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1. Mercado
2. Planejamento Financeiro
3. Comercializao
A banca examinadora resolveu atribuir a nota 9,5 aluna Viviana Incio Sartori na
disciplina CNM 5420 Monografia, pela apresentao deste trabalho.
Banca Examinadora:
__________________________
Prof. Joo Randolfo Pontes
Presidente
_________________________
Prof. Marcos Valente
Membro
_________________________
Bruno Csar de Melo Moreira
Membro
4
AGRADECIMENTOS
Agradeo primeiramente a Deus, pois sem a sua presena tudo o que planejamos torna-
se mais difcil de se concretizar.
Agradeo muito minha famlia, meus dois pais, meu irmo Cainan e especialmente
minha me Tnia, a quem dedico este trabalho, pelo amor, compreenso e pela ajuda em todos
os momentos difceis da minha vida.
Em especial, meu agradecimento minha querida prima Gizelle, por todo o carinho
e cuidado dispensado desde sempre. minha amiga, companheira e cmplice, Nani, pelo
apoio e incentivo em todos os momentos. A todas amigas, presentes ou no no meu dia-a-
dia: Kamila, Talita, Ana Paula, Cristina, Graziella, Marcelli, Micheli, Paula e Mariana.
Na trajetria acadmica, muitos amigos queridos foram conquistados, e aqui, gostaria
de agradecer em especial, Priscila, Joseane e principalmente Carolina, pela parceria
nesses anos, e mesmo distancia atualmente, pela imensa ajuda nesse trabalho e pela
amizade em todos os momentos. Ao Israel, pela amizade incondicional, e ao meu amado
Andr Bueno, pela pacincia e pelo carinho.
Meu agradecimento ao Professor Pontes, ao Anderson do grupo Gestcon, a UFSC, e
a todos que de alguma forma estiveram presentes em minha vida.
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LISTA DE ANEXOS
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
RESUMO...........................................................................................................................viii
LISTA DE ANEXOS..........................................................................................................ix
LISTA DE FIGURAS.........................................................................................................ix
LISTA DE TABELAS....................................................................................................... ix
LISTA DE ABREVIATURAS...........................................................................................xi
1.1 Problemtica
1.2 Objetivos
1.2.1 Geral
1.2.2 Especficos
1.3 Metodologia
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O presente trabalho se apia nas caractersticas fundamentais dos mtodos de
pesquisa, onde se utiliza estruturas de coleta e anlise de dados. Um mtodo de pesquisa
um conjunto de processos pelos quais se torna possvel conhecer uma determinada
realidade, produzir determinado objeto ou desenvolver certos procedimentos ou
comportamentos (FACHIN, 2003). O mtodo cientfico se caracteriza pela escolha de
procedimentos sistemticos para descrio e explicao de uma determinada situao sob
estudo. Sua escolha deve estar baseada em dois critrios bsicos: a natureza do objetivo ao
qual se aplica e o objetivo que se tem em vista no estudo (FACHIN, 2003).
A estratgia de desenvolvimento desta pesquisa est baseada no modo do tipo
estudo de caso, o qual constitui uma investigao emprica (YIN, 2005) que se baseia no
raciocnio indutivo, no experimental e se baseia em fontes de dados mltiplas e variadas
(YIN, 2005).
Yin (2005) enaltece esse tipo de estratgia ao afirmar que o mtodo permite uma
investigao para se preservar as caractersticas holsticas e significativas dos
acontecimentos da vida real e que seu propsito de estabelecer uma estrutura de
discusso e debate entre as pessoas. Outro ponto positivo destacado desta estratgia a
capacidade de lidar com uma ampla variedade de evidncias existentes em documentos,
artefatos, entrevistas e observaes.
Pode-se dizer que o delineamento de uma pesquisa que envolva o Mtodo do
Estudo de Caso tem trs fases distintas: (a) a escolha do referencial terico sobre o qual se
pretende trabalhar (YIN, 2005) e a seleo dos casos e desenvolvimento de protocolos
para a coleta de dados; (b) a conduo do estudo de caso, com a coleta e anlise de dados,
culminando com o relatrio do caso; (c) a anlise dos dados obtidos luz da teoria
selecionada, interpretando os resultados (YIN, 2005). No sentido mais elementar, a
seqncia lgica que conecta os dados empricos s questes de pesquisa iniciais do
estudo e, em ltima anlise, s suas concluses.
Na primeira etapa deste trabalho, foi feita uma reviso terica inserida em textos,
artigos, dissertaes e teses referentes ao estudo de viabilidade econmica e financeira e
seus mtodos de clculo. A reviso terica aborda, tambm, princpios econmicos como
demanda, mercado e princpios da gesto financeira das empresas. Porm, a principal
referncia a anlise do investimento imobilirio, suas caractersticas e os ndices
relacionados ao fluxo de caixa, que constituem o embasamento para a anlise do estudo de
caso.
Na segunda etapa, escolheu-se um empreendimento residencial em andamento,
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localizado no municpio de Florianpolis, Santa Catarina. Os dados foram coletados com
a administrao do empreendimento atravs de tcnicas de observao direta, anlise de
documentos e entrevistas.
As entrevistas foram estruturadas com questionamentos relacionados s
caractersticas gerais do empreendimento como a rea do imvel, custo total, custo do
terreno, quantidade de apartamentos, preo de venda estimado e promoo das vendas.
Com os dados obtidos, pode-se calcular os ndices utilizados na anlise de viabilidade de
um investimento.
Na terceira etapa do estudo foram feitas algumas simulaes de cenrios de vendas,
com posterior anlise crtica da melhor alternativa de promoo de vendas e suas
influncias na determinao do retorno do investimento, bem como as concluses da
pesquisa.
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Habitao a estrutura fsica que pode assumir mltiplas caractersticas, que abriga
e fornece uma srie de servios e facilidades a seus ocupantes solucionando algumas de
suas necessidades. Para existir necessrio que ocupe e esteja localizada em um
determinado espao geogrfico. As pessoas que o habitam normalmente se organizam em
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unidades familiares, sendo que, no processo de formao e ocupao das habitaes trazem
consigo uma srie de caractersticas e estratgias econmicas, sociais, culturais,
demogrficas (FERREIRA, 2001).
Para Cabrita (1995) a habitao representa muito mais que um simples ncleo
territorial e uma simples ordenao espacial. Constitui uma entidade complexa que define
e definida por um conjunto de fatores arquitetnicos, culturais, econmicos, scio-
demogrficos, psicolgicos e polticos que mudam durante o curso do tempo. A sade e o
bem-estar das pessoas, como atitudes humanas e valores, so relativos e mutveis.
Segundo o autor, o significado de habitao, de lar, de casa, varia de pessoa para
pessoa, entre grupos sociais e atravs das culturas. Este resultado no est intrnseco a
caractersticas fsicas, isto porque no existe nenhum padro estatstico absoluto que
permita a compreenso dos aspectos qualitativos da habitao de forma clara (CABRITA,
1995).
De acordo com Cabrita (1995), no possvel falar do conceito de habitar, sem que
se considere antes trs aspectos fundamentais de delimitao: o mbito scio-geogrfico, a
cultura e o perodo histrico. O mbito scio-geogrfico aborda uma escala que vai de uma
rea mais ampla de contornos pouco definidos, a vizinhana, passando pelo local-abrigo, a
residncia, ou alojamento, geralmente fixo, at o espao ou territrio mnimo, que
acompanha a pessoa, objeto de cuidados e de proteo, espao em que a pessoa tem um
mnimo de permanncia quanto mais o transforma e dele se apropria, mais o habita.
Ainda de acordo com Cabrita (1995), quanto cultura, no h como se fazer uma
abordagem ampla num mundo contemporneo onde ainda existem sociedades primitivas e
agrrias, disseminao da pobreza, estigmas geogrfico-climticos, alm de culturas e
etnias com preceitos bem marcados. Os conceitos de habitar apresentados pelo autor
envolvem as mltiplas diferenas culturais abrangidas pela cultura mais ampla que se
designa habitualmente de ocidental e de inspirao clssica e crist com diferentes graus de
industrializao.
No que diz respeito ao perodo histrico h trs grandes momentos que
correspondem a trs prticas sociais e, por conseguinte, trs conceitos distintos ainda que
se trate da mesma civilizao histrica:
o habitar como mero alojar em abrigo defensivo, indo da Pr-Histria at o
surgimento dos primeiros aglomerados urbanos;
o habitar, em que os laos familiares se imbricam numa seqncia de relaes
de grupo e sociais, no apenas de vizinhana, mas envolvendo as de produo,
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troca, representao, isto , o habitar histrico que marca a nossa civilizao e cujo
equilbrio se pretende retomar (reabilitao urbana); e,
o habitar como atividade urbana especfica, definida por um conjunto de
necessidades a exercer com quase total exclusividade numa determinada rea rea
residencial, ou habitat, no seu sentido mais restrito; habitar, neste sentido constitui
uma especializao urbana que procura, em extremo, preservar o homem do que
nocivo na cidade desgastante e poluidora. No habitat pode haver contatos sociais e
mesmo participao social intensa, atravs de equipamentos coletivos programados,
mas as relaes sociais e de vizinhana so fracas. o perodo histrico
contemporneo, recente.
2.3.2 O espao
Magnoli (1986) define o espao livre nas reas urbanas e em todo o seu entorno
como todo aquele que no est coberto por edifcios. A autora amplia o conceito de espao
no s ao que diz respeito ao solo e gua que no esto cobertos por edifcios, mas
tambm ao espao (e luz) que est ao redor, na aurola da urbanizao, e no somente
internos, entre tecidos urbanos.
A existncia de espaos livres, ainda segundo a autora, tem que permitir, no
mnimo, acesso, luz e ar s edificaes, alm de vistas, circulao, permanncia, apoio a
servios locais e urbanos, reas para vida ao ar livre, apoio para infra-estruturas e reserva
para usos urbanos futuros. Mas tambm acrescenta a importncia da distribuio dos
espaos livres que exerce forte influncia no modelo de urbanizao.
De acordo com Afonso (2000), os espaos livres s existem na presena de seu
contraponto, ou seja, dos volumes edificados, mas acrescenta que isto no significa que o
espao livre venha sendo idealizado juntamente com o edifcio no momento do projeto
deste. Ainda adverte sobre o quanto freqente, em todo o mundo, atribuir aos espaos
livres um carter desvalorizado e residual, na realizao das grandes intervenes
urbansticas, obrigando a realizao de enormes trabalhos de renovao urbana. Acredita
tambm que, para a correta definio da estrutura da paisagem urbana, necessrio
conciliar tanto os aspectos dos espaos livres quanto dos volumes edificados, sem haver a
supervalorizao de qualquer dos dois.
A paisagem urbana ou das cidades resultante de padres organizados e articulados
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de seus elementos. A sua configurao depende de sua populao, das formas como esta se
distribui no ambiente urbano e utiliza o espao, bem como das formas de uso do solo e
distribuio das diferentes edificaes no mesmo. Dentro desta arrumao se inserem os
espaos livres de edificao (AFONSO, 2000).
Os espaos livres desempenham funes relevantes no espao urbano e sua
importncia se deve, no pela quantidade, mas pelas relaes que guardam com o contexto
urbano e com as atividades sociais s suas margens ou por eles facilitadas. MAGNOLI
(1986) pressupe os espaos livres de edificaes ou de urbanizao assim:
como os mais acessveis por todos os cidados; os mais apropriveis face s
oportunidades de maior autonomia de indivduos e grupos; os que se
apresentam com mais chance de controle pela sociedade como um todo, j que
so abertos, expostos, acessveis; enfim aqueles que podem ser os mais
democrticos possveis, enquanto significado intrnseco da expresso espao
urbano (Magnoli, 1986).
2.4 Demanda
Na dcada de 70, um dos maiores desejos da classe mdia brasileira era adquirir
uma moradia para no pagar mais aluguel. BOLAFFI (1977) entendia a casa prpria,
juntamente com a alimentao e o vesturio, como o principal investimento para a
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constituio de um patrimnio, alm de ligar-se, subjetivamente, ao sucesso econmico e a
uma posio social mais elevada.
Hoje a aquisio desse ativo ainda faz parte da lista de sonhos de uma parcela
significativa da populao brasileira, embora venha perdendo importncia relativa para a
educao, sade e previdncia privada. Esta perda de importncia relativa no foi devido
realizao do sonho da moradia pela populao, mas, em grande parte, devido deficincia
destes servios que antes eram supridos pelo Estado (FERREIRA, 2001).
De acordo com Ferreira (2001), a definio de demanda para o setor habitacional
complexa, na medida em que sempre ocorrem diferenciaes singulares entre as
habitaes. O crescimento ou reduo da demanda por habitao ou terrenos urbanos
depende de vrios fatores entre eles: o preo da habitao, os preos dos bens substitutos, a
renda dos compradores, as caractersticas das habitaes, o gosto ou preferncia dos
compradores, as taxas de crescimento ou declnio da populao, as dificuldades ou
facilidades de acesso ao crdito, as taxas de juros dos financiamentos, os preos dos bens
relacionados habitao, as expectativas dos consumidores com relao a futuros
aumentos de preos, mudanas nas caractersticas da populao, preo do solo, o valor dos
aluguis, programas pblicos governamentais (FERREIRA, 2001).
Em ltima anlise, pode-se tomar como referncia central a idia de que a
demanda por habitao satisfeita de uma forma ou de outra. Por mais precrias e crticas
que sejam as condies de moradia, todos moram de alguma forma (Neste caso, o
verdadeiro dficit, ou aqueles cujas demandas por morar no fossem satisfeitas de alguma
maneira, seriam representados pela populao em situao de rua). Desse modo, pode-se
afirmar que a dimenso do estoque de habitaes se equivale demanda existente em um
determinado momento (FERREIRA, 2001).
De acordo com Marshall (1985), tanto a oferta quanto a procura constituem uma
relao associada de ordem composta ou conjunta. Dessa forma, se de um lado a oferta
conjunta, onde cada bem apresenta o preo de oferta proveniente da determinao da soma
dos gastos do processo de fabricao; por outro lado, a procura dos produtos tambm
conjunta, pois no existe procura direta da parte dos consumidores por um bem
isoladamente, cujo exemplo pode ser uma empresa onde o capital material especializado
deve operar acompanhado de pessoal especializado. Deste modo, o equilbrio entre a
procura e a oferta se d atravs da compensao por meio do desejo e do esforo que um
indivduo realiza para atender uma necessidade prpria pelo seu prprio esforo
(MARSHALL, 1985).
Para Gitman (2002), os planos financeiros a longo prazo so aes projetadas para
um futuro distante, acompanhadas da previso de seus reflexos financeiros. Tais planos
tendem a cobrir um perodo de dois a dez anos, sendo comum o emprego de planos
qinqenais que so revistos periodicamente luz de novas informaes significativas.
Geralmente, as empresas que esto sujeitas a elevados graus de incerteza operacional,
ciclos de produo relativamente curtos, ou ambos, tendem a adotar horizontes de
planejamento mais curtos. Planos financeiros a longo prazo so parte de um plano
estratgico integrado que, em conjunto com os planos de produo, marketing e outros,
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utilizam-se de uma srie de premissas e objetivos para orientar a empresa a alcanar seus
objetivos estratgicos. Tais planos focalizam os dispndios de capital, atividades de
pesquisa e desenvolvimento, aes de marketing e de desenvolvimento de produtos,
estrutura de capital e importantes fontes de financiamento. Deve-se incluir tambm a
concluso de projetos existentes, de linhas de produtos, ou ramos de negcios; reembolso
ou amortizao de dvidas e quaisquer aquisies planejadas. Tais planos tendem a ser
subsidiados por inmeros oramentos e planos de lucros anuais (GITMAN, 2002).
2.6 Custos
A parcela sob a qual o construtor pode agir mais facilmente o custo da obra.
Atravs de normas de qualidade, melhor detalhamento dos projetos, programas de reduo
de perdas e melhor gerenciamento dos recursos financeiros, podero obter reduo de
custos, ao ampliar sua margem de lucro ou facilitar a venda das unidades produzidas. A
existncia de perodos com fluxos de caixa negativos elevados poder inviabilizar o
empreendimento, mesmo que o somatrio das vendas seja superior ao dos custos
(viabilidade econmica) (GONZLEZ, 2003).
A eficcia do sistema de gesto de custos tem assumido uma crescente importncia
para a sobrevivncia das organizaes, tendo em vista o atual contexto econmico:
turbulento, competitivo e globalizado. Neste contexto, espera-se que um sistema de gesto
de custos, alm de determinar custos acurados para produtos e servios, seja capaz de
disponibilizar aos gestores informaes teis e oportunas, que possam servir de base para a
tomada de decises no presente e no futuro, visando facilitar esforos do controle de
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custos, medir e melhorar a produtividade e, ainda, buscar novas e melhores formas para se
aprimorar o processo de produo (KERN e FORMOSO, 2002).
Figura 01 - Exemplo de representao grfica de fluxo de caixa com valores futuros e valor
presente
Fonte: Gonzlez (2003).
(Equao 1)
Segundo Kassai et alli (1999), este mtodo consiste em obter um valor mdio
peridico dos fluxos de caixa positivos e compar-lo com o valor mdio dos fluxos de
caixa negativos.
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De acordo com Hochheim (2006), o VAUE consiste em achar a srie uniforme
equivalente (A) ao fluxo de caixa do investimento em anlise, TMA do investidor. Se
VAUE 0 o projeto vivel.
Enquanto o valor presente lquido (VPL) demonstra o resultado lquido de um fluxo
de caixa a valor presente, o VAUE mostra um resultado equivalente em bases peridicas
(ex: por ano) e apurado da seguinte forma:
(1 + i)t
(Equao 2)
O mtodo do valor presente lquido considerado por Costa e Attie (1990) como
um dos principais meios para a tomada de decises e consiste em trazer a uma nica data
todos os valores do fluxo de caixa distribudos em diferentes perodos. Em princpio,
atendido o critrio de viabilidade econmico-financeira quando o VPL positivo
(VPL>0), o que sugere que as entradas de capital no fluxo de caixa so superiores s
sadas (COSTA E ATTIE, 1990).
Caso o resultado seja positivo (VPL>0), conclui-se que existe viabilidade
econmica no empreendimento. Se for negativo, conclui-se pela inviabilidade, e se
VPL=0, o empreendimento indiferente, ou seja, tem o mesmo rendimento que a
alternativa empregada para comparao (oportunidade substituta) (GONZLEZ, 2003).
A taxa interna de retorno , por definio, a taxa que zera o valor presente lquido.
uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa, ou, em outras palavras, a taxa que
torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento inicial (Galesne et alli,
1999; Kassai et alli, 1999).
O mtodo da taxa interna de retorno (TIR) aceito por Costa e Attie, 1990 como
forma de medio dos retornos financeiros provindos dos investimentos imobilirios.
Para a resoluo do fluxo de caixa admite-se que o valor presente lquido seja nulo
(VPL=0) e que os demais parmetros sejam adotados em funo de realidades possveis.
Com essas consideraes, o critrio de viabilidade atendido se a taxa interna de retorno
calculada for superior taxa mnima de atratividade (TIR>TMA) (HIRSCHFELD, 2000).
Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que
o dirigente da empresa exige para seus investimentos interessante (GALESNE et alli,
1999).
35
(1 + i)t
(Equao 2)
Ento a TIR a taxa i para a qual
Evoluo do CUB
R$
1000
800
600
400
200
CUB
500.000
400.000
Habitantes
300.000
Populao
200.000
100.000
0
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Anos
Figura 03: Evoluo da populao de Florianpolis
Fonte: Adaptado de Prefeitura Municipal de Florianpolis
Para Ilha (1998), o defasamento entre a licena para construir e o posterior habite-
se correto pelos prazos usuais de um, dois, trs, quatro anos ou mais, sendo normalmente
maior para os edifcios, como ocorre nos dias atuais. Visualmente percebe-se um certo
casamento entre as sries; porm, com a caracterstica de que as licenas so em nmero
muito maior do que os habite-se. A Figura 04 expressa a evoluo das licenas em
Florianpolis de forma grfica, de acordo com a rea licenciada.
Evoluo de licenas em m
1.000.000,00
800.000,00
Projetos
600.000,00
m
Alvars
400.000,00
Habte-ses
200.000,00
0,00
01
02
03
04
05
06
07
20
20
20
20
20
20
20
Anos
1500,00
1000,00
500,00
0,00
R$
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
(500,00)
(1000,00)
(1500,00)
(2000,00)
PERODO
FLUXO DE CAIXA ACUMULADO
Para o cenrio 02, as vendas foram tomadas como aleatrias, conforme pode ser
visto na Tabela 08. O cenrio 02 corresponde venda de 19 apartamentos no primeiro ano
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de construo e 21 apartamentos no segundo ano. Esta simulao representa o que se
esperaria de uma venda constante ao longo do tempo. Esta constncia pode partir de um
esforo da gerncia para alcanar as metas de vendas mensais, eventualmente para
compensar a pouca atratividade de um prdio ainda em construo com um esforo mais
agressivo de marketing. A previso de vendas aleatrias com recebimentos pode ser
conferida no Anexo E.
1500,000
1000,000
500,000
R$
0,000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
(500,000)
(1000,000)
(1500,000)
PERODO
4.3.4 Cenrio 03: Previso de vendas postergadas com aumento no valor dos
apartamentos
Deve-se considerar que as simulaes anteriores foram feitas para o preo inicial
mnimo de venda de 1,3 CUBs por metro quadrado, conforme Tabela 03, com posterior
aumento nos meses finais de venda, de acordo com a Tabela 04. No cenrio 03, admite-se
que a previso de vendas postergada, acompanhada de um aumento no valor dos
apartamentos, quando a compra ocorre no ano de 2007, e um aumento ainda maior no
perodo de entrega das chaves. O aumento no valor dos imveis necessrio para a anlise
de viabilidade, pois apartamentos similares a estes esto sendo comercializados a um valor
de 1,5 CUBs por metro quadrado, de acordo com a experincia de mercado da construtora
pesquisada.
Diante disso, optou-se por manter o preo inicial de vendas de R$ 133.605,52 como
uma alternativa de estimular as vendas iniciais para o primeiro e segundo ano de obra. Mas
para a aquisio do imvel no ano de 2007 ou nas chaves, foi utilizado o valor mximo de
mercado, conforme exposto na Tabela 11. Este valor maior que o utilizado nas
simulaes anteriores para captar a valorizao do imvel nos meses finais de sua
62
execuo. No Anexo G encontra-se a previso de vendas postergadas completa, com
recebimentos mensais.
Tabela 11: Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos
preos
1500,00
1000,00
500,00
0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
(500,00)
R$
(1000,00)
(1500,00)
(2000,00)
(2500,00)
(3000,00)
PERODO
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