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y planeamiento urbano
Jos Luque Valdivia
PLANEAMIENTO URBANO
Y CONSTRUCCIN DE LA CIUDAD
SUMARIO |3
CONSTRUIR LA CIUDAD
No hay posible alternativa o anttesis entre los aspectos tcnicos y tericos de la actividad
arquitectnica, pues ambos deben concluir en la sntesis del fenmeno compositivo.
Ernesto Rogers, Utopia e realt, en Casabella-continuit, 1962, n. 259
El arquitecto es el homo poeticus que ha estado siempre dispuesto a sacrificar mucho ms de lo
que los otros hubieran sacrificado para que elambiente de vida de los hombres sea un poco menos
descuidado, menos vulgar.
Ludovico Quaroni, La torre di Babele, Marsilio Editore, Padua, 1967
Afrontar con xito el planeamiento urbano desde la mentalidad del arquitecto no es una
tarea fcil. Sin embargo, cada vez aparece con ms claridad que se trata de una condicin
necesaria si se desea evitar que el planeamiento sacrifique la belleza de la ciudad a una
dudosa eficacia funcional y econmica, o que se intente imponer desde el plan una forma
arquitectnica rgida y voluntarista, ignorando la riqueza .que el tiempo y la confluencia de
distintas sensibilidades dotan a la ciudad
Considerar y definir el plan urbanstico a travs la arquitectura exige medir cada uno de
los componentes sociales y fsicos de la ciudad desde su dimensin arquitectnica, y evitar,
al mismo tiempo, que esa perspectiva reduzca arbitrariamente y trivialice la complejidad
urbana; prever las consecuencias de las formas que el plan ha de imponer y calibrar su
necesidad; salvar un mbito para la creatividad de los arquitectos que proyectarn que
construyen la ciudad; y, siempre, buscar la mejora urbana sin caer en el conformismo, ni
refugiarse en la utopa.
Slo un conocimiento operativo del marco tcnico y legal en el que se mueve el
planeamiento, de sus lmites y posibilidades, permite entender los condicionamientos
fsicos, culturales y econmicos del entorno como estmulos para la creacin
arquitectnica, y no como coartada para la pereza intelectual; y traducir al plan un futuro
mejor como objetivo real, y no como mera ensoacin irrealizable.
Ayudar a alcanzar ese es el objetivo es el fin que se propone este libro, escrito: con el
deseo de proporcionar una aproximacin arquitectnica a los instrumentos que han de
utilizarse en la redaccin del planeamiento. Esperamos que ayuden a moverse con
suficiente seguridad en un campo que, en un primer momento, puede aparecer
especialmente rido, pero que en cualquier caso resulta imprescindible al urbanista si desea
que sus proyectos lleguen a plasmarse en la realidad. De ningn modo pretenden sustituir
la consulta directa de los textos legales y de la bibliografa disponible; esperamos, sin
embargo, que orienten adecuadamente su lectura, destacando las consecuencias prcticas
arquitectnicas- de las distintas previsiones legales, y sabiendo descubrir debajo de los
contingentes cambios legales, las constantes que conforman la disciplina urbanstica.
Tras dos primeras lecciones de carcter introductorio, el texto se articula alrededor de
los dos ejercicios que hemos venido utilizando en la enseanza de planeamiento urbano en
la Escuela Tcnica Superior de Arquitectura de la Universidad de Navarra. El primer
ejercicio consiste bsicamente en un Plan Especial de Ordenacin Urbana y tiene como
finalidad conseguir una cierta familiarizacin con los instrumentos normativos y de gestin
que han de utilizarse en el planeamiento. As las lecciones 3 a 8 proporcionan los
instrumentos tcnicos necesarios para afrontar la transformacin urbana de una pequea
rea parcialmente consolidada, en la que es preciso resolver, a travs de la reparcelacin,
distintos problemas de gestin. De acuerdo con los objetivos perseguidos, se han limitado
en lo posible las referencias legales, presentando los instrumentos urbansticos en sus
contenidos esenciales.
Las restantes lecciones (de la 9 a la 19) corresponden al siguiente ejercicio y, en
consecuencia, siguen el proceso de redaccin de un Plan Municipal. La tarea que debe
desarrollarse supone una aproximacin al planeamiento urbanstico tal como se realiza en
Espaa. Se centra, en la primera fase, en la dimensin arquitectnica de los aspectos
estructurantes, pero sin omitir los condicionantes impuestos por la realidad y legalidad
urbana; la ltima fase permite resolver a una escala adecuada los problemas de forma, uso
PRESENTACIN |5
y gestin, considerados ahora en toda su complejidad -tambin legal-, sin las
simplificaciones introducidas en el primer ejercicio
En consecuencia las lecciones examinan con cierto detalle, no solo las tcnicas
urbansticas cuya utilizacin se ha iniciado en el primer ejercicio, sino tambin la
instrumentalizacin jurdica de esas tcnicas. Actualmente la legislacin estatal bsica
aplicable, la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones, no llega a proporcionar una
marco suficiente para el planeamiento; en esta situacin el texto toma como marco la
legislacin de la Comunidad Foral de Navarra, aunque las tcnicas urbansticas utilizadas
no difieren esencialmente de las vigentes en otras comunidades. En realidad se trata de
poner de relieve las tcnicas urbansticas que la ley utiliza, identificando como venimos
sealando su dimensin arquitectnica.
El libro se completa con un conjunto de anexos e ilustraciones que ejemplifican modos
de afrontar, a travs de la normativa grfica y escrita, las distintas cuestiones que un plan
ha de resolver y regular. Se ha considerado preferible acudir a trabajos acadmicos de los
alumnos, convenientemente revisados, evitando as el carcter excesivamente
convencional o singular que se encuentran en los trabajos profesionales. Los comentarios
de estos ejemplos desean subrayar la imposibilidad de utilizarlos directamente, sin
someterlos antes a una concienzuda reelaboracin.
Se incluye tambin un amplio ndice y glosario de los principales trminos utilizados.
La relativa complejidad de la tcnica urbanstica, y el deseo de mantener a lo largo del
libro un discurso lineal, aconsejan que el lector pueda disponer con facilidad de una
definicin de los trminos usados en el planeamiento.
Antes de terminar esta introduccin parece de justicia hacer notar que estas lecciones
recogen una larga experiencia docente llevada a cabo por un equipo de profesores, por lo
que este texto debe entenderse como un trabajo colectivo. El enfoque general de esta
docencia corresponde a Jos Mara Ordeig quien tuvo la generosidad de ponerla en mis
manos cuando los tramos ms arduos haban sido ya recorridos; Vctor Honorato y Ramn
Sainz de los Terreros han aportado su extensa e intensa experiencia profesional,
proporcionando soluciones precisas en algunos puntos; Iosu Pinilla ha colaborado
decisivamente en la revisin del texto, y junto con los anteriores profesores- a la
implantacin de la docencia, su ayuda a ha permitido detectar los tramos del discurso que
necesitaban una mejor explicacin.
Me resta agradecer tambin su trabajo a todos los alumnos la mayora hoy ya
arquitectos- que han venido utilizando las primeras versiones de este libro aqullas que no
pasaron de unos apuntes acadmicos-, y que con sus consultas y observaciones han ido
haciendo aclarando y puliendo su contenido. No puedo mencionar a todos pero s recordar
que en los anexos aparecen quiz algo alterados- trabajos de diversos alumnos, cuyos
nombres figuran en cada caso. Por los dems, David Hermoso de Mendoza, Toms de
Esteban y Laura Irurzun han compuesto laboriosamente el texto, cuyos ndices han puesto
especialmente a prueba, conjuntamente, la paciencia de Laura y su destreza en Word 7. La
reelaboracin de la mayor parte de las imgenes corresponden a Susana Valencia. A todos
ellos, y a los que no son nombrados expresamente, mi reconocimiento.
6 | PRESENTACIN
1. DIMENSIN ARQUITECTNICA DEL
1 URBANISMO
LECCIN 1 | 7
Geogrfica: La accin sobre la ciudad resulta inseparable de la accin sobre el resto del
territorio. Como consecuencia el planeamiento urbano forma parte de la ordenacin
territorial. En este sentido la legislacin foral prev como instrumento bsico del
planeamiento el Plan Municipal, que abarca todo el territorio del Municipio, y no slo el
ncleo urbano.
Arquitectnica: Configuracin y diseo de los espacios dotndoles de las propiedades -
fsicas y estticas- necesarias para satisfacer las necesidades vitales.
Aldo Rossi escribe "creacin de un ambiente ms propicio a la vida, e intencionalidad esttica,
estos son los caracteres estables de la arquitectura" (La arquitectura de la ciudad, Gustavo Gili,
Barcelona, 1991, p. 60).
8 | LECCIN 1
La determinacin de la forma (venustas) ha de considerar su adecuacin a la actividad que
en ella se realizar (utilitas) as como los aspectos tcnicos y constructivos (firmitas) que
incluyen la ejecucin o gestin del planeamiento.
La afirmacin de estas tres dimensiones supone reconocer su interrelacin, negando as la
validez de un planeamiento que propusiese una ordenacin apoyada solo en alguno de esos
aspectos, desatendiendo los dems.
LECCIN 1 | 9
2.
2 CONSTRUCCIN DE LA CIUDAD
LECCIN 2 | 11
edificacin sujeta a la normativa que el propio plan ha de definir; de este modo el
particular que desee construir una edificacin deber obtener licencia de la Administracin
para lo que presentar el correspondiente proyecto de edificacin que ha de cumplir la
normativa establecida por el plan.
Estas tres fases se dan siempre en la construccin de la ciudad, aunque el modo concreto de
producirse puede variar segn la escala de las actuaciones que se considere. Las caractersticas
que aqu se exponen se refieren a la escala bsica (el rea que la legislacin urbanstica
acostumbra a denominar unidad de ejecucin) y se encuentra, tanto en las actuaciones
urbansticas en mbitos reducidos, como en las actuaciones de mayor dimensin (por ejemplo, a
escala de toda la ciudad, aunque ah vayan acompaadas de otros procedimientos especficos).
12 | LECCIN 2
DOBLE ASPECTO DE LA LEGISLACIN URBANSTICA
Como consecuencia de esta interrelacin entre lo jurdico, lo econmico y lo
arquitectnico, en la preparacin del planeamiento deberemos acudir con frecuencia a la
legislacin urbanstica.
Por esto mismo interesa tener siempre presente el doble sentido que esa legislacin tiene
para el urbanista:
1. Contiene una codificacin de la tcnica urbanstica; facilita as un lenguaje comn,
unos instrumentos y conceptos que pueden ser utilizados y comprendidos tanto por los
tcnicos como por la Administracin.
2. Proporcionan una instrumentalizacin jurdica, y en consecuencia dotan de fuerza
legal a las determinaciones del planeamiento.
LECCIN 2 | 13
3. DIMENSIN JURDICA DE LA ACTUACIN
3 URBANA: MODIFICACIN DE LA PROPIEDAD
DEL SUELO
Esta leccin, y las dos siguientes, examinan el modo en que se lleva a la prctica la primera
fase de la construccin de la ciudad, es decir, la modificacin de la estructura de la
propiedad. Es preciso recordar que nos estamos refiriendo a la escala bsica de actuacin
urbana.
TRANSFORMACIN PARCELARIA
En la situacin previa, sobre la que acta el Planeamiento, el suelo est dividido en
parcelas rsticas, no tiles para el desarrollo urbano. Es necesario, por tanto, un
procedimiento para modificar la estructura parcelaria de la propiedad y pasar a otra apta
para su urbanizacin y edificacin.
Un hecho importante en este proceso es la aparicin de plusvalas producidas por la
transformacin del suelo, que antes era valorado de acuerdo con su produccin
agropecuaria, y que pasa a valorarse en funcin de su capacidad de ser edificado. Por este
motivo el suelo no vale ahora de acuerdo con su dimensin, sino segn la edificabilidad
que le otorgue el plan; por supuesto tambin recibe mayor o menor valor atendiendo a su
posicin en la ciudad.
El proceso es similar en las actuaciones de renovacin urbana, es decir, cuando se desea
modificar la ordenacin de reas que tienen ya una parcelacin urbana que se considera
inadecuada.
LECCIN 3 | 15
CESIN DE SUELO PBLICO. Los propietarios ceden suelo tanto para uso pblico
(calles, plazas y parques), como para las parcelas necesarias para el equipamiento (tambin
pblicos: centros docentes, sanitarios, etc.).
Tal como veremos ms adelante (Leccin 12, p 69) la legislacin urbanstica denomina sistema
local a cada uno de esos espacios y a los servicios que se localizan en ellos.
CONSTRUCCIN DEL ESPACIO PBLICO. Construir calles, plazas y parques. Esta
operacin no incluye la construccin del equipamiento que ser responsabilidad de la
Administracin.
EQUIDISTRIBUCIN DE CARGAS Y BENEFICIOS entre los propietarios de las parcelas
incluidas en la unidad de ejecucin. Las cargas sern los costes de la urbanizacin y sern
abonadas por los propietarios, e incluye junto con el costo de la urbanizacin, otras cargas
como el valor de los edificios e instalaciones actuales que deben desaparecer ; los
beneficios sern la edificabilidad, y se adjudicar a travs de las posibilidades de
edificacin otorgada por el planeamiento a cada parcela.
Como se ver ms adelante (en el ltimo epgrafe de esta leccin, y en la prxima) la
Administracin tambin entra en este reparto de cargas y beneficios.
Una vez realizada la reparcelacin las parcelas primitivas habrn quedado sustituidas por
las nuevas. Estas nuevas parcelas sern de dos tipos:
lucrativas: donde aparecer la edificacin privada prevista por el plan.
no lucrativas: la utilizada para equipamiento pblico, calles, plazas y parques.
Se denomina edificabilidad a las posibilidades de edificacin que el planeamiento otorga a
una parcela o rea de suelo determinada; a veces tambin se utiliza el termino de
aprovechamiento urbanstico, pues, efectivamente la edificabilidad coincide con el
aprovechamiento que, a efectos urbansticos, tiene un terreno.
Solamente tienen aprovechamiento urbanstico las parcelas lucrativas; no as las parcelas
dedicadas a equipamiento pblico.
16 | LECCIN 3
Como ya se ha hecho notar, el equipamiento pblico no tiene carcter lucrativo, por tanto
no puede medirse en UAs.
El coeficiente de homogeneizacin de un uso determinado se fijar dividiendo el valor de
repercusin de ese uso entre el valor correspondiente al uso caracterstico.
LECCIN 3 | 17
4. PROCEDIMIENTOS BSICOS PARA LA
4 EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO
SISTEMAS DE ACTUACIN
El modo concreto en que se lleva a cabo la triple accin que supone la ejecucin del
planeamiento (cesin de suelo pblico, construccin de espacio pblico y equidistribucin
de cargas y beneficios) se denomina sistema de actuacin. La legislacin urbanstica
prev los sistemas siguientes:
Sistema de compensacin , es de naturaleza privada, la iniciativa corresponde a los
propietarios que han de unirse en una junta de compensacin y redactar el correspondiente
proyecto de reparcelacin y proyecto de urbanizacin. A travs del proyecto de
reparcelacin, al mismo tiempo que se reparten los aprovechamientos, se distribuyen los
costos de la urbanizacin
La puesta en marcha de este sistema exige el acuerdo -al menos- de los propietarios del
50% del suelo incluido en la unidad. Los proyectos de reparcelacin y urbanizacin se han
de someter a la aprobacin del Ayuntamiento, (LF art 155 y ss.).
Sistema de cooperacin, tiene naturaleza pblica, la iniciativa corresponde al
Ayuntamiento que es quien debe preparar y aprobar -con trmite de informacin pblica-
el proyecto de reparcelacin (reparto de costes y beneficios) y el de urbanizacin, (LF art
166 y ss.).
Sistema de expropiacin, es, as mismo, de naturaleza pblica, supone la expropiacin del
suelo y su urbanizacin directa por la Administracin, (LF art 182).
El mbito sobre el que se aplican estos sistemas, y se realiza en su caso la reparcelacin, se
denomina unidad de ejecucin.
La legislacin foral en desarrollo de lo previsto en la LS98- prev que en todos estos
casos corresponda a la Administracin actuante el 10% del aprovechamiento urbanstico de
la unidad (LF art 13.1.a). Se exceptan las unidades de ejecucin situadas en cascos
histricos, en este caso el 100% del aprovechamiento corresponde a los propietarios, (LF
art 13.1.e).
La Ley Foral prev otros dos sistemas que, por sus caractersticas especiales, no es necesario
tener en cuenta en la redaccin del planeamiento, sino en la fase de ejecucin; se trata del
sistema de reparcelacin voluntaria (LF art 169) y el de ejecucin forzosa (LF art 171 y ss.).
ACTUACIN DIRECTA
Aunque el modo habitual de construir la ciudad (tanto por lo que respecta a la edificacin
privada como al suelo pblico) es a travs de unidades de ejecucin, en el suelo urbano es
posible excluir de las unidades algunas parcelas privadas y reas de suelo de uso pblico.
Estas parcelas se realizan como actuaciones directas (tambin llamadas actuaciones
asistemticas); para ello es necesario que su edificacin, y en su caso la ejecucin de las
infraestructuras urbanas que la edificacin precise, pueda realizarse directamente por el
propietario de la parcela, sin necesidad de la aportacin de parcelas de otros particulares.
Habitualmente se dice que esas parcelas estn en suelo consolidado. En realidad en estos
suelos pueden distinguirse dos tipos de suelo, segn la situacin en que se encuentre el
suelo pblico que sirve a la parcela de que se trate:
LECCIN 4 | 19
Plano de Gestin preparado por JORGE TORRENTS para su propuesta de Plan Municipal del Valle de Egs (rea del Concejo de Ibiricu)
20 | LECCIN 4
Suelos con urbanizacin no consolidada, es decir, suelos que exigen una
modificacin en el suelo pblico que sirve la parcela construible: bien porque
haya que urbanizar ese suelo, o porque sea preciso ceder y urbanizar parte del
suelo privado para uso pblico.
Suelos con urbanizacin consolidada.
En cada uno de estos tipos de suelo le corresponde a la Administracin un porcentaje
distinto de aprovechamiento urbanstico, en concreto:
En el suelo con urbanizacin no consolidada le corresponder al Ayuntamiento
el 10% del incremento del aprovechamiento que suponga la actuacin respecto a
la edificacin previa existente (LF art 13.1.b; en relacin LS98 art 14.2.c).
En el suelo con urbanizacin consolidada, el 100% del aprovechamiento
corresponde al propietario (LF art 13.1.d; en relacin con LS98 art 14.1)..
En todo caso los propietarios de estos suelos tienen ya el derecho a edificar que
pueden ejercer solicitando licencia: mediante este trmite se concretar -en caso
necesario- la cesin de suelo pblico, su urbanizacin a costa del propietario y la
compensacin en metlico a la Administracin por el aprovechamiento que le pueda
corresponder.
Como ya hemos avanzado tambin es posible excluir de las unidades de ejecucin
determinados reas de suelo de uso pblico (es decir, algunos sistemas locales), situados en
suelo urbano. Si es necesaria su urbanizacin deber ser realizada por el Ayuntamiento,
pero la legislacin prev la posibilidad de que se repercuta a los propietarios afectados el
90% del costo sufragado por el Ayuntamiento (se excluye por tanto, las cantidades que
puedan haberse recibido de otros rganos de la administracin: diputacin provincial o
comunidad autnoma). Esta repercusin se realiza mediante contribuciones especiales;
previamente el Ayuntamiento debe haber aprobado un Reglamento que establezca los
criterios con que se har este reparto, contribuyentes a los que afecta, etc.
Esta circunstancia (suelo de uso pblico, excluido de las unidades de ejecucin) se da
especialmente en el suelo urbano consolidado, pero la Ley Foral lo prev tambin para el caso en
que su inclusin en una unidad de ejecucin la hiciese inviable (LF art 143.3); en este caso no
parece que sea aplicable su financiacin mediante contribuciones especiales.
LECCIN 4 | 21
Se habla de adquisicin gradual de los derechos, porque cada uno de ellos se obtiene una
vez ejercido el que le precede. De este modo cada uno de esos derechos supone, al mismo
tiempo, el deber de ejercer la facultad que otorgan; adems, este deber habr de cumplirse
en un plazo determinado, que se cuenta a partir del momento en que se inicia el derecho-
deber correspondiente.
La legislacin determina qu instrumento (el planeamiento o la concesin de la licencia)
debe fijar ese plazo, y marca adems unos plazos subsidiarios para el caso de que ese
instrumento no lo fije.
El derecho a urbanizar se inicia en el momento en que es aprobado definitivamente el
planeamiento que ordene pormenorizadamente el suelo de que se trate.
Cada uno de los dems derechos se inicia, cuando se han cumplido los deberes que supone
el derecho previo.
Aunque la urbanizacin, lo mismo que la cesin de suelo pblico y la equidistribucin, es
condicin previa a la adquisicin por parte de los propietarios del derecho al
aprovechamiento urbanstico, la urbanizacin efectiva del suelo puede ser sustituida por un
aval de los propietarios comprometindose a hacerla simultneamente con la edificacin
(LF art 17).
OBJETIVO DE LOS PLAZOS Y CONSECUENCIAS DE SU CUMPLIMIENTO
Este modo de adquirir gradualmente los derechos urbansticos proporciona un medio de
control social de la participacin privada en la construccin de la ciudad y de la
apropiacin de plusvalas. Adems, mediante la fijacin de plazos mximos para adquirir
esos sucesivos derechos, se puede asegurar un desarrollo racional de la ciudad.
Cuando en una unidad de ejecucin para la que se ha fijado el sistema de compensacin no
se ejerza el derecho a urbanizar en el plazo previsto, el Ayuntamiento podr acordar la
sustitucin de ese sistema por un sistema pblico (cooperacin o expropiacin): LF art
149. Los propietarios responsables del incumplimiento de los plazos perdern en este caso
su derecho a urbanizar.
El incumplimiento de los deberes de pedir licencia o edificar podr dar lugar a la
expropiacin (LF art 209.c) 5) o a la venta forzosa (LF art 218).
En el siguiente cuadro se resumen las previsiones que la legislacin contiene respecto a los
plazos mximos en que han de cumplirse los correspondientes deberes.
22 | LECCIN 4
PRIORIDADES DE UNAS UNIDADES RESPECTO DE OTRAS
El planeamiento podr fijar prioridades cronolgicas de unas unidades de ejecucin
respecto de otras, cuando la ejecucin de una sea condicin necesaria para que otra pueda
ser ejecutada. Esta necesidad puede producirse por que la segunda unidad precise la
existencia previa de la red viaria o de infraestructuras de la otra unidad. En todo caso el
Reglamento de Gestin de la antigua ley del Suelo (art 35.2) permite alterar esa prioridad,
siempre que la unidad afectada se haga cargo del costo de las vas o infraestructuras que
atraviesan la otra unidad.
LECCIN 4 | 23
Plano de Gestin realizado por JOS COSTOYA para su propuesta de Plan Especial para Etxabakoiz (1999)
24 | LECCIN 4
APLICACIN DE ALGUNOS DE LOS CRITERIOS PARA DELIMITACIN DE UNIDADES DE EJECUCIN
Autonoma de gestin. Se ha evitado que una parcela primitiva se incluya en ms de una unidad de
ejecucin; esto produce cierta dificultad para la autonoma constructiva del parque junto al Ro Elorz; para
salvar este problema se pueden seguir dos caminos:
preparacin por el Ayuntamiento de un proyecto para el parque, que los proyectos de urbanizacin
de cada Unidad (redactados por las Juntas de Compensacin) debern recoger.
establecer como sistema de actuacin el de cooperacin (con lo que los proyectos de urbanizacin
de las dos unidades estarn totalmente coordinados).
(la solucin elegida deber reflejarse en las condiciones de gestin incluidas en la Normativa de las
correspondientes unidades de ejecucin; vase Leccin 8) :
Reparto equitativo del cargas. Al delimitar cada unidad se han procurado distribuir las cargas: la UE1 tiene
ms derribos e indemnizaciones, mientras que la UE3 tiene ms urbanizacin. Hay que tener en cuenta que
las edificaciones fuera de ordenacin en la UE1 estn en uso, incluido un negocio de lavadero de coches,
mientras que las de la UE3 estn fuera de uso.
