SISTEMA

REGISTRAL EN EL
PERU,
CARACTERISTICAS
Y SU RELACION
CON EL DERECHO
COMPARADO
 Universidad Nacional Jos Faustino Snchez Carrin

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

E.A.P. DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

SISTEMA REGISTRAL PERUANO

CARACTERISTICAS Y SU RELACION CON EL DERECHO
COMPARADO

INTEGRANTES : BARTOLO ABARCA, Norka Regina

SALAZAR ABANTO, Daysi Jess

URPEQUE TARAZONA, Cristian Jos.

DOCENTE : Mg. MILAN MATTA, Eduardo

CURSO : DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

CICLO : IX

HUACHO PER

2017

1|Pgina
 INTRODUCCION

Conocedores de la importancia que ha adquirido hoy en da la inscripcin registral, merece un

minucioso estudio el sistema del cual emerge dicha institucin, teniendo en cuenta que a nivel

mundial existen diversos sistemas que vienen siendo adoptados, por los pases con necesidad

de seguridad jurdica a efectos de proteger el derecho real correspondiente con sus propias

particularidad de acuerdo al contexto social.

El presente trabajo tiene por objeto analizar el sistema Registral peruano, sin embargo para ello

debemos partir de nociones bsicas, es por ello que el primer captulo abarcaremos nociones

generales acerca de los sistemas registrales y su clasificacin.

En el segundo captulo nos avocaremos al Sistema Registral Peruano, desde sus orgenes hasta

la actualidad, detenindonos en sus caractersticas propias que lo diferencias de cualquier otro

sistema registral.

Por ultimo en tercer captulo realizaremos un anlisis comparativo entre el Sistema Registral

Peruano y los sistemas registrales ms importantes en el mundo tales como: el Sistema Registral

Francs, Sistema Registral Italiano, Sistema Registral Alemn, Sistema Registral Austriaco y

finalmente con Sistema Registral Espaol. Donde lograremos apreciar las diferencias y

similitudes ya sean formales o sustanciales, lo cualayuda a identificar en que recaen las

diferencias inherentes a cada uno de estos,as como lo que motiva su existencia y empleo

alrededor del mundo.

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 INDICE

INTRODUCCION..................................................................................................... 2

CAPITULO I:............................................................................................................ 5

SISTEMA REGISTRAL ........................................................................................... 5

1.1. CONCEPTO .................................................................................................. 6

1.2 CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES .................................... 7

1.2.1 POR LOS EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES: .................................. 7

1.2.2 POR LA FORMA DE ORGANIZACIN DEL REGISTRO: ...................... 8

1.2.3 POR LA FORMA DE EXTENSIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:

10

1.2.4 POR EL ARCHIVAMIENTO DE TITULOS: ........................................... 10

1.2.5 POR LA ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD: .................................... 11

1.2.6 POR SU RELACIN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO:..... 12

CAPITULO II:......................................................................................................... 13

SISTEMA REGISTRAL PERUANO ....................................................................... 13

2.1 EVOLUCIN DEL SISTEMA REGISTRAL EN PER................................. 14

2.2 NORMAS QUE RIGEN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL ....................... 17

2.3 CARACTERISTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO .................. 19

2.3.1 SEGN EFECTOS DE LA INSCRIPCIN ........................................... 19

2.4.2. SEGN FORMA DE ORGANIZACIN DEL REGISTRO........................ 21

2.4.3 SEGN FORMA DE EXTENSIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES 22

2.4.5 SEGN ARCHIVAMIENTO DE LOS TITULOS: ....................................... 23

2.4.6 SEGN ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD ........................................ 24

2.4.7 SEGN RELACIN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO .......... 25

CAPITULO III:........................................................................................................ 26

3|Pgina
SISTEMA REGISTRAL EN EL PERU Y SU RELACION CON EL DERECHO
COMPARADO ....................................................................................................... 26

3.1. SISTEMA FRANCES ..................................................................................... 27

3.2. SISTEMA ITALIANO ...................................................................................... 29

CONCLUSIONES .................................................................................................. 39

ANEXOS................................................................................................................ 40

ANEXO I: ............................................................................................................... 40

EVOLUCIN DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO ......................................... 40

ANEXO II ............................................................................................................... 41

ESQUEMA DEL SISTEMA NACIONA DE LOS REGISTROS PUBLICOS

(DELGADO SCHEELJE, 2008) ............................................................................. 41

ANEXO III: ............................................................................................................. 42

DISTRIBUCIN DE LAS ZONAS REGISTRALES................................................ 42

BIBLIOGRAFIA...................................................................................................... 43

4|Pgina
 CAPITULO I:

SISTEMA REGISTRAL

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1.1.CONCEPTO

Los sistemas registrales se define como el conjunto armnico de principios que

aspira a producir, mediante la institucin del Registro de Propiedad (DE COSSIO Y
CORRAL, 1986), entre tanto la importancia de todo sistema registra radica en: la
determinacin de los derechos existentes sobre inmuebles y la oportunidad de procurar
informacin a quien desee saber la situacin jurdica de un inmueble (DE LA FUENTE
JUNCO, 1974).

De igual manera, algunos tratadistas sealan:

Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado pas regulan

las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a
travs del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta
institucin. Lo cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de normas
reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto
de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitucin
o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir,
la organizacin y el rgimen del Registro. (SANZ FERNANDEZ)

Por su parte para (MANZANO SOLANO, Antonio; MANZANO

FERNANDEZ, M. del Pilar, 2008) seala que:
A nuestro juicio, es congruente hablar de sistemas registrales inmobiliarios, por
contraposicin a los sistemas, tcnicas o instrumentos, de efectos jurdicos ms
o menos acusados, que durante largos perodos histricos, han organizado la
publicidad inmobiliaria al margen de la idea registral. Pueden definirse como las
tcnicas jurdicas diferenciadas, utilizadas por el Derecho Comparado, para
organizar, formal y materialmente, la publicidad inmobiliaria a travs del
Registro de la Propiedad o registro de derechos inmobiliarios.

Entonces podramos decir que el Sistema registral es aquel conjunto de normas, reglas
o principios racionalmente ligados entre s que regulan una organizacin registral
determinada

6|Pgina
1.2 CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

La clasificacin de los Sistemas Registrales puede hacerse atendiendo a varios

criterios (GARCIA GARCIA, 1998). En todo hay que advertir, segn seala el citado
autor, que cualquier calificacin en este aspecto tiene un valor limitado, puesto que
pueden darse simplificaciones. Por ello, a ttulo meramente orientativo y didctico se
puede sealar una serie de criterios clasificatorios:

1.2.1 POR LOS EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES:

SISTEMAS DE INSCRIPCION CONSTITUTIVA:

Son aquellos en que la inscripcin se requiere o precisa como elemento

determinante de la adquisicin o constitucin del derecho real. Es decir, el derecho real
nace recin con la inscripcin en el registro. Estos sistemas los ha adoptado pases
avanzados, como Alemania, Suiza, Austria y Australia.

