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ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA DE

UMA PROPOSTA DE RETROFIT EM UM EDIFCIO
COMERCIAL

Article January 1999

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Fernando Simon Westphal Roberto Lamberts

Federal University of Santa Catarina Federal University of Santa Catarina
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Estudo de viabilidade econmica de uma proposta de retrofit em um edificio comercial F. S. Westphal, R. Lamberts
Eficincia Energtica viabilidade econmica, retrofit, edificio comercial, conforto energtico

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA DE UMA PROPOSTA DE

RETROFIT EM UM EDIFCIO COMERCIAL

F S Westphal; R Lamberts

Universidade Federal de Santa Catarina

Departamento de Engenharia Civil

Laboratrio de Eficincia Energtica em Edificaes

CEP 88040-900 Florianpolis/SC Brasil

Fax: + 55 (48) 331-9770

e-mail: fernando@labeee.ufsc.br, lamberts@ecv.ufsc.br

RESUMO Este trabalho apresenta a anlise de investimento em uma proposta de

retrofit para um edifcio comercial da cidade de Florianpolis, SC, que proporcionar
uma reduo de 60% na conta de energia eltrica e 40% no consumo. O estudo de
viabilidade econmica feito atravs do clculo da Taxa Interna de Retorno, Mtodo do
Valor Presente, e Payback Corrigido, seguindo-se a metodologia do Projeto 6 Cidades -
PROCEL/ELETROBRS.

ABSTRACT This wo rk presents the investment analysis of a retrofit proposal for a

commercial building in the city of Florianpolis, SC, that will provide a reduction of 60%
in the electric energy bill and 40% in the consumption. The study of economic viability is
made using the calculation of the Internal Rate of Return, Method of the Present Value,
and Corrected Payback, in accord of the methodology of the "Projeto 6 Cidades -
PROCEL/ELETROBRS".

1 Introduo

O presente trabalho faz parte do Projeto 6 Cidades, coordenado pelo

PROCEL/ELETROBRS, que visa implementar propostas de demonstrao de
melhoria na eficincia energtica (retrofit) de edificaes em 6 capitais brasileiras. Uma
delas Florianpolis, onde o Projeto desenvolvido pela Universidade Federal de
Santa Catarina (UFSC) e um dos edifcios em estudo o Condomnio
FIESC/SESI/SENAI. Com 10 900 m, o prdio apresenta um consumo anual de 1,24
GWh, o que corresponde a 114 kWh/m.ano. Desse consumo, estima-se que 50%
corresponde ao sistema de condicionamento de ar, 41% ao sistema de iluminao e
9% aos demais equipamentos eltricos. Maiores detalhes sobre o edifcio e uma
proposta de retrofit para o mesmo so encontrados em WESTPHAL (1998).

2 Objetivo

O objetivo deste trabalho determinar a viabilidade econmica de uma proposta de

retrofit justificando sua implantao em um edifcio comercial, no caso o Condomnio
FIESC/SESI/SENAI, situado em Florianpolis, Santa Catarina.

3 Metodologia

O estudo de retrofit segue a metodologia proposta no Projeto 6 Cidades. O consumo de

energia eltrica de cada proposta determinado por simulao computacional
utilizando-se o VisualDOE (desenvolvido por Eley Associates), que uma interface
comercial do software DOE2.1E (desenvolvido pelo Lawrence Berkeley Laboratory em
conjunto com o Departament of Energy - DOE). O custo da conta de energia eltrica
determinado atravs do software EnerCalc (desenvolvido pela UFSC). Foram
simuladas 4 alternativas de retrofit para o sistema de condicionamento artificial do
prdio e 2 para o sistema de iluminao. Outras opes, propondo alteraes no
envoltrio, como aplicao de tinta branca no telhado, por exemplo, tambm foram
simuladas, mas apresentaram benefcios insignificantes e foram ignoradas. A proposta
final de retrofit, analisada neste trabalho, envolve as melhores alternativas para o
sistema de iluminao e condicionamento de ar. A viabilidade econmica da proposta
definida atravs do clculo e anlise dos ndices: Taxa Interna de Retorno (TIR); Valor
Presente (VP); e Payback Corrigido.

Informaes a respeito de anlise de investimentos podem ser encontradas em

COSTA (1998), CASAROTO FILHO (1992) e GHISI (1997).

