
1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos autnticos;

11. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica;
111. Los documentos privados que en esta forma fueren vlidos con arreglo
a la ley, siempre que al calce de los mismos haya constancia de que el notario,
el registrador, el corredor pblico o el juez competente se cercioraron de la

autenticidad de las firmas y voluntad de las partes. Dicha constancia deber estar
firmada por las mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo:
Por su parte el artculo 3042 del mismo ordenamiento, enumera los actos
jurdicos que pueden ser inscritos, mediante los documentos anteriormente citados:
ART~CULO 3042.-En el Registro Pblico de la Propiedad inmueble se inscribll-n:

1. Los ttulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesin originaria y los dems
derechos reales sobre inmuebles;
11. La constitucin del patrimonio familiar;
111. Los contratos de arrendamiento de bienes inrnuebles, por un perodo mayor
de seis aos y aquellos en que haya anticipos de rentas por ms de tres aos, y
IV. Los dems ttulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
Al saber ya que documentos y derechos pueden inscribirse, cabe preguntarse

en dnde quedan registrados los mismos y la respuesta es en el folio. Por su parte
el artculo 21 del Reglamento del Registro Pblico del Distrito Federal lo define
en los siguientes trminos:
ART~CULO 2 1.-La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad

bsica registral; el folio numerado y autorizado, es el documento que contiene sus
datos de identificacin, as como los actos jurdicos que en ellos incidan.
El folio en su cartula describir la unidad bsica y sus antecedentes; las
subsecuent'es partes, diferenciadas segn al acto, contendrn los asientos que requie-
ren publicidad.
Las hojas que integren el folio tendrn los apartados necesarios, para que
ordenadamente se anoten el nmero de entrada, fecha, clave de operacin, el
asiento y firma del registrador.
El folio donde quedan registrados los inmuebles se le denomina folio real,

que es el nmero de identificacin registral, por lo que existe un folio real por cada
predio (artculo 54 del Reglamento). A diferencia de los folios del registro mobi-
liario, y del registro de las personas morales que no tienen un nombre especfico;
sin embargo hay un folio por cada bien mueble y un folio por cada persona moral de
naturaleza civil o institucin, fundacin o asociaciones de asistencia privada.
Si bien es cierto las inscripciones se realizan en los folios, existen varios tipos
de registros o asientos registrales, tal como lo seala el artculo 39 del Reglamento:
ART~CULO 39.-En los folios se practicarn los siguientes asientos:
1. Notas de presentacin;
11. Anotaciones preventivas;
111. Inscripciones, y
IV. Cancelaciones.

Debido a las distintas clases de registros que se pueden realizar en un folio,

ste se encuentra dividido en varias partes, de tal forma que en cada una de ellas
se efectue un tipo de asiento registral.
El folio est dividido de la siguiente forma:
a) La cartula: en ella se describen las caractersticas del inmueble, del

bien mueble o de la persona moral. Cuando un folio empieza a utilizarse se le da un
nmero progresivo, el cual es el nmero registral de la unidad bsica.
La cartula del folio est separada por lneas horizontales y casillas que
contiene:
1. El rubro: "DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL. REGIS-
TRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD";
11. La autorizacin en los siguientes trminos: "Se autoriza el presente
Folio Real, para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y de
identificacin se describen a continuacin", fecha de autorizacin; sello y firma
del servidor pblico que autoriza;
111. ~ m e r oregistral o de la matrcula que ser progresivo e invariable,
y nmero de cuenta catastral si lo hubiere;
IV. Antecedente registral;
V. Tratndose de bienes inmuebles;
a. Descripcin del mismo;
b. Ubicacin;
c. Denominacin, si la tiene;
d. Superficie, y
e. Rumbos, medidas y colindancias.
V. En caso de bienes muebles se contendr su descripcin, y
VI. Tratndose de personas morales debern establecerse los datos esen-
ciales de la misma.
b) La primera parte o de inscripciones, se divide en dos columnas, la de
izquierda, que tendr el ancho necesario para contener los datos de los asientos
de presentacin y la columna de la derecha, que tendr una proporcin mayor,
se harn las inscripciones que conforme al Cdigo Civil deban practicarse, las
cuales irn firmadas cada una de ellas por el registrador como lo precisa el
artculo 24 del Reglamento.
Las inscripciones que se practican en la primera parte del folio son las
sealadas en los artculos 60 y 61 del Reglamento que a la letra dicen:
ARTCULO 60.-Los actos contenidos en los ttulos o documentos a que se

refiere el artculo 3042 del Cdigo Civil, se inscribirn en la parte primera del

folio, excepcin hecha de aquellos por los que se constituyan, reconozcan, trans-
mitan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca y dems derechos reales distintos
del de propiedad, a los cuales est destinada la segunda parte del folio.
Artculo 61.-Entre los actos destinados a ocupar la parte primera del folio
respectivo se consignarn:
1. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisin de la propiedad a
condiciones suspensivas o resolutorias;
11. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el artculo 2312 del
Cdigo Civil, haciendo referencia expresa al pacto de reserva;
111. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las dos fracciones
anteriores, y
IV. Los fideicomisos en los que el fideicomitente no se reserve expresamente
la propiedad del bien fideicomitido.
c) La segunda parte o de gravmenes y limitaciones, est dividida igual

que la primera, y servir para la inscripciones de garantas reales, y las relativas
a las limitaciones de propiedad las cuales tambin debern ser firmadas por el
registrador segn lo establece el artculo 25 del Reglamento. Por su parte el artcu-
lo 62 del multicitado reglamento las enumera en los siguientes trminos:
ART~CULO 62.-Entre los actos destinados a ocupar la segunda parte del folio
respectivo se consignarn:
1. Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o cesin de arrenda-
miento con las prevenciones que establece el Cdigo Civil;
11. Los fideicomisos en los que el fideicomitente se reserve expresamente la
propiedad del inmueble fideicomitido;
111. La prenda de frutos pendientes y la de ttulos inscritos en el Registro
Pblico, en los trminos de los artculos 2857 y 2861 del Cdigo Civil;
IV. El nacimiento de la obligacin futura y el cumplimiento de las condi-
ciones a que se refieren los artculos 2921 a 2923 del Cdigo Civil;
V. La constitucin del patrimonio de la familia, y
VI. Las afectaciones o limitaciones a que d lugar la aplicacin de la Ley
del Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
d) La tercera parte del folio, est igualmente dividida como las anteriores
partes, y est destinada a las notas de presentacin y anotaciones preventivas que
igualmente sern autorizadas por el registrador, como lo anota el artculo 26 del
Reglamento.
Segn el artculo 40 del multicitado Reglamento las notas de presentacin
se practicarn en la tercera parte del folio y contendrn: la fecha y nmero de ingreso
de los avisos notariales a que se refiere el artculo 3016 del Cdigo Civil, m como de
los diversos documentos relacionados con el mismo bien, derecho o persona moral.