El sistema constitutivo puede ser, de carcter causal o abstracto. Por el primero

la inscripcin requiere de un negocio causal en el cual se explique la razn de
ser del acto dispositivo, sea el nimo de liberalidad, sea intercambio econmico.
Por lo segundo, la inscripcin produce la transmisin sin necesidad de negocio
alguno, en cuanto este pudo incluso ser anulado, pero igual la transferencia
dominical se produce por efecto del formalismo. (MONATERI, 2000, pg. 168)

SISTEMAS DE INOPONIBILIDAD RESPECTO A TERCERO o

DECLARATIVO:

En el presente sistema el acto o el derecho real se constituyen fuera del registro

y su inscripcin otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad, es
decir, podemos inscribir si lo deseamos. El registro es un requisito para oponer el acto
o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y la
registracin trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros. Es el
principio de que lo no inscrito no perjudica a tercero que ha inscrito. Se sigue en los
sistemas latinos de Francia e Italia, fundamentalmente.

El registro declarativo respeta el sistema de transferencia de la propiedad

que establece la ley civil, sea el consenso, la tradicin o cualquier otro modo.
La propiedad, por naturaleza, es absoluta (art. 923 CC), por lo que el

7|Pgina
 adquiriente se convierte en titular dominical para todos los efectos cuando
se consuma el hecho determinante de la transferencia, sin que sea decisiva
la inscripcin. En el caso de los inmuebles eso ocurre con el solo contrato de
enajenacin, en el que consta el consenso traslativo eficaz (art. 949 CC). En
la situacin de normalidad de los derechos (sin conflicto), rige plenamente
el art. 949 CC, por lo que el adquiriente, sin inscripcin, se convierte ya en
propietario por virtud del contrato traslativo. En cambio, cuando se produce
una situacin patolgica de conflicto de ttulos contrapuestos, cuyo origen
es el mismo causante, entonces la inscripcin (declarativa) es el criterio de
preferencia que otorga la preferencia al ttulo inscrito sobre el no inscrito.
(GONZALES BARRN, 2015, pgs. 439-494)

Existe una Sub clasificacin, atendiendo tambin a los efectos de la inscripcin,

pero referidos a la presuncin de exactitud, es la siguiente:

SISTEMAS DE PRESUNCIN DE EXACTITUD:

En ellos el asiento registral se presume exacto en sus dos variantes de presuncin

de exactitud, iuris tantum, derivada del principio de legitimacin registral; y de
presuncin iure et iure, en relacin con el tercero que rene determinados
requisitos y que deriva del principio de fe pblica registral. El presente sistema
es principalmente acogido en sus dos variantes por los sistemas alemn, suizo,
austriaco e incluso el espaol, a diferencia del sistema brasileo que solo toma a
la presuncin de exactitud en su modalidad iuris tantum. (GARCIA GARCIA,
1998)

SISTEMAS EN QUE NO SE REGULA LA PRESUNCIN DE EXACTITUD:

Segn (GARCIA GARCIA, 1998) seala que En estos sistemas no se atribuye

a la inscripcin ese importante efecto de presuncin de exactitud, sino nicamente el de
inoponibilidad. Es lo que ocurre en los sistemas francs e italiano.

1.2.2 POR LA FORMA DE ORGANIZACIN DEL REGISTRO:

SISTEMA DE FOLIO REAL:

El registro, en estos sistemas, se organiza tomando como base fundamental la

finca o el predio, abriendo un historial a cada una de ellas, en el que constan por

8|Pgina
 separacin los diferentes actos y contratos y derechos constituidos sobre cada
finca conforme al principio de especialidad. Prototipo de este sistema de folio
real son las legislaciones germnicas y la espaola. (GARCIA GARCIA, 1998)

El registro se organiza tomando como base fundamental el objeto, en este caso,

el bien inmueble, por lo cual se abre una hoja que concentra todo el historial
jurdico de cada finca. En esa hoja se inscriben los actos, negocios o decisiones
jurdicas que modifican y afectan la situacin del bien. El interesado que desea
conocer la historia jurdica de un inmueble determinado solo necesita consultar
los datos inscritos en la hoja respectiva (GONZALES BARRN, 2015, pg.
185).

Por otra parte (GONZALES BARRN, 2015) citando a (GARCIA GARCIA,

1998) la gran ventaja de los sistemas de folio real es que ofertan al pblico un solo
propietario por cada finca y, en consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser
reconocido como nuevo propietario del inmueble debe contar con un ttulo traslativo de
dominio del titular registral.

SISTEMA DE FOLIO PERSONAL:

Para (GONZALES BARRN, 2015) nos dice que en el sistema de folio

personal no requieren del tracto sucesivo, simplemente se archivan los documentos que
contiene los actos de mutacin de los derechos reales sobre inmuebles.

En estos sistemas, la organizacin del registro no toma como referencia la finca

o el predio, sino que se trata de un archivo de documentos completados por unas
fichas, suele generar problemas de inexactitud de ubicacin del registro toda vez
que se organiza en funcin de las personas que realizan la inscripcin. Es el
tradicional sistema francs e italiano y el que rige en numerosos estados de los
Estados Unidos. En algunos casos, como en el sistema francs, se ha producido
un acercamiento al sistema de folio real, implantando el llamado fichero
inmobiliario pero a pesar de ello, se mantiene en lo fundamental la base
personal del Registro. (GARCIA GARCIA, 1998).

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1.2.3 POR LA FORMA DE EXTENSIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:

SISTEMA DE TRANSCRIPCION:

En ellos se copia o transcribe ntegramente el documento. En otros casos, para

evitar la copia, se archiva el documento, pero el sistema es el mismo. Es decir,
se transcribe todo el contenido de los ttulos presentados a la partida registral
correspondiente cuando recaen estos en la calificacin registral positiva. Esto
ocurre en los sistemas franceses e italiano. Cabe sealar que el criterio es el de
la forma de extensin de los asientos, y por ello se vena denominando
transcripcin no slo por esa cuestin, sino por los efectos que se atribuyen a
la inscripcin o transcripcin, es decir muchas veces se considera equivalente
hablar de sistemas de transcripcin y de inoponibilidad. En realidad, el
primero hace alusin a la forma o modalidad de extender el asiento y el segundo
al efecto que este produce, no obstante, son confundidos de manera indistinta
por cuanto ambas se suelen dar en los mismos sistemas. (GARCIA GARCIA,
1998)

SISTEMAS DE INSCRIPCION:

GUILLERMO CABANELLAS, reafirmando los conceptos, precisa: En el

Derecho Hipotecario, inscripcin es la accin de inscribir en el Registro de la Propiedad
el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles/Asiento de inscripcin. En
Derecho Inmobiliario, [inscripcin es] anotar en el Registro de la Propiedad una finca o
algn acto, contrato o documento referente a la misma. (1981, pg. 431)

Para (GARCIA GARCIA, 1998) nos dice que en ellos, los asientos se hacen en
base de extractar y a veces transcribir algunos aspectos del ttulo, pero no la totalidad
del ttulo, pues existen pactos de carcter personal que no son inscribibles.

1.2.4 POR EL ARCHIVAMIENTO DE TITULOS:

CON ARCHIVAMIENTO DE TITULOS:

En estos sistemas una vez practicada a registracin, se archiva un ejemplar del ttulo
inscrito formndose legajos con los mismos.

10 | P g i n a
 El art. 212 del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos estableca:
"De los ttulos se formarn legajos, por registros y por orden cronolgico de
presentacin. Los legajos se empastarn. En las Oficinas en que la Junta de
Vigilancia haya permitido el uso del micro-film, el archivo de ttulos puede llevarse
conforme a las tcnicas propias de este sistema". Es decir, en el anterior Reglamento
General de los Registros Pblicos tambin se encontraba establecido el Sistema
Registral con Archivo de Ttulos registrados. En los Sistemas Registrales con
Archivo de Ttulos Registrados existe algunas veces la duda de si los efectos de la
publicidad registral se extienden o no a los ttulos archivados que corren registrados
(MENDOZA DEL MAESTRO, 2010, pg. 21).

SIN ARCHIVAMIENTO DE TITULOS:

En este sistema, una vez practicada la registracin se devuelve al presentante el

ttulo que ha sido materia de calificacin registral positiva. No se archiva el ttulo que
dio mrito para la registracin, sino que lo devuelve al presentante del mismo,
resultando as una inexistencia de los legajos registrales.

En los Sistemas Registrales sin Archivo de Ttulos Registrados no puede existir la

duda de si los efectos de la publicidad registral se extiende o no a los ttulos
archivados, ya que en estos Sistemas Registrales, no se archiva en el Registro los
Ttulos registrados, sino slo se redacta los asientos de inscripcin
correspondientes, en la forma que establecen las normas registrales aplicables y se
devuelve al presentante el Ttulo presentado ya registrado. (MENDOZA DEL
MAESTRO, 2010, pg. 22).

1.2.5 POR LA ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD:

SISTEMAS DE PUBLICIDAD COMPLETA O LIBRE:

Cuando el acceso por parte de las personas a la informacin que contiene el Registro
es total. En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra

11 | P g i n a
 consagrado en el art. II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que establece lo siguiente: "El Registro es Pblico. La publicidad formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral. El personal
responsable del registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el
archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro".

Excepciones que se encuentran previstas para los casos correspondientes al

Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliacin del Testamento o la
comprobacin del Testamento, y en los casos en que se afecte el derecho a la intimidad
personal, de conformidad a lo establecido en el artculo 128 de TUO del RGRRPP.

SISTEMAS DE PUBLICAD INCOMPLETA O RESTRINGIDA:

En los cuales el acceso por parte de las personas a la informacin que contiene
el registro se encuentra restringido, sean por criterios subjetivos (titular registral, tercero
registral, tercero con inters legtimo) u objetivos (un determinado tipo de registro o
asiento).

1.2.6 POR SU RELACIN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO:

Previo anlisis cabe definir a la causa de la atribucin como la situacin jurdica que
autoriza del desplazamiento patrimonial o traslacin de dominio. Es el negocio jurdico
vlidamente realizado. Por lo cual debe tenerse en cuenta el criterio de si las inscripciones
se extienden en merito a una causa o negocio jurdico vlidamente realizado.

SISTEMAS CAUSALES:

Para (GARCIA GARCIA, 1998) son aquellos en que la inscripcin tiene una
base causal, la que proporciona la causa del negocio jurdico objeto de inscripcin.

SISTEMA ABSTRACTO:
(GARCIA GARCIA, 1998) Seala que es el caso del sistema alemn, que parte
del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio
obligacional.

12 | P g i n a
 Para MENDOZA MAESTRO (2010) en este sistema hay una separacin entre
el acto causal con el acto real, por lo que la labor material del registrador se va a
reconducir al negocio abstracto y no al obligacional.

CAPITULO II:

SISTEMA REGISTRAL PERUANO

13 | P g i n a
2.1 EVOLUCIN DEL SISTEMA REGISTRAL EN PER

El origen del sistema registral peruano se remonta desde la poca colonial:

El origen del Registro Pblico en el Per data de los aos 1,500 en la poca de

la Colonia en la cual en el pas se replicaron las instituciones jurdicas

hispnicas, siendo que en Espaa se encontraba vigente la pragmtica de Carlos V la

cual estableca que en cada ciudad que fuera cabeza de jurisdiccin se encargara a una

persona un Libro donde se registrasen los censos, tributos, imposiciones o hipotecas

sobre fincas, buscndose con ello evitar los abusos producidos al vender como bienes

libres que estaba sujetos a censos o prestaciones reales.

En realidad este era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con

ineficacia al gravamen que no estuviera inscrito. Nos encontramos con un Registro

que ya produca efectos de inoponibilidad de lo no inscrito anlogo aun sistema

puro de transcripcin, claro con un mecanismo mucho ms primitivo en cuanto a

la publicidad registral por limitarse a unos cuantos actos jurdicos - cargas reales,

excluyendo al principal de ellos como la transferencia de propiedad. (NUEZ

ARESTEGUI, 2008)

Gran Parte de autores espaoles (ROCA SASTRE)dan cuenta que esta pragmtica

no se llev a ejecucin, en todo caso existieron zonas donde se acat el mandato real;

por ejemplo (CARDENAS QUIROS)indica que el primer libro de registro de Censos y

Tributos en Per, que gravaban la propiedad rstica y urbana de Lima es del 3 de Abril

de 1575, en aplicacin de la pragmtica de Carlos V. Posteriormente con la pragmtica

de Carlos III del 31 de Enero de 1768 se establecen los Oficios de Hipotecas a cargo de

los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo esta en Per no solo hasta el fin de la

etapa colonial (1821) sino incluso durante tres dcadas posteriores a la independencia,

14 | P g i n a
 por ser necesario mantener las leyes coloniales hasta que se dictasen los primeros

cdigos. En virtud de esta pragmtica funcion en Per el Libro de Hipotecas y Censos,

cuya vigencia se extendi durante la poca de la Colonia, prosigui luego de la

independencia e incluso fue mantenida por el primer Cdigo Civil Peruano de 1852,

hasta que fuera reemplazada por la dacin de la Ley del 2 de Enero de 1,888 la cual crea

el primer registro de Propiedad Inmueble en el Per. Continuando con el Cdigo

Civil Peruano de 1936 donde se regulan los Registros Pblicos dentro del Libro IV de

Derechos reales regulando los registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la

dacin del vigente Cdigo Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros Pblicos

en el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios Registrales, asi como

la regulacin de los Registros de Propiedad Inmueble, Registro de personas Jurdicas,

Registro Personal, Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos , Registro

de Sucesiones Intestadas y Registro de Bienes Muebles.