3.1 Montagem dos fluxos de caixa

Para os 3 ndices calculados, utiliza-se a mesma entrada de dados. Monta-se um fluxo

de caixa, em planilha eletrnica, considerando os desembolsos mensais previstos para
a manuteno do prdio com os sistemas de iluminao e condicionamento de ar
atuais; e outro fluxo de caixa prevendo a manuteno do edifcio ps-retrofit.

So considerados "custos de manuteno" os gastos com reposio de equipamentos

e a conta de energia eltrica do prdio. O perodo de estudo adotado deve ser o
mnimo mltiplo comum da vida mdia dos equipamentos que compem os sistemas.

3.2 Taxa Mnima de Atratividade (TMA)

A Taxa Mnima de Atratividade, tambm chamada de custo de oportunidade ou taxa de

desconto, aquela paga pelo mercado financeiro em investimentos correntes
(poupana, fundos de investimento, etc.). Essa taxa utilizada para representar os
fluxos de caixa em valores presentes.

3.3 Valor Presente (VP)

O Valor Presente a soma de todas capitalizaes do fluxo de caixa, calculadas como

valor presente atravs de uma taxa de juros. Geralmente utiliza-se a TMA para se
determinar o VP. Quando se est trabalhando com o fluxo de caixa dos investimentos
em manuteno de um sistema, a alternativa que apresentar maior VP a que provoca
maiores gastos com manuteno, logo a menos vivel.

3.4 Payback Corrigido

Geralmente, utiliza-se em anlises de investimentos de propostas de retrofit, o clculo

do payback simples, traduzido pelo cociente entre os custos com a implantao da
medida e a reduo obtida na conta de energia. Porm esse clculo no considera a
taxa de desconto na qual o investidor poderia ter aplicado seu capital a juros, nem a
diferena entre os custos com manuteno do sistema atual com o sistema proposto
pelo retrofit. O clculo do perodo de retorno que considera esses fatores chamado
de Payback Corrigido.

3.5 Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR a taxa de juros para a qual o somatrio do Valor Presente do fluxo de caixa
nulo, no perodo de tempo adotado. Neste caso, ao comparar duas alternativas,
considera-se despesas (sada de capital no fluxo de caixa) os custos com manuteno
do sistema a ser avaliado e so considerados benefcios (entrada de capital no fluxo de
caixa) os custos com manuteno do sistema tomado como base na anlise (edifcio
com sistema atual).

Quando a TIR de um investimento for superior a TMA disposio do investidor, tal

investimento economicamente vivel, dentro do perodo de estudo. Da mesma forma,
ao comparar duas alternativas de investimento, a que oferecer Taxa Interna de Retorno
mais elevada possibilita o retorno do capital investido em menos tempo.

4 Resultados

4.1 Fluxos de caixa

Montou-se 2 fluxos de caixa, representando os gastos com manuteno do prdio na

situao atual e na situao ps-retrofit. Foram consideradas as reposies apenas
dos equipamentos do sistema de iluminao e que apresentavam maior participao no
custo total da obra. Os demais tiveram seus custos capitalizados apenas na
implantao do retrofit. A reposio e manuteno dos equipamentos do sistema de
condicionamento de ar no foram considerados, pois os fabricantes no fornecem tais
informaes. Os custos com mo-de-obra de manuteno do sistema de iluminao
no foram computados porque o prdio mantm uma equipe responsvel por essa
atividade, e que no ser dispensada caso o retrofit ocorra. Quanto ao sistema de
condicionamento de ar, a reduo nos custos com mo-de-obra no pde ser
numericamente determinada, mas sabe-se que com o sistema de automao, os
gastos com operao do ar condicionado devem baixar.

O perodo de anlise adotado para os clculos de 216 meses (18 anos), que o
menor mltiplo comum do perodo de reposio dos equipamentos de iluminao. Esse
prazo corresponde vida mdia de um reator eletrnico funcionando 2 500 horas por
ano. Para anlise de sistemas de iluminao esse perodo de estudo elevado, pois
atingido este prazo, provavelmente o sistema estar obsoleto e necessitando de outro
retrofit. No entanto, mantm-se esse valor para que a metodologia possa ser aplicada.

4.1.1 Situao atual

O sistema de iluminao atual do prdio composto por equipamentos (lmpadas,

luminrias e reatores) de baixa eficincia energtica (lmpadas fluorescentes de 40 W
e reatores eletromagnticos de partida rpida, instalados em luminrias embutidas no
forro), quando comparados com a atualidade do mercado. No h um projeto do
sistema eltrico existente (as built) sendo que ocorreram alteraes desde a poca da
construo do prdio. Algumas mudanas no seguem critrios tcnicos, pondo em
risco a segurana do edifcio. Para solucionar esses problemas, props-se a troca total
do sistema de iluminao e reforma geral do sistema eltrico.

Quanto ao sistema de condicionamento de ar, os equipamentos de climatizao (fan-

coils) no esto operando com todos os seus recursos, por falta de peas de reposio
no mercado. J o sistema primrio (resfriadores de lquido), encontra-se no final de
vida til, operando h 16 anos, e necessita de uma reforma completa para trabalhar
com segurana nos prximos meses. Dos 16 compressores que os equipamentos
possuem, 2 esto inativos h 3 anos, e recentemente, durante uma queda de energia,
um deles "explodiu". Atravs de medies de consumo de energia e de temperatura da
gua gelada que passa nos resfriadores de lquido, constatou-se que os mesmos
consomem entre 0,9 e 1,1 kWh por TR (Tonelada de Refrigerao, equivalente a 12
000 Btu/h) retirada da gua em uma hora. Esses valores esto 60% acima do
apresentado pelas mquinas modernas: 0,5 a 0,7 kW/TR.

O fluxo de caixa do prdio na situao atual considera como investimento inicial 50%
do valor de mercado dos equipamentos de iluminao que sero retirados do prdio, e
que ainda podero servir em outras edificaes das instituies proprietrias. As
luminrias no sero reaproveitadas.

Os custos de operao mensais para o sistema esto descritos na Tab. 1. O perodo

de reposio dos equipamentos obtido pelo cociente entre a vida mdia estimada
pelos fabricantes e o perodo de funcionamento prdio (2 500 horas por ano). O gasto
com energia eltrica corresponde a mdia mensal para o ano de 1 997.
 Tab. 1 Fluxo de caixa correspondente aos custos com manuteno do prdio antes do retrofit.

Equipamento Quantidade Custo total Vida mdia (h) Reposio

(R$) (meses)
Reaproveitamento - 17 072 - -
Lmpadas de 40 3 200 9 938 7 500 36
W
Reatores 1 x 40 3 200 24 206 15 000 72
W
Energia eltrica - 14 089 - 1

4.1.2 Retrofit no sistema de Iluminao e reforma no sistema eltrico

O novo projeto luminotcnico emprega, nos escritrios, lmpadas de tecnologia T5 (28

W), luminrias duplas com refletor de alumnio de alta pureza e aletas duplo-
parablicas, e reatores eletrnicos com alto fator de potncia. Nos corredores so
adotadas luminrias duplas com lmpadas fluorescentes compactas de 11 W. O custo
total desta alternativa (incluindo reforma no sistema eltrico) estimado em R$ 350 mil.
O fluxo de caixa considerando as reposies futuras dos equipamentos e os novos
custos com a conta de energia eltrica mostrado na Tab. 2. O retrofit no sistema de
iluminao dever proporcionar uma reduo de 47% na conta de energia eltrica do
edifcio e de 40% no consumo de energia, passando dos atuais 114 kWh/m.ano para
70 kWh/m.ano.

Tab. 2 Fluxo de caixa correspondente aos custos com manuteno do prdio aps o retrofit.

Equipamento Quant. Custo total Vida mdia (h) Reposio

(R$) (meses)
Lmpadas de 28 W 2 250 40 244 15 000 72
Reatores 2 x 28 W 1 125 100 668 45 000 216
Lmpadas de 11 W 830 5 028 7 500 36
Reatores 1 x 11 W 830 3 012 15 000 72
Outros equipamentos - 201 048 - -
Energia eltrica - 7 529 - 1

4.1.3 Sistema de Condicionamento de Ar

O novo projeto de condicionamento de ar do edifcio conta com a incluso de um

resfriador de lquido do tipo centrfugo, alguns fan-coils em substituio a unidades
climatizadoras de expanso direta, um central termo-acumuladora e um sistema de
automao. Um dos dois resfriadores de lquido atuais ser reformado e mantido como
reserva. As bombas de gua sero substitudas por outras de maior eficincia e a rede
hidrulica ser refeita. O custo total desta reforma est orado em R$ 635 mil. Porm,
como a reforma nesse sistema inevitvel, ou seja, o prdio teria que gastar com esse
sistema mesmo sem aplicar o retrofit proposto, adota-se no fluxo de caixa apenas a
parcela dos custos com equipamentos includos com o objetivo especfico de otimizar a
eficincia energtica do prdio, quais sejam:

Instalao de um sistema de termo-acumulao (R$ 42 mil);

Substituio das bombas de gua atuais por outras de freqncia varivel e maior
eficincia (R$ 12 200);

Substituio de climatizadores de expanso direta por fan-coils ligados rede

hidrulica da central (R$ 17 620).

Foram escolhidos, para compor o novo sistema de condicionamento de ar,

equipamentos com boa eficincia energtica. O fato da diferena de preo entre esses
equipamentos com similares de baixa eficincia ser pequena sugere que tais custos
sejam desconsiderados.

De acordo com o exposto acima, a obra de retrofit no sistema de condicionamento de

ar representa um investimento de R$ 72 mil. Com estas alteraes, a conta mensal da
energia eltrica do prdio passaria a R$ 5 503, que corresponde a 39% do valor atual
(R$ 14 089).

4.1.4 Sistema de automao

O sistema de automao a ser instalado dever interligar os sistemas eltricos e de ar

condicionado, possibilitando o controle de demanda e consumo de energia eltrica do
prdio. O custo desta alternativa est orado em R$ 310 mil e no ser includo no
estudo de viabilidade do retrofit proposto, pois os benefcios estimados pela instalao
desse sistema no podem ser diretamente enumerados por simulao energtica.
Porm o sistema de automao que ir garantir os seguintes itens:

a. controle da demanda de energia do prdio, de acordo com a contratada,

evitando multa por ultrapassagem;
b. desativao do sistema de iluminao aps o expediente do prdio;
c. indicao de falhas no sistema de condicionamento de ar, permitindo a
manuteno no momento adequado.

4.2 Taxa Mnima de Atratividade (TMA)

Adotou-se como Taxa Mnima de Atratividade o rendimento lquido oferecido pela

caderneta de poupana, 6,0% a.a. (0,5% a.m.), por ser a aplicao mais segura e
estvel do mercado financeiro. A inflao incidente sobre o rendimento oferecido pela
poupana desconsiderada, portanto a TIR calculada (ver item 4.5) representa
tambm o rendimento lquido propiciado pelo investimento, sem a influncia da
inflao.

4.3 Valor Presente (VP)

O VP de cada fluxo de caixa, bem como a reduo obtida com o retrofit, encontra-se na
Tab. 3. De acordo com a definio do Mtodo do Valor Presente, a proposta de retrofit
economicamente vivel, pois a diferena entre os custos de manuteno do prdio
antes e depois da reforma positiva.
O mtodo do Valor Presente mais apropriado quando se deseja comparar 2 ou mais
investimentos entre si. Quando se est analisando apenas a viabilidade econmica de
uma alternativa isolada seria mais apropriada o clculo do Payback Corrigido (ver item
seguinte).

Tab. 3 Valor Presente (VP) do fluxo de caixa de custos em manuteno do edifcio antes e ps-
retrofit.

Sistema VPL (R$) Reduo (R$) Reduo (%)

Atual 1 969 728 - -
Retrofit em iluminao e ar 1 276 015 693 713 35
condicionado

4.4 Payback Corrigido

O retorno do investimento (Payback Corrigido) no retrofit aqui tratado ocorre entre os

meses 52 e 53 aps a implantao da obra, o que corresponde a aproximadamente 4,4
ano.

Uma dificuldade encontrada no estudo de viabilidade econmica de uma proposta de

retrofit determinar se o perodo de retorno aceitvel ou no. Qual seria o prazo
esperado para retorno de um investimento em retrofit, seja em iluminao ou
climatizao artificial? Poderia-se responder essa questo analisando a estimativa de
vida de uma tecnologia aplicada, ou seja, em quantos anos o proprietrio de um edifcio
teria que investir no aprimoramento tecnolgico para garantir um nvel de eficincia
energtica aceitvel? Ou ento, em quanto tempo esse investidor espera ter o retorno
do capital investido? Para corroborar na soluo deste impasse, seriam de grande
utilidade informaes sobre a vida mdia de sistemas de iluminao e ar condicionado
de edifcios comerciais, informaes estas no muito comuns na bibliografia nacional.

4.5 Taxa Interna de Retorno (TIR)

O clculo da TIR depende diretamente do perodo de estudo adotado. Se este for

menor que o payback corrigido, a TIR ser menor que a TMA, e vice-versa. O clculo
da TIR isolada, para uma proposta de retrofit apenas, deve ser feito de acordo com o
perodo disponvel para o investidor aplicar o seu capital e aguardar o retorno. Quando
se est analisando vrias alternativas, o clculo da TIR pode expressar qual fluxo de
caixa apresenta maior viabilidade. No caso em estudo, a TIR calculada para o perodo
de 216 meses de 2,09% a.m. (28,16% a.a.). Essa taxa superior a TMA adotada
(0,5% a.m.) e, portanto o investimento justificvel.

5 Concluses

A viabilidade econmica da alternativa de retrofit apresentada para o Condomnio

FIESC/SESI/SENAI, pelo Projeto 6 Cidades em Florianpolis, apresenta um perodo de
retorno de 52 a 53 meses, com TIR de 2,09% a.m., calculada em um perodo de 216
meses.
 Os 3 ndices calculados (VP, TIR e Payback Corrigido) utilizam os mesmos dados de
entrada e so equivalentes, porm representam pontos de vista distintos que podem
despertar mais, ou menos, interesse no proprietrio do prdio, dependendo de sua
filosofia de investimento.

Em um estudo de viabilidade econmica de uma alternativa de retrofit, deve-se ter o

cuidado de considerar como investimento apenas os dispndios com reformas ou
instalao de equipamentos com a funo especfica de melhorar a eficincia
energtica do sistema. comum que prdios que necessitem de uma atualizao
tecnolgica de seu sistema eltrico, tambm requeiram reforma ou conserto de alguns
equipamentos.

O Mtodo do Valor Presente til na comparao entre duas alternativas. Quando se

est analisando a viabilidade de uma alternativa isolada, o mtodo da Taxa Interna de
Retorno mostra-se mais coerente, pois compara a rentabilidade do retrofit com uma
Taxa Mnima de Atratividade disposio do investidor. Para tanto, ao fazer a anlise
de uma proposta de retrofit para determinada edificao o projetista deveria informar-se
com o proprietrio do prdio acerca de suas expectativas com o projeto, da
disponibilidade de capital investido e, principalmente, da Taxa Mnima de Atratividade
da qual o investidor dispe. Dessa forma, o clculo da TIR coerente.

A anlise do Payback Corrigido de um investimento em retrofit seria coerente, ou teria

mais fundamento, se o analista dispusesse de informaes estatsticas acerca de vida
til e custos com manuteno de sistemas eltricos. O estudo de viabilidade aqui
apresentado no considera que as tarifas de energia eltrica tendem a subir mais do
que a inflao. Neste caso, o acrscimo no lucro proporcionado pela reduo na conta
de energia eltrica seria maior do que o aumento de preos dos equipamentos de
reposio, e o Payback diminuiriam.

6 Referncias bibliogrficas

Costa, G. J. C. (1998): Iluminao econmica: clculo e avaliao, EDIPUCRS, 1998.

pp. 133-184

Casaroto Filho, N.; Kopittke, B. H. (1992): Anlise de investimentos: matemtica

financeira, engenharia econmica, tomada de deciso. 5 a edio, Vrtice, Editora
Revista dos Tribunais, So Paulo, pp. 99-100.

Ghisi, E (1997): Desenvolvimento de uma metodologia para retrofit em sistemas de

iluminao: estudo de caso na Universidade Federal de Santa Catarina. Dissertao de
Mestrado. Curso de Ps-Graduao em Engenharia Civil. Universidade Federal de
Santa Catarina. Florianpolis, agosto/97, 246 p.

Westphal, F. S.; Lamberts, R. (1998): Simulao energtica do edifcio sede da FIESC:

estudo de retrofit no sistema de iluminao, Anais do VII Encontro Nacional de
Tecnologia do Ambiente Construdo, volume I, Florianpolis/SC, pp. 429-437.

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