Estas notas debern constar en el folio en un plazo no mayor de veinticuatro

horas a partir del momento de haber sido presen,tados y nibricados por el regis-
trador que las practique.
El artculo 41 del Reglamento determina que las anotaciones preventivas, se
harn en la tercera parte del folio y stas pueden ser segn el artculo 3043 del
Cdigo Civil las siguientes:
ART~CULO 3043.-Se anotarn previamente en el Registro Pblico:

1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la cons-
titucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real sobre
aqullos;
11. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en
bienes inmuebles del deudor;
111. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos
preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga
por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohban la enaje-
nacin de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los ttulos presentados al Registro Pblico y cuya inscripcin haya sido
denegada o suspendida por el registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el
artculo 2852;
VII. El decreto de expropiacin y de ocupacin temporal y declaracin de
limitacin de dominio de bienes inmuebles;
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la sus-
pensin provisional o definitiva, en relacin con bienes inscritos en el Registro
Pblico, y
IX. Cualquier otro ttulo que sea anotable, de acuerdo con este Cdigo u
otras leyes.
El ltimo asiento regulado por el Reglamento son las cancelaciones, las
cuales segn el artculo 47 se practicarn en la parte correspondiente del folio, depen-
diendo de lo que se est cancelando y as por ejemplo, si se trata de una hipoteca
se hace en la segunda parte y si se refiere a una anotacin preventiva se realiza
en la tercera parte.
En sntesis, en la primera parte del folio se inscriben todas las transmisiones
de propiedad, en la segunda se registran todas las garantas reales, limitaciones
al derecho de propiedad y gravmenes y en la tercera las anotaciones preventivas
y los avisos notariales.
Sera incompleto el anlisis de la funcin registral, sino se hace mencin de
los casos en los que el registrador puede suspender la inscripcin (cuando hay algn
defecto subsanable) o denegarla ( cuando el impedimento no se puede subsanar).

El artculo 3021 del Cdigo Civil enumera los supuestos cuando un trmite
puede ser suspendido o denegado:
ART~CULO 302 1.-Los registradores calificarn bajo su responsabilidad los

documentos que se presenten para la practica de alguna inscripcin o anotacin;
la que suspendern o denegarn en los casos siguientes:
1. Cuando el ttulo presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse;
11. Cuando el documento no revista las formas extrnsecas que establezca la ley;
111. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el
documento, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea
notoria la incapacidad de stos;
IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas
o de inters pblico
V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos
del registro;
VI. Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se
constituya un derecho real o cuando no se fije la cantidad mxima que garantice
un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos
previstos en la ltima parte del artculo 3011, cuando se den las bases para
determinar el monto de la obligacin garantizada, y
VII. Cuando falte algn otro requisito que deba llenar el documento de
acuerdo con el Cdigo u otras leyes aplicables.
El artculo 36 del Reglamento determina que el registrador, despus de

habrsele turnado para su calificacin un documento, cuenta con cinco das hbiles
para poder determinar si es asentable por cumplir con todas la disposiciones lega-
les, pero si despus de fundamentar su calificacin el registrador determina sus-
pender o denegar el asiento solicitado, por alguna de las causas que determina el
artculo 3021 del Cdigo Civil o cualquier otro ordenamiento aplicable, deber
turnar el documento al rea jurdica con el objeto de que el interesado cuente con
diez das hbiles para subsanar las irregularidades sealadas por el registrador o
proceda a presentar su recurso por la determinacin efectuada. El trmino ser
a partir de la publicacin en la Gaceta, pero si en este tiempo el interesado no
cumpliese con los requisitos sealados ni tampoco interpuso el recurso de incon-
formidad a que se refiere al artculo 114 del propio Reglamento, el documento
saldr sin registro y se pondr a disposicin del interesado, previo pago de los
derechos correspondientes.
El citado recurso procede contra las resoluciones del Registro Pblico que
suspenda o deniegue el servicio registral, se presenta ante el Director General y
puede ser interpuesto en forma verbal de inmediato o por escrito en un plazo no
mayor de cinco das hbiles contados a partir de la publicacin que se haga en

el boletn registral por lo que despus de haberse presentado o se ordena su

inscripcin o se le devuelve al promovente su documento sin registro (artculo 115
y 116 del Reglamento).
En caso de que la resolucin emitida por el Director General fuera favorable
a quien present el recurso, se notificar al registrador para posteriormente remi-
tirle el documento y sea inscrito, como lo establece el articulo 117 del Reglamento
y en caso de no serlo, el interesado podr acudir o al Tribunal de lo Contencioso
Administrativo del Distrito Federal o promover el amparo indirecto ante un juez
de Distrito.
La problemtica jurdica registral la podemos dividir en dos rubros:
1. En cuanto a la naturaleza y efectos de las inscripciones, y

2. En lo que respecta a las contradicciones jurdicas que existen por los
criterios opuestos entre lo prescrito por la Ley (Cdigo Civil y Reglamento del Regis-
tro Pblico de la Propiedad) y lo sostenido por la Jurisprudencia.
En lo referente a la primera problemtica cabe destacar que de acuerdo al

artculo 3008 del Cdigo Civil la inscripcin tiene efectos meramente declarativos
ART~CULO3008.-La inscripcin de los actos o contratos en el Registro

Pblico tiene efectos declarativos.
Y por otro lado del contenido de los artculos 3007,3009,301 1 3015 y 3016
del Cdigo Civil y 18 y 34 del Reglamento se concluye que los efectos son consti-
tutivos. Dicho de otra manera, de acuerdo al artculo 3008 del Cdigo Civil el
derecho existe antes de la inscripcin y el Registro lo nico que hace es declarar
o reconocer ese derecho, sin que le aada ninguna validez. El derecho vale con
independencia de su inscripcin y por su parte los referidos artculos del Cdigo
Civil sealan que la prelacin o preferencia se determina por la fecha en que se
present el documento para su inscripcin con independencia del momento de su
celebracin, en consecuencia para estas disposiciones legales el derecho surge a
partir de su inscripcin y no de su celebracin.
La contradiccin es evidente, ya que si optamos por el criterio del artculo 3008
la primera venta en tiempo es la que existe y vale con independencia de la fecha
de su inscripcin. El principio se puede sintetizar en los siguientes trminos:
"Primero en tiempo, primero en derecho". En cambio si sostenemos la postura de

