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Compra venta.

FIGURAS JURDICAS PARA ADQUIRIR INMUEBLES ADJUDICADOS,

DERECHOS LITIGIOSOS, Y REMATES JUDICIALES

ESTAS DEPENDEN, DE LA ETAPA PROCESAL O ESTATUS JURDICO DE CADA

INMUEBLE Y SON:

1.- venta directa de inmuebles escriturados disponibles

2.- CESIN DE DERECHOS adjudicados
3.- remate Judicial
4.- CESIN DE CRDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS

Que es UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS disponibles?

Es la venta directa con escrituracin y entrega fsica del inmueble, que realiza un banco o
una empresa administradora de carteras bancarias de crdito, a un particular, por lo general
al 90% de su valor comercial.

A continuacin y en trminos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes

Escriturados Disponibles:

a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente el Bien Inmueble que le interese.

b).- Una vez que conoce fsicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros
preparemos el expediente digital y se lo podamos entregar para su detallada revisin en
compaa del abogado de su confianza.

c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los
detalles inherentes al caso.

d).- Firman cliente (comprador), y banco o empresa administradora de carteras bancarias de

crdito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador),
deber pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crdito
(vendedor), un porcentaje del precio establecido.

d).- Posteriormente (aproximadamente 20 das), se firmara ante Notario, la escritura

correspondiente a la Compra Venta del Inmueble, en donde el cliente (comprador), deber
pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), el total del
precio establecido.
e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble Disponible ante el Notario, el banco o
empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), har entrega fsica del
inmueble al Cliente.

Que es UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS no disponibles?

Es la venta directa con escrituracin inmediata que realiza un banco o una empresa
administradora de carteras bancarias de crdito, a un particular, del inmueble, por lo general
al 80% de su valor comercial, el cual todava se encuentra ocupado, faltando solo tomar
posesin, es decir, desocuparlo.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Venta
Directa de Bienes Escriturados No Disponibles y la toma de posesin fsica del inmueble,
es de aproximadamente 2 meses.

A continuacin y en trminos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes

Escriturados No Disponibles:

a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente el Bien Inmueble que le interese, visitndolo solamente en su
exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, la empresa
administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), no tiene la posesin fsica, por
lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas
cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy
rpido.

b).- Una vez que conoce fsicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo del conocimiento de un abogado de su confianza y
compeenete para que realice un anlisis jurdico del caso, determinando con ello si es o no
una buena inversin, Una vez realizado el anlisis jurdico y calificado ste, como buen
negocio, se procede a la adquisicin del asunto.

c).- Si decide adquirirlo,lo platicamos y evaulamos la oferta a presentar al

banco sustentando las raznes del precio ofrecido por sus condiciones jurdicas y fisicas y
posteriormente aceptada la oferta por ambas partes coordinaremos la firma del contrato con
el benco o la empresa recuperadora de carteras.

d).- Firman cliente (comprador), y banco o empresa administradora de carteras bancarias

de crdito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador),
deber pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), un
porcentaje del precio establecido.

d).- Posteriormente (aproximadamente 20 das), se firmara ante Notario, la escritura

correspondiente a la Compra Venta del Inmueble No Disponible, en donde el cliente
(comprador), deber pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de
crdito (vendedor), el total del precio establecido.

e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble No Disponible ante el Notario,el
Cliente y su abogado de confianza debern presentarse ante el Juzgado Correspondiente,
para acreditar su personalidad como nuevo propietario del bien inmueble, para continuar
con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesin fsica del inmueble.

Que es UNA CESIN DE DERECHOS ADJUDICADOS?

Es la venta que realiza el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de

crdito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien
inmueble materia de Hipoteca, que ya fue rematado por el Juez, y que se lo adjudico el
banco, pero que aun no a escriturado a su nombre, por lo general al 70% de su valor
comercial.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Cesin de
Derechos Adjudicados y la toma de posesin fsica del inmueble, es de aproximadamente 3
meses.

A continuacin y en trminos generales el proceso para Cesin de Derechos Adjudicados:

a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente el Bien Inmueble que le interese, visitndolo solamente en su
exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la
empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), no tiene la posesin
fsica, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque
las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden
muy rpido.

b).- Una vez que conoce fsicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para getionar la
entrega del expediente y pueda usted realizar con el abogado de su confianza un anlisis
jurdico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversin, Una vez realizado
el anlisis jurdico y calificado ste, como buen negocio, se procede a la adquisicin del
asunto.

c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos las condiciones y el monto de la

oferta a presentar al banco ocupandose el despacho del seguimiento hasta su aceptacin o
negativa.

d).-Una vez aceptada la oferta por el comit del banco, se firmara ante Notario, la Cesin
de Derechos Adjudicados, en donde el cliente (comprador), deber pagar a la empresa
administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Cesin de Derechos Adjudicados ante el Notario, el Cliente y
abogado de su confianza debern presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para
acreditar su personalidad como nuevo Cesionario de los Derechos Adjudicados del bien
inmueble, y designara al Notario de su preferencia para que escriture el bien inmueble a su
nombre, y para continuar con el procedimiento.

LA ESCRITURACIN: Es el documento de compraventa elaborado por el Notario Pblico

elegido por el cliente, y que normalmente es firmada por el juez por la negativa del
demandado a firmarla.

LA POSESIN: Es el momento en el cual, una vez que se haya firmado la Escritura de

compraventa judicial, el Juez ordena que se entregue a nuestro cliente la posesin fsica del
inmueble en cuestin.

HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por nuestros servicios, se estiman en cada
caso particular, y los determinamos de acuerdo a las condiciones comentadas en el
encabezado de este post.

Que es UNA CESIN DE CRDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS?

Tambien conocida como venta de cartera

Esta figura es a la que mas recurren las personas que quieren adquirir inmuebles en remate
bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que se realiza entre el
banco o empresa administradora de carteras, a un particular, de todos y cada uno de los
derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40%
de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, ya concluido y ganado por el banco, justo
antes de la venta judicial en la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente
se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la
posibilidad de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la
audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo as, una utilidad por dicha venta, o, si
decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicrselo para
venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse incluso al
30% de su valor comercial.

Es importante hacer de su conocimiento, que si usted decide vender el inmueble en el

remate, los tramites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesin fsica
del inmueble sern por cuenta del comprador que lo adquiri en el remate, y nicamente
usted cobrara el importe del precio en el que se vendi en dicho remate.

Ejemplo:

1.- La administradora de cartera puede vender un

Juicio en la cantidad de: $350,000.00

2.- Teniendo un crdito por cobrar al deudor (que es la suma del capital que se adeuda ms
los intereses por eltiempo transcurrido, que generalmente son varios aos),
de: $1, 400,000.00

3.- El inmueble sujeto a hipoteca puede tener un valor comercial: $900,000.00

4.- Usted puede subastar el inmueble en el remate, por ejemplo, en la cantidad de:
$650,000.00

5.- Obteniendo una utilidad : $300,000.00

6.- O puede adjudicarse el inmueble para habitarlo o venderlo posteriormente.

El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesin fsica
del inmueble, es el mas largo de todas las figuras jurdicas para adquirir un inmueble en
remate bancario, que puede ser de hasta 1 ao.

A continuacin y en trminos generales el proceso para Cesin de Crdito y Derechos

Litigiosos:

a).- El cliente (comprador), despus de recibir las listas que le enviaremos, deber
identificar fsicamente los inmuebles que le interesen, visitndolos solamente en su
exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitados, el banco o la
empresa administradora de carteras bancarias de crdito (vendedor), no tiene la posesin
fsica, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque
las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden
muy rpido.

b).- Una vez que conoce fsicamente los inmuebles elegidos y si se adaptan a sus
necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que
nosotrosgestionemos la revisin de los expedientes en cuarto de datos o por envo a su
charola de entrada previa firma de un convenio de confidencialidad con la finalidad de que
el abogado de su confianza relice un anlisis jurdico de losl expedientes en los Juzgados
correspondientes para conocer y puntualizar los avances Procesales de los juicios. En este
anlisis conocemos la calidad de la mezcla de la cartera solicitada los origenes de todo lo
queprovoc que los inmuebles en cuestin se estn rematando y detalles especficos del
procedimiento, como cunto deben los propietario de esos bienes (capital, intereses y
dems accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado tambin los bienes
inmuebles en cuestin (aunque cualquier adquisicin pasa a la propiedad de nuestros
clientes libre de todo gravamen), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no
una buena inversin, Una vez realizado el anlisis jurdico y calificado ste, como buen
negocio, se procede a la adquisicin de la cartera.
c).- Si decide adquirirla, cliente y despacho acordaremos las condiciones y monto de la
oferta a presentar al banco as como el moneto de nuestros honorarios por la gestin y
segiomiento mediante un contrato.

d).- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesin de Crdito y Derechos Litigiosos en

donde el cliente (comprador), deber pagar al banco o a la empresa administradora de
carteras bancarias de crdito (vendedor), el total del precio establecido.

e).- Una vez firmada la Cesin de Crdito y Derechos Litigiosos ante el Notario, el cliente y
su equipo de abogados o asesores deber presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para
acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crdito y los Derechos Litigiosos,
para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesin fsica de los
inmuebles, si usted se adjudica los inmuebles , o, hasta los remates si decide usted
venderlos en las audiencias de remates correspondientes.

NOTAS IMPORTANTES:

Algunos despachos, cobran una cuota de inscripcin para poderle proporcionar los listados
a sus posibles clientes, cobro, que de alguna manera, les permite tener la certeza del inters
real que tiene una persona, de adquirir un inmueble en remate bancario, nosotros le
pedimos que se identifique y nos proporcione una carta de intencin exclusivamente.

El poderle proporcionar los listados de remates bancarios y remates judiciales, de una

manera dinamica y online que le permita interpretar la informacin que contienen
fcilmente, representa una tarea ardua y que requiere tiempo y recursos, en su depuracin.

Las listas de inmuebles, que las empresas administradoras de carteras bancarias de crdito,
tienen para remate bancario, son consideradas como informacin confidencial y es por ello
que los nmeros oficiales no estan identificados en los litados, estos listados se le
facilitarn nica y exclusivamente a cambio de una carta de intecin debidamente firmada y
la copia de su credencial de elector por ambas caras fotografiada.

Cuando uno de nuestros clientes, tiene inters en un inmueble de estas carteras, nuestro
despacho solicita de manera formal por escrito, la informacin correspondiente.

Cuando el cliente decide adquirirlo, tambin las propuestas de compra son por escrito, las
cuales son analizadas por un comit de crdito que autoriza las ventas.

Como despacho tenemos el orgullo de que el 99% de las propuestas que realizamos a estas
instituciones son operaciones que se concretan, por lo que dichas instituciones nos
consideran como Mortgage Brokers o Corredor Hipotecario e Inmobiliario confiable.

Una vez que reciba la informacin, y encuentre un inmueble de su inters, le sugerimos

verificar el estatus jurdico en el que se encuentra, con la intencin de que conozca la figura
jurdica mediante la cual podr adquirirlo, y por ende, una idea aproximada del
procedimiento a seguir, recuerde que deber de verlos inmediatamente, pues las listas se
actualizan quincenalmente, en virtud de que por ser oportunidades, los inmuebles se venden
de manera muy rpida, es muy importante realizar con tiempo los preparativos para que
usted adquiera el inmueble.

Como en cualquier operacin de compra venta convencional, los gastos de escrituracin y

los impuestos que de ella deriven, corren por cuenta del comprador y son adicionales al
precio de compra del inmueble, y usted elegir el Notario de su preferencia para que
elabore la escritura del bien adquirido.

Cuando por fin llegas al momento de concretar la compra de tu casa, habrs realizado un
trabajo exhaustivo que incluye desde el instante cuando tomaste la decisin que era tiempo
de adquirir una vivienda, solicitar y tramitar una hipoteca, buscar el inmueble que ms se
ajusta a tus necesidades y resolver todos los imprevistos en cada uno de los procesos. Ahora
ya ests en el ltimo peldao para hacer realidad tu sueo, de ah la importancia de seguir
por el camino correcto que te convertir en dueo legal de la casa.

El primer paso legal es conocer los documentos ms importantes en la compra de tu casa,

as como la informacin que debes revisar en cada uno de ellos.

Escritura
Este documento otorga seguridad jurdica sobre el inmueble en cuestin, incluye
informacin tal cmo: dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos, nombre del
propietario (nica persona que puede vender la propiedad) y bajo qu rgimen fue
adquirido.

Solicita al vendedor copia de las escrituras, de su identificacin oficial y acta de

matrimonio, as como de los ltimos pagos de predial y servicios. Estos son los pilares para
saber que la casa que ests por comprar est en regla.

Adeudos
Aunque el notario pblico en su momento verificar posibles gravmenes o problemas de
litigios de la propiedad, t debes cerciorarte de ello para evitar contratiempos cuando el
proceso de compra est ms avanzado. Es importante que verifiques que no tenga adeudos,
estos pueden ser:
Gravamen: Este trmino se refiere a aquellos adeudos por crditos hipotecarios o
problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada
usado.
Predial: En este rubro entran tanto propiedades nuevas como usadas. Es importante
verificar que los pagos por este concepto estn al corriente.
 Tambin debes consultar adeudos de servicios, pues son cuestiones que el notario no
revisa. Lo mismo aplica para las cuotas de mantenimiento y administracin en caso de que
se trate de un departamento o casa en condominio.

Contrato de compra-venta
Este documento se usa tanto en la compra de una casa nueva como usada. Es un acuerdo
legal que en caso de ser incumplido tiene repercusiones legales mencionadas en el apartado
de penalizaciones. Generalmente los vendedores recurren a un contrato machote, lo cual no
est mal, siempre y cuando contenga las clusula especficas del acuerdo, pues no todas las
compras son iguales.

En este documento se especifican las condiciones en que se realizar la compra, como:

fecha, lugar, caractersticas generales de la propiedad, precio y penalizaciones en caso de
que alguna de las partes incumpla.

Cuando el contrato est listo, date el tiempo necesario (un par de das) para revisarlo y
mostrrselo a un abogado especialista para su visto bueno. Si tienes dudas es el momento
de aclararlas con el vendedor y hacer las modificaciones pertinentes en el documento.
Despus de esta revisin y una vez que el contrato satisfaga a ambas partes, debes firmarlo,
para ya iniciar el proceso final de compra.

Proceso de la compra
Ya conoces los documentos relevantes que le darn forma jurdica a la compra de la casa.
Ahora veamos el proceso para volverte dueo legal de la casa que ests por comprar.

Negocia el precio.- Generalmente cuando vas a comprar una propiedad usada puedes
negociar el precio. Si cuentas con la asesora de un agente inmobiliario tendrs su apoyo
para darte una opinin de valor, que se refiere a un precio sugerido, de acuerdo a su
experiencia y a un anlisis sobre el resto de las propiedades en venta, con caractersticas
similares de la zona.

Anticipo.- Para cerrar el acuerdo de negociacin y dejar por escrito el inters de ambas
partes por la compra-venta se recomienda dar un anticipo, ya sea con un cheque o hacer una
transferencia bancaria a nombre del vendedor (propietario legal). Generalmente este
anticipo es del 10% del precio ya negociado. Por supuesto este dinero debe tener un
respaldo jurdico y no debes darlo sin algn documento firmado, es aqu donde entra al
juego el contrato de compra venta.

En el caso de una propiedad nueva, el anticipo se conoce como enganche, este monto vara
entre 10 y 30% sobre el valor de la propiedad. Con este enganche se firma un contrato de
promesa de compra-venta, en el caso de edificios o casas en construccin, para aquellos que
son de entrega inmediata se firma ya el contrato de compra-venta.
Si vas a comprar con un crdito hipotecario, es el banco quien elige al notario, o bien, te
ofrece una lista de notarios autorizados que puedes elegir.

En el caso de una compra entre particulares, pueden elegirlo de comn acuerdo. Como
comprador no ests obligado a hacer la transaccin con el notario que el vendedor elija. Si
sientes que hay dolo o mala fe en el notario, ests en todo el derecho de solicitar un cambio,
an si es el da de la firma de escrituras.

En la primera visita al notario, se le entregar la documentacin de la casa: las escrituras.

Es importante que acudas a esta reunin para que conozcas al notario, en caso de ser
recomendacin del vendedor. Podrs consultarle dudas y hacer empata con l.

Funciones del notario.- A partir de este momento y hasta la firma de escrituras, el notario
ser quien se encargue del proceso. Una vez que es notificado de la compra-venta, ste
inicia los trmites correspondientes para asegurarse que todo est en regla. Solicita a las
entidades correspondientes, certificados de no adeudo o de libertad de gravamen del bien
inmueble. Este proceso no debe tardar ms de 30 das hbiles.

Una vez que el notario tiene la certeza de no adeudos, gravmenes o problemas de derechos
de propiedad, realiza un avalo fiscal, con el cul determinar los impuestos que debers
pagar como comprador. ESTE PROCESO ES EL NICO QUE NO SE APLICA EN EL
ESTADO DE MXICO, DONDE EL VALOR CATASTRAL FUNGE
COMO VALUADOR PARA ESCRITURAR.

Elaborada la escritura, se fija la fecha para la firma de las escrituras.

Firma de la escritura, ahora s ya eres el dueo

La transmisin de derechos concluye cuando tanto comprador como vendedor se presenten
a las oficinas notariales a la firma de las escrituras.

Es aqu cuando debers liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una
transferencia bancaria, si optas por sta ltima, debers realizarla cundo ests con el
notario, para que desde sus oficinas l corrobore con el banco que el dinero ya se encuentra
en la cuenta del vendedor.

Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes
documentos: avalo y certificados de no adeudo al Registro Pblico, con el correspondiente
pago de impuestos para que el Registro haga la inscripcin de la operacin de compra-
venta.

Ahora s, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recin pagaste te
convierte en el dueo de la casa que has soado. Felicidades!
En el caso de una vivienda nueva, las escrituras las firma el comprador ante el notario,
posteriormente, una vez que el banco ha hecho la transferencia del pago total de la
propiedad, le hace llegar las escrituras al desarrollador para su firma.

and succeeding in real estate investing:

1. Do -- plan your financial goals.

Before you buy that first property, or do your first analysis, determine what you expect
from your investments. What are your financial goals? We often discuss the time vs.
money concept: The more you have of one, the less you need of the other to reach your
financial goals. This means that you shouldnt shy away from taking the time to
understand your goals and make sure each investment is a step toward achieving them. If
you are unsure exactly how to create financial goals, meeting with a financial advisor is an
excellent first step.

2. Don't -- spend a fortune on books, tapes and seminars,

then just put all that information on a shelf.
You absolutely do need to learn some basics before venturing into investing. So, be sure to
do some studying, but dont let buying and collecting information become your
endgame. Again, having goals in mind will make the process much more straightforward.
Its easy to get so tied up in the research phase that you never actually take action.
Instead, write down specific questions you want answered or goals you want to meet before
delving into the latest book/seminar/etc.

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3. Do -- look at plenty of properties.

Dont just grab the first property you look at. Too many investors buy properties because
they look nice, or the investors dont want to put the work in to look at whats really out
there. Remember, you wont be living there, so dont make your investment decision based
on your personal preferences. While you shouldnt fall into the trap of analysis
paralysis, make sure you are thorough in looking through properties. Give yourself a wide
range of options, then narrow them down based on the criteria (goals) you have set for
yourself.

4. Don't -- postpone starting your investment program

because youre waiting for that perfect unicorn deal.
Thats the flip side to number 3, of course. Plenty of beginning investors suffer from a-
better-deal-may-be-just-around-the-corner syndrome. This can backfire in a big way, and
you could potentially let a great deal slip just because youre holding out for something
better. Your task may feel difficult if this is your first property, but you must realize that the
perfect deal rarely (if ever) exists. Better to execute on a deal that meets most of your
criteria than wait for another that may never come.

5. Do -- a thorough financial analysis.

Be realistic. Look at different alternatives to determine which makes the most financial
sense. And never buy property at a higher price or on less attractive terms than your
analysis says made sense. Be wary of sellers that try to over-estimate the value of the
property through pro-forma (estimated) data. While you can certainly use a pro-forma to
start the conversation, make sure you know the real numbers before closing. Look
at previous years tax returns, property-tax bills, maintenance records, etc. to get a good
idea of the real income and expenses.

The most important figures you should know are:

Net income (income/expenses)

Cash flow (net income/debt financing payments)

Return on investment (cash flow/investment)

Cap rate (net income/property price)

Cash-on-cash return (cash flow/investment)

Total ROI (total return/investment)

In each case, investment refers to how much you invest in the property. "Debt financing"
refers to any loans you may have to take out to buy the property. And "total return" refers to
cash flow, equity accrual (i.e., equity gained from your tenants paying their
rents), appreciation and taxes.

Once you have understood these figures, you should have enough information to determine
whether or not acquiring the property fits with your financial goals.

6. Don't -- try to buy property that the seller is not

motivated to sell.
If the seller is motivated to sell, youre not likely to get the price best aligned with your
financial goals. So, how do you know if a seller is motivated? Look at the asking price. For
example, If the property has been on the market for a year for, say, $200,000, with little-to-
no price reduction, the seller is clearly not very motivated to move the property. However,
if that same property has been on the market for a year and has had its price moved down
considerably, the seller most likely wants to do whatever it takes to get the property off his
or her hands. Of course, this raises the question of how to find motivated sellers. There are
many approaches, and not all of these will work for you, depending on what property you
want. But a few trusted methods include:

Attending open houses

Looking for vacant/unattractive properties that are for sale

Spreading the word about yourself and what properties you are looking for -- truly

Going the old-fashioned route and looking in the classifieds of your local paper

These are just a few ways to find sellers, but there are potentially dozens of other methods,
depending on what type of property youre looking for.

7. Do -- know the difference between real estate investing

and the business of real estate.
As an entrepreneur, you already have a business, and real estate investing is best used
to support that business, not replace it -- unless thats your intention. In other words, dont
get so caught up in executing transactions that your core business falters. If that happens,
youll be facing a bumpy road to get back to stability. Unless your business is itself real
estate, or youre looking to get into the business full-time, always remember that pursuing
these deals is a means to an end, not an end unto itself.

Factores a tomar en cuenta para la compra de un inmueble.

1) Solvencia y previsin: Anlisis numrico de los ingresos y ahorros,
previsin de la deuda en caso de adquirirla.
2) Tomar en cuenta al menos 5 zonas (Ubicacin).
3) Comparacin y toma en cuanta de herramientas hipotecarias.
4) Agencias inmobiliarias como fuente de informacin.
5) Revisin de que los documentos registrados en el Registro Pblico de la
Propiedad coincidan con las especificaciones del inmueble.
6) Investigar el uso de suelo.
 7) Revisin de la zona geogrfica, bsqueda por riesgos de inundacin y
catstrofes similares.
8) Revisin del tipo de terreno (plano o no)
9) Revisin de la infraestructura.
10) Revisin del material del inmueble en caso de que haya
construccin.
11) Revisin de los vecinos.

Ventanas de oportunidad.
Estacionamientos: cmo dinamizar la tierra
En los ltimos 10 aos el parque vehicular del pas se duplic. Esa condicin ha
generado una demanda importante por espacios de estacionamiento.
En la ciudad de Mxico, donde existe el mayor dficit de aparcamiento,
empiezan a generarse oportunidades importantes como los estacionamientos
subterrneos.
En un esquema de largo plazo, con una buena ubicacin y demanda sugerida,
un terreno puede convertirse en una excelente opcin para invertir.
El plan puede ir desde una operacin simple de espacios de estacionamiento
con obras menores al terreno, hasta un sofisticado proyecto de largo plazo (al
menos de una dcada) donde un operador edifica y deja lo construido, una vez
concluido el contrato.
Quien busque entrar al negocio debe tener como fundamento aprovechar las
economas de escala en la contratacin de seguros, experiencia en la
administracin de efectivo, trmites de operacin y la responsabilidad en
cuestiones operativas que ofrecen los operadores en el mercado.
Las posibilidades son mltiples y el riesgo se minimizar si se consideran los
factores mnimos que exige el negocio.
Locales comerciales: el camino anhelado
Con ms de 500 centros comerciales en el pas y 58 que se planean agregar los
prximos tres aos, tener un local comercial siempre es una buena inversin.
La ganancia es distinta si se trata de un centro comercial o una plaza de menor
escala. Las rentas mensuales en los edificios corporativos ms sofisticados de
la Ciudad de Mxico pueden generar hasta 28 dlares por metro cuadrado.
Con todo, un local comercial con uso de suelo, ubicacin, en el sector
econmico correcto, fcil acceso y estacionamiento disponible puede ser una
gran opcin para quienes con una buena tarea hecha, pueden esperar
rendimientos anuales de hasta 8%.
Entre las reglas a tomar en cuenta, una indispensable es el uso de suelo,
situacin clave para un inversionista ya que es el principal atractivo que facilita
la renta del inmueble.
Playas y centros tursticos, una opcin al alcance
Cancn, Ixtapa, Huatulco y otros destinos tursticos generan a ltimas fechas
oportunidades importantes de inversin, en seguimiento al desarrollo
residencial reflejado en corredores de vivienda media ubicados en Estado de
Mxico, Puebla, Quertaro y Guadalajara.
Esas zonas y sus desarrollos, son reflejo vivo del crecimiento de la vivienda
integrada a las microciudades. Diferentes proyectos como los ubicados en
Quertaro y Puebla han recibido compradores iniciales que al trmino de 12 o
18 meses, cuando la infraestructura mnima ha quedado constituida, revenden
y llegan a obtener ganancias mnimas de 18 a 25%.
Caso distinto son los destinos tursticos con planes de desarrollo integral que
hoy da estn al alcance de quienes buscan hacer rendir su inversin. El Fondo
Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR) dispone actualmente de 1,700
terrenos, entre los cuales figuran lotes hoteleros y comerciales pero tambin
unifamiliares y residenciales. En este ltimo segmento, pueden adquirirse lotes
desde $500,000 pesos.
En la cartera de propiedades de Cancn hoy da pueden comprarse terrenos de
375 a 700 metros cuadrados con un precio promedio de $550,000 pesos hasta
un milln de pesos, mediante planes de financiamiento con enganches
diferidos y a pagar en ocho aos con una tasa de inters de TIE ms dos
puntos.
En Ixtapa, actualmente existen lotes de 600 hasta 2,000 metros cuadrados con
valores que van de $600,000 pesos hasta dos millones de pesos.
Este tipo de inversin tiene una ventaja para el comprador. Su lgica es en
funcin de la capacidad de pago y su ingreso a destinos menos consolidados
que ante el potencial previsto puedan ofrecer mayores ganancias al paso de los
aos.
En conclusin, no se requiere ser experto en la materia para darse cuenta de
que el men de opciones es amplio. Sin embargo, es necesaria una evaluacin
a fondo de las posibilidades que lleven a un final exitoso.
Se trata de depositar el patrimonio en una propiedad que genere valor y no
que se convierta en un dolor de cabeza, con prdidas significativas al bolsillo.
Prospectos de inversin.
Ubicacin: Ciudad Maderas, Quertaro.

Descripcin:
Muy bien ubicado, a 6 minutos de Centro Sur. Gran plusvala con base en el crecimiento de la ciudad de
Quertaro. Cluster privado con casa club, alberca, cancha de tenis y gimnasio. Urbanizacin del ms alto
nivel residencial. Instalaciones ocultas. Vigilancia y acceso controlado. EL LOTE: Lote 61 Condominio
Tabachn. Sup. 127.43 m2 Medidas: frente de 7.06, 18.13, 18.23 y 7.08. El frente da hacia el oriente. El lote
colinda con el rea comn con la cancha de tenis, por lo que slo colinda con una casa. Urbanizacin del
cluster para el 31 de julio de 2018. El lote est ubicado en el primer cluster que sali a la venta, por lo que
ser el primero de Maderas Montaa en estar urbanizado y listo para construir. PRECIO: Aprovecha super
precio. Urge vender. La desarrolladora ya no tiene terrenos en este fraccionamiento, pero el ltimo precio
al que vendi fue $3,550 por m2. Yo lo vendo en $3,350 por m2, es decir que pido $200 abajo de ese precio
(ahorro de $25,486). Valor del Traspaso = $209,711. Valor del Crdito = $217,179. Precio total: $426,890.
($3,350 por m2) El valor del traspaso y del crdito se irn modificando con el paso del tiempo. EL CRDITO:
Pague cmodamente en mensualidades ms del 50% del valor total, tomando el crdito por $217,179., al
que le resta un plazo de 8.5 aos: 1.5 aos con mensualidades sin intereses de $2,088.26 y 7 aos de
mensualidades de $3,096.53 (incluye inters del 1% mensual). Mensualidades congeladas. El cargo
administrativo por traspaso ante el desarrollador es a cuenta del comprador. Trato directo, comisionistas
favor de no llamar.

Ubicacin del inmueble: LOTE 61 COND. TABACHIN

Tipo de Ubicacin: Media Calle

Servicios:
 Luz

Agua

Telfono

Gas