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RESUMO
O artigo problematiza a poltica de desenvolvimento urbano para a regio porturia do Rio de
Janeiro formulada atravs do Projeto Porto Maravilha. Analisa a centralidade da produo
social do espao urbano para a dinmica contempornea da acumulao por espoliao.
Discute a forma como esta poltica est ancorada na flexibilizao do planejamento urbano,
na transformao da terra em finana, na apropriao privada dos recursos do fundo pblico e
da terra pblica e em uma concepo de cidade baseada em um modo de vida desigual.
Palavras Chave: desenvolvimento urbano; produo do espao, Projeto Porto Maravilha,
expropriao da terra, certificado de potencial adicional de construo
ABSTRACT
The article discusses the urban development policy for Rio de Janeiros port area formulated
through the Porto Maravilha Project. It analyses the centrality of social production of urban
space for the contemporary dynamic of accumulation by dispossession. It discusses how this
policy is anchored on the urban planning flexibilization, on the transformation of the land into
finance, on the private appropriation of public funds and public land and on a conception of
the city based on an uneven way of life.
Essa prtica poltica foi questionada pelo Vereador Eliomar Coelho, do Partido
Socialismo e Liberdade (PSOL), um dos poucos parlamentares a manifestar publicamente sua
oposio aos procedimentos polticos de exceo aqui destacados. Para o vereador no h
como legislar sobre questes to complexas como as concernentes a aprovao de uma
operao urbana consorciada, com base em apresentaes miditicas feitas para vender a
imagem da operao urbana como um excelente negcio para diferentes tipos de investidores
privados e para o prprio Estado. O nome encontrado para batizar a referida operao urbana
j revela a estratgia de marketing que vende a imagem da transformao urbana pretendida
para a regio do Porto do Rio como uma maravilha ou um Porto Maravilha. Tal estratgia
produz tambm a desqualificao poltica da fala e da ao de quem se apresenta para
questionar tanto a concepo de desenvolvimento que fundamenta a proposta, quanto a forma
assumida pela discusso legislativa. Assim, ouvir os citadinos que vivem nesta cidade ou
seus representantes polticos torna-se um obstculo a ser removido pela urgncia do progresso
prometido e vendido de forma virtuosa. O referido vereador chega a questionar a pressa do
poder executivo e de seus apoiadores no legislativo em aprovar o conjunto de leis necessrio
criao da OUC do Porto, sem que, ao menos, fosse dado tempo igual de discurso para os
representantes do poder executivo - defensores do projeto - e representantes do legislativo
que, em posio contrria, questionavam a forma como o mesmo fora apresentado Cmara
de Vereadores.
Assisti nobre Vereadora Clarissa Garotinho (...) estava aflita, querendo que
houvesse uma pressa nossa, que no se retardasse isto ou aquilo. Mas
sabemos que (...) um projeto desta natureza deve ser exaustivamente
discutido. No podemos, de forma alguma, ficar numa apresentao. Porque
isto aqui uma apresentao. No podemos afirmar que a sociedade est
discutindo este projeto. No podemos dizer isso. sair zombando da
inteligncia dos outros. (Eliomar Coelho, na Audincia Pblica do dia 11 de
setembro de 2009, p.32)
Coadunamos com a avaliao do Vereador Eliomar Coelho quando afirma que apenas
duas audincias pblicas no foram suficientes para discutir a complexidade das questes que
o projeto Porto Maravilha trouxe e ainda trar para a populao da cidade do Rio de
Janeiro.
Entendo isto aqui como a apresentao, apenas a apresentao do projeto
para que estas pessoas que esto aqui tenham conhecimento e inclusive
faam um trabalho de divulgao para nas futuras audincias existir uma
afluncia maior. Queremos que a sociedade participe da discusso disto aqui,
seno ela pagar um preo muito alto. (Eliomar Coelho, na Audincia
Pblica do dia 11 de setembro de 2009, p.30).
- Concedeu isenes e benefcios fiscais para diferentes aes desenvolvidas na OUC do Porto dos
quais destacamos: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), Imposto sobre a
Transmisso de Bens Imveis (ITBI), Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza (ISS).
A Operao Urbana Consorciada (OUC) da Regio do Porto do Rio de Janeiro tem seu
territrio delimitado pela rea de Especial Interesse Urbanstico (AEIU) que abrange a
totalidade dos bairros da Sade, Gamboa e Santo Cristo e parte dos bairros do Centro, So
Cristvo e Cidade Nova. A Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do
Rio (CDURP), criada pela Lei Complementar n102/2009, tem a responsabilidade de
promover todo o desenvolvimento urbano da AEIU do Porto do Rio; coordenar, viabilizar ou
executar aes de concesso e parcerias; gerir ativos patrimoniais, dentre outras funes.
Tal operao urbana, com um prazo mximo de realizao de trinta anos e custo
estimado em oito bilhes de reais, conforme Prospecto de Registro da OUC na Comisso de
Valores Mobilirios do Rio de Janeiro, pretende seguir o exemplo internacional de outras
cidades globais que trilharam o caminho das polticas de empreendedorismo urbano
(HARVEY,2005) e reestruturaram suas antigas zonas porturias vocacionando-as para a
cadeia produtiva do turismo e do lazer, com claros contedos de gentrificao (BIDOU-
ZACHARIASEN,2006) da dinmica populao/moradia/territriov e consequente segregao
social (VILLAA, 2009).
Assim, tal poltica urbana pretende ser um
plano integrado de interveno que contempla a alterao de usos,
parmetros edilcios, novos sistemas virios e de transporte pblico alm de
um plano urbano e paisagstico que transformar a regio num local atraente
para moradia e trabalho (...) Este o intuito das intervenes: transformar a
regio da zona porturia numa rea dinmica que seja uma nova referncia
de planejamento urbano para a cidade. Pretende-se seguir o exemplo de
cidades ao redor do mundo como Buenos Aires, Nova Iorque, Baltimore e
Roterd, entre outras, que ao recuperarem suas reas porturias degradadas,
dinamizaram suas economias e ganharam mais um ponto de interesse
turstico. Assim, ganharo tambm as reas em seu entorno, para onde esta
renovao se irradiar atravs de melhorias da ambincia local e dos fluxos
da cidade, alm de todos aqueles que usam a regio de alguma forma.
(CDURP, Estudo de Impacto de Vizinhana EIV da Operao Urbana
Consorciada da Regio do Porto do Rio, s/d, p.17)
Aps a venda dos CEPACs na bolsa de valores, foi constitudo o FII Porto Maravilha,
administrado pela CEF. O valor adquirido com as vendas de CEPACs ser transferido
CDURP, ao longo de 15 anos, para pagamento dos custos da OUC do Porto do Rio referentes,
centralmente, ao pagamento do contrato da PPP.
De acordo com material divulgado pela Associao de Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobilirio (ADEMI), quando da realizao de um evento entre a Caixa Econmica
Federal (CEF) e executivos do mercado imobilirio sobre o funcionamento e as diretrizes de
ao do Fundo de Investimento Imobilirio (FII) Porto Maravilha, o resultado do leilo dos
CEPACs trouxe direitos e obrigaes ao referido Fundo, a saber:
1) Aquisio de terrenos pblicos que podem consumir cerca de 60% do
estoque de CEPACs emitidos; 2)Pagamento de todas as despesas
relacionadas Operao Urbana Consorciada, cujo valor total de cerca de
R$ 8 bilhes (e no R$ 3,508 bilhes, valor do lance vencedor); 3) O
pagamento do montante acima ser realizado na medida em que obras e
servios do contrato de PPP forem realizados (cerca de R$ 4,5 bi em 5 anos
e o restante em 10 anos). 4) Do compromisso total assumido pelo FII PM,
cerca de R$ 7,123 esto condicionados compra de terrenos pblicos.
(Disponvel em http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=47311)
1) Foram iniciadas aes de cunho 1) Foram identificados os terrenos 1) Foram avaliados 3 projetos para 1) A CDURP intensificou sua
estratgico para a realizao da pblicos (do Municpio, do Estado e da reforma de prdios existentes na rea interao com rgos pblicos para
OUC, tais como a negociao com Unio) que sero transferidos para a da OUC. Todos para uso residencial; transferncia de imveis do poder
a Unio, o Estado e o Municpio CDURP; pblico para a OUC. Isso garantiu a
acerca dos terrenos a serem 2) Foi publicado o Decreto n. 32.666 aprovao da Lei Federal n 12.348,
incorporados OUC, bem como as 2) O Comit Olmpico Internacional que determina a emisso de 6.436.722 que autorizou a venda direta de
2010 negociaes para o engajamento de (COI) acatou a proposta da Prefeitura CEPACs ao preo de R$ 400,00 cada, a imveis da Unio aos demais entes
investidores e proprietrios de de trazer parte das vilas e serem integralizados como capital na pblicos.Neste mesmo perodo a
terrenos de interesse para o Projeto; equipamentos das Olimpadas 2016 CDURP. Entretanto, ainda no houve Cmara de Vereadores aprovou a Lei
para a regio porturia (Projeto Porto comercializao de CEPACs em Complementar Municipal n
2) Foram avaliados 3 projetos para Olmpico); funo da tramitao da aprovao do 108/2010 e a Lei Municipal n
a construo de centros comerciais registro da OUC pela CVM e das 5.230/2010 Pacote Olmpico, que
na rea da OUC; 3) Foram realizados diversos encontros negociaes com FGTS; autorizam a utilizao de imveis
com proprietrios de imveis na regio municipais para a OUC.
3) No houve emisso de CEPACs com o objetivo de abrir negociaes 3) Foi emitido o Boletim de Subscrio
no perodo. para um aproveitamento de seus de Aes n. 4 que viabilizou a 2) Para agilizar as desapropriaes e
imveis em consonncia com o Projeto integralizao dos CEPACs e Terrenos a transferncia de imveis do poder
Porto Maravilha; ao capital Social da CDURP. O valor pblico para futuros
correspondente a essa integralizao empreendimentos imobilirios foi
4) Foram avaliados 5 projetos para a foi de R$ 3 bilhes de reais. O criado o Comit Gestor do Porto, do
construo na rea da OUC, sendo 3 Relatrio no informa quais foram qual participam CDURP, CEF,
residenciais e 2 comerciais; estes terrenos, nem onde se localizam; Secretaria Municipal de Habitao
(SMH), Procuradoria Geral do
5) No houve emisso de CEPACs no 4) No houve emisso de CEPACs Municpio (PGM) e Secretaria de
perodo. neste perodo. Patrimnio daUnio (SPU).
1) As relaes com rgos pblicos 1) O elo fundamental da modelagem 1) Foram avaliados 11 projetos para 1)Foram registrados avanos no
municipais, estaduais e federais financeira da construo na rea da OUC, sendo 8 de processo de aquisio de terrenos
foram intensas e envolveram OUC foi iniciado. A CDURP fez a uso comercial e 3 de uso residencial; para a OUC. Com o apoio do
assuntos como as transferncias de aquisio do primeiro imvel, Governo do Estado, foram fechados
imveis para a OUC e a conhecido como Ptio da Martima, 2) Mesmo aps o leilo, ainda no acordos para aquisio dos terrenos
coordenao de aes em com 23.809 m, pelo valor de R$ houve emisso de CEPACs neste do Gasmetro e da Cedae. Com a
desenvolvimento na regio 23.350.000.00 reais. Este ser perodo. regularizao da Praia Formosa, fica
2011 porturia; integralizado ao Fundo Imobilirio aberto o caminho para a concluso da
Regio Porturia; compra destes imveis, que viabiliza
2) Foram avaliados dois projetos a implantao do Porto Olmpico;
para construo na rea da OUC, 2) Ocorreu o leilo dos CEPACs.
sendo 1 de uso comercial e 1 Neste, o FII, que gerido pela CEF e 2) Foram avaliados os mesmos
residencial; tem como cotistas a CDURP e o FGTS, projetos do trimestre anterior (total de
arrematou o lote nico de 6.436.722 11 projetos, sendo 8 de uso comercial
3) No houve emisso de CEPACs CEPACs, ao custo unitrio de emisso e 3 de uso residencial). Observamos
neste perodo. (R$545,00), num valor total de R$ 3,5 que nada se modificou de um
bilhes de reais; trimestre para o outro;
QUESTES FUNDIRIAS
1) Foram concludas as avaliaes 1) Foram integralizados ao FII Porto 1) Foram avaliados 60 projetos de 1)O FII Porto Maravilha, que tem
dos terrenos da Usina de Asfalto e Maravilha os terrenos conhecidos construo na rea da OUC, sendo 32 como cotista o FGTS, gerido pela
Cedae (na Av. Francisco Bicalho), como Praia Formosa, Usina do comerciais e 28 residenciais; Caixa, promoveu o primeiro leilo
Gasmetro e Praia Formosa. Com Asfalto e Ptio da Martima. Este secundrio de CEPACs da OUC do
isso, a aquisio destes terrenos aporte garante o repasse de R$ 1,037 2) No houve emisso de CEPACs neste Porto. Ao todo, 26 mil CEPACs
dever ser efetivada ao longo do bilho OUC; perodo. foram vendidos ao preo unitrio de
prximo trimestre; R$ 1.150. O leilo marcou a primeira
2)Foram avaliados 2 projetos para 2) Foram avaliados 2 projetos de operao na BM&FBovespa com
2012 construo na rea da OUC, 1 construo na rea da OUC, sendo 1 CEPACs;
comercial e 1 residencial; comercial e 1 residencial;
2) Foram avaliados 13 projetos de
2) No houve emisso de CEPACs 3)No houve emisso de CEPACs construo na rea da OUC, sendo 8
neste perodo. neste perodo. comerciais e 5 residenciais.
QUESTES FUNDIRIAS
CONCLUSO
BIBLIOGRAFIA
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construo de um espao pblico em defesa do plano diretor. Dissertao (Mestrado)
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NOTAS
i
1)Protocolo de cooperao federativa entre governo federal, governo estadual e Prefeitura do Rio para
acompanhar a execuo do projeto e definir modelo de gesto conjunta; 2) Protocolo de lanamento dos editais
de licitao das obras de reurbanizao da Praa Mau, das principais vias do entorno (seguindo at o armazm 6
na Avenida Rodrigues Alves e Rua Sacadura Cabral, do Morro da Conceio e do Per Mau, com a criao de
um novo espao pblico; 3) Decreto municipal que cria a Comisso Especial de Licitao da garagem
subterrnea na Praa Mau; 4) Memorando de incio das obras do novo acesso ao Porto do Rio, a partir da
Avenida Brasil; 5)Decreto municipal de desapropriao do edifcio Dom Joo VI para a criao da Pinacoteca do
Rio; 6) Termo de cooperao entre a Prefeitura do Rio, o Ministrio das Cidades e a Caixa Econmica Federal
para a implementao do projeto Novas Alternativas recuperao de imveis antigos subutilizados nesta rea da
cidade; 7)Termo de concesso de uso do Per Mau pelo municpio entre a Prefeitura do Rio, a Secretaria
Especial de Portos da Presidncia da Repblica e a Companhia Docas; 8)Entrega da carta consulta do Prodetur
pelo governador Srgio Cabral e o prefeito Eduardo Paes ao ministro do Turismo, Luiz Barretto, para a incluso
do projeto Porto Maravilha no Programa Nacional de Desenvolvimento do Turismo, que utiliza verbas do
governo federal e do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID); 9) Convnio entre a Prefeitura do Rio e
a Fundao Roberto Marinho para a implantao da Pinacoteca do Rio e termo de cooperao para a implantao
do Museu do Amanh; e 11) Entrega presidncia da Cmara Municipal de projeto de lei que institui a operao
urbana consorciada na Zona Porturia, atravs de um conjunto de leis que estabelece as regras de ocupao de
solo e padres urbansticos na regio a longo prazo, permitindo a emisso de Certificados de Potencial Adicional
de Construo (CEPACs).
ii
Esta Comisso foi formada no dia 05/03/09 e instalada no dia 10/03/09. Era formada pelos seguintes
Vereadores: Exma. Sra. Vereadora Aspsia Camargo, Presidente; Exmo. Sr. Vereador Roberto Monteiro,
Relator; Exmo. Sr. Vereador Chiquinho Brazo; Exmo. Sr. Vereador Dr. Carlos Eduardo; Exmo. Sr. Vereador
Renato Moura; Exma. Sra. Vereadora Lucinha; Exmo. Sr. Vereador Jorge Braz; Exmo. Sr. Vereador Jorge
Pereira e Exma. Sra. Vereadora Rosa Fernandes. Destacamos que, embora o Vereador Eliomar Coelho tenha se
candidatado para compor esta Comisso, foi o nico a no ser selecionado entre os candidato. A justificativa
dada para fato pela Presidente foi que a Comisso j possua nmero mximo de membros permitidos (nove).
No estava em questo nesta ocasio o quanto cada um destes membros entendiam de poltica urbana nem
mesmo o quanto o Vereador excludo poderia contribuir nesta temtica.
iii
Destacamos que parte destas emendas foram produzidas pelo Frum Popular de Acompanhamento do Plano
Diretor. Criado em abril de 1997 com o propsito de acompanhar a discusso sobre a regulamentao dos
principais instrumentos do Plano Diretor de 1992 no Legislativo, este importante ator poltico questionava a
ausncia de espaos pblicos para a participao da sociedade civil na gesto urbana local e se posicionava
claramente contra a concepo estratgica de cidade que desde ento se consolidava no Rio de Janeiro. Para
maiores informaes sobre este Frum ver: (BENJAMIN, 2003).
iv
Documento elaborado pela CDURP em 13/05/2011 para atender as exigncias da Comisso de Valores
Imobilirios (instituio responsvel pela regulamentao de ativos imobilirios no mercado, regida pela
instruo 401 de 29/12/2003) para emisso dos CEPACS. Disponvel em:
http://www.portomaravilha.com.br/conteudo/canalInvestidor/prospecto.pdf. Acesso em: 27/07/11.
v
Indica-se a leitura da obra organizada por Andreatta (2010), apoiado pelo Instituto Pereira Passos da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, para aprofundamento das experincias internacionais inspiradoras do
projeto Porto Maravilha.
vi
A AP1 composta por seis regies administrativas, dentre essas a regio administrativa Porturia formada
pelos bairros da Sade, Gamboa, Santo Cristo e Caju.
vii
Em 23 de dezembro de 2009 foi institudo o Programa Municipal de Parcerias Pblico-PrivadasPROPAR-
RIO atravs da Lei Complementar n 105, conforme analisado no primeiro segmento do texto. No casualmente
essa Lei foi aprovada na sequncia Lei Complementar n 101 que aprovou a OUC do Porto do Rio. De acordo
com o art. 3. da referida Lei n 105, Parceria Pblico-Privada o contrato administrativo de concesso na
modalidade patrocinada ou administrativa. 1. Concesso patrocinada a concesso de servios pblicos ou de
obras pblicas de que trata a Lei Federal n. 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, quando envolver, adicionalmente
tarifa cobrada dos usurios, contraprestao pecuniria do parceiro pblico ao parceiro privado. 2.
Concesso administrativa o contrato de prestao de servios de que a Administrao Pblica seja a usuria
direta ou indireta, ainda que envolva execuo de obra ou fornecimento e instalao de bens. A Parceria Pblico
Privada da OUC do Porto do Rio a da modalidade concesso administrativa. Para uma anlise crtica sobre
outras experincias de articulao entre operao urbana consorciada e parceria pblico privada, indica-se a
leitura de Fix (2001 e 2007)
viii
A situao fundiria dos terrenos disponveis na rea plana da OUC do Porto se divide da seguinte forma: 6%
do estado do Rio de Janeiro, 6% do municpio do Rio de Janeiro e 63% da Unio, e 25% privado. Ou seja, 85%
dos terrenos disponveis, edificados ou no, na referida rea plana da OUC so terrenos pblicos. Cabe destacar
que desse universo, 60% so terrenos localizados em setores demarcados para a comercializao de CEPACS.