los dems artculos, la venta que tiene existencia jurdica es la primera que se
inscribi, aunque la fecha de su otorgamiento haya sido posterior, por ende el
principio se puede enunciar de la siguiente manera: "Primero en Registro, primero
en derecho."
La incoherencia legislativa es evidente, la contradiccinjurdica existe gene-
rando muchos problemas, los cuales se pueden resolver sosteniendo que el Registro
es constitutivo y que en consecuencia, el derecho existe a partir del momento de
su inscripcin, de no ser as, las dobles ventas, simulacin de actos, ocultamiento
de bienes, etctera continuarn realizndose.
Muchas veces la problemtica fctica, se puede resolver con una legislacin
coherente y en el caso del Registro Pblico de la Propiedad es muy obvio.
La segunda problemtica es ms aguda, por la inseguridad que genera ya
que la autoridad administrativa (Director del Registro Pblico de la Propiedad,
Registradores, etc.) est sometida a la Ley, sin embargo no est obligada por la
jurisprudencia y la autoridad jurisdiccional (jueces, magistrados, etc.) si est cons-
treida a acatar y aplicar la jurisprudencia, tal como lo prescriben los artculos
192 y 193 de la Ley de Amparo reglamentaria de los artculos 103 y 107 de la
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos. El conflicto se da porque
existen criterios antagnicos y as el registrador se aferra a la ley y el juez a la
jurisprudencia, escindiendo el orden jurdico en dos: el administrativo-legal y el
judicial-jurisprudencial.
Ente las principales contradicciones en materia registra1 que podemos enun-
ciar son las siguientes: (en la inteligencia que las mismas no agotan toda la
problemtica jurdica en esta materia).
LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES
El artculo 3012 del Cdigo Civil seala:
ART~CULO 3012.-Tratndose de inmuebles, derechos reales sobre los mis-

mos u otros derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtir
efectos contra tercero sino consta inscrita en el Registro Pblico ...
ART~CULO 186.-En este caso la alteracin que se haga de las capitulaciones
deber tambin otorgarse en escritura pblica, haciendo la respectiva anotacin en
el protocolo en que se otorgaron las primitivas capitulaciones y en la inscripcin
del Registro Pblico de la Propiedad. Sin llenar estos requisitos, las alteraciones
no producirn efectos contra tercero.
En el mismo sentido se encuentra la jurisprudencia por Contradiccin de

Tesis nmero 24/94 cuyo rubro es el siguiente:

SOCIEDAD CONYUGAL. FALTA DE NSCRIPCIN. LA DEMANDA DE PRESCRIPCI~N

POSITIVA DEBE DE ENTABLARSE SOLO EN CONTRA DEL CONYUGE QUE APAREZCA COMO
PROPIETARIO EN EL REGISTROPUBLICO DE LA PROPIEDADY NO DE AMBOS, AUNQUE
QUIEN EJERCITE LA ACCIN CORRESPONDIENTE SEA HIJO DE LOS QUE LA CONSTITU-
YERON (LEGISLACIN DEL ESTADO DE BAJACALIFORNIA Y DISPOSICIONES AFINES DEL
DISTRITO FEDERAL).
Si los bienes inmuebles que integran la sociedad conyugal no se inscriben
a nombre de ella en el Registro Pblico de la Propiedad, sino slo al de uno de
los cnyuges no puede producir efectos contra tercero y en tal supuesto la demanda
de prescripcin debe entablarse nicamente en contra de quien aparezca como
dueo en el Registro Pblico de la Propiedad; sin que sea vlido argumentar en
contrario que la aludida inscripcin no es necesaria y que, por ende, la demanda
de prescripcin positiva debe entablarse en contra de ambos cnyuges, aunque slo
uno de ellos aparezca inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad como pro-
pietario del bien litigioso si quien ejercita la accin correspondiente es su hijo y
se presume que conoce la existencia de la sociedad conyugal y por tanto, la
situacin legal del inmueble objeto del litigio; porque como de conformidad con
el artculo 186 del Cdigo Civil para el Estado de Baja Califomia y similar del
Distrito Federal, debe existir declaracin expresa de los cnyuges al celebrar las
capitulaciones matrimoniales respecto de los bienes que han de ingresar a la
sociedad conyugal, el solo conocimiento del rgimen bajo el que estn casados los
padres no conlleva el de que el hijo est enterado de todos los bienes que integran
el caudal comn, a dems de que, por encima de esa presuncin se encuentran las
disposiciones de orden pblico e inters social que, en aras de la seguridad ju-
rdica, imponen la obligacin de inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad
los ttulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el
dominio, la posesin o los dems derechos reales sobre inmuebles, con la sancin
de que los documentos que conforme a las citadas normas deben registrarse y no
se registren, slo producirn efectos entre quienes los otorguen.
Tercera Sala. 8' poca. Gaceta N" 80, agosto de 1994. Pg. 22.
En sentido contrario existe la jurisprudencia por contradiccin de tesis nmero

7/93 cuyo rubro es el siguiente:
CONYUGAL. LA FALTA DE INSCRIPCIN EN EL REGISTRO

SOCIEDAD PBLICO DE
LA PROPIEDAD
DE LOS BIENES NMUEBLES ADQUIRIDOS DURANTE ELLA, NO IMPIDE
QUE EXISTA LEGITIMACI~NPARA HACER VALER TERCER~AEXCLUYENTE DE DOMINIO.
Tomando en cuenta la naturaleza jurdica de la sociedad conyugal que la
disposicin sustantiva aplicable seala que los cnyuges tienen el dominio de los bienes
de dicha sociedad y que cada uno en ejercicio del derecho real de que es titular puede
disponer de la parte alcuota que le corresponde, siempre y cuando el otro cnyuge
otorgue su consentimiento; que el Registro Pblico de la Propiedad por su propia

naturaleza, slo tiene efectos declarativos y no constitutivos de derechos y que la

falta de inscripcin registral de los bienes inmuebles de la sociedad conyugal en
los trminos de la disposicin aplicable, slo produce como consecuencia que
el derecho respectivo no pueda ser oponible frente a terceros titulares tambin de
derechos reales, debe concluirse que la falta de inscripcin registral de los bienes
que constituyen la sociedad conyugal adquiridos durante ella, no impide que exista
legitimacin para hacer valer por el cnyuge no demandado en un juicio ejecutivo
mercantil, derivado del ejercicio de la accin cambiaria directa y como consecuen-
cia de una obligacin quirografaria, la tercera excluyente de dominio respecto de
la parte alcuota que le corresponde del bien embargado, ya que el derecho real
de que es titular le confiere esa calidad frente al derecho personal o de crdito
que corresponde al embargante.
Tercera Sala. 8ePoca. Gaceta No. 66, junio de 1993. Pg.1 l.
La contradiccin entre lo preceptuado por el Cdigo Civil y la primera

