PROPIEDAD HORIZONTAL

I. INICIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Aunque algunas de sus caractersticas provienen del antiguo derecho romano, la

primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Cdigo
Civil francs de 1804, conocido como "Cdigo Napolen". En su artculo 664, este
cdigo legislaba sobre el caso en el cual "... distintos pisos de un edificio
pertenecen a diferentes propietarios" y estableca una serie de reglas
rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las
mejoras y el mantenimiento del edificio.

Basadas en ese artculo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a

elaborar teoras jurdicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad
comn, y a partir de all muchos cdigos civiles de distintos pases incorporaron
el concepto de un modo u otro.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente

poco tiempo, los edificios no podan dividirse en partes para ser vendidos
separadamente.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como

tal, es un derecho real. Pero por qu horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta
el ao 1948 (fecha en que apareci la Ley 13.512), quien era propietario de un
terreno, era asimismo dueo de todo lo plantado y edificado sobre l, sin
limitaciones espaciales, es decir, tericamente, hasta el cielo.

Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la

propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se
construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad
de otras personas adems del dueo del terreno. Tambin permite que la
superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades
dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al rgimen de propiedad

horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de
cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decamos, constituido
por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es
decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las
cosas y servicios comunes.
Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios
origina que la ley haya establecido que stos debern reunirse en asamblea para
redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que iran a regir
la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al ao siguiente (1949)
el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734)
que en gran medida traiciona el espritu de la misma, pues establece que quien
debe redactar ese Reglamento es el dueo de la obra que se ir a dividir y no los
que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar all.

II. CONCEPTO

La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institucin jurdica vinculada a la

divisin y organizacin de los inmuebles resultantes de la segregacin de una
construccin comn. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el
inmueble y su relacin con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.
En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de
uno o ms departamentos (tambin conocidos como pisos o apartamentos), pero
nadie es dueo del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales
se le suma la propiedad comn de espacios como el hall de entrada, los pasillos,
los ascensores, etc.

La propiedad horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el

mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de divisin de la propiedad

que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un
condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad
absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada
respecto a los bienes de dominio comn.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento

tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es
inherente a la propiedad del departamento e inseparable de sta.
III. NATURALEZA JURDICA

Es un derecho real autnomo, se debi crear una normativa especfica, para

resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y
que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia. (Dominio y
condominio).

Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de
los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de
los mismos estn regulados por un reglamento de copropiedad y administracin,
cuya redaccin e inscripcin registral dan nacimiento al llamado estado de
propiedad horizontal.

El dueo de un departamento es dueo de este, pero tiene que compartir las

paredes, piso y techo. Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al
fin al que fue creado.

El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (conocido como propiedad

horizontal) supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones
integradas por:

Secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes propietarios,

bienes comunes y
servicios comunes, que cuentan con
un reglamento interno y una
junta de propietarios.

IV. OBJETO

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que adems, debe recaer

sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los
derechos reales que concurren sobre el mismo.

El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y

del porcentaje sobre el terreno y dems partes y cosas comunes. Es necesario
examinar por separado las partes privativas y las partes comunes.

1) PARTES PRIVATIVAS

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o

departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que
tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn
pertenecer en condominio a ms de una persona.
El objeto exclusivo de la propiedad horizontal puede consistir en:

a) Los pisos de un edificio: Se da en este caso la verdadera divisin

horizontal, Puesto que el objeto est ntegramente ubicado entre los dos
planos horizontales.

b) Los departamentos de un mismo piso: La palabra departamento abarca

tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide, por ejemplo
un edificio. En este supuesto la divisin es vertical.
c) Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es
ms ntida la divisin vertical, no existe planos superpuestos salvo los que
Constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio.

Por lo tanto la propiedad horizontal puede aplicarse a locales de comercio,

galeras comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.

2) COSAS Y PARTES COMUNES.

La siguiente. Clasificacin no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede

incluir otras:

El terreno.
Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras,
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.
Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua
caliente o fra, refrigeracin, etc.
Los locales para alojamiento del portero y portera.
Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Stanos y azoteas lo son, salvo convencin en contrario.
Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad.

Terreno: se trata de una cosa necesariamente comn, es el suelo sobre el que

asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la
extensin que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estn libres de
construccin.

3) DEMS COSAS Y PARTES COMUNES:

Si bien puede concebirse un edificio cuya nica parte comn sea el terreno, lo
normal es que haya muchas otras. Son dos:
Cosas de uso comn del edificio y cosas indispensable para mantener la
seguridad del mismo.
Cosas de uso comn: Son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios,
aunque en la prctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada, Pasillos,
ascensores, tanque de agua, etc.

Cosas indispensables para la seguridad: Se trata de cosas que deben ser

comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad,
aunque no sean de uso comn sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros
columnas, techos, etc.

V. MODOS DE ADQUISICION

Se ejerce por la adquisicin. Las formas de adquisicin son tres: la tradicin, la

sucesin y la prescripcin.

Tradicin: Rige la teora del ttulo y del modo, para la adquisicin derivada
y por actos entre vivos del derecho real de Propiedad Horizontal son
necesarios: el ttulo suficiente (compra venta, donacin, permuta) hecho por
escritura pblica y el modo suficiente, o sea la tradicin. Para la
oponibilidad es necesaria la inscripcin del ttulo en el Registro Inmobiliario.

Sucesin: Ya que es un derecho real no solo sobre cosa propia

transmisible no solo por actos entre vivos sino tambin por mortis causa se
lo puede adquirir por sucesin ab-intestato o testamentaria y sta ttulo de
heredero o por medio de un simple legado.

Prescripcin: La Propiedad Horizontal es usucapible por la larga o la

breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin subdividir debern
primero usucapir el condominio y luego a travs de la particin podrn
arribar a la Propiedad Horizontal.