Funcionalidad el entorno. La delimitacin prevista permite el acceso a las reas consolidadas (um1 y
um2) mientras se van realizando las distintas unidades, sin necesidad de esperar a que toda el rea est
construida. En las ilustraciones de esta pgina se comprueba cmo quedara el tejido viario cuando slo
estuviese construida la UE1, o slo la UE3. Tambin a la UE2 se podr acceder cuando slo una de esas
unidades est construida.
LECCIN 4 | 25
autonoma en la gestin. Evitar, en la medida en que sea posible (nunca lo ser de
un modo absoluto), distribuir las parcelas primitivas entre ms de una Unidad. Esta
divisin ser tanto ms inconveniente cuanto ms reducida sea la parcela y entre en ms
Unidades. En realidad este criterio influir tambin como ya se ha indicado- en la
decisin relativa a la dimensin de las unidades.
Especial atencin ha de prestarse a los restos de parcela que la delimitacin de las unidades
mantenga como suelo rstico; hay que evitar dimensiones y formas que la hagan inadecuada para
su aprovechamiento agropecuario; en estos casos, interesar incluir esos restos en la unidad de
ejecucin, aunque se destinen simplemente a espacio libre.
asegurar la funcionalidad del entorno urbano mientras se van ejecutando las
distintas unidades. Esto supone mantener o dar una alternativa para:
red viaria
infraestructuras: agua, alcantarillado, canales, etc.
elementos naturales, por ejemplo si la Unidad de Ejecucin incluye la
canalizacin de corrientes de agua.
El sistema de actuacin previsto puede influir en el modo de aplicar estos criterios. Por
ejemplo, si se realiza por cooperacin la autonoma constructiva queda facilitada, pues el
Ayuntamiento puede preparar un proyecto de urbanizacin nico para varias unidades, y
distribuir su costo entre las distintas unidades confeccionando las correspondientes
mediciones.
26 | LECCIN 4
5. DIMENSIN ECONMICA DE LA ACTUACIN
5 URBANA: VIABILIDAD Y EQUIDISTRIBUCIN
LECCIN 5 | 27
El balance queda reducido del siguiente modo:
Balance
Resultados Costos
Valor de venta de las nuevas edificaciones Costo de la nueva edificacin
Cargas urbanizadoras
Costo del suelo
En el epgrafe cargas urbanizadoras se incluyen todos los costos necesarios para preparar el
suelo para la edificacin; en concreto:
Urbanizacin propiamente dicha (ejecucin del Proyecto de Urbanizacin)
Costo de los derribos
Valor de reposicin de los edificios que deben desaparecer
Indemnizacin de los usos actuales (sean residenciales, comerciales, industriales
o agrcolas).
Los costos del suelo suponen la valoracin econmica de las prdidas de su
aprovechamiento agropecuario al que nos referamos en el anterior balance.
28 | LECCIN 5
DISTRIBUCIN ENTRE LOS DISTINTOS AGENTES DE LOS COSTOS Y BENEFICIOS
Al promotor corresponde hacer frente a todos los costos necesarios para la edificacin: es
decir, tanto el costo de la propia edificacin, como las cargas urbanizadoras y el costo del
suelo sin urbanizar.
Para calcular los gastos del promotor hay que considerar que deber:
pagar al constructor y al propietario del suelo.
soportar unos gastos de promocin: sean directos (propios de esa promocin) o
indirectos (los generales de la sociedad de que se trate).
obtener un beneficio por su inversin.
A su vez el constructor, no slo deber cargar al promotor el costo de la construccin (el
llamado costo de ejecucin, ms los gastos generales), sino tambin sus propios beneficios.
Por otra parte la Administracin, a quien corresponde el 10 % de la edificabilidad, deber
hacer frente al costo de la edificacin que le corresponde.
La LS98 (art 14.c y 18.4) prev que la Administracin participe en las cargas de la
urbanizacin, hasta una proporcin equivalente al porcentaje de aprovechamiento urbanstico
que recibe, pero al mismo tiempo permite que la legislacin autonmica reduzca la participacin
de la Administracin en esas cargas. La LF (art13.3) -tras su modificacin por la Ley Foral
24/1998- establece que la Administracin reciba los aprovechamientos libre de cargas de
urbanizacin.
LECCIN 5 | 29
BP= Beneficios del promotor
Cu= Total de las cargas urbanizadora de la unidad
Costo de la edificacin = Cc + Bc + Gp+Bp
Las ecuaciones utilizadas toman en consideracin el costo de la urbanizacin, por tanto
expresan el valor residual (Vrnu) que la edificacin deja disponible para la compra de suelo
no urbanizado.
Podra tambin calcularse el valor residual (Vru), es decir, el valor disponible para compra
del suelo ya urbanizado (o lo que es lo mismo, para pagar suelo no urbanizado y para
urbanizarlo); evidentemente ese valor ser mayor (el propietario del suelo urbanizado ha
pagado ya las cargas urbanizadoras) en este caso el valor residual ser:
Vru = Vrnu + Cu = 90% (Vv - Cc - Bc - Gp - Bp)
SIGNIFICADO DEL VALOR RESIDUAL Y SU RELACIN CON EL VALOR DE
REPERCUSIN
Como se vio en la leccin anterior, el valor de repercusin del suelo en una edificacin es
la parte del precio de venta de la edificacin que corresponde a la compra del suelo; de
nuevo puede considerarse el valor de repercusin del suelo sin urbanizar, y del ya
urbanizado.
En todo caso, el valor residual disponible para el suelo equivaldr al mayor valor de
repercusin del suelo que puede soportar esa edificacin.
30 | LECCIN 5
6. CASO PRCTICO: ASPECTOS ECONMICOS
6 DE UNA ACTUACIN URBANA
Los conceptos adelantados en las ltimas lecciones permiten afrontar los aspectos
econmicos de la ordenacin urbana de un rea determinada. Se trata en definitiva de
estudiar:
1. Calculo y justificacin de los coeficientes de homogenizacin de cada uso y
tipologa edificatoria.
2. Viabilidad econmica de la actuacin urbanstica.
3. Reparcelacin, es decir, equidistribucin de las nuevas parcelas y de los costos.
En esta leccin se realizar un ejercicio prctico sobre la ordenacin que reflejan los
siguientes croquis
Ordenacin prevista.
LECCIN 6 | 31
1) JUSTIFICACIN DE LOS COEFICIENTES DE HOMOGENIZACIN
Habitualmente corresponde al Planeamiento fijar los coeficientes homogenizadores que
permitirn medir en Unidades de Aprovechamiento las superficies correspondientes a los
distintos usos y tipologas edificatorias.
Ms adelante veremos en qu ocasiones es necesario que el planeamiento fije estos
coeficientes.
La legislacin no impone ningn mtodo concreto para el clculo de estos coeficientes; tal
como se avanz en la Leccin 3 estos coeficientes se pueden calcular comparando los
mximos valores de repercusin de suelo que pueden admitir los distintos tipos de
edificacin (es decir, el dinero que un tipo determinado de edificacin deja disponible para
comprar suelo y urbanizarlo).
Para esto se aplica el llamado mtodo de los valores residuales, este sistema se fundamenta
en la definicin de hiptesis referentes a ingresos y gastos de la promocin inmobiliaria
prevista, para determinar por diferencia entre unos y otros, el valor residual que
proporciona cada tipo de edificacin (o lo que es lo mismo, qu valor de repercusin del
suelo pueden absorber las distintas tipologas).
Ser preciso por tanto, que las hiptesis se refieran por un lado, a los ingresos previstos por
las ventas del producto inmobiliario terminado. Por otro lado, debern considerarse
hiptesis relativas a los costes necesarios para materializar las determinaciones de
planeamiento, tanto de construccin, como de urbanizacin, y promocin, as como los
beneficios previstos para los agentes que intervienen en la operacin y en su caso, los
costes derivados de los edificios o instalaciones en situacin de fuera de ordenacin
(derribos, valor de reposicin de los edificios, indemnizaciones por traslados, derechos
reales, etc.).
Se dice que un edificio existente est fuera de ordenacin, cuando no cumple las condiciones
establecidas por el planeamiento para la parcela en que est situado.
32 | LECCIN 6
cada caso. En la tabla I (en la pgina siguiente) se incluyen los coeficientes que
corresponderan a varias tipologas.
Tabla I. Estimacin de los distintos gastos de promocin en diversos tipos de
edificacin
VIVIENDA VPO LOCAL
LIBRE RGIMEN GENERAL COMERCIAL
Vv - (1,3225+1,15Kc) Cc
Vr=
1,15 + 1,15 Kr
formula que queda simplificada as:
Vv-A x Cc En que A=1,3225+1,15Kc
Vr=
B y B=1,15+1,15Kr
LECCIN 6 | 33
TABLA II. Determinacin de coeficientes de homogenizacin para diversas tipologa
Vv Cc Bc Gp Bp A B Vr Ch
Tipologa Valor de venta Coste de Beneficio Gastos de Beneficio Coeficiente sobre Coeficiente Valor de Coeficiente de
pts/m construccin constructor promocin promotor Cc sobre Vr repercusin del homogenizacin
34 | LECCIN 6
pts/m pts/m pts/m pts/m suelo
urbanizado
Vivienda 115.000 54.000 8.100 20.749 14.998 1,698 1,357 Vv-1,698x Cc 1,836
Libre
1,36
17.138 pts
9.335 pts
Local 90.000 30.000 4.500 19.056 11.742 1,730 1,541 Vv-1,73x Cc 2,648
Comercial
1,541
24.724 pts
En la prctica, para determinar los coeficientes de homogenizacin no es necesario calcular el beneficio del constructor (Bc) y los gastos (Gp) y beneficios (Bp) del promotor;
estas cifras se han indicado en esta tabla (sombreadas)slo para ilustrar mejor el ejemplo.
2) ESTUDIO DE LA VIABILIDAD ECONMICA DE LA ACTUACIN URBANSTICA
Tal como se ver en la Leccin 14, la legislacin urbanstica prev un instrumento especfico -el
rea de Reparto- para conseguir una mejor equidistribucin de beneficios; hay que tener en
cuenta que el estudio de viabilidad que aqu se presenta slo es vlido cuando no existe rea de
Reparto. Si el planeamiento establece para un suelo rea de reparto deber seguirse el
procedimiento indicado en esa Leccin 14.
Al preparar una ordenacin urbana tiene especial inters saber hasta qu punto esa
ordenacin es viable; es decir, a qu precio podran pagar el suelo los promotores que se
hicieran cargo de la construccin y venta de la edificacin prevista. Por supuesto, una vez
aprobada la ordenacin, los promotores realizarn unos estudios similares para saber qu
precio pueden pagar por el suelo.
Tal como se ha expuesto en la Leccin 4, para ello ser necesario calcular el valor residual
total que proporcionar la edificacin a que tienen derecho los propietarios del suelo.
Realizaremos el estudio correspondiente al caso que estamos estudiando, cuyos datos
numricos son los siguientes:
LECCIN 6 | 35
TABLA III APROVECHAMIENTOS URBANSTICOS DE LA UNIDAD DE EJECUCIN
EDIFICIO PARCELA TIPOLOGA EDIFICATORIA Coeficiente UAs
homogen.
Viv libre VPO Comerc. por por Parcela
m2 m2 m2 tipologa
1 1.1 460 1,836 844,56
200 2,648 529,60 1.374,16
1.2 460 1,836 844,56
200 2,648 529,60 1.374,16
2 2.1 460 1,836 844,56
200 2,648 529,60 1.374,16
2.2 460 1,836 844,56
200 2,648 529,60 1.374,16
33.1 1.120 1,000 1.120,00 1.120,00
3.2 1.120 1,000 1.120,00 1.120,00
3.3 1.120 1,000 1.120,00 1.120,00
TOTAL (en UAs) 8.856,64
En cuanto a los edificios que han quedado fuera de ordenacin y que por tanto
deben desaparecer:
costo del derribo con el correspondiente beneficio del constructor
valor de reposicin del edificio
indemnizacin por la actividad que se realizaba en el edificio
Para todos estos gastos, habr que considerar los gastos y beneficios del promotor, en
conjunto podemos fijar la siguiente frmula:
Cur = Cud + Bcu + Rep + Ind + Gpu + Bpu (frmula 5)
En los que
Cur = cargas urbanizadoras totales
Cud = costo ejecucin de la urbanizacin y derribo
Bcu = beneficios del constructor por urbanizacin y derribo.
Se puede estimar en un 15%; por tanto Bcu = 0.15 Cud
Rep = costo de reposicin de los edificios fuera de ordenacin
Ind = indemnizacin de las actividades que acogen los edif. fuera de ordenacin
36 | LECCIN 6
Gpu = gastos de promocin de la urbanizacin. En los que hay que considerar:
Gastos de honorarios y tasas que pueden valorarse en un 9% sobre el costo de
la urbanizacin y derribo
Gastos de gestin y financieros, estimables en un 15% del total de gastos que
han de realizarse
En total, estos gastos podran calcularse con la siguiente frmula:
Gpu = ( 0,9 + 0,15 ) Cud + 0,15 ( Rep + Ind ) =
= 0,24 Cud + 0,15 ( Rep + Ind ) (frmula 6)
Bpu =Beneficios del promotor, estimables en un 15% del costo total, es decir,
Bpu = 0,15 (Cud + Bcu + Rep + Ind + Gpu) (frmula 7)
Esta frmula permite calcular las cargas urbanizadoras en funcin del costo de ejecucin
de la urbanizacin y derribos, y de los gastos de reposicin e idemnizacin de los edificios
fuera de ordenacin.
Hay que tener en cuenta que la frmula utiliza unas hiptesis de honorarios, tasas y beneficio
industrial que puede ser necesario adaptar a las circunstancias concretas del momento y lugar.
Aplicando estos criterios al ejemplo que se est estudiando, e incluyendo unas hiptesis
relativas a costo de urbanizacin, derribos, valor de reposicin e indemnizaciones
tendremos los siguientes costos:
Costo de ejecucin material de la urbanizacin:
Superficie de viales y espacios libres
(plazas y reas peatonales) 3.696 m2 x 9.500 pts/ m2 = 35.112.000 pts
Superficie de parque 480 m2 x 2.500 pts/ m2 = 1.200.000 pts
Total urbanizacin 36.312.000 pts
Costo derribo 150 m2 x 3 m (altura) x 400 pts/ m3 = 202.500 pts
Total coste urbanizacin y derribo 36.514.500 pts
Valor de reposicin del edificio fuera de ordenacin
150 m2 x 28.000 pts/ m2 = 4.200.000 pts
Indemnizacin por prdida de uso 1.000.000 pts
Total valor de reposicin e indemnizacin 5.200.000 pts
Cargas urbanizadoras totales (aplicando frmula 8)
Cur = 1,576 x 36.514.500+ 1,225 x 5.200.000 = 63.916.064 pts
VALOR RESIDUAL NETO
Anteriormente se ha hallado el valor residual de la actuacin para suelo urbanizado; con
esta cantidad se han de cubrir las cargas urbanizadoras y pagar el suelo. Por tanto,
descontando a ese valor residual el coste de las cargas urbanizadoras obtendremos el valor
LECCIN 6 | 37
residual disponible para la compra del suelo sin urbanizar; sta ser la cantidad que nos
indica el precio mximo del suelo que la actuacin permite.
Como se ha expuesto en la Leccin 5, en Navarra la Administracin recibe un
aprovechamiento libre de cargas urbanizadoras. Por tanto para conocer la carga
urbanizadora que deben asumir las UAs correspondientes a los propietarios se ha de
dividir el total de cargas urbanizadoras de la unidad entre el 90% de su aprovechamiento
urbanstico.
Por tanto el clculo de la carga urbanizadora que ha de soportar cada UA ser
Cur/UA = 63.916.064 pts / (8.856,64 x 0,9) UAs = 8.018,60 pts/UA
Por tanto, el valor residual por UA disponible para la compra de suelo no urbanizado, ser
VrUA- Cur/UA = 9.335 pts/UA -8.018,60 pts/UA = 1.316,40 pts/UA
(el valor residual bruto de una UA, menos las cargas urbanizadoras que ha de soportar)
El valor residual de toda la unidad de ejecucin, disponible para comprar suelo no
urbanizado, ser
0.9 x Total de Aprovechamiento urbanstico x (VrUA- Cur/UA) =
0,9 x 8.856,64 UAs x 1316.40 pts/UA = 10.492.993 pts
Lgicamente no se considera el valor residual del 10% correspondiente al Ayuntamiento,
quien, como hemos recordado, lo recibe libre de cargas.
La cantidad que corresponde a los propietarios nos permite calcular el valor mximo del
suelo que podra pagarse
10.492.993 pts /Superficie con derecho a aprovechamiento =
10.492.993 pts / 6.616 m2 = 1.586 pts/ m2
3) REPARCELACIN.
Como se vio en la Leccin 3 la reparcelacin supone la adjudicacin a los propietarios del
suelo de parcelas edificables y la fijacin de la cantidad que cada uno de ellos ha de aportar
para hacer frente a la carga urbanizadora.
El siguiente croquis refleja grficamente el resultado de la reparcelacin.
38 | LECCIN 6
Para calcular la participacin de cada uno de los propietarios tanto en las cargas
urbanizadoras como en el aprovechamiento urbanstico de la actuacin, debemos calcular
qu porcentaje corresponde a cada uno de los propietarios
En la tabla siguiente se incluyen esos porcentajes, y las correspondientes participaciones de
los propietarios y del Ayuntamiento.
TABLA IV EQUIDISTRIBUCIN
Propietario Superficie % participac. sobre % participac. Aprovecha- %participac. Cargas
m2 superf. inicial con sobre miento en UAs en las cargas urbanizadoras
derecho aprovecha- urbanizadoras en pts
aprovechamiento miento
A 2,315,60 35 0,9 x 35=31.5 2.789,84 35 22.370.622,40
B 1,654,00 25 0,9 x 25=22,5 1.992,74 25 15.979.016,00
C 1.322,20 20 0,9 x 20=18,0 1.594,19 20 12.783.212,80
D 1.322,20 20 0,9 x 20=18,0 1.594,19 20 12.783.212,80
Ayuntam. 160,00 0 10 885,66 0 0,00
Total 6,616 100 100 8.856,64 63.916.064,00
Para la adjudicacin de los aprovechamientos urbansticos a los distintos propietarios y al
Ayuntamiento hay que tener en cuenta las parcelas iniciales de cada propietario y el
aprovechamiento que permite cada una de las nuevas parcelas, tal como refleja la tabla III.
Por otra parte la superficie de viales del Ayuntamiento no le da derecho a
aprovechamiento, por tanto slo se le ha de adjudicar el 10% que la ley prev.
Se trata de adjudicar a cada propietario las parcelas (o porcentaje de parcela) que le
permitan edificar el aprovechamiento a que tiene derecho. Lgicamente habr diversas
soluciones, en lo posible se debe procurar:
1) que las nuevas parcelas que se adjudican a un propietario estn lo ms cerca
posible de su parcela original;
2) que el mayor nmero posible de nuevas parcelas se adjudiquen completas a un
propietario;
3) atender a las preferencias sobre el tipo de construccin de los propietarios y del
Ayuntamiento (a ste le interesar, en principio, VPO).
En la pgina siguiente se incluye la tabla V con una posible propuesta de reparcelacin
TABLA V: PROPUESTA DE REPARCELACIN
PROPIEDAD A B C D Ayuntamiento TOTAL
PARCELA
1.1 UAs 1.374,16 1.374,16
% 100%
1.2 UAs 1.374,16 1.374,16
% 100%
2.1 UAs 1.374,16 1.374,16
% 100%
2.2 UAs 41,52 872,74 239,6 220,03 1.374,16
% 3,02% 63,51% 17,43% 16,01%
3.1 UAs 1.120,00 1.120,00
% 100%
3.2 UAs 234,34 885,66 1.120,00
% 20,92% 79,07%
3.3 UAs 1.120,00 1.120,00
% 100%
TOTAL UAs 2.789,84 1.992,74 1.594,19 1.594,19 885,66 8.856,64
LECCIN 6 | 39
7. FORMA URBANA Y DEFINICIN DEL
7 CONTENIDO DE LA PROPIEDAD
LECCIN 7 | 41
servidumbre de uso: es el derecho a utilizar un suelo, aunque no se sea su
propietario.
42 | LECCIN 7
Por ejemplo, de este modo se inici el primer plan general de Pamplona (1957), tal como se
refleja en sus ordenanzas que mantuvieron su titulo original de Ordenanzas del Plan General de
Alineaciones.
LECCIN 7 | 43
alineacin obligatoria: es la lnea que separa el espacio que ha de quedar libre, del
ocupado por la edificacin. A veces esta alineacin coincide con la alineacin
oficial (era lo habitual en la ciudad decimonnica); en otros casos, la alineacin
constructiva quedar en el interior de la parcela, y separar, dentro de la parcela,
la superficie libre de la ocupada por la edificacin.
alineacin mxima: establece una lnea que no puede ser superada por la
edificacin. Se utiliza por ejemplo en la vivienda unifamiliar, para asegurar unas
distancias mnimas de la edificacin respecto a la calle; o en las manzanas
cerradas para asegurar para el patio de manzana al menos una dimensin
determinada.
Las alineaciones obligatorias y mximas, pueden ser distintas en las diversas plantas del
edificio, en ese caso debe indicarse expresamente: reflejndolas en un nico plano por
medio de signos distintos, o preparando distintos planos para las plantas que tienen
distintas alineaciones.
Las alineaciones deben acotarse, de modo que sea posible su replanteo sobre el terreno:
esto supone la necesidad de triangularlas y relacionarlas con un punto fijo (p. ej. en una
construccin existente y que se mantenga en la nueva ordenacin).
A veces puede ser oportuno acotar en estos planos algunos elementos urbanos (acerados,
medianas, etc.). Lgicamente las cotas que figuren en los planos tendrn carcte4r
normativo; por tanto deber seguirse un criterio restrictivo, pues habitualmente la
definicin precisa de esas dimensiones corresponder al proyecto de urbanizacin. En todo
caso no resulta apropiado denominar alineaciones a esas posibles determinaciones.
volmenes. Los planos deben tambin reflejar los volmenes edificables, habitualmente se
indicar sobre la parcela, o sobre la superficie limitada por distintas alineaciones, el
nmero de plantas permitidas, distinguiendo planta baja, plantas altas, tico y stano.
Slo debe distinguirse la planta baja y el tico de las plantas altas, cuando tienen distintas
condiciones de forma (p.ej. altura); en otro caso, bastara indicar el nmero de plantas
situadas por encima del nivel de la calle.
P. ej. Puede fijarse para la planta baja una altura mayor que para el resto de las plantas. El tico
suele exigir unos retranqueos respecto a la fachada de las dems plantas; en la entrecubierta se
limita la altura vertical en la fachada, o se fijan condiciones especiales para las ventanas, etc.
rasante es la lnea definida por la seccin del plano del suelo con otro vertical. En los
planos debern sealarse las cotas de los puntos ms significativos de las rasantes: lugares
en que hay un cambio de pendiente, interseccin de dos calles, etc.
En los mismos planos, o mediante la normativa escrita, deber determinarse la relacin
existente entre la cota de la planta baja de la edificacin y la rasante de la calle. El primer
mtodo puede ser especialmente indicado cuando la fuerte pendiente de la calle permite
que en el mismo frente de la parcela aparezcan dos plantas distintas fcilmente accesibles
desde la calle.
Las cotas de las rasantes pueden ser absolutas (sobre el nivel del mar), o relativas a un
punto determinado que se adopte como cota cero (este segundo procedimiento resulta
generalmente ms claro).
44 | LECCIN 7
Los porches: aparecen como suelo de uso pblico aunque las plantas superiores, o una
terraza sobre el porche, y a veces tambin el stano, estn ocupadas por el edificacin. En
estos casos la parcela privada incluye el porche, pero sobre parte de ella se establece una
servidumbre de uso pblico.
Garajes subterrneos que se extienden por debajo del acerado o de la calle. Puede
aplicarse el mismo mtodo que para los porches (el suelo que excede la edificacin es
privado, pero tiene una servidumbre de uso pblico), o bien establecer en el planeamiento
una cesin, por parte del Ayuntamiento y en beneficio del propietario de la parcela
contigua, del derecho de superficie en stano. Motivos prcticos parecen aconsejar y es
la prctica habitual en la mayora de los Ayuntamientos- optar por el establecimiento de
una servidumbre de uso pblico.