jurisprudencia citada y este criterio jurisprudencia1 es palpable; ya que para los
primeros la falta de inscripcin de la sociedad conyugal en el Registro Pblico
de la Propiedad no surte efectos contra terceros y por ello slo basta con demandar
al titular registral y no as a su cnyuge y en cambio en el segundo, el cnyuge no
demandado por no ser titular registral, est legitimado para hacer valer la tercera
excluyente de dominio y en consecuencia en base a esta jurisprudencia la sociedad
conyugal s surte efectos contra terceros aunque no se encuentre inscrita.
La pregunta queda latente: es necesaria la inscripcin de las capitulaciones
matrimoniales para que surtan efectos frente a terceros?
Adems del anterior escollo jurdico, la sociedad conyugal desde el punto de
vista registral nos presenta otro grave problema en qu parte del folio se deben
inscribir las capitulaciones matrimoniales?, ya que como se analiz con antelacin
al describir las partes del folio y las anotaciones e inscripciones que se hacen
en el mismo, no existe un lugar destinado para la inscripcin de stas.
Con las reformas legislativas del ao dos mil surgi una nueva contradiccin
entre lo plasmado en el artculo 180 del Cdigo Civil que seala que las capitu-
laciones matrimoniales podrn otorgarse o modificarse durante el matrimonio ante
el juez de lo familiar y por su parte el artculo 166 fraccin 11inciso 11 de la Ley
del Notariado para el Distrito Federal que faculta a los Notarios Pblicos a
intervenir en la celebracin o modificacin de capitulaciones matrimoniales. La Ley
del Notariado autoriza a los notarios y el Cdigos Civil slo al juez de lo familiar.
Es lamentablemente triste que no exista unidad en la legislacin
Por seguridad jurdica no deben surtir efectos contra terceros las capitula-
ciones matrimoniales no inscritas, para evitar con ello actos simulados por los
cnyuges en fraude de acreedores. Con esta alternativa se castiga la negligencia

de los cnyuges que no las inscriben y se protege al tercero que de buena fe

contrata con el titular registral.
Si bien es cierto, no existe un folio especialmente destinado para inscribir
las capitulaciones matrimoniales, tambin lo es que el artculo 3012 del Cdigo
Civil establece: "...cualquiera de los cnyuges u otro interesado tienen derecho
a pedir la rectificacin del asiento respectivo cuando alguno de esos bienes per-
tenezca a la sociedad conyugal y estn inscritos a nombre de uno solo de aque-
llos". En base a este artculo se puede sostener que en la primera parte del folio
se debe realizar el asiento registral de la sociedad conyugal.
En base a lo expuesto la consecuencia lgica deba ser la siguiente: si se
registraron las capitulaciones, el tercero tendr que contratar con ambos, ya que
de no hacerlo, la parte alcuota del cnyuge que no celebr el acto jurdico no
quedar gravada ni enajenada y en caso contrario, es decir que las capitulaciones
no fueron inscritas el titular registral podr enajenar o gravar el bien en su
totalidad.
Admitir el criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nacin
en el sentido de que a pesar de no estar inscrita la sociedad conyugal, sta surtir
efectos frente a terceros, implica destruir el sistema registral, que parte del supues-
to que slo el derecho inscrito es vlido y es oponible a terceros.
Por ello es no slo recomendable, sino necesario que al celebrar cualquier
acto jurdico comparezcan ambos cnyuges, cuando se encuentran casados bajo
el rgimen de sociedad conyugal.
LA PRELACIN REGISTRAL
El artculo 3013 del Cdigo Civil establece que:
ART~CULO 3013.-La preferencia entre derechos reales sobre una misma

finca u otros derechos se determinar por la prioridad de su inscripcin en el
Registro Pblico, cualquiera que sea la fecha de su constitucin.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotacin
preventiva ser preferente aun cuando su inscripcin sea posterior, siempre que
se d el aviso que previene el artculo 3016...
Por su parte el artculo 3015 prescribe lo siguiente:
ART~CULO 3015.-La prelacin entre los diversos documentos ingresados al

Registro Pblico se determinar por la prioridad en cuanto a la fecha y nmero
ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripcin...

Existe un criterio opuesto en la jurisprudencia por contradiccin de tesis

nmero 22/94 cuyo rubro es el siguiente:
EMBARGO. ES ILEGAL EL TRABADO EN BIENES SALIDOS DEL DOMINIO DEL

DEUDOR, AUN CUANDO NO SE ENCUENTREN INSCRITOS EN EL REGISTRO PUBLICO DE
LA PROPIEDAD A NOMBRE DEL NUEVO ADQUIRENTE (LEGISLACI~N DE DURANGO SIMILAR
A LA DEL DISTRITO FEDERAL).
De conformidad con lo dispuesto en el Cdigo sustantivo Civil del Estado
de Durango, la falta de registro del documento traslativo de la propiedad ocasiona
que el derecho respectivo no sea oponible frente a terceros. No obstante lo anterior
el acreedor quirografario no tiene un derecho real, ni poder directo e inmediato
sobre la cosa; el embargo, aun cuando se encuentre registrado no puede ser oponible
a quienes adquirieron con anterioridad la propiedad del bien. Luego entonces,
dado que el mandamiento de ejecucin debe recaer en bienes del deudor es de
establecerse que una vez demostrado fehacientemente que el bien ya no perteneca
al deudor, el embargo registrado sobre este bien con posterioridad al acto traslativo
de la propiedad, es ilegal, por ms que no se encuentre inscrito a nombre del
nuevo propietario, de cuya omisin no puede prevalecerse el acreedor quirografario.
Tercera Sala. 8* poca. Gaceta No. 80, agosto de 1994. Pg. 21.
El problema es determinar si la prelacin registral se basa en la fecha de

presentacin de los documentos o en la naturaleza real o personal del derecho
sujeto a la inscripcin.
Dicho de otra forma a quin le damos preferencia: al comprador que adquiri el
predio con anterioridad a la fecha que se trab el embargo, pero que extempora-
nearnente solicit su inscripcin o al acreedor quirografario que inscribi primeramente
el embargo? Quin tiene prelacin el acreedor hipotecario cuya hipoteca se constituy
con anterioridad a la fecha en que se anot el embargo, pero que la inscribi con poste-
rioridad o el acreedor quirografario que inscribi su embargo antes que la hipoteca?
La prelacin registral igualmente nos presenta otro problema, el determinar
qu derecho tiene prioridad: si el que se presenta con anterioridad al registro, pero
el asiento registral no queda firmado por el registrador o aquel documento cuya
inscripcin se solicita con posterioridad y si es firmado por el registrador. Si opta-
mos por la primera alternativa estamos aplicando el principio de la prelacin
registral, sin embargo si optamos por la segunda solucin sacrificamos este prin-
cipio, en aras de la fe pblica registral. En uno u otro caso perjudicamos a un
tercero, la cuestin es determinar qu es preferible.
Siendo coherentes se debe ratificar la postura de que la seguridadjurdica slo
la proporciona el Registro Pblico, de tal forma que nuevamente lo inscrito deber
prevalecer sobre lo no inscrito, con independencia del tipo de derecho y del momento
de su constitucin.