VI. POSIBILIDAD DE ARRIBAR A LA PROPIEDAD HORIZONTAL A TRAVS

DE LA PARTICIN DEL CONDOMINIO:

Es necesario que la particin sea fsicamente posible o sea la independencia y la

salida a la va pblica directamente o por un pasaje en comn. La adjudicacin
puede que no equivalga a la particin que le corresponda al condominio, entonces
entre todos puede hacerse un particin mixta o con saldo.

De no haber conformidad de la totalidad de los condminos se discute si la

particin en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los dems.
No habra una verdadera particin ya que subsistira el condominio sobre el
terreno y las dems partes comunes.

VII. FACULTADES DEL TITULAR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

a) Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueo, se

puede distinguir entre facultades materias y jurdicas.

Facultades Materiales

Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la

posesin
Derecho de usar: deber sujetarse al destino establecido en el reglamento
(no atentar contra la moral y las buenas costumbre).
Derecho de gozar: puede percibir los frutos
Derecho de disponer materialmente: es limitada

Facultades jurdicas

Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o

constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los
siguientes derechos:

Derecho de enajenar
Derecho de gravar
Derecho de constituir derechos personales,
Derecho de abandonar: es traslativo de propiedad.

b) Respecto de las cosas y partes comunes

Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems.

Las facultades de uso y goce reconocen una doble limitacin: respetar el destino y
no perjudicar ni restringir el derecho de los dems.

Facultades jurdicas.

As como no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso o departamento

tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos
esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.

VIII. PROHIBICIONES IMPUESTAS A PROPIETARIOS Y OCUPANTES DE PISO O

DEPARTAMENTOS

Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio

piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda
afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos

a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos,

ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.

El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar

construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la
autorizacin de todos los propietarios.

1) Violacin de las prohibiciones

En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de

las normas del artculo 6, el representante o los propietarios afectados formularn
la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio
sumarsimo

Est legitimado a promover la accin el administrador o los propietarios. El primero

no debe acreditar un perjuicio concreto ya que est obligado a velar por el
cumplimiento del reglamento. Cuando la accin es intentada por un propietario
impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresin le causa
un dao.

IX. OBLIGACIN DE LOS TITULARES:

Gastos de conservacin y reparacin de los pisos o departamentos.

Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su

propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o
modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.

Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del dao esto es si
proviene de partes comunes o privativas.

Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada

propietario independientemente. A tal efecto se practicarn las valuaciones
en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional indivisa
de los bienes comunes.

X. LA CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La referida Ley de Propiedad Horizontal contiene normas de estricto cumplimiento

(algunos tratadistas las colocan en la categora de normas de Orden Pblico, otros
solo se limitan a sealar que son normas de Derecho Necesario) de cualquier
forma, son normas que no deben ni pueden ser modificadas, relajadas o
incumplidas por las personas que formen parte de una comunidad regida bajo esta
ley. Esta ley igualmente contiene normas que s pueden ser modificadas por las
personas involucradas en su rgimen. A este tipo de normas se les denomina
Supletorias, porque solo "suplen", "sustituyen" el vaco que dejan las personas en
la manera como debe de ser regulada esa situacin. (Por ejemplo la norma
contenida en el artculo 22 antes descrito, el cual seala que solo se aplicar la ley
si el documento de condominio no establece nada).
De lo anteriormente narrado podemos entonces llegar a unas primeras
conclusiones:

(1)-La Ley de Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las distintas

situaciones que se presentan en las comunidades de este tipo.

(2)-La referida Ley nos remite al Documento de Condominio y al Reglamento para

resolver algunos asuntos.

(3)- En cuanto no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, el Cdigo

Civil tambin nos sirve como rgano legal a la hora de presentarse cualquier duda
o controversia.(4)- El documento de condominio prevalece sobre la Ley en todo lo
relacionado con la administracin y conservacin de las "cosas comunes",
rgimen o procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y asambleas,
nombramiento de Junta de Condominio, duracin etc.

Es una figura especfica en donde se conjugan dos derechos:

El derecho de Propiedad del apartamento o local

El derecho sobre las cosas comunes del inmueble

Su rgimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de

apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las
disposiciones relativas a la constitucin del Documento de Condominio y la
administracin de las cosas comunes.

Se articulan as: dos derechos

El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)

El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho
colectivo) Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en Orden
de prelaciones

XI. ESTABLECIMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras:

a) Porque el dueo de un edificio venda, done o transfiera de cualquier manera la

propiedad de uno o ms apartamientos reservndose o no la propiedad de otro u
otros pisos.
b) Por particin material de un condominio, de modo que cada copropietario llega
a serlo exclusivamente de un departamento, conservndose la comunidad sobre
las partes de utilidad para todos.

c) Por construccin de un edificio por varias personas, destinndolo a propiedad

horizontal.

No solamente los actos entre vivos pueden originar la propiedad horizontal,

mediante venta, permuta, donacin, asociacin, etc., sino tambin la disposicin
testamentaria puede igualmente dar principio a un rgimen de propiedad
horizontal.

XII. EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Como causas de extincin del rgimen de Propiedad Horizontal, se prevn en la

Ley (art. 23) las dos siguientes:

La destruccin del edificio, salvo que se hubiere pactado otra cosa.

Como aclaracin del alcance que se le da a este concepto, aclara que se estimar
producida la destruccin cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50% del
valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho
coste est cubierto por un seguro.

La conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.

Esta es una forma de extincin de la que suele observarse lo difcil de su

produccin, pero la verdad es que hay mecanismos jurdicos para llevarla a cabo,
y situaciones, si bien muy concretas, en que pueden ser una solucin para los
problemas que pueden haberse planteado.