En todos estos casos es importante un adecuado reflejo en los planos, p. ej. marcando la
superficie correspondiente con una trama y anotando la existencia de la servidumbre o de
la cesin del derecho de superficie. Al tener incidencia esta circunstancia en el derecho de
propiedad resulta especialmente til reflejar esta servidumbre en los planos de gestin, de
este modo se facilitan las correspondientes anotaciones en el Registro de la Propiedad.
LECCIN 7 | 45
8. DOCUMENTACIN ESCRITA: MEMORIA Y
8 NORMATIVA URBANSTICA
DOCUMENTACIN ESCRITA
El carcter jurdico de las planes confiere especial importancia a la documentacin escrita
(memoria y normativa urbanstica) que ha de redactarse con atencin, de modo que
refuerce y precise las determinaciones que aparecen en los planos, evitando cualquier
contradiccin entre unos y otros documentos.
En esta leccin se expone slo la documentacin ms relevante, refirindose exclusivamente a
sus contenidos bsicos. Ms adelante, cuando se estudien las previsiones que la legislacin
urbanstica establece para los Planes Municipales y para su gestin, se analizar de un modo ms
completo las determinaciones que deben cumplir los distintos documentos escritos. Esta
aclaracin es especialmente importante por lo que se refiere a la Normativa General, y a las
condiciones generales y condiciones de gestin de la Normativa Particular.
MEMORIA
La memoria del plan es el documento escrito en el que se explica y justifica la ordenacin
urbana prevista en el plan. Hay que recordar que no tiene carcter prescriptivo, aunque
puede ser til para ayudar a interpretar las determinaciones contenidas en la normativa
grfica y escrita. Su funcin es similar a la que desempea el prembulo o la exposicin de
motivos de una ley o reglamento.
LECCIN 8 | 47
Por ejemplo si el plan incluye zonas consolidadas -es decir, ya edificadas- o solares
edificables sin necesidad de previa parcelacin- identificar en esta zona una o ms
unidades morfolgicas, mientras que el resto de terreno, sometido a una reparcelacin,
quedar englobado en una o ms unidades de ejecucin. Para cada unidad morfolgica se
establecer una normativa, y otra distinta para cada unidad de ejecucin.
La denominacin unidad morfolgica viene siendo utilizada por la tcnica urbanstica, aunque
no aparece explcitamente en la legislacin. No habra por tanto inconveniente en utilizar otra
terminologa como unidad de ordenacin, rea morfolgica, etc. Lo importante, si se utiliza,
es hacerlo con coherencia en todos los documentos del plan, y definirla adecuadamente.
48 | LECCIN 8
por el Plan), puede indicarse el aprovechamiento patrimonizable (el que
corresponde a los propietarios de las parcelas originales).
Como hemos sealado arriba de las reas de Reparto se trata en la Leccin 14.
DETERMINACIONES DE GESTIN
Sistema de actuacin elegido.
Plazos para la adquisicin de los distintos derechos (al aprovechamiento
urbanstico y a edificar).
Si es el caso, se deben indicar las condiciones de prioridad cronolgica que
existe de unas unidades respecto a otras.
Condiciones de parcelacin. Como se ha indicado ya, el proyecto de reparcelacin
no se incluye en el propio plan, por lo que es conveniente establecer las
condiciones que deber seguir este proyecto: as se podrn fijar unas
condiciones mnimas para las parcelas o determinar qu parcelas -marcadas en
los planos- son obligatorias o indivisibles y, en caso necesario, la obligatoriedad
de algunas parcelas mancomunadas (p. ej. para patios de manzana o si se
prevn garajes mancomunados).
Habitualmente la parcela mnima coincide con la unidad mnima de proyecto
para el que se puede pedir licencia; sin embargo, en ocasiones, interesa
determinar expresamente una unidad mnima de proyecto, aunque pueda
contener varias parcelas.
En lugar de definir esa unidad mnima de proyecto, puede ser oportuno limitarse
a prescribir la obligatoriedad de anteproyecto comn a varias parcelas: en
algunos casos se actuar as para conseguir cierta homogeneidad entre varios
edificios o para permitir la utilizacin de elementos comunes (garajes u otros
servicios). Se establece para ello la necesidad de presentar, con carcter previo a
la peticin de licencia, un anteproyecto comn a varias parcelas; en estos casos
han de precisarse las parcelas y las definiciones que han de incluirse en el
anteproyecto.
La necesidad o no de este anteproyecto depender de las condiciones de parcelacin:
puede ser preciso si se permiten parcelas ms pequeas, e innecesario si la dimensin de
la parcela hace que el edificio sea autosuficiente en sus servicios, y proporcione suficiente
homogeneidad formal al espacio pblico.
Instrumentos de desarrollo: proyecto de compensacin o reparcelacin, proyecto
de urbanizacin, anteproyecto comn (slo si es necesario para coordinar los
distintos proyectos de edificacin).
Rgimen de fuera de ordenacin para la edificacin existente en la unidad (slo
cuando se desee establecer un rgimen distinto del establecido con carcter
general en la legislacin urbanstica)
DETERMINACIONES DE USO
Usos pormenorizados en cada planta de las parcelas privadas y pblicas.
Clases de usos, diferencindolos primeramente por su funcin o actividad
(residencial colectivo, vivienda unifamiliar, comercial, etc.), acotando
seguidamente su rgimen de autorizacin o su idoneidad (p. ej. permitidos y
tolerados).
LECCIN 8 | 49
La definicin de los distintos tipos de usos deben establecerse en la Normativa
General tanto en cuanto a su funcin, como a rgimen de autorizacin.
Habitualmente se considera uso permitido, el que el plan prev con carcter
preferente y, en consecuencia, permite sin exigir ninguna condicin especial. El
uso tolerado es aqul que el plan prev secundariamente y permite slo si se
cumplen determinadas condiciones denominadas rgimen de tolerancia
aplicable (porcentaje de la superficie, o cantidad mxima, o condiciones
especficas de compatibilidad que deben cumplirse); ste rgimen puede
establecerse, en la normativa general, para todo el mbito del plan y para
cualquier tipo de uso; o para cada caso concreto, en la correspondiente
normativa particular. Uso prohibido es aquel que no se permitir en ningn
caso.
Algunas normativas utilizan otra clasificacin de usos segn el rgimen de autorizacin,
p.ej. distinguen: uso principal o previsto (el permitido incondicionalmente por el plan),
permitido (el que exige el cumplimiento de una regulacin especfica que atiende a la
compatibilidad con el uso principal, incluida por ejemplo la no superacin de una
determinada proporcin), autorizable (el que slo puede ser permitido ad casum por la
Administracin), y prohibido.
Una determinacin de usos correcta debe distribuir todos los tipos de uso (segn
actividad) entre estos tres usos (segn rgimen de autorizacin).
Las condiciones de uso se refieren tanto a la edificacin como al suelo libre (sea
pblico o privado). En la edificacin los usos se acostumbran a establecer por
plantas, distinguiendo unos edificios de otros.
Intensidad de usos: m2 de cada uno de los usos (puede indicarse adems su
equivalencia en UAs)
Si es el caso se debe sealar tambin el nmero de plazas de aparcamiento que se
debern prever en las parcelas privadas.
En los equipamientos pblicos no siempre ser preciso fijar la edificabilidad
mxima; habitualmente bastar con las condiciones establecidas en el apartado
de determinaciones de forma. Tampoco parece necesario hablar de usos
tolerados, bastar establecer los usos previstos de modo genrico, atendiendo a
las necesidades que debe cubrir (docente, cultural, asistencial, etc...)
DETERMINACIONES DE FORMA
Respecto a las parcelas privadas. Condiciones formales propias de la tipologa de
que se trate: algunas determinaciones pueden indicarse expresamente, para otras
prescripciones podr remitir a las fichas urbansticas u ordenanzas de la
tipologa edificatoria correspondiente.
Para determinar la condiciones de forma de la edificacin ser preciso identificar
previamente los distintos cuerpos de edificacin (o unidades edificatorias) y a
continuacin indicar las condiciones que debe cumplir cada uno de ellos.
Las condiciones de planta se definen principalmente a travs de los planos de
alineaciones pero puede ser necesario ampliar esas condiciones en la normativa
escrita. P. ej. condiciones que deben tener los vuelos (fondo, frente, cerrados o
no) y su dimensin (mxima, mnima u obligatoria) respecto a las alineaciones
mximas o obligatorias; y los retranqueos (respecto a alineaciones obligatorias).
50 | LECCIN 8
Por supuesto, los vuelos tambin pueden definirse simplemente en los planos como
alineaciones, pero -salvo que se trate de vuelos obligatorios- la normativa escrita permite
ms precisin.
Ocupacin mxima de parcela. No hay que confundir esta superficie con la
que podra deducirse de las alineaciones fijadas en los planos, que habitualmente
debern dejar un mayor grado de libertad.
Condiciones de cerramiento de la parcela. En las edificaciones con parcela libre
tiene importancia el tipo de cerramiento permitido (opaco o no, tipo de
materialutilizacin de vegetacin, altura mxima, etc.).
Superficie mxima construida del total de la edificacin o por cada una de las
plantas: esta determinacin se combina habitualmente con las alineaciones
mximas, que -por su propia naturaleza- no fijan de modo definitivo la
superficie que ser construida, y por tanto dejan indeterminado el posible
aprovechamiento urbanstico de la edificacin.
Condiciones de alzado. Se puede determinar el nmero de plantas o la altura
del edificio (habitualmente fijando la cota de la cornisa, pero tambin puede
hacerse mediante la altura de la cumbrera). Adems se acostumbra establecer la
altura (mxima, mnima u obligatoria) de las plantas, en este caso se recomienda
distinguir entre las diferentes plantas (stano, baja, altas y ticos).
Condiciones de los patios. Medidas mnimas o posible remisin a ordenanzas.
Condiciones de cubierta. Plana, o inclinada, de ms o menos pendiente, tipo de
material, etc.
Condiciones de fachada. En caso de que se considere necesario se puede
definir el tipo de material, o algunas caractersticas compositivas, condiciones de
las ventanas, cierre de balcones o terrazas, dimensin de los huecos, porcentaje
mximo que pueden suponer los huecos sobre el de fachada, etc.; y vuelos
(dimensin, porcentaje, cerramientos, etc.).
Acceso a los portales y garajes: situacin (lnea de fachada o testero por los
que se accede; sin embargo, no ser normal determinar su situacin precisa) y
condiciones (materiales, altura sobre rasante de la va pblica, pendientes,
dimensiones, etc.).
Cuando sea preciso un anteproyecto comn, se especificar bien su alcance; es
decir, las determinaciones formales que el anteproyecto debe establecer como
obligatorias para los posteriores proyectos de edificacin.
Respecto a las parcelas pblicas destinadas a equipamiento. Se pueden establecer
condiciones similares, aunque habitualmente con un carcter ms flexible, pues
por su uso no habr inconveniente en permitir un mayor grado de libertad.
Si el instrumento de las alineaciones no parece adecuado para asegurar la forma
deseable, y dar flexibilidad para unos programas que no siempre es posible
prever con exactitud, pueden fijarse criterios o guas de diseo: simetras, ejes,
direcciones y orientaciones de las fachadas, altura o volumen mximo, hitos, etc.
(lgicamente este mtodo tambin es aplicable a las edificaciones privadas).
Se deben considerar siempre las condiciones de la parcela libre: si tendr
cerramiento, si quedar unida al espacio de uso pblico, etc.
En las parcelas privadas en las que se prevn equipamientos (colegios, iglesias,
etc.) puede ser oportuno establecer condiciones de forma similares a las
utilizadas para los equipamientos pblicos.
LECCIN 8 | 51
Estas alternativas se basan en la propuesta para el Plan Municipal del Valle de Egs (rea del Concejo de Elcano) preparada por SUSANA VALENCIA (2000)
52 | LECCIN 8
COMPLEMENTARIEDAD DE LAS CONDICIONES DE PARCELACIN Y DE FORMA
Las condiciones de gestin (y especialmente las de parcelacin) tienen consecuencias prcticas en la forma de los
edificios previstos en la ordenacin. En este sentido, las determinaciones que se establecen a travs de las
condiciones de forma, han de tomar en consideracin las condiciones de parcelacin establecidas por la Normativa.
En el ejemplo que se expone en estas ilustraciones se desarrollan dos alternativas posibles para la Normativa de una
Unidad de Ejecucin. Su eleccin depender de mltiples circunstancias: el ambiente urbano deseado, las
caractersticas del mercado inmobiliario, nmero de propietarios incluidos en la unidad de ejecucin, etc. En todo
caso, lo que interesa aqu comprobar es cmo determinadas condiciones de forma son apropiadas para una
parcelacin concreta, pero no para otra.
ALTERNATIVA CON PARCELACIN BSICA
Las dos ilustraciones superiores reflejan los planos de gestin y forma de una solucin en la que el plan prev unas
parcelas bsicas, subdividibles a travs del proyecto de reparcelacin que desarrolla la unidad de ejecucin. La
normativa establecer unas condiciones para esa parcelacin (superficie y frente de parcela mnimo), de modo que
las viviendas que se puedan construir correspondan al ambiente urbano deseado.
En las condiciones de parcelacin (dentro de las condiciones de gestin) se indicar:
Las parcelas del plano de gestin tienen el carcter de parcelas bsicas. El proyecto de reparcelacin podr
subdividirlas, siempre que las nuevas parcelas cumplan las siguientes condiciones.
Las procedentes de P4 y P5 debern tener una superficie mnima de 200 m2, y un frente a la va situada al
oeste de 12 m.
Las procedentes de P1 y P2 debern tener una supeficie mnima de 300 m2 y un frente a la va pblica de 50
m.
La parcela P3 ser indivisible.
En las condiciones de forma se incluir el siguiente texto:
Las edificaciones previstas debern respetar las alienaciones mximas y obligatorias fijadas en el plano de
forma
Parcela P1 y P2: viviendas unifamiliares aisladas con parcela libre. Las edificaciones debern retirarse al
menos 3 metros de los linderos que separan una parcelas de otras.
Parcela P3: tipologa vivienda en manzana cerrada
Parcelas P4 y P5: tipologa viviendas pareadas con parcela libre.
Ambas soluciones resultarn muy similares: habr el mismo nmero de viviendas, y la misma tipologa: la
edificacin de la parcela que da a la calle situada al sur corresponder al tipo tradicional de manzana cerrada; en el
resto de las parcelas se construirn viviendas unifamiliares con parcela libre; las viviendas que dan a la calle situada
al oeste sern adosadas; las que dan a la calle interior unifamilares aisladas, la edificacin se situar a una distancia
fija de la alineacin oficial, y se retirarn al menos 3 metros de los linderos que separan unas parcelas de otras.
La principal diferencia en los planos de forma de las dos alternativas que examinamos se encuentra en el modo de
fijar las alineaciones. En el caso de parcelacin bsica (ilust. superior), no sabemos la dimensin que tendrn
algunas parcelas (p. ej. las que puedan surgir de la subdivisin de P1, P2, P3, P4 y P5); en consecuencia no pueden
dibujarse las alineaciones interiores, y deber confiarse esta decisin a la normativa escrita, exigiendo una distancia
mnima a linderos. En la alternativa de parcelacin obligatoria (ilust. inferior), estas alineaciones podrn reflejarse
en el correspondiente plano de forma.
LECCIN 8 | 53
DETERMINACIONES PARA LOS ESPACIOS DE USO Y DOMINIO PBLICO.
Habitualmente ser conveniente agrupar en un nico apartado las condiciones
de forma y uso del espacio pblico, distinguiendo quiz algunas zonas segn su
uso.
Se podrn establecer determinaciones que habr de cumplir el proyecto de
urbanizacin, algunas de esas condiciones de forma sern fijadas por el uso
previsto, pero otras tendrn un carcter estrictamente formal: lo normal ser dar
criterios de diseo, pero en ocasiones puede haber determinaciones directamente
preceptivas: anchos mnimos, condiciones del aparcamiento, etc.
En algunos casos ser necesario establecer la condicin de que el proyecto de
urbanizacin resuelva la continuidad formal y material con las unidades
limtrofes.
Condiciones de uso: el establecimiento de determinados usos puede ser til
para la redaccin y aprobacin del correspondiente proyecto de urbanizacin,
pero hay que tener en cuenta la dificultad, y dudosa eficacia, que supondra
pretender controlar en la prctica diaria esos usos, por consiguiente slo se
redactarn aquellas determinaciones que resulten tiles (p. ej. nmero de
aparcamientos que deben preverse, el uso que influya en el proyecto de
urbanizacin o que garantice el cumplimiento de los mdulos de reserva legales,
etc).
En el Anexo VII, p.168 y ss., se incluye un ejemplo de ficha urbanstica de una Unidad de
Ejecucin.
Relacin entre las fichas de las unidades y las ordenanzas tipolgicas. La
posibilidad, a la que nos venimos refiriendo, de preparar para cada tipologa una
ordenanza (o ficha urbanstica) que establezca las condiciones de carcter
general que han de cumplir esas edificaciones puede simplificar las fichas de las
distintas unidades, pues en ellas slo habra que recoger lo especfico de cada
parcela. Desde luego, si la misma tipologa se repite en muchas unidades la
preparacin de unas ordenanzas tipolgicas parece necesario. El mismo criterio
es aplicable a las Unidades Morfolgicas, donde incluso puede ser ms
necesario por las caractersticas habituales en la edificacin consolidada.
54 | LECCIN 8
Clase de suelo: se tratar siempre de suelo urbano, nica clase de suelo en el que
hay reas consolidadas.
De esta caracterstica del suelo urbano se trata en la Leccin 12.
Superficie total de la unidad
Uso caracterstico de la unidad
Intensidad de uso: p. ej. nmero de viviendas, incluidas las existentes y las
previstas (si su determinaciones es difcil, bastar indicar el nmero de
viviendas de nueva construccin previstas).
O bien, edificabilidad: p. ej. m construidos/ m superficie neta de parcela.
DETERMINACIONES DE GESTIN
Deben identificarse las parcelas sin edificar (se trata de las actuaciones que suelen
denominarse actuaciones directas Leccin 4-, aunque en realidad, en toda la
unidad morfolgica siempre se acta de ese modo), determinndose el plazo
mximo para solicitar licencia de edificacin.
Se fijar tambin el plazo en el que se debe solicitar licencia de edificacin, cuando
tras el derribo de un edificio (sea por derribo voluntario, o por declaracin de
ruina), una parcela quede convertida en solar.
En los casos en que as suceda se indicar la superficie de la parcela que, al edificar,
debe cederse como espacio de uso pblico.
Si existen parcelas situadas en rea sin urbanizacin consolidada deber indicarse
expresamente, ya que la adjudicacin de aprovechamiento a la Administracin
es distinta en estos casos.
DETERMINACIONES DE USO
Tanto en las parcelas edificadas, como en las sin edificar, se pueden establecer los
usos de un modo similar a como se hace en una Unidad de Ejecucin.
A veces ser oportuno, establecer un especial rgimen de tolerancia para los usos
actuales, aunque no coincidan con los previstos. En estos casos habr que
determinar con claridad en qu condiciones se pueden mantener esos usos, por
ejemplo, mientras contine la misma actividad, prohibindose la concesin de
nuevas licencias de actividades o el traspaso de la licencia existente.
DETERMINACIONES DE FORMA
Las determinaciones sern distintas en las parcelas sin edificar y en las edificaciones
existentes.
En las parcelas sin edificar, las condiciones de forma sern similares a las que se
establecen en una Unidad de ejecucin.
En las parcelas ya edificadas habr que determinar:
Si se permite, y en qu condiciones, el aumento de volumen, altura o cambio de
alineaciones.
Cuando la edificacin est vinculada a una parcela libre, se establecer si se
permiten construcciones auxiliares, y en qu condiciones.
LECCIN 8 | 55
Qu tipo de obras de reforma se permiten: sustitucin de cubierta, de qu tipo;
cambios en la fachada; cubricin de terrazas y balcones; cambios en los
cerramientos de parcelas libres, caractersticas (altura, materiales, etc.) que
deben o pueden tener los nuevos cerramientos.
En algunos edificios se pueden establecer condiciones concretas de altura y de
alineaciones (distintas de las actuales), en caso de obras de sustitucin del
edificio. Se trata, en definitiva, de establecer una ordenacin optativa, alternativa
a la existente, sin que sta quede legalmente fuera de ordenacin.
Tambin cabe la posibilidad de definir en esos casos un rgimen especial de
fuera de ordenacin, que permita el cmodo mantenimiento de la edificacin
actual, pero no su ampliacin, salvo que se adapte a la nueva ordenacin.
DETERMINACIONES CORRESPONDIENTES AL SUELO DE USO PBLICO
Hay que tener en cuenta, que la unidad morfolgica abarcar tambin
habitualmente suelo pblico. En estos casos, cuando sea preciso -o
recomendable- su reurbanizacin (completa o parcial), en la ficha de la unidad
morfolgica se debern establecer las correspondientes condiciones de uso y
forma.
En el Anexo VII, p.171 y ss. se incluyen unos ejemplos de ficha urbanstica de una Unidad
Morfolgica.
56 | LECCIN 8
9. CONTENIDO ESENCIAL DEL
9 PLANEAMIENTO
LECCIN 9 | 57
Interesa considerar que, histricamente, este sistema est en el origen de las
ciudades, y ser, sin duda, el sistema que mayor influencia tendr en el territorio,
directamente y a travs del crecimiento de la ciudad que l mismo dirige.
Sistema general de espacios libres. Incluye necesariamente los parques urbanos
pblicos, en proporcin no inferior a 5 m2 por cada habitante, en relacin al total
de poblacin prevista en el Plan. En estos parques slo se admitirn aquellos
usos compatible con su carcter que no supongan restriccin al uso pblico (RP
art 25.1.c) cfr. tambin LF art 73.1). Su situacin deber determinarse de modo
que se favorezca este acceso.
Pueden aadirse otras reas pblicas destinadas al ocio cultural o recreativo, como
parques deportivos, zoolgicos, ferias y otras instalaciones anlogas (ibid.)
Sistema general de equipamientos, que comprender todos aquellos centros al
servicio de toda la poblacin destinados a usos: administrativos, comerciales,
culturales y docentes (...), sanitarios, asistenciales, religiosos, cementerios (RP
art 25.1.d), etc.
Interesa destacar que en todo caso, los sistemas (sean de comunicaciones, de espacios
libres o de equipamientos) slo incluyen los elementos que tienen un carcter general, es
decir, que estn en relacin con el conjunto de la poblacin, no slo con un rea menor.
58 | LECCIN 9
ASIGNACIN DE USOS GLOBALES A LAS DISTINTAS ZONAS: INFLUENCIA DE LAS
TIPOLOGAS EN LA ESTRUCTURA
La legislacin urbanstica une la definicin de EGOT con la asignacin de usos globales a
las distintas zonas de la ciudad y sus intensidades de uso (RP art 25.1.a).
El concepto de uso global se opone al uso pormenorizado. El primero es un uso genrico,
aplicable a una zona amplia, sin perjuicio de que en algunos puntos de esa zona se d un
uso distinto. El uso pormenorizado, por el contrario, es un uso ms especfico y se aplica a
cada planta de la edificacin y al suelo libre (corresponde al tipo de uso que hemos
utilizado hasta ahora en la Normativa Urbanstica Particular: cfr. Leccin 8).
La intensidad de uso (el trmino fue definido ya en la Leccin 8) mide la cantidad de
edificacin que puede construirse para ese uso.
Esta vinculacin de la EGOT con los usos y su intensidad resulta muy apropiada, no slo
desde una perspectiva funcional (que parece ser la recogida por la legislacin), sino
tambin desde un enfoque propiamente arquitectnico y urbanstico. En efecto, la
caracterizacin de cada uno de los sistemas no es independiente de la edificacin con la
que est en contacto. Sin embargo, para que las previsiones del plan alcancen un efecto
arquitectnico interesa definir los usos globales e intensidades tomando en consideracin
las tipologas edificatorias que exigirn; por otra parte, siempre que se mantenga el
carcter global del uso, no hay inconveniente legal en que la determinacin de los usos
incluya de algn modo la tipologa.
Por ejemplo, pueden definirse como usos globales vivienda unifamiliar aislada, o vivienda
colectiva en bloque, viviendas en manzana cerrada, etc.
LECCIN 9 | 59
10.
10 INFORMACIN Y ANLISIS
LECCIN 10 | 61
Rgimen de propiedad: bienes comunales, rgimen de aparcera, etc...
Valores actuales y potenciales del paisaje. Valores ambientales. Fauna y flora.
Aptitud para el desarrollo urbano (inundabilidad, caractersticas geolgicas).
Localizacin de las infraestructuras de entidad (viarias, hidrulicas, elctricas,
gas, sin olvidar las conducciones que puedan ir enterradas).
Climatologa, vientos dominantes, etc.
2. MEDIO HUMANO
Demografa (pirmide de edad, sectores de actividad, emigracin e inmigracin,
autonoma poblacional).
Historia de la poblacin, costumbres populares, tradiciones y modos de vida.
Estudio de los distintos sectores productivos: pujanza y posibilidades.
Especial atencin al sector de la construccin: volumen de edificacin, precio
del suelo y de la vivienda. Estado de la oferta y la demanda.
Caractersticas de la Administracin Municipal. Presupuesto de urbanismo.
3. MEDIO URBANO
Evolucin histrica de la ciudad, proceso seguido en la ocupacin del suelo,
identificacin de los desarrollos realizados en distintas pocas.
Usos urbanos del suelo y la edificacin.
Dotaciones y equipamiento. Comunicaciones urbanas.
Ambiente urbano. Tipologas edificatorias existentes.
Patrimonio historico-artistico.
Estado de conservacin de la edificacin y de la urbanizacin. Habitabilidad de
la edificacin residencial.
Rgimen de propiedad: pblico/privado; alquiler; propiedad horizontal.
Posibles reas o edificios de entidad- fuera de uso.
4. PLANEAMIENTO Y AFECCIONES
Planeamiento municipal vigente. Identificar su repercusin en los derechos de
los propietarios del suelo, o las expectativas que ha producido
Modificaciones del planeamiento producidas en los ltimos aos (nos permitirn
conocer las tendencias existentes en la poblacin, o los problemas que el plan no
resolvi satisfactoriamente).
El estudio de la evolucin del planeamiento, puede proporcionar adems datos
para conocer la evolucin histrica de la ciudad (apartado 3).
Si existe, afecciones producidas por planeamiento de rango superior
Infraestructuras previstas aunque an no estn en proyecto, o se trate slo de un
estudio previo de posibles alternativas.
62 | LECCIN 10
IDENTIFICACIN DE LA ESTRUCTURAS DE TRANSFORMABILIDAD, FUNCIONAL Y
FORMAL EXISTENTES
El anlisis de la informacin obtenida debe permitirnos identificar la situacin existente;
considerando la finalidad proyectual que nos proponemos, interesa orientar ese anlisis de
modo que nos facilite establecer, en la fase de redaccin del plan, la Estructura General y
Orgnica del Territorio. Esto supone identificar la estructura existente y su potencialidad.
Con este fin podemos centrar el anlisis en la identificacin de las estructuras formales,
funcionales y de transformabilidad que presenta el territorio.
Una exposicin ms completa de este tema puede verse en Jos Mara ORDEIG et al., Una
metodologa arquitectnica en el proceso de planeamiento, Departamento de Urbanismo,
Universidad de Navarra, Pamplona, 1994, de donde extraemos el siguiente esquema.
Se trata, en definitiva de identificar sobre la cartografa y reflejar adecuadamente las
siguientes estructuras:
ESTRUCTURA DE TRANSFORMABILIDAD. Interesa determinar tanto la idoneidad de la
transformacin ya realizada, como las posibilidades o dificultades que presenta
el territorio para el crecimiento de la estructura urbana.
Transformacin ya realizada. Edificacin. Grado de conservacin de la
edificacin, de modo que se cuente con la informacin necesaria para poder
tomar decisiones sobre su conservacin o transformacin. Debe conseguirse una
informacin similar de los espacios pblicos, segn el estado de su
pavimentacin y mobiliario urbano.
Posibilidades de transformacin. Idoneidad del suelo para su inclusin en la
estructura urbana: capacidad portante, inundabilidad, topografa, orientacin de
los terrenos, defensa de los vientos dominantes, etc. Los resultados pueden
sintetizarse en reas potenciales de crecimiento.
Obstculos al crecimiento urbano: a veces se tratar de obstculos
topogrficos; a veces, obstculos artificiales (autovas, canales, etc.), cuya
remocin exige unos gastos desproporcionados; en otras ocasiones, suelos con
usos difcilmente removibles: huertos, canteras, etc.
Estructura de la propiedad. reas de titularidad publica o privada. Tipo de
parcelario.
ESTRUCTURA FUNCIONAL. La distribucin de usos y actividades en el espacio de la
ciudad y en el territorio, permite identificar varios sistemas funcionales.
Funcin residencial: identificacin de las zonas residenciales homogneas, por
su tipologas. Puede ser interesante sealar aquellos casos en que la edificacin
no cumpla unas condiciones mnimas de habitabilidad.
Funcin productiva. Por una parte uso productivo del suelo: agropecuario
(huerto, secano, erial, monte bajo, etc.), minera, canteras, etc.; turstico: medio
ambiental, etc. Por otra parte, industria (identificando, en su caso su
incompatibilidad absoluta o relativa con otros usos), reas de produccin
terciaria: servicios, comercio, etc.
Sistema de equipamiento (servicios pblicos). Distinguiendo su destino:
equipamiento docente, sanitario, cultural, administrativo, etc. y su jerarqua: al
servicio del barrio, del conjunto de la poblacin, de la comarca, etc.
Sistema de infraestructuras. Ante todo el sistema de comunicaciones
jerarquizando las vas de acuerdo con su papel. Junto a la circulacin rodada, y
LECCIN 10 | 63
otras vas para trfico colectivo (ferrocarril, tranvas, etc.), interesa identificar el
sistema bsico de comunicacin peatonal.
En algunos casos deber identificarse tambin el sistema de distribucin de
agua, gas y electricidad, y el de evacuacin de aguas y alcantarillado.
ESTRUCTURA FORMAL. La componen todos los elementos (naturales o artificiales)
que dan forma al territorio. Esos elementos se relacionan y refuerzan entre s, de
modo que forman diversos sistemas que en su conjunto determinan la estructura
formal. As se puede distinguir:
Sistema de permanencias. Son elementos que han permanecido en el territorio,
desde hace ms o menos tiempo, pero que -en todo caso- por sus caractersticas
formales o culturales se considera que deben permanecer. En ocasiones
contienen un cierto significado para los habitantes de ese territorio, o al menos
pueden llegar a tener un significado. Incluye tanto edificios singulares, como
elementos naturales, lugares histricos, etc.
Sistema de conformacin. Contiene los elementos sobre los que se ha apoyado
el crecimiento de la ciudad, algunos pueden ser anteriores al crecimiento -p. ej.
un camino, un ro-, otros se identifican con la trama urbana, con los distintos
modos en que la ciudad ha crecido. Algunos elementos coincidirn con los
reseados en el sistema de permanencias, pero aqu se considerarn en cuanto
conformadores del crecimiento. En definitiva, se trata de identificar: partes
homogneas del crecimiento urbano, caracterizadas por una determinada
relacin tipologa-morfologa; tramas urbanas con sus ejes y polos; bordes de la
ciudad; lneas de contacto entre tramas.
Sistema de referencias visuales. Elementos que configuran la imagen de la
poblacin tanto externa (su silueta lejana o cercana) como interna; cuestiones de
escena urbana; lugares que proporcionan panormicas de inters del territorio
circundante, etc.
Kevin Lynch (La imagen de la ciudad, Ed. Infinito, Buenos Aires, 1970) estudi con especial
atencin los elementos que caracterizan la imagen interna de la ciudad: sendas, bordes, hitos,
nodos y barrios.
Sistema de espacios pblicos. Supone una sntesis de los tres sistemas
anteriores, valorados desde el espacio pblico que es el lugar desde el que se
vive una poblacin. Se trata de identificar: lugares, ejes y tramas,
especialmente significativas, atendiendo tambin a su capacidad de soportar y
apoyar actividades de carcter publico. Entre esos lugares adquieren particular
significado los espacios libres para esparcimiento (parques).
64 | LECCIN 10
11.
11 ANLISIS, DIAGNSTICO Y OBJETIVOS
LECCIN 11 | 65
Habitualmente el debate en el primer nivel no tiene especial utilidad, es fcil alcanzar un
acuerdo sobre los valores en abstracto, y, por otra parte, establecer una jerarqua entre ellos
puede resultar una tarea difcil y estril, pues como tales valores no tienen por qu ser
incompatibles entre s, aunque en un caso dado un objetivo pueda acercarnos a la
obtencin de un valor y alejarnos de otro. Sin embargo, para definir los objetivos resulta
interesante explicitar esos valores, como un modo de revisar distintos campos de objetivos
y evitar omisiones involuntarias.
En el planeamiento de ciudades importantes, que cuentan con un equipo tcnico, la fijacin
de los objetivos generales pueden ser proporcionados al equipo redactor por el
Ayuntamiento: correspondiendo a los redactores la preparacin de una propuesta de
objetivos concretos para su estudio y aprobacin por el Ayuntamiento.
En el caso de poblaciones de menor entidad, corresponder a los redactores del
planeamiento la formulacin de unos objetivos generales para someterlos a la aprobacin
del Ayuntamiento; a veces, puede ser preferible unificar en un solo documento los
objetivos generales y los concretos, facilitando as la comprensin y toma de decisiones
por parte del Ayuntamiento.
66 | LECCIN 11
12. ACCIN DEL PLANEAMIENTO SOBRE LA
12 ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
LECCIN 12 | 67
PRIMERA IDENTIFICACIN DE CADA CLASE DE SUELO
El plan debe incluir como suelo urbano aqul que goza de acceso rodado, abastecimiento
y evacuacin de agua, y suministro de energa elctrica con caractersticas adecuadas a la
edificacin existente o prevista (LF art 7.1.b y LS98 art 8).
Se trata, por tanto de una cuestin de hecho (la existencia de esos servicios) que el
planeamiento debe valorar, de modo que slo es suelo urbano aqul que queda recogido as
en el planeamiento (LF art 7.1.a).
Hay que tener en cuenta que las legislaciones autonmicas pueden fijar condiciones distintas
para la identificacin del suelo urbano. En concreto, pueden permitir la consideracin de urbano
cuando est consolidado por la edificacin, con las caractersticas que la propia legislacin
establezca (LS98 art 8.1 in fine)
Se recoger como suelo no urbanizable los terrenos que deban ser preservados por sus
valores (naturales, culturales o histricos) o su funcin territorial (infraestructuras), bien
porque as lo establezca la planificacin territorial o la legislacin sectorial, bien porque as
lo considere oportuno el propio Plan Municipal. (LS98 art 9).
Este artculo ha quedado reformado por la modificacin establecida en el Real Decreto Ley
4/2000, art 1, al no permitir como haca el texto original- que el Plan Municipal clasifique de
no urbanizable el que considera inadecuado para el desarrollo urbano.
La actual Ley Foral (LF art 9), estableca unos criterios positivos similares para la inclusin de
un suelo como no urbanizable, pero adems prevea la clasificacin como suelo no urbanizable
de todo aqul que no tuviese la consideracin de urbano o urbanizable (LF art 9.3): es decir,
ofreca adems de los criterios previstos por la Ley del Suelo, un criterio negativo o residual. La
consideracin de la LS98 como legislacin bsica hace que este ltimo criterio no sea ya de
aplicacin.
De acuerdo con lo establecido en la actual Ley del suelo debe ser clasificado como suelo
urbanizable todo aquel terreno que no tenga la consideracin de suelo urbano o de no
urbanizable.
Se establece por tanto un criterio de inclusin, totalmente negativo o residual. Queda as en la
prctica derogado el art 8.1 de la Ley Foral que estableca la inclusin en el suelo urbanizable
de aquellos terrenos que el planeamiento considera adecuados para ser urbanizados.
En todo caso al revisar un planeamiento existente hay que tener en cuenta lo siguiente: si
un suelo estaba clasificado como urbano, pero la ordenacin prevista en la revisin
requiere obras de urbanizacin en ms del 50% de su superficie, ese suelo debe ser
clasificado como urbanizable (LF art 8.1, 2 prrafo). Esta disposicin aclara la exigencia
establecida para el suelo urbano, ya que slo puede ser calificado como tal el que dispone
de los servicios necesarios para la edificacin prevista.
68 | LECCIN 12
1. Que estn urbanizados con arreglo a las normas mnimas establecidas en cada
caso por el planeamiento, y si este no las concretare, se precisar que, adems de
contar con los servicios sealados en el art 7, la va a que la parcela d frente
tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.
2. Que tenga sealadas alineaciones y rasantes
3. Que, cuando fuese preciso, se haya realizado el reparto de cargas de la
urbanizacin.
suelos sin urbanizacin consolidada: gozan ya del derecho a urbanizar y, una vez
que han completado la urbanizacin, adquieren la condicin de solar y el
derecho a edificar.
En este sentido es indiferente que para ejecutar la urbanizacin sea preciso
actuar mediante un sistema de actuacin (terrenos incluidos en una unidad de
ejecucin), o se pueda actuar automticamente. En ambos casos se trata de
suelos urbanos que no son solares.
La inclusin o no en una unidad de ejecucin repercute en el aprovechamiento que
corresponde al propietario, tal como se ha visto en la leccin 4 (cfr. LF art.13).
La ley (LF art 7.2) establece que tienen tambin la condicin de suelo urbano, aquellos
terrenos (se entiende que urbanizables) que, una vez ejecutada la urbanizacin prevista en
el planeamiento, dispongan efectivamente de los servicios exigidos al suelo urbano (LF
art 7.1b). En consecuencia, el suelo urbanizable recibe el derecho a urbanizar a travs de
la aprobacin del planeamiento exigible en cada caso; y cuando se ejecuta la unidad de
actuacin en que est incluido, pasa ser suelo urbano: la parcela tendr entonces la
consideracin de solar y el propietario adquiere en ese momento el derecho a edificar.
LECCIN 12 | 69
El dominio pblico de estos suelos se obtiene, habitualmente, a travs del proceso de
reparcelacin, que incluye la cesin del suelo pblico (LS98 art 14.2.a) y 18.1). La
legislacin urbanstica establece otros procedimientos para los sistemas locales incluidos
en reas en las que no se prev reparcelacin (cfr. leccin 13).
EN REAS RESIDENCIALES
Sistema local de espacios libres (parques y jardines, zonas deportivas y de recreo y
expansin): mnimo de 18 m2 por vivienda (o por cada 100 m de uso
70 | LECCIN 12
residencial); esta superficie debe suponer, al menos, el 10% del rea ordenada
(LF art 75.1).
Centros culturales y docentes: (RF art 23.1.C)
- Sectores de menos de 250 viv.: 10 m/viv (sin distinguir entre esos
culturales, docentes y polivalentes)
- Sectores entre 250 y 2000 viv. : 11 m/viv
- Sectores de ms de 2000 viv. : 15 m/viv
Equipamiento deportivo: (RF art 23.1.D)
- Sectores de menos de 250 viv.: mdulo voluntario
- Sectores entre 250 y 1000 viv. : 6 m/viv
- Sectores de ms de 1000 viv. : 8 m/viv
reas de juego y recreo: (RF art 23.1.E)
- Sectores de menos de 500 viv.: 3 m/viv
- Sectores de ms de 500 viv. : 6 m/viv
Equipamiento comercial: (RF art 23.1.F)
- Sectores de menos de 50 viv.: mdulo voluntario
- Sectores de menos de 500 viv. : 1 m/viv
- Sectores entre de 500 y 1000 viv. : 2 m/viv
- Sectores entre 1000 y 2000 viv. : 3 m/viv
- Sectores de ms de 2000 viv. : 4 m/viv
Equipamiento polivalente: (RF art 23.1.G) destinado a alguno de los siguientes
usos: sanitarios, asistenciales y de bienestar social, recreativos, administrativos u
otros servicios pblicos y religiosos.
- Sectores de menos de 250 viv.: 10 m/viv (sin distinguir entre esos
culturales, docentes y polivalentes)
- Sectores entre 250 y 500 viv. : 3 m/viv
- Sectores entre de 500 y 1000 viv. : 4 m/viv
- Sectores de ms de 1000 viv. : 6 m/viv
Centros sanitarios: los que establezca la planificacin sanitaria aprobada por el
Gobierno de Navarra (LF art 76.2).
Aparcamientos: una plaza por cada 50 m2 de edificacin: (LF art 77.1)
Para el clculo del nmero de aparcamientos se descuenta la superficie de la
edificacin dedicada a garajes y trasteros integrada en la vivienda. Del nmero
de plazas de aparcamiento resultante debern ubicarse en suelo pblico al
menos:
1 plaza por vivienda
1 plaza por cada 100 m de uso comercial o terciario.
EN REAS INDUSTRIALES
Parcelas libres: en los polgonos industriales la edificacin (incluidas dotaciones)
no podr superar el 50% del terreno ordenado, excluidos los Sistemas Generales
LECCIN 12 | 71
(LF art 20.4). El espacio no edificado comprende, por tanto, los sistemas locales
de viario y espacios libres, y las parcelas privadas no edificadas.
reas arboladas o grandes zonas verdes: al menos el 10% del rea ordenada (LF
art 75.2).
Aparcamientos: El nmero de aparcamientos estar en proporcin a la superficie
construida; y esa proporcin vara segn la dimensin media de la parcela
industrial (RF art 26.B)
Parcela Media Proporcin de aparcamientos
< 1500 m 1 plaza / 70 m construidos
de 1500 a 3000 m 1 plaza / 100 m construidos
de 3000 a 5000 m 1 plaza / 150 m construidos
de 5000 a 20000 m 1 plaza / 200 m construidos
Si las parcelas tienen una superficie mayor a 20000 m no requieren
aparcamiento en suelo de uso pblico.
En las reas terciarias 1 plaza / 50 m construidos. (RF art 26.C). Se exceptan
los grandes establecimientos comerciales que requerirn un estudio
individualizado que se incluir en el planeamiento que lo autorice.
Equipamiento polivalente: al menos el 4% de la superficie total ordenada. (RF art
26.D)
72 | LECCIN 12
TABLA I: MDULOS DE RESERVA
EN CADA SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DE USO RESIDENCIAL
dotacin art RF hasta 250 > 250 > 500 > 1.000 > 2.000
viviendas y hasta y hasta y hasta viviendas
500 viv. 1.000 viv 2.000 viv
espacio libre de uso y 23.1.B 15 m2/vivienda (1)
dominio publico 10% de la superficie ordenada
Equipamiento docente y 23.1.C (3) 11 m2/vivienda 15
cultural (2) m2/viv.
Equipamiento deportivo 23.1.D voluntario 6 m2/vivienda 8 m2/vivienda
rea juego de nios (4) 23.1.E 3 m2/vivienda 6 m2/vivienda
Equipamiento comercial 23.1.F 1 m2/vivienda 2 m2/viv. 3 m2/viv. 4 m2/viv.
(5)
Equip. polivalente 23.1.G (3) 3 m2/viv. 4 m2/viv. 6 m2/vivienda
EN CADA SECTOR DE SUELO URBANIZABLE DE USO INDUSTRIAL O TERCIARIO
espacio libre de uso y RF 10% de la superficie se dedicar en su totalidad a reas
dominio pblico art 26.1 del sector arboladas o grandes zonas verdes
notas:
(1) En sectores con ms de 100 viviendas, dentro del mdulo establecido para espacio libre de uso y dominio
pblico, debe destinarse a zona verde al menos 8 m por vivienda (RF art.23.1.b).
(2) El Planeamiento podr justificar mdulos inferiores, atendiendo a la suficiencia del equipamiento
existente (se deber adjuntar informe favorable del Departamento de Educacin y Cultura)
(3) En sectores de hasta 250 viviendas se establece un mdulo conjunto de 10 m/vivienda para equipamiento
docente y cultural y polivalente, sin necesidad de distinguir entre ellos (RF art 23.2).
(4) El Planeamiento podr justificar la no inclusin de reas de juego de nios en los sectores cuyo uso sea de
vivienda unifamiliar.
(5) La superficie de equipamiento comercial se mide en m construidos y tiene carcter lucrativo, es decir, no
son cedidos al Ayuntamiento. El mdulo es voluntario para sectores de menos de 50 viviendas.
LECCIN 12 | 73
13. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y
13 CLASIFICACIN DEL SUELO
LECCIN 13 |75
CLASIFICACIN DEL SUELO POR MEDIO DEL PLAN MUNICIPAL
La legislacin espaola ha reservado tradicionalmente la clasificacin del suelo a los
Planes Generales (Plan Municipal en la Legislacin Foral), aunque frecuentemente se han
establecido excepciones a esta norma general. Se trata, en definitiva, de asegurar que los
intereses de los particulares (la clasificacin, y por tanto la atribucin de derechos
urbansticos) se atienden siempre en el mbito de una ordenacin general que resuelve
simultneamente los intereses generales.
Recurdese que, despus de la referida sentencia del Tribunal Constitucional, no existe base
legal comn que asegure ese criterio general.
La Legislacin Foral prev unos instrumentos que no respetan este criterio, ya que pueden
clasificar suelo, sin ordenar ntegramente un mbito municipal, se trata de los Planes y
Proyectos Sectoriales de Incidencia Supramunicipal (LF art 61-66).
En conjunto tienen un carcter muy singular, pues asumen funciones propias de los
distintos tipos de planes:
de los planes coordinadores, aunque slo desde el punto de vista territorial (inciden
en ms de un municipio), ya que por su carcter sectorial slo atienden a unos
objetivos precisos -de infraestructuras, tursticos, educativos, etc.-.
de planes estructurantes, en cuanto que, tal como hemos indicado, pueden
clasificar el suelo.
de desarrollo, pues en ningn caso exigen la posterior redaccin de un plan parcial,
e incluso pueden llegar al extremo de plantearse como proyectos directamente
ejecutivos (los Proyectos Sectoriales de Incidencia Supramunicipal).
76 | LECCIN 13
Estas dos subclases slo se aplicaban a los Municipios de ms de 10.000
habitantes, de modo que en los Municipios menores no existir suelo no
programado, (LF art 8.3); adems se recomienda que el propio Plan ordene
pormenorizadamente el suelo urbanizable de esos municipios, de modo que sea
innecesario el Plan Parcial (LF art 86.3).
Adems de los Municipios de ms de 10.000 habitantes pueden contar con suelo no
programado los incluidos en el continuo urbano de Pamplona (LF art 8.3).
Por su parte la Ley del Suelo aunque no establece expresamente una subclasificacin del
suelo urbanizable determina lo siguiente: El derecho [de los propietarios] a promover la
transformacin del suelo urbanizable, mediante la presentacin ante el Ayuntamiento del
correspondiente para su tramitacin y aprobacin, se podr ejercer desde el momento en
que el planeamiento general delimite sus mbitos o se hayan establecido las condiciones
para su desarrollo (LS98 art 16.1).
En consecuencia el planeamiento puede actuar sobre el suelo urbanizable determinando
mbitos, o bien fijando condiciones para su desarrollo. La Ley no explicita de qu tipo de
condiciones se trata, en cualquier caso podemos concluir que la Ley del Suelo permite la
siguiente subclasificacin del suelo urbanizable:
suelo urbanizable delimitado, de modo que cada uno de ellos deber
desarrollarse del modo que la legislacin autonmica determine.
Aplicando las previsiones de la Ley Foral (ciertamente anterior a la Ley
del Suelo, y por tanto no totalmente ajustada a las previsiones de esta ley
estatal), podemos considerar que los mbitos delimitados en el suelo
urbanizable corresponden a los sectores, es decir, reas que se desarrollan
autnomamente mediante Planes Parciales, y que han de cumplir con
determinados estndares.
suelo urbanizable no delimitado, que podr desarrollarse de acuerdo con las
condiciones que el planeamiento establezca; condiciones que en puridad
podrn ser las misma para todo este suelo, o variar segn el suelo.
Si ponemos en relacin las previsiones de la Ley Foral y de la Ley del Suelo, podemos
establecer una cierta coincidencia por una parte entre el programado de la LF y el
delimitado de la LS98, y por otra entre el no programado de la LF y el no delimitado de la
LS98.
Sin embargo, la prohibicin a la que ya nos hemos referido (LF art 8.3)- de incluir suelo
urbanizable no programado en Municipios de menos de 10000 habitantes exige realizar
otra aclaracin. La caracterstica esencial del suelo urbanizable delimitado se refiere
exclusivamente a su delimitacin a efectos de un posterior desarrollo mediante un Plan
Parcial; en consecuencia no hay inconveniente en establecer un suelo urbanizable no
programado y delimitarlo en Sectores.
En resumen, atendiendo a estas previsiones legales y a las tcnicas urbansticas habituales
pueden considerarse la siguiente subclase de suelo que agrupamos segn est programado
o no.
SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO
1. Suelo urbanizable con Plan Parcial aprobado. Esta situacin es habitual,
cuando se revisan Planes Municipales, cuyo suelo urbanizable ya ha sido
desarrollado mediante Planes Parciales, que estn vigentes y son asumidos por la
Revisin del Plan Municipal
LECCIN 13 |77
2. Suelo urbanizable que ser desarrollado por un Plan Parcial. Se trata de
nuevo suelo urbanizable previsto por la revisin del Plan Municipal, o suelo
urbanizable antiguo que an no ha sido desarrollado por un Plan Parcial
3. Suelo urbanizable con ordenacin pormenorizada. Se trata de suelo que no
cumple las condiciones necesarias para su clasificacin como urbano, pero
que el Plan Municipal deja ya dispuesto para su construccin. La LF art
86.3 recomienda utilizar este suelo en los municipios de menos de 10000
habitantes.
Se entiende que la consideracin del suelo con Plan Parcial aprobado, y del suelo
urbanizable con ordenacin pormenorizada, como suelo urbanizable programado
corresponde a una interpretacin rigurosa de la Ley Foral, que no admite ms que
dos subclases: programado y no programado. En sentido estricto los dos tipos de
suelo urbanizable a los cuales nos referimos al principio, no estn programados, sino
desarrollados.
SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO
4. Suelo delimitado en sectores. Se establecern las condiciones que deben
seguirse en su desarrollo a travs de un Plan Parcial.
5. Suelo no delimitado en sectores. Su desarrollo estar sometido a las
condiciones que establezca el Plan Municipal.
78 | LECCIN 13
Asignacin de uso global e intensidades de uso en cada una de las zonas
que se establezcan
Fijacin de mdulos de reserva para dotaciones, que debern respetar los
mnimos establecidos en la Ley Foral (LF art 82.B)
Aunque la Ley Foral no lo exige, habitualmente la fijacin de usos globales,
intensidades y mdulos de reserva se hace para cada uno de los sectores del suelo
urbanizable programado. Una identificacin ms precisa de las determinaciones
para este tipo de suelo puede verse en al LF art 82.B, y en el ANEXO I.
3. Suelo urbanizable con ordenacin pormenorizada: incluir las mismas
determinaciones que en el suelo urbano.
4. Suelo no programado, pero s delimitado en Sectores:
Divisin del suelo en sectores
Sealamiento de usos incompatibles en los distintos tipos de suelo y con la
estructura general
Sistemas de dotaciones, servicios y equipamientos que les correspondan y
su relacin con los existentes o propuestos por el Plan Municipal.
5. Suelo no programado, y no delimitado en Sectores:
Debe contener las condiciones que ha de cumplir para su desarrollo. Por
ejemplo, dimensin mnima, nivel de servicios y equipamientos, usos posibles o
incompatibles. Como hemos recordado la legislacin no determina qu
condiciones deben fijarse.
En el suelo no urbanizable, se determinarn, en su caso, las reas que deben ser
protegidas de modo especial. La Legislacin Foral exige que los Planes
Municipales determinen unas categoras que limitan en cada suelo usos y
construcciones posibles. En la leccin 17 se exponen estas previsiones legales.
LECCIN 13 |79
Adems, tal como hemos avanzado (LF art 86.3), se aconseja evitar la remisin a Planes
Parciales y Especiales, de modo que el Plan Municipal debe contener las determinaciones
pormenorizadas suficientes para regular en lo posible todo el territorio de modo directo.
En consecuencia el suelo urbanizable, cuyo desarrollo y ejecucin se prevea dentro de un
plazo razonable (p. ej. ocho aos), deber incluir su ordenacin pormenorizada. El resto
del suelo urbanizable no se programar, pudindose delimitar en l los sectores que se
consideren oportunos.
Aun en el suelo urbanizable con ordenacin pormenorizada, interesa delimitar los Sectores,
pues de este modo eventuales revisiones de la ordenacin prevista podrn realizarse
mediante Planes Parciales, sin necesidad de acudir a la revisin del Plan Municipal, tarea
que es siempre ms lenta y costosa.
La Ley Foral prevea tambin otras diferencias, entre los Planes de Municipios de ms y de
menos de 10.000 habitantes, al tratar el suelo urbanizable. Como ya hemos sealado, tras la
entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1998 esta diferencia ha quedado muy matizada.
80 | LECCIN 13
14. EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO:
14 EQUIDISTRIBUCIN DEL
APROVECHAMIENTO URBANSTICO
LECCIN 14 |81
proporcionalmente a los aprovechamientos materializables en cada una de esas unidades. Los
costos que se pueden distribuir de este modo sern los de la urbanizacin y servicios comunes a
esa unidades (que no sean Sistemas Generales) (cfr. LF art 144). Se trata de una excepcin al
principio general de que las cargas urbanizadoras de una unidad de ejecucin deben ser
soportadas por los aprovechamientos urbansticos que se sitan en esa unidad de ejecucin.
82 | LECCIN 14
suelo se le deber adjudicar su aprovechamiento patrimonializable en otra unidad de esa
misma rea de Reparto.
Ms adelante (Leccin 15) estudiaremos algunas consecuencias practicas de este modo de
obtener el suelo necesario para los Sistemas Generales.
LECCIN 14 |83
En el cuadro que se presenta a continuacin se reflejan los datos que la propia ordenacin
del avance del Plan proporciona.
1) La superficie del conjunto del rea de reparto, de cada Unidad de Ejecucin y de
los Sistemas Generales
2) La ordenacin prevista, con lo que ser posible establecer para cada unidad de
ejecucin la superficie que puede edificarse en cada uso y tipologa edificatoria
3) Las caractersticas generales de la urbanizacin prevista, que junto con la
ordenacin prevista, permitir valorar las cargas urbanizadoras de cada unidad
(urbanizacin, ms valor de reposicin e indemnizacin de los edificios que quedan
fuera de ordenacin y, por tanto, debern eliminarse)
84 | LECCIN 14
usos y tipologa Vivienda VPO Local Ap.
libre comercial materializable
coef. Homogen. (UAs/m) 1,836 1,000 2,648
UE 1 m 1.230,0 2.596,0 750,0
UAs 2258,3 2.596,0 1.986,0 6.840,30
UE 2 m 1.840,0 3.360,0 800,0
UAs 3.378,2 3.360,0 2.118,4 8.856,60
UE 3 m 4.350,0 3.937,6 1.980,0
UAs 7.986,6 3.937,6 5.243,4 17.167,60
UE 4 m 2.539,3 5.500,0 1.760,0
UAs 4.642,2 5.500,0 4.660,5 14.802,70
UE 5 m 2.027,4 8.050,0 2.520,0
UAs 3.722,3 8.050,0 6.673,0 18.445,30
Ap. mat. 66.022,50
Aptipo = Apmat / Stotal; Aptipo = 66.022,5 /55.272 = 1,195 UAs/m
LECCIN 14 |85
El clculo del precio mximo que se podr pagar por un m de esa unidad se obtendr,
calculando el valor residual que proporciona el aprovechamiento urbanstico
correspondiente a 1 m de suelo:
La fmula que podemos utilizar ser
0,9 x Aptipo ( VrUA - Curb/UA) frmula 1
Los valores del Aptipo y Curb/UA los hemos calculado en este mismo ejemplo
(utilizamos el Curb/U -valor de la carga urbanizadora por UA- de la unidad ms
desfavorable) y como VrUA (es decir, valor residual bruto de la UA) tomamos el valor
que se utiliz en la Leccin 6 para calcular los coeficientes homogenizadores.
En consecuencia el valor mximo que se podr pagar por el suelo de la Unidad de
Ejecucin ms desfavorable ser:
0,9 x 1,195 x (9.335-8.433,3) = 969,77 ptas/ m
86 | LECCIN 14
2. Un rea de Reparto slo podr contener suelo urbano o urbanizable, pero no de
las dos clases al mismo tiempo.
3. En suelo urbano slo podrn incluirse en rea de Reparto los terrenos que
carezcan de urbanizacin consolidada (se incluyen o no en unidades de
ejecucin: LF art 13.1.a y b) y los Sistemas Generales que no existieran con
anterioridad (LF art 100.1).
4. En el suelo urbanizable (LF art 101):
a) Las reas de reparto deben incluir sectores completos junto con los Sistemas
Generales incluidos o adscritos a esos sectores.
b) Entre los aprovechamientos tipo de las distintas reas de reparto no debe
existir una diferencia superior al 15% del aprovechamiento tipo ms alto.
c) La inclusin de sectores y Sistemas Generales en un rea de Reparto deber
tener en cuenta la programacin establecida en su caso en el Plan
Municipal.
5. El aprovechamiento medio (Aprovechamiento materializable dividido por la
superficie de la unidad) de las unidades incluidas en una misma rea de
Reparto no podrn superar en ms de un 15 % al aprovechamiento tipo del
rea. En el ncleo urbano podr hacerse una excepcin a esta regla, si se
justifica la imposibilidad de su cumplimiento.
6. Como consecuencia de lo que refleja el primer punto, no todo el suelo urbano o
urbanizable debe incluirse en un rea de Reparto. Pueden existir unidades de
ejecucin no incluidas en ningn rea de Reparto.
LECCIN 14 |87
DESARROLLO Y EJECUCIN DEL
15 PLANEAMIENTO
88 | LECCIN 15
El control de la ejecucin de los Sistemas Generales y de los posibles sistemas locales en
suelo urbano excluidos de unidades de ejecucin, puede realizarse estableciendo en el Plan
Municipal el momento en que deben ser construidos. Este plazo ha de fijarse
obligatoriamente por lo que respecta a los Sistemas Generales (LF art 87.2.d).
Hay que tener en cuenta que en las poblaciones de ms de 10000 habitantes esta posibilidad se
convierte en un deber; en consecuencia en estos casos el Programa de Actuacin ha de incluir, al
menos, las previsiones relativas a los Sistemas Generales (LF art 87.2.d).
El control de la ejecucin en el tiempo del resto de la ciudad (es decir, solares en suelo
urbano y parcelas privadas y sistemas locales incluidos en unidades de ejecucin) se lleva
a cabo a travs de la fijacin de plazos y prioridades para cada una de las unidades de
ejecucin.
Hay que recordar que los particulares deben ejercer los derechos a urbanizar (mediante la
reparcelacin y urbanizacin material) y al aprovechamiento urbanstico (peticiones de
licencia para edificar). Mediante estos plazos la Administracin impulsa y de algn modo
ordena temporalmente- la ejecucin del plan. Las prioridades se establecen por motivos
tcnico y dejan explcita la secuencia temporal con que deben realizarse determinadas
unidades de ejecucin.
Peculiaridades de los Planes de Municipios de menos de 10000 habitantes.
La Ley Foral recomienda que en esto Municipios el Plan Municipal regule todo el
territorio de modo directo, con la suficiente precisin y detalle (LF art 86.2), sin
necesidad, por tanto, de futuros planes parciales ni planes especiales. Tras la modificacin
establecida por la LS98 (art 9) en la clasificacin del suelo puede suceder que el suelo
clasificado como urbanizable sea excesivo para las perspectivas de crecimiento del
Municipio; en este caso bastar que el Plan ordene pormenorizadamente el suelo
urbanizable necesario para un perodo razonable (p. ej. los 10 aos previstos para su
revisin: LF art 125.3).
Por otra parte los Planes de estos Municipios no han de incluir el Programa de Actuacin;
no obstante interesar fijar al menos los plazos de ejecucin de los Sistemas Generales.
Criterios para establecer plazos de ejecucin de las distintas unidades.
En gran medida el establecimiento de estos plazos es una cuestin discrecional, e intenta
evitar discontinuidades en el ncleo urbano y potenciar una imagen adecuada.
Sin embargo existen unos condicionantes prcticos que han de tenerse en cuenta al fijar los
plazos y tambin al delimitar las unidades.
En efecto, los suelos de los Sistemas Generales incluidos en las reas de Reparto se
obtienen por ocupacin directa por parte del Ayuntamiento que debe asignar a los
propietarios las correspondientes unidades de ejecucin a las que ellos tienen derecho.
Esto exige que en el momento en que se prevea ocupar este suelo deben existir disponibles
unidades de ejecucin con exceso de aprovechamiento urbanstico; de modo que este
exceso (diferencia entre el aprovechamiento materializable de la unidad y el
patrimonializable correspondiente a los propietarios de la unidad) sea suficiente para
adjudicarlo a los propietarios del suelo del Sistema General.
Como decamos esto supone conciliar plazos (de los sistemas y de las unidades), pero
tambin asegurar la posibilidad real de que esas unidades puedan ejecutarse en ese
momento (y esto requiere una delimitacin adecuada de las unidades).
LECCIN 15 | 89
DISTRIBUCIN DEL MBITO DEL PLAN EN DISTINTAS DELIMITACIONES
ESPACIALES ATENDIENDO A SU DESARROLLO Y EJECUCIN
Las condiciones legales que han de cumplir las distintas delimitaciones que el
Planeamiento establece en el suelo determinan entre ellas unas relaciones de inclusin y
exclusin que pueden resumirse en el siguiente cuadro
CLASES DE SUELO DELIMITACIONES ESPACIALES DEL PLANEAMIENTO
Urbanizacin Actuaciones directas
consolidada
Actuaciones directas
SUELO URBANO Urbanizacin no Unidades de ejecucin
consolidada reas de reparto
Sistemas Generales no
existentes con
anterioridad
Sistemas Generales existentes
SUELO URBANIZABLE reas de reparto Sectores Unidades de ejecucin
DELIMITADO Sistemas Generales
SUELO No incluye tampoco ninguna delimitacin
URBANIZABLE NO
DELIMITADO
SUELO NO Sistemas Generales
URBANIZABLE
Resto de suelo no urbanizable (agropecuario, forestal...)
La regla de inclusin es la siguiente: cada una de las delimitaciones indicadas en una
columna pueden dividirse en una o varias delimitaciones de las indicadas inmediatamente
a su derecha.
La indicacin urbanizacin consolidada y no consolidada no supone propiamente una
delimitacin sino una caracterstica del suelo urbano; no obstante puede interesar reflejar
esa circunstancia en los planos, por el distinto porcentaje de aprovechamiento que debe
adjudicarse en cada caso a la Administracin (cfr. Leccin 4).
En todo caso, el suelo con urbanizacin no consolidada puede resolverse tanto con
unidades de ejecucin como con actuaciones directas. Se utilizarn unidades de ejecucin
si es necesario reparcelar; y actuaciones directas si cada propietario puede edificar, de
acuerdo con lo ordenado, sobre su propia parcela, cediendo en su caso como suelo pblico
lo que sea necesario.
Las unidades morfolgicas, tal como ya se ha expuesto, agrupa mbitos de suelo urbano
regulados por una misma normativa no incluida en la unidad de ejecucin. Por tanto, todo
su suelo se resolver con actuaciones directas; distinto es que la existencia de una parcela
sin edificar, o de un edificio fuera de ordenacin, o la situacin de la parcela en una zona
de urbanizacin no consolidada, exijan que el Plan atienda especficamente a algunas
actuaciones directas concretas, identificndolas para ello en los planos y estableciendo en
la Normativa condiciones precisas para su edificacin.
En el caso de los Sistemas Generales en suelo urbano, no importa que tengan urbanizacin
realizada o no, lo relevante es que se trate de suelo pblico obtenido o destinado para
Sistema General. Por ese motivo, en el cuadro se sita con independencia de la
diferenciacin entre urbanizacin consolidada, o no consolidada.
Se debe recordar que la existencia de las reas de reparo son siempre optativas: tanto en
suelo urbano (LF art 100) como en el urbanizable (LF art 101). En consecuencia pueden
existir o no existir, y en caso afirmativo incluir todo o solo una parte de la correspondiente
clase de suelo.
90 | LECCIN 15
Plano de Gestin del Avance de Plan Municipal del Valle de Aranguren propuesto por MARA BANDE, TOMS DE ESTEBAN, ALBERTO OTO Y FERNANDO OTO (1999)
LECCIN 15 | 91
EJEMPLO DE DISTRIBUCIN DEL MBITO DEL PLAN EN DISTINTAS DELIMITACIONES ATENDIENDO A SU GESTIN.
DISTINTOS MODOS DE OBTENER EL SUELO PBLICO.
Estamos en condiciones de presentar los distintos modos en que se puede obtener el suelo
pblico necesario para la construccin de la ciudad.
La obtencin del suelo pblico puede realizarse por Expropiacin, Ocupacin directa,
Cesin gratuita y Cesin a cambio de UAs, segn se resume a continuacin.
Expropiacin: Para su valoracin cfr. LS98 art 33-37, en la LF art 209-217 se establecen
los supuestos en que es aplicable.
Es el nico mtodo aplicable en suelo no urbanizable, o urbanizable an no
desarrollado.
Es aplicable habitualmente a :
- Sistemas Locales en suelo urbano excluido de Unidades de Ejecucin.
- Sistemas Generales en suelo urbano o urbanizable excluidos de reas de
Reparto.
Puede aplicarse a Sistemas Generales incluidos en reas de Reparto.
No se aplica a Sistemas Locales que pertenezcan a Unidades de Ejecucin (en
este caso siempre se obtiene por cesin gratuita).
Ocupacin directa: es la ocupacin del suelo por parte de la Administracin mediante la
adjudicacin a los propietarios del correspondiente aprovechamiento urbanstico en otros
suelos (LF art 205,207,208).
Sistemas Generales que pertenecen a reas de Reparto (sea en suelo urbano o
urbanizable desarrollado). El aprovechamiento se adjudica precisamente en
suelo incluido en la misma rea de Reparto.
Cesin gratuita: Se trata de la cesin del suelo pblico por parte de los propietarios, como
condicin previa a la adquisicin del derecho al aprovechamiento urbanstico en suelo
urbanizable y del derecho a edificar en suelo urbano (LS98 art 14.2.a y 18.1).
Se aplica siempre y solamente en:
- Sistemas Locales en suelo urbano que pertenezcan a la Unidad de
Ejecucin.
- Sistemas Locales pertenecientes a una parcela urbana excluida de las
Unidades de Ejecucin.
Cesin a cambio de UAs: Se produce en realidad una permuta del suelo privado que pasa
a pblico por UAs pertenecientes al Ayuntamiento y situadas en otros suelos. (LF art
206). La antigua Ley del Suelo limitaba este medio a los casos en que exista acuerdo entre
el propietario y el Ayuntamiento (LS 92 art 199.b).
Es aplicable a:
- Sistemas Generales excluidos de reas de Reparto en suelo urbano o
urbanizable que cuenta con reas de Reparto.
- Sistemas Locales excluidos de Unidades de Ejecucin, en suelo en el que
existen reas de Reparto.
Ntese que la diferencia de este modo de obtencin, respecto al de ocupacin directa es
que los aprovechamientos adjudicados al propietario del suelo no se materializan en la
misma rea de reparto a la que pertenece el suelo obtenido. En realidad este mtodo slo
92 | LECCIN 15
es aplicable a los Ayuntamientos que tienen establecido un registro de transferencias de
aprovechamientos; lo que slo sucede en algunas poblaciones grandes.
Resumen sobre los modos de obtencin del suelo pblico
El cuadro que se incluye a continuacin resume los modos de obtencin del suelo pblico
en funcin de la clase y tipo de suelo, as como las entidades responsables de llevar a cabo
la urbanizacin:
Modos de obtencin Urbanizacin a
del suelo cargo de
Sistemas suelo no urbanizable Expropiacin Administracin
Generales suelo urbano o incluido en rea Ocupacin Directa o Administracin
urbanizable con de Reparto Expropiacin
reas de Reparto no incluido en Cesin a cambio de Administracin
rea de Reparto UAs o Expropiacin
suelo urbano o urbanizable sin reas Expropiacin Administracin
de Reparo
Sistemas incluidos en Unidades de Ejecucin Cesin gratuita Propietarios
Locales no incluidos en en actuacin Cesin gratuita Propietarios
Unidades de directa (1) o Expropiacin (2) Administracin
Ejecucin
fuera de Expropiacin (2) Administracin
actuacin directa
(1) En aquellas parcelas en las que se incluye suelo que la ordenacin prev como pblico.
Evidentemente es necesario que pueda materializarse suficiente aprovechamiento en la parcela
que, tras la actuacin, se mantiene como privada; en otro caso habr que acudir a otro mtodo
para la obtencin del suelo pblico.
(2) Si en el suelo de su misma clase (urbano o urbanizable) existen reas de Reparto se puede
aplicar tambin la Cesin a cambio de UAs.
LECCIN 15 | 93
suficientes UAs para adjudicrselas a los propietarios del suelo de los sistemas generales
que debe ser ocupados.
Han de considerarse tambin criterios de autonoma constructiva, funcional y de
gestin, similares a los expuestos al tratar de las unidades de ejecucin (Leccin 4). En
especial, cuando se trata de sistemas viarios en contacto con suelo no urbanizable (o
urbanizable que no se prev desarrollar a corto plazo) hay que considerar:
1. Que la construccin del viario puede exigir movimientos de tierra, desmontes y
terraplenes que, lgicamente, han de incluirse en la delimitacin del sistema. En todo caso,
si se trata de un nuevo trazado de una carretera ser preciso considerar la zona de dominio
pblico prevista por la Ley Foral de Proteccin de Carreteras (Anexo V).
2. Hay que evitar dejar parcelas residuales que por su dimensin, forma o posicin, pierdan
su utilidad rstica original. Por tanto, si la parcela resultante no tuviese valor para su
propietario, deber incluirse en el sistema general.
94 | LECCIN 15
16.
16 DOCUMENTACIN DEL PLAN MUNICIPAL
LECCIN 16 | 95
Los municipios de ms de 10.000 habitantes incluirn adems en la
documentacin del Plan:
e) Programa de actuacin
f) Estudio econmico y financiero
En la Leccin 18 estudiaremos el Catlogo (documento d) y a lo largo de esta
leccin examinaremos con cierto detalle el contenido de los restantes
documentos, pero antes interesa considerar el carcter jurdico de todos ellos.
96 | LECCIN 16
En la prctica parece recomendable que el Avance defina con suficiente claridad la
ordenacin e incluso prevea (de acuerdo con la entidad del Municipio) las condiciones de
gestin. Sin embargo, ser conveniente reducir en lo posible el desarrollo de la
documentacin de modo que una eventual modificacin de las soluciones propuestas por el
Avance, no suponga rehacer excesivos documentos.
A) MEMORIA
La Memoria tiene una finalidad explicativa y justificativa del Plan Municipal. No se trata,
por tanto, de un documento propiamente normativo; su carcter es similar al prembulo de
una ley o reglamento, y su contenido puede ser til para una correcta interpretacin de las
disposiciones del Plan.
Su contenido bsico queda establecido por la Ley Foral (LF 94 art 87.1.a) y desarrollado
por el Reglamento (RF art 30); en consecuencia la memoria debe incluir:
1. Presentacin de la informacin urbanstica del Municipio. Se trata de completar la
informacin grfica, y aportar aquella informacin que por su propia naturaleza debe ser
expuesta por escrito (cfr. al respecto lo que se expuso en Leccin 10).
En concreto el Reglamento indica que la Memoria debe referirse a los siguientes
extremos: planeamiento (urbanstico o de ordenacin territorial) vigente en la
actualidad Planeamiento y Afecciones-; descripcin somera de los ncleos de
poblacin existentes Medio Urbano-; caractersticas de la poblacin y
evolucin previsible en el plazo de diez aos Medio Humano-; valores
paisajsticos, ecolgicos, urbanos, histricos y arquitectnicos existentes;
anlisis de las infraestructuras supramunicipales existentes y previstas y su
relacin con las municipales previstas Medio Fsico-.
LECCIN 16 | 97
El esquema seguido en la Leccin 10 contempla suficientemente estos
aspectos.
2. Objetivos y criterios de la ordenacin prevista (LF art 81.a y 87.1.a; cfr. Tambin RP
art 38.3 y lo expuesto en la Leccin 11).
3. Descripcin y justificacin de la ordenacin propuesta y de sus determinaciones
fundamentales.
La descripcin debe ser sinttica y ordenada, centrndose en los aspectos
fundamentales, y apoyndose en la documentacin grfica incluida en el Plan.
Puede iniciarse con un comentario general a la ordenacin, examinando despus
los aspectos funcionales, formales y de gestin.
La justificacin, tambin referida a los aspectos fundamentales, es la parte ms
importante de la memoria, se trata de exponer los motivos por los que se han
adoptado las distintas soluciones; lgicamente han de explicarse con especial
claridad aquellos puntos en que el Plan se aparte de las opiniones o tendencias
comnmente aceptadas, o no se adecue a las principales sugerencias aportadas
en el trmite de informacin del Avance.
Esta justificacin deber referirse tambin a las densidades previstas para la
edificacin y a los estndares de equipamientos, no limitndose a comprobar el
cumplimiento de los mdulos establecidos por la legislacin urbanstica
(Leccin 12).
Resulta til adems incluir unos cuadros numricos que reflejen las previsiones
del planeamiento: superficie incluida en cada clase y calificacin de suelo,
previsiones edificatorias, Sistemas Generales y locales, etc.
Hay que cuidar que los topnimos que se utilicen en la memoria sean fcilmente
reconocibles en los planos.
4. Justificacin de los criterios seguidos en la delimitacin de las reas de reparto y clculo
del aprovechamiento tipo.
El clculo del aprovechamiento tipo exige la previa determinacin, y
justificacin, de los coeficientes de homogenizacin que van a utilizarse en cada
una de las reas de reparto.
Aunque a veces no se incluir en el Proyecto tramitable del Plan, resulta til
comprobar la viabilidad econmica del plan, estudiando las unidades de
ejecucin ms desfavorables en cada rea de Reparto, y en el suelo urbano (si
en esta clase de suelo no se establecen reas de reparto).
5. Sealamiento de las circunstancias con arreglo a las cuales sea procedente, en su
momento, la revisin del Plan.
Hay que tener en cuenta que, aunque este aspecto se refleje en la memoria (as se
establece en RF art 30.5), slo quedar regulado por lo que se establezca
explcitamente en la Normativa del Plan. Sin embargo, en la memoria podrn
justificarse y exponerse con ms amplitud los motivos por los que se fijan
determinadas condiciones para la revisin.
B. PLANOS DE INFORMACIN
Respecto al contenido de los planos de informacin la legislacin es muy escueta (RF art
31.1), no fija una escala obligatoria (slo se refiere a escala adecuada), y en cuanto a su
contenido menciona los siguientes extremos:
1. Situacin del territorio en cuanto a sus caractersticas naturales y usos del suelo.
98 | LECCIN 16
2. Estado actual del ncleo de poblacin referido a la urbanizacin, a los edificios y
al planeamiento vigente
3. Infraestructuras, servicios y equipamientos existentes.
Los planos de informacin sugeridos en la Leccin 9 cubren sobradamente estas
exigencias.
LECCIN 16 | 99
Los planos que siguen se basan en la propuesta para el Plan Municipal del Valle de Egs (rea del Concejo de Egs) de RAQUEL JIMNEZ IDIAZABAL (2000)
100 | LECCIN 16
PLANO DE FORMA: ALINEACIONES, ALTURAS Y RASANTES
LECCIN 16 | 101
4. PLANO DE USOS PORMENORIZADOS DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE ORDENADO
DIRECTAMENTE por el Plan Municipal. Preferiblemente a escala 1:500 (aunque
habitualmente sera aceptable 1:1.000). La definicin de usos debe referirse tanto al suelo
como a la edificacin (se trate de suelo o edificacin privada o pblica);
Al referirse a usos pormenorizados se incluye tambin la tipologa utilizable
P. ej. no bastara indicar como uso pormenorizado residencial, ni vivienda
colectiva, sino ms bien, vivienda colectiva en bloque, o en manzana cerrada
En algunos casos puede ser oportuno distinguir plantas en la edificacin, al objeto de fijar
usos pormenorizados distintos en cada planta.
Sin embargo, para esto no siempre ser necesario preparar un plano para cada
planta, en uno mismo pueden reflejarse los distintos usos, p. ej. un uso puede ser
vivienda colectiva en bloque, y otro distinto, vivienda colectiva en bloque, con
comercio en planta baja, y garaje privado en stano.
En las dotaciones debe indicarse su destino, aunque sea de modo genrico, p. Ej. utilizando
la terminos de los mdulos y reservas reglamentarias (cfr. Leccin 12). En los sistemas
viarios se puede distinguir rodado (quiz determinando cierta jerarqua), peatonal,
coexistencia, etc. En los espacios libres los usos deben permitir comprobar las previsiones
reglamentarias (cfr. Leccin 12, p. 73).
En cuanto a las parcelas libres vinculadas al uso residencial, o dotacional, habitualmente
no interesar marcarlas explcitamente en los planos con una trama o tono especial, bastar
indicar, p. ej., vivienda unifamiliar en parcela libre, y confiar a la normativa escrita la
determinacin de dnde debe situarse la edificacin. En algunos casos, sin embargo, s
puede ser til grafar con una trama distinta la parcela libre, porque su posicin queda
inequvocamente definida; p. ej. en algunas viviendas adosadas.
5. PLANO DE GESTIN DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE ORDENADO DIRECTAMENTE
por el Plan Municipal. Preferiblemente a escala 1:500 (aunque habitualmente sera
aceptable 1:1.000); se redactar sobre un plano en que aparezca el parcelario actual, e
incluir los siguientes contenidos:
En todo la extensin del plano: delimitacin de la clasificacin del suelo;
delimitacin e identificacin de las reas de reparto y de los sectores en el suelo
urbanizable.
Como es sabido, el planeamiento no ha de incluir obligatoriamente la delimitacin de
unidades de ejecucin (cfr. LF 146.1); no obstante, en los prrafos que siguen se supone
que se ha optado por realizar directamente a travs del Plan Municipal esta delimitacin:
este procedimiento tiene indudables ventajas en cuanto permite considerar
simultneamente la ordenacin y su gestin.
102 | LECCIN 16
PLANO DE USOS
LECCIN 16 | 103
PLANO DE GESTIN
104 | LECCIN 16
Es tambin recomendable delimitar en el suelo urbano consolidado reas
morfolgicamente homogneas, en las que ser de aplicacin una normativa
urbanstica comn. De este modo todo el suelo urbano quedara distribuido en
unidades de ejecucin, que ocuparn todo el suelo urbano no consolidado, y
unidades morfolgicas (o el trmino que se utilice), que abarcara todo el suelo
urbano consolidado.
En el suelo urbanizable: delimitacin de las unidades de ejecucin que se
establezcan; edificios fuera de ordenacin; y nueva parcelacin prevista de
acuerdo con las condiciones de reparcelacin que se establezcan en la normativa
(es decir, nuevas alineaciones oficiales, y divisiones de parcelas que resulten
obligatorias). A veces se incluyen tambin, aunque no resulte imprescindible el
contorno de la edificacin prevista.
Al reflejar la nueva parcelacin (sea en suelo urbano o en urbanizable) debe aclararse
el carcter pblico o privado de las parcelas, y si es el caso qu parcelas tendrn un
carcter mancomunado.
6. PLANO DE GESTIN CORRESPONDIENTE AL SUELO URBANIZABLE, NO ORDENADO
DIRECTAMENTE POR EL PLAN MUNICIPAL, con el contenido fijado en RF art 31.2.D y E).
Tanto en los planos de gestin del suelo urbano y del suelo urbanizable, como en el plano
de conjunto del trmino municipal, por lo que se refiere al suelo no urbanizable, debern
identificarse los edificios o elementos histricos, culturales o ambientales que el
Planeamiento proteja (y que en consecuencia incluye en el correspondiente Catlogo de
proteccin: LF art 83; RF 33 y Leccin 17).
LECCIN 16 | 105
ORDENANZAS subdivididas en
Ordenanzas de Edificacin
Ordenanzas de Urbanizacin
Ordenanzas de Tramitacin Urbanstica, etc.
Aunque no existe una normalizacin oficial, ni oficiosa, sobre el contenido de cada uno de
estos documentos o secciones, hay una tendencia general a distribuir las determinaciones
normativas del plan atendiendo a los siguientes criterios:
Segn su mbito de aplicacin; es decir, segn contenga determinaciones generales
para todo un mbito, o particulares para cada parcela concreta.
Segn se trate de determinaciones genricas o especficas.
Combinando esos dos criterios puede conseguirse una primera aproximacin al contenido
de cada documento
MBITO AFECTADO TIPO DE
DETERMINACIONES
NORMATIVA General (todo el municipio) Genricas
GENERAL
NORMATIVA Particular Condiciones especficas
PARTICULAR Segn clase de suelo, y dentro de cada clase de forma, uso y gestin
por reas ms reducidas (unidades de
ejecucin y unidades morfolgicas); pero
en todo caso, debe llegar a especificar las
condiciones de cada parcela
ORDENANZAS General Condiciones especficas
A veces se preparan ordenanzas para un que debe cumplir
mbito ms reducido, pero en todo caso las cualquier edificacin o
determinaciones se referirn a todo ese urbanizacin del mbito
mbito sin particularizar entre las distintas de que se trate.
parcelas.
Las determinaciones genricas slo pueden ser aplicables directamente por parte
de la Administracin, e interesan a los administrados slo de modo indirecto (al
aplicar otras determinaciones); las determinaciones especificas se aplican
directamente por los administrados y por los tcnicos al preparar un proyecto
que ser sometido a aprobacin o licencia municipal.
Por ejemplo en la Normativa General se pueden establecer determinada
clasificacin de usos (por el destino que pueden darse a las edificaciones o
suelos, por el rgimen de autorizacin, etc.); la Normativa Particular utilizar en
sus determinaciones particulares esas mismas clasificaciones de usos.
En la Normativa Particular (sobre todo en el suelo urbano y en el urbanizable
ordenado directamente por el Plan Municipal) se pueden distinguir un captulo o
apartado ms general (aplicables al conjunto del suelo urbano o urbanizable), y
otros apartados dirigidos a cada unidad de ejecucin o morfolgica. En la
Leccin 18, examinaremos con ms detenimiento la posible estructura de una
normativa particular.
Otro criterio, que puede ser til, para distribuir los contenidos normativos entre los
distintos documentos, es incluir en la Normativa (sea general o particular) aquellas
106 | LECCIN 16
determinaciones que son inseparables del Plan, de modo que sin ellas el Plan quedara
incompleto. Sin embargo, en las Ordenanzas se agruparan aquellas determinaciones que
pueden establecerse con independencia del Plan, de modo que su modificacin no afectan
al propio Plan, e incluso que pueden existir (y ser aplicables) aunque el plan no existiera.
P. ej: medidas mnimas de los patios de luces, vuelos mximos permitidos, medidas de seguridad
en la construccin, etc. Todo lo referente a tramitacin urbanstica, actividades clasificadas, etc.
CRITERIOS DE REDACCIN
Segn una tcnica habitual en los textos legales, las Normativa se distribuye en artculos
con numeracin sucesiva, agrupados en sentido ascendente en secciones, captulos y ttulos
(de este modo varios artculos se agrupan en una seccin, las secciones en captulos, y los
captulos en ttulos). Se procura que cada artculo tenga un sentido completo, y una
redaccin relativamente breve: si el texto de un artculo debe ser ms amplio, o interesa
poner de manifiesto su estructura interna, se suelen dividir en apartados, cada uno de ellos
identificado con un nmero o letra. Resulta una buena tcnica dar un ttulo (es decir, anotar
un breve epgrafe que anuncia su contenido) a cada artculo, seccin, captulo y ttulo.
Tal como veremos en la Leccin 18, en la Normativa Particular del Suelo Urbano o Urbanizable
ordenado por el Plan Municipal, es frecuente incluir unas fichas normativas con una estructura
ms distinta, ms adaptada al tipo de determinaciones que debe fijar.
La redaccin de la Normativa ha de tener un tono adecuado, tcnico y preciso, evitando
consideraciones o justificaciones que podran tener sentido en la Memoria, pero que en la
Normativa estarn fuera de lugar.
LECCIN 16 | 107
17. ORDENACIN DEL TERRITORIO POR PARTE
17 DEL PLAN MUNICIPAL
La ordenacin del territorio por parte del Plan Municipal se realiza bsicamente a travs de
tres procedimientos:
1. La definicin de la Estructura General y Orgnica del territorio (Leccin 8)
2. Clasificacin del suelo de todo el trmino municipal, y en consecuencia
delimitacin del suelo no urbanizable (Leccin 11).
3. Ordenacin del suelo no urbanizable. Bsicamente a travs de determinaciones
de uso y de proteccin; pero tambin estableciendo condiciones de forma para
las posibles construcciones emplazadas en este suelo.
En esta leccin nos centraremos en este ultimo procedimiento.
LECCIN 17 | 109
En el ANEXO II se incluyen extractos de estas legislaciones, con las principales
determinaciones aplicables al Planeamiento Municipal.
110 | LECCIN 17
o contaminen zonas hmedas, el vertido de residuos fuera de los lugares autorizados, y los
vertidos de lquidos que puedan degradar o contaminar acuferos.
5. Ordena as mismo la proteccin de hbitats naturales (LF art 41), para ello cuando sea
necesario -con independencia de la asignacin de la categora que le corresponda- se
podrn delimitar reas de Proteccin de la Fauna Silvestre, con referencia expresa al
rgimen de proteccin que les sea aplicable.
LECCIN 17 | 111
9. Tambin, habitualmente, se procurar no distribuir una misma parcela entre varias
categoras; sobre todo, cuando se trata de categoras bsicas (suelo de mediana o alta
productividad, forestal, etc.); otro criterio podr seguirse si se trata de las categoras de
proteccin de infraestructuras o de aguas, aqu no habr inconveniente en asignar, a travs
de esta categora, una mayor proteccin a parte de una parcela (la cercana a la carretera o
al ro).
112 | LECCIN 17
Rgimen de edificacin existente.. La LF art 82.C.b) establece que el Plan debe
indicar la edificacin existente antes de la entrada en vigor del Plan y situada en
suelo no urbanizable que queda fuera de ordenacin. A diferencia de lo que la
propia Ley prev para el suelo urbano y urbanizable (vase Leccin 18, p 118),
slo queda fuera de ordenacin aquellas construcciones que explcitamente se
indique; de este modo la ley parece mantener en este suelo un planteamiento
ms tolerante, posiblemente por que no perturban el desarrollo urbano.
En todo caso, interesa considerar con cierta atencin cada una de las
construcciones existentes y establecer con claridad cul es su rgimen: en
trminos generales no parece adecuado permitir ampliaciones, o cambios de uso;
quiz se deba ser ms exigente en determinadas categoras del suelo y,
especialmente, si es el caso, en los paisajes que se deseen proteger.
LECCIN 17 | 113
18. ORDENACIN URBANA DE NCLEOS
18 CONSOLIDADOS
LECCIN 18 | 115
esas reas urbanas. En todo caso, se asumen -aunque relativizados- los
principios de la rehabilitacin.
116 | LECCIN 18
tambin a las ordenanzas especiales del centro histrico. En todo caso esas ordenanzas
debern distinguir entre las obras de ampliacinurbano, Este mismas
En cuanto a la forma ser preciso estudiar con rigor cules son las condiciones que deben
imponerse, huyendo tanto de un mimetismo que dara lugar al pastiche, como de una
despreocupacin por los valores del entorno. En la determinacin de usos, habr que evitar
una excesiva terciarizacin, o la presencia de actividades inadecuadas; al mismo tiempo se
deber favorecer la aparicin de las actividades precisas para la vitalidad del rea (p.ej.
comercio y servicios adecuados). Por otra parte habr de considerarse la interrelacin
presente en las tipologas existentes entre vivienda y trabajo (algunos comercios, talleres,
etc.).
Dentro de esta normativa podrn determinarse las condiciones de parcelacin que
debern cumplirse en los casos en que se plantee la segregacin o agregacin de parcelas;
de este modo se proteger un aspecto que, en ocasiones, tiene especial repercusin en el
tejido urbano.
Previsin de equipamientos y urbanizacin de los espacios pblicos; programando su
ejecucin y determinando su financiacin. Deber considerarse suficientemente, y
garantizar el uso y mantenimiento de los equipamientos.
Dentro de la urbanizacin de los espacios pblicos debe resolverse al mismo tiempo la
accesibilidad rodada a los edificios y la peatonalizacin de las zonas que lo requieran.
Reurbanizacin de espacios pblicos. Si existen espacios pblicos degradados, ser
preciso -aunque no sea una medida suficiente- proceder a su reurbanizacin. El plan debe
incluir estas actuaciones, tanto si se han de realizar en Sistemas Generales, como si se trata
de sistemas locales; aunque el diseo ltimo corresponda a un futuro proyecto de
urbanizacin, debern determinarse ya las condiciones de esa reurbanizacin, e incluso
ofrecer unas soluciones concretas para algunos espacios singulares, o soluciones tipo para
problemas que debern resolverse en varios lugares.
En los casos ms complejos, si se desea intervenir con efectividad se hace necesario establecer
un programa coordinado de intervenciones pblicas, que pueda atraer -mediante subvenciones u
otro tipo de beneficios- la inversin privada. En este sentido se prevn reas de rehabilitacin
integrada, con el correspondiente programa de actuacin; por el carcter de estas lecciones no
resulta posible desarrollar aqu este instrumento.
Plano de usos. Las condiciones de uso fijadas por estas posibles ordenanzas exigirn la
redaccin de los correspondientes planos de usos. Como es obvio en estos documentos
debern reflejar los usos que se prevn, no los usos actuales.
Planos de forma. Fijacin de alineaciones interiores y exteriores para conseguir: a)
patios de manzana que aseguren unas condiciones higinicas adecuadas; b) nuevos
espacios pblicos (plazas y calles) que cualifiquen el tejido viario y proporcionen los
espacios libres necesarios.
Las alineaciones pueden alcanzarse a travs de actuaciones directas que supongan
rehabilitacin de la edificacin (al dejar fuera de ordenacin determinados cuerpos del
edificio) o de sustitucin (de edificios dejados en su totalidad fuera de ordenacin); en
otros casos se pueden prever actuaciones sistemticas. Ms adelante trataremos del modo
en que acta el rgimen de fuera de ordenacin.
Siempre hay que considerar que la apertura de patios slo ser eficaz cuando el espacio
libre y lo edificado pertenecen a la misma parcela; o al menos se establecen determinadas
servidumbres de vistas y ventilacin de las otras parcelas sobre esos espacios. Estas
circunstancias pueden obtenerse de modo directo previendo determinadas actuaciones
sistemticas y delimitando adecuadamente sus correspondientes unidades de ejecucin.
LECCIN 18 | 117
Cuando no parece oportuno forzar esas actuaciones sistemticas se puede facilitar la
aparicin de patios comunes, o al menos de las necesarias servidumbres, estableciendo dos
ordenaciones alternativas (una ms favorable en cuanto aprovechamiento, si se establecen
esos patios o servidumbres; otra ms restrictiva si no se establecen esas modificaciones en
la propiedad parcelaria).
En otros casos, deber preverse la adquisicin del suelo pblico necesario mediante la
determinacin de Sistemas Generales, o de sistemas locales no incluidos en unidades de
ejecucin.
Planos de gestin. Siempre que sea posible se prevern actuaciones directas -realizables
sin necesidad de incluirlas en una unidad de ejecucin- por el propietario de la parcela.
En algunos casos -con cesiones amplias, o en las que hay necesidad de reestructurar el
parcelario- habr que acudir a actuaciones sistemticas. En ocasiones esa actuacin
incluir entre las parcelas originarias alguna pblica en la que se establecer un
equipamiento, de modo que las cesiones de los particulares sean menores, y sea fcil
aplicar el sistema de cooperacin.
En todo caso hay que recordar que las unidades de ejecucin de los cascos histricos el
100% de los aprovechamientos corresponde a los propietarios de las parcelas incluidas en
la unidad (LF art 13.1.e).
118 | LECCIN 18
NORMATIVA DE PROTECCIN DE EDIFICIOS O ELEMENTOS HISTRICOS,
CULTURALES O AMBIENTALES
Tal como se record en la Leccin 15 la legislacin (LF 83, 87.c y RF) prev que el Plan
Municipal incluya un catlogo de proteccin de edificios o elementos histricos, culturales
o ambientales. El Reglamento Foral determina as su contenido (RF art 33):
El Catlogo contendr:
a) Una relacin de recintos y espacios libres, edificios, monumentos, jardines o
elementos de inters, espacios naturales, o parte de ellos, que participen de
valores histricos, culturales, ambientales, tradicionales u otros significativos.
b) El rgimen de proteccin de los bienes inmuebles comprendidos,
estableciendo el grado y caractersticas de intervencin sobre los mismos, con
inclusin de las medidas de proteccin especficas al objeto de evitar, en su caso,
su destruccin, modificacin, as como las determinaciones precisas para
impedir en el entorno considerado la realizacin de construcciones e
instalaciones que los deterioren o que modifiquen sustancialmente sus
perspectivas visuales y su integracin con la trama urbana o con el paisaje, de
acuerdo con lo especificado en el artculo 71 de la Ley Foral de Ordenacin del
Territorio y Urbanismo
Queda as aclarado que el catlogo debe completarse con una normativa de proteccin.
En consecuencia, resulta preferible referirse no slo al catlogo, sino a una Normativa de
proteccin, que incluye un catlogo de los edificios y elementos que se desean proteger.
En definitiva se trata de determinar:
a) qu edificios y elementos se deben proteger
b) qu rgimen de proteccin se aplica a cada uno de ellos, es decir, qu obras se
autorizan y en qu condiciones, qu cambios de uso son permisibles, etc.
En principio la solucin ms ajustada sera fijar un rgimen de proteccin para cada
edificio, pero esta solucin no resulta prctica, sobre todo si han de protegerse un cierto
nmero de edificios. Por ello se establecen, a travs de una Normativa, unos grados de
proteccin, determinando el rgimen general de proteccin que corresponde a cada grado;
esta normativa se completar con un catlogo en el que se incluyen los edificios que deben
ser protegidos, especificando el grado de proteccin que le corresponde y precisando, en
caso necesario, las particularidades del rgimen de proteccin que debe aplicarse.
A continuacin se exponen unos posibles criterios para organizar esta normativa:
aadiendo cuando es oportuno, alguna ejemplificacin. En todo caso, es preciso tener en
cuenta que no existen reglas fijas, y que cada centro histrico deber resolverse atendiendo
a las circunstancias concretas del lugar y de los bienes que se desean proteger. En el Anexo
VII se incluye un ejemplo de esta Normativa, y unas posibles fichas del catlogo.
1. El articulado de la NORMATIVA DE PROTECCIN DE EDIFICIOS O ELEMENTOS
HISTRICOS, CULTURALES O AMBIENTALES, contendr:
LECCIN 18 | 119
otro tipo de bienes (jardines, espacios naturales, conjuntos urbanos, etc.), se
suelen definir grados de proteccin especficos.
El rgimen de proteccin que corresponde a cada grado, determinando las
caractersticas de los bienes a los que se aplica cada uno, el tipo de obras y los
usos que se permiten en cada grado.
La declaracin explcita de los criterios para la inclusin de determinados bienes
en cada grado de proteccin, proporciona un elemento de garanta jurdica
contra la arbitrariedad, y facilita la revisin jurisdiccional de estas
determinaciones.
Para fijar el tipo de obras permitidas en cada grado de proteccin se suele acudir a
una terminologa relativamente extendida: obras de rehabilitacin,
acondicionamiento, reestructuracin, ampliacin o sustitucin; aunque no
siempre es necesario utilizar todos estos tipos de obra. En todo caso, como no
existe una definicin oficial de estos trminos, ser la propia normativa la que
deba definirlos. En ocasiones, ms que definir cada uno, lo que se hace es fijar el
rgimen urbanstico aplicable por medio de un articulado, ms o menos extenso,
que se denomina ordenanzas de restauracin, de rehabilitacin, etc.
Algo similar sucede, en ocasiones, cuando se quiere precisar qu aspecto del
inmueble debe conservarse, p. ej. se habla de estructura tipolgica, estructura
resistente, composicin de fachada, etc.; tambin en este caso, se hace necesario
que la normativa defina esos trminos.
Para fijar el rgimen de uso habitualmente se utilizar la clasificacin de usos
previstos con carcter general. En todo caso, la fijacin de determinadas
condiciones de uso tendr sentido slo cuando lo haga necesario la proteccin
del edificio.
La normativa se completa con la determinacin del procedimiento que se seguir para la
peticin de licencia, modificacin del catlogo, derechos y deberes de los propietarios,
funciones de la Administracin, etc.
2. EL CATLOGO, incluir una ficha para cada uno de los bienes que se deben proteger:
habitualmente cada ficha contendr los siguientes apartados:
Identificacin, incluyendo los datos necesarios: nmero de la parcela catastral,
direccin postal, plano de situacin.
Descripcin, fotografa, breve descripcin o caracterizacin, plano tipolgico, etc.
En definitiva contiene los datos bsicos que han permitido su inclusin en el
correspondiente grado de proteccin
Apartado normativo: ante todo, el grado de proteccin en el que queda incluido,
pero tambin las determinaciones especficas que le sean de aplicacin.
Ejemplos de esta situacin pueden ser los siguientes:
El grado de proteccin indicado slo se aplica a parte de la edificacin, y hay
otras partes a las que corresponde una proteccin reducida:
Existen elementos negativos, que no solamente no estn protegidos, sino que
deben ser eliminados, en caso de que se desee hacer obras en el edificio
Las especiales caractersticas del edificio, exigen determinada proteccin que,
por su singularidad, no se da en la mayora de los edificios del mismo grado, y
por tanto no se incluyen en la normativa correspondiente a ese grado de
120 | LECCIN 18
proteccin. P. ej. condiciones de cerramiento de la parcela, tipo de obras
permitidas en edificios auxiliares de la misma parcela, etc.
3. Resulta prctico completar este catlogo con un PLANO en el que se identifiquen los
bienes protegidos, con indicacin del correspondiente grado de proteccin. Tal como se ha
comentado en la Leccin 16, se puede utilizar para ello el correspondiente plano de
gestin.
Al preparar la normativa y su catlogo, suele ser un buen procedimiento partir de una
normativa tipo que tenga una estructura adecuada a las caractersticas de la poblacin (por
la entidad y caracterstica de los bienes que se desean proteger); identificar despus los
bienes y adjudicarles un grado de proteccin provisional; a continuacin habr que perfilar
el grado de proteccin (es decir, la normativa aplicable), atendiendo a los bienes concretos
que van a se protegidos con ese grado; finalmente deben redactarse los apartados
normativos de cada ficha del catlogo. Durante esta ltima operacin, puede ser necesario
volver a reconsiderar el rgimen de proteccin correspondiente a ese grado, o adjudicar a
ese bien un grado distinto del que se haba previsto.
Lgicamente a lo largo de este proceso de redaccin, y especialmente al final, hay que
comprobar la coherencia y correspondencia entre lo que se establece en la normativa y lo
que se refleja en el catlogo: tanto en cuanto lo que se prescribe, como en lo que se refiere
a la terminologa empleada.
Por lo que se refiere a las fichas del catlogo, hay que tener en cuenta, que el apartado ms
importante es el normativo, y que no tendra sentido extenderse innecesariamente en la
identificacin o en la descripcin: hay que recordar que se trata de un catlogo de
proteccin, no de un inventario.
En la preparacin de la Normativa de Proteccin y de las fichas del Catlogo puede
resultar una buena ayuda confeccionar una esquema operativo claro que relacione grado de
proteccin, actuaciones permitidas en cada grado, excepciones a la proteccin general de
ese grado, etc. En la medida en que se preparan las fichas ese esquema puede irse
perfilando: se asegura as la coherencia interna de la Normativa, y se reducen las
excepciones (Proteccin especfica de cada bien protegido) al mnimo necesario. En el
anexo VIII, se incluye a modo de ejemplo un posible esquema).
LECCIN 18 | 121
19. NORMATIVA PARTICULAR DEL SUELO
19 URBANO Y URBANIZABLE
LECCIN 19 | 123
o unidades morfolgicas, unidades de ordenacin, unidades bsicas, etc.), lo
importante es que la terminologa sea unvoca y coherente con el resto de la
normativa urbanstica del plan.
En estos primeros artculos se indicar tambin el papel que desempean las
fichas urbansticas incluidas en esta normativa, a los que nos referimos a
continuacin.
FICHAS URBANSTICAS DE LAS REAS DE REPARTO. Los artculos 100 y 101 de la
LF (modificados por la Ley Foral 24/1998) permiten aunque no obligan-
establecer reas de Reparto tanto en el suelo urbano como en el urbanizable. En
este caso la Normativa Particular deber determinar para cada rea de Reparto
el aprovechamiento tipo, el uso caracterstico y los coeficientes
homogenizadores de los usos previstos en el rea.
Hay que tener en cuenta que el clculo del aprovechamiento tipo y la posible
justificacin de estos coeficientes no es materia de la Normativa; si se desea se
puede incluir en la Memoria.
A continuacin se presenta el contenido esquemtico de estas fichas.
Denominacin del rea de Reparto
Superficie
Uso caracterstico
Aprovechamiento tipo
Coeficientes homogenizadores correspondientes a los distintos usos y
tipologas edificatorias previstas en el rea
124 | LECCIN 19
En todo caso puede ser aconsejable incluirlas cuando las tipologas elegidas
tienen una caractersticas especficas que requieren una determinacin escrita
relativamente amplia y, adems, esas mismas tipologas se repiten en varias
unidades. De esta forma bastar definir una vez las condiciones tipolgicas
(especialmente en cuanto a forma, pero quiz tambin en cuanto a uso y gestin)
y limitar las indicaciones de las fichas de cada unidad a lo especfico de esa
unidad.
Por ejemplo, puede realizarse una ficha definiendo la tipologa manzana cerrada
con patio mancomunado, exponiendo las condiciones generales que siempre han
de cumplirse: posicin de los portales, acceso al patio mancomunado, jardines
privados en planta baja, condiciones del garaje, exigencia (o no) de un proyecto
nico para toda la manzana, etc. Complementariamente la ficha de la unidad de
ejecucin definir el nmero de plantas, si se permite comercio en planta baja o
no, etc; e incluir en todo caso los datos generales: n de viviendas, m
construidos, UAs materializadas, etc.
Adems, al confeccionar una ficha para cada tipologa es posible adaptar mejor
las estructura de la propia ficha a las caractersticas de la tipologa edificatoria.
As, en reas ya consolidadas (p. ej. en un ncleo histrico), las definiciones
pueden establecerse con ms claridad con una redaccin tipo ordenanzas
estticas (con varios artculos); mientras que en una edificacin tipo bloque
puede ser ms til una redaccin ms descriptiva y estructurada.
FICHAS URBANSTICAS DE LOS DISTINTOS SISTEMAS GENERALES
Cada ficha urbanstica contendr los siguientes apartados:
Rgimen de gestin (modo previsto para la obtencin de suelo pblico). Es decir,
ocupacin directa o expropiacin (cfr. Leccin 15)
Instrumentos previstos para su desarrollo y ejecucin: Proyecto de urbanizacin o
infraestructuras
Plazos de ejecucin
Condiciones de forma o uso que debern tenerse en cuenta en la redaccin del
correspondiente proyecto (o Plan). Estas condiciones contendrn, en su caso, las
caractersticas tcnicas correspondientes.
Importante: al redactar esta Normativa Particular es necesario tener en cuenta las
determinaciones y definiciones establecidas en Normativa General y Ordenanzas y los
trminos que se utilizan en los Planos, de modo que se asegure la coherencia interna de
toda la Normativa Urbanstica.
LECCIN 19 | 125
cumplirse en el desarrollo del suelo urbanizable del Plan: es decir, procedimiento de
tramitacin de los Planes Parciales, condiciones que han de cumplirse en cada Sector,
aprovechamiento tipo y uso caracterstico de cada rea de Reparto.
En el segundo caso (cuando el suelo urbanizable se ordena pormenorizadamente) el
contenido de la Normativa particular, es bsicamente el mismo que en la Normativa
Particular del Suelo Urbano, con la siguiente peculiaridad: debern definirse para cada
sector el uso global y la intensidad de uso.
En el Anexo VII se incluye un ejemplo de Normativa Urbanstica Particular del Suelo
Urbano y Urbanizable, en el que todo el suelo urbanizable se encuentra en este segundo
caso: queda ordenado pormenorizadamente.
126 | LECCIN 19
ANEXOS
ANEXO I
CONTENIDO DE LA DOCUMENTACIN
REGLAMENTARIA DE UN PLAN PARCIAL
Se ha tomado como ejemplo un Plan de un Municipio cercano a Pamplona en el que se ordena tanto el
suelo urbanizable como una parte del suelo urbano en que se construyen viviendas de nueva
implantacin. Todo el suelo urbanizable pertenece al mismo Sector.
Se exponen de modo ordenado y sinttico las prescripciones del RF en relacin con la LF. Al
margen se indican los artculos en que se contienen esas determinaciones. Se incluyen las
determinaciones que ha de incluir el Plan, aunque en algunos casos exijan junto al reflejo en los
planos, su ampliacin en la normativa.
NORMATIVA URBANSTICA
GENERAL
TTULO I.- NORMAS DE CARCTER
GENERAL
LF 79
Art 1.- Objeto y Naturaleza del plan
municipal.
LF 78.1
Art 2.- mbito de aplicacin.
LF 124
Art 3.- Vigencia temporal.
Se enumeran los documentos de los que se
Art 4.- Documentos que constituyen las compone el Plan (correspondern
Normas. bsicamente a las previsiones de LF 87.1)
Art 5.- Rgimen jurdico urbanstico Se indicarn las leyes estatales y autonmicas que
determinan el rgimen urbanstico
Art 6.- Obligatoriedad de la observancia y
desarrollo del Plan.
Art 7.- Interpretacin y resolucin de
posibles contradicciones entre las
determinaciones del Plan.
LF
125/127/128
Art 8.- Procedencia de modificaciones y
supuestos de revisin.
LS98 6/ LF
21
Art 9.- Informaciones y consultas
Se definen los conceptos que son utilizados en la
TTULO II.- RGIMEN URBANSTICO Normativa Particular y en los planos para
LF 5
Art 10.- Definicin del rgimen determinar el rgimen urbanstico de cada
parcela
urbanstico.
LF 6
Art 11.- Clasificacin del suelo.
LF 7/RF 2
Art 12.- Suelo urbano.
LS98 9 / LF
8
Art 13.- Suelo Urbanizable
LS98 10 / LF
9
Art 14.- Suelo no urbanizable.
RF 10
Art 15.- Sistemas Generales y Locales.
LF 143
Art 16.- Unidades de Ejecucin.
Art 17.- Actuaciones Directas. En este Plan se introduce una delimitacin
especial, no prevista en la legislacin; a
Art 18.- Unidades Morfolgicas. travs de ella la Normativa Particular fija
RF 43.1 determinaciones de gestin, uso y forma en el
Art 19.- Parcela y parcela mnima. suelo consolidado
LF 10
Art 20.- Solar.
Art 21.-Edificios fuera de ordenacin. Adems de definir cundo un edificio est fuera de
ordenacin, este art puede utilizarse para
fijar ms regmenes especiales de fuera de
ordenacin
Art de la LS98,LF o RF tiles para la redaccin del correspondiente art de la Normativa General
NOTA IMPORTANTE:
Aunque la estructura y el contenido de la Normativa Urbanstica General es similar en
todos los Planes, siempre es necesario adaptarlos a las circunstancias concretas de cada Plan.
Adems hay que cuidar que haya una coordinacin entre los trminos definidos en la Normativa
General y los que se utilizan en la Normativa Particular. No tendra tampoco sentido definir en la
General unos trminos que no se usan en la Particular, o utilizar en sta unos trminos cuya
definicin no aparece en la Normativa General.
En la pgina siguiente se presentan unos esquemas en los que se reflejan las condiciones
impuestas por la ley en el entorno de las vas de trfico, segn se trate de carreteras o de autovas
o autopistas.
NORMATIVA URBANSTICA
PARTICULAR DE SUELO NO
URBANIZABLE
CAPTULO I.- NORMAS DE CARCTER
GENERAL
Art 129. Delimitacin del suelo no Define el alcance de esta Normativa Particular
urbanizable
Art 130. Categoras del suelo no
urbanizable
CAPTULO II.- CLASIFICACIN DE
ACTIVIDADES Y USOS
LF 22
Art 2.- Clases de actividades y usos
LF 25.1 Criterio para asimilar un uso no contemplado en la
Art 8.- Asimilacin de actividades y usos Normativa, a uno de los usos previstos
no enunciados de forma expresa
LF 29.1 y 2 Distingue entre uso permitido, autorizable y
Art 3.- Rgimen de proteccin del suelo prohibido
no urbanizable
Captulo 3. Rgimen de autorizaciones
LF 29.3 y 4 Art 135. Regulacin de usos Se refiere al procedimiento para autorizacin de
usos
Art de la LS98,LF o RF tiles para la redaccin del correspondiente art de la Normativa General
ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE | 163
NORMATIVA URBANSTICA PARTICULAR DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE
164 | ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE
FICHA URBANSTICA DE REA DE REPARTO
AR-1
1. CONDICIONES GENERALES
Clase de suelo urbanizable
Superficie 342.428 m2
Uso caracterstico residencial vivienda libre con jardn
Aprovechamiento urbanstico 0.358 UAs/m2
2. COEFICIENTES HOMOGENIZADORES SEGN TIPOLOGAS
residencial
vivienda colectiva libre 0.87 UAs/m2
vivienda colectiva libre con jardn 1 UAs/m2
vivienda colectiva VPO 0.53 UAs/m2
vivienda colectiva VPO con jardn 0.80 UAs/m2
vivienda adosada 1.27 UAs/m2
vivienda aislada 1.35 UAs/m2
comercial 0.66 UAs/m2
Los coeficientes de homogenizacin de la viviendas VPO con jardn, vivienda libre con jardn, vivienda adosada y vivienda libre se
aplican a la superficie mxima construida, incluyen por tanto la parte proporcional de parcela libre
3. SECTORES: EN EL REA DE REPARTO AR.1 QUEDAN INCLUIDOS LOS SECTORES S.11 Y S.12
Sector S.11
Superficie 221.027 m2
Uso global residencial
Aprovechamiento urbanstico 136.582 UAs
Sistemas generales adscritos S.1 (parcialmente)
S2
Previsin de desarrollo El Plan Municipal contiene ya la ordenacin pormenorizada del Sector
Mdulos de reserva para dotaciones
Deportivo: 3.752 m2
reas de juego de nios 2.814 m2
Comercial 1.876 m2
ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE | 165
Sector S.12
Superficie 136.401 m2
Uso global residencial
Aprovechamiento urbanstico 66.076 UAs
Sistemas generales adscritos S.1 (parcialmente)
Previsin de desarrollo El Plan Municipal contiene ya la ordenacin pormenorizada del Sector
Mdulos de reserva para dotaciones
Docente y cultural: 3.752 m2
rea de juego de nios 2,814 m2
Comercial 1.876 m2
En los mdulos no indicados expresamente sern de obligado cumplimiento los mdulos fijados con carcter general por la Ley
Foral 10/1994 de Ordenacin del Territorio y Urbanismo, y su Reglamento de desarrollo
166 | ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE
FICHA URBANSTICA DE SISTEMA GENERAL VIARIO
SG-1
1. DETERMINACIONES DE CARCTER GENERAL
1.1 CLASIFICACIN DEL SUELO
urbanizable
1.2 USO
vial para trfico rodado
1.2 SECTOR AL QUE QUEDA ADSCRITO
S.11 y S.12
1.3 REA DE REPARTO EN QUE SE INCLUYE
AR.1, con un aprovechamiento tipo de 0.358 UAs/m2
3. DETERMINACIONES PARTICULARES
El proyecto de urbanizacin deber respetar los siguientes aspectos:
3.1 Las caractersticas del vial: n de carriles, anchura mnima del carril, de la banda de aparcamiento y del acerado peatonal que se
reflejan en los planos de forma
3.2 El tipo de interseccin y las caractersticas de las rotondas previstas en el citado plano.
ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE | 167
FICHA URBANSTICA DE UNIDAD DE EJECUCIN UE-1
Este ficha se basa en la propuesta de CSAR MARTN GMEZ para el Plan Municipal del Valle de Aranguren.
168 | ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE
2. DETERMINACIONES DE GESTIN (2)
2.1. SISTEMA DE ACTUACIN: COOPERACIN
2.2. PLAZOS MXIMOS E INSTRUMENTOS PARA LA ADQUISICIN DE LOS DERECHOS URBANSTICOS
adquisicin del derecho al aprovechamiento urbanstico
plazo: 2 aos desde la adquisicin del derecho a urbanizar
instrumentos: proyecto de reparcelacin, proyecto de urbanizacin
adquisicin del derecho a edificar
plazo: 2 aos desde adquisicin de derecho a aprovechamiento urbanstico
instrumentos: solicitud de licencia de obra
adquisicin del derecho a la edificacin
plazo: a definir en la concesin de licencia de obra
instrumentos: solicitud de la licencia de primera utilizacin
2.3. CONDICIONES DE PRIORIDAD
Atendiendo a su situacin junto al rea consolidada, no se establece ninguna condicin de prioridad; la unidad podr realizarse sin
exigir la previa ejecucin de ninguna otra unidad ni sistema general
2.4 CONDICIONES DEL PROYECTO DE REPARCELACIN (2)
Las parcelas grafiadas en los planos de gestin tiene el carcter de parcelas mnimas y obligatorias. A la propiedad de la parcela
destinada a dotacin (UM-2) se le adjudicar la parcela identificada como P-10; adems, tendr derecho al aprovechamiento
urbanstico que le corresponda por la superficie en que difiere la parcela que aporta a la unidad de ejecucin, y esta parcela (P-10)
que se le adjudica.
2.5. CONDICIONES DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACIN
Cada una de las parcelas grafiadas en los planos de gestin constituirn una unidad mnima de proyecto. Todo ello sin prejuicio de su
posterior parcelacin una vez construido el edificio- para su reflejo en el Registro de la propiedad.
3. DETERMINACIONES FORMALES DE LA EDIFICACIN
3.1. NMERO DE PLANTAS Y ALTURA MXIMA (1)
tipologa n mximo de plantas altura mxima de altura mnima entre altura obligatoria planta
edificacin forjados baja
Tipologa A Baja ms tres 16 m 2.2 m 4m
Tipologa B y C Baja ms 2 12 m 2.2 m
Tipologa D Dos 8m 2.2 m
Bloque auxiliar altura mxima 2.50, distancia mnima a cualquier paramento vertical o linde de parcela: 2.0 m.
3.2. OTRAS DETERMINACIONES
los accesos a los portales de las viviendas colectivas, o la vivienda de planta baja: Se realizar desde las fachadas sealadas en los
planos de forma, aunque no es obligatorio el punto exacto que se ha grafiado
retranqueos No estn permitidos en las alineaciones obligatorias
vuelos No estn permitidos en las alineaciones obligatorias, en el resto de los casos mximo 2 m.
patios Prohibidos
fachadas
transversales de Debern tener como mnimo- un hueco por planta de dimensin mnima de 1.2 x 1.2 m.
parcelas 2, 3, 4 y 5
cerramiento jardines Los que dan a la va pblica: debern permitir la visin transversal, utilizndose entramados metlicos o de
madera, o cerramiento vegetal no tupido. La cota superior de estos elementos no sobrepasar los 2.0 m., y
podrn apoyarse en un murete macizo de hasta 80 cm.
Los que no den a va pblica: podrn ser opacos hasta una cota de 1.5 m, el resto hasta una altura de 2.0 m se
resolver con entramados metlicos o de madera, o cerramiento vegetal no tupido, que permita la vista
transversal. La cota superior de estos elementos no sobrepasar los 2.0 m.,
Las oficinas toleradas en la tipologa A, slo podrn disponer de publicidad en las fachadas de alineacin obligatoria
4. DETERMINACIONES DE USO DE LA EDIFICACIN (3)
4.1. USOS PORMENORIZADOS POR PLANTA EN CADA UNA DE LAS TIPOLOGAS (1)
TIPOLOGA A: Residencial colectiva libre con comercio en planta baja, en torre
Planta uso previsto uso tolerado
planta stano garaje instalaciones
planta baja servicios generales instalaciones
comercio
planta primera residencial oficinas y despachos profesionales
(mximo 30% planta)
planta segunda y tercera residencial
Cubierta (bloque auxiliar) ocio y esparcimiento
ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE | 169
TIPOLOGA B: Residencial colectiva libre en bloque
Planta uso previsto uso tolerado
planta stano garaje instalaciones
planta baja residencial instalaciones
planta primera y segunda residencial
Cubierta (bloque auxiliar) Ocio y esparcimiento
observaciones Esta tipologa incluye unas parcelas libres privadas para uso de las viviendas de planta baja, y una
parcela mancomunada, para uso de los residentes del bloque.
TIPOLOGA C: Residencial colectiva VPO con jardn
Planta uso previsto uso tolerado
planta stano garaje Instalaciones
planta baja servicios generales, jardn privado Instalaciones
planta primera y segunda residencial
cubierta (bloque auxiliar) ocio y esparcimiento
TIPOLOGA D: residencial unifamiliar adosada libre con jardn
Planta uso previsto uso tolerado
planta baja residencial, garaje, jardn privado despacho profesional
planta primera residencial
observaciones En cada una de las parcelas existir un espacio de servicio mancomunado para el acceso directo a la
parcela libre.
BLOQUE AUXILIAR PRIVADO
Condiciones de uso Comunitario, complementario a la residencia relacionados con el ocio (sala de reunin de los
vecinos, vestuarios para piscina, "txoko", biblioteca comunitaria, cuarto de pin-pon).
5. DETERMINACIONES DEL ESPACIO PBLICO
El proyecto de urbanizacin deber tomar en consideracin los usos indicados en el plano correspondiente, distinguindose por los (4)
materiales utilizados y detalles de diseo el viario rodado del viario de coexistencia.
La diferenciacin entre espacio de estancia y zona ajardinada deber respetarse en sus determinaciones esenciales: previsin de
recorridos, proporcin de superficie verde, etc.
Del mismo modo resulta obligatoria la posicin del rea de juego de nios, y la dimensin de su superficie, no as su forma.
En el espacio pblico deber preverse aparcamiento para 200 automviles.
El rea arbolada deber superar el 50% del espacio pblico, excluido el viario rodado.
170 | ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE
FICHA URBANSTICA DE UNIDAD MORFOLGICA
UM-1
Este ficha se basa en la propuesta de CSAR MARTN GMEZ para el Plan Municipal del Valle de Aranguren.
2. DETERMINACIONES DE GESTIN
2.1.SISTEMA DE ACTUACIN
Actuacin Directa (sin necesidad de sistema)
2.2. PLAZO PARA LA SOLICITUD DE LICENCIA DE EDIFICACIN
solares sin edificar 3 aos desde la aprobacin de este Plan Municipal
parcelas actualmente edificadas Rgimen general (art 38 de la NUG) (1)
2.3. CONDICIONES DE PARCELACIN
No se permiten subdivisiones de las actuales parcelas
Se podr autorizar la unin de dos parcelas para el establecimiento de alguno de los usos tolerados que se indican en 3. Esta unin (2)
deber plantearse a travs del correspondiente estudio de detalle.
2.4. INTERVENCIONES EN LA EDIFICACIN
Las intervenciones permitidas en la edificacin existente variarn segn se trate de edificios que cumplen o no las edificaciones
marcadas en los planos de forma, y por tanto estn dentro o fuera de ordenacin
- mantenimiento de la edificacin consolidada
Tanto a los edificios que se ajustan a la ordenacin prevista, como los que quedan fuera de ordenacin, se les permiten las labores
de mantenimiento y conservacin que sean necesarias de acuerdo con el deber de conservacin de cada propietario.
- ampliaciones
Los edificios que estn dentro de ordenacin podrn ampliarse hasta consumir toda la edificabilidad permitida; en todo caso han
de cumplir las condiciones de forma establecidas.
Los edificios que estn fuera de ordenacin no pueden ser ampliados.
- renovacin o sustitucin total de la edificacin consolidada
Quedan sometidas a las condiciones de forma establecidas en esta ficha
ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE | 171
3.2 OTRAS DETERMINACIONES
retranqueos: libres
no se permitirn vuelos sobre las alineaciones mximas
se autoriza un 10% de ocupacin complementaria -no computable a efectos de edificabilidad- destinada a invernaderos, talleres o
similares, siempre que la altura mxima no supere los 3 metros
la planta semistano puede sobresalir un mximo de 1.50 m sobre rasante; una cota libre mnima de 1.20 es necesaria para
permitir determinados usos
cerramiento jardines, tanto los situados en el lindero con otras parcelas como los que den a va pblica, debern permitir la visin
transversal, utilizndose entramados metlicos o de madera, o cerramiento vegetal no tupido. La cota superior de estos
elementos no sobrepasar los 2.20 m., y podrn apoyarse en un murete macizo de hasta 1.50 m.
4. DETERMINACIONES DE USO DE LA EDIFICACIN
4.1. USOS PORMENORIZADOS
planta uso previsto uso tolerado
Semistano residencia privada residencia colectiva, terciario, incluido uso docente
Semistano, si no auxiliar de residencia: auxiliar de los usos tolerados: almacn, instalaciones, etc.
sobresale esa cota almacn, instalaciones, etc.
Plantas restantes residencia privada residencia colectiva, terciario, incluido uso docente
Los usos tolerados exigirn la tramitacin del correspondiente estudio de detalle que deber justificar la compatibilidad del uso (2)
propuesto con el uso residencial de la unidad. Adems deber resolver en el espacio libre de la parcela el aparcamiento
necesario, asegurando el acceso a l de los usuarios durante el horario de servicio del edificio.
5. DETERMINACIONES DEL ESPACIO PBLICO
En caso de reurbanizacin del espacio pblico deber mantenerse el nmero de aparcamientos previstos y la dimensin de la
superficie ajardinada y la arbolada existentes.
172 | ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE
FICHA URBANSTICA DE UNIDAD MORFOLGICA
UM-C
1. DETERMINACIONES DE CARCTER GENERAL
1.1 CLASE DE SUELO urbano
1.2 USO CARACTERSTICO residencial, en vivienda tradicional
1.3 SUPERFICIE TOTAL. 31390.1 m2
1.4 CARACTERSTICAS GENERALES DE LA EDIFICACIN
Cuerpo de la edificacin La edificacin principal de la parcela formar un solo cuerpo edificado, con independencia
del nmero de viviendas que aloje.
N mximo de vivienda/parcela Libre siempre que la superficie media de la vivienda sea de 110 m2
Anexos En cada parcela, fuera del cuerpo edificado se podr construir un anexo aislado o adosado-
con las condiciones establecidas en esta normativa.
1.5 INTENSIDAD DE USO Las condiciones establecidas en esta Normativa permiten un nmero mximo de (1)
viviendas en la Unidad Morfolgica
2. DETERMINACIONES DE GESTIN
2.1 SISTEMA DE ACTUACIN
Actuacin directa
2.2 PLAZOS PARA LA SOLICITUD DE LA LICENCIA DE EDIFICACIN
Este ejemplo procede de la ficha preparada por LAURA IRURZUN para su propuesta de Plan Municipal del Valle de Egs (rea del Concejo de Ibiricu)
ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE | 173
ANEXOS
Tanto en la tipologa A, como en la B se permiten anexos aislados o adosados a la edificacin principal- siempre que cumplan las
siguientes condiciones:
altura mxima 4 m
superficie mxima 15 % de la parcela
EQUIPAMIENTOS.
P-48: Se aplicar la Normativa de Proteccin fijada en el correspondiente catlogo.
P-63: Queda consolidado su volumen y alineaciones sin posibilidad de ampliacin.
EDIFICIOS CATALOGADOS
P-48, P-66, P-57
Para estos edificios existe una normativa de proteccin propia desarrollada en la Normativa del Patrimonio.
4. DETERMINACIONES DE USO DE LA EDIFICACIN
4.1. USOS PORMENORIZADOS POR TIPOLOGA
TIPOLOGA A: Vivienda aislada con jardn privado: P-42 a P-45, P-49, P-55 a P-62, P-79, P-81 y P-82
Planta uso previsto uso tolerado
planta baja vivienda, garaje, jardn y huerto comercio talleres artesanales y
hospedaje
planta primera vivienda hospedaje
entrecubierta vivienda hospedaje
TIPOLOGA B: Vivienda tradicional : P-47, P-51, P-65 a P-74, P-83 a P-86
planta uso previsto uso tolerado
planta baja vivienda, garaje, jardn y huerto comercio talleres artesanales y
hospedaje
planta primera vivienda hospedaje
planta segunda vivienda hospedaje
entrecubierta estructural vivienda y hospedaje
ANEXOS
Se permiten los siguientes usos: almacenes agrcolas, horticultura de ocio y todos aquellos relacionados con los usos previstos y
tolerados.
PARCELA LIBRE
Se permiten los siguientes usos: jardn, huerto y todos aquellos relacionados con los usos previstos y tolerados.
REGIMEN DE AUTORIZACIN DEL USO TOLERADO
El uso tolerado no debe superar el 50 % de la superficie construida.
Si el uso es de vivienda rural, excepcionalmente podr permitirse que la superficie dedicada a hospedaje se superior a dicha cifra.
En aquellas parcelas en que actualmente se dedican predominantemente el uso de almacn agrcola se podr mantener esa actividad, sin
perjuicio del uso futuro de la parcela como residencial.
EQUIPAMIENTOS
P-48: Uso Religioso P-63: Equipamiento Polivalente
5. DETERMINACIONES DEL ESPACIO PBLICO
En caso de reurbanizacin del espacio pblico debern tomarse en consideracin los siguientes criterios:
A excepcin de las zonas ajardinadas previstas en el plano de usos, el resto del suelo pblico incluido en la Unidad Morfolgica tendr la
consideracin de espacio de coexistencia peatn-vehculo.
Dentro de este espacio deber preverse suficiente espacio para el aparcamiento de un nmero de vehculos similar al nmero de
viviendas servidas por ese espacio (5)
La pavimentacin se establecer a una nica cota, sin perjuicio del establecimiento de las necesarias pendientes para desage de la
lluvia; en caso necesario se prevern distintos acabados segn su uso predominante, pero evitando una diferenciacin similar a la que
se establece entre calzada y acerado.
La situacin del mobiliario urbano, del arbolado y de la jardinera deber reforzar el carcter de rea residencial, con preferencia al
peatn respecto al vehculo; su posicin evitar recorridos rectilneos prolongados, y los lugares previstos para eventual aparcamiento
permitirn su uso como zonas de estancia cuando no son utilizados por los vehculos.
Observaciones relativas a la redaccin de esta Ficha Normativa:
(1) La indicacin de esta cifra tiene como objetivo proporcionar los datos bsicos para el clculo de los
distintos estndares (equipamientos, espacios libres, etc.); en realidad su inclusin es optativa y no tiene
especiales consecuencias para los proyectos de edificacin que puedan sometiese a licencia.
(2) La fijacin de esos plazos, en previsin de ruina o reposicin de lo edificado, slo tiene sentido en reas
en que esas situaciones sean probables. En zonas ms consolidadas y en mejor estado, bastar fijar
este tipo de plazos en la Normativa Urbanstica General.
(3) La ficha no establece dimensiones mnimas para cada una de las plantas; esto supone que las nicas
limitaciones sern las establecidas por la Normativa Urbanstica General del Plan Municipal (o en su
defecto por las Ordenanzas aplicables con carcter general.
(4) La autorizacin de buhardillas, sin ms especificaciones, exige que la Normativa Urbanstica General del
Plan determine las condiciones de forma que han de cumplir estas piezas.
(5) Al tratarse de una Unidad Morfolgica, la determinacin del nmero de aparcamientos que han de
preverse tiene un carcter meramente orientartivo; otro planteamiento debera hacerse si se tratase de
una Unidad de Ejecucin (cuyo proyecto de urbanizacin tendr que aprobar el Ayuntamiento), o de una
Unidad Morfolgica en la que se prev que el Ayuntamiento urbanice (o reurbanice) una parte
determinada del sistema local.
174 | ANEXO VII. EJEMPLO DE NORMATIVA PARTICULAR PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE
ANEXO VIII
EJEMPLO DE NORMATIVA DE PROTECCIN Y CATLOGO
NORMATIVA DE PROTECCIN
INTRODUCCIN
RGIMEN DE PROTECCIN
DESCRIPCIN Casona de piedra con tipologa tpica de la zona: tejado a dos aguas y tres alturas. Destaca su
portn de entrada.
Conforma un espacio urbano de calidad.
INTERS ARQUITECTNICO Medio
INTERS HISTRICO-AMBIENTAL Alto
INTERS FUNCIONAL Medio
ESTADO DE CONSERVACIN Bueno
GRADO DE PROTECCIN OBRAS PERMITIDAS
GRADO DE PROTECCIN GENERAL: Conservacin, Acondicionamiento y
GRADO III: Proteccin Ambiental Reestructuracin
PROTECCIN ESPECFICA
Condiciones de la Parcela La proteccin se extiende a toda la Deber mantener hacia la calle principal un
parcela, que no podr ser subdividida cierre de piedra de altura mxima de 2.20 m;
en el resto de las calles que rodean la parcela
se permite el cierre vegetal, o la combinacin
de murete de piedra y cierre vegetal.
Condiciones de la edificacin El edificio no podr ser sustituido. En caso de obras de reestructuracin se deber
mantener la diferencia de altura entre los
volmenes, as como la tipologa existente.
En este caso, adems, se establece como altura
mxima de cada volmnes la altura actual.
Se permite el aumento de ocupacin en planta
en la fachada secundaria que da al jardn
privado.
No se permiten modificaciones en el volumen
visible desde el espacio pblico.
Ampliacin Mxima superficie de ocupacin de 200 m2
parcela por parte de la ampliacin
Condiciones de forma Altura mxima de 3.20 m
El nuevo cuerpo de edificacin deber apoyarse
en alguna de las calles secundarias; o
retranquearse 3 m de ellas.
Mantenimiento de la composicin de Las posibles obras de reestructuracin y ampliacin debern mantener las caractersticas que
volmenes y huecos en la fachada se indican. Especial atencin se pondr para conservar el carcter unitario de la
principal, incluyendo el carcter edificacin, a pesar de la diferencia de altura y composicin existente entre los dos cuerpos
unitario de la edificacin.. que presenta sobre la fachada principal.
Usos Permitidos Tolerados
residencial Dotacional, hotelero
ESQUEMA PARA LA PREPACIN DE UNA NORMATIVA DE PROTECCIN: RELACIN ENTRE EL GRADO DE PROTECCIN Y TIPO DE OBRAS Y
ACTUACIONES PERMITIDAS
Grado de Proteccin u siempre siempre siempre excepcin siempre excepcin siempre excepcin siempre excepcin
PROTECCIN INTEGRAL
PROTECCIN ESTRUCTURAL
PROTECCIN AMBIENTAL
Elementos que pueden
modificarse en cada
tipo de obra
tipologa NO SI (3) no (3) SI (4)
volumen exterior NO NO SI (4)
estructura. resistente SI(1) NO SI SI
distribucin interior SI SI SI
fachada SI (2) SI (4)
cubierta SI (2) SI (4)
componentes materiales que NO NO SI (4)
singularizan y caracterizan
el edificio
(1) Sin alterar condiciones formales y permitiendo slo excepcionalmente el cambio de tipo de material
(2) En el grado de proteccin ambiental se permiten las modificaciones en las fachadas y cubiertas, siempre que se conserven sus
caractersticas formales, aunque se produzcan cambios en sus caractersticas materiales. La ficha del catlogo limitar en algunos casos el
alcance de esos cambios.
(3) La ficha del Catlogo deber identificar los valores que han de mantenerse en todo caso.
(4) La ficha del Catlogo establecer las condiciones que han de respetarse en caso de que se modifiquen esos elementos.
BIBLIOGRAFA
LEGISLACIN
(con indicacin de las abreviaturas utilizadas en el texto)
TEXTOS FUNDAMENTALES
Ley Foral 10/1994 de 4.VII de Ordenacin del Territorio y Urbanismo (BON n. 84 de 15.VII.1994;
correccin de errores, BON n. 112 de 16.IX.1994). Modificada parcialmente por la Ley Foral 24/1998 de
30.XII (BON n. 157 de 31.XII.1998) LF
Reglamento de desarrollo de la Ley Foral de Ordenacin del Territorio y Urbanismo, Decreto Foral
85/1995, de 3.IV.1995 (BON n. 69 de 31.V.1995). Modificada parcialmente por el Decreto Foral
589/1999 de 22.XI (BON n. 158 de 20.XII.1999). RF
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones (BOE n. 89 del 14.IV.98). Modificada
parcialmente por el Real Decreto-Ley de 23.VI (BOE n. 151 de 24.VI.2000). LS98
TEXTOS AUXILIARES
Texto refundido de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, R. Decreto 1346/1976 de 9 de
abril. Vigente con carcter supletorio de la legislacin urbanstica autonmica.
Reglamento de Planeamiento, R. Decreto 2159/78, de 23 de junio. Corresponde al desarrollo de la Ley del
Suelo de 1976.
Ley Foral 9/1996 , del 17 de junio, de Espacios Naturales (BON n.78 del 28 de junio de 1996) LFEN
Ley Foral 11/1986, del 10 de octubre, de Proteccin de Carreteras (BON n. 127 del 15 de octubre de 1986)
Decreto Foral 290/1988, del 14 de diciembre, de delimitacin del Camino de Santiago (BON n.158 del 28
de Diciembre de 1988)
ESPECFICA
ESTEBAN NOGUERA, J., Elementos de Ordenacin Urbana, Ediciones UPC, Barcelona, 1981.
Proporciona una aproximacin actualizada al planeamiento, afrontando de modo convincente los
aspectos morfolgicos, pero sin desatender los propios de la ordenacin. La ed. original de 1976 tomaba
en consideracin la Ley del Suelo promulgada ese misma ao; la nueva ed. actualiza esas referencias de
acuerdo con la Ley del Suelo de 1992.
MOYA GONZLEZ, L. (editor), La prctica del planeamiento urbanstico, Ed. Sntesis, Madrid, 1994. Se
trata de un texto especialmente didctico, con una presentacin clara y detallada de los objetivos y
contenidos de los distintos instrumentos urbansticos previstos en la Ley del Suelo de 1992.
ORDEIG, J.M. et al., Una metodologa arquitectnica en el proceso de planeamiento. Los casos de Cizur,
Tafalla, Sangesa, Departamento de Urbanismo, Universidad de Navarra, Pamplona, 1994. A travs de
tres ejemplos concretos se propone una metodologa de anlisis urbano dirigido a la proyectacin. Ilustra
y ampla los conceptos expuestos en la Leccin 10 de estos apuntes.
BSICA
Contiene informacin prctica y criterios de diseo de los distintos elementos que componen la ciudad
MARTNEZ CARO, C., Proyecto urbano, E.T.S.A. de Navarra, Pamplona, 1988 (agotado)
PRINZ, D., Planificacin y configuracin urbana, Gustavo Gili S.A., Mxico D.F., 1983
MANCHON, L. Felipe y SANTAMERA, Juan A., Recomendaciones para el proyecto y diseo del viario
urbano, MOPT y MA, Madrid, 1995.
REFERENTE A CENTROS HISTRICOS Y NCLEOS CONSOLIDADOS
MOYA GONZLEZ, Luis, Planes de Reforma Interior y Estudio de detalle, en ibid. (coordinador), La
prctica del planeamiento urbanstico, Ed. Sntesis, Madrid, 1994. Proporciona orientaciones prcticas
para la preparacin y redaccin de Planes Especiales de Reforma Interior; incluye, por tanto, criterios
generales para el planeamiento de ncleos histricos. Detalla los contenidos de los distintos documentos
del Plan.
COMUNIDAD DE MADRID, Catlogo de planeamiento. Instrucciones para su redaccin, Consejera de
Poltica Territorial, Direccin General de Arquitectura, Madrid, 1990. Contiene el texto de un Catlogo
de proteccin tipo (pp. 15-81), que la Direccin General recomienda como base de los catlogos que
deben incluir los Planes Municipales de aquella Comunidad. Su utilizacin exige adaptar esas
disposiciones a las circunstancias peculiares del municipio de que se trate. El libro expone tambin los
distintos documentos que debe contener el catlogo (pp. 95-89).
BIBLIOGRAFA | 183
POL, Francisco (coordinador), Arquitectura y urbanismo en las ciudades histricas, UIMP y MOPU,
Madrid, 1988. Junto a algunos ensayos tericos, ofrece otros estudios de un contenido ms prctico y
ejemplos de intervencin a distinta escala. El artculo de Francisco Pol, La recuperacin de los centros
histricos en Espaa, puede resultar especialmente til para disponer de un marco general de referencia;
ejemplos de planeamiento pueden encontrarse entre otros artculos, en especial en los de Jos Segu,
Fernando Contreras y Jos Mara Ezquiaga.
MOPT, Cascos antiguos y centros histricos: problemas, polticas y dinmica urbana, MOPT, Madrid,
1992. Tras unos captulos introductorios, en los que se presenta el problema de los centros histricos y
las polticas aplicables, se analizan tres casos concretos: Madrid, Len, Cuenca
LINAZASORO, Jos Ignacio, Permanencias y arquitectura urbana, Gustavo Gili, Barcelona, 1978. Presenta
unos estudios tipo-morfolgicos de las implantaciones urbanas del Pas Vasco (incluye tambin Puente la
Reina). Resulta de inters para identificar los valores urbanos y arquitectnicos que deben ser protegidos
en el planeamiento de los ncleos histricos. No contiene referencias a los ncleos dispersos y caseros
propios de la Montaa Navarra.
TEXTOS DE CONSULTA
Se incluyen tanto textos de inters por los ejemplos de planeamiento y diseo urbano que contienen (se
sealan con una E), como otros de un contenido ms terico (T), no faltan en todo caso los que pueden
considerarse incluidos en ambos grupos (T-E).
AA.VV., 10 aos de planeamiento urbanstico en Espaa: 1979-1989, MOPU e IUAV, Madrid, 1989 (E)
AA.VV., Planes de escala intermedia, Revista Urbanismo del C.O.A.M., n 5, Madrid, 1988. (E)
AA.VV., Planes de Ordenacin urbana, M.O.P.U. e I.E.A.L., Madrid 1974. (E)
ASHIHARA, Y., El diseo de espacios exteriores, Gustavo Gili, Barcelona, 1982. (T-E)
BACON, E.N., Design of cities, Thames and Hudson, London, 1982. (T-E)
BENTLEY, I. Et al, Entornos vitales. Hacia un diseo urbano y arquitectnico ms humano. Manual
prctico, Gustavo Gili, Barcelona, 1999 (T).
GOSLING, D., y MAITLAND, B., Conceps of urban design, Academy London, 1984.(T-E)
JACOBS, Jane, Muerte y vida de las grandes ciudades, Pennsula, Madrid, 1973. (T)
KIRSCHENMANN, J.C. y MUSCHALEK, Ch, Diseo de barrios residenciales Remodelacin y
crecimiento de la ciudad, Gustavo Gili Barcelona, 1980.(E)
KIRSCHENMANN, J. C., Vivienda y espacio pblico. Rehabilitacin urbana y crecimiento de la ciudad,
Gustavo Gili S.A., Barcelona, 1985. (E)
PANERAI, Philippe et al., Formas urbanas: de la manzana al bloque, Gustavo Gili S.A., Barcelona, 1986.
(T-E)
QUARONI, L., La torre de Babel, Gustavo Gili S.A., Barcelona, 1970. (T)
RUANO, M., Ecourbanismo. Entornos humanos sostenibles: 60 proyectos. Gustavo Gili, Barcelona, 1999 (E)
TRANCIK, R., Finding Lost Space. Theories of Urban Design, Van Nostrand Reinhold, New York, 1986.
(T-E)
184 | BIBLIOGRAFA
INDICE DE MATERIAS Y GLOSARIO
En los casos en que resulta de inters, tras las indicacin de la pgina en que se trata esa materia
se ha incluido, entre corchetes, una definicin del trmino correspondiente; se anotan adems en
cursiva las voces relacionadas que pueden encontrarse tambin en el ndice.
Cuando una voz recoge varias subentradas en cada una de ellas se substituye la entrada principal
por un guin largo ().
SUMARIO 3
1. DIMENSIN ARQUITECTNICA DEL URBANISMO 7
Planeamiento y Ordenacin urbana 7
Contenido pluridisciplinar del urbanismo 7
El papel del arquitecto en el Urbanismo: dimensin arquitectnica del Urbanismo 8
Especificidad de las formas urbanas: aspectos formales, funcionales y constructivos 8
Concepto de ejecucin y gestin del Planeamiento 9
2. CONSTRUCCIN DE LA CIUDAD 11
Multiplicidad de agentes y materializacin en el tiempo 11
Objetivos inmediatos del Planeamiento 11
Fases para la construccin de la ciudad 11
El Planeamiento no puede limitarse a proponer una forma para la ciudad y determinar sus usos 12
Dimensin econmica y jurdica de la tcnica urbanstica 12
Doble aspecto de la legislacin urbanstica 13
Planeamiento estructurante y de desarrollo 13
3. DIMENSIN JURDICA DE LA ACTUACIN URBANA: MODIFICACIN DE LA PROPIEDAD DEL
SUELO 15
Transformacin parcelaria 15
Instrumentalizacin jurdica: la reparcelacin 15
Cesin de espacios pblicos, equidistribucin de costos (cargas urbanizadoras) y beneficios
(edificabilidad) 15
Medida de la edificabilidad: Unidad de Aprovechamiento Urbanstico y coeficientes
homogenizadores 16
Adjudicacin a la Administracin de parte del aprovechamiento urbanstico 17
4. PROCEDIMIENTOS BSICOS PARA LA EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO 19
Sistemas de actuacin 19
Actuacin directa 19
Adquisicin gradual de los derechos urbansticos 21
objetivo de los plazos y consecuencias de su cumplimiento 22
Prioridades de unas unidades respecto de otras 23
Criterios para delimitar las unidades de ejecucin 23
En cuanto a la dimensin de las distintas unidades. 23
Fijacin de los lmites de las unidades. 23
Reflejo documental de unidades y plazos 26
5. DIMENSIN ECONMICA DE LA ACTUACIN URBANA: VIABILIDAD Y EQUIDISTRIBUCIN 27
Balance econmico: costos y beneficios 27
Agentes que intervienen directamente en la construccin de la ciudad: propietarios del suelo,
constructores, promotores y Administracin pblica 28
Distribucin entre los distintos agentes de los costos y beneficios 29
Mtodo de los valores residuales 29
Significado del valor residual y su relacin con el valor de repercusin 30
6. CASO PRCTICO: ASPECTOS ECONMICOS DE UNA ACTUACIN URBANA 31
Aplicacin del mtodo de valoracin residual a distintos usos y tipologas. 32
2) Estudio de la viabilidad econmica de la actuacin urbanstica 35
Valor residual bruto del conjunto de la edificacin de la Unidad de ejecucin 35
Cargas urbanizadoras 36
Valor residual neto 37
3) Reparcelacin. 38
7. FORMA URBANA Y DEFINICIN DEL CONTENIDO DE LA PROPIEDAD 41
Normativa grfica y escrita 41
Conceptos previos: la propiedad como haz de facultades 41
Propiedad pblica del suelo 42