Si admitiramos como vlida la postura sostenida por la Suprema Corte,

dejaramos sin razn de ser al Registro Pblico, porque fcilmente se podra
argumentar que un acto jurdico se celebr con antelacin a la fecha de la inscrip-
cin de otro, en detrimento de los acreedores o adquirentes de buena fe. La certeza
jurdica que proporciona el Registro se desmoronara, generando una gran inse-
guridad en todo tipo de transacciones
El artculo 3009 el Cdigo Civil seala:
ART~CULO 3009.-E1 registro protege los derechos adquiridos por tercero de

buena fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o resuelva el derecho del otor-
gante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en este artculo no se aplicar a los contratos gratuitos, ni actos o
contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley.
En el mismo sentido est la jurisprudencia cuyo rubro es:

REGISTRO PBLICO,CASOS EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA BUENA FE EN EL.
La buena fe registral protege los derechos adquiridos por tercero de buena
fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o resuelva el derecho del d r g -
excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro,
tratndose de contratos gratuitos y en los casos de actos o contratos violatorios
de una ley prohibitiva o de inters pblico, bajo estos principios legales, la buena
fe registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, entre otros
casos: cuando una informacin testimonial adolece de irregularidades que apare-
cen en el registro, cuando el tercero conoca el vicio de origen del ttulo de su
enajenante, cuando no exista continuidad de trasmitentes que acredite que la
persona de quien adquiri el tercero, a su vez, haba adquirido de quien tena
legtimo derecho y cuando la anulacin del derecho del otorgante proviene de un
hecho delictuoso, como falsificacin de firma o suplantacin de una persona.
Jurisprudencia 254
Precedentes:
Quinta poca:
Tomo CXXVI. Pg. 412 A. D. 3735154 Suc. Miguel Capistran. 5 Votos.
Tomo CXXX. Pg. 324 A. D. 5169155 Guillermo Francisco Macias. Unani-
midad de 4 Votos.
Sexta poca. Cuarta parte:
Vol. XII. Pg. 9 A. D. 613157 Juan Martnez Zapata. 5 Votos.
Vol. XL. Pg. 48 A. D. 4524159 Andrs Silva Cortazar. 5 votos.
Vol. XLV. Pg. 87 A. D. 5696159 Benjamn Montao. 5 Votos.

Frente a esta jurisprudencia existe otra que viene a contradecirla cuyo rubro es:
REGISTRO PUBLICO,TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.

Es cierto que los derechos del tercero que adquiere con la garanta del
registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad
del ttulo del enajenante porque la legitimidad de tal adquisicin ya no emana del
ttulo anulado, sino de la fe pblica registral y de la estricta observancia del tracto
continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que
se traducen en una absoluta concordancia de los asientos que figuran en el Registro
Pblico de la Propiedad. Tambin es verdad que las constancias de la nulidad
del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente de buena fe del
inmueble objeto del acto anulado, pero los compradores no pueden conceptuarse
como terceros de buena fe, sino ignoraron el vicio de origen del ttulo de su enaje-
nante, que tambin les es oponible; adems, no basta que el adquirente se cerciore
de que el inmueble est inscrito a nombre de su vendedor, sino que es necesario
que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en
los ttulos de las personas que aparecen en el registro, no puede precaverse de una
ulterior reclamacin.
Jurisprudencia 256
Precedentes
Sexta poca, Cuarta Parte:
Vol. XXVIII. Pg. 274 A. D. 2595159 Rodolfo Moguel Farrera 5 Votos.
Vol. XCIV. Pg. 142 A. D. 558/58 Francisco Serrano Sols y Coags. 5 Votos.
Vol. CI. Pg. 61 A. D. 8592160 Lauro Maran Cruz. 5 Votos.
Vol. CV. Pg. 57 A. D. 8042163 Eufrasia Rodrguez de Ibarra.
Mayora de 4 Votos.
Vol. CXXIII, Pg. 64 A. D. 4351164 Manuel Sandoval Rodarte.
Unanimidad de 4 Votos.
Esta jurisprudencia est en contra de la fe pblica registral que implica la

presuncin de exactitud de registro; si en el ltimo asiento aparece el nombre del
vendedor ya no es necesario verificar los distintos antecedentes. Si el Registro
Pblico de la Propiedad certifica quin es el titular registral, es incongruente
pedirle al adquirente que rastree toda la historia registral de dicho inmueble, porque
de ser as, la fe pblica registral se pierde.
Es ms congruente y jurdico lo establecido en el artculo 102-IV de la Ley
del Notariado para el Distrito Federal que obliga al notario a relacionar por lo
menos el ltimo ttulo de propiedad del bien o derecho que pretende enajenar y
los datos de su inscripcin, pero no le exige que transcriba toda la historia registral
del predio.
Este problema tiene las siguientes implicaciones:

El Cdigo Civil, en su artculo 3009 protege al tercero que adquiere a ttulo

oneroso y de buena fe del titular registral, a pesar de que ste sea vencido en juicio
y privado de su derecho, atendiendo al principio de la buena fe registral, ya que
la adquisicin se fundamenta en sta y no en el ttulo del enajenante, con el
objetivo de proteger al tercero que adquiere, quien as tendr la certeza de que
si adquiere del titular registral su adquisicin ser perfectamente vlida, permi-
tiendo esto darle una gran seguridad a todo tipo de enajenaciones onerosas, en
contraposicin con el criterio jurisprudencial, que sostiene que la proteccin al
adquirente de buena fe y a ttulo oneroso slo se le concede si verific no slo
que el enajenante es el ltimo titular registral sino que tiene que constatar todos
y cada uno de los antecedentes registrales, de tal forma que exista una continui-
dad y un tracto sucesivo, dejando sin efecto el principio de la fe pblica registral
consistente en la presuncin de que lo inscrito es verdadero y si en el Registro
aparece como ltimo dueiio el vendedor, se debe aceptar que l a su vez adquiri
del titular registral anterior y as sucesivamente.
La solucin radica en darle supremaca a lo asentado en el Registro, bastando
con ello comprobar que el enajenante es el ltimo titular registral, de lo contrario
llegaramos al absurdo de que lo registrado puede no ser vlido.
LA DOBLE VENTA
Ante el problema de una doble enajenacin nos encontramos puntos de vista

opuestos para su solucin.
En primer trmino existe el consignado en los siguientes artculos del Cdigo
Civil:
ART~CULO 2249.-Por regla general la venta es perfecta y obligatoria para

las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera
no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
ART~CULO 2269.-Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
ART~CULO 2270.-La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es respon-
sable de los daos y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta
lo que se dispone en el ttulo relativo al Registro Pblico para los adqumntes de buena fe.
Este criterio legal es reforzado por la jurisprudencia cuyo rubro es:
COMPRAVENTA,
INSCRIPCI~N EN EL REGISTRO PBLICODE LA PROPIEDAD
Y DEL COMERCIO
DE LOS CONTRATOS DE, NO CONSTITYE UN ELEMENTO ESENCIAL
DE VALIDEZ.

La inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad no constituye un

elemento esencial de validez en los contratos de compraventa ni en los actos
solemnes como los testamentos, a virtud de los cuales se opera el traslado de
dominio de un bien determinado, porque la inscripcin en el Registro Pblico
de la Propiedad segn la legislacin mexicana, no significa traslacin de domi-
nio como acontece en Alemania y en Suiza, donde se considera la inscripcin
como constitutiva de derechos, siendo en Mxico puramente declarativa, ya que
la traslacin de dominio se hace por el acto jurdico celebrado entre las partes y la
inscripcin no es ms que la declaracin de lo que se realiz en este acto.
Amparo directo 256918 1. Octavio Miranda Torres.
Unanimidad de 4 Votos. 22 de abril 1982. Ponente: ~ . ' ~ o m
Palacios
h Vargas.
Precedentes:
Quinta poca:
Suplemento 1956, Pg. 114.
Suplemento 1956. Pg. 115.
Suplemento 1956. Pg. 116.
Semanario Judicial de la Federacin. Tercera Sala.
Vols. 157-162. Cuarta Parte.
Pg. 29. Sptima poca.
Vase Tesis de jurisprudencia No. 116 y sus relacionadas, Apndice de
Jurisprudencia 1917-1975, Cuarta Parte, Pgs. 334 y siguientes.
El criterio opuesto se encuentra plasmado en la jurisprudencia cuyo rubro

es el siguiente:
A C C I ~REIVMDICATORIA.
N ESTUDIODE LOS TTULOS.
Cuando el reinvindicante tiene un ttulo de propiedad y el demandado no
tiene ninguno, aquel ttulo basta para tener por demostrado el derecho del actor,
siempre que dicho ttulo sea anterior a la posesin del demandado. Cuando la
posesin es anterior al ttulo, entonces es necesario que el reinvindicante presente
otro ttulo anterior a la posesin del que disfruta el demandado. Cuando las dos
partes tienen ttulos, pueden distinguirse dos casos: Aquel en que los ttulos tengan
el mismo origen, y en el que tengan orgenes diversos; si proceden, de una misma
persona; entonces se atender a la prelacin en el registro, y si no est registrado
ninguno de los ttulos, entonces se atender al primero en fecha; si los ttulos
proceden de distintas personas, entonces prevalecer la posesin cuando los ttu-
los sean de igual calidad y salvo el caso de que en el conflicto que hubiere habido
entre los causantes de ambos ttulos, haya prevalecido el del actor.
Precedentes:
Jurisprudencia 9.
Quinta poca:
Tomo XXXIV. Pg. 551. Jurez Pedro.

2 10 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY
Tomo XXXV. Pg.91 Terrazas Simona.

Tomo XXXV. Pg. 1270. Arcarazana Nicols.
Tomo XXXVII. Pg. 658. Estrada Carranza Rosa.
Tomo XLIV. Pg. 4558. Femndez Ildelfonso.
Si aplicamos el primer criterio la venta que prevalece es la que se efecta

en primer lugar en tiempo con independencia de la fecha de su inscripcin (porque
la segunda enajenacin es nula, ya que es una venta de una cosa ajena), pero por
el contrario si nos basamos en esta ltima jurisprudencia, la venta que subsiste
y tiene plenos efectos jurdicos es fa que primero se inscribi sin tomar en cuenta
la fecha de su celebracin.
Uno de los problemas ms graves y frecuentes es el relativo a la doble venta,
lo que tiene su origen en diversas razones, entre las que destacan la actitud fraudu-
lenta de algunos vendedores combinada con la buena fe, ingenuidad e ignorancia
de los compradores, esto aunado a que muchos adquirentes no cuentan con los
recursos para cubrir los gastos generados por la formalizacin del contrato y su
correcta inscripcin.
Este conflicto se agudiza por lo establecido por el Cdigo Civil en su nu-
meral 2249, al considerar que la venta es perfectamente vlida por el simple
acuerdo sobre precio y cosa, postura igualmente sostenida por nuestro tribunales
al considerar que la inscripcin no es un elemento de validez y que la transmisin
de propiedad se efecta nicamente por el acuerdo entre las partes, dejando a un
lado lo afirmado por el propio Cdigo en sus artculos 3007, 3009, 301 1 y 3013,
todos en el sentido de que el derecho surtir efectos y ser oponible frente a
terceros slo a partir de que sea inscrito, criterio que es reforzado por la juris-
prudencia en este sentido enunciada.
El problema de la doble venta radica en determinar cul de las dos enaje-
naciones ser la que prevalezca: si la primera en tiempo o la primera inscrita y
ya que en cualquiera de las alternativas se tiene que sacrificar a un comprador
de buena fe, considero que es preferible optar por la venta inscrita, logrando con
ello no slo la seguridad jurdica sino la transparencia en las transacciones inmo-
biliarias, logrando as que el Registro cumpla su cometido.
CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

El artculo 3035 del Cdigo Civil prescribe lo siguiente:
ART~CULO 3035.-Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su ongen
caducarn a los tres aos de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo
de caducidad ms breve. No obstante, a peticin de parte o por mandato de las

autoridades que los decretaron, podrn prorrogarse una o ms veces, por dos aos
cada vez, siempre que la prrroga sea anotada antes de que caduque el asiento.
La caducidad produce la extincin del asiento respectivo por el simple trans-
curso del tiempo; pero cualquier interesado podr solicitar en este caso que se
registre la cancelacin de dicho asiento.
Asimismo el artculo 84 del Reglamento establece:
Las anotaciones preventivas se cancelarn: ...

11. De oficio o a peticin de parte, cuando caduque o se realice la inscripcin
definitiva.
En sentido opuesto nos encontramos la jurisprudencia cuyo rubro es:
REGISTRO PBLICO,CANCELACIN DE INSCRIPCIONES DE EMBARGOS EN EL.

En las ejecutorias que formaron la tesis jurispnidencial nmero 298, esta Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin reiteradamente sostuvo el cri-
terio de que no basta el solo transcurso del trmino de tres aos a partir de la
fecha de la inscripcin de un embargo, para que su cancelacin se ordene; sino
es necesario que ese lapso coincida con una absoluta inactividad procesal por igual
tiempo, imputable al actor, que haga racionalmente presumir para explicar tal
inactividad, la existencia de novacin, transaccin o algn otro arreglo entre las
partes que deba privar de fuerza al embargo, y es natural que cuando la presuncin
en que radica la existencia del precepto legal, derivada del simple transcurso del
trmino a que literalmente alude, se destruye objetivamente, en virtud de cualquier
promocin de la parte interesada, desparece dicha presuncin y deja de aplicarse
la prevencin legal en cuestin.
Quinta poca:
Tomo XL. Pg. 1133 Huerta Lamberto de la (Suc. de).
Tomo LII. Pg. 1558 Banco del Estado de Mxico, S.A.
Tomo LVIII. Pg. 1121. Godoy Enrique.
Tomo LXXIII. Pg. 1020 Molina Wistano.
Tomo L. Pg. 3036 Njera Genoveva.
Esta tesis apareci publicada, en el nmero 252, en el Apndice 1917-1985.
Cuarta Parte. Pg. 715.
Apndice 1917-1988. Salas. Vol. 4 Clave 1582. Segunda Parte. Pg. 2535.
Quinta poca.
La contradiccin entre las disposiciones legales y el criterio jurisprudencia1

es evidente, ya que para las primeras la caducidad opera por el simple transcurso
del tiempo y esto trae aparejado la extincin del asiento y en cambio para nuestros
tribunales no basta que el plazo de caducidad se venza sino se requiere acreditar
que el acreedor no realiz ninguna actividad procesal.