A partir de la creacin del registro de Propiedad Inmueble en el ao de 1888, a la

fecha, la entidad Registral Peruana ha pasado por tres periodos ntidamente

diferenciados. La primera, dependiendo estructural y normativamente del Poder

Judicial; la segunda como un organismo descentralizado del Sector Justicia

denominado ONARP y la tercera y actual denominada Sistema Nacional de los

registros Pblicos SINARP, bajo la direccin de la Superintendencia Nacional de

los Registros Publicos- SUNARP. (SORIA ALARCON, pg. 445)

(NUEZ ARESTEGUI, 2008) expresa que desde la creacin de la SUNARP y el

Sistema Nacional de los Registros Pblicos con la Ley 26366 en el ao de 1994, el

Registro Peruano inicia una etapa de modernidad en todos los aspectos; siendo que en el

ao 2001 se puso en marcha la interconexin nacional de todas las oficinas registrales, y

con ello se pudo poner en marcha la Publicidad Registral en Lnea atravs de la web,
15 | P g i n a
poniendo de esta manera la informacin al alcance de toda persona que requiera la

informacin de las inscripciones a nivel nacional y en tiempo real.

En otras palabras, (BALTAZAR CABALLERO) afirma la evolucin del sistema

registral de Per se ha desarrollado de una manera muy apropiada con el transcurrir del

tiempo y que este proceso de desarrollo se sintetiza de la siguiente manera:

Mediante Ley del 02 de Enero de 1888, se crea en nuestro pas, el Registro de la

Propiedad Inmueble, determinando con ello, el nacimiento de un sistema de registro que

da acogida a las transferencias de dominio y los dems derechos reales. Desde la

creacin del Registro de la Propiedad Inmueble, en nuestro pas se han ido creando

diferentes registros jurdicos, como el Registro Mercantil, el Registro de Testamentos,

el Registro de Declaratoria de Herederos, entre otros; todos ellos constituyen la

expresin de un Registro entendido como una institucin jurdica encargada de producir

cognoscibilidad general de situaciones jurdicas, para la tutela efectiva de los derechos

y la seguridad jurdica de los mismos.

La tcnica originaria de inscripcin en el Registro fue la de redaccin manuscrita

de asientos en los Libros de Inscripcin o Tomos, los mismos son libros foliados de

considerable tamao con 500 pginas cada uno. Posteriormente se utilizaron tomos de

hojas ms pequeas con 700 pginas cada uno. El uso de tomos, por su poca practicidad

fue cambiado al sistema de utilizacin de Fichas, que operaban como un instrumento

asignado a cada ttulo de propiedad, persona jurdica o natural, en la cual se registran

todas las modificaciones y o actualizaciones de los actos y contratos, logrando de esta

forma, cierta facilidad para el manejo de los asientos, utilizando para la escritura las

mquinas de escribir mecnicas.

16 | P g i n a
2.2 NORMAS QUE RIGEN NUESTRO SISTEMA REGISTRAL

Las normas que rigen nuestro sistema registral son diversas, (BALTAZAR

CABALLERO) de forma sucinta da a mencionar las siguientes:

Los registros pblicos fueron creados por la Ley de fecha 02 de enero de 1888 bajo

el gobierno de Andrs Avelino Cceres. Se crea el Registro de la Propiedad

inmueble como una dependencia de la Corte Suprema de Justicia.El primer

reglamento General de los Registros pblicos fue formulado por la Corte Suprema

de Justicia y fue aprobado por el Poder Judicial con fecha 11 de setiembre de 1888.

El 18 de julio de 1940 (92 aos despus) entro en vigencia un nuevo Reglamento de

los Registros Pblicos el cual recoge lo establecido en el Art.1038 del Cdigo Civil

de 1936. En su estructura orgnica contemplaba como rgano superior a la Junta de

Vigilancia presidida por el Ministerio de Justicia y de Culto, el Fiscal en lo Civil

ante la Corte Suprema, los decanos de los Colegios de Abogados de Lima y de la

Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y el Director

General de Registro.

El 16 de mayo de 1968 (gobierno militar) mediante acuerdo de la Corte Suprema se

aprueba el Reglamento General de los Registros Pblicos. Con este dispositivo se

crea en su estructura orgnica la Comisin Facultativa que reemplaza en sus

funciones a la Direccin General, convirtindose en el rgano de segunda instancia

administrativa y quedando la Junta de Vigilancia facultada a conocer en grado de

revisin las resoluciones dictadas tanto por la Direccin General y la Comisin

Facultativa.

El 18 de junio de 1980 mediante del D.L. N23095 se dicta la Ley Orgnica de la

Oficina Nacional de los Registros pblicos ONARP, mediante la cual se le concede

la calidad de persona jurdica de Derecho Pblico Interno con autonoma

17 | P g i n a
 administrativa y econmica, conservando la misma naturaleza de Organismo

Pblico Descentralizado vinculado a la Presidencia de la Republica conforme lo

dispuso el D.L. N17532 del 25 de marzo de 1969. Lo resaltante de esta norma es

que instituyo como rgano de segunda instancia registral al Tribunal Registral

integrado por tres miembros con categora de Vocal de la Corte Superior que

reemplazo las funciones a la Junta de Vigilancia, as como a la Direccin General

por la Jefatura.

Con fecha 12 de junio de 1981, mediante Decreto Legislativo N119 se dicta una

nueva Ley Orgnica de los Registros Pblicos y Ley de la Oficina Nacional de los

Registros Pblicos-ONARP, por la cual se establece que los registro pblicos se

constituyen en un organismo pblico descentralizado del Sector Justicia; asimismo

esta norma restableci en sus funciones a la Comisin Facultativa por el Tribunal

Registral.

El 21 de diciembre de 1992 se dicta mediante D.L. N25993 la Ley Orgnica del

Sector de Justicia en la cual se introdujo una variante significativa respecto a la

vinculacin administrativa de la institucin, ya que se comprendi a los Registros

Pblicos como un rgano de lnea de dicho ministerio, crendose para tales efectos

la Direccin Nacional de los Registros Pblicos.

Finalmente, con fecha 14 de octubre de 1994 mediante Ley N 26336, se crea el

Sistema Nacional de los Registros Pblicos-SUNARP, regulada por su Estatuto

aprobado mediante D.S. N04-95-JUS, con la finalidad de mantener y preservar la

unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a

la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin,

procedimientos y gestin de todos los registros que lo integran; constituyndose as

la Superintendencia en el ente rector y normativo del Sistema. Del mismo modo se

18 | P g i n a
 estableci que la Oficina Registral de Lima y Callao ORLC, as como las Oficinas

Registrales ubicadas en el mbito geogrfico de las regiones son Organismos

PblicosDesconcentrados de la SUNARP, precisndose en la Segunda Disposicin

Complementaria de la acotada Ley, que la Oficina Registral de Lima y Callao

constituye un organismo pblico desconcentrado de la SUNARP con autonoma

registral, econmica y administrativa, en el ejercicio de las funciones que le

corresponden conforme a Ley.

En razn de estas nomas se dicta el Decreto de Urgencia N019-95 del 16 de

abril de 1995, mediante el cual se declar en reorganizacin y reestructuracin

institucional a todos los organismos desconcentrados de la SUNARP, medida

que fue el punto de partida para efectuar la transformacin integral de la

institucin, marco dentro del cual son obtenido resultados evidentes en lo que

atae a la modernizacin, eficiencia y calidad de los servicios que se brindan,

los mismos que en la actualidad le son pblicamente reconocidos a la Oficina

registral de Lima y Callao. (BALTAZAR CABALLERO)

2.3 CARACTERISTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

En base a la clasificacin de los sistemas registrales respecto a ciertos criterios

(GARCIA GARCIA, 1998), tal como lo seala el citado autor existen caractersticas

fundamentales que conciernen a nuestro sistema registral:

2.3.1 SEGN EFECTOS DE LA INSCRIPCIN

SISTEMA DE INSCRIPCIN DECLARATIVO Y EXCEPCIONAMENTE

CONSTITUTIVO:

Es un sistema de inscripcin declarativo, en tanto que se acepta la existencia del

acto jurdico a pesar de su falta de inscripcin.El segundo prrafo del art. I del Ttulo

19 | P g i n a
 Preliminar del TUO del RGRRPP, establece lo siguiente: "El contenido de las partidas

registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido efectivo del

mismo". La traslacin de dominio se perfecciona antes de la inscripcin, es decir, que

la inscripcin no es un requisito para la traslacin de dominio entre las partes.

En el estado peruano, la inscripcin por regla general es declarativa, y por

excepcin es constitutiva. Entendindose como constitutivo como aquel que no admite

la existencia de un acto o contrato si ste no ha sido inscrito. La inscripcin resulta un

elemento de validez del acto jurdico. En nuestro ordenamiento encontramos una amplia

variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad

(declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona jurdica (constitutivo), Patrimonio

familiar (constitutivo).

SISTEMA DEPRESUNCIN DE EXACTITUD:

Nuestro sistema registral peruano en mrito al Principio de Legitimacin

recogido en el artculo 2013 del Cdigo Civil en concordancia con el artculo VII del

Ttulo Preliminar del TUO del RGRRPP:

Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus

efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no

se rectifiquen en los trminos establecidos en este reglamento o se declare

judicialmente su invalidez. (TUO del RGRRPP).

Como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le

considera legitimado para actuar en el trfico y en el proceso como tal titular, es decir

tanto en el mbito extrajudicial como judicial, y en la forma que el propio asiento

determina

20 | P g i n a
 El cual tambin es recogido en su doble aspecto de lo que el registro informa,

con la realidad expresado por medio del principio de legitimad que admite prueba en

contrario y otro mediante el principio de fe pblica registral que no admite prueba en

contrario para el caso del tercero adquiriente de buena fe.

2.4.2. SEGN FORMA DE ORGANIZACIN DEL REGISTRO

SISTEMA DE FOLIO REAL:

En Per rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble y

para el Registro Vehicular, conforme al primer prrafo del art. IV del Ttulo Preliminar

del TUO del RGRPP que establece lo siguiente:

Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en

donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o

derechos posteriores relativos a cada uno. (TUO del RGRPP).

SISTEMA DE FOLIO PERSONAL

En el Per rige el sistema del folio personal en el registro de personas jurdicas,

y en el registro de personas naturales, conforme al primer y segundo prrafo del art. IV

del Ttulo Preliminar del TUO del RGRRPP, que establece lo siguiente:

Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en

donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o

derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas

Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada

persona natural, en la cual se extendern los diversos actos inscribibles. (TUO

del RGRRPP).

21 | P g i n a
2.4.3 SEGN FORMA DE EXTENSIN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES

SISTEMA DE INSCRIPCIN

En Per se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripcin para todos

los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos;

precisndose en el art. 50 del TUO del RGRRPP lo siguiente:

Todo asiento de inscripcin contendr un resumen del acto o derecho materia de

inscripcin, en el que se consignar los datos relevantes para el conocimiento de

terceros, siempre que aparezcan del ttulo; as como, la indicacin precisa del

documento en el que conste el referido acto o derecho, la fecha, hora, minuto y

segundo, el nmero de presentacin del ttulo que da lugar al asiento, el monto

pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripcin, y, la autorizacin del

registrador responsable de la inscripcin, utilizando cualquier mecanismo,

aprobado por el rgano competente, que permita su identificacin. (TUO del

RGRRPP)

El sistema de inscripcin, entendindose como aquel en el que se extrae de los

ttulos los elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de

inscripcin. En ese sentido, nuestro sistema registral es el de Inscripcin, porque aun

cuando se archive copia del ttulo se publica un asiento que es un resumen o extracto

del ttulo.

22 | P g i n a
2.4.5 SEGN ARCHIVAMIENTO DE LOS TITULOS:

SISTEMA CON ARCHIVAMIENTO DE TITULOS:

En el Estado Peruano se aplica el Sistema Registral con archivo de Ttulos,

conforme al art. 54 del Reglamento General de los Registros Pblicos que establece lo

siguiente:

Por cada ttulo que hubiere dado lugar a inscripcin se extender una anotacin

sealando el nmero y la fecha de su presentacin, la naturaleza de la inscripcin

solicitada, con indicacin del nmero de asiento y partida donde corre inscrito el

acto o derecho registrado, el monto de los derechos registrales cobrados, el

nmero del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo

autoriza. Dicha anotacin deber extenderse por duplicado, una para conservarla

en el Archivo Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la

inscripcin, salvo lo dispuesto en las normas y reglamentos especiales. (TUO del

RGRRPP).

Asimismo, el art. 113 del Reglamento General de los Registros Pblicos

establece sobre la forma de archivar los ttulos lo siguiente: Los documentos a que se

refiere el literal b del Artculo 108 del presente Reglamento, se archivarn por orden

cronolgico de presentacin y se empastarn formndose legajos".

23 | P g i n a
2.4.6 SEGN ACCESIBILIDAD A LA PUBLICIDAD

SISTEMA DE PUBLICIDAD COMPLETA O LIBRE:

En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra

consagrado en el art. II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros

Pblicos, que establece lo siguiente:

El Registro es Pblico. La publicidad formal garantiza que toda persona acceda

al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general,

obtenga informacin del archivo registral. El personal responsable del registro

no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral,

salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

(RGRRPP)

Excepciones que se encuentran previstas para los casos correspondientes al

Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliacin del Testamento o la

comprobacin del Testamento, y en los casos en que se afecte el derecho a la intimidad

personal, de conformidad a lo establecido en el artculo 128 de TUO del RGRRPP:

Acceso a la informacin que afecta el derecho a la intimidad. La persona

responsable del registro no podr mantener en reserva la informacin contenida

en el archivo registral, con excepcin de las prohibiciones expresamente

establecidas en otras disposiciones. Cuando la informacin solicitada afecte el

derecho a la intimidad, sta solo podr otorgarse a quienes acrediten legtimo

inters, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia

Nacional de los Registros Pblicos. (TUO del RGRRPP)

24 | P g i n a
2.4.7 SEGN RELACIN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURIDICO

SISTEMA CAUSAL:

En el Estado Peruano la traslacin de dominio es causal, conforme al primer

prrafo del art. 46 del Reglamento General de los Registros Pblicos, que establecen lo

siguiente: "El asiento expresar necesariamente el acto jurdico de donde emana directa

o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deber constar en el correspondiente

ttulo".

En tal sentido, asimismo el art. 99 del Reglamento General de los Registros

Pblicos, en los siguientes trminos:

La nulidad del ttulo supone la nulidad de la inscripcin o anotacin preventiva

extendida en su mrito, siendo la resolucin que declara dicha nulidad, ttulo

suficiente para la cancelacin del asiento respectivo.

En mrito a ello, en los sistemas causales se puede atacar judicialmente la causa

que origina la extensin del asiento, un ejemplo claro se da en nuestro ordenamiento

jurdico donde no es necesario demandar adicionalmente la cancelacin del asiento

registral. Cabe sealar por ltimo que este sistema es recogido en casi todos los sistemas

registrales en el mundo.

25 | P g i n a
 CAPITULO III:

SISTEMA REGISTRAL EN EL PERU Y SU RELACION CON EL DERECHO

COMPARADO

26 | P g i n a
3.1. SISTEMA FRANCES

a) Antecedentes y legislacin vigente

Es el prototipo de los llamados sistemas latinos. Antes de la Revolucin, las

transmisiones y gravmenes se formalizaban sin publicidad, con algunas excepciones

como el nantisement de las provincias del norte o entrega judicial de la posesin

verificada por el Tribunal; la appropiance de Bretaa o publicacin mediante pregones.

El Cdigo Civil de 1804 supuso una regresin, al consagrar la transmisin de la

propiedad por el simple consentimiento y suprimir la necesidad de la transcripcin,

aunque en cuanto a la hipoteca se mantiene la necesidad de la inscripcin, conservando

ciertas hipotecas generales y tcitas (de la mujer casada, de los menores) e importantes

cargas ocultas o privilegios.

La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapi sobre la necesidad de una buena

organizacin de la publicidad inmobiliaria, y se lleg as a la ley del 23 de marzo

de 1855 que ordenaba la transcripcin de la constitucin de derechos reales sobre

inmuebles. (CORNEJO AMERICO, 1994, pg. 18)

Esta ley se denomin Ley de Transcripciones, signific una vuelta al sistema

registral de la Revolucin, por la necesidad de fomentar el crdito hipotecario y dar

seguridades a la actuacin del Creditfoncier o Banco hipotecario, imponiendo la

inscripcin para hacer posible la oponibilidad. El Decreto de 30 de octubre de 1935

ampli la publicidad registral a las transmisiones mortis causa, particiones y sentencias

judiciales.

b) Caractersticas

27 | P g i n a
 (MANZANO SOLANO, Antonio; MANZANO FERNANDEZ, M. del Pilar,

2008) Sealan que los Registros de la Propiedad franceses reciben el nombre de Oficinas

de Hipotecas, a cuyo frente estn los Conservadores de las Hipotecas o Registradores,

que depende del ministerio de hacienda. Si tomamos como base los criterios antes

utilizados para clasificar los sistemas registrales inmobiliarios, el rgimen registral

francs respondera a las siguientes caractersticas generales:

La finca es la unidad registral

Existe un fichero mobiliario doble: El fichero personal que consiste en llevar una

ficha por cada propietario o titular de derecho real. En ella se mencionan todos los

inmuebles o los derechos reales de cada propietario o titular; 2. Fichero real para

facilitar las buscas de fincas. (CARRAL Y DE TERESA, 1965, pg. 232)

La tcnica utilizada en la prctica de los asientos es de transcripcin, archivo o

coleccin de los documentos inscribibles. La ley no contempla la publicacin de la

adquisicin de la propiedad inmobiliaria ya que la consolidacin de sta se da por

medio de la transcripcin.

Adopta el principio de publicidad registral cerrada o de numerus clausus, de actos

y derechos inscribibles.es decir se publican los actos relativos a los derechos

incluidos en listas cerradas y los relativos a ciertos derechos personales. Como los

el usufructo, la servidumbre, el uso, habitacin, la anticresis, los arrendamientos de

larga duracin y especialmente los privilegios e hipotecas. Quedan fuera los simples

hechos jurdicos (accesin, usucapin, consolidacin del dominio por muerte del

usufructuario, etc.).

La inscripcin es obligatoria y debe procurarse en un plazo de tres meses, bajo

sancin de multa y responsabilidad civil por los Notarios, Procuradores y dems

titulares de oficios pblicos.

28 | P g i n a
 La titulacin inscribible ha de ser pblica de acuerdo al artculo 4 del Decreto de

1955.

En cuanto a los efectos de las inscripciones, el principal efecto sustantivo es que la

inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a terceros

c) Principios

Principios de tracto sucesivo, no se impone que la inscripcin del ttulo del

transferente, pero se exige que la adquisicin del tercero sea inscrita, entonces

indirectamente, se reclama la previa inscripcin, porque sin ella, a virtud del

principio de tracto, no ser posible la inscripcin de la adquisicin del tercero.

Principio publicidad se hace efectiva mediante expedicin de certificaciones

registrales de los actos inscritos, no existe la manifestacin directa de los

documentos a los particulares.

Principio de prioridad pues el Libro-Registro de Presentaciones determina el

orden con que los documentos llegan al Registro, se establece con toda su fuerza:

prior tempore, potior iure

Principio de legalidad, El principio no existe como tal en el Sistema Francs, ya que

la calificacin del Registrador no juzga sobre la validez de los ttulos y existencia

de los derechos se limita solo a la descripcin de la finca e identificacin de las

partes.

3.2. SISTEMA ITALIANO

a) Antecedentes y legislacin vigente

29 | P g i n a
 Como seala (Instituciones del Derecho Registral Inmobiliario, 2008), en Italia

coexisten dos sistemas de Registro:

El sistema del Cdigo Civil de 1942, tambin llamado de transcripcin, semejante al

existente en Francia antes de la reforma de 1955. Est regido, adems por el Cdigo

Civil de 16 de marzo de 1942, por la Ley del Impuesto Hipotecario de 25 de junio de

1943.

El sistema de intabulacin austraco o de Libro Fondiario, vigente en las provincias

que fueron dominio de los Habsburgo, o del Alto Adiggio, incorporadas a Italia tras

la guerra europea de 1914. El primero de ellos El sistema tabular lo regula el Decreto

de 28 de marzo de 1929, que declar vigente la Ley de 25 de julio de 1871, y el

propio Cdigo Civil de 1942.

b) Caractersticas

En cuanto al sistema de la transcripcin, MANZANO SOLANO, siguiendo a

(DE LA FUENTE JUNCO, 1974), resume sus caractersticas fundamentales:

Hay que distinguir entre transcripcin que tiene como finalidad la publicidad de la

propiedad y de los dems derechos reales de disfrute, e inscripcin, formalidad de

valor constitutivo aplicable al derecho real de hipoteca.

Los actos susceptibles de transcripcin responden al criterio limitativo del numerus

clausus.

La titulacin registrable no es necesario que sea autntica, puede ser pblica o

privada.

El sistema de llevanza de los libros es de folio personal

No existe calificacin de los ttulos, de modo que los actos registrados pueden ser

nulos.

El efecto ms importante de la publicidad es la oponibilidad.

30 | P g i n a
 Segn refiere el citado autor, (GARCIA GARCIA, 1998) critica negativamente

el sistema italiano de transcripcin en lo relativo a la organizacin y funcionamiento del

Registro, pero destaca los importantes efectos sustantivos de la publicidad, que dan base

para una posicin pluralista sobre los requisitos y efectos del concepto de tercero.

Mientras que el Sistema de tabulacin se caracteriza por:

Est regido por el principio de inscripcin, condicin necesaria para la adquisicin,

producindose dos efectos fundamentales: legitimacin del titular y eficacia formal

del asiento.

La fe pblica registral se produce con la inscripcin en el Libro Fondiario:

presuncin de existencia y validez del derecho y proteccin del tercero que confa en

el asiento.

Rige el principio de legalidad o verificacin previa al asiento y el principio de tracto;

la calificacin es tan rgida que el texto del asiento se contiene en la orden de

inscripcin que, por decreto, emite el Juez tabular.

La publicidad formal se hace efectiva mediante examen, saca de notas y apuntes y

copias de las inscripciones y extractos legalizados.

3.3. SISTEMA ALEMN

a) Antecedentes y legislacin vigente

Comenta MANZANO SOLANO, Al principio, la entrega de la cosa se operaba

en forma solemne y en presencia de testigos cuando se refera a los inmuebles,

solemnidad que se denominaba auflassung.

Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que las partes concurran

al tribunal o al ayuntamiento, y se comenz a redactar documentos en los que constaba

la entrega, los cuales quedaban en poder de las partes.

31 | P g i n a
 A partir del siglo xx se comenz a asentar los negocios sobre inmuebles en unos

repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes. Esta la

organizacin del Registro Inmobiliario Alemn, se perfecciona en forma definitiva en

el Cdigo Civil de 1900, sustentndose en dos principios fundamentales: el Catastro y

el Registro Territorial y asimismo "la formalidad de la inscripcin es requisito sine qua

non para transferir la propiedad y constituir derechos reales. Si no se verifica la

inscripcin, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal

contra el enajenante o propietario slo para conseguir que se extienda la inscripcin".

(PARDO MRQUEZ, 1966). De esta manera, la inscripcin se fue transformando en

un acto creador de derechos, formndose la ntima conviccin de que el acto de

transmisin del inmueble no est concluido si no se lo inscribe.

b) Caractersticas

Es el sistema registral ms perfecto del mundo, porque organiza un Registro con efectos

de presuncin de exactitud, otorgando plena proteccin de terceros e inscripcin

constitutiva, como regla general, por lo tanto la inscripcin produce plena eficacia

formal y sustantiva.

Sigue el sistema de folio real, sobre la base de abrir un folio o registro particular a cada

finca que concentra todo su historial jurdico.

Libro Diario no recoge directamente las presentaciones de documentos, sino las rdenes

de inscripcin y las denegaciones de solicitudes.

Adopta el sistema de inscripcin o extracto de las circunstancias del ttulo que ha de

contener el asiento, por medio de la orden de inscripcin.

Adems de las inscripciones y de las cancelaciones, se practican el asiento de

contradiccin y la prenotacin, notas y pre notaciones cancelatorias.

32 | P g i n a
 Es un Registro de numerus clausus, en el que los derechos inscribibles no slo estn

tasados o limitados, sino que, adems, son derechos tipificados y la voluntad no puede

alterados. son inscribibles la transmisin del dominio y dems derechos reales sobre

bienes inmuebles

Formula con terminologa tcnica las reglas bsicas o principios registrales que

constituyen la esencia jurdica del sistema.

Los encargados del Registro son Rechtspjleged o Administradores de Justicia,. Se trata

de un funcionario de categora superior de la Administracin de Justicia, independiente

en sus decisiones y autnomo. La funcin registral que desarrolla es una actividad de

jurisdiccin voluntaria, no administrativa

Publicidad formal. El examen de los libros est permitido a todo el que acredite un

inters legtimo. Lo mismo rige respecto de los documentos a los cuales se haya hecho

referencia para completar una inscripcin y respecto de las solicitudes de inscripcin

an no resueltas. Adems, la publicidad formal se hace efectiva mediante copia de los

asientos o documentos y mediante informe escrito o verbal. Cabe recurso ante el Juez

de Instancia ante la negativa a hacer efectiva la publicidad formal. El titular puede

tambin oponerse al examen de su finca o a la expedicin de copia, acudiendo al Juez

de Primera Instancia.

c) Principios

Principio de rogacin. Una inscripcin slo puede practicarse, en virtud de instancia. Si

antes de la ejecucin de la primera solicitud se solicita otra inscripcin concerniente al

mismo derecho, se practicar de oficio una prenotacin o un asiento de contradiccin.

Principio de acuerdo real. En caso de transmisin de una finca y en caso de constitucin,

modificacin del contenido o transmisin de un derecho de superficie, slo puede

33 | P g i n a
 efectuarse la inscripcin cuando se haya manifestado el necesario acuerdo real entre el

titular y la otra parte contratante.

Principio de consentimiento. Para realizar la inscripcin, se requiere la declaracin

verbal del transferente y del adquirente, ante el Registrador. El consentimiento ha de

expresarse en documento pblico y es la base de la inscripcin; dando origen a la

mxima Consiento y solicito... .

Principio de legalidad. La calificacin no alcanza al acuerdo real. En cambio, se

extiende la calificacin al consentimiento formal y a los presupuestos de la inscripcin,

que han de acreditarse en documento pblico: representacin, cualidad de herederos,

defuncin, etc. La calificacin del Registrador puede atacarse con el recurso de queja,

ante la Oficina registral o ante el Tribunal de alzada, pero contra la inscripcin no cabe

recurso.

Principio de prioridad. El momento en que una solicitud ingresa en la Oficina registral

debe anotarse exactamente en aqulla. Si se solicitan diversas inscripciones

concernientes al mismo derecho, la posteriormente solicitada no puede practicarse antes

de la ejecucin de la solicitud primeramente formulada.

Principio de tracto sucesivo. Una inscripcin slo puede practicarse cuando la persona

cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como titular. Hay

algunas excepciones al tracto: los casos de hipoteca, deuda territorial o deuda de renta,

respecto de los que se haya extendido cdula, en los que la previa inscripcin se

sustituye por la demostracin de las sucesivas cesiones de la cdula.

3.4. SISTEMA AUSTRALIANO

a) Antecedentes y normativa
34 | P g i n a
 Sistema llamado tambin Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando

el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX. Consider

que era una necesidad vital de centralizar todas las operaciones del Registro para dar una

gran seguridad a los ttulos de las propiedades de Australia. (VIVAR MORALES, 1998).

b) Caractersticas

El elemento fundamental de este sistema pasa por la inmatriculacin obligatoria del

inmueble que es el requisito fundamental para que el inmueble quede incorporado al

sistema.

Inscripcin Constutiva, los derechos reales inmobiliarios depende de la registracin y

no de los instrumentos inter partes.

Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se

forman archivando los certificados de ttulo y concesiones de la Corona (Crown grants).

Duplicado del certificado de ttulo. La inscripcin-archivo o encuadernacin va seguida

de la entrega al interesado de un ejemplar duplicado del certificado de ttulo que

constituye un ttulo de propiedad.

Suele haber un Registrador General y un solo Registro en cada uno de los Estados, con

toda clase de asesores: jurdicos, tcnicos, topgrafos, etc.

No hay intervencin notarial, defecto del sistema que se ha suplido con la intervencin

de los solicitors o abogados.

Publicidad formal: Se hace efectiva mediante certificados informativos pedidos por el

que solicita un caveat, notas de los asientos y examen del Libro-registro. Cualquier

persona puede pedir informacin registral.

Fondo de seguro o indemnizacin a las personas que, por aplicacin del sistema, hayan

sido privadas de su propiedad.

c) Principios
35 | P g i n a
 Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque puede hablarse de ellos por

va comparativa:

Rogacin o instancia, aunque son muy amplias las facultades del Registrador para

impulsar el procedimiento registral: requerir declaraciones, presentacin de

documentos, expedicin de nuevos certificados de ttulo, etc.

Tracto sucesivo. Solamente el titular registral puede realizar actos dispositivos.

Legalidad. La comprobacin de la legalidad de los documentos presentados a registro

es objeto de una depurada comprobacin, particularmente minuciosa en los casos de

inmatriculacin de fincas, no slo por el Registrador, sino a travs de un proceso en el

que intervienen topgrafos, propietarios colindantes, Consejo de distrito, asesores

jurdicos, etc.

3.5. SISTEMA REGISTRAL ESPAOL

a) Antecedentes y normativa

Espaa tiene su primer antecedente de un sistema de registro a partir del ao 1539, en

el cual se institua el registro especial de gravmenes. El registro como institucin nace

en Espaa con la ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los

cambios socio-econmicos, as como por la integracin del pas a la comunidad

europea. (DE REINA TARTIERE)

La principal inspiracin del sistema espaol es el alemn, pero cuenta realmente con un

rgimen hibrido el cual se ve influido por el derecho romano que distingue el ttulo y modo

de adquisicin de la propiedad, el francs respecto a inoponibilidad del ttulo que no est

inscrito y fiablemente por la fe pblica registral que caracteriza al sistema alemn.

b) Caractersticas

36 | P g i n a
 Inscripcin: Tiene como nota caracterstica la inscripcin transcribiendo la parte

esencial de los documentos, dividiendo el Registro de la Propiedad en diferentes

secciones en las que se inscriben variados actos y hechos.

folio real: El Sistema Registral espaol usa el sistema el folio real, el cual implementa

los principios del sistema alemn. Adems el sistema cuenta con un ndice personal que

incluye a los titulares de la propiedad, complementndose con la existencia de un

Catastro cuya tarea es recopilar la informacin fsica de la propiedad. (PIZARRO

SANTIBAEZ, 2014, pg. 52).

El efecto de la inscripcin en dicho sistema es que el asiento produce efecto declarativo,

da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin del derecho real de hipoteca

cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y es de carcter obligatorio.

La naturaleza del registro es declarativa calificativa porque solo convalida en el caso de

sanear ttulos adquiridos de buena fe, de forma excepcional se emplea la inscripcin

constitutiva.

La inscripcin en el sistema espaol es voluntaria pero si se le recomienda a los

propietarios a inscribir la propiedad para prevenir cualquier inconveniente si se

presentan litigios.

c) Principios

Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la informacin

deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurdica

sin necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado

es el nico que requiere conocer el que pretende contratar, bastar al adquiriente

verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de

la firmeza de su adquisicin, a travs de los principios de legitimacin, fe pblica, tracto

37 | P g i n a
sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del derecho en este sistema constituye un

mecanismo de proteccin. Ahorrando costos de transaccin.

38 | P g i n a
 CONCLUSIONES

Histricamente el Registro Pblico en nuestro pas ha sido respuesta de

las necesidades de toda una sociedad, y en nuestro ordenamiento se ha verificado

ello desde su ley de creacin. La evolucin del sistema registral evidenciado en

cada etapa desde la poca colonial hasta la actualidad respecto a la forma y los

mecanismo empleados desde rudimentario al mejoramiento arribado hoy en da;

desde entonces a la actualidad con una regulacin normativa constituye la

expresin de un Registro entendido como una institucin jurdica encargada de

producir cognoscibilidad general de situaciones jurdicas, para la tutela efectiva de

los derechos y la seguridad jurdica de los mismos.

Nuestro sistema registral peruano por regla general es declarativo, pues, el derecho

nace fuera del registro y se acude al registro solamente para conseguir

oponibilidad. Excepcionalmente es de carcter constitutivo como la hipoteca y el

patrimonio familiar; puesto que requiere su inscripcin para surtir efecto.

La fortaleza del sistema registral peruano radica tambin en que la informacin

registral se organiza sobre la base del sistema del folio real para el caso de los

bienes; imperando as la tcnica de la inscripcin y no la transcripcin en la

redaccin de los asientos registrales, lo que significa que el registrador realiza una

extraccin del ttulo de aquello que es relevante para los terceros.

Los sistemas registrales en el derecho difieren por sus principios, caractersticas y

tcnicas pero todos estos apuntan a una sola direccin, que es la de otorga

seguridad jurdica a los derechos reales adquiridos, a travs de la publicidad. El

grado de seguridad, depender del carcter constitutivo o declarativo que adopten.

39 | P g i n a
 ANEXOS

ANEXO I:

EVOLUCIN DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

(DELGADO SCHEELJE, 2008)

40 | P g i n a
ANEXO II

ESQUEMA DEL SISTEMA NACIONA DE LOS REGISTROS PUBLICOS

(DELGADO SCHEELJE, 2008)

41 | P g i n a
ANEXO III:

DISTRIBUCIN DE LAS ZONAS REGISTRALES

(DELGADO SCHEELJE, 2008)

42 | P g i n a
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VIVAR MORALES, E. (1998). La inscripcin registral de la propiedad inmueble en el

Per. Lima: PUCP.

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