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Aps mais de sete anos de experincia de regularizao fundiria urbana a partir do marco
institucional representado pela Lei n 11.977/09, o Poder Executivo federal editou a Medida
Provisria n 759, de 22 de dezembro de 2016, que expressamente revogou os dispositivos
daquele diploma afetos ao assunto, trazendo, tambm, nova disciplina da regularizao fundiria
rural, da liquidao de crditos concedidos aos assentados da reforma agrria e de mecanismos
de alienao de imveis da Unio.
Preocupado com a repercusso do novo marco legal no cotidiano dos Promotores de Justia, que,
na rea de habitao e urbanismo, enfrentam a problemtica da ocupao irregular do solo e dos
mecanismos para sua correo, o Centro de Apoio Operacional de Meio Ambiente e Urbanismo
apresenta esta cartilha.
Trata-se de um recorte da Medida Provisria n 759 apenas no que tange regularizao fundiria
urbana, tema que de pronto traz o maior interesse para o desempenho de nossas atribuies, a
par de outros que o instrumento normativo tambm trata.
Dado o pouqussimo tempo de vigncia da Medida Provisria, so as primeiras reflexes que
levamos apreciao dos colegas, no intuito de apresentar a configurao geral do novo marco
legislativo, bem como estimular o debate que possa servir ao aprimoramento da legislao.
Observa-se que, segundo registra a Comisso Mista do Congresso Nacional que analisa a
Medida Provisria, foram apresentadas 732 emendas ao texto.
H necessidade de envolvimento de todos aqueles que, de alguma forma, lidam com a
regularizao fundiria Municpios e Estados, Poder Judicirio, Ministrio Pblico, Defensoria
Pblica, Advocacia, Universidades, conselhos de classe, organizaes da sociedade civil,
profissionais de reas tcnicas afetas e da sociedade civil como um todo para que cheguemos a
bom termo na melhor compreenso e aplicao do novo marco e da legislao que certamente
dele advir.
Como no poderia de ser, o Ministrio Pblico est aberto ao debate e aguarda contribuies de
todos aqueles que almejam dar concretude ao direito cidade plasmado na Constituio Federal.
So Paulo, fevereiro de 2017
Consideraes Gerais______________________________________________6
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A Lei n 11.977/09 conhecida pela criao do Programa Minha Casa Minha Vida, que financia a
aquisio, produo ou reforma de imveis urbanos ou rurais por populao de baixa renda foi
um marco fundamental para a regularizao fundiria por considerar os assentamentos informais
como parte indissocivel da cidade e, no contexto do planejamento urbano como um todo,
promover sua integrao com a chamada cidade formal, conferindo concretude ao objetivo
constitucional de promover o bem de todos.
Assim, se antes da citada lei a regularizao dos assentamentos informais era analisada apenas
com base nos estreitos limites da Lei n 6.766/79, a partir de ento foram introduzidos novos
parmetros para permitir o reconhecimento jurdico dessas formas de ocupao do solo,
chancelando situaes jurdicas consolidadas, sem olvidar da necessidade de o Municpio atuar
eficazmente em seu territrio para evitar o surgimento de novas ocupaes informais o que
inclui, evidentemente, a adoo de verdadeira poltica de desenvolvimento urbano, em geral, e de
poltica pblica de habitao, em particular.
A Lei n 11.977/09 foi expressamente revogada pela Medida Provisria n 759, de 22 de dezembro
1. As menes de dispositivos legais ao longo do texto em que no houver referncia expressa a uma
legislao especfica se referem Medida Provisria n 759, de 22 de dezembro de 2016.
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de 2016, que passou a tratar integralmente da regularizao fundiria urbana e rural. O novo
diploma buscou facilitar a regularizao; no entanto, a falta de melhor tcnica legislativa e a
redao confusa tornam questionvel sua importncia prtica. Ademais, praticamente foram
eliminadas as diferenas entre a regularizao fundiria de interesse social e de interesse
especfico, assim como suprimidos dispositivos que relacionavam a regularizao ao
planejamento urbano, o que pode resultar em prejuzos populao mais carente e ao adequado
cumprimento das funes sociais da cidade. Finalmente, diversas matrias diversas matrias
foram deixadas para subsequente regulamentao pelo Poder Executivo, o que tambm cria
dificuldades para sua aplicao imediata.
Tambm de se ponderar que, por se tratar de espcie normativa transitria, sujeita deliberao
pelo Poder Legislativo que, inclusive, pode deixar de apreciar a Medida Provisria, que ento
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perder validade no se recomenda sua imediata aplicao por uma questo mesmo de
segurana jurdica. No tendo havido o importante debate com a sociedade e o amadurecimento
de propostas, h um tempo necessrio para que os profissionais do Direito e de outras reas
envolvidas, com especial destaque para os profissionais de Arquitetura e Urbanismo, se
apropriem dos novos conceitos e da nova sistemtica tempo suficiente para que haja a
converso em lei ou a perda de validade da Medida Provisria. Ainda, bastante improvvel que,
a esta altura, venha a regulamentao do ato normativo necessria para a complementao de
alguns dispositivos, como j se frisou , que j conta com quase dois meses de vigncia. Tudo
est, pois, a desaconselhar sua aplicao imediata, prosseguindo os procedimentos de
regularizao fundiria em curso nos termos da Lei n 11.977/09, como, alis, dispe o prprio art.
73, 2, da Medida Provisria n 759.
2. As medidas provisrias perdero eficcia, desde a edio, se no forem convertidas em lei no prazo de
sessenta dias, prorrogvel uma vez por igual perodo, devendo o Congresso Nacional disciplinar, por
decreto legislativo, as relaes jurdicas delas decorrentes (art. 62, 3 e 7, da Constituio Federal).
3. O conceito utilizado pela Medida Provisria at mais amplo que aquele empregado na revogada Lei n
11.977/09, que definia assentamentos irregulares como ocupaes inseridas em parcelamentos
informais ou irregulares, localizadas em reas pblicas ou privadas, utilizadas predominantemente para
fins de moradia (art. 47, VI).
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formas de ocupao em que, por qualquer motivo, no tenham seus ocupantes a devida titulao
(art. 9, II). Esses ncleos devem atender, precipuamente, finalidade de moradia, mas nada
impede que haja comrcios, que normalmente so de vital importncia para a comunidade (art.
12, 4). Evidentemente, o ncleo urbano informal elegvel regularizao deve, antes de tudo,
ser dotado de certa estabilidade. A consolidao no tempo sem prejuzo da avaliao de outros
critrios urbansticos um possvel indicativo de irreversibilidade, pois no pode a regularizao
fundiria ser um subterfgio para que o solo seja desordenadamente ocupado na expectativa de
futura regularizao.
Nesse ponto, no houve grande mudana em relao definio constante da Lei n 11.977/09,
embora esta parecesse mais explcita quanto finalidade integradora da regularizao fundiria,
quando mencionava os objetivos primordiais da regularizao: garantir o direito social moradia,
o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o meio ambiente
ecologicamente equilibrado. De qualquer forma, tais linhas mestras so retomadas na Medida
Provisria n 759 na parte em que elenca princpios (abaixo).
A Medida Provisria n 759 adotou a noo de rea urbana conforme sua finalidade, pouco
importando se, formalmente, o assentamento objeto da regularizao fundiria esteja localizado
na rea rural. Assim, a regularizao fundiria se aplica ao solo que atende a uma finalidade
urbana, como expressamente consta da definio legal de ncleos urbanos: os adensamentos
com usos e caractersticas urbanas, ainda que situados em reas qualificadas como rurais (art.
9, I, a). Isso compreendido na medida em que a ocupao do solo rural precipuamente para
moradia desnatura seu propsito (que de desenvolvimento de atividade agrcola). Observe-se,
contudo, que a unidade imobiliria deve ter dimenso inferior ao mdulo rural (art. 9, 2)
situao que torna irregular o fracionamento do solo para fins rurais, nos termos do disposto no art.
65 do Estatuto da Terra, indicando, uma vez mais, a desnaturao do uso do solo rural para
finalidade urbana.
Pela sistemtica anterior, exigia-se que o assentamento informal constasse do permetro urbano,
segundo definido em lei municipal. Se havia dificuldades prticas para a modificao da legislao
urbanstica nesse ponto sobretudo ante a exigncia constante do art. 42-B do Estatuto da
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Cidade , a exigncia era importante porque ressaltava que a regularizao fundiria no pode
4. Segundo o dispositivo, os municpios somente podem ampliar o permetro urbano mediante a elaborao
de projeto, institudo por meio de lei que atenda s diretrizes do Plano Diretor. Busca-se, com isso, a
ampliao ordenada do espao urbano.
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ser concebida de maneira dissociada do planejamento urbano como um todo . Ora, se um dos
objetivos da regularizao deveria ser a integrao da cidade informal cidade formal, isso
somente seria atingido ao se pensar a cidade como um todo, luz dos objetivos do art. 182 da
Constituio Federal: atender s funes sociais da cidade e garantir bem-estar de seus
habitantes. A mera regularizao formal dos assentamentos precrios no suficiente, pois isso
no soluciona os problemas de insero social dos membros dessa comunidade, por exemplo.
Assim, caso persista essa disposio da Medida Provisria, ser preciso atentar para que a
regularizao fundiria no seja utilizada para perpetuar a distncia que separa os
assentamentos informais do resto da cidade. A simples titulao ou mesmo a realizao de obras
urbansticas normalmente no sero suficientes para construir uma cidade mais justa e mais
igualitria. A conjugao de polticas pblicas fundamental e para tanto a regularizao
fundiria precisa ser macroplanejada, considerando a cidade como um todo, as necessidades dos
cidados como um todo, no apenas como um recorte que enfoca a precariedade estrutural dos
ncleos urbanos informais.
5. Nesse sentido, todas as diretrizes da poltica urbana disciplinadas pelo art. 2 do Estatuto da Cidade.
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para o reassentamento. Claro que a regra no absoluta; assim, por exemplo, em se
tratando de rea de risco no passvel de remediao, a desocupao ser necessria.
Mas, no perdendo o esprito da regra, deve-se preferir a realocao em rea prxima;
3. Promover a integrao social e a gerao de emprego e renda. O direito moradia no
significa apenas ter um lugar para morar. Esse lugar deve propiciar ao morador condies
efetivas de bem-estar e de integrao social. Assim, a articulao entre diferentes polticas
setoriais confere o tratamento global da questo; de nada adianta urbanizar uma rea se no
h meios de transporte pblico adequados, por exemplo. Da mesma forma, o local precisa
contar com servios pblicos de educao, sade e segurana. O ncleo regularizado deve
efetivamente passar a fazer parte da cidade formal, no se admitindo nenhuma forma de
segregao de seus ocupantes. Justamente para o resgate da dignidade daqueles que,
normalmente, se encontram em situao de maior vulnerabilidade, h necessidade de
polticas pblicas de promoo social;
4. Estimular a resoluo extrajudicial de conflitos, em reforo consensualidade e
cooperao entre Estado e sociedade. O procedimento em si da regularizao fundiria
extrajudicial, numa tentativa de se conferir mais celeridade na soluo da questo e de
eliminar (ao menos diminuir) o formalismo prprio do sistema judicial;
5. Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher. A Medida Provisria
optou pelo favorecimento da criao de direitos reais como forma de estabilizar as relaes
de posse. Nesse sentido, criou novas figuras, de modo que no apenas o direito de
propriedade atender aos ditames da lei. Assim, a concesso de direito real de uso em reas
pblicas, por exemplo, atende ao objetivo legal;
6. Garantir o direito social moradia digna e s condies de vida adequadas. A moradia
digna abrange diversas caractersticas, como sua localizao adequada, a observncia de
padres construtivos, a existncia de infraestrutura urbana e servios pblicos essenciais, o
respeito a caractersticas culturais da populao, o acesso diferenciado a grupos
vulnerveis merecedores de especial proteo;
7. Ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem estar de
seus habitantes. Trata-se de repetio dos objetivos da poltica de desenvolvimento urbano
previstos no art. 182 da Constituio Federal;
8. Concretizar o princpio constitucional da eficincia na ocupao e no uso do solo. A
eficincia tem o enfoque na racionalidade da ocupao do solo e num maior pragmatismo
para a chancela de situaes consolidadas, cabendo ao Poder Pblico dar uma resposta
rpida a tal demanda social.
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Ao contrrio do que ocorria na Lei n 11.977/09, a participao de todos os interessados no
processo de regularizao no constou expressamente dos objetivos previstos na Medida
Provisria n 759. De qualquer forma, vale lembrar que a participao popular na formulao,
execuo e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbana
diretriz da poltica de desenvolvimento urbano, segundo o artigo 2, inciso II, do Estatuto da
Cidade. fundamental que os prprios beneficirios sejam os atores da regularizao, o que
aumentar a efetividade dos mecanismos propostos e contribuir para o incremento da
democracia. O ncleo urbano regularizado deve refletir os anseios da comunidade local, no
podendo haver imposio de cima para baixo o que tambm uma mudana de paradigma, pois
em outra poca as obras de urbanizao eram vistas como benesses concedidas pelo Poder
Pblico e por isso no poderiam ser questionadas pelos moradores
Ainda na esteira de estabelecer princpios, o art. 8, pargrafo nico da Medida Provisria n 759
determina que as polticas pblicas voltadas regularizao fundiria pautam-se pela
competitividade, sustentabilidade econmica, social e ambiental, ordenao territorial, eficincia
energtica e complexidade funcional, buscando que o solo se ocupe de maneira eficiente,
combinando seu uso de forma funcional. Salutar a meno expressa sustentabilidade, na
medida em que a regularizao fundiria deve contribuir para o atendimento das funes
ambientais da cidade, o que se verificar, por exemplo, na anlise de eventuais medidas
mitigadoras dos danos ambientais ocorridos e na necessidade de se dotar o assentamento da
infraestrutura urbana mnima, com especial nfase ao fornecimento de gua potvel e coleta e
tratamento de esgoto.
Para muitos pontos em que a Medida Provisria n 759 obscura, o recurso aos princpios ser
muito importante, porque estes se coadunam ao esprito do Estatuto da Cidade. Diante disso, a
meno s funes sociais da cidade relevantssima para orientar a interpretao de outros
dispositivos, bem como a prioridade populao de baixa renda e necessidade de planejamento
e integrao de aes.
A Medida Provisria n 759 manteve os dois tipos de regularizao fundiria: de interesse social
(denominada Reurb-S) ou de interesse especfico (denominada Reurb-E).
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mnimo de posse mansa e pacfica (5 anos) e a localizao do assentamento em ZEIS ou em
reas pblicas declaradas de interesse para implantao de projetos de regularizao fundiria
de interesse social.
De qualquer forma, novos requisitos podem vir, na medida em que for editada a norma
regulamentadora. de fundamental importncia a fixao de um critrio temporal para se aferir a
consolidao da ocupao, uma vez que a regularizao fundiria no pode servir para casos de
ocupaes recentes com possibilidade de reverso, como j frisado. Nesse ponto, o conceito de
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ncleo urbano consolidado empregado pela Medida Provisria em contexto um pouco mais
restrito, relativo concesso de ttulo de domnio pela legitimao fundiria pode ser um guia
para melhor definir as caractersticas de interesse social para a regularizao.
6. Sigla para Zona Especial de Interesse Social, que tinha a seguinte definio no art. 47, V, da Lei n
11.977/09: parcela de rea urbana instituda pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal,
destinada predominantemente moradia de populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de
parcelamento, uso e ocupao do solo. Com a alterao legislativa, basta a demarcao do ncleo urbano
como de interesse social, independentemente de estar localizado em ZEIS. De qualquer forma, a ZEIS
continua sendo importante instrumento urbanstico e, naqueles municpios em que houver planejamento
efetivo, provvel que os ncleos urbanos informais ocupados por populao de baixa renda continuem
fazendo parte de ZEIS ou que pelo menos este instrumento seja utilizado para reas ainda no ocupadas.
7. Segundo o art. 21, 3, so ncleos urbanos informais consolidados: I- aqueles existentes na data de
publicao desta Medida Provisria; e II- aqueles de difcil reverso, considerados o tempo da ocupao, a
natureza das edificaes, a localizao das vias de circulao e a presena de equipamentos pblicos,
entre outras circunstncias a serem avaliadas pelos Municpios ou pelo Distrito Federal.
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A regularizao fundiria de interesse especfico definida por excluso: corresponde a todas as
demais hipteses em que no se caracterizar o interesse social (artigo 11, II).
Vale dizer que a Medida Provisria n 759 aproximou as duas modalidades, relativamente ao
regime anterior. A diferena bsica entre as modalidades diz respeito ao pblico-alvo (pessoas de
baixa renda na Reurb-S). Quanto operacionalizao, h critrios diferenciados para a
consolidao da ocupao em rea de preservao permanente, custeio de projeto e de obras de
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infraestrutura e pagamentos de emolumentos registrrios . A legislao revogada tinha a opo
clara por favorecer a regularizao de interesse social o que mereceria destaque especfico,
embora, como j se frisou, haja na prpria Medida Provisria o princpio de se priorizar o
atendimento populao de baixa renda. Ainda assim, a legislao municipal pode estabelecer
padres urbansticos diferenciados com essa finalidade. No se pode perder de vista que o
Estatuto da Cidade tem por diretriz a regularizao fundiria e urbanizao de reas ocupadas por
populao de baixa renda (art. 2, XIV), o que servir sempre de guia para a priorizao das
polticas pblicas.
Esse dispositivo fundamental, na medida em que, por se tratar de assentamento informal, nem
sempre ocorre a diviso da rea em lotes iguais. Adotando-se um padro nico de lotes,
dificilmente seria possvel regularizar a rea toda. Ademais, comum que reas originariamente
pblicas acabem ocupadas e, dependendo do grau de adensamento, a realocao pode ser
problemtica.
A Medida Provisria mais flexvel em relao revogada disciplina da Lei n 11.977/09, que
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exigia determinadas caractersticas de consolidao do assentamento para permitir a reduo de
8. Com relao aos emolumentos, prev-se a iseno de custas para o registro imobilirio dos atos
concernentes Reurb-S (art. 11, 1).
9. O conceito de assentamentos urbanos consolidados era dado na prpria Lei n 11.977/09, em seu atrigo
47, inciso II: parcela da rea urbana com densidade demogrfica superior a 50 (cinquenta) habitantes por
hectare e malha viria implantada e que tenha, no mnimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de
infraestrutura urbana implantados: a) drenagem de guas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitrio;
abastecimento de gua potvel; distribuio de energia eltrica; ou e) limpeza urbana, coleta e manejo de
resduos slidos. Tais caractersticas indicam ocupao por populao de baixa renda.
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reas pblicas e do tamanho mnimo dos lotes. Alm disso, como era de se esperar, o permissivo
se aplica s reas ocupadas anteriormente data de edio da Medida Provisria, concedendo
mais 7 anos em relao ao regime anterior, aplicvel para os ncleos consolidados at 7 de julho
de 2009. Repita-se que no se deve utilizar a regularizao fundiria para casos de
assentamentos recentes e com possibilidades de reverso sob pena de se transformar em
estmulo ocupao desordenada do solo. Assim, urge que a lei vindoura restaure a necessidade
de se tratar de assentamento consolidado para que sejam aplicveis as benesses da reduo de
reas pblicas e do tamanho mnimo dos lotes. De qualquer maneira, o art. 2, inciso XIV, do
Estatuto da Cidade, estabelece que o Municpio, na regularizao fundiria de reas ocupadas
por populao de baixa renda, pode sempre estabelecer normas especiais de urbanizao, uso e
ocupao do solo. Assim, como forma de incentivo regularizao fundiria de interesse social, o
ideal seria que houvesse requisitos mais rgidos para permitir a reduo na regularizao fundiria
de interesse especfico, o que pode ser feito pela legislao municipal, na medida em que o
dispositivo citado outorga uma faculdade aos Municpios.
No h grandes novidades na Medida Provisria n 759 quanto aos legitimados para requerer a
regularizao fundiria. Assim, so mencionados o Poder Pblico (art. 20, I) e os beneficirios,
individual ou coletivamente, ou por cooperativas habitacionais, associaes de moradores,
fundaes, organizaes sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico ou outras
associaes civis que tenham por finalidade atividades nas reas de desenvolvimento urbano ou
regularizao fundiria urbana (art. 20, II).
Alm disso, a Medida Provisria n 759 incorporou o que j era tranquilamente aceito: a
possibilidade de a regularizao ser requerida pelos proprietrios, loteadores ou incorporadores
(art. 20, III) o que no os eximir da responsabilidade civil, administrativa ou criminal que vier a
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ser delimitada (art. 20, 2) . Nesse sentido, prev-se que, nos casos de parcelamento do solo ou
de condomnios empreendidos por particular, a regularizao fundiria confere ao ocupante
beneficiado direito de regresso contra a implantao irregular do empreendimento (art. 20, 1)
pedido rotineiramente formulado pelo Ministrio Pblico em aes civis pblicas. No haveria
necessidade de tal previso, diante das regras protetivas do consumidor, mas o reforo normativo
salutar.
10. Por isso mesmo que a Medida Provisria ao determinar a no aplicao da Lei n 6.766/79, faz a
ressalva ao captulo desta lei que trata das disposies penais.
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Alm disso, o novel diploma conferiu legitimidade ao Ministrio Pblico (art. 20, IV) e Defensoria
Pblica (art. 20, V) esta, em relao aos beneficirios hipossuficientes.
11. Art. 3 - Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de
expanso urbana ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal. Pargrafo nico - No ser permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadios e
sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas; II - em
terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam previamente
saneados; III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas
exigncias especficas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condies geolgicas no
aconselham a edificao; V - em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea
condies sanitrias suportveis, at a sua correo.
12. Manteve-se, porm, a aplicao da lei no que tange s disposies penais. Assim, a regularizao
fundiria no exime a aplicao da lei penal ao agente que promoveu o parcelamento ilegal do solo.
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A Medida Provisria n 759 remeteu legislao ambiental a disciplina das reas de preservao
permanente ocupadas (art. 9, 3).
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Atualmente, os arts. 64 e 65 da Lei n 12.651/12 tratam do assunto.
Por primeiro, preciso entender o contexto em que a Lei n 12.651/12 permite a interveno em
rea de preservao permanente. Com efeito, esta autorizada somente nos casos de utilidade
pblica, interesse social e baixo impacto ambiental (art. 8). As hipteses de interesse social esto
elencadas no art. 3, IX, dispondo sua alnea d: a regularizao fundiria de assentamentos
humanos ocupados predominantemente por populao de baixa renda em reas urbanas
consolidadas. Portanto, a consolidao da ocupao de rea de preservao permanente na
regularizao fundiria referida pela Lei n 12.651/12 somente admitida quando se referir a
assentamentos ocupados predominantemente por populao de baixa renda. Assim, como
normalmente nesses casos a regularizao ser de interesse social, praticamente ser mnima a
ocorrncia de consolidao de rea de preservao permanente na regularizao por interesse
especfico pode-se pensar no caso em que, a despeito da populao ser de baixa renda, o
Municpio no qualificou o ncleo como de interesse social por ausncia de outros requisitos
previstos em lei municipal ou na regulamentao da prpria Medida Provisria.
Alm disso, tanto o art. 64 quanto o art. 65 da Lei n 12.651/12 estabelecem que a ocupao de
rea de preservao permanente somente possvel em se tratando de ncleos urbanos
consolidados conceito dado pela Medida Provisria n 759, em seu art. 21, 3: trata-se dos
ncleos urbanos informais existentes na data de publicao da Medida Provisria e com
caractersticas que indiquem sua irreversibilidade, como o tempo da ocupao, a natureza das
edificaes, a localizao das vias de circulao e a presena de equipamentos pblicos, entre
outras circunstncias a serem avaliadas pelos Municpios ou pelo Distrito Federal. Caber ao
Municpio, em deciso motivada, qualificar como consolidado determinado assentamento.
13. Tais artigos no tiveram a constitucionalidade questionada nas ADINs propostas pela Procuradoria-
Geral da Repblica em relao Lei n 12.651/12 (ADINs 4901, 4902 e 4903).
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Portanto, somente nos casos em que o ncleo urbano tiver as caractersticas de consolidao e
de ocupao predominantemente por populao de baixa renda que ser possvel a ocupao
de rea de preservao permanente nos termos dos arts. 64 e 65 da Lei n 12.651/12. V-se, pois,
que nesse ponto a Medida Provisria n 759 no trouxe modificaes em relao ao disposto na
revogada Lei n 11.977/09 exceo da data mxima para que as ocupaes estivessem
consolidadas: se antes era mencionada a data de 31 de dezembro de 2007 para a regularizao
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fundiria de interesse social, agora no mais se cuida disso .
No caso da regularizao fundiria de interesse social, tal estudo deve contemplar, no mnimo, os
seguintes requisitos, segundo dispe o art. 64, 2, da Lei n 12.651/12:
14. No havia total clareza quanto a esse limite, pois a Lei n 11.977/09 somente dispunha sobre a
ocupao de rea de preservao permanente na regularizao fundiria de interesse social. Para o
interesse especfico, remetia disciplina da legislao ambiental no caso, a Lei n 12.651/12, que no
estabelece limites temporais para a ocupao.
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devida reparao dos danos. Veja-se que no h prvia delimitao da faixa de rea de
preservao permanente a ser mantida, o que depender das circunstncias concretas do caso a
serem avaliadas pelo rgo tcnico.
Alm disso, h dois limites para a consolidao da ocupao de rea de preservao permanente
na regularizao fundiria de interesse especfico. Primeiro, no possvel a consolidao em
reas de risco. Essa disposio constante do caput do art. 65 da Lei n 12.651/12 deve ser
compreendida luz da novel legislao, que permite a regularizao fundiria em reas de risco,
desde que haja a possibilidade de sua eliminao, correo ou administrao (art. 12, 1, da
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Medida Provisria n 759). Em segundo lugar, deve-se manter faixa mnima de 15 metros ao longo
do curso d'gua (art. 65, 2, da Lei n 12.651/12).
A Medida Provisria n 759, em seu art. 9, 5, tal qual fazia a Lei n 11.977/09, permite a
regularizao fundiria em Unidades de Conservao de Uso Sustentvel, nos termos da Lei n
9.985/2000, sendo obrigatria a anuncia do rgo gestor e a apresentao de estudo tcnico que
comprove que essa interveno implique na melhoria das condies ambientais em relao
situao da ocupao informal anterior.
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Buscando a desjudicializao e simplificao dos procedimentos, a regularizao fundiria
processada administrativamente pelo Municpio, aps o que se parte para a fase de registro
imobilirio. Embora haja a previso de uma srie de atos que antes no eram referidos pela Lei n
11.977/09, a Medida Provisria n 759 relegou muitos deles regulamentao posterior, o que, na
prtica, pode inviabilizar o procedimento como um todo. A nova legislao inovou
substancialmente nesse ponto, pois no regime da Lei n 11.977/09 havia preponderncia de atos
administrativos no Registro de Imveis. Somente a prtica revelar qual o melhor sistema.
Uma vez feito o requerimento escrito de regularizao pelo legitimado, o Poder Pblico instaurar
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o competente procedimento, indicando a modalidade aplicvel (art. 34, caput) . Tambm poder
haver instaurao por iniciativa prpria do ente pblico, por evidente. No se trata de ato
discricionrio. Vale dizer, a instaurao do procedimento, se em termos o pedido, deve ser
necessariamente cumprida. Caso, eventualmente, o requerimento no contenha as informaes
necessrias, dever o ente pblico indicar as medidas a serem adotadas, com vistas
reformulao e reavaliao do requerimento (art. 34, pargrafo nico). Evidentemente que o
ritmo da efetivao da regularizao fundiria que contempla levantamentos tcnicos,
elaborao de projetos, execuo de obras, etc. ser ditado pelas possibilidades materiais e
humanas do Municpio, mas no se pode perder de vista que a regularizao direito dos
ocupantes da rea em particular, e dos habitantes da cidade como um todo, na medida em que a
regularidade urbanstica atende funo social da cidade, tal qual prevista no caput do art. 182 da
Constituio Federal.
A regularizao fundiria deve se traduzir num projeto que contenha, no mnimo, as unidades
imobilirias a serem regularizadas, as vias de circulao existentes ou projetadas e as medidas
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previstas para adequao da infraestrutura essencial , por meio de desenhos, memoriais
15. Para tanto, importante o adequado conhecimento do territrio, de modo que todos os ncleos urbanos
informais sejam indicados e classificados, conforme se trate de interesse social ou interesse especfico (art.
28, I, da Medida Provisria n 759).
16. A Medida Provisria no define infraestrutura essencial, o que deveria ter feito, ou, pelo menos,
utilizado outro termo. Encontramos a definio de infraestrutura bsica no art. 2, 5, da Lei n 6.766/79:
equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, esgotamento sanitrio,
abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao. Para o caso dos
assentamentos de interesse social, essa infraestrutura composta por: vias de circulao, escoamento das
guas pluviais, rede para abastecimento de gua potvel, solues para o esgotamento sanitrio e para a
energia eltrica domiciliar (art. 2, 6, da Lei n 6.766/79).
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descritivos e cronograma fsico de obras e servios a serem realizados (art. 33, 5).
No se esquea, contudo, que o projeto tambm deve indicar, eventualmente, as reas pblicas
e sua eventual reduo, na hiptese permitida no art. 9, 1, da Medida Provisria n 759 , as
reas de risco desde que seu controle ou remediao se fizerem possveis, nos termos do art. 12
e o estudo tcnico de intervenes ambientais e de consolidao de ocupao de rea de
preservao permanente nos termos do art. 9, 3.
O projeto de regularizao fundiria de interesse social ser elaborado pelo Poder Pblico, quer
se trate de rea pblica quer se trate de rea particular (art. 35, 1). No caso da Reurb-E, o projeto
ser de responsabilidade dos interessados, sem nenhum dispndio da administrao pblica (art.
35, 2). Essa delimitao de responsabilidades uma novidade interessante. No entanto, isso
no impede que, na Reurb-S os prprios interessados apresentem um projeto, caso tenham
condies para tanto, ou mesmo em situaes nas quais organizaes da sociedade civil ou
faculdades apresentem o trabalho. O objetivo deve ser facilitar o acesso, no podendo os
beneficirios, caso disponham de um projeto, ficar aguardando indefinidamente a ao do Poder
Pblico para a elaborao.
No caso da Reurb-E, o Poder Pblico definir quem sero os responsveis pelas obras e servios,
alm das medidas de recuperao ambiental que podero recair, pois, sobre os prprios
beneficirios (art. 32). A fim de evitar nus excessivos a estes, poder o Municpio repartir
responsabilidades, sobretudo quando aqueles j tiverem feito desembolsos considerveis e
ostentarem condio econmica menos favorvel.
Como se v, o projeto contempla questes urbansticas e ambientais, que devem ser analisadas
pelos respectivos rgos licenciadores. Assim, enquanto o Municpio ser sempre o rgo do
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licenciamento urbanstico, no caso do ambiental eventualmente poder s-lo . No sendo este o
caso, o licenciamento ambiental ser feito pelo rgo ambiental estadual. A Medida Provisria n
759 no clara nesse aspecto, ao contrrio da Lei n 11.977/09, que expressamente outorgava
aos municpios a competncia para o licenciamento ambiental, desde que tivesse Conselho de
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Meio Ambiente e rgo ambiental capacitado .
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Uma vez instaurado o procedimento administrativo de regularizao, o Municpio notificar os
proprietrios, os loteadores, os incorporadores, os confinantes, os terceiros eventualmente
interessados ou aqueles que constem do registro de imveis como titulares dos ncleos urbanos
informais, objeto da Reurb, para, querendo, apresentar impugnao no prazo de quinze dias (art.
28, III).
A impugnao julgada pela prpria Administrao Pblica (art. 28, 1), que, pelo sistema
trazido pela Medida Provisria n 759, deve instituir cmaras de preveno e resoluo
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administrativa de conflitos (art. 36). Espera-se que os municpios confiram autonomia a esses
rgos, a fim de que possam julgar com independncia os conflitos, no se transformando em
17. Sobre o licenciamento municipal, verificar a Lei Complementar n 140/2011. Por fora do disposto em
seu art. 18, 2, cabe ao Conselho Estadual de Meio Ambiente definir as atividades passveis de
licenciamento ambiental. A disciplina, no Estado de So Paulo, foi feita pela Deliberao CONSEMA
Normativa n 01/14, que no previu o licenciamento municipal especificamente para o contexto da
regularizao fundiria. Assim, competir CETESB o licenciamento.
18. Art. 53, 1 e 2, da Lei n 11.977/09.
19. A notificao ser feita pelos Correios, com aviso de recebimento, no endereo constante do registro ou
da matrcula do imvel, considerando-se feita quando entregue e recebida neste endereo. Caso a pessoa
no seja encontrada (o que pode incluir a impossibilidade de sua identificao por deficincias do registro)
ou se recuse a receber a notificao, esta ser feita por edital. Os terceiros eventualmente interessados
tambm sero notificados por edital (art. 28, 3).
20. Tais cmaras tambm podem resolver os conflitos surgidos no seio da prpria comunidade em
decorrncia do processo de regularizao. Essa previso especialmente til para definio dos limites de
lotes e para negociar a realocao de ocupantes e/ou indenizao.
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meros chanceladores dos atos tomados na regularizao. Assim, as cmaras devero ser
compostas por servidores efetivos, com mandato.
Lembre-se que o Registro de Imveis apenas verifica a legalidade formal das aprovaes dos
rgos competentes, como expressamente consigna o art. 47 da Medida Provisria n 759.
Assim, uma vez expedida a CRF, presume-se que todos os requisitos legais da regularizao
foram atendidos, inclusive os relativos a padres dos memoriais descritivos, das plantas e das
demais representaes grficas, inclusive escalas adotadas e outros detalhes tcnicos.
Evidentemente, isso no impede a atividade fiscalizatria do Oficial do Registro de Imveis, que,
constatando qualquer irregularidade, poder recusar o registro, inclusive com comunicao ao
Ministrio Pblico para eventual apurao.
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Para o registro da CRF , dispensa-se a prova de pagamento de tributos sobre o imvel para a
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Reurb-S (art. 33, 2) . Tambm se dispensa a averbao prvia do cancelamento do cadastro do
imvel junto ao INCRA, se o caso, devendo o oficial registrador notificar o Ministrio do Meio
21. A Medida Provisria n 759 no preza pela melhor tcnica, pois, referindo-se gratuidade dos atos de
registro imobilirio, elenca tanto o primeiro registro da Reurb-S que se presume ser a CRF quanto o
projeto de regularizao fundiria (art. 11, 1, I e IV). Ora, a configurao dada ao procedimento deixa
claro que o ato final a CRF, de modo que no haveria razo para o registro isolado do projeto de
regularizao fundiria.
22. A Medida Provisria n 759 no esclarece quais documentos devem acompanhar a CRF, de modo que
esta deve ser bastante completa, permitindo ao Oficial do Registro de Imveis identificar a rea, seu
proprietrio e confrontantes, bem como verificar as medidas urbansticas e ambientais exigidas por ocasio
do licenciamento e a discriminao das unidades imobilirias regularizadas e seus possuidores. Isso
poder constar da regulamentao legislativa e certamente ser objeto de disciplina pela Corregedoria-
Geral de Justia.
23. No mesmo sentido, o art. 11, 2.
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Ambiente e a Receita Federal para que esses rgos cancelem, parcial ou totalmente, os seus
respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural CAR e nos demais cadastros
relacionados a imvel rural (art. 33, 4).
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A Medida Provisria n 759 estabelece os instrumentos da legitimao fundiria e da legitimao
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de posse como modalidades de formao de direito real aplicveis tanto Reurb-S quanto
Reurb-E. Frise-se que tais instrumentos devem ser utilizados necessariamente no contexto de
regularizao. Esse desencadeamento de atos bastante lgico: somente se avana na
regularizao do domnio caso a ocupao tenha condies de regularizao e, efetivamente,
tenha sido apresentado o respectivo projeto.
Tambm foi criado o direito real de laje, como forma de se institucionalizar o conhecido
puxadinho, to comum nos assentamentos informais.
A demarcao urbanstica inovao da Lei n 11.977/09 foi eliminada. O instituto era bastante
til nos casos em que no se tinha (ou no se encontrava) o registro imobilirio imvel, ou caso
este fosse impreciso. A Medida Provisria n 759 no estabelece soluo para esse caso. Pode-
se intuir que, no projeto de regularizao fundiria, o levantamento preciso autorize a abertura de
matrcula nesse caso, necessrio um procedimento que garanta os direitos dos proprietrios
lindeiros. Se persistir esse panorama caso a Medida Provisria seja convertida em lei, a
regulamentao poder esclarecer tais pontos, sem prejuzo de disciplina pelas normas da
Corregedoria-Geral da Justia.
assim definida pelo art. 21 da Medida Provisria n 759: constitui forma originria de aquisio
do direito real de propriedade, conferido por ato discricionrio do Poder Pblico quele que detiver
rea pblica ou possuir rea privada, como sua, unidade imobiliria com destinao urbana,
integrante de ncleo urbano informal consolidado.
24. A legitimao de posse j era prevista na Lei n 11.977/09. A nica mudana significativa trazida pela
Medida Provisria foi sua aplicao exclusivamente a imveis particulares. Se se tratar de rea pblica,
utiliza-se a legitimao fundiria ou a concesso de direito real de uso ou a concesso de uso especial para
fins de moradia.
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No que respeita rea privada, causa estranheza que um ato discricionrio do Poder Pblico
possa conferir a propriedade ao possuidor certo que no se trata de usucapio tampouco de
desapropriao. Dessa forma, como a Constituio Federal garante o direito de propriedade e
somente em casos especficos prev a expropriao, h que se encontrar interpretao razovel
para o dispositivo.
Uma leitura possvel de que a legitimao fundiria ser aplicvel, quanto aos imveis
particulares, de forma residual, apenas nos casos em que o possuidor no tiver condies de
titular o domnio por meio do registro de contratos de alienao ou mesmo de usucapio.
Suponha-se, por exemplo, que a pessoa tenha a posse por trs anos e que tenha documentos
demonstrando a origem lcita, mas sem condies de registro do ato translativo (ausncia de
prova da quitao ou alienante que no constava como proprietrio na matrcula, quebrando a
continuidade registrria). Segundo critrios de convenincia e oportunidade, poder o Poder
Pblico, analisando detidamente o caso, e uma vez convencido da legitimidade da posse,
outorgar o ttulo de propriedade por meio da legitimao fundiria. Evidentemente, a fim de que
no haja violao ao direito de propriedade, poder algum interessado, em ao judicial prpria,
questionar a legitimao e, se o caso, obter a anulao do ttulo com a consequente retomada da
propriedade.
Ainda que se trate de ato discricionrio, o agir ou no agir da administrao deve ter fundamento
no interesse pblico. Assim, por exemplo, parece muito mais premente que o Poder Pblico utilize
precipuamente a legitimao fundiria para os casos de interesse social, em que h evidente
hipossuficincia econmica.
A Medida Provisria n 759 estabelece requisitos para que seja cabvel a legitimao fundiria.
Assim, preciso que o ncleo urbano informal se qualifique como consolidado, definido como
aquele existente na data de publicao da Medida Provisria e que seja de difcil reverso,
considerados o tempo da ocupao, a natureza das edificaes, a localizao das vias de
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circulao e a presena de equipamentos pblicos, entre outras circunstncias a serem avaliadas
pelos Municpios ou pelo Distrito Federal (art. 21, 3).
Alm disso, para ser beneficirio da legitimao fundiria no contexto da Reurb-S, o ocupante
deve satisfazer os seguintes requisitos (art. 21, 4):
Caso o Poder Pblico faa uso do instituto, dever encaminhar ao registro imobilirio tambm a
listagem dos ocupantes, e a sua devida qualificao, e das reas que ocupam, no havendo
necessidade de se firmar, um a um, ttulos de legitimao (art. 21, 6). mais uma medida de
desburocratizao.
A Medida Provisria n 759 manteve a legitimao de posse, praticamente nos mesmos moldes
do quanto anteriormente previsto.
Trata-se de ato do poder pblico destinado a conferir ttulo, por meio do qual fica reconhecida a
posse de imvel objeto de Reurb, com a identificao de seus ocupantes, do tempo da ocupao e
da natureza da posse (art. 22, caput).
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O Poder Pblico, reconhecendo a ocupao do espao por determinado tempo por uma
determinada pessoa, confere a esta ttulo de legitimao de posse, que deve ser registrado no
Registro de Imveis, no havendo cobrana de custas e emolumentos no caso da Reurb-S (art.
11, 1, III).
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Somente se aplica a imveis privados (art. 22, 3), quer se trate de Reurb-S ou Reurb-E. O ttulo
pode ser transferido por ato causa mortis ou inter vivos (art. 22, 2).
O ttulo de legitimao de posse ser concedido ao morador cadastrado pelo Poder Pblico,
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observando-se as seguintes condies :
Aps 5 anos de registro do ttulo, o beneficirio pode requerer a converso em propriedade, com
fundamento no usucapio constitucional urbano (art. 183). Pode-se denominar essa modalidade
de aquisio da propriedade de usucapio administrativo (art. 23) o que j era previsto na Lei n
11.977/09.
25. Em se tratando de imvel pblico, ser cabvel a legitimao fundiria ou a concesso de direito real de
uso ou a concesso de direito de uso especial para fins de moradia.
26. Sem prejuzo de outras a serem estabelecidas por ato do Poder Executivo federal. Para a legitimao
fundiria no existe essa possibilidade.
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implica na limitao dessa nova modalidade de usucapio para os imveis com rea de at 250m.
Se a rea for maior, deve-se observar as regras do Cdigo Civil, como ressalva o 1 do art. 23 da
Medida Provisria.
A Medida Provisria n 759 criou o direito de laje, inserindo-o no rol dos direitos reais constante do
art. 1225 do Cdigo Civil e disciplinando suas caractersticas no art. 1510-A do mesmo diploma
em redao que merece aprimoramentos.
27. Hiptese remota, uma vez que, no bojo da regularizao fundiria, ter havido sua notificao e a
possibilidade de impugnao, de modo que, dificilmente, no momento da converso em propriedade, anos
depois, haveria algum motivo para insurgncia do proprietrio. Mas fundamental garantir-se essa
possibilidade de defesa, pois no se trata de confisco disfarado de usucapio.
28. Independentemente de licitao, conforme preceitua o art. 17, I, f, da Lei n 8.666/93. A possibilidade
existe apenas para a regularizao fundiria de interesse social. Se o imvel tiver destinao comercial e
rea de at 250m, possvel a alienao nos mesmos termos (alnea h do dispositivo).
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A laje popularmente conhecida pela sobreposio de edificaes, caracterizadas pela
independncia funcional de cada uma delas. Nesse sentido, h semelhanas ao direito de
superfcie, com a peculiaridade de que, naquela, o objeto de cesso a superfcie de uma
construo, no do terreno. O dispositivo no esclarece, entretanto, de que forma ser
formalizada a cesso, tampouco sobre a gratuidade ou onerosidade do negcio jurdico.
A unidade configurada como laje passa a ser objeto de registro imobilirio, no contemplando as
demais reas edificadas ou no pertencentes ao proprietrio do imvel original. O titular da laje
responde pelos encargos e tributos que recaiam apenas sobre a prpria unidade imobiliria, sem
conferir condomnio sobre o terreno no qual a edificao foi construda. Alm disso, o titular do
direito de laje no pode instituir novos direitos reais de laje apenas poder construir pavimentos
que faam parte de sua prpria unidade imobiliria, observada a legislao urbanstica municipal.
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