La solucin ms adecuada es aceptar que as como las obligaciones pres-

criben y los derechos caducan por el simple transcurso del tiempo, igualmente las
anotaciones preventivas deben caducar.
DIVISIN DE HIPOTECAS
El artculo 2912 del Cdigo Civil expresa:
ART~CULO 29 12.-Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un cr-

dito, es forzoso determinar por qu porcin del crdito responde cada nca, y puede cada
una de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la parte del crdito que garantiza.
Y a su vez el articulo 3021 del mismo Cdigo en su fraccin sexta autoriza

a los registradores a suspender o denegar la inscripcin, cuando no se individualicen
los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real.
Frente a este criterio legal, existe la tesis sostenida por el Quinto Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en los siguientes trminos:
HIPOTECA,
ES RENNCIABLE EL DETERMINAR LA PORCI~NDEL CRDITO POR EL
QUE RESPONDE CADA UNO DE LOS INMUEBLES QUE LA CONSTITUYEN, CUANDO SE
CONVINO EXPRESAMENTE QUE TAL GARANT~A FUESE INDIVISIBLE, ADEMS DE NO SER
TAL DERECHO DE I N T E ~ SPBLICO O SOCIAL.
Si al garantizar el cumplimiento de las obligaciones contradas en el contrato
base de la accin, las partes contratantes convinieron expresamente que la garanta
hipotecaria fuere indivisible, lo que conlleva a estimar legalmente que los inmuebles
sujetos a tal gravamen formaban, para el efecto del compromiso hipotecario, una
unidad; resultaba innecesario determinar el gravamen proporciona1 por el que
responda cada uno de los bienes hipotecados, como lo previene el artculo 2912
del Cdigo Civil para el Distrito Federal, correlativo del 2884 del Cdigo Civil del
Estado de Chiapas; por que no se consider a los predios dados en garanta, inde-
pendientes, sino formando una unidad; y porque, de conformidad con el artculo 1832
del ordenamiento legal citado en primer trmino, en los contratos civiles, cada uno
se obliga en la manera y trminos que aparezca que quiso obligarse y, por tanto,
la voluntad de los contratantes debe prevalecer, salvo en aquellos casos en que
medie el inters pblico o social porque as lo hubiese expresamente dispuesto el
legislador, lo que no acontece en la especie, en la que, adems slo se podan
afectar los intereses de las partes contratantes, que son sujetos de derecho privado.
Octava poca:
Semanario Judicial de la Federacin.
Tomo VI. Segunda Parte Julio a Diciembre de 1990.
Pgina 171.

Si defendemos el criterio plasmado en el Cdigo Civil nunca se van a

poder inscribir las hipotecas, si no se determina el monto por el que responde
cada uno de los inmuebles y al no quedar inscritas no gozarn de la prelacin
registra1 y si por el contrario nos acogemos a la tesis jurisprudencia1 que asevera
que la divisin de hipoteca es un derecho del deudor y que en consecuencia
puede ser renunciado, s se pueden inscribir. Se repite la misma encmcijada, si
se acude al Registro Pblico sin hacer esa divisin las hipotecas no quedan
registradas y por su parte si acudimos al rgano jurisdiccional las mismas s
deben ser inscritas.
APEO Y DESLINDE
La incongruencia en esta materia no se refiere a criterios jurisprudenciales,

sino a disposiciones legales. En primer lugar el articulo 166-111 de la Ley del
Notariado del Distrito Federal faculta a los Notarios a intervenir entre otros
actos, en los apeos y deslindes; sin embargo los artculos 932 y siguientes del
Cdigo de Procedimientos Civiles establece que dichas diligencias se otorgan
ante el juez, y el artculo 59 del Reglamento del Registro Pblico de la Pro-
piedad determina que cuando la superficie del bien inmueble inscrito se incrementa
slo proceder la inscripcin mediante orden judicial. A fin de cuentas el apeo
y deslinde slo se puede llevar a cabo ante Notario cuando la superficie sea
menor a la registrada, circunstancia esta, que evidentemente no se puede deter-
minar antes de dichas diligencias.
CONCLUSIONES
El eficaz funcionamiento de las instituciones no depende solamente de las

buenas intenciones de los funcionarios, sino tambin de una fundamentacin ju-
rdica coherente y de una estructura administrativa adecuada y funcional.
En el caso del Registro Pblico de la Propiedad es palpable la falta de
coherencia jurdica tanto al sostener que es declarativo pero sus efectos son cons-
titutivos, como tambin al comprobar las contradicciones entre lo prescrito por
la Ley y lo sostenido en la Jurisprudencia. Por otra parte la poca funcionalidad
de su estructura administrativa, al formar parte de la Administracin Pblica
Centralizada del Gobierno del Distrito Federal, est logrando que el trfico inmo-
biliario cada da sea ms lento e inseguro, lo que conlleva un costo econmico
altsimo.

Las soluciones s a l h a la vista:

a) En primer lugar prescribiendo que el Registro Pblico de la Propiedad
sea constitutivo, de tal forma que lo prioridad de un derecho y la seguridad del
mismo, se lo tiene que dar su inscripcin.
La seguridad de todas las transacciones inmobiliarias y crediticias no pueden
quedar sujetas a la buena fe de los particulares, por los hudes y abusos que se han
generado (ocultamiento de bierres, dobles ventas, simulacin de actos, etc.), sino
debe quedar en manos del Estado; una de sus funciones y obligaciones es la de pro-
porcionar seguridad jurdica a sus gobernados. La institucin encargada de velar
y garantizar dicha seguridad es el Registro Pblico de la Propiedad y una manera
de cumplir con esta finalidad es sosteniendo que la prioridad o la preferencia entre
los derechos los otorga el registro. La clave que ayuda a resolver esta problem-
tica es determinando que el derecho existe a partir de su inscripcin, o dicho de
otra manera, primero en registro primero en derecho. Esta simple premisa resuelve
los conflictos de las dobles ventas, de la prioridad entre los acreedores, etctera.
b) En segundo lugar se tiene que resolver el problema del dualismo, entre
el mundo administrativo-legal y el mundo judicial y jurisprudencial.
El dilema es evidente, ya que la Ley prescribe unos efectos y la jurispruden-
cia sostiene lo contrario. El orden jurdico que debe ser uno, se encuentra escindido
y fracturado en dos. En otras palabras el Cdigo Civil y el Reglamento del Registro
obligan a los registradores en un sentido y la jurisprudencia obliga a los jueces
en un sentido opuesto y los particulares se encuentran en medio, en la incertidum-
bre total. La inseguridad al respecto es dramtica, ya que si el adquirente cumple
con la Ley e inscribe su derecho de propiedad, al ser demandado, el juez que est
obligado a aplicar la jurisprudencia (cuyo contenido en los problemas que se plantea-
ron es opuesto al plasmado en la Ley) lo puede privar de su derecho. Debe existir
una uniformidad de criterios entre la autoridad administrativa (Registro Pblico)
y la autoridad jurisdiccional (Tribunales Colegiados y Suprema Corte de Justicia) y
para ello la jurisprudencia debe obligar igualmente a la autoridad administrativa.
La jurisprudencia dictada por la Suprema Corte de Justicia de la Nacin (ya
sea por reiteracin o por contradiccin de tesis) debe obligar a la autoridad
administrativa (que hoy por hoy no queda sometida a la misma) y as la contra-
diccin entre la postura del Registrador basada en la Ley y la de los jueces
fundamentada en la jurisprudencia queda solucionada. Mientras la jurisprudencia
no obligue a la autoridad administrativa los conflictos difcilmente se pueden
resolver de una manera justa y segura.
Por otra parte si nuestro mximo Tribunal determina que una norma jurdica
es inconstitucional, sta tiene que dejar de existir y por ello la autoridad adrninis-
trativa ya no la tiene que aplicar. Es inconcebible que a pesar de que la Suprema

Corte de Justicia de la Nacin decrete la inconstitucionalidad de una disposicin

normativa, sta contine con toda su fuerza y vigor, no slo para los particulares,
sino tambin para las autoridades administrativas. Esta es una de las terribles
consecuencias de seguir sosteniendo la frmula Otero (la relatividad de la senten-
cia de amparo), si una ley contradice nuestra constitucin debe dejar de ser
obligatoria para todo mundo y no slo para quienes obtuvieron el amparo de la
justicia federal, obteniendo con ello no slo la unidad del orden jurdico sino
tambin la igualdad de todos ante la ley. En este supuesto la jurisprudencia debe
derogar la ley.
Cabe hacer mencin del proyecto de la nueva Ley de Amparo que atinadamente
ya contempla en sus articulo 232 al 235 que la declaracin general de incons-
titucionalidad emitida por el pleno de la Suprema Corte de Justicia ser obligato-
ria para todo mundo y en consecuencia una disposicin declarada inconstitucional
dejar de existir en el mundo jurdico.
Muchos conflictos se pueden evitar si la jurisprudencia obliga igualmente a
la autoridad administrativa. As el Registro Pblico de la Propiedad no podr
argumentar que slo cumple con la ley y no con la jurisprudencia, porque sta
no la obliga, evitando as muchos juicios innecesarios, prdida de tiempo, de
dinero y obteniendo en cambio la anhelada seguridad jurdica.
No se pretende con estas aseveraciones el hacer del rgano judicial un super
poder por encima de los rganos ejecutivo y legislativo, sino simplemente armo-
nizar el derecho.
c) En tercer lugar si la estructura administrativa del Registro Pblico de
la Propiedad es hoy en da inoperante, poco funcional e insegura por formar parte
de la Administracin Pblica Centralizada, al quedar atada de manos al poderoso
sindicato que integran todos los trabajadores del Gobierno del Distrito Federal y
por la asignacin de un presupuesto muy precario para solventar sus necesidades,
una opcin muy viable sera convertirlo en un organismo descentralizado con
personalidad jurdica y patrimonio propio. Esta independencia le permitir con-
tratar libremente a su personal, capacitarlo y canalizar todos los recursos que
genera a la prestacin del servicio registral, mejorando su infraestructura y los
sueldos de los empleados
Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantas individuales, Ed. Porra, Mxico, 1984,
pp. 744.
Castro, Juventino V., "Hacia el amparo evolucionado", Historia del Amparo en
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Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurdica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurdicas de la UNAM

El Registro Pblico de la Propiedad

Para desentrafiar la naturaleza jurdica de una institucin como lo es el

...Definida por el artculo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurdica del

... respecto al Jefe de Gobierno del Distrito Federal.. ..

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

188 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

...d) Nombrar y remover libremente a los servidores pblicos dependientes

2. Artculo 42 fraccin XII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal:

...La Asamblea Legislativa tiene facultades para: ...XII Legislar en las

3. Artculo 12 de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica del Dis-

... El Jefe de Gobierno ser el titular de la Administracin Pblica del

De lo anterior se desprende que el Registro Pblico de la Propiedad del

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 189

Si bien es cierto el Registro Pblico forma parte de la administracin pblica

a) Una mayor autonoma en la toma de decisiones;

a) Publicidad. Una de las finalidades ms importantes del Registro P-

ART~CULO 1.-El Registro Pblico de la Propiedad es la institucin mediante

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

190 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 191

Es tan importante la funcin registra1 que sin la existencia del Registro

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

192 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

a la Consejera Jurdica y de Servicios Legales nicamente la suma de

ESTRUCTURA DEL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD

Segn el artculo 4" del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad

ART~CULO 4*-El Registro Pblico estar a cargo de un Director General,

ART~CULO SQ-Para ser Director General se requiere ser ciudadano mexica-

Es paradjico el hecho que no se exija para ser Director General el tener

ARTicu~o6Q-Correspondeal Departamento por conducto del Director General:

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 193

11. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover polticas,

Una facultad muy pocas veces utilizada por el Director, es la emisin de

1. Intervenir en representacin del Registro Pblico en todos los juicios en

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

194 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

En cuanto al registrador el propio Reglamento en su artculo gQ lo define

1. Ser licenciado en Derecho, con ttulo legalmente expedido y registrado

El Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal se encuentra inte-

Para entender la funcin registra1 es necesario distinguir entre los documen-

1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos autnticos;

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 195

ART~CULO 3042.-En el Registro Pblico de la Propiedad inmueble se inscribll-n:

Al saber ya que documentos y derechos pueden inscribirse, cabe preguntarse

ART~CULO 2 1.-La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad

El folio donde quedan registrados los inmuebles se le denomina folio real,

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

196 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Debido a las distintas clases de registros que se pueden realizar en un folio,

a) La cartula: en ella se describen las caractersticas del inmueble, del

ARTCULO 60.-Los actos contenidos en los ttulos o documentos a que se

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 197

c) La segunda parte o de gravmenes y limitaciones, est dividida igual

Revista Mexicana de Derecho, nm. 3, Mxico, 2001.

198 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Estas notas debern constar en el folio en un plazo no mayor de veinticuatro

ART~CULO 3043.-Se anotarn previamente en el Registro